时间：2022-09-07 10:57:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税收政策，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
［关键词］差别化房地产税收；住房交易；住房价格
进入新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地 供应 等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主，并辅以契税、所 得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收， 其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房 消费的影响，对房地产市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经 济稳定。
一、我国差别化房地产税收政策的现状
我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住 房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业税。可分为四个阶段：第一 阶段为2005年6月至2006年5月，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售 房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年的，免征，购买非普通住房的，按售房 收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底，进一步加大了税 收的调控力度，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5年转手交 易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月，为应对金融危机 ，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税；将个 人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按差额征收营业税 。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年 转让的，仍按全额征收。第四阶段为2010年4月至今，随2009年房价大幅上涨，又将营业税 政策恢复到2006年的规定，并要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。
差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月，我国上海和重庆开始正式对部 分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物业税，而是“差别化”的税收 政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收，对家庭自住以 外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取“新房 新办法、老房老办法”，即只对新买住房征收，具体为“本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”。
二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析
住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即通过哪种方式解 决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件，或者 是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的 成本，当购房的居住成本小于租房居住的成本时，就会选择购房，反之则租房。
关于住房消费的决策，一般都是基于Poterba (1992)所构造的模型，即将居住支出作为一系 列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下，购买住房后每年支出的成本包括资金成 本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益，租赁支出主要是市场租金，当前者低于 市场租金时，住房消费选择购房，否则选择租房。考虑到资金的机会成本，假定购房为全额 按揭，当然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理论上不影响分析的结果。在住房市场 供求均衡时，购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即：
R0=(r+m-g)P0[JY]（1）
其中，R0为市场租金，r为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m为自有住房需要支付 的 其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g为住房价格上升，即住房的资产收益率 ，P0为住房市场价格（以单位价格表示，如每平方米价格）。
（一）引入差别化的房地产交易税（营业税）
第一步，我们对所有住房交易都引入营业税，即假定所有的住房交易都要交纳营业税，税率 为tt。理论上，按相关税法，营业税为主的交易税收，应由卖方承担，不应该影响住 房价格， 但在住房市场供给弹性不足的情况下，卖方希望将税收加到房价上，营业税将最终作为房价 的一部分，从“价外税”转变为“价内税”。如果住房市场的短期供给完全无弹性，则增加 的营业税会完全转移到房价中，如果住房供给有一定的弹性，则增加的税收将有一部分转移 到住房价格中，则新的住房市场价格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）
其中，P1为增加税收以后的住房价格，为税收转移到住房价格中的部分，取决于住房市 场的供给弹性，01，住房均衡价格会上升。
第二步，引入差别化的营业税，如前所述，差别化的营业税是在住房交易时，对购买住房一 定年限内再次交易的，要征收营业税，而超过一定年限的不征税。所以我们可以将住房分为 两类，一类是距上次交易在规定年限内需要交税的住房，另一类是距上次交易时间超过规定 年限不需要交税的住房。为了便于分析，我们假定第一类为存量住房，第二类为新建住房， 这样就形成了两个细分的市场分别是存量住房市场与新建住房市场。则两个市场上的住房价 格均衡为：
R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）
R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）
其中，P1为存量住房价格，Pnew1为新建住房价格。
理论上，由于存量住房将新征营业税，其价格将会高于新建住房（现实中，新建住房也征收 营业税等税收，但其已转化到成本中，因而不受新税收政策的影响），人们就会增加新建住 房的购买而减少存量住房的购买，直到两个市场上的名义价格相等，即Pused1=P new1，这样两个细分市 场上的住房价格都有所上升。但对于存量住房的供给者，虽然营业税提高了名义价格，但其 实际所得仍可能低于新税收政策实施之前的价格，因而会减少这部分住房的供应。而由于新 建住房供应有一定的弹性，供应量将会增加，这样一个必然结果是新建住房的交易量会上升 ，存量住房的交易量下降。
当然，从住房交易的总量上看，由于住房价格的上升，购房居住的成本将会增加，人们将会 更多地选择租房居住，减少购房消费，总的住房交易面积会减少。
所以，差别化交易税的实施，将会减少购房数量，但在房地产市场内部，将会增加新建住房 的消费比例，减少存量住房的消费比例。
（二）引入差别化的保有税（物业税或房产税）
同样，第一步，我们在所有住房中引入保有税，比如房产税，税率为住房价格的一定比例， 以tp表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：
R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）
即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外，还要增加一项房产税率 tp 。
从均衡价格的变化看，房产税的增加将起到降低房价的作用，房价变化的比例为：
可见，房价下降的比例还取决于市场上住房的供求关系。如果住房市场上的供求关系没有变 化，即市场租金水平不变化，R0=R1，则房产税的增加“完全”资本化到房价中，房价 下降比例等于房产税支出占房屋总持有成本的比例。
第二步，在上述模型中引入差别化的房产税政策，将住房分为两类，一类为购买较小住房， 假定不征收房产税，另一类为购买较大住房，征收房产税，假定不同住房的价格不同，较小 住房的价格为Psmall1，较大住房的价格为Pbig1。
由于购买较小住房不征收房产税，则较小住房的市场价格均衡为：
而购房较大住房征收房产税，其市场价格均衡为：
在相同的条件下，随着差别化房产税的征收，将会使较大住房的价格下降，或者说由于使较 大住房的持有成本增加，房产税资本化后，较大住房价格将会低于较小住房的价格（单位价 格）。
进一步，也可将这一模型运用于分析对不同家庭实施差别化物业税。比如对已有住房的家庭 购买第二套住房征收物业税，而对首次购买住房的家庭不征收物业税，则理论上第二套住房 的价格将会下降，而第一套住房价格将会上升。但由于市场上的住房价格与购房套数不会存 在直接关系，只是购买第二套住房的家庭将会增加持有成本，相当于支付了一个“溢价”， 这个溢价是隐性的，不表现在购房时，而表现在实际持有住房的过程中。所以从这个角度上 ，实施差别化的物业税，将会起到减少第二套住房的购房需求，同样可以起到减少住房销售 量、降低房价的作用。
如果同时考虑实施差别化的保有税和交易税，它们对住房价格的影响正好相反，对住房价格 的总体影响将取决于二者税率的大小，但二者对住房交易面积的共同影响，将是减少住房交 易面积，增加租赁需求。不过在细分的市场中，对不同类型住房交易量的影响是不同的。
三、差别化房地产税收对住房消费的实证分析
（一）数据与计量分析模型
为了检验差别化税收政策对住房交易和价格的影响，我们拟对中国省和直辖市的面板数据进 行分析和实证研究，不仅可以扩大样本量，而且可以增加自由度、减少自 变量间的多重共线性的影响。
一般的面板数据模型可表示为线性形式：
其中，住房价格理论可能受上期价格的影响，同时受税收政策的影响，差别化的营业税将会 提高住房价格，通货膨胀会影响到住房的持有成本和租金水平，利率同样增加住房持有成本 ，利率提高将可能起到降低住房价格的作用。
具体数据选用了2000年到2009年我国31个省、直辖市的新建住房交易数据进行分析，目前存 量住房的数据还没统一口径的统计。选用的数据主要有新建住房销售量（salesarea）、新 建住房平均价格（price）、常住人口（population）、通货膨胀率（CPI）、利率（I）和 营业税（tax）。其中房地产交易数据来源于历年中国统计年鉴和国家统计局公布的数据， 利率数据来源于中国人民银行公布数据，营业税根据具体的调控政策规定，设为工具变量。 其中新建住房销售量、价格和人口数据取对数值。
为了避免伪回归现象，我们使用了Levin、Llin&Chu（2002）的检验方法，对相应数据进行 了单位根检验，检验方法为带常数项、滞后一阶，发现所使用的数据均为平稳数据。
（二）实证检验结果及分析
从回归结果看，影响新建住房交易量的各项因素回归系数的符号与理论一致，其中人口与新 建住房交易量成正比，但系数显著性不高，而在西部地区系数显著，说明西部地区住房需求 以满足自住为主，受人口数量的影响较大。差别化税收对交易量的影响为正，系数为0.760 3，而且非常显著，说明差别化税收政策实施，人们将更多购买新建商品住房，而这一影响 在中部和西部更大。利率对交易量有显著的负影响，利率的提高将会明显减少住房交易量， 而该因素的影响在东、中、西部三个区域没有明显的差异，说明利率可以作为一个针对全 国房地产市场的调控政策。
从影响价格的因素看，新建住房交易价格明显受税收政策的影响，即由于差别化税收的实施 使新建住房价格反而上升，其中差别化税收对东部地区的影响大于全国平均水平，系数分别 为0.069和0.049，而对中部和西部地区的影响较小。同时，住房价格还明显受上期交易价 格 的影响，说明住房价格具有“正反馈机制”，而且在全国三个区域中房价滞后一期的影响都 非常显著。从全国看，房价受CPI的影响系数符号与理论不一致且不显著，但在东部和中部 系数符号与理论一致。住房价格受利率的影响非常显著，系数符号与理论也一致，即提高利 率可起到明显抑制房价的作用，说明以货币政策为主的工具是调控房地产市场的重要手段。
四、结论及建议
通过以上理论与实证分析，发现差别化房地产税收政策将可起到引导住房消费的作用。其中 差别化交易税将能从总体上减少购房消费增加，租赁消费，在购房消费结构中将会增加新建 住房购房比例，减少存量住房购房比例，但交易税并不能起到降低住房价格的作用。而差别 化的房产税等保有税的开征，在减少购房消费、增加租赁消费的同时，还可起到降低住房 价格的作用。两种房地产税收都可起到抑制住房投资、投机需求的作用。同时，发现利率等 货币政策对住房消费也起着显著地调控作用，提高利率将会有效减少购房消费和抑制房价。
近期房地产税收政策的频繁调整主要目的是调控房地产市场，并起到了一定效果。但从长期 看，房地产税收政策的稳定更加重要，房地产税收制度的改革应作为整个财税体制改革的组 成部分来考虑，应使用消费者形成长期的理性预期。从房地产市场调控来看，税收政策的调 整要进一步结合住房制度改革的深化，起到优化住房供需结构，防止房价大幅波动，促进国 民经济健康发展的作用。
主要参考文献：
［1］ 贾 康．开征物业税，促进房地产市场健康发展［J］．科学发展，2010(7)．
［2］ 况伟大．住房特性、物业税与房价［J］．经济研究，2009(4)．
［3］ 韦志超，易 纲．物业税改革与地方公共财政［J］．经济研究, 2006(3)．
［4］Benjamin H. Harris. The Effect of Proposed Tax Reforms on Metropol itan Housing Prices［R］.省略, April 2010.
［5］Cecil Bohanon and Stanley R. Keil. Property Tax Changes: A C ase Study of a Small Open Region［J］. The Journal of Regional Analysis & Polic y, (2000)30:2.
［6］Hsiao, Cheng. Analysis of Panel Data［M］. second edition, Cambrid ge University Press. 2003.
［7］Junghun Kim. The Welfare Effect of Property Transaction Tax［R］, P repared for the 59th IIPF congress, August 25-27, 2003.
房地产业从2003年开始，被确认为国民经济的支柱产业，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用，导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公，造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费，不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应，使其他产业可能被忽视，因此不利于经济结构的调整和产业优化升级，加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府，而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房，也无心抑制高房价，这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此，必须摆正房地产业的地位，房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式，必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制，努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征，决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段，而税收调控只能作为一种辅助手段，不宜频繁使用，相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中，税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”，而税收政策更多是结构性调整。因此，虽然税收调控只是作为一种辅助手段，但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言，现在的问题是:当前房地产业的税收政策，没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段，2005至2008年上半年，其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象，国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段，2008年下半年至2009年底，这一阶段为应对国际金融危机影响，配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针，为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展，税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看，宏观调控措施尽管产生了积极的效果，但是从税收政策看，并没有达到预期的效果，国内大部分城市房价波动较大，同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段，2009年底至今，为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头，宏观政策又开始趋紧，相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月，为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起，国家废止了《城市房地产税暂行条例》，消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日，国家下发财税[2009]157号文，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年，体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税，改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要，同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价，虽然短期内效果尚待考察，但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度，肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题，包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题，对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度，可以采取分步骤，由易到难的办法进行，可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种，将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题，税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间，有委员提出房地产税费涉及12种税，50项费，一套房合计征收62项各种税费，这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负，大力发展房屋租赁市场
理论上，物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主，但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上，从香港的情况来看，业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外，还多交了税，可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现，必须调整房屋租赁时的税负，降低租赁成本，活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费，不仅税种多、税负重，而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率，对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税，以此来盘活空置住房，提高住房的使用效率。
关键词：房地产市场；税收政策；对策建议
中图分类号：F29
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2011）06-0186-01
近年来，我国房地产行业已经成为国民经济发展中的支柱产业。由于房地产行业本身又是一个高风险的行业，通过产业链条，对整个国民经济的运行产生重大影响。因此，在我国房地产市场发展迅猛的同时，我们也应该注意到我国房地产业存在的问题，并积极主动的去应对，而税收政策应该发挥积极的作用。
1 理论分析
税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。税收是财政收入的主要来源，税收额等于税基乘以税率，而税基与国民经济运行的规模和速度直接相关。
如图1所示，税率(T)为零时，税收(R)亦为零，随着税率提高，税收逐渐增加，税率上升到某一点T。时，税收达到最大，这时税率为最优税率，如税率继续上升，高税率打击经济主体的积极性，因而，有可能使经济发展速度，包括经济规模出现衰减，从而导致税基大幅下降，这样整个税收总量反而减少，所以T。为税率的临界点。税收首先要尽可能的做到赋税公平，从而调动各方面的积极性，实现市场运行最大效率，税收结构应体现国家的产业政策，按国家产业政策实行税收倾斜，支持关键产业超前发展。对房地产业课税也应找到最合理的税率。
2 国外房地产税收制度的经验
目前，许多国家都建立了比较完善的房地产税收体系，税收制度具有“宽税基、简税费、轻税负”、“从价计税、动静结合、地方所有”的特点。“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免税外，其余的均要征税。“简税费”是指一个国家设置的有关房地产的税收种类相对较少，税外收费也少。“轻税负”是指国外房地产税收中税率一般都不高，如美国征收房地产税收的50个州，税率大约平均为1%-3%；在加拿大多伦多市物业税税率为1%。“从价计税”是指绝大多数发达国家是以房地产的市场价值为计税依据，即以财产的资本价值、评估价值或租金为计税依据，只有少数国家以土地面积和账面价值作为房地产税的计税依据。“动静结合”是指既重视对房地产保有环节的征税(静态税)，如加拿大的不动产税、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税、日本的固定资产税、法国的房屋税、英国的房屋财产税、韩国的综合土地税、巴西的农村土地税；又重视对房地产权属转移环节征税(动态财产税)），如意大利不动产增值税、其它国家遗产税与继承税、赠与税、登录税、印花税和公司所得税、个人所得税。但对权属转移环节实行轻税政策，以促进房地产的开发经营，有利于房地产要素的优化配置。如美国，对房地产的拥有和使用者，每年必须缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，对住宅实行减免和抵扣；而在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠。“地方所有”是指为了激发地方政府征收房地产税的积极性，扩大基础设施和公用事业的投资规模，房地产税一般作为地方税，是地方主要的财政收入来源，一些发达国家的房地产税收入占地方税收的70%以上。另外，发达国家已形成了一套相对成熟的房地产税管理办法和配套制度，如房地产产权登记制、估价制度、计算机管理制度，并建立了相应的机构。政府特别重视房地产税种的设立和调整对经济、社会以及资源配置的效应，把税收政策作为调控经济和调节收入的重要手段之一。
3 引导我国房地产市场健康发展的税收政策建议
3.1 减轻流转环节税负，提高保有环节税负
减轻流转环节税负，提高保有环节税负是解决目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多的集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收(指个人而不包括公司)仅占全国总税收的1%-2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%。这样的税种结构极大地鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，则能抑制房价上涨过快，同时也可以打击囤积房屋，占用多套房屋的行为，刺激不动产的经济供给。
需要指出的是，将来改革不动产保有环节税收应该是有区别的，对保有环节税收调控应首先从空置不动产入手，而对普通居住用的不动产在很长时间里免税。对现行空置的不动产征收比较重的保有环节的税收，增加投机者的持有成本，减少投机收益，使整个不动产市场供给量有所增加，缓解供求矛盾和房价上涨的趋势。对目前百姓消费居住不动产实施合理的免征额，在很长时间不应增加他们的税负，因为他们在买房时已承受了沉重的税负。
3.2 加快推进物业税的改革
逐步将房地产税收的重点由目前的对供给方征税转向对需求方征税，应是下一步调控房地产的税收政策选择的方向。对需求方征税也就是对保有环节征税。我国目前虽然有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税等保有环节的税种，但是对个人住宅房地产的保有环节事实上没有征税，因此在个人占有这部分房地产时，只要不转让交易，仍然是零税收成本占有房地产。所以，多占有住宅房地产以保存财富的成本就非常低。这样，目前在交易环节设置的税收政策和制度便无法对抑制房地产投资需求产生作用。为了促进房地产业的健康发展，必须建立和完善房地产业的税制体系，物业税的改革是当前首要的任务，物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，而房产的市场价值是通过房地产交易或评估得出的，因此，建立和完善我国房地产评估体系将成为物业税征收必须面临的一大课题，另外，物业税计税税率的确定、计征时间的确定、税收收入的使用等都是必须考虑的因素。在住宅保有环节征税，将会进一步有利于房地产业的健康、平稳发展。
3.3 通过税收政策抑制投机性需求
市场的投机行为助涨了房地产市场的潜在风险所以，要抑制投机性需求。首先，借鉴国外的经验。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。所以我国在抑制房地产投机需求时，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税。为保障一般居民合理房地产消费，国家在征收物业税时应确定一个上限，如人均25平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。其次，政府应完善购房登记制度，个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租，出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。同时，可以以个人为单位，限制购房面积。例如，年收入在2万元以下的个人，购房面积不能超过25平方米，年收入在5万元以下的个人，购房面积不能超过45平方米，年收入在10万元以上的个人，购房面积不能超过70平方米。最后，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率，加大对抵押物与信用担保方的核实力度。
参考文献
［1］罗海平.“房地产泡沫”的形成与防控［J］.经济导刊，2008，(1).
［2］张睿.法国的房地产税收及其借鉴［J］.中国房地产，2007，(03).
［3］王阳.房地产税制现状及改革［J］.合作经济与科技，2004，(24).
［4］刘淑娟.房地产税收制度构建研究房地产税收制度构建研究［J］.商场现代化，2008，（20）.
［5］齐超.制度本质探析［J］.吉林省教育学院学报，2008，（9）.
关键词:房地产业 房地产税收政策 长效机制 税制改革
正确认识房地产业及税收调控的地位
(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”
房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。
(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式
房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。
在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。
对前一阶段房地产税收政策的梳理
(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况
我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。
(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策
2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。
2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。
下一阶段完善房地产税收政策的建议
(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度
开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。
(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场
理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租
赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。
(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收
从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。
参考文献:
1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)
2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)
关键词：税收杠杆；房产税；供求平衡；宏观调控
abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.
key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control
前言
就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法
各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为
房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴
房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。
（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。
（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。
从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。
（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。
二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点
从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。
三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
（一）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。
具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。
（二）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。
众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：
1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；
2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；
3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；
4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；
5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。
（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。 参考文献
[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[j].中国房地产金融,2003(12):29-31.
[2]李进都.房地产税收理论与实务[m].北京:中国税务出版社,2000.
[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[m].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.
[关键词]房地产税；房产税；改革；国际借鉴
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地产税与房产税
“房地产税”是一个综合性概念。一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。与部分发达国家相比，我国的房地产税在地方税收入中所占比例较小。
区别于房地产税，对大多数的购房者来说，房产税主要是针对住宅征收的税收。1986年9月15日国务院正式的《中华人民共和国房产税暂行条例》指出，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房地产税与房产税在征税范围、纳税义务人和计算方法方面均有区别。在房地产税中，直接以房地产为征税对象的税种有六种，包括城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地使用税、契税和房产税。如城市房地产税，其征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，纳税义务人是在我国境内拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。城市房地产税按年以12%的税率依房屋折余价值计征或依租金收入计征，税率为12%。
2011年1月27日以前，房产税对个人所有的非营业用房产一直是免于纳税的，对营业性房产则依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为12%；而依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。自2011年1月28日始，上海和重庆两地进行房产税试点征收，个人住房才开始有条件地正式征税。
2当前我国房地产税存在的问题
从当前房地产项目的相关税收政策看，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，占交易环节的比重相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税，特别要注意的是，房地产交易过程中的税率偏低，这大大刺激了房地产行业中的投机行为。随着经济体制改革的深入和房地产市场的不断完善，我国的房地产税制与经济发展存在矛盾。与此同时，出台时间不同的不同税种又造成了不同税种之间的冲突。我国现行房地产税收政策的缺陷表现在如下几个方面。
21公平税负的原则没有得到体现
在我国现行的房地产税制度中，公平税负的原则并没有得到很好的w现。一方面，内外资企业所遵循的税制不统一；另一方面，城乡税制也不统一。比如，城市房地产税针对的仅仅是外资企业，而耕地占用税只针对内资企业；内资企业需要缴纳城镇土地使用税，而外资企业与之相仿的则是需要缴纳土地使用费。城乡税制的不统一主要表现在城镇企业的房地产征税，而农村企业的房地产不征税上。内外税制不统一和城乡税制不统一都会造成不公平竞争。
22房地产税收政策环节分布不合理
从征税环节来看，现行中国房地产税收在流转环节税负较重，在保有环节税负较轻，且免税范围较广。相关文献显示，在对城镇土地保有环节征收城镇土地使用税的数据中，最高税额仅为每年每平方米30元；而在住房保有环节征收的房产税，对非营业用房一律予以免税；在流转环节中，土地增值税的征税税率高达30%至60%，企业还需另纳企业所得税和营业税。由此一来，企业的税收负担较重，平均税负水平达到了40%以上。流转环节的税负势必最终转嫁到消费者身上。新建商品房的价格据此提高，带动房地产市场整体上扬，对高居不下的房价并无益处。此外，房地产保有环节税种过少，使得土地占有成本较低，也会带来土地闲置和土地浪费的现象。
23税项设置欠科学
我国的房地产税的政策目标较为分散。房地产税税种较多，而且各个税种的政策目标不尽相同，房地产税整体的政策目标较为模糊，各个税种之间的政策目标也不协调。此外，房地产税课税标准不一，面积、交易价格和评估价格都在不同的情况下充当了课税标准。这不但增加了课税难度，也在一定程度上使税法的技术合理性打了折扣。
在房地产业链条中，从开发到贩售和权益转让环节中，或多或少地存在重复课税的状况。这使得房地产行业税种较多，环节更加繁复，也是房价高居不下的原因之一。
24征税配套设施不完善
我国目前还未有较为严密的财产登记制度，这大大影响了税收征管的力度。与征税密切相关的各种制度和政策的缺乏以及来自税务部门部分员工的业务水平问题大大影响了税收工作的开展。同时由于其他原因带来的税基侵蚀情况，税收流失现象十分严重。长期以来，在地方上房地产税并没有得到足够多的重视，这也一定程度上在主观方面为房地产税的征收带来了阻碍。
3房地产税的国际借鉴
成熟的房地产税制的构建是一个漫长的过程，我国在这一方面的探索暂时没有部分东欧国家迅速。他们在探索过程中成功与失败的经验和教训都是我国在房地产税制建设方面不可忽视的。
31课税对象、纳税人和计税依据
多数国家以土地和地上建筑物为房地产税的课税对象。纳税人的界定由于各国的产权制度不同而存在差异。部分东欧国家为适应其国家土地所有权制度，对房地产的所有权人和土地的占用者均征税。
房地产税既可以从量计征也可以从价计征。从量计征的计税依据是财产数量，即土地或建筑物的面积。从量计征便于管理，不会受到市场数据缺失的限制，但同时税收不能很好地反应市场的变化。从价计征的计税依据是财产价值，即房地产的原值或市场价值。从价计征能够体现税负公平的特点，能够从税收中体现房地产市场的变化，但其征管难度大，对基础数据要求高，还要求建立相应的评估机构。
32税率的确定方式
税率由中央政府还是地方政府制定，需要根据具体国情具体判断。比如美国，其税率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府规定的范围内设定最后税率。类似我国现有的房产税，有的国家对不同用途的房地产设定了不同税率，如加拿大住宅用房地产的税率仅有商业、工业用房地产税率的1/2。
33减免税政策
减免税主要针对特定房产所有权和特定财产用途的豁免。前者可以是针对国家和政府拥有的房地产，后者则可以是诸如针对教育、文化、宗教等方面的房地产。
34市场价值的评估方法、评估技术手段、评估周期
为了体现税负公平的原则，部分国家采用从价计征的方法征收房地产税。房地产的市场价值评估主要有3种方法：市场比较法、成本法和收益法。为完成税收需要，实现短时间内对大量房地产的评估，从价征税的国家通常采用批量评估的办法，其建立了较为完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。为了反映房地产市场价值的波动，各国会考虑定期或不定期重估房地产的市场价值，同时使得税负更加公平合理。
35评估及征管机构以及争议处理
在房地a税的税款核定环节，由于国情不同，世界各国对评估标准的设置并无定式。如德国，哥伦比亚，肯尼亚等国由地方制定评估标准；而英国、墨西哥等则由中央制定评估标准。各国在建立房地产税评估征税制度的同时，还建立起了相应的评估争议处理机制。
4对新房地产税的建议
41加快房地产税制改革进程
尽管我们已经知道房地产税改革的完成已为时不远，但我们仍然希望新的房地产税方案能够早日出台，早日发挥它应有的功用。
42科学设置房地产税制各项要素
对国外在房地产税探索的经验和教训要予以一定的重视。希望我国的房地产税改革能够少走弯路，不走弯路，用较小的代价就能达到预期的效果。
43对房地产税的现存问题予以充分考虑并在新税制中得以体现
我们希望房地产税税制的改革是充分的、合理的、有效的，能够缓解当下的社会矛盾，能充分发挥其在宏观调控方面的作用。
参考文献：
[1]北京市地方税务局课题组房地产税改革的国际借鉴及建议[J].税务研究，2005（1）
在我国房地产市场中，要充分利用好房地产市场价格和居民对房地产市场的预期以及国家的宏观调控等这些因素，清晰地认识到这些因素对我国房地产市场的影响。在近些年以来，我国房地产市场存在很多不合理的因素，特别是房地产市场的供求和需求不平衡的现象非常普遍。当然，这其中肯定会有一些房地产市场自身的缺陷所引起的，这就需要我国对房地产市场进行经济调节，也就是要发挥财政政策对房地产市场进行调节。加强房地产市场的监督和管控，并重视和完善相关的保障性住房条件等来规范并稳定好房地产市场。
2房地产财政税收政策对我国房地产的影响
（一）我国房地产在不同的环节设置不同的房地产税收政策对房地产价格和房地产税收收益分配产生影响；其一，房地产市场开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，有效控制投资规模和调节投资方向，其二，房地产流转环节税收政策，有效抑制房地产市场的投机行为。从而影响我国房地产市场的需求，政府要积极参与到市场流通环节的价值再分配，抑制投机取巧的行为。其三，要加强对房地产保有环节的财政税收政策，从而能使得房地产市场的需求得到最为有利于的发展。使得土地资源得到最为有效的利用和配置，同样的也使得减少土地闲置，确保土地交易的正常运行，一方面，对于房地产的增值方面，要让政府积极参与到价值上的分配，从而得到一部分的税收收入。对于一些转售的住宅要及时加强对其进行征收全额营业税，从而达到对房地产市场的降温目的。
（二）税收杠杆的调节作用税收是作为经济政策中最为常见的手段之一，是国家对国民经济政策进行调节的重要支柱之一，由于城市土地资源的缺乏性，城市可以开发的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上涨让投机者有机可乘，有些土地没有使用，这样不仅仅造成了房地产的资源浪费，还影响到了房地产经济的正常运行。在征收房地产税收可以有效制止富人占有更多的土地，从而让更多的土地资源得到开发和利用，这样对于低收入者来说，国家更多的是给予他们税收上的优惠，而对于一些国家亟需发展的产业，同样的也可以采取一定的税收政策优惠，从而可以引导房地产开发商能够合理地进行投资行为。合理地安排房地产市场商品房。一方面国家为了能够贯彻社会上的公平原则，可以有效地征收房地产税收，这样可以回收由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进我国的当代之间的公平。
（三）加强国家税收对房地产市场发展的保障作用通过对这些年我国的房地产市场经济的发展，我国财政税收政策对房地产的调控的重点放在需求上。我国的房地产市场预期从非常乐观到谨慎，从中我们可以看出财政税收政策对我国房地产市场的调控起到很好的效益。为了促进我国房地产市场的稳定发展，就需要国家进一步加强对房地产市场的经济调控，并持续细化房地产税收政策，对于一些不符合条件的房地产开发商一律不得给予相关的税收政策优惠。同时，要加强房地产税收政策的研究力度，逐渐引导居民能够树立合理和节约的消费观念。通过这些政策经济调节，可以对房地产市场得到稳定发展，让房地产市场更加注重“量”的增长，这样才能更好地促进我国房地产市场的健康稳定发展。
3我国房地产税收对房地产市场的影响
（一）能够有效利用税收政策，引导我国住宅科学理性消费目前，我国很多地区的房价都在疯涨，对此，政府要利用税收政策加强引导住宅区的发展，要加强对房地产市场的信贷资金的回收力度，这将会使得拖欠的开发商在资金情况下，不得已将地产进行抛售，从而使得市场商品量增加，这样可以有利于刺激房地产市场，一方面，加强税收管理，有利于维护国家的利益，通过这样的措施可以将现有的房地产进行抛售，降低市场上的房地产价格。在另外一方面，房价过高和居民收入过低这些都是现在市场交易之间存在的根本矛盾。市场交易方面是通过货币为媒介，一旦居民的收入过低，这就必然会造成购买力降低，需求量减少，进而造成交易量下降，所以想要刺激当前的房地产市场，就必须要不断提高居民的工资，这是活跃房地产市场的最有效途径。
（二）不断加强和完善税收制度，增强房地产市场监管力度要进一步加强和规范房地产市场，就必须要改进物业税，让其进行实际运行，在目前，我国的物业税的设置上必须要以国家国情为基础，首先，物业税税率的设置上也应该要有所区别。在我国城市中有些高收入人群和低收入人群，为了更好地发展物业税的调节功能，要切实根据不同的人群的经济能力，我们要对此进行分区设置，甚至是要加强对一些低收入的人群实行税收的减少，其次要加强对一些低收入者实行税收的减免。同时要为了适应我国的国情，要发展和规范好我国房地产评估市场，在整个的物业税的阶段，要能加强对房地产的评估体系，这同时又给我国的房地产市场提出更高的要求。其次，要加强和完善房地产税收的配套制度和政策。强化房地产产权的登记制度，要查清楚城市土地利用状况，改变分块管理的状况，尽量实现房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，从而避免房地产私下交易，并不断增强我国房地产市场评估体系，在税务管理部门要能够加强评税机构和专职评税和房管制度，从而建立一整套的房地产市场管理机制。
（三）制定和完善税法制度法律是人们的行为规范，是政策和制度实施的根本性保障，政策和制度的完善，如果没有法律的支持，将会对房地产经济的管理，而在房地产市场政策和制度的实施，更需要税法制度的保障，因此在税收这种关乎国家发展的重大问题上，必须设立和完善与其相关的房地产法律，并严格实施税法，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。笔者在对我国的房地产税收法进行研读的过程中，发现我国现在的税收法较为以往，因此我们在完善税收法律的同时，必须更注重完善其违法惩戒措施，使得税收法律研究的成果，能真正作用到税收中来，为我国税收的进步和发展提供更为坚实的法律保障，为我国社会主义市场经济的科学有序运行提供抱枕，也促使我国的房地产市场经济能够在一个平稳的环境中得到最为快速的发展。
4结语
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号），进一步加强房地产税收征管，促进房地产市场的健康发展，现将有关事项及要求通知如下：
一、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门，要认真贯彻执行房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度，加强部门间的协作配合。各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地的房地产管理部门取得联系；房地产管理部门要积极配合。
二、2005年5月31日以前，各地要根据[2005]26号文件规定，公布本地区享受优惠政策的普通住房标准（以下简称普通住房）。其中，住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。
对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格等信息。
市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1.0以下的，按月提供。
地方税务、财政部门要将当月房地产税收征管的有关信息向市、县房地产管理部门提供。
各级地方税务、财政部门从房地产管理部门获得的房地产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。违反规定的，要追究责任。
三、各级地方税务、财政部门要严格执行调整后的个人住房管业税税收政策。
（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
（二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。
（五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
（六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
（七）各级地方税务、财政部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人承受不享受优惠政策的住房。不得减免契税。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。
四、各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息，加强房地产税收管理。要建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。
各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中，如发现纳税人未进行权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门，以便房地产管理部门加强房地产权属管理。
五、各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。
六、市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，应严格按照《中华人民共和国契税暂行条例》、中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，要求出具完税（或减免）凭证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不得办理权属登记。
七、各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。
八、对于房地产管理部门配合税收管理增加的支出，地方财税部门应给予必要的经费支持。
关键词：房地产税 改革 优化
一、我国房地产企业税收制度概述
房地产税也称不动产税，在性质上属于集合概念，它是指房地产持有人在保有和流转两个环节上所设计的税种总称。一般来讲，房地产税属于财产税，是对房屋所有人所征税收的统称。从法律角度来讲，房地产税收制度不属于税收概念，而是从行业角度出发的税收制度。按照征收对象的性质，房地产税收分为直接税和间接税，包括营业税、城建税、耕地占用税、固定资产投资方向调节税、教育费附加税、印花税、土地使用税、土地增值税、所得税、契税等税种，而房地产税收体系就是由这些税种组成的。
具体来说，房地产税税收体系分为两大类，一类是直接针对房地产而征收的财产税，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税及固定资产投资方向调节税。另一类是开征与房地产有关的所得税和流转税，包括营业税、所得税及城市维护建设税。可以说，目前我国的房地产税收制度处于一个庞杂混乱的局面，因此，为了使税收制度尽快与我国经济发展形势相匹配，就必须对当前的房地产企业税收制度进行改革和优化。
二、我国房地产企业税收制度存在的问题
（一）税负不公平
各国在房地产税征收上普遍采用“重流转，轻保有”的做法，目的在于抑制房地产行业过热发展，防止房地产出现投机现象，以引导房地产企业朝着健康蓬勃方向发展。基于此，长期以来我国也奉行“重流转，轻保有”原则，并把它作为我国税收立法的一项重要政策。然而，纵观我国目前过热的、炒作严重的、投机现象频发的房地产市场，不难看出这一税收政策在实践中的作用微乎其微，没有起到调节房地产市场的应有作用。考察发现，出现这种状况的原因有以下两点。
第一，房地产交易环节税负过重产生“锁定效应”，锁定效应为美国经济学家鲁萨所创，指“资产因价格下降而使资产所有者不能出售其资产”。锁定效应使得房产所有者囤积房产等待房价上涨时伺机出售，使得房价处于恶性循环状态，长期居高不下。第二，我国房地产保有税负过轻，导致房地产持有者长时间等待房价上升再行出售，而不必担心负担一笔不小的房产保有税。
（二）计税依据不合理
目前，我国的房地产计税分为房产计税与从价计税。从价计税按照房产的原值一次减去一成到三成的余值后再乘以百分之一左右的税率来进行纳税，这是一种折中计税方式，依据的是过去的成本，不能体现出房产的实际市场价值。这种计算方式也没有把房屋的损耗和未来升值因素考虑在内，直接导致与房产的市场价格有了一定的差距，而使房产税不能随着房产价值的上升而提高。同时，考虑不同时期房屋建造成本也是必要的，因为他的建造成本和应承担的税负是有差别的。一般情况下，先建成的房屋成本会低于后建房屋成本，这样以来，后建成的房屋就会比先建成的房屋多承受一些房产税，而使得房地产交易积极性受到一定程度的影响，造成资源流通的滞缓。从租计征的房产税是根据房产的租金收入来乘以一定的税率进行征税， 房屋的租金往往是根据市场租赁的行情进行设定的， 这与历史成本计税的方式相比有了显著的提高。
（三）税收结构严重不合理
根据房地产从开发到出售的过程，房地产税的征收环节可以分为三部分，分别为开发环节、流通环节和保有环节。从税法相关规定来看，目前我国对房地产的开发环节和预售环节征税的税点是比较低的，这在一定程度上有利于激发房产商开发房地产的积极性，并且给房地产开发企业提供了政策支持和创造了良好的外部投资环境。但是，我国在房地产流通环节上则广泛征税。如营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种，如此沉重的税负自然不会是房产开发商承担，最终还是会转嫁到广大的消费者手中，增加买房者的负担，导致房地产行业的二级市场一直处于低迷发展状态。在保有环节上更是存在税收执法力度不够的问题，对大量的住宅房根本没有进行征税。
（四）房屋产权信息不完备，房产税难以实施
虽然我国已经制定了房屋产权登记制度，但是存在一定的问题与不足之处。土地登记属于土地管理部门管理范围，而房产登记属于房地产管理机关管理范畴，这就不利于当事人进行查阅登记以获取全面、有效的交易信息，同时也不利于对民众产权的保护。在房屋产权信息难以共享的情况下，很难完成国家的宏观调控目标，同时也进一步加剧了炒房、投机行为的开展，加剧了寻租及腐败行为。房屋及其他的不动产信息是一种公共信息，并不属于某一特定的部门，任何单位及个人都没有拒绝民众进行查询的权利。相关部门并没有利用当今发达的信息技术，使信息达到共享的程度，也使得公众难以对房地产信息进行有效查询。
三、我国房地产企业税收制度改革与优化的措施
（一）严格征税，实现税收的公平最大化
据相关调查表明，我国偷税、逃税现象较为严重。为了维护税法的权威和实现税负的公平化，我国在税收改革中应当采取多种措施对偷税、逃税的企业进行严厉打击。对偷税、逃税的打击治理，不仅有利于保证国家尊严不被践踏，维护国家财政稳定，也有利于税负承担者公平平等地在房地产市场立足。为了确保税收政策的有效推行，就需要在税收立法和税收执法、司法方面加大力度。
首先，在税收立法上要加强对逃税、偷税企业的惩处力度，此项政策不仅达到警示其他房地产企业的效用，而且也为税收执法机关、税收司法机关提供了强有力的法律依据；其次，应该建立一支专业素质强硬、作风正派、工作能力出众的税收执法队伍，对于房地产企业偷税、逃税现象，发现一起，快速严肃处理一起，绝不手下留情、法外开恩；最后，建立独立的税收司法审判庭，专门处理与税收有关的案件，以达到专业化、效率高的效果。
（二）确定合理的计税依据
考察国际通行计税依据，房地产税收主要有市场价值、租金价值、楼场的价值等计税依据，按评估价值征税是西方国家房地产税法中一条非常重要的原则，评估机制征税能客观地反映房地产税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有不动产的纳税人多缴税，少占有不动产的少缴税，确保房地产主体公平地承担税负。目前，我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。
（三）优化房地产税收机构
如前所述，我国房地产税收主要集中在房地产流通环节，而开发环节和保有环节税负承担很弱，这样一来就使得房产流通环节因承担沉重的税负而阻碍房地产流通市场的繁荣发展，也阻碍了我国房地产税收制度的发展。房地产保有环节应该成为征税的重点，因为这个环节已经到了房产交易的末端，征税对象比较稳定，也不会出现转嫁税负的现象，因此便于税务机关的监督与管理。对于流通环节应该进行大力改革，减轻流通环节的税负，减少一些征税名目，以此加快房地产流通速度，繁荣房地产交易市场。
（四）健全和完善房地产税征收配套机制
为了增强征收房地产税的实效性，就要逐渐建立财产登记的实名制，并且在强化房地产产权登记方面，就要做到查明土地的位置及面积，加快实现房屋与土地产权证书的统一化进程，避免房地产的私下交易和打击房地产市场的寻租、腐败等违法行为。还要建立和完善房地产评价机制，建立起一套高效实用的房地产评估机构，培养一批经验丰富、专业化程度强的评价人员，使民众参与房地产市场交易时，能够得到有效信息，少走歪路。
四、结语
随着市场经济的不断深入发展，我国房地产企业税收制度已经显示出越来越多的弊端，为了满足市场经济发展的需要，以及发挥房地产税对收入的调节功能，当前，我国应该着力于房地产企业税收制度的改革与优化，强化国家对房地产税征收的宏观调控力，使房地产税发挥出应有的作用。
参考文献：
[1]马国强，李晶.房产税改革的目标与阶段性[J]. 改革，2011（02）
[2]盖兵.浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策[J].中国房地产业，2011（03）
[3]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].中国集体经济，2010（09）
写此文之前的一个月，沈克明先生刚刚在美国做完心脏手术。在调养恢复期的他，通过网络浏览到中国关于开征物业税的讨论，写出了这篇有关美国地产税的文章。我们敬重沈克明先生远在海外、心系祖国的一片赤子之心。在刊发本文时，《新财经》全体同仁向沈克明先生表示由衷的感谢。
近两年，国内要开征物业税的说法被媒体炒得沸沸扬扬，拥有房产的老百姓心里都有点紧张――税多就意味着个人收入将减少。
物业税在中国是否应该立即征收？向哪些人征收？这个问题需要谨慎考虑。
税收的尺度是社会安定的平衡器。
衣食住行都要交税
在美国，许多学生在选择专业时，挑选的是财会专业，因为读财会专业的人是永远不会失业的。
美国的税收条例与政策是全世界最复杂的。赚钱就要交税，多赚就要多交税。单身汉工资的1/3要交税。如果有人中了1000万元彩票，要交450万元的税。花钱购物也要交税，多花就要多交税。有国内的朋友到了纽约，去餐馆吃饭，点了100美元的菜肴，付费时要付108.75美元。8.75%是纽约市的消费税（各州的消费税是不一样的）,除了买衣、吃饭要交税外，网络下载、健身锻炼、礼车服务、沙发清洗、停车、商品运输、浴场晒太阳、刺青……等等，都要交税。
地产税的情况也很复杂，各州不一。
美国的土地是私有的，所以,政府要向拥有房子与土地的人征收地产税。
在纽约市，只有33%的居民拥有自己的房子，这个比例远远低于全美国平均67%的房屋拥有者的数字。纽约市财政局每年根据房屋的价值，按比例向房东发出地产税账单，分月交付。房屋的价格涨，地税也跟着涨。房子所在的区域不同，地产税高低也不一样，相差悬殊。在华人较集中的皇后区，地产税平均每年每平方米大约是20美元。150平方米的房子，每年要交的地产税约3000美元。若在曼哈顿区，150平方米的房子大约要交8000～10000美元。
美国从增税走向减税
美国人说:“一生中有两怕，一是死亡，二是税收。”他们把死亡与税收相提并论，可见美国政府的税收政策给国民带来很大的压力与恐惧。
从美国的征税历史看，美国的税收制度从1913年国会通过宪法第16条修正案，制订了永久性征收个人所得税的法律，到1939年之间，征税对象只有5%。也就是说，在当时的美国，100人中只有5个人的所得收入要交税。但在第二次世界大战后，大多数美国人富裕起来，纳税人的比例上升到60%，纳税人的主体从富人扩大到中产阶级。
到了20世纪70～80年代，美国政府的开支增大，于是对老百姓提高税收。税负压力猛增引起加州、印第安纳州等地的民众上街示威，进行抗税游行。美国社会出现暴力、自杀、枪杀政府官员等不安定的现象。
到了20世纪90年代，减税成为政治人物上台前必然要喊的口号，也是台上政治人物的必然行动。
现在，虽然100%的在美国工作的人，只要有收入，都要交税，但对于收入较少的劳工阶层，美国政府实行免退税政策。各种税收政策一直围绕着美国政治人物自保乌纱帽和社会安定在调整。
美国的地产税减征计划
美国的税收制度执行至今，如果再不实行减税、免税政策，美国的社会一定会动荡。布什总统一上台，就喊“拒绝增加税负,”提出了2.35万亿美元的减税计划。
2007年年初，每一个州，每一个市，在制订财政预算时，不管是新上台的，还是连任的官僚，纷纷提出减税计划。其中，占比例最大的是地产税。
纽约市长彭博在1月17日的市情咨文中表示，从2007年7月起，纽约的房地产税全面减免5%。这一方案要使政府每年减少7.5亿美元的税收。彭博市长表示，“整套减税方案的目标是把钱送回社区，创造更多的工作机会，为房产业主减少负担，让纽约的生活与工作更有吸引力。”
新上任的纽约州长史必策在1月31日公布的纽约州预算时表示，到2010年，纽约州的地产税要减少60亿美元。从2007年4月1日起至2008年，地产税要减少15亿美元。2008年，地产税要减少20亿美元。2009年，地产税要减少25亿美元。这意味着，纽约州的一个中产阶级家庭，每年可减少421～763美元的税金。
这位新任州长表示，“近五年来，地产税的上涨，严重损害了纽约州居民的利益与经济发展。我把地产税退还给居民，是要恢复他们的希望，是为了机会和繁荣。”
紧靠纽约的新泽西州在2007年1月29日通过的州预算中，拨出23亿美元作为地产税与租金补助计划。大约有20万家庭每年可节省600美元的税金。年薪在2万美元以下者，可获350美元的补助。年薪在5万美元以下者，可获200美元。65岁以上的老人，可获得800美元补助。
税收政策转向的前提是安居乐业
美国是一个超级大国，每年的国防军事开支要4000亿美元，没有税收，国家机器运转不起来。美国又是一个私有制国家，政府基本上不拥有企业，政府所有的收入是靠个人所的税、公司营业税来维持的。
从最近美国税收制度的改革方案中，我们可以看到，其个人所得税、公司营业税、贸易税、消费税等等都在增加，各州、市却不约而同提出了针对地产税的减税计划。
为什么？
住，是人类社会稳定的基本要素！
美国的房地产税是根据房价来制定、调整的。在房地产价格上涨并不真正体现房产价值的时候，房屋价格的上涨与下跌，都将导致经济动荡，以及社会的不稳定。
在美国，一位65岁的老人，如果住在一栋祖传的小屋里，退休收入2000美元/月，根据现有的房地产税政策，这位老人将无法缴纳房地产税。难道政府就此便将老人的房子没收、拍卖？将老人赶出家门？这样做，一定会制造社会不安。
正是基于社会稳定的考虑，美国各级政府的税收改革政策都是从房地产税上下手，让穷人也能够安居乐业。
开征物业税需要考虑周全
“老百姓拥有房子，但是没有地产权，收什么物业税呢？”对于中国征收物业税的讨论，很多人有此疑问与不满。
按中国财政部的说法，物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税，以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税与房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着，过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批缴纳，每年作为一种针对不动产的税进行征收。
科学预测？现在能做到吗？
看看2007年提出的个人年所得12万元人民币以上自行申报纳税的执行情况，到4月10日为止，只有137.5万人申报纳税，与预计600万至700万人自行申报的数目相差甚远。这个问题说明，中国的纳税政策与体制，只考虑进入政府财政的数字（实际上中国的税率高居全球第八位），不考虑纳税人的权利与义务，不考虑贫富差距，不考虑收入差距。例如老百姓银行存款一律缴纳20%的利息税，这种做法完全是政府与民争利。
曾任美国首法官的约翰・马歇尔说：“征税的权力事关毁灭的权力。”为了社会稳定，美国的税收制度正在对房地产税收进行改革。而中国各项税收制度刚刚建立，还需完善。
(西南财经大学，成都611130)
内容提要：现行房地产税主要承栽了经济调节和收入分配功能。未来纳入地方税系作为重要税源的房地产税应主要基于受益原则和资源配置功能。本文认为，受益原则和资源配置功能不仅决定了房地产税作为地方政府重要收入来源的可持续性，同时也为地方政府转变治理方式提供了内在激励。
关键词 ：房地产税 受益原则 地方税系
中图分类号：F812.42 文献标识码：A文章编号：1672-9544( 2015 )09-0059-04
[收稿日期] 2015 -01-20
[作者简介]陈隆近，经济学博士，财政税务学院副教授，主要研究方向为公共经济学、城市和区域经济学、公共政策。
2014年10月，财政部长楼继伟撰文指出，新一轮税制改革的内容之一是“加快房地产税立法并适时推进改革……使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。这一表述不仅体现了将房地产税收入划归地方的明确思路，也强调了房地产税在地方收入来源中的重要地位。2014年11月，《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》公布实施。其中“通过房地产税等改革，使房地产税等财产行为税成为县（市）级主体税种……以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力”的提法进一步突显了房地产税在未来地方税系中的关键角色。尽管被改革方案赋予了重要使命，房地产税还仍然不是一个法定清晰的单独税种。当前所谓的“房地产税”涉及了现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税、营业税、个人所得税、城市维护建设税、契税、印花税等十余个税费种类。房地产税要统一，最大的难处或在于土地产权。本文的主旨不在于探讨如何统一，而是假定在统一归为物业税以后，作为地方政府可持续收入来源的房地产税应该承载何种功能，以及这样的功能取向对于地方政府治理方式转变的意义。
一、现行房地产税的两大功能取向
1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布全面停止住房实物分配，逐步落实住房分配货币化。1999年，财政部、国家税务总局、建设部等部门先后单独或联合了《关于调整房产税和土地使用税具体征税范围解释规定的通知》《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》等文件，涉及到了房产税、土地使用税、土地增值税、营业税、契税、个人所得税等房地产税种，总体体现了繁荣住宅市场和鼓励个人购房的基调。
2005年以来，面对持续上涨的房价，中央悉数动用了包括税收政策在内的调控手段加以干预。2005年，七部委联合的《关于做好稳定住房价格工作的意见》明确指出，“要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。”比如，国家税务总局于2007年《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，就是试图以土地增值税“预征”改“清算”的方式挤压房地产泡沫。201 1年，上海和重庆试点个人房产税。到了2013年，北京、广东等地甚至出台了“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”的严厉措施。
在这样一系列的政策干预中，房地产税实际上被赋予了两重功能。一是抑制房地产过度投资带来的经济泡沫和通货膨胀，属于经济调节功能。且不论房地产税是否实际抑制了房地产过热，在追求经济调节功能的同时不能忽视了政策“乱棒”下的超额负担问题。比如，在对住房转让征收20%个人所得税的政令下，出现了为二套房避税而假离婚等乱象①。仅北京市2013年前三季度的离婚登记数量就同比增长了40%⑦。这样的房地产税政策很难对房型、人群等精细区分，事实上是以效率和公平为代价来为经济猛踩刹车。
对房地产的税收调控还往往被赋予了收入分配功能，即让富人少买房，让穷人买得起房。在2011年1月财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税改革试点答记者问时就明确指出“房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距③。”然而，即便所有的房地产税都由富人缴纳，穷人也不会自然买得起房。如果是追求收入分配功能，就应该取之于富人，而用之于穷人。至于房地产税哪里去了，是否用于了帮助穷人安居却并不下文。
无论曾经实现与否，房地产税的上述两重功能都将面临调整。随着房地产税成为地方税，却仍要地方接棒执行应主要归属中央的经济调节和收入分配功能，其成败并不难预见。有媒体报道，地方政府对此前可能的房产税扩容无一响应、普遍反对。这事实上已反映了房地产税目前的功能取向与其未来作为主要地方税种之间的内在矛盾。
作为最主要的物业税构成，房地产税在国外一般都由地方政府加以征管。依据多层级政府背景下的规范财政理论，涉及房地产税的地方收支行为应主要体现增进效率的资源配置功能。如果不正视并明确房地产税作为地方税的这一主要功能，不仅不能达成其应有的政策效果，也将因此而迟滞我国地方税系的全面建成。
二、受益原则下房地产税作为地方政府收入来源的可持续性
地方税系中的房地产税应主要基于受益原则和资源配置功能是国外理论界和实务界的基本共识。房地产税的资源配置功能可以表现为引导房地产开发商和购买者的行为选择。比如，England eta1(2013)分析了美国的数据后发现，当房地产税提高时，均衡中的住房和车库面积也相应减小了。
为地方公共服务提供持续稳定的收入来源是房地产税实现资源配置功能的另一表现。房地产税收入的可持续性首先得益于其税基流动性小于消费税、所得税等税种，从而一方面减少了纳税人在资源配置上的行为扭曲，另一方面也降低了地方政府靠牺牲收入来稳固流动税基的不菲代价(Norregaard,2013)o Alm(2011)、Doerner and Ihlanfeldt(2011)和Lutz et al(2011)的研究成果都显示，在2006年美国相继出现房价大跌、次贷危机、经济萧条之后，房地产税相对于消费税、所得税等税种更缺乏价格弹性，从而在地方收入锐减时起到了很好的稳定作用。
更为重要的是，作为物业税之一的房地产税在居民的税收贡献和服务享有之间建立起了牢固的关联，因而集中体现了付税的受益原则(Hamilton，1975，1976)。如果某人对某地的某种公共服务需求很大，则可以前往当地定居，并为此支付相应的房地产税(Oates，1969)。房地产税因此更像是居民基于地方政府在公共服务上的表现所进行的自愿付费。事实上，对于治安、消防这样的公共服务，以房地产税融资比按次收取使用费更具有现实操作性。
理论上讲，只要一地政府比另一地政府更能提供质优价廉的公共服务，就自然有人希望迁入并心甘情愿地纳税。换句话说，只要地方政府稳定持续地提供质优价廉的公共服务，也就有持续稳定的收入进账而不必担心人不敷出。事实上，我们经常看到在学区房上掷以重金的家长无需知晓Tiebout(1956)模型却正如其描绘的那样，在受益于地方教育服务的同时，也将为辖区政府贡献了稳定持续的房地产税收入。
税收“取之于民，用之于民”已是耳熟能详的说法，但即使是在收入分配之外，两个“民”字也有“贫”、“富”之分。在受益原则下，房地产税将事实上集中表现为“取之于富人，用之于富人”。比如，只有收入宽裕的家庭才买得起昂贵的学区房，也才因此享受得到高水平的教育服务。此外，为了保证受益原则下成本和受益的对等，政府还可以或应当采用所谓“分区(Zoning)”措施，限制开发商在学区内修建面积过小或质量过低的住房，从而不让低收入购房者在高水平服务上“搭便车”(Fischel，1985，1992)。
房地产税在此遭遇的争议实际上是受益原则下任何一种地方税都难于避免的。对此，世界范围内的普遍做法不是因噎废食，而是一方面基于受益原则，充分发挥房地产税在地方税系中持续稳定的筹资功能，另一方面通过上级政府数额合理的一般性转移支付来巩固各地政府的基本财力，从而让低收入家庭也能享有合格的公立教育等服务。
三、受益原则下房地产税对于地方政府治理方式转变的意义
受益原则下的房地产税不仅是地方公共服务的融资工具，同时也提供了地方政府改善治理的激励机制。在Tiebout(1956)所描绘的理想图景中，居民按自己的偏好在各地之间选择税收贡献与服务享有最相匹配的辖区作为住地。这一“用脚投票”的机制促使希望增加房地产税收入的地方政府通过改善公共服务质量来提高房地产价值。Glaeser(1996)认为，如果住房需求缺乏价格弹性，房地产税对于地方政府的激励效应比一次性总付税还要显著。Fischel(2001)则指出，地方上的政策效果与地区或全国的重要区别在于支付房地产税的居民对地方事务具有更强的关切，会更直接地向地方官员施压，从而更好地监督了公共服务的提供效率。
在美国，绝大部分房地产税收入被用于地方基础教育。Hoxby(1999)对比研究了上级拨款和房地产税自筹这两种基础教育的融资方式。她发现，在控制了其他影响因素后，房地产价值的升降很大程度上反映了地方基础教育质量的高低。与上级拨款相比，房地产税自筹在成本有效性相似的同时，克服了在基础教育质量的直接评估中难于解决的信息不对称难题。
在挪威，地方政府可以选择是否开征房地产税。这为研究房地产税对地方治理的激励效应提供了难得的机会。在控制了潜在的选择性偏误后，Borge and Ratts(2008)发现，开征了房地产税的挪威地方政府在污水处理上的成本要低20%。类似地，Fiva and Rnning (2008)则注意到，房地产税对于基础教育服务质量的促进作用表现为学生们在挪威全国性考试中的成绩提升。
Presbitero et al.(2014)在考察了22个经济合作与发展组织(OECD)成员国1973年-2011年间的财政收支后发现，如果房地产税在一国地方政府收入中的比重越高，该国越不容易出现收不抵支的情况。他们认为，房地产税在地方税系中的重要性与财政平衡之间的正向关系源自于房地产税强化了地方居民密切关注地方政府收支行为的动机。
如果说“财政是国家治理的基础和重要支柱”，那么政府的收支就不能机械地理解为只是收钱、花钱的问题。深层次的财税改革不仅要在数额上寻求财政收入与公共服务的对等，更应该着眼于构建一套促进政府收支合理运转的激励机制。当前的房地产税改革固然有充实地方政府收入的现实考虑，但房地产税与地方公共服务提供之间的密切关联，以及地方居民支付房地产税时的“真实痛感”同地方政府改善治理之间的强烈激励让我们有理由赋予这一改革更大的期许。
四、结论
关键词：德国 房地产税制 比较 借鉴
在当前全球房地产价格持续上涨的大环境下，德国房地产市场的平稳态势格外引人注目。虽然我国与德国在经济制度上的具体情况有所区别，但在同为市场经济国家，都要遵循市场经济一般规律方面具有一致性，因此，通过分析高效运行的德国土地房地产税制，在一定程度上可以为完善我国房地产税制改革提供有益借鉴。
1 德国房地产税制现状
德国的市场经济高度发达，其国民的高收入、高税收和高福利是其发达的主要标志，经济的发达尤其是国家的财政收入又是依靠税收的强制性征收不同的税种而实现的。而作为德国的主要税种财产税，现行包括土地税、房产税、不动产交易税和遗产税及赠与税。
1.1 土地税
土地税属于直接税，纳税义务人规定为土地所有者，对所有的土地征税，包括农村生产用地和建筑用地。此税种名称虽设置为“土地税”，实际上却是政府向国内存有地产，即土地及地面建筑物征税。德国土地税执行的既包括城镇内也包括农村的宽征税范围，这种宽征税符合纵向公平原则，有利于确保税收收入来源充裕。同时，土地税税额依据登记的土地价值和状态予以确定，征税基础为每年初按税收评估法所确定的征税标准，即根据土地的成交价格得出同类土地的纳税价值，一年一缴。
1.2 房产税
房产税也属于地方税，有专门的《房产税法》。长期以来，德国政府都将房地产视为重要的刚性需求与民生需求，采取促进居民拥有住宅所有权、房产地产一体化，因此，住宅作为居民的生活必需品，在征税时与其他类型的土地买卖和经营严格区别对待，对自有有自用的住宅只需要缴纳房屋坐落的土地税，不需缴纳房产税，用于出售的房地产要缴纳评估价值1%～1.5%的房产税。
1.3 不动产交易税
不动产交易税为地方税，相应也存有《不动产交易税法》。在德国，不动产交易税以房地产买卖时的交易价格为征税基础，基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。不动产交易税是非常重要的调节手段，政府通过此税种，可以间接加大房地产投机炒作成本，压缩投机者“低买高卖”的盈利空间。
1.4 遗产税及赠与税
纳税人为继承人和受赠人，以所继承或受赠的财产价额扣除与之直接相关的项目后的净额为课税对象，扣除规定的项目主要包括债务、丧葬费用以及法定的按不同亲属分等规定的基础扣除额。再依据遗产继承人与被继承人或赠与人与被赠予人的亲疏关系实行不同的全额累进税率征收，最高税率达到70%。
德国为保障居民住房，还采取了相应的措施保障国民住房供应。首先，在保有环节的财产税征收以外，如果不动产通过买卖在交易过程中获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入需征收25%的资本利得税。其次，德国政府鼓通过其自有特殊合作建房机构——住宅合作社，从信贷、土地、税收等多方面给予支持鼓励居民合作建房、自建房，特别是在税收方面，对合作社的所得税、财产税等均实行较低税率。通过合作建房、自建房，建立起多渠道的住房供应体系，打破开发商对房屋供应的垄断。再次，德国政府对参加住房储蓄者给予奖励，并根据家庭人口、收入及房租支出情况给予适当补贴，为每个家庭提供稳定房价的税收保障，增强支付能力。最后，德国政府对地价、房价、房租实行“指导价”，各类房地产价格由独立的房地产评估师认定，并在各地设有房地产公共评估委员会，这些机构提供的指导价具有较强的法律效力，所有的地产交易均有义务参照执行，使房价在合理的范围内波动。对不执行者甚至要承担刑事责任。
2 根据德国经验对我国现行房地产税制存在问题的基本判断
我国的房地产税收体系经过几十年来不断完善，对于调控房地产市场，实现土地资源优化配置等方面起到了十分重要的作用。但是与经验比较完善的德国相比，我国现行房地产税收体系还是存在一些问题：
2.1 征税对象不完整，范围比较狭窄
首先，房地产税征税对象过于狭窄，这会阻碍房地产税收调节经济的效果。目前我国房地产税的征税范围并没有涉及农村，而是主要面向城市、县城以及建制镇。对于征税对象，国家对个人非经营性用房以及国家机关、人民团体、军队用房等免征房产税、城市房地产税以及城镇土地使用税，对没有充分利用的林地、荒山实行免征城镇土地使用税。这样城乡税制没有统一，对象也有差异，税负公平的原则根本没有得到体现。
2.2 计税依据设立得不合理
我国房地产税种繁多且存在多个征税标准，如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一，既增加了征收房地产税收的难度，又降低了房地产税对市场的调节力度，违背了房地产税设置的初衷。由于房地产税计税依据存在不合理性，也使得房地产税收收入呈反向增长弹性。在许多区域的土地交易市场上，土地使用税征收标准太低，减弱了税收的调节能力。
2.3 轻保有、重流转
我国目前房产税制存在轻保有、重流转的现象：一是在流转环节的税收种类较多，保有环节的税收种类少；二是在流转环节的税率高，保有环节的税率低。相关资料显示，针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税，最高只有30元/年·平方米，而对于非营业性用房免征使用税。目前我国还存在一种现象，那就是全国空置住房数量正在不断的增加。2010年国家电网公司对全国六百多个城市的进行了调查，发现全国共有6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些住房足足可以容纳2亿人居住。海南三亚商品房空置率更是高的离谱，局部地区达到90%了左右，这表明了我国房地产投机性需求的泛滥对房地产市场的健康发展带来了冲击，这也说明我国对保有环节征收的税额过低，一直使住房空置率如此之高。而我国对流转环节却征收高达30%—60%的增值税，这样不同环节的征税标准差距过大，会严重降低房地产税的调节效率。
2.4 房地产税收的目标繁多
我国房地产税种较多，而每个房地产税种具有不同的政策目标，且每个税种的政策目标都专门化，所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰，各税种之间的政策目标不协调。
除了以上所述问题之外，我国现行房地产税制还存在税费不清、税收征收不公平以及税收政策不统一等问题。现行的房地产税收制度存在的弊端，使得房地产税的调节作用难以发挥效果。而且，我国现行的房地产课税税种在法制上并不健全。
3 借鉴德国经验推进我国房地产税收改革的政策建议
3.1 优化我国房地产税收体系
3.1.1 开通并增加保有阶段的税收
根据有关学者研究，需要依照统一的计税依据，在房地产的保有环节征收统一的房产税。全部按价格征收，适度增加经营性房屋房地产税收，减少非经营性房屋房地产税收，从而促进各个税收负担的合理分配。与此同时，配和相应的税收优惠政策，例如实行居民自住第一套住房免税政策等。重要的是，如果增加房地产保有环节的税收，使得地方政府财政收入有所增加，那么我们要认清其根本目的并不是为了抑制房地产价格，而是为了平衡地方政府财权和事权不对称的现状。维护税负公平原则是保有环节增税的首要目的，还可以降低潜在经济风险，促进社会和谐。
3.1.2 规范并降低流转环节的税负
一段时间以来，社会各界对收入分配不均的问题十分的敏感，所得税作为调节收入分配，实现收入的第二次再分配的手段为人们所熟悉。规范并降低流转环节的税赋，比如营业税等，以此促进存量资源的重新优化配置；降低房屋出租所得收入税负，逐渐取消规定的房屋出租所得12%的房产税，改征房屋租赁综合税。至今为止，仅上海市已经出台了综合税相关政策。对租借的私有住房收取的综合税为房屋出租所得的5%，对于转租私有住房所得则减半征收综合税。
3.1.3 适当时机开征物业税
当前，国际上许多市场经济较为成熟的国家和地区都已经开始在房地产市场开征物业税，我国也在部分地区开始试点。物业税征收的对象是不动产，比如土地，房屋等，每年向所有者征收一定税款，实际上是政府以其强制力，对房地产的所有者或使用者征收的用于补偿政府提供公共物品和公共服务的费用.它的征收前提在于纳税人必须有房地产资产，并以资产价值作为征收物业税的基础，物业税是保证地方财政稳定的关键性因素。
物业税是在保有环节进行征收的税种，可以合并房产税等针对房地产征收的税费，改为征收物业税，并使物业税征收额度大体与前面合并的税费总额基本相等。这种一次性征收物业税的做法，有利于公务物品和公共服务的利用程度，有利于充分调动地方政府的积极性来为百姓创造优良的生活环境，有利于为本地物业水平和价值的提升打下良好基础，以达到增加消费力的目的。
3.2 完善房地产税收法律法规
3.2.1 制定统一的房地产税基本法律
目前，我国税制不统一，实行标准不统一，计税依据不统一，对房地产税收的征管带来了许多不便，容易造成税源流失，征管不利的后果，这都与我国房地产税收法律不健全有关。所以要尽快统一税制，制定统一的房地产适用法律，制定一部涵盖所有纳税主体，没有内外资企业和国内外公民区别的新的房产税基本法，改善税制不统一的现状，这对于完善我国房地产税收相关法律具有重要意义。
3.2.2 规范房地产税收法律体系
房地产税收法律制度的完善，重点在于规范房地产税收法律体系，我国法律体系还很不完善，一种税收可能涉及几种法律，而对于有些税种还没有明确的法律说明，所以需要对我国房地产税相关的各种规章制度及暂行条列进行整理并适度调整，最终以法律的形式发文。总之，我国房地产税收法律体系的具体设置要充分符合我国房地产市场运行特点。
参考文献：
[1]贾康.抓紧出台物业税[J].城市住宅，2010（4）.
[2]李彬.探析房地产税对房价调控的作用[J].价格理论与实践，2010（10）.
[3]刘正山.德国：房价调控的典范[J].中国青年，2010（4）.
[4]叶檀.房地产税能否降房价取决于政府是否有私欲[J].南方人物周刊，2010（10）.
[5]国家税务总局财产与行为税司.《房地产税制与评税实务》[M].中国税务出版社2010年版.
