时间：2022-11-02 13:22:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产经济，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我国是世界上最大的碳排放国之一，越来越严重能源危机使我国开始加快对于低碳经济的发展。而房地产行业一直是高污染行业，所有，为了适应现在社会的发展需求，促进低碳经济的发现愈发的重要。为了促进经济发展，消除资产泡沫，增加就业几率，低碳房地产经济的发展，对于促进绿色生产具有十分重要的意义。低碳经济在房地产方面的展开，离不开国家支持和房地产行业内部对其的关注，当然社会整体对于低碳消费观念的认可，也是实现低碳经济的必要因素。
一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性
对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。
二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响
1.低碳经济对房地产经济的不利影响。
1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。
1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。
2.低碳经济对房地产经济的有利影响。
2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。
2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的长期健康发展。
2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
1.政府应加大政策支持力度。
低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。
2.提高房地产公司的重视。
房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。
3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。
目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。
4.积极推广使用环保材料和节能技术。
很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。
5.积极倡导低碳消费。
随着现代化的进程，房地产行业应该对低碳经济发展有着清楚的认识，同时，对于其的发展，应该有着更大的，更积极的宣传推广，让消费者更深刻地对低碳建筑的认识，对于低碳环保的认识。虽然由于技术以及材料的限制，低碳建筑价格会普遍的概予同类型的普通建筑，但在未来，随着技术的革新，有关低碳建筑的价格自然也会随着降下来的首先，要保持自然环境的可持续发展，保证人类生存环境的质量，发展低碳经济是十分重要的。低碳经济是房地产经济发展的有利和不利的方面，房地产行业应大力发展有利方面，加强现有的优化和改进的缺点，并应采取有效措施，使低碳经济概念发展成房地产经济，为自身在社会和经济上的利益找到一个平衡点，争取在低碳经济时代里寻求长久的经济、环境共赢，为我国房地产经济的可持续发展贡献自己的力量。
房地产经济论文范文二：房地产经济发展下市场经济论文
1.房地产经济和市场经济协调发展的措施
市场经济是房地产经济的重要组成部分，尤其是近几年我国房地产经济发展势头非常好，在市场经济中所占比例越来越高，但是这种快速发展的势头存在着很多不良的因素，如果不及时的遏制住，很可能会影响市场经济的正常发展，因此必须有针对性的采取对策，是房地产经济与市场经济能够和谐发展，相互促进而不是相互产生消极影响。可以从以下几方面入手：
1.1控制好房地产商品的价格
过高的房地产商品价格如果不实时的控制，使其无限的发展下去，非常容易出现经济泡沫，而使整个市场经济陷入瘫痪状态，从国外的历史经验中我们也可以总结出这一点。控制控制好房地产商品的价格并不说一定要强制性将房产价格降下去，价值决定价格，市场应该按照房地产商品的价值却制定相应的价格，真正的实现供需平衡，而如果价格已经远远的超出了价值，这种不良的现象，终有一天会使房地产陷入绝境。房地产价格过高目前已经成为我国市场经济中最重要的矛盾，国家也采取了很多的措施来缓解矛盾，其中利用价值以及价格规律来进行调节是主要的措施。价值与价格的合理才能实现供需之间的平衡，进而使房地产市场处于稳步发展的状态中。
1.2做好金融监督
无论是哪一行业，在市场经济环境下，政府以及相关部门都应该做好金融监督工作，以维护金融市场秩序。我国目前的房地产市场之所以会出现价格虚高的现象，主要就是金融监督工作不到位，有很多的房地产企业自身并不具备开发大规模房地产的实力，但是通过向银行借贷等方式进行了大规模的开发，这种行为非常容易引起银行坏账现象，很多的开发商开发出来的房地产价格过高，无人问津，银行贷款也就无法按时归还，因此政府与银行都应该做好金融监督工作，全方位的了解房地产企业的各个信息，尤其是偿还能力，加强控制力度，并且对银行贷款行为进行相应的调整，从而使资金更加隔离的配置，从房地产行业逐渐的流向其他有更有希望的产业中，也使整个市场经济繁荣发展起来，而不是过度集中在某一产业中。为了达到金融监督的目的，政府以及银行都应该对自身的很多业务进行改进创新，在改进传统的存贷模式的同时，还要引入更多的没有任何问题的资产，尽可能的降低高风险贷款的比例，从而实现房地产经济与市场经济的协调发展。
1.3尽快实现房地产经济转型
目前房地产经济发展与市场经济并没有完全的靠拢，甚至有些脱离市场经济的发展走向，因此政府在各方面上鼓励房地产企业实现经济转型，实现低碳环保，不再只是考虑经济效益问题。政府可以利用杠杆经济原理来对房地产企业进行有效的调整。杠杆作用主要表现在以下两方面：一方面，政府可以通过政策支持鼓励更多的房地产企业投资智能建筑，在开发的过程中给予更多的优惠，这样参与智能化建筑的开发的开发商就会越来越多，进而改变这种房地产开发商经济发展模式;另一方面，政府也可以对购买低碳环保的住宅的用户实行优惠，进而扩大购买人数，购买人数的增多，又会促进开发商开发智能化的环保的建筑，进而完全的实现了房地产经济的转型，也促进了我国建筑行业的良性发展。
关键词：房地产；经济；竞争策略
一、房地产经济运行现状分析
近年来，随着住房供需数量、土地价格等因素的上涨，我国房价呈飞速增长状态。自从2009年开始，我国房地产受到了各方面的影响，导致人们购房意愿不是很强烈，从而使得2009年房地产价格依旧下行。随着2010年亚洲经济的快速复苏，房地产价格也在不断上升。目前，我国内地、香港、台湾的房地产价格已经排在亚洲最火热房地产市场的前列。
当前我国经济的基本面发展趋势是正面的，随着我国刺激经济计划的落实与实施，保证了消费者的消费能力，进而使得房地产市场中的有效需求数量得到了有力的保证。随着我国经济的发展，国民收入也在快速的增长，国民对生活条件的要求也越来越高，其中包括对居住条件需要越来越高。在这种环境下，如果定价合理就会得到市场的认可。除此之外，我国城镇化的快速发展，需要房地产业的发展去带动其他产业的发展。2007年我国就开始面临通货膨胀的巨大压力。资金回流一旦进入房市，必将会使房产价格呈上涨趋势，这样使得房地产市场的发展进一步得到了刺激。
从2008年开始，全国的住宅销售面积的增长速度已经成负增长状态，尤其是在一些沿海城市。虽然房地产的地区性较明显，但是当某些地区的高峰期时，突然价格下降，此时不仅影响地区性的经济而且还会影响全国性的经济。在连续几年的房价持续上涨后，从2008年下半年开始，全国各地房地产市场普遍呈现交易量大幅度减少，有些与上年同期相比，甚至减少40％以上。根据统计数据分析，一般楼市经过6个月左右成交量的萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃，造成房地产的“硬着陆”。基础房地产经济出现的以上问题，本文提出了几点建议供大家参考。
二、房地产经济竞争策略
1.企业合作与产业战略联盟
企业合作与产业战略联盟是解决资金、土地等生产要素紧缺的有效途径。战略联盟是企业之间的一种长期协议，这种协议既要超出正常交易，又达不到合并程度，战略联盟强调的是企业之间的全面相容性，把彼此之间某些资源的共同运用放在重要位置。市场的准入规则与开发成本的提高使得没有资金实力的开发商被淘汰，这样促使了开发商之间相互协调配合来寻求新的立足点。
2.品牌化经营
现代房地产经济的竞争其实就是品牌的竞争。目前出现了这样一种明显的现象，一边是品牌企业与实力品质楼盘持续热销，一边是一些品质不高的楼盘即使价格较低也少人问津，房地产品牌化的趋势更加明显。2009年9月，由中国房地产品牌价值TOP10研究组在京的“2009中国房地产品牌价值研究成果”显示：荣获2009中国房地产行业领导公司品牌的中海地产和万科地产品牌价值分别为119.85亿元、119.55亿元，这也是我国房地产品牌价值首次突破100亿元的房企。TOPl0研究组相关负责人称，根据研究，对比去年的上榜房企品牌价值，不少房地产公司的品牌价值增长幅度超过全国品牌房企的品牌价值均值增幅。参会的房地产研究专家一致认为，成熟的购房者更多地追求“品牌化、规模化”已经成为整体趋势。房地产商品牌不仅体现了开发商的资金实力和开发水平，其品牌本身也是一种巨大无形资产，具有经济价值。因为好的企业品牌本身就具有保值增值能力，在当前市场还有诸多不确定性的情况下，选择具有较高品牌影响力的品牌物业，会提高物业的抗风险能力和更强的保值能力。
3.价值链管理
房地产行业的发展的规范化和专业化特征日益明显。在房地产价值链中，价值链的顶端就是开发商。在整个价值链中单个企业很难在各个环节做得最好。如果参与竞争从价值链的角度来进行分析，价值链上各经济主体的管理与协调进行加强是非常重要的。以价值活动、效用体系、运营体系三维共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实现企业主价值最大化与企业生存发展的有利保障。
4.各级地方的宏观调控
2010年底，人民银行温州市支行进行了相关调查，结果发现，房价高位略降，购房意愿低位运行。与去年同期相比，用户的房价感受指数比去年降低了，而认为房价过高，难以接受的比例达88.75％，总而言之，个人买房的意愿明显降低。因此，我国房地产的发展是需要各级地方的宏观调控来进行。在发展房地产的过程中，各级地方政府一定要负起责任来，把老百姓的利益放在首位，想办法解除财政上压力的无奈。单一靠市场来解决老百姓的住房问题是比较片面的。
另外，政府一定要调节土地供应，落实土地存量普查。从住房成本的构成中可以看出，土地成本和各种税费要占去百分之四五十左右。因此，各地区必需要严格执行土地利用规划与计划，然后再根据房地产市场变化情况，对土地供应结构、供应方式和供应时间进行实时调整。对闲置土地的清理力度进行加大，对囤积土地的行为要切实制止等从而使得普通商品住房用地的供应能力得以提高。
关键词:客户满意房地产客户关系管理
作为一种提升企业竞争力的工具,客户关系管理(CustomerRelationshipManagement,CRM)已经引起了房地产业界的极大关注,并且在一些知名的房地产公司得到了应用。但是,目前还有很多人对于房地产开发企业需要实施CRM持反对态度经济论文。这些人之所以持有这种观点,主要是因为他们没有正确认识到房地产开发企业客户满意的意义。因此,正确认识房地产客户满意的构成要素和意义对于房地产业成功引入客户关系管理,有着重要作用。
客户满意的概念
“满意”是一个心理学术语,是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”(即符合人的本意),从而使人感到某种“快意”(即心理上的愉悦)。满意的前提是外界的这种刺激,包括物质、精神及二者结合的刺激。因此,市场营销学大师菲利普•科特勒(PhilipKotler)给客户满意下了一个定义:“客户满意是指一个人通过对一个产品的可感知的效果(或结果)与他的期望值相比较后形成的感觉状态,是可感知的效果和期望值之间的差异函数。”
客户满意与否是一种心理评价的过程,它具有以下特征:
主观性。客户满意与否并不是由企业的产品和服务水平所唯一决定的。它在很大程度上受客户主观因素的影响。客户的需求、期望、性格、好恶、情绪、经济地位、教育程度等因素对客户的满意程度都有着重要影响。
不稳定性。客户满意与否不是一成不变的,而是随着社会经济和文化的发展及个人消费水平、鉴赏能力的提高而不断变化。昨天令客户十分满意的产品,在明天可能成为客户抱怨的对象。所以,企业不能沉醉于现有的较高的客户满意度水平,应该居安思危,不断地改进产品和服务,持续地提高客户满意度,这样才能在竞争中占据并保持不败之地。
多层次性。客户满意是客户对企业提供的产品和服务的心理评价,这种评价是多层次的而不是单一指标的。客户满意从横向上包括理念满意、行为满意、视听满意、产品满意和服务满意;从纵向上包括物质层满意、精神层满意和社会层满意等三个逐渐递进的层次。因此,实施客户满意战略应该注意到各个层面,努力实现客户的全面满意。
客户满意的构成要素
由于“客户满意学”刚刚兴起不久,而且东西方文化存在着明显的差异。因此,有关客户满意构成要素的理论,学术界还没有形成一致的看法。日本产能大学的持本志行教授提出了客户满意的构成要素。持本志行提出的构成要素是从实体项目进行分析,有所侧重也就有所忽略,但总体上不失为一种优秀的分析方法。本文借鉴这种方法,对房地产客户满意构成要素做出分析(如图1所示)。
与房地产有关的项目。包括房价,楼盘的评价绩点。楼盘的评价绩点包括户型、装修、地段、规划设计、物业管理等因素。这些内容是房地产品固有的品质特性。它们构成了房地产品的核心质量,是影响客户满意的首要因素。
与印象有关的项目。包括客户对房地产开发企业经营状况的评价,对房地产品的评价,对企业形象的评价。客户根据宣传媒体、亲友同事了解到的信息,再结合自己与房地产开发企业接触的亲身体验,会对房地产开发企业做出评价,形成一种印象。这种印象的好坏,一方面受到客户主观因素的影响,例如,由于每个客户的需求和偏好不同,他们会对同一企业的房地产品做出不同的评价;另一方面,还受到客户接触到的外界信息的客观性、全面性的影响,虚假的、片面的外界信息会使客户对房地产开发企业做出不正确的评价。
与服务有关的项目。这里主要是指在营销和销售过程(从客户同房地产开发企业第一次接触,到签订认购合同)、房产的使用过程中,企业对客户提供的服务以及为增进客户关系所设计的各项活动。
客户满意的意义
满意的客户通过持续的重复购买、新客户的推荐,能够给企业带来收益。这是众多企业追求客户满意的原因。对于房地产开发企业来说,客户满意的意义也在这两个方面得以体现。如图2所示,客户从购买到满意,再从满意到忠诚,最后向自己的亲朋好友传播口碑,这个过程会给房地产开发企业带来丰厚的利润。
重复购买的产生。对于购房客户来说,很多客户已经开始二次置业,甚至三次置业,房地产开发企业完全有机会再次向他们推销房产。对于租赁客户而言,他们购买的是房地产在一定时期内的使用权。房地产的使用权这种商品的购买和消费是一个持续的过程,客户与房地产开发企业之间存在一种长期的契约关系。获得客户的满意就意味着这种契约关系的延续,也可以说是重复购买的发生。企业因此而获得收益。
客户推荐的产生。不管客户是否有二次置业的可能,房地产开发企业都可以从他们身上发掘销售机会。因为房地产的价值巨大,对客户来说购买的风险比较大,在购买之前他们会进行多方面的咨询和多次选择,而朋友或同事的购买经历则是一个重要的参考信息。所以说,一个满意的客户会起到很好的宣传效果,他们对周围的人的影响作用远比广告、售楼书、样板房要大,并且不需要花钱。
此外,由于不满的客户会向熟人述说他们的购买经历,因而给企业带来负面的影响。这种现象在房地产业中的影响作用要大于其它行业:一旦有一位客户不满,企业失去的不仅是他一个人,而有可能是这个客户周围的所有人。因此,房地产开发企业的客户满意是十分重要的。
客户满意增长模型
实施客户关系管理的房地产开发企业实质上是进行了一项重要变革——增加了为企业提供在以降低客户不满和增加客户满意为目的而进行的客户满意度测量活动中所得的信息的流程,从而构建起客户满意增长的模型,如图3所示。为了使客户满意度增加,企业应该首先收集到关于客户需求、期望和习惯的信息。这些信息来源有:市场分析的结果;通过对客户进行调查、与客户会谈以及对特定客户群体的关注而了解到的客户的需求和令客户满意的信息;来自于服务失败报告或客户抱怨整理资料的客户不满意信息。其次,应该根据这些信息开发房地产品,这一点可以借助质量功能展开(QualityFunctionDeployment,QFD)来实现。第三,应该对客户抱怨和服务失败报告中的问题提出解决方案,改进产品和服务。
参考文献:
因此，那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产市场波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产市场前景最主要的几个关键因素，其中又以经济增长率最为重要。美国经济学家西蒙•库兹涅茨曾经说，国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系。一系列的研究和实证分析也表明，房地产业发展的水平与国民经济增长呈高度的正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展的速度也越快。房地产业关联性分析由于房地产业本身的特性决定了其产业链长，关联度大，能够直接或间接地拉动和影响相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求，带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个生产部门的发展。据统计，每100元的房地产销售能够带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显。
根据一些经济发达国家的统计，房地产业的产值每增加1就能使相关产业的产值增加1.52。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。除此之外，房地产业的发展还能极大的推动金融业的发展。由于房地产投资额大，资金周转期长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。一些发达国家和地区的银行用于房地产的贷款和投资，一般要占到投资贷款总额的三分之一强，高的可达70%。随着我国城市化的快速推进及人均可支配收入的提高，居民对房地产的需求有上升趋势，在未来很多年内房地产业都将是我国经济发展的重要组成部分，其原因主要体现在二个方面：其一、我国城市化进程的快速推进。
根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，房地产业将进入加速发展阶段。从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%只需21年左右。若暂按15亿人口作为基数，那么也即每年有115万农村人口进入城镇生活。若按2007年《中国房地产年鉴》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年则需要新增住宅5.5亿平方米。
这些数据说明，城市化造成的房地产需求量非常大。而这也仅仅只是城市化对住宅市场的影响，还有对其他建筑物及设施，如商业用房、办公楼、酒店、工业用房等的需求。所有这些，都构成了房地产经济发展的巨大潜力。其二、国民经济和人均收入快速增长。2010年我国GDP超过5万亿美元，GDP总量超过德国和日本，成为世界第二大经济体；但我国人均GDP只有2000多美元，世界排名仍显落后。以经济基本面来看，总量巨大、发展速度快，这就为我国房地产业的发展创造了良好的条件。发达国家的发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。近几年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨，需求仍十分旺盛，除了供应结构失调、投机成份等因素外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。
在一线城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，住房改善的过程，这一过程也将产生相当规模的市场需求。由此，房地产业在较长的一个时期仍有较大的发展潜力。尽管由于房价虚高，在目前阶段，房地产业受到国家相关政策的限制与约束，但房地产本身所具有的产业链长，关联度大等特点，使其对宏观经济的影响具有持续性和长期性的特征。房地产业经济对国民经济的影响因素分析房地产业对国民经济的影响可以用房地产业经济变量来衡量，所谓房地产业经济变量是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的产业而对其运行的状态进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。具体而言，可以通过房地产业的规模增长率、房地产业效率增长率、房地产业信用规模，以及房地产需求和供给水平等指标来衡量房地产经济对宏观国民经济的影响。
房地产业增长率对国民经济的影响。房地产业增长率一般按当年的市场价格计算，公式为:F=G/H×100%。其中，F指的是房地产业增长率，G是计算期年房地产业的生产总值，H指上一年房地产业的生产总值。该指标是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而言，其产业增长率快于在一定时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地位和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。房地产业效率增长率对国民经济的影响。产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产业效率是我国房地产业在数量、规模不断扩张的同时，必须注重的关键方面。房地产业信用规模对国民经济的影响。
产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重，从中可以反映房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中获得金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产业信用绝对规模扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长;反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。房地产需求和供给水平对国民经济的影响。房地产需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模成正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高成正相关关系。由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业发展。
房地产业对经济结构调整的影响有一种观点认为：房地产业只是一个资金投入和连接政策规划的一个产业，其实质是一个资金推动型的经济，技术含量很低，要耗费大量的人力、物力、财力，大量的资金投入，其中包括产业投入和按揭投入，将如黑洞一般吸入国家货币投入的相当一部分。如在金融危机爆发后，国家为应对危机，投入了4万亿规模的资金，但其中至少有三分之一的资金进入了楼市。从另一个角度看，这实际上是减少了对其他产业的投入，因而制约了经济结构的调整。这是因为，经济结构调整所需资金和技术升级都将被房地产作为支柱产业的狂热所影响，进而影响到投入资金提高整体技术水平，以及投入资金培育未来经济发展的龙头产业。
因此，房地产由于其资金的黑洞效应，将耽误中国经济结构调整的绝好机会，使中国经济结构调整无限期延后，这将会使中国经济在相当长时间内仍然是一个对主导经济体的一种依附，难以成为世界经济的引擎，引导世界经济走出低谷。这种观点，揭示了房地产业在短期内高速发展所带来的种种弊端，是客观事实，但也存在片面性。在房地产与宏观经济的二者关系中，不能忽略前者对后者的积极作用。
实际上，房地产不仅具有消费品和投资品的双重属性，而且具有资源和资产的双重属性。因此，房地产与宏观经济紧密相关。房地产与宏观经济的关系主要体现在三个方面：一是房地产周期与经济周期紧密相关；二是房地产泡沫与经济泡沫紧密相关；三是房地产与宏观经济政策紧密相关。这就说明，房地产与宏观经济的二者关系不是相互排斥的，而是相互依赖、相互促进的。
从另一个角度看，也是如此。经济增长对房地产投资的影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此，一旦经济增长出现波动，将导致房地产投资剧烈波动，但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。需要注意的是，房地产购买与经济增长的关系比房地产开发投资更密切，信贷对开发商比对购房者重要。经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。此外，房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷，但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资。因此，一旦经济下滑，将严重压缩房地产信贷规模，但对房地产投资影响较小。当然，房价是衡量房地产业繁荣与否的一个重要指标，房价的波动对投资和消费都具有极大的影响，房价对房地产信贷的影响大于经济增长和利率。一旦房价下跌，房地产信贷将严重萎缩，从而可能引发违约风险和房地产金融危机。
为此，政府更应控制房价的过快增长。房地产价格过高对宏观经济的影响就现阶段而言，房地产业存在着价格过高或价格虚高的现象。这一现象对宏观经济的影响是多方面的：
第一，房地产价格过高会导致总需求结构失衡。高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。从历年来的数据可以看出，我国的最终消费率和居民消费率呈现逐年下滑的态势。以支出法计算，在过去的20多年中，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近几年来，最终消费率的下降尤为明显，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。由此可以看到，我国的总需求结构已经处于失衡的状态，而其中重要的一个原因就是，过高的房价使消费减少并使投资增加。
第二，房地产价格过高会导致通货膨胀。房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，工厂生产需要厂房。房地产价格的上涨会导致居住成本和企业生产成本提高，并导致企业的用工成本随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。
随着政局的稳定和经济的发展,柬埔寨首都金边的大街小巷不仅出现了私人改建住房､加层加楼的热闹场面,而且也首次出现了一批新型住宅小区｡地价和房价也出现上涨势头｡经过20年的战争和10多年的经济动荡,柬埔寨的房地产终于起飞了!
政策鼓励
金边是在法国100多年的殖民统治时期发展起来的,城市规划与建筑形式深受法国影响,主要街道两侧大多是法式低层洋房｡加上过去一直受到民居高度不得超过金边发源地塔仔山的限制,建筑最高的也只有五六层｡直到90年代和平时期才出现了像五洲大酒店和金界娱乐场那样十几二十多层的大楼｡但是建这些8层以上的楼需要特别批准｡总建筑面积3000平方米以下,由省市政府审批;3000平方米以上由中央部门批｡投资商要获得各种批件,好比“过五关斩六将”｡
今年3月14日柬埔寨第八次政府总理与私营企业界代表论坛上,私人发展商和一些政府部门抱怨,房地产发展迫切需要的相应土地开发法至今仍未在国会通过,影响到一些投资商提出的开发项目的审批｡
总理洪森对国会迟迟不通过法案表示不满｡他警告说:“越南和老挝有大批的土地欢迎外商投资,如果我们的法律部门做事如此拖拖拉拉,投资商有可能都跑掉了｡”
洪森已经宣布,只要有适当的方案,并经过有关部门仔细审查和研究,认为可行的,就可批准进行了,不必再等相关法律通过了｡他还要求将审批的期限从45天加速到28天,这大大鼓舞了私人开发商｡
像10年前的上海
金边去年来推出的楼盘中,最热销的是幸福花苑｡该住宅小区的开发商杨锦港是柬埔寨华裔,他表示,2002年以来,不仅金边的地价和房价在上涨,柬埔寨各地的地价和房价都在涨,“这仅仅是起步,就像上海､广州､北京10年前的情况｡”
据杨锦港介绍,幸福花苑推出销售仅一个月,就卖出180多间,估计很快就会卖光,而且价格能有所上扬｡
幸福花苑的售价在短短七八个月中平均上涨20%｡室内建筑面积160平方米的两层排屋,推出时卖3.35万美元,现在调高到4.2万美元;最大的三层联体别墅原定6.5万美元,现涨到7万美元,个别的还涨到8万美元,而且也已卖完｡杨锦港估计,第二期10万平方米的10层大型商场､高级会所､游泳池和幼儿园建成后,房价一定还会上涨｡
地价两年涨一倍
作为首都,金边的地价要比柬埔寨其他地方涨得更快,地价涨幅比房价涨幅高｡现在,金边市中心已难找到大型土地,小块用地要价每平方米100美元以上｡最繁华的莫尼旺大街,两边的商铺转售价每平方米已经达到2000美元上下｡市中心的土地,两年上涨一倍｡
在金边投资房地产规模比较大的香港企业是新华集团,它的“胜利城”离市中心仅四五公里,总占地面积16公顷,规划建设近1000间排屋,第一期300间排屋中的100间即将建成推出销售｡已有柬埔寨本地投资者正在洽谈成批购买｡
在美国､加拿大､越南等地广有投资的新华集团主席蔡冠深说:“我们是10年前进入柬埔寨的,当时以每平方米十几美元的价格买下这块地皮｡但1997年柬埔寨政局动荡和亚洲经济危机使经济和房地产停滞发展,直到去年才明显好转,胜利城于是动工｡当我们想再买进附近的土地时,对方要价高达每平方米80美元｡”
来自中国浙江宁波的龙城庄园发展投资公司董事长周时敏也认为,如果和十几年前比较,地价上涨的幅度岂止一倍两倍｡周时敏大概是目前在柬购置土地最多的中国私营商家之一｡他已经成功发展了两个小型房地产项目,目前正在大力推动的龙城庄园占地300公顷｡此外,他在西哈努克港还有大批土地｡周时敏说:“1993年买龙城庄园时,大约每平方米不到1美元｡经济低迷时3美元还卖不出去｡但近年政府将道路修好后,小区的水电接通了,庄园推出的第一期100座别墅的地价每平方米平均达到20美元｡”
住房消费潜力大
作为全国的政治经济文化中心,金边市区范围不大,土地供应有限,但人口增长快,特别是占人口一半以上的战后出生的年轻人到了结婚成家的年龄,对新住宅的需求有增无减｡此外,过去被送到国外求学的富人子女,近来纷纷学成回国,需要另立门户,余钱放在银行没有什么利息,就转而投资固定资产｡因此,地价与房价还会持续上涨｡
根据在越南胡志明市投资新华广场和西贡明珠等大型地产项目的经验,蔡冠深非常看好柬埔寨的发展前景,他估计今后三五年内柬埔寨楼市将维持上涨势头｡他说:“胜利城第一期的销售对象以本地居民为主,如果政局稳定,经济好转,势必将吸引越来越多的外资,我们将发展中高档房屋､服务公寓､办公楼和酒店｡”
毗邻胜利城的北桥社区,就是面向外国住客的高级住宅区,占地近6万平方米｡区内有国际学校､高级会所等设施,计划明年竣工｡这里面积在240～350平方米的别墅,售价22～27万美元不等;公寓的月租金是1200～2500美元｡
关键词：房地产 金融结构 经济增长 关系
房地产行业一直是国家和社会关注的焦点，近年来国家加大对房地产行业的宏观调整，特别是房地产价格和房地产金融结构。房地产金融结构作为房地产经济发展的基础建设，在很大程度上直接影响到房地产行业的经济发展，因此对房地产金融结构对房地产经济增长关系进行研究是十分必要的。本文在结合相关研究文献的基础上，利用VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和经济增长之间关系进行分析，为我国房地产金融结构体制改革提供一些参考价值。
一、相关文献综述
近年来我国对房地产金融机构与房地产经济增长关系的研究不是特别多，且研究起步比较晚，偏于定性描述研究；国外对房地产行业研究比较多，但主要集中在房地产价格、房地产行业行情分析等上面，对房地产金融结构与房地产经济增长关系研究相对比较少。
虽然研究不是很多，但也有一些参考文献，比如Okunev和Wilson根据非线性相关原理证明了美国房地产（具有证券化的特点）和股票市场整合程度特别低，后来其又根据ARIMA模型证明了澳大利亚房地产市场与股票市场发生了结构突变；Herring和Wachter以国际化的眼光对房地产和银行关系进行了研究，认为不同制度、不同国家都会使房地产周期在没有房地产周期情况下发生，他们采用了不正当激励、脆弱分析和危机短视等假设方法对房地产繁荣和银行危机关系进行证明，并以此作为美国银行危机、日本银行危机等金融危机发生的依据。皮舜和武康平对中国月度数据进行了分析，相应的构建了房地产市场发展与金融市场发展的ECM模型，并进行了线性Granger因果检验和非线性Granger因果检验（主要针对模型的残差项）。胡乃鹏、田金信等在《房地产金融结构与房地产经济增长关系研究》中分析了房地产金融结构与房地产经济增长的关系。
二、房地产金融结构与房地产经济增长关系研究
（一）VAR模型协整关系的递归估计方法
相关文献认为，金融发展过程就是金融结构的变化过程，因此通过分析房地产金融结构在不同时间段对房地产经济增长的动态作用，可以为国家房地产经济发展提供依据。本文就此利用VAR模型对房地产金融结构相关变量进行分析，并对两者之间的因果关系进行了阐述。根据Johansen的极大似然方法，长期因果关系检验的公式为：
Vy=A1Vyt-1+A2Vyt-2+…+Ap-1Vyt=p-1+α（β`yt-1）+Dt+ut
其中，矩阵的秩r是协整关系的数量，α指的是向量误差修正模型中的误差修正参数向量，主要功能是对均衡状态的调整速度进行反映，若协整关系是正确且存在的，那么α中所有元素的零约束检验结果为弱外生性检验。而这正是本文所要采取的方法——利用弱外生性检验对系统中所有变量之间的长期因果关系进行分析，且α=0可根据标准似然比检验值进行确认。
但是在这个检验过程中，如果国家相关经济政策进行了调整，那么就会造成协整关系发生结构突变。对于这个问题，可借鉴Quintos和Johansen的观点，假设协整参数和秩数值是不变的，然后根据相关数据利用递归估计方法对秩的稳定性进行检验，则LR统计量相关公式如下：
其中，T和Tj为样本观测数；
λ为全样本矩阵B特征值的估计；
λ1为递归样本下矩阵B特征值的估计；
I为第i大的特征值；
k为全样本中的协整向量个数；
k1为递归样本中的协整向量个数；
j为递归估计的开始期，可表示为。
通过对递归样本进行检验分析，与全样本检验结果进行对比，看两者结果是否相同。
（二）指标数据选取和分析
根据房地产市场发展情况，选取房地产销售额表示房地产经济增长的指标，相应的使用国内贷款、企业自行筹款和其他资金来源表示房地产金融结构指标，且相关指标主要选取的是1999年至2006年的前4个季度，然后利用上述的VAR模型协整关系的递归估计方法对房地产金融结构和房地产经济增长关系进行研究，在这个过程中，要注意两个问题，一个是房地产金融主要由国外投资、国内贷款、国家预算资金、企业自行筹资、证券资金和其他资金来源等组成，因此本文主要考虑这三个因素，且在进行相关处理后变量分别为房地产销售额、国内贷款、企业自行筹资和其他来源。
（三）房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系
房地产金融结构与房地产经济增加是协调、均衡发展的，但会受到国家政策的影响。因此，要进一步优化房地产金融结构，促进房地产经济的健康可持续发展。
参考文献：
【关键词】宏观经济；房地产经济；影响；策略；分析
改革开放以来，复苏后的房地产业得到快速的发展，并且成绩显著，主要表现在城市面貌的极大改观、居民居住条件的显著改善及开发区的上佳成绩。房地产经济对于我国经济发展的推动作用的巨大的，但是因我国房地产业尚处于初期的发展阶段，相关的发展理论仍不完备，处于探索阶段，因此，在房地产业的发展不断发展当中，亦存在着许多问题急需解决，如住房制度改革、土地投机、社会保障、结构过剩、外商投资管理等问题。在我国，房地产业对于宏观经济的发展具有较强的带动性，把握房地产业的态势发展和宏观调控的整体感官，来促进房地产经济和宏观经济的协调发展，已经成为我国当前的重要课题。
1 宏观经济因素对房地产经济的影响
1.1 国民生产总值对房地产经济的影响
房地产业的发展同宏观经济的发展状况存在着彼此的相互影响，当经济衰退时，企业和金融机构，就会进行大量的合并和改组，这样就使得市场上所出售的建筑和土地数量大大增加。而失业造成居民收入水平的降低，进而造成对于住房需求的减少。这种情况下，需求与供给间的不平衡，导致了房地产价格的降低。同理，在快速增长的经济环境下，人们收入水平稳中有升，对于未来充满期许，此时，房地产市场也通常会出现价格上升且供销两旺的现象。宏观经济中，国民生产总值是一个重要的发展指标，同房价呈现出正相关的关系。
1.2 消费水平对房地产经济的影响
所谓消费水平，指的是扣除储蓄后，个人可支配收入的剩余部分。一般情况下，人们收入水平较高时，会选择更好的房屋或增加房地产购买力，从而直接带动房地产市场的发展。随着经济的不断发展，居民财富不断积累，消费水平不能提升，这时房价虽然呈不断上涨，但居民仍有购买的能力，并且这种能力会随着水平的提升逐渐升高。因此，房价同居民消费水平间亦呈现出正相关的关系。
1.3 利率对房地产经济的影响
在房地产供给方面，利率下降，贷款的成本随之降低，房地产抵押和开发投资纷纷涌向房地产业，不论其初衷是投机还是投资，房地产的价格呈现出持续的上涨。利率下降，贷款成本随之升高，大量资金退出房地产业，从而使得房价不断下跌。在房地产需求方面，因房地产本身价格较高，消费者普遍缺乏一次性购买的能力，而采用住房抵押贷款的形式实现购买，这时，利率的变化就会直接影响到消费者的还贷成本。因此，房价同利率呈现出负相关的关系。
1.4 货币供给量对房地产经济的影响
央行通过一系列货币政策工具来对货币供给量进行改变，进而影响到贷款的供给能力。增加货币供给量，贷款难度随之减小，从而引起房价上涨，反之则放下降低。因此，可以说央行货币政策的实行同房价呈现出跟随的相关性。
推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,要加强对银行的监管,从源头上控制投机资本。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管的缺乏,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。 国家金融监管部门应加强对房地产按揭贷款的风险控制,控制投资性购房,尤其是通过按揭贷款进行的投机性购房。 有关部门应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查房地产抵押贷款的条件,住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目。同时要加强房地产商通过按揭贷款的回收进行再开发的能力。强化个人住房贷款的管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款,严厉查处“假按揭”。商业银行发放个人住房抵押贷款,应严格评估抵押物的实际价值,落实抵押登记手续,贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%,商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况,注意防范与期房相关的特定风险。
2 房地产经济环境下的宏观调控策略
2.1 建立和健全住房保障体系
发挥政府主导职能，来解决中低收入家庭的住房问题，根据收入阶段的不同，来对住房问题进行差异化的解决，保持住房投资规模的合理性，对住房供给结构加以调整，从而正确引导消费模式和住房建设。
2.2 制定土地相关政策
制定土地相关政策，来对土地市场加以规范，对违法行为坚决打击，并进行严厉处理。当前，我国形势下，必须进一步完善土地供应政策，优化用地结构，加强土地监测，从而抑制近些年来房地产投机增加、价格不断上涨的局面。
2.3 完善土地增值税政策
完善土地增值税政策，使得一些企图利用囤积土地来实现利润增加的企业往往事与愿违。因为土地增值税制度是具有累进性质的，通过进一步完善土地增值税政策，可以抑制房地产企业的高额利润。
2.4 增加金融监管强度
房地产监督机关应同市场发展相适应，制定出有效合理的监管方式，应对房地产的贷款结构做出调整，以完善其市场运行的金融机制。就目前我国的情况来讲，金融泡沫尚未形成，但从长远角度出发，实现房价理性上涨，今早构建风险防范意识十分必要。
2.5 辅以租赁房政策
当前，我国在住房保障方面除了廉租房制度、经济适用房制度和公积金制度外，基本没有相关的配套支持政策。因此，我国应对困难家庭实施租金补贴政策，实行税收差异化制度，以房价整体上涨水平来对房价贴息值进行计算。对于城镇无房居民，可以在住房购买中享受一定的政府贴息额度。
3 总论
上述内容中，论述了宏观经济因素对房地产经济的影响，并就房地产经济环境下的宏观调控进行了分析。可以看出，我国宏观经济同房地产有着很强的相关性，合理把握其间的关系，从而实现我国宏观经济与房地产经济的兼顾发展。
参考文献：
[1]黄忠华.房价与宏观经济研究综述[J].中国土地科学.2009（1）
尽管当前我国房地产经济的发展受国家有关政策的制约，但由于房地产自身具有产业链长以及关联度大的特点，其对宏观经济的影响具有长期性和持续性。房地产经济作为宏观经济的重要组成部分，把握房地产经济对宏观经济的影响，对于促进宏观经济的健康可持续发展具有重要的现实意义。
一、房地产经济的市场地位分析
首先，房地产经济是宏观经济发展的支柱；房地产经济具有产品需求弹性较小的特点，能够敏感地反映我国宏观经济的发展现状，可以作为宏观经济发展的风向标。在经济周期运行过程中，房地产经济能够充分发挥带动作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸纳资金并促进其他相关产业的发展，进而带动整个宏观经济的发展。具体而言，房地产经济在宏观经济发展中占据支柱地位的主要体现在开发投资房地产所形成的直接贡献、带动其他产业发展的间接贡献以及在劳动市场上消费所形成的消费贡献。其次，房地产经济对其他相关产业的带动作用；房地产经济具有建设周期长、使用周期长、资金链长等特点，而且与其他产业关联度很大，所以房地产经济具有产业联动作用。据有关调查显示，与房地产经济相关联的产业有五十多个，其对建筑业、金融业以及物业管理等众多产业的影响力系数以及感应系数远远超过行业平均水平。而且，在房地产项目开发过程中，很多房地产企业都会采取银行贷款的方式来进行融资，这就将房地产经济与银行信贷紧密联系起来，又进一步增加了房地产经济对宏观经济的影响力。在充分发挥产业联动作用的同时，房地产经济的发展还能创造更多的就业机会，从而有效缓解社会就业压力。
二、房地产经济对宏观经济的影响
1.房地产经济对投资的影响通常情况下，房地产价格的大幅度波动会引起房地产产品供需的相应变化，进而引起社会总投资的变化，并对宏观经济产生影响。具体而言，房地产价格上涨会促进房地产供给量的增加，进而引起房地产产业投资规模的扩大。此外，由于房地产经济的产业链较长，所以房地产投资规模的扩大也会带动建筑业、制造业等房地产上下游的相关产业领域投资的增长。与此同时，房地产通常还可以作为抵押资产，房地产价格的上涨还会引起相应资产担保价值的增加，从而有利于降低担保风险。而且，以当地产作为抵押品的相应投资者还会更容易获取融资，而融资的增加又会进一步促进投资支出的增长。如此一来，通过环环相扣，房地产产品价格的上升必然会引起社会总投资的增长，反之，房地产产品价格的下降则会对社会投资产生一定程度的抑制作用。
2.房地产经济对消费的影响房地产产品作为社会资产的重要组成部分，其价格波动必然会引起社会总财富的变化。一般而言，房地产经济对消费的影响主要是通过财富效应以及储蓄效应来实现的，其中财富效应主要是对已经拥有住房的人群产生影响，房地产价格的变化波动会引起他们住房资产总值的波动，进而影响其在消费方面的选择。通常情况下，财富效应主要表现为三种形式：首先，房地产价格的上涨会增加房产所有者的总资产，如果他们将房产进行变卖或者是抵押，那么这部分增加的资产就会转化成现实利益，进而增加他们的收益，从而会直接引起消费需求的增长。其次，如果房地产价格上涨，但是房产持有者并没有进行房产出售或者抵押，他们的总资产仍然是增加了，这无疑会增加其消费信心，从而刺激消费需求。此外，宏观经济发展过程中金融市场的发达程度也会直接影响房地产财富效应的实现，发达的金融市场能为房产持有者利用房产融资提供便利，从而促进资金的流动性。然而，一旦房地产经济发展不景气，有关银行就会对房地产价格以及贷款风险进行重新评估，从而在一定程度上会抑制资金的流动性，甚至产生负面的财富效应。而储蓄效应则指的是房地产价格波动对潜在的购房需求者以及租房需求者的影响。一旦房地产价格上涨，相应的房租价格也会上涨，然而这种价格上涨并没有增加购房者和租房者的资产，而是增加更多的成本支出来满足其基本的住房需求，因此，在这种情形下，购房者和租房者大部分会选择放弃在房地产方面的支出，并将资金存储起来或者是用于其他项目投资。
三、结语
综上所述，房地产经济主要是通过投资和消费来影响宏观经济。因此，为了充分发挥房地产经济对宏观经济的促进作用，我们需要采取相应措施来规范房地产市场，并积极引导投资和消费，从而推动房地产经济以及整体宏观经济的健康可持续发展。
作者：朱梅芬 杜菲菲 单位：昌乐县房屋征收与补偿工作办公室
【关键词】网络经济 房地产经济 推动作用
房地产经济与网络经济，一为我国新时期的支柱性产业，一为全球性的最新时代产物，两者之间存在着密切的联系，为彼此的发展发挥着或多或少的影响。尤其是网络经济的发展，它从知识、经济、技术、市场、交易等方面，为房地产经济的改进与完善提供着众多的帮助，使得房地产经济得以在较高的层面、较快的速度不断地进步。近年来，越来越多的房地产领域研究人员认知到网络经济的良好推动作用，开始有意识地研究、分析、总结这种推动力量的表现，以求达到对于其推动力量的针对性应用。
一、网络经济与房地产经济理论分析
1、网络经济
网络经济的发展，主要是在计算机与网络两种信息技术载体的强力支持下才得以实现，它具体指的是相关工作人员借助于网络与计算机，来组织开展生产、分配以及交换、消费等各项经济活动，所逐步构建出的一种新型经济关系。这种经济关系从上世纪的九十年代便已经发起于美国，属于不同于传统工农业经济的新经济与信息产业经济的范畴，各个企业在从网络或网络派生产品及服务中获取收入，引发了美国社会经济等领域的大范围的深刻的变革与发展，可以说，网络经济是发生在经济领域的一次全面深刻的革命。
2、房地产经济
房地产经济是我国当代的支柱性产业，它的经营与发展牵涉到诸多方面，可带动多种社会、经济活动的发展，对国民经济状况起到直接的影响。具体来讲，房地产经济在我国约发起于改革开放以后，它经历了起步、高热、调整、回升等多个发展阶段，其高热阶段与网络经济的建立与发展几乎处于相同的时期，受到网络经济的颇多影响。就目前来看，房地产经济经过80年代的最初发展、90年代的鼎盛以及20世纪初的调整，在自身发展以及网络经济的带动下，已经逐步趋于稳定。
二、网络经济推动房地产经济的表现
上文所说网络经济作为经济领域的革命，是指它从挖掘社会生产潜力、改进社会知识储备本质、完善生产潜力组织形式三个方面，起到了显著影响，使现代经济得到实现更为健康的发展，深入掌握并合理运用网络经济，刻不容缓。本文下面主要对房地产经济所受网络经济的影响加以分析：
1、完善市场机制
在全球经济不断发展的过程中，社会分工更加趋于精细化，各个国家的经济主导部门为了使自身的经济增长率得以维持在较高水平，普遍地开始研发并使用新型技术，比如，网络、计算机信息技术，而这种新型技术的研发与使用便逐步扩展到其他社会部门，为房地产等经济产业的发展提供了技术支撑。房地产经济在获得这一坚实支撑之后，开始进一步完善自身产业分工，并借助计算机互联网开展电子商务，带动了整个行业分工的精细化，同时也使房地产经济发展的时空与地域界限被打破，推动了房地产市场机制的逐步完善。
2、加大知识共享
房地产经济的健康稳步发展有赖于经济的规模化这一动力，但是，不断扩大的规模同时也造成了房地产行业进行内部协调的管理与沟通成本，使得本行业的发展受到了制约。而网络经济以计算机、互联网作为工作平台，为房地产行业的发展提供了开放性、共享性的知识共享场所，可以实现对于制度性知识以及先进理论、优秀经验等产业信息的强制性联结与互补，从而有助于产业内部各个主体行为的便捷高效、一致性协调，推动各个主体对理论知识的不断学习与实践应用，降低了房地产规模化经营的成本。
3、推动技术发展
作为一种计算机与互联网的高科技信息产物，网络经济推动房地产经济发展的表现，还更为显著地体现在技术发展方面，使得房地产行业所赖以运作的各项技术得以不断地更新换代。具体来讲，房地产领域各技术人员以计算机网络技术为基，积极主动地开发新型的房地产技术手段，比如，信息化、智能化、数字化的房地产管理系统，使得整个房地产行业呈现出技术研发的聚集发展态势，从而极大地降低了各类新型技术产品的价格，有助于更多的房地产主体实现对于先进技术手段的有效应用。同时，技术的发展进步还从制度层面的创新，比如，开发成本、经营资本、交易费用、劳动力等方面，为房地产经济的发展提供了极大的推动力量。
4、改进产业交易
房地产行业发展中产生的各类摩擦，主要源自于交易成本，比如，市场信息获取成本、谈判成本、履行约定成本、监督管理成本等，实现对产权的明晰精准划分，便成为降低交易成本，以使房地产行业发展得以实现顺畅化的关键方式。而网络经济可以支持房地产市场主体开展各种形式的电子商务活动，在此基础上，各房地产主体进行电子数据交换、使用电子订货系统、运动商业增值网服务机制，使各项活动开展的信息获取成本、交易时空费用、服务获得成本以及交流沟通成本等得以减少，进而推动了交易制度的创新，从整体上实现了对交易成本的减少。而网络经济降低房地产交易的成本，则可以进一步实现对经济运行成本的缩减，同时推动社会劳动分工的更高程度的完善，使得房地产市场在产业分工逐步深化的环境中，实现产业收益的不断上升。
结语
网络经济伴随着网络信息技术在当今时代的持续性发展进步，获得更为完善地发展已经成为一种必然的态势，它也必将在更为宽泛、深入的层面，为房地产经济的发展提供推动作用，使房地产经济的发展获得更多的助力。因此，房地产领域的研究人员应当在未来开展工作的过程中，有意识地加强对于网络经济影响的研究。
参考文献：
[1]刘喜刚.网络时代房地产市场管理模式的建立[J].经济技术协作信息，2012（15）.
关键词：低碳经济；房地产经济；影响
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）08-0125-02
低碳经济发展已经成为全球经济发展方式，而低碳消费是低碳经济最重要的环节。低碳消费是低碳经济发展的必然选择，它是当代消费者对社会和后代负责任的态度，在消费过程中积极实现低污染、低消耗的一种健康、科学的消费方式。而我国的房地产行业开发量非常大、建筑中的消耗和能耗也是非常高，在施工的过程中也不注意节能减排。所以房地产行业必须实行低碳发展，这是对未来负责任的态度。在全球都在改革，都在寻求绿色发展的关键时期，房地产企业也在努力寻求自己的发展模式。
1 我国房地产企业发展的现状
我国房地产企业发展得很快，渐渐成为世界上的发展大国，每年建筑面积都呈上升趋势，我国的能源消耗也在逐年的增加，建筑业的节能问题越来越紧迫，我国房地产业的低碳发展是祖国建筑业发展的迫切要求，我国房地产企业必须认清现实，积极探索低碳发展的道路，广大人民群众也在积极呼唤绿色的居住环境，低碳经济的发展要求全社会积极参与，在低碳经济迅速发展的今天，祖国房地产企业应积极面对，在这场建筑业的革命中做出成绩。
2 我国房地产低碳发展存在的问题
2.1 我国房屋的设计不够合理
西方国家的房屋设计一般都在70~80平方，然而我国的房屋100平方以上的还有很多，西方国家的房屋虽然面积不算很大，但是设计结构比较合理，房屋内的设备齐全，环境优雅，适宜居住，在2006年国家就规定新建的商品房中90平方米以下的要占建筑总面积的70%以上，但是规定是规定，很多的城市根本达不到以上的要求，即使有的城市达到了要求也存在设计上的严重问题，不是采光不好、就是通风不好，这些问题也严重影响着我国低碳房地产业的发展。
2.2 我国小区的绿化美化不够合理
我国小区在绿化上存在很大的问题，小区内建有很多的柏油路，导致小区硬质的地面太多，露在外面的土地太少了，小区内栽种的树木太少了，草坪绿化太多了，所以我国小区设计很不合理，由于我国草坪占的面积较大，树木和水资源占的面积太少，这样对二氧化碳的吸收是很不利的，在小区的植物种植方面很不合理，很多小区种植的树种外表美观，但是叶子太少，不利于二氧化碳的吸收，也不能很好的对阳光进行遮蔽。
2.3 我国建筑业使用的建筑材料不科学
我国目前使用的建筑材料大部分是不符合环保标准的，而且在使用的过程中实际效果也不是很好。在房屋建筑中会使用大量的水泥，水泥在使用的过程中不仅会产生大量的灰尘，还会排放大量的二氧化碳，我国的建筑行业在实际的生产生活中很少利用节能、效果好的能源，在实际生活中仍然多数使用煤炭和石油，这样就造成了能源的浪费，不利于环保清洁。
2.4 我国楼房多数是毛坯房，业主的装修造成能源的浪费
目前，我国交付使用的楼房大多是毛坯房，精装修的房屋在我国房地产市场所占的比例不足20%，由于接手的是毛坯房，业主就要进行装修，业主自己装修不仅互相干扰，还造成了资源的浪费，而且还会产生很多的建筑垃圾，不利于低碳经济的发展。
3 在低碳经济背景下房地产经济的发展
房地产行业未来的核心竞争力将是积极面对低碳经济，主动构建绿色建筑，房地产行业是低碳经济发展的主要行业，经济在高速发展，人们的生活水平在逐渐地进步，也在积极呼唤绿色环保的住宅，建造绿色环保的住宅不仅使广大人民群众过上高质量的生活，发展低碳房地产，可以降低能耗，低碳发展不仅可以提升房地产企业的社会责任感、成就感，还可以造福子孙后代，为企业带来实实在在的利益。而对于消费者来说，随着人们生活水平和素质的不断提高，买房子的时候要求低碳也是一种趋势。
3.1 住宅产业化发展
通过工业化生产的方式建造住宅，住宅形成产业化不但能够提高住宅质量，还能够大大降低能耗，在低碳时代，我国的房地产企业未来发展的趋势就是实现产业化，这不仅能够降低消耗，也能创造很好的节约效益。所以在低碳经济时代，实现住房产业化发展不仅能够实现消费者和企业的直接沟通，使企业直观了解消费者的需求，达到资源的最优配置，还有利于节能减排，减低耗费，提高广大人民群众的生活质量。
3.2 提高开发水准，合理规划户型布局
我国房地产行业在管理上是粗放式的，开放商唯利是图，根本不关注消费者的需求和可持续发展的要求。开发商现在还是大量开发大面积的住宅，宽敞的楼道，大面积的客厅和卧室，造成了资源的严重浪费，加重了资源的消耗。开发商为了使自己的资金快速的回笼，实现企业资金的合理流动，几乎都不装修房屋，消费者就得自己装修，既浪费财力又浪费为、物力，所以在低碳经济时代，要发展低碳经济，建造低碳住宅，房地产企业要不断的提高开发水平和质量，在户型规划设计上要做到节约，以人为本。开发商品，提高精装修的房屋比例，开发商要放远目光，不要被一时利益驱动，要以企业的发展和消费者的需求为标准，与时俱进。
3.3 推进环保材料和新技术的应用
我国发展低碳房地产遇到的最大的问题就是房屋的保温和水的问题。由于我国发展低碳经济起步晚，相关的技术也不先进，即使有一定的清洁能源，也没有相关的技术， 不能很好的利用上，为祖国的建筑业服务。当今在房屋建设中为了增加采光度，大面积使用玻璃，使用玻璃有好处也有坏处，由于玻璃吸热比较好，但是散热也很快，我们要想保持室内的温度平衡，必须使用空调，这样就增加了能量的消耗。如果企业在建造时能够采用有科技含量的玻璃，向现在流行的低辐射玻璃等，采用这些玻璃不但能够满足采光的需要，最重要的还可以起到隔热保温的作用，可以减少空调的使用，减少消耗，达到低碳的效果。大量植物树木的种植不但可以美化环境，还可以吸收二氧化碳，夏天可以遮阴降温。所以应用生物能源也是未来发展的方向。在可再生能源利用上，我国应用的最多的就是太阳能，主要是应用在照明，和为住户提供热水，这些新型能源的应用为国家节约不少能源，也提高了人民的生活质量。
3.4 在低碳经济时代倡导低碳生活
在当前形势下，任何有远见的房地产企业都应该认识到走低碳之路是我国房地产企业发展的趋势，所以房地产企业首先必须提高自身对低碳的认识，在人力物力上都要加大投入，加强宣传的力度，提高人们对低碳经济的认识，因此，房地产企业应该积极提倡发展低碳经济，向消费者宣传低碳产品，增强广大消费者的低碳绿色环保意识，让消费者了解低碳产品，得到广大消费者的认同。房地产企业要让消费者了解到虽然目前建造低碳住宅成本可能会增加，购买此类产品的价格会贵一些，但是在日常的生活中，低碳住宅会节约很多能源，同时为消费者节约很多的花销，低碳住宅有利于消费者今后生活中的开支节省，所以房地产企业应该与时俱进，加大宣传的力度，让消费者的目光放长远，为低碳经济的发展，推动广大人民群众的低碳生活做出贡献。
3.5 立足实际，长远发展
我国还处在发展的阶段，我国还有很多人民群众没有达到基本的住房要求，所以，我们应该首先满足人民群众基本住房要求，尽量做到低碳发展，多开发小户型的房屋，加大节能材料在房屋建设过程中的使用，在房屋建设和后期使用过程中大力推广节能、节水设备，在日常生活中培养节能观念和习惯。房地产开发企业应该主动探索行业低碳发展模式，积累发展经验，进而带领全行业在低碳发展上取得突破。
4 结语
在低碳经济时代，房地产业发展的趋势是降低能源的消耗，减少排放量，这也是我国房地产业发展的趋势。房地产企业作为低碳经济发展的主要力量，面临的问题很多，需要做的事情也很多，我们希望企业坚持先进的理念，坚持超前的意识，积极探索研究，带头使用绿色环保的材料，造福于社会，造福于未来。
参考文献
［1］董哲房地产业如何应对低碳模式［J］.城市开发，2010，（2）.
［2］张斌.论低碳经济对我国房地产经济的影响［J］.现代商业，2011，（12）.
本文作者：赵飞工作单位：万达商业地产
虚拟经济是与实体经济相对应的一个概念，虚拟经济在21世纪之前对广大的中国人民来说还比较陌生，当然现在已经逐渐被广大的学者和普通老百姓所接受。经济的本质是一套价值系统，包括资产价格系统和物质价格系统。资产价格系统与物质价格系统不同，它是以资本化定价方式为基础的一套特定的价格体系，这就是所谓的虚拟经济。由于采用的是资本化的定价，心理因素会对虚拟经济产生极大的影响。可以说虚拟经济包含着人们对未来的一种预期，含有极大的波动性和不确定性。房地产经济在广大的人民看来有水泥，钢筋、沙子组成应该是一种重要的实体经济，但是随着经济的发展房地产的价格定位模式已经不再是按照房地产的成本来定价而是演变为一种像股票高涨一样的预期，认为房地产价格会越来越高，逐渐演变为一种虚拟经济。虚拟经济产生于实体经济，但是虚拟经济过度的扩张，就会变成一种泡沫，对实体经济乃至这个社会经济的发展产生极其不利的影响。房地产作为我国的支柱产业，经济的过度虚拟化会导致泡沫化，对我国的经济的健康发展会产生极大的挑战，必须引起政府和广大学者的重视。
一、我国房地产虚拟经济的表现特征
房地产市场是非常特殊的市场。作为商品，房地产具有消费品和投资品的双重属性。不同于其他的资产和商品，房地产不仅仅是实物资产，同时又具有虚拟资产的特性，主要表现在以下几个方面：（一）土地资源的稀缺性、不可再生性导致土地价格表现为级差地租，土地自身就是采用的资本化的定价方式；资本化定价的模式是使房地产具有虚拟性的最根本原因；（二）房地产不仅能满足消费者使用，还具有通常实物资产不具备的投资价值，以此获得财产的保值和增值，由于可以实现所有权与使用权的分离，房屋的所有者也可以通过对房屋的经营和出租来获得收益；（三）影响房地产价值的预期因素非常复杂，倘若预期不能实现，就会有价格的大幅波动；（四）房地产交易能够脱离有形的实物资产进行转移，可以只表现表现为相关房地产权属证的转移，但权属证书自身没有价值，但它通过房地产交易市场中的循环使得它不需要经过实体经济循环就能盈利；（五）从金融角度对房地产进行研究分析，房地产金融工具依托金融系统的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利。比如房地产抵押贷款和抵押贷款的证券化，房地产企业发行债券、上市融资和股票等证券的交易等相关的金融活动。所以，房地产经济的虚拟化是客观存在的，房地产经济的虚拟化是房地产泡沫的根源。
二、房地产虚拟经济的现状
自从我国废止福利分房以来，我国房地产经济发展突飞猛进。虽然在2008年国际金融危机之后出现过一阵低迷，国家出台了许多调控措施，但是房地产经济发展的势头依然强劲。近几年来房价上涨的速度达到了前所未有的高度，商品房的投资投机行为是我国房地产经济进一步虚拟化，甚至出现了房地产泡沫化的倾向。据调查，十年来我国平均住宅价格增长了3-5倍。在一些大中城市房价甚至涨了十几倍，一直到2010年国务院出台了“国十条”，房价过快上涨的势头才有所下降，但是房价一直在升高，只是涨幅下降了而已。在我国大多数地区，地方经济的发展很大一部分是靠房地产的投资来实现的。按照通行的国际惯例，房价和收入之间的比例在3-6倍之间比较合理，加之考虑住房贷款等因素，住房的消费占收入的比例也不应高于30%。当前我国许多城市的房价和收入之间的比例是不平衡的，小城市的房价收入比已达6倍以上，房价明显偏高。据统计，北京、上海等大城市的比率都超过30甚至更高。当前普遍认为，当前我国房地产虚拟经济现状有几个特征：房价上涨过快、房价收入比过高、开发投资与房地产企业负债增长过快、房屋闲置率过高等等。房地产经济虚拟化程度越高产生经济泡沫的风险越大，泡沫一旦破裂将会给我国经济带来极大的危害。
三、从会计角度分析我国房地产经济的虚拟化
房地产经济过度虚拟化的原因是多方面的，土地的稀缺性以及刚性需求，房地产中投机行为，投资者和消费者的非理性预期，银行也为追逐暴利而盲目放贷，行业缺少自律，金融监管不利等都是房地产过度虚拟化的原因。从会计学角度来分析，最主要的影响莫过于会计信息的不对称和会计要素计量的选择。（一）房地产经济虚拟化与会计信息的关系。房地产市场是一种垄断性的竞争市场，购房者和开发商通过博弈来实现房地产的交易。在此博弈中，开发商是强者，购买方则是弱者。二者之间存在严重的信息不对称。在所有的信息中，会计信息是最重要的部分，也是投资者进行决策和投资的主要依据。房地产市场也是时刻在变化的。可是，在会计信息不对称、且质量低下、披露不很及时的情况下，投资者对变化的房地产市场无法做出及时准确的判断，并且房地产开发项目周期长，使得房地产开发商的有效供给往往滞后于市场的需求，进一步使房地产市场更加虚拟化，加快了泡沫的生成。由此我们看出，会计信息出现问题不但会扭曲房地产市场中供求关系的正常反映，更是市场中盛行投机炒作的一个重要原因。（二）房地产经济虚拟化和会计要素计量的关系。会计计量是为了将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于财务报表而确定其金额的过程。根据企业会计准则的规定，会计计量属性主要有历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等。在一般情况下，产品的价格是以成本和市场的供求关系来确定，一旦产品的价值和价格产生严重的背离，将会产生泡沫。当前我国房价的上升已经不是主要由生产成本上涨引起的，其增长的幅度早已超出成本的增长幅度。目前我国房价的上涨，很大程度上是由对未来资产增值的预期所带来的虚拟价值的增长所决定的。计量属性反映的是会计要素价值或价格的确定基础。因此，房地产计量属性能否反映房地产的真实价值显得颇为重要。从会计学上来看，房地产可分为存货房地产、自用房地产和投资性房地产。自用房地产指的是企业为生产经营经营而持有的房屋、土地等房地产。企业用来生产经营而持有的土地使用权属于无形资产；而生产经营用的办公大楼和厂房属于固定资产。自用房地产是按照历史成本作为无形资产和固定资产来进行初始计量和后续计量。投资性房地产是通过出租建筑物或出租土地使用权来获得收益的房地产。按照会计准则的规定，投资性房地产按照成本模式进行初始计量。投资性房地产的后续计量只有企业在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值进行后续计量。如果不加限制的引如公允价值，就会出现人为操作利润的现象，从而导致房地产价值背离价格，过度虚拟化，产生泡沫。存货房地产是指的是房地产开发企业自行建造并待售的房产。此时无论是购买的土地还是构建厂房的各种成本都并入房产的开发成本，统一作为存货的成本。在虚拟经济的大环境下，房地产的公允价值会不断升高，给广大的投资者带来房地产价格继续高涨的预期，在这种情况下，按照经济学中的各种模型计算出的公允价值会不断的攀升。非理性的投资者会受到多种因素的影响而不能察觉到房地产价格的过度虚拟化，感觉不到泡沫的存在。投资者会根据以往的价格和当前市场的价格来确定公允价值，过去持续攀升的价格给投资者以良好的预期，最终导致泡沫的出现。当公允价值下降时候，投资者的预期变得悲观，导致房地产虚拟经济回到实体经济状态，但会造成房地产经济的持续低迷。
四、抑制房地产过度虚拟化的会计对策
房地产经济虚拟化反映了人们对房地产市场繁荣的一种预期。房地产经济发展关系到我国实体经济的发展也关系到我国的金融安全，妥善处理房地产经济的虚拟化，防止出现大的经济泡沫，意义重大。本文试从会计角度来防止房地产经济过度虚拟化提几点建议：（一）慎重采用房地产会计要素计量模式。对于投资性房地产会计要素计量来说，我国所采用的企业会计准则，并没有照搬国际会计准则，而是考虑了我国的实际经济环境和会计环境，严格规范了使用公允价值的情况，采取了谨慎原则，主要是基于我国作为不发达的市场经济国家，很多资产在市场中并不活跃，如果不加任何限制地引入公允价值，很可能出现人为操控利润的现象，导致价值和价格的偏离。因此，我国企业会计准则规定，只有在存在活跃市场的情况下，即企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用用公允价值模式计量。否则，必须应用成本模式计量。一个企业只能采用一种模式计量，不允许一家企业的投资性房地产既有成本模式计量，也有公允价值模式计量。慎重选择房地产会计要素的计量模式对企业来说颇为重要。在房地产市场存在公允价值计量但明显存在过度虚拟化而存在泡沫时，应消除泡沫的影响合理确定公允价值。当房地产市场不存在活跃市场时，应当聘请专业评估机构对其价值进行评估，并公布公允价值所采用的方法。（二）建立风险预警制度，加强房地产市场监管。房地产经济中的各微观主体，房产企业、金融银行、投资者、政府要建立风险预警制度。及时发现风险，提高应对风险的能力，分散投资，减少风险带来的损失。此外政府相关职能部门一定要加强房地产市场的监管，防止房地产经济过度虚拟化而脱离了正常的轨道。政府加大查处力度，狠狠打击各种金融犯罪，避免给投资者和消费者带来损失。（三）完善房地产企业内部会计核算制度。完善的财务会计规范体系不仅要有统一的会计制度和规范等，此外还包括房地产企业根据自身的经营特点、管理要求而制定的企业内部会计核算制度，具体包括会计核算的成本核算制度和办法、基础管理制度与办法、分析考核制度和办法等。但是，当前很多房地产企业仅仅执行了国家规定统一财务会计规范，并没有完善的内部会计核算，其会计制度缺乏完整性和系统性，进而影响到会计信息的质量。（四）完善和扩大房地产的会计信息披露制度。会计信息是投资者进行买房投资决策的最重要的证据。企业披露的会计信息将直接或间接影响到投资者的决策。公开、及时、透明的会计信息，将会给投资者和购房者合理的预期，从而引导购房者合理的消费，投资者正常的投资，更会抑制哄抬房价和炒房等行为。完善和扩大房地产企业的会计信息披露制度，能够有效避免开发商虚假信息，哄抬房价，进一步增加市场的透明度，从而促进房地产经济的健康发展。披露的信息应该包括企业业绩、资产负债表、现金流量表、利润表、风险等信息的披露。此外，对房地产企业和个人信贷的信用等级进行评估，防止次贷危机的产生。有效运用房地产会计信息，及时搜集、整理、分析我国的房地产信息，就房地产市场运行情况做出评价、预测，合理引导市场，加强和完善宏观监控体系等，实质上都是基于信息不对称所做的改进措施，以规范房地产市场，从而防止房地产市场过度虚拟化而出现泡沫。
1.1提高了人们的生活质量
改革开放深刻地改变了人们的生活，人们的生活水平都有了明显地提高，自然而然的对生活质量有了更高的追求。住房是人们最为基本的生活需求，房地产行业就直接改变人们的生活，从多层到高层，从扶梯到电梯，人们的住宅环境得到了极大地改善，生活质量明显提高。
1.2促进社会进步
房地产经济的发展能够促进社会的进步。最为基本的就是提供很多的就业岗位，比如说，房屋销售工作，对人才的需求量很大，这在一定程度上帮助了很多大学毕业生就业，有效地缓解了连年紧张的就业矛盾。在房地产经济的发展中，存在着一些问题，比如，房价过高已经在社会上引起了不满，这不但加大了社会矛盾，也不利于我国市场经济的发展。相关职能部门应该加以分析，追根溯源，积极借鉴国内外先进的成功经验，对房地产经济以科学合理的方式进行引导，从而使房地产经济能够健康、持续、稳定的发展。
2房地产经济与市场经济不协调的原因
2.1价格与价值出现不协调
房地产的价格与价值背离的现象引发了强烈的市场波动，价格是围绕着价值进行波动的，但现阶段的房地产价格过高，偏离了其自身的价值，这也就扰乱了市场经济的秩序。近几年，我国的房地产价格一路飙升，其主要是由于开发商的非法销售手段以及炒房团的影响，造成房地产行业出现泡沫经济，这与市场经济的发展是相反的，难以保障房地产经济向着稳定、健康的方向发展。此外，由于泡沫经济的问题，导致房地产的发展过程中存在一定的经济风险，并随时面临着市场破裂的现象。房地产进行开发的过程中需要大量的土地资源，并在建设的过程中造成极大的能源浪费与环境污染，这不仅对房地产行业有着一定的影响，也阻碍了我国的可持续发展。
2.2政府的过度干预
我国对房地产的发展较为重视，所以对其进行宏观调控的力度相对较大，但效果却并不明显，没有对房地产价格过高的问题进行解决。2013年2月20日出台的"国五条"虽然对炒房投机的现象进行了抑制，但对市场的刚性需求的影响不大，虽然使二手房的交易成本提高，但对一手房的影响却是相对较小。房地产市场受到多种因素的影响，所以国家的政策难以对市场的状况进行解决。现阶段房地产经济依然被认为是财产保值的主要方式，目前阶段，我国的房地产经济并没有受到政策的影响，一手房与二手房之间的价格差异相对较小。尤其是现阶段很多的政策在制定的时候没有对市场进行研究，所以市场也就无法成为政策制定的依据，只是按照民意来对市场的秩序进行干预，这也就难以将政策贯彻落实，更是起不到预期的效果，并随着时间的发展逐渐流于形式。
2.3对资源利用的不合理
房地产经济长期处于粗放式的发展模式，已经导致很多不利的要素在环境中慢慢滋生，这其中包括对土地无计划、无节制的开发，没有环保和节能的概念，都加剧了环境的污染与能源的破坏，房地产行业可持续发展无法保障。我国人口众多，人均资源占有量贫乏，这些年房地产行业对土地的开发，已经破坏了我国的自然环境，加大了能源矛盾，不符合我国可持续发展的基本国策，更不利于我国经济社会的健康稳定发展。
3解决房地产经济与市场经济不协调的对策
3.1调控房地长价格
现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。综上所述，可以看出，房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，地房产发展的各个环节进行调研和把关，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。其实，价格始终是引导房地产发展的关键因素，泡沫经济也是由此而来。因此通过政府正确的宏观调控地引导使得房地产的价格回到与其价值相适应的范围内，建立正确房地产行业秩序，是保障市场经济健康发展的重要手段。
3.2加大对房地产经济的金融监管力度
政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
3.3加快房地产经济的转型
社会发展进行时，环境保护越来越受到人们的重视。在房地产经济中倡导环保、节能新理念是时下的风尚，是人们对追求更高生活品质的愿望，更是我国建立可持续发展目标的根本要求。需要指出的是，现阶段还需要政府来管理房地产行业将环保和节能的理念落实到位，才能保障房地产经济与市场经济有一个良性的发展空间。政府还可以以奖励的方式来鼓励那些自觉进行低碳和环保的房地产商，也可以调整贷款利率的方式来促进房地产企业改变思路，把企业向着节能环保的方向发展，也是房地产行业稳定健康发展的新方向。
4结束语
