时间：2022-02-04 13:00:46
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买卖房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
委托卖房会有风险吗？近日，本刊编辑部就接到一些读者来电，咨询此类问题。
读者吴先生是一个新上海人。十几前大学毕业之后分配到兰州一家国企工作，期间曾分得住房一套，并办理了产权证。此后他来到上海发展，近期准备买房，因此他想把兰州的老房子卖掉来筹集首付款。中介很快就帮他找到了买家，并收取了两万元的定金。因为吴先生在上海工作，而卖房手续太多，无法一一亲自到场办理，于是中介公司建议他办理全权委托公证，交由中介来处理剩下来的卖房手续，诸如签订买卖合同、过户手续等等，而且还不收额外的费用。该办法虽然能够让吴先生省去卖房奔波之苦，但他隐隐约约感到有些不安，比如中介会不会以更高的价格转手卖给他人？会不会及时把房款打进自己的账户？……“全权委托卖房虽然省力，不过买卖过程全然不受自己控制，这让我感到不踏实。”吴先生这样说。
吴先生的遭遇相信并非个别案例。随着人口流动程度的加剧，很多人在新的工作地点重新置业之后，极有可能要出售掉之前的住房；还有一种情况就是之前曾出现大量异地购房的情形，未来也必须售出，这都有可能需要委托卖房。
但毋庸置疑的是，委托卖房的方式的确存在一定的风险。近日广州市检察院向社会通报，已有人专门利用全权委托这种方式从事诈骗活动，而且涉案金额巨大。据了解，被告人钟某静和施某曾在某房产中介公司工作，他们指使他人冒充买家与卖主签房产买卖合同，并取得卖家信任，以到银行办理解除抵押手续为由骗得卖家全权委托办理卖项，代收房款和银行按揭，进而挪用卖家房款供个人使用。2010年3月至11月，钟某静和施某存以同样或类似的方式先后多次实施合同诈骗行为，其中钟某静诈骗数额约795万元，施某存诈骗数额约496万元。
揭秘：存在哪些漏洞
广州巨额诈骗事件的出现，为委托卖房敲响了警钟。这意味着，这种卖房方式其实存在着诸多漏洞，稍一不慎，则有可能被居心不良之人所利用。那么，委托卖房存在哪些漏洞？
法律专家解释说，委托卖房就是办理收入委托公证，在本质上就是让被授权方具备民法上被人的身份。通过法律程序予以公证之后，具备了公信力，在法律效力等同于卖家，可办理买卖过程中所涉及到的诸多手续。但不可否认的是，如果卖方在出售房产时对委托卖房的公证授权风险意识不够，很容易陷入不法分子事先设置的陷阱中。
根据之前出现的诸多违法案例，归纳发现，委托卖房漏洞主要表现在以下几个方面：
首先是对房屋成交状况不了解，容易被人“吃差价”。记者曾接触到过这样的案例，2004年前后的上海楼市价格涨势很猛，房价通常每周都会调一次。因此有部分不法中介在取得卖家信任之后，取得全权委托权，然后以更高的价格出售房产，赚取差价。极端的情况是出现“一房多卖”情形，黑中介收取买方首付款之后一走了之，也会让卖家平白无故惹上麻烦。
其次是资金安全无法得到保障。全权委托买房，虽然也有不少卖家主动提供账号，要求中介收到房款之后，第一时间打到自己的账户上。但是，个别不法中介却阳奉阴违，私自扣留钱款并挪作他用。更有甚者，还会出现黑中介卷款潜逃的情形，类似的刑事案件在深圳已经出现过多次。
再就是授权时间和付款时间如果存在一定期间，给违法中介和炒房客提供了炒房的机会。因为授权后买方完全有机会将房子再次倒卖并从中牟利。并且在这个过程中，有可能替卖家做出虚假承诺，以逃避相关税收，损害卖家的权益。
最后是不当委托。比如个别出于轻信他人，或者图省事，连签订买卖合同都让房产中介代为办理，但卖家办理委托之后，中介可能会伙同买家对合同条款任意改动，一旦买卖不成产生诉讼，将对卖方极为不利。
支招：如何避开风险
那么，在卖房过程中怎样才能做到不必亲力亲为，而又能避开委托所带来的风险呢？
据了解，卖家给中介人员出具的授权委托书需要经过公证程序。授权委托是双方自愿的行为，具体委托给谁，委托范围多广、权限多大，是当事人自己的事，只要委托内容不违法，公证机构不便也不会干预。对此，北京金诚同达律师事务所上海分所许海波律师提醒说，要控制风险，关键是要把控好几个关键环节，便可做到合理委托，轻松卖房。
首先要对中介公司的信用状况进行了解。不少上当受骗的卖家就是在这方面吃了大亏，他们对中介言听计从，从不了解中介的市场口碑，以及是否存在违法前科。对此律师建议，卖家在决定授权委托之前，一定要多方面打听，以便确定是否值得信任。
其次，对于委托权限一定明确。许海波表示，在进行授权委托公证时，卖方要掌握委托范围、权限的度，做到合理委托。比如有些卖家连买卖合同的签署、收取房款等，都让中介公司代劳，这显然是不合适的。他说：“我建议卖家一定要列明授权权限，比如签订买卖合同、收取房款等关键步骤，还是亲自到场为好，至于代办过户手续、水电煤过户等，都可以让中介来代为办理。”
城市居民不允许购买农村私有房屋
现在，不少城市居民在农村购买农村私有房屋。但是，农村私有房屋买卖，不仅是在买卖房屋，实际上也是在买卖宅基地，而宅基地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是不允许转让的。我国采用房地一体制度，“地随房走、房随地走”，宅基地不允许买卖，农村私有房屋也不允许买卖，即使有买卖行为的存在，但由于有关主管部门不予发放土地使用证和房产证，买房人事实上也是无法取得房屋所有权的。
对于城市居民购买农村私有房屋买卖纠纷引起的诉讼，我国法院现行的做法，通常是确认房屋买卖合同无效，判令双方当事人各自返还房屋和购房款。当然，如果房产在购买前后如有升值，或者买房人对房屋进行了翻建扩建，买房人是可以要求卖房人予以相应的补偿。
例如，城市居民崔某于1985年在北京四季青乡购买了几间农民房，二十年后地价升值，原房主孟某诉请法院判决崔某退回所购买的房屋。法院根据农村宅基地严禁买卖的法律规定依法确认合同无效，判令崔某将房屋交还孟某。同时，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，判令孟某在退还崔某购房款的同时，给予崔某经济补偿数十万元。
同一集体经济组织成员之间允许有条件的买卖私有房屋
农村私有房屋禁止城市居民购买，但允许同一集体经济组织成员之间有条件买卖。这些条件主要有以下几点：第一、买房人和卖房人应当是同一集体经济组织成员；第二、买卖行为应得到集体经济组织的同意；第三、买房人应当符合宅基地使用条件，取得宅基地审批手续。例如，1994年6月5日经北京市通州区某村民委员会同意，该村村民王某与杨某签订一份《房屋买卖协议》，王某将其房屋及院落卖给了杨某，后来，王某请求法院确认协议无效并返还房屋，但法院认为协议是双方真实的意思表示，协议的内容不违反法律的强制性规定，故应认定协议有效，判决驳回诉讼请求。
如果买房人是农村居民，但与卖房人不是同一集体经济组织成员的，双方的房屋买卖行为仍然会被认定无效。例如，2006年6月，北京市顺义区某村村民李某与另一村村民闫某签订了一份房屋买卖合同。后因房屋不能过户，李某提讼。法院认为，李某与闫某进行的房屋买卖，虽然自愿达成买卖协议，但双方购房行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方所签订的买卖协议无效。
但是，即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，卖房人也要承担相应的法律责任。根据《土地管理法》第62条的规定，卖房之后，再申请宅基地的不予批准。
综上所述，我国现行法律和政策，原则上禁止农村私有房屋买卖，仅允许同一集体经济组织成员间有条件的买卖。农村私有房屋买卖，应三思而后行。
本栏目为北京市岳成律师事务所律师专栏，欢迎广大读者朋友咨询法律事宜。
岳成律师事务所网址：省略
岳成律师事务所电话：
北京：010-84417799
上海：021-65073485
广州：020-22838299
大庆：0459-61911599
哈尔滨：0451-82604902
1、 明确约定卖方未迁出户口的违约责任
问：去年，我为了解决孩子上学问题，不惜以高价买了王某一套学区房，履行了付款和房屋过户手续。当我去办理该区户口时，才知道王某未将其户口迁出，多次催促王某迁出户籍遭到拒绝，致使孩子错过入学报名时间怎么办？
答：这一起典型的因迁移户口所引发的二手房买卖合同纠纷，特别是对于欲通过买房落户后解决子女入学问题的购房者，此风险尤其需注意。由于户籍管理属于公安部门进行的行政管理，即使购房人，法院也不会对此直接做出要求卖房人限期办理户口迁移手续的判决。因此在签订房屋买卖合同时，就应明确约定迟延迁移户口的违约责任，比如合同约定对卖房人限定一定时间迁走户口，如逾期办理的需承担每日一定数额的违约金，这样买房人可以对卖房人迁出户口进行一定的约束，如其违约，买房人还可以请求赔偿违约金；另，买房人也可以在协商一致的情况下，在买房前要求卖房人迁出户口。
2、仔细查证卖方是否缴清各项费用
问：我去年6月份通过中介买的房子，发现原房主未缴清前两年的物业费，现物业公司向我索要原房主拖欠的物业费，如不缴清前两年物业费就不给供暖，但事实上原房主已将供暖费缴清，请问我该如何保护自己？
答：首先，物业费以“谁受益谁缴纳”为原则，所以原房主拖欠的物业费不应由你补缴，你可以拿出《房屋买卖合同》，以证明之前你不是实际使用人。其次，物业费与取暖费没有关系，物业公司以此停暖是违法的，可以与物业公司协商，协商不成可依法提讼，要求物业公司承担所造成的损失。当然，如果你代原业主交纳了拖欠的物业费，则你有权要求原业主向你返还，对方拒不返还你可依法。在此建议，买房前要仔细调查各项费用是否结清，同时把相关法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。另外最好通过正规的房产中介公司购买，因中介公司会提供有无抵押、权利限制调查、办理房屋入住相关手续等服务，帮买房者把关。
3、买方迟延履行合同应承担违约责任
问：我的房子是今年1月份通过中介出售给买方的，当时只交了定金，但是买方是外地人，他手续不齐全，到现在已经过了合同约定的办理时间他还没办好，他这样算不算违约，如果赔偿，他应该赔偿我多少？
答：你们通过中介公司进行房屋买卖，应当签订书面的合同，在该合同中也约定了各方应当办理的事项和违约责任，如果买方没有按照合同约定履行合同义务，比如按时足额交款、提供某些证件手续等，那就属于违约。关于具体的违约赔偿数额有约定的从约定，没有约定的从法定。当然，针对你遇到的情况，建议先通过中介公司进行协调，查清买方迟延履行合同的原因，同时也向买方告知其可能承担的违约责任，以此督促买方尽快办理；如果协调不成的，你可以向法院解除房屋买卖合同，并要求买方承担违约赔偿责任。
4、买方应及时办理产权变更登记
问：我在5年前经人介绍与王某签订房屋买卖合同，购买后遂入住，后多次向王某提出办理房产证的要求，无奈王某一直以各种理由推迟搪塞。5年后，我突然接到法院传票，原来随着近几年房价上涨，王某又与刘某签订房屋买卖合同，并办理了房产证，还把我告上了法庭，我怎么办？
答：本案是一起典型的“一房二卖”纠纷。司法实践中，对于“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，通常的做法是以物权公示为准，也就是办理了过户登记的人享有物权；如果几个合同都没有办理过户手续，则按买卖的先后顺序以及实际履行情况做出判断，其他不能履行的合同则只能在分清责任的基础上以违约处理。所以，虽然刘某在购房时间上比你晚，但只要他是善意购买而非与王某恶意串通的，房子的所有权就属于刘某。对此，你只能请求王某承担违约责任，要求其退款并赔偿经济损失。所以，我们购买后房屋后一定要及时办理产权变更登记。
5、交易未完成仍需支付居间费用
问：我是通过中介卖房子，中介提供买方后，三方签订了房屋买卖合同，买方支付了定金，后来买方因为资金问题，又决定不买房子了，既然不是我的问题造成交易失败的，那么，是不是就应该由买方支付中介费呢？
答：你们的交易中因买方违约，那么其支付的定金应归你所有。中介公司提供的服务属于居间性质，依据法律规定，居间成功的需依合同支付居间报酬，若居间不成功，则不再支付报酬但应支付必要的居间费用。所以，尽管你们的交易不成功，但仍需向中介公司支付居间费用。关于居间费用的承担首先看合同约定，如果约定由买卖双方共同承担，那么你应当支付中介为你提供卖房中介服务而支出的合理费用；如果合同约定中介费用全部由买方承担，那么你无需支付居间费用。所以在居间服务协议中要明确约定何种情况属于居间成功支付居间报酬，何种情形需支付居间费用以及居间费用的数额如何计算，以免在发生争议时各方各执己见造成纠纷。
一。房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
No.1违法乱建
张先生在北京有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。
分析：
房产知识专家指出：“有一些老房子，被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。”
“在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。”专家说。
No.2房产有抵押
多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。
分析：
专家表示：“房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。”
“在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。”专家说。
No.3政策变动失去购房的资格
外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京购房资格。2015年，王小姐决定在北京买房，结束租房生活。她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。
分析：
专家认为，如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。
No.4共有产权人不知情
孙女士与陈先生结婚后，共同在上海买房。2016年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。
分析：
专家说：“房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。”
No.5房子被查封
谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。
分析：
“如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。”汤正魏说。
“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。简单地说，是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。一段时间以来，“以房养老”这一新型养老模式引发社会热议。
但实际上，以房养老是个宽泛的概念，而卖房养老、租房养老、以房子作价作为余生的经济支撑等，都是不同形式的以房养老。为此，笔者从解析法院审理的几起案例入手，借此提醒读者，目前的以房养老不仅面临着诸多政策问题，其中的法律风险也亟待引起关注。
■老人欲卖房养老，孰料子女强烈反对
老人决定以房养老，首先要过的就是子女关。在某法院日前审理的一起案件当中，老人以房养老的计划遭到了同住亲属的强烈反对，一拖就是7年，最后只得依靠法律才解决问题，这给老年人的身心带来了极大伤害。
陈老先生夫妇都已年过八旬，由于家庭原因，他们与外孙女长期生活在一起。然而，本来和睦的生活却因为老两口的一个决定陷入了危机。原来，因为年纪大了，夫妇俩身体一直不好，常年需要吃药看病，花费不菲，仅靠两人的养老金多少有些吃紧。夫妻俩打算卖掉现在居住的房屋，用这笔收入补贴日常生活和医疗费用，也算是以房养老。
不料老人的计划遭到了子女的反对，同住的外孙女反应更是强烈。双方关系因此越闹越僵，2005年起，外孙女搬到父母家中居住。但是她却将电脑、书籍以及衣物留在了原来的房间中，这一放就是7年。老人对此很是窝火。2013年8月，忍无可忍的陈老先生将外孙女告到法院，要求她将物品搬出。
由于事实比较清楚，法律关系也比较简单，外孙女自知在法律上无法占到便宜，当庭答应搬走自己的电脑，并表示放弃其他物品的所有权，随便二老处理。法院认为，原告要求将被告个人物品迁出理由正当，遂依照《民法通则》和《老年人权益保障法》相关条款，支持了老人的合理主张，并责令其外孙女5日内迁出争议房屋。
约定卖房不搬家，买家爽约老人差点流离失所
吴老先生今年84岁，无子无女，一个人居住。由于年事已高，日常生活不能自理，吴老先生请了一个钟点工照顾他的生活。
4年前，老人决定将自己居住的房子出售再租赁一套房屋居住，用所得的房款支付房租，以此改善生活，安度晚年。经过协商，老人最终决定将房子卖给马先生。随后，吴老先生和马先生签订《房地产买卖合同》。为尽快变现房款，双方约定的房价在当时低于市场价格。双方还约定，吴老先生将腾出该房屋并通知马先生验收交接。马先生应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况查验。合同还对付款方式以及付款时间做了详细的规定。
此外，双方还达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给马先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住。”双方还就此在违约条款中作了约定——“按每月从房款中扣除”。在合同中，双方在附随条件中加以说明。
在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为马先生。之后，吴老先生按照合同规定收到马先生支付的每期房款。
然而，吴老先生做梦也没想到的是，2013年2月，他收到法院的一张传票。原来，马先生将他告至法院，要求按房屋买卖合同约定向马先生交付房屋，并支付逾期违约金。吴老先生收到诉状非常气愤，他认为马先生出尔反尔，坚决不肯搬离该房屋。
法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项做出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的吴老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己生活的现实状况。据此，法院判决对马先生要求吴老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。
老年公寓低价转让老人房产，显失公平被撤销
年近九旬的李奶奶经人介绍，获知一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。她在朋友的帮助下办妥了入住的一系列手续。
入住之前，老年公寓还与李奶奶签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》。协议约定李奶奶自愿履行老年公寓以房养老试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为李奶奶养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展。
通过房产中介的操作，老年公寓取得了李奶奶房屋的产权。但是李奶奶的儿子获知上述事情之后，却坚持让李奶奶搬离了老年公寓。原来，李奶奶儿子发现低价卖房全由老年公寓一手操办，且转让价格明显低于市场价，认为转让太不公平，于是以李奶奶的名义将老年公寓诉至法院。
李奶奶认为，自己并不识字，以为签署的都是入住协议，对具体内容并不了解，希望法院能够主持公道，撤销合同。
法院认为，老年公寓没有充分履行告知义务，签约程序也不尽规范，李奶奶以房屋为对价，换取老年公寓对她养老送终的服务，而老年公寓通过以房养老的方式获得房屋，除需承担供养送终义务外，无须再支付任何房款。这样的“以房养老协议”对于一个已经年近90岁的高龄老人而言是明显不符合等值性原则的。法院最终判决确认该房屋交易存在重大误解和垃火公平，签订的《以房养老协议书》及《房地产买卖合同》予以撤销。
小贴士：以房养老尚无法律规范
关键词：一房二卖；产生原因；法律思考
所谓一房二卖，顾名思义，是卖房者利用房屋买卖的债权达成与实际登记之间的时间差，将其违法同时卖给两个买受人的现象。商品房一房二卖的问题，既涉及到债权法又涉及到物权法，与我国的不动产物权变动的相关法律文献有着极其复杂和重要的联系。现阶段我国关于此方面的确切立法还不够完善，物权变动立法模式还不够明晰，不动产登记及其管理还不够合理，因此，本文将从法律的角度着重阐述“一房二卖”所引起的法律思考，意在法律范围内规范房地产买卖秩序，保障房地产交易市场的有序良性发展。
一、“一房二卖“现象产生的原因
“一房二卖”产生的根源，归根到底是买房者追求最大化利益的私心，在房地产业越来越向高暴利方向趋近的时候，这些不法卖房者在房屋第一次让渡完之后并没有按照法律规定将房屋所有权转移到第一个买房人手中，而是利用房屋正式的债权达成与实际登记之间的时间延差而非法二次买卖房屋，这种不良的市场行情确实是诱发“一房二卖”的主因。下面，结合法律行为下的物权变动模式来看一下。物权变动的模式一共分为三种，分别是债权形式主义、物权形式主义和债权意思主义，这三种不同的物权变动模式具体的法律要求与实施过程是不一样的。首先在物权形式主义下，不动产的变更必须有一个登记的步骤，那么不可避免地导致了债权契约和不动产变更之间的时间差，从而引起不法出卖者的房屋二重买卖；在物权形式主义下，物权的变动须有债权行为和独立的物权合意以及必要的的登记和履行交付的法定形式，所以物权形式主义与债权形式主义殊途同归。那么，与这两者差异明显的就是债权意思主义，达成债权合意与物权变动是同步的，所以虽不会发生“一房二卖”现象，但是也存在一些显著弊端。
二、一房二卖现象所引起的法律思考以及预防对策
首先，我们需要意识到，“一房二卖”会同时产生两份合同，那么，这两份合同的法律效力该如何来判定，是判定两份合同都有效，还是只判定一方合同有效？那么最终的判定结果所依据的法律标准是什么？相关法律对此又给出了怎样的明文规定？其次，在“一房二卖”中登记过户的法律效力如何判定？在房屋买卖的过程中，是需要为房屋进行过户登记的，交易双方需要完成房屋登记过户的必定手续，但是，如果合同已签，却没有登记，那么这个合同是否有效呢？房屋的物权在这种情况下是否该转移呢？再次，“一房二卖”中第三方与出卖者的交易是否算作是对前者合同中买受者的侵权呢？若是第三方在知情已存在房屋交易的前提下依旧签订购房合同，这样是否可判定为第三方的侵权呢？若是第三方完全不知情，那么这又能否算作是侵权呢？最后，又该如何判定赔偿的问题呢？一房二卖的必然结果必得有一人得不到房屋，那么该由谁来赔偿得不到房屋这一方的损失呢？联系前面出现的问题，如果合同有效，可以判定出卖方来赔偿买受方相应的损失吗？出卖方是否在此构成了违约？若合同无效的话，又该怎样来定夺赔偿人？这些问题解决的法律依据又是什么呢？
对于“一房二卖”现象，我们该怎样预防呢？一方面，我们必须出台一个有强制性的可行性强的履行顺序，按照常规逻辑，我们依据合同生成时间的先后来判定履行顺序应该是最合理合情的，一个房屋只能有一个物权人，那么这个物权人的判定只能是第一个签订法律合同、获得物权转移的人。还有一种可能的措施，那就是将优先占有的买受人放在优先选择之列，并在多个购买人之间形成一种对抗效力，并结合实际将房屋转让给最有优势的购买人，这项措施只能定义为可能的措施，因此确实存在着一些问题，但是可以帮助我们提出更好的解决对策。另一方面，我们要通过法律措施来预防，那就是建立一个付款中间人制度。简单介绍一下整个的过程，出卖者将全部的房屋契书待全部签署合格后转交给中间人，中间人待契约或法定的事情生成或发生后，全部条件达成后将契约书转交给买受人，买受人在拥有契约书之日起便拥有了房屋的完整所有权。这样，便有效避免了“一方二卖”现象的发生。
结语：“一房二卖”现象揭示了房地产业仍然存在很多法律缺陷，严重损害了市场经济的诚信机制，我们要从个人私有利益驱动与相关制度、法律两方面入手来解决“一房二卖”问题，不断完善不动产登记制度及管理模式，推行付款中间人制度来有效预防，力求规范房地产业的秩序，促进其良性发展。（作者单位：浦城县人民法院）
参考文献：
[1]王利明.论物权法中物权与债权的区分[J].法学论坛.2011，（01）
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院年月日作出四西民二初字第349号民事判决。宣判后，不服，提出上诉，四平市中院于年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人、委托人，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人，被上诉人、委托人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审第三人）
委托人：
三、原判要点和上诉的主要内容
原告诉称：年月日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0-b轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。
被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人请求撤销原审法院判决，依法重新判决与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于年月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。买房是年月日，重复买该房合同是二年后的年月，同算帐“换据”是年月，均在经贸公司年月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
李月平欲出售一套商品房，去报纸上刊登了一则广告。赵新光看到报纸广告后，与李月平取得了联系，经过多次协商，双方对房屋交易价格、交房时间、付款方式和付款时间达成了协议。在双方约定的时间内，赵新光带着购房款找到李月平，要求和李月平按照谈好的协议去办理房产过户手续。但此时李月平却告知赵新光，房子已经卖给其他人了。赵新光为此感到非常气愤，要求李月平承担违约责任，并赔偿经济损失，李月平却以双方未签订书面房屋买卖合同为由，对赵新光的请求置之不理，双方发生纠纷，于是赵新光诉至法院，要求追究李月平违约责任并赔偿损失10万元。
法院在审理过程中，被告李月平对双方曾经口头协商买卖房屋之事没有否认。但李月平认为，赵新光的违约请求不能成立，因为双方未签订书面买卖合同，并且双方在口头协商中还有一些细节问题没有达成一致，故买卖合同尚未成立，不存在房屋买卖关系。要求法院驳回原告赵新光的诉讼请求。而原告赵新光则认为，这是双方之间已约定好的买卖，存在着口头买卖合同关系，李月平将房屋卖给他人的行为属于违约行为，应该承担违约责任并赔偿自己由此造成的损失。
法院经过审理后认为，原被告双方已就房屋交易价格、交付时间、付款方式和时间等合同主要条款达成了一致，因此双方之间存在着房屋买卖口头合同，合同自双方就主要条款协商一致时生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行为已构成违约，应赔偿原告赵新光因此造成的损失6万元。此案判决后，被告李月平不服，上诉至中级人民法院，中级法院经过审理后，驳回李月平上诉请求，维持一审判决。
点评:毛爱东（律师）
按照《中华人民共和国合同法》第十条之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此，口头合同为我国法律所认可。本案中可以认定原被告双方存在着口头形式的房屋买卖合同，并且原被告之间达成口头买卖合同也不为法律所禁止；换言之，我国现行法律法规没有规定原被告双方之间买卖房屋必须签订书面买卖合同。因此，被告李月平在法庭审理中主张没有签订书面的房屋买卖合同，双方之间不存在买卖关系的主张，没有法律依据。
法庭审理中，被告李月平提出的另一个主张，即双方口头协商过程中，还没有就所有条款协商一致，因此买卖合同未成立。对于这个抗辩理由，笔者认为，普通的买卖合同，一般包括以下内容：当事人的名称或者姓名、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等。但并不是所有的合同都要求必须具备以上全部条款，当事人双方只要就合同主要内容协商达成一致，合同就依法成立生效。其他没有约定的内容，可以在合同履行过程中，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果仍然不能确定的，《中华人民共和国合同法》第六十二条对质量要求，价款，履行地点、期限、方式等都作了规定，可以对照执行。
如上所述，李月平以双方在口头协商过程中，还没有就所有内容协商达成一致，因而合同未成立的主张是不符合法律规定的。人民法院判决双方口头合同有效，被告李月平因违约应赔偿原告赵新光的损失是正确的。
此案提醒人们，在日常交易过程中，买卖双方在行使权利、履行义务中应当遵循诚实信用原则，务必认真诚实对待自己的交易对象，否则将可能承担法律后果。
原告：四川省国贸有限公司（以下简称国贸公司）。
被告：四川省民族贸易联合公司（以下简称民贸公司）。
1993年初，四川省政府决定由民贸公司在成都市市区设立“中国西部民族用品批发市场”（以下简称“市场”）。设该市场需资金6000万元。由于资金短缺，民贸公司决定出售“四川民贸大厦”及附属设施（主楼14层，建筑面积9459平方米），其价值约人民币6000万元。随后，国贸公司表示愿购此楼。同年2月10日，双方经协商，签订了由国贸公司以支援“市场”建设名义向民贸公司捐赠4750万元的捐赠协议，并约定此款在7月19日前分3次拨付，4月10日之前应拨付民贸公司1325万元。2月16日，民贸公司与国贸公司签订房屋买卖合同，约定民贸公司以1250万元的价格将“四川民贸大厦”及附属设施卖给国贸公司。合同签订后，民贸公司即将大厦内的3间办公室交给国贸公司使用，随后又将大厦产权证交国贸公司保管。4月3日，国贸公司持房屋买卖合同、批复及民贸公司的过户申请等，到成都市房地产管理部门办理了大厦的产权过户手续，并取得了产权证。4月9日，民贸公司为交付房屋作准备，与成都新华饭店签订租房协议，并支付租金17.5万元，花费装修费42248.02元，电话移机费6267元。5月10日，国贸公司向成都市房地产管理部门交纳了手续费、登记费、书证费共250010元，28日又交纳了土地增值费1981070元。至6月5日止，国贸公司陆续向民贸公司支付了购房定金100万元及购房款300万元。此间，民贸公司与国贸公司为支付捐赠款、购房款以及交接有关“大厦”资料和房屋买卖合同是否继续履行等问题曾发生争议。四川省国有资产管理局在得知双方的大厦转让情况后，于7月19日发出文件，指出大厦的买卖非法，要求立即停止。为此，双方进行协商，因认识不一而未达成一致意见。9月7日，国贸公司诉至成都市中级人民法院称：双方签订的房屋买卖合同经双方主管单位认可生效，原告按合同规定向被告交付了100万元的定金及房款300万元，同时双方办理了大厦产权过户手续，原告取得大厦的产权证。但被告未按合同规定交付有关资料和腾空房屋，致原告不能实际使用房屋。请求法院督促被告履行合同，承担腾退房屋的义务。 民贸公司则辩称：原告根本无意兑现捐赠协议，在无履行能力的情况下，以向“市场”捐赠4750万元为诱铒，与被告签订“大厦”买卖协议，实为欺诈行为。因此，双方签订的房屋买卖协议无效，不受法律保护。被告愿意退还原告已支付的款项。
「审判
法院审理中还查明，国贸公司在诉讼中强占了“四川民贸大厦”五楼另外5间办公室。四川民贸大厦建于1991年底，总造价为14905840.23元。 成都市中级人民法院经审理，认为：国贸公司与民贸公司买卖“四川民贸大厦”，双方虽有房屋买卖合同，并经各自的主管部门批准，但从双方先后形成的两个协议和民贸大厦的实际价值看，以1250万元购买民贸大厦，不是双方的真实意思表示。实际上，该买卖合同是以捐赠协议为前提的，双方签订以1250万元买卖民贸大厦房屋买卖合同，其真正目的在于逃避税费，规避法律，故此买卖房屋的合同无效。民贸公司应退还国贸公司已付的购房款，国贸公司应从“四川民贸大厦”中搬出，并支付占用房屋使用费；国贸公司与民贸公司在买卖房屋过程中均有过错，因合同无效造成的损失，即国贸公司支付购房款的利息及办理产权过户手续交纳的有关登记费、增值费；民贸公司另处租房的房租费用，应由双方共同承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项及第二款、第六十一条和《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第（四）项、第二款，第二十九条第一款之规定，成都市中级人民法院于1994年4月28日判决如下：
一、国贸公司与民贸公司于1993年2月16日签订的“四川民贸大厦”房屋买卖合同无效。 二、国贸公司应于本判决生效后一个月内将所占用的8间房屋腾空，完好地退还给民贸公司。 三、在本判决生效后一个月内，民贸公司退还国贸公司购房款400万元。国贸公司应将占用“四川民贸大厦”8间房屋的使用费给付民贸公司，3间房屋从1993年3月起每月按2400元计算至1993年9月止，8间房屋从1993年10月起每月按6400元计算至归还之月止。 四、国贸公司给付民贸公司购房款的利息损失，从该款付出之日起至归还之日止，按建设银行同期建设贷款利率计算，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 五、国贸公司在办理产权过户手续时所交纳的手续费、登记费及土地增值费共2231080元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 六、民贸公司因卖房而在另处租房的费用223515.02元，由国贸公司和民贸公司各承担一半。 宣判后，双方当事人表示服判，未提出上诉，并自动执行了该判决。
「评析
正确处理好本案的关键，在于认定双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效。 从形式上看，国贸公司与民贸公司签订的房屋买卖合同，系双方自愿，并经有关主管部门批准，手续齐备。同时，国贸公司也依法办理了产权过户手续，并交纳了法律规定应交纳的费用，取得了大厦的产权证。房屋买卖合同似乎具备了成立的一切条件，应该认定有效。
但是，从本案的实质来看，双方签订房屋买卖合同的目的，实为规避法律，逃避国家税收等费用。该大厦1991年底完工造价将近1500万元，而近年来房地产业蓬勃发展，价格更大幅度上涨，经有关部门估算，“大厦”现价值约6000万元。双方当事人却以1250万元的价格成交，比原造价还低250万元。这对于商品意识极强的被告来讲，显然不是其真实意思。而双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同的钱数加起来正好是6000万元，这显然不是偶然的巧合。只是由于国贸公司没有也无能力履行捐赠协议规定的义务，导致民贸公司反悔，使买卖合同无法完全履行。可见，捐赠协议的履行，是双方履行买卖合同的前提。因此，从中不难看出，捐赠协议的签订，只不过是双方为规避法律，以达到少交有关费用目的的幌子。据查，双方按签订的捐赠协议，单是土地增值费一项，至少少向国家交纳750万元。
显而易见，双方签订的捐赠协议和房屋买卖合同，虽然形式上表明是行为人的真实意思表示，但行为人借此偷漏国家应收费用的目的是非法的，即便有合法形式，也不能得到法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项规定，双方当事人的行为是“以合法形式掩盖非法目的的”民事行为，应认定为无效。因此，法院认定双方签订的房屋买卖合同无效是正确的。但法院在适用民法通则第五十八条时，适用的是第（四）项，即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”民事行为无效，这是不确切的，应适用第（七）项。判决还适用了民法通则第六十一条的规定。适用这些规定已经给当事人的行为给予了正确的定性和处理。本案还适用了经济合同法的规定，而经济合同法的这些规定和民法通则规定的精神是一致的，没有必要再适用经济合同法的规定。
实践中，“违约方”要求定金返还只要符合一定条件，可以要求卖房人返还定金，法院予以支持，当事人也可以创造条件，使返还定金的条件成就，但不能获得双倍定金返还。
【法律依据】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
（来源：文章屋网 ）
一、关于私有房屋买卖合同效力的确认
这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而排除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：分配给社员的宅基地等，社员只有使用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院的《村镇建房用地管理条例》中规定：由于买卖房屋转让宅基地使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。《土地管理法》中也规定：依法改变土地的所有权和使用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢？未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢？有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合同的效力问题，属于第二种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从《城市私有房屋管理条例》第六条“……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力，在实践中，如果将登记要件绝对化，不区分具体情况，则不利于保护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。
二、房屋买卖中房屋所有权转移时间的认定
这是一个处理房屋买卖纠纷中的又一重要环节。《中华人民共和国民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定和当事人另有约定的除外。这一条是一般原则性的规定。一般认为，这里规定的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定，法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。具体到私有房屋买卖上，农村私房买卖合同，因这一方面国家目前还没有专门的管理部门负责产权登记，一般的处理原则是：凡是买卖合同有效成立的，买卖发生在《土地管理法》生效之前的，应自交付时起转移，反之，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用权证书之日起转移，而城市私有房屋买卖的所有权转移则从房管部门变更登记之日起转移。
但在近几年的司法实践中，遇到了一些新的情况值得我们讨论、研究。例如：一些房地产开发商（或公民个人）把自建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，一直不组织办理产权登记手续，也有一些情况是销售方也收取了办理过户手续的相关费用，但迟迟不予办理相关手续，而销售方又将房屋卖给另一方，或购买方又将房屋卖给其他公民，该类房屋所有权从何时转移呢？象这类情况，房屋未办理产权登记的原因完全在销售方或政府部门，而购房方毫无过错和违约行为，故不能让购房一方来承担不利的法律后果，而且对于此类房屋的买卖如一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定。故在处理此类纠纷时，应当根据《民法通则》第72条的一般性规定处理，自交付之日起所有权发生转移，按照地方惯例和市场交易习惯，如卖房一方将自己一方的原有房产权证书或住房钥匙等能够控制、管理、居住、使用房屋的手续交付给了买房一方，就应当认定已经交付，房屋所有权已发生了转移。
三、如何解决城镇私有房屋中双重买卖纠纷中存在的问题
某商品房销售中心或公民个人将自己的房屋首先销售给了一方，之后又重复将该房卖给另一方，法律应当支持哪一方购房户，这类纠纷在现实生活中也并不少见，这里要具体情况具体分析：1、如果先购房一方已进行了产权登记，后购房方未予登记，则可依法支持前者，认定后者的购房合同有效，由卖方承担违约责任。2、如前、后两方都进行产权登记，则应根据双方产权登记的合法性进行审查或登记先后顺序来认定各自的效力问题。3、如果前、后两方均未办理产权登记，前方的购房合同意思表示真实，买卖合同依法有效成立，虽未进行登记，但根据现实中分房、买卖房屋的交易惯例，交付了钥匙、产权证书等，即购方就可对住房进行居住使用和控制，也并未有违反禁止性的法律规定，就应当认定为已经交付，所有权已经转移。后者的购房合同也应认定为有效，但由于卖方已经将合同约定的标的物转移给他人，从而导致合同无法履行，卖方对其违约行为应承担违约责任。4、如果前者未办理过户手续，后者却办理了过户手续，那么就要看后者是否具有侵害前者债权的恶意，或具有与销售方恶意串通的行为，或故意采用违法的、违背善良风俗的方法侵害前者的利益，即所谓的善意取得。如具有这些因素，也应认定后者的房屋买卖合同和产权登记有效，由卖方承担违约责任。如不具备这些因素，则后者的产权变更登记的效力应当受到法律的维护，即不能否认已通过登记对房屋所享有的所有权，也只有这样才能确认并保护因登记取得的权利，否则的话，产权登记的公信力难以维护。在司法实践中，还有一个问题就是在保护后者对房屋的所有权时，会遇到一个矛盾，即前者可能对房屋进行装修、修缮，这样当后者要求交付房款时，前者即使已交付，也不能恢复原状，或恢复原状在经济利益上是极不合理的，如不恢复原状，则前者对房屋所作的装修不一定符合后者的需要，但在现实生活中往往是后者一定要求前者必须搬出，这里我们应当考虑到，前者也是有责任的，因为前者应当知道在自己办理房屋产权登记前，自己还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他冒然对房屋进行装修，则应承担这种不利的风险后果，但又要考虑到在前者的购房合同未被确认无效前，不能不说前者对房屋的占有是无法律依据，笔者认为，除各方当事人依法请求返还财产或支付各种损失及各种费用外，装修、修缮的相关费用前者也应当有权获得补偿，在必要时前者还可获得搬出房屋的搬迁费用。
四、如何解决未经权属登记的房屋转让纠纷的问题
在现实生活中，如A将其所有的房屋通过签订房屋买卖合同卖与B，并将房屋实际交付，但双方未办理房屋转移登记，B在使用一段时间后，又通过签订房屋买卖合同将该房屋卖给C，并交付给C.上述交易活动中，对A与B之间的房屋买卖合同的效力问题无什么岐义，但BC之间的房屋买卖合同效力存在如下两种观点：
第一种观点认为BC之间的房屋买卖合同应是无效合同，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）第37条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”虽然B与A签订了房屋协议，由于双方未办理产权过户，A仍然是该房屋的真正所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权处分他人的财产”以及第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，B与C签订的房屋买卖合同违反了上述规定，故B与C之间签订的房屋买卖合同应是无效合同。