时间：2022-03-27 03:55:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房贷合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
银行不给房贷合同可能是由于资料没有整理完毕。贷款审批通过后，客户经理要制作合同，相关岗位会对合同进行审查，审查无误安排客户面签，然后行长签字、加盖公章，放款岗位对全套资料进行审查，审查无误后，才能办理抵质押登记、放款以及出具合同。
整个流程都要进行资料整理，内容琐碎，大家可以耐心等待一段时间。如果银行坚持不予房贷合同可以拨打银保监会电话或登录“中国银行保险监督管理委员会举报网站”去官网投诉。
（来源：文章屋网 ）
个人住房贷款保证合同样本
保证人（甲方）_________ 住所：_________
法定代表人：_________ 电话：_________
邮政编码：_________ 开户金融机构及账号：_________
贷款银行（乙方）_________ 住所：_________
法定代表人（或授权人）_________
电话：_________ 邮政编码：_________
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意向乙方提供保证担保。甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方保证担保的贷款金额（大写）_________，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二条 本合同的保证方式为连带责任保证，甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部履行其债务，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到（逾）期贷款通知书》之日起_________个工作日内履行清偿义务。 第三条保证担保的范围：贷款金额（大写）_________元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）
第四条 保证期间：自本合同生效之日起至借款合同履行期限届满之日后二年止。
第五条 本合同的效力独立于被保证的借款合同，借款合同无效并不影响本合同的效力。
第六条 保证期间，借款合同的当事人双方协议变更借款合同除贷款利率以外的其他内容，应当事先取得本合同甲方的书面同意。
第七条 保证期间，甲方发生机构变更、撤销或其他足以影响其保证能力的变故，甲方应提前天书面通知乙方，本合同项下的全部义务由变更后的机构承担或由甲方在日之内落实为乙方所接受的新的保证人。
第八条 保证期间，乙方有权对甲方的资金和财产状况进行监督，有权要求甲方提供其财务报表等资料，甲方应如实提供。
第九条 保证期间，甲方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。
第十条 发生下列情况之一，乙方有权要求甲方提前承担保证责任，甲方同意提前承担保证责任：
1.甲方违反本合同第七条、第八条、第九条的约定或者发生其他严重违约行为；
2.借款合同履行期间，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第十一条 甲方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向乙方支付被保证的借款合同项下贷款金额%的违约金，因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，让应赔偿乙方的实际经济损失。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担保证责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。
第十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第十三条 双方约定的其他条款：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行；
2._________.
第十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提讼。
第十五条 本合同自双方签字盖章后生效。
第十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方（盖章）_________ 乙方（盖章）_________
法定代表人或个人（或授权人）（签字）_________ 法定代表人（或授权人）（签字）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
甲方：
地址：
邮政编码：
电话：
乙方：
地址：
邮政编码：
电话：
为确保乙方与_________签订的_________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落
2.地号
3.土地面积
4.土地使用年限
5.土地来源
6.土地出让（转让、划拨）合同号
7.国有土地使用证号
8.房屋建筑面积
9.共有权份额
10.房屋所有权证号
11.房屋预售、买卖契约号
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至
2.抵押土地面积
3.抵押土地评估价值
4.抵押房屋部位
5.抵押房屋建筑面积
6.抵押房屋评估总价值
7.房地产评估总价值
第四条 甲方抵押担保的贷款金额（大写）_________元，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物；乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散；
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为；
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用；
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息；
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金（包括罚息）和赔偿金等；
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行；
2._________
3._________
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人
民法院提讼。
第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方（盖章）_________ 乙方（盖章）_________
代表（签字）_________ 代表（签字）_________
地址：_________ 地址：_________
邮政编码：_________ 邮政编码：_________
电话：_________ 电话：_________
_________年___月___日 _________年___月___日
住所：___________________________________
电话：___________________________________
邮政编码：_______________________________
开户金融机构及账号：_____________________
抵押权人(乙方)_________________________
住所：___________________________________
法定代表人(或授权人)_____________
电话：___________________________________
邮政编码：_______________________________为确保乙方与_____签订的_____号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。第二条以房地产设定抵押的产权情况1.房地产坐落：______________________________
2.地号：____________________________________
3.土地面积：________________________________
4.土地使用年限：___________________________
5.土地来源：________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：____________
7.国有土地使用ず牛篲________________________
8.房屋建筑面积：____________________________
9.共有权份额：_____________________________
10.房屋所有权证号：_________________________
11.房屋预售、买卖契约号：___________________第三条以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地期至：________________________________
2.抵押土地面积：________________________________
3.抵押土地评估价值：___________________________
4.抵押房屋部位：________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________
7.房地产评估总价值：___________________________
第四条甲方抵押担保的贷款金额(大写)______元，货款期限自_______年____月____日至________年____月_____日，货款用途为___________.
第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条抵押担保的范围：贷款金额(大写)及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)
第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙指定的账户，抵押期间甲方不得动用。第十三条借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物。第十六条抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。第十七条以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑______平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。第十九条发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额____%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵销。
第二十一条乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________________________.
3.____________________________________________________.
第二十四条因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本____份。
借款人: 贷款人:
敬 请 注 意 为了维护您的利益,请您在签署本合同前,仔细阅读如下注意事项: 1. 您已阅读本合同所有条款,并已悉知其含义; 2.您已确保提交给银行的有关证件及资料是真实,合法,有效的; 3.您已确认自己有权在本合同上签字, 并知悉签署本合同后享有的权利和承担的义务; 4.您已确知任何欺诈,违约行为均要承担相应的法律责任; 5.您将本着诚实,信用的原则,自愿签订并依约履行本合同; 6.请您使用钢笔,毛笔或签字笔工整地填写需要您填写的内容. 如您对本合同还有疑问之处, 您可在签署之前向中国建设银行股份有限公司各级分支机 构咨询.
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立约人: 借款人: 见本合同第二十七条 贷款人(抵押权人,质权人): 见本合同第二十七条 保证人:见本合同第二十七条 抵押人:见本合同第二十七条 出质人:见本合同第二十七条 本合同各方本着平等自愿,诚实信用的原则,根据有关法律,法规和规章,经协商一致, 订立本合同并承诺严格履约. 本合同由借贷条款,担保条款,违约责任条款,其他约定条款和特别签订条款等内容组 成. 借 贷 条 款 第一条 借款用途 见本合同第二十八条. 第二条 借款金额 见本合同第二十九条. 第三条 借款期限 见本合同第三十条. 本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的, 借款期限起始日 (即 起息日)以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准,借款到期日根据借款期限相 应调整.贷款支付凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力. 第四条 贷款利率,罚息利率 见本合同第三十一条. 第五条 借款的发放与支用 一,除贷款人全部或部分放弃外,只有满足下列前提条件,贷款人才有义务发放贷款: (一)本合同设有担保的,符合贷款人要求的担保已生效且持续有效; (二)借款人未发生本合同所约定的任一违约事项; (三)法律,法规,规章或有权部门不禁止且不限制贷款人发放本合同项下的借款; (四)借款人已支付首付款,首付款具体金额见本合同第三十二条; (五)发放贷款的其他前提条件,见本合同第三十二条.
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二, 借款人不可撤销地授权贷款人按照本合同第三十三条约定的用款计划将本合同项下 借款款项直接划入该条约定的账户内. 第六条 计息,结息 贷款利息自划款之日起计算,按日计息.在计息时,每月的计息天数按本合同第四十三 条约定执行,日利率,年利率,月利率三者之间的关系为:日利率=年利率/360=月利率/30, 但贷款人与借款人另有特殊约定的除外. 对于本合同项下借款, 贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款 日的前一日结计借款人当期应还本金,利息及罚息(如有) .借款人应当在每期还款时限前 足额偿还当期应还本息.借款到期后如仍有未偿清的本金,利息或罚息的,贷款人将按照与 借款到期前相同的结息频率,在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金,利息及 罚息,直至全部应还本金,利息及罚息清偿完毕.但对于到期一次还本付息的借款,借款到 期后如仍有未偿清的本金,利息或罚息的,贷款人将按照每月一次的结息频率,于约定还款 日的前一日在每月的对日结计借款人当期应还本金,利息及罚息. 第七条 还款 一,还款原则 本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的 各项费用以及贷款人实现债权的费用,剩余款项按照下列原则偿还: (一)对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款,或者利息逾期超过九十天仍未收回的 借款,或者法律,法规或规章另有规定的借款,按照先还本后还息的原则偿还; (二)对于除上述(一)以外情形的借款,按照先还息后还本,息随本清的原则偿还. 二,约定还款日 本合同项下借款的约定还款日见本合同第三十四条具体约定. 三,借款人可以采用委托扣款或柜面还款方式还款,具体约定见本合同第三十四条. (一)委托扣款方式:借款人授权贷款人直接从借款人在贷款人系统开立的个人结算账 户中扣收应还款项.如该委托扣款账户为借款人之外的第三人名下账户,则该第三人应签发 授权书,授权贷款人从该账户中扣收借款人应还款项. 委托扣款方式下,借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应 还款项足额存入指定委托扣款账户内. 借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账 户造成借款拖欠的,贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利,并有权在该期约定共14页，当前第1页1234567891011121314
出质人(甲方)：____________________
身份证号码：________________________
地址：______________________________
电话：______________________________
开户金融机构及账号：________________
质权人(乙方)：____________________
法定地址：__________________________
法定代表人或负责人：________________
电话：______________________________
为确保_________年_________字第_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作质押。乙方经审查，同意接受甲方的质押。甲、乙双方根据有关的法律规定，经协商一致，订立本合同，共同遵守执行。
第一条 甲方担保的主债权为乙方依据____年____字号____借款合同向________发放的贷款，本金金额为____(币别)_____佰____拾____万____仟元整，贷款期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
第二条 甲方以“质物清单”(附后)所列之财产设定质押。
第三条 甲方保证对质押的财产依法享有所有权或处分权。
第四条 甲方应于_______年______月______日将质押物或权利凭证交付乙方占有并同时向乙方支付保管费_________元。
第五条 质押担保的范围：借款合同项下的贷款本金______(币别)______佰______拾______万______仟元整及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用(包括诉讼费、律师费等)。
第六条 本合同项下的评估、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第七条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效或可撤销不影响本合同的效力。
第八条 质押期间，乙方有妥善保管质押物的义务，因乙方的过错导致质押物的价值减少的，应当：
(1)在借款人全部履行借款合同债务后，乙方向甲方赔偿;
(2)如借款人未能全部履行借款合同债务，乙方的赔偿责任可因未得到履行的借款合同债务而部分或全部抵消。
第九条 非因乙方过错导致质押物的价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。
第十条 质押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、转让、兑现、再质押或以其他任何方式处分本合同项下的质押物。
第十一条 质押期间，经乙方书面同意，甲方转让、兑现质押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿其所担保的债权。
第十二条 甲方以债权、存款单或其他有价证券出质的，其兑现日期先于还款日期的，乙方有权选择下列任何一种方式处理：
1.到期兑现用于提前清偿贷款;
2.转换为定期储蓄存单继续用于质押;
3.用乙方认可的等额债权、存款单调换到期债券、存款单。
第十三条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以质押物折价或以拍卖、变卖、兑现质押物所得的价款优先受偿，实现质权。
第十四条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分质押物实现质权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第九条、第十条、第十一条的约定或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致使乙方贷款债权落空，或借款人有《借款合同》第_________条约定的违约情形等。
第十五条 甲方因隐瞒质押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款账户中的资金予以抵消。
第十六条 乙方依法处分质押物所得价款，按下列顺序分配：
1.支付处分质押财产所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第十七条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同条款仍然有效。
第十八条 因本合同发生的争议，由甲、乙双方通过协商解决。协商不成，可以向乙方所在地的人民法院起诉。
第十九条 本合同自甲乙双方签字、盖章后生效。
第二十条 质押期限自本合同生效之日起至借款合同项下贷款本息及罚息、违约金、赔偿金等全部偿清完毕后止。
第二十一条 其他约定事项
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行
2. ____________________________________
3. ____________________________________
第二十二条 本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方：(盖章)______________________
法定代表人：(签字)________________
(或受权人)
____________年_________月_________日
乙方：(公章)______________________
法定代表人：(签字)________________
1、签订购房合同：
购房者前往合适的楼盘，选择合适的房子，然后与房产销售商签订购房合同。
2、提交购房贷款申请：
购房者携带身份证、购房合同，前往银行营业厅，向工作人员提交购房贷款申请，并填写申请表格，提交相关资料。
3、银行审批：
银行工作人员对购房者提交的申请资料进行审批，然后以短信形式通知购房者。
4、签订购房贷款合同：
审批通过后，银行与购房者签订购房贷款合同，并约定还款金额、还款期限、还款利率等。
5、发放贷款：
为规范各类房地产信贷管理，现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》（试行）和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》（试行）印发各行，请组织信贷人员认真学习，严格遵照执行。在试行过程中，如遇到问题请及时向总行反映，以便修改和完善。
附：一 中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。
第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。
第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。
第二章 贷款对象和用途
第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。
第三章 贷款种类和条件
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；
（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；
（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设；
（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；
（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。
（二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。
（三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。
（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。
（五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。
（六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。
（七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。
（八）开发项目资金落实文件。
（九）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。
（十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。
（十一）还款保证人的资信证明材料。
（十二）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款期限和利率
第九条 贷款期限。
（一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。
第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。
第五章 贷款担保与保险
第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押或第三方不可撤销的连带责任担保。
第十二条 借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
第十三条 借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
第十四条 用于抵（质）押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
第十五条 抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。
第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。
第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。
第十八条 房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。
第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。
第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第六章 贷款审批与发放
第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。
第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。
第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。
第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。
第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。
第七章 贷款使用与偿还
第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。
第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。
第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。
第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。
第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵（质）押登记、保险的手续。展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。
第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵（质）押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
第八章 贷款管理与考核
第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。
第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。
第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。
第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。
第九章 附则
第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。
第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。
第三十八条 本办法自颁布之日起执行。
附：二 中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款（原称政策性住房贷款）。
本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。
本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。
第三条 本实施细则适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）的住房信贷业务。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份。
（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（三）具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。
（四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
（五）有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
（六）贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款申请与审批
第六条 自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。
第七条 委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。
第八条 个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。
第九条 借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料：
（一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。
（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。
（三）符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。
（四）拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵（质）押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。
（五）申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。
（六）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。
第十条 贷款人要重点审查借款申请的如下内容：
（一）借款人的身份和资格；
（二）借款人提供资料的真实性及合法性等；
（三）贷款用途；
（四）借款人的偿还能力；
（五）借款人的担保和保险情况。
第十一条 房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。
第十二条 个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。
第十三条 在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。
第四章 贷款条件的确定
第十四条 贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。
第十五条 贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。
第十六条 贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵（质）押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。
第十七条 贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。
（一）用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；贷款期限为15～ 20年（含20年）的，加3.42个百分点。
第十八条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。
第十九条 担保方式。贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作质押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押。
（三）第三方连带责任保证。
1、根据规定，若是房贷还款已经满一年了，那么提前还款是不需要支付任何违约金和其他费用的。
2、只有在房贷还款不足一年的时候，提前还款房贷才需要支付一定的违约金，并且不同银行对于房贷违约金的规定是不一样的，大多数情况下是会根据借款人提前还款的金额来确定违约金的，可能是会按照还款金额的一定百分比收取违约金;也可能是收取不低于三个月贷款利息作为违约金。
3、一般情况下对于房贷提前还款的有关规定都是会在贷款合同上面进行详细说明的，届时只需要按照贷款合同进行操作即可。
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一、2002年以来央行制定的房地产宏观调控措施
(一)2002年8月，建设部、国家计委、财政部、国土资源部，中国人民银行，国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见(建住房[20021217号)
因国家采取一系列鼓励住房消费政策，房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展，拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区房地产投资增幅过大、土地供应过量、商品房结构不尽合理、价格增长过快。为了加强金融对房地产市场的宏观调控、防范房地产引发的金融风险，《若干意见》规定，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(开工报告)的项目，商业银行不得发放任何形式贷款。对个人贷款，央行要求要完善个人住房贷款管理办法，要健全个人住房贷款担保制度，以提高居民个人住房贷款的信用度，保障银行对个人住房贷款的回收。要求完善住房保险政策，合理确定保险费率，明确保险赔付责任，减轻借款人负担。要认真贯彻《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)和《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》(国发[2002)12号)，完善住房公积金管理体制和监督机制，充分发挥住房公积金支持个人购房的作用。
(二)中国人民银行关子进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发[2003]121号)
该《通知》从8个方面规定了央行房地产市场宏观调控的手段：(1)加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；(2)严格控制土地储备贷款的发放；(3)规范建筑施工企业流动资金贷款用途；(4)加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；(5)强化个人商业用房贷款管理；(6)充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；(7)加强个人住房公积金委托贷款业务的管理：(8)切实加强房地产信贷业务的管理。中国人民银行对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
(三)2004年、2005年央行上调贷款利率
2004年央行上调贷款基准利律，结束了1996～2002年我国8次降息历程。此前8次降息，刺激了消费者的购房需求，拉动了国内经济增长。由于国内证券市场秩序混乱，上市圈钱现象严重，司法救济不力，中小投资者利益得不到有力保护，证券投资热情锐减；投资国债安全，但发行量有限，不能满足中小投资者的需求。于是，大量的“热钱”就投放到房地产市场，导致房地产市场存在一定的泡沫。为遏制越来越严重的房地产市场的投机行为，央行于2004年10月、2005年3月上调住房贷款利率。其中，2004年10月，自营性个人住房贷款5年(含)以下的由4．77％调整到4．95％；5年以上的由5．04％调整到5．31％。个人住房公积金贷款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率调整不同于2004年的调整：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6．12％的0．9倍。同时，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商业房贷逾期罚息利率
央行规定，将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为“在借款合同标明的贷款利率水平上加收30％至50％”，同时给商业银行一定的自。此举无疑将提高少数恶意房贷欠款者所缴纳的罚息数额，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行与建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、税务总局、银监会联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中规定央行要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。
二、央行房地产宏观调控措施存在的问题
央行主要通过利率上调、控制信贷发放、强化信贷资金管理等手段，加强对房地产市场的宏观调控，发挥了一定的调控作用。但上述措施大多以“若干意见”和“通知”的形式表现出来，效力层次较低；而且没有规定商业银行违背这些“若干意见”和“通知”时的具体法律责任，导致其权威性、严肃性和刚性不够。各商业银行，在自身利益的博弈下，在执行这些“若干意见”和“通知”时采取变通措施，导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。
2005年3月央行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其基准利率是6．12％，其利串下限为贷款基准利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前签订的5年以上的贷款合同，是适用6．12％还是适用5．51％，央行没有做出明确规定。各商业银行具体做法不同，有的适用6．12％，有的根据贷款人的具体信用情况或购买的房地产项目确定。甚至在有些地方，商业银行之间达成协议，统一适用6．12％。这些做法有以下几点不妥：①取消住房贷款优惠利率，回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，这虽然在理论上有助于商业银行加强金融风险管理，逐步实现利率市场化，但增加了普通购房人的负担。②对利率上调之前签订的贷款合同，若适用基准利率，违背《合同法》关于格式合同的规定，除非双方意思表示一致。《合同法》第4l条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。各银行提供的贷款合同是格式合同，当事人对利率上调前的借款合同是否适用下限利率有不同解释时，应当作出有利于借款人的解释，即适用下限利率。③央行对商业银行之间的利率协议没有作出禁止规定，这不利于保护广大借款人的利益。
三、完善央行房地产宏观调控措施的法律对策
规范宏观调控的法律制度应遵循的重要原则之一是有限干预。即国家宏观调控应尊重市场规律，充分发挥市场配置资源的基础性作用。同志在《在党的十四届二中全会上的讲话》中指出：“国家有效的宏观调控，是建立和完善社会主义市场经济体制所必须的。要在充分发挥市场配置资源的基础性作用的同时，加强国家的宏观调控，使国民经济更好地健康发展。”
市场经济，在某种程度上，是投机经济，只要不过分脱离价值规律，无须一棍子打死市场经济中的投机行为。房地产作为市场经济中组成部分，应允许一定的投机行为存在，但应用系统化的制度调控该行为，将其负面影响控制在合理的范围内。为此，应从以下方面完善中央银行房地产宏观调控措施：
(一)央行在制定宏观调控措施时，应尊重市场规律，强化违反其规定的法律责任，包括民事责任、行政责任和刑事责任，追究违反规定的商业银行负责人和直接责任人的法律责任，包括限制其民事行为能力，这样可以增强中央银行宏观调控措施的刚性，更有效地发挥中央银行的宏观调控作用。2005年4月6日上海商业银行禁止转按揭，这背离了市场经济：规律，也违背了《合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商业银行禁止转按揭，限制了房地产的正常交易，央行对该行为应予以查处。银行之间签订利率协议，在日本很可能被认定为违反《禁止垄断法》，从而承担相应的法律责任。央行在制定宏观调控措施时，可以借鉴日本的规定。
甲方：
证件名称：
证件号码：
地址：
邮政编码：
联系电话：
乙方：
证件名称：
证件号码：
地址：
邮政编码：
联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就共同出资购房的有关事宜，甲、乙双方达成以下协议：
第一条 房屋坐落位置、面积、价格和费用
(一) 该房屋坐落于__县__路__小区。
(二) 该房屋建筑面积共120平方米(其中是的建筑面积100平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20平方米)，三室一厅一厨一卫。
(三) 该房屋按实得建筑面积计算，该房屋单位[售价]为(人民币)每平方米5000元，总金额为(人民币)600000元，大写陆拾万元整。
除上述房价款外，须向有关部门缴纳税费：
房地产方代收税款，计(人民币)2768元，大写贰仟柒佰陆拾捌元整;
购房费用合计(人民币)602786元，大写陆拾万贰仟柒佰陆拾捌元整。
第二条 付款相关约定
(一)付款方式及时间
本次购房选择分期付款方式。
20xx年12月20日前，支付全部房价款的30%及相关税费，计182768元，大写壹拾捌万贰仟柒佰陆拾捌元整。
余额采取贷款方式，贷款金额为全部房价款的70%，共计(人民币)420xx0元，大写肆拾贰万元整，分二十年偿还，贷款利息共计112344.48元，本息共计532344.48元，大写伍拾叁万贰仟叁佰肆拾肆元肆角捌分。自20xx年12月20日起，每月20号之前需支付房贷2218.108元，大写贰仟贰佰壹拾捌元壹角零分捌厘。
(二)甲、乙双方付款义务
首付由甲、乙双方共同承担，甲方承担32768元，大写叁万贰仟柒佰陆拾捌元整，乙方承担150000元，大写壹拾伍万元整。
20xx年1月1日至20xx年12月31日，房贷由乙方偿还，20xx年1月1日起至房贷还请之日，房贷由甲方偿还。
第三条 关于贷款人登记的约定
办理银行贷款时，由甲方署名签字。
第四条 关于产权登记的约定
在实际接收该房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，登记人为甲方。
20xx年12月20日至20xx年12月31日，产权归甲、乙双方共同所有;
20xx年1月1日起，产权按份共有，甲、乙双方所占份额分别为3：1;
贷款还清之日起，产权归甲方所有。
第五条 关于物业管理的约定
自房产移交后，除房贷部分外的一切费用(物业费用、装修费用、日常维护费用、水电费等)均由甲方支付。
第六条 产权变更时甲、乙双方的权利义务
(一)产权共同所用期间
1、产权向对方转移。甲方接收，甲方需支付乙方(人民币)15万元及乙方已支付的房贷部分，20xx年12月31日前还清，自20xx年1月1日起开始偿还，可分期偿还，可一次还清，由甲方自主决定，乙方对甲方的还款要求经和甲方协商后，甲方同意，可以按协商方式偿还;乙方接收，乙方支付甲方已所缴纳首付及其他费用。自产权移交之日起，30日内还清。
2、产权向第三方转移。经由甲、乙双方协商同意，所得资金按1：2分配。
(二)产权按份所有期间
1、产权向对方转移。甲方接收，甲方需支付乙方(人民币)15万元及乙方及支付的房贷部分，自产权移交之日起至20xx年12月31日还清，可分期偿还，可一次还清，由甲方自主决定，乙方对甲方的还款要求经和甲方协商后，甲方同意，可以按协商方式偿还;乙方接收，乙方支付甲方已所缴纳首付及其他费用。自产权移交之日起，30日内还清。
2、产权向第三方转移。经由甲、乙双方协商同意，所得资金按1：2分配。
(三)产权转移到甲方所有期间
1、甲方按约定在2030年12月20日前，偿还最后一次贷款，产权转移到甲方，甲方需支付乙方(人民币)15万元及乙方已支付的房贷部分，自产权移交之日起，30日内还清。
2、甲方提前还完贷款，自还完贷款之日起，产权转移到甲方，甲方需支付乙方(人民币)15万元及乙方已支付的房贷部分，自产权移交之日起，30日内还清。
产权的变更需经过甲、乙双方协商同意，甲、乙方之间还款只需支付对方本金，无利息。
第七条 合同的解除
(一)产权转移到一方，并根据合同完成对对方的义务，合同解除;
(二)经甲、乙双方协商一致，不违反国家法律的相关规定，合同可解除;
(三)因以下原因造成合同终止的，双方互不负责：
1、房屋如因不可抗拒的原因(地震、火灾、台风等)导致损毁或造成双方损失的;
2、因市政建设需要拆除或改造的房屋，使甲乙双方造成损失的。
第八条 违约责任
未经对方同意转移产权为违约行为，自逾越之日起，合同终止，参照第六条支付对方本条，并支付违约金10万元，三个月内还清。
一方未按约定偿还贷款为违约行为，造成严重后果的，由其承担贷款违约责任。
第九条 解决争议的方法
因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方当事人协商解决;也可向第三人(父母亲、亲戚等)或有关部门申请调解;协商或调解不成的，按下列第__种方式解决;
1、提交仲裁委员会仲裁。
2、依法向邢台市南和县人民法院起诉。
第十条 其他
如房屋办理保险业务或抵押、出租等，由甲、乙双方共同协商，另行约定。
本合同有关内容约定不明确时，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。合同变更后，当事人应当按照变更后的合同履行，合同的变更仅对变更后未履行的部分有效。因合同的变更而使一方当事人受到经济损失的，受损失的一方可向另一方当事人要求赔偿损失。
本合同未尽事宜，按照国家相关法律规定执行。
本合同条款如与国家法律、法规和政策相悖时，以国家法规、政策为准。
第十一条 本合同经甲乙双方签字后生效。
第十二条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
案例1：银行迟迟不放款，买家收不了楼
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
对于本案，法院认为银行贷款未能及时发放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及经纪人没有责任，同时买卖双方交易过户手续已完成，故不予支持高某的诉讼请求。拢薪楣炯熬腿嗣挥性鹑危甭蚵羲浇灰坠中淹瓿桑什挥柚С指吣车乃咚锨肭蟆
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
案例2：房子没买成，中介费无得退
案例2：房子没买成，中介费无得退
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
案例4：无法贷款中介费也要交一半
案例4：无法贷款中介费也要交一半
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
案例6：无效交易中介费能否退
案例6：无效交易中介费能否退
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
专家点评：李女士要求退房是因为该房屋不具备出售的条件，中介公司提供了虚假信息，因此中介公司应当承担责任，其收取的中介费应当退还。因无效交易给购房双方造成损失的，购房者可以要求中介公司承担赔偿责任。