时间：2022-06-04 01:01:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋纠纷合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：法定租赁；市场租赁；拆迁补偿；利益分配；城市拆迁
中图分类号：D923.6 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）05－0139－02
我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户；而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。
根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁；根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。
一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋（公房）；单位分配的房屋；历史原因形成的长期事实租赁房屋；双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。
（一）确定公房承租人
确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。
公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
（二）法定租赁房拆迁补偿利益分配
确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。
由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20％，房屋承租人取得房屋补偿款的80％，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价；超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。
对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。
二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。
（一）《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定
1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。
2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。
3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人；当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。
（二）对于市场租赁问题的法律建议
为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议；租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；租赁期限约定要明确。
原告:常某，男，1983年月日出生，汉族，住xxxx新技术开发区。
委托诉讼人:陈xx，xxx律师事务所律师。
被告:于某，女，1983年月日出生，汉族，住xx省xx县。
委托诉论人:王某，xx某律师事务所律师。
第三人:xx某房地产有限公司，住所地:xx市xx区xx工业园xx高新大楼。
法定代表人:黄某，该公司董事长。
委托诉讼人:胡某，男，1978年月日出生，汉族，系该公司员工。
第三人:某银行股份有限公司xx省分行，住所地:xx区xx大道某号。
负责人:高某，该行行长。
委托诉论人:王某，xx某(xx)律师事务所律师。
委托诉论人:章某，xx某(xx)律师事务所律师。
原告常某与被告于某、第三人xx某房地产有限公司、某银行股份有限公司xx省分行合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，由审判员郝某适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常某向本院提出诉讼请求：1、判令被告于某与第三人xx某地产有限公司签订的《xx市商品房买卖合同》中买受人的权利、义务由原告常某享有；
2、判令被告于某与第三人某银行股份有限公司xx省分行签订的贷款合同中甲方(借款人即抵押人)的权利义务由常某享有；
3、判令被告和第三人协助原告办理将xxxx新技术开发区光谷大道某房屋的产权登记在原告常某名下的手续；
4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2008年10月建立恋爱关系，2010年10月分手，2009年9月原告决定购买位于xxxx新技术开发区的一套商品房，由于原告曾有信用卡久款的记录，银行放贷资信审查可能难以通过，为了顺利通过银行的放贷资信审查，原告与被告协商决定借用被告名义与开发商签订房屋买卖合同、与银行签订贷款合同购买房屋，但实际购房人是原告，购买房屋的首付款由原告出资，按揭贷款也由原告按月转账至贷款账号偿还，房屋由原告居住，被告仅仅在房屋买卖合同和贷款合同上签字、房屋的实际购买人为原告，原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议:
一、于某与xx某房地产有限公司于2009年11月3日签订的《xx市商品房买卖合同》有效；
经三方同惠，其中由于某承担的权利义务由常某承担；
二、常某分两期向于某支付x元，其中第一期x于2017年9月25日前支付，第二期款x元于2017年12月31日前支付；
三、若常某未按上述第二项如期支付款项，则常某按x元的10%支付于某违约金x元；
四、xx某房地产有限公司于2017年10月24日前配合常某办理位于xxxx新技术开发区光谷大道某房屋产权登记手续，将该房产登记在常某名下，办理产权相关费用由常某承担；
五、本案案件受理费x元(已减半收取)由常某负担(已付)。
1998年6月8日，永同昌公司（后改为永发行房地产开发公司，下称永发行公司）作为甲方与乙方林建益签订了一份《厦门永同昌星洲广场商场买卖意向书》（下称意向书），约定：甲方将其开发建设的厦门永同昌星洲广场（后改名为锦绣广场）的沿街商业店面约4000平方米出售给乙方。该产业的首层层高为6米，买卖成交价格为每平方米11500元；二层层高为3米，买卖成交价为每平方米4000元，总价款约为3100万元。乙方应于签约当日预付定金50万元，并于1998年6月30日之前再付250万元，以后按照工程进程分期付款。乙方签订合同后，可以转卖，甲方应当予以积极配合。甲方保证该房产在1999年9月31日前具备交付客户进入商场装修大条件。合同自双方签字盖章后成立，乙方交付定金后生效。但是，该合同签订时，永发行公司并没有取得“商品房预售许可证”，而是在1999年7月20日取得“商品房预售许可证”。该合同签订后，双方当事人又签订了一系列补充性协议。2001年4月，由于双方在地下一层的使用性质发生纠纷。
林建益诉讼至厦门市中级人民法院。法院一审判决认定：林建益与永同昌公司、永发行公司签订的商品房意向书、商品房买卖合同及相关补充协议有效。
一审判决后，双方当事人均提起上诉。二审福建高级人民法院经审理认为：双方当事人签订的“意向书”，虽然名为“意向书”，但已经具备合同特征，应认为是合同。但是，根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证以及符合一系列条件，而林建益与永同昌公司签订该买卖合同时，双方明知永同昌公司没有取得预售许可证的事实的情况下，签订意向书，应认定为故意违反法律的强制性规定。根据当时生效的经济合同法及现行的合同法有关规定，该合同应认定为无效，相关协议也认定为无效。因此，判决撤销了厦门市中级人民法院的一审判决，判决合同无效，令双方当事人返还财产。
本案提出了一个十分重要而且非常普遍的问题：即合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效？
民商法教授、博士生导师江平认为：合同法实施之前，我国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售应当取得县级以上人民政府房产管理部门的销售许可，但是，并没有规定不取得许可证明的买卖合同就无效。因此，没有办理许可证的合同仅仅是没有生效，但不能认为是无效，只要在合理的期间内办理许可证，合同还是可以生效的。
合同法颁布后，特别是在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》颁布实施后，这一问题得到进一步明确。该解释第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续合同才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从这一条规定看，如果合同需要批准的，只要在一审法庭辩论终结前当事人办理了批准登记手续的，合同就应当有效。在本案中，商品房的出售者在一审终结前早已办理了登记许可，合同当然应当是有效的。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）非常明确地提出：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订阅的商品房预售合同，在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。这就进一步明确了许可证对商品房买卖合同效力的影响究竟是什么。
民商法教授、博士生导师王家福认为：从诚实信用原则看，该案如确认合同无效将违反诚信原则。在本案中，出售方明明知道自己在没有销售许可证的情况下出售商品房，过后虽然也取得合法许可证，但却基于其他合同以外的原因，主张买卖合同无效。如果法院支持这种主张，则与合同法的诚实信用原则及合同无效制度的立法目的不合。
民商法教授、博士生导师王利明认为：法律规定这种预售许可的目的，主要在于控制和防止欺诈，保护买受人。如果事后当事人补办，表明当事人将欠缺的瑕疵已经补正。自觉的补正应当认定有效。在本案中，既然买受人的利益没有受到任何损害，社会利益、公共利益没有受到任何损害，认定这种合同无效，不符合合同无效的立法精神。
另外，从实际履行与保护第三人利益角度看，本案也不应认定合同无效。在本案中，在办理了预售许可证后，双方当事人已经按照有效合同进行了履行行为，再宣告其无效，使双方有效行为被。更为重要的是，本案涉及第三人利益，如果认定合同无效，将涉及从林建益手中购房的第三人利益。因此，不应当认定合同无效。
民商法教授、博士生导师李永军认为：合同无效的目的主要在于制裁或者惩罚合同当事人的违法性。如果一个合同在订立当时违法的（行政法规），而在处理时其违法性已经不存在了，则制裁的目的不存在了，制裁也就没有意义了。因此，我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（1999年12月19日）第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律无效而适用合同法合同有效时，则适用合同法。”在本案中，合同签订时，预售许可证没有办理下来，具有一定的违反行政法规的特征，但之后已经办理，最多应当给予出售方以行政处罚，而不应当影响买卖合同的民事效力。另外，从最高人民法院的司法判例看，也应认定这种合同有效。
原审法院经审理确认，马某承租赵某私房未违反租赁合同，且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据，遂于一九九九年三月判决：驳回原告赵某收房之诉讼请求。判决后，赵某不服，以原判认定事实不清，处理不公为由，上诉至二审法院，要求撤销原判，由马某腾出诉争之房。
二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签订房屋租赁契约，租赁期限未定。后马某一直于该房内居住，现在该房内居住人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，一直随子女居住。上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料在案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节，未向法院提供相应证据。
二审法院在判决书中指出："公民合法财产受法律保护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房享有占有、使用之权利，且赵某现他处无正式住房，其居住困难大于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，具备腾退部分房屋的条件，故原审法院判决驳回赵某收房之诉讼请求，适用法律不当，本院依法予以改判，根据马某家庭人口情况，赵某要求将房屋全部收回，依据不足，本院不予支持。"
二审法院于1999年7月，作出终审判决如下：
一。 撤销一审民事判决；
二。 二审判决生效后十五日内，马某及其共居人将三间争讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某。由赵某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵，并该房另行开门。
三。 驳回赵某其他诉讼请求。
<本案评析>
房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件。由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，造成大量产权人虽在名义上拥有房屋产权，但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情况。在这种承租关系中，房屋租金往往是一直在依照历史上形成的极低廉的租金标准执行，名为承租但实际上并未支付租金的例子亦屡见不鲜。近几年来，房屋产权人因不满原有租金或自身住房困难， 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍。
那么，这种未定期限的房屋租赁合同关系，是否可以退租腾房，应依据何种法律呢？对于此种情况，我国法律中相应的规定不够完备，仅在"最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见"第119条中规定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋".
根据该条规定，此种案件是否判决退租腾房，主要考察两个情节：一是产权人收回房屋是否自住，主要是看产权人住房条件是否困难；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬迁。在实践中，根据双方居住条件的具体情况，主要有三种解决方法：
一。 承租人确有其他房屋居住的，则无论产权人住房是否困难，均应退租腾房。在产权人住房困难的情况下，理应准许其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件比较宽裕，出于民法的基本原则，未定期限的合同，双方均有权随时提出解除，只需给对方留出必要的准备期限即可，一旦产权人提出解除租赁关系，亦应准许，但应给承租人搬迁腾房必要的时间。
二。 承租人无其他房屋，且产权人住房相对宽裕的，一般不准许产权人全部收回房屋。这是为了维持社会的稳定，保护全社会的整体利益，避免出现承租人无家可归的情形，法律要求产权人让渡一部分所有权，具体讲就是暂时放弃对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权，如处分权、收益权仍受法律保护，该房可以出售，亦可以收取房租。
1993年6月28日，重庆市房地产管理局九龙坡分局与重庆市金昌商务公司订立《购买房屋合同》，约定：九龙坡房管局将已竣工的杨家坪团结路特1号渝西购物商城平街层非住宅用房中建筑面积259.44平方米、公摊面积41.51平方米（共计300.95平方米）的部分，以每平方米4300元的价格，共计129万余元，出售给金昌公司；办理产权登记按规定应缴纳的税费由金昌公司承担；金昌公司在合同签订后10日内付款50万元，余额于1993年12月31日前付清，并按占用资金月利率1.8%计算利息，由金昌公司承担，如不按时结清余款，按余款原息的两倍加收罚金；金昌公司付清50万元时，九龙坡房管局协助办理产权登记。同年8月14日，金昌公司向九龙坡区房地产产权产籍监理所办理房屋产权过户手续，并按规定缴纳税费33018余元。金昌公司在《房屋所有权登记申请书》中填写了房屋四至墙界，产权监理所进行了现场登记勘查，金昌公司于8月16日取得了《房屋所有权证》。同日，双方在产权监理所鉴证下，订立了《房屋买卖契约》，再次明确双方的权利、义务和房屋的四至墙界。金昌公司于1993年8月5日和12月24日分别支付购房款50万元和10万元，余款未付。
1993年7月5日，金昌公司与重庆兴华日用杂品公司订立《商场租赁合同》，将所购房屋租给杂品公司使用。11月初，经双方实地丈量，发现房屋面积不足，遂协商解除了租赁关系。此后，金昌公司以所购房屋建筑面积比合同约定少35.32平方米为由，与九龙坡房管局协商未果，于1994年12月向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼。
九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决认为，九龙坡房管局与金昌公司双方签订的房屋买卖合同合法有效；九龙坡房管局没有完全按照合同约定履行义务，存在隐瞒事实的过错，交付给金昌公司的房屋比合同约定的面积少35.32平方米，且被阻隔、占用，应承担违约责任。遂判决：一、九龙坡房管局将本区杨家坪团结路特1号渝西购物商城内商场房屋共计300.95平方米交付金昌公司；二、九龙坡房管局按月利1.8％赔偿金昌公司已付购房款利息损失28.44万元；三、金昌公司付给九龙坡房管局69.4085万元。九龙坡房管局不服，提出上诉。
重庆市中级人民法院审理认为，九龙坡房管局与金昌公司签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，合法有效，双方均应全面履行该合同；九龙坡房管局不按合同约定交足房屋面积，给金昌公司造成的经济损失应当赔偿，并按约补足房屋面积；金昌公司也应按合同约定付清购买房屋的价款；该纠纷是因九龙坡房管局未交足房屋面积引起的，九龙坡房管局应负主要责任。但金昌公司以此为由，拒不付清购房款，并扩大自身的经济损失，也应承担一定责任；一审判决将合同约定之外的房屋判归金昌公司，违背双方约定，应予改判；鉴于九龙坡房管局所补商场位置的差异，可适当多补面积作为补偿。据此判决：一、维持九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决第三项；二、撤销九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决第一、二项；三、双方签订的房屋买卖合同有效，九龙坡房管局在金昌公司所购房屋处将后墙拆除向后延伸补足建筑面积40平方米给金昌公司；四、九龙坡房管局赔偿金昌公司19.908万元，判决生效后30日内付清，逾期不付，按月利率1.8％计付延期利息。
金昌公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院以（1996）川民再字第63号再审判决认为，双方签订的《购买房屋合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效；九龙坡房管局没有完全按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，并赔偿因其违约给金昌公司造成的经济损失；合同约定双方买卖的是购物商场营业大厅内部分非住宅用房，九龙坡房管局在该大厅内有履约能力，一审判决按照合同约定的房屋面积将该大厅的部分房屋判决归金昌公司所有，以及由九龙坡房管局适当赔偿金昌公司所遭受的经济损失并无不当，应予维持。二审判决由九龙坡房管局另行搭建房屋履行合同，违背双方约定，应予纠正。据此判决：撤销四川省重庆市中级人民法院（1996）重民终字第13号民事判决，维持重庆市九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决。
九龙坡房管局不服四川省高级人民法院的再审判决，向四川省人民检察院申诉。四川省人民检察院经过审查，认为再审判决在适用法律方面确有错误，故提请最高人民检察院向最高人民法院抗诉。
最高人民检察院审查后认为：（一）再审判决将房屋买卖合同约定以外的其它房屋判令当事人予以买卖，违反自愿、公平和等价有偿的民法原则。本案双方对所买卖的房屋四至明确，与金昌公司在《房屋所有权登记申请书》中填写的房屋四至一致。再审判决强行责令房屋出卖人将自己已经出租给他人的其他房屋卖给金昌公司，替换合同约定的买卖标的，且双方当事人合同约定买卖的房屋单价每平方米4300元，而再审判决强令买卖的房屋单价每平方米7748元，两处房屋的总价相差103万元。再审法院异地履约的判决，违反了《中华人民共和国民法通则》第4条的规定，侵害了九龙坡房管局的财产所有权，判决结果显失公正。（二）再审判决侵害了案外人的利益。再审判决要求九龙坡房管局异地履约安置金昌公司的房屋，九龙坡房管局早在1993年起已全部出租给其他众多商家，按再审判决执行，这些租赁户不得不与九龙坡房管局解除租赁合同。这不仅侵害了租赁户的利益，也给九龙坡房管局造成重大经济损失，导致新的纠纷发生，不利于社会经济秩序的稳定。据此，最高人民检察院于1997年12月18日向最高人民法院提出抗诉。
最高人民法院受理抗诉后，于1998年5月13日作出（1998）民监字第236号民事裁定书，裁定：本案由最高人民法院提审。再审期间，中止原判决的执行。最高人民法院在再审中，对双方当事人进行调解，当事人均同意解除合同，但是在最终处理的结果上达不成协议。最高人民法院确认抗诉书认定的事实，认为九龙坡房管局与金昌公司订立的《购买房屋合同》是双方真实意思表示，应认定有效；在审理中双方均同意退房，故对双方订立的合同应予解除。遂于1999年3月2日，以（1998）民提字第9号民事判决书，判决：撤销重庆市九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号、重庆市中级人民法院（1996）重民终字第13号、四川省高级人民法院（1996）川民再字第63号民事判决；解除双方订立的《购买房屋合同》，金昌公司将所购房屋退还九龙坡房管局，九龙坡房管局退还金昌公司购房款60万元及贷款利息；九龙坡房管局退还金昌公司办理产权手续的费用33018.23元。
二手房买卖和新房不一样，因合同约定不详细或者其他人为因素，造成双方不能达成一致时，很容易产生各种纠纷，其中最典型的有以下几种。
逾期支付房款引起的纠纷。当买家逾期支付房款时，卖家除可以要求买家继续付款之外，还可以要求买家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金；还可以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子。买家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定买家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，买家仍然要承担逾期付款的违约责任。
逾期交付房屋引起的纠纷。卖家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如买家未按时付款，否则要对买家承担违约责任。
逾期办理过户手续引起的纠纷。卖家或买家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但买家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是卖家不办过户手续。这时，买家如果对这套房子志在必得，一定要尽早，同时为避免卖家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
要求返还定金引起的纠纷。按定金的性质可以分为立约定金、违约定金等，约定哪种定金关键要看定金合同中是怎么约定的。
因中介行为引起的纠纷。比如卖家或买家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。再如中介公司在进行居间和时，因不规范、不尽责而造成的纠纷。
要求解除房屋买卖合同，或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷。要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方过错程度的不同来判定各方承担的责任。
因房屋质量引起的纠纷。由于卖家交付的房屋存在质量问题，遭到买家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果卖家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖家已就房屋质量的问题明确告知买家，那卖家就不承担责任了。
因“黑白合同”引起的纠纷。“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。
因户口迁移引起的纠纷。房屋交付后，买家才发现房内有卖家的户口或他人的户口，即使合同中约定卖家应当保证户口迁走。但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。
有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：
一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。
二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。
三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。
七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。
【关键词】 一房二卖;房屋买卖合同;房屋所有权;权利救济
一、一房二卖的界定
一物二卖现象自古有之，是指房屋出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后办理所有权转移登记之前，又与后买受人达成买卖该房屋的协议。出卖人因以同一标的物订立合同而成立了不同的债权，但出卖人只能实际转移一个标的物的所有权，所以这对未取得房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。因为房屋这类不动产标的特殊性，其不同于动产当合同的标的物存在替代品时，一旦发生违约，法院通常会选择损害赔偿进行违约救济，受害人可以通过赔偿重新购买替代品。而不动产的价值高且具有很强的区位性与稀缺性，不可替代性或难以替代。在我国，由于特殊的体制，一些不动产甚至还附带某些特殊的利益，如坐落在重点小学或中学附近的所谓“学区房”。[1]因此买受人都希望出卖人实际履行合同以取得房屋的所有权。这也是本文之所以选择讨论一房二卖问题的原因。
二、审判实践及其法律解决规则综述
1、相关审判案例总结
通过对近两年关于一房二卖案件的分析，可以得出以下结论：（1）此类案件案由多为房屋买卖合同纠纷;（2）当事人的诉讼请求，有的请求确认买卖合同效力，要求获得该房所有权;[2]有的请求解除买卖合同，要求返还购房款和利息，同时赔偿一倍的购房款;[3]还有的请求出卖人在承担赔偿一倍购房款的同时也要赔偿房屋涨价的损失;[4]此外，还有同时要求承担违约金责任的。[5]（3）从法院的裁判结果来看，有后买受人的买卖合同不存在无效事由且完成登记从而取得房屋所有权;[6]有因一方买受人事先已实际占有房屋居住而取得房屋的优先权;[7]有判决解除买卖合同，出卖人承担返还购房款及利息的，[8]除此之外还有再赔偿一倍购房款的;[9]有支持赔偿房屋差价损失的;[10]还有在惩罚性赔偿责任与房屋差价权衡之后择一选择的;[11]还有因后买受人于出卖人恶意串通判决买卖合同无效的;[12]还有因所卖房屋为小产权房判决买卖合同无效返还财产的。[13]
上述所提到的案件都是一房二卖中较为典型的情况，虽然案情各异，法院判决多样，但都是围绕着以下核心问题来争议并解决的：（1）房屋买卖合同的效力如何认定;（2）房屋所有权的归属问题如何确定;（3）未能取得房屋所有权的买受人的权利救济。
2、审判中的法律解决规则
目前我国《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等等以及最高人民法院公布的各种相关司法解释对审判实践在法律处理上提供了一个较为整体的把握，在实务争议中的相关处理规则主要有：
（1）关于房屋买卖合同的效力认定。审判实践中认为只要一房二卖合同不具备《合同法》第52条规定的无效事由，房屋买卖合同就是有效的，买受人不能实现该合同目的时，可向合同相对方主张违约责任。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均对此表示肯定。
（2）关于房屋所有权问题，目前并没有可以明确参考的法律法规。最高法《全国民事审判工作会议纪要》（2011）中第16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应当按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。可见，最高人民法院提供了一个审判实践方面的参考。许多地方法院对此也有一些相似的规定，[14]例如，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发〔2010〕458号）第13条规定，房屋的顺位是转移登记，已合法占有，实际付款数额的多少及数额，是否办理了网签及合同成立先后等因素。[15]
（3）关于未能取得房屋所有权的买受人的权利救济问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第8条、第9条分别从违约责任和缔约过失责任不同的的请求权基础角度规定了如果开发商恶意违约和欺诈行为则可适用惩罚性赔偿责任，即购房人在请求解除合同、返还已付购房款和利息、并且赔偿损失的同时，还能要求不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。审判中，一般买受人要求返还购房款及利息、赔偿损失的都会得到法院的支持;关于惩罚性赔偿责任，若法院在查明事实后认定确因开发商欺诈或恶意违约致使买受人不能实现合同目的时，一般也会判决出卖人承担惩罚性赔偿责任;关于如何确定惩罚性赔偿责任的具体数额，最高法的解释是不超过已付购房款的一倍，这就使得法院在适用该条时有一定的考量。[16]此外，对于是否支持房屋差价损失、同时适用惩罚性赔偿责任与房屋差价损失，[17]因相关法律和司法解释没有明确规定，各地法院在审判中也有不同的实践处理方法。一般法院会选择其中之一来适用。[18]
三、完善未取得房屋所有权买受人的救济方式
因出卖人只能实际履行其中一买受人的合同，未取得房屋所有权的买受人只能通过其他方式来请求救济，维护其合法权益，致使救济方式的完善就显得尤为重要。
1、请求商品房合同变更
若是买受人不想要给付金钱的赔偿方式，而是想要出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，即买受人请求商品房合同变更，能否得到法院的支持吗？本人认为法院理当支持买受人的变更请求。
首先，《合同法》第54条规定了在重大误解和显示公平两种情况下有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销合同，并且当事人请求变更，人民法院或者仲裁机构不得撤销。后买受人若因出卖人隐瞒其已将该房屋出卖给他人的事实，而订立房屋买卖合同，因出卖人已构成欺诈，后买受人则有权要求变更该房屋买卖合同而不撤销该合同，买受人提出变更请求的，则人民法院不能撤销该买卖合同。
既然在先买受人取得房屋所有权时，后买受人可因出卖人隐瞒其将房屋卖给第三人的事实主张欺诈而将订立的合同进行变更，那么“举重以明轻”，则对于后买受人取得房屋所有权的情形，先买受人因不能实现原合同目的自然就有变更原合同的权利，要求出卖人开发的同一小区内、户型、面积等与原合同相同或类似的另一套房屋，出卖人不得拒绝。
2、基于合同的损害赔偿请求权
出卖人一房二卖的情况下，未获得房屋所有权的一方可请求获得赔偿损失。在不存在《合同法》规定的无效事由影响时，关于后买受人未取得房屋所有权时，后买受人可以根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定请求解除合同、赔偿损失;此外，后买受人还可以根据《合同法》第58条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定，确认后房屋买卖合同无效或撤销合同，请求返还已付购房款和利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这种情况下，会出现请求权的竞合，需后买受人自行决定其请求权基础是违约责任还是缔约过失责任。有观点认为，虽然二者的法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上，会出现相同的赔偿范围。[19]
关于先买受人未取得房屋所有权时，根据《合同法》第94条、第97条、第107条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条的规定，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（1）损害赔偿范围的确定。根据最高院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第15条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院予以支持。”可见，不管是先买受人还是后买受人其请求赔偿的请求权基础都可为违约责任。根据《合同法》第一百一十三条规定损害赔偿的范围包括积极损失和应预见的可得利益。
在一房二卖中，积极损失一般包括订立合同的费用，违约造成的直接损失;对于可得利益，王泽鉴先生认为“买卖标的物之涨价部分系先买受人通常可期待之利益，应视为所失利益，列入赔偿范围之内。”[20]由于近年来，房价波动较大，买受人若遇到出卖人一房二卖损失是非常大的，与该房屋相关联的就业、入学、邻里关系等等几乎是得不到弥补的。只有将房屋价格上涨的部分弥补给买受人，其损失才能从金钱上得到补偿。这样对买受人再从当前市场购买相同房屋有了相应的保障，才能实现其期待的合同履行所达到的目的。对于房屋涨价部分的确定，实践中，有的法官认为是出卖人二卖价格与一卖价格之差;有的法官认为是出卖人出卖时的价格与当前市场价格差。本人认为对于先买受人应允许其选择是要求赔偿房屋转售价格差还是当前市场价格差。因为房屋的转售价格受影响的因素太多，如出卖人与后买受人的亲密关系、后买受人的谈价技巧等等，这样后买卖合同房屋的价格有可能高于市场价格也有可能低于市场价格，所以为了更好的保护先买受人的履行合同的预期利益，应由先买受人自行选择;而对于后买受人来说，由于不存在房屋再转售价格，只能依当前市场价格来确定房屋的涨价赔偿。
（2）惩罚性赔偿责任的适用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条，承担该责任的主体限于房地产开发企业，对于二手房的买卖却不适用，但如今二手房的买卖日益普及，本人认为，对于房地产开发企业以外的出卖人也应适用于该责任。
北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用。可见，一定程度上，房屋涨价损失与惩罚性赔偿责任一并得到法院支持也逐渐被认可。
3、完善不动产的善意取得
我国《物权法》第106条规定了动产与不动产的善意取得制度，这一制度适用的前提就是出卖人是无权处分人。在一房二卖中，先买受人若已实际占有该房屋，但出卖人将其再卖与后买受人且办理了过户登记的情形下，因房屋登记才会发生所有权转移，出卖人二卖时仍旧是房屋所有权人，对此，后买受人是不能主张善意取得该房屋的。因先买受人现实入住已形成稳定的生活秩序，此时若允许后买受人仅仅通过登记就简单地取得房屋所有权，显然是不够公平的。登记构成了对现存生活秩序的破坏，打破现存生活秩序必须要有足够的、公正的理由和依据，登记的背后需要有其他的构成要件来支撑。[21]所以一房二卖应与善意取得制度相协调，才能更好的保护实际占有房屋人和通过登记的后买受人的权益。具有合法权源的占有使用应受到合法的保护，这对于现存的、稳定的生活秩序的保护非常重要。由于我国登记制度目前的不完善，在一房二卖中，尤其是二手房的交易，承认交付占有为所有权转移的一种方式或者赋予占有使用的先买受人的债权以物权化的形态，来保护其已形成的合法的生活秩序，这样在一定范围内可以对抗已知悉该占有事实的后买受人登记取得房屋的权利，后买受人也能通过适用善意取得制度取得该房屋，这样是比较公正的。
4、实际占有情形下的瑕疵担保责任
我国《合同法》第150条规定了出卖人的权利瑕疵担保义务，第151条规定了权利瑕疵担保责任的免除情形，可见，对于知悉先买受人已实际占有该房屋的后买受人来说，表明其自愿接受不能取得房屋所有权的风险承担，因此在其不能实现合同目的时，不能要求出卖人对其承担合同不能履行的违约责任。对于后买受人的损失，由其自行承担。出卖人可以根据自身的过错予以合理承担。
【注 释】
[1] 程啸.论动产多重买卖中标的物所有权归属的确定标准――评最高法院买卖合同司法解释第9、10条[J].清华法学，2012.6.
[2] 史继国等诉杨海龙等房屋买卖合同纠纷案，河南省焦作市中级人民法院，（2014）焦民二终字第00180号;上诉人李静与被上诉人河南六合置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省郑州市中级人民法院，（2014）郑民四终字第910号.
[3] 运城市菲华房地产开发有限公司与彭红运商品房销售合同纠纷上诉案，山西省运城市中级人民法院，（2014）运中民终字第68号.
[4] 谢伟科与珠海万威房地产有限公司商品房预售合同纠纷上诉案，广东省珠海市中级人民法院，（2014）珠中法民三终字第54号.
[5] 北京三界外文化艺术公司与北京市顺义大龙城乡建设开发总公司房屋买卖合同纠纷上诉案，北京市第三中级人民法院，（2014）三中民终字第00018号.
[6] 包逸诉王杭生房屋买卖合同纠纷案，上海市嘉定区人民法院，（2013）嘉民三（民）初字第1335号.
[7] 姜万忠等诉王云鹏等商品房预售合同纠纷再审案，赤峰市中级人民法院，（2012）赤民再字第89号.
[8] 四川富临实业集团有限公司与马山成商品房买卖合同纠纷上诉案，四川省绵阳市中级人民法院，（2014）绵民终字第1202号.
[9] 冯洋诉达州市鸿兴房地产开发有限公司等商品房买卖合同纠纷案，四川省达州市通川区人民法院，（2014）通川民初字第1338号.
[10] 上诉人郑杰与被上诉人李俊峰房屋买卖合同纠纷案，河南省信阳市中级人民法院，（2014）信中法民终字第783号.
[11] 杨玉军诉天津茂川房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，天津市津南区人民法院，（2012）南民二初字第1411号。该案支持了房屋涨价损失赔偿;李勇与郑州进达置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，河南省新乡市中级人民法院，（2013）新中民五终字第312号。该案支持了一倍已付购房款的赔偿.
[12] 汪忠明等诉史亚菲等房屋买卖合同纠纷案，湖北省武汉市中级人民法院，（2014）鄂武汉中民终字第01183号.
[13] 尹志强诉郭丽芬房屋买卖合同纠纷案，河南省伊川县人民法院，（2013）伊二民初字第89号;于萍诉丁占华合同纠纷案，河南省漯河市源汇区人民法院，（2013）源民初字第415号.
[14] 山东潍坊中院《民事审判工作会议纪要》（2008年）第五部分第4条规定的房屋归属顺位依照先办理商品房登记手续的，先行交付的，以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准;辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日沈中法〔2004〕31号）第14条规定的房屋归属顺位依照已办理房屋产权过户登记手续，已接受交付的等因素.
关于商品房一房二卖，地方司法性文件可参见：重庆高院《关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》（2007年11月22日）第38条;山东高院《关于印发〈全省民事审判工作座谈会纪要〉的通知》（2005年11月23日鲁高法〔2005〕201号）第5条.
关于二手房一房二卖，地方司法性文件可参见：山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日临中法〔2011〕55号）第5条;广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条;广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕;内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条;湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条;江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条.
[15] 北京市高级人民法院近日公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第16条关于一房数卖中买受人的权利顺位的规定，应当依据最高法《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日 京高法发〔2010〕458号）第13条的规定，确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人;办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人.
[16] 如福建高院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月5日）中规定买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第十条 买受人依据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一般应予支持。出卖人请求减少的，人民法院可以结合案件的具体情况，决定是否予以适当减少，但原则上不得低于已付购房款的50%.
[17] 北京市高级人民法院公布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日 京高法发[2014]489号）第19条规定了房屋涨价损失可与一倍赔偿并用，具体表述为：“出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同的解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额.”
[18] 福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第五条、第六条规定“出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求.”
浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第九条 买受人根据《解释》第八条、第九条的规定，要求出卖人赔偿损失的，可以选择房屋涨价损失或者不超过已付购房款一倍中的一项适用.
[19] 巫国平，李俊晔.一房二卖的差价损失赔偿[J].人民司法，2014.12.32-35.
[20] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第四册）[M].中国政法大学出版社，2005.152.
[21] 陈永强.不动产二重买卖的法律救济[J].房地产与法律，2006.8.66-68.
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② 这里的卖房者指有房源需要出售的房屋所有者，而非进行房屋宣传销售的中介机构。
③ 我们假定连续搜寻的成本非常高，以至于这在现实生活中是不可能的。
④ 假定信息不灵通的消费者不具有任何中介机构要价的信息。因此，他们去任何中介机构的可能性都是相同的。
⑤ 可能还有买房者与卖房者的共同利益夹杂其中
参考文献：
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[案例]
2000年1月3日，祁山与广源房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定由祁山购买该公司开发的房屋，房款为242350元，祁山于2000年1月3日支付房款82350元，余下160000元办理银行按揭贷款；广源房地产开发公司应于2000年8月31日前将竣工并验收合格的房屋交付祁山，逾期交付房屋，祁山有权按已付房款以同期银行贷款利率的1.2倍计付违约利息；逾期超过180天，房地产开发公司按已付房款的20%向祁山支付违约金，合同继续履行。2000年3月28日，祁山与建华银行签订《个人住房借款合同》，约定由祁山向银行借款160000元用于购买上述房屋。签约后祁山依约以现金向房地产开发公司支付了房款82350元，建华银行也依约将借款160000元支付给房地产开发公司。但房地产开发公司一直未将房屋交付祁山使用，故祁山诉至法院要求与房地产开发公司解除购房合同，要求房地产开发公司按合同约定返还房款及支付损失，并支付上述款项的20%的违约金。由于购房合同解除，按揭借款合同也应予以解除。建华银行作为第三人参加了诉讼，建华银行原要求与祁山解除住房借款合同及由祁山还款，房地产开发公司承担连带清偿责任，后建华银行撤回上述请求，在本案中不要求与祁山解除住房借款合同。
法院判决：祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应自觉履行。祁山依约以现金和按揭贷款形式付清了房款及相关费用，但房地产开发公司未能按约交付房屋，已构成违约。祁山要求解除购房合同及要求返还房款合理合法，应予支持。祁山为购房及办理按揭贷款所支付的费用，现因房地产开发公司的违约行为导致合同解除，祁山要求给付上述损失合理合法，应予支持。由于双方约定逾期交付房屋，在合同继续履行的前提下，房地产开发公司需按原告已付房款的20%支付违约金，但现双方均同意解除购房合同，故祁山要求房地产公司按已付房款的20％支付违约金缺乏依据，法院不予支持。第三人建华银行在诉讼过程中撤回其要求与祁山解除楼宇按揭合同的请求，属其依法行使诉讼权利，法院予以支持。原告要求解除楼宇按揭合同属另一法律关系，应另案处理。判决如下：一、祁山与房地产开发公司签订的《商品房预售合同》予以解除；二、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山房款191858元。逾期履行，则按中国人民银行同期贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息；三、自本判决生效之日起5日内，房地产开发公司给付祁山各项费用7600元。逾期履行，则按中国人民银行同期同类贷款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。四、驳回祁山的其他诉讼请求。
[分析］
本案属于一般的商品房购销合同纠纷，因为银行的介入，使得本案又不同于普通的商品房购销合同纠纷。因为购房人的购房款是由两部分组成的，一部分是由购房人以现金形式向开发商支付的首期款，另一部分是购房人以银行贷款形式向开发商支付的余款。在这种情况下，由于购房合同被解除或被确认无效、撤消，就会产生以下问题：1. 购房款如何返还给银行和购房人的操作问题；2. 开发商无支付能力时，购房人的责任承担问题；3. 对银行抵押权的影响及对按揭合同效力的影响问题。为解决前述问题，需从以下方面进行分析：
一、楼宇按揭涉及的法律关系。楼宇按揭涉及三方主体、三个法律关系。三方主体是购房借款人、银行、房地产开发商；三个法律关系是，借款人和房屋开发商之间是房屋买卖合同关系，借款人与银行之间是抵押贷款合同关系，房屋开发商与银行之间是保证合同关系。银行向购房借款人提供贷款的前提条件是，购房借款人已经与房地产开发商签订了房屋买卖合同，付足规定比例的房价款。购房借款人与银行签订抵押贷款合同，当事人持抵押贷款合同和房屋买卖合同到房地产管理部门办理抵押登记。银行向购房借款人放款，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上。房地产开发商收到贷款后，视为购房借款人已交足房价款，给购房借款人开具房款发票。同时购房借款人在银行开立还款账户，根据抵押贷款合同的约定，按期向该账户还本付息，直至全部贷款还清。在这三个合同相互之间的关系中，大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性；因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。本人认为这种观点值得商榷，虽然抵押借款合同与借款合同存在密切的联系，包括借款合同中的抵押物与购房合同的标的物是同一个，借款合同的款项也用于支付购房合同的部分价款，但不能据此认定借款合同是购房合同的从合同，因为借款合同并不以购房合同的存在为前提，它不因购房合同的消灭而消灭，购房合同的无效、可撤消也并不必然导致借款合同的无效、可撤消，故对二者之间关系的准确表述应为：它们是有一定联系但却相互独立的合同。
二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题。在按揭纠纷中，当购房者开发商，要求确认房屋买卖合同无效或撤消、解除房屋买卖合同，并返还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的（房屋或楼花）享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行，银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。在这种情况下，银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。
三、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后的处理。对此问题如何处理，目前法律法规尚无明确规定，唯有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤消、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
四、购房合同被确认无效或者被撤消、解除后对银行抵押权的影响。《担保法》第四十九条规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。担保法对转让行为无效后的法律后果未作规定，《担保法司法解释》第六十七条对抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的效力进行了如下规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”根据前述规定，购房人转让已办理登记的按揭房屋的法律后果，发生按揭银行对购房人的物上代位权，对第三人开发商的追及权，以及第三人开发商对抗追及权的涤除权，即购房人将已办理抵押登记的按揭房屋转让（实为返还给第三人开发商时，按揭银行可以追及该抵押物行使其抵押权，取得按揭房屋所有权的第三人开发商为了取得无负担的所有权时，可以行使代替清偿的涤除权，代购房人履行债务或者清偿债权而消灭抵押权。取得按揭房屋所有权的开发商不代为清偿的，则按揭银行可以就该按揭房屋行使抵押权。
[防范与建议]
鉴于当前司法实践对小业主通过按揭方式购买商品房而导致的商品房购销合同纠纷如何处理尚无统一、规范做法，为切实维护银行合法权益，建议银行在与购房借款人签订购房抵押担保合同时即对相关问题作出相应约定，防患于未然。
银行可在相关合同中作如下约定：本合同履行期间，借款人与售房人就房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应照常履行。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提讼的权利。因各种原因导致商品房买卖合同被确认无效或被撤消、被解除的，借款人同意将商品房出卖人返还的已付购房款及利息、商品房出卖人赔偿的损失，用于清偿借款合同项下的借款债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤消、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或者变更、撤消、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系或采取其他相应措施。
随着我国市场经济的发展、房屋商品化、住房制度改革的加快，房产纠纷逐年增长。房产纠纷一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数构成行政案件，属于行政案件的受理范围。但也有些房产纠纷并不属于人民法院受理范围，因而应由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先对自己的纠纷性质有所了解，弄清楚它是否属于人民法院的受理范围，以免徒劳往返。
根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：
一、凡以房产为标的买房、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑等）、合建、、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。
二、因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其他原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。
三、单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。
四、单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。
五、因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。
六、因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。
七、有关私房落实政策的案件，如私房改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨、港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。
各地法院今年来受理的二手房买卖纠纷案件迅速递增,从收案及审判情况来看,主要有两种类型:一是房屋买卖合同签订后,卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人并办理了产权过户登记手续,导致原房屋买卖合同在客观上已无法继续履行。买方以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还购房款。二是房屋买卖合同签订后,由于房价攀升,卖方不愿再以合同约定价格出售房屋,明确拒绝出售房屋,此时,房屋买卖合同仍有继续履行的可能。在这种情况下,买方以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同,或以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同,要求卖方双倍返还定金。
分析以上两种类型的二手房买卖纠纷案件,可以看出以下共同的特点:一是纠纷发生的起因在于房价不断高涨。在房屋买卖合同签订以后,卖方为了寻求以更高的价格出售房屋而不惜违反合同约定,破坏交易。二是纠纷均发生在房地产三级市场交易中。出售房屋的卖方不是专事房地产经营的房地产开发企业,而是自己生活居住使用或经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或企业。三是交易中往往有房地产中介机构参与,在买卖合同法律关系中还夹杂着居间法律关系。
针对当前房地产交易市场呈现出卖方市场的趋势,笔者建议审判实践中应注重保护守约人的合法权益。首先,要正确认定合同效力。在“一房多卖”的情况中,如果买卖双方签订合同没有违反法律的禁止性规定,应认定合同有效,并根据合同约定确定违约责任的承担。其次,要依法追究恶意违约人的违约责任,提高其违约成本。由于当事人恶意违约,拒不履行合同义务,可以判令其赔偿损失,包括守约方的直接损失和预期利益,为守约方提供充分有力的司法救济。第三,如果当事人提出继续履行合同的诉讼请求,合同也有继续履行的可能和必要,可以判令继续履行合同,维护正常的房地产交易秩序。此外,房地产中介机构也要加强行业自律,遵守职业道德,如果故意隐瞒有关重要事实或者提供虚假情况,损害买卖合同当事人利益的,应当承担损害赔偿责任。同时,针对欺诈消费者的,可向相应的行政机关发出司法建议,依法规范二手房市场,促进我国房地产业的健康发展。
