时间：2023-02-12 20:52:45
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理制度，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
物业管理制度是物业工作人员在进行物业管理过程中需要遵守的准则和规范，主要起到两方面作用。首先是通过这一制度进行公司的内部控制，通过制度性内容，明确管理工作的整体流程，并划定职权范围，在此基础上强化公司工作效率。这样职工才能够尽心竭力地工作，各部门之间才能够相互配合与帮助，相关物业工作能够有效开展。另一层作用是能够明确自身权利，并对物业工作的各方职权范围进行明确划定，同时对居民住户进行合理约束。
二、管理制度的缺陷
尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。
1.物业管理法规不完善
物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。
2.缺乏完善的业主自治制度
由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。
三、改善现状的对策
总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。
1.平衡物业市场的供给双方
就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。
2.强化业主的主体性地位
首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。
四、结语
（一）管理人员必须保持服装整洁，仪表端庄、精神饱满。
（二）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。
（三）必须严格遵守公司轮值时间，按时上下、班（交接班），不得无故迟到、早退。
（四）管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。
（五）管理人员不得参与楼宇买卖或租赁事物，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司咨询。
（六）大厦负责人应该执行公司之各项指标，并定期召开该大厦各级员工的会议，向公司做定期工作汇报。大厦员工应服从大厦负责人之工作调配及岗位编排。
（七）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。
（八）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益之行为。
（九）不得向业主、住户或与公司业务有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏公司财务，对各公物如有损坏，须负责赔偿。
（十一）雨雪天气，各员工必须依时当值，监守岗位，并按照公司所颁布之指示进行防风防雨工作。
（十二）必须尊守和执行公司所发出的一切通告办事。
二、管理公司
（一）按照规定时间当值，不可擅离职守。
（二）在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
（三）每日上班时间，必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证，完成自己的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道，巡视时需特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修的地方，并进行登记，如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级报告。
（四）台风或暴雨期间，管理人员必须按公司所颁布的员工共值程序上班，做好一切防风防雨工作，以保护公共财产。
（五）服从上级指导，完成所指定工作。
（六）留意各种公用设备有否被破坏或涂污，并通知有关人员修理和清除，必要时须协助维修工作。
（七）执行各项任务时，必须要有礼貌，谨记“服务至上，礼貌第一”。
（八）如有住户发生意外，例如：受伤、晕倒等，应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。
（九）热情接待来访人员，详细记录住户投诉，并迅速处理。不属于自己职责范围的，则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。
（十）管理处须设置急救药品，如绷带、药棉及抢救药品等。
（十一）大厦公共地方之钥匙，如：电机房、机房、泵房等，必须小心存放，以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时，必须登记借用人姓名及身份证，用后及时归还。
三、保安工作
（一）必须明了和掌握大厦内各种保安设施之操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。更须善用以有设施，以免减弱防盗效果，特别强调大门必须紧闭，住户出入可自备防盗门钥匙或密码锁，访客则可用对讲机。严禁大门敞开，防止坏人有机可乘。
（二）应熟悉大厦内各住户、识记住户之姓名、年龄、家庭成员、职业及联络电话。此等资料必须保密，不得泄露。
（三）与住户保持密切联络，以便就保安问题，经常交换意见和互通消息。
（四）各更管人员交接时应传达防盗信息，做好交接班记录，以备核查，务令保安人员高度警惕。
（五）严禁借推销之人士进入大厦。尤其是自称公务人员或公共机构人员，更应查验身份证、文件，如有疑问，应致电有关机构查询。
（六）应有礼貌询问进入大厦的来访客人，登记身份证或工作牌照。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联系。如访客携带可疑物品时，更需提高警觉。
（七）当值管理人员至少每两小时巡楼一次（但不固定时间），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须有警觉性，特别注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地方、通道等，以确保无可疑人物匿藏大厦内伺机作案。留意公众地方之间边暗角，后巷水渠侧、水箱底是否预先暗藏盗窃工具等。
（八）如听到住户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封闭大门及通道，以待警方人员到场处理。切勿采取鲁莽行动而不知会警方。
（九）切记管理人员只有一般市民之拘捕权，并无搜查权。因此拘捕疑犯后，应尽快交公安部门处理。
（十）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。
（十一）若发生罪案，应采取下列步骤协助破案。
1.立刻报案，并留在现场制公安人员到达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。
2.切勿移动、也不许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。
3.切勿开动风扇、冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。
4.禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。
5.向公安人员提供有关罪案详情，如案发经过，与本案有关人物之相貌、衣着、有关之车牌号及坏人逃走方向。
四、公共卫生
（一）清洁工人必须依时清洁大堂、走廊、楼梯、电停车场及天台等公用地方。
（二）劝喻各住户勿将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地方，以免影响卫生和阻塞通道。
（三）如发现有杂物弃置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻住户自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到住户除清洁工人清理外，并登记在管理处记事簿内，向上级报告。
（四）如发现天台、天井或公用地方积存污水，应立即清理，以免蚊虫滋生。
（五）如发现属于本楼宇之污水渠及沙井等淤塞或破烂，应速安排处理。
（六）劝喻住户淋花时要特别小心，勿将水淋到阳台外面，以免影响下层和下面行人。
（七）如发现空调滴水或发出大量热气或噪音时，劝喻住户从速处理，以免影响邻居和市容卫生。并根据城管条例，影响市容者，处以罚款。
（八）如有需要，通告或口头劝喻住户切勿抛垃圾出窗外，既影响卫生，又可能打到过往行人身上；也不得将可引致淤塞之杂物投入厕盆及污水渠内。
（九）若上层住户之水喉或水管破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层住户修理，如无结果，则应详细记录及请示上级处理。
（十）如有不顾公共卫生的住户，经屡次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。
五、电梯
（一）电梯发生故障停留空中时，乘客按响紧急呼救铃后，值班人员应立即通知保修人员迅速修理，同时用电梯内对讲机善言安慰被困乘客，请其耐心等待，切勿自行开启电梯门，以免发生危险。
（二）劝喻用电梯搬运物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘用电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批搭乘，以免超载发生危险。
（四）住户应留意，切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。
（五）保安值班人员时刻注意闭路电视，警惕坏人恶意破坏电梯或梯内设备。
（六）经常清除电梯门路轨内经常积存的垃圾，以免影响梯门开关。
（七）如发现电梯有震荡、不正常的声音或电梯有损坏时，应急时通知保修人员进行修理。当修理人员到达时，管理人员应详述电梯不妥之处，以便研究毛病，一切详细情况，必须详细记录送管理处。
（八）狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有渗水时，应即尽量阻止雨水进入电梯槽，暴风雨后，必须根治漏水情况。
（九）电梯槽底有积水时，应及时报告上级处理，同时研究水的来源，及早修理。
（十）凡有水进入电梯，应即停止使用，以免触电，并设法将电梯升高至较安全的地方。
（十一）电梯机房钥匙及电梯门钥匙，除修理人员或保安消防人员外任何人不得使用。
（十二）电梯每年“年检“一次，并取得年检合格证。
（十三）冲洗走廊及楼梯时，勿让水流入电梯内，以免损坏电梯设备。
（十四）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯，因电梯可能随时停在半途，将人困于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。
（十五）经常检查电梯机房是否有足够的通风，温度是否过高，气窗玻璃是否完整。机房门须特别上锁，加上“不准擅闯”之类的告示牌。
（十六）电梯内求救警钟、电风扇必须保持正常工作状态，以免紧急时无法求救及导致窒息。
六、电力系统
（一）修理电气设备，应聘请持证的合格技师。
（二）应明了大厦各种电力供应的设备所在。如：大厦的电力总制、用户的电路分线、保险丝、消防电泵制等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总制、电表及各水泵制等，以备急修时使用。
（三）如部分用户电力中断，应由管理处派人检查修理大厦供电系统，如属住户室内设备故障，应由住户自行请人处理，管理处可提供适当协助。
（四）全座楼宇电力突然中断，应先检查大厦之总制是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。
（五）公共使用的电力设备，如：电梯、总制走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或过热现象，应立即派人修理。
（六）接到供电公司通知停电时，应即帖出通告，清楚列明日期、时间及受影响设备，如供水系统、室内电器以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由大厦自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。
（七）经常检查、保养弱电系统，如：大厦与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即修理。
（八）在大厦出入口处，应备有充电式紧急照明系统。
（九）大厦内的总制房、机房、及各层的电表均应保持整洁，不得放置杂物。
（十）大厦供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常的供电。
七、消防
（一）消防中心值班人员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用，并应熟练其他消防设备的使用。
（二）组织大厦员工学习消防知识，熟悉和掌握各种消防设备的操作使用。组织员工进行消防设备的使用训练，使其成为大厦合格的义务消防队员。
（三）值班人员（包括管理人员）须经常检查防火设施等，如有损坏和失效时，应立即修理和更换。
（四）利用通告、图片等形式使住户了解如何使用消防设施和消防设备，以备应急。
（五）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、走火通道等，千万不可有阻塞情况发生。
（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放烟花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用电线，如有破损和不符合规定时，应立即修理和更换。
（八）留意擅自将住宅改为工厂的单位，尤其是原料与制品容易着火者，当发现住户有大量易燃物品时，即刻查询是否有特许证明和安全措施，没有时，当即令其搬走（搬出大厦外），并尽快报管理处和公司。
（九）劝告拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧香纸。
（十）如发现某户有浓烟冒出或火烧浓味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭。否则电“119”报案。
（十一）若发生火警，即电“119”报案，同时按动警铃，通告住户疏散，在安全的情况下，使用灭火筒或灭火喉设法施救。
（十二）火警发生时，劝喻住户切勿搭乘电梯。
（十三）切勿将放火门打开，以免万一发生火警时，浓烟散播及火势蔓延。
（十四）报案时，必须清楚说明现场地址，报案人姓名及管理处电话。
（十五）所有消防装置，应由认可的消防监查单位每年最少检查一次。
八、气体燃料泄漏
（一）如发现气体燃料泄露时，应立即熄灭现场附近所有火源。
（二）打开气体燃料泄漏单位及附近有关住户的门窗，使楼宇空气流通。
（三）切勿吸烟、点火、按动门铃、电开关等任何电制及电器。
（四）管理员应立即关闭单位系统的气体燃料总制，阻止气体燃料继续泄漏，查找泄漏地点，迅速进行修理。必要时，电话通知气体燃料公司或拨“119”报警。
（五）“用手拍门”的方式通知住户气体燃料泄漏事件，请住户关闭气体供应制，打开门窗使空气流通，并要求协助通知其他住户实施上述一、二、三步骤。如情况严重，应通知住户撤离。
九、楼宇结构及维修
（一）楼宇结构如被更改或破坏，对该楼宇的安全有重大影响时，管理员应予以注意，并向上级报告。
（二）如住户擅自拆建墙壁、增开窗户、或加建建筑物，如外墙铁笼、檐壁、平台或在天台上加盖小棚屋时，应予以制止并向上级报告。
（三）天花板或外墙有漏水，应即通知单位主管及有关住户修理。
（四）在巡逻时发现下列情况，应立即向上级报告并研究修理方案进行修理：
1.墙壁或天花板有明显裂缝或水泥爆裂；
2.气窗的玻璃爆裂；
3.楼梯边的栏杆松拖；
4.防火门及消防设备损坏；
5.内外墙壁批荡脱落。
（五）住户安装的铁闸掩出走廊、阻塞通道，应予以制止并报告上级。
十、停车场管理
（一）车管员必须认真执行停车场管理规定，礼貌待人。热情服务，保证车辆安全，维护车场良好的行车秩序。
（二）车辆进场后，必须按指定位置停车、排列整齐，不得阻塞通道，认真检查车型、车牌号，，避免出现差错。
（三）了解和掌握车主的车型姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等以便与识别。
（四）汽车、摩托车必须购买车辆综合保险，便于丢失后向保险公司索陪。未买“车辆综合保险的，本车场不予停放保管。
（五）本停车场实行有偿停车保管服务，必须严格遵守财经纪律，经济手续清楚，做到钱票相符，日清月结。
（六）严禁载有易燃、易爆和有毒有害物品的车辆进场停放保管，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场，应即令其开出车场，立即报告管理处或公安机关进行处理。
（七）车管员交接班时必须认真交接：如清点停车场内车辆有多少，时租车的停车计时票的张数、现金点清，并详细登记，双方签字负责。
（八）车管员值班期间发现可疑情况，立即报告班长或管理处，并注意事态发展。交接班时叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时将其他注意的事项必须记录在登记簿上，以备查。
（九）车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得，如不开票停车或乱收费，一经发现定严肃处理。
（十）保持停车场内清洁卫生，每日必须清扫一次。
十一、有关廉洁条款
1、按照要求进入工作区必须着工装及佩带工牌，要注重个人卫生及仪容端庄，做到文明服务，礼貌待人。
2、遵纪守法，遵守员工手册和各项规章制度，履行职责，按时上下班，不退到、早退，不旷工离岗，不做与本职无关的事。
3、必须熟悉责任区域的分布情况，尽职尽责，坚持保洁工作经常化、细致化、标准化、制度化。
4、工作时间内不准脱岗、串岗、在办公楼内不准大声喧哗。
5、未经允许，不得一人进入领导办公室。
6、每周五由项目经理组织一次周例会进行学习和总结上一周的工作情况，并对下周的工作任务进行安排。
7、不定时组织本部门的岗位技能训练，以便提高保洁人员的专业水平。
8、必须服从上级领导对卫生的检查，虚心接受所检查出的问题并做到及时整改，在工作中发现问题要及时向上级领导反映，以保证工作的正常进行和逐步完善。
9、爱岗敬业，做好责任区卫生间及公共区域的巡视检查工作在规定时间内保质保量完成各项任务。
二、保洁安全工作管理制度
员工必须遵守公司所定的安全预防措施及守则，故所有员工当值时须留意下各要点：
1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
2、清扫人员在超过2米高处操作时，必须戴好安全带，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤。
3、清扫人员有使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
4、清扫人员不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生事故。
5、清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，以免发生意外事故。
6、清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
7、在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
8、清扫人员在用开水时，应思想集中，以免烫伤。
9、室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，防止压伤手脚。
10、留意有否危险工作情况，如有发现，立即向主管报告。
11、如工作地段湿滑或有油污时，应立即抹去，以防滑倒。
12、保持各用具完整，损坏的切不可用，更不可私自修理，以免发生危险。
13、在公众地方放置之工作车、吸尘机等清洁机具，须尽量靠墙边，留意有否电线绊脚。
14、所有玻璃或镜，如发现有崩裂，必须马上向主管报告，立即更换，未及时更换的也须用胶纸贴上，以防堕下。
15、当洗地或洗地毯时，当留意有否弄湿电掣及插座、拖板，小心漏电。
16、当高空工作时或公众地方之地板打腊时，必须放置告示牌， 让其它人小心留意。
17、不可伸手进垃圾箱或垃圾袋内，以防被玻璃、刀片等刺伤。
三、定期消杀、灭害虫管理制度
1、消杀人员必须严格按照消杀程序进行消杀，施药之前必须提前三天贴发通知，通知上必须注明放药地点、时间及如误食中毒后的急救措施；
2、消杀药物必须严格按照“施药规范”放置，严禁放在人易接近的地方；
3、施药后，按照消杀实施方案规定的时间进行检查，清理施药现场；
4、被消杀场所在整个消杀过程中必须派项目经理跟踪、检查、监督；
5、每次消杀完成后，项目经理一定要做好《消杀记录表》保证每次消杀质量合格；
6、项目经理每月对检查人及记录表格进行核查，保证各项工作能正常的开展。
四、垃圾清运管理制度
1、所有卫生间、垃圾桶、垃圾箱的垃圾不能过夜；
2、卫生间垃圾桶内的垃圾不能超过其髙度的2/3,有污物的立即更换；
3、外围垃圾桶内的垃圾不允许超过其高度的1/2,若表面有污迹立即清洗；
4、生活垃圾清运保证日产日清；
5、如在垃圾里发现贵重物品应如数上交，不私留或使用；
6、发现苍蝇、蟬螂、老鼠等应立即做消杀处理；
7、垃圾车定期清洗，并做好消毒工作；
8、楼层内垃圾往下运送时，应按规定的时间、路线清运、清运完毕后将电梯及地面清理干净；
9、消杀作业完毕后应将器具药具统一清洗由专人保管并做好相关记录。
五、高空作业及外立面墙清洗操作管理制度
1、凡在距离地面2米以上作业的都为高空作业。所有高空作业不论任何工种，任何时间、地点、时限都应遵守本制度。
2、从事高空作业人员必须进行身体检查，凡患有高血压、心脏病、癫痫病，以及不适合高空作业的人员，一律不准从事髙空作业。
3、凡遇到下列情况者之一，禁止髙空作业：雷、雨、闪电、大风，钢管雨水未干，可能发生危险的其他情况，档上述情况过后，应当经公司安全、技术人员，检查各种作业设备确认后方可作业。
4、髙空作业禁区，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。
5、凡经常进行高空作业人员，应配备工具袋，高空作业使用的小型工具，均应放入工具袋内，不准在钢管或脚手架、建筑物上乱放工具。
6、登高作业前应仔细检查登高作业工具和安全工具，如：安全帽、梯子、跳板、脚手架等，如有不符和登高作业的应立即改正或拒绝登高作业。
7、所有高空作业人员不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般采用高挂底用方式。
8、进行高空作业必须先将下方的易燃、易爆物品移至到安全地带，还釆取措施，确保剩下的金属或火花不致伤人或引起火灾事故。
9、高空作业人员不准从高空向地面抛掷物品，也不准从地面向高空抛掷物品。应采用绳索、吊篮、高架车或吊车传送物件。
10、如必须要从高空往下抛物时，地面必须有人看管，避免不伤害他人和损坏公物。
11、尽量避免上下同时作业，如不可避免上下可设专用防护棚,或采取其它防护措施。
12、高空作业时严禁嬉戏打闹，严禁高空作业区睡觉。
六、常用清洁剂、消毒剂使用管理制度
1、洁厕灵：能有效去除尿垢、水垢、铁锈等，具有去污快、省力等优点，并有一定的除臭和消毒功能。用于卫生间的尿槽及抽水马桶、坐厕等处使用。用法：用本品按1： 15-20,涂于被洗物表面，作用3-5分钟，再用小刷刷洗，清水过净即可，如遇严重污垢，可适当降低兑水比例。
2、空气清新剂：适用于卫生间、会议室、办公室、大堂、客户、包廂等地方除臭去异味。用法：均匀喷洒于空气或臭源处，15平方米左右的空间一般按喷嘴2-3下，每隔2小时喷洒一次，卫生间使用时可加大剂量和喷洒频率。
3、静电除尘剂：有效去除地面污渍及灰尘，美化并保护地面及其它硬持表面，可用于各种地面、墙面、塑料、金属、漆面、水磨石、大理石等其它硬质表面，代替地板油、尘推渍及其它旧扫地方法。用法：用干净、干燥的尘推，将本品均匀地喷于其上，然后装入塑料袋封闭四个小时以上，在没有完全干透前不能使用。每次用完后，将灰尘抖净，重新喷上本品，干透后重新使用。
4、不锈钢保养剂：用于不锈钢的清洁保养，防止表面氧化、腐蚀。将本品直接喷于物体表面或干净的纯棉抹布（适量），进行来回擦拭、抛光处理。
5、84消毒液用法：稀释浓度为1：500和1：200,浸泡时间为10到30分钟，被消毒物品应该全侵泡在水中，消毒以后用清水冲洗干净后方可使用。
七、保洁工具维护使用管理制度
为规范保洁用品的管理工作，有效地控制成本，节约开支，更合理地使用保洁用品，特制定以下管理办法：
1、申请、领用、发放：
1）每月30日前由项目经理根据下月工作计划，将所需要的报项目副经理处。
2）项目经理根据当月库存盘点情况及项目经理申报的保洁用品填写物资申请单，报项目经理审批。
3）釆购员根据审批后的物质申请单进行统一采购，入库时应由仓管员和保洁主管同时对采购的用品进行验收（包括数量、质量）。
4）由项目经理负责清洁用品，工具的统一领用和发放，并做好质量记录，环境维护员未经允许不得私自到仓库领取任何物品（特殊情况除外）。
2、使用、保管：
1）保洁组长负责对保洁工具使用的检查工作，发现问题及时向班长、主办汇报，并及时处理，由于人为损坏或遗失的工具、物品 应按原价赔偿。
2）保洁工具、用品在每次使用后应清洗干净统一存放在指定地点，以免丢失。
3）保洁工具、用品未经项目部经理或行政管理员许可不允许外借非项目部人员，管理人员借用时须征得清洁绿化主办同意且做好登记。
4）项目经理在申领、发放物品时应参照下表加以控制。
3、名称使用人使用期限备注。
4、胶扫把外围环境维护员半个月。
5、芦苇扫楼内环境维护员半个月。
6、垃圾斗楼内、外环境维护员二个月。
7、卫生桶楼内环境维护员三个月。
8、毛巾楼内环境维护员半个月。
9、垃圾车楼外环境维护员拟定三年。
10、农药消杀人员每星期2-3瓶每月用量控制在8-12瓶。
11、老鼠药消杀人员每月一次（20盒）针对实际情况可以适当调整。
12、垃圾袋外围环境维护员垃圾桶每二天更换一次垃圾袋。
八、服务间物品摆放管理规定
1、清洁工具摆放整齐，拖布、尘推，使用后必须清洗干净后放置门后隐蔽位置。
2、洗干净的抹布如需晾干，放于暖气管上，必须摆放整齐。
3、水杯等个人物品统一放在柜内，不得人放在桌面上。
4、背包、衣服放入柜内，不得放在椅子、桌子等其它地方。
物业管理公司财务管理的问题
(一)重视程度不高，内部控制意识薄弱。因为物业管理本身在我国属于新生事物，致使很多物业管理公司对内部控制这一方面不是很重视，潜意识里认为简单的解决好财务问题便是做好了内部控制，对其的思考也没有上升到战略的层次。抱着内部控制与企业关联不大的心态，一些物业管理公司对相关人才的内部控制培训工作也缺乏了积极性，导致他们的自身素质不足，知识不过硬，便难以适应这愈来愈复杂的财务管理工作，处理不得到，久而久之，员工的积极性也随之被消磨殆尽，内部控制的效果微乎其微。这样长此下去，内部控制工作跟不上财务的繁杂演变，一些物业管理公司也将必然面临着生存危机。
(二) 物业管理成本与费用控制的缺失。在进行公司财务管理工作中，成本管理工作的基础地位不可动摇，在日常的公司账务处理中，物业管理公司不同于其他一些类型的公司，所发生的费用没有完全显示出来，不能全面显示费用，相关成本也尽皆隐含起来。因此这也导致公司财务信息披露的失真或遗漏，大大的削弱了内部控制的有效性、科学性。大部分物业管理公司都仅注重在成本数量上有何大的变化，对于为何会有这么大的变化却并没有去深入追究或分析，在成本控制方面存在着严重的缺陷，急需加以改善。
(三)会计核算不规范，忽视监督考核。对于公司内部的会计控制制度和考核相挂钩的监督机制，大部分物业管理公司都不予重视，这便导致公司重考核，轻内控的一幕上演。虽然公司里的财会系统体现出极强的内控作用，但也同时有着其一定的缺陷与局限性，这在两个方面加以体现出来，一方面事前控制作用差，在处理公司财务问题之前，对其控制力度不够，难以有效防止或抑制相关问题的发生。另一方面事后考核力度弱，没有一套有效的考核机制，无法有效的进行事后考核评估。
(四) 公司内部资金管理的力度不够。难以筹集到所需正常发展的资金是我国物业管理公司在目前普遍存在的情况，为保证物业管理公司的正常运作，便要采取措施及时开辟新的资金来源渠道。在当下，我国物业管理公司的来源渠道非常有限，一般包括：物业管理公司开创投入的资本金，物业维修资金，然后便是日常提供的综合管理服务所获得的一些经营性收入，也有一些公司转向银行贷款，但也是受限颇多，由于物业管理公司大都属于中小型企业，注册资本少，资本实力不足，银行贷款时所认可的不动产资产数量不多，信用保证大打折扣，便很难得到银行所发放的贷款。
物业管理公司财务管理的加强建议
(一)提高公司内部财务人员素质水平。在每个公司内部，财务人员的素质水平关系到信息披露工作的质量，进而影响到公司的正常有效运作，物业管理公司也不例外。第一，公司在聘用财务工作人员时必须要杜绝任人唯亲的现象发生，要坚持德才兼备、以德为先的原则，可以从应聘者是否具有相关从业资格、专业技能以及最高学历等多方位全面考评，为公司引进一批优秀拔尖的财务人员。 第二，公司也应该对财务工作人员的培训力度予以加强，实行月度或季度考核制度，在压力环境中可以使员工能及时掌握最新的财务知识，然后用于工作中来，也使员工自身业务素质有所提高。公司还可以通过培训向员工灌输内部控制对于提高公司财务管理水平、实现企业价值最大化的重要性思想，时刻让员工谨记内部控制的具体要求，按章办事;通过职业道德培训还可以确保员工能够对提供的会计信息质量要求负责。第三，公司还需建立一套科学的奖惩制度，更好的调动财务人员认真工作的积极性。
(二) 加强财务成本管理， 完善公司会计制度。物业管理公司通常从事的都是服务业，所以其对应的财务成本管理应该也根据服务功能作对象。公司可以采取作业成本法来确定服务所发生的实际成本，扩大成本核算范围，此外，该核算方法也能够将间接费用准确地分摊计入成本。设立一套完善并具备可操作性的成本核算系统，认真核算每一部分的投入成本，保证整个核算过程的通畅。物业管理公司在经营服务时，为客户进行大批的固定资产管理，在设置的成本会计科目下，准确无误的将营业成本划分成所提供的共与个成本，在公司会计核算时，还必须确保资产核算的及时性、准确性以及真实性。
(三) 会计核算和财务监督并重。正确及时的财务信息贯穿于物业管理公司整个的经营业务及其价值流转过程的每个环节中。内部正确的会计核算以及严格的财务监督，更是事关企业内部经营管理的成败，因此，可以说这在物业管理公司中相当于“神经中枢”的核心地位不可动摇。公司在进行财务控制时要时刻关注防范经营风险以及财务隐患，以实现公司规范性的经营以及企业价值最大化的目标。要设立一套完善并且独立的财务控制体系，要考虑全方位，多元化，多层次的财务监督，也就是要涉及到公司内部的各个部门、组织以及经营业务等，并且对所有岗位以及员工也加以覆盖，确保公司正常有序的运作。
(四)高度重视并加强资金管理。首先，开辟新的资金来源渠道，仅靠物业管理服务收入显然难以支撑公司持续发展的庞大需求，当前需要拓宽服务范围，开展获得多种经营的其他收益。其次对资金的运作要规范科学，做好日常监控工作，从严管控资金使用，保证每笔资金都用在“刀刃”上。最后对于外面的应收账款等款项，加紧催收或清理，将坏账程度减到最低，加快收入的回笼，物业管理公司方可得以持续长久的发展。此外，和一些地产金融机构合作，开展社区金融服务，如通过APP等方式，为业主提供接入或网点支持，获取业主享受相关服务的中介费或佣金。
物业管理公司的性质
物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：
第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。
第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。
第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。
2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由管理转变为“业主”服务。
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关键词：物业企业；安全管理；问题；对策
物业公司指的是建成和投入使用后的建筑房屋等相配套的设备、设施以及管理等。物业公司可以根据其服务的对象进行分类，包括住宅服务物业、商业服务物业、写字楼服务物业、酒店物业以及工业物业等等。这也使得我们的生活与物业公司息息相关。安全指的是人、物品、环境等不会受到危险、事故的威胁。而物业安全指的是在物业公司的管理和防护下，物业公司管辖范围内的人、物、环境及物业公司本身都不会受到安全威胁。物业公司的安全服务能力决定于其内部的安全管理制度，人员的安全意识及应对安全威胁的紧急制动措施等，从当前的物业公司安全管理来看，还存在很多的不足，在安全防护落实上还存在一些疏忽，所以还需针对物业公司的安全管理问题进行进一步的研究和探讨。
1物业企业安全管理存在的问题
1.1管理范围窄
传统的物业管理中管理的范围主要包括犯罪、火灾等，而且这些安全问题发生的概率比较低，造成的人员伤亡以及财产损失小，这也使得物业公司在安全管理上缺乏应有的重视，对管理的范围限定的也比较小，主要负责抓治安以及消防方面，其他的安全管理问题被忽视，使得物业企业安全管理中存在很多的漏洞。
1.2物业管理涉及多方事物，安全问题难以落实
从当前物业管理的情况来看，其中存在多方的问题和矛盾，物业与销售商、房产开发商、业主委员会以及业主间都具有一定的权利义务关系，同时在这些关系的划分中往往不够明确，虽然随着法律的完善，对物业管理方面的内容制定了相应的法律法规，但是这些法律法规过于笼统，使得真正发生纠纷时无法提供有效的依据，从而使得司法机关在解决这些问题时也无从下手。同时物业是受产权人的委托来为业主实行管理服务，因此这项服务需要在产权明确的基础上来进行，但是从当前建筑房屋的公用位置来看，其中的配套设施、绿化、场地以及道路等在权责利等方面都不够明确，进而使得物业在物业管理费的收取中存在很大的困难[1]。部分项目在规划设计以及施工的过程中，遗留下很多的问题，使得物业管理的基础不牢，工程质量低下、配套设施不完善及为销售而做出的不合理承诺都为物业管理带来了很大的困难。这些问题使得物业需承担更多的责任和义务，但是获得的回报少，所以导致物业管理人员的工作性不高，导致物业安全管理制度落实不彻底。
1.3安全管理法规不健全，管理意识淡薄
当前我国关于物业管理的相关法规比较少，缺乏对法律的细化和解释，导致物业出现安全问题时无法根据相关的法律进行追责，所以一旦物业公司出现重大的安全问题，物业企业以及相关负责人也不会受到太大的惩罚，进而使得物业公司在安全管理中有恃无恐，降低企业的安全管理水平。同时管理本身是一门科学，但是当前物业管理中却忽视了管理的科学性，在安全管理上不注重对安全管理理论的研究，同时安全管理的手段比较落后，进而使得物业安全管理问题频发。此外物业公司人员的安全意识淡薄，对物业管理中存在的隐患等没有及时的排查和预防，而是抱有侥幸心理，认为会造成安全事故的可能性小，所以对其中的安全隐患听之任之，进而使得物业安全管理落实不到位。
2物业企业加强安全管理的对策
2.1建立科学、合理的管理制度和体系
物业公司安全管理是物业服务中的重点内容，主要是对管理服务区域治安、火灾以及突发事件等安全事故的管理和防治。为了提升物业安全管理的效率和质量，需要根据具体的管理区域特点制定科学、合理的管理制度和体系[2]。在管理制度与体系的制定中必须要能够根据实地的特点，考虑的更全面和完善，并注重人性化。同时将制度与体系进行有效的结合，使物业管理工作人员在遇到安全事故后，能依据管理制度与体系采取行动。如果只有制度那么工作人员的工作必然会刻板，限制了工作的灵活性，所以在制度的基础上还需要注重体系的建设。比如根据物业安全管理的制度，在发现突发事件时，需要及时上报，同时在事件的处理中需要遵从上级的指示。但如果地下室发生大量渗水情况，而巡逻人员先上报，再等指示，然后采取行动，那么将会使渗水情况越来越严重，造成的损失也会逐渐加大。由此可见，除了制度外还需有完善的体系建设。在体系中规定出在遇到安全事故时，需先做什么、再做什么。通过预案的制定使得安全管理工作更高效。
2.2强调服务的人性化
物业公司的安全管理还需要遵从人性化的原则，首先需要在员工的管理上实行人性化，物业安全管理是一个比较繁琐、劳动密集型的服务，安全管理人员需要经常与业主打交道，同时安全服务的效果也是业主对物业服务满意度的认同感。物业管理层人员的主要工作是对物业服务中存在的问题进行分析，并调动员工的积极性来消除员工在工作中的消极心理，提升对物业安全人员的培训力度，使安全管理人员能够提升安全意识，并采用人性化的服务方式与业主进行沟通，为业主提供安全管理服务，从而保证物业安全管理工作的效率。
2.3建立科学的安全观
科学的安全观，能够使物业企业在安全管理中，制定科学的管理体系，防止因为对安全的片面认识使得安全管理存在诸多的漏洞，进而更加全面、系统的解决安全问题。在科学安全观的指导下，安全管理人员能够及时、认真的找到事故中存在的原因，分析出潜在的危险因素，了解当前管理中存在的薄弱环节以及发生危险的程度，从而制定相对应的安全预防措施。通过对物业企业安全管理制度和工作的评价，使得安全管理实现最优化。
3结束语
综上所述，物业的安全管理关系着业主的人身、财产安全以及物业企业的发展。但是由于我国物业行业的兴起比较晚，相关法律制度不完善，权责划分不明确以及物业费用收取较低等方面的影响，使得物业管理中还存在很多的不足，所以还需物业公司能采用现代化的管理理念，树立科学的安全观，加强对安全管理体制的建设，提升安全管理的效率，为业主提供一个安全的生活环境。
参考文献：
[1]王海燕.住宅小区物业安全管理研究[J].住宅与房地产,2016,(27):28.
关键词：物业 财务管理 现状 改进
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，于20世纪80年代从香港传入我国大陆。1981年3月，在深圳成立了我国大陆第一家物业管理企业，标志着我国物业管理时代的到来。目前，我国物业管理企业大多是微利企业。作为一种以营利为目的的经济组织，加强管理、促进经济效益的提高，始终是物业管理企业的重要课题。财务管理作为企业管理的核心部分，渗透到企业的各个部门、每个环节，甚至每一名员工。财务管理水平的高低，决定着企业的兴衰成败，决定着企业的战略管理和经营管理的效果。
通过对物业管理企业财务管理现状的了解，笔者发现物业管理企业在财务制度建设、资金运作、财务基础工作、内部控制等方面存在一些亟待解决的问题。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。
一、财务管理概念及内容
企业财务管理，是指在国家法律法规和方针、政策指导下，根据国民经济发展的客观规律和企业对资金管理的要求，有组织地对企业财务活动及财务关系所进行的一项管理工作。企业财务管理是企业生产经营管理的一个重要组成部分。
物业管理企业所有涉及资金的活动都是财务管理的内容，包括筹资管理、投资管理、资金的运用和资金的分配等。财务管理的实质是以价值形式对企业的生产经营过程进行综合性的管理，
二、我国物业管理企业财务管理现状
（一）财务管理制度不健全不完善
物业管理行业至今没有一套健全、完善的财务管理制度，物业管理企业仍然存在执行不同会计制度的现象。尽管我国已经颁布了《会计法》、《企业会计准则》、《会计基础工作规范》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》等等会计制度法规，提供了物业管理企业制定内部财务制度的依据和参照，但是，在实际执行过程中仍然存在行业内部制度执行混乱现象：有的执行事业单位财务会计制度；有的执行外商投资企业财务会计制度；有的执行旅游、饮食服务业企业财务制度；有的执行施工、房地产开发企业财务制度；有的执行工业企业财务制度等等。物业企业财务管理制度过于多样化，导致会计人员在具体财务工作处理上存在较大差异，既不利于行业内财务状况和经营成果的统计和比较，也不利物业管理这个新兴行业持续稳定的发展。
（二）资金运营缺陷
我国的物业管理企业大多规模较小资金少，受委托管理的资产量大、风险大、责任大，物业企业盈利性差。受上述因素影响，物业管理企业筹资信贷能力差，又缺乏政府的支持，融资困难，这又进一步造成了其资金短缺。物业管理企业依据物业合同提供物业服务，支付公共部位的设备设施维护维修费、绿化保洁、垃圾清运、物业人员薪酬，代收代缴房屋租金、水电费等，承担大量资金流出的同时，还要面临业主不按时缴纳费用，甚至是长期拖欠物业管理费的现象。某些物业管理企业无视国家制度，私设“小金库”或是违规使用资金购置汽车、违规改善企业经营环境，占用大量的资金影响企业的资金流动。资金流动是企业的主动脉，一旦被切断，本就资金紧张的物业管理企业，其经营情况可想而知。
（三）内部控制体系缺失
内部控制是由企业董事会、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现企业基本目标的一系列控制活动。内部控制不仅能维护企业的财产安全、防范经营风险，还可以保证会计信息的采集、归类、记录和汇总过程准确无误，从而真实的反映企业的生产经营活动的实际情况，并及时发现和纠正各种错弊，从而保证会计信息的真实性和准确性。有些物业管理企业由于对内控工作不够重视，存在如下问题：没有建立内部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并没有贯彻实施，缺乏有效的监督机制，存在内部审计职能弱化的现象。内部控制体系的缺失，必然导致财务管理的混乱，导致企业经营风险增大。
（四）财务人员职业素质不高
目前，我国物业管理企业的财务人员的职业素质普遍不高，或无证上岗，或不具相应的会计技术资格证。财务人员职业素质的高低直接关系到企业会计工作的质量。实际工作中，有的财务人员职业道德缺失，甚至参与弄虚作假；有的财务人员缺乏法律意识，不熟悉财经法规、制度；有的财务人员缺乏职业判断力，业务处理能力较差；有的财务人员缺乏风险意识，保守商业秘密观念较差；有的财务人员不注重自身业务水平和技能的提高；有的财务人员服务意识较差，岗位工作敷衍了事，缺乏爱岗敬业的精神。
三、完善物业管理企业财务管理的措施
（一）完善财务管理制度体系
物业管理是一个新兴的行业，物业管理企业在会计核算工作中无法吸取行业会计制度的经验，当前的会计制度、条例等也没有提供具体的、详尽的指导意见，这就要求物业管理企业在了解、分析物业管理业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理企业自身的内部财务管理制度。物业管理企业的非流动负债、营业收入、成本费用等核算内容区别于其它行业，物业管理企业财务数据定期地向业主报送，从而更具透明度。物业管理企业具有较多的委托经营业务，会计核算应该强化资产核算的及时性、真实性和准确性。物业管理企业应该依据上述核算特点，制定内部财务管理制度体系。
（二）加强物业管理企业资金管理
资金管理是财务管理的核心内容。物业管理企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，这将有效降低企业的财务风险。具体可以参照“资金池”的方式进行资金集中管理，这样能够有效降低企业资金头寸，统一、合理的运作企业的资金，利用闲散资金进行对外投资，谋求资金的中短期收益。物业企业应认真做好营运资金的预算，分别细化到每年、每月、每周编制资金预算，使预算在不断的变化中与实际收支趋于一致。要求各相关部门上报资金预算，据此对各部门的日常现金流量进行控制，并对资金预算情况进行跟踪分析和考核。事先有预算、事中有控制、事后有分析，才能强化物业管理企业的营运资金管理。资金集中进行管理可以改善物业管理企业的经营状况，提高企业盈利能力，降低经营风险，从而拓宽企业从内部和外部进行融资的渠道。
（三）加强物业管理企业内部控制
1、遵循不相容职务相分离的原则
物业管理企业大多属于小规模企业，机构设置相对简单，人员较少。在机构和岗位设置上，更应该严格执行不相容职务相分离的原则。如财务工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。
2、授权批准控制
授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制，它可以保证物业管理企业各项业务的执行和限制。如物业管理企业处置废品的数额超过某部门的批准权限时，只有经过更高级别的部门批准，才能进行该项经济业务。
3、实物资产控制
实物资产控制主要包括限制接近控制和定期清查控制两种。限制接近，如物业管理企业除物业特定维护人员外，其他人员则限制接近公共区域内的大型机器设备，可以保证资产安全。定期进行实物资产清查，可以保证账实相符，如发现账实不符，应查明原因，及时处理。
4、风险控制
物业管理企业经营过程中面临的风险，主要包括物业管理的服务风险和物业管理的财务风险。物业管理企业唯一的产品就是服务。在提供服务的过程中，物业企业受托管理的资产存在发生各种灾害的可能，面临经营风险。财务风险又称筹资风险，是指由于举债而给企业财务成果带来的不确定性。借入资金需要还本付息，一旦无力偿还到期债务，企业便会陷入财务困境甚至破产。
（四）提高会计人员职业素质
由于目前网络、媒体等极度发达的社会环境，物业管理企业对财务人员的会计电算化水平的要求进一步提高，对高知识存量、高技能型财务人员的需求进一步增加。企业财务制度是随社会经济发展需求而不断更新、细化的，财务人员只有具备终身学习的意识，才能够跟上社会的发展变化，满足财务工作的需求。财务人员应该有意识的进行知识更新，自我“充电”，提升自己的业务水平、法律意识，职业判断能力和职业道德水平。
综上所述，物业管理企业财务管理过程中，还存在财务制度不完善、营运资金管理不规范、内部控制缺失、会计人员职业素质较低等现象。针对这些现象，笔者提出了改进方法。但就目前物业管理企业财务管理现状而言，改进过程仍然需要一个较长的时间过程。物业管理企业既是一个劳动密集型企业，又是一个管理密集型企业。物业管理企业只有重视财务管理，才能在当前风险与机遇并存的形势下，实现企业价值的最大化。物业管理企业应在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围，向规模化发展。
参考文献：
[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（8）：106-108
伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高造成很多问题。
1、会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。
2、会计核算方式单一。很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。
3、会计核算和财务管理手段落后。很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。
4、成本管理不完善，资金利用不当现象存在。成本管理有三种方式：调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。
5、财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。没有管理需要的各种详细报表。例如：维修报表、各种服务费用报表等。还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。
6、税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。
7、会计核算和财务管理分不清。很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。
二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法
（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作
1、提高财务工作人员的思想素质和专业素质。对财务人员进行专业培训和思想素质培养，提高财务人员的知识水平和管理能力，做好公司的财务管理工作。
2、建立健全公司内部的会计核算制度、财务管理制度、成本核算制度、财务清查制度等。让公司的会计核算和财务管理有制度可依。
3、建立完整的财务监督体系。有了完整的财务监督体系可以规范财务管理的整个过程，提高财务管理的效果。特别是原始会计凭证的审核制度，这样可以保证会计信息的完整性和准确性。
（二）建立二级会计核算和财务管理制度。
由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及进行整合分析，再将原数据和整合数据交由公司总财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。必要时这些详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。
（三）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。
很多物业公司会计人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。这些都导致会计核算和财务管理不当。要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。
（四）对财务进行精细化的管理。
1、对成本进行精细化管理。建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。
2、对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。
3、对资金的精细化管理。首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。其次,对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。最后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。
三、结束语
摘 要 我国物业管理起步时间较晚，物业管理还不系统，作为物业管理重要组成部分的物业档案管理尚不完善，城市化进程不断推动物业及物业档案管理的发展，要求物业档案管理不断完善，以发挥物业档案的重要作用。本文针对物业档案的内容构成、管理现状、管理制度、利用、优化物业档案管理水平等提出见解和方法，希望能起到优化社区物业档案管理的目的。
关键词 档案管理 物业档案 规范
我国在推进城市化进程中，提出发展小城镇，由此引发大量农村人口向大城市和中小城镇集中，城市形成越来越多、越来越大的社区，物业管理公司应运而生。物业公司应有一套详尽的物业档案管理方法，加强物业档案管理利用。
依据档案法规定，物业档案是指企业在物业管理活动中直接形成的对国家、社会、业主有保存和查考利用价值的文字、图表、声像材料等历史记录。
物业档案管理是物业的基础工作，其基本任务是对辖区内的物业档案进行科学、规范的管理，以保证档案的安全、合理利用，以提高物业管理水平，为业主生活提供服务。
一、物业档案的内容
（一）房产开发公司移交的基建档案和设备档案
2007年国务院颁布《物业管理条例》二十九条规定：“物业公司在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应向物业服务公司移交下列材料（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图；（2）设施设备的按装、使用、维护保养等材料；（3）物业质量保修和的物业使用说明文件；（4）物业管理必须的的其他文件”。
（二）物业合同档案
（1）开发企业与物业公司签订的物业管理服务合同；
（2）房屋及设备修缮的工程合同、装修合同、房屋租赁合同等。
（三）业主及住户档案
物业公司应“一户一档”分开记录业主、住户及其家庭成员的基本信息和身份证复印件、业主房屋入住验收单、业主车库车位验收单、业主和物业签订的各项协议、房屋钥匙交接验收单等。
（四）物业管理清册
反应各楼单元、房屋数量、户数、面积、户型、房屋使用性质、公共区域情况及所有权状况的物业管理清册。
（五）物业经营、租售档案
包括物业开展经营和延伸服务时形成的房屋、车库（位）出租合同、物业产权证明、同意出租的文件、公证书等。
（六）业主报修、物业保养维修档案
包括业主报修登记情况、物业维修情况、维修基金使用情况、维修计划、维修审批表、修缮图纸、验收合格证明、工程预结算材料等。
（七）物业服务档案
物业在各项服务中形成的绿化、清洁工人、保安、车辆管理等档案。
（八）物业其他档案
物业收费档案、清洁工人及保安的发放工资记录、社区卫生情况、保安值班情况、监控运转情况、社区的公共秩序管理记录，收缴物业费、车位使用租金、清洁工人及保安的发放工资记录等档案。
（九）还包括党群工作档案、科教档案、社区组织各项活动的档案等其他档案
只有理清物业档案包含内容，才能提高物业管理水平，提高物业服务质量，创造物业品牌价值。
二、物业档案管理现状
（一）物业档案管理意识不强，存在重视物业外在业务工作轻视物业档案管理利用；物业公司基本上没有专门库房保管档案，无专门的档案柜架，无专门档案管理人员，档案基本保存在各个业务部门，无法规范整理，档案管理分散利用不方便。
（二）物业档案管理制度不健全，无统一标准，有的单位没有相关物业档案管理制度，档案分类无统一标准，档案随处堆放，丢失严重。
（三）兼职物业档案管理人员缺乏档案意识，不能全面收集、整理、利用档案，个别单位聘用的人员素质低，加上管理的物业项目多、任务重，对档案工作无暇顾及，造成档案借出后到时无法追回，业档案整体管理水平不高。
三、优化物业档案管理、规范物业档案管理制度
（一）物I档案管理的基本属性
（1）物业档案管理具有基础性，物业档案是物业服务公司工作活动的原始记录，是物业管理的基础工作，物业档案是物业维修、更新、改造的重要依据，；物业档案是业主维护合法权益的原始凭证；物业档案是物业公司各项工作的真实记录，是物业公司解决法律纠纷、化解矛盾的重要材料。（2）物业档案具有动态性，物业服务是动态的、不断发生变化，因此物业档案也应及时反应物业公司的变化情况，为物业管理提供档案依据；业主需求的动态性，物业公司提供的服务要不断适应业主的要求，提供让业主满意的服务，创新服务方式，提升物业服务层次；（3）物业档案具有服务性，物业管理本身就是服务行业，以提供令人满意的服务为宗旨，坚持以人为本，各项管理措施应人性化；满足业主的利用物业档案的要求，为业主提供查询档案的服务。
（二）优化物业档案管理措施
（1）提高物业公司领导及档案管理人员的档案意识，制定合理的档案管理制度，加强管理，责任落实到人，组织员工参加档案知识学习、培训，将档案管理列入考核项目，提升全体人员档案意识，推进档案工作。引进档案专业人才，实现档案专业化管理，还要加强计算机知识的培训，以适应信息化的档案管理。
（2）创新服务理念，物业档案保管应以方便利用为宗旨，一服务业主为导向，物业档案管理的内容要满足业主需要、物业公司工作两个方面。加大档案宣传力度，增强社会对档案的关注，监督物业服务公司的档案管理工作。物业公司应重点加强物业服务档案管理。
（3）推进物业档案信息化管理，利用计算机存储物业档案信息，方便查找档案，节省档案利用人员的时间，推进物业档案的数字化建设。做好社区监控图像档案、物业组织各项活动的录像档案的收集保存工作。
（4）物业档案管理是动态的，社区物业公司会发生更换，因此新的物业接收社区工作要及时进行档案移交清点，及时掌握业主因买卖、交换、继承等动态变更信息，将原物业公司形成的档案与本公司档案形成一个新的全宗，以保证物业档案的完整性。
四、物业档案利用服务
加大档案利用的宣传力度，普及居民的档案利用意识，对于公开档案要充分发挥其档案价值，通过借阅、展览等方式为业主和其他工作人员提供档案利用
物业档案管理贯穿于物业服务工作的全程，提高物业档案管理水平，可以提升物业服务的整体水平，更好的服务社区居民，为改善民生、建设和谐社区做出贡献，同时树立公司形象，加强行业竞争力。
参考文献：
[1] 李清华.论加强档案管理的重要性[J].兰台世界，2015.S5.
[2] 蔡P.物业档案管理研究[J].北京档案，2012.07.
物业管理部的岗位职责是什么？
物业管理部岗位职责有
1、负责公司的物业管理工作
2、负责公司住房基金管理工作
3、对生活服务中心的管理工作
4、对医务室的管理工作
5、综合治安管理
6、消防与武装工作
7、交通管理工作
8、对保安公司的管理
9、定期进行治安管理、消防安全、交通安全法律法规宣传
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物业管理部门受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供有偿服务的一个综合性部门。
岗位名称
物业管理员
岗位编号
所在部门
物业管理部
岗位定员
1
直接上级
物业管理部部长
工资等级
直接下级
岗位分析日期
本职： 负责实施公司房产检查、维修、翻新工作，并实施公司社区建设工作，分配和调整住房相关工作，协调现场生活服务工作，负责公司自身基建的设计及施工质量管理工作
职责与工作任务:
职
责
一
职责表述：负责住房基金的管理工作
工作结果
分送单位
工作
任务
根据国家法规，督促公司落实相关住房基金的相关政策
组织对公司房产基金的提取、发放、使用情况进行统计，建立台帐，形成报表
报表
财务部
组织开展住房基金咨询和宣传工作
职
责
二
职责表述：负责公司社区环境的规划和建设工作
工作结果
分送单位
工作
任务
提出公司社区建设理念，策划美化社区环境方案，经审批后实施。
环境方案
直接上级
负责公司社区的卫生和文明建设工作
职
责
三
职责表述：制定公司房产管理制度和工作计划并组织贯彻执行
工作结果
分送单位
工作
任务
起草公司房产管理制度，经审批后执行
房产管理制度
直接上级
会同住房基金管理员起草公司年度房屋的检查、维修、翻新工作计划，上报审批后组织实施
工作计划
直接上级
起草环境建设工作年度、季度、月度工作计划，经审批后执行
工作计划
直接上级
做好年度及平时工作总结，按时向上级汇报
工作总结
直接上级
职
责
四
职责表述：做好房产管理日常工作
工作结果
分送单位
工作
任务
调查公司员工的住房情况，收缴住房申请书，经常检查住房使用情况，提出修理意见
修理意见
直接上级
落实员工住房的修理工作，并做好维修记录
维修记录
直接上级，档案
参加旧房改造、拆迁安置项目
建立健全房产档案材料和帐卡
档案材料、帐卡
档案、财务部
职
责
五
职责表述：起草分配和调整住房方案及处理事项
工作结果
分送单位
工作
任务
起草分配和调整住房方案，提交部长审批
住房方案
直接上级
统计住房分配和调整资料和相关信息
监督住房分配和调整过程，并提交报告
报告
直接上级
职
责
六
职责表述：公司社区的环境建设
工作结果
分送单位
工作
（2003年11月21日）
深住〔2003〕120号
国家《物业管理条例》已于2003年9月1日正式实施，对规范和发展物业管理行业具有深远意义。结合深圳物业管理行业立法及实践，现就贯彻国家《物业管理条例》的有关问题提出指导意见，请遵照执行。
关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的指导意见
根据建设部《关于宣传贯彻〈物业管理条例〉的通知》、广东省建设厅《关于贯彻〈物业管理条例〉有关问题的通知》及深圳市法制局《关于我市行政机关行政执法适用法律的指导意见》等文件精神，结合深圳物业管理行业立法及实践，现就贯彻国家《物业管理条例》（以下简称国家条例）有关问题提出以下指导意见：
一、法律适用的原则
（一）宝安、龙岗两区执行国家条例和《广东省物业管理条例》（以下简称省条例），国家条例、省条例未规定的参照适用《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称特区条例）及其实施细则。
（二）特区内四区仍执行特区条例及其实施细则，特区条例未作规定的执行国家条例的有关规定。
二、具体贯彻意见
（一）关于物业管理区域划分
划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、规模经营、便于管理的原则。具体划分方法：
1.按城市规划部门批准的项目红线图范围划定。
2.已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定。
（二）关于业主大会及业主委员会
1.在一个物业管理区域内，只能选举产生一个业主大会、业主委员会，并聘请一家物业管理企业从事物业服务；业主委员会不得从事经营管理或物业服务活动，包括向业主收费或与非物业管理企业及个人订立物业服务合同。
2.宝安、龙岗两区业主在首次业主大会会议上的投票权，按每一平方米建筑面积为一投票权，不足一平方米的，按四舍五入处理。
3.各区局可以组织街道办、居委会参与指导业主大会、业主委员会的筹备工作。
4.不成立业主大会、业主委员会的情况按照国家条例的相关规定执行。
5.业主大会表决时应当使用业主大会表决票的示范文本，示范文本由市物业主管部门统一制定。
6.业主委员会委员的任职资格和资格终止依据建设部《业主大会规程》相关规定执行。
（三）关于物业管理招投标
1.深圳市范围内住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区物业管理行政主管部门批准，可采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前款“规模较小”在特区内是指在一个物业管理区域内，多层建筑面积低于五万平方米的，或高层总建筑面积低于两万平方米的，或多层、高层混合建筑面积低于3万平方米的；在宝安、龙岗两区是指房屋建筑面积等于或少于5万平方米的住宅项目（包括同一物业管理区域内非住宅的房屋建筑面积）。
2.业主大会、业主委员会聘请物业管理企业的应当采取招投标的方式。
3.市、区两级政府所属物业实施物业管理的，均应通过公开招投标方式选聘物业管理企业。
（四）关于前期物业管理制度
1.深圳市各区均执行国家条例规定的临时公约制度。建设单位售房时应当与购房人签订临时业主公约，临时业主公约应当报区住宅（建设）局备案。
2.宝安、龙岗两区业主大会可经该物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定与前期物业管理企业续签物业服务合同或另行采用公开招投标选聘物业管理企业。
3.特区内仍然执行特区条例的相关规定。建设单位应当与经过公开招投标选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，并将前期物业服务合同的主要内容在售房合同中向买受人明示。
4.建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。
（五）关于物业管理企业资质管理制度和职业资格证书制度
1.各区均要重点查处未取得物业管理资质证书从事物业管理的行为，宝安、龙岗两区执行国家条例第六十条的规定；特区内四区仍执行特区条例及其实施细则的有关规定。
2.物业管理企业聘用未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动的，由各区住宅（建设）局责令限期整改。未整改的按国家条例第六十一条的规定处罚。
（六）关于维修基金制度
1.深圳市各区关于维修基金的名称和管理制度暂不变动。
2.宝安、龙岗两区待国家专项维修资金管理办法出台后遵照执行。
（七）关于物业服务收费
1.深圳市各区关于物业服务收费执行现行规定；宝安、龙岗两区待国家物业服务收费管理办法出台后从其规定。
2.物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
3.业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
一、当前物业管理中存在的问题
1.管理人员思想意识落后
物业管理人员管理思想落后主要体现在缺乏市场竞争意识方面，究其原因，主要是长期的计划经济体制下形成的“等、靠、要”和“铁饭碗”思想所致。有些物业管理人员缺乏竞争意识，思想纪律散漫，工作中缺乏主动性，一味地“等政策、听指令”，很多问题需要领导指出了才去做，等到业主投诉了才解决，导致了管理工作效率低下，始终处于被动的局面；缺乏市场经济意识，在管理过程中不计经济效益，忽视成本控制，对管理费用的支出缺乏合理的规划使用，导致物业管理中过多的、不必要的成本支出，使企业缺乏市场竞争力。显然，这种在计划经济体制下形成的落后的管理思想，以难以适应现代市场经济的发展，物业管理的水平依旧停滞在旧体制时代，难以满足现代业主的需求。
2.物业管理的模式落后
走市场化路线是物业管理发展的必然趋势，虽然近几年来，物业管理水平得到了一定得提升，但受企业旧的管理体制和管理模式影响，当前企业物业管理中仍然具有比较浓重的后勤色彩，其管理的协调与组织也多是按照以前后勤的管理方式来进行布置和进行的，致使企业物业管理与当前物业行业整体的管理水平存在一定的差距，且发展也相对缓慢。物业单位的运营经费常需要企业主体来输血解决，人员和管理事项的组织和安排也常后勤管理的模式来进行，这种管理和组织模式一定程度上限制了物业管理单位的市场化发展，造成物业管理效率低、服务项目少等问题。
3.服务意识有待提高
物业管理是典型的服务行业，服务是物业管理的核心内容，也是反应物业综合管理水平的重要标准。一些物业管理公司在进行物业管理时行政管理的思想较重，缺乏服务意识，主要体现在服务项目不多、服务主动性不强、服务态度不好、服务水平不高等方面。由此造成了业主评价不佳，认可度不高的情况，物业公司的经营发展与整体管理水平的提升也会受到极大的影响。当前我国企事业单位物业管理行业的服务意识普遍差强人意，整体上有待提高，只有树立起业主为先、服务至上的服务意识，才能为业主提供更高品质的物业服务，不断满足业主需求。
二、提升物业管理水平的措施
针对当前物业管理中存在的问题，要提升物业管理的水平，关键是要注意经营管理思想的创新，改变过去旧的管理思路，坚持以市场发展为导向，以业主需求为前提，结合本单位内外部实际情况，健全物业管理体系，提高物业管理的市场化程度，强化服务意识，以此来提升物业管理的水平。
1.建立健全物业管理体系
合理完善的物业管理体系是提升物业管理水平的基础，因此，首先应建立一套符合市场发展规律的，能够体现业主与物业双方权益的，切实可行的管理制度，规范物业管理的行为。物业管理牵扯的范围广，涉及到的问题较多，包括水、电、暖、气、交通、环卫等等，都是关系到业主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物业管理制度是非常必要的。这样即使在物业管理过程中遇到问题或是产生纠纷，也可以使矛盾得到妥善的解决，使物业管理做到公开透明、有章可循。制度化的管理可以使物业公司资金人员的使用，管理事项的安排更趋于科学化、规范化，从而为物业公司整体管理水平的提升打好基础。
2.提高物业管理的市场化程度
提高物业管理的市场化程度离不开专业的、现代化的物业管理人才的支持。物业管理涉及范围广，管理人员需要具备园林绿化、建筑工程、经济管理等多方面的专业知识。培养专业人才，建设现代化的管理队伍，以此来保证物业管理的服务品质，促进物业管理单位快速健康发展，提升物业管理市场化水平和市场竞争力。另一方面，可以通过加强市场调研和进行业主意见征集等方式来避免物业公司管理的盲目性，使物业管理公司的发展方向更趋于市场需求。另外，还可以通过建立市场竞争机制、公开招投标机制等方式提高国有物业管理单位的市场化水平。
3.培养服务意识
大家好!
首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。我叫×××，1962年出生。1983年毕业于浙江××，××工程专业，工程师;1983至1996年在××厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长;1996年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。
我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势;二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。
第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。
1996年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。
第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。
众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。
第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。
为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。
我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：
一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出 “特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。
二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。84年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断;为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习;在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训;随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识;根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计;当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。
