时间：2022-10-12 05:13:42
【关键词】房产测绘质量控制措施
中图分类号： P2 文献标识码： A 文章编号：
房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前，房产测绘工作中存在的问题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点，因此房产测绘市场亟待整顿，成果质量亟待提高。
房产测绘是指房屋的定位、定性、定界、定量（即房屋地理位置、权属性质、范围和权界、建筑面积等要素的测算），具体内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料检查与验收等。
一、房产测绘的必要性
根据北京市房地局统计2003 年北京房屋销售首次突破销售总金额1000 亿元人民币, 与此同时, 北京市房地产开发量也有较大幅度的提升。时至今日, 城市住宅需求更显示了其强劲的张力, 其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长。由此可见, 房产测绘市场潜力很大。
二、房产测绘的作用
房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积；房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时，房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘成果具有广泛社会服务前景。
三、房产测绘质量的影响因素
1、房产测绘单位的资质、房产从业人员的技术水平、房产测绘单位的管理水平等是影响房产测绘质量的重要因素。
2、目前，房产测绘相关标准、规范还不够完善。房产测绘具有技术性、专业性很强的特点，因此部分城市已经制定了房产测量实施细则。但是大部分城市还没有这方面的实施细则。在实际的工作中房产测绘从业人员只能依据对《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来争议。由于对复杂建筑进行测绘，数据繁多，情况复杂，计算量很大，这就难保测绘人员不出现错误，如果房产测绘单位的质量保证体系不健全，就更容易出现差错。
四、房产测绘的质量控制措施
1、人员培训的控制措施。编写培训材料，制定培训计划，组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其他需要培训的人员。培训内容包括：测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等。
2、仪器设备管理及资源配置控制措施。房产测绘仪器设备的计算检定情况；房产测绘单位的资质情况，包括：单位资质等级，年检，持证执业情况；房产测绘单位质量管理情况，包括：质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。
3、强化质量管理意识。从测绘单位的领导到每一位工作人员要充分认识到测绘质量关系到单位的生存发展和自身的利益，把质量保证措施落实到工作的每个细节。要树立公正、守法、减信的理念，既要维护消费者的利益，同时又不能损害开发建设单位的合法利益。要具有良好的职业道德，坚持实事求是的工作态度和严谨的工作作风，按照相关法律规范的要求，以减信、公正的态度从事房产面积测绘话动，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的理论知识、技术方法和手段，正确地处理问题。
4、加强对房产测绘过程控制。市场化的房产测绘，势必会形成价格竞争，这也是市场经济的普遍规律。目前房产测绘成果的审核仅仅停留在形式上的审核，看完盖个公章，并不对实际面积的测量和计算进行实质抽检。若出了问题，就会出现互相推诿的现象。房产测绘过程的控制，应进行实地抽检，抽样计算复核，尽可能地避免测绘单位的重大失误或是做假行为。房产测绘成果应及时公示并实现网上查询，这能够有效保护权利人的知情权，以便于权利人及时了解测绘成果的详细状况，减少房产办证的面积纠纷。同时，房产管理部门应对违法或违规操作的测绘单位依法处理，及时处理，做到监管有力。
5、实行房产测绘成果公示。建立测绘成果资料详情的通告制度，通过各个途径向社会予以公布。致使各相关权利人尤其是将购或已购房业主，都能够及时了解到该房屋的楼盘的一系列情况，竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过等情况，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，后期到办产权证等一系列情况。应在网上对详细的测绘成果进行公示以及公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，都应通过审核的房屋测绘技术成果报告书和一系列分摊情况将在政务信息网上进行公示：(1)被分摊的共用部位的名称、功能用途、所在层的平面位置、面积大小；(2)参与每项分摊共用建筑面积的商品房的房号、功能、所在层平面位置、面积大小、分摊系数；(3)不应分摊的共有共用部位以及所在层位置和面积大小、功能。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的相关权益，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况维护自我权益，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷以及面积差异的处理，进一步明确开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责和权利。
6、建立房产测绘协会，积极完善房产测绘行业自律。房产测绘行业协会是民间的社团组织，在市场经济的发展中发挥着重要的作用。行业协会贴近市场、关注过程，具有针对性、灵活性、及时性，解决出现的问题，可以有效降低成本。行业协会对服务质量的控制比政府主管部门更具有优势。因此，我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会，加强自我管理，加强规范发展，加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展，推动房产测绘行业立法进程。
房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。做好人才的引进和培养同时也要引进的设备和技术，以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨，提出应对措施，完善相关制度，推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合，并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员，要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息，分析不合格原因，制定可行的预防方案。
加强测绘质量管理，建立测绘质量监督管理体系；加强对测绘资质单位质量管理体系建立及运行的指导和监督；坚持测绘质量抽检制度，加大对国家及地方重大基础测绘项目、重大建设工程测绘保障项目及社会关注的热点测绘项目的抽检力度，依法查处生产不合格测绘成果的单位。我们将以科学发展观统领测绘质量管理工作，把新时期的测绘质量管理工作不断推向前进。
房产测绘市场化是未来房产测绘发展的必然趋势，我们要认清这个大的趋势，加紧技术人才和先进设备的储备，不断充实自己，以自身的人才与技术实力、优质的服务实现单位的长足发展。
参考文献：
[1] 肖淑红，喻贵才，周晖东.关于多功能房屋共有建筑面积分摊计算模型的探讨[J]. 测绘科学. 2009(05)
[2] 宋明魁，赵常伟，张振军.浅谈现今房产测绘[J]. 科技信息(学术版). 2006(07)
[3] 谢国俊.市场化下的房地产测绘[J]. 江西测绘. 2010(02)
[4] 张闻宇.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J]. 科技信息. 2011(13)
关键词：房产测绘 面积测绘 质量
随着房地产管理事业的发展和土地使用制度、住房制度改革的进一步深化，人们对房屋建筑面积的质量要求也越来越高。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积计算直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益、落实测绘法的一件大事。
一、房产测绘的重要意义
1. 保证业主利益的重要法律依据
房产测绘直接关系到业主的切身利益，房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。
2 .有利于维护房产市场的正常秩序
房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一，建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测，特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意，有些中介总是偷换概念。误导消费者。因此提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，有利于维护房产市场的正常秩序。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、提高房产面积测绘质量的措施
1. 遵守“二级检查、一级验收”制度
在全面自查、互检的基础上，由公司测绘作业组的专职检查人员对产品实行过程检查，然后由质量检查小组和专职检查人员参照相关资料对测绘成果实行最终检查，检查无误后由委托单位组织最终验收。主要检查的相关规定有：①各级检查、验收工作必须独立进行，不得省略或替代。②检查中如发现面积计算口径或分摊方案等特殊问题没有在《项目意见书》详细说明或《项目意见书》的内容有不符合相关规定的情形时，需要及时提出处理意见，经过会办签字确认后方可进行重新办理。③公司技术负责人员要对提交的成果、图纸、质检单等进行全面审查，发现问题后向具体作业人员（包括初审人员）进行批评教育并予以改正。④公司技术负责人员要定期对房产测绘过程中出现的典型案例进行讨论、分析、总结，以提高测绘人员业务水平和测绘成果的质量，并通报本月质量检查情况。⑤确定测绘单项产品质量等级并附于测绘档案中。为了保证测绘产品的质量，除了业内检查外，还应进行一定比例的外业检查。主要检查该房屋外立面是否与委托方提供的建筑施工图纸相符，有无多或少某个建筑物等，确保现状与所出具的成果报告相符。
2. 控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及图纸审查中的质量控制是必不可少的，在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供经规划部门审核通过的建施图纸，若有变更，还应提供相应变更图纸或设计变更联系单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20m的范围线。收件资料中必须包建设工程规划许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量，对在以后做实测办证时起到很大的帮助。
3. 房产面积测绘各关键环节中的质量控制
进行房产面积测绘，对我们房产测绘机构来说在增加了经济收入的同时，又承担更大的责任。针对日益高涨的房价，一旦工作疏忽发生了错误，造成的损失将是巨大的。因此，我们在房屋面积的测绘各环节中，应把质量控制放在首位。具体要做到四个准确：房屋计算面积部位认定要准确；房屋套型边长数据要准确；房产要素要准确；房屋面积计算分摊要准确。
4. 采用工作流程技术实现生产过程控制
该技术是管理系统的核心技术，其监督、控制、协调整个业务过程的规范和完成，并对信息流进行跟踪。为适应房产测绘工作的流程化、制度化、规范化，为了更好地进行过程控制，软件采用流程化管理，根岗位职责进行角色权限设置，保证各项业务操作都在系统的监控之下进行，每个环节都会记录下操作人员姓名、时间，实现了业务生产的过程控制和图形数据的安全。
5. 对工作人员实行必要的相应的培训
对测绘工作人员的培训是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、检验人员，所有这些人员均应经过认真细致的培训，培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识、房产测绘档案管理条例等，从而整体提高工作人员的计算水平、职业素质和职业道德。
四、结束语
总之，房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。
参考文献：
[1]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.
[关键词]房产测绘技术；测绘质量；控制措施
[中图分类号]Tulg8
[文献标识码]A
1、房产测绘技术
1.1数字化成图技术的应用
在房产测绘过程中，现代数字化成图技术，不需要像传统测绘那样进行大量的野外测绘作业，它是借助信息化技术对相关数据进行收集，随后将这些数据经过计算及处理之后生成图形，获取到房产的数字化图形，之后再利用数控绘图仪或者其它设备对房产图进行绘制。这样有效的提高了测绘工作的环境和测绘工作成图的效率。数字化成图技术是一种测图载信息比较多，速度比较快，作业量少，精确度较高的现代测绘方法，―般来说，它具有两种成图模式，其―是电子平板成图模式，另外一种是内外―体化成图模式。相对来说，内外―体化成图模式分工^为明确而且精确度比较高，因成图比较快，效率较高，成为房产测绘中应用较多的技术之一。
1.2全球卫星定位系统技术
全球卫星定位系统技术简称为GPS技术，在近些年来得到了广泛的应用，这种数字定位技术有其独特的优势，如操作便捷、定位精准等等，在越来越多的领域中发挥着至关重要的作用。在房产测绘系统中充分利用全球卫星定位系统技术可以准确的绘制图形及其属性，使图形属性更加明确、更加清晰，提高了房产面积测绘的准确度，缩小了测绘结果与真实情况之间的误差。
1.3全站仪技术的应用
全站仪是当前房产测绘过程中比较常用的数据收集设备，它作为一种新型的测绘设备，具备多种功能，是将处理器、测绘距离的装置以及测绘角度的装置集于一身的测绘仪器。可以进行自动测量与数据计算，而且可以直接完成自动输出、记录和存储相关数据，操作起来比较方便。在当前的测绘过程中，经过不断的发展，全站仪已经具备非常高的测量精度，可以实现人工操作和自动操作于―体，能够实现远距离遥控操作。
1.4摄影测量技术的应用
随着科学技术的不断进步与发展，摄影测量相关的仪器设备逐渐的应用于实际测量过程中，具备了高精度、高质量的优点，因而茌现代工程测量中得到了越来越广泛的应用。摄影测量仪器能够和计算机网络技术进行有机结合提供实时的三维信息，这样就大量的降低了外部环境的作业量，降低测量人员的工作负担有效的提高了测量工作的效率，茌建筑工程测量行业据有广泛的应用前景。同时，随着数字化摄影测量技术工作站的出现，为摄影测量技术提供了全新的技术手段。
2、房产测绘技术的质置控制措施
2.1建立健全房产测绘机制
借鉴国外的发展经验，在房产测绘过程中实行政企分离，对我国的房产测绘市场进行健全和完善。强化对测绘行业的监管力度，严厉打击一些违法乱纪行为，建立起规范合理的市场化秩序。同时，加强对测绘机构资质的审核，将一些存在问题的机构清除出去，控制进入测绘市场的准入门槛。要在市场机制的基础之上，通过相关法律的引导推进测绘行业的健康发展。为了保证房产测绘行业的发展进步，要根据市场的具体情况而对制度和法律方面进行不断的更新和修正，促进房产测绘行业走向正规化、法制化以及市场化。同时应该在配套机制方面注意以下几点：首先，各级检查工作、各级验收工作都应该独立进行，不能省略，更不允许替代。其次，茌验收中必不可免的会存在争议部分，相关工作人员应该对争议部分及时的提出处理办去，在严格遵守《项目意见书》中相关规定的前提下，必须经过签字确认之后，方可重新办理。然后，相关工作人员要严格的、详细的审查质检单、成果和图纸，若发现其中存在问题，应该及时修正、调节。最后，审核结果如果出现异议，属于一级检查范围，指派专门负责人进行质量认证；若属于二级检查范围，则将其上报给总工办或领导协会来进行裁定。
2.2强化对人员的培训
测绘工作中，技术人员永远是必不可少的重要部分，技术人员对于现代测绘技术的掌握程度会直接影响到测绘工作的质量。目前，房产测绘过程中所用到的测绘技术都离不开数字化、信息化。因此，要强化技术人员对数字化。信息化技术的熟悉和掌握程度，定期的对所有技术人员进行培训，使其掌握现代测绘设备的应用，熟练运用各种数据分析软件，避免在测绘工作出现技术人员对设备和软件运用的不够熟练导致测绘过程中出现失误，进而影响至恻绘工作的质量。
2.3完善房产测绘的内部质量控制机制
在房产测绘的质量方面，应当从内部进行控制，完善系统内部的质量控制机制，具体可以从以下两个方面入手：①明确房产测绘的质量控制要点。目前，在房产测绘中运用较多的是数字测绘技术，而这―技术主要的内容还是对于测绘程序以及测绘精度的控制。在对于这两个环节进行质量的控制时，一般程序的控制多指的是对于测绘的技术方法，测绘时选取的硬件以及软件的内容等方面。而在对于测绘的精度进行控制时主要的还是控制测绘的数据准确度，主要体现在对于测绘数据的收集以及观测数据的准确度等几个方面：②加强对于质量控制系统的建设。在测绘行业中加强对于监管质量控制部门的建设工作，在测绘过程中要求测绘单位能够科学、合理的进行则绘。并且在测绘时能够加强测绘工作^员的责任意识，对于不同的工作明确责任到部门到个人，责权相统一，从而来实现两者之间的交互。实现全面的提高工作的质量，从而从根本上提高测绘的水平与质量。
关键词：房产测绘 质量控制 测绘管理
中图分类号：TB2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）07（c）-0183-02
房产测绘是为了获得房地产的面积和权属界址，可以说只有经过房产测绘后才能进行房地产产权属证书的发放，房产测绘可以有效的保障房地产所有者的合法权益，提升社会主义法律管理的水平。所以在房地产测绘过程中，需要测绘人员对房地产测绘的专业知识有一定的了解，能够应用各种测绘手段来进行实地测量。
1 我国房产测绘的现状
我国的房产测绘都是由房地产管理部门来进行的，房地产主管部门下属都有专业从事测绘的测绘队，专业进行房地产测绘工作，从而使房地产产权产籍能够实现科学化的管理。由于我国房地产测绘工作起步较晚，在发展中还面临较多的问题，特别是在当前城市化建设进程不断的加快的情况下，对房产测绘工作的要求更高，但由于在测绘操作规范和制度上都存在着严重的不足之处，所以当前房产测绘工作的发展受到了较大的制约。
2 房产测绘的质量控制点
目前我国房产测绘工作都有统一的规定、细则及操作规范和标准，这对于测绘的准确性提供了可靠的保障。但在实际测绘工作中，由于操作人员的职业技能及考虑问题的角度等方面因素，都是会对计算的方法及计算的依据选择不同，这样就极易导致计算出来的结果与实际结果具有一定的差异。所以在房产测绘工作中，加强对质量控制点进行控制是十分必要的，只有采取切实有效的措施控制好测绘的质量，才能确保房地产测绘数据的准确性，与实际情况相符。
2.1 人员的培训
在房产测绘工作中，需要一些内业人员和外业测绘人员，这些人员都需要具有专业的测绘知识，同时还要对房地产知识有一定的了解，所以在测绘工作中，这些人员都需要进行专业的培训，有效的掌握其岗位的技能，明确各自的权限和职责，有效的提升测绘的效率及质量。
2.2 资源配置和仪器设备的管理
在房产测绘内业操作中，主要是利用软件来对测绘的数据进行分析，目前应用较多的是清华三维和现代房地产测绘软件，需要工作人员能够熟练的操作房产测绘软件。而在外业作业中，需要许多仪器和设备，如各种尺、测绘仪、棱镜及全站仪等，需要作业人员能够熟练的进行操作。另外从事测绘的单位具有必须良好的测绘资质，这是开展测绘工作的前提，同时还要制定完善的质量管理体系，确保测绘结果的准确性。只有在资源配置和仪器设备管理上都具有科学性，才能有效提升作业的效率，确保作业结果的精确度。
2.3 外业测绘
2.3.1 工作准备
外业测绘需要依据规划报建图、施工图和竣工图来进行，所以在外业作业前要对报建图进行充分的熟悉和了解，同时还要对房屋外墙边的长度、是否有圆弧、阳台的状态、标准层与非标准层的区别等进行明确，这样有利于外业工作的顺利进行。
2.3.2 外业数据的采集
在外业作业中，对于尺寸的整体实测具有极其重要的意义，所以不管房产的性质和性能，这都是必须进行的实测作业。而且对于每层测量完成后，还要对内部的尺寸进行核检，只有在核检合格后才能进入下一层的测量。在测量过程中对于房屋夹层及中空部位也在进行准确的定位测量，由于内业面积分摊至关重要，所以在测量时要对共用面积和非共用建筑面积进行测量。另外还要对顶层和结构有变化的部位进行实际测量，对于斜屋顶的测量工作，对于位置屋低于二米二的标高，则在测量时不应计算到建筑面积当中，超过的则应计算在建筑面积内，所以这个数值是测量时的一个临界点值，要特别注意，而且与建筑面积相关，所以要掌握好。对于与房屋主体相连的公用建筑部位也需要对其尺寸进行测量。
2.4 内业数据的处理
2.4.1 误差处理与数据分析
内业在外业工作完成后，需要对其数据进行处理，利用外业设计尺寸与实际尺寸之间的变化进行比较，来确认是否存在着误差，如果变化范围在±5cm内，则可以将该误差视为施工误差，可以不进行调整和纠正，直接按照设计的尺寸进行计算即可。但对于超过这个误差值的，则需要对具体的情况进行分析从而找出原因，看是因素什么原因导致误差的产生，如是施工偏差以外的原因，则需要对尺寸进行调整，然后按调整后的尺寸来进行计算，而对于是施工原因导致的偏差的发生，则需要依照单元进行合理的分配平差。
2.4.2 内业的成果整理和计算
绘制出房屋的层图后，则可以根据房产测绘软件来对每一个结构项进行定义，同时也要对需要分摊的公用建筑面积也进行定交。在进行分摊计算时一定要遵循“谁用谁分摊”的原则进行，如在一栋楼里存在着供整个小区使用的配电房，或是地下室的通风口，这些都不应该进行分摊，而应该单独列出来。只有这样才能准确的计算出每户应该分摊的面积，从而计算出每户房产的实际建筑面积。
3 房产测绘的质量控制措施
3.1 技术路线设计的质量控制
所谓的技术路线设计，即在进行房屋产权档案的查询之后，依据测量房屋的规划资料和测绘目的，对测量房屋的测绘方法、分摊模型进行确定。一般来说，从粗到细，由整体到局部的过程是技术路线设计的原则。一是按照测绘目的和测绘类型，进行测绘精度以及技术标准在测绘过程中的明确；二是依据计划中的技术标准和待测的房屋图纸，对全楼共用部分的分摊层次和房屋各空间的算法进行合理的确定；三是相关的负责人员进行一次会议，对测量部位的解决方案、全楼共用部位的分摊原则、房屋的实际算法进行明确的确定。
3.2 作业中的质量控制
作业内容包括内业的图形处理和外业的数据采集等，其是质量控制的关键内容，对房产测绘的结果有着直接的影响。
3.2.1 外业的数据采集
在进行外业的数据采集时，所用的工具和仪器都要进行严格的检验，保证设备仪器的合格，其原则为先整体后局部。在计算的同时，还要核对草图中标注的数据，对两者质检的差值进行检测，保证不超过设计的技术误差。如果两者出现大的出入，就要及时的进行调整。如房屋长度的测量中，外墙抹灰的偏差要在2～3 cm左右，外贴瓷砖要在3～4 cm左右。石材、外贴装饰板、玻璃等则视情况而定，可以为5～15 cm，也可以超过15 cm，都可视为施工的差误进行处理，可不用进行纠正。若出现误差的明显出入，就要进行具体的原因，进行一定的调整。对房屋建造的尺寸进行变更，图纸也需委托单位重新提供。
3.2.2 内业的分摊计算和图形处理
外业的数据采集完成之后，就要及时的进行内业的处理，如果出现问题，就要及时的进行纠正，避免因遗漏而造成的返工现象的发生。当图形处理完成之后，全面的进行数据的核对，还要必须按照技术标准、分摊原则、房屋算法的明确规定进行技术路线设计的进行。
3.3 检查过程的质量控制
检查过程的质量控制所采用的制度一般为“一级验收和二级检测”，具体内容为：一是自查和互查。检查中的自查，其重要的环节是测绘质量的保障，即要能够贯穿于整个作业过程的始终。第一，在测绘过程中，测绘人员应该对自己的作业方式进行检测，并及时的进行完成部分的全面检测，避免错误的出现和疏漏。当自查完成后，在进行第二测绘人员检查，也就是所说的互查。二是一级检查。在进行一级检查时，要以自查、互查为基础，依据该工程设计的技术路线，在专职检查人员的作业中，细致的检查测绘中的成果，使测绘过程符合作业程序的合理规定。三是二级检查。二级检查的重点是对测绘成果的图形、数据进行一定的抽查。除了业内的检查外，还要对外业进行一定比例的检查，才能够得到测绘产品质量的保证。当每个项目的作业完成后，作业组就要进行自检，主要内容有房屋的边长闭合差和重复观测边长，保证各项指标都处于误差范围之内。此外，作业组长还要进行测区的检查，保证错误的有效避免。不定期的进行测绘产品的抽查工作则由技术部门来完成，并使检查记录能够做好。
4 提高房地产测绘质量管理的途径
4.1 加强质量管理，落实责任制
房产测绘工作由于与百姓的利益息息相关，所以需要把好测绘的质量关，确保测绘各个环节的质量。这就需要在测绘工作中将每个环节都是要具体进行落实，使每一个测绘人员都明确自身的权限和职责，建立责任制原则，将责任具体到每一个人，并与个人利益进行挂钩，从而提高测绘人员的工作责任感，使其工作中坚持实事求是的工作，同时在测绘工作中不宁唯是加强监督检查，从而确保测绘的质量。
4.2 优化测绘队伍，提高测绘人员素质
测绘工作由于外业作业较多，环境较为艰苦，而且具有较大的流动性，所以需要测绘人员具有踏实的工作作风和专业的职业技能。测绘人员的素质直接关系到测绘工作的质量，所以需要加强对测绘人员技能和职业素质的培养，强化测绘人员对新知识和新技术的学习和掌握能力，增强自身专业知识、房地产知识及相关法律知识的掌握能力，从而打造一支优良的测绘工作队伍，更好的为房地产业提供优质的服务。
4.3 要发挥政府部门的监督管理作用
为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。
5 结语
随着房产测绘工作的重要性不断突显出来，所以加强对房产测绘的质量管理对于房地产行业的发展至关重要，特别是在当前市场环境不断变化的情况下，作为房产测绘的工作人员更应不断的提升自身的素质，为房地产行业提供更优质的服务。
参考文献
[1] 高帮胜.浅谈房地产测绘的质量管理[J].黑龙江科技信息，2008（10）.
【关键词】房产测绘，有效手段，质量控制
中图分类号： TV523 文献标识码： A 文章编号：
一．前言
房产测绘是综合运用测绘手段、仪器、技术来测定房产的形状、面积、质量、数量、位置等利用状况的专业的测绘并绘制成特定的房产图。因此，有必要加强对房产测绘质量控制措施进行控制。现简要的谈谈笔者对我国的房产测绘现状的看法，并提出简陋的看法，希望对我国的房产测绘工作的发展贡献自己的微薄的力量。
二．房地产测绘的质量控制措施
因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。
1．对技术路线设计的质量控制
技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。
通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。
2．作业过程的质量控制
作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。
（一）外业数据采集
要使用经检定合格的仪器和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外业数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。
（二）内业图形处理及分摊计算
内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。
（三）检查过程的质量控制
（1）一级检查
所谓的一级检查，实质上最主要的就是作业组的专门检查人员的互查和自查。按照该项目已经预定的技术的线路，细致的对测绘的成果进行检查，同时，还要检查测绘成果的产生的过程是否与作业规程相左。
（2）二级检查
一级检查完毕，质量检测专职人员进行第二次检查，即所谓的二级检查。在此次检查中，重点检查测绘成果产生的依据是否正确，过程是否符合规章，图形和数据是否科学合理等。
之后，为了使测绘产品的质量有保证，除了高标准的业内的检查，同时还要进行一定比例的外业的检查。每个项目在野外作业结束之前，工作人员必须在野外进行自我检查。在此次检查中，主要的内容包含每幢房屋的重复观测的边长以及房屋边长闭合差，各项指标都必须不超过规定的误差的范围。另外，作业组长另行巡视检查测区，确保无误后结束野外作业。当然，技术部门也要不定期的在野外对测绘产品进行抽查，同时做好野外检查的记录。
（4）一级验收制度
在二级检查完毕后，还必须由专门设置的验收机构进行验收 。为了提高验收的效率，通常采用抽样检查验收的方式，如果抽出的不合格样品达到预定设置的比例，则这些产品通不过验收，应该责令重做。
三．对加强测绘工程的质量管理的几个建议措施
1.加强房产测绘单位的资格审查认证管理
房产测绘工作的归属并不是随意的，这种权利和义务通常由具有测绘资格的单位享有和履行，这是个硬性的标准，不能够随意的更改。《房产测绘管理办法》规定：“国家实行房产测绘单位资格审查认证制度”。所以，绘测单位应当严格按照《房产测绘管理办法》和《中华人民共和国测绘法》的规定，要想有资格从事着房产绘测工作，就必须拿到由省以上人民政府颁发统一颁发的房产测绘资格证书。
2．对房产测绘单位强化质量意识
无论是测绘单位的每一位领导还是员工，都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展，要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。同时，房产测绘从业人员需要不断提高判断能力，提高自己的职业技能，养成良好的职业品德，凭借自己掌握的技术方法、以及理论知识，科学合理地处理问题。
3．完善对房产测绘质量管理的制度，积极查处并惩处房产测绘违法行为
对于房产测绘，必须建立严格合理的核查制度，不断的完善质量监督检查体系。同时，在房产测绘前要制定合理科学的工作方案，熟悉图纸资料内容，科学预测各种可能出现的问题，针对上述问题，制定出行之有效的具体解决方案。
4.可以建立房产测绘协会，通过房产协会来督促测绘行业的自律
我国有必要尽快建立和不断完善各级房产测绘协会，加强自我管理的步伐，加强规范发展，加快体制建设，加强自我监督步伐。与此同时，政府部门要给行业协会的发展提供必要的便利，积极推动房产测绘行业的立法进程。当然，房产测绘单位也要建立自查自检、自我完善质量控制体系。
5.建立房产测绘成果公示制度首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经过测绘信息中心审核通过的那些用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布，这些资料包括：房地产项目的名称、具体方位、测绘责任单位名称该房地产开发建设单位、通过审核的日期、测绘成果编号等。
还应该在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。在房屋竣工实测和取得预售许可证后，建房单位将通过审核的房屋测绘技术报告书以及下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：a.被分摊的共用部位的名称、用途、面积、所在位置；b.参与分摊和共用建筑面积的商品房的名称、面积、用途、所在位置、分摊系数；c.不分摊的共用部位。
楼盘的业主有权利了解楼盘的详尽的真实的情况，这种公示制度能切实保护楼盘业主以及其他的相关人员的知情权，以便业主以及其他的相关人士更好的基于自己了解的真实情况作出决策，减少房产面积审核以及办证后的面积纠纷或者其他的纠纷，进一步明确职能部门、测绘单位、开发建设单位、购房人以及其他的利益相关人员的各自职责。
五．结束语
随着我国的经济的发展，人民生活水平的提高，人口的增加以及人们住房要求的增强，我国的房地产市场的迅速发展，这客观上对房产测绘的要求也越来越高。笔者认为，要加强对房产测绘质量的管理，就必须建立房产测绘资质管理制度，对房产测绘制度加强监督和指导。同时，房产测绘单位要敏锐的看到房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况适时出的制定相应的企业发展策略。我们要动态的科学的发展观加强房产测绘质量管理，以促进房产测绘质量管理制度不断地发展。
参考文献
[1] 罗翔. 对房产测绘质量控制措施的探讨[J]. 城市建设,2010(10).
[2]宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究.榆林学院学报，2007-11-15.
[3]冯静浅.议房产测绘市场化.河北企业，2008-07-20.
[4] 赵丽芳. 房产测绘的质量管理[J]. 企业导报,2011(1).
摘要:房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益,而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。
关键词:房地产论文投稿,房产测绘,风险,质量控制
一、房产测绘的内容
进行房地产测绘一般为对房地产的产权拆迁和交易管理,开发、产籍管理等实施鉴定和仲裁,收费和征税及评估,且还核查房地产的管理之中的基本资料和数据以及表格等有关资料。房地产的测绘通常包含房地产项目的测绘以及基础测绘2个方面。对于房地产实施基础测绘通常为在一个大的区域范围里给房地产构建整体且系统的平面管控网。对于房地产实施项目测绘就通常为对房地产关于开发和经营及权属管理等实施分丘与分户平面图的测绘。而且也包括对房地产的有关数据和薄、册、表及图等不同内容作的测绘。对于对房地产实施的项目测绘有着十分重大的影响,可直接影响房地产的权属拆迁和开发,交易和管理等有关工作的有效开展。进行房地产的项目测绘,土地与房屋的权属有关证件附图的测绘为最重要和最具有现实意义的一项房产测绘内容。
二、推进房产测绘管理的必要性
1、推进房产测绘管理能提高测绘工作的准确性和科学性,提高工作效率。众所周知,房产测绘工作较为繁琐,数据的测量、存储与处理均可能产生许多误差甚至错误,工作效率低下。而将管理理论引入房产测绘工作之中,能有效的提高工作效率,使相关的数据资料整理和检查更加快捷。
2、推进房产测绘管理,能更好的理解和融入现代化的管理手段和方法,为其他领域提供了一个不错的先例。房产测绘管理的进一步发展,能有效的揭示出房产系统中各因素的相互制约关系,并且结合计算机超强的信息处理能力,提升工作质量,为其他领域的发展提供借鉴。
3、推进房产测绘管理,能更合理的处理和利用管理数据,适应了时代迅速发展的要求。测绘管理工作能较好的保留历史数据,同时提升这些数据的利用率。
三、房产测绘产生风险的原因
由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。
1、房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,测绘工作走向市场,还有待出台详尽、统一的技术操作细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。
2、房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量巨大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
3、房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差
由于房产测绘专业性强,对非专业人员而言,即便进行公示,也只能知道结果而不知就里,在社会监督方面效力较差。并且,测绘结果一旦出具,马上作用于房屋买卖,进入市场操作,测绘错误往往是在事后才被发现,这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生,如果内部质量保证体系不健全,出现差错的概率就会较高。
四、房产测绘质量控制措施
1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理
进行房产测绘必须由具有资质的单位进行,对于这个标准不能降低。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网,有些从业人员存在一证多报的现象,有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明,声明本企业房产测绘人员无人员造假,也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核,实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况,保证房产测绘质量,不能过早地开放市场,房产测绘市场化会引起价格竞争,不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成,但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。
2、对房产测绘单位强化质量意识
测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展,要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念,切实维护消费者的利益,但也不能损害开发商的合法权益,坚持实事求是的态度,树立良好的职业道德,按照相关法规的要求,进行房产测绘工作。房产测绘从业人员要不断提高判断能力,凭借掌握的技术方法、理论知识,科学地处理问题。
3、制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件
新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。在目前市场经济条件下,对于基础测绘和市场类测绘项目操作中,存在界限不够确切和模糊的地方,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场竞争测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期的公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。
4、建立房产测绘协会、积
极完善房产测绘行业自律 房产测绘行业协会是民间的社团组织,在市场经济的发展中发挥着重要的作用。我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会,加强自我管理,加强规范发展,加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展,推动房产测绘行业立法进程。房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。在做好人才的引进和培养同时也要引进先进的设备和技术,以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨,提出应对措施,完善相关制度,推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合,并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员,要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息,分析不合格原因,制定可行的预防方案。
【关键词】房产测绘；质量控制；措施
一、房产测绘的作用
房产测绘所提供的数据是房地产抵押贷款、房地产契税征收、房产交易、物业收费、租赁活动等不可缺少的依据。房产测绘数据通过分析处理以后，可以生产很多资料为城市建设、城市规划等提供基础数据支持。
房产测绘是办理产权证的基础，为房屋面积、房屋权属界址等提供基础资料，为房地产管理包括开发管理、产权管理、交易管理服务。
二、房产测绘质量的影响因素
1、房产测绘单位的资质、房产从业人员的技术水平、房产测绘单位的管理水平等是影响房产测绘质量的重要因素。
2、目前，房产测绘相关标准、规范还不够完善。房产测绘具有技术性、专业性很强的特点，因此部分城市已经制定了房产测量实施细则。但是大部分城市还没有这方面的实施细则。在实际的工作中房产测绘从业人员只能依据对《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来争议。由于对复杂建筑进行测绘，数据繁多，情况复杂，计算量很大，这就难保测绘人员不出现错误，如果房产测绘单位的质量保证体系不健全，就更容易出现差错。
三、房产测绘质量控制措施
1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理
进行房产测绘必须由具有资质的单位进行，对于这个标准不能降低。《房产测绘管理办法》规定：“国家实行房产测绘单位资格审查认证制度”。进行房产测绘的单位应当按照《房产测绘管理办法》和《中华人民共和国测绘法》的规定，取得由省级以上人民政府颁发的房产测绘资格证书。进行资格审查时要加强对从事测绘活动的专业技术人员和从事房产测绘活动的技术装备进行审查。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网，有些从业人员存在一证多报的现象，有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明，声明本企业房产测绘人员无人员造假，也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核，实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况，保证房产测绘质量，不能过早地开放市场，房产测绘市场化会会引起价格竞争，不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成，但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。
由于房产测绘产品涉及的经济利益很大且具有法律效力，测绘单位如果利用房产测绘不够完善的空子会引出很多麻烦，造成整个行业诚信大打折扣，行业秩序遭到破坏。
2、对房产测绘单位强化质量意识
测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展，要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念，切实维护消费者的利益，但也不能损害开发商的合法权益，坚持实事求是的态度，树立良好的职业道德，按照相关法规的要求，进行房产测绘工作，房产测绘从业人员要不断提高判断能力，凭借掌握的技术方法、理论知识，科学地处理问题。
3、从制度上加强对房产测绘质量管理，积极查处房产测绘违法行为。
在房产测绘过程中要建立严格的核查制度，完善质量检查体系。依照《房产测量规范》要求，实行作业组互检、计算人员自检、单位设专职人员进行检查的三级检查制度。在房产测绘前要制定科学的工作方案，熟悉图纸资料内容，科学预测可能出现的各种问题，针对上述问题，制定出行之有效的具体解决方案。
有关监督单位要对房产测绘单位在工作中的通过减少检测程序、偷工减料来降低经营成本的行为要坚决查处。有些房产测绘单位会根据开发商的意图计算面积，有些应该算面积的不计算在内。目前的房产测绘审核还存在只是形式上审核的现象，在实际审核的工作中不对实际的面积进行实质抽检，这样一旦出现问题就会出现相互推诿的现象。
4、建立房产测绘协会，积极完善房产测绘行业自律
房产测绘行业协会是民间的社团组织，在市场经济的发展中发挥着重要的作用。行业协会贴近市场、关注过程，具有针对性、灵活性、及时性，解决出现的问题，可以有效降低成本。行业协会对服务质量的控制比政府主管部门更具有优势。因此，我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会，加强自我管理，加强规范发展，加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展，推动房产测绘行业立法进程。
房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。做好人才的引进和培养同时也要引进的设备和技术，以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨，提出应对措施，完善相关制度，推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合，并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员，要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息，分析不合格原因，制定可行的预防方案。
四、小结
随着房地产市场的迅速发展，对房产测绘的要求也越来越高，要加强对房产测绘质量的管理，建立房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。
参考文献：
[1]罗翔. 对房产测绘质量控制措施的探讨[J]. 城市建设理论研究，2010（10）.
[2]李凤陆. 房产测绘的内容和质量控制[J]. 科技资讯，2008（2）.
[3]侯燕明. 浅谈房产测绘的质量控制[J]. 北京测绘，2006（2）.
[4]赵丽芳. 房产测绘的质量管理[J]. 企业导报，2011（1）.
【关键词】房产测绘；技术；要点
1 引言
房产测绘实施的目地是通过第三方对房屋实际面积的测绘，建立一个公平的房产交易度量衡机制。房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。本文就房产测绘技术的要点进行初步探讨。
2 常见的房产测量技术
2.1房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
2.2坐标解析法
运用该法进行房产测量的计算房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
2.3GPS技术
在房产测量中的应用GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓越的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
3 房产测绘技术的要点
房产图可以是实测成图,也可以是编绘成图。实测成图可分为用平板仪测图、航空测量法测图及用野外数据采集数字化测图。但是它们都必须遵循“从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部”的基本原则。也就是要先做控制测量,然后再进行碎部测量。概括起来,房产测绘技术可分为:测区基本控制测量、房产图根控制测童、房产碎部测量、房产图的清绘与整饰及必要的修侧或补测、房产测绘成果输出等内容。
3.1测区基本控制测量
基本控制测量主要为房产界址点的测量和房产图根控制网的施测提供基础控制。所以测区基本控制测量的主要任务是在测区的地面上建立平面控制网和高程控制网,精密测定地面基本控制点的位置,以满足房产界址点测量和房产图测绘的需要。测区基本平面控制网一般采用二、三、四等和一、二、三级平面控制测图的要求进行。经过数据处理后获得各控制点的坐标,作为平面位置的基本控制。
3.2房产图根控制测量
房产图根控制测量是对加密的图根控制点的位置的测绘工作。这些图根点作为测站,直接测绘其周围的房产界址点及相关的房产要素。为了保证房产测绘的精度,考虑测区基本控制点在内。房产图根点的点位精度和点的密度应以满足相应等级房产测绘的需要。
3.3房产碎部测量
房产碎部测量主要包括房产要素测量和房产图绘制。房产要素测量主要包括房产界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通和水域测量以及其它相关地物测量等内容。房产图绘制是按照《房产测量规范》的要求将房产要素测绘到图纸上或将房产要素以数字格式在数字图上反映的而进行的数据采集、存储、输出的过程。在实际工作中,具体的房产图测绘作业方法也可分为白纸测图、航测成图,编绘法成图,数字化测图等。每种方法在实践中的具体应用也因不同的测绘单位的实际的技术力量及仪器设备条件的不同,以及用图单位的要求得不同而有所不同的选择。
3.4房产图的清绘
房产图的清绘是指按《房产测量规范》和《房产图图式》的要求对铅笔原图或数字房产原图上地物位置、线条、符号、注记等图面要素进行加工,为房产图的印刷、复制及其它用途提供条件。
3.5成果输出
即将编辑好的图件打印输出或以文件形式保存在电脑硬盘或其它存储介质上,将清绘的房产图件晒制成蓝图。应当指出的是,房产测绘成果包括房产薄册、房产数据和房产图集。在房产测绘的各环节中产生文字和数据资料作为档案资料由专人专门管理。
4 促进房产测绘技术发展的有效措施
4.1规范房产测绘市场
实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度,防止和制止乱挂靠乱收费现象,规范市场行为;加强测绘机构和资质管理,控制市场准入,推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。同时，加强行业自律,加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作,防止恶性竞争,杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为;房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任,对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处,追究相关责任。
4.2构建房产测绘信息系统
测绘部门和房产管理部门应通力合作,制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则,建立房产测绘技术信息系统平台,形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制,达到收派件、勘测、绘图、检核、收费、发证、归档全过程的自动化处理。既方便信息技术统一管理、指导、交流与资源共享,又能推动行业技术进步;既规范房产测绘行为,又能确立房产测绘成果的权威性,维护房地产市场的正常秩序。另外,利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导,促进地区间交流与合作,互通有无,以达到房产测绘工作平衡发展。
4.3完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求,逐步完善房产测绘技术标准,使其更具可操作性,以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。如坡屋顶房屋,由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果,若采用净高为标准,问题即迎刃而解。另外,若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考,单纯从居住和使用的角度上看,房间净空高度确定在1.75m以上是可行的,因此,具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室,其净高在1.75～2.05m的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积,净高大于2.05m的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的,更具人性化、直观化,易于操作,也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
4.4提升房产测绘技术人员的专业素质
房产测绘从业人员不但应具备测量的专业知识和相关的房地产知识,还要具备高度的责任心,严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。对于西部测绘人才欠缺的地区更需加大扶持力度,做好房产测量各项业务培训工作,提升上岗人员专业素质;加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用,提高房产测绘的科技含量。建议做好两个“建立”,即建立房产测绘人员上岗考核制度及定期培训制度,尽快实施“注册测量师”制度；建立测绘人才专家库,利用行业专家力量,探索房产测量中的“高精尖技术”,为测绘企业和测绘行业技术革新、推广提供必要的人才和技术保障。
5 结束语
综上所述，新时期房产测绘工作应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求, 促进房产测绘技术水平的进步，进一步完善房产测绘技术标准,使其更具可操作性,以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。不断提高作业效率，满足广大群众对于房产测绘服务的要求。
随着国民经济、城市建设的不断发展,房地产产业的不断发展,房地产测绘成果检查,特别是面积检查直接涉及到千家万户的切身利益,因此备受相关各方的关注。近年来,因为房地产面积问题产生的矛盾时有发生。本文通过对房产测量工作流程及工作内容的介绍,提出房产测量工作中质量检查的重点,并介绍了质量检查的方法。
二、房产测量的基本工作流程
1、接受房产测量案件的申请,并对申请方提供的资料进行审查。
2、测量前的准备工作。通过阅读分析申请方提供的资料,了解作业项目的基本位置和基本情况,制定测量计划,检查仪器设备。同时,与申请方预约测量时间,通知申请方做好各项准备工作。
3、外业测量。利用GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。
4、进行内业数据整理,绘制房产分丘图和房产分户图,完成有关的面积计算。
5、进行质量检查,开展各种测量资料的整理工作并建立档案。
6、出具房产测量报告,供申请方办理房屋所有权证使用。
三、房产测量的工作内容
在实际工作中,房产测量主要包括以下三项工作内容:
1、房产分丘图测量与制图
房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用GPS RTK技术,在测区内布设图根控制点,测定图根控制点的坐标;然后利用电子全站仪测设界址点、房角点及碎部点坐标,并绘制测量草图。内业采用CASS等专用绘图软件,从电子全站仪中读出各点位坐标,展点后,绘制出房产分丘图,并在图上注记各种房屋权属信息。
2、房产调查及房产分户图测量与制图
房产调查和房产分户图测量一般同时进行。房产调查主要调查房屋的产权人、产别、结构、总层数、所在层、设计用途、建筑年代、门牌楼号等内容,填写房产调查表。房产分户图测量一般利用手持激光测距仪对房屋逐层逐间实测,绘制出房屋测量草图并记录测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。
3、房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊
对于私房和工业用房,一般仅需要计算出房屋的总建筑面积.而对于开发商开发建设的商品房,除了计算出房屋总建筑面积外,还要进行公用面积的分摊计算,计算出各功能区的公用面积分摊系数以及房屋内各户室的建筑面积,供各购房户办理分户房屋所有权证时使用。
四、房产测量质量检查的重点及方法
1、控制测量成果检查。检查所使用控制点的布设、测量等来源的合理性和精度计算检查,成果资料的整理等。
2、宗地房产图要素检查。房产图必须表述的要素随各地具体要求有所不同,但都必须满足规定要求。包括宗地号、权属申请人、坐落地址(房屋门牌号)、土地利用类别、结构、层数、建筑年代、用地面积、建基面积、套内建筑面积、总建筑面积以及所必须的各项注记,如测绘日期、测量员等。检查各种房地产要素是否有漏测漏绘,符号表示是否正确。最后必须检查宗地号的编号是否合理,防止出现重号、错号等情况。
3、图面绘制检查。主要包括:界址点及界址线绘制、各边尺寸标注、各建(构)筑物的表示、各面积计算注记、指北针方向等是否清晰明确、齐全准确;比例尺标注与打印图纸、坐标表与数据信息是否一致等。各种注记数据的位置是否恰当。从图面整体进行检查。
5、控制点精度检查。本项检查可采取区域性统一检查方式。在涉及房产测量范围首先布控并完成各等级及图根控制点的内外检查工作。按顺德房地产测量控制测量的基本精度要求计,末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025M,两倍中误差作为限差。
6、界址点及相邻建筑物精度检查。采用实地打点测量,检查相对于临近控制点的精度。全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点(如房角点、围墙拐点)和地物点,相对于临近控制点的点位中误差不得超过±0.05M,2倍中误差为限差。
五、结束语
随着社会的快速发展,测绘进入信息化时代,重视信息化测绘体系的发展,是保持测绘事业发展生机与活力的需要。房地产测量围绕信息化服务职能,需要不断满足和完善房地产信息系统的要求。也就要求房地产测量部门进一步加强房地产测绘质量管理工作,制定和完善内部房产测量作业规程和测绘产品质量检查实施细则,探索房地产测量成果质量检查的科学方法。
参考文献:
地籍测绘的基本要求、房产测绘的基本要求，不动产测绘包含着地籍测绘、房产测绘。首先我们要对地籍测绘、房产测绘基本要求应了解；按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其有关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形称地籍图。地籍图、地籍数据和地籍表册通过特定的标识符建立有序的对应关系。
【关键词】：不动产 ； 地籍；房产；测绘
1、是地籍测绘的基本要求
1.1根椐地籍管理要求，确定地籍测绘方案。地籍测绘是为获得和表达地籍信息所进行的测绘工作，其基本内容是：测定土地及其附着物权属、位置、数量、质量和利用状况等。具体内容如下：
（1）地籍控制测量，测量地籍基本控制点和地籍图根控制点。（2）界线测量测定行政区划界线和土地权属界线的界址点坐标。（3）地籍图测绘，测绘分幅地籍图、土地利用现状图、房产图、宗地图等（4）面积测算，测算地块和宗地的面积，进行面积的平差和统计（5）进行土地信息的动态监测。进行地籍变更测量包括地籍图的修测、重测、和地籍薄册修编，以保证地籍成果资料的现势性与正确性。
1.2根椐地籍测绘方案运用不同类型控制网的作用，选择控制网布设方案，确定地籍控制施测方法。地籍控制测量是地籍图件的数学基础，是关系到界址点精度的带全局性的技术环节。它根据界址点和地籍图的精度要求，视测区的范围大小、测区内的现存控制点数量和等及等情况，按测量的基本原则和精度要求要进行技术设计、选点、埋石、野外观测、数据处理等测量工作。地籍控制网点不但要满足测绘地籍图需要，还要以厘米级的精度（城镇）用于土地权属界址点坐标的测定和满足地籍变更测量的需求。地籍基本控制网的种类：各等级三角网、各等级三边网、各等级边角网、各等级GPS网。
1.3根椐地籍管理要求，选择用于用地籍调查的基础图（调查工作底图）的种类和成图的比例尺，确定成图方法。工作底图一般为1：5000或1：10000的地形图或摇感影像图。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法。
1.4根椐地籍项目测绘要求，选择地籍测绘方法，实施地籍（地形）要素测量。成图方法一般为数字测图的成图方法、摄影测量方法、遥感的方法
（1）界址点。包括各级行政界址点和土地权属界址点。不同等级的行政境界相重合时只表示高级行政境界境界线在拐角处不得间断，应在转角处绘点和线。当土地权属界址线与行政界线、地籍区（街道）界或地籍子区（街坊）界重合时，应结合线状地物符号突出表示土地权属界址线，行政界线可移位表示。（2）地籍要素编号。包括街道（地籍区）号、街坊（地籍子区）号、宗地号或地块号、房屋栋号、土地利用分类代码、土地等级等，分别注记在所属范围内的适中位置，当被图幅分割时应分别进行注记。如宗或地块面积太小注记不下时，允许移注宗或地块外空白处并以指示线标明。（3）土地位置。由行政区名、街道名（或地名）及门牌号组成。土地权属者名称：选择软大宗地注记土地权属者名称。
1.5根椐地籍测绘项目要求，在正确的权属资料的基础上，进行面积测算，明确权属范围，保证精度。正确的权属资取决宗地权属调查的质量。面积量算，一般是一多层次的水平面积测算。例如，一个行政管辖区的总面积、各宗地面积，各种利用分类面积等。面积量算方法比较多，但概括起来无非两种：即解析法面积测算（简称解析法）、与图解法面积测算（简称图解法），面积测算方法的选择主要由面积测算的精度要求决定，目前由于整个测量技术水平的发展，地籍图已基本上是数字化图。
1.6计算机软件、硬件的水准越来越高，图解法已基本淘汰不用了所以解析法已成为面积量算主要方法（甚至是唯一的方法）。我们应对地籍的精度、原则、图边处理、检查和验收等了解
（1）绘制精度主要指图上绘制的图廓线、对角线及图廓点、坐标格网点、控制点的展点精度，通常要求是：内图廓长度误差不得大于±0.2mm，内图廓对角线误差不得大于±0.3mm，图廓点、坐标格网点和控制点的展点误差不得超过±0.1mm。
（2）基本精度测绘，地籍图的基本精度主要指界址点、地物点及其相关距离的精度。
（3）地物测绘的一般原则
地籍图上地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，还必须首先充分根据地籍要素及权属管理方面的需要来确定必须测绘的地物，与地籍要素和权属管理无关的地物在地籍D上可不表示。对一些有特殊要求的地物（如房屋、道路、水系、地块）的测绘，必须根据相关规范和规程在技术设计书中具体指明。
（4）图边的测绘与拼接测绘，为保证相邻图幅的互相拼接，接图的图边一般均须测出图廓线外5―10mm。地籍图接边差不超过规范规定的点位中误差的2 倍。小于限差平均配赋，但应保持界址线及其他要素间的相互位置。避免有较大变形，超限时需检查纠正。如采用全野外数字化测图技术或数字摄影测量技术，则无接边要求。
（5）地籍图的检查与验收
为保证成果质量，须对地籍图执行质量检查制度。测量人员除平时对所观测、计算和绘图工作进行充分的检核外，还需在自我检查的基础上建立逐级检查制度。图的检查工作包括自检和全面检查两种。检查的方法分室内检查、野外巡视检查和野外仪器检查。在检查中对发现的错误，应尽可能予以纠正。如错误较多，则按规定退回原测图小组予以补测或重测。测绘成果资料经全面检查认为符合要求，即可予以验收，并按质量评定等级。技术检查的主要依据是技术设计书和测量技术规范。
2、是房产测绘的基本要求，
2.1 根椐房产管理需求选择房产项目的测绘方案，房产测量的任务就是对房屋本身以及与房屋相关建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地及土地以上人为的、天然的荷载物进行测量调查和绘图工作，对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，调查或绘制成图的工作。它主要包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量以及成果资料检查与验收等基本内容。
2.2根椐房产测绘方案，运用不同类型控制网的作用，选择布设方案，确定施测方法。房产平面控制测量属于房产基础测量。其目的是为了整个房产测绘工作提供一个准确的控制框架和定位基准并控制误差累积。它的作用主要有如下三点：a为房产要素测量提供超算数据；b为房产分幅 、分丘图测绘提供测量控制和超算数据，c为房产分幅 、分丘图变更测量和修测补测提供超算数据。布设方案和施测方法同地籍控制测量。
房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为分幅房产平面图（以下简称分幅图）、分宗房产平面图（以下简称分宗图）和分户房产平面图（以下简称分户图）。分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测制分宗图和分户图的基
原则上，分幅图是在已有地籍图的基础上加上房产调查的成果制作而成的，也可以以地形图为基础测制分幅图，还可以单独测绘分幅图。分幅图上主要表示房产管理需要的各项地籍要素和房产要素，如控制点、行政境界、宗地界线、房屋、房屋附属设施和房屋维护物、宗地号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。这些内容要根据调查的资料以及相应的数字、文字和符号在图上加以表示。分宗图是分幅图的局部图件，是绘制房产权证附图的基本图。分宗图测绘的有关规定分宗图是分幅图的局部图件，它的坐标系与分幅图的坐标系一致；比例尺可根据宗地图面积的大小和需要在1：100―1：1 000之间选用；幅面大小在32―4开之间选用。分宗图可在聚酯薄膜上测绘，也可选用其他图纸。分宗图是房屋产权证的基本图。分宗图的测绘精度要求是地物点相对于邻近控制点的点位误差不超过0.5mm。
分宗图测绘的内容和要求
（1） 分宗图除表示分幅图的内容外，还表示房屋产权界线、界址点、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、用地面积、宗地界线长度、房屋长、墙体归属和四至关系等房产要素。
（2） 房屋应分栋丈量边长，用地按宗地丈量边长，边长量测到0.01m，也可以界址点坐标反算边长。对不规则的弧形，可按折线分段丈量。
（3） 挑廊、挑阳台、架空通廊，以栏杆投影为准，用虚线表示。
2.3根椐房产测绘项目，选择权属调查方法，实施房产要素测量。权属调查方法较简单，类似地籍调查。房产要素测量分为：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量。要清楚其等级要求和施测内容。
2.4 根椐房产测绘项目的需要，选择房产图的种类和成图比例，确定成图方法。房产图的一般选用1：500―1：1000比例尺。按房产管理的需要可分为分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分户平面图（简称分户图）。成图方法一般为：数字测图的面图方法、摄影测量的方法、遥感的方法。
关键词：房产测绘； 风险来源； 规避方法
Abstract： The real estate mapping problem is the hot and difficult problems of the real estate market in recent years， objective and comprehensive analysis to grasp the real estate mapping sources of risk， targeted， and actively take evasive method is effective to prevent and control the risks of real estate mapping， it is important to solve the problem of property mappingway to own property In this paper， surveying and mapping industry practice， the real estate mapping sources of risk and how to prevent and avoid the risk of real estate mapping， talk a little superficial recommendations.
Key words： Real Estate Mapping； sources of risk； workaround
1.房产测绘的现状
1.1房产测绘业发展迅速
在过去，房产测绘一直作为事业单位的内设机构，并且因为政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快，房产测绘业得到了快速发展，房产测绘市场逐步放开，形成了相对公平、公正的竞争环境。
2000年2月22日中华人民共和国国家标准《房产测量规范》正式发布，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。
1.3 测绘技术和手段不断革新
随着科学技术的慢慢发展，先进技术已经被广泛地应用于房产测绘工作中。首先是测绘仪器设备的更新，从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪，发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS等精密测绘仪器，有利于提高外业测量数据的精度。其次是计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用，它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。两者的结合将传统的手工操作变为自动化或半自动化操作，测量效率、测量精度和测绘成果质量都得到大大提高，为房产管理提供了可靠的数据保证。房产测绘今后将朝着数字化、智能化的方向不断探索。
2.房产测绘的风险来源
随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。与其他经济活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，它涉及面广而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面。
2.1房产测绘的技术性和政策性很强，但房产测绘领域的法律法规不够完善
国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益，规范和培育房地产市场作出不懈努力，但是《规范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形态的千变万化，使得新问题无法可依，无据可查，从而引发许多争议。基于这一原因，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。
2.2房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现
房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大，内业数据繁多、计算量巨大的特点，从业人员难以保证完全不出现差错。但是，房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力，并且直接进入市场，房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失，因而引发赔偿，而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。
2.3 房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差
由于房产测绘专业性强，对非专业人员而言，即便进行公示，也只能知道结果而不知就里，在社会监督方面效力较差。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，测绘错误往往是在事后才被发现，这会将测绘机构置于非常尴尬的境地。所以房产测绘单位只能依靠自身力量防范错误的发生，如果内部质量保证体系不健全，出现差错的概率就会较高。
3.房产测绘风险的规避方法
3.1要增强风险意识， 加强内控管理防范房产测绘风险。
加强测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须由两人进行，做到相互监督以外，还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照，为质量审核人员审理案件时提供依据，同时将相片作为档案资料存底。
3.2 要制定适用于青海西部欠发达地区的实施细则或作业规范， 进一步完善动态更新机制。 有了统一的实施细则，就有了统一的标准。从业人员只有用同一把“尺子”去度量，才不会出现同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况。地方政府要制定出符合地方实际的房产测绘实施细则，对历史遗留问题，制定出符合现实要求的办法，明确重点难点问题。
3.3 要建立标准化的工作流程和完善的质量检查体系。
要针对房产测绘特别是房屋面积测绘的特点，用标准化工作流程规范外业操作，用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如：一是统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一丈量的方法和精度，统一多余数据观测的最低要求。二是对内业计算过程可以实行计算人员自检，作业组内部互检，单位专职质检人员检查的三级质量检查制度。
3.4 要完善管理，强化社会监督
房产测绘单位要制定完善的管理制度，做到严格管理、记录清楚。在签订委托协议时，应首先要求委托方提供真实可靠的资料，并由委托方盖章确认，并且明确双方的权利、义务、责任及争议解决方式，还应约定防范和化解风险的具体条款。把测绘差错控制在产权登记发证之前，有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。
3.5 要高度重视单位管理水平的提高，努力加强从业人员的技能培训
房产测绘的过程是一个集体劳动的过程，任何一项测绘成果都是由许多人参与的结果。房产测绘单位不但要加强内部管理，建立各种规章、制度来规范房产测绘行为，还应该针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，制定相应的解决方案。
3.6 要合理转移风险
摘要：房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前。房产测绘工作中存在的问题较多。有些问题已经成为消费者的投诉热点。因此房产测绘市场亟待整顿，成果质量亟待提高。
关键词：房产测绘；质量控制
房产测绘与房屋建筑面积计算管理是房地产管理的主要职能，也是政府部门对房产的权属和面积进行管理的基本手段，同时，通过精确、及时的房产测绘可以有效加强对房产的计量和监督，因此，房产测绘在房产产权管理、产籍管理以及进一步规范市场、保护人们的合法权益等方面都有着非常重要的作用。传统的房地产测绘的效率比较低，采用的主要测量仪器是皮尺、经纬仪、平板仪等，都是在测量现场，利用比较原始的尺规作图的方式完成图纸的绘制工作，优点是可以在现场进行及时核对，缺点也很多，最主要的是效率低、图纸的质量不高。
1 房产测绘的主要工作内容
我们要想弄清楚房产测绘在房地产管理中的作用，首先要分析房产测绘的主要工作内容，因为，房产测绘的工作内容无不与房产管理有着密切的联系，其测绘的成果在房产管理中发挥着极其重要的作用。房产测绘的主要内容有通过测量确定房屋所处的位置、房屋的形状和面积，要完成房产分幅图、分丘图、分层分户平面图的测量和绘制工作，同时，还要做好座落、产别、层数、产权人、建成年份、产权性质、建筑结构、建筑面积、分摊面积、用途、墙体归属等房产要素的调查工作。在这些工作内容当中，房产图是房地产管理部门进行房地产权属管理的基础资料，在通常情况下，房地产管理部门为了保证房产图的真实性和准确性，都要组建一支专业的测绘队伍对房产图纸资料进行必要的补测，精确地绘制每一宗房产的分丘图、房屋分层分户平面图，并进行统一的编号，这些基础的测绘工作为有效地进行房地产管理提供了准确的、法定的成果，是房地产管理部门日常工作中的重要行政行为。国家最好资格的甲级测绘资格单位的相关资质是要通过国务院的测绘行政主管部门审批的，这样的测绘队的业务范围不受限制，在实际工作中，他们进行的多是基础测绘，一般不进行房屋建筑面积的测算以及共用建筑面积的分摊计算等，因此，虽然房产测绘部门的资质比较低，但是，为房地产管理工作。
2 房产测绘的特点和作用
房产测绘是一项专业测绘，其与普通的测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面：
2.1 法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。
2.2 财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。
2.3 决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。
3 房产测绘的质量控制措施
所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同，因而计算的依据和计算的方法也就不同，最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先应分析影响房产测绘质量的控制点，然后采取相应的质量控制措施。
3.1 外业测绘。
3.1.1 外业测绘工作准备。根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出草图。并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。
3.1.2 外业数据采集。单层商品房无论建筑高度如何，均按一层计算建筑面积。外业实测建筑物外墙勒角以上的水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其尺寸，一并计算建筑面积。多层或高层商品楼除实测尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够2.20m层高应缩进的尺寸。 商品楼内部的房屋开问、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其尺寸，如：雨篷（有柱的实测柱尺寸，无柱的测顶盖投影尺寸）、室外楼梯、走廊、檐廊等。
3.2 内业数据处理。
3.2.1 数据分析和误差处理。外业工作结束后，内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化，若无变化，或有变化且变化在±5cm以内，可视为施工误差。不必进行改正，则按设计尺寸进行计算。若变化超过±5cm则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算；若是由施工偏差引起的。则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台，则按实际测量尺寸的平均值计算阳台建筑面积。
3.2.2 内业计算和成果整理。按照调整的有关尺寸，在计算机中绘图，分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表，由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。
4 结束语
房产测绘发展前景广阔，其质量只有在房产测绘管理、运作规范化、房产测绘单位及其从业人员具有优良的技术水平与职业道德，房产测绘成果管理措施完善、严格、系统的前提下才能真正实现测绘质量管理的最优化，才能促进房产测绘行业的健康发展。
参考文献
