时间：2022-11-20 20:57:43
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买二手房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
买 方： (简称乙方)身份证号：
居间方： (简称丙方)
甲、乙、丙根据中华人民共和国有关法律的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
第一条：房屋基本情况
1、甲方自愿将坐落在 区 的房屋(以下简称“该房屋”)出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。
2、该房屋的基本情况如下：
房屋性质： 所有权人： 面积： 楼层： 产权证号： 土地证号： 丘号： 附属设施：
第二条、成交价格
甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币： 元(大写)，￥ (小写)该房屋的配套设施、过户的相关费用由 承担。
第三条：佣金支付
甲方按照总房价款的 %支付，即为人民币 元(￥ 元)乙方按照总房价款的 %支付，即为人民币 元(￥ 元)
甲乙双方任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付本合同约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还。甲乙双方恶意串通，损害丙方利益的，对上述佣金的支付承担连带责任。
第四条：房款付款约定(本条各款项均不计利息)乙方向甲方的付款约定：
(1)乙方于 年 月 日向甲方支付该房屋的定金。计人民币
(2)乙方于 年 月 日过户当日交付该房款人民币
(3)待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚并在物业实验单签字七日内(遇节假日付款时间顺延)，结清余款。
第五条：相关事宜
1、乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权办理之前担保责任，乙方需承担办理贷款的相关费用。
2、丙方为甲乙双方提供交易机会，并促成交易成功，协助甲乙双方办理产权过户手续。
3、甲方承诺于年月日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。
4、甲方保证该房屋权属无争议。如有共有权人，甲方保证出售的该房屋已取得其他共有权人的同意。
第六条：违约责任
1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。
2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任均由责任方负责。
3、甲方认可乙方贷款方式付款时：
(1)贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此而引起的经济损失。
(2)乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或资信度不够等个人原因造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。
(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理货款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。
4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3、款违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的25%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。同时，违约方应向丙方支付总房款的2%违约金。
5、如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。
第七条：免责条款
如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。
第八条：约定其他事宜
第九条：其它
1、本合同在执行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。
2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份三页，甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动终止，并由丙方收回。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
买二手房定金合同范文2卖方(以下简称甲方)：________________________
买方(以下简称乙方)：________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《济南市房地产交易管理条例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：
第一条 转让标的
甲方自愿出售位于济南市____________区____________________________________的房产给乙方，房屋所有权证书号：____________________________________(共有权证号：____________________________________)，房屋所有权人为____________________(共有权人：_________________________);产别：_________________________;房屋建筑面积为_________平方米;地下室/小房面积___________平方米(以上内容以《房屋所有权证》登记为准)，附属设施包含：__________________________________ ; 该房地产土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年 月_______日止。
甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况及相关关系;乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。
第二条 房地产产权现状
该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。
第三条 附着于该房地产之上的户口
该房地产所附着的户口，甲方保证于该房屋所有权转移之日起_____日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按每日万分之____向买方支付违约金。
第四条 转让价款
甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房地产及其配套设施的总价款为人民币(大写)： ______佰______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写：____________元整)。
第五条 交易定金
该房地产交易定金为人民币： ______拾______万______仟______佰______拾______元整(小写：____________元整)。上述定金交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款
第六条 付款方式
经甲乙双方协商一致，乙方于该房屋所有权转移当日，将首付房款人民币(大写)____________(小写____________元整)存入甲方指定账户;剩余房款人民币(大写)(小写____________元整)，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的余额为准，如何按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足;待物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。
第七条 税费承担
经双方协商，甲乙双方办理过户等手续所产生的税费和相关费用：甲方承担：测绘费、土地增值税。乙方承担：契税、产权登记费、房地产交易服务费。
本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之______的违约金。
第八条 房地产交付
卖方应当于________将该房地产交付买方，并履行下列手续：
1.买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;
2.交付该房地产钥匙;
第九条 延迟交房的违约责任
除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行。
第十条 产权转移登记
买卖双方须在签订本合同______日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由买方领取。买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后_____个工作日内须办理抵押登记手续。
第十一条 其他违约责任
任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之_____的违约金。
第十二条 不可抗力
因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起日内向另一方提供证明。
第十三条 法律适用与纠纷解决
因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第_____种方式解决：
1.向济南市仲裁委员会申请仲裁;
2.向____________人民法院起诉。
第十四条 合同数量及持有
本合同一式_______份，卖方_____份，买方_____份，其他交有关部门，均具同等法律效力。
第十五条 合同生效
本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
买二手房定金合同范文3甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方本着自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方预订甲方受托出售的二手房屋事宜，达成如下协议：
第一条预订房屋
1.该房屋坐落：________市________区________路_________号__________室(产权证号：_____________________)建筑面积：__________平方米，产权人：___________
2.产权及限制状况：
(1)共有状况：_____________(2)抵押状况：___________
(3)租赁状况：_________(4)其他限制状况：________
第二条预订条件
1.房屋总价：____________人民币_________________元;
2.付款方式：______________;
3.交房日期：_____________;
4.户口迁移：________________;
第三条预订期限
预订期限为本协议生效之日起__________天。乙方应于___________年______月_____日之前到甲方营业场所(本市__________区__________路________号)与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》。
第四条意向金条款
l、乙方同意签署本协议时。向甲方支付意向金人民币______________元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分;
2、在本协议第三条规定的预订期限内，除本条第3款规定的情形外，乙方拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与房屋产权人签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方有权没收乙方交付的意向金;房屋产权人(包括共有人)拒绝按照本协议第二条确定的预订条件与乙方签署《上海市商品房买卖合同》，或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实、导致乙方不能或不愿意购买该房屋的，甲方愿意向乙方承担双倍返还意向金的赔偿责任。
3、有下列情形之一，乙方拒绝签署《上海市房屋买卖合同》的，甲方应承担全额返还乙方已支付意向金的责任：
(1)乙方与房屋产权人在签署《上海市房屋买卖合同》时，就本协议第二条预订条件以外的房屋买卖主要条款不能达一致的;
(2)本协议签署后《上海市房屋买卖合同》签署前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第五条生效及其他
本协议一式_________份。甲乙双方各持________份，自甲、乙双方签章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
【关键词】二手房交易 阴阳合同 法律效力 危害
阴阳合同又称黑白合同，是一种典型的交易现象，它是指在交易过程中，交易双方基于某种利益考虑，同时作出虚伪表示和隐藏行为，签订对双方主要权利义务关系规定不尽相同的一阴一阳两份合同，以阳合同进行备案登记以应对监管，以阴合同代表真意实际履行，以达到规避政府监管、偷逃税收等目的。
近年来，在二手房交易市场中，交易双方签订阴阳合同的行为屡见不鲜。有数据显示：2010年北京二手房总成交量为19.65万套，其中约有13万套存在着以签订阴阳合同偷逃税款的现象。
一、出现原因
二手房交易中需要以房屋交易价格为基础，向国家缴纳包括个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税等税种在内的税负。该税负金额通常不小，构成了除房屋买受价格外的一项重要支出。部分二手房交易双方为了降低交易成本、减少应交税费而选择了签订阴阳合同，将阳合同用于向行政管理机关备案登记及缴税，将阴合同用于实际履行。在实践中，阳合同中的交易价格往往从区域指导价格填起，通常被人为写低，而阴合同体现买卖双方的真实成交价格，用于交易双方结算及付款。
二手房交易区域指导价格是由相关行政管理机关根据区域房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等因素综合计算出来的，是一个区域房屋交易的最低计税价格，只要交易双方的合同成交价格高于这个指导价格，所交易二手房屋就可以进行过户登记。过低的区域指导价格与市场价格之间的巨大鸿沟为阴阳合同的产生及出现提供了空间及动力。过低的二手房区域指导价格的出现有其深层次原因：首先，二手房区域指导价格调整严重滞后。出于宏观调控房价的考虑，行政管理机关不愿意随着年年看涨的通胀率调高指导价格。近年来我国房价上涨过快，房价高昂，引起了巨大的社会矛盾。如果行政管理机关调高指导价格则就是给出了推高房价的信号，是与维护社会稳定反其道而行之。其次，二手房区域指导价格与基准地价及拆迁成本挂钩。行政管理部门及增量房开发商为了维护自身利益必然对及时调整指导价格和能够反映市场价格的指导价格投反对票。最后，市场价格难以确定。市场价格制定是二手房区域指导价格的基础，然而，决定某一具体二手房市场交易价格的因素众多。行政管理部门难以考虑穷尽全部影响因素。而房屋买卖中又不能对房屋价格进行强制性评估，如果二手房交易双方不选择房屋价格评估而直接选用区域指导价格，则会导致价格偏差的结果，为阴阳合同提供了空间。
二、法律效力
对阴阳合同进行法律分析的关键在于阴阳合同的效力问题。只有明确阴阳合同的效力问题，才能更好地指导司法实践，规范交易参与人行为。
笔者认为，阴阳合同应当被看做两个独立民事法律行为的联立，以此为出发点，分别讨论这两个民事法律行为是否各自有效，即阴阳两个合同是否各自有效，从意思表示、是否违反法律强行性规则等多个方面来全面地分析问题。
分析阴阳合同问题应该从虚伪表示及隐藏行为入手。阴阳合同即分别是隐藏行为及虚伪表示的体现及后果。虚伪表示又称为“双方虚假行为”，指表意人与相对人通谋而为虚假的意思表示。虚伪表示含有如下要件：首先，须为有相对人的意思表示（否则不能形成“通谋”）;其次，须表示与真意不符;最后，须表意人与相对人通谋。所谓“通谋”，指表意人与相对人互相故意为非真意的表示。虚伪行为产生如下效力：在当事人之间，因当事人无受其约束的意思（无法效意思），故虚伪表示无效。换言之，虚伪表示之当事人一致的意思就是该意思表示不发生效力，当然应无效。即是说，阴阳合同中的阳合同当然应无效，属于无效合同。而对于阴合同的效力则需要进一步分析。隐藏行为指隐藏于虚伪表示中依其真意所欲发生的法律行为，其与虚伪表示如影随行。隐藏行为含有如下要件：首先，表意人具有真实的意思表示;其次，表意人另外作成虚假行为;最后，以虚伪行为隐藏真实的意思表示。隐藏行为的法律效果是：首先，虚假行为无效;其次，被隐藏行为不因被隐藏的事实而无效，其是否有效，应适用关于该行为的规定。即是说，被隐藏行为可能是有效的，也可能具有效力上的瑕疵，也可能因违反了法律的强行性规定等原因而无效。于阴合同而言即是：阴合同不一定是无效合同，也有可能是可撤销合同、效力待定合同甚至是有效合同。
总结来讲，阴阳合同中，阳合同因缺乏真实的意思表示而无效，阴合同的效力因其是否违反法律的禁止性规定的不确定性而无法确定，只能在实践中具体问题具体分析：如果阴合同违反法律的禁止性规定，则阴阳合同总体均无效，否则就是阴合同有效，阳合同无效。如果登记机关已经对阳合同进行了登记公示，则应当按照《物权法》第二十一的规定认定为登记错误，需要进行更正。
因此，在二手房交易所签订的阴阳合同中，阳合同无效，而阴合同由于是基于买卖双方真实意思表示而签订的，签订主体适格，且没有违反国家法律强制性规定而应当是有效的。
三、产生危害
在二手房交易中签订阴阳合同会产生导致国家税收流失、破坏交易安全、妨碍宏观调控等危害。
二手房交易中买卖双方需要缴纳的税负主要有：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地增值税等，综合税负约为10%，这些税种所征税额或者直接以房屋交易价格为计税依据或者与房屋交易价格密切相关。为了维护自身经济利益，交易双方往往选择将阳合同中的房屋成交价格写为远低于阴合同中的成交价格，以达到偷逃税费的目的。在二手房交易中签订阴阳合同倒致了国家税收的流失，侵害了国家的利益。
于交易安全而言，二手房交易中签订阴阳合同易引发房屋买卖纠纷。以下例说明：张女士与李先生签订了《房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的一套房屋作价166万元转让给李先生。为规避房产交易税，双方同时又签订了一份补充协议，在该协议中，房屋成交价格变为了32万元，房屋内家具、家电、装修等作价134万元，总价仍为166万元。谁知合同还未履行，李先生却以存在重大误解为由提讼，主张仅按32万元购买房屋，不再购买作价134万元的家具、家电及装修。如果李先生的诉讼请求得到法院支持，张女士将蒙受重大经济损失。幸运的是，法院经审理后认为，根据面积及区位计算，涉诉房屋市价明显远高于32万元，正常的市场交易环境下，理性的出卖人不可能将房屋以32万元卖出，因此，补充协议（阳合同）缺乏意思表示一致，且该补充协议的目的为偷逃税收，属于以合法手段掩盖非法目的的合同，应认定为无效。法院对李先生的主张不予支持，张女士免受了重大经济损失，避免了吃哑巴亏的尴尬局面。
近年来，我国房地产市场持续火爆、房价节节攀升的现实状况带来了严重的社会问题，房地产市场需要进行宏观调控。国务院出台的《五项加强房地产市场调控的措施》规定二手房交易征收20%的个人所得税。为逃避重税，阴阳合同大量出现，妨碍了国家的宏观调控，使国五条关于征收20%所得税的规定成为了一纸空文。
四、相应对策
（1）制定科学合理的计价体系，建立与完善二手房交易计税价格核定评估机制。房屋行政管理部门应完善二手房成交价格申报实施细则，严堵漏洞。在二手房区域指导价格方面，应建立信息数据库，对数据及时更新，客观反映市场变动状况，提供科学合理的计税价格依据。对于成交价格明显不合理的房屋实行强制评估。
（2）加大对二手房买卖中介的监管，对参与阴阳合同的中介进行惩罚性处罚。出于促成交易、获取佣金等目的，部分二手房买卖中介不仅帮助交易双方签订阴阳合同甚至提示、指导、怂恿、教唆交易双方签订阴阳合同。对此现象，目前仅有一些地方政府规章、部门规章加以规范。这些地方政府规章、部门规章的法律位阶过低，难以起到规范二手房交易市场的作用，应该考虑出台国务院条例加以规制，明确给出监管细则及惩罚性处罚办法。
（3）加强对二手房交易双方的守法教育。经济人的本性是趋利避害，这本无可厚非，然而也应当以法律为边界。交易双方参与民事活动首先应该遵循诚实信用原则，履行依法纳税义务。房屋行政管理部门应通过报纸、广播、电视等媒介向二手房市场交易参与者传达法律信息，告知相关权利义务，提示二手房交易中签订阴阳合同的法律风险，使交易者提高是非意识及自我保护意识，自觉抵制在二手房交易中签订阴阳合同的做法。
参考文献：
[1]雍奇秀.“阴阳合同”法律问题浅析[J].法制与社会，2013，（8）.
[2]初丛艳.“阴阳合同”问题浅析[J].北京仲裁，2005，（1）
近年来越来越多的购房者把目光投向了二手房市场。二手房以其价格低、质量可靠、风险小以及即买即住等优点得到了越来越多人的青睐。在此，房地产专业律师提醒各位业主，选购二手房需谨慎，购买二手房常见的纠纷有以下几种：
1、中介公司的“低买高卖”行为。
为追求高额利润，中介公司违规分别与买卖双方签订所谓的“出售合同”，隐瞒真实的房价信息，试图从直接交易中赚取差价。
案例一：徐某委托中介公司出售房屋，签订合同约定房价为26万元。同日，中介公司又与买家签订合同约定房价为35万元。后徐某在办理产权证过户时得知交易价为35万元，遂要求中介公司返还差价款。本案中，中介公司虽与买卖双方分别签订了名义上的出售合同，实际上没有真正实施购买或出售行为。在这种情况下，房产交易中心登记备案并发生产权变更效力的仍然是买卖双方签订的合同，一旦卖方追认，则合同发生效力，应按照有利于卖方的合同内容予以履行。此类纠纷的发生，往往与卖方轻易放弃自身权利和过分授权等原因有关，如委托时只要求到手价、房价未与买方亲自协商、签订合同委托中介公司全权等。
律师提示：在现实生活中，中介公司先是大量收集房源，然后与想出售房屋的卖房人约定好房屋价格，并承诺为其免费信息、寻找买主。然后中介公司将该信息对外，由于在二手房交易中绝大多数中介公司在房款交付之前不会让买卖双方见面，因此中介公司又与买受人签订合同约定房屋价格，将房屋高价卖给买受人，从而赚取高额差价。提醒广大业主在防范“低买高卖”的陷阱时要注意两个要点：一是记住房产过户才是出售房屋的最关键，在未办理房产证之前最好不要付清全款；二是买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》，切不要完全相信中介公司而最终造成自己的经济损失。
2、业主为达到少缴税的目的而签订 “阴阳合同”，这种做法不可取。
案例二：王某欲对外出售房屋，李某对该房屋比较感兴趣，经过协商最终双方同意王某按每平方米3100元的价格将房屋出售给李某，房屋面积为150平方米。双方为达到少交契税的目的，在房屋买卖合同中约定按每平方米2800元的价格出售，双方以此合同办理了房屋过户并缴纳了税款，实际双方以每平方米3100元的价格成交。可是后来李某动起了歪脑筋，以王某不当得利为由向法院要求王某返还其多支付的购房款共4.5万元。法院最终支持了李某的诉讼请求。
律师提示：在二手房交易中，业主为了达到少缴税的目的往往签订两份合同，即所谓的“阴阳合同”，其中“阳合同”约定的成交价格比较低，用于双方办理过户和缴纳税款的依据。而双方实际按“阴合同”履行。业主双方为了逃避税款而签订“阴阳合同”的行为损害了国家利益，因此当双方产生纠纷时法院会认定该合同无效，予以撤销。
本案中因为双方未就约定的每平方米3100元的价格签订合同，因此王某多得的4.省略
有房急需变现，但现在楼市低迷难脱手，房地产抵押贷款周期又偏长。遇到这种情况怎么办?
遭遇变现困境
自2008年“9.27／12.11”二套房贷政策横空出世以来，房地产市场乃至房地产个贷金融市场都受到了不小的冲击。现在，老百姓买房观望情绪日趋渐浓，开发商、房屋业主一呼百应的局面已然不在。单说二手房市场，在当下银根紧缩、房产不能马上变现，手中又急需大量资金周转的现实情况下，该如何紧急处理?退休教师老马就遇到了这样的难题。
老马在北京南城有两套房产，其中一套房产已过户到儿子的名下。今年儿子要结婚，女方家要求在东面买1套大一点的房子结婚用，1套120m2的期房少说也要200万元。老马算了算，将毕生积蓄拿出来再卖1套房子应该能凑齐首付款。可偏赶上今年房地产市场不景气，房产短时间内不能马上出手，于是想到去银行办理二手房抵押贷款，将已经过户给儿子的房产作抵押，再贷款买房不就得了吗?老马去银行一打听，从抵押贷款申请到办各种手续，再到银行审批、批贷、放贷，最快也得一个半月的时间。那时就算凑齐了首付款，看好的这套房子可能也没有了。这着实让老马犯了难。
每个人都有手头不宽裕的时候，像老马这样的案例在生活中代表了一定数量的人。北京伟嘉安捷投资担保有限公司的专家建议，老马可以通过“先典后贷”业务来解决难题。
试水先典后贷
所谓先典后贷，字面上理解是先典当后贷款，就是利用房屋典当的办理速度远远高于二手房抵押贷款的申办速度而形成的时间差，先得到典当行支付的借款来应急，在二手房抵押贷款办理下来之后马上解除与典当行的合同。一般可按照以下步骤展开。
首先要确认借款人的个人信用资质，以进入银行抵押贷款申办程序。为什么要强调确认借款人的个人信用资质?在采用先典后贷业务的时候，如果最终抵押贷款批不下来，由于典当行利率较高，产生的高额利息会让人不堪重负。所以一定要防范典当后银行不批贷状况的出现。对于上述案例来说，就是确认老马的儿子小马在银行个人征信系统中查无不良记录且符合抵押贷款的审批要求。
在进入银行抵押贷款申办程序的同时，要到典当行办理典当业务。小马带着身份证和房产证来到京城一家典当行，典当行对房子进行了评估，并检验了他提供的证照材料，在完成房屋的公证和抵押程序之后，3天后小马就拿到了60万元资金，用这笔钱支付了首付款。
一个半月后，在拿到二手房抵押贷款的当天小马解除了与典当行的合同。按照典当行3.2％的当率计算，小冯为此要支付28800元的费用，加上0.8‰的保险费和3‰的公证费，共计付出31088元。这样就达到了快速变现的目的。
专家指出，按照3.2％的当率计算，折合的年利率高达38.4％，代价不可谓不高。但作为短期应急来看，还是可以考虑的。同时，借款人抵押二手房产除了可以买房外，还可以用于装修、买车、出国、留学、旅游等，只要能够提供相应合同或者发票即可。
关键词：房地产交易；交易风险；风险规避
一、房地产交易的特点分析
所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。
在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。
二、一手房交易中应注意的风险及规避策略
在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。
（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房
购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。
（二）在交定金、签合同时要格外谨慎
购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。
为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。
三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略
（一）买方的风险及防范措施
买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。
（二）明确结算方式和交易程序
对二手房进行交易的大致程序如下：
1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。
2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。
（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。
二手房的购房合同参考
出卖人(以下简称甲方)：______________________________
联系电话：______________邮政编码：______________
开户行：__________________帐号：_________________
委托人(房地产经纪机构)：___________________________
法定代表人：_________________联系电话：______________
注册地址：__________________邮政编码：______________
营业执照号码：___________________________________
房地产经纪机构资格证书编号：____________________________
开户行：__________________帐号：_________________
买受人(以下简称乙方)：______________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
委托人：____________________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条房屋情况
该房屋销售许可证号：_____________________房屋座落：_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中：套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积_________平方米。
房屋平面图见附件一，房屋抵押、租赁等情况见附件二。
房屋土地来源为：________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二条房屋价款
房屋销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)，价款为_______元，计_____(大写)。
第三条房屋交付日期
甲方于_____年____月____日前，将房屋交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理：
1、变更合同
2、解除合同
3、_____________________________。
第四条乙方付款形式及付款时间
乙方按下列第种形式付款：
1、一次性付款。 ________________________________________________________________________________________________________________________________
2、分期付款。 ________________________________________________________________________________________________________________________________
3、其他方式。___________________________________________________________________________________________________________ 第五条甲方逾期交付房屋的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定，追究甲方违约责任：
1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按房屋价款的万分之_____向乙方支付违约金。
2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按房屋价款的万分之_____向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
3、_____________________________________________________________。
第六条乙方逾期付款的处理
乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在_______日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第_______种约定，追究乙方违约责任：
1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按房屋价款的万分之_____向甲方支付违约金。
2、解除合同。乙方应按房屋价款的万分之_____向甲方支付违约金。
第七条房屋建筑面积与销售建筑面积差异的处理
房屋建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。房屋建筑面积与甲方销售面积差异不超过±3%(包括±3%)的，每平方米价格保持不变，房屋价款按房屋建筑面积与销售面积的差异多退少补。
面积差异超过±3%的，双方约定如下：
第八条房屋质量及保修责任
甲方交付的房屋的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三)，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。
在乙方正常情况下，甲方应按照《**市房屋住宅质量保证书》的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任。
第九条房屋配套设施运行的约定
下列配套设施运行日期约定如下：
1、上水___________________________。
2、下水___________________________。
3、供电___________________________。
4、燃气(气源种类)_____________________。
5、暖气___________________________。
6、_____________________________。
上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在日内采取扑救措施，并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按房屋价款的______%向乙方支付违约金。
第十条房屋设计变更的约定
甲方未征得乙方同意，不得擅自变更房屋的房屋设计和环境布局(见附件四)。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起_____日内与乙方协商。
乙方同意变更的，双方订立补充合同。
乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方还应按房屋价款的______%向乙方支付违约金。>
第十一条房屋交接
房屋交付时，甲方应书面通知乙方办理房屋交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。
第十二条房屋产权登记
房屋验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应协助乙方办理房屋所有权转移登记。
甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未协助乙方办理房屋所有权转移登记，给乙方造成损失的，甲方应承担责任。
第十三条物业管理
关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。
第十四条产权纠纷和债权债务纠纷的约定
甲方保证在交付房屋时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方承担全部责任。
第十五条争议处理
本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，按下列第____种方式处理：
1、向_____________仲裁委员会申请仲裁;
2、向人民法院提起诉讼。
第十六条合同附件
本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同(见附件五)。
附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十七条合同份数
本合同连同附件共______，一式五份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他二份备用，具有同等效力。
第十八条合同生效
本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，按照其约定。
甲方： 乙方：
年月日 年月日
委托人： 委托人：
年月日 年月日
附件一：房屋屋平面图
附：房屋方位图;分门分层平面图(1：100或1：200)，将该房屋圈红，加盖骑缝章。
附件二：房屋抵押、租赁等情况
附件三：房屋质量和设备等情况
附件四：房屋环境布局情况
附件五：补充合同
合同登记备案栏
经办人：
年月日
二手房的购房合同集锦
第一条
条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一) 座落于 市 区 ，建筑面积 平方米;
(二) 出售房屋的所有权证证号为 ，丘号为 ;
(三) 房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
注解：本条是对房屋的客观和主观描述。其中第一款为《房屋所有权证》记载的主要事项，第二款为房屋的《国有土地使用权证》记载的权益，第三款为甲乙双方商定的或有关规定直接规定的与房屋所有权和房屋正常使用相关联的权益。
指南：第一款直接参照《房屋所有权证》即可正确签填，与第三款相关联的是第五条和附件三，当事人在商议买卖标的过程中应全面参考其他条款。
第二条
条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。
指南：甲方的保证责任比较宽泛，条文并未一一列举。除第一条已经列明的房屋状况外，乙方还需向甲方了解附件二所列内容，并谨慎了解房屋的共有权、是否查封冻结等情况。
第三条
条文：乙方在 前付给甲方定金(币种 )(大写) 元，(小写) 元。
上述定金 在乙方最后一次付款时充抵房款 在 时由甲方退还乙方 。
注解：本条是定金条款，是适用定金罚则的合同依据。
指南：第一款采用填空格式，直接填入双方商定的定金金额即可;需要注意的是定金条款的生效必须以定金的实际支付为条件，即使双方约定了定金条款但没有实际支付定金的，该条款不生效。第二款采用选择格式，只能单选;其中第二选项的填空部分可以是一个绝对的时间点，也可以是约定行为或事件的发生时间。
第四条
条文：该房屋房价款为(币种)(大写) 元，(小写) 元。
房价款的支付方式和支付时间为：
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过 天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后 天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。
注解：本条内容为房价款及其支付方式和时间，以及乙方逾期付款的违约责任。
指南：第一款采用总价计价法，主要是考虑到存量房买卖从习惯上多为按套买卖或其他趸卖形式。以建筑面积为计价单位的，双方最好在补充条款别另行约定。
第二款为自由填空格式。实践中主要区分现金、支票两种付款方式，一次性付款、分期付款、按揭付款三种付款时间。因我市现行交易过户手续双方一次性签字在前，故双方在房价款的交割时间控制方面须谨慎从事，目前有担保、资金托管和提存三种交割方式可供选用，双方可以综合对比成本、方便度等因素结合自身实际情况选用并将其规定在合同中。
第三款为单选或多选格式。第三选项可自由填空。
第五条
条文：甲、乙双方定于 时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的 约定价值 评估价值 市场价格承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过 天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之 支付违约金。
注解：第一款为房屋交付时间和空房交付条件;第二款为附属设施和相关权益的更名时间;第三款为户籍迁出时间;第四款为相应违约责任。
指南：第一、二、三款均为填空格式，可以是绝对日期，也可以以双方约定的事件为依据;其中第二款对附加值较大的房屋尤其重要，第三款对学区房或外地户籍等急于落户的买方尤其重要。
第四款为多选格式;其中第二选项为单选格式，选中“约定价值”的，应当在补充条款中分项约定相应附属设施和相关权益的价格。
第六条
条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
注解：本条意在保护房屋隐形共有人的权利，同时也规定了合同双方尊重隐形共有人权利的合同义务。
指南：我市房屋产权交易过户采取了“凭证交易”的登记制度，即交易过户手续以房屋所有权证记载的所有权人和共有权人为准。但实际上，因为我国传统家庭财产模式的落后性，家庭财产往往登记在一个家庭成员名下，最常见的是夫妻共同财产登记在夫或妻一个人名下。这就要求甲方如实陈述房屋权利状况，乙方签约前应坚持取得房屋共有人同意出售房屋的书面意见。
第七条
条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后 日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担 乙方承担。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 甲方承担 乙方承担 。
注解：本条规定了双方共同办理房屋产权过户和土地使用权更名的权利义务以及费用承担。
二手房个人购房合同范本
甲方：(出售方) 身份证号码：
乙方：(预购方) 身份证号码：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手宜，订立本合同。
第一条 甲方转让的二手房位于____，(以下简称该二手房)。甲方已取得该二手房的二手房所有权证(编号： )，该二手房建筑面积为：____，产权人：________，房地产用途为：_______。
第二条 该二手房产权现状为___，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条 该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写____元)。
第四条 甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付____元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。
第五条 甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条 乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写______元)。
第七条 在本合同的第五条约定的预订期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第八条 甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第九条 该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十条 按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有： (1) 营业税 (2) 城市建设维护税 (3) 教育费附加 (4) 印花税 (5) 个人所得税 (6) 土地增值税 (7) 房地产交易服务费 (8) 土地使用费 (9) 契税 (10) 产权登记费 (11) 公证费 (12) 其他_____。 经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。
第十一条 乙方逾期付款的违约责任： 乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外)，甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。
甲方：(签章)
作品形式：相声小段/小小品
甲：不知你观察过没有，这人哪，分两种。
乙：那两种？
甲：一种是厚道人，一种是精明人。
乙：是啊，我们都喜欢跟厚道人打交道。
甲： 但精明人也没什么不好啊，
乙：就是心眼多了点。
甲： 现在市场经济，还是多点心眼好。
乙：那当然，否则就像我那口子了。
甲： 嗯？嫂子怎么啦？
乙：缺心眼。
甲： 哦，没什么，我那口子就更差劲了。
乙：怎么呢？
甲： 没心眼。
乙：哦，木头。
甲： 去，你老婆才木头呢。我能整天抱着木头睡觉吗？
乙：你不是说没心眼吗？
甲： 话又说回来了，心眼太多也麻烦
乙：不会吧
甲： 我最近就碰到那麻烦事
乙：什么事？说说
甲： 前几天，我想买一套二手房
乙：哎约，买二手房啊，那可得多长几个心眼
甲： 可就是我心眼太多买不成了
乙：不会吧
甲： 房子挺好就是贵些，而且房产过户税很高
乙：怎么呢
甲： 3年的二手房
乙：哦，5年以内要交营业税
甲： 对。后来我想了个办法
乙：哦，什么办法
甲： 先付款交易，过两年再办过户手续
乙：哦，逃避营业税
甲： （掩乙的嘴）小点声
乙：挺有办法，你是属狐狸的---狡猾
甲： 可不及时办证风险很大
乙：是吗？
甲： 我假设了很多两年以后的情况，可能造成办不了房产证
乙：不就是时间问题吗？
甲： 情况多了，到时候找不到他们人；房价涨了他们反悔；税额大幅增加我不亏大了？
乙：也是，不过不要紧，幸亏你的属相好，再想想办法
甲： 我又想了一个妙招：我全部付款的30万，不全是现钞，其中给他一张5万元的定期两年的存单
乙：哦，约束他两年后配合你办证
甲： 怎么样
乙：嘿，真不愧是老狐狸
甲： 那天，我去房主家签购房合同
乙：合同是你草拟的
甲： 嗯，不巧这几天房主有病在床
乙：什么病
甲：咽炎、喉炎、腮腺炎
乙：嚯，
甲： 不能说话
乙：哦，见过，就是腮帮子肿了，贴块纱布，光动嘴出不了声
甲： 我拿了合同文本到他家，他躺在床上，这样 （学）
乙：看合同没问题吧
甲： 嗯，没问题，他看了以后，用手指指点点，这样（学）
乙：哦，果然是5万元存单的条款
甲： 对，我说我来解释一下
乙：嗯，得两年后办证
甲： 我说我有风险，需要有一个约束条款，不至于到那时找不到你
乙：是啊，找不到就麻烦了，他怎么说
甲： 他不能说话，他这样，手指指我有指指自己
乙：哦，他意思是，你难道不信任我吗？
甲： 呃，不不不，是这样，我假设了几个可能性：比如说你职位高升调走了
乙：是啊，他怎么说
甲：他听了笑了，这样（学）
乙：哦，你是抬举我，谢谢，可那是不可能的，我是个菜场的摊贩
甲：比如说你成了名人，没有时间来办这件事了
乙：是啊，也有可能，成为名摊贩
甲：他又笑了，这样（学）
乙：哦，谢谢，哪里哪里，我也成不了名人，
甲：怎么呢
乙：我吃官司刚出来
甲：你胡说什么呀，他是位学校的老师。还比如说，你。。。你。。。你。。。
乙：什么呀
甲：我不好意思说了
乙：你说，有什么不好意思的
甲：比如你病了，或者你老婆病了，你孩子病了，你姥姥病了
乙：嗨，乌鸦嘴，他听了怎么样
甲：他听了不笑了，这样（学）
乙：哦，他是说，也有可能，你还可能会死呢
甲：再比如说，你们夫妻吵架离婚
乙：咳，是不是还要做亲自鉴定
甲：他听了神情很奇怪，这样（学）
乙：嗯，瞪眼，手指着门口，哦，那里有一把椅子。我明白了，他是说没关系，你那把椅子坐下来慢慢说
甲：哎约，你真客气，不必了，我还是站着吧，那我继续说？
乙：请
甲：再比如说，你两年内学坏了，犯罪，吸毒，
乙：嚯，他还不生气？真是大度啊
甲：他还是手指着门口的椅子，这样（学）
乙：那你坐下吧
甲：你不必客气，我不用坐，还比如说，更严重的
乙：什么
甲：就像现在你得的腮腺炎转成了腮腺癌死了，或者你老婆先也得了腮腺炎后来。。。
乙：哎哎哎，快打住，快打住，他什么反应？
甲：他脸涨得通红，头发根根竖起，拼命甩头，像只要打鸣的公鸡。这样（学）
乙：他就是不理解，你为什么不把门口的椅子拿过来坐下
甲：他突然用力拉下脸上的纱布，声嘶力竭的叫了起来，这样（学）
乙：哦，憋出话来啦
1st 解决“第一套房”难题
对收入有限的上班族来说，第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入，房子不但关系到居住生活的便利程度，它的保值性和价格变化更会将直接影响下次买房的预算——房子价格高，你第二次买房子的预算就越多，能买的房子就越好。 买房时机，最好的和最差的 理论上，房价结束下跌和震荡，开始上涨时是买房最好的时候，但1个月的价格上涨，很难确定上涨趋势。如果成交量已经连续上涨了五六个月，同时成交价格连续上涨到第3个月至第5个月，基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买房的最佳时机。 任何价格都不可能一直上涨，中国内地的房价更是。由于房价牵涉关系众多，近10年来，上涨速度过快，连续上涨太久，政府都会出手控制。从过去10年的市场变化和政策频率看，房价连续保持上涨态势1年半以上，政府都会出台政策调控，因此，如果房价已经持续上涨了1年半，就要警惕了：这时买房，很可能立刻遇上调控，房价下跌。 最好买二手房 不论是北上广深，还是二线城市，房地产开发的共同点都是新房大多不在市中心。郊区的土地多而且价格相对便宜，新开的楼盘大多在郊区，单价更低，能买更大的面积。而二手房多在市区或靠近市区，但是单价较高。 生活更方便。城市住宅建设的发展一般从市区往郊区扩展，市区人口密集，居住了10年以上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但地铁四通八达，重点学校、商场、超市等，市区里的也更多更好。因此，在这些地方买二手房，你能享受到的资源也更丰富。 房价更稳定。大多数人都觉得买一手房赚得多，涨起价来比二手房涨得更高、更快。但是，仅从上海2007年至2012年全市的一手房和二手房价格变化上看，并不是这样。 从整体涨跌看，2007年至2011年每年均价变化看，一手房价年涨幅分别为30%、17%、34%和3%，二手房价年涨幅分别为12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均价相比，全市一手房和二手房均价都上涨了1.1倍。 因此，从5年的持有周期来看，同样的面积，买卖一套一手房并不比买卖二手房赚得多，人们容易发现一手房在房地产行情好的时候涨得更快，却忽略了它在下跌周期跌得也快的事实。而在2008年和2010年，一手房的上下波动非常剧烈，分别以当年上海的全年均价1.3482万元和2.1168万元为基准，2008年一手房价以45.8%的幅度区间震荡变化，2010年一手房价以23.6%的幅度上下变化。 同一时期的二手房涨跌变化则小了许多，2008年在年均价的基准上震动11.4%，2010年则震动13.9%。 这样的一手房也可以考虑 一手住宅周边的配套资源分成先行指标资源和落后指标资源两类。 先行指标资源是在开发前到交房时就有的资源，交通是典型的先行资源。政府要拉动房地产建设，必须解决郊区的交通问题，地铁就是每日往来郊区和市区首先要满足的条件。 落后指标资源是附近居住人口不断迁入并稳定居住后才会进驻的资源，学校、商业、菜市场都属于落后指标资源。政府通常不会在住宅开发的初期就在郊区居住社区里建学校和商业，而是在5年至7年后住满了人才会陆续开始。 如果碰上开发商精心耕耘的大型居住社区，房子能对口质量较好较好的新建学校，商业配套建设已经在推进之中，这样的一手房，也可以放心买。由于地块巨大、开发的住宅量大，多和政府的城市区域规划息息相关，在交通、教育、商业配套有政府规划配合，新建学校或商业发展的优惠措施。
石奇峻买完新房后遇到了开发商变更绿化的情况，但他的交涉显然无效。 预售合同，知道多一些 补充条款用于补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款约比格式合同重要，因为这是唯一可能用来维护自己利益的条款。按法律效力大小来排列：补充条款>格式合同>相关法律规定。 补充条款通常包括6个方面的内容 01 按揭贷款问题导致合同无法履行的责任认定和赔偿细节。 02 明确房屋所有权证办理的时间。 03 售楼书和其他广告的内容的承诺。 04 公摊建筑面积。不仅要有公摊面积的数字，而且要约定公摊的具体部分和位置。 05 明确装修标准。精确到使用什么品牌和价格标准。 06 明确退房的责任。必须写明在什么情况下开发商承担责任，确定退还期限、银行的利息和违约罚金的计算。 看房也要有准备 商品房买卖有几个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用做商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼、车库尺寸不达标或数量减少，装修材料及标准降低。销售人员的口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。 对方做出的承诺如果不能写在合同里，保留好录音。对方承诺的内容要让他确认，问题包含越多细节越有利。 大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了关于告知更改的方式和更改的范围一类的录音证据，会对自己更有利。 从看房开始，就保留好所有的图像、音频和视频证据——宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。出现问题才能掌握更多胜算。 证据的优先级别是：书面合同>录像>录音。 在卫星城买房，有另一套标准 在买房实力有限的情况下，要买大房子，只能去郊区、卫星城。但如果没有选对适合你的卫星城，就又会很快搬回市区。 你可以先用3个标准做第一步筛选： 01 工作不用坐班的。经常加班、社交生活丰富，住在卫星城会有些麻烦。每天用3个小时的时间来往市区，成本太高。 02 交通远但不麻烦的。卫星城距离远是一定的，但去市区交通换乘次数一定要少。 03 有足够养车钱。和房子比起来，汽车太便宜了，但是汽车一跑起来就要花钱——汽油、保险、保养、停车，每天开车上下班，月均2000元用在车上是非常节省的开销了。 更低廉的房价是卫星城最大的优势。这里要有让人满意的学校、医院、便利的商业设施，但最重要的，是稳定的就业机会。如果你选择的卫星城有正在发展的产业群，只要它对环境没有大影响，就有足够稳定的居民能保证和推动交通、基础设施的建设，提高生活区的便利程度。 如果没有稳定的工作机会，卫星城的人口难以维持在稳定的数量。学校、医院、商业设施失去了需求的支持，没有发展的内生动力，卫星城只是中心城区的卧室，只能继续依赖中心城区的医疗、教育、商业设施。直接后果是，出于生活需要而频繁往来市区和卫星城又会加重卫星城居民的交通压力，拥堵越来越严重。 贷款前的必修课 等额本息和等额本金第一个月还款中的利息是一样的。因为在这之前还没有任何本金的还款，但随着等额本金还款方式每月都偿还较多的本金，它产生的利息就少于等额本息了。所以，省利息，主要靠多还本金。 同样，以“更省利息”吸引人的房贷，银行也没有让出利润，它们大多还是靠“早还本金、多还本金”的方式省利息。 借款人在45岁至50岁以后，逐年收入曲线呈慢慢降低的趋势，最好少贷款、多付首付。这样月还款额小，对经济造成的压力也比较小。收入不稳定的自由职业者也最好少贷款，多首付。因为一旦因为收入波动，造成延迟还款或者有拖延时间较长，体现在个人信用记录里，再次申请贷款就不那么容易了。如果借款人是企业经营者，尤其是小型企业或创业期经营者时，少付首付、多贷款能最大程度地保证他们有足够的现金流用于企业的正常运转和扩大生产。 还款周期的初期，等额本金还款法几乎在所有本金的基础上计算利息，越靠近还款周期的末期，每月的还款中，本金的成分比重就越高，利息则越少。如果要提前还款，最好趁早。 等额本息还款法在月还利息比本金多的时候一次还掉部分本金，减少计算利息的本金基数，才能最大程度地缩减利息。到了中期以后，每月还款中本金的比例将会高于利息，此时，你已经还清了大部分利息，再提前还款，还的大部分是本金，不划算了。而等额本金还款法因为初期大量偿还利息，通常在还款期过了1/4以后，月供中的本金就开始比利息多了。 因此，如果你是等额本息还款，中期之前提前还贷，如果还是等额本金还款，也要在不到还款期的1/4时候提前还款。 Tips 销售人员所有口头承诺都要求他具体确认并录音留证。?补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。?从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音并保留到交房以后。?涉及自己利益的合同约定内容必须要求精确表述。?以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。
CASE 2 要换新房，怎么顺利卖掉老房？
因为孩子上学、老人同住而必须换套更大或者地段更好的房子时，卖掉现有的房子通常是要面临的第一件事。如果你恰好赶上赶上行情差，也可以采取主动，卖得比别人更顺利。 有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。 学区房卖给孩子家长 相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房被称为“硬通货”，价格一直坚挺。 房子对口重点学区，孩子家长肯定是最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3岁至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。 带车位的买给有车家庭 房龄超过10年的二手房，固定车位的数量都不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位。内环地价贵，小区车位价格折算到每平方米，比房子单价还贵。如果内环内的房子附带产权车位就非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，小区停车同样是难解决的问题。 有车的买房者更喜欢这样的房子，三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。 不仅产权车位稀缺，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。 有赠送面积的卖给有老人的家庭 顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但一般只是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积。 如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。 如果赠送的空间你已经做了改造——顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。但如果有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状，否则会影响交易过户。 装修原则：干净 在内装修上动动心思，也有好处。如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做些这些工序：卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物，把房间弄得整齐、干净，最多花几千元就行。 如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3年至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。 如果是70平方米至90平方米的房子，一居室的，参照70平方米以内房子的处理办法；两居室的，买房人很可能是打算长住的家庭，买下后通常会重新装修改造，房子特意装修得很好却未必合他们的心意。 如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修再入住的大概占一半。
3rd 选商铺有绝招
商铺投资是个人房产投资里风险较大的一类，由于涉及商业潜力和盈利前景的判断，需要更专业的眼光，不像买住宅，挑个好地段就十拿九稳了。 好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。 商业地产≠盖楼+开店 从开发的角度看，商业地产的运作规律和盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。 商业地产尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店——能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。 通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成。而主力店早确定也有利于后续招商。大型主力店的进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。 运营能力最关键 对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。 在开业初期，他们对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，他们会慢慢把经营状况不好的和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，但业态和商户还要被规划和不断调整，以期改善消费者体验和形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。 不光是商业综合体商铺，几乎所有的商铺投资，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。 你无权经营综合体商铺 为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里的商铺的产权和经营权最好分开。因为个人投资者自主经营会造成业态混乱地局面，让消费体验变差。不能持续地吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。 产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。他们不但要负责和招商团队沟通，确定管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，对商户也有品牌要求。整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。 新铺前几年回报率不高 商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权就能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，达到成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体在前几年的租金都不高，消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。 一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业时实际租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年内的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。 回报率超过8%，危险！ 有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额。但有的开发商会用部分销售款补这个差额——先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的124%的总价销售，把3年的租金回报“一次性抵扣”在买房款里。 无论如何，超过了8%的回报率承诺绝对属于危险的范围，虽然不排除个别开发商能通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，在前几年里也可能会吃力，如果这期间资金链再出现问题不再继续贴补，再高的回报率都只能落空。 社区商业综合体更适合投资 市中心的商业综合体商铺占尽地段优势和大量人流，盈利前景好，价格太高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格较便宜，而且随着城市居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。社区2公里的范围里，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。 去政府网站了解在你要投资的商业综合体附近的规划。对商业地产来说，路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，你要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。 家乐福、沃尔玛、大润发等大型连锁超市品牌如果确定进驻，你投资失败的几率会降低很多。因为这些大型卖场能吸引来周边2公里至3公里范围内的居民采购生活用品，能把客户人流日常化。有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再不断改善商铺环境，把商户换成吸引力强、租金支付能力强的商户，吸引这些人留下来消费，你的商铺租金就有谱了。 商铺的租金和售价是否合理，可以用商铺租售比来衡量——每平方米月租金和每平方米售价的比值。通常国际公认的合理的商铺租售比是1：200，高于1：200就表明存在泡沫，投资价值降低，或者说，卖得太贵。但在计算的时候必须用真实售价来计算。 比如你买了价格1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率——当然你已经知道前5年里不可能有这么高的回报率，多半是靠拉高售价贴补的——按照这个比例来计算，每平方米面积5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。 而按5年4000元租金计算，每平方米的月租金是66.67元，这样算出来的租售比是1：105。 你应该在合同里看到这些 01 经营管理公司签委托经营合同。要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有或者让你自己和商户签租赁合同，租金前景就比较危险。 02 你有权利在合同里被告知商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。 03 销售人员告诉你已经入驻或确定入驻的卖场名称，应该也在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。 4招商业街选铺 01/开发商运营商最重要运营商的能力决定投资前景。立超商业地产董事长朱谦认为，判断它们能力最简单的方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺中介询问租金水平和回报率。这些经营状况和收益率数字，可以判断运营商实力。 02/如何判断运营商承诺的包租时间
商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。 朱谦提醒，如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，“一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。” 03/拐角处位置最好
同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有“金角银边铁肚子”的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，靠近街两边的地方其次，街中间的位置最差。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3楼人数就会少50%以上。 04/地段标准，1公里！ 商业辐射效应发生作用的范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到另一个消费目的地，800米至1000米是步行的心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺也几乎只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。
4th 海景房投资指南
在自住无忧，投资落定之后，再买房就可以考虑带度假和享受功能的房产了，比如海景房，但它同样没那么简单。要兼顾这份资产的安全，买之前也要花点心思。 三句话了解海景房 01 海景房不是生活必需品。住海景房的多是较强消费能力人群，便宜、没有服务的公寓海景房前景并不好。 02 它不适合长期住。海边空气潮湿，离市区商业区远，日常生活不方便，不适合常年居住。租客主要是旅游者。 03 买海景房不能只用眼睛看海景，政府规划、周边配套比海景本身更重要。虽然政府规划也有中途改变的可能，但比起开发商规划来，还是可靠得多。 买海景，更是买房 房子的宜居性是衡量价值的重要标准。最好住几天了解房子是不是适合居住。如果不适合居住，景色再好，房子也不值得投资。 上海嘉德伟业的董事长孙兵的建议是，尽量选在城市的旁边，配套好、生活方便的地方。比如海口周边，有温泉、富硒的土地，交通便利，政府把那里规划成软件园港口码头，学校、政府机关都搬过来，宿舍也造在这里。这样政府规划保证了这里有稳定的常住人口、产业、商务、旅游资源，投资在这类的区域，既适合居住，房子又有可经营的空间。 规划是升值的关键 孙兵从事旅游地产的开发已有近20年的经验，他在判断一块土地值不值得拿下来投资时，最重要的依据是政府的规划。 从各个城市的规划局网站都能看到5年规划、10年规划等城市建设的远景规划。如果政府规划在未开发的海岸线附近建设旅游度假区，规划海滨度假设施、修路、建配套商业，同时还有规划的实施纲要和规划投资总额，就说明这是一个较为成熟而且可行性较强的规划。按照这样的步骤实施，政府主导的投资才能变成土地价值，让这里的房产升值的可能性才更大。 如果这一区域的建设已经开始动工，大型商业规划已经开始执行了，基本可以认定是有价值的规划。有住宅项目开售就可以考虑买入，增值也更有保证。 周边的餐饮、娱乐、商业街、休闲配套，即使现在没有，你也要在政府规划里看到。休闲度假不是居住，而是娱乐。配套设施一定要齐全。有了商业才能吸引人在附近住下。否则，一个孤零零的海边楼盘，是没有办法让人生活的。 买管理型物业 酒店式公寓、有专业正规的酒店经营管理公司管理的公寓都属于管理型物业。在一些旅游城市，这类的管理型物业结合了自主和委托经营：每年业主自己住30天，其他时间都委托管理公司出租经营。正规的酒店经营管理公司在接手项目之前会做全面的市场调研，确定有出租的前景，才会接手管理。比较合理的回报率是3%至5%，而且这取决于合理的销售价格。 如果承诺你高于8%的回报率，开发商可能拿这个做噱头来融资，比如5000元/平方米的成本，承诺每年8%的回报，前3年的租金回报在售价里一次性抵扣，销售给你的价格就是加上了3年租金回报和其他利润的9000元/平方米。 比较合理的情况是，房子你买来每年升值，又可以获取经营的利润。只有可以经营的房子才能做好养护，赚了钱才能把经营做好，不要只看销售时承诺你的回报率数字。 一招识别假管理型物业 如果是正规的管理型物业，在销售之前就已经确定了将来由哪个酒店管理公司管理，签房屋买卖合同的同时，还要和酒店管理公司签管理合同。正规的酒店管理公司用分成的方式，有完整的方案保证物业升值和一定的回报。如果销售时甚至签合同的时候，酒店管理公司都还不知道是哪家，一定是假的管理型物业。
原告：吴先生，要求判争泰先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。
被告：秦光生，先将房屋卖与吴先生，后称由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
第三人：吴女士，泰妻，要求与秦先生分割夫妻共同财产，房地产交易中心申请办理房地产权利限制。
日前，上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，并将房屋交付吴先生；秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。
买卖的房产权利被限制
秦先生与妻子在婚姻关系存续期间。共同购买了中春路上的一套房屋房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋内的设施，设备及装修以共计155万元的价格卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据艇《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。
正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续，原来，秦先生夫妇关系多时不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。今年7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。
吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同约定履行过户手续，交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。
离婚中的夫妇“废约”态度一致
秦先生认为，在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正因房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。
邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间试图将实属夫妻共同财产的房屋出售，发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖台同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖台同无效。
针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实，第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至2007年7月3日交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。
秦先生称，自己将房屋出售给吴先生是出于还贷的压力以及对法律的无知并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。
第三人对房屋无直接支配权
法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖台同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立不予采信。第三人要求确认台同无效的诉讼请求，不予支持。
鉴于双方问的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行台同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据。予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之目，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。
法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过台理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。
律师说案
什么样的财产是夫妻共同财产?
按照《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。夫妻对共同财产有平等的处理权。
因此，我国夫妻共同财产制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登记机关的结婚登记之日，止于夫妻关系的解除或终止之日。对夫妻财产所得的正确理解，不局限于在夫妻关系存续期间实际取得财产，只要依据法律在夫妻关系存续期间可以享有相应财产权利的，就为已经取得财产应为夫妻共同财产。
此案中秦先生与妻子邢女士，虽然在闹离婚，但在没有正式解除婚姻关系之前，对登记在秦先生名下的，在婚姻关系存续期间共同购买的房屋按照《婚姻法》还是一种夫妻共同财产。
夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产具有什么样的法律效力?
按照《物权法》规定一项财产可以由两个以上的权利主体共有共有人可以按照自己的份额或协议对共有财产行使管理的权利和义务。房产也可以由两个以上单位或个人共同所有对共有人的共同所有事实，―般以房产权利证书上登记记载的内容为准。按照《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。但在现实生活中，夫妻共同购买房屋时，大多登记在一方名下，另一方在房产登记部门无任何登记资料。像本案秦先生与邢女士夫妇二人购房就只登记在秦先生名下，就属于这样的情况。对这种本是夫妻共同财产只登记在一方名下的，如果另一方擅自处分共同财产，将出现许多的法律问题即所签订的房屋买卖台同的法律效力问题，这取决于购买者是否知悉所买房屋是否为夫妻共同财产，如知悉的，没有取得其他共有人是否出售的书面意见的，违反《城市私房管理条例》中的禁止性规定，―般应认定为无效合同。如购买者不知悉所买房屋还有其他共有人的，购买者购房时是出于善意的，没有过错；如所签订的房屋买卖合同具备可履行条件的，或购买者已经履行了主要义务的，一般应认定房屋买卖合同有效。当然，因这样的房屋买卖合同产生纠纷，到法院，对购房者知悉还有其他共有权人的事实，按照《民事诉讼证据规定》谁主张，谁举证原理出发，这需要卖房者向法院提交完整的证据链条来证实的，否则，应承担举证不能的后果，最后要承担对其不利的败诉后果。
二手房买奏应注意那些问题?
作为经济适用房的天通苑六期北三区上月中旬率先交房，随着新房进入装修阶段，该区少数新房已经进入了租赁市场和二手房市场。记者通过调查发现，在该区这些出租房屋者中，有不少是天通苑的老业主，而这些出租房将更多地用于经商。
出租者 买经济适用房就为投资
昨天下午，在天通苑北三区里，几乎每栋楼都有一两户在阳台上贴出“出租启事”。北三区东侧的15栋楼里有1200户左右，记者找到“出租信息”至少30条。这些出租房多数紧临小区内主干道，其中一层占40%，二层占20%。
记者随后联系了20位出租者，其中有25%的房主表示他们就住在天通苑，六期的房子就是用来投资的。李女士有两套房子可以出租，而她自己在城里还有住所。她告诉记者，现在绕过购房审核很容易。“找一个单位开一个假的收入证明，审核部门很难一个个去查实。在交验户口本时最简单的办法是用家里人的另一个户口本。网上公示很少有人去挨个看。”
租房者 新区租房多用于经商
一位房屋经纪人告诉记者：“现在在六期租房子的人基本上都是商用，否则肯定选天通苑里更成熟的区域。”记者也通过租房者联系了几位租房者，他们之中既有北京人，也有外埠人士，但在这里租房都打算做点小买卖。
租金 门脸房比居住房贵不少
据调查，这些出租房视地理位置、房屋用途不同，价格差异不小：一套临街的一层97平方米两居室毛坯房，月租金房主要价1800元至2800元，而纯居住房相同面积月租金约1200元，比天通苑其他区域略低。
相关说法
卖房主要依据“审核表”
北京顺天通房地产有限责任公司售楼处的负责人则称，卖房自始至终是以市城市建设综合开发办开具的“审核表”为依据的。
负责经济适用房购房资格审核的市城市建设综合开发办公室的工作人员表示：“我们是严格按照程序审核的，造成这种情况的原因我们要调查后才能下结论。”
居民楼经商将被查处
管理北三区的第六物业管理处负责人表示，小区里有专门的商业用房，物业接到在居民楼经商的举报会进行查处。
另据记者从市工商局昌平分局登记科了解到，在居民住宅楼一层除“信息咨询类”外，开展任何商业项目都是非法的。
专家观点
现行购房法规可操作性差
中国人民大学中国房地产信息中心谭峻副教授认为：“在购房合同中如果明确注明了房屋用途为‘居住’，且小区内有配套的商业用房，那么在居民楼经商就应当受到查处。另外，尽管现行法规对于经济适用房购房人资格的规定比较严格，但在可操作性上有一些缺陷，这就使有房人再购经济适用房投资的现象始终无法杜绝。”
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六期新房已进入二手房市场
2003年6月，“非典”的阴影刚刚淡化点，我就坐飞机到了三亚，在这个非常时期出门还有一个原因就是――海南是“非典”零发病区。
父母的养老房涨了800元／平方米
到了海南我就住在父母的房子里，早在2003年2月时，爸妈通过电话遥控在海南买了两套房子，一套是位于三亚市中心解放路的三室两厅的房子，面积是150多平方米，当时买入的价格是1500元／平方米左右；还有一套是在三亚梦幻沙滩旁的海景房，一室一厅，54平方米左右，买人价格是2500元／平方米。我父母在那里养老是看中二亚的气候，一年四季都是夏天，尤其是对于有心血管病的老人来说特别适合。过了一年，现在这两套房子的价格是2300元／平方米和4800元／平方米。
看过了鹿回头，玩过了天涯海角，弹丸之地的三亚就这样了，新鲜的空气、美丽的沙滩，还有吃不完的海鲜和没有农药的蔬菜和水果，的确是一个适合人居住的地方。我突然对三亚的房子有了兴趣。一方面是父母在三亚安了家，还有一个原因是我想如果等我年纪大了也可以在这里养老(虽然那是30、40年以后的事情)。于是，我开始调查三亚的房价，好在在上海我就是其中的行家里手，做起来不难。但是，习惯了市场化的我在三亚一下子觉得倒退了几十年。
新房卖不掉，“的哥”裁你买房有奖金
初到三亚的人不知道，如果你让出租汽车司机带你去吃海鲜，司机回头等你一走就能从摊主那里得到你菜金的30%作为奖金；买好房子以后我才知道，带我去买房孑的司机能从售楼处获得500元／套的奖金。
我选择的是三亚的钻石楼盘――碧海蓝天，就在三亚币区通向凤凰机场的海滩――梦幻沙滩边，从自家的房子走：分钟就能到海滩边游泳，平时坐在阳台上就能看到远处的青山和碧海。总面积是35平方米，带装修，总价是12万元左右。凡是三亚人，跟他说起“碧海蓝天”，他就会很羡慕地说“那个房子很贵的哦!”
当初买房子的时候也非常犹豫，是买大房子呢，还是小房子呢?因为在三亚，房子对当地人来说动辄就是100多平方米的概念，否则就不是房子是旅馆。在三亚，一家三口住着160平方米的房子，还跟我说“不够住”，这在惜土如金的上海是根本无法想象的。后来想想还是买小房子算了，主要还是因为资金的原因，最后选择了酒店式公寓，我不在的时候物业可以打点一切，其余的生活设施比如网球场、游泳池一应俱全的，这样在旅游旺季还可以出租给游客。
房子是定了，但是在买房过程中我遇到一个百思不得其解的现象：无论是房产商还是三亚当地人都会异口同声地告诉你――我们这里的房子涨了，但是市场上没有一点反应。不像在上海，房价涨了，首先体现在售楼处，售楼小姐在房价上绝对不会打折，同时小姐们的态度就是很冷淡，反正最后有人会买；其次是二手房市场的房价会迅速提高，从次新房价格上就可窥见一斑。但是，在三亚买房真是让人摸不到门道，售楼小姐说，房价涨了，她还会拿出几个月前的房价表格与现在做对比，的确涨了500元，但最后算总价时她又会打折给你，这样算下来的单价比几个月前的房价还便宜；还有就是售楼小姐和出租汽车司机是督促你买房的最好武器，就算你明确不要房子了，售楼小姐还会一直问候你!至于出租汽车司机，我已经遇到3个出租汽车司机和售楼处的保安为了我打架了，情况大致这样：坐上车司机会问我去哪里，如果说是新楼盘的话，他就会刨根问底问我是不是去买房子，如果我回答“是”，当下司机不吭声，但是没等我走出楼盘就有保安前来搬救兵，“小姐，能不能跟那个司机说说，你还没定房子呢!”出去一看，就是那个载我过来的司机来要500元的好处费的。在三亚看了几十个楼盘，幸好只有3个不讲理的司机与保安发生了冲突。
怎么说呢?买好房子以后就自己安慰自己，幸好买的是小房子，权当吃了一顿海鲜。
交易中心朝南坐，中介不规范
与售楼小姐和出租车司机如此强烈的市场观念形成鲜明对比的是三亚房产交易中心官僚气十足的派头。当然，如果你习惯了大城市房产中介的敬业服务，三亚的中介也会让你感到难以理解。
三亚的房地产交易中心是在三亚湾畔，第一次到交易中心是为了了解在三亚买房需要支付多少税。在柜面的几个办事员都在往别人身上推，好不容易有人出来接待，就用手往墙面上一指说：“我们只有向开发商收费的标准，其他的没有。”联想起上海各房地产交易中心都为个人印制了收费标准，不禁感叹起来。但是一听本人要到三亚买房，那位办事员马上热情起来，尤其是听到本人要买“碧海蓝天”的房子，他赶紧让我等一等，拎起电话就打，其实我知道他找的就是刚才那个接待我的销售经理，但是感觉一下糟透了，比遇到那3个出租汽车司机更加糟!
去年我第一次到三亚的时候，三亚还没有一家房产中介公司。市民买卖二手房都是自己写张纸条贴到电线杆上，于是上下家看房、成交。2003年9月的时候，三亚才算成立了第一家房产中介公司，据说这是由香港人投资的二手房公司，但是里面的职员对房产市场的价格一问三不知，我父母和我曾经为了自己房子挂牌的事去了五六次，每次都是客气地送出门，从此音信全无。我朋友全家在2003年春节到三亚度假，想通过中介租一套三室一厅的房子，结果打了好几个电话让中介确认一下房源，这家公司的职员就是一句话“现在没有房源”。后来朋友自己到了三亚，发现其实公司有适合的房子，就是中介觉得租赁方没有到场无法签订合同，怕做无用功，所以干脆把送上门的生意给回了。更加让人奇怪的是，在三亚你委托中介公司买卖房产或者租赁房子，与一家中介公司签订一份委托协议还不成，你还要分别与这家公司里的经办中介人分头签署协议书，因为一个公司的客户资源是不共享的。
二手房没有贷款，市场难活
让三亚房产市场最难活起来的不是新盘的大量上市，而是二手房市场难以活起来。因为个人与个人之间买卖二手房，银行是不给贷款的。三亚不像上海有很多针对个人的银行贷款品种，金融手段的匮乏使得当地的二手房市场如同是一潭死水，而购买新房只能贷款总房价的70%。这时候我又要庆幸――还好是买了一套小面积的房子。
房产买买契税过高
在上海买卖一套房子要多少手续费和契税?买入方差不多在总房价的2％，卖出方就是根据总的建筑面积测算，100多平方米的房子估计几百元而已。
在三亚买房，感觉谁都会扑上来咬你一口。首先是契税，总房价的3％，然后是教育税、菜篮子税、市政交通税等，在小说中才能看到的税收品种都给列在税收单子上，而且三亚房产的物业管理费也是按照总房价的3％计算的，杂七杂八算下来，12万元左右的房子交了1.5万元的费用才能入户。
入户以后让人愤慨的是，房子里还没水没电，你一定要预先缴纳水费和电费，到物业处买相应的水和电，并把具体数字打人你那张特定的水卡和电卡里才能通水通电。本人只能再次花费400元买了水和电。
租金让人开眠
虽说在海南买房有这样那样的不如意，但是2003年的春节让我对所购的房产充满了信心。按惯例，每年的元旦、春节、“五一”、“十一”都是海南旅游的旺季，这时候三亚的家家户户都会把自家的房子空出来借给前来度假的人群。因为一到旅游旺季，三亚大大小小的酒店价格就四五倍地增长，平时100元左右的房间一下涨到800多元，还供不应求，所以这时候是三亚人赚钱最容易的时候。别看三亚平时的租金价格不高，三室一厅的海景房一个月租金才3000元左右，市中心的三室一厅房子几百元就能租到，但是一到旅游旺季，这些房租也是翻倍增加的。不过与酒店比起来，还是便宜很多。
20xx年二手房合同范文1卖方：________(以下简称甲方) 身份证号：____________________
买方：________(以下简称乙方) 身份证号：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条：甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施。
1、甲方所售房屋所有权证号为
2、甲方所售房屋位于______ 区______ 路(街)______ 号，为______ 结构;
3、甲方所售房屋建筑面积______ 平方米;
4、甲方所售房屋附属设施为______ 。
第二条：房屋价格及其他费用。
1、 甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)___ 拾___ 万___ 仟___ 佰元整(含附属设施费用);
2、 甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由 方负担。
第三条：付款方式。_____________________________
第四条：房屋交付。
甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后 ___ 日内，甲方将房屋交付乙方， 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。
第五条：乙方逾期付款的违约责任。
乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。
第六条：甲方逾期交房的违约责任。
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。
第七条：甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第八条：本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第九条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。
第十条：本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十一条：本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，其他三份交有关部门存档。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
20xx年二手房合同范文2甲方﹙出卖 人)： 身份证件号码：
乙方(买受人)： 身份证件号码：
甲乙双方经过有好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于 ，建筑面积为 平方米;套内建筑面积__________平方米，车库或储藏室 平方米;公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米;
(二)出售房屋的所有权证证号为 ;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
出卖人还应当将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施、设备，转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。
第二条 甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条计价方式与价款
按建筑面积计算价款，房屋单价为人民币每平方米____________元，总金额人民币 元整;房价款的支付方式、支付时间为：
乙方在 年 月 日前付给甲方定金(人民币) ，(大写) 元，(小写) 元。该定金条款的约定，受《中华人民共和国合同法》条款的调整。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。
第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：
第一期：在 年 月 日，付人民币 万元;大写
第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款 万元，大写 ;
第三期：在交付房屋之日，付清尾款人民币 万元，大写 。 每期付款，甲方收到后出具收据。
第五条
1、甲、乙双方定于 年 月 日正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于 前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
3、甲方应在 前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：
第六条 甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依
第七条 甲、乙双方同意，双方应于本合同生效之日起 日内到房地产主管部门办理过户手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担乙方承担 。
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 。
第八条 甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期
第九条、乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。
第十条 甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋所有权按的转移时间。
第十一条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。
第十二条 该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
第十三条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十四条 甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖 。
第十五条 本合同一式 份。其中甲方留执 份，乙方留执 份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。均具有相同的法律效力。
第十六条 本合同自甲乙双方签订之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
20xx年二手房合同范文3甲方(卖方)： 身份证号：
乙方(买房)： 身份证号：
甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等自愿、诚实、信用的前提下，达成如下协议：
第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也 充分了解该房屋的具体状况，并自愿购买该房屋，该房屋具体情况如下：
一、坐落于 ，房屋建筑面积为 平方米，套内面积 平方米。
二、出售该房物的所有权证号为 。
三、房屋平面图及其房产证、土地使用证。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
四、甲方还应当将附属于该房屋的装修及其他设施以及家具(包括双人床两张、沙发茶几)，家电(液晶电视一台、冰箱一台、洗衣机一台、热水器、电脑等)，及厨卫用品一并转让给乙方，不在另行支付加款。
五、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房没有设定担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。
六、甲方负责办理房屋过户手续，费用包含于购房款中。
七、付款方式
甲乙双方在购房合同上签字后，乙方将购房全款人民币 元(大写 )一次性打入甲方名下银行卡内，等房屋过户手续办妥并交予乙方后，乙方将银行卡交予甲方。
八、违约责任
甲方未按规定履行以上义务，则按下列约定承担违约责任：
1、甲乙双方确认虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均以书面同意的方式将该房屋出售给乙方并签字认可。
2、甲乙双方同意，双方应与本合同生效之日起 日内从该房屋内搬出，并将房屋内的物品按约定一并清点交付。
3、甲乙双方同意，双方因本合同生效之日起，到房地产主管部门办理过户手续。
4、甲方如不按合同规定办理房产过户及交付房屋，乙方有权解除合同，甲方除将已收的房款全部退还乙方外，并应给与适当赔偿。
5、本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充条款，都是本契约不可分割的部分。
6、甲乙双方在履行合同中若发生争议，应协商解决，协商不成，有当地人民法院起诉管辖。
7、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份，均具有同等法律效力。
8、本合同自甲乙双方签字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________