时间：2022-12-16 08:56:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产纠纷合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
随着我国市场经济的发展、房屋商品化、住房制度改革的加快，房产纠纷逐年增长。房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数构成行政案件，属于行政案件的受理范围。但也有些房产纠纷并不属于人民法院受理范围，因而应由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先对自己的纠纷性质有所了解，弄清楚它是否属于人民法院的受理范围，以免徒劳往返。
根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：
一、凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
二、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
三、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
四、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
五、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
六、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
七、有关私房落实政策的案件，如私房改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过下列方式解决：
(1)协商解决。
(2)调解解决。
(3)仲裁解决。
(4)行政解决。
(5)诉讼解决。
【法律依据】
根据《合同法》第128条规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
（来源：文章屋网 ）
xx年6月20日是我于上海富石律师事务所正式实习的第一天，翻阅已经写满日常记录的两个厚厚的记事本，浏览着自己分类汇总的案卷材料，这些点点滴滴积累的文字镌刻着我实习成长的经历。在拥有一些小小成就感的同时，更觉今后执业生涯中责任的重大。实习期很快就要结束了，在此做一份简要的个人总结。
自从xx年9月至xx年1月，六年半的法学专业学习以及其间在法院实习的经历让我爱上了自己所学的专业。xx年我顺利通过了司法考试，这也意味着敲开了法律职业的大门。xx年3月经过几次面试后，我最终选择在一位有着十几年执业经历的律师身边做助理。最初几天我主要通过电话营销方式联系并预约潜在客户，随后接受指导律师交代的写书任务。我以平均每天两个专题的形式做着写书的工作，直至xx年8月22日该书基本定稿，我与指导律师合作撰写的这本书最终于xx年3月由上海财经大学出版社出版发行，书名为《银行借款合同风险管理》。虽然拿到正式图书时意外的发现没有我的署名，但我依然珍惜自己的这份来之不易的劳动成果。
担任律师助理3个半月后，我取得了《申请律师执业人员实习证》，在这之前我辅助指导律师办案及出庭都使用律师助理的身份，此后与指导律师一起担任委托人则采用实习律师的身份。实习期间，我参与办理的案件主要有：赵卫与上海爱迪技术发展有限公司劳动合同纠纷及民间借贷纠纷案、王丽佳与高智博其他所有权纠纷(婚前房产纠纷)案、李洪华律师诉80家政府信息公开案、上海三萌实业有限公司破产清算案、上海苑园钢结构材料有限公司与上海富跃实业有限公司票据纠纷案、张帆与北京中投视讯文化传媒有限公司上海分公司劳动争议纠纷案、上海天丽国际旅行社有限公司与姜艳芳劳动争议纠纷案、朱跃明与立信会计出版社有限公司著作权侵权纠纷案、上海明鸿中小银行培训中心与立信会计出版社有限公司著作权合同纠纷案等等。
通过办理各方面案件的经历，我掌握了撰写法律文书的基本技能，积累了参加庭审的实战经验，锻炼了与各部门协调沟通的能力，最重要的是与办案当事人建立了良好的合作关系，所有的这一切都将成为我今后从事律师执业的无形财富。
在参与办理这些有偿法律服务的同时，我在110法律网站上注册为会员，利用平时工作之余免费解答公众的法律咨询问题以及一对一咨询问题。通过对每一个问题的解答，我深知自己在校所学法律知识的微薄。为了能够准确解答每一个法律问题，我特意购买了几本我感兴趣的专业书籍，包括《婚姻家庭纠纷案件律师业务》、《劳动争议仲裁实用手册》、《中国人身损害赔偿政策与法律实务实用工具箱》以及《最新法律大全》等等。尽管有了专业书籍的知识保障，但在过去短短的一年实习期间，我的实际办案数量并不多，实务经验还很欠缺，这些都需要我在今后的执业生涯中慢慢摸索与积累。
能够从事律师行业是我一直追求的梦想，虽然这份行业对于年轻执业律师具有很强的挑战性，同行间竞争压力很大。但我相信只要坚持自己的奋斗目标，将自己的所学所知逐步运用于实践，切实维护每一位当事人的合法权益，我想我今后的人生将会变得更加充实而有意义。
2003年4月，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》对出卖人的恶意违约和欺诈行为，规定了可以适用惩罚性赔偿原则（即通常说的“双倍赔偿”），引起了广泛的关注。但是有些遭遇购房纠纷的买受人，未对《解释》相关条文仔细研读，就在退房诉讼中提出了“双倍赔偿”的请求，结果不仅没有得到法律支持，而且因索赔数额过大付出了高昂的诉讼费用。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求“双倍赔偿”必须符合以下三个条件。
第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据这一规定，并不是所有的房产纠纷都受该《解释》调整，该《解释》调整的仅仅是房地产开发企业开发的商品房买卖合同纠纷。其他如政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房、再次出售的二手房等发生的买卖合同纠纷，都不属于该《解释》的调整范围，如果购房人购买的不是商品房，依据该《解释》的规定要求“双倍赔偿”，也就很难得到法律支持。因此，购房者在提出诉讼请求前首先要弄清所购房产的性质，根据不同房产的性质来确定索赔依据和索赔数额，避免因高额索赔而增加诉讼成本。
第二，出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。《解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这就是说，只有出现上述五种情形，购房人才可以依据《解释》提出“双倍赔偿”的请求，上述五种情形之外的出卖人的违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，虽然有的也存在违约和欺诈事实，但不能适用惩罚性赔偿责任，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。
第三，必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。上述五种恶意违约和欺诈行为，是出卖人承担惩罚性赔偿责任的基本范围，但并不是出现上述任意一种情形就可以要求退房并得到“双倍赔偿”。该《解释》规定，上述五种情形必须导致该商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，无法取得房屋时，买受人才可以在请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这就意味着即使出卖人存在上述五种行为，但没有导致商品房买卖合同无效或被撤销、解除，买受人最终取得了房屋，也就不能追究出卖人“双倍赔偿”的责任。实践中有以下两种情况值得注意：（1）虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效。既然合同有效就得继续履行，买受人也就无法要求其“双倍赔偿”。（2）虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋上所设定的抵押权，而使买受人能够取得完全所有权的房屋的，这就使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、“双倍赔偿”就不会得到支持。因此，买受人在要求“双倍赔偿”时，必须对买卖合同的效力状况以及能否实现合同目的进行认真全面的分析，弄清合同是否能够被确认为无效、撤销或解除，以此来决定是否提出“双倍赔偿”的诉讼请求。
另外，买受人在索赔时还应该考虑到法律规定的弹性，期望值不要太高。尽管《解释》对适用惩罚性赔偿责任作出了明确规定，但也为法官裁量案件留有较大空间。如《解释》只是说“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这里面弹性就比较大，“可以”不是“应当”，更不是“必须”，“不超过一倍”并不等同于“一倍”，“请求”也不是都会“同意”。在具体案件中，需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决“双倍赔偿”，有时也可能裁决赔偿一倍多一点，或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失，不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异，是法律允许的。
当然，我们提出上述问题的目的，是提醒购房人认真分析案情，仔细研究法律规定，确定合理的索赔请求，避免不必要的损失，并不是让购房人放弃索赔。只要购房人遭遇《解释》中规定的恶意违约和欺诈行为，致使合同目的无法实现，就要理直气壮地拿起法律武器，要求出卖人承担“双倍赔偿”的责任，以维护自己的合法权益。
关键词：婚前按揭房权属；离婚时其增值部分；归还贷款的分割
中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）15-0198-02
一、婚前按揭房的定性问题
离婚案件中，涉及到房产的分割，首先要先定性房子的权属问题，房子是婚前个人财产，还是婚后共同财产？如果是个人财产那么就不存在分割问题，归婚前所有一方，如果是婚后共同财产就应当分割。离婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么处理此类财产分割的关键就是对该按揭房如何认定确定它的性质问题，即应定性为婚后夫妻共同所有财产还是个人婚前所有财产的问题。针对此类财产纠纷，不同的法官出于对法律不同的理解，也就是说法官在处理此类纠纷时，个人自由裁量权的行使不同，就会得出不同的结论。
有一种观点认为，按揭房的性质应该以房子的房产证登记的时间作为区分婚前、婚后财产的分水岭。根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，依照《物权法》的规定，只要按揭房的房产证的登记在婚前，该按揭房就是婚前个人财产；如按揭房的房产证在结婚后登记取得，那么该按揭房产就是夫妻婚后共同财产，离婚时可以分割。
有另一种观点认为，婚前按揭房应以房屋买卖合同订立时间并结合首付款交付的时间来划分其房屋产权性质，进而确定按揭房是婚前个人财产和婚后共同财产。如果按揭房的买卖合同在夫妻双方结婚前签订而且首付款也是在夫妻双方结婚前交付的，根据我国《合同法》的规定，该房屋买卖合同已经生效。按照《合同法》规定的合同权利义务应当由签订合同的主体来承受，所以，该按揭房应为交夫妻双方结婚前首付一方的婚前个人财产。依照这种观点，夫妻一方婚前签订房屋买卖合同并交付了首付款的，房屋产权证登记在首付方名下的，无论房产证的取得在婚前还是婚后获得，均认为是夫妻关系中婚前首付方的婚前个人财产。
另还有第三种情况：夫妻婚前一方签订商品房买卖合同，但是结婚后夫妻双方共同支付首付及共同贷，房屋的产权证也是夫妻结婚后登记取得。此类按揭房在实际生活中我认为，虽然商品房买卖合同签订是在双方婚前，即原因行为是在婚前，但是商品按揭房买卖合同的履行即交付首付和还贷均是在夫妻双方结婚后。也就是说，次按揭房是用夫妻共同财产来交的首付和还贷，且实际情况也是夫妻双方共同履行了商品房买卖合同中买受人的义务。因此，此类按揭房不论产权证的取得是在婚后还是在婚后，都应当认定为夫妻财产，离婚分割是按照夫妻共有财产进行分割。同时，按揭贷款也应当作为夫妻共同债务，进行明确由谁承担。一般此类情况下，该按揭房认定为夫妻共同财产是无争议的。
对于有争议的前两种观点，笔者同意第一种观点。在我国，担保法和相关的民事法规没有对按揭房的房产性质做出明确的规定，其本质认为是抵押贷款合同。不动产权即房屋产权证书是权利人（即房屋所有权人）享有该不动产物权即该房子的对外宣布及公示，也包括夫妻双方的关系。笔者认为，在离婚诉讼中，财产分割虽在夫妻之间进行，但分割的是夫妻共同财产。按照我国《婚姻法》的规定，应是夫妻二人结婚登记后，双方合法取得财产。因此，对于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋产权登记应归为夫妻共同财产。
在婚姻案件中遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，既符合《婚姻法》的规定，也符合《物权法》的基本精神。因此，笔者比较赞同第一种观点。但也有人担心按揭房一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人，若以后离婚还须分到房产的一半，这样会不公平。笔者不这样认为，房屋产权对于普通公民来讲，是财产中最重大的财产，是家里最值钱的物品，也许是几代人的心血，若婚前首付一方在意自己的财产，注意保护自己权利，就会积极地在婚姻登记前办理好房屋的产权登记。或者婚姻登记时没办好权属登记，也可以结婚时进行夫妻财产约定。若首付一方，不积极行使自己该权利，就是对该房屋产权婚后共有的默认。但是，为了保护公民经济的安全，维护市场经济秩序的稳定，结合我国《婚姻法》的立法精神，对按揭房婚后登记产权，婚前首付的那部分金钱，应从夫妻共有价值中划分出来，首付的金钱应视为婚前首付个人一方的婚前财产。
二、婚前按揭房产的增值部分实际生活中应如何解决
房价市场在我国，一直是上升趋势，只是多少问题，一般的离婚案件中，若涉及离婚时分割房屋价值的纠纷，一般情况下，离婚时房屋价格跟最初购房时价格相比一般都有所上涨。因此，夫妻双方离婚时，婚前争议的按揭房都存在不同程度的增值情况，我国房屋增值的原因很多，如有的增值是对房屋进行了豪华装修、修缮使其增值；有的增值是由于市场房子紧缺，房子的刚性需求，导致房价不断上涨等原因所致。有的房子增值是因在学区好地段等原因导致增值等。笔者认为，关于离婚时，夫妻双方就一方在婚前贷款购买房屋的增值部分如何处理纠纷，应该按照当事人对房屋增值所做贡献大小、不同应做出不同处理。
如果夫妻双方结婚后共同对房屋进行精心装修、修缮而使婚前房屋价值有所增加的，依据我国民法及物权法理论的相关规定，应认为是物的添附，添附之物应该归属于不动产的所有权人，但不动产所有人应把因添附而增值的部分给对方也就是夫妻另一方一定的经济补偿，只有这样才符合我国民法通则的规定。因此，离婚时，婚前按揭房所有权人即房产证登记人，应该把添附增加的价值部分折价补偿给离婚时的有房产纠纷的夫妻双方另一方一半的经济补偿。
由于房屋市场商家的炒房，以及由于通胀通缩、房地产市场行情的变化等因素，形成购买按揭房时的合同价格往往和离婚时的房屋市场价格有较大的差别。一般来讲，大部分情况都是离婚时按揭房屋价格高于购买时价格很多。针对该增值如何定性、处理是此类案件争议的焦点，但是现行婚姻法及其司法解释并没有做出明确规定。笔者认为，对于婚前按揭房屋并在婚前已经取得房产证产权登记的，是一方的婚前个人财产。因此，在离婚时按揭房涨价升值时，其升值部分也应属于夫妻一方婚前个人财产的升值；如果婚后按揭房屋的市场价格下跌，也不视为夫妻共同财产的减少。也就是说，婚前办理房产登记且在一方名下按揭房产，因其增值或下跌不属于夫妻共同财产的变化，不存在增值部分的分割争议。但对于婚前办理按揭，婚后办理房屋产权登记的认定为是夫妻共同财产，随着房产市场行情的变化，无论是涨还是跌，都是夫妻共同财产的变化。其增值或下跌部分都是夫妻财产的共同变化，不影响其权利归属，但是离婚时有权要求分割增值部分。
现实生活中，其实房屋增值并非房屋实际增值，大多是房价波动、物价上涨、炒房原因导致，是一种虚拟的增值，在房子所有权没有变动即房子没有进行实际买卖的情况下，婚前按揭房的增值部分一直处于一种虚拟不存在的状态，因为房屋产权没有变动就没有带来实际上的房屋价值增值。因而对于婚前按揭房婚后办理产权登记的，在离婚时，进行财产分割，增值部分应按市场价格，减去折旧部分，酌情考虑其增值是因婚前按揭方首付而购买房屋的前提下产生，给没有占有房屋的另一方一定的适当的经济补偿。
三、婚姻关系存续期间归还贷款的性质及分割
根据我国《物权法》的规定，对于夫妻双方一方婚前按揭房并在婚前办理房屋产权登记的，视为夫妻双方中一方结婚前个人所有财产。夫妻双方中婚前按揭并且属于个人所有的一方，即婚前取得房屋所有权一方，为了个人贷款而将其按揭房的产权权益抵押给银行，房屋个人所有权的一方跟银行之间形成法律上债权债务关系，此债权债务关系是夫妻一方在婚姻登记之前与银行之间发生的抵押合同关系，因此该债务应属于按揭房所有人一方婚前的个人债务。因而，贷款银行也只能向特定的债务人即按揭房屋所有权一方主张自己的债权权利，而不能向务人结婚后的配偶主张其债权权利。因此，针对此类按揭房还贷款情况，应认定为实际上是以夫妻共同财产偿还了按揭房房产所有人一方的婚前个人债务，因为还银行的贷款而在夫妻之间产生了民法上的债权债务关系。所以，在夫妻双方离婚时，婚前按揭房所有权人一方应当予以返还夫妻关系存续期间共同偿还贷款的配偶一方已支付的房款。离婚后没有偿还的按揭债务仍为房屋所有人个人债务。考虑到在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还一方的婚前个人所负按揭贷款债务，是基于双方存在婚姻关系的基础上，无偿帮助另一方偿还婚前个人债务。因此，夫妻离婚时，如果只是简单地返还已经归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，对夫妻另一方明显的有些不公平，还应当偿还其利息，才能符合我国《物权法》的基本精神。
参考文献：
[1] 宋安成.夫妻房产共有与否的认定及法理分析――从《婚姻法》解释三相关规定谈起[J].中国房地产，2011，（10）.
[2] 刘俊海，尹红强.《婚姻法解释（三）》体现若干制度创新[N].人民法院报，2011-08-19.
[3] 刘国华，李裕琢.《婚姻法解释（三）》中有关房产规定的争点问题探讨[J].行政与法律，2011，（10）
案情回放：被告人余某（男），被告人李某（男）；2007年2月3日晚21时许，被告人余某受潘某邀约欲对受害人蔡某实施报复，即邀约被告人李某，李某又邀约八人分别乘坐一辆轿车、一辆面包车到武汉市武昌区某公司院内，在未找到蔡某的情况下，指使他人持棍棒对蔡某的一辆桑塔纳轿车进行打砸，后迅速离去。受害人蔡某将车辆送到私人修理处修理，后出具两张修理费用发票，一张为1800元，一张为576元。合计2376元。
法律规定：《刑法》第二百九十三条的规定，有下列寻衅滋事行为之一，破坏社会秩序的，处五年以下有期徒刑、拘役或者管制：（三）强拿硬要或者任意损毁、占用公私财物，情节严重的；
一审法院判决：余某犯有寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年。
李律师上诉观点：余某不构成 寻衅滋事罪。
（一）、不符合此罪的犯罪构成要件。从本案相关证据材料来看，案发起因是余某欲为他人报复受害人蔡某，故找到李某，由李约人一起去蔡公司找蔡实施报复行为。此事与“建发公司”（一涉黑性质组织）经营米粉无关，纯属私人恩怨，对余某来说，具有偶发性。
且如上诉书中所述，寻衅滋事罪犯罪构成的客体要件是公共秩序，其侵犯的不是特定的人身、人格或公私财产，而本案指定的对象无论是蔡某还是蔡的车辆，均具有特定性；案发场所，是在某公司院内，具有一定的封闭性和半隐闭性；案发时间，是在2007年2月3日晚21时许，此时天已黑，行为客观上不具备公开性；李某等人将蔡某车辆砸了立即撤离，反映了其主观上不想让受害人认出来，客观上其实施报复的方式和手段皆具备一定的秘密性，这和寻衅滋事罪的客观方面的所表现出来的明目张胆、肆意枉为、起哄闹事完全不一致。
（二）、该罪指控证据不足。根据最高人民法院《关于办理寻衅滋事案件适用法律若干问题的意见》中的相关规定，此罪以必须情节严重才能构成，而“任意损毁公私财物2000元以上”才能达到情节严重的标准。根据本案刑事侦查卷宗第十五卷P12受害人蔡某陈述材料中显示：其是在车被砸后第二天到武泰闸长虹桥一个私人修理铺修的，花了一千多元钱。但案卷中（P6）却出现分别出自武汉市武昌区和洪山区两个不同地点修理铺的两张修车发票。一张价值1800元，另一张价值576元，合计为2376元。两张发票应系受害人在案发五个月后向公安机关提供，与受害人自己的陈述完全不相一致。
且本案中车辆毁损的价格，应当由相关鉴定部门评估鉴定，以科学的检验鉴定结果作为定罪的证据，而不应由受害人单方提供的私人修理铺的修理费发票来确定，故本案因指控证据不足也不应当认定该项罪名成立。
二审法院判决：此案正在审理当中
作者介绍：李艳律师，武汉大学法律系本科学历．从事法律服务工作十二年。擅长领域：婚姻家庭、遗产继承、交通肇事、劳动争议、行政纠纷、经济合同、公司事务、房产纠纷以及刑事辩护。曾为全国知名大案德隆系非法吸收公众存款、操纵股份案的首要分子提供刑事辩护，武汉市多起涉毒案件提供刑事辩护，深得当事人好评。其人生格言是：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索。
关键词：夫妻共同财产；按揭房屋产权；物权登记
一、按揭房产纠纷问题的产生
国人素来安土重迁，房子在家庭财产中一直占有重要的位置，男女缔结婚姻伊始，房子便承载着双方共同生活、相互扶持的期望，一旦感情破裂，婚姻解体，房屋产权如何认定就成为离婚诉讼中考量的最大利益。在"蜗居"难求的时代，房价日益攀升，大多数人不再可能完全靠一己之力一次性付清房款，因此出现了"按揭房贷"的新型产权模式。"婚前按揭房产"即夫妻一方婚前以个人名义用银行按揭方式购买，婚后取得房屋产权证并以夫妻共同财产还贷的房屋，此种房屋权属争议在于签订房屋买卖合同至获得房屋产权证期间插入了结婚的法律行为。[1]《婚姻法解释（三）》第十条的规定似乎起到了定纷止争的作用，但实践操作中却成了众矢之的，各种意见纷至沓来。
二、《婚姻法解释（三）》第十条的分析
《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该条具有合理之处。
1.符合物权公示原则。《物权法》第14条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"即所有人都认定房屋属产权登记簿上记载的人所有，从而使房屋登记、买卖交易等其它法律关系有效进行。2.夫妻共同还贷实属债权行为，不能对抗由于先前购买房屋而产生的物权。银行和其它债权人之所以敢向房屋买受人发放贷款，是建立在审查其资信及还款能力基础上的，是出于对特定贷款合同相对人的信赖。3.尚未归还的贷款为不动产产权登记一方的个人债务。房屋所有人并非仅仅享有权利而不承担义务，这恰恰体现了权利义务相统一的原则。4.签订购房合同、支付首期并办理产权登记的一方是供楼的责任主体，为房屋付出了更多的辛劳，首付款在房价中占了相当大的比例，婚后也会更多地承担供楼义务。法院在判决不能两全其美的情况下，向付出较多的一方倾斜，无疑更公平合理。[2]
三、按揭房屋权属之争的原因
（一）物权取得方式之间的冲突
不动产物权的取得方式有法律行为和非法律行为之分。通过法律行为取得不动产物权，是指和一方当事人或相对人的共同意思表示为基础取得不动产物权，这是取得不动产物权最直接的方式，房产证即为房屋所有权人的标志。非法律行为是指该不动产能够取得的法律本源并非基于当事人之间的内心意愿，而由法律的直接规定产生，如法院判决、继承、劳动生产等。在这些条件下，无须办理登记或者交付，权利人即可取得该项财产的所有权。因此，就有学者将通过婚姻直接产生的财产变动视为非法律行为取得物权。所以产生法律行为和非法律行为确定物权之间的冲突。
（二）物权变动模式和夫妻财产制之间的冲突
我国的法定夫妻财产制，使得婚姻关系存续期间获得的个人财产，除法律规定外属夫妻双方所有。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻关系存续期间，且有关财产归属的规定，《婚姻法》为特别法，所以优先适用《婚姻法》认定该按揭房屋为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。而登记机关只会根据房产证上的登记对象，即房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属。这两种认定方式是从不同角度出发的，得出的结论显然不一致。
（三）传统中国的婚姻家庭观和法治时代财产观念下的婚姻家庭观之间的冲突
中国传统婚姻家庭观认为，婚姻的功能就是传宗接代，个人在身份上隶属于家庭或家族，便从来没有个人财产或夫妻财产的概念。近现代以来，家族血缘社会濒临解体，个人价值逐渐彰显，家族依附和身份隶属关系对个人的束缚大大降低，"个人"不断代替"家庭"，成为民事法律所考虑的单位。[3]《婚姻法》也开始以个人本位的婚姻契约观为基础构建，在很大程度上确立了当事人自己管理婚姻家庭事物的自由。但婚姻家庭财产关系是不能完全根据一般的财产法规则处理的，夫妻、父母子女、兄弟姐妹等特别的人伦关系不是出于功利目的创设的，由亲属身份派生的财产关系也不体现直接的经济目的，它所反映的主要是亲属共同生活和家庭职能的要求，不具有等价有偿的性质。在婚姻家庭法领域，某些权利和义务是紧密结合在一起的，界限很模糊，法律根本无法准确计算其价值。站在这个角度分析，《婚姻法解释（三）》第十条似有忽视婚姻家庭团体性价值而倾向个人主义之嫌，引起民众的争议在所难免。
四、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中的不足
《婚姻法解释（三）》第十条没有考虑到房屋降价造成的减值部分如何处理，不够严密。我国许多地方仍然实行"男婚女嫁"的传统婚俗，结婚一般是男方准备住房，女方准备家庭日常生活用品和负责房屋装修。单纯从投入来说，装修、生活用品会贬值，房子却会增值，虽然《婚姻法解释（三）》第十条第二款也提到了夫妻双方离婚分割财产时，按照子女和女方权益进行补偿，但是房屋产权分割和获得一部分的补偿是不能等量其观的。而且要求男方一次性补偿是有困难的，再加上执行难的问题，最终女方能不能拿到补偿款又不可知了。这种重出资看登记而忽视家务劳动等隐性价值的房屋确权方式，无疑未充分考虑男女社会角色的差异。而且房产不仅仅为商品，它是婚姻家庭的住所，其中承载着太多的个人情感，已经成为了一个人具有所在城市居民身份的重要标志。若一味的将婚前个人贷款所购买的房产视为个人财产，则夫妻一方无异于寄人篱下，缺少归属感，不利于婚姻家庭关系的和睦。
五、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中应该注意的问题
婚前未支付首付的一方加名有必要性。在实践中，夫妻双方最好一起出资付房产的贷款，房产共同署名。或者，虽然一方婚前个人贷款买房，但婚后双方偿还了大部分银行贷款，另一方可通过协商，征得对方同意，共同办理不动产变更登记，将所有权改为夫妻共有。为减少因财产纠纷而破坏婚姻的因素，夫妻双方最好婚前公正财产，订立有效的婚前协议，把房产归属问题事先约定好。同时，在婚姻关系存续期间要注意保存房产出资证明、还贷凭证，万一发生纠纷，在离婚时也可以作为证据主张权利。
《婚姻法解释（三）》第十条与生活现实的协调与融合是一个长期的过程。怎样避免该条款因为少了自然与社会的基本伦理价值内涵而沦为机械的工具主义和物质主义的写实记载，如何尊重婚姻的生活原生态，达到情理法的内在统一，将工具主义层面上的法治化向前推进至伦理秩序重构的法治化，是我们每个人无法回避的问题和责任。
参考文献：
[1]陈凌云.离婚诉讼中按揭房屋的权属[J].学术交流，2011（05）：56.
[2]陈俊涛.婚姻法解释（三）若干认识误区辨析[N].中山日报，2011-08-22（F2）.
关键词：房产管理；作用；问题
中图分类号：F425 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
一、房产权、籍管理作用
房产权属、户籍登记管理是行政基础工作，其具体涵盖对经济适用住房的相关审核管理、认定测绘管控、面积审核管理、核查违规行为、推进私房体制、开展房产转让、产权确认、抵押管理、纠纷管理、保障对象审核等工作。由此可见，创设严格审核管理体制，可有效提升房产管理工作准确性，提升服务水平，规避失误现象，体现业务开展的公正合法性，保证群众应享有的合法权益，并降低房产纠纷事件的发生机率。对于房产测绘的相关认定，同中介服务业务有所不同，基于测绘成果会被直接引入衡量权属登记，体现了该项管理内容的重要性。依据测量目标及具体任务，应遵循行政控制及房产经营开发的全面需求，进行细化调查并明确用地单元的具体范畴、座落情况与关系特征，进而依据房产权籍管理标准做好编号工作，令其真正成为房地产档案工作的有效索引。同时应遵循统一编号原则，进而为清晰的整理权属档案、创建房产地理信息现代化体系，科学引入自动化、网络化、计算机技术辅助房产管理营造良好的基础。
二、房产拆迁管理作用
伴随房地产工程建设规模的持续扩充，拆迁任务日益繁重，为提升拆迁管理的科学法制性，我们应通过实践探索，明晰安置补偿标准，做好调节裁定、监督审核，确保资金的应用到位。房产拆迁管理涉及到民事及行政相关法律关系，属于一类交叉融合的工作，增加了实际管理难度，因此相关管理部门与执行人应全面做好良好解释与统筹宣传工作。应明晰拆迁公告相关内容，令其同许可证包含的信息统一一致。同时应符合相关管理条例，对于限定期限内没有搬迁的对象，应由房屋地区政府出面责令相关单位实施强制拆迁，也可由拆迁管理机构向法院提出拆迁申请。
三、经营开发管理作用
伴随我国住房体制的全面改革，集资、合作建房、一体化居住办公格局的开创、房改体制的深化推进，房地产市场实现了快速推进发展。安居工程的开创、经济适用住房的建设，国家税收政策的倾斜，令经济条件有限的百姓也有了自己的住房，并令人均享有住房面积显著提升，实现了楼房化的现代居住特征。我国各地域还逐步推行了住宅产业现行发展的策略，令住宅交易相关税收显著下降，并创建经济适用住房，履行货币化分配策略，令商品房积压的市场威胁显著降低，并形成了GDP提升的积极影响。在我国大型城市中房地产行业吸引了较多的经费投资，同工商业相互产生积极影响，令城市提升了经济含量，并加快了城市化建设进程。在这样一种良好的环境支撑下，较大规模的房地产行业开发经营成为其必然的发展结果与趋势。在另一些城市，房地产行业的发展没有同工商业相互呼应，令房产行业变为城市化发展的主体推动力量，该类城市房地产行业的消费支撑主要为周围居住人民，因而形成了其郊区化的住宅管理模式。为此，我们应明晰房地产发展现实特征，制定适宜的经营发展策略，才能适应市场发展，提升核心竞争力。
四、物业管理核心作用
房产管理工作还包括物业服务管理，实践阶段中应全面贯彻相关法规策略，做好企业资质考察、申报批准、科学引导及监督管理。还应全面履行业主大会及委员会管理体制，做好日常管控监督，开展物业招投标管理，做好公共设施、场地的资金筹集应用的管理批复。还应做好物业管理执行相关规范的查处管控，明确服务费用及相关管理标准，并联合有关机构全面落实控制。对物业管理单位的数据应做好相关统计与科学调研，完善房地产住宅的相关装修工作管理。在前期还应做好物管的承接、协调与验查管理，引导物业政务公开，服务区域改造完善，组织开展各项精神文明实践活动，并做好安全事故的应急管理。对于冬季供暖地区，应做好物业管理供暖服务，优化相关工作简报文件的制定、通知下发与相关通报管理。对于物业管理信息、档案、业委会的合同、投标等应做好全面保存管理，并履行必要的法规制度管理执行职能。
五、完善房产档案实践管理
房产档案产生于相关行政管理单位实施的产权查验、登录、变更、转移阶段中，具有显著的保存价值，可为后续的调查管控提供历史资料。具体涵盖文字、计算资料、表格图纸、视频视像、电子资料等媒介形式。存储内容则涵盖审批文件、登记票据、产权、证书、申请文件、协议资料、国土使用凭证、证明存根等资料。由产权资料的收入、汇总、整理、查找应用阶段中，应确保各项工作环节的良好对接，促进房产档案权籍管理工作的顺畅实施，令其发挥良好的服务应用效能。再者应参考其管理应用的实际状况，全面推行房产权、籍资料档案技术业务相关操作标准，进而提升管控科学性。规范管理阶段中应做好资料产权的整理归档、合理编号与集成分类，明确各项档案的管理期限，全面掌握存储档案设施的相关标准要求，进而做好库房管控，完善协调房产档案的应用查阅管理及保密工作，实行科学研究统计，确保数据登录工作准确、科学、流程规范。还应完善做好整理档案与资料装订工作。实施该类科学的管理工作，可为房产档案管理与系统升级打下良好的条件基础。因此我们应由根本入手，完善管理制度，科学履行法规法律政策，引入现代化、信息化管理手段，创建完善系统的房产资料数据库，扩充纸质档案信息，填补电子数据资料，做好双重存储管理，实施序列化保管、规范化存储、完整化管理、清晰化、高效化服务，进而为房产管理的高效、规范、现代化开展提供完善保障。
六、结语
总之，房产管理作用显著，承担重要的服务职能。我们只有明晰其作用内涵，强化管理，优化服务，才能提升管理水平，创设显著效益，并推进房地产行业实现优质、高效、科学、现代化的持续发展。
参考文献：
[1]高新民.正确处理好住宅产业的作用[J].住宅与房地产，2009（01）.
[2]方建国.小议房产档案管理信息系统的建设与作用[J].黑龙江科技信息，2011（32）.
材料手续先弄清
一般来说，现场收房时开发商要出具“三大证明”的原件（而非复印件），由此来让购房者判断其项目是否符合交付条件。
一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三是开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告，以及预售合同约定的其他交付条件。购房者应注意比对其各项数据是否与购房合同中的约定有出入。
而在流程方面，购房者则一定要坚持先验房，后办理入住手续。如验房时发现问题，要书面呈送给开发商并让其签收，以免留下后患。同时，在购房者已经支付了全部房款的前提下，开发商应无条件交付符合合同约定的房屋，发现有质量问题的，开发商应限期维修。
巧借天气查“顽疾”
那么既然是在夏季收房，购房者在验收房屋的具体过程中，就可以先巧妙利用天气的特点来进行几大重要问题的排查。
比如最常见的渗水问题，平常情况下需要非常仔细地查看才能发现，但在经常下暴雨的夏天，购房者则很容易就能找到问题所在。因此，在大雨持续一段时间之后去验房就可以有效地排查出各处墙面、屋顶、阳台门窗等位置的渗水、漏水问题，毛坯房多注意看墙壁和门窗，精装房则还要关心地板和橱柜。同时，风向风力也是购房者需要额外考虑的一个问题，这对房屋不同朝向的防水问题也有相应的影响，可细心进行比对。
进一步的，购房者在大风大雨的天气还可以清楚地考察整个小区的情况，包括室外排水是否通畅、地下车库是否会漏雨甚至积水等等。另外，还可以及时发现底层的返水及返潮现象。门、窗密闭情况也要仔细检查。否则会影响冬天的保暖效果。
再有，夏季气温升高，墙壁的裂缝空鼓等质量问题也会无处藏身。根据热胀冷缩的原理，由于温度所引起的裂缝问题会比平时要明显得多，购房者往往一眼就能看出来。这些问题都应及时向开发商反映并解决，避免日后的麻烦。
各项内容详核对
继而，购房者就可以对自己的房屋进行更为详细的综合验收。除了上述的几项重点问题之外，通常还可以有分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤：先观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；再检查门窗墙面、地面、墙面、防水存水、强弱电、排烟、排气；最后进行闭存水试验、水表空转、楼上楼下的防水等问题的查验。归结来看，这一过程要做的就是查看交房标准，然后根据交房标准对每项内容进行核对：
1.房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
2.买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。
3.水电煤供应情况和能否正常使用，如水龙头的水压、排水速度。
4.借助万用表测量各处电路好坏，可关闭分闸以检查各个分闸是否完全控制各分支线路。而卫生间或厨房的电路连接错误较易出现，切勿留下隐患。
5.墙体是否平滑笔直、地面是否水平。可利用直角尺或三角尺进行检测。
另外，对于层高、通风管道、插座开关、防盗门窗等细节也都可以一一关注。而值得注意的是，收房前购房者还要看看开发商在宣传资料上的承诺有没有兑现，包括绿化、停车位等一系列问题，减少日后出现纠纷的可能性。
税费收取问明白
最后，对于验房收房环节可能需要支付的各类税费，购房者也要做到心中有数。对于不太了解的收费项目要问明白，避免交了冤枉钱。
契税是业主取得产权证时向国家交的税，只能在过户时交纳，除税务机关外任何单位无权代收。而业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。另外，业主也完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取产权代办费。
公共维修基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。税率相当于房屋成交价的2%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金，该基金应该交给小区办。
Q1：王律师，你好！
我在2011年4月，通过中介承租上海市东体育会路的某处房屋（以下简称“系争房屋”），与张女士签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），当时张女士出具其身份证称其是该系争房屋产权人的母亲，因产权人在美国，故由其系争房屋的相关出租事宜。签约当天，我付给张女士定金人民币3000元，及中介费人民币2200元，张女士遂签署收条一张。根据租赁合同的约定：“张女士将其合法拥有的上海市东体育会路的房屋出租给本人使用，租赁期限自2011年4月20日至2013年4月19日止，出租方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。”
为此本人要求张女士出具产权人同意其出租房屋的委托书，张女士未出具。次日，本人为系争房屋物业管理费的缴交事宜找张女士沟通，并再次提出要求张女士出具房屋出租的委托书，张女士仅出具了系争房屋的产权证复印件，且该产权证复印件上的权利人并非张女士，本人表示若张女士不能提供委托书，本人将拒绝继续履行租赁合同。但张女士始终没有向本人出示权利人同意其处理有关系争房屋出租事宜的授权委托书。
不久张女士将系争房屋出租给了第三人，本人也没有继续支付房屋租金。我现在想咨询一下王律师，张女士在无法提供系争房屋权利人授权证明的情况下对外出租房产，本人是否可以认为张女士欺诈并向法院要求确认双方签订的租赁合同无效，要求张女士双倍返还定金，并返还中介费？
求助人：王女士
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
（法律支持：北京大成律师事务所上海分所）
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师，主要致力于公司事务运作、房地产、国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面，王栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产开发项目提供从土地开发、工程建设与管理直至商品房销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律顾问，王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园区各类房地产的租赁、销售、物业管理的法律服务。在婚姻家事方面，王栋律师对于《婚姻法》《继承法》等相关法律法规进行了专项的研究，对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解，成功办理了数十起数额巨大，财产分割复杂的婚姻家事案件；并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及报纸杂志的采访，对婚姻家事、房产纠纷等热点法律问题进行讲解和评述，受到了广大观众和读者的好评。
A：王女士，你好！
首先，财产应由拥有该财产处分权的人进行处分。这种处分权可以是因获得财产的所有权而自然获得的，也可以是由权利人授权给予第三人的。张女士并非系争房产的权利人，其处分权只能通过合法有效的授权获得，我们常常将其称之行为。根据《中华人民共和国民法通则》规定，人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。被人对人的行为，承担民事责任。
按照《中华人民共和国民法通则》的规定，分为三种形式：
（一）法定。基于法律的直接规定而产生的为法定。
（二）指定。依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的为指定。
（三）委托。委托是按照委托人的委托而产生的。委托是中适用最广泛、最普遍的一种形式，除具有人身关系性质的民事活动外，一般民事活动都可以实行委托。
就你所说的情况，张女士对于系争房屋出租事宜的授权应当是委托的形式。在民事活动中，如果第三人要求证明委托的资格，委托人应当出示授权委托书。因此，为了避免张女士无权所产生的争议和纠纷，你提出张女士出具系争房屋权利人同意她处理其房屋出租事宜的授权委托书的要求应该是合理的，张女士应当出具。
那什么是无权呢？就是无权人他人从事民事行为所签订的合同。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，因无权而签订的合同有以下三种情形：
（l）根本没有权而签订的合同。是指签订合同的人根本没有经过被人的授权，就以被人的名义签订的合同。
（2）超越权而签订的合同。是指人与被人之间有关系存在，但是人超越了被人的授权范围与他人签订了合同。
（3）关系终止后签订的合同。这是指行为人与被人之间原有关系，但是由于期限届满、事务完成或者被人取消委托关系等原因，被人与人之间的关系已不复存在，但原人仍以被人的名义与他人签订的合同。
根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。该条款规定行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立的合同，未经被人追认，对被人不发生效力。
王女士与张女士就系争房屋签署了租赁合同，若该系争房屋权利人并非张女士，那么张女士主张受该系争房屋权利人的委托出租系争房屋的话，她负有举证的责任。若张女士无法提供证据证明她对系争房屋拥有处分权的，即表明张女士出租系争房屋系无处分权人处分他人财产的行为，张女士签订的租赁合同在该系争房屋的实际权利人追认前，处于效力待定状态，而非合同无效状态。
我国的法律法规将无权人签订的合同纳入效力待定合同中，是基于以下原因：
（1）无权人签订的合同并非都对本人不利，有些因无权而签订的合同对本人可能是有利的；（2）从本质上讲，无权行为也具有某些的特性，如无权人具有为本人签订合同的意思表示，第三人也有意与本人签订合同，如果本人事后授权也就意味着事后对合同的承认；（3）无权合同经过事后的追认，可有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。
我们再来看看本案，王女士是否可以以欺诈主张而与张女士所签订的租赁合同无效。根据《合同法》第五十二条，有下列情况合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
我们说，以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷于错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。如果该合同损害了国家利益，应属于无效合同，否则为可撤销合同。就本案而言，即便张女士以欺诈手段订立合同，但其行为并未损害国家的利益，因此不属于无效合同的范畴。
根据《合同法》第五十四条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，若是欺诈，王女士也只能主张撤销合同。
需要注意的是，欺诈与履行能力的有无没有必然联系。所以，在实践中不宜将无实际履行能力的人订立合同的行为一概认定为有欺诈行为，只有那些无实际履行能力也不打算履行合同，签订合同的目的只是为了骗取定金、预付款、货物、货款等行为才属于欺诈行为。因此，在系争房屋权利人没有站出来提出异议，且该系争房屋目前已经被出租的实际情况下，此种情况是否可以定性为合同欺诈是值得商榷的。我个人认为，本案更合理的定性应为权须明晰的效力待定合同，而非欺诈。
而且，王女士基于对张女士和中介方的主观信任，在签订租赁合同前未核实张女士委托手续的做法本身也存在一定的过错。现王女士要求主张租赁合同无效、双倍返还定金的诉讼请求，将很难获得法院的支持。但张女士应将收到的定金返还王女士。此外，中介未能对于系争房屋的权利人进行审核并取得相关的委托授权材料，也存在过错，应当根据中介居间合同的约定承担相应的责任。
当前，无房屋处分权人假造房屋产权证和各类证照，以房屋出租的名义骗取承租人的租金和押金的案例很多，通过上述案例，本律师提醒广大拟在外借房的各位朋友，大家在签订房屋租赁合同、支付房屋租金和押金前，务必要确认房屋出租人是否具备出租该房屋的资格。拟承租人可以前往房屋所在地的房地产交易中心，了解房屋的产交信息，然后核对房屋产权证原件与出租人的身份证原件，并将两者的复印件作为租赁合同的附件。以免日后因出租人不适格或房屋权属有瑕疵而造成不必要的纠纷和损失。
脱凡，男，27岁，网络游戏公司场景设计师，年收入40万元，房产4处。
择偶标准：样子看得过眼，做事踏实，孝顺父母，要接受并坚决执行自己的婚前协议。
他制定的婚前协议：
1.婚后房产，女方付首付，男方供按揭，装修款协商。
2.婚后工资各交出工资的50%，做为家庭支出，由女方管理。
3.婚后一方出轨，支付对方30万元赔偿金，一次结清。
4.婚后女方生产，男方过户一套房屋给女方。女方不得在孩子跟谁姓、教育等问题上和男方纠缠。
让你付首付是便宜了你！
“我在游戏公司做场景设计，工资大家可以想象，一个月两万多没有问题，以我的收入买房子根本不是什么难题，但是为什么要坚持女方交首付呢？老实说，这是因为《婚姻法》新司法解释出台以后，我对此做了认真研究，不然我也不会写出这个协议。”
《婚姻法》新解释规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。“根据这个说法，那就是谁付首付房子就是谁的，很多女性同胞都说不公平啊，害怕以后万一离婚的话自己就要净身出户，那现在按照我的婚前协议，房子首付她来给，房子名字也写她的，房贷我还，以后如果万一离婚，净身出户的是我，这样不是就公平了很多。”
照脱凡的解释，这样的协议还是他专门为女方着想量身打造的！但是这样的协议是否也面临着一些瓶颈呢？“如果对方不够交首付的钱，我可以借给她，但是这个钱要打借条，慢慢还我。”
如此为还未过门的媳妇着想，为什么不能两个人一起交首付还房贷呢？脱凡说，这是因为自己曾经有过一段不愉快的经历。
跟前女友的房产纠纷
脱凡24岁时，准备跟大学时交的女友结婚。为了给儿子结婚准备婚房，脱凡的父母拿出了所有的积蓄在市区买了一套两室一厅，80多平方米。原本以为解决了房子的问题，这婚就可以顺利地结了，但是女友坚持要在房产证上加上自己的名字才肯扯结婚证。这个要求在脱凡看来，其实也不算是什么大事，毕竟是准备过一辈子的人，但是站在自己父母的角度考虑，房子是父母出钱买的，自己也没有权利处置，于是上报给父母。可想而知，双方父母在房产证加名这件事情上闹得很不愉快。自从这个事情放到台面上来争执之后，后面越来越多的事情成了在婚姻中捣乱的因素：房子装修买家电的钱谁出，婚礼费用谁出，礼金怎么分，这些尴尬的问题都被双方搬上了台面，也因为这些问题，两家爆发了多次矛盾。
争执和矛盾越来越多，脱凡也不得不重新考虑，“我们当时在一起也已经快6年了，我觉得自己也确实应该给女友更多的安全感，所以经过多次考虑之后，还是同意了她的要求，不过这个事情没有给父母讲，是背着他们，悄悄在房产证上加了她的名字。”虽然脱凡满足了女友的这个要求，但是两家早已经因为各种问题撕破了脸皮，在结婚的很多问题上也一直没有达成共识，导致两人的感情越吵越淡，最后只有以分手收场。
没想到这个分手也一样闹得鸡犬不宁。因为房子已经加上了女友的名字，两人分手时就需要分割房产，两家再次爆发矛盾。“当初加她名字的时候，我们有过口头协议，一旦分手，女方决不争抢房产，但是最后分手做财产分割，她又反悔不认账了。”出于无奈，最后脱凡以20万元的代价，再次购买了女友的房产部分，房子终于又换成了脱凡一个人的名字。
经过如此折腾，脱凡的父母一气之下把这套房子卖掉了，因为低买高卖，倒是让脱凡家获利50万元。为了能让儿子的未来有更多的保证，脱凡的父母用卖房赚来的钱，再加上自己多年的积蓄，又为儿子陆续购买了两处房产，后赶上老房拆迁，脱凡家现在一共拥有4套房子，两个铺面。
“我主要是觉得很歉疚，对不起我父母，还用掉他们20万元一直没机会还，心里也就一直都很不舒服，所以不想以后再有类似的事情再发生，所以才制定了这个婚前协议。我想应该有人能够理解我的，何况我的婚前协议有很大的弹性，你觉得不合理，我们还可以商量着修改，改到最合理为止。我写这些并不是防备你贪我的房子，只是想大家结婚结得明明白白，离婚也离得明明白白，这样不会闹得那么不愉快。想当初跟我相处了6年的女朋友最后都能反咬我一口，还有什么事情不会发生？希望每一个人都可以把结婚这件事情考虑清楚再做行动。”
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专家意见
本期情感观察员
李希
算计是恋爱的大忌
如果有条件做先导，爱情就会打折扣。阿凡是一朝被蛇咬，十年怕井绳。其实《婚姻法》新的司法解释恰恰就是用来保护脱凡的婚前财产的，如果以后婚姻双方有了问题，按法律条款可以分割得清清楚楚。
关键词:项目公司;终止;购房人;保护
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0103-02
合作开发各方以土地使用权或资金入股组建项目公司,以开发特定房地产项目为经营目的,项目开发完成后,该项目公司进行清算解散。合作开发的合作人成为项目公司的股东,合作人之间的权利义务由项目公司章程或股东会决议规定。合作人以出资额为限对项目公司承担责任,项目公司以其全部资产对公司债务承担责任。采取项目公司模式进行房地产合作开发,组织结构规范、法律关系明确、股东不易发生纠纷。项目公司模式合作开发房地产对投资人而言有风险隔离的重要功能,在项目结束后,项目公司因完成使命而终止。依据传统公司法,公司终止后,由于其在法律上作为独立的人格主体已不存在,一般就无须为其终止时尚未产生结果的行为负责。对于公司终止尚未产生结果的侵害行为,视为“交易风险”[1] 。但项目公司终止后,其产品既房屋仍然要存续几十年。当产品出现质量瑕疵和权利瑕疵时,购房人如何保护自己的合法权益,这成为实践中的焦点问题。
一、中国关于房地产公司终止的相关规定
中国没有专门针对房地产公司终止的法律法规,在《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》中也均没有房地产企业终止方面的规定。房地产公司终止的规定散见于《民法通则》、《公司法》中。《民法通则》第46条规定,“企业法人终止,应当向登记机关办理注销登记并公告。”《公司法》第189条规定,“公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会、股东大会或者人民法院确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。”由此可见,公司终止是民事主体资格的丧失。《民事诉讼法》规定,“必须符合下列条件……有明确的被告……”。这就使购房者在权益受到侵害时而公司终止后,无法请求司法救济。《公司法》在“公司解散和清算”一章中,关于公司财产的分配规定如下:“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,缴纳所欠税款,清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。” 由上可见,中国法律对于公司终止后的财产,均一次分配完毕,没有任何剩余财产。没有考虑因公司其终止前的行为对利害关系人造成侵害时,受害人如何获得救济的问题。
二、项目公司终止后其责任承担的相关理论
1.瑕疵担保理论。传统民法中,瑕疵担保有两种:一是物之瑕疵担保,即出卖人担保其出卖之物具有该物通常所具有的或出卖人所保证的品质,当其不具有这种品质时,出卖人即违反瑕疵担保义务。二是权利瑕疵担保,即出卖人应向买受人担保标的物不存在权利上的瑕疵;瑕疵担保义务是各国法律普遍确立的经营者的义务,在未出现瑕疵之前,经营者负担的是一种担保义务,在出现瑕疵后,经营者承担的是瑕疵担保责任。瑕疵担保责任是由法律直接规定的而非当事人约定的一种法定责任,此种责任是出卖人承担的一种无过错责任。中国《合同法》第150条至第155条规定了出卖人的瑕疵担保责任。瑕疵担保责任理论存在不同学说,主要有默示担保责任说、权力供与义务之不履行说、瑕疵告知义务之不履行说和维持有偿合同的交易安全说。最后一说更为学者赞同。该说认为,瑕疵担保责任的根据在于法律为维持有偿合同等价的均衡,出卖人有义务避免瑕疵的出现,这是保护交易安全的必要条件[2]。
房屋作为商品,其是具有质量保证期的、尤其是房屋的地基基础和主体结构质量保证期长达五十年甚至更长,作为房地产开发企业有义务承担这种房屋质量的瑕疵担保责任。对购房人而言,房屋品质的保证就是对购房人的债务,即使房地产开发企业终止时,该项债务其仍应当承担。否则,购房人支付了全部房款,而不能获得开发商的瑕疵担保,对购房人而言是显失公平的。
2.社会责任理论。公司社会责任是近年来各国法律界十分关注的一个热点问题。“所谓公司社会责任,是指公司不能仅仅以最大限度地为股东们赚钱作为自己的唯一存在目的,还应当最大限度地关心股东利益之外的社会利益,包括消费者利益、职工利益、债权人利益、中小竞争者利益、当地社区利益、环境利益、社会弱者利益及整个社会公共利益等内容,既包括自然人的人权尤其是社会权,也包括法人和非法人组织的权利和利益。”[3]张民安先生认为,“公司在从事商事活动时,不仅要考虑此种活动对其股东所产生的影响,而且还要考虑此种活动对这些人的利益所造成的影响。公司在作出某种决定时必须考虑这些人的利益,否则,对他们造成的损害,应当承担责任。” [5]
由于购房人与房产公司之间在经济实力、信息占有和缔约能力上具有不对称性,购房者处于弱势地位,致使房产开发企业侵犯购房者权益的事件频发,房产纠纷投诉居高不下。作为强势的房地产公司应该强调对购房者的社会责任,优先考虑购房人的利益,这有助于中国社会的和谐稳定以及社会诚信环境的改善。房地产企业对购房者应承担的社会责任,主要是其所提供的房屋应当具备基本的使用性能等。所以,只要房屋仍然在其设计使用年限内,该房屋应能够确保正常使用,这与企业是否终止无关,即企业不能因终止免除该责任。
三、关于公司终止后其责任承担的相关立法例
1.公司终止后业务转让制度。人寿保险公司被撤销或者被宣告破产的,其持有的人寿保险合同,必须转让给其他人寿保险公司。接受者必须维护被保险人、受益人的合法权益。中国《保险法》第92条:“经营有人寿保险业务的保险公司被依法撤销或者被依法宣告破产的,其持有的人寿保险合同及责任准备金,必须转让给其他经营有人寿保险业务的保险公司;不能同其他保险公司达成转让协议的,由国务院保险监督管理机构指定经营有人寿保险业务的保险公司接受转让。转让或者由国务院保险监督管理机构指定接受转让前款规定的人寿保险合同及责任准备金的,应当维护被保险人、受益人的合法权益。”
2.公司终止后主体资格保留制度。日本公司法明文规定公司终止后的继续制度,日本公司法第116条规定,公司虽已解散,在清算的目的范围内,仍视为在存续中。美国公司法也规定,公司终止后其主体资格要保留一段时间,以便进行清算、诉讼、退出业务。如《特拉华州普通公司法》第278条“公司解散后为诉讼与清算之目的而存续”,“当公司依限定的经营期限而届满时,或以其他方式被解散时,在其期限届满或解散之后三年内,或法院裁决的更长时间期限内,该公司可为下列目的以一个法人团体继续其存在:在该公司提起或针对该公司提起的任何民事、刑事或行政诉讼中进行及抗辩;逐渐处理及结束该公司的商业;处理及转让该公司的财产;清偿该公司的债务;及向该公司股东分配其剩余的资产。但上述公司期限届满或解散之前或之后三年时间内,对该公司提起或针对该公司提起的任何普通法诉讼、衡平法诉讼或程序,不能由于该公司解散的原因而予以撤销;仅为普通诉讼、衡平法诉讼或程序之目的,在该公司期限届满或解散后的三年期间内,且在该诉讼中法院的判决、命令或裁令被全部执行之前,该公司可作为一个法人团体继续其存在,对此衡平法院无须特别指令。”
四、项目公司终止后对购房人利益保护的立法建议
1.建立项目公司终止后责任主体资格保留一定期限的制度。房地产开发周期长,其产品的质量保证期限长,国家对物权变动有着严格的要求。按照中国公司法律制度,项目公司终止后不再继续经营业务,立即丧失法律主体资格。这不利于房屋买受人合法权益的保护,也不利于公司对其终止后承担社会责任。笔者认为,应当从立法上可以借鉴美国、日本等国的做法,确立房地产开发终止后在5年内继续存在,但不能从事经营活动,只能从事清算、诉讼和与结束经营相关的业务。债权人可以以该房地产开发企业为被告提讼。五年期满后,法院可酌情决定是否再延长。
2.借鉴中国保险法的规定,建立项目公司终止后业务转让制度。人寿保险公司终止后业务转让制度的立法目的,是充分保护被保险人和受益人的利益。目前房屋问题成为百姓最关注的问题之一。房地产开发关乎国计民生和社会和谐稳定,房地产公司完成项目开发后,收回了投资,赚取了利润,如果终止后不再承担其应承担的瑕疵担保责任和社会责任,而将这种责任推给政府和社会,这对购房人的利益保护极为不利。虽然目前中国已经建立住房维修基金制度,但该基金支出只限于公共部位的维修使用。笔者认为,应当借鉴保险法的规定,从房地产公司的销售收入中提取一定比例资金成立基金,当房地产项目公司终止后,应将其所应持有的基金和所应承担的瑕疵担保责任转给其他房地产公司或政府监管机构,以保护购房人的利益。
3.适用法人格否认理论,最大限度地保护购房人的合法权益。前文已述,中国目前的房地产项目公司离不开股东的支配和控制,项目公司终止后,其唯一受益者就是项目公司的股东。结合中国房地产现状,笔者建议适用公司法人格否认理论,让项目公司背后的股东直接对项目公司所应承担的瑕疵担保责任和社会责任负责。当然,适用法人格否认制度应综合利益衡平,只能适用于个案,且要严格符合适用的条件。但当项目公司终止后,出现严重侵害购房人利益的情形,影响到社会的安定,揭开公司的面纱,由项目的受益人承担相应的责任也是公平、合理的。
参考文献:
[1]朱慈蕴.公司法人格否认法理研究[M].北京:法律出版社1998:108.
[2]房绍坤.郭明瑞.合同法要义与案例析解(分则)[M].北京:中国人民大学出版社,2001:39.
[3]刘俊海.企业社会责任与和谐消费环境营造[J].法治论丛,2005,(40):19.
