时间：2022-02-27 12:25:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋买卖协议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方（出卖人）:
身份证号：
乙方（买受人）
身份证号：
根据《合同法》、《房地产管理法》和有关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议，双方共同信守执行。
第一条 房屋的基本情况及卖售内容
甲方自愿将坐落于铁力市铁力镇新铁街九委林业局生活福利科1单元402室单独所有住房，位于第四层；建筑面积68.98平方米（以甲方产权证为准），内部现有附着设施不变的房屋出售给乙方为业，房屋现所有权证号为：铁房产证 铁 字第2015001274号。
第二条 房屋买卖价格
经双方协商，该房屋成交价为人民币（大写）壹拾万元整，（小写）￥100,000.00元整。办理产权过户税费用由乙方（买受人）承担，甲方负责无条件配合乙方到现场办理产权过户事宜。
第三条 付款方式
1.乙方在本合同签订之日起3日内向甲方以银行转账的方式支付购买房屋款人民币（大写）玖万元整，（小写）￥90,000.00元整，甲方出具手写收款凭据给乙方为据，并交付房屋所有权及产权证、土地使用证、水电、取暖相关证据及房屋钥匙给乙方。
2.尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整乙方留作为今后能够办理产权证过户时甲方主动配合抵押金，甲方承诺如果不能办理产权过户手续或不积极配合乙方过户，甲方将自愿放弃尾款，将此尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整归乙方所有，做为补偿。
3.待铁力市房屋管理部门可以办理过户手续的情况下，在甲方积极到现场配合乙方办理完成房屋产权过户手续后，乙方不得以任何理由拖欠尾款（大写）壹万元整，（小写）￥10,000.00元整。
第四条 房屋交付期限
甲方应于本合同生效之日起将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋购房价款人民币（大写）玖万元整，（小写）￥90,000.00元整银行转账之日，将该房屋交付给乙方所有。
第五条 双方的义务
（一）甲方的义务
1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷；未设定抵押、未出租、未被查封或存有其他权利瑕疵；甲方保证其对该房屋享有独立处理权；保证该房屋不被他人合法追索。
2.甲方应如实向乙方说明该房屋使用过程中的重大事项，提供购房、物业、公共维修基金等手续及合同；结清房屋所有权过户前的有关费用（包括但不限于物业管理费、供水、电力、供暖、有线电视、网络、公共维修基金等）,出示有关交费证明。
3.甲方应当与乙方共同办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为过户提供必要的文件、资料和便利。如不能履行配合过户按第三条第2项条款执行。
（二）乙方义务
1.按照本合同约定，及时支付合同约定房款。
2.乙方应于甲方共同办理房屋所有权及土地使用权过户移交手续等相关事项。
第六条 产权过户
1.甲乙双方应当在房屋行政管理部门允许该房屋所在地办理过户手续时，共同前往房屋所在地房屋行政管理部门
办理房屋所有权过户手续，并按约由乙方支付相应税费。甲方应当在收到乙方通知后，共同商定到相关部门办理其他过户手续。
2.在过户过程中如果甲方不配合或由于该房屋无法过户的话，乙方有权按照第三条第2项条款执行。
3.甲方配合乙方产权过户及其他过户手续完毕后，乙方应当按前款约定向甲方结清尾款。
第七条 违约责任
（一）甲方违约
1.甲方未履行甲方义务，致使乙方在本合同签订之日起，由于甲方自身原因，在房屋行政管理部门可以办理此房屋所在地过户手续时，不能取得房屋所有权过户手续或不能正常使用该房屋情况（如：产权纠纷；抵押货款、被查封等），乙方有权解除合同，甲方应当全额返还乙方已经支付的价款，并向乙方支付合同价款30%的违约金。
2.甲方不如实告知乙方有关情况，存在欺诈行为致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还已经支付的合同价款。
3.甲方未按约结清有关费用，影响乙方正常使用该房屋的，甲方应当自行及时结清有关费用，乙方已经代为支付没结清费用的，甲方还应当全额返还。
（二）乙方违约
乙方未按合同约定期限交付购房先期价款，甲方有权解除合同。
第八条 争议解决
在执行本合同协议过程中，如甲、乙双方发生争议，先共同协商解决，协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼解决。
第九条 合同协议生效
本合同自
年
月
日起生效，本合同一式2份，具有同等法律效力，甲乙双方各执1份。
甲方（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
月
日
乙方（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
月
日
见证人（签名按手印）：
联系电话：
日期： 年
购房人： （以下简称乙方）身份证号：
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本协议，以资共同信守执行。
第一条：房屋基本情况
1、甲方自愿将坐落在天津市 的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋无任何质量问题，且在协议签订后的状况和看房时状况一致。
2、该房屋基本情况如下：
房屋性质 所有权人： 建筑面积： 房型：
楼层： 总楼层： 使用性质： 附属设施：
第二条：成交价格
甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币 万元（大写），该房屋产权过户需缴纳的相关费用由乙方承担，其中个人所得税由甲方自行承担。（该房屋产权过户费用、营业税、个人所得税以房管局实际征收为准）。
第三条：定金及房款交接约定
1乙方于 年 月 日交付甲方定金人民币 元（大写），该定金将在双方办理过户手续同时自动转为第一部分房款。
甲方收到定金后立即还清以该房屋为抵押物的所有贷款，保证该房屋在交易前产权完全归甲方所有，甲方有权对此房屋进行买卖。
2乙方按下述方式付款：银行贷款：按揭贷款。乙方于甲方清理完贷款后三日内将首付款交于产权交易部门指定的资金托管机构，并办理房屋贷款，实际贷款金额与年限以银行实际放贷为准。
第四条：相关事宜
甲方承诺于 腾空该房屋，将该房屋钥匙交于乙方，甲方应于腾房时结清所有水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理费，积极配合乙方完成户口迁移等相关事宜。
第五条：违约责任
1、 甲方须保证该房屋权属实无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。
2、 甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任有责任方负责。
3、甲方认可乙方贷款方式付款时：
1）甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款时候的顺利办理。
2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该协议，并承担由此引起的经济损失。
3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。
4）甲、乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。
4、如甲、乙方任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另外一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
第六条 免责条款
如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行的，甲、乙双方不承担违约责任。
第七条 约定其他事宜
乙方保留甲方房屋所有权证和国有土地使用证。办理贷款相关手续。
第八条 其他
1、 本协议在履行中若发生争议，甲、乙双方协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。
2、 本协议经甲、乙双方签字盖章后生效，一式两份，甲、乙双方各持一份，各种手续交接清楚，本协议自动作废。
甲方（签章：） 乙方（签章：）
联系地址： 联系地址：
2017最新房屋买卖协议书【一】
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**XX年XX月XX日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第四条乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。
第五条甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第六条甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。
第七条协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新办理证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
甲方：乙方：
见证人：
XX年XX月XX日XX年XX月XX日
2017最新房屋买卖协议书【二】
出卖人：身份证号码：(以下简称甲方)
买受人：身份证号码：(以下简称乙方)
经双方充分协商一致，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，双方在平等自愿、互惠互利的基础上，签订本合同供双方遵守。
房屋现状
第一条甲方自愿将其所有的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。现该房屋具体状况如下：
(一)该房屋座落于___路号幢单元
层号，建筑面积___平方米;
(二)该房屋现已由甲方向设立抵押权;甲方还欠其贷款万元;
(三)该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
房屋价额
第二条该房屋的计价方式为整套总价方式，即共计万元(大写：___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整)。
付款方式
第三条乙方在本合同签订之日起五日内应向甲方给付定金人民币元整，上述定金在乙方___付款时充抵房款。
第四条甲方下欠银行的贷款万元，在本合同生效之日起日内由乙方代甲方一次性清偿。该款至乙方代甲方付清银行时即转为购房款。其余房款万元，由乙方向银行申请按揭支付。
第五条本合同第二条约定的房屋总价万元已包括甲乙双方交易的各种税费，即该房屋办理转移登记、抵押登记、按揭手续等所发生的所有费用全部由甲方承担。
房屋交付
第六条甲方承诺在本合同生效之日起___日将房屋交付给乙方，并在交付房屋前腾空该房屋。
房屋的权利保证
第七条甲方承诺并保证，享有该房屋的合法所有权，该房屋没有共有权，也没有其他的权属纠纷。
第八条甲、乙双方同意，在本合同生效之日起___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续。
第九条甲方保证已如实陈述本合同约定的所有内容及房屋状况。
第十条房屋毁损、灭失的风险自该房屋正式交付之日转移给乙方，即乙方领取钥匙之日。
违约责任
第十一条任何一方没有按本合同完全履行的，另一方有权解除本合同;违约方除赔偿对方的损失外，另按本合同第三条约定的定金数额适用定金罚则。
其它约定
第十二条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议与本合同具有同等的法律效力。
第十三条因本合同或与本合同有关的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，依法向本合同房屋所在地的人民法院。
第十四条本合同一式二份，甲乙方双方各执一份。两份具有同等的法律效力。
第十五条本合同自甲乙双方签字之日起生效。
甲方： 身份证号码：
乙方： 身份证号码：
一、甲方同意出售甲方所有的位于 户的房产给乙方。该房屋户型为二室二厅一卫一厨，建筑面积 平方米，房屋用途为住房，权属为私产，房地产权证号为____________________。未曾装修。本房产因暂无房地产权证，其平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，若开发商不予追究，甲乙互不追究，其成交价不变。若开发商就实际面积提出补退，房屋实际面积大于购房合同面积，由乙方按购房合同原价支付，房屋实际面积小于购房合同面积，开发商退款经甲方退于乙方。
二、甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币 整(大写: 整)，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。
三、甲方须提供该房集资建房协议、购房发票原件等相关所有证明文件，出示本人( )与共有权人( )身份证并提供复印件各壹份。
四、甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证其丈夫、儿女和其他享有继承权的人对该房屋不主张继承权、共同所有权和其他权利。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。
五、由甲乙双方协商同意于 年 月 日由乙方向甲方一次性付清，不得拖延。乙方向甲方 银行账户(户名： 账号尾号： )转账 元整(大写： 元整)，银行转账凭证即为交易凭据，上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。
六、由于现实原因，本小区房产暂未办理房地产权证，乙方对此情况了解且自愿购买该房，经双方协商，在政策容许的情况下，由开发商(林业局)为职工办理房屋产权证时甲方应直接以乙方名义报送相关资料，甲方负责配合乙方提交办理内部房屋转让所需的相关资料。在为乙方办理房地产权证过程中，需缴纳的一切费用均由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。若政策不容许以乙方名义直接办理，只能暂以甲方名义办理房地产权证的情况下，房地产权证办理过程中，需缴纳的一切费用由甲方自行承担。
七、若不能直接以乙方的名义办理房地产权证，房产所有人署名虽为甲方，但实际所有权归乙方，房产证、土地证也交由乙方留存。待房屋容许过户的第一时间或乙方要求过户的第一时间，甲方积极配合乙方将房屋所有人更改为乙方及其共有人，过户所需购房税费由乙方承担。
八、协议生效后，甲乙双方均不得反悔，甲方不许再行转让，不得以任何形式或借口将房地产权证写成第三人或私自转让第三方。
九、未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。
十、违约责任。本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的20% 。
十一、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，一经签字即产生法律效力。
十二、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院。
十三、本房屋买卖协议书永久有效。
十四、本协议全文共叁页，为两页纸正反两面打印。
甲 方： 乙 方：
(摁手印) (摁手印)
身份证号： 身份证号：
联系电话： 联系电话：
案情简介：
于库存私有门面房一间，他与董成斌、董成珍签订房屋买卖协议，约定将门面房以12.2万元卖于董成斌、董成珍，双方共同办理了房屋买卖协议公证。公证办完当日，于库存出具卖房款收条并将房屋交于对方，但由于双方在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以至该房屋产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理，两年后于库存以房屋产权末变更要求确认双方房屋买卖协议无效，要求对方返还房屋并返还占用该房期间收取的租金。
法院判决：
于库存在于董成斌、董成珍签订房屋买卖协议时，双方都具有相应民事行为能力，意见表示真实，协议内容不损害国家和社会公共利益，因而房屋买卖协议是有效的，判令于库存履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务。
律师分析：
现实生活中，房屋买卖特别是二手房买卖交易频繁，但往往因为没及时变更房产过户手续，导致纠纷时有发生。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，63条规定：“房地产转让成交之时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”所谓房屋的转让应进行变更登记方为有效，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不成立。
随着我国现行居民住房由福利分房政策变为货币化、商品化的住房政策，公民间买卖私房的现象也将日益增多。因此，以法律手段规范、管理房屋买卖当事人的行为，确保房屋买卖的公平、公正、合法的进行，已成为民事法律研究的重要课题之一。在此，笔者依现行有关法律和法规就房屋买卖合同效力及其履行谈谈认识。
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）项规定， 购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。
二、房屋买卖的实际履行问题
房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。作为房屋买卖合同的标的物（房屋），其履行的标志目前是以国务院1988年的《城市私房管理条例》和1950年政务院的《契税暂行条例》为准。也就是说房屋所有权的转移应以是否办理产权过户手续和缴纳契税为必要条件。其一、关于办理产权过户手续问题。办理产权过户手续，实际上是行政管理行为而非民事行为。房屋买卖过户登记对国家来讲体现着国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料不动产的管理，对当事人来讲则又是拥有房屋所有权的唯一合法根据。一般来说，既然有房屋买卖书面协议，就必然办理房屋过户手续。但实践表明，由于种种原因当事人虽达成了房屋买卖书面协议却并未办理过户登记。为此最高人民法院曾颁布过至少三个司法解释，以处理由此而产生的纠纷。第一、1984年8月30 日《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（第56条）。第二、1988 年4月2 日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（第85条）。第三、1990年2月17 日《关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》。笔者认为，前两个规定对当事人之间依法成立的房屋买卖协议是采取有条件承认其效力的办法，对买卖房屋能否成立的限制性条件过多。第三个规定却又完全否认在当事人之间虽达成房屋买卖协议，但只要在未办理产权转移登记手续之前均可翻悔。这些规定不仅实践中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理论，违背了民事交易中的诚信和自愿原则，为当事人翻悔提供了合法根据。所以，问题的实质是房屋买卖协议的有效成立与实际履行是两个阶段的问题，不能混为一谈，履行过程中出现的问题应按履行法则处理，而不能以此否认合同成立的法律效力。其二，关于契税问题，根据《城市私房管理条例》和《契税暂行条例》的规定，不仅办理房产过户手续须提交契证，而且房屋买卖、完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理完毕。逾期交纳者，除照额补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。这些规定也只能说明房屋买卖的实际履行问题，与合同成立与否也没有必然的联系。
一、案件基本事实
被上诉人高路加通过房地产中介"宏基房地产"了解到上诉人有一套位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋要出售。2002年10月4日，被上诉人的妻子叶燕琼代被上诉人及上诉人之子李灏代上诉人共同签订了一份《房屋买卖协议》，约定：上诉人将位于广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404的房屋出售给被上诉人，买卖的房屋总价为216000元，在办理好公证后当天内先支付购房款20万元，余款16000元在办好房产证后全部付清；上诉人在当天办好公证后收齐20万元后，将房屋的锁匙以及房屋的一切证件交付被上诉人，被上诉人付清房款后产权归被上诉人所有，上诉人必须保证协助被上诉人办理房屋产权变更登记手续，所需费用由被上诉人支付，到白云区公证处公证的手续费由双方负责；上诉人保证上述房屋的权属清楚，若发生与上诉人有关的产权纠纷或债权债务，概由上诉人负责清理，并承担相应的责任，如因上诉人的原因给被上诉人造成经济损失，上诉人负责赔偿；被上诉人不能按期向上诉人付清购房款，或上诉人不能按期向被上诉人交付房产，每逾期一日，由违约的一方向另一方给付相当于上述房屋总价千分之一的违约责任金；协议同时约定该协议经双方签名并经公证后生效。签约当日，被上诉人向上诉人交付了人民币5000元作为定金，由原审被告李灏代收，后李灏将该款转交给上诉人。2002年10月16日，被上诉人与上诉人及李灏一同前往广东省公证处申请公证，但该公证处未能给予办理公证。
另查明，白云区泉水街10号4楼404单元是上诉人于1999年12月28日向广州市教育委员会购买的房改房，该房建筑面积为107.5777平方米，上诉人购买该房的价款为46789.77元。2000年12月26日，上诉人一次性付清了上述购房款。上诉人至今没有领取争议房屋的产权证。
又查明，争议房屋的原产权单位广州市教育局房改办出具证明，表明其单位对上诉人出售房屋的行为不表示反对，但要求按广州市人民政府关于已购公有住房上市的规定办理。上述证据经出示给被上诉人质证，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但认为产权单位未明确讼争房屋可以上市交易，只是要求按广州市人民政府关于已购公有住房上市的规定办理；根据该规定，房改房上市需领有产权证后才可上市交易，上诉人所出售的房屋并不具备上市的条件，故其不同意再购买该房。
二、一审法院的认定与判决
广州市白云区法院审理后认为：原告妻子叶燕琼代原告，被告李灏代被告李瑞庚签订了房屋买卖协议，该协议经双方自愿、自主签订，合同成立，但依据合同约定该协议经双方签订并经公证后生效，而双方至今没有办理公证手续，且根据被告提供的争议房屋的有关材料，该争议房屋属房改房，至今尚未办理产权证，诉争房屋产权实际并未明晰，在产权证尚未办好之前，被告李瑞庚只有房屋使用权，并不享有该房屋完全产权，因此原、被告签订的房屋买卖协议尚未生效，在该房屋产权无法确定何时明晰的情况下，该协议书不发生法律效力。故原告要求退还定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李灏只是代李瑞庚签订协议，该合同无效的法律后果应由李瑞庚承担，李灏不承担任何法律责任。据此，该院于2003年1月15日作出判决：一、高路加与李瑞庚签订的房屋买卖合同无效。二、李瑞庚于本判决书生效之日起十五日内，退还高路加房屋定金5000元。三、驳回高路加的其他诉讼请求。案件受理费260元由李瑞庚负担。
三、当事人的上诉请求与答辩
上诉人李瑞庚不服白云区法院的一审判决，向本院上诉称：被上诉人的妻子叶燕琼通过中介公司代被上诉人向其购买广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404房。叶燕琼与上诉人之子李灏于2002年10月4日在中介公司签订了《房屋买卖协议书》，在签订协议时，李灏已向叶燕琼提供了充足的产权文件，叶燕琼也确信上诉人对该屋拥有清晰的产权，故叶燕琼当场支付5000元定金购买上述房屋。协议书明确约定，被上诉人在给付20万元房款的同时，该房屋立即由被上诉人使用，待上诉人领取房产证，与被上诉人办理好过户手续后，再给付余下房款16000元。但2002年10月16日双方在广东省公证处申请办理公证手续时，被上诉人提出房屋的新低价格和他类付款方式，并声称除非上诉人接受，否则被上诉人取消购房意向并要求上诉人返还购房定金5000元，因上诉人无法接受被上诉人的上述意见，故双方没有办理公证手续。另上诉人认为争议房屋是其在1999年向广州市教委购买的，其已付清全部购房款，房屋也已交付给其使用，且房产证正在办理之中，故上诉人对该屋是拥有产权的，可对该房屋进行处分，其与被上诉人所签订的房屋买卖协议并没有违反法律的规定，应为合法有效，被上诉人因其自身的原因拒绝履行合同，过错在被上诉人，被上诉人应承担不履行约定的法律责任，其无权要求上诉人返还定金。综上所述，上诉人请求二审法院确认双方所签订的《房屋买卖协议书》成立有效；被上诉人无权要求返还已付的定金5000元；本案的全部诉讼费用均由被上诉人负担。
被上诉人高路加答辩同意原审判决。
四、二审法院的认定与判决
广州市中级人民法院审理后认为：上诉人之子李灏代上诉人、被上诉人之妻叶燕琼代被上诉人共同签订了房屋买卖协议，该协议是双方真实的意思表示，且上诉人与被上诉人对该协议没有表示异议，故该合同成立。因合同明确约定协议须经双方签名并经公证后才生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该合同是附生效条件的合同，由于公证处对双方的公证申请未给予办理，导致合同约定的生效条件无法成就，故该合同应属成立但未生效的合同，对双方当事人均无法律约束力。虽然上诉人至今没有取得争议房屋的产权证，但根据原产权单位广州市教育局房改办出具的意见，产权单位对上诉人出售房屋的行为并没有表示反对，《广州市已购公有住房上市规定》亦没有明确规定尚未取得产权证的公有住房不得上市出售，据此，原审判决以争议房屋至今未办理产权证，诉争房屋产权并未明晰，上诉人对该屋只有使用权而不享有完全产权为由，确认双方所签订的购房合同无效是不当的，应予纠正。现因双方无法就合同的生效及继续履行达成一致意见，故双方所签订的合同应予以解除。被上诉人要求上诉人退回所交纳的5000元定金合法合理，应予支持。上诉人坚持以合同有效为由，拒绝退回定金给被上诉人依据不足，本院不予采纳。综上所述，审查原审法院认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2002）云法民初字第2042号民事判决的第二项、第三项及诉讼费负担的决定。二、撤销广州市白云区人民法院（2002）云法民初字第2042号民事判决的第一项。三、解除上诉人李瑞庚与被上诉人高路加于2002年10月4日所签订的《房屋买卖协议》。二审受理费260元由上诉人李瑞庚负担。
五、对本案的评析
所谓诚信，就是诚实、讲信用。早在古代，我国就十分重视对人们诚信品格的教育，并以此作为评价贤人的道德标准之一。在西方，诚信是伴随着交易活动出现的，目的在于维护交易安全，促进经济的高速运转。鉴于此，世界上大多数国家的法律都更侧重于对诚信原则的保护，甚至，即便是所有权也“以民法上的……诚实信用原则……限制其自由性”[2].相比较而言，我国法律及法官对诚信原则的保护则显得过于保守，尤其是我国法律理论界对不动产善意取得制度的否定更加助长了“违信者”的气焰。笔者在长期的审判实践中发现，与诚信原则有关的案件主要集中在这一法律通说的基础上，“违信者”大多也是农村私有房屋等不动产的所有人。
案例一：杜某与王某系同村村民，二人于2001年经该村村委会及镇政府同意签订了房屋买卖协议。该协议约定，杜某将其位于本村内的房屋四间以五万元的价格卖给王某，由王某办理房屋过户手续。2004年，该村成为国家征地范围，拆迁补偿成为必然的事实。同年，杜某之子、之妻以杜某擅自处分二人共有房屋为由诉至法院，要求确立杜某与王某签订的房屋买卖协议无效。王某对此予以反驳，认为杜某出示的建设用地使用证上登记的就是杜某本人，其在购买房屋时并不知道没有居住该房的杜子为房屋共有人，而杜妻虽未在协议上签字，但房款由杜妻收取，故杜妻不存在不知情的情节。
“案例二：张某建房时因资金紧缺向王某借款10万元，双方约定，如果张某不能还款，其所建房屋由张某、王某共有。后，张某果真未能还款，二人又协议将房屋的部分转归王某所有。但张某在进行产权登记时仅登记张某个人为房屋所有人。次年，张某擅自将所有的房屋卖给李某，王某得知后诉至法院要求主张张、王之间的房屋买卖协议无效”[3].
就上面二则案例分析，既有相同之处也有不同之处：相同之处在于，原告均是第三者；理由均是出卖方擅自处分其共有房屋；诉讼请求均是主张房屋买卖协议无效；均违反了民事活动的诚信原则。二案的不同之处在于，前者存在拆迁补偿的经济利益问题；后者并无该情节。换言之，前案主张合同无效的目的并不排除原告受到丰厚利益的驱使，以及买卖知情的情节。前案违反诚信原则的人既包括出卖方，也包括原告；而后者违反诚信原则的人可能仅仅是房屋的出卖方。就裁判结果而言，如果法官支持了案例2中原告诉讼请求的话，还有些许的合理之处，但如果对案例1也采取同样的裁判结果，则有违良心和公平。问题恰恰于此，如果杜子确实为房屋的共有人之一，无论其基于何种目的都可能与案例2一样受到一些法官的支持。当然，对于案例1还存在是否是表见的行为，但相同的情节和目的，如果主张合同无效的共有人不是父子关系，而是兄弟姐妹关系又如何？毫无疑问，表见的适用可能就会有些牵强。英国著名大法官丹宁勋爵在《法律的训诫》中写到：“制定法和法律文件的语言永远不可能是绝对明确的，因此解释他们的时候就有二种可供选择的道路，我总是倾向于能够实现正义的解释”[4].
需要说明的是，笔者举此例的目的并非就个案进行讨论，而是要对普遍存在的“悔约”问题进行探讨。事实上，在笔者处理的大量房屋买卖案件中，基于巨大利益驱使而主张协议无效的案件几乎占所有案件的90%以上，尤其以农村房屋的拆迁补偿为首，很多案件与案例1的情节相似。从这些案件的背后完全可以反映出诚信原则在我国的缺失，对此，笔者以为，如果法官以否定不动产善意取得制度为基础作出协议无效的判决，不仅不利于交易行为的稳定状态，更重要的是将对整个社会诚信制度的确立造成负面影响。这并非危言耸听，事实上，人们经常通过法官的个案裁判知道何种行为该为，何种行为不该为，这也就是法官的价值取向导引社会公众行为的原因。
也许有人会怀疑，如果法官对否定不动产善意取得制度进行突破可能会造成不动产所有权人的利益受到威胁，这也就是笔者书写此文的目的，即法官的价值取向问题。笔者个人以为，在目前我国诚信原则普遍缺失的现状下，法官应以确立诚信制度作为审理此类案件的优先考虑因素。如前所述，在法院大量的农村房屋买卖案件中，多以案例1的形式、目的出现，尽管案例2中的所有权人确实很无辜，但毕竟是少数案例，且就长远来看，诚信制度在一个社会的普遍确立更为重要。
那么，突破不动产善意取得制度是否有理论基础呢？让我们先来看看否定论的基础。善意取得往往与所有权人的公信力有关，在我国，动产的善意取得之所以被认同是基于动产以交付为所有权的转移，而不动产则以登记作为所有及所有权转移的表示。因此，对于买受人而言，其完全有理由相信动产的占有者即为所有者；而不动产的占有、使用人则可能因不是登记在册者而根本不是其实际所有者。但事实上，不动产登记部门常常存在漏登、误登所有人的情况，如前二起案例均如此，故买受人也完全有理由相信在册人即为实际所有人，因此，只要买受人审查了相关的登记就不能再确立买卖协议无效。综上，适用不动产的善意取得制度是有理论基础的。
注释：
[1] 博登海默：《法理学—法哲学和方法》，上海，人民出版社，1992年版第220页。
[2] 梁彗星主编：《中国物权法研究》，北京，法律出版社，1998年版。
[3] 上述案例基本事实参见：王利明主编：《中国民法案例与学理研究》，北京，法律出版社，1998年版。
（2011）芙民初字第XXX 号
原告张三。
委托人黄峰，湖南联合创业律师事务所律师。
被告李四。
委托人王五。
封及进行第二次抵押贷款所花去的办理费用45000 元；3 、张三需承担诉讼费5000元。
此后的房屋买卖交易中，李四从XX省XX市飞往XX市与张三一步协商。后因过户税费的负担事宜协商不成，双方最终未签订房屋买卖协议。张三遂要求李四返还已经转账的5 万元。李四则要求张三赔偿从XX市飞往XX市协商房屋买卖事宜所发生的交通住宿费用及相关损失。双方就此协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。
关于张三于2011年1 月6 日向李四的中国农业银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXXX存入的5 万元款项的性质，张三主张系预付购房款，并认为在双方因过户税费负担事宜协商不成的情况下，李四理应归还。张三为证明如上主张，提交双方曾经发生的来往手机短信作为证据。手机短息显示：
2011年1 月6 日15时37分，从张三的手机号XXXXXXXXXXX 发送至李四的手机号XXXXXXXXXXX ，内容：“已打款，请查收”。
2011年1 月6 日15时57分，从李四的手机号XXXXXXXXXXX 发送至张三的手机号XXXXXXXXXXX ，内容：“收到，谢谢”。
2011年1 月13日9 时47分，从张三的手机号XXXXXXXXXXX 发送至李四的手机号XXXXXXXXXXX ，内容：“你发来的信息已看！谁过分你本人恐怕不会明白……总之，都要对自己的行为负责！你XXXXX 号房不卖了，是你的权力，我并不强求，但是，我要提示你的是：我打给你的伍万元房子预付金请你今天务必将此款退回到我的账户上！这也是我的权力……！中国农业银行账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXX. 户名为：张三！”。
2011年1 月16日17时31分，从李四的手机号XXXXXXXXXXX 发送至张三的手机号XXXXXXXXXXX ，内容：“因个人的不成熟及公司事务给你们带来的不愉快表示歉意。”
李四则主张该5 万元系购房定金，双方最终协商不成未能签订房屋买卖协议，原因就在于张三不讲诚信，因而已付购房定金不应返还，并认为张三应当承担李四因与张三买卖房屋事宜而发生的交通住宿费等损失，为此提供了飞机票、住宿费等票据作为证据。
双方没有签订金额为5 万元的书面定金合同。
以上事实，有经庭审质证的银行汇款凭证、手机短信、费用票据及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为：张三与李四就买卖房屋XXXXX 号房一事友好协商，达成了房屋总价款232 万元、先付5 万元的共识。张三依约给付了李四购房预付款5 万元。此后，双方因房屋过户税费负担事宜不能取得一致意见，以至于最终未能签订房屋买卖协议并过户房屋。在此情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，李四应当将预付购房款5 万元退还给张三。因此张三关于返还预付购房款5 万元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。
李四辩称本案讼争的5 万元款项系购房定金，并且认为双方最终未签订房屋买卖协议系张三不讲诚信造成，因而不应退还。对此本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”，第九十条规定“定金应当以书面形式约定”。本案中双方并未签订金额为5 万元的书面定金合同。对照上述法律规定，可知本案所涉的5 万元款项不具备法律规定的定金性质，因而不是定金。相反，双方关于本案所涉5 万元的协商过程足以表明系预付购房款。因此李四有关本案所涉5 万元系定金的辩称意见没有法律依据和事实依据，应不予支持。
李四辩称双方在交易中发生的交通住宿费等经济损失应当由张三承担。对此本院认为，如此要求系对张三追究缔约过失责任的赔偿要求，与本案张三根据附随义务规则要求返还预付购房款不属同一法律关系，因而本院在本案中不予审理，当事人可以另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第二款的规定，判决如下：
李四于本判决生效之日起五日内返还张三预付购房款50000 元。
当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员钟建林
二一一年四月十一日
书记员黄可
注：法院受理本案后，鉴于双方争议的标的并不大，法官于是在张三和李四之间来回做了很多次调解工作，竭诚希望双方达成调解协议。但遗憾的是，双方因意见分歧太大，最终还是未能调解成功，以至于法院不得不作出判决。
比较有意思的是，本案一审宣判时，被告李四的委托人王五代为签收了判决书。就在签收判决书后的当天，王五致电法院称，经向远在外地的李四报告，李四表示愿意接受判决结果，不会再上诉，但希望当天就能领取扣除判决义务款项51095 元之后的财产保全担保款余额3905元。法官回复表示还是要等到过了十五天的上诉期限，当事人没有上诉，一审判决生效后才能办理上述款项的给付手续。李四一方没有异议。一审判决生效后的第二天，张三、李四及财产保全担保人同时来到法院，共同办理了上述判决义务的给付手续及余款退还手续。
感谢当事人对本案法律事实的尊重！
感谢当事人对人民法院民事审判工作的理解和支持！
附：关于自觉履行（2011）芙民初字第XXX 民事判决的报告
长沙市芙蓉区人民法院：
原告张三与被告李四房屋买卖合同纠纷一案，业经法院审理，（2011）芙民初字第XXX 民事判决已经产生法律效力。当事人愿意自觉履行上述判决。现将与实际履行有关的事宜报告如下：
在张三申请财产保全过程中，一开始是冻结了李四的一套房屋。后李四为了解冻房屋，提供现金到法院账上作担保。由于李四身处外地办事不便，实际交至法院账上的55000 款项，是李四委托其朋友赵六交的，因而法院出具的收据上交款人姓名也是赵六。在赵六向法院交纳55000 元后，李四在第二天就另行将55000 元给付了赵六，因而如今在法院账上的55000 元担保款，已实际是李四自己的款项。
根据已经生效的（2011）芙民初字第XXX 民事判决，李四应当给付张三购房预付款50000 元、诉讼费1095元，合计51095 元。现李四主动履行上述判决，愿意从自己在法院账上的55000 元款中给付张三51095 元，余款3905元，则由李四的全权人王五办理手续领取支票即可。
张三受领李四给付的执行款50195 元，由全权人黄峰律师代为办理手续领取支票。
特此报告。请予准许。
原告方：张三
[案情]
[裁判要点]
法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但双方达成协议时，李某尚未取得该房产证书，违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定；且在李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该协议不发生法律效力。
[评析]
签订合同生效有两种形式：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。当事人双方在签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记，合同当即生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记，购房合同属于第一类买卖合同。我国《民法通则》第七十二条规定："按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外"。如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续；但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》还将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。
本案被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的，但双方达成协议时，李某尚未取得该房产证书，显然违反了未依法登记领取权属证书不得转让的规定；另外，李某取得房产证后，双方未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该协议不发生法律效力。在此，笔者提醒消费者，在购买二手房时，一定要了解清楚卖方的资信情况，同时要在签订协议以后办理房产变更手续，以免给自己造成不必要的损失。
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2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。
诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。
原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。
原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。
审理结果
淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。
一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。
案例评论
本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。
一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状
目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。
二、关于协议效力
从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。
1 合同有效说
根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有
权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。
2 合同无效说
根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。
3 部分有效说
该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。
4 效力待定说
在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。
合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。
之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。
事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。
三、合同无效后的处理
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。
2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了
拆迁补偿款；等等。
针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。
四、对案例的具体分析
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。
参考文献：
个人房屋授权委托书委托人：__________性别：____年龄：____住址：___________________________身份证号码：______________________
受托人：__________性别：____年龄：____住址：___________________________身份证号码：______________________
委托人拟购买座落于____________________的房屋，鉴于________________________________，以____为委托人，以____为受托人，由委托人特向受托人出具本《授权委托书》，授权受托人全权处置有关____________________的房屋的所有事宜。
具体授权如下：
一、受托人即全权委托人处置____________________的房屋相关的所有事宜，包括但不限于购买、抵押、出租、出售、赠予、过户等及与其有关事务（包括但不限于签署有关文件、代为领取该房屋的《他项权证》和《房屋所有权证》、与买方/卖方签订《房屋买卖合同》、办理房屋买卖合同公证、代为向派出所申请该房的户籍关系核查情况证明、查档、办理房屋产权过户手续、代收房款及协助买方办理银行按揭贷款等相关手续、办理交房等相关事宜、到产权处或税局交纳相关税费及手续费等）。
二、委托人承担在处置前述房屋过程中发生的一切费用。
三、委托期限：____年____月____日至____年____月____日。
四、受托人有权转委托。
五、受托人在权限内签署的一切相关文件委托人均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。
委托人：______________
受托人：______________
_______年_____月____日
个人房屋授权委托书委托人：___________性别：___________出生日期：___________
身份证编号：___________暂住证号：___________
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被委托人：___________性别：___________出生日期：___________
身份证编号：___________暂住证号：___________
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委托原因及事项：___________
本人_________准备购买______________________________房屋（房产证号为：_____________），现因本人工作繁忙，不能亲自办理相关手续，特委托____________作为我的合法人全权代表我办理如下事项：
1、代为办理该房产立契过户，税务登记及与之相关的一切手续
2、代为领取房产证
3、代为签署与交易有关的合同文件等
4、代为办理银行放款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的一切手续
委托人签字：___________
个人房屋授权委托书甲方（委托人）：______________
乙方（受托人）：______________
承蒙信任，委托我司独家销售房地产，我司将竭诚为您提供专业服务，为明确双方权利义务，保障双方合法权益，在平等自愿和诚实信用的原则下，双方达成如下合意：
一、委托出售房产概况（详见协议附件：卖方信息登记表）。房产坐落于：_______，属于[划拨][出让]性质，产权登记面积_______平方米，产权证号：______________
甲方保证就上述物业所做的描述系真实可靠的，且甲方对该房屋享有合法、完全的处分权。
二、乙方义务：
1、代为寻找并提供适合的房产需求信息（包括在CENTURY21的网络系统上甲方信息并寻找适合的客户）；
2、提供咨询并根据甲方的要求交换信息，草拟或推荐买卖合同文本；
3、代办业务：在甲方的要求下，根据甲方提供的证照和资料代为甲方办理房产过户手续等（需另收代办费）。
三、佣金与费用：
甲乙双方确定中介服务佣金数额为甲方所签房产买卖协议标的金额的1.5%。代办业务费用为￥_______[产权过户￥200]。甲方应在与他方签订房产买卖协议时向乙方支付佣金及所需代办业务费用。甲方通过乙方服务与他方签订房产买卖协议后，若因甲方原因导致交易无法完成，不影响甲方支付佣金的义务。
四、甲方义务：
1、保证积极配合乙方的服务，在乙方需要带客户看房时，给予提供各方面的便利；
2、本协议委托期及期满六个月内，甲方以及从甲方处获得求购方信息的第三方，无论通过何种途径直接或间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议第三条所约定的中介服务佣金；
3、甲方委托乙方代办房产过户手续的，应及时提供真实完整的证件与资料；
4、非经乙方介绍成交，甲方通过其他中介组织或自行与他人达成交易的，应立即通知乙方。据此，甲方应向乙方支付实际成交金额的0.75％作为乙方应收取的佣金；
5、若因甲方原因，甲方在委托期限内撤销委托，甲方应向乙方支付本委托协议中甲方委托价的中间价的0.75%作为乙方佣金；
6、若甲方通过乙方服务无论是否以定金形式与买方达成书面初步意向的，之后由于甲方或买方违约造成交易终止的，甲方均应向乙方支付买卖双方约定的成交金额1.5%作为中介佣金。
五、甲方委托出售价为总价人民币：_______元至_______元或单价￥：_______元/M2至_______元/M2。
六、委托期限：
本协议委托期限为_______天，自_______年_____月____日至_______年_____月____日
七、本协议附件：
1、甲方物业权属证书复印件；
2、卖方信息登记表；
3、卖方顾客服务保证书；
4、房产推广计划书。
八、本协议甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
九、补充约定：
甲方（签章）：______________ 乙方（签章）：______________
_______年_____月____日
个人房屋授权委托书委托人：______________
被委托人：______________
因我的房屋被雨水冲坏，已经成为危房，不能继续居住，急需修缮。因本人身体不好，不能亲自办理修缮房屋相关事项，特委托五节崖村村委会对我的住房进行修缮。对委托人在修缮房屋相关过程中的一切行为，我均予以认可，并承担相关法律责任。
委托期限：自双方签字起至修缮房屋相关事项结束时生效。
委托人签字：______________
被委托人签章：______________
_______年_____月____日
个人房屋授权委托书委托人：______________；
性别：_______；工作单位：______________；
家庭住址：______________；联系电话：______________；
受托人：______________；
法定代表：______________；职务：______________；
兹有_______，授权_______代为行使下述权利：
1、就_____________________房屋租赁事宜与天津华润超级市场有限公司签署房屋租赁合同。
2、上述房屋租赁合同中涉及的房屋租金收取以及开具相应发票由受托人负责，其他相关权利义务由委托人承担。
委托人对受托人依该授权书所为的一切行为和结果均予以承认和接受。该授权书所指明的授权为不可撤销授权。
受托人无权转让该授权书所指明的所有授权。
特此证明。
委托人签字：______________ 受托人签字：______________
