时间：2022-07-30 12:52:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理信息系统，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F279.23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01
随着信息技术的快速发展，在很大程度上促进了现代企业管理水平。在现代企业管理中，大都数都使用了管理信息系统，通常都是站在MIS基础上进行建立的。在综合物业管理信息系统中，要确保管理信息系统具备着一定的创新性和整体性。并要保证管理信息系统的可靠性和可行性。在对企业的综合物业管理信息系统进行设计时，要进行有效的设计方案，并选用合适的软硬件对设计方案进行实现。从而在某企业中利用综合物业管理信息系统，确保综合物业管理信息系统的可行性和可靠性，以此推动企业的有效发展。
一、管理信息系统的结构
在企业综合物业管理信息子系统中主要包括：资源管理、住户管理、销售管理、设备管理、安全管理、行政管理和对外业务管理。在这些管理信息子系统中都保持着相对的独立性，并且统一由中心管理信息系统进行管理和支配。在这些子系统所显示的信息都是由中心管理信息系统进行分析和总结，同时也可以将各子系统的数据备份进行保留，确保数据信息的长久性。并且每个子系统都能够对数据信息进行查询、统计和分析。另外，各个子系统之间可以进行有效的联系，从而中心管理信息系统对数据信息进行处理。在企业管理信息系统中，资源管理系统、销售管理系统和业务管理系统是重要的组成部分。
二、管理信息系统的设计
1.数据库设计
在对管理信息系统的数据库进行设计时，其主要目的就是为了能够更好的利用和管理数据库资料。在管理系统系统中，对数据库进行有效的设计通常都会对管理信息系统的使用效果产生严重的影响。在管理信息系统有着统一的管理机构和操作规程，能够统一管理数据库。为了便于用户对数据进行有效的保存、更新和查询，必须要确保数据库可以对各种数据进行有效的输入和输出。在设计数据库时，必须要保证数据库的规范化，并且数据库中每一个数据都尽可能的符合相关要求，尽量将冗余排除，确保每个数据能够保持一致性。同时要保证数据的简单，防止在操作数据库时出现错误的现象，并要对数据库的管理进行有效的改善，主要包括对数据的录入、修改、删除、统计、查询以及输出等功能。为了降低出现多表连接的次数，可以相应的建立临时表或者定义示图。在增加标识列时，当一个表在组成主键时，通常会需要多个列组合，从而将此表进行标识。因而在索引中，利用此列将大的组合键进行代替，以此提高性能。
2.核心系统软件结构的设计
在综合管理信息系统软件中主要是对系统用户和用户的设计。在核心系统软件结构中需要按照系统的属于局特点和功能需求，要分析和设计核心结构系统。
（1）在服务管理中，能够对物业管理公司提供的服务项目进行有效的规范，按照服务的层次、内容以及价格进行统一的规范和标准，这样便于对企业进行有效的监督和查询。
（2）对资源进行有效的管理。在对企业资源进行管理时，主要是对企业的工作人员、生产产品等相关资料进行有效的管理。从而将资料有效的录入数据库中。
（3）工程管理。主要是对企业的生产经营活动、生产设施和基础设备等进行管理。在管理时，要对设备设施的采购、更换和维护进行有效的记录，并要对生产经营活动进行全面的记录。同时要对设备和产生经营活动进行维修和检修，以此进行有效的记录管理。
（4）在系统维护管理时，通常是要设置密码和进行多级权限，以此确保系统内部数据的准确性，从而保证系统能够正常运行。同时要对系统内部的各种数据进行定期有效的数据备份和整理，这样可以在很大程度上保证了数据的历史性和完整性具备着一定的准确性，这样可以对以往的数据进行有效的查询。
三、企业综合物业管理信息系统的实现
在实现企业综合物业管理信息系统时，以此实现Web数据库的功能。在企业管理系统中通常是进行客户和服务器两个部分，在对用户界面管理进行负责时，主要是有客户端和服务器进行管理。在通过Web数据库实现综合物业管理信息系统时，可以由Web服务器提供的中间件，以此将Web服务器和数据库服务器进行有效的连接，另外也可以利用应用程序下载到客户端，以此对数据库进行直接访问。
在利用中间件技术时，通常是使用通用网关接口和应用程序编程接口。在利用通用网关接口时，它的编程比较复杂，效率低，速度慢，同时不支持处理事物的功能。应用程序编程接口兼容性比较差，不能进行大范围的应用。在采用Web数据库开发技术时，并且与动态网页数据库有效的结合起来，只需要进行简单的操作和维护技术，能够进行较快速度的访问，以及工作效率高等。
在利用综合物业管理信息系统时，通常就需要对存储在数据库中图形文件进行显示。从而可以利用系统内部的组件就可以对图像和二进制文件数据进行方便的显示，并对每个销售点的销售数据进行处理、输入和查询。为了能够在客户机上有效的实现安全登陆等功能，同时可以对数据进行有效的查询和添加，并且具备着方便快捷的操作方法，便于管理，而且效率高。
四、总结
在对企业进行综合管理信息系统设计时，要合理的利用现代先进的信息技术，确保综合管理信息系统的可靠性和准确性。为了能够有效的实现综合管理信息系统，必须要严格按照设计方案，并根据企业的实际情况进行有效的实现，使综合管理信息系统在企业管理中能够充分发挥出作用。
参考文献：
[1]欧峦，钟汉枢.企业综合物业管理信息系统的设计与开发[J].应用技术，2001，38（01）：156-158.
[2]黄宇.小区物业管理企业综合信息系统设计[J].制度建设，2007，37（17）：13-15.
需方：
经友好协商，供方需方提供《数字化物业管理信息系统》（单机精英版），双方达成以下协议：
一、 供货：
供方必须在需方合同签定之日起两天内将《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）所包括的应用软件产品（650M光盘为介质）运输至需方指定地点。
二、 安装：
供方负责为需方安装《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）的一切相关软件。供方必须保证提供的应用软件产品能正常、安全、稳定地运行，而且必须提供该应用软件产品所有的操作手册以及使用说明书等所有相关资料。安装工作应运抵后即时完成。
三、 调试：
供方在对《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）的安装工作结束后，必须立即开始对该应用软件产品进行调试并协助需方进行初始化工作，调试工作所需的设备由供方自行解决，供方在需方工作现场对本次合同所提供的应用软件产品进行调试时，需方应尽量配合供方的工作并提供方便。调试的内容包括系统的可操作性、可使用性。
四、 培训：
供方在应用软件产品调试工作完成后即开始进行培训工作。培训工作的地点可有供需双方协商，原则上一般设在需方的工作场所。供方将为需方提供一次免费培训，若需方需要供方继续提供培训服务，则需向供方现场即时支付100元人民币/课次的培训费。
五、 维护：
在《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）合格验收之日起，供方必须对该应用软件产品提供终身电话技术支持以及三个月内两次上门的免费维护。供方在接到需方的上门维护通知后，若无特殊情况必须在24小时内赶到现场维护。超出约定维护期后，需方若需要上门维护，须按照每次50元人民币的规定即时向上门维护人员支付维护费用。
六、 版权：
供方必须保证提供给需方的《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）是供方拥有独立版权的正版软件，该系统的版权以及相关知识产权完全归属供方，使用权属需方。未经供方许可，需方不得出售和转让该系统，并且不得在本合同范围以外的其他地方使用该系统，也不得翻制出版随附的“用户手册”等相关资料。供方如发现需方发生了上述行为，供方有权对需方提出索赔。
七、 结算：
本合同总金额为人民币壹仟元整（1000.00），需方支付的方式为人民币现金或支票。需方须在供方将货物送抵上门时即一次性支付给供方本合同的全部合同款项。
八、 其他：
1、 违约责任：
因供方原因造成《数字化物业管理信息系统》（单机精英版）不能正常运行或其他不符合该合同的约定事项，一切责任由供方承担。
需方应严格按照合同要求执行合同款项，否则供方有权收回产品的使用权并停止相应服务。需方在使用过程中应严格按照供方提供的操作规程进行日常操作，如因操作不当或疏忽造成工作数据丢失等责任事故，供方不承担任何责任。
2、 合同纠纷解决方式：由甲乙双方友好协商解决，协商不成，可向仲裁委会员申请仲裁或向沙坪坝区法院提讼。
3、 本合同由供需双方签字，盖章后生效。本合同一式二份，供需双方各执一份，具有同等的法律效力。
供方
需方
单位（盖章）：
单位（盖章）：
地址：
地 址：
负 责 人（签字）：
负 责 人（签字）：
经 办 人（签字）：
经 办 人（签字）：
电话：
电话：
签 订 时 间：
学习内容：本专业学生主要学习行政学、政治学、管理学、法学等方面的基本理论和基本知识，受到行政学理论研究、公共政策分析、社会调查与统计、外语、公文写作和办公自动化等方面的基本训练，具备行政管理的基本能力及科研的初步能力。
课程设置：
行政学：行政案例分析、公共关系学、组织行为学等。
管理学：管理学原理、行政学原理、项目管理、培训管理、公共管理学、财务管理学、现代企业管理学、人力资源开发与管理等。
经济学：公共经济学、宏观经济学、微观经济学。
法学：经济法、公司法、公务员制度、政治学原理、行政法与行政诉讼法等。社会学、公共政策分析、管理信息系统、领导学、地方政府与政治。政治学类：中国政府与政治、西方政府与政治、中国公共政策、西方行政学说史。
文秘：行政秘书与公文写作。
就业方向：事业单位行政工作、机关公务员，该专业是公务员的招聘大户；中外各类型企业前台秘书、行政主管、行政总监、总经理助理；工商行政管理部门、涉外经济管理部门、经济监督检查等管理部门，从事政策和法规研究及实际工作；学校、科研部门的教学或科研工作等。
信用管理专业
学习内容：本专业学生主要学习用管理国际惯例及相关的法律、规则，掌握风险管理、资信调查、信用评级、公司信用管理、消费者信用管理、国际业务信用管理、基金管理、投资组合设计与管理等专业知识。同时学习管理学、经济学、管理科学技术的基本原理和现代信用管理的基本理论、基本方法作为主要知识框架，掌握文献查询的基本方法，具有收集信息并进行分析研究、开发利用的基本能力。
课程设置：管理信息系统、经济法、市场调查与分析、会计学、财务管理、国家信用管理体系、信用和市场风险管理、企业和个人信用管理、征信数据库应用开发、资信评估、客户关系管理、信用经济学、投资项目评估等。
就业方向：国家公务员，如工商管理局、海关、征信局、财政部等；金融行业，如商业银行、保险公司、信用卡公司等；大型企业中的会计审计部门、风险控制部门；政府监管部门；企业信用管理部门；信用评级机构、资产评估机构、会计师事务所、风险管理部门和资金借贷部门；科研单位和高校。
物流管理专业
学习内容：本专业学生主要学习经济、会计、贸易、管理、法律、信息资源管理、计算机等方面的基本理论和专门知识，培养具有一定的物流规划与设计、物流管理、物流业运作等能力，能在经济管理部门、贸易公司、物流企业从事政策制定、物流业运作管理的应用型、复合型、国际化的物流管理人才。
课程设置：物流概论、物流规划与设计、采购与供应管理、采购项目管理、运输管理、仓储管理、配送管理、国际物流学、国际贸易理论与实务、采购过程演练、运输实务、仓储管理实务、物流配送中心设计、国际物流实务、成功学、创新学、素质拓展训练等。
就业方向：在企业从事物流工作，如仓库（收发货，保管）、计划、采购、运输管理、进出口关务等；在物流企业从事操作、销售、客服、报关、运输、货代、物流咨询策划；国家机关公务员，如国家物资储备局、警用装备物资储备中心等。
会展与经济管理专业
学习内容：学习会展业经营管理的理论、知识和技能；会展业经营管理的惯例与细则；会展活动设计、策划、管理与服务的全流程；会展经济研究；会展营销、会展招展、会展项目开发与管理、会议组织与管理、展位设计等。
课程设置：管理学原理、市场营销、公共关系实务、基础会计、经济法、美术基础、三大构成、展示设计制图、展示设计概论、展示环境与空间设计、展示信息传达、计算机网络应用、多媒体辅助设计（Photoshop、Autocad、3Dmax等）、商业展示设计、广告学、商务英语、会展营销、会展策划与组织、会展管理与服务、接待服务业管理、商务会议、沟通交流技巧、旅游消费心理、大型会议沙龙管理、商务谈判、微观经济学、宏观经济学、统计学、市场调查与预测、财务管理、人力资源管理、会展概论、传播学、会议运营管理、会展项目管理、会展管理信息系统、会展政策与法规等。
就业方向：政府会展管理部门、行业协会从事会展政策法规制订和会展产业管理工作；在会展企业从事会展策划、会展设计、会展营销和会展项目管理等工作；在酒店、物流公司、商务服务公司从事会展相关服务工作；在贸促会、涉外服务机构从事出国展组织与服务工作；在大型企业从事参展设计、参展管理等方面的工作；车展、房展经营等。
物业管理专业
学习内容：学习物业的管理专业知识，兼备建筑工程学、管理学、环境科学、公共关系学等理论及实践运行知识，掌握物业管理专业必需的基本理论、基本知识和基本技能，具有承担物业管理岗位工作的技能。
课程设置：管理学基础、物业信息管理、物业管理财税基础、物业管理实务、物业管理法规、房地产营销管理、物业设备设施管理、房屋构造与维护管理、文秘管理与应用写作、人力资源管理、公共关系学、社区规划与管理、合同管理、物业估价、商务物业管理等。
就业方向：从事各类物业的物业管理、咨询、中介服务；房地产行政管理服务；房地产销售；物业管理服务行业协会相关岗位；物业公司客服、行政、人事、办公等岗位；国家、省市各级机关公务员，如广东省国家税务局、国务院机关事务管理局房地产管理司等。
公共事业管理专业
学习内容：掌握管理科学、经济学、社会科学等现代科学的基本理论和基本知识；学习能适应办公自动化，应用管理信息系统所必需的定量分析和应用计算机的技能；进行质量管理、数据的收集和处理、进行统计分析的基本知识和能力；我国有关的法律法规、方针政策以及制度；社会调查和写作能力；掌握文献检索、资料查询的基本方法，通过学习使学生具有初步的科学研究和实际工作能力。
关键词关键词：智能小区；物业智能化管理；中国特色商业街
中图分类号：TP319 文献标识码：A 文章编号文章编号：16727800（2013）008007602
作者简介作者简介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河楼开发经营有限公司工程师，研究方向为计算机科学与技术。
0 引言
随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，进入各个商业街区，智能化管理的内涵也在不断地丰富和发展。那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上是智能化管理呢？最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。这一标准在商业街区同样适用。
1 智能化管理在商业街区管理中的需求
（1）业主方面对智能化管理的需求。在社会信息化程度不断提高的今天，人们对自己经营店铺的关注已不再仅仅局限于店铺面积、周边自然环境、交通、客流等方面，而是越来越关注自身权利的维护，对物业管理方面服务的品质也提出了越来越高的需求。这就需要物业管理方面提供更加便捷、更加完善的物业管理解决方案。
（2）物业管理方面的需求。随着中国经济的快速发展，人力资源成本持续增高，弱电、电子监控，各种智能化部件发展迅猛，质量不断提高，价格比较稳定并且稳中微降。因此，从物业管理成本上来看，通过实现智能化来减少人力成本是物业管理方实施智能化管理的一个重要方面。同时，用智能化系统代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的监督与控制，减少人为因素，可以说是强化管理的物业管理者实施智能化管理的另一个重要方面。
2 智能化管理在商业街区管理中的具体实施
智能化物业管理与传统物业管理最主要的区别在于“智能化”。也就是说，它不仅具有传统建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）。“智能化”可以理解为，具有某种“拟人智能”特性或功能。智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。
智能化管理意味着：①对环境和使用功能的变化具有感知能力；
②具有传递、处理感知信号或信息的能力；
③具有综合分析、判断的能力；
④具有作出决定，并且发出指令信息提供动作响应的能力。
智能化物业管理与传统的物业管理在根本目的上没有区别，都是为业主、用户提供高效优质服务，创造物业最佳的综合效益。但由于管理对象的层次不同，服务对象（业主）对物业的使用、要求等不同，二者在内容上必然会有所不同。
智能物业由于采用了高度的自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取物业的环境、人流、业务、财务及设备运行状况等信息，有更加高效便捷的服务手段，所以在管理上更要科学规范、优质高效。可以把智能化物业管理看成是在传统物业管理服务内容上的提升，这种提升也就是“智能化”的体现，主要表现在以下几个方面。
2.1 对各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
传统的设备管理如设备运行状况监测，只可能靠人工现场巡查、看护，而实行智能化管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况、调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，迅速启用备用设备线路或及时到位抢修，确保大厦设备的正常运行。同时还可根据自动记录下来的设备状况信息自动安排维护、检修周期、电脑显示等。这种集中远程自动监控管理，极大地提高了设备的管理维护效率，确保了物业设备的正常使用。
2.2 保安、消防、停车管理高度自动化
保安、消防、停车管理均是物业管理的重要内容，往往需占用大量人力。配备完善智能系统的物业，可以实现保安、消防自动监控，减少大量一线巡视人员。如保安方面，可以用电视监控系统监控物业大堂、电梯、楼梯、走廊、出入口、停车场等重要部位，用红外探测系统探测有无非法越界进入物业区域的现象，并向中心监控室报警，用电子巡更系统记录保安巡视情况，门禁系统自动识别来人有无进入资格；消防方面，全套探测报警设备可以自动探测有无火灾苗头，自动报警，显示异常部位，管理人员可在中心监控室切断相关部位电源，启动防火灭火设备，指挥人员及时到位灭火救险；停车管理方面，智能化的停车收费系统可以做到自动识别月保还是临保车辆（通过感应车头标签），实现自动计时，收费放行。
2.3 三表自动计量，各种收费一卡通
智能抄表系统可以免去人工挨家挨户上门抄表的烦琐，实现多表数据自动采集、传输、计费。配以一卡通系统又可以免去管理人员上门收费或用户到指定地点交费的不便，住户只需手持一卡便可通过刷卡交费（包括物业管理费）。
2.4 管理服务网络化、信息化
完善的计算机网络系统配置，使得物业管理服务与被服务双方的信息交互沟通更加便捷。物业公司可以快速查、记用户网上提出的服务要求（报修各种代办服务项目）与投诉，及时给予答复；可以网上通知、公告，催交费用，催办有关事项，征集管理意见、建议，组织网上文娱活动等。这种物业信息化管理程度的提高，无疑会改变传统的管理服务方式，促进服务效率的提高。
2.5 物业管理信息系统的应用
物业管理信息系统是能对物业管理各种事物进行信息处理（收集、存储、加工、传递等）并维护和使用，反映物业管理企业运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标，提高管理效率与质量的计算机应用系统。它是专用于物业管理企业处理物业管理各种事物的专向管理信息系统，包括一整套的计算机硬件设备和基础应用软件以及物业管理事物处理专用软件。
当前趋势是要把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。
智能小区的智能化系统功能设置一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档）而不同。主要包括安防监控、门禁管理、计算机网络、家庭安防报警、三表出户、现代通信、有线电视、设备监控、小区一卡通、计算机物业管理等智能化子系统，以及小区电子大屏幕、背景音乐、电子商务、信息服务、VCD点播等。其中智能小区安防、通讯及网络是智能小区首先考虑的问题。智能大厦多数人比较熟悉，但对于住宅小区智能化并不是简单的智能大厦的功能复制，这不能完全满足要求。住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备、系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。
智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求。目前，带宽问题是制约网络发展的瓶颈，宽带技术的逐步应用解决了这个问题。根据有关权威机构预测，宽带网络在未来几年里将有一个较大的发展，届时网络发展将真正进入到大众家庭。智能产品实现功能的方式一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能控制器。
智能小区是以家庭为单位，每个家庭形成智能住宅。智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到智能控制网络上进行集中或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器则是通过智能控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总系统提供各种服务功能、能和住宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的“大脑”，又是小区智能管理网络系统的“神经元”。
参考文献参考文献：
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关键词：RUP；UML建模；物业信息管理；分析；应用
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2013）04-0793-03
Research and Application of RUP Visualization Modeling
ZHANG Xian-zhong1， CUI Ling2
（1.School of Computer Information & Engineering， Changzhou Institute of Technology， Changzhou 213002， China； 2.Changzhou College of Information Technology， Changzhou 213002， China）
Abstract： Described the basic concepts of RUP and UML briefly， focused on how to process visual modeling using UML in RUP development process. Through the modeling case study of property management information system， it enhanced modeling patterns in object-oriented environment. The combination of RUP and UML modeling improved the traditional modeling deficiencies， and it also improved the efficiency of system development.
Key words： RUP； UML modeling； property information management； analysis； application
RUP（Rational Unified Process）是Booch等人在Rational公司支持下提出的一种面向对象的软件开发过程模型。它吸收了多种开发模型的优点， 克服了面向过程开发的瀑布模型的缺点，因此具有良好的可操作性和实用性[1]。在基于RUP的开发周期中，定义了四个阶段和九个核心工作流。四个阶段分别是初始化阶段、细化阶段、构建阶段和交付阶段。其中，初始化阶段的参与者是项目经理或领域专家，主要工作是完成系统的可行性分析， 创建基本需求来界定系统范围， 以及识别软件系统的关键任务；细化阶段的主要目标是分析问题领域，建立健全的体系结构基础，细化阶段的焦点是需求、工作流的分析和设计；构建阶段的目标是在细化阶段的基础上完成所有的需求、分析和设计，其焦点是实现工作流；交付阶段的工作是移交产品给用户， 包括开发、交付、培训、支持及维护， 直到用户满意。九个核心工作流由六个核心过程工作流（Core Process Workflows）和三个核心支持工作流（Core support workflow）组成[2]。核心过程工作流可以很好地描述整个系统开发的流程和工作内容。其中，商业建模和需求工作流描述系统目标及其需求；分析和设计工作流将需求转换为一个可行的设计模型；实现工作流描述以组件的形式实现类和对象；测试工作流用于验证对象间的交互作用是否正确。RUP提出了迭代的方法，这些工作流在整个生命周期中一次又一次被访问。在每一次迭代中以不同的重点和强度重复。
1 统一建模语言UML
UML（Unified Modeling Language）统一建模语言，是一种面向对象建模的可视化建模语言[3]。UML目前被广泛应用在包括程序、文档等在内的软件系统开发的各个阶段。UML拥有众多的视图模型来描述RUP模型。如在商业建模和需求工作流阶段，可以采用用例图（Use Case Diagram）、活动图（Activity Diagram）和业务类图（Business Class Diagram）实现；在分析和设计工作流阶段，可以采用实现类图（Implementation Class Diagram）、顺序图（Sequence Diagram）和协作图（Collaboration Diagram）实现。该文介绍的应用部分中，主要结合核心过程工作流进行系统分析和设计。
2 RUP中可视化建模应用实例
当前，“以消费者为中心”的新住宅文化，在房地产发展日趋理性化的今天，已经悄然兴起。适合现代人居住观念的物业管理已越来越被广大业主所接受，与此同时，物业管理的市场化、规模化、集约化进程，进一步扩大了物业公司的管理结构。采用传统的物业管理模式，已经无法解决因成本控制、内部沟通、管理难度增加而带来的问题。物业管理领域迫切需要一种能利用网络来传输信息，实现资源共享的物业信息管理系统。这种新型的物业管理系统，它以传统社区服务为基础，以社区局域网为依托，以因特网为纽带。该文以它为例，介绍如何使用RUP和UML可视化建模的开发过程。
2.1 需求分析建模
需求分析是软件开发的第一步，其主要任务是识别系统参与者，确立系统边界[4]。经过对物业管理信息系统进行详细的调查分析，确定了其功能性需求。系统用户主要有四类，分别是业主、物管人员、系统管理员和财务人员。业主经登录后可查看住房信息、新闻与公告信息、公共设施信息、投诉信息、欠费信息、车位使用信息以及报修信息等。并可进行业主投诉、业主报修功能。物业管理人员主要完成物业公司的日常工作，包括住房管理、业主信息管理、业主报修管理、业主投诉管理、停车位管理、访客管理等。财务人员主要进行小区业主的收费管理。对业主每年、每月产生的水费、电费、气费、物业费等进行系统化的录入和统计，生成每户的费用信息，便于业主及时交费和查询。系统管理员实现对系统公告、新闻和员工信息管理等功能。
1）建立用例图
在角色分析的基础上，可以得到系统的用例模型。从前面的分析中得知，物业管理信息系统的参与者有业主、物管人员、系统时钟和管理员。每个参与者都可以有相应的用例图。限于篇幅，此处只给出物业管理的用例图，如图1所示。
2）建立活动图
活动图是用来描述系统内部的动态关系[5]，用来反映业务用例的具体处理流程。对于稍微复杂的用例，从活动图中可以进一步来确认系统子用例。此处以业主报修活动为例，其活动图如图2所示。
2.2 分析和设计建模
分析与设计工作流的功能是将需求转换为未来系统的设计，分析和设计的结果是一个设计模型和一个可选的分析模型。设计模型是源代码的抽象，它由设计类和一些描述组成。设计类反映了系统的静态结构，而描述则是体现类的对象如何协同工作实现用例功能。在UML中，可以用类图来实现设计类，顺序图来实现描述的功能。
1）建立类图
类图是用来描述系统的静态模型的，它定义系统中的类的内部结构及类之间的关系[6]。类有5种，分别是实体类、接口类、控制类、数据访问类和配置类[7]。根据RUP中基于用例驱动的思想，为每个用例设计其类图。限于篇幅，此处以物管人员的统计汇总为例，给出其类图，如图3所示。
2）建立顺序图
系统的静态模型类图建立后，可以用顺序图为其建立动态模型。顺序图显示多个对象如何按时间的顺序进行交互的细节，而对象间的交互通过发送各种消息进行。此处以业主缴费为例，其顺序图如图4所示。
图3 统计汇总类图
图4 业主缴费顺序图
2.3 实现与测试
本阶段主要完成代码编写和系统测试工作。在设计阶段产生的UML类图和顺序图，成为编写代码的重要依据。借助于ROSE或JUDE 建模工具生成Java 代码， 包括类、属性、操作、关系、组件等。以代码框架为基础，程序员可以完成每个类操作的具体代码，
系统前台设计人员设计图形用户界面。在系统测试前，UML模型继续在使用，根据需求分析和设计中产生的用例图和顺序图来设计测试用例， 以检验每一个用例的功能是否已经实现。
3 结束语
RUP 与传统的面向过程开发方法有很大的不同，它通过四个阶段和九个工作流来实现整个系统的开发过程。RUP的核心观念体现了当今面向对象软件开发的规律，借助于UML建模工具，真正实现了以需求为中心、以用例驱动为导向的开发模式。RUP与UML可视化建模工具的结合，进一步提高了软件的开发效率，对于大型软件项目的开发、协调开发团队之间的合作具有积极和深远的意义。
参考文献：
[1] 王璐，王永贵，曲海成.RUP可视化建模的研究与应用[J].计算机工程与科学，2009，31（3）：101-102
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关键词：智能化小区；物业系统；开发；功能设计；
中图分类号：N945.23 文献标识码：A 文章编号：1674-3520（2014）-04-00166-01
小区物业管理系统是小区信息管理中的重要组成部分，对于业主与管理人员来说都是十分重要的，关系着业主的居住安全、便捷与管理人员日常工作的执行。传统的物业管理系统存在着很多缺陷，随着计算机技术的蓬勃发展，人们更加关注计算机在小区物业系统的开发与应用，因此，应加大计算机在物业系统中的开发与应用，以完善小区物业管理系统的功能，为业主与工作人员带来便捷。
一、智能化小区系统设计总体结构
智能小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的住宅小区按照统筹的方法分别对其功能进行智能化。在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的基础上，实现资源充分共享，统一管理和控制，提高小区性能价格比指标。智能化小区系统设计的总体结构可以概括为“一个平台、两个网络、三个系统”：一个平台是指小区智能化系统综合管理平台，通过这个平台可以实现对小区物业管理中心、智能化系统控制中心、通讯服务中心等多个中心的信息综合管理，以发挥小区智能化系统的最大功能，使小区内部的服务更加便捷与快速；两个网络是指小区智能化系统的控制网络与信息网络；三个系统是指小区内部安全防范系统、设备管理子系统、信息传输子系统这三个小区智能化系统。
二、小区智能化系统的组成
小区智能化主要分为管理中心、网络布线、家庭智能化系统三个组成部分。其中的中枢是网络管理中心，同时，网络管理中心也是小区内部与外部沟通的桥梁，通过互联网的接入来实现内部与外部信息的传递与交流。网络管理中心包括五个子系统，即家庭智能控制子系统、停车场管理子系统、智能小区安防子系统、智能小区物业管理子系统和信息管理子系统。在这三个组成部分中，布线系统是其的支撑平台，能够使小区中各个管理系统相互连接，并且为网络传输提供一条快速通道，并且随着科技的发展而使服务得到拓宽，满足业主在物业管理方面的需求，实现小区服务的增值。
三、小区物业管理系统的系统目标和功能设计
（一）系统设计目标：1、人机界面清晰且易于操作。小区物业管理系统的界面必须是清晰的、易于操作的，使操作人员能够很快的掌握操作技巧，并且灵活的对系统进行操作与信息处理，在使用该系统的时候不会因操作不便而产生不必要的错误。2、浏览速度快。由于小区物业管理系统常同时处理多种任务，因此为了使用户在操作的时候能够以最快的速度进行浏览与信息处理，防止系统卡顿引起的问题，系统必须具备较快的反应速度与执行速度，不能有较长的等待时间，以保证系统的运行能够满足日常处理问题的需求。3、系统较稳定。由于小区中使用系统的人较多，因此如果系统不具备足够的稳定性，就无法保证系统的正常运行，使系统达不到预计的使用功能，严重的还会造成系统瘫痪与崩溃，威胁着小区物业信息管理的正常运行。4、系统具备安全性。小区物业管理系统包含着入住信息、业主信息、人员往来等重要信息，如果不能够保证系统运行的安全性，很容易造成信息外泄，使一些不能公开的资料泄露到系统外部，为小区的日常管理带来威胁，因此，小区物业管理系统应具备较高的安全性，以保障小区物业日常管理的正常进行。
（二）系统功能模块设计。基于小区物业管理的特点，在进行系统功能模块设计的时候，大致分为权限设置管理、小区信息管理、人员信息管理、费用信息管理、投诉信息管理、保修信息管理、维修信息管理几个模块。1、小区信息管理模块。小区信息管理模块中涵盖了小区信息基础资料，主要包括以下三种信息：一是楼房信息，对于小区中楼房的编号、名称、面积、方位、状态等信息进行整理、储存等，并且具有查询、添加、删除、修改等功能；二是停车场信息，主要记录停车场面积、停车状态、车牌号信息等，也可以实现添加、删除、修改与查询的功能；三是小区设施信息，包括小区中的各种设施的编号、名称、工作人员等等，同时具备查询、添加、删除、修改的功能。2、人员信息管理模块。人员信息管理模块主要记录与系统操作有关的工作人员信息，并可以对信息进行修改、添加、删除与查询。主要包括如下几个方面：一是业主的信息，包含业主的姓名、编号、入住时间、管理人员编号等；二是工作人员的信息，即与小区物业管理有关的工作人员的名称、联系方式、性别、工作内容等信息。3、物业管理模块。物业管理模块主要包含物业针对业主的问题及意见进行处理的各种信息，主要包括如下几个方面：一是业主的投诉信息，包括业主对工作人员的投诉与建议等；二是业主家中或楼道中各种设备损坏的报修记录等；三是工作人员对损坏设备维修情况的记录。物业管理模块中的任何内容都可以实现信息的添加、修改、删除、查询等操作。4、费用管理模块。费用管理模块主要是对业主入住之后的电费、水费、天然气费、维修费用、物业费的上缴进行记录，以确定各种资源的消耗情况，实现对成本的掌控。同时，也可以确认业主的各种缴费行为，从而提供更精确的服务。
四、结语
随着人们生活水平的提升，人们对于住宅的物业系统要求也更高。相信随着科学技术在物业管理系统中的应用，提高小区物业系统的开发与设计水平，可以更好的实现小区物业系统的智能化，打造智能化小区，为业主提供更加便捷、舒适的生活，使我国的社会向着更加和谐、可持续的方向发展。
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一、深入贯彻《条例》，扩大宣传，进一步提高房屋使用安全意识
为深入贯彻落实《条例》，实现全市房屋安全管理的全覆盖，首要任务是继续加大投入，扩大宣传，在利用电视、广播电台、报纸、网络等媒体进行“以案说法”宣传的基础上，有计划、有重点地在公共场所、生产企业、物业小区进行宣传，张贴和发放房屋安全宣传资料，并由各区、县局组织辖区内小区物业管理处安管员培训，定期开展房屋使用安全大型咨询宣传活动，实现全市90%以上物业小区房屋的产权人（使用人）知晓《条例》和房屋装修中注意事项，增强维权意识。
二、完善房屋安全管理网络体系，主动管理，进一步实现物业小区全覆盖
房屋安全的主动管理和扩大管理覆盖面，关键是发挥小区物业管理的基础作用。《条例》实施后，通过三年多努力，我们逐步建立了市—区（县）局—街道社区—物业管理单位“四级”房屋安全管理网络体系，充分利用街道住宅区管理工作“两站一中心”的管理优势，充分发挥小区物业、自管房单位的一线管理作用，通过区、县局开展物业管理企业的安全管理业务培训、日常管理等，建立联系平台，明确管理职责，定期检查督促，年终考核评比，基本消除管理盲区，逐步建立起层次管理、依法管理、长效管理的新机制。
三、定期组织开展房屋使用安全检查，消除隐患，进一步确保房屋使用安全
近年来已在冬季雪灾、夏季洪涝及防震抗震等时期分别对重点房屋进行过安全检查，确保了使用安全。针对目前全市的公共场所、直管公房、工矿企业厂房等由于建造年代久远或反复拆改结构等原因，部分房屋还存有严重安全隐患，为防止房屋安全事故的发生，积极与市相关部门联合，组织各级房产管理部门力量，开展公共场所、直管公房、工矿企业厂房“三类房屋”的安全检查，掌握这三类房屋的使用年限、抗灾情况和安全状况等，对发现安全隐患的房屋，督促产权人限期整改消险。同时，进一步明确房屋产权人的日常管理责任，确保三类房屋的使用安全。
四、加强房屋安全管理窗口建设，规范程序，进一步提升管理服务水平
目前，区（县）房屋安全管理窗口主要承担着辖区内住宅类房屋安全投诉处理，房屋结构变动行政许可受理与初审上报，定期组织房屋安全检查等管理职能。在区（县）窗口建设工作中，一是继续加大投入，切实改善区（县）窗口的硬件条件，继续帮助完善电脑、传真机、扫描仪等办公设备配备的同时，增加车辆购置补贴，配备区（县）房屋安全管理专用车，开展房屋安全主动巡查，提高办案效率，保障监管到位，努力将各类矛盾化解在初始阶段。二是继续坚持业务培训交流和房屋安全管理例会制度。定期交流管理做法和讲评管理与服务质量，解决日常工作中遇到的难点、热点问题，提高管理人员业务素质。三是规范窗口服务程序，开展窗口标准化建设检查考核，统一投诉处理等办案程序，增强独立办案能力，不断提升窗口服务形象。
五、建立房屋安全管理信息系统，动态管理，进一步提高管理科学化水平
建立房屋安全管理信息系统平台是实现房屋安全管理工作科学发展的必由之路。预防、减少安全事故的发生，实现房屋安全管理由被动到主动的转变必须开展房屋安全普查工作和建立房屋安全资料档案以及动态的信息系统。我处经过不懈努力，已初步建成房屋安全各项业务流程管理模块。房屋安全档案电子化工作也已基本完成，现有业务档案的数据整理工作正在加紧推进。力争经过一年的努力，初步建成覆盖全市的房屋安全信息系统管理平台架构，建立基于现有房屋安全数据基础上的各类数据分析模型，建立房屋安全管理统计报表制度，进一步推动房屋安全管理模式的科学化。
20__年是“十二五”开局之年，市房产管理局在市委、市政府和上级主管部门的正确领导下，以“三个年”活动为契机，紧紧围绕“促房地产业健康稳定发展，全面提升房产管理工作科学化水平”的总体目标，科学部署，扎实推进，各项工作进展顺利，为和谐幸福建设做出了积极贡献。
20__年上半年房产管理工作回顾
一、房地产业发展基本情况
商品房新增供应量小幅增长。1-5月，我市新建商品房批准预售面积288.81万平方米，同比增长9.58%。其中，新建住房267.72万平方米,同比增长15.49%。总体市场新增供应充足，供求关系缓和。
新建商品房成交量稳步抬升。1-5月，我市新建商品房共成交266.84平方米，同比增长14.55%。各月的销售量分别为68.65、27.66、46.71、60.27、63.55万平方米，商品房成交保持稳定增长态势。
新建商品房成交价格平稳增长。随着中央调控政策的进一步贯彻落实，房价过快增长势头在一定程度上得到遏制，保持在较为稳定的水平。1-5月，全市新建商品房成交均价为5630元/平方米，与去年下半年相比增长7.81%。其中，新建住宅均价为5463元/平方米，与去年下半年相比增长8.43%。
二手房成交量小幅回落。1-5月，全市二手房成交面积76.95万平方米，同比下降5.52%；成交套数6232套，同比下降0.81%。其中，二手住房成交面积63.63万平方米，同比下降0.62%；成交套数5626套，同比基本持平。
二、主要工作及成效
（一）完善服务，产权产籍管理工作迈上了新台阶
以创建“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”为契机，不断完善服务，强化管理，窗口建设水平进一步提升。交易中心获得市级“巾帼文明岗”荣誉称号。
改善服务环境。加强部门间协同合作，对房产交易大厅进行了合理设置和调整，为税务部门进驻开辟了专门场所，同时与税务部门实行联网，极大地方便了群众办理相关业务。
创新服务方式。进一步改进业务流程，将原来的三级审批改为二级审批。对部分业务实行快速办理，外地前来办事的群众，可凭回程飞机票、火车票时间，申请加急办理，1-5月，快速办理房屋交易办证及抵押登记3000宗。开设了延时服务和节假日预约服务，为行动不便的特殊群体提供电话预约，免费上门服务，1-5月，共办理此类业务10宗，收到群众感谢信5封。
强化服务质量。完成了以来积压的60000份房产档案的电脑录入工作，完成了23979份房产档案的基础整理工作，完成了1959年至1963年共4300份房产档案基础信息的录入工作，方便了群众查询，提高了服务质量。
1-5月，共办发各类权证39040份，面积942万平方米，其中《房地产权证》21042份，面积297万平方米，《他项权证》6569份，面积268万平方米，商品房预告登记11134份，面积163万平方米，房产测绘5206宗，面积490万平方米，房产档案查询30118宗，接受产权档案17900份，电脑录入档案63688份，协助法院查封、解封共1100宗。
（二）强化监管，房地产市场秩序进一步规范
按照市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，结合房管部门职能，积极采取措施，强化市场监管，全力推动房地产市场朝规范化方向发展。
1．加强新建商品住房预销售管理
一是全面加强商品房预售资金监管。认真履行商品房预售款监管职责，会同市金融工作局、市银监局召集在惠的18家商业银行召开了商品房预售资金监管工作会议。按照会议精神迅速向各商业银行和房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》，对商品房预售款的缴存、使用作了进一步细化。分5批次组织9家商业银行、100多家开发企业召开座谈会，对《通知》逐条进行讲解，就具体的实施细节进行了深入沟通。4月1日起全面组织实施，目前监管工作已步入常态化阶段。有效地确保了新建商品房预售款用于后续工程建设。1-5月，共核拨商品房预售款用款580宗。
二是积极配合物价部门做好新建商品房销售明码标价工作。向各房地产开发企业印发了《关于进一步加强商品房预销售管理和规范使用<二书>的通知》，要求房地产开发企业取得商品房预售许可证或商品房现售备案证明书后，先到物价部门办理新建商品房销售明码标价监制手续，再凭经物价部门批准确认后的商品房销售价格表到我局申请，将价格信息导入该项目楼盘表相对应的房屋信息中去。有效规范了商品房销售价格行为，切实建立和维护了公正、公开、透明的市场价格秩序。
三是健全项目备案管理。改变以往作法，要求开发企业必须于申请预售前一个月进行项目备案，为销售、监管、监督收集前期情况，及早介入管理，做到有的放矢，防微杜渐。严格按规定从严从细审核商品房预销售备案资料，观察现场，把握政策，不符合条件不发证，手续不齐不发证。进一步建立和完善了商品房预销售管理系统，目前开发企业成功注册并纳入网上预售系
统管理的增至220家。1-5月，共办理房产项目备案64宗；核发商品房预售许可证65宗，发证面积133万平方米；核发现房备案证8宗；受理商品房预售许可证延期140多宗。四是加大法律法规宣传和市场检查力度。今年开始要求开发企业在开盘前对销售人员进行培训，学习相关法律法规以及具体的交易操作知识，防范虚假信息、违规乱收费等行为发生。并加大现场巡查和违规处罚力度，每周增加半天时间进行楼盘巡查，了解工程进度和销售状况，发现问题及时纠正，对违规情况依法进行处罚。
2．加强二手房交易管理
一是建立了二手房交易评估报告价格管理体系。与市地税局、市房产中介协会制定了评估报告价格备案管理系统。运用信息传输和管理软件对各房地产评估机构实施网点式分布管理。具体由主管单位根据市场情况设立出惠城区范围内各住宅商业片区的二手房价格下限，评估机构不可超出价格下限出具评估报告，同时结合原有的评估报告备案办法再次加强了评估报告备案管理。有效预防了二手房交易中虚报漏报等违法违规行为的发生，切实维护了市民的合法权益。
二是做好二手房交易资金资金监管。进一步优化二手房交易资金监管工作流程，基本上做到了程序规范，便捷高效，管理科学，工作窗口得到了社会的高度认可，资金监管已成为二手房交易中不可缺少的重要环节。今年1-5月，我市交易结算资金监管帐户累计现金流1.17亿元，促成交易281单。至此，中介协会共监管现金流计6.80亿元,促成交易2150单，有力地保障了二手房交易安全运作。
3．加强中介市场管理
坚持做好中介机构备案管理。加大中介机构年检审查力度，今年4、5月份完成了惠城区、仲恺高新区范围内220家房地产中介服务机构及专业人员条件检查，将初步检查结果在中介协会网站予以公示。对于不符合规定的单位要求限期整改，最终结果将于6月份通过媒体公示。积极推进中介行业诚信建设。开展十佳诚信中介企业评选活动，树立行业诚信榜样，增强行业自律意识；建立诚信档案制度，将违约行为及处理情况记入中介机构或从业人员诚信档案，及时通报信用情况。认真贯彻落实年初新出台的《房地产经纪管理办法》，向各中介机构印发了《关于贯彻落实〈房地产经纪管理办法〉的通知》，要求全面学习，及时总结，严格落实，并将学习实施情况与年检挂钩，有效促进了房地产经纪行业规范发展和人员素质的提高。
4．加强房屋租赁市场管理
继续做好房屋租赁登记备案管理工作，各房管所结合辖区房屋租赁实际，大力宣传，积极走访辖区办事处和居委会，争取支持配合，全面摸底调查，耐心做好咨询工作，认真做好登记备案办理、资料装订、归档等工作，取得明显成效。1-5月，共完成房屋租赁登记备案787套，面积152万平方米。其中河南岸房管所完成180套，水口房管所完成198套，接近于完成年度目标任务。
5．健全房地产市场监测机制
在去年工作的基础上，进一步完善“城房指数”数据的采集、筛选、校核等工作。“城房指数”技术成果今年3月得到住建部城房指数工作技术支持单位（中国房地产估价师与房地产经纪人学会、清华大学房地产研究所）的认可并通过验收。目前，城房指数”已进入常态运行阶段，能够全面、科学地反映房价走势，为引导市民理性消费和投资提供了依据。
（三）规范发展，物业管理水平全面提升
以迎接全国文明城市复检工作为契机，改进管理手段，强化市场监管，增强行业自律，切实促进了社区和谐与社会稳定。
物业管理信息化水平大幅提升。开发住宅专项维修资金管理信息系统，对！维修资金的归集、使用、利息结余等进行科学规范管理；开发“物业家园”数字物业服务信息系统，物业服务企业可通过系统办理前期物业登记、业主大会产生业主委员会首次备案申请、异域资质备案申请、物业资质申请注册等各项业务，业主可通过系统中的投诉平台提出投诉和建议，真正搭建起物业管理部门、物业服务企业和业主交流沟通的平台。
住宅专项维修资金归集工作扎实推进。1-5月，共归集维修资金7760万元。截止目前，我市归集的维修资金累计已达10.57亿元。联合市财政局印发了《全面开展住宅专项维修资金清理和追缴的通知》，采取业务联动制约等措施，不断加大维修资金追缴力度，1-5月，共追回开发商挪用专项维修资金457万元。
物业管理市场监管工作全面推进。对全市338家物业服务企业进行了资质年检、核准定级、资质变更和登记备案。对年检抽考考评不合格的8家物业服务企业进行了责令整改。对全市多个重点住宅小区的物业管理情况进行了检查和整治。召开了外来驻惠物业服务企业座谈会，切实规范了物业服务行为。
业主大会成立指导工作依法进行。利用各种不同时机、场合向业主和城区各街道办事处发放《业主大会和业主委员会指导规则》等法规条例1000余份。对11个住宅小区业主大会的成立工作进行跟踪指导和协调，依法依规处理筹备工作中遇到的矛盾和纠纷。1-5月，共有6个住宅小区依法召开了首次业主大会会议选举了业主委员会，并完成了在我局的备案登记工作。
物业承接查验行为有效规范。不断加大对住建部《物业承接查验办法》的宣传培训力度。严格实行物业承接查验备案管理，督促物业建设单位、物业服务企业按照《物业承接查验办法》的规定履行承接查验义务，及时处理业主对物业建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉，全力维护好物业建设单位、物业服务企业和业主的合法权益。
迎接全国文明城市复检工作有序开展。制定了工作方案，成立了专门的工作小组，完成了待审档案材料的汇总、分类、造册和填报工作，认真做好复检实地考察点的推选工作，完成了各住宅小区的简易平面图的绘制和其他辅材料的制作。
（四）关注民生，住房保障相关工作取得新进展
针对部分住房保障工作职能移交后，住房基金和住房补贴管理以及保障性住房后续管理仍由我局负责的实际，积极调整工作思路，不断探索，认真总结，各项工作均取得新的进展。
住房基金管理工作严格按程序进行。规范了住房基金审批支取流程，保证专款专用。截止5月底，市直住房基金存款余额2.19亿元。1-5月，审批支取住房基金84.55万元，主要用于单位改制、退市和维修职工宿舍共用部分。
住房补贴管理工作更加规范高效。建立了住房补贴管理信息系统，对发放住房补贴来的纸质档案进行了整理，全部输入电脑，实行信息化管理。1-
5月，共归集个人住房补贴资金17674人次，金额1058万元。审批支取个人住房补贴资金1373人次，金额1061万元。住房保障相关工作扎实开展。一是完成了住房保障信息系统培训。专门聘请省住房信息专家，为各县（区）住房保障部门相关人员进行信息系统培训，强化了运用能力，提高了住房保障工作水平。二是做好住房保障后续管理的准备工作。加强调研和协调，起草了《市区保障性住房交接和后期管理规定》，保证保障性住房交接和后期管理工作有章可循，充分发挥保障性住房的社会保障职能。
相关历史遗留问题的解决有较大进展。市安居工程有限公司退市工作取得了突破性进展，在清产核资的基础上，对公司作清盘处理，公司人员按劳动法规定做好了补偿安置，其他工作正在抓紧处理中。对惠泽南苑、南山花园遗留问题进行了全面核查，逐一列出存在问题，研究解决办法，具体工作正按计划有序进行。
（五）创新机制，直管公房管理展现新面貌
租赁管理更加规范。经过认真研究，反复修改，制定出了完整的直管公房租赁合同，已开始在网上下载签订。进一步完善了直管公房租赁审批程序，层层把关，确保符合住房保障条件的住房困难家庭租住直管公房。坚持实行直管公房租赁审查制度，坚决遏制转租转借等行为。1-5月，共收缴房租240多万元，完成公房租赁更名78户，租金减免审批7户。另外，为12户经济适用房、廉租房的公房住户办理了清退手续。
安全管理更加科学。负责公房管理的房管所对公房安全及其他突发事件的防范与处置意识进一步增强，积极采取措施加强安全管理。桥西房管所制定了《市房产管理局桥西房管所安全管理制度》，对公房维修施工安全管理、公房日常安全管理进行了明确规范。桥东房管所完成了惠新东一栋楼梯改造，保障了公房住户的生命财产安全，得到了群众的好评。1-5月，共完成公房维修129宗，维修房屋面积13496平方米，使用金额37.4万元。
非住宅公房市场化招租工作扎实推进。组织有关房管所对非住宅用房承租情况做了比较详细的调查，主要对房屋情况、承租人、经营单位、房屋用途、经营项目、市场租金等方面进行核查。研究制定了《市直管非住宅公房市场化招租提租工作实施方案》，报政府批准后全面实施。
（六）注重协调发展，房产信息化建设取得新突破
按照《市国民经济和社会信息化第十二个五年规划》的要求，进一步加大信息技术引进力度，不断完善数字房产系统，切实提升信息化水平。
完成了局内部电脑及网络的维护工作。做好局电脑的更新换代工作。不断充实局公众网站，通过各种渠道收集、汇总、更新网站房产信息100余条，为广大市民提供了更丰富的内容和更便捷的查询。
完成了数字房产系统的升级改造工作。按照局房产交易业务需求的变化，在系统中增加了经济适用房模块、现售商品房备案模块、档案查询及税务减免证明模块，进一步优化了工作流程，极大地方便了办事群众。1-5月，共协助税务、司法、国安等部门查询数据22次。
完成了与房管所的联网工作。租用移动光纤数据专线，顺利完成房产交易大厦与局属房管所的联网工作，保证各房管所办理业务数据安全及线路畅通，实现了互联互通，信息共享。
公房管理信息系统、住宅专项维修资金管理信息系统、数字物业服务信息系统的开发工作都在按计划有序推进中。
（七）突出住用安全，白蚁防治和房屋安全鉴定工作稳步推进
认真按照建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》和《市城市房屋白蚁防治管理办法》等有关规定，对全市白蚁防治单位的从业人员、经营场所、设备配置、经济效益进行全面审查，严格落实好白蚁防治工程的各项监督管理工作，认真审查白蚁防治施工方案，专人专仓管理白蚁防治药物，全程跟踪管理白蚁预防工程，完善工程档案及回访复查管理工作，并发挥好白蚁防治协会的作用，加强专业培训及技术交流，调处市场中出现的矛盾和问题。同时努力抓好房屋安全鉴定工作，及时宣传房屋安全知识，耐心解答群众提问，参照现行技术规程、规范，对申请鉴定的各类房屋，进行及时、科学、合理、有效的鉴定，确保房屋住用安全。1-5月，共办理新建房屋白蚁预防工程备案67宗，落实缴存复查费用86万元，完成预防工程验收45宗。共完成房屋安全鉴定100宗，建筑面积47085平方米，同比增长16.38%，其中，a级（非危房）33宗，b级（危险点房）23宗，c级（局部危房）28宗，d级（整栋危房）16宗，鉴定费收入9.17万元。
（八）狠抓行风建设，党建工作和依法行政工作成效明显
以“党建工作创新年”和建设行政执法责任制示范市为契机，不断改进工作作风，坚持依法行政，形成了廉洁务实、严格规范的行业氛围。
1．多措并举，党建工作在创新中发展
一是精心组织中心组理论学习。拟定了《20__年市房产管理局党委中心组暨党员干部理论学习计划》。坚持做到组织领导、计划安排、制度内容“三落实”，创新学习方式，以检查促学、测试考学、网络宣学，确保学习成效。
二是认真指导支部建设。督促各支部按照“六有”达标要求，狠抓硬件建设和规范化管理，通过听取汇报、查阅资料等方式，对12个在职支部“六有”达标情况进行了检查,查漏补缺，推进各支部的党建工作上台阶。5月，人民日报记者对陈江房管所支部建设情况进行了专访。
三是深入开展创先争优和换届纪律
教育活动。继续开展创先争优“双示范”、“两公开两评议”、“三服务”主题实践活动，取得了阶段性成效。向党员干部发放“换届纪律明白卡”，签订承诺书”，营造了风清气正的换届环境。四是扎实推进人事工作。完成了全局20个事业单位的岗位设置方案及人员定责定岗聘用工作。对机构设置、人员在编在岗情况与领导职数、实有人员对应情况进行了认真的核实，完成机关事业单位机构编制实名制信息管理工作。按照三类人员不同级别标准，完成工资调整工作。加大竞争性选拔干部力度，通过两推一评方式产生了一名副科级干部。
五是工会的桥梁纽带作用充分发挥。积极组织开展了迎新春联欢晚会、劳动竞赛、“五四”演讲比赛等活动，进一步增强队伍的凝聚力。按照市委的工作部署，组建了市物业管理行业工会联合会，目前该组织已开始运作，在维护职工合法权益，推动行业可持续发展方面发挥了重要作用。
2．注重长效，依法行政工作在变革中稳步前进
一是机制进一步健全。根据《市建设行政执法责任制示范市工作方案》要求，建立健全了第二、三阶段的行政执法岗位责任制度、程序制度、公示制度、重大行政处罚备案制度等16项行政执法责任制度。根据《市行政执法案卷评查办法》的规定，开展行政执法案卷评查工作，针对市法制局反馈的行政执法案卷存在的问题，组织人员到先进单位学习，制定相应的整改措施，完善受理、调查、听证、审批、决定、送达、监督等行政执法工作流程。严格规范行政执法文书的种类、格式及内容，明确专人负责文书制作和案卷的整理归档工作。根据《关于开展行政规范性文件专项清理工作的通知》要求，组织相关科室对20__年3月20日以前的现行有效的8件政府规范性文件及10件部门规范性文件进行清理，提出初步清理意见。1-5月，共处理行政诉讼案件2宗。其中申请撤销房产证案件1宗，申请撤销房屋抵押登记案件1宗。
二是业务进一步规范。在学习广州、江门等外省市房产管理先进经验的基础上，对交易所、交易中心、档案馆和测绘所等业务开展情况进行调研，进而提出操作性强的优化方案，各项业务的办理进一步规范。制定了《市房产管理局房地产交易与权属登记案件会签、会审制度》，并于今年4月1日开始实施，1-5月，共组织会审会议2次，集体研究讨论办证疑难问题50多个，切实提高了业务办理质量。
（九）坚持和谐为民，维稳工作和扶贫工作扎实深入
围绕迎接深圳“和谐大运”和扶贫工作“三年任务两年完成”的工作目标，周密部署，全力推进，切实促进了社会和谐和农村困难家庭生活的改善。
1．维稳工作扎实有效
一是民生问题得到及时解决。以“行风热线”、“市楼盘房屋物业主题日”等活动为载体，集中受理群众关心的热点、难点问题，同时进一步改进网络问政工作方式，增强互动沟通效果，极大地提高了工作效率。1-5月，共接待来访群众25批次，受理群众来信来电1700多人次，办理人大政协提案19宗，市政府网上交办事项和局长信箱案件498宗，回复率100%，派发房地产法律法规宣传资料800余份。
二是难题得到积极破解。大安泰大厦、君龙雅苑等问题楼盘的处理工作有序推进，安泰大厦主体工程已经基本完工，部分业主已经收楼，一些收尾工作正在进行当中。君龙雅苑首批19户经市仲裁委仲裁法庭裁定，根据裁定书初步确认了14户业主的产权。第二批仲裁，已与市公职律师事务所着手启动。惠泽南苑、
南山花园的收尾工作也取得较大进展。
2．扶贫开发工作扎实有效
围绕“村村有物业、户户有就业、年年有收入”的目标，出台了《大丰村贫困户种养奖励办法》,对贫困户中养殖、种植、转移劳动力等情况进行奖励，充分调动了贫困户的种养积极性。制定了大丰村贫困户慰问标准，为贫困户中因病去世、因病住院、车祸受伤5人发放了1万元的慰问金。落实大丰村贫困户奖学助学专项基金，激励和帮助困难家庭子女接受教育。至目前为止，已发放专项奖学金6400元，并帮助一户因贫困无法领出高中毕业证的贫困户支付1000元，从学校领出了毕业证。今年5月18日，组织局里的青年团员10余人到大丰村开展“青春绿万村”活动，在主要村道
种植了150株绿化树，美化村容村貌。1-6月，投入大丰村资金共计17.54万元。今年以来，在各科室的密切配合和共同努力下，我局的各项工作进展顺利，但还存在以下问题：
一是部分公房过于残破，且所处地段差，造成维修和出租困难。
二是由于档案馆窗口没有安装排号服务系统，导致前来办事的群众常为排序先后问题发生纠纷，不仅影响了工作质量，还给工作人员增添了压力。
三是窗口业务量日趋增多，个别人员缺乏紧迫感、责任感，难以实现限时办结的工作要求。
四是由于对房屋租赁管理认识不足，群众对房屋租赁登记备案仍保持一种怀疑、抵触、观望的态度。
五是规范性文件制定程序有待进一步完善，需严格履行部门规范性文件制定程序，报本级政府法制机构进行合法性审查后再行。
20__年下半年工作计划
下半年，我局将按照年初工作部署，积极推动我市房地产市场健康平稳发展，不断改善小区居住环境，切实提高住房保障水平，重点抓好以下九个方面的工作：
（一）全面提升业务管理水平。继续推进“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”创建工作，以此为契机，充分利用“青年文明号”、“工人先锋号”等抓手，完善工作制度，加强学习培训，规范业务办理，把各项工作做实做细，全面提升整体业务管理水平。
（二）全面提升房地产市场监管水平。加强商品房预销售管理，对预售管理的各个环节全面优化，强化预售款监管，加大巡查和整治力度，对在建楼盘做到尽早介入管理，充分了解情况。加强中介市场管理，提高行业门槛，完善准入机制；加强年检工作，提高年检标准；完善信用等级评定管理制度；发挥房地产中介行业协会双向作用，推进行业自律。加强租赁市场管理，加大相关法律法规的宣传力度，加强与街道办、居委会、物业服务企业的沟通，争取支持和配合。加强对“城房指数”结果的研究和应用，进一步健全市场信息监测机制。建立起良好的房地产市场秩序。
（三）全面提升信息化建设水平。继续抓好对现有的业务系统的升级改造；加大物业维修资金管理系统、个人住房管理系统的推进力度；加大档案数字化的推进力度，继续做好电脑扫描工作，逐步实现房产档案数字化转换；完善网站各项功能，为市民提供全方位服务；做好与地税部门数据共享，业务联网工作；做好测绘软件升级改造工作，争取下半年完成改造工作。
（四）全面提升物业管理水平。积极推动《物业承接查验办法》的贯彻实施，进一步规范前期物业管理，做好新建住宅小区物业管理用房的备案考查登记工作，加强前期物业管理档案资料管理；培养和打造一批国家、省、市优秀物业管理示范项目，提高物业服务档次。加大住宅专项维修资金监管力度，确保资金的归集、使用、利息结余等方面管理科学规范；认真配合市委、市政府做好迎接全国文明城市复检各项工作。
（五）深入推进绩效考核工作。进一步明确岗位职责，完善考评标准，细化考评内容，统一评分标准，严格落实首问责任制、服务承诺制和限时办结制等制度的执行情况，对各单位的效能建设情况进行全面的督促检查，激励干部职工尽职尽责积极工作，提高工作效能，更好地推动各项工作顺利开展。
（六）深入推进直管公房管理工作。统一对我局管理的危旧公房进行安全鉴定，提出处置意见，建立危房档案，进行动态跟踪管理，切实保障危房住户生命财产安全；有步骤地做好公房测绘和办证工作；做好公房档案清查建档工作；做好公房租赁审查工作，坚决遏制转租转借行为；加大对被拖欠房租的追缴力度；进一步完善公房管理信息系统；按照工作方案，全面开展非住宅公房市场化招租、提租工作。
（七）深入推进依法行政工作。做好我局建设行政执法示范市的各项工作，继续开展年度行政执法案卷评查工作；制定“六五”普法规划，做好“六五”普法宣传和实施工作，开展“幸福·法治同行”法制主题宣传教育系列活动；加强行政复议、行政应诉工作，结合具体案情做好案例分析，为我局房产业务提供法律建议，推进我局依法行政工作的顺利进行。加快业务规范制度事项改革步伐，建立健全各种规章制度并督促贯彻落实。
（八）深入推进白蚁防治和房屋安全鉴定工作。进一步转变思路，开拓视野，加大白蚁防治工作政策法规、白蚁防治知识和房屋安全鉴定知识的宣传力度，积极运用新方法、新手段，确保白蚁防治工程施工高效率、高标准、高质量；积极推动房屋安全鉴定工作科学技术进步，提高工作效率和技术含量，确保房屋住用安全。
2012年，区城管办将继续在区委、区政府的正确领导下，紧扣政府中心工作，以提高城乡管理水平为抓手，大力开展城乡环境综合整治，创新体制机制，强化队伍建设，提升城市品位。现对2012年重点工作做出以下计划：
1、切实搞好城乡环境综合整治。根据《老小区卫生达标管理办法》、《农村环境卫生考核办法》、《农村环境卫生保洁工作实施意见》，进一步深化城区及镇村环境卫生综合整治，大力开展城乡环境卫生、容貌秩序、环境保护、违法建设、市场及摊点、居住小区、城市出入口、散流物体及建筑工地等环境综合整治工作。
2、深入推进城市精细化管理。一方面，建立高位监督、市区密切配合的协调指挥机制。下一步将按照“两轴垂直、监管分离”的原则，协调市上加快推进城管监督中心、社会监督员队伍建设，细化网格化模式、整合数字化运行，不断完善城管各项工作机制。协调市城管办上半年出台《城市精细化管理量化标准》、《城市精细化管理操作指南》、《城市精细化管理信息系统标准和规范》等，作为城市管理执法、监督、执行各个层面的工作指南。另一方面，实行城市事件和城市部件管理法，加快完善信息指挥中心的运行机制，制定科学的城市精细化管理考核指标及办法，将目标考评结果列入对相关部门、单位年度目标绩效考核。
3、不断创新物业管理工作。上半年研究制定《市区物业行业监督管理暂行办法》，进一步规范前期物业管理招投标活动，抓好物业公司规范化服务和推动物业服务企业创优达标工作。
4、大力强化环境卫生检查考核。按照区委、区政府的要求，不断完善环境卫生工作检查考核制度，环境卫生工作领导小组采取每月定期进行一次明察，不定期进行2-3次暗查，并将早市检查成绩纳入每月卫生检查成绩中，不断加强对城区和镇村环境卫生的督导检查和考核工作。
5、建立健全联动执法机制。密切关注百姓民生，要针对破坏环境卫生秩序、影响市容市貌、干扰百姓正常生活的各种重难点问题，加强与各相关部门、单位的沟通协调，建立健全高效联动机制，积极有效开展各种专项整治活动，真正实现“管理城市为人民”工作理念。
6、不断完善城管队伍规范化建设。进一步完善机关和督察大队的业务学习制度和考核制度。在全班上下继续深入开展《工作日志》制度，通过《工作日志》记录机关干部、执法队员工作全过程，激发全体机关干部、中队队员的工作积极性、计划性和创新新，改进机关工作作风，提高工作效率。
一、物业管理与服务系统框架
物业管理与服务系统主要由会计信息系统、成本分配系统、服务成本计划等部分组成。
(一)会计信息系统。该系统主要包括:目标、相互关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统有两个子系统:一是财务信息系统;二是成本管理信息系统。物管企业的成本管理系统共分为六部分:业户服务系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、安全管理系统、后勤支持系统。
(二)成本分配系统。成本管理中的一个重要原则是“不同的成本服务于不同的目的”。在物业管理服务中,用于业户服务的成本可以细分出用于满足业户一般需求的成本,其成本的用途是满足于业户对服务的基本需求,即满意度成本。而另一方面的成本是企业致力于追求业户与企业间忠诚关系的建立,即忠诚度成本。不同的成本用于不同的服务目的,从短期和长期来看,效益固然有所不同,成本发挥的作用也有较大差异。
(三)服务成本计划。依照物业管理服务的流程,建立成本管理系统可以使企业管理者更好地对企业的经济业绩进行监控,一个生产流程既可以是有形产品,也可以是一项服务。这些产品或服务在性质上或许相似,或许是独特的,生产流程的特点决定了建立一个成本管理系统的最佳方法。
服务与产品不同有四个方面是最显著的,即无形性、不可分割性,异质性和易逝性。无形性是指服务没有物质形态,看不见,摸不着。不可分割性是指对于服务来说产品与消费是不可分割。异质性是指服务的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指服务无法保存,而必须在提供时被消费。这些区别影响着与服务成果相关的计划、控制和决策所需信息的类型。
二、二线支持部门的成本分配
物管企业应该将部门划为一线服务部门和二线管理支持部门。一线服务部门如各个“客户服务中心”,是直接面向物业小区的业户提供直接的服务。为了保证一线服务优质高效、及时、准确,物管企业还有相应的支持部门:人力资源部、财务部等。这些部门人员以提供培训、资金管理、成本控制等二线的服务支持与管理性质的工作。因此,企业必须计算出二线服务部门的各项成本,并分配到公司的一线生产(服务)部门即各个“客户服务中心”,再精确计算出整个企业的总成本。
物管企业成本的复杂性需要会计人员将二线支持部门的成本直接分配到各种成本对象,如分支机构,二线服务支持系统等。简单地说,分配就是要划分成本库,并将这些成本分配到多个具体层级单位,成本分配不会对成本总额产生影响,认识到这一点很重要的。成本总金额可能受分配程序的影响。因为成本分配会影响报价、服务项目的盈利能力和管理人员的数量和行为等,所以,成本分配是一个重要的问题。
当两种或两种以上的服务或产品的产出使用相同的资源时,所发生的共同受益的成本,我们都可以视为共同成本。这些共同成本可能与服务期间,个人的责任,客户阶层等有关。如一个物业小区安防员的薪酬是该小区提供给业户所有服务成本中的共同成本。因为,小区所有业户都需要安全防范和服务。但是,将安全防范成本分配到每个业户是一个主观的想法。也就是说,服务需要公共资源,而且这些资源当分工配到这些成本对象上,这是很清楚的,但是常常不清楚如何着手最合理的成本分配。通常,共同成本的分配是通过一系列连续的分配程序来完成。
成本分配的第一步是确定成本对象是什么?成本对象是生产部门和辅助部门(后台部门)。物管企业的生产部门是直接提供服务给小区的业户,包括环境卫生、绿化、安全管理、设备维护等。我们通称为一线服务部门。辅助部门是为生产部门或一线服务部门提供必要服务的部门。这些部门与企业的服务产品没有直接联系。如财务部门、人力资源管理部门、行政部门等。
一旦确认了生产部门和辅助部门,每个部门发生的间接费用就可以确定。但是,需要注意的是,这是将成本追溯到部门而不是成本分配,因为,这些成本是直接与单个部门相关的成本。
一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门成本就又被分配到生产部门,并计算间接费用分配率,以用来计算服务成本,虽然辅助部门不直接做服务工作,但是,这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分,必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。
通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此,人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。
三、标准成本法
标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本,概算出各项服务成本,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。
(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针,但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准成本。但是在现阶段,这些标准肯定值得怀疑,原因很简单,现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的服务成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。
价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进行比较。
(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工技术熟练,管理到位,一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或熟练等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以达到的。
在这两种类型的标准中,现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高,则导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩水平就会下降。然而,通过挑战且可以达到的标准,则能够提高公司员工的业绩水平,尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。
在标准成本系统中,三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。
标准产品(服务)成本与正常和实际成本相比,具有很多优点,而控制能力是它的显著特点。标准成本制度可随时提供有助于价格决策的单位成本信息。这对于那些需要投标取得物业小区经营服务权的物业管理公司和那些采用成本加成定价法的公司来说尤为重要。
总之,物业管理服务推行标准化成本管理具有很强的实用性和可操作性。物管企业全面推广标准化成本管理是人心所向,大势所趋。一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门成本就又被分配到生产部门,并计算间接费用分配率,以用来计算服务成本,虽然辅助部门不直接做服务工作,但是,这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分,必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。
通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此,人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。
三、标准成本法
标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本,概算出各项服务成本,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。
(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针,但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准成本。但是在现阶段,这些标准肯定值得怀疑,原因很简单,现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的服务成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。
价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进行比较。
(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工技术熟练,管理到位,一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或熟练等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以达到的。
在这两种类型的标准中,现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高,则导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩水平就会下降。然而,通过挑战且可以达到的标准,则能够提高公司员工的业绩水平,尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。
在标准成本系统中,三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。
【关键词】建筑物；安全管理；城市化；生命周期
对现有的住宅楼宇，尤其对人口稠密地区的老旧住宅建筑进行安全管理是目前人们主要关注问题。对建筑物进行日常维护和管理，不仅保证了楼宇的健康和人民群众的生命财产安全，同时也为一个地区的经济社会发展起到保驾护航的重要作用。本文浅析房屋安全管理问题及其对策。
1 影响房屋安全的因素
房屋在使用期间存在的安全隐患，主要表现在以下几个方面：
1.1设计施工问题带来的安全隐患。
有的住宅楼建于15～30年前，限于当时的经济状况和建造标准，大量房屋的使用功能和配套设施都已不能完全适应当前社会发展和居民居住的要求，房屋存在倾斜、基础不均匀沉降、承重墙砌筑砂浆强度不足、墙体开裂、混凝土楼板裂缝、屋面和外墙渗漏等质量通病，并且由于洪水、地震等严重自然灾害作用的复杂性，房屋的抗灾减灾能力难以得到保证。
1.2房屋结构老化带来的安全隐患
结构老化主要指由于混凝土材料炭化、开裂，钢材锈蚀、疲劳，砖体结构材料风化、墙体开裂，以及木结构腐朽、干枯等导致结构材料性能逐渐变差，承载能力不断减弱的现象。结构老化容易在一些不利荷载作用下发生突然破坏并造成灾害。
1.3新建工程对周边既有建筑的影响
近年来，随着城市建设的发展，在既有房屋附近兴建房屋和市政工程等情况越来越普遍，由此造成既有房屋的不均匀沉降、开裂，影响了既有房屋的正常使用。
1.4建筑外设物带来的安全隐患
建筑外设物如玻璃幕墙、大型广告牌和悬空支架等均会带来安全问题。某些地区因地理条件和地形特点的影响，易受台风、热带气旋、卷风等侵袭，风灾增添了建筑的安全隐患。虽然目前高层建筑都进行了防风设计，但上述外设物的安全事故仍然时有发生。
1.5房屋装修、改造带来的安全隐患
装修、改造中最常见的不当处理有：拆墙或扩大已有洞口，改变房间用途增加楼面荷载，随便在楼面增加墙体、乱搭乱建、任意加层等。这些改造行为对原有建筑物的安全产生影响，严重的可能造成房屋开裂、倾斜、倒塌等重大事故。同时，建筑装修还会带来火灾隐患。
2 实施房屋使用安全管理的制约因素
房屋安全管理的工作内容，应包括二部分，首先是技术管理：指对房屋安全进行检测、鉴定、加固、改造等技术活动进行科学管理。其次是行政管理：指各城市房产行政管理部门，使用政府职能，对房屋安全管理政策、法令、规章制度和管理体制进行管理。
目前，在房屋安全管理的实际工作中至少存在以下几个方面的问题：
2.1管理主体不明
产权人、检查人、物业管理公司、鉴定机构的职责不十分明确。
2.2房屋安全鉴定秩序混乱
对同一栋房屋进行鉴定，得出不同的结论，无法裁决谁正确，使房屋的危险隐患不能及时得到处理。
2.3房屋安全管理法律和技术标准亟待完善
由于房屋产权的多元化，管理体制的变革，房屋类型的增加，维修范围的拓展，建筑技术的发展及新型材料、新设备的使用，使原有的管理规定和技术标准已不能适应管理的需要。
2.4房屋安全信息系统亟待建立健全
随着信息技术的不断发展，人们已经越来越认识到信息技术的应用能够给管理模式、效率和方式带来巨大的进步和变革。就房屋管理领域而言，如地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、红外线遥感（RS）监测系统及计算机网络和多媒体技术等的相继建立，为实现房屋安全状况的管理和控制事故或灾害的预测及其预防提供了科学技术基础。但在房屋安全管理方面，至今尚没有一个比较完整的管理信息系统。
2.5市民房屋安全意识薄弱，房屋安全科普教育力度不够
许多市民房屋安全意识薄弱，对装修、改造可能带来的安全问题缺乏了解。这也是目前房屋违章搭建、超载使用、随意拆除承重墙现象日趋严重的一个重要原因。另外，市民对房屋紧急事故的应对能力尚须加强。这些都说明目前房屋安全科普教育力度欠缺。
2.6建立房屋安全管理体系势在必行
在城市房屋安全管理的硬件、软件方面与发达国家相比还存在不小的差距。硬件方面存在的问题主要有：房屋施工质量欠佳，投入不足，维护力度不够，科技含量不高，出现紧急事故靠拼人力、拼设备渡过难关。软件方面存在的问题主要有：法规不全，体制不顺，责任不清，缺乏房屋安全评价和应急对策。
3 建立房屋安全管理体系的几点建议
房屋安全管理体系应该是一个综合的系统，包括从法律制定到规则实施的立体化综合的全过程。根据目前国家出台的相关法律法规、参考各个城市及地区的房屋使用安全管理条例或规定、结合房屋使用安全管理的现状，建议对以下几个方面应予以重视或者加强：
3.1规范行业管理，明确部门职能
要明确房地产行政主管部门与建设部门等部门的职责分工和相互衔接。房屋安全管理是很重要的一项行政职能，通过全国性法律法规的制订，做到各部门职责分工明确，相互配合协调，形成一个高效、集约化的管理体系。
3.2加强物业管理部门在房屋使用安全管理中的作用
物业管理是房地产开发建设的延续和完善，其最重要、最根本的目的是保障房屋建筑物的使用安全。物业管理部门，应该通过房屋修缮和日常维护、设备维修保养、规范业主行为等来切实保障房屋建筑物的安全性和耐久性，进行房屋建筑物的安全管理。
3.3房屋安全检查与检测鉴定
房屋安全普查是对房屋安全进行的周期性检查，一般应由房产经营管理和物业管理部门完成，其主要目的是收集与房屋安全有关的基本数据（包括房屋的建造年代、结构形式、结构安全状况、围护安全状况、设备安全与外设物安全状况以及使用与维修状况等），了解和掌握房屋的完损状况，及时发现房屋各方面的损坏程度。安全普查工作是发现安全隐患，预防安全事故的有效手段，同时也可为房屋安全信息系统数据库的建立提供基础数据支持。
3.4房屋安全技术标准
房屋安全技术标准应对房屋的设计、施工、使用等整个房屋生命周期进行规范。但是，针对既有房屋的安全普查和鉴定尚无完善的技术标准，亟需制定。
3.5房屋安全信息系统
房屋安全信息数据复杂而庞大，必须建立一个高效有序的房屋安全信息系统房屋安全信息系统。可以作为城市安全防灾信息系统的组成部分，以数字化地图（GIS）为基础，包括房屋信息数据库安全评价与预警系统管理决策系统公共平台等4个基本的子系统。
3.6房屋安全的科普教育
中外实践证明，房屋安全与防灾救灾能力的提升，不但取决于专业科技成果的应用和管理水平的提高，而且还与相关科学知识在广大民众中的普及程度密切相关。
可能用于开展房屋安全与防灾科普教育的两条主要途径是：建立安全科普教育的网站，便于民众随时可以自学相关科普知识；由政府主管部门和相关学术团体联合主办业余培训学校，组织民众开展安全与防灾技能训练、进行应急演习。
3.7专家决策咨询系统
充分发挥专家优势，对房屋安全系统进行灾害风险识别、风险分析、风险评估和风险管理的研究，为政府决策和房屋信息系统提供咨询服务。
以上房屋安全体系的各个部分既相互独立又相互联系，如房屋安全法律、房屋安全技术标准是整个房屋安全体系的基础，房屋安全普查与检测鉴定为房屋安全信息系统提供基础数据；房屋安全信息系统是房屋安全科普教育的重要途径，同时为房屋安全应急抢险提供支持。
1高校物业管理SWOT分析
SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。
1.1优势分析
第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。
1.2劣势分析(weaknesses)
第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。
1.3机遇分析(opportunities)
第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。
1.4威胁分析(threats)
第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。
2提高高校物业管理水平的措施
2.1建立健全高校物业管理体制
高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。
2.2加强高校物业管理法制化、制度化建设进程
为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。
2.3推行科学管理方法和手段
服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。
2.4加强人才培养
高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。
2.5强化服务意识，转变服务理念
高校物业企业不仅要服务于教职工，还要服务于教育教学。强化服务意识，转变服务理念，坚持以人为本,以服务为本，从被动服务转向主动服务,从封闭服务走向开放服务。首先好文明服务，规范员工的行为举止、言辞谈吐、衣着服饰等。其次，拓展服务内容和范围,不仅做好安全、保洁、维修工作,还必须加强与师生的沟通和交流,了解业主的需求，扩大服务范围。
