时间：2023-01-23 22:09:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产发展，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
中国,一个具有两千年文明历史的文明古国,在经济迅速发展的21世纪,迎来了它新的发展契机,改革开放以来在各种行业经济迅速发展的趋势下,房地产行业首当其冲。
一、房地产历史进程对中国经济的影响
中国的房地产市场起步是从八十年代,也是伴随着我们的住房制度改革,城市建设的发展模式开始出现。最早的时候我们叫做房地产综合开发,城市综合开发,城市综合改建办公室这样的设置。
第一次的调控是在93年,主要是中国的南方、海南、深圳、珠海、惠州、北海城市出现了房地产市场的过热问题。随后市场进一步陕复和发展从99年开始房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房分配的制度。03年的时候碰到了上市的影响,之后的市场又进一步发展,而且引发了政府的一系列干预,这主要是控制投资规模,改善市场结构,打击市场投机,这个是大家比较熟悉的阶段。
在市场的发展过程当中,我们首先遇到的就是土地使用制度的改革。这为房地产市场发展提供了重要前提。改革的实质就是从无偿无限期的划拨到有偿有期限使用。我们把土地的所有权和使用权分离,土地的所有权可以出让,这是一次非常大的理论突破,起始标志就是87年深圳卖的第一块地,现在我们国家也有了非常正规的制度,
第二个就是住房制度改革,为房地产市场的发展提供了广阔的市场前景,初始改革阶段是多方筹措住房建设维护资金,迅速提高城市居民住房水平。当时的目标就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房供给和消费的市场化和社会化。改革措施:补贴出售新建公有和旧有住宅,提高公有住宅的租金。
完全标志:1998年6月房改工作会议,提出“停止住房实物分配,实现住房分配货币化”并规定在2000年底前,完全制度转换。当时状况:初步建立了以商品住宅为主,以社会保障性质的经济适用房,廉租房为辅的住房制度。
二、房地产市场发展的特点
近几年,中国的房地产业可谓是大放光彩、大红大紫,甚至不可一世了。中国政府、社会、学者、老百姓无不都在对此发表者自己的看法,都想对此“下药”;但是不论如何到现在为止,中国的房地产业仍然在疯狂着,也没有出现以前某位知名专家所说的“泡沫”等等命题。但是有一点,我们不得不明确:其中肯定有问题。否则怎么可能在近三四年的时间内,价格能够疯长的几乎飞起来。这是传统的西方经济学,甚至经济学所解释不了的。中国房地产发展具有以下特点:
第一、与银行联系紧密,政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授一周前在海南省举办的中国房地产研讨会上报告:中国的房地产业资金80%来源于银行贷款,其他的融资途径很少。所以在中国政府2007年连续调高银行存贷款基准利率的时候,中国的房地产业每一次都是面临着巨大的资金成本还贷压力。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强,是政策导向型产业。
第二、流动性差,地域性明显。房地产虽然也是一种商品,但是它又有许多不同于一般商品的特性。在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响,不能够用传统的西方经济学来解释。
第三、关系重大,要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康,且消费周期长,故在政府要求方面十分严格。
第四、资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨大,需要有足额的资金支撑,完善的资金链!所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的。
第五、大众心理需求更明显。中国人对于房子仍然有着不解情结,可能是由于中国传统文化的影响,“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处。
三、积极营造建立房地产行业的健康发展模式
(一)政府的宏观调控作用的约束力
1 坚持有保有压、区别对待,针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况,根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象,未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重,满足自住性和改善性需求,抑制投资性和投机性需求,促进房地产市场健康稳定发展。
2 财政货币政策多管齐下,抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策,严格限制信贷资金违规进入房地产市场。随着经济回升和物价进一步升高(如达到3%),适时上调利率。进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。对非本地居民购房出台一定的政策限制。加快推出征收物业税(专题论坛)政策,抑制投资投机性需求。
3 完善供给结构。进一步增加保障性住房建设尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐,从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收人家庭的住房需求来看,我国保障性住房供应依然不足,建设步伐依然缓慢。未来几年,国家应进一步加大保障性住房建设力度,增加市场有效供给,达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的
4 引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策坚持因地制宜、有保有压,引导商业银行根据各地的经济发展、市场需求、房价水平、建造成本、居民收入和地理环境等多种因素,实行差别化的信贷政策。
［关键词］低碳经济；低碳房地产；对策研究
［中图分类号］F299［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0029-02
引言
从目前来看,我国房地产行业整体水平偏低,大部分房地产企业只是注重数量型的扩张,房地产在发展过程中科技含量较低,产业化程度低下。我国房地产行业要想获取长远的发展,就必须改变传统的发展模式,积极适应国际化的发展。随着世界低碳经济的发展,房地产业作为我国国民经济发展的重要力量,其低碳发展影响着我国整个产业链的低碳发展。因此房地产在其行业低碳经济发展过程中要重视能源消耗量和碳排放量,要以发展绿色低碳建筑为目标,大力提倡房地产企业以环境保护为核心,不断提高节能减排技术能力,从行业的各个方面倡导“低碳地产经济”的发展。
2我国低碳房地产发展存在的问题
2.1缺乏相应的制度和政策
低碳经济的发展成为当今世界经济发展的主题,我国房地产经济的发展已经逐渐步入低碳经济发展的队伍中来,但是如何低碳地产经济,我国仍然处于探索和尝试阶段,缺乏具体的房地产低碳处理技术、低碳处理规则和低碳处理指标等相应制度和规范。国内至今还没有一个具体和法定的低碳建筑认定标准和评价体系。在有关房地产行业的环境执法上,对于高能耗、高污染的房地产企业有严格的惩罚措施,但是对于低污染、低能耗的企业却缺乏规范的激励措施。虽然我国各级政府已经意识到房地产行业低碳经济发展的重要性,但对于房地产业的低碳技术研发、低碳成果推广和消费低碳产品等方面的政策支持力度还不够。而进入2011年以来,我国房地产业面临的政策环境不稳定,更加大了房地产企业实行“低碳地产策略”的难度。
2.2低碳技术落后
房地产行业的核心低碳技术主要包括设计、建造、利用等环节上的技术。目前我国房地产低碳技术主要集中在地源热泵空调、新风系统、节能门窗、节能墙体等房地产建筑节能材料和设备上的应用,虽然我国房地产企业在发展低碳技术上有了良好开端,但是在有关房地产建筑设计节能的设计水平和其他低碳技术还比较落后,而且我国在房地产行业的低碳核心技术方面与发达国家也有很大的差距。房地产行业的低碳核心技术的严重缺失导致了具有低碳概念的房地产项目成本远远高于普通房地产项目的成本。
2.3房地产企业缺乏动力
一方面由于我国缺乏支持低碳地产发展相应的制度和标准规范,而且我国房地产行业低碳技术能力较低且房地产低碳节能技术尚未产业标准化,这就导致了其低碳节能产品不能形成统一的技术规范和售后服务体系,这些原因导致了我国房地产企业因发展和采用低碳技术而承受更高的成本压力,也使得房地产企业在开发过程和后续维护过程中承担了更大的风险和责任,所以这也是大多数房地产企业对低碳房地产发展缺乏动力的原因之一。另一方面,我国部分房地产企业在低碳房地产发展的认识上存在一定概念滞后和误区,使得他们对低碳房地产发展缺乏动力。房地产企业认为在房地产项目中采取低碳技术必然会导致开发成本的增加,较高的价格成本使得房地产企业在市场上丧失了竞争优势。但是从根本上来看,低碳房地产项目的总成本比普通房地产项目的成本要低,实行低碳地产策略的目标之一就是减少各种不必要消耗,降低企业的成本,因此低碳房地产项目其比一般房地产项目费用要低很多,从而使得房地产企业增强了其市场竞争能力。
2.4消费者认可度较低
现阶段我国消费者对低碳地产概念认识不足,大部分消费者只是停留在模糊的概念上,甚至还有许多消费者存在着对低碳地产的误解,这些原因都使低碳建筑尚未成为当今我国房地产市场的消费主流,这也在很大程度上制约了我国低碳房地产发展的进度。从市场分析来看,由于近几年我国房价一路飙升,更多的消费者只关心初始购房价格而忽视在使用过程中的使用成本,房价的高低成为了大部分消费者购房时考虑的首要因素,而有关建筑的低碳、节能、环保等因素往往被消费者排在众多因素的最末位,甚至被消费者忽略。而就目前我国低碳房地产发展的状况来看,低碳建筑成本远远高于一般建筑,房地产开发商就会把高成本变成初始价格转嫁给消费者,从而导致了房屋价格进一步上涨,降低了消费者的购买能力,所以很多消费者对目前低碳地产持不认可态度。
3我国发展低碳房地产应采取的策略
3.1完善相关政策法规
我国应当抓住当今世界低碳经济发展的契机,借鉴发达国家发展低碳地产的成功经验,在我国低碳房地产发展的初期,制定科学合理的政策法规,尽可能在技术、市场和能源等方面给予房地产业政策上的大力扶持,鼓励房地产企业发展低碳经济,比如对实施低碳发展的房地产企业进行相应的财政补贴和税收减免,给予低碳地产企业、低碳技术创新方面的鼓励和扶持等优惠政策。同时建立或授权相关部门对房地产企业进行严格的监督与监管。对高能耗、高排放的房地产企业进行处罚。
3.2制定科学合理的低碳评价标准
在低碳房地产发展的过程中,科学合理的低碳评价标准必不可少,我国必须要根据国际低碳经济要求结合我国房地产发展的具体情况制定一套符合我国国情的低碳评价标准,使我国房地产低碳经济发展中各项指标清晰明了,真正地做到国家监管机构可以有法可依,房地产企业有章可循,消费者有据可选,让政府、企业、消费者三方之间达成共识,通过三方的共同努力,将我国低碳房地产发展开展下去。
3.3提高节能减排方面的技术能力
发展低碳地产的关键因素是房地产低碳技术,只有不断提高房地产行业节能减排方面的技术能力,才能建立一个全面的低碳技术支撑体系,从而加快我国低碳房地产发展进程。所以房地产企业要不断提高企业节能减排的技术能力,尤其是核心技术能力,比如开发和使用新型隔热系统,这样可以提高房屋的保温能力,减少空调等设备使用,从而降低房屋使用过程中的能量消耗；加强对室内环境优化控制,开发低碳环保的建筑新型材料,从而从源头上降低房屋内有害物质的挥发；提高对可再生资源应用的技术能力,从根本上降低建筑的碳排放量。
34倡导低碳生活方式
低碳经济应当包含两方面：一方面,低碳生产方式；另一方面，低碳生活方式。低碳经济发展的前提条件是低碳生产,但是低碳房地产发展的可持续发展的关键是低碳生活方式。因此在我国房地产低碳发展过程中,要注重倡导低碳生活方式。而倡导低碳生活方式首先提高低碳房地产的社会认同性,充分调动社会各方面的积极因素,使社会各方面达成共识,为低碳地产经济的发展创造有利的社会环境。同时积极调整房地产产业结构和发展模式,提高其资源利用能力,鼓励和倡导节能减排。
参考文献:
［1］雷中英低碳经济与房地产业的发展［J］.中国市场,2011(11)
［2］李红萍,杨卓不同经济环境下房地产相关企业的投资战略选择［J］.中国市场,2010(52)
［3］张燕生我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势［J］.中国市场,2010(8)
［4］李楠浅析房地产的经济竞争战略［J］.中国市场,2010(52)
［5］黄周地,刘群红,周玮我国房地产宏观调控的反思与新思维［J］.中国市场,2010(2)
［6］古耀杰低碳经济在我国的发展及策略探究［J］.中国市场,2010(44)
［7］薛蒙低碳城市评价指标体系［J］.中国市场,2010(45)
［8］吕根铨低碳房地产发展困境与对策［J］.财经视点,2010(8)
［9］喻燕,卢新海低碳房地产发展困境与对策［J］.中国房地产,2010(3)
［10］董哲房地产业如何应对低碳模式［J］.城市开发,2010(1)
［11］杨敏低碳城市评价体系研究［J］.中国市场,2011(10)
［12］谭彐琼,徐榕敏,刘卓住宅房地产市场健康标准与厦门市实证研究［J］.中国市场,2011(52)
［13］孙莹,罗新波,焦爱英“限购令”对房地产市场和住房消费行为的影响――以天津市为例［J］.中国市场,2011(48)
关键词 统筹城乡发展；房地产发展模式
1 统筹城乡发展的理论基础
1.1 统筹城乡发展的实质
统筹城乡经济社会发展，就是要协调推进工业化、城镇化和农业现代化，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合，加快建立以工促农、以城带乡长效机制。从根本上讲，就是要破除城乡二元结构，公平对待农民，使农民获得平等的教育、就业、公共服务和社会保障等权益，提高农民的社会地位，让农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。
1.2 统筹城乡发展的内容
（1）统筹城乡规划建设。即改变目前城乡规划分割、建设分治的状况，把城乡经济社会发展统一纳入政府宏观规划，协调城乡发展，促进城乡联动，实现共同繁荣。
（2）统筹城乡产业发展。以工业化支撑城市化，以城市化提升工业化，加快工业化和城市化进程，促进农村劳动力向二三产业转移，农村人口向城镇集聚。
（3）统筹城乡收入分配。根据经济社会发展阶段的变化，调整国民收入分配结构，改变国民收入分配中的城市偏向，进一步完善农村税费改革，降低农业税负，创造条件尽快取消农业税，加大对“三农”的财政支持力度，加快农村公益事业建设，建立城乡一体的财政支出体制，将农村交通、环保、生态等公益性基础设施建设都列入政府财政支出范围。
2 实证分析-以永川区为例
2.1 永川区房地产开发中存在的主要问题
（1）房地产行业用地不规范。近几年来，由于房地产行业发展势头过于迅猛，对相关资源的消耗是空前的。房地产行业不仅是一个地方的经济支柱，也是我国国民经济中的一个重要组成部分，是为了满足我国居民的住房需求，并不断改善其住房条件。我国属于高密度人口的国家，由于土地面积相对较少再加上资源的匾乏使得住房问题日渐严重。在我国，城镇地区的居民大约有5. 6亿，占全国总人口的43%。从2005年到2010年，城镇人口每年都以1000多万的数量在增加，这直接影响了城镇住房的健康发展。
（2）市场环境有待于规范。为缓解市场竞争压力，开发商在楼盘预售许可证未下来之前，已经进行变相销售，这种状况在08年已有明显好转，但依然存在。外地开发商因土地开发缺乏后续性，不太注重自身的形象，时常发生建筑质量等问题，在永川消费者心中留下了极不好的印象。
（3）企业自有资金不足，抗风险能力差。08年国家一系列宏观调控政策出台后，银根紧缩，对于一向依靠贷款的开发商来说，经过上半年施工进度的比拼之后，销售进度并未得到有效释放，资金链上的问题开始凸现。在推广上，从大规模的pop活动推广，转为小而广之的DM单，以及人员拉单形式。
2.2 基于统筹城乡发展的永川区房地产发展模式
统筹城乡发展，就是要让促进城乡各种资源要素的合理流动和优化配置，不断增强城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，缩小城乡差距、工农差距和地区差距，使城乡经济社会实现均衡、持续、协调发展，促进城乡分割的传统“二元经济社会结构”向城乡一体化的现代“一元经济社会结构”转变。
（1）小而见大，小户型将成为市场主流。购房刚性需求占了市场消费主体。目前价格因素是影响购房热情的重要原因，小户型以其低总价，低首付等特点在永川已得到市民的普遍认可，同时受国家宏观调控的影响，新开发楼盘单套面积90平米以下的小户型需占开发总量的70%，在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。抑制房价，满足广大群众的住房需求，关键是要切实调整住房供应结构。目前，要重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房。因此小户型在今后会成为人们消费的主流产品。
（2）科学建设，政府加大监管力度。提高住房的节能环保水平和住房品质。加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。要针对房地产市场存在的用地不规范问题，加大整顿力度。加强房地产开发建设全过程的监管，切实制止擅自变更项目现象的发生，严厉打击各种违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为。
（3）持续向东，新城发展飞速。近两年，永川主城区土地供应有限。南大街受铁桥交通限制，一直没有得到永川消费者亲睐；永青桥与城南附近虽是发展的好地方，但受人口限制，政府又极力扶持开发区的发展，因此开发商对这一板块也抱观望态度。预计一环路修好之后，将得到一定程度上的改观。开发区板块，在政府与开发商合力打造下已逐步发展成熟，成为消费者居家的首选。目前，人民广场帝琴花园、天秀锦地等已得到有效消化，水景公园周边量体也在逐步释放。而伴随着新高速路口08年9月的通车，生态商务港的规划，以及东部职教城建立，开发重心会向大安方向推进，根据永川政府规划，决定在三年时间内,将投资21亿，把连接此出口的永川城市东部拓展区,建设成为一个占地6.27平方公里，拥有10万人口的永川新城。东部开发量体将迎来一个新的高度。
（4）加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，大规模加速推进保障房建设，力争用最短的时间解决城市低收入住房困难家庭及棚户区改造问题，在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进城市危房改造。进一步鼓励普通商品房住房消费，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，同时强化地方人民政府稳定房地产市场的职责，因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。
摘 要 相比房地产信托在国外的迅猛发展而言，我国房地产信托的发展却还处于低水平状态。从效果上看，发展房地产信托不仅有利于房地产业融资渠道多样化，而且对于整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义。本文通过对2010年我国房地产信托发展情况的总结，在此基础上指出房地产信托对推动我国房地产发展的重要性，揭示房地产信托发展所面临的机遇和挑战。
关键词 房地产信托 机遇 挑战
一、引言
“中国的房地产行业是一个高利润的行业，一般平均利润超过30%至40%。在房地产开发过程中，房地产信托的出现无疑打通了普通投资人进入房地产行业分享增长利润的通道。”中国人民大学信托研究所所长邢成博士说。
近几年来，我国房地产的发展速度十分迅速。房地产企业一直将采用银行贷款作为其主要的融资渠道，房地产贷款在金融机构及新增机构资产中比重呈上升趋势。然而随着新经济形势的出现以及国家拉动内需政策的出台，国家近年来银行贷款投向将有所调整，房地产融资渠道极其单一的弊端凸显出来，房地产业面临较为严峻的融资难题。面对房地产开发“缺血”的现状，房地产投资信托作为国外运营的较为成功的房地产融资形式，逐渐受到国家和社会的广泛关注。
二、机遇
我国房地产企业加大了对房地产信托的重视力度，发展房地产信托不仅可以扩大了房地产业的融资渠道，推动房地产业的经营开发，而且也依托房地产业发展使本国经济得到显著的提升。2009年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到贷款，在2010年银行信贷收紧，这对信托业务的开展是一个巨大的机会，为2010年我国房地产信托提供了机遇。
这种机会主要源于宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧①。一方面，随着2010年房地产宏观调控的不断深入，银行对房地产企业的融资收紧，在贷款资格和贷款额度上有了严格的规定，再加上近期央行连续上调存款准备金率，房地产企业融资得门槛和难度大大增加。另一方面，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。从暂缓再融资审批到联手国土资源部排查房企违规圈钱，证监会的严格控制房地产上市公司再融资的意图已是十分明显。为了缓解资金紧张的困境，很多房地产企业纷纷将目光投向房地产信托。
这种机会使得房地产信托在2010年在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。
三、挑战
但宏观与行业的双向调控是把双刃剑，房地产信托在迅速发展的同时也面临着一系列挑战。房价在牛年的冲天牛气终于让国家宏观调控的重点在2010年瞄向了房地产。2010年4月开始住建部、银监会等部门密集出台楼市宏观调控政策，旨在严控房地产投机，抑制房价过渡上涨。在调控房价的同时，房地产信托的过快发展，也引起监管部门的注意。在2010年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，随后又叫停了银信合作。2010年8月24日，银监会《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。
然而在开发商延缓开发节奏、资金流动性宽裕的情况下，2010年年末，中国楼市的房价、地价依然继续攀高。为了遏制这种趋势，2010年11月15日银监会发文，提出股权融资方式投资“四证”不全的房地产开发项目的信托业务将被禁止。接着银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，同时要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。信托公司房地产业务受此冲击，发行量锐减，很多信托公司相继暂时叫停了房地产信托的业务。据悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。
四、总结
从2010年我国房地产信托的发展中可以看出，房地产信托作为一种在资本市场发达的国家有效的房地产融资工具，将会成为我国未来房地产发展的重要融资手段，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性，对我国房地产资本市场发展起到极其重要的作用。
与此同时，从我国目前房地产信托的发展程度来说，房地产信托在我国的发展尚未成熟，它在发展过程中面临很多现实困难和问题，如风险控制机制不健全，法律规范不健全，监管机制缺失等等。如果不能妥善解决这些问题，房地产信托的发展会与国家调控主旨相背离，最终阻碍我国房地产业的发展。
因此，我国大力发展房地产信托，要正视发展过程中面临的机遇和挑战。加大信托产品创新力度，丰富了金融市场产品品种，满足广大投资主体多样化投资需求，为房地产企业开拓一条重要的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置，进而深化了房地产金融体制改革。
参考文献：
[1]郭岚,杨前卫.在新经济形势下关于房地产信托投资的思考.科技信息.2009(18).
[2]张晓赫.展望2010:房地产信托渐成主流.中国房地产报.2010.2.1.
[3]金立新.房地产信托:重在控制风险和节奏.金融时报.2010.5.1.
[4]唐真龙.绕道信贷紧缩房地产信托融资爆棚.上海证券报.2010.4.16.
摘要：随着我国城市化的快速发展，我国房地产业的发展也取得了一定的成效，但现阶段我国在这两个方面的发展水平仍然低于世界平均水平，因而有必要对城市化与房地产业互动发展问题进行研究。本文对兰州市城市与房地产业互动发展的关系的进行了深入的研究，特别是从兰州市城市化与房地产业的整体发展情况进行了调查和研究，找出了二者之间的关系，并就如何促进二者互动发展提出了对策。
关键词：兰州市；城市化；房地产业；互动发展
我国改革开放以来，经济发展取得了显著成效，使我国成为全球第二大经济体系，城市化进程以及房地产业的发展步入了新的阶段，但与发达国家相比，我国在城市化和房地产业发展方面仍然存在一定的差距。兰州市作为我国典型的西部城市，水平低且处于转型期，在“一带一路”国家构想的新背景下，城市化的潜力和拓展空间十分巨大，房地产业也将处于一种不断被激活和快速发展的状态。因而有必要对兰州市城市化与房地产业互动发展问题进行深入研究，既有利于促进兰州市城市化的科学发展，同时也有利于激活兰州市房地产业。
一、兰州市城市化与房地产业互动发展关系
随着兰州市经济的快速发展，兰州市城市化与房地产业都取得了一定的成效，而深入分析兰州市城市化与房地产业的整体发展情况，二者具有很强的互动发展关系。一是城市化对房地产业具有带动作用。兰州市始终高度重视城市化建设，在不懈努力下，兰州市2016年城市化率已经超过80%。城市化的快速发展，给兰州市房地产业带来了千载难逢的历史性机遇，特别是在兰州市大力实施“新型城镇化”的大背景下，产业结构变化、人口结构变化、需求结构变化、生态结构变化成为重要的发展趋势，对房地产业具有很强的带动作用。比如在“新型城镇化”化，农村人口向城镇集中，住房需求极大提升，带动了兰州市房地产业的科学和健康发展，这是兰州市城市化快速发展对房地产业最重要的价值，需要引起相关方面的重视，并加强这方面的研究。二是房地产业对城市化具有推动作用。众所周知，房地产是城市化的载体并能够推动城市综合开发。近年来，兰州市房地产业取得了快速发展，2016年兰州市房地产开发投资额为3703900万元，同比增长15.5%，而且2017年也呈现出良好的发展态势，增长率都在15%左右。兰州市房地产的快速发展，聚集了大量的资源，这也在很大程度上推动了兰州市城镇化的发展，房地产业的发展还使很多社会资源向城市集聚。从总体上来看，兰州市房地产业的快速发展，极大地推动了兰州市城市化的发展，使房地产业对城市化具有十分重要的支撑作用。
二、促进兰州市城市化与房地产业互动发展的对策
通过以上分析可以发现，兰州市城市化与房地产业具有很强的互动发展作用，因而应当更加高度重视城市化与房地产业的互动发展，并且采取更加积极有效的措施，使二者的互动作用得到更有效的发挥，进而促进兰州市“新型城镇化”以及房地产业的科学、持续和健康发展，为兰州市经济发展提供持久动能。一是强化顶层设计。要想使兰州市城市化建设与房地产业的发展步入良性互动轨道，至关重要的就是要强化顶层设计，这就需要兰州市政府要继续深入研究二者的互动关系，找出能够相互支撑、相互促进、协调发展的关系，进而使其取得更好的成效。在具体的实施过程中，与城市化建设和房地产业发展相关的单位和部门，应当建立协调机制，共同研究，共同调查，在此基础上制定相应的发展规划，使兰州市城市化与房地产业的发展能够在顶层设计的基础上实现新的跨越。比如，与房地产业相关的方面应当建立联席会议制度，针对如何推进城市化与房地产业互动发展经常开展座谈会、研讨会等等，推动有效落实。二是完善政策体系。健全和完善的政策体系，是促进房地产市城市化与房地产业互动发展的重要保障，对此应当在完善政策体系方面狠下功夫。兰州市应当从促进“新型城镇化”出发，特别是要着眼于解决“人口城镇化”的问题，将“新型城镇化”与房地产业发展紧密结合起来，尽快出台《兰州市促进“新型城镇化”与房地产业协调、互动、融合发展的指导意见》，政策体系应当涵盖土地、税收、人口、产业等方方面面，对兰州市城市化与房地产业互动发展做出战略部署，进而能够更加有效地进行落实，使其能够步入健康、科学、持续、快速发展的轨道。此外，在制定政策的过程中，还应当将兰州市城市化与房地产业的发展纳入到甘肃省乃至全国经济发展体系当中，使政策更具有战略性。三是创新互动模式。兰州市城市化的发展取得了可喜的成绩，而且房地产业同样取得了实实在在的成效，这其中至关重要的就是二者的互动关系具有一定的“隐性”作用。在新的历史条件下，兰州市应当更加高度重视二者互动的“显性”功能，积极探索更具有科学性和系统性的互动发展模式。这就需要兰州市在未来的发展过程中，在推进“新型城镇化”的过程中，一定要综合考虑房地产业的发展，同样，在发展房地产业的过程中，也要综合考虑“新型城镇化”建设。比如在推进“新型城镇化”的过程中，应当要求各县（市）区综合考虑房地产业的发展，要把房地产业的发展纳入到“新型城镇化”建设体系当中，科学制定发展规划。综上所述，推动兰州市经济健康发展，城市化建设以及房地产业仍然具有重要地位，因而应当高度重视二者的互动发展。兰州市在未来的发展过程中，要对城市化与房地产业互动发展进行深入的研究和分析，特别是要在强化顶层设计、完善政策体系、创新互动模式等方面下功夫，使二者互动发展步入良性轨道。
参考文献：
[1]陈真真,毕秀晶.房地产业对城市化的影响[J].中国商界(下半月),2016(01)
[2]关建锋.房地产业是城市化发展的膨化剂[J].中国房地信息,2016(12）
作者：成文婧 单位：甘肃建筑职业技术学院
关键词：产业投资基金房地产投资基金REITs公司型
我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道紧缩，房地产开发商资金普遍吃紧，前期资金运作面临着极大的考验，寻求新的融资渠道成为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完善是条好出路。
房地产投资基金概述
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
开放房地产投资基金的资金源泉。从目前房地产投资基金的参与主体来看，我国居民现在高达14万亿的储蓄存款应该是最好的资金源泉。除此之外，借鉴国外经验吸收各类社会闲散游资，吸引大的投资机构参与进来，如保险公司、社保基金、养老基金、民营投资机构、个体私营业主等等，充实房地产业的资金基底，共同形成房地产业发展资金的蓄水池，使各类房地产投资基金与银行类金融机构共担房地产投资市场风险，共享投资收益，防止房地产业的泡沫与金融风险。
拓展房地产投资基金的市场空间。在房地产投资基金的资金投向上，除了现有的私募基金中广泛采用的权益型投资方式外，也可将我国房地产二级抵押市场和三级市场中有问题的房地产纳入资产运作体系，通过房地产业专业人士多元化经营和基金公司坚强的资金后盾盘活这些不良资产，消化由于我国房地产业资金不足或市场化程度不够而出现的产业发展中的阶段性问题。
参考文献：
关键词：房地产经济 可持续发展 对策
中图分类号：F25 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2013）06-0306-01
近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。但是，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。
房地产业作为一个龙头产业，可以带动诸多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入200元的住房资金，可创造相关产业140～440元的需求；每销售200元的住宅，便可带动260～300元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加20个百分点，可望带动国民生产总值增长2个百分点，住宅行业每吸纳200人就业，可带动相关行业300～400人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。
一、我国房地产经济在发展过程中所存在的问题
1.房地产发展过程中资源浪费是一个普遍存在的问题
长期以来，我国的房地产偏重粗放发展，表现为效益增长主要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗；空间资源鲜被认识，其合理利用和开发更得不到应有的重视。我国由于人口众多，资源相对并不丰富，尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展过程中对资源使用效率低下，并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中，资源的机会成本及合理利用是我们必须考虑的问题。
2.房地产在发展过程中对于环境保护不够重视
开发单位片面追求经济效益，致使房地产在发展中建筑密度过高，容积率过高，产生“钢筋混凝土”丛林。城市缺少绿色空间，市区污染不易向周围散发，城市空气质量差；人们居住、生活感到压抑紧张；人们远离自然，使人类与自然隔离。更有甚者，长江中游部分地市围湖造田，开发房地产，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，对整个地区人民生命财产安全，对包括房地产在内的经济造成潜在威胁。
3.与房产发展相配备的金融基础体系尚不完善
我国的房地产金融经过十几年的发展，虽然已完成了基本制度建设，形成了一定规模和良好的发展态势，但有些问题如不解决，将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的结构还需要进一步调整，房地产贷款长期倾向于开发贷款，住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右，而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%，仅占银行全部贷款总量的1%强。同时，住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患；房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决；贷款资产流动性不足；金融二级市场缺位。还有，住房公积金缴纳范围和比率的扩大受到宏观经济环境的制约，低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。
4.商品房没有得到有效利用，空置率居高不下
空置房地产产生的原因有很多，概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置，包括上文提到的大大超过当地人口规模的房地产，以高利润为目标，不顾市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置，包括开发商资质较低，开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与周围已有项目雷同，缺乏自身特点，由于没有特点，没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量宝贵资源，长期下去，还必将危害整个地区经济的发展。
二、促进我国房地产经济可持续发展的具体对策
1.加强规划的科学性和有效性，实现各种资源的有效利用
首先要在政策上限制粗放型的房地产经济，努力使房地产经济向对资源集约利用的方向转变，尤其要提高对土地、空间资源的利用效率；其次，应作好房地产发展中的科学规划，房地产与其他行业协调发展，既要发挥房地产对国民经济的支柱作用，带动经济增长，也要避免那种过分超前，危害经济的行为。
2.在开发建设的过程中注重对生态环境的保护，使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机组成部分
这就要求在建设项目决策之前充分听取城市环境和生态保护专家的意见和建议，科学规划，在进一步完善房地产物质功能，树立“以人为本”设计理念的同时，为人们提供更舒适美好的生活办公环境；要求房地产与环境因素的衔接更加自然和优美，与周围的绿化、园林、小品等和谐搭配，相得益彰。
3.逐步完善相关的金融体系，建立和发展房地产金融二级市场
为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题，期限错配问题，资产流动性问题，我国的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系，从根本上解决房地产可持续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场，还能有效分散银行贷款风险，提高房地产金融的市场化程度，促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨，提高整个房地产金融的效率。
4.加强市场监管与宏观调控，保障市场功能的有效发挥
房地产经济可持续发展离不开政府对公平、高效的外部环境的创造。一方面，政府应将制度建设作为重点，减少房地产开发过程中的政府行为，杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面，完善现有房地产经济法律法规，包括制定各项明细的实施规则，尽量做到法律、条令、规则之间能相互配套，创造一个公平、透明的市场环境，依靠市场原则优胜劣汰，提高开发商的素质，使房地产项目与人口、源、环境相协调，与市场需求相协调，将房地产开发的短期行为和投机减至最低。
房地产是一个牵一制百的产业，也是国民经济的重要命脉之一，因此务必要保证其健康稳定的发展。要从急功近利的心态转变到关注整个产业乃至整个国民经济的可持续发展是必须的任务。
参考文献：
房地产投资基金概述
基金是由基金发起人以发行受益债券或股票形式汇集相当数量且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行分散的投资组合，投资者按出资比例分享投资收益并承担相应的风险。
房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集，交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。房地产投资基金属于产业投资基金的一种。
由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所需资金巨大，普通投资者难以承付。因此需要建立房地产基金，由专业的房地产运作机构发起，将社会上一些闲散资金集中起来，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带来较高的回报，还可以有效的回避风险。
国内外房地产投资基金的比较分析
美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托（REITs）机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润由受益凭证持有人分享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。
在美国，房地产投资基金一般采用的组织形式是公司型和合伙型。在资金的募集方面，一般采用的是私募的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性有限，应采用封闭式，即规定在基金成立后一段时间内不允许赎回。
日本信托式房地产的发展。日本的信托制度是从美国引进的。1902年，日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1923年，日本颁布了《信托法》、《信托业发》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。日本以金钱信托为主，不动产信托虽然比重不大，但发展最快。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是，作为委托人的业主可以不放弃土地所有权，而且不必直接准备工程费用就能达到有效利用土地的目的，并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
我国的房地产投资基金。目前我国房地产投资基金主要表现为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等为主，参照国外房地产投资基金中的权益型融资模式，采用投资公司形式设立并对其资产进行房地产股权组合投资。由于缺少产业基金法律规范和保障，多采用承受风险能力较强的私幕形式，最终以股权溢价回购方式实现投资者资金的增值。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托广泛采用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制定房地产项目的开发建设。由于投资中趋于对抗风险能力的考虑，对资金起点要求较高，期限多在1-3年，不是严格意义上的房地产投资基金，更多的表现为一种集合资金信托计划。
我国发展房地产投资基金的意义
完善房地产金融市场，解决房地产资金供给问题。房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前政策限制了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资困难。房地产企业可通过获得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，减少对银行贷款的依赖，降低银行金融风险并预防和化解经营风险。
整合提升房地产行业，促进优胜劣汰，实现资源的优化配置。房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，实现了资源的优化配置。
为投资者提供多元化的投资渠道，满足大众资本的投资需求。我国金融市场中，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用，而房地产开发投资规模大，周期长和专业性等特点，使大众投资者难以直接进入。房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本的介入房地产业提供了有利条件。
我国房地产投资基金的障碍
现行政策法规的障碍。自从《投资基金法》将非证券化的投资基金内容从中剔除后，变成了《证券投资基金法》，此外私募基金合法化的问题，给房地产投资基金的规范和系统发起带来了不确定性。同时还要面对资金的进入和退出通道、投入和产出的方式、时间标准等问题，这些都需要法律和法规的配套支持。
专业人才匮乏。由于房地产业发展中涉及规划、投融资、建设、经营、管理、评估、经纪等众多的专业性和对区域性知识领域，而我国在这些专业复合型人才缺乏。市场上的人才欠缺增加了房地产业投资中的风险，限制了房地产资金链的扩展和投资基金发展模式的多样化创新。
投资者的自身缺陷。尽管资本市场和货币市场外囤积了大量场外资金，但投资者却不敢贸然进入房地产市场。我国房地产行业会计制度的严重不透明和信息披露的严重不对称，还有短期收益模式以及严重依赖银行贷款的单一融资方式和高负债率，都使房地产业在与基金尤其是海外基金这一高度化和专业化的创新金融方式接轨方面缺乏系统性的准备和接口。
我国发展房地产投资基金的对策
健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。目前，国内房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及国民经济多个领域，需要制定和完善相应的房地产投资基金法规或产业投资基金法规，对房地产业投资基金的公司设立、融资规模、财务审核、资产运作、税收机制、监管法则等方面做出细化法律规定，使房地产投资基金的建立和发展有法可依。
改革基金管理制度方面的问题。我国为了降低投资基金风险，保护中小投资者利益，在1997年颁布的《证券投资基金管理条例》中规定“投资于股票、债券的比例，不低于该基金资产总值的80%，投资国家债券的比例，不低于该基金资产净值的20%”，还特别规定“禁止将基金资产进行房产投资”。但从长远看，这些规定限制较多，必然会束缚基金的发展，也制约了房地产业的发展。
关键词：房地产经济；影响因素；发展策略；创新思考
房地产行业一直是我国经济发展过程中不可忽略的一个十分重要的因素，但是在当前的房地产经济发展中还存在着很多的不足，这些不足严重阻碍了我国房地产行业的发展和进步，众所周知，房地产行业在发展的过程中非常容易出现泡沫现象，这样就使得我国房地产行业随时面临着巨大的安全风险，在这样的情况下，一定要针对房地产经济在发展过程中产生的问题采取有效的措施。
一、房地产行业对我国经济发展的重要性
房地产行业的发展带动了国家GDP的增长，对国民经济发展做出了很多的贡献。从投资角度来说，房地产直接带动了GDP的增长，每年政府部门都要在房地产行业进行很大的投资，因此从这个角度说，房地产带动了GDP的直接增长。因此，保持房地产经济投资平稳的增长，对于我国国民经济的稳定也具有重要意义。
二、房地产经济波动的影响因素
（一）经济因素
这一因素当中主要包括了两个方面，一个方面是房产开发活动中涉及到的相关因素，一个是与房产开发相关的因素。宏观经济因素如果对房产的影响和其他产业都有一定的影响就会直接反映在经济运行的情况上，在经济发展的过程中，宏观因素主要是通过经济量和相关的经济参数起作用，宏观经济的变量和参数有很多，主要有国民的收入水平、消费水平、产业结构等。
（二）社会发展的因素
我国经济的发展使得我国人民的收入水平和消费水平都得到了很大的提升，所以人们住房消费的观念也发生了非常大的转变，这种转变也对我国房地产行业的发展有着非常重要的影响，这些因素的影响下，我国的放低产经济一定会有相应的增长，人们对住房在功能和环境方面的需求都有了一定程度的提升，这种要求上的变化也会增加房地产经济发展的空间。
（三）货币供给量的影响
央行在实际的工作对公开市场的操作进行相应的调整，同时对贷款准备金率按照市场发展的要求进行一定的改变，这样的情况下，央行的准备金和存款的数额也会产生非常大的变化，所以央行的贷款能力也会发生一定的变化，央行贷款能力直接影响到了购房者能否购买得上房屋，因为房屋的贷款是一个十分重要的因素，如果央行的货币供应量增加，贷款就相对容易，如果货币的供应量下降或者是存在着明显不足的现象就会使得贷款的难度进一步上升，这样也就会使得房价下降，这也就是说如果央行实行的是货币紧张政策就会使得我国的房价出现下跌的现象，如果实行的是宽松的货币政策就会引起房价的上涨。
三、房地产经济发展策略
（一）完善金融体系，从制度上控制房地产的发展
房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系，尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。但随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
（二）货币政策、房地产信贷政策要有前瞻性
房地产业跟金融业的密切相关性决定了房地产泡沫的产生在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效调整，房地产泡沫就很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。
（三）加强和完善土地管理以避免地价上涨
土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫。因此，若想防止出现房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为，抑制房地产过度投机炒作，防止非理性预期的产生。
（四）健全金融制度
加强房地产行业和金融的配合，让房地产行业在平稳的金融环境下发展。国家财政部门要针对现阶段房地产行业发展的特点，对银行贷款结构上加大管理力度，对贷款结构进行优化调整，强化风险意识，加重贷款份额管理，进行贷款正规化管理，让房地产行业成为金融市场的一部分，强化金融市场和房地产行业的联系，从根本上解决资金缺少的问题。政府在进行金融制度管理时，要加大管理制度，为房地产经济的发展奠定一个稳定的融资发展环境。
（五）预计可完成的利润要在项目定性前进行合算
对房地产经济进行管理的最终目的在于实现企业利益的最大化，而检验企业业绩高低的最终标志则是企业在项目工程结束后能够获取多大的利润，这也是确保企业得以可持续发展下去的前提。
四、结束语
房地产经济时代，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。房地产产业是一国经济发展的基础产业，既受到整体经济的作用，又影响着整体经济的运行。房地产从业人员的素质日益提高，因此社会希望业内从业人员对于房地产估价及经纪机构之间的合作继续探索，以改善人们的住房条件提升人们的住房购买力，不断完善为消费者提供一个公平、公正、公开的市场，让大家在阳光下放心交易。这样才能够使得二者共同进步，互惠互利，为房地产经济的发展提供良好的助力，共同为增加国民经济贡献出自己的一份力量，最终推动我国房地产经济的不断向前发展。
参考文献
关键词：房地产；宏观调控；发展趋势
从2011开始，被喻为史上最严厉的房地产调控开始以来，有关房地产产业发展、房价走势问题以及开发商的经营环境等问题一直是业内关注的焦点。乐观的一派从近二十年来国内房地产每次调控都引发报复性反弹、城市化的进程等角度出发，认为行政调控的结果还将是新一轮报复性反弹；而悲观一族则从房地产的供求情况、老百姓的购买力等给出了悲观的预期，不少人趋向于认为中国房地产将硬着陆，多少开发商将消失。
房地产业当前及今后一段时间到底将呈怎样的发展趋势，笔者觉得需要从本轮调控的背景、方式、未来的政策走向、市场供需情况等多个角度来分析，才有可能拨开迷雾，理清未来的发展趋势。
从1980年代末期我国开始住宅市场化的试点，到1997年亚洲金融危机后，为了拉动内需，中国开始住宅市场化改革。二十多年来，中国的房地产业快速发展，在极大改变了老百姓住宿条件的同时，也成为促进中国经济发展的一个重要支柱产业。
中国房地产近20年的快速发展史几乎也是一部调控史。进入21世纪后，调控的频率加大。本轮调控以前的历轮调控基本都采取了信贷总量调控加窗口调控的间接性调控措施。而调控的结果几乎无例外的引起新一轮的上涨。这也是乐观一派用周期论解释本轮调控的主要原因。
1 回归居住功能是本轮房地产调控的重要特征
在当前国际经济形势动荡不稳，中国经济增长面临考验的情况下，中央政府出台严厉的房地产调控措施，根本在于中国房地产市场投机、投资盛行带来的房地产泡沫以及由此引发的经济乃至政治上的问题。房价飞涨，房价收入比、房屋租受比等衡量房地产市场健康状况等主要指数畸形，买房子的都是有房子的，真正需要住房的一般老百姓要么预支未来数十年的收入勉强购房，要么只能望高价房兴叹。与老百姓住房的焦虑情绪形成明显对比的是，空房率、黑灯率等感性指数也快速增高。房地产的畸形发展严重冲击着中国经济产业结构的均衡发展。
谈到本轮房地产调控，大家关注更多的是以限购、限贷为主要内容的行政措施，忽视了一个最大重要的特点，即对房地产的定位做了根本性调整，使住宅产业回归居住基本功能，打击投机性需求，抑制投资性需求。这是1997年房地产市场化改革以来最根本的变革，也是本轮调控的基本目标。为了达到这一目标，除了上面提到的行政措施外，加大了保障房建设。
2 房产税的开征将促进房屋居住功能回归，有利于市场均衡
开征房产税，限制国民对房屋的无限制需求，提高房地产持有成本，抑制投机、投资行为，是促进住房向居住功能回归、抵制住房过度消费、实现房地产业均衡平稳发展的重要措施。
（1）限制民众对房屋的过度需求。通过实行累进制的房产税率，用经济的手段调整民众对房屋消费的需求，符合我国基本国情。
（2）二是房产税的开征，将加大房屋保有成本，将很大程度地限制了房地产投机、投资行为。
（3）形成地方政府正常稳定的财政收入，改变地方政府对土地财政的过分依赖。房产税一定程度与土地的开发冲动形成制衡机制。
3 房地产调控政策的合理的微调符合调控基本目的
中央相继叫停佛山、芜湖、上海等地的地方性政策，并不意味着中央取消了对房地产微调。一切有利于实现本轮调控意图的政策都将逐渐实施。比如近期要求几大国有商业银行加快按揭贷款审批速度；首套住房按揭贷款利率回归基准税率，可能继续获得一定优惠等措施相继实施。随着房产税的开征，地方限购政策也将逐步放宽。但是房地产开发贷款的行政限制性手段将继续维持，基于对房地产开发的风险认识的改变，商业银行对开发贷款的审批也将更加理性。随着各种微调措施的逐步落实，本轮调控将平缓落幕。
4 房地产调控将实现软着陆
（1）中国正处于城市化的中期，城市化还有20%左右的上升空间，近3亿的人口未来将进入城市，完全可以平稳消化短期内房地产的过度供应。中国的房地产调控有较大回旋余地，这是中国房地产业不可能象日本、香港那样崩溃。只是随着暴利的远去，行业将逐渐瘦身趋于健康。
（2）去投机、去投资的房地产市场也不可能出现井喷式反弹。保障性住房的逐渐入市以及房地产市场巨大的供应量，将改变消费者的购房预期。住宅市场回归居住属性，房产税的开征，刚性需求缓慢平稳释放，将使市场逐渐回归均衡。依据所谓周期论等待新一轮大涨的想法是不现实的。
（3）房价不会出现大的起落。在住房刚性需求依然强劲的情况下，开发商在度过最初的一段资金链极度紧张的情况下，将通过调整开发节奏等措施来平衡资金。随着本轮调控周期的延长，开发成本中仅资金成本一项即有20%以上的增幅。考虑到通货膨胀、人工成本增加等因素，名义房价在未来一年将基本保持稳定，不会有太大降幅。假如今年底名义房价维持在去年初的水平，开发成本将有近30%的增加，居民收入有20%的增加，这将在很大程度上缓解房价收入比的矛盾。因此，今年房价不会有太大的跌幅。
参考文献
[1] 2010年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报，2010-6-26
[2] 刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融，2011，（7）
[3] 谢家瑾.当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J].浦东房地产，2009（4）
关键词:房地产;经济增长;吉林省
一、吉林省房地产发展现状
从上面的表格数据中我们可以直观的看到，在吉林省2010－2014年间的GDP总量中，建筑行业的所占整体GDP的比重还是非常高的。这些数据也充分说明了房地产在整个吉林省的经济发展中扮演的角色，可以说是影响吉林省经济发展的最大数据之一，虽然房地产对吉林省的GDP贡献很大，但是随着政府调控政策和市场规律的自动调节，房地产经济已经不复当年之勇，整个房地产行业已经出现了较为明显的泡沫，而此时如果地方经济发展仍然需要房地产行业来拉动的话，那么对地区未来的经济发展将会产生非常大的影响。
(一)房地产发展速度快，推动经济不断增长
随着我国经济的快速发展，城市化进程是不可避免的，同时我国也在进行大规模的城镇化建设，这些因素的直接后果就是导致人们的购房需求极大的增加。这种急剧的需求也刺激了房地产开发商的投资积极性，使得市场上的流动资金大规模的向房地产行业聚集。吉林省的房地产发展也非常迅速，根据国家统计局的数据显示。我们知道房地产行业是一个牵涉到多方面的行业，它最大的特点就是能够从投资和消费两方面促进经济的增长:房地产从开发、投资到消费是和钢铁产业、建筑行业、原材料行业、建筑材料、室内设计与装修等行业存在紧密联系的，同时这些行业的发展也是国内经济发展的重要推力［1］。相对于其他行业在GDP上的单一贡献，房地产业对国民经济的贡献在综合维度的贡献上有着绝对优势，是目前国民经济中的支柱产业之一。
(二)房地产开发过程中资源消耗量大
虽然房地产行业对国民经济的贡献非常大，但是也存在着资源消耗大等现象，但是令人担忧的是，我国目前能够利用的土地资源虽然在土地总量上占据世界前列，但是缺陷依然不能忽视，那就是人均耕地少、高质量耕地少、后备土地资源少等问题。自改革开放而来的几十年中，我国的经济发展取得了令世人瞩目的成绩，但是由于盲目的城市扩张导致了对我国的自然资源、土地资源、矿产资源等带来了巨大的、不可挽回式的破坏。随着经济的高速发展，城市化的扩张难免会带来房地产业的扩张，房地产的开发驶入了历史上不曾有过的“快车道”时期［2］，这样快速发展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然环境恶化、各种不可再生资源消耗加剧、动植物灭绝速度加快、环境污染导致的疾病种类增加等问题。
(三)房地产市场持续升温
在2009年的1－9月份中，吉林省房地产持续升温，在建设投资、施工面积、房屋交易量、商品房平均价格、二手房交易额、房地产购房贷款、房地产开发贷款等方面均达到历史最高点，在房贷产投资方面，由于市场需求的快速增长、投资商的热情和政府的支持，所以在总的房屋建筑面积和土地出售量都呈现出比较高位的增速［3］;而因为商品房的价格普遍较高，所以退而求其次的二手房交易市场也比较火爆，在1－9月份的交易额中与上年相比高出15个百分点。
二、吉林省房地产存在的问题
(一)房地产价格上涨速度过快，价格虚高
根据国家统计局公布的数据显示，2014年全国商品房平均销售额比2013年的全年销售额总共上涨了19%，当然这也和物价、房价的不断上涨有关系，比如从2013年下半年到2014年末间的商品房销售价格是比往年的价格要高的。我国的房价长期处于一个虚假过高的特殊情况，这就导致房地产行业的利润远远高于其他各行业的平均利润率，但是因为国人对住房的特殊情结和受结婚、孩子上学等的影响，所以虽然房价虚高但是市场需求量一直很大。但是从国际一线城市的房价来看，纽约住户的平均收入与房价比仅为6.9倍，德国柏林的为3.6倍，法国巴黎的是4.2倍，俄罗斯首都莫斯科的更低一点，只有2.9倍，但形成鲜明对比的是［3］，以“北上广”为代表的一线城市的平均收入与房价比则为20－30倍;另外在房地产的利润率上，国际一线城市中的房地产利润率均保持在5%左右，最高的也不过是6%～8%之间，但形成鲜明对比的是，我国房地产利润率高达30%～40%，虽然我国的政体发展水平还未赶得上发达国家的发展，但是最起码已经在房价上高别人一线了。
(二)房地产市场“泡沫化”高
我国房地产行业存在着起步晚、时间短、炒房猖獗、后来居上、房价虚高等特点，同时因为特殊国情，导致房地产行业在很长一段时期内都无法让市场充分发挥作用，更多的是一种人为的调节，因此不免受到外界许多不良因素的影响，这种影响的后果之一局势使得我国房地产市场的泡沫化程度非常高。高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响整个房地产行业中上下游的所有供应商，不利于整个房地产行业的健康发展，也无法发挥房地产业对经济的推动作用。同时房地产业的巨额收益和房价的居高不下甚至是略有反弹的前提下，使得各种流动资金不断加入到对房地产的投机行为中去，各种炒房现象和行为愈演愈烈，大有全民炒房的架势，这种结果就导致了房价本身的价值已经远远的偏离了真实的市场价值，也远远高于居民的平均收入水平。
(三)高房价问题引发一系列社会问题
房地产市场的混乱使得房价无规律、上涨速度过快，引发了一系列的社会问题。首先，社会贫富差距越来越大，因为房地产价格过高的原因之一就是因为在拆迁过程中的补偿费用过高，但是这笔过高的补偿费是转嫁到购房者的身上的，所以就会导致这样的情况出现，一个辛辛苦苦干了一辈子的人的资产还不如一套被拆迁的房子的补偿价格，那么人们的心里难免会受到影响;其次，许多刚走出校门的大学生马上面临的问题不是找工作，而是买房，可以说在未来预期的多少年内“房贷”都是一个令我们非常沉重的话题;另外因为房价的过高，也催生了许多“离奇”的事情，比如假离婚就为了多分一套房，比如为了争夺房产证上的署名而闹离婚等社会现象。这些例子都直接或间接的反映了我国房地产市场因为不正常的房价而引发的社会不良现象。
三、房地产的发展对地方经济发展的影响
(一)房地产行业与经济增长的关系
房地产行业作为我国近十几年经济发展过程中的支柱行业之一，可以说房地产行业的发展在推动国内经济增长和相关附属行业的发展上市有着巨大的贡献的。而且经济的增长也就表明居民收入的增长，而居民收入增加直接导致住宅需求的增加;其次，经济快速增长的直接后果就是老百姓手中的钱多了，消费增加了，消费增加的直接后果就是市场中的生产种类不断扩大，企业不断扩大生产，在这种市场急剧扩大的前提下，商业、工业用地的需求也会大量增加;另外，经济增长也会促使政府加大对基础设施的投资力度，使国民的生活环境和出行条件得到改善，生活成本的减少会相应提高其他方面的消费［4］，所以说房地产行业并不是一个孤立的行业，它的发展是和整个地区的发展密切相关的，是现代经济发展链条中不可或缺的一环。
(二)政府土地收入的经济贡献
政府通过房地产开发而取得土地资源收入，这部分收入主要用于城市基础设施建设和政府购买，虽然这其中的一部分严格来说属于投资，但是另外一部分则属于消费领域。从消费领域来看对经济发展有着非常重要的作用，目前我国正处于房地产业集中消费的重要阶段，同时由于中国的传统家居思想，对房地产的特殊消费偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建设的手段等等原因［5］，促使房地产行业出现了一个非常繁荣的“黄金时代”，这一时期的房地产行业对经济的带动要远远高于其他任何经济体，非常具有代表性的一个例子就是在2008年的“次贷危机”影响下，我国的房地产经济总额仍占全国经济总额的14.67%，贡献率达到了当时的历史新高17.29%，可见房地产行业的发展在当时“次贷危机”的影响下对我国经济的稳定和回升产生了巨大的作用。
四、未来吉林省房地产发展战略
(一)改革地方政府的政绩考核评价体系
要改变“唯GDP论”和城市建设的考核制度，“唯GDP论”不是吉林省的特产，而是全国性的论调，但是要更加注重经济社会协调发展、维护社会稳定和谐和民生的改善。但是GDP是目前衡量一个地区发展的重要指标之一，而且也是上级领导对下属的考核标准之一，所以从这两方面来讲，地方政府仍然会通过支持房地产业来促进当地的经济发展，所以要根除这一思想不是一朝一夕之功，而是综合体系的建立。
(二)加快各类保障房建设，完善住房市场结构
受到我国经济不断发展和城市化进程加快，以及农村人口大量向城市中迁移等因素的影响，人们对城市住房的需求还会持续增加。为了满足人们日益增长的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部门应该在保障性住房、廉租房、公共租赁房、经济适用房等多种房型的供给上多下功夫，尽可能的保证稳定且够量的房源供给，以满足中、低收入家庭住房的刚性需求［6］;其次，要根据吉林省的实际情况，实行“分级制度”，建设不同种类和档次的住房，比如开设高、中、低档不同层次的商品房，用以满足不同收入阶层的住房需求;最后，省政府要出台相应的关于规范发展二手房市场的规定，因为二手房市场也是整个房地产行业中不可忽视的一环，政府可以通过差别化补贴、合理开发等手段来促进二手房市场的健康发展，不断扩大二手房利用率。
(三)加快产业结构调整和优化升级
房地产行业的特殊地位使得房地产业不能像其他行业那样置身事外，作为地方经济发展的重要支柱，把房地产作为拉动经济增长的保命药方已经不是一个地方在做了，但是如果政府能够大力扶持以服务业为主的第三产业，那么就能够逐渐摆脱房地产行业“一家独大”的局面［7］，这样对于政府调控地方经济发展也会更加容易。
(四)调控房价
除了市场的自动调节之外，还需要有政府的宏观调控政策。那么当前除了税收政策之外，还需要其他相关配套政策的出台，因为仅仅依靠税收政策的调控是达不到目的的。比如对于高售价的别墅，政府对于这种别墅住宅可以不予审批;同时政府也可以制定适用于当地的人均最高居住标准制度，在居住面积、购买数量等方面加以控制，以抑制高标准住房的市场需求［8］;此外，对于圈地不建、捂盘拒售等违背市场正常发展的行为要加大查处力度，坚决杜绝这种情况的发生。
参考文献:
［1］刘分龙，汤浩．地方财政收入、经济增长与房地产价格关系实证研究［J］．《商业时代》，2012(31):120－123．
［2］万冬．地方政府行为与房地产发展－基于上海市的实证研究［J］．《湖南医科大学学报:社会科学版》，2010，16(1):95－100．
［3］许宪春，贾海，李皎，李俊波．房地产经济对中国国民经济增长的作用研究［J］．《中国社会科学》，2015(1):84－101．
［4］吕涛．房地产投资在地方经济发展中的影响－基于东部10个省市的经验分析［J］．《经济问题》，2012(10):34－36．
［5］张伦俊．房地产业对地方财政与地区经济的影响效应－基于多元分析方法［J］．《审计与经济研究》，2013，10(4):18－26．
［6］徐毅然．三线城市房地产行业发展对地方财政经济的影响分析［J］．《西部财会》，2014(12):75－77．
［7］田文杰．中国房地产对经济的影响［J］．《中国商界》，2010(9)．
