时间：2022-11-20 01:41:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇前期物业服务合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
组织名称：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
联系电话：___________________________
乙方（物业管理企业）：_______________
企业名称：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
联系电话：___________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《_____市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对________________（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。
第一章 物业管理区域概况
第一条 物业基本情况
物业名称：_______________________物业类型：_________
座落位置：_______________________
占地面积：_______ 平方米；建筑面积：___________平方米
四至：东至：_________________南至：_________________
西至：_________________北至：_________________
其他：______________________________________________。
第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。
第二章 物业服务事项
第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：
1．物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置、________________。
2．物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、________________________。
3．市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯_______。
4．公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5．附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____________。
6．公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
7．交通与车辆停放秩序的管理。
8．公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________________。
前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。
9．物业档案资料管理。
10．物业专项维修资金的使用。
11．装修管理。
12．接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。
13．物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。
14．法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：
1．______________________________________________。
2．______________________________________________。
3．______________________________________________。
第三章 物业服务质量
第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。
第四章 物业服务费用
第六条 本物业管理区域的物业服务收费选择以下第种方式：
1．包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）
根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）写字楼：______元/月•平方米
（3）商业物业：________元/月•平方米
（4）其他物业：________元/月•平方米
业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2．酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）
本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）写字楼：________元/月•平方米
（3）商业物业：________元/月•平方米
（4）其他物业：________元/月•平方米
乙方选择以下第的种方式对物业服务资金提取酬金：
（1）乙方每月/每年按________元的标准从物业服务资金中提取；
（2）乙方每月/每年按预收物业服务资金数额________%的比例提取。
预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3．物业管理区域清洁卫生费用；
4．物业管理区域绿化养护费用；
5．物业管理区域秩序维护费用；
6．办公费用；
7．物业管理企业固定资产折旧；
8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9．____________________________________________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。
第八条 业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。
物业服务费用或者物业服务资金按______（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在（每年/每季/每月）前____日内履行交纳义务
第九条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由________________承担。
第十条 停车收费分别采取以下方式
1．停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位________元/个•月；车库车位________元/个•月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中________元/个•月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；
2．停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位________元/个•月；车库________元/个•月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位________元/个•月、车库车位________元/个•月标准提取停车管理服务费；
3．业主自行购置车位的，应按露天车位________元/个•月、车库车位________元/个•月标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主／甲方所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：
1．________________________________________________。
2．________________________________________________。
3．________________________________________________。
第十三条 乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。
第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。
第十五条 乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第十六条 其他约定______________________________________。
第五章 双方的权利义务
第十七条 甲方的权利义务
甲方享有的权利：
1．审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；
2．检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
3．制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；
4．实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
5．依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务：
1．在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。
2．甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；
3．乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：
（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；
（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；
（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；
（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；
4．在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。
5．乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；
（2）规划设计资料；
（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）物业管理所必需的其他资料。
6．保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
7．本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：
（1）新建物业建筑面积出售达50％以上的；
（2）物业自首次出售之日起已满两年的。
8．交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；
9．督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；
10．因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；
11．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12．不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。
13．法律、法规规定的其他义务。
第十八条 乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1．按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；
2．按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；
3．可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
4．可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
5．自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；
6．依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
乙方应履行的义务：
1．履行合同、提供物业服务；
2．及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；
3．在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；
4．在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；
5．结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），经依法议定后组织实施；
6．制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；
7．协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；
8．实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
9．向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；
10．非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
11．未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；
12．不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；
13．新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；
14．本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
15．法律、法规规定的其他义务。
第十九条 根据《业主临时公约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：
1．制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；
2．采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》及公众管理制度的行为；
3．在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
4．对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。
第六章 专项维修资金的管理和使用
第二十条 专项维修资金的缴交：______________________________________________。
第二十一条 专项维修资金的管理：____________________________________________。
第二十二条 专项维修资金的使用：____________________________________________。
第二十三条 专项维修资金的续筹：____________________________________________。
第七章 物业管理用房
第二十四条 甲方应于首位业主入住前_____日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积________平方米，其中包括：办公用房平方米（含物业管理企业和业主委员会的办公用房）、位于______________________，住宿用房平方米、位于________________________，其他用房平方米，位于________________________
第二十五条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
第八章 合同期限
第二十六条 本合同期限为________年，自________年_______月______日起至________年______月______日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第二十七条 本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
第九章 违约责任
第二十八条 因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。
第二十九条 甲方违反第十七条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责任。
第三十条 乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。
第三十一条 甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿相应的损失。
第三十二条 乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。
第三十三条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之_______的标准向乙方支付违约金。
第三十四条 甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十五条 双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1．因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；
2．因物业本身固有的瑕疵造成的损害；
3．因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；
4．因非乙方责任造成的供水、供电、供热、供冷、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。
第三十六条 违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。
第十章 附则
第三十七条 本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。
第三十八条 甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移。
第三十九条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均可监督本合同的实施。
第四十条 双方约定自本合同生效之日起日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第四十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具同等效力。
第四十二条 本合同之附件均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉；也可选择以下方式解决：
1．_________市仲裁委员会仲裁；
2．人民法院诉讼。
第四十五条 本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。
第四十六条 本合同自起生效。
附件：
1．物业构成明细
2．共用设施设备明细
3．物业管理服务标准
甲方签章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
乙方签章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
_______年_______月_______日
附件1 物业构成明细
类?型
幢?数
套（单元）数
建筑面积（平方米）
套内面积（平方米）
高层住宅
小高层住宅
多层住宅
别墅
商业用房
工业用房
办公楼
车库
会所
学校
幼儿园
其他用房
合计
备注
附件2 共用设施设备明细
1．绿化面积：________________平方米
2．道路面积：________________平方米
3．化粪池：____________________座
4．污水检查井：________________座
5．雨水检查井：________________座
6．垃圾站：________________个
7．公用垃圾桶：____________个
8．配电室：________________个
9．水泵：__________________个
10．热交换站：________________个
11．空调冷却塔：______________个
12．煤气调压站：______________个
13．机动车库：________________个________________平方米
14．露天停车场：______________个________________平方米
15．非机动车库：______________个________________平方米
16．道路灯：______________盏
17．庭院灯：______________盏
18．电梯：________________部
19．共用天线系统：____________个
20．消防水池：________________个
21．信报房（箱）：____________个
22．中央监控系统：____________个
23．消防箱：________________个
24．设备层：________________平方米
25．人防层：________________平方米
附件3 物业管理服务标准
（可参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定）
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
三、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
四、公共绿化的养护和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
五、机动车和非机动车的停放管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
六、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
七、装饰装修管理服务
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
八、物业档案资料管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
九、其他服务
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
法定代表人：_________;
住所地：_________;
邮编：_________;
乙方：_________;
法定代表人：_________;
住所地：_________;
邮编：_________;
资质等级：_________;
证书编号：_________;
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对_________(物业名称)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称_________;
物业类型_________;
座落位置_________;
建筑面积_________。
物业管理区域四至：
东至_________;
南至_________;
西至_________;
北至_________。
(规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二)。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第_________种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅：_________元/月·平方米;
高层住宅：_________元/月·平方米;
别墅：_________元/月·平方米;
办公楼：_________元/月·平方米;
商业物业：_________元/月·平方米;
物业：_________元/月·平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)法定税费;
(10)物业管理企业的利润;
(11)_________。
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅：_________元/月·平方米;
高层住宅：_________元/月·平方米;
别墅：_________元/月·平方米;
办公楼：_________元/月·平方米;
商业物业：_________元/月·平方米;
_________物业：_________元/月·平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)_________。
乙方采取以下第_________种方式提取酬金：
(1)乙方按_________(每月/每季/每年)_________元的标准从预收的物业服务资金中提取。
(2)乙方_________(每月/每季/每年)按应收的物业服务资金_________%的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
一、物业服务合同的含义
所谓物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业管理企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。依照法律与物业服务合同而在房地产开发企业或业主委员会与物业管理企业之间形成的是物业管理法律关系。这种法律关系虽然含有“管理”一词，但绝非公法意义上的“管理”，它实质上应当是一种民事法律关系，这与以福利性和无偿性为特征、以行政辖区与产业系统为划分依据、以房管所为主导的传统的城镇房产管理关系有着明显的不同。
二、物业服务合同的特征
根据一般合同法原理与物业管理实践，物业服务合同具有以下特征：
（一）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同。双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务；有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价；诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立；要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序。物业服务合同是要式合同主要体现在两个方面：其一，双方当事人意思表示一致并签订书面的物业服务合同。合同采用书面形式对稳定和证明双方当事人的权利义务关系、发生纠纷时的举证都具有重要作用；其二，物业服务合同签订后，双方当事人还须到房地产行政主管部门办理备案手续。
（二）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性。物业服务合同是以为特定业主及业主自治团体即业主委员会处理物业管理事务为目的而签订的合同。物业管理事务具有综合性，涉及到的事务不是某一项，而是多项，如小区的绿化、环境卫生、消防、治安、车辆管理、公共设施的运行及维护、信息服务、代收代缴费用（水费、电费、煤气费、取暖费等）以及特约服务等事项。整个物业管理与服务的过程具有整体性、连续性，因而单一服务合同（如保管等）是不能称为物业服务合同的。
（三）物业服务合同的内容必须是合法的。物业服务合同的内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等，任何一方当事人都不得把自己的意志强加给对方当事人，不得利用自己的优势损害对方当事人的合法权益。合同的内容不得同《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《物业管理条例》等与物业管理有关的现行法律法规相抵触，也不得违公序良俗，否则，将得不到法律的保护。
三、物业服务合同的种类
依据《物业管理条例》及其他法规规定，物业服务合同主要包括前期物业服务合同和业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同。
（一）前期物业服务合同。建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理企业承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”国务院颁布的《物业管理条例》第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”房屋出售前物业的产权属房地产开发企业所有。因此，前期物业服务合同的一方主体是房地产开发企业，另一方主体是其选聘的物业管理企业。
公房出售是中国住房制度改革的重要内容之一。为保证公房出售后顺利实行物业管理，在公房出售前也应签订前期物业服务合同。因此，前期物业服务合同的一方主体是公房出售单位，另一方主体是其选聘的物业管理企业。
物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到开第一次业主大会的法定条件或其他原因而导致业主委员会未成立的，有必要对物业进行管理。此时既然业主委员会尚未成立，只能由房地产开发企业或公房出售单位选聘物业管理企业进行管理。无论是商品房还是公房出售，都伴随着物业产权的转移，因此前期物业服务合同的存在是有期限的，期限可以由当事人约定。但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已经生效的，则前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同对今后物业管理的规范化实施起着尤为重要的作用。房地产开发企业或公房出售单位在选聘物业管理企业时，必须充分考虑和维护未来业主的合法权益，代表未来的广大业主认真考察、比较各物业管理企业，并对其有所要求与约束；尤其是选聘自行组建或下属的物业管理企业时更应如此。如果不签订前期物业服务合同，将不利于物业管理的实施，也无法保证购房人在购买房屋直至业主委员会成立并选聘确定新的物业管理企业过程中的权利的行使和义务的履行，且容易引起各种纠纷。
（二）业主委员会与物业管理企业订立的物业服务合同。当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时成立业主委员会。业主委员会的成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。业主委员会成立后，对原物业管理企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业管理企业的决定，并与选聘的物业管理企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同。订立日期一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不应迟于6个月。合同的一方当事人是业主委员会（代表所有业主），另一方是经业主大会选聘的物业管理企业。合同的期限由双方协商约定，以年为单位，一般为3年。合同签订后，前期物业服务合同终止。在物业服务合同规定的物业管理期限届满前，业主委员会应根据广大业主的意见和物业管理企业的业绩，决定是续聘还是另行选聘其他的物业管理企业，并与之订立新的物业服务合同。
上述两个合同的共同点在于它们的客体是一致的，委托事项都是物业管理服务活动。但两个合同的委托方不同，订立时间、期限要求与方式等都有所差异。不过，两个合同是相互衔接的，从物业管理规范化运作的角度讲，二者缺一不可。除了上述两个合同外，其他在物业管理过程中发生的、与物业管理活动有关的合同，比如物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业公司（例如保安、清洁等公司）而签订的合同，都不能称其为物业服务合同。
四、订立物业服务合同必须注意的几个问题
双方当事人在平等自愿的前提下，遵循公平、诚实信用与合法的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可订立书面的物业服务合同。物业管理与服务工作自身的特点决定了订立物业服务合同时要注意以下四个问题：
（一）合同的制订宜细不宜粗。在订立物业服务合同时，必须注意以下四个方面的阐述：（1）项目。即委托物业管理企业提供哪些服务项目应逐项写清。如“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理”，“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”，“环境卫生”等。（2）内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好。如房屋建筑共用部位的维修、养护和管理项目包括哪些内容，环境卫生包括哪些部分等。（3）标准。即各项目具体服务的质量标准。如垃圾清运是一天一次，还是两天一次；环境卫生的清洁标准等。必须注意的是在明确质量标准时要尽量少用或不用带有含义不清或模棱两可的词语。如整洁，事实上到底达到什么程度才算得上整洁，很难有个具体的、量化的指标标准来判断。而目前，不少物业管理企业正是利用这些含义不清或模棱两可的词语来逃避自己所应承担的责任的。（4）服务费。即各项目在前述的服务内容与质量标准下应收取的服务费。物业服务是分档次的，不同档次收取的服务费有很大差异。在明确了委托项目、内容和标准后，服务费的确定往往是双方争论的焦点。要确定合理的服务费，通常要经过详细的内容测算和横向比较。
（二）合同中不应有无偿无期限的承诺。随着物业管理市场竞争的加剧，一些物业管理企业出于竞标的考虑，往往提出一些无偿无期限的承诺，这对一旦中标后开展物业管理是十分不利的。
首先，物业服务是有偿的。无偿在理论上是讲不通的，仍带有福利性的色彩。物业服务除了公共服务面向全体业主和非业主使用人外，其他的专项、特约服务等都是面向部分或少数有此需要的业主和非业主使用人的，一般不可能使所有的业主和非业主使用人都受益。因此，如果无偿提供这部分专项、特约服务，对那些不需要或未享受到该项服务的业主和非业主使用人来说就是不公平的。
(一)前期物业的概念
关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。
对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。
其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。
(二)前期物业的特点
前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。
涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的人选聘物业公司,与业主之间又形成委托关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。
建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。
我国前期物业管理中存在的主要问题
(一)对前期物业涵义缺乏认识
前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。
(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益
表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。
(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定
在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。
解决前期物业管理中存在问题的对策
(一)明确前期物业的涵义
由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。
(二)加强对建设单位主导地位的监督
为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。
(三)规范前期物业企业的选聘制度
前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。
(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费
由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。
参考文献:
1.许海峰.物业管理[M].人民法院出版社,2004
2.杨崇智.前期物业法律问题分析[J].四川大学法律硕士学位论文,2006
3.闰允宇.前期物业管理不应无限期延续[J].现代物业,2006(10)
1.对前期物业的开始时间界定不清。依我国《物业管理条例》第21条规定，前期物业的开始时间是以建设单位选聘物业服务企业始，则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆。前期物业合同没有强行规定合同的终止时间，而是由当事人来约定，由于建设单位占主导地位，合同通常是其意志的体现，业主只有要么购买房屋并接受前期物业合同，要么不买房屋的自由。因此，在建设单位的主导下，前期物业合同很容易成为无期限合同。所以，必须对限制建设单位在前期物业合同签订中的主导地位，防止前期物业变成永久物业。
2.容易造成前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。表面上看，前期物业合同是在平等、自愿的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是对业主都具有支配权。依我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。建设单位在前期物业中的这种优势地位了打破当事人之间的平等地位，如建筑单位或前期物业管理企业可以在合同条款中约定较高的物业管理费，或者利用霸王条款公然侵犯业主对物业的合理使用权。
3.建设单位选聘前期物业企业不规范。依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。故房地产开发单位完全不理会国家倡导，采用开发与物业管理不分离的原则。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建筑单位也完全可以利用其手中的选聘控制权使有利于己的企业中标，或不经过招投标程序直接选聘。
二、行政权力在物业管理存在的问题
1.在业主大会成立中存在的问题。在首次业主大会召开的过程中，由于此时业主还很分散，前期物业企业因利益关系很难公正地负责首次业主大会的召集，所以行政机关应承担更多的责任。但是，依我国现行法规的规定行政机关只是起指导的作用，很难保障首次物业大会公平、公正地召开。而在业主大会及业主委员会正常成立的情况下，物业服务合同、业主大会的议事规则等问题，业主都能进行合理的安排，此时行政权力应该减少直接干预，赋予群众自治权。但是，现行法规对此却进行了详细的规定。如对于业主大会的议事规则，看起来既像是公司的议事章程，又像是人大会的议事规则。
2.对于物业服务合同监督方面存在的问题。在物业管理中，物业问题或多或少地会涉及到公共利益。为防止物业问题损害公共利益、他人合法权益，就有必要对物业管理进行行政监督：一方面对业主大会、业主委员会等组织进行监督；另一方面对物业服务合同进行监督。现行法规对于组织的监督有明确的规定，如业主委员会成立后需向行政机关备案。然而对于物业服务合同却没有相关的备案或其他的监督程序，特别是对前期物业合同，行政机关应加强监督，以防止建设单位、前期物业企业滥用优势地位侵害业主合法权益。然而，依现行法规行政权在此十分薄弱。
3.在新旧物业交接中存在的问题。在业主大会选聘了新的物业服务企业后，新物业进入的过程中，也是容易出现物业管理秩序混乱的时候。此时，旧物业企业或因为利益纠葛，或由于心有不甘，有意或无意地排斥新物业企业的进入，因为业主与物业企业法律地位平等，故无权强制旧物业企业退出。这种情况下，行政机关应当充分使用行政权力保障交接的顺利进行。但是，我国的现行法规中对于此处行政权的运用却十分不明确，也很不充分。如在《物业管理条例》第39条只是规定，物业企业间应做好交接工作，但是如何做好、是否应有一个时间限制没有规定。
三、物业管理各方当事人法律地位认识方面存在的问题
1.物业服务企业。物业服务企业是依法成立的营利性法人，其行为主要是商事行为，但也具有部分的公共事务性。一方面，其通过向业主提供约定的物业服务，其与业主法律地位平等，与业主之间主要形成民事法律关系。另一个方面，物业小区也是社会的一部分，小区事务也会直接影响到公共利益。因此，在行为涉及公共利益时也会带有一定的行政性，如涉及治安、环保等方面法律、法规规定的行为时，在有行政委托或行政授权的情况下，就可以行使部分行政性职权。但是，在我国现行法规中，对于物业企业部分行为的行政性缺少认识。
2.业主、业主大会、业主委员会。业主为社区的真正主人，是有权接受物业企业服务，并支付物业服务费的重要一方当事人。业主大会是由全体业主组成，其只是一个议事性机构，其性质不应是一个法人。业主委员会是业主大会的常设组织，在业主授权的情况下，代表业主监督物业企业的活动。其职能应主要是日常性的、监督性的。因此，在物业管理中，只有业主才有最终的决定权，因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。而在我国现行的法规中，对于业主的权利关注过少，过多地强调统一，强调业主大会及业主委员会的权利。
3.居委会、街道办事处。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。街道办事处是行政机关的派出机构，行使行政职权。业主委员会也是基础群众性自治组织。故在业主大会和业主委员会成立的情况下，居委会的职能与业主委员会的职能是重合的。因此，在我国现行法规中，将居委会和业主大会、业主委员会的职能分离，将居委会至于业主委员会之上的做法，既会浪费资源，又容易引起不必要的纠纷。
参考文献：
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[2]闰允宇:前期物业管理不应无限期延续[J].现代物业，2006（10）:26～27
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
问:按照规定,物业管理费自交房之日次月算起,请问交房之日如何认定?以实际交房之日,还是以通知交房之日?小区已交房,但业主事后发现开发商在未符合合同交房的条件下向业主交房,是否可以认为交房并不是实际交房之日,待开发商满房条件之日才是真正的交房之日?
答:物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用,按照物价局的有关规定,交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中,因开发商的原因,小业主不能接受交房的条件,此期间的费用则由开发商支付,直到符合收房条件为止。
根据《上海市住宅物业管理规定》规定,前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
关键词:前期物业;物业管理;规范物业;前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物业管理的定位
前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此,商品房销售阶段的物业管理服务是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出:“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念,把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
2前期物业管理内容
2.1 通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,前期管理首先必须不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。
2.2 建立与业主式租户的关系物业管理的管理对象是物业,而服务对象则是人,即业主和使用人。因此,物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商,又要与未来业主或使用人取得联系,听取意见。
2.3 察看工程建设现场前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件,因此,物业管理企业应根据物业管理要求,对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
2.4 设计管理模式拟定管理制度物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求,设计日后的管理模式,制定相应的规章制度,其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
3前期物业管理中的问题
3.1 前期物业服务合同不规范,建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任)没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。
3.2 物业承接验收制度不完善,移交不完整在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用设施设备不明确有的建设单位在房屋建设中,忽视了共用设施设备的配套建设,造成了共用设施设备的不完整,会给物业管理企业在前期物业管理带来诸多困难,也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
3.4 业主临时公约未建立或未约定有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。
3.5 前期物业管理招投标不规范目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业管理企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
3.6 物业服务和收费“质价不符” 由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价;以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。
4加强前期物业管理的对策
4.1 规范前期物业管理招投标行为《条例》和《办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,可以采取以下对策:
①加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识;②建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;③建立健全招投标备案制度;④培育和发展招投标中介服务机制;⑤建立和完善物业管理的仲裁机构;⑥政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
第一条为规范物业管理服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，使物业管理逐步走上规范化、制度化的轨道，结合县实际制定本方案。
第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。
第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章业主业主委员会物业服务企业
第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）享有法律、法规规定的其他义务。
第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第七条业主委员会职责：
（一）维护业主的合法权益；
（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；
（四）听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；
（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。
第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。
第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。
第十条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。
第十一条物业服务企业权利和义务：
（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；
（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；
（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；
（五）接受业主委员会和业主的监督；
第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。
新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。
旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。
第三章前期物业管理
第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。
第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第十五条办理物业交接手续时，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。
（二）公共设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）业主名册和协议书；
（五）物业管理需要的其他资料；
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。
第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产管理部门不准办理确权登记。
第四章物业管理服务
第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。
第十八条物业管理服务的基本要求：
（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；
（二）按规定签订物业管理服务合同；
（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；
（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；
（五）每年与业主作有效沟通；
（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）
（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；
（八）按规定合理使用专项维修资金。
第十九条物业服务的范围和标准
（一）房屋共用部位、共用设施设备
服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。
服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。
（二）公共秩序维护及车辆管理
服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。
服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。
（三）环境卫生保洁
服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。
服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。
（四）绿化管理及养护
服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。
服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。
（五）档案资料管理
服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。
服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。
第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：
一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。
第五章物业的使用与维护
第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。
第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。
第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照《县太阳能热水器安装管理规定》和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。
第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工
（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：
使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。
（二）居民小区供水设施管理职责：
住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。
（三）居民小区内环境卫生管理职责：
物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。
（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。
第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。
第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。
第六章物业管理服务费用
第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。
第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。
第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。
第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。
第三十三条原有住宅区已经实行物业管理，未交纳住宅共用部位及共用设施设备专项维修资金的房屋共用部位和共用设施设备的大修、中修、更新时，由业主按拥有的建筑面积比例承担，该住宅区业主委员会协同物业服务企业收缴。
对没有开展物业管理的旧楼和弃管楼房，由原开发单位出资整修，没有开发单位的由政府出资整修，达到物业管理条件后，通过招投标方式选聘物业服务企业，开展物业管理活动。
第七章法律责任及附则
第三十四条违反本实施方案规定的行为，国务院《物业管理条例》已有处罚规定的从其规定。
第三十五条违反本方案规定，开发建设单位未按规定配备物业管理用房的由县行政主管部门责令限期改正，并对工程不予竣工验收。
第三十六条开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的由县物业管理行政主管部门责令撤出，并没收违法所得。
第三十七条物业服务企业无顾单方终止合同，给业主造成损失的由物业服务企业负责赔偿，并承担相应的法律责任。
第三十八条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费的物业服务企业可以按照应缴金额的0.5%按日收滞纳金。拖欠物业服务费六个月以上的物业服务企业可向人民法院申请支付令或提讼。
第三十九条业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业服务发生争议的由物业管理行政主管部门协调解决。不愿和解、调解或和解、调解不成的可以依法申请仲裁或者向人民法院。
一、物业管理交接纠纷频发的原因
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：
1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区-中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。
2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。
二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：
1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期-业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。
2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。
三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以业主委员会。
四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
国务院物业管理条例20xx最新版
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 本条例自20xx年9月1日起施行。
物业服务收费管理办法
第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
一、单选题
1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（
）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
A、业主
B、物业管理企业
C、开发建设单位
D、业主和物业管理企业
2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（
）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、业主
B、物业管理企业
C、业主和使用人
D、业主和物业管理企业
3、县级以上地方人民政府（
）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A、房地产行政主管部门
B、工商行政管理部门
C、小区管理办公室
D、物业管理协会
4、业主大会应当（
）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
A、代表
B、维护
C、代表和维护
D、领导和保护
5、一个物业管理区域成立（
）业主大会。
A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
6、业主（
）参加业主大会会议。
A、必须本人
B、可让物业使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（
）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召开业主大会会议，应当于会议召开（
）以前通知全体业主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（
）。
A、物业管理公司B、行政主管部门
C、公安派出所
D、居民委员会
10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（
）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（
）以上通过。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、业主委员会是业主大会的（
）
A、组织机构
B、权力机构
C、自治管理机构
D、执行机构
12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（
）备案
A、工商行政管理部门
B、房地产行政主管部门
C、政府社团登记部门
D、公安部门
13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（
）职责。
A、招标管理
B、委托管理
C、统一管理
D、自治管理
14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指导
C、监督
D、指导和监督
15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（
）
A、委托协议书
B、临时委托合同
C、前期物业服务合同D、物业管理委托合同
16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（
）
A、临时委托合同
B、物业管理服务协议
C、前期物业服务合同
D、临时性合作协议
17、建设单位应当在销售物业之前，制定（
），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、管理契约
B、住户手册
C、管理规定
D、业主临时公约
18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（
）的合法权益。
A、业主
B、物业使用人
C、住宅区居民
D、物业买受人
19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（
）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、协议
B、批准
C、推荐
D、选派
20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（
）约定的内容。
A、公共维修资金
B、物业装饰装修
C、前期物业服务合同
D、公用面积分摊
21、前期物业服务公同可以（
）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
A、约定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（
）
A、暂停
B、作废
C、调解
D、终止
23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（
），建设单位不得擅自处分。
A、所有权
B、使用权
C、处理权
D、所有权或使用权
24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（
）进行查验。
A、技术资料
B、共用部位
C、共用设施设备
D、共用部位、共用设施设备
25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（
）
A、公共停车场
B、商业服务设施
C、物业管理用房
D、公共场所绿地
26、从事物业管理活动的企业应当具有（
）。
A、独立核算能力的企业
B、能自负盈亏的企业
C、独立承担民事责任
D、独立的法人资格
27、一个物业管理区域由（
）物业管理企业实施物业管理。
A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
28、物业管理企业（
），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
A、按照物业服务合同约定
B、未能履行物业服务合同约定
C、对于住宅小区治安，消防防范不够
D、虽然加强管理，但仍旧
29、物业管理企业承接物业时，应当与（
）办理物业验收手续。
A、施工单位
B、开发建设单位
C、业主委员会
D、居民委员会
30、物业管理用房的所用权依法属于（
）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
A、使用人
B、业主
C、开发建设单位
D、物业管理企业
31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（
）
A、居民委员会
B、业主大会
C、业主委员会
D、当地房管部门
32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（
）
A、职业资格证书
B、职业技术等级
C、职业等级技能
D、职业技术职称
33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（
）
A、物业托管合同
B、物业服务合同
C、前期物业合同
D、物业选聘合同
34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（
）
A、经济责任
B、赔偿责任
C、违约责任
D、法律责任
35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（
）同意，不得改变用途。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业企业，但不得将该区域内的（
）一并委托他人。
A、常规服务项目
B、特约服务项目
C、全部物业管理
D、房屋装修管理
37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（
）负连带交纳的责任。
A、业主
B、业主的直系亲属
C、使用人所属单位D、房屋中介机构
38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（
）
A、可以不交
B、有业主分摊
C、由物业企业核销D、由建设单位交纳
39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（
）的监督。
A、质量
B、经营
C、收费
D、保值
40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（
）。
A、业主确定
B、物业管理企业确定
C、政府物价部门确定
D、双方约定
41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（
）收取有关费用
A、物业管理企业
B、业主
C、业主委员会
D、最终用户
42、物业管理企业应（
）做好的物业管理区域内的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加强
D、协助
43、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（
）。
A、擅离职守不负责任
B、监守自盗违法犯罪
C、侵害公民合法权利
D、形成恶势力危害业主
44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（
）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
A、业主
B、物业使用人
C、物业管理公司
D、业主和物业使用人
45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（
）应当承担连带责任。
A、使用人
B、业主
C、使用人直系亲属D、业主直系亲属
46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在（
）
A、公共维修资金的使用
B、经营所得利润的分配
C、物业管理活动中的投拆
D、招投标管理活动的批准
47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（
）
A、随意租售
B、改变用途
C、擅自占用
D、任意损坏
48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（
）
A、业主委员会
B、业主大会
C、物业管理企业
D、居民委员会
49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（
）讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业使用人
50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由（
）依法办理有关手续。
A、业主委员会
B、业主
C、物业管理企业
D、房地产行政主管部门
51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（
）的同意
A、业主委员会
B、物业管理企业
C、业主大会
D、业主委员会和物业管理企业
52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（
）的同意。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、业主和物业使用人
53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在（
）恢复原状。
A、10天内
B、20天内
C、30天内
D、约定期限内
54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当（
）
A、经业主大会同意
B、经业主委员会同意
C、经物业管理企业同意
D、及时恢复原状
55、业主需要装饰装修房屋的，应当（
）物业管理企业。
A、事先告知
B、同时告知
C、完工告知
D、验收告知
56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（
）告知业主。
A、禁止行为
B、注意事项
C、规章制度
D、禁止行为和注意事项
57、（
）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、施工单位
B、建设单位
C、业主委员会
D、物业管理企业
58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止（
），处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、违法行为
B、从业活动
C、服务工作
D、经营活动
59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（
）的罚款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、业主逾期不交纳物业服务费用的，（
）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会
B、业主委员会
C、居民委员会
D、物业管理企业
二、多选题
61、国家提倡业主通过（
）的市场竞争机制选择物业管理企业。
A、公开
B、公平
C、公正
D、合理
62、国家鼓励物业管理采（
），依靠科技进步提高管理和服务水平
A、新技术
B、新知识
C、新方法
D、新成果
63、业主在物业管理活动中，享有下列权力（
）
A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务
B、监督业主委员会工作
C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
D、监督专项维修资金的管理和使用
64、业主在物业管理活动中应履行下列义务（
）
A、参加业主大会会议，行使投票权
B、遵守业主公约，业主大会议事规则
C、按规定交纳专项维修资金
D、按时交纳物业服务费用
65、物业管理区域的划分应当考虑物业的（
）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、共用设施设备
B、建筑物规模
C、社区建设
D、市政公用设施
66、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（
）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、先后顺序
B、建筑面积
C、住宅套数
D、产权期限
67、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（
）
A、选举业委会委员，并享有被选举权；
B、提议召开业主大会会议，并提出建议；
C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议；
D、参加业主大会会议，行使投票权；
68、业主大会履行下列职责（
）
A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、选举更换业主委员会委员，监督委员工作
C、选聘解聘物业管理企业
D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施
69、业主大会会议可以采用（
）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。
A、集体讨论
B、分组讨论
C、书面征求意见
D、小会讨论
70、业主大会作业出以下决定：（
）必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
A、制定和修改业主公约
B、业主大会议事规则
C、选聘和解聘物业管理企业
D、专项维修资金使用和续筹方案的决定
71、业主大会会议分为（
）会议。
A、定期
B、不定期
C、临时
D、随时立会
72、业主委员会履行下列职责（
）
A、召集业主大会，报告物业实施情况
B、选聘、解聘物业管理企业
C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同
D、监督业主公约的实施
73、业主公约应当对有关利益：（
）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
74、业主大会议事规则应当就业主大会的（
）等事项作出约定。
A、议事方式
B、表决程序
C、业主投票权确定办法
D、业主委员会组成和委员任期。
75、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理（
）
A、无关的决定
B、无关的活动
C、相抵触行为
D、不作为行为
76、业主大会、业主委员会应当配合（
）相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
A、物业管理企业
B、公安机关
C、居民委员会
D、街道办事处
77、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（
）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
C、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
D、物业管理所必需的产权资料。
78、物业服务合同应当包括对（
）等内容进行约定。
A、服务质量
B、服务费用
C、物业管理用房
D、物业管理事项
79、物业服务收费应当遵循（
）原则
A、合理、公开
B、收费与服务水平相适应
C、区别不同物业的性质和特点
D、使业主不产生投诉和纠纷
80、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（
）。
A、予以制止
B、依法处理
C、行政处罚
D、刑事处分
81、物业管理服务收费应由（
）制定，在物业服务合同中约定。
A、业主
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、物价主管部门
82、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的（
）损害业主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用设施、设备
C、道路
D、场地
83、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（
）的同意后，按照规定办理有关手续。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
84、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当（
）
A、主要补充专项维修资金
B、也可按业主大会的决定使用
C、和效益创造人分成
D、物业管理企业也应利益均占
85、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（
）
A、追回挪用的专项维修资金
B、给以警告
C、没收违法所得
D、并处挪用数额2倍以下的罚款
86、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门（
）
A、吊销资质证书
B、依法追究直接主管刑事责任
C、依法追究直接责任人刑事责任
D、依法追究法人代表刑事责任
87、（
）个人有下列规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款；
A、擅自改变公共建筑、公共设施用途
B、擅自占用、挖掘道路、场地
C、擅自利用共用部位、公用设施经营
D、擅自占用物业用房
88、《物业管理条例》的主要内容可归纳为：（
）
A、建立了十项基本制度
B、明令六项禁止行为
C、规范两项书面合同
D、法规授权四项规定
89、《物业管理条例》归纳为建立了项基本制度，其中包括（
）
A、招投标制度
B、资质管理制度
C、人员资格制度
D、专项维修资金制度
90、《物业管理条例》明令六项禁止行为，其中包括（）
A、物业管理用房不得擅自改变用途
B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘
C、区域内公共建筑和设施不得改变用途
D、不得将该区全部物业管理一并委托他人
判断题：
91、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(
)
92、业主可以委托人参加业主大会会议。（）
93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。（
）
94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（
）
95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。（
）
96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（
）
97、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。（
×
）
98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（
×
）
99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（
√
）
100、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。（
