时间：2022-10-12 05:13:42
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产测绘质量控制，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F293文献标识码： A
引言：
过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。目前，随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是，现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。因此，加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。
1房产测绘的概念、内容、作用
1.1房产测绘的概念：房产测绘是利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。
1.2房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。
1.3房产测绘的作用:房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积；房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘成果具有广泛社会服务前景。
2房产测绘质量控制存在的问题
2.1人为因素造成的误差
由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因素而出现的测绘误差。房产测绘应当由专业人士来完成，因为测绘工作具有很强的专业性。但是很多测绘单位的工作人员技能水平还不是特别过关，不能很好地完成测绘工作的进行。 测绘人员对于图纸的判读失误也有可能导致房产测绘过程中的误差出现。
另一种情况就是开发商通过侵犯消费者合法权益的方式造成的误差。随着房地产行业的发展，房产的价值也越来越高，动辄便以数万计。许多开发商都会采取各种方法来减少房产的实际建筑面积，来达到减少成本的目的。并且许多测绘单位并不能真正的站在消费者的角度进行测绘工作，人为的制造一些测绘误差。
2.2测绘工具及方法造成的误差
由于房产测绘需要使用一些测绘工具来进行测绘工作，因此，一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。随着社会的不断发展进步，测绘工具从最初的皮尺已经演变成为了测距仪，精度也提高了一个数量等级，已经可以精确到毫米级别。而一旦设备的精准度出现问题，也是有可能造成测绘误差的。
3房产测绘质量控制措施
3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制
发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。
3.2加强测绘单位对于质量控制的认识
要使得测绘单位的每一个相关人员都清楚测绘质量的保障是单位、个人得以生存以及发展的必要前提，将质量作为测绘工作中最重要的一项要求。工作人员也要对自己的工作结果负责，要以一种求实的心态去完成自己的工作，对于消费者以及开发商各自的合法权益秉承合理、合法、公平、公正的工作态度去维护，在工作过程中，坚守工作者应有的职业操守，严格的依照法律法规进行操作，与此同时， 对于自身技能的提高，也要严格地要求自己，确保工作中能够有效地运用科学的理论知识完美的完成自己的工作任务。
3.3加强业务培训，提高房产测绘人员的专业素质
测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。
测绘单位应从提高各级领导干部素质入手，举办测绘科学与技术研究生班，此外积极支持本科、研究生、博士生进行学历教育，提高各级管理干部的整体技术素质。单位应有计划地开展岗前培训，实行持证上岗制度。对新招收的员工单位都严格按照有关规定的要求组织岗前培训，经考核合格后方能上岗。对测绘生产的新技术、新工艺、新产品进行必要的生产技术培训。
3.4加强测绘过程中的质量监督
对于测绘结果的监督、审核没有一个完整的实质性的体系，在实际审核中，只是根据测绘单位提供的相关资料进行书面审察，不会对测绘中测绘项目实地的重新核实。比如，建筑物的建筑面积、实际面积、共用平米、共摊等数据都不会重新测绘。这种形式的审核，并没有使测绘数据的法律主体变更，测绘单位依然对测绘结果负有法律责任。审核的形式性也存在着一定的好处，测绘单位对测绘数据始终负有责任，不会通过审核程序，将责任推卸给审核部门，这样，就可以不分散审核部门的人才与技术的力量， 在审核中全力的进行检查。
审核部门的工作方式是定期不定时地对房地产处所记录的房产数据进行抽查，根据举报进行检查，对房产测绘单位工作业绩依据《测绘结果质量达标准则》进行测评，并将所检测的结果整理成册，建立数据库，检测的结果以及各测绘单位被检测所出现的问题和信用情况，向社会公众负责。
4结语
房产测绘的质量是房产测绘发挥作用的基础和前提，作为房地产测绘单位，应当了解测绘行业所面临的现状以及发展状况，落实到具体工作，提升测绘工作的质量。随着我国市场经济的发展和制度的健全，以及企业员工素质不断提高，先进仪器设备的引进，法律和社会监督能力的不断增强，使得房地产测绘的质量控制水平也将会得到不断提高。
参考文献：
[1]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯, 2008 (2).
关键词：房产测绘 面积测绘 质量
随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。
一、房产测绘的重要意义
1. 保证业主利益的重要法律依据
房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2 .有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、提高房产面积测绘质量的措施
1. 遵守“二级检查、一级验收”制度
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。
2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。
3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制
进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。
4. 采用工作流程技术实现生产过程控制
该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
5. 对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
四、结束语
总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。
参考文献：
[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.
关键词：房产测绘；质量；控制；措施
中图分类号： P2文献标识码： A
引言：
房产测绘属于一种法定的测绘程序，中国房产测绘的起步比较迟，发展相对缓慢，目前仍处在规范建设的初始阶段。现在房产测绘的质量管理中仍有很多需要解决的问题，而房产测绘的水平关系着千家万户切身的利益，所以很有必要强化对房产的测绘质量控制，并对其有关措施进行研究。文章通过理论与实践经验的结合，展开了针对房产测绘质量控制的措施讨论。
1房产测绘概论
所谓房地产测绘指的是使用测绘仪器和技术、手段，进行房屋或土地以及其它房地产在自然或权属状况方面，在位置或数量、质量、利用状况方面进行的专业化测绘。其可以有效增强行业具有的专业性,且能得出可靠性很高的参考依据,提升城市的整体规划水平。可以说房产测绘是对法律、经济和社会多个方面均有非常重要的意义。所以,一定要强化对房产测绘的质量管理,控制房产测绘的市场，强化房产测绘的程序检查，并制定有关政策和制度，公开房产测绘的有关数据,从而由根本上提升房产测绘的质量管理水平。
1.1房产测绘的内容
一般来说，房地产测绘为运用测绘方法、技术和仪器进行房产、土地和房屋使用情况、质量和数量、位置以及权属情况和自然状况等各个方面实施测定的一种专业测绘。而其包含的主要内容为测量和调查房产及同房产有关的建筑物,而且实施绘图工作。而且还包含对房产土地所荷载的物品进行的测量与调查和对房产数量、质量以及位置、权属各种基本状况实施的调查、测定及绘制成图纸的测绘工作。进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理，开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁，收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发，交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘，土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。
1.2 实施房产测绘的作用
做房产测绘后，可获得的数据为进行房地产抵押贷款和契税征收以及房产交易、物业收费和租赁活动等各类活动所不能缺少的根据。房产测绘的数据经过分析和处理后，能够获得很多有用的的资料，可以给城市的建设和规划等以数据支持。而且房产测绘可作为产权证办理的依据，也给房屋的面积和权属及界址等以基础资料的支持，并给房地产的管理如开发、产权和交易管理进行服务。
2 影响房产测绘质量控制的因素
2.1 对房产测绘进行质量控制的单位是否具有相应资质，其从业人员是否具备较好的技术水平，其管理水平的高低等均为制约房产测绘的质量控制的重要因素。
2.2 我国现在的房产测绘有关制度和规范仍不健全。房产测绘的技术性与专业性较强，所以有的城市已制定了相关房产测量的具体实施细则。不过仍有很多城市未进行这方面的工作。实际测量中房产测绘相关人员仅按照其自己对于有关规范和标准如《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等的理解实施测绘操作，所以使测绘工作的质量不高。因为进行复杂的建筑测绘时，其数据种类很多，情况也很复杂，数据计算的量极大，测绘工作人员的工作过程中很难保证没有失误。所以如果有关单位质量保障不到位，制度不完善，很容易导致差错产生。
3 进行房产测绘质量管控的措施
3.1 强化对房产测绘工作部门或单位的资格审查与认证管理。房产测绘工作一定要由有相关资质的单位或部门实施。《房产测绘管理办法》中有规定：“国家实行房产测绘相关单位的资格审查与认证制度”。实施房产测绘工作的单位应依据《房产测绘管理办法》以及《中华人民共和国测绘法》中的规定，必须获得省级以上的人民政府所颁发的相关资格证。实施资格审查的时候应强化对具体进行测绘活动的专业人员与进行房产测绘的技术装备实施审查。现在对有关从业人员的审查仍未完善联网措施，导致有人一证多报，甚至还有跨省市申报的情况。为避免造假，应要求相关企业出具诚信声明，保障其企业的房产测绘工作不发生人员造假的情况，对于弄虚作假的人员应取消其从业资质。而对于相关设备应小心审核，进行年检并将设备做编号管理。
必须按照市场的容量，保障房产测绘的质量，不可太早将市场进行开放，房产测绘的市场化很可能导致价格战，而不同的房产测绘部门进行的相互压价使市场价格的竞争机制得以形成，可是无序混乱的价格战可能引发房产测绘的质量降低。因为房产测绘所牵扯的经济利益巨大，而且有一定法律效力，因此如果测绘单位利用不完善的制度就可能会导致很多问题产生，从而使整个行业的诚信大幅降低，使行业的秩序受到严重破坏。
3.2强化房产测绘有关单位的质量意识。对于测绘单位中所有相关人员，都应使其充分了解测绘的质量是关乎其自身利益与生产发展的，必须将质量保障措施切实落实在房产测绘的各个细节中。相关从业人员应讲究诚信，守法公正并真正做到位维护消费者权益工作，当然也不可损害开发商的合法利益。要保持实事求是的工作态度，具备良好的测绘职业道德，根据有关法规要求，实施房产测绘。相关从业人员必须不断增强自身的判断能力，用自己所掌握的技术和理论，科学化处理有关问题。
3.3 强化房产测绘的质量制度管理，及时查处违法行为
进行房产测绘的过程中应设立严格核查的制度，健全质量检查有关体制。按《房产测量规范》的要求，进行作业组的互相检查和有关工作人员的自检以及单位设置的专职人员实施检查等3级检查的制度。实施房产测绘之前需要先设计出科学可行的工作计划，并对有关图纸资料进行掌握，从而科学预测出有可能产生的各类情况，针对可能出现的各类问题找出具体的处理措施。相关的监督部门应坚决查处房产测绘有关单位偷工减料或减少检测程序以减少经营成本的行为。比如有的单位在进行房产测绘时可能按开发商的意愿来进行面积计算，有的应算的面积不被计算在内。现在房产测绘的审核仍然有仅为形式审核的情况，进行实际审核时并未对实际面积实施实质性的抽样检查就下了结论，如此一来如果有问题产生很容易导致互相推卸责任的扯皮情况。
3.4 要组织成立房产测绘的行业协会，促使行业自律
对于房产测绘的行业协会来说，其属于一种自发的民间社团组织，但是它在经济发展的过程中具有十分重大的作用。由于行业协会相对来具备针对性与灵活性以及及时性，可以快而好地处理出现的各种问题，能够有效地减少成本支出，所以行业协会有时处理相关问题更有优势。由此可知，必须尽快构建并健全各级房产测绘的行业协会，强化进行自我管理和规范发展，并促进制度建设。有关部门需要加大促进行业协会发展的力度，并推进房产测绘的行业法规制定。而且房产测绘相关单位也要不断进行自我完善和检查。在引进相关人力资源的同时重视先进设备与技术的引入，从而使测绘的质量控制与工作效率和精度等得到提升。在房产管理相关部门督导下组织形成的房产测绘行业协会应起到行业的自律作用。应对房产测绘行业中产生的问题做好积极的检讨并找出解决方法，使有关制度得以完善，并推进房产测绘的管控水平。单位的内部必须将日常质量的考核与监督进行有机结合，设置好奖罚方略。另外房产测绘有关单位主管质量管控的领导和有关工作人员必须科学地运用检查记录和过程监控获得的观察结果以及客户反馈的意见等有关资料，对出现问题的原因进行分析并找出预防措施。
结束语：
概言之，伴随我国房地产行业的快速发展，控制好房产测绘的质量成为必须重视的问题。要使房产测绘的整体质量得到有效管理和提升，必须构建房产测绘的相关资质管控机制和健全完善的督导制度。承担房产测绘工作任务的人员及单位必须认识到房产测绘将来的发展前景，并按照房产测绘的市场发展情况来确定与之相互适应的企业发展战略。必须以科学的态度和方法面对和处理房产测绘中的质量管理问题，以真正让房产测绘的质量管理水平获得持续进步。
参考文献：
[1]鞠志强,赵亚男.房产测绘技术与测绘质量的控制[J].科技传播，2013年5月.
[2]徐卫国.浅谈房产测绘的质量控制[J].科技资讯，2007年3月
[3]夏忠福.提高房产测绘质量的措施探讨[J].测绘与空间地理信息，2013年8月.
【关键词】房产测绘；房屋面积；质量
中图分类号：P24 文献标识码：A
房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其成果一经房地产行政主管部门登记确权认定即具有法律效力。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益，落实测绘法的一件大事。
1. 影响房产测绘质量产生的原因
随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面:
1.1 房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出了不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,有待国家出台详尽、统一的技术操作实施细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。
1.2 房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量庞大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
1.3 房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差
房屋面积测绘工作专业性强，对一般老百姓而言，即便进行公示，只能看结果，这杆“秤”是无形的，在社会监督方面效力较差；对测绘单位而言，房屋面积测绘工作量大，情况复杂，内部质量保证体系不健全，出现差错的概率较高。在保证测绘质量上，服务与被服务两者之间都有缺陷。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，往往是测绘错误既成事实后才发现，将测绘机构置于非常尴尬的境地，因此，房屋面积测绘属于高风险的工作。在房产测绘机构总的工作量中，房屋面积测绘工作量占大多数，房屋面积测绘出了问题，因错误引发的赔偿，任何一个测绘机构都难以承受，也使此项工作成为房产测绘机构的主要风险。
2 如何规范房产测绘质量
2.1 要增强风险意识, 加强内部管理，防范房产测绘风险
防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须不少于两人进行,做到相互监督以外,还要求测量人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量检查、审核人员检查审核房产面积时提供依据,同时将照片作为档案资料存底。
2.2 控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及施工图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或通知单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.2m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.2m的范围线。收件资料中必须包括土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。
2.3加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度
加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度，在测绘单位的网站上设置测绘诚信栏目，内容可以包括诚信自律，诚信监管，诚信监督。通过该栏目向社会公布测绘行业单位情况、诚信承诺以及业务范围，让社会公众了解测绘行业单位的基本信息，并接受公众监督。当有人发现测绘单位和测绘管理部门存在不诚信行为时，通过电子邮件或信件等方式联系单位，单位然后将根据实际情况及时作出处理。
3、结束语
在市场开放竞争的情况下,房产测绘存在风险是毋庸置疑的,有些风险是可以防范的,有些是难以预知和防范的,但随着房产测绘行业的发展,房产测绘单位防范风险的能力一定可以逐步提高,在对社会服务过程中,房产测绘单位要不断加强和完善自身素质,持续改进测绘成果质量,适应房地产市场的需要。
参考文献
[1]陈金刚，田子旭．浅谈房产测绘管理及房产测绘信息系统的应用．《城市建设理论研究（电子版）》．2013年15期
关键字：房产测绘控制点测绘成果作用质量控制措施
Abstract: real estate surveying and mapping work is a policy-oriented of surveying and mapping work, it can ensure the housing land related information has the scientific nature, objectivity, impartiality and integrity, at the same time, to standardize market transactions of property industry, the management of the real estate industry plays an important role. House property surveying and mapping is the quality of civil engineering play a foundation and the guarantee function, so that enhance the quality control of the house property surveying and mapping work has the very vital role. To take appropriate measures for quality management of real estate surveying and mapping work, must be on the house property surveying and mapping has a deep understanding of the quality control points and the function of this article as a starting point, on the basis of investigate its quality control points and discusses the measures to strengthen the management of house property surveying and mapping quality.
Keywords: real estate surveying and mapping the control points of surveying and mapping achievements quality control measures
中图分类号： TB2 文献标识码：A 文章编号：
房产测绘工作主要是指利用相关的测量仪器和技术手段，对房屋或房地产的自然情况、归属状况、地理位置、运用情况等的一种专业测绘，它以权属为核心，以房产的位置和面积为重点进行的测绘，其测绘结构的质量关系到房屋权利人的合法权益，因此说测绘的质量需要有保证。保证房产测绘的质量，必须要先明确房产测绘的质量控制点和作用，这样才能够采取更为有效的质量管理措施，下面本文就从房产测绘工作的质量控制点、作用和相应的控制措施三个大方面进行详细的论述。
一 房产测绘质量的控制点
房产测绘是一项政策性很强的工作，测绘工作开展的好能够保证房产信息的准确性和客观性，为了能够实现其测绘的公正性和客观性，在测绘过程中要加强质量的监管，要掌握好房产测绘质量的控制点。房产测绘质量控制需要掌握好控制点，这样在实际的质量管理工作中才能够得心应手，提高工作的效率，保证测绘质量的提高，切实维护各方的实际利益，为此需要从以下几个方面着手。
（一）房产测绘人员的技能培训
测绘工作的开展需要有一定的技术人员，房产测绘的技术人员一般包括内业计算及数据资料整理人员、外业测绘技术人员以及测绘数据检测人员等，在实际的工作中需要对这些人员进行细致的培训，保证他们的知识储备和实践操作的能力，为测绘工作顺利进行打下坚实的基础。技术人员需要掌握了一定的测绘技能，明确了自身的职责所在以后才能够顺利开展工作，这就是测绘工作质量控制点的首要方面。
（二）测绘设备和相关资源的配置
房产测绘工作的开展需要有设备的支持和资源的合理运用。内业房产测绘工作需要运用的设备有计算机、绘图仪、房产测绘软件等相应的设备和资源支持，而外业房产测绘需要有水准仪、全站仪、棱镜、手持测距仪、标尺、钢尺以及玻璃纤维尺等设备和资源，因此说要达到房产测绘的质量控制标准，首先需要将这些材料和资源进行良好的配置。除此之外，不能够忽视的是，房产测绘相关部门还需要具备相应的资质以及建立起完善的房产测绘质量控制体系，完善相应的政策法规，这样才能够为资源配置打下基础，也能够保证房产测绘质量管理工作的顺利进行。
（三）内业测绘及外业测绘数据的管理
房产测绘工作分为外业测绘和内业测绘，外业测绘主要负责的是房产数据的采集工作，而内业测绘则是将数据进行处理，查看外业测绘的数据和实际的设计尺寸是否有差距等，二者相互配合，完成整个的房产测绘工作。在这个过程中需要进行数据的收集和处理，为了保证数据的准确，也为了提高测绘的质量，一定要进行管理，这样才能够避免不必要麻烦的出现。本文将在下面部分进一步具体论述加强内页测绘和外业测绘质量的相关措施。
二 房产测绘质量管理的措施
房产测绘能够实现对房产信息的有效管理，能够保证信息的客观和准确，因此说保证测绘的质量十分关键，上文中从房产测绘质量的控制点论述了在房产测绘质量控制过程中需要注意的问题，下面本文就以此为出发点，以内业测绘和外业测绘为重点，从六个方面论述加强房产测绘质量控制的相关措施。
（一）提高外业测绘质量的措施
房产的外业测绘控制主要是指对房产测绘单位的房产要素进行调查研究、对房产要素的测量和房屋面积测绘的成果进行相应的控制和管理，因此要提高房产外业测绘的质量必须要从这三个方面着手。
关键词:房产测绘;测绘面积;质量管理
房产测绘工作作为后期房产项目竣工必须履行的一项重要环节，它的工作质量直接关系到房产交易双方的合法利益。因此，在每一个房产建筑项目竣工后，房产开发商都有义务和责任去委托专业的测绘机构单位去展开测绘面积实际工作，测绘单位需严格按照国家房产测绘的相关标准规范，根据委托方提供的设计图科学合理的计算出房产的实际面积。由于当期我国测绘行业市场化程度偏低，各项测绘技术有待完善，测绘机构必须通过不断提高测绘面积的工作质量，来促进整个行业的健康发展。
1．房地产测绘及其重要性
随着人们生活水平的不断提高，房价的日益上涨，房产面积测绘工作变得尤为重要。测绘的工作质量直接决定了房屋建筑的实际面积大小，一旦存在较大误差就会造成房产交易双方的严重经济损失。因此，房产测绘机构必须坚决履行自身的社会和法律责任，严格按照国家颁布的各项法律法规进行测绘作业，对于每一个测量环节都要做到精确性、科学性。产权人的房产合法权益能否得到保护，关键还要看房屋面积测绘工作的质量，房产测绘的结果往往是作为房产纠纷的有力凭据，是保护产权人切身利益的重要证据［1］。一个国家的房地产产业发展是否科学合理，其中一个重要的判定指标就是房产面积规格大小。在房产测绘工作实践过程中，由于房屋大小和规模存在着很大的差异性，普通人员根本无法正确判断房屋的准确面积，部分不良开发商为了谋取利益，会选择偷换房屋建筑面积概念，致使购房者遭到严重的经济损失，这种问题严重阻碍着我国房产市场稳定健康持续的发展。因此，通过不断提高测绘的质量管理工作，能有效避免上述问题发生，保证房产交易双方切实利益。
2．房产测绘中测绘面积的质量管理
2．1前期的资料质量控制。在房产测绘面积实际中，为了进一步确保房产测绘的质量，相关工作人员必须不断加强对前期各项资料的质量控制和审查［2］，特别是在房产建筑面积预测算过程中，必须获取设计好的施工图纸交给规划部进行严格审批。测绘机构在测绘房产面积过程中，必须保证得到了委托方提供的已经合格通过审批的建筑施工图纸，一旦在过程中出现了变更事项，应当及时获取变更详单．相关工作人员必须保证图纸的完整性，它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图［3］，图纸的完整性直接关系到测绘工作的质量和效率，方便在实际测绘中及时的查阅各种尺寸数据。例如，当测绘工作人员发现阳台的实际护宽度标注不清楚，就可以通过去查阅阳台的大样图，确保测绘工作的精确性。2．2面积计算部位认定准确。房产测绘机构要想保证房产测绘总面积的准确性，就必须在测绘工作展开之前，明确房产的全面积、半面积以及不算入计算范围面积的部位。测绘工作人员必须严格按照国家政府颁布的《房产测量规范》规定，明确出房屋各个面积的计算部位。测绘人员要根据以往的经验，高度重视部分房产开放商为了增加卖点，会造成实际设计图中的注释与《房产测量规范》的规定不一致［4］。例如，开发商会在设计图纸上加入阳台花园或者飘窗等。因此，测绘人员在实际的测绘面积工作过程中，应当从房产建筑的实际结构特点出发，在特殊情况下可以向委托方索要详细的设计图纸说明，保证设计图中的内容是和国家相关规定保持一致的，这样才能计算出正确的房产面积。2．3面积计算公用分摊科学。测绘人员在保证房产计算面积、套型以及边长数据准确性的前提下［5］，就要去高度关注到接下来面积计算和共用面积的合理分摊问题，房产面积分摊计算作为测绘工作的核心所在，直接关系到购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房产分摊面积的准确性。由于当前我国房产测绘软件尚不完善，测绘人员使用软件也不太熟练。所在在实际的操作测算过程中，往往会造成某些面积计算错误的现象发生。根据这个问题，测绘机构在对公用面积进行分摊计算时，应当严格按照国家颁布的《房产测量规范》以及当地的《房产实施细则》进行合理操作，如果存在部分的公用面积分摊不明确，可以通过组织委托人、技术人员、测绘人员以及质检人员共同商讨确定，确保分摊面积计算的公平性、准确性。2．4控制外业测绘质量。房产外业测绘作为提高测绘整体工作质量的重要基础，理应得到测绘人员高度重视。外业测绘质量控制的内容主要分为以下几个方面:一是确保房产权界线示意图的用地范围和调查表中的用地略图、房产权界线以及相关诠释符号和房产设计图上保持一致;二是房产测绘的最后结果是否合理规范，各项内容是否完整;三是房产测量的各项要素是否完整准确。2．5管理内业数据处理。测绘人员在管理房产内业的数据处理上要严格做到以下几点:一是保证房产各项要素表述的完整准确，符合国家防测绘要求;二是检查房产设计图的规格尺寸、表述内容以及技术要求是否符合相关规定;三是房产测绘最后结果是否合理规范的归档保存。
3．结束语
综上所述，房地产行业要想得到稳定持续的发展，就必须充分认识到房产测绘中测绘面积工作的重要性，为了有效解决各类房产面积测绘问题，测绘人员必须不断提高自身的专业水平，严格按照国家测绘制度规定，根据房产测绘技术文件展开房产面积的测量计算，保证房产面积测绘的准确性和规范性，从而推动我国房产行业健康的发展。
作者:甄帅 单位:渭南市房地产交易管理所
参考文献:
［1］张闻宇．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房产面积测绘工作［J］．城市建设理论研究，2012(26)．
［3］宋爱祥．对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法［J］．科技经济市场，2010(13)．
关键词：房产测绘；外业数据；内页数据；质量控制
一、房地产测绘的质量控制措施
因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。1.对技术路线设计的质量控制技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。 通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。
2.作业过程的质量控制作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。2.1外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外爷数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。2.2内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。
3.检查过程的质量控制目前来说，一般的测绘单位都采用“二级检测，一级验收”制度，其具体步骤是：
3.1自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。3.2一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。3.3二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。
最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。
二、提高房地产测绘质量管理的途径
1.加强质量管理，落实责任制
只有测绘单位的领导相关工作人员在具体工作进行的过程中落实每个细节，严格把好质量关，才能保证测绘质量。保证测绘质量不仅关心到自身和单位的李英，更是与国家和公民的利益息息相关。所以测绘工作人员必须具备良好的职业道德，在工作中坚持实事求是的工作态度，不断提高自己的综合分析能力以及正确判断问题的能力。另外，各部门的管理负责人也要加强管理意识，在了解吹认为的前提下，必须严格监督，加强对测绘过程的严格把关，确保不存在任何差错。必要时，可以建立责任制原则，把测绘质量与个人的利益挂钩，制定奖惩办法，将有利于激发测绘人员的责任感，并进而提高测绘质量。
2.优化测绘队伍，提高测绘人员素质
工作队伍水平的高低，可以影响整体工作的成败。所以一支良好的工作队伍能够保障测绘工作实现事半功倍。一支专业的测量队伍必须做到技术水平高，质量管理能力强并且信誉评价高等。所以，当进行户外作业时，尽管工作环境比较艰苦，且流动性很大，待遇也不高，而担任测量工作的技术人员必须保证能够踏实工作，同时还要求能够做到与时俱进，不断学习新知识，提高自己的专业技能和管理水平，例如在当今社会计算机已经被广泛应用到各行各业，测绘单位也应该及时推广计算机技术在测绘领域的使用。测绘党外还应该承担提高工作人员素质和技术水平的责任，并且还要增强测绘人员的房地产业务知识和法律意识，这样才能使测绘人员更好的做好房地产行业的相关服务工作。
3.要发挥政府部门的监督管理作用。
为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。
关键词：质量；测绘；房产；房屋
中图分类号： F253.3文献标识码： A
引言
随着我国经济发展的加快，建筑房屋也逐渐步入正规化、复杂化且又伴随着日益高涨的房价，促使我们这些房产测绘人员在提高技能水平的同时，也承担了更大的责任，工作稍有疏忽，就会造成巨额损失。因此，我们应在房产测绘的各环节中，把好质量控制关。我认为应做到以下四点：1、做好房产的面积认定工作；2、做好房产的数据测量工作；3、做好房产要素收集工作；4、做好房产的面积计算工作。
一、做好房产的面积认定工作
在进行一栋房屋测绘前，要先弄清楚那些部位要算面积，那些部位不算面积，哪些要算全面积，那些要算半面积。如若不然，认定面积错误，将直接导致房产面积计算的最终成果错误。所以，面积认定这个环节是十分关键的，应严格按照国家《房产测量规范》及本地区《实施细则》来判定房屋面积的情况。
在有些施工图上也有一些注释名称超出了《房产测量规范》的内容，如图上标注有“入户花园、入户阳台、前室、候梯间等”，在房产技术规范中根本找不到这些名词，所以我们应正确理解这些部位的功能性质，让其功能性质与《房产测量规范》保持一致。比如“入户花园”，按其功能性质可纳入《房产测量规范》中的“外走廊”或“阳台”。功能性质若为“外走廊”，属于共用部位，可分为两种情况：1、在建筑主体结构内，应根据《房产测量规范》按有柱走廊计算全面积；2、在建筑主体结构外，应根据《房产测量规范》按无柱外走廊计算一半面积。功能性质若为“阳台”，属于私有部位，就应认定为房屋套内阳台，按阳台的计算规则计算面积。“入户阳台、前室、候梯间等”都可参照“入户花园”的方法处理类似问题。由此可知，当遇到图纸上的注释与《房产测量规范》不一致时，可根据房屋的建筑结构、使用功能来判定面积。当无法判定时，可要求委托单位提供该部位使用功能的书面说明，或要求设计方提供该部位使用功能的书面说明，将使用的不规范的名词注释统一到《房产测量规范》中，依据国家《房产测量规范》或本地区《实施细则》的相关条款，处理好房产的面积认定工作。
二、做好房产的数据测量工作
在房产测绘中，栋是房产测绘的基本单元，套是房产测绘的最小单位，一栋楼有N个套型组成，而房屋套型数据测算的准确度，将直接影响整栋楼的房产面积，何况房产的套型图还要附在房产证上，而且上面的细部尺寸直接面对千家万户，稍有不慎直接导致公司乃至政府的公信力的下降，因此无论在房产预界定还是最终界定中，房屋套型尺寸的数据测量是容不得半点马虎的。
1、做好房产预界定套型尺寸的采集
在做房产预界定时，有的尺寸在图纸上是不显示的，我们需要经过换算或需要用比例尺量取，这要求我们必须能够看懂图纸（平面图、立面图、剖面图），并了解图纸中的各类符号、线段所代表的含义，及各层间的结构关系，才能更准确的获得想要的数据信息。①、平面图上的尺寸有中轴线尺寸、偏轴线尺寸、柱中轴线尺寸、柱偏轴线尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等，这些情况有我们想要墙体中线尺寸，也有我们需要换算才能得到的墙体中线尺寸，所以在作业绘图时，要看清图上尺寸标注的部位。②、要看清图纸各层间的结构关系，如楼层的层高、阳台的顶盖、飘窗的高度、坡屋顶的层高、架空通廊的顶盖等。③、坡屋顶层高超过2.2M（含2.2M）才能计算建筑面积，在平面图上往往无法直接看出所需要的尺寸，只能结合剖面图用图解三角形才能计算出超过2.2M的各部位尺寸。
2、做好房产最终界定套型尺寸的采集
实测时，要充分利用好预界定成果图上的数据，对照实测数据，加以比对分析。首先，将预界定成果资料调出与实测竣工图比对，记录有变化的地方，再看看委托单位是否提供有施工阶段的设计变更联系单，并作好记录以便在实地测量中作为重点测量。实地测量时，要做到心中有数，先观察各外立面层次的套型有什么不同，特别是阳台。因为一般楼房住宅除底层的房屋套型、门厅、楼梯、顶层或顶层复式房屋、机房、水箱以外，外墙立面都基本一样，建造时一般都在阳台上做手脚，以达到良好的立面效果。我们可以利用这一点，省去不必要的重复作业，即保证相同的套型房屋有相同的套内面积。而对房屋每单元套型的检测中，一般并不需要对所有的内部尺寸进行测量，只要对整套房屋的轴线总尺寸和相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等进行测量并做好详细记录。然后与竣工图比对，看看实地检查房屋尺寸是否完全与竣工图所标一致，并对有差错的部位反复检查、推敲，确保房屋套型各尺寸无误。
三、做好房产要素收集工作
房产要素调查在房产测绘中也是很重要的，要做好房产要素调查工作，应注意以下工作。预界定时，房屋的坐落、栋号、建筑结构、用途、层次、单元号、户号等要素应参照建筑施工图上的文字注释、建筑工程规划许可证、地名登记表等收件资料进行比对确定。最终界定时，可将预界定成果资料与该栋竣工图及实地测量核对，在实地核对房屋各尺寸是否与竣工图上一致的基础上，还要查对房屋的坐落、栋号、建筑结构、用途、层次、单元号、户号的编写等要素是否符合《房产测量规范》，是否符合产权登记发证要求，是否与设计图纸一致;若不一致，要求委托单位提供变更图纸、联系单或书面说明。若与实地现状不符，应要求委托单位进行整改，直到符合房产测绘及产权登记发证要求。
四、做好房产的面积计算工作
当前面的工作都做好后，就到了我们房产测绘的核心部分，也是我们质量控制最为关键的环节（即保证面积计算的正确、共用面积分摊的合理）。计算房价、交纳相关税费以及办理房产证都是以房产最终界定面积为准，房产面积的多少直接关系到每个购房者的切身利益，因此，我们必须保证房产面积的正确性、共用部分分摊的合理性。
目前房产测绘软件较多，有些软件开发的还不够成熟，且操作人员操作不规范等原因，可能造成在计算面积时，对某个户室也会出现面积计算错误的问题，将直接导致后序工作（分摊计算、总面积计算以及面积汇总等）的连贯错误。在此我也要强调下业务水平，应尽可能提高个人的操作水平，避免因操作不当，造成不必要的损失。
房屋的各层面积及总面积计算无误后，再确定公用面积的分摊计算。公用面积部位及其分摊原则的确定，应严格按照《房产测量规范》及本地区的有关《实施细则》来判断确定，对及个别的公用部位在《房产测量规范》中未提及或不明确的，要组织相关人员（如测绘员、质检员、技术负责人、委托单位人员等）进行图纸会审后再定案。公用面积分摊完成后，要认真核查分摊前后面积是否一致，确保分摊过程无误。
房产测绘工作看似是一项简单的、无太高技术含量的测绘工作，但其责任重大、影响深远。在房产管理、城市规划中的作用也较为突出，其成果质量的好坏与大家都息息相关。在房产测绘行业中，如何控制好房产测绘成果质量是各房产测绘单位及管理部门的永恒主题。
在测绘作业过程中，认真、踏实、务实才是做好房产测绘最为行之有效的方法。而做好房产的面积认定、房产的数据测量、房产要素收集、房产的面积计算，这四个环节是控制好房产面积测绘成果质量的关键所在。
关键词: 房产测绘;特点;作用;必要性;质量管理;策略
中图分类号：F253.3文献标识码： A 文章编号：
1、概 述
房产测绘是通过一定的技术手段来描述房屋及其用地的相关信息,为城市规划建设、房地产开发建设、房产权属登记等方面提供准确的数据和资料。一般来说，房产测绘涵盖的基本内容有房产调查、平面控制测量、房产要素及变更测量、房产图绘制、房产面积计算、资料成果验收检查，这些内容包含了较大的数据量，因此进行有效的管理至关重要。此外，随着近几年房产测绘行业的迅速发展,测量工作的质和量的要求不断增加,传统低效的测绘管理模式已逐渐被淘汰,完善管理工作刻不容缓。
目前来说,我国房产测绘管理的方法主要有以下几种：一是人工房产测绘管理,顾名思义就是以人工方式进行相关工作；二是计算机辅助的房产测绘管理,通过计算机将测绘资料的存储、处理和输出合为一体,自动化程度较高；三是运用GIS的新型房产测绘管理系统,这更加推动了房产测绘管理自动化的进程。这是目前房产测绘管理的新思路,运用地理信息系统和计算机系统共同形成的房产测绘管理系统,工作效率和信息覆盖面等方面远远高于传统的房产测绘管理方法,这也是房产测绘工作人员努力推进的方向。
2、房产测绘的特点和作用
房产测绘是一项专业测绘,其与普通的测绘有较大的差别,房产测绘成果产品多样,其成果一经被房地产主管部门确认,便具有法律效力。它是产权登记、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动,是随着我国房地产业的发展而兴盛起来的,因为它主要是为房产的各种管理服务的,房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
2.1法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷,恢复产权关系、确定产权的法定基础资料,也是房产管理的重要依据。
2.2财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据,也是进行房产抵押贷款,房产保险服务不可缺少的依据。
2.3社会服务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果,经过统计整理之后,可以派生出很多不可多得的资料,这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性，为数字城市提供一个重要的基础地理信息数据。
3、推进房产测绘管理的必要性
简单来说,房产测绘管理已逐渐向自动化程度更高的领域发展,推进建立新型的房产测绘管理系统是十分必要的,它的作用主要有几下几点：
3.1.推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知，房产测绘工作较为繁琐，数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。
3.2.推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。
3.3.推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。
4、房产测绘质量管理策略
4.1控制房产测绘市场开放的有限性。
首先,要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量,过早开放市场将引起混乱,各个测绘单位相互压价,虽然会促进市场竞争机制的发展,但如果其经营成本大于收入,则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料,减少检查程序,以降低经营成本,最后造成测绘成果质量的下降。其次,房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大,测绘单位为了取得测绘任务,完成年度产值,就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦,造成整个行业在老百姓心目中失去信用,从而扼杀整个市场的发展,破坏行业秩序。最后,在全国范围内,真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事,不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展,而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致,但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异,测算的成果就不同。因此,新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
4.2加强对测绘程序的检查。
由于房屋登记部门对房产测绘成果的审核为形式性审核,并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假,测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责,而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制,还可以集中审核部门的人才优势和技术优势,强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房产权属登记的测绘成果资料进行抽检,有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查,根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分,同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库,实时统计、记录抽检中发现的各类问题,并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
4.3制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件。
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。
4.4建立房产测绘成果公示制度。
首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经房屋权属登记部门审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主,能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准,以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况,催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众,公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。
4.5建立自我检查、自我完善、自我改制机制。
测绘单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
关键词：规划竣工面积复核质量控制
中图分类号：F253文献标识码： A
1引言
近年来，随着房价的不断攀升，房屋建筑面积与老百姓的经济、与房地产商的利益关系越发至关重要，各级行政管理部门也高度重视房屋建筑面积测绘工作，相继出台了计算细则、规定等来规范面积测绘中的各项技术要求，在行政审批、房屋产权面积登记等环节也严格按照要求执行。
建筑竣工面积测绘成果作为管理部门审批的依据，具有很强的法律性和权威性，作为测绘生产单位，如何控制好房产面积测绘成果质量则是我们工作的重点。本文以宁波市规划竣工面积复核为例，从项目技术设计、实施测绘、质量检查三个环节浅谈如何保障房屋建筑面积测绘产品的质量。
2项目技术设计过程的质量控制
技术设计即根据测绘委托合同及委托人提供的规划、设计等建房资料，对施测房屋的基本情况进行现场探勘分析，确定测绘依据、测绘方法及计算依据并编写项目设计书。
首先，项目设计书应根据项目要求及特点进行编写，对项目实施中的各个环节详尽表述，便于实际作业的可操作性。编写中要包括：
1、核实提交的各类资料的正确性和完整性。并说明是否满足下列要求；
建设工程规划许可证及其附件上必须有规划管理部门印章，且为最终版本；
施工图纸必须与现状建筑相一致；
明确建设工程规划许可证上载明的各项指标所对应部位的位置。并核实与批前在位置、性质及数量上是否一致。
2、根据上述提供的资料确定本次测绘过程采用的技术标准及应符合的测绘精度。随着时间的推移房产测绘的技术标准几经变更，各地也多次制订了补充规定。根据相关规定，规划竣工面积核算方法应与批前测算的方法相同。
3、根据待测房屋的设计（竣工）图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能组成的基础上，确定房屋各个组成空间的具体算法。
其次，对项目设计书组织评审。对项目设计书中作业依据、作业方法等操作实施过程的合理性正确性进行评估审核。
最后，根据评审要求完善项目设计书，并经评审人员签字确认后，组织项目的开展。
我们在测绘作业中一直秉持“先设计后作业”的作业流程，杜绝“边设计边作业”及“无设计也作业”的情况发生，把好产品质量第一关。
3作业过程的质量控制
作业过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及计算，作业过程的完成情况直接影响测绘成果的质量，是质量控制的重点。
1.外业数据采集正确性的控制：外业测量需准备外业草图及规划竣工测量平面图（此图按竣工地形图要求进行实测，精度满足面积量算要求）。外业测量时采用已测好的竣工地形图为底图，采用钢尺或测距仪来检核所测的房屋外包尺寸是否正确。这样既能保证测图的正确也能保证量边的正确，还可以减少工作量。房屋内部功能区面积按实际采集。墙体厚度应根据施工图按不同厚度分类进行量取，在取中数作为墙体厚度，计算墙体扣除值。为保证墙后的丈量的正确性，我们一般采用L尺测量。
外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。
2.内业图形处理及计算。外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。
内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算的问题。对技术标准未明确规定，应作标记，便于组织技术人员讨论。不能明确功能或者计算方法与批前有出入时，应划成单独类别；当出现蓝图上同样的使用功能分属不同功能区的，应分别分类，并在类别下注明所属的功能区。比如蓝图中储藏在一层属于商铺，二层属于住宅的。应分为两个类别，分别取名为储藏（商铺）和储藏（住宅）。
4检查过程的质量控制
房屋建筑面积测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。。检查过程的质量控制应注意以下3点：
1、检查时机：按阶段检查，及项目实施中抽查。在项目实施完成某个阶段后组织检查，如外业测量完成，先组织对外业数据精度的检查。
2、检查内容：首先检查复核房屋规划放线、规划复测及规划竣工时是否一致。其次测量房屋精度是否满足设计要求；检查计算方法，计算依据是否正确，各种记录文档等是否齐全等。
3、质量评定：二检人员根据对合理性及对产品质量特性满足（潜在）要求的水平进行评价。
5总结
建设工程竣工面积复核是为规划竣工验收的一个重要环节，城市规划管理部门是根据测量单位提供的竣工面积与规划审批面积相比较作出相应的行政决定的。我们测量工作必须要有高度的责任心，正确理解房屋面积计算方法，严格按照建筑面积计算规范作业，客观如实地测量与计算，才能为城市规划管理部门提供可靠、准确的数据，更好地为政府部门和大众服务。
参考文献
【1】宁波市城乡规划测量管理技术规定
关键词：房产测量，问题，对策。
中图分类号：P218 文献标识码：A 文章编号：
一、房产测量的内容
房产测量的基本内容包括以下七个方面：（ 一） 房产平面控制测量；（二）房产调查；（三）房产要素测量；（四）房产图绘制；（五）房产面积测算；（六）变更测量、（七）成果资料的检查与验收。
二、房屋面积测绘中存在的问题
1 存在地区差异，做法不统一。房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作，然而对于这些工作，在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员，各自的做法都有差别。另外，在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别，其技术成果质量难以评定，不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督，也不利于房产市场的规范化发展。
2 房产测绘市场发展不完善, 行业监管不到位尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。
3 从业人员素质有待提高。房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。
4 房屋测量中的存在测量问题。一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但也有很多时候情况不是这样。这时，就不能把棱镜看做一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
三、对策措施
1 加强对测绘单位和测绘人员的监督管理。据了解，建设部正与劳动人事部、国家计委、国家测绘局协调，将在我国推行注册测量师制度，实行房产测绘执业资格制度。注册测量师将对其签署的测绘成果承担终身法律责任，即使测绘公司注销，测绘成果仍有法律责任的承担者，强化房产测量师对房产测绘的法律意识和责任意识。各地方房地产行政主管部门可先行制定房产测绘从业人员的执业资格培训和认证制度，加强对房产测绘人员的业务培训、技术指导和操守规范，建立健全一支拥有熟练业务知识、良好职业道德的房产测绘队伍，以确保房产测绘的客观公正。为促进房产测绘质量的提高，可以制定测绘成果优劣和测绘队伍的等级评定，将测绘成果质量与测绘人员、测绘单位直接挂钩；建立测绘人员及测绘队伍信用档案，每年向社会公布，接受社会监督；实施测绘成果质量追究制度，对出现重大测绘质量问题或多次出现质量问题的测绘队伍和测绘人员进行警告，甚至取消其从事房产测绘资格，促进测绘单位及测绘人员严格自律，自觉提高房产测绘质量。
2 结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准。房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m 作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75m-2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
3 建立和完善房产面积测绘复议制度。探索由房产登记管理部门牵头成立房产测绘复议专家委员会，负责房产测绘纠纷协调复议。房屋产权人或开发单位对房屋面积测算结果有异议的，可以向房产测绘复议专家委员会申请复议，专家委员会可对测绘过程合法性、界址点准确性、相关规定适用性等进行复核，也可指定测绘机构重新进行测量；并将复议结果告知申请方。房产面积测绘成果在国家规定的允许误差范围内，按原面积计算，其复核费用及鉴定费用由申请人承担；房产测绘成果经鉴定不合格的，房产测绘单位须承担相应的责任，并承担鉴定费用。将在房产测绘市场中建立测绘面积差错赔偿机制，对房屋面积测算失误，造成重大损失的，将按测绘管理有关规定对单位进行处罚。同时，为了杜绝产权面积纠纷，可要求开发商对即将预售的房屋进行预测绘，要求开发商严格按照预测绘图纸施工，按预测绘成果签订合同，房屋竣工实测时，均可保证产权面积与合同面积误差在±3％以内。预测绘工作为开发商售房、消费者购房提供了权威、准确的面积，必将有效减少房屋面积纠纷。
4 加强业务培训，提高房产测绘上岗人员的专业素质一名合格的房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识，还要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度，做好房产测量各项业务培训工作，提高上岗人员专业素质；加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”，即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度，尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库，利用行业专家力量，探索房产测量中的“高精尖技术”，为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。
5 建立自我检查、自我完善、自我改制机制单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。
四、结束语
随着城市化进程的加大和住房制度改革的进一步深入,房地产市场快速发展,并为房产测绘业带来了很好的发展机遇和新的挑战,对房产测绘提出了新的要求。因此，不断加强房地产测绘工作，并维护广大消费者的合法权益，是保证测绘成果的准确、公平、合理,促进房产测绘市场有序、稳健发展的重要保证。
参考文献
［1］《房产测量规范》GB/T 17986.
［2］房产测量规范与房地产测绘技术.吕永江.北京 中国标准出版社 2011.
引言：
房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面地做好工作。
一、控制房产测绘市场开放的有限性
首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。
二、加强对测绘程序的检查
由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目信息管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
三、制定基础测结与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体，管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。
四、现在解决思路
经过多年的发展，计算机技术在房产测绘领域应用已经相当成熟，从早期的仅用于制图到利用计算机技术实现面积分摊计算的自动化，再到房产测绘综合管理都有成功案例，市场上有很多实现单一计算功能的软件，也有不少实现结合计算功能综合管理功能的软件，目前实现房产测绘管理类的思路主要有如下几种：①扩展原有以实现面积计算功能为主的软件，实现测绘数据管理功能。因为早期计算机技术在房产测绘领域的应用主要是为了解决房产测绘面积分摊计算自动化问题，发展到现在这类实现计算功能的软件发展已经很成熟了，随着数据的积累，管理功能的缺失带来的数据利用的问题越来越突出，所以很多软件都针对数据管理方面做了相应扩充。但这类软件大多是基于AutoCAD基础上二次开发，而AutoCAD软件自身对数据管理的技术就比较弱; 其次这类软件对操作人员的水平要求也比较高，平面图打印功能也不够友好，所以在产权配图工作中的应用就比较不容易。②基于原有的MIS系统，结合已有的管理系统的功能，扩充房产测绘数据管理功能，主要是扩充房产面积计算功能。但原有的很多MIS系统都是基于数据库下的文本系统，与图形结合不易，扩充后的系统房产制图方面功能显得稍弱，系统开发难度也比较大。
上述思路基础都着眼于优先解决面积计算功能，基本是以房屋具有共同分摊的栋为基本单元，而不是以户室即产权单元为基本单元。同时扩充的管理系统与原有的系统都是紧耦合的，独立性差，数据的互操作性较差，再有就是这些系统因为基本没有采用GIS与地籍系统进行结合，无法较好的实现基于GIS的各种查询和管理功能。为此，笔者在此提出一种基于GIS结合Web Servcie技术的房产测绘管理系统解决思路，以期能充分利用已有的和正在生产的房产测绘数据。
五、基于GIS结合Web Service技术的解决思路
该思路的主要内容是：根据各个系统侧重点不同，将各个系统作为独立的子系统，将房产测绘管理相关的系统分为面积测算子系统、房产测绘流程管理子系统、房产测绘数据管理子系统，各子系统之间也以松散耦合方式联系，房产测绘管理系统与地籍系统，产权交易登记系统等MIS系统也以松耦合方式联系，各系统以Web Service方式对外提供自己的数据服务，以宗地一楼盘(栋)一户室(产权单元)为各个系统之间的联系，利用GIS数据实现房产测绘数据与地籍宗地数据和交易登记数据的挂接，实现图形数据与属性数据的图属互查，为整个房地产权籍管理提供完善可靠的地籍和房产测绘基础数据。
六、建立自我检查、自我完善、自我改制机制
单位内部应强化质量监督与考核，把质量监督与日常的质量考核工作结合进行，并通过经济责任制进行奖惩，把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时，单位质量主管领导、质量工作人员，应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观察结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息民、申诉以及回访记录等信息，认真分析并找出已有和潜在不合格原因，制定切实可行的预防措施，以正式文件下发，责成有关部门制订措施并组织实施，对不合格产品和服务予以控制和纠正，并实现预防措施的落实，从而形成自我检查、自我改进的质量控制机制。
七、结语
总之，房地产测绘单位要充分认识到测绘业发展的广阔前景，同时要根据市场发展状况，制订相应的发展策略，促进企业的发展，有效地推动房地产业的发展。采用上述方式搭建的系统具有极大的灵活性，能简化系统的部署，而且相互之间能有机联系。在未来，可以在测绘数据管理系统中增加三维图形等内容，就能实现对真实楼盘的三维模拟，使管理更加直观。
