时间：2022-02-01 08:06:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇个人住房抵押贷款，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方：中国农业银行
乙方：____________
经甲、乙双方充分协商，甲方同意对乙方开发的位于_______________________________的_______________项目的购房人提供商业用房抵押贷款（以下简称“商业用房贷款”）为明确双方权利义务，特订立本协议。
第一条 甲方向乙方所开发的上述项目商业用房的购房人提供商业用房贷款。具体购房人指与甲、乙双方签订《商业用房抵押借款合同》的借款人。
第二条 甲方对该项目提供的商业用房贷款最高限额为人民币_______________万元（大写____________________万元）抵押贷款额度有效使用期自______年______月______日止。期満未使用的额度经甲方同意后可以展期。
第三条 甲方为该项目购房者提供不超过房价或评估价（两者取低者）_____%的贷款（其中营业用房贷款不超过房价的______%）贷款期限最>文秘站:
第四条 每笔贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等，以借款人与甲方签订的《商业用房抵押借款合同》的约定为准。对于不符合甲方规定条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。
第五条 甲方应按照《商业用房抵押借款合同》的约定及时足额地发放贷款，并负责一次性将贷款划到乙方在甲方设立的售房专用帐户上。
第六条 乙方承诺
1.所开发的项目为合法项目，开发和销售的各项手续完备，售房专户的资金专项用于本项目的建设，不挪作他用，按时、保质地完成项目的建造，使借款人能够按时入住。
2.与该项目有关的建造和销售活动存款、结算业务集中在甲方办理。
3.该项目物业管理单位在甲方开立存款帐户，统一办理与该项目物业管理有关的代收、代付业务。
4.协助甲方办理抵押贷款项下商业用房的抵押登记或预登记手续，并将房屋他项权证等记文件直接交甲方执管。
5.在借款人办妥抵押登记手续之前，对甲方提供的商业用房贷款承担回购保证责任，并在甲方开立“回购保证金专户”，按照甲方商业用房贷款余额的______%存入回购保证金。当借款人不能按期还本付息时，负责代为偿还，授权甲方直接从保证金账户中扣收。有关回购保证责任的具体内容以《商业用房抵押借款合同》的记载为准。
第七条乙方应在本协议签订后、甲方发放贷款前，办理抵押贷款项目工程质量保险。保险的第一受益人为甲方。保险金额不低于本协议确定的抵押贷款最高限额。保险期限至项目竣工验收合格可交付使用止，保费由乙方承担，保险单正本交甲方保管。
保险期间，被保险的抵押贷款项目工程如发生保险责任内的问题，须以保险理赔款代借款人偿还相应的贷款本息，理赔款不足以偿还的，甲方有权向乙方追偿；如发生保险责任外并因乙方原因造成的问题，使住房部分或全部验收不合格，不能交付使用的，由乙方负全部责任，代借款人清偿所欠甲方的贷款本息。
经甲方同意不办理工程质量保险的，应在本协议“其他事项”中另作约定。
第八条 乙方如发生承包、租赁、股份制改造、联营、转让、合资、分立以及企业领导变更等重大事项，应当及时通知甲方，并落实相应措施，确保其回购责任的承担。
第九条 在售房及房屋使用过程中，乙方与购房人发生的有关房屋质量、价格、交付时间等方面的问题，甲方不承担任何责任。
第十条 乙方在印制售楼说明书、广告宣传中，有关涉及甲方的名称或其他文字，事先应当征得甲方同意。
第十一条 一方不履行本协议约定时，另一方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。
第十二条 未尽事宜，由双方协商解决，协商不成时，通过甲方所在地人民法院诉讼解决。
第十三条 其他事项
第十四条 本协议一式______份，双方各持______份，效力相同。
第十五条 提示
甲方已提请乙方对本协议各印就条款作全面准确理解，并应乙方要求作了相应的条款说明。签约各方对本协议含义认识一致。
甲方（公章）____________ 乙方（公章）____________
负责人：_______________ 法定代表人：____________
或授权人：_________ 或授权人：__________
签约日期：_________________________________________
[关键词] 个人住房贷款消费信贷
个人住房抵押贷款在消费信贷中占据着重要位置。美国的住房抵押贷款市场基本上代表了住房金融市场的发展方向。我国2002年末，全国个人住房贷款余额突破7500亿元，其中抵押贷款已经成为各大商业银行信贷资金投入的重要领域。但两国在贷款形式和产品要素上有较大差距。
一、美国商业银行个人住房抵押贷款产品设计
1.美国该贷款的主要形式有:固定利率抵押贷款，即利率固定，月偿还额相等，本金增加利息减少。可调节利率抵押贷款，即利率可调整，变化情况通过每个月的利息反映。分级偿还抵押贷款，贷款利率和偿还期固定，偿还额在期限内由低到高梯形分布。权益增长型抵押贷款，该贷款特点是在还款后期支付额将递增。反向抵押贷款，每月支付房主部分资金，房主后来一并偿还。再抵押贷款，由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款。
2.美国住房贷款包括多种要素，并相互组合以满足不同的需求。(1)首付比例:客户购房时首先自己支付的一部分房款，如果不能支付,有三种方法可以选择:①商业计划,如抵押贷款保险即为获得较低的首付而支付的每月固定的补偿;②政府计划，由政府担保，首付更少，额度有限;③其他选择权，即当前两种都不适用时,可选择家庭馈赠或寻找房产共有者等。这样首付比例可从3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它决定了贷款每月支付成本的数量，是一系列可供选择的利率表。(3)购房成本:它是首付之外包括点、相关管理费、保证金和利息、第三方费用。(4)附加点和折扣点:附加点是指要加入购房成本中的费用，折扣点是指要从购房成本中减去的费用，通称为点。利率和点此增彼减，搭配选择。(5)年度费率:反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用的支出水平，比单独使用利率衡量成本更好。
二、我国商业银行个人住房抵押贷款产品设计
我国的个人住房抵押贷款主要有经营性（住房一手房按揭贷款）和政策性（住房公积金委托贷款）两类。经营性是指银行与房地产开发商协议，借款人以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担阶段性保证担保的贷款方式。按开发商是否拥有完全的房屋产权又分为期房和现房贷款两类。政策性则指贷款银行根据住房资金管理中心的委托,以住房公积金为资金来源，按规定的要求向购买住房的个人发放贷款。我国贷款要素构成主要有首付比例，实行二成首付，八成按揭。贷款期限，一般最长不超过30年。贷款利率，根据法定利率进行适当调整。还款方式，等额本金和等额本息。
三、两国产品对比分析
1.在贷款形式上，美国市场针对不同群体、需求和能力有不同的产品，涉及对象广泛；而我国未进行很好的客户细分，“客户为中心”的理念体现并不充分。
2.产品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美国不能首付的客户可以通过如前所述的三种方式获得相对较低的首付资格。由此可见，政府和保险公司，联邦住房当局等发挥了重要的作用；同时差别化的首付比例充分考虑了各种收入状况家庭的首付能力，发挥了首付比例的定金和杠杆作用。而我国的住房抵押贷款统一实行二成首付，八成按揭，这样不能区分客户，首付比例的杠杆作用难以发挥。（2）利率和费用:美国银行对不同贷款区执行不同的利率，每种贷款又有不同的利率和点组成不同的档次，形成一系列可供选择利率表。贷款市场的竞争使各大商业银行同类型、同档次贷款的利率水平与费用也有相当的差别。这样客户选择更多，费用的衡量也更全面。我国的利率还未市场化，贷款利率是根据法定利率调整的。对借款者而言，无论年龄、收入水平、信用记录，所适用的利率都绝对相同,而且还要承担利率上调的风险。（3）点:在美国贷款的点与利率此增彼减。两者的组合使借款人能根据自己的年龄和收入进行权衡。如年轻人选择“低利率＋高的点”的方式，而中年人相反。我国只有利率一项衡量借款成本，利率也不由市场决定，消费者别无选择。（4）还款方式:美国住房贷款产品的还款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息递减）和完全均付（即每月还本付息的金额都是相同的），其他还有分级支付，权益增长型方式等。我国就只有等额本金法和等额本息法，相比而言还款方式较少。（5）政府因素:美国住房贷款市场中，政府和保险公司，联邦住房当局等的担保和参与对贷款产品的主要条款有着重要影响（如对首付比例的影响）。另外政府还通过对购买者采取减税和为低收入者提供房租金补贴的办法来满足不同阶层、不同贷款对象的具体要求。我国的住房贷款提供担保和保险的是开发商和保险公司，开发商是一个独立的利益体,本身存在实现自身利益最大化和逃废债务的“内在冲动”，无法承担这样的角色;房地产保险存在诸多尚未解决的问题，保险机构也缺乏热情。政府信用没有发挥应有的作用，政府角色缺位是阻碍我国住房金融发展的一大问题。
四、改进我国个人住房抵押贷款产品的构想和建议
我们主要从两大方面对我国个人住房抵押贷款产品提出一些改进构想和建议。外部制度环境方面主要改变政府角色缺位的现状；利率逐步市场化；建立个人信用制度，为我国税收、金融和消费等服务提供良好的信用保障；完善相关法律法规，构建我国个人住房抵押贷款的担保和保险体系；建立住房抵押贷款二级市场，大力推进住房抵押贷款证券化。在产品设计方面，改变“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；随着征信制度的建立和完善,可以按不同的信用记录、年龄、收入水平、从事行业等区分不同的贷款对象,为具备相同或相似条件的贷款群制定有针对性的产品条款;引入“点”的指标与利率配套使用;在利率市场化的基础上开发多元化的产品，增加还款方式的种类，设计出年限不同、递增比率不同的多级支付的还贷方案。
参考文献:
[1]汪利娜著:《美国住宅金融体制研究》.中国金融出版社,1999
[2]杨明生王醒春编:《商业银行金融产品手册》.中国金融出版社,2001年
【关键词】 提前还贷 负面影响 住房抵押贷款证券化
1. 我国住房抵押贷款的现状
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新增金融负债19.2%，占比比上年上升7.3个百分点。其中，新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户部门新增金融负债的56.1%，占比比上年上升15.4个百分点（来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款的研究也越来越重视。
2. 提前还贷主要原因的分析
提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。
2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。
2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同时利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。
2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。
2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。
3. 提前还贷带来的负面影响
提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。
提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利息等等。
4. 对提前还贷的对策分析
4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风险定价原则，资产价值=风险价值+时间价值，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上。当前银行对提前还款多采用征收违约金等方式，但这种方式不利于金融创新，阻碍银行服务水平的提高，也不利于银行吸引客户资源。影响借款人提前还款的因素还有很多，利率上升或者下调时都有可能，盲目地征收违约金，也使银行丧失了获得流动风险资产收益的机会。现在银行对住房抵押贷款采取的是浮动汇率制，利率下调，借款人继续执行合同；利率上调，借款人根据成本收益选择是否提前还贷，跳出合同。提前还贷带来各种负面效应，借鉴西方国家经验，可以实行固定汇率制，这样借款人可以提前确定借款成本，当市场利率下调时，借款人可以提前还贷，选择低利率的融资工具，当市场利率上升时，可以继续执行合同。
4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。
4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行实行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。
4.4实行住房抵押贷款证券化。首先个人住房抵押贷款要达到证券化资产的要求。并非所有的金融资产都适宜证券化，其中最基础的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测见的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。住房抵押贷款有着稳定的现金流，较低违约率，很适合作做为进行证券化的信贷资产。同时，居民个人收入的增加和理财意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了基本物质条件，再加上我国证券市场已初具规模。所以住房抵押贷款对提前还贷无疑是一种很好的方法。借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润由存贷款的利息差变为了手续费的费用，风险也转移到了愿意承担此风险的投资者身上。美国的经验表明，个人住房抵押贷款的二级市场是转移和分散风险的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已经由中国建设银行发行了，实现了表内证券化，这种做法降低了证券化的成本，有利于证券化的早期实现，提供了较高的信用担保，但没有做到真正的风险隔离，还是在商业银行内部。在以后的发展中应逐渐向表外证券化发展，实现真正的破产隔离和风险转移。同时在住房抵押贷款证券化的过程中要稳健开展金融创新，把握好基础工具的特点，控制住基础产品的质量，加强对证券化的监管。避免出现美国次贷危机类此情况，影响实体经济。
参考文献：
[1] 陈钊. 住房抵押贷款理论与实践[M]. 上海: 复旦大学出版社, 2000
[2]邓倩磊，郝彬.美国住房抵押贷款证券化的动因及启示.金融时报，2003，12， 22.
[3]个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研
究.200刘萍2(8)．
[4]阳：《管理提前还贷风险的现念、制度和方法》。《货币金融评论》。2005.4
[5]卢建新：《住房抵押贷款证券化运作中的提前还款风险研究》，《金融与投资论丛2004》，中国财政经济出版社2004年版。
[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范EJ-3.苏州大学学报(哲学社会科学版)，2007.
[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).
关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范
一、引言
随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。
二、我国个人住房抵押贷款发展现状
目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。
因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。
三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析
(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素
1.市场风险
市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。
2.地区差异风险
各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。
3.贷款法律风险
贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。
(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素
1.信用风险
个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。
某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。
第一,虚高评估抵押物(房产)的价值
按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。
第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭
假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。
办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。
2.策略风险
任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。
3.操作风险
近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。
四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施
(一)主观风险因素的对策研究
1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险
我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。
2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞
主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。
(二)客观风险因素的对策研究
1.健全房地产金融的法律、法规体系
完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。
2.大力发展商业性住房抵押贷款保险
我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。
3.建立住房贷款担保机构
消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。
(三)风险防范的创新思路
资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。
资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。
证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。
住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。
五、结束语
本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:
第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。
第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。
第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。
在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。
参考文献:
[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.
[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.
再融资倾向是影响借款人提前偿付行为的最重要的因素。如果借款人可以以更低的利率获得新的贷款时,(市场利率较为明显的低于原抵押贷款的契约利率),那么借款人提前偿付原抵押贷款就是经济合理的。
Hayre L.S.,Chaudary S.,Young R.A.(2000)提出把再融资倾向看成借款人所拥有的看涨期权的观点,并认为借款人在当前利率水平下有利可图时,就会执行期权。再融资倾向是通过如下具体因素来影响借款人的提前偿付行为。
(一)利率
借款人再融资倾向的强弱在很大程度上取决于利差,这个利差指的是现行的抵押贷款市场利率与原契约利率之间的差异。当市场利率的下降使得借款人能够以更低的利率融资时,也会减少抵押贷款的月付款支出,那么就会增强借款人再融资的倾向。Eknath Belbase通过研究固定利率抵押贷款提前偿付的模型,得出结论是随着加权平均息票率与加权滞后当期息票率之间的比率的提高,提前偿付率也随之提高。Stavros Peristiani对FNMA 30期固定利率抵押贷款数据进行实证分析,得出的结论是当利差为负时,提前偿付率很低,随着利差的增大,提前偿付率开始加速上升。
(二)再融资成本
再融资成本是阻止借款人在出现正利差时就做出再融资决定的一个重要原因。再融资成本主要包括申请抵押贷款的费用、抵押贷款的评估费用、抵押贷款手续费以及提前偿付罚金等等,其中提前偿付罚金主要是点数和违约金。它与借款人的权益积累反向变动,即该积累越多,贷款余额越少,提前偿付的罚款也就越少。
(三)提前衰竭效应
借款人会根据利差决定是否提前偿付贷款,因此在贷款期限内市场利率下降时,抵押贷款集合会表现出陆续上升的提前偿付速度。但是利率再次下降所造成的新一轮的再筹资倾向往往较弱,抵押贷款集合中尚未清偿贷款的借款人对再筹资机会较为不敏感。这一现象被称为提前还款衰竭效应。该效应解释了为什么在再融资刺激并未减弱的情况下,提前偿付率不会长时间维持在一个高点(Hayre Lakhbir.S, Chaudhary Sharad, Young Robert.A,2000)。
(四)收益曲线
当长期利率高于短期利率即收益曲线是正斜率时,借款人可以选择不同的短期抵押形式进行再融资。收益曲线的斜率越大,长期利率与短期利率的差距就越大,再融资的动力也就越大。Michael Bykhovsky通过对15年期和30年期的固定利率抵押贷款的分析,认为收益曲线对30年期住房抵押贷款的影响最为显着,相对而言对15年期抵押贷款的影响则不是那么明显。
二、住宅转手
许多国家的金融监管当局规定当房产出售时,必须清偿所有未偿付的贷款余额,如美国的很多住房抵押贷款契约中都有转售即付的条款。因此,房产的出售也会导致住房抵押贷款的提前偿付。而转售即付条款作为对提前偿付行为事后的惩罚,被认为是银行的最优策略(Kenneth.B.Dunn ,Chester.S.Satt,1986)。住宅转手的情况与以下具体因素相关:
(一)总体经济发展状况
当经济发展状况和前景的预期比较良好时,消费者有信心也有能力去改善现有的住房条件。而当经济发展很不景气时,会导致人口迁出率的上升,会使房产被取消赎回权而需拍卖,最终也会导致住房转售率的上升。
(二)房地产市场繁荣程度
HayreLakhbir.S,Chaudhary Sharad,Young Robert.A(2000)认为伴随着房地产价格的快速上涨,从而会导致房产的快速增值,而这些将刺激借款人“向上置换”住宅的行为,这些都最终体现在住宅转手率的不断提高上。Seow-Eng Ong,Clark L.Maxam,Doreen Chze-Lin 和Thang(2002)通过对新加坡个人住房抵押贷款进行实证分析,得出结论认为提前偿付率是住宅价格指数的增函数,也就是说随着住宅价格整体水平的上涨,会使房地产市场的交易变的活跃,进而会导致住宅转售率的上升,最终影响到抵押贷款的提前偿付。
(三)债龄
借款人在抵押贷款的初期,由于受到支付能力及各种不确定性因素的限制,一般不会提前偿付。但是随着时间的向后推移(随着债龄的增长)提前偿付率也逐渐变大,并最终达到一个相对稳定的状态。有分析指出即使借款人在1年内提前偿付是最优选择,借款人也会比较倾向于在再融资前平均等待1年时间(Richard Stanton,1995)。
(四)季节性
季节性因素对所有借款人都有普遍影响。因住宅转手引起的提前还款与天气,假期时间表和学年相关,借款人在天气暖和,子女不上学的夏季迁居的可能性远比冬季大。在美国春季和夏季是借款人选择提前还款的两个高峰期,而冬季的提前还款速度最慢(Eknath Belbase, 1999;Michael Bykhovsky,2004)。
(五)锁住效应
锁住效应是指当市场利率高于抵押贷款的契约利率时,借款人不愿出售其房产,因为此时出售不仅会存在各种费用,还会增加贷款人的抵押贷款利息支出。而且利差越大,被锁住的程度就越大,其住房转售率就越低。
三、结论
一、商业银行住房抵押贷款现状
1.低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展
我国商业银行在住房抵押贷款市场发展上存在诸多的问题,首先是低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展:自1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房抵押贷款快速发展从而成为各大金融机构业务的重点。然而自2007年以来，房贷利率开始上升，中国人民银行多次提高存贷款利率，在我国房贷大部分实行浮动利率贷款的情况下，利率的提高将导致借款人还贷能力下降，商业银行房贷积累的风险也将不断加大，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
2.贷款条件的放宽使个人住房抵押贷款市场存在风险隐患
近年来,在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查,不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的,而个别银行出于自身的短期效益,加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争,使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准。而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统,在各家银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级的情况下,金融机构缺乏相应的风险补偿机制,使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。
二、商业银行住房抵押贷款风险分析
1.借款人及房地产开发商的信用风险
在个人住房抵押贷款申请和执行的过程中，有很多因素影响到借款人，导致其不愿还款或无力还款，既有主观的，也有客观的，最终形成借款人的信用风险。
(1)借款人主动违约。由于借贷双方信息不对称，银行对借款人真实的还款能力无法知晓，从而出现借款人在借贷过程中故意制造虚假信息的现象。一是借款人无意或无力偿还抵押贷款，但为了骗取住房抵押贷款而伪造收入。二是借款人有能力偿还贷款但由于种种原因收入来源不明，为了取得住房抵押贷款而开具虚假收入证明，这种人会由于身份无法确定，收入来源不明朗，涉及经济案件，致使财产被冻结进而影响其还款能力。这两种都将使银行面临贷款发放后无法收回的风险。
(2)借款人被动违约。指在借款人十几年的还贷期间，由于出现某些自然或者社会原因，如借款人所在单位倒闭、撤销、裁员等无法抗拒的客观原因而导致失业或收入大幅度减少，造成借款人无力继续归还住房贷款，被迫放弃还款计划而为银行信贷资金造成风险。
(3)投资风险。部分借款人购买楼房是炒房的行为，而这些楼盘大多数为高档的住宅，一旦投资经营失败、房屋无人购买将使借款没有充足的流动资金偿还银行到期的贷款利息从而产生信用风险；再者如果借款人投资的房产贬值，借款人有可能放弃房屋所有权，风险只能由银行承担。在房地产开发商方面，其风险是因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。从而使房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取融资渠道，这使得房地产融资风险向个人住房贷款中转移。常见的有“假按揭”，即一些实力不济的开发企业，利用员工名义大规模向银行申请按揭，骗取银行资金筹资；开具虚假首付证明；“一房多卖”开发商恶意骗取贷款卷款潜逃等。
2.商业银行内部存在的风险
商业银行内部风险主要包括银行内部管理风险、业务操作风险及内部制度不健全等引起的风险。所谓管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题导致的信贷风险。许多商业银行客户经理缺少风险意识，为了抢占市场份额、完成规定的指标，出现了对贷款审批不严格把关的现象；各商业银行个人住房抵押贷款业务在运作中随意性较大，还没有形成统一的评价标准和业务流程；缺少熟悉个人住房抵押贷款业务的专家，对业务人员的培训也滞后于个贷业务的快速发展。在业务操作风险方面主要是由于商业银行在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。由于对住房抵押贷款缺乏风险控制意识，许多商业银行对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的还款能力，没有对借款人的资料进行进一步的审核把关。另外，部分工作人员自身的业务素质或思想素质不高，工作不负责，操作不符合规范，也是操作风险形成的重要原因。此外，商业银行未建立统一标准的风险评级机制和信用审核制度也是商业银行内部存在的不可忽视的风险。
3.法律制度风险
法律制度风险是指由于法律制度不健全，对住房抵押贷款失信、违约行为的处罚没有做出明确具体的规定，没有出台专门针对这一项的法律条文，惩罚不具体，执行力度也不够强，从而使商业银行遭受损失却无从追究。由于我国住房抵押贷款法律法规的缺失，容易使借款人利用这一方面的法律空白违约。一旦借款人恶意欠款，可以依据相关规定以所抵押的住房为生活所必需的居住房屋为由，使商业银行无法追讨欠款也无法对抵押房屋进行处置，从而产生法律制度的风险。
三、住房抵押贷款的风险管理
1.建立科学严谨的银行个人信用评估体系。建立科学的个人信用评估体系是商业银行进行个人住房抵押贷款信用风险管理的基础。目前我国的个人信用评估体系还不完备存在着很多缺陷，在评价指标的选取和分值的设定上还存在着一些一些欠考虑的地方。因此，目前我国应借鉴国际标准化的个人信用评价指标，制定出一套适合我国国情的银行信用风险评估标准，从而针对不同贷款人的信用运用不同的指标加以评价分类，以保证银行贷款安全，使银行的资金回收得到安全保障。
2.建立风险分摊机制，分散银行抵押贷款形成的风险。商业银行为降低抵押贷款的风险可以进行风险分摊，首先，可以让政府机构介入其借贷的过程。银行可以借鉴国际成功经验，由政府机构对个人住房抵押贷款提供担保，政府机构参与能够降低贷款成本，提高住房融资效率，促进金融发展，有效地转移商业银行承担的信用风险。其次，建立和完善个人住房抵押贷款的保险机制。建立和完善个人住房抵押贷款保险机制主要应做好以下几项：一是建立保险产品的研究开发机构，重视该类保险产品专业人才的引进和培养；二是制定合理的保险费率；三是建立健全住房抵押贷款保险营销系统。
3.完善个人住房抵押贷款的法律制度。个人住房抵押贷款涉及社会经济的各个层面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁发相关法律，以规范贷款人的借贷行为。如制定《信用法》，突出对非信用行为的法律制裁，并在此基础上建立个人破产制度，引导人们树立良好的信用观念。进一步完善与个人住房抵押贷款业务相关的法律法规，对住房抵押贷款发放过程中可能出现的各项责任和问题做出明确的法律规定和采取相应的奖惩措施，诸如对抵押债权转移、房地产中介的法律责任、住房抵押支持证券的发行交易时可能出现的法律问题等作出明确规定。使各当事人可以预见其行为后果，增强当事人的法律意识，规范其贷款行为，从而使银行的抵押贷款得到法律的支持，减少贷款风险。
参考文献：
[1]田 亮:商业银行住房贷款风险防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.
[2]贾 波 谢佳永:银行消费信用理论与实务[M].四川成都:西南财经大学出版社,2001:73-78.
[3]罗力力:我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].经济管理,2009,(7):95-97.
[4]田 亮:商业银行住房贷款风险防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.
[5]姚 凯:我国个人住房抵押贷款风险分析与防范[J].财税金融,2009,(5):129.
[6]徐 艳:浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报,2009,(2):71-73.
[7]王 鸿：住房抵押贷款风险的管理与研究[J].经济师,2009,(5):164-165.
[8]李晓西 何德旭.21世纪中国银行业风险与防范[M].广州:广东经济出版社,1998:196-198.
[9]马智炜 刘尔思：从次贷危机看我国商业银行个人住房贷款风险管理[J].,时代金融, 2009,(1):43-45.
摘 要 房地产业是我国近十年发展最快、对GDP 增长贡献最大的行业。房地产市场的迅猛发展带动了住房贷款市场的高速增长。因此，现阶段，重新熟悉个人住房贷款的风险新问题并实施有效的防范办法，降低和防止个人住房贷款风险的发生，不仅有利于商业银行住房贷款的风险防范，还有利于我国房地产市场的健康发展。
关键词 商业银行 住房抵押贷款 风险控制
住房抵押贷款又称按揭，指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，在未还清本息之前，用其购房契约和其他具有所有权的财产向银行作抵押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任。若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，或向有连带责任的担保人追索。1982年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行住房制度改革试点，住房消费信贷这一概念首次在我国出现，之后逐渐推广至全国范围。
一、商业银行住房抵押贷款现状
（一）住房贷款额急升
伴随房地产行业的快速增长，商业银行对房地产行业的企业贷款与以商品房为投向的个人贷款均呈现同比增长。以中国建设银行为例，截至2010年12月31日，房地产业贷款余额4，029.22 亿元，增幅12.34%。个人贷款新增占全部贷款新增33.01%，个人住房贷款新增额位居市场第一位。
（二）住房按揭贷款市场准入标准宽松
个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，首付比例低，且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
（三）地产金融参与者相对单一，过度依赖银行贷款
在目前的房地产资金链中，商业银行参与了房地产开发的几乎全过程，企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制，使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
二、我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险
（一）违约风险
违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险，它是指借款人不还贷款的风险，包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，因为支付能力不足，有还款的意愿，但无还款的能力。
（二）利率风险
利率上升是导致大量违约的关键。利率的持续上调，将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受，偿贷能力将普遍下降，银行房贷的违约风险将明显升高。
（三）流动性风险
流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是贷款期限，住房抵押贷款却属于长期贷款。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险，造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。
（四）政策风险
为了遏制房价过快上涨，政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨，解决城镇居民住房问题。5月31日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委的通知》，提出“逐步推进房产税改革”。6月2日，发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示，“逐步推进房产税改革，将避免重复征税”，并对地方试点房产税表示支持。一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷，政策风险可能会带来房价下跌，从而引发违约风险，并导致借款人抵押的房产价值缩水，给银行带来巨大损失。
三、我国个人住房抵押贷款信用风险的防范措施和建议
由上可知，住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益，更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化，正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。就以上分析，笔者提出以下建议：
第一，建立和提高我国个人住房抵押贷款风险管理的量化分析技术。我国商业银行应该学习国际经验，积累和完善数据资源，建立适应中国国情的个人住房抵押贷款风险管理的模型。
第二，政府对个人住房抵押贷款风险管理给予政策支持。政府应针对经济形势，在必要时候对特定类别的个人住房抵押贷款实施一定的优惠政策，减轻存在较大违约风险的购房者还贷负担。
第三，建立符合中国国情的住房消费模式，整顿和完善房地产市场秩序。针对低收入群体推出住房保障制度，推广廉租房计划，同时加强对住房保障制度的公开、透明运作和社会监督，抑制住宅炒作和投机活动，有助于减少房价的剧烈波动，降低房贷信用风险。
第四，建立和完善中国的个人信用管理体系，包括建立和完善个人信用档案、个人资信评估和个人信用风险预警制度。
第五，提高银行自身消除风险、抵抗风险的能力。首先是健全银行内控制度，建立科学的量化的风险管理系统，增强风险控制和预警功能。其次要提升信贷员工整体素质，增强其对金融、分析调查、评估、风险管理等知识的学习和掌握。再次要努力提高银行自身资本充足率，提高抵补预期和非预期损失的能力。
第六，稳步推进住房抵押贷款证券化。我们应肯定金融创新和资产证券化的积极意义，不能因噎废食，应继续稳打稳扎，为住房抵押贷款证券化创造各种有利条件。
参考文献：
[1]谢经荣,殷红,王玉枚.房地产金融.中国人民大学出版社.2007.
[2]孟庆福.信用风险管理.经济科学出版社.2006.
[3]王世豪.房地产信贷战略与实务.中国金融出版社.2006.
如果您已经拥有一套住房，但您对现有这套住房不满意，可能它的面积太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暂时不想出售这套住房，那么在这种情况下，有什么办法能解决这一矛盾呢？下面我将给 您推荐一种即不用出售现有住房又能及时改善目前居住状况的好办法——参加个人住房抵押贷款。
建设银行开办的个人住房抵押贷款是指以自己或他人所有的房产作为抵押物而申请的一种个人住房贷款。 建设银行对这种贷款的基本规定友谊下几点：
一、贷款的额度不能超过抵押物评估价值或拟购房价值的70%，就底部就高。
二、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过15年；以门头房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过20年。
三、贷款的期限一般不超过10年。
四、贷款利率按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行，即期限在5年以内（含5年），年利率5.31%；期限在五年以上，年利率5.58%.
五、贷款期限在一年以内（含1年），到期一次还本付息；贷款期限在一年以上的，实行按月还本付息。
摘要：资产证券化是金融工具创新的产物，在国外已被广泛适用于各种金融资产，我国现已具备资产证券化的需求和环境条件。对商业银行来说比较有市场潜力的适合资产证券化的金融资产主要有三类：住房抵押贷款、不良贷款和国有股减持贷款，其中住房抵押贷款证券化无论从信用风险还是从市场潜力方面分析都更有优势。研究住房抵押贷款证券化在理论和实践上都具有重要意义、
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
编辑整理本文。
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
编辑整理本文。
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[j].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。
【关键词】住房按揭贷款 违约风险 商业银行
一、引言
2007年美国次贷危机的发生给各国金融市场都敲响了警钟，我国房地产市场蓬勃发展的背后也隐藏着巨大的危机。近几年，我国个人住房不良贷款数额越来越大，中央银行采取不断加息的措施试图调控，但这样做同时也会增加个人住房贷款支付的负担。国际上公认的住房贷款风险是在贷款发放后的5-8年后，意味着国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。但究竟违约风险为什么会存在呢？其存在给商业银行带来了哪些问题，商业银行又该如何应对它呢？
二、个人按揭贷款的发展现状
中国人的房子情结让大家觉得有了房子才有了家，没有房子在一个城市是根本站不住脚的，所以在中国买房的热情要远远高于租房，但面对高额的房价，很多购房者难以一次性付清全款，于是为了解决需求和支付能力之间的矛盾，一种新的购房模式开始出现那就是个人住房按揭贷款。个人按揭贷款主要是个人和银行之间的业务，最早开展这个业务的是我国的建设银行，它于二十世纪八十年代中期率先成为了第一个吃螃蟹的人。到现在已经有了二十年的发展史，虽然个人按揭贷款的发展历史很短，但是由于我国这个房子情结导致了其发展十分迅猛，声势十分浩大。个人住房贷款已经可以占据银行总贷款的大部分比例。买房热，买房难，房价不断的升高，再加上个人住房公积金的政策，加速了个人住房贷款的比例的扩大。最近几年政府着手解决民生问题，房价在不断下调，中国房地产行业存在着巨大的泡沫，假如在未来的一天，这个泡沫突然崩盘了。房地产行业的风险就会迅速的波及到银行这方面，随时都可能震荡我国平稳发展的市场经济。
三、个人住房按揭贷款面对的主要风险
商业银行面临的个人按揭贷款风险有很多，但主要有以下两类：“假按揭”风险和真实个人住房按揭贷款存在的风险。
（一）“假按揭”风险
近年来随着广州建行10亿诈骗按揭案，上海姚康达按揭案和北京盛鑫嘉园假按揭案等一系列案件的曝光，我国商业银行也开始越来越关注假按揭的风险，至今被曝光的虚假按揭案总涉案金额已超过十亿，而未被曝光的案件也不在少数，为什么开发商对假按揭贷款如此痴迷，不惜顶风作案呢？原因和商业银行有着千丝万缕的联系，与其他商业贷款相比假按揭更容易取得，并且利率低，期限长，数额大，再加上商业银行间的激烈竞争使贷前调查流于形式，对房地产开发企业的资金状况和经营情况并不详细了解，以及在风险未暴露时，商业银行难以觉察到，所以开发商将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，以套取更多的资金。事实上“假按揭”给银行带来了重重风险：
（1）银行将承担来自房地产开发企业转嫁而来的销售风险。假按揭是开发商骗取了银行的资金，用银行的钱盖起了楼房。如果房地产开发企业在销售楼盘时遇到了问题使得楼盘不能销售时，银行为了回笼资金，不得不销售楼盘，使其面临巨大的销售风险，银行将成为最终的受害人，同时假按揭也严重的影响了房地产市场的健康发展。
（2）“假按揭”使房地产开发企业在得到高收益的同时也使银行陷入了高经营风险中。我们都知道收益越大，风险就越高，房地产业也亦如此，房地产开发商利用“假按揭”的目的就是希望得到银行更多的钱去做投资，从而减少自己资金的使用，并从中收益。虽然这样做会给房地产开发企业带来巨大的利润，但也使其陷入了高财务风险中，与其对应的是银行经营的高风险。
（3）使银行面临债权空置、索赔无果的风险。住房抵押贷款是抵押贷款的还款担保。个人住房按揭贷款要求借款人用其收入去偿还，然而假按揭并不是真实发生的业务，所以没有个人支付能力的支持，房地产开发公司为了向银行隐瞒其虚假行为，会在一段时间里每月按时向银行还款，但是房地产开发企业一旦出现资金困难，假按揭就无所遁形，立刻显现出来。房地产开发企业并不是贷款的直接参与人，所以银行无法对房地产开发企业直接追偿责任；在假按揭中借款人其实是没有的，他不会使用资金也不可能去承担债务，所以会使银行面临索赔无果的风险。
（二）真实个人住房按揭贷款存在的风险
从世界范围看，个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比，公认比较低，因为借款人都有真实的买房意愿，并且已经缴纳了一定比例的首付款，也就是已为商业银行提供了一定的违约保障，但其又是客观存在的。
一是借款人风险。借款人是与银行直接发生信贷关系的主体，其直接影响着商业银行的资金状况。众所周知，个人按揭贷款的期限比较长，最长为30年，在这么长的时间内，借款人的收入水平、资金状况等都会发生变化，这些不确定的因素会直接影响着借款人的还款能力。另外借款人的还款意愿也是影响其偿还贷款的因素之一，虽然借款人有还款能力，但房价一旦波动出现下跌时，借款人就会立刻做出权衡，当其认为转让房地产所取得的收入不足以还清贷款时，借款人就会主动违约。同时借款人的个人信用也直接影响其还款意愿，有些借款人信用意识薄弱通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款，使银行陷入违约风险。
二是流动性风险。我们都知道个人住房贷款还贷的期限比较长，主要以中长期为主，最长的为30年。而现如今许多商业银行存在不良个人住房贷款的现象，最为轰动的一件事就是建行和工行在房地产商的一手操作下出现的虚假按揭贷款涉案资金高达六亿多。鉴于以上的原因，会造成银行现金不足，从而引起到期不能偿还债务、进行新的融资需要等。如果这时候出现一些外部原因，导致大量存款人提现，由于资金流动性不足，这时候商业银行就会面临倒闭、破产。
三是“烂尾楼”风险。在住房按揭贷款业务中，虽然开发商不是直接的借款人，但开发商的行为却直接影响着借款人是否愿意如约归还按揭贷款。烂尾楼是我们这几年听得比较多的词，相信大家都不陌生，为什么会产生烂尾楼呢？是由于开发商挪用项目资金，导致项目未如期进行甚至停滞，最后不仅土地资源受到了浪费，也使商业银行面临资金困境。或者开发商因种种问题未按期交房，交房时房屋建造与合同不一致，甚至有些无良开发商偷工减料致使房屋出现质量问题，被迫停工，这些情况都会导致购房者不愿意如约供房，使得银行信贷资产受损，产生个人住房按揭违约风险。
四是法律风险。我国在个人住房按揭贷款方面法律制度并不健全，虽然我国的征信制度一直在建立完善中，这方面的中介机构也良莠不齐，但我国却几乎没有相关的法律去规范征信机构和征信活动，使得商业银行在评价借款人还款能力和还款意愿方面受到一定的阻碍，从自身利益出发即使征信部门有相关的规章制度对此约束被征信者的利益不会受到有效的保护。
四、风险防范建议和措施
（一）防范假按揭风险
商业银行在进行个人住房按揭贷款时，首先要加强对房地产开发企业的资格审查，银行在选择合作对象时，要采取谨慎、全面的态度。对开发主进行风险审查，考察的方面包括：企业的资金注册情况、财务状况、房地产开发资质等级、开发经验、主要股东情况、公司内部治理结构、公司内务资金状况、公司内部经营管理水平进行评估等等，特别要对公司的主要负责人进行品德资历的调查了解，要选择那些资金充足、实力强大、在市场上具有良好的信誉的企业，这些企业还需具备一定的房地产开发资历，对于满足以上条件的，银行可以与其建立信贷合作关系。其次，银行对贷前开发商提供的资料要一一仔细检查，辨别其真伪，以及核实申请人的情况，从而决定要不要批准。同时对贷出去的资金也要进行监督。贷款手续完成和发放成功后，银行必须派专员进行跟踪监督资金的用处，及时了解工程的使用进度，特别要对期房项目提高警惕。一旦发现有问题要及时作出判断，并制定相应的对策，把风险降到最低
（二）完善相关法律制度加强对借款人资质审查，防范信用风险
建立严密的住房按揭贷款审核制度强化事前风险。首先，建立个人信用信息登记制度，一份完整的个人信用信息数可以据应该至少包含五个方面的内容，即个人身份基本情况、个人收入及财产情况、个人商业信用记录、个人刑事记录和其他个人情况。从这几方面入手，对借款人做一个全面而深入的审查，使哪些资质欠佳的借款人无机可寻。同时也要定期调查，做好回访工作，一旦发现借款人出现信用问题，要即使制定相应的解决方案，对其加强监管，加大催缴力度，把风险扼杀在摇篮里。
其次，各家商业银行应强化员工素质，加快培养专业的借款人资质审查人。银行内部要强化员工的风险意识，树立人人有责的观念。同时银行要定期对员工加强培训，不断学习银行会计知识使其具备过硬的专业技能，以应对和防范各项风险。仅依靠个人主观意见去判断借款人的信用，有一定的局限性和风险性，所以要加快培养专业的借款人资质审查人，使借款人资质审查工作更加专业化、规范化。
最后，我国要加快建立和完善个人征信体系的法律法规，我国在这方面还没有成熟的经验，需要借鉴西方发达国家的经验，如美国这方面的法律制度已有160多年，但由于体制的不同我国在学习借鉴的同时也要结合我国的国情，从实际出发设计出符合我国客观情况的法律制度。
（三）完善我国住房金融担保制度，转移风险
（1）落实个人住房抵押贷款担保制度使其发挥分散风险的功能。借款人缴纳的担保费是担保机构为贷款人转移和分散风险的基础和保障，既然借款人已经缴纳了保费，就要获得相应的权利，也就是说借款人有权利要求贷款人在贷款条件方面给予自己一定的优惠，如降低首付款比例、延长贷款期限或者降低贷款利率等。担保制度的完善和充分发挥，在一定程度上减小了借款人的压力，降低了违约风险。
（2）建立政策性和商业性相结合的个人住房抵押贷款担保体系。我国在建设个人住房抵押贷款担保体系的过程中，政府应当发挥其主导作用，为广大中低收入者申请较高比例的个人住房抵押贷款担保，以保障其基本的居住需求，而高收入者可以通过保险公司办理相关的保险业务来获得相应的贷款担保和保险。在这方面我国可以借鉴美国和加拿大的经验和方法。
（3）创新个人住房贷款的品种，完善和健全商业保险制度，并引导其健康的发展。保险公司应该制定详细严密计划对市场进行细分，根据不同的年龄、不同的收入水平以及不同地区购房者违约的概率，从事实出发，制定合理的保费费率，以降低社会成本，彰显社会公平。同时还要规范保险标准，以降低信用风险。
（四）加快我国商业银行住房贷款证券化步伐，防范流动性风险
商业银行既要承担开发商和借款人转嫁的风险也要承担来自自身的风险，风险相对集中，针对风险集中这个问题可以采用将风险分散的方式，推进住房抵押贷款证券化不仅可以帮助银行分散风险，丰富银行利润的来源，增加银行的收入，为住房贷款风险提供资金保障，同时也可以为银行筹措长期资金，增强银行的风险承受力，以应对流动性风险。我国在方面的法制并不完善，所以在资产证券化推出的初级阶段，我们应该格外注意。我们首先要从规模效益出发，选择住房抵押贷款规模大且资历比较深的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。在住房抵押贷款证券化技术和投资者都比较成熟的条件下，再发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券，以帮助商业银行有效应对流动性风险。
五、总结
近年来随着房地产市场的过热和过快发展，个人按揭贷款业务的风险也逐渐显露出来，给商业银行带来了一定的冲击和影响，本文主要从假按揭风险和真实个人按揭风险两方面进行分析，并对此提出了一些建议和措施，试图建立一套更加完善的风险评价体系，为银行的个人住房按揭贷款风险评价和控制体系提供一些有益借鉴。
参考文献：
[1]张彦君.美国次贷危机对我国房地产资产证券化的启示[M].金融经济，2010.
[2]石昊琦.个人按揭贷款风险研究[D].西华大学，2012-05-10
[3]淡寿全.商业银行对个人住房按揭贷款的风险与防范[J].时代经贸，2008. [4].商业银行对个人住房按揭贷款的风险与防范[J].合作经济与科技，2009.
[5]王佩，温小霓.商业银行个人住房贷款风险管理[J]，中国证黄诨酰2010.
住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的贷款在期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式(包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。
其作用可以有效地分散和转移风险。住房抵押贷款经过证券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险。
建立住房抵押保险制度
购房抵押保险，是指被保险人因意外事故或病故等原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员而失业或收入下降等社会性原因导致无法继续归还购房贷款时，由保险公司一次给付被保险人在保险事故发生时按贷款合同尚需归还的贷款本息。由保险机构向放贷银行提供抵押贷款，人寿保险和贷款信用保险介入住房消费信贷也是当前银行化解风险的较好途径。
法国早在70年代末就将寿险产品与银行业务组合起来运行，如死亡险，法国的银行在发放个人信用贷款时，强制性要求客户必须购买。死亡险虽在法国极为低廉，但个人一旦发生意外丧亡，其遗产继承者就能获得一份不薄的保险赔偿金，而且不用缴纳遗产税，银行、贷款个人、保险公司三者皆可得益。我国也可借鉴法国的先进经验，推出相应的保险品种进入我国住房消费信贷市场。
个人住房抵押贷款需政策支持
在一些发达国家中，政府设立专门机构对个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确定规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预。
研究抵押房产处置的途径
随着个人住房贷款业务的迅速发展，不良贷款绝对数量会明显增加。认真研究抵押房产处置的途径，可减少不良资产，有效化解风险，一方面当确认借款人丧失还款能力时，应将其抵押房产处置交由专门机构负责，以提高效率和规范性。另一方面要采取各种可行的方式处置抵押物，能够将抵押物直接变现，清偿债权最好；也可以通过调换住房缩小面积、调整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有偿债能力；还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题。
建立相关配套措施和制度
1)银行拓展房地产评估业务是贷款风险防范的关键环节。由于银行降低贷款风险的关键之一是采取抵押，而对抵押物的估价，则是抵押的关键环节。特别是对作为抵押物的房地产的评估，由于其评估的价值大，隐蔽性较强，如果估价不准确，银行的贷款风险就会大打折扣，一旦银行贷款发生风险，作为中介机构的估价部门并不承担任何法律责任。银行要摆脱这种困境，提高抵押物的资产质量，迫切需要自己的房地产评估机构，自己承办房地产评估业务。
关键词：商业银行；个人住房信贷；风险
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2010)11-0176-02
个人住房信贷一般采用住房抵押的方式，因此被认为是安全系数较高的信贷业务。但是，由于个人住房信贷存在着专业性与区域性的特点，使得住房信贷的风险具有长期的累积性，一旦发生质变，必将引发大规模的金融风暴，产生严重的经济动荡。因此，要想避免个人住房信贷风险的产生与积累，防微杜渐，就必须努力探寻个人住房贷款风险的形成原因，从根源上加强商业银行个人住房信贷业务风险的防范。
1 个人住房贷款市场信息不对称
在商业银行个人住房抵押贷款活动中，所有影响未来贷款收益的分析、判断和估计的资料，都是信息。根据借贷双方所获得的市场信息的差异，可将信息分为对称信息和不对称信息。对称信息是指借贷双方掌握着相同程度的市场信息。不对称信息是指借贷双方所获得的市场信息存在某种程度的差异，即借款人拥有私人信息，而商业银行信息一般都是对外公开的。不对称信息主要表现在两方面：宏观方面，银行无法对国家宏观经济状况的改变，国家货币政策的变化，房地产政策的调整，房地产周期的波动，社会政治因素的变动以及自然灾害等不可抗拒因素的产生做出准确的预测，从而导致银行不能对个人还贷能力、抵押物的价值和抵押物的变现能力做出的准确的判断。微观方面，主要表现为银行在对个人住房抵押贷款的申请过程中，无法根据贷款申请者所提供的信息(收入、职业、担保等)，对贷款申请者的资信做出准确的判断，只能根据社会的平均资信度制定贷款条件，使得在发放贷款时，使市场中一些资信好的贷款者因需要付出相对较高的成本而退出信贷市场，而一些信用差的借款者因付出的成本相对较低而愿意借款。由于商业银行与个人在贷款之前的信息不对称或在贷款之后的信息不对称，造成有的借款人在贷款到期时，不能或不愿意偿还贷款，增加了商业银行对个人贷款的信用风险。个人信贷市场上的不对称信息是个人住房抵押贷款风险产生的主要原因。
2 社会信用制度不健全
住房抵押贷款是一种投入资金大、期限长以致于风险相对较高的信贷业务。对于银行来说，掌握借款人的信用状况，是防范风险的关键。在那些个人住房贷款市场成熟并且规范的国家都有一整套完备的个人信用报告体系。如在美国，贷款人通常依靠商业性信用报告机构来完成信用调查工作，这些机构专门负责收集、保存和出售申请人的信用资料。而且所有的信用报告机构都签署了可以相互利用各自资料库的协议，因而迁居到别处的申请人的信用资料立即就能被新居地的信用发放机构获取。成熟完备的信用报告行业，不仅提高了贷款人把握贷款申请人信用情况的准确性，还节省了贷款人对贷款申请人信用的调查时间，大大提高了贷款的审批和发放效率。但在我国，个人财产申报制度还没有建立，储蓄实名制刚开展不久，个人信用制度基本上还是一片空白。有关个人的社会信息资源极为分散，个人的现金收入、支出，个人的债权、债务等信息都没有系统的数据资料，缺乏个人资信评估的基本标准和基础数据，无法形成统一完备的个人信用档案，对个人的信用评估就无从下手。虽然由中国人民银行牵头建设的个人征信系统己经投入运行，能对商业银行规避借款人信用风险起到一定的积极作用，但由于该系统信息量小，商业银行和社会的参与度不高，因而使用效率低下，作用非常有限。
而且，由于各商业银行间出于竞争等因素的考虑，相互间对储户的情况不交流，这就造成了两种情况：一是银行与客户之间的信息不对称。客户在申请贷款的时候对各商业银行的资产、负债、利率的高低等情况了如指掌，可以多方选择，而银行方面却恰恰相反，他们缺少储户真实的收入证据以及以往信用的记录，只有客户申请书上标称的收入情况以及用来贷款的抵押证明，基本上可以说是“两眼摸黑”，至于客户在申请后收入能否保障，如果违约应受到怎样的惩罚等问题，行为的能力就非常有限了。二是银行与银行之间的信息不对称，也就是银行与银行之间的信息不透明，各银行之间没有专属的网络相互沟通，这样，一个客户可以在A银行拖欠一堆债务再到B银行继续贷款，从而使得两家银行都蒙受损失。
3 住房产业政策长期目标的短期化
住房产业之所以对经济有较强的拉动作用，在于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大。个人住房消费水平本质上取决于国民经济发展状况和国民收入增长状况，而不是不是取决于金融的社会资金配置能力。通过促进住房消费带动国民经济的增长，在中国应是一个长期的过程。目前我国的实际情况是：一方面，与个人消费能力严重脱节的高房价，使相当一部分商品房有行无市；另一方面，这种供需不平衡被片面的理解为个人住房有效需求不足，希望银行多贷款给个人，依靠扩张性的货币政策来扩大住房需求，希望短期内提高中国居民的住房需求，而不考虑个人的收入状况、未来的偿还能力，片面希望银行给与个人高额住房贷款。这些都不可避免的增加了银行住房信贷业务的风险，不利于个人住房信贷的健康发展。
4 房地产市场不规范
目前，我国个人住房信贷市场还处于起步和发展阶段，发育极不成熟，市场准人和市场竞争规则尚不健全，同业之间的恶性竞争助长了该市场的混乱和无序。
以一个完整的房地产行业周期来进行分析，在其起步阶段，由于个人住房贷款业务刚刚开办，商业银行办理个人住房贷款业务的信贷人员尚未熟练掌握业务，操作流程也不规范，从而使商业银行面临内部因素造成的操作风险。同时，由于个人住房贷款业务信用风险一般在贷款持续期(20年-30年)的前半个周期结束时(即10年-15年)才显露出来，房地产行业起步阶段的信用风险并不太明显；进入快速发展阶段后，商业银行个人住房贷款业务内部操作流程日益规范，但由于此时房地产行业处于快速上升的过程，众多房地产开发商急于扩大规模，开始出现以个人住房贷款形式骗取商业银行资金的现象。而房地产市场的繁荣景象也会使商业银行的信贷人员疏于贷后检查，由此引发外部欺诈导致的操作风险和流程执行不严格造成的操作风险；经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是提高二套房贷首付比例的政策等等。在此情况下，商业银行个人住房贷款业务就会面临政策风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度减缓，甚至会出现小幅的下滑。此时，房地产行业的租金收益和投资收益低于预期，很多投资(机)者开始出现信用风险。在政府相关政策的调控下，房地产行业进入平稳发展阶段，此时，商业银行个人住房贷款业务面临的风险较小。如果政府调控不成功，房地产行业极有可能进入衰退阶段。房地产行业的下滑使得抵押房屋的价值急剧缩水，很多借款人纷纷选择违约。因为，对借款人而言，当房屋的市场价值下降到低于其在银行的抵押价值时，选择违约是最有利的。此时，房地产的市场风险就转化成了借款人的信用风险。
5 外部法律制度和银行内部管理制度不健全
