时间:2023-02-15 11:39:35
开篇:写作不仅是一种记录,更是一种创造,它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感,将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇售房合同,希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友,陪伴您不断探索和进步。
卖方(甲方):
身份证号码:
买方(乙方):
身份证号码:
根据中华人民共和国有关法律、法规和本地有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,订立本合同,以资共同遵守。
第一条 甲方将自己的房屋转让给乙方。房屋具体状况如下:
甲方愿将其位于平南公路管理局大院内的_____栋_____楼,房号_____的房屋,房屋建筑面积______ 平方米出售给乙方。
第二条 甲、乙双方经协商达成一致,同意上述房产转让价格为人民币(大写):______________________ 元整。甲、乙双方同意,自本合同签订之日起,乙方一次性将房款付给甲方,同时甲方将房产证原件交给乙方。
第三条 甲、乙双方同意,本合同生效后,除人力不可抗拒的因素外,甲方定于______年____月____日将上述房产交付乙方。
第四条 税费分担
经甲乙双方协商一致同意,目前由于政策限制,暂不能办理过户手续,日后政策允许,办理房产过户手续费所需缴纳的税费、手续费及各种费用均由乙方承担。
第五条 甲方应结清房屋交接前的水费、电费等应由甲方支付的费用。
第六条 上述房产风险责任自本合同签字之日起转移给乙方,该房产日后所产生的一切收益一并转移给乙方,与甲方无关。
第七条 合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉讼方式解决。
第八条 本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条 本合同一式两份,甲、乙双方各执一份。
附件:房产证复印件
甲方:(签章) 乙方:(签章)
年 月 日
2017售房合同协议书【二】
甲方(卖方):
乙方(买方):
甲、乙双方就房屋买卖事项,经协商一致,达成以下合同条款:
一、甲方自愿将坐落在娄底市娄星区甘贵路80号移民基地4、5层(建筑面积192平方米)房屋出卖给乙方,并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。
二、双方议定上述楼层总价款为人民币大写贰拾肆万玖仟陆圆整;即人民币小写249600.00元。
三、乙方在签订本合同时,支付定金,即小写100000.00元整。(后续款以收据为准)
四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金)。
五、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担,甲方提供有关资料.。
六、乙方支付首付款后,甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续,待房产过户到乙方名下之时,乙方应向甲方付清全部房款余额。
七、甲方应在20xx年2月交房给乙方;交房后乙方付清余款。
八、本合同签订后,如一方违反本合同条款,该方应向对方加倍赔偿违约金。
九、本协议一式两份,具有同等法律效力,自双方签字之日生效。
甲方(卖方):(印)身份证号:
住址:电话:
年月日
乙方(买方):(印)身份证号:
住址:电话:
出售房屋合同协议书范文一出租方(以下简称甲方): 电话:
承租方(以下简称乙方): 电话:
甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上,经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋
出租给乙方,双方根据国家相
第一条 甲方同意将名苑房屋租赁给乙方作为居住使用。
第二条 租金、押金交纳期及方式
1、 租用期限______月______日至年______月______日。
2、 租金为______/月(大写:__________________)。
3、 乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:
⑴ 擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
⑵ 动,损害公共利益的;
⑶ 乙方未经甲方许可,擅自改扩建房屋。
4、 本合同签定之日,乙方一次性支付人民币¥元(大写:______ __),
5、 第三条:水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法:
1、 保洁费、水电费、电话费、宽带费:由乙方自行向有关部门交纳;
2、维修费:租赁期间,乙方导
第四条:出租方与承租方的变更
租赁期间,乙方如欲将房屋转租给第三方使用,必须事先征得甲方的同意,付清所有费用,并办理有关手续后,取得使用权的第三方可成为本合同的当然乙方,签订书面合同的同时享有房屋租赁合同书 房屋租赁合同书 房屋租赁合同书
第五条:乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用,如有拖欠,甲方有权向乙方加收滞纳金,滞纳金每天
2、乙方在租赁期间,必须保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外),乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途,如确需要变更用途,需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁,应负责恢复原状。
3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备,须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款,由乙方自理,造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
4、租赁期满或合同解除,乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地(自然折旧除外)交给甲方。
5、乙方应遵循国家的相关安全法规,租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。
6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途,遵守中华人民共和国法律和政府相关规定,合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失,均由乙方自行负责。
本合同一式两份,甲乙双方各持一份,经签字后生效,具有同等法律效力
出租方:(盖章) 承租方:(盖章)
年 月 日 年 月 日
出售房屋合同协议书范文二出卖人:_________(以下简称甲方)
买受人:_________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商,一致同意订立合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落_________市_________路_________号房屋_________间,建筑面积_________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_________,南至_________,西至_________,北至_________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备,双方议定房屋价款人民币_________元,由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期,在双方签订买卖合同之日,付人民币_________元;第二期在交付房屋之日,付人民币_________元;第三期,在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款,甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起_________天内将房屋腾空,连同原房屋所有权等有关证件,点交乙方,由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时,甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的,不论何时,甲方应予协助。如因甲方的延误,致影响产权过户登记,因而遭受的损失,由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前,该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用,概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定,各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价的总额_________‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时,乙方得解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时,其逾期部分,乙方应加付按日_________‰计算的违约金给与甲方。逾期超过_________个月时,甲方得解除本合同。解约时,乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋,产权清楚,绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后,如该房屋产权有纠葛,致影响乙方权利的行使,概由甲方负责清理,并赔偿乙方损失。
十一、交屋时,乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符,经鉴定属实,甲方应于_________个月内予以修理,如逾期不修理,乙方得自行修理,费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求,乙方得解除合同,解约时,甲方除返还全部房价款后,并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权,并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式_________份,甲乙方各执_________份,另_________份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
甲方(签字):_________乙方(签字):_________
_____年____月____日_______年____月____日
签订地点:_________ 签订地点:______
出售房屋合同协议书范文三甲方: (以下简称“甲方”)
身份证:
乙方: (以下简称“乙方”)
身份证:
丙方(见证人):
身份证:
甲、乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则,经友好协商,根据中华人民共和国有关法律、法规的规定签定本协议,由双方共同遵守。
一.甲方自愿将室的房屋(以下简称“该房屋”)销售合同更名为乙方,该套房屋原销售合同的建筑面积为 平方米。
二.经甲、乙双方协商,该房屋的总成交价为人民币 元(大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整)。房屋销售合同更名费为人民币元拾元整)。
三.本协议签订之后,乙方向甲方支付该房屋总成交价中的人民币 仟佰拾元整)作为该房屋销售合同更名的定金。
四.该房屋销售合同更名手续在甲、乙双方签字后,乙方即向甲方支付该房屋总成交价中的人民币 元(大写: 拾 万 仟
五.该房屋的剩余款项人民币 元(大写: 拾 万 仟拾元整)在该房屋的产权证下发后,乙方一并支付给甲方。
六.甲方保证该房屋无任何产权纠纷和债权债务,在本协议签约后,甲方在外界发生的任何财产纠纷和债权债务与该房屋无关,如因甲方或政策等原因造成该房屋销售合同无法更名,甲方必须无条件将定金返还给乙方。如因甲方的主观原因(如原房屋销售合同的尾款未付)造成该房屋最终的产权证无法办理由甲方负责,由此给乙方造成的经济损失,均由甲方承担赔偿责任。
七.甲方必须无条件协助乙方办理该房屋销售合同更名及办理产权证的相关事宜。该房屋办理房屋销售合同更名甲方代为支付,该房屋办理房产证所涉及的相关费用均由甲方承担。
八.本协议签订后,如乙方中途违约,应书面告知甲方,该房屋销售合同更名定金归甲方所有,但乙方已支付给甲方的其他款项(不计利息)返还给乙方。如甲方中途违约,在书面告知乙方后,将乙方已支付给甲方的所有款项包括定金返还给乙方。如该房屋房产证下发后一月内,乙方未按本协议商定的该房屋剩余款项(本协议第五条)支付给甲方,乙方承担违约责任,违约金以房产证下发一月后开始,甲方向乙方催讨无果的情况下,每过一天按本协议商定的该房屋剩余款项(本协议第五条)1‰赔付甲方。
九.附加条款:
十.本协议经甲、乙双方签字后生效。协议一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,均具有同等法律效力。
CONTRACT
房地产出售房屋买卖合同书
合同持有人:
甲方(卖
方)姓名:_____________________________
身份证号:_________________________
现所在地址:_______________________
甲方委托人姓名:_____________________________
身份证号:_________________________
现所在地址:
____________________
乙方(买
方)姓名:_____________________________
身份证号:_________________________
现所在地址:_______________________
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》,甲、乙双方本着平等、自愿、诚信的原则,经协商同意签订本房屋买卖合同。
第一款
出售房屋基本情况
第1条
地址:_____________________________
第2条
权属:产权(甲方是在________尚未下发房屋产权证的情况下将此房卖给乙方的)。
第3条
条件:面积:________平方米,建筑年代:________年
第二款
出售房屋成交价格
人民币(大写)________元整
第三款
出售房屋交易费用
契税、印花税、调档费等房屋过户所需要的一切手续费用由乙方承担(不包括差旅费)。
第四款
出售房屋付款方式
本合同签订前,乙方付给甲方购房定金人民币(大写)________元整,并于
年月
日乙方付给甲方剩余购房款________元整。
第五款
出售房屋遵守事项与责任
第1条
甲方出售的房屋已经经过共有人同意,权属清楚,无产权纠纷。
第2条
甲方与甲方委托人负同等责任。
第3条
出售房屋前甲方负责结清煤、水、电、物业管理费,并开出结款票据,交付对方。
第4条
若发生与甲方有关的产权纠纷,由甲方负责清理并承担相应的民事责任。如给乙方造成经济损失由甲方负责赔偿。
第5条
合同签订前任何一方不得反悔,如单方反悔应做如下赔偿:
第1项
如甲方反悔中途不卖,则甲方向乙方退回购房定金人民币(大写)________元整,并额外赔偿乙方购房定金款额人民币(大写)________元整。
第2项
如乙方反悔中途不买,则甲方不退购房定金人民币(大写)________元整。
第六款
双方约定其它事项:
第1条
甲、乙双方约定:甲方保证该房屋在
年
月
日后属于乙方所有,且不存在甲方配偶及子女等对该房的遗产继承问题。
第2条
甲、乙双方约定:甲方保证一旦学校向职工发放房屋产权证,将按照学校要求及时办理领取手续,并优先地将该房屋更名给乙方,积极配合乙方办理更名手续。如果甲方不给予积极配合,则必须退回全部购房款给乙方,并交付给乙方购房款的20%作为办理手续费、装修损失费、购房款利息和对乙方的精神损失费等费用的赔偿。
第3条
甲、乙双方约定:如在更名前房屋需要动迁,甲方应该积极配合乙方办理动迁手续,所得动迁款及回迁房归乙方所有,且配合乙方办理回迁房的更名手续。如果甲方不给予积极配合,则必须退回全部购房款给乙方,并交付给乙方购房款的20%作为办理手续费、装修损失费、购房款利息和对乙方的精神损失费等费用的赔偿。
第4条
甲、乙双方约定:房款全部到位后,甲方将交付该房屋、《出售公有住房协议书》等相关手续给乙方。
第5条
甲、乙双方约定:出售房屋后,与该房屋相关的类似煤、水、电等安全问题及邻里问题均由乙方负责。
第七款
本合同一式四份。甲方、甲方委托人、乙方及证明人代表各执一份。以上各方签字按手印后生效。
第八款
本合同在履行过程中若发生争执,甲、乙双方应在房屋所在地协商解决。必要时申请执行法律程序。
第九款
本合同如遇人力不可抗拒因素不能履行时,双方协商解决。此合同
甲方(包括房主、房主配偶及房主子女)签字、按手印:
通讯号码(请按人员分别注明手机号和家庭电话):
手机
家庭电话
年
月
日
甲方(委托人)签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
月
日
乙方(买方)签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
月
日
证明人签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
月
日
证明人签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
月
日
证明人签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
月
日
证明人签字、按手印:
通讯号码:手机
家庭电话
年
论文摘要:以房养老,是养老保津的街模式,是很值得给予深入探讨的。此种养老思路的推行,可以应对当前的老龄化危机,带来一种全街的养老模式并真正发挥其重大之功用。本文谨对其中内容之一的售房养老模式给予说明,尤其是对其间可能会出现的信息不对称、不确定性等及其风险防范等予以较深刻的揭示。
一、售房养老模式介绍
售房养老是对传统养老模式的一种全新尝试,是我们试图增加一种新的社会保障制度的新途径。这一模式是指房屋持有者(特指年龄不低于一定程度的老年人)与特定机构订立合同,把自己手中握有的房产的所有权有偿转让给保险公司、银行或特别设立的特定机构(以下简称为特定机构),而自己持续保有住房的使用权,一直居住到自己去世,然后再把这一使用权移交给特定机构,使产权得到全部转移。特定机构在订立合同到房屋原持有者去世的这一长时间区间里,分期等额向房屋原持有者支付合同约定的房屋出售款项,直至房屋持有者去世.然后,特定机构全权拥有该房产产权,自行处置,以牟取利润.
售房养老制度的推出,对所有当事人都是有益的.房屋持有者把房屋所有权出售给特定机构后,定期从特定机构得到一笔补偿,再用这笔款项用作养老,即可大幅提高生活质量,使养老水平得到相当程度的改善。对房屋持有者来说,用自己身故后遗留住房仍然具有的巨大价值作提前变现套现,作生前的养老使用,是非常有益的。对特定机构来讲,我国房地产市场正处于蓬勃发展时期,未来十数年乃至数十年内,仍将伴随我国经济的快速发展而持续健康发展,前景十分诱人。售房养老制度的实行,将给特定机构进一步投资于房地产行业以新的契机,开辟了新的利润来源。只要特定机构运用自身丰富经验运作得当,必然会在这一房产养老制度中大幅获益.另外,房屋持有者以房养老,自养自老,也大大减轻了政府、企业、子女的养老负担,特别是减轻了子女的赡养负担.我国目前的独生子女家庭,已占到全部家庭总数的多数,且这一比重还将会越来越大,如让子女完全承担对老人的赡养责任,到将来必将会出现的一种局面,就是两个独生子女将赡养四个老人,养育负担将是异常巨大。售房养老制度的实施将可大大缓解这一压力。从宏观角度来讲,售房养老制度的实施,将使老年人将手中拥有的相当数量的原准备用于养老的资金用来买房,然后再用房子来养老.这将起到优化配置资源、活跃房地产市场、抑制房地产价格泡沫等作用,是值得大力推行的。
售房养老制度理论上给我们描绘了一个美好的前景,但真正实施起来可能并非如上描述的那么简单,运行过程中将会碰到太多的现实问题,尤其是面临着太多的不确定性和种种风险,从而使实施效率大打折扣。这正是本文撰写所需要特别给予考虑的。
二、信息不完全、不对称及逆向选择的风险
售房养老模式的运营中,特定机构对售房老人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素的调查和预期,对决定整个寿命期内每期应向售房者付教倾度的多少,是至为关键的。作为售房养老者对自己的这些状况最为清楚,但购房养老机构对此却并不了解。如要专门确认和查询老年人的病历情况,如走访老年人于各个年龄阶段的朋友,请权威医生对老年人的未来健康状况作全面检查等,似乎是必要的,但事实上特定机构要得到这些应该得到的全部信息,最少是要取得与售房者相对称的信息,对这些事项的测定、调查,又需要较高的费用成本,是花费代价巨大,时间精力多多。一般情况下,是很难花费如此之代价,将此事项完全搞清楚的。另外,像预期寿命及尚可存活年限等信息,特定机构固然是难以预料,就是售房养老者个人一也无法说对此就把握得非常清楚.
鉴于此种状况,可以认为,在住房产权完全易主的售房养老模式中,交易双方对有关信息的了解及把握程度上,存在着一种严重的信息不完全、不对称的问题。特定机构对客户的相关信息掌握不完全的,交易双方占有的信息不对称,这就会使特定机构在未来长期的交易中处于一种劣势。非对称信息是指在交易行为中,某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来信息的不完全及不确定性,会对售房养老模式产生重大影响,而交易双方对掌握信息的不对称,也同样会对售房养老的推行,带来众多不利影响。
在售房养老模式中,由于模式运行的时间可长达十几年或数十年,住房购售双方在事项的长期性、极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况下,类似寿险业务开办中经常谈到的“逆向选择”现象及道德公害行为,就极可能发生,并引发相当高的风险,如果适当的激励约束机制没有建立,没有其他中介机构的参与。
非对称信息是指某些当事人拥有而另一些当事人不拥有的信息。前面简要讲述了未来的不确定性对售房养老制度的影响,鉴于本模式只有房屋持有人和特定机构两个当事人参与,双方的信息不对称现象,对本模式的执行成本和效率的影响,将十分明显。在没有良好的激励约束机制下,一方当事人极可能利用自身拥有的信息优势,仅仅为追求自身利益的最大化,引致相关的道德风险和逆向选择事项,从而危害了对方的应有利益。其实,信息不对称对售房养老制度的影响同样不容忽视。如果没有适当的激励约束机制,也没有其他中介机构的参与,仅有房屋持有者和特定机构两个当事人,信息不对称对售房养老制度的执行效率的影响将十分明显。在没有良好的激励约束机制下,当事人很可能利用自身的信息优势,追求利益的最大化,由此而引致道德风险和逆向选择。道德风险来自特定机构不能观察到在订立合同后的房屋持有者的防范措施,从而房屋持有者的防范措施偏离订立合同时的约定,逆向选择来自特定机构事前不知道房屋持有者的风险程度,从而使保险水平不能达到对称信息情况下的最优水平。
应当说明的是,这里谈到的机构愿意接纳的客户,同健康医疗保险正好相反。对该特定机构而言,客户存活年限越短,机构需要花费的款项就越少。因此,客户是身体越差越好,疾病越多越好,存活年限越短越好。如该客户是身体健康,疾病全无,预期存活寿命会很高时,该机构为客户支付的养老用费,将会远远超出住房的实际价款,这笔交易则明显亏损。反之亦一样。但对该客户而言,情况则是正好相反。客户的要求同该购房机构的利益要求,在这里是完全对立的。在信息严重不对称的状况下,该购房养老机构参与此项业务即表现得很不合算,从而丧失对参与此项交易的积极性。
在这种情况下,特定机构在购买老人的住房时,一般会采取平均寿命预期、平均定价的方式来支付住房价款。但对于预期存活年限大于平均存活年限的老年人,由于支付的现金流的折现总额会大于住房余值,会纷纷争相加人交易;那些预期存活年限小于平均存活年限的老年人,则由于住房余值会大于折现后的现金流总值,加人此种模式的不合算而纷纷退出这一交易行为。在此种状况下,该特定机构必定是无利可图甚至亏本,从而也退出市场,即放弃开办这一业务。
对交易双方信息不完全、不对称风险的防范是必要的。除了尽可能地使特定机构占有较多的信息外,还需要在制度设计方面,对此作根本性的防范。应当指出,当售房养老以传统的“遗赠扶养”的形式出现时,是一种个体、个案的形式,其间蕴涵的风险及不确定因素很难预期。但当该模式以大规模的机构操作的形式出现,且成为一种带有普遗性的养老行为时。这种道涵的风险和不确定性,就可以在一定程度上加以预期和测度,并在事前通过精心设计安排,得到各方都较为满意的结构。最少是将其中隐涵的系统性风险予以极大消除。至于说具体业务执行中可能出现的某些个别行为,即其中隐涵的非系统风险也就容易防范,最少是不会造成太大的风险。
对房屋持有者和特定机构,面对这一信息不对称而带来风险的具体举措的探讨,是有必要的。房屋持有者相对于特定机构的最大信息优势在于,他对自己房产的使用情况比较了解,同时,对自身的健康状况也非常了解。而特定机构在没有合理的信息获得渠道的情况下,在这些方面将处于信息劣势。如果没有有效的激励约束机制,房屋持有者为了获得自身利益最大化,很可能在订立合同前后采取隐瞒事实的态度,从而使特定机构遭受额外损失。如房屋持有者与特定机构订立售房养老合同,并在合同中约定,每年由原房屋持有者必须对房屋进行整修,以减缓房屋的损毁。但如果特定机构事后没有有效的监督机制,房屋持有者很可能为了节约开支,而放弃对房产的维修。其实道理和房屋租赁一样,因为房屋所有权已不属于自己,维修投人不能得到事后回报,在缺乏有效监督机制的情况下,一般会采取逃避措施。
特定机构相对于房屋持有者,拥有的信息优势较少,但也有一定的优势。如特定机构对房地产的发展方向比较了解,知道房产的增值潜力,而房屋持有者对此知之甚少。举个例子说明,郊区的一幢住宅,在现在看来价值并不大,但特定机构通过有关消息知道,不久的将来,那里将通轻轨线,城市建设将向那个方向延伸,该房产具有很大的升值潜力。房屋持有者很可能对此一无所知,因为个人与庞大的保险机构相比,其信息获取渠道必然闭塞得多。如果特定机构在订立合同时,不告诉房屋持有者这些信息,房屋持有者将遭受很大的财产损失,保险水平不可能达到最优化。
三、售房养老制度中的不确定性
房产是售房养老制度安排中的关健。房屋持有者只有拥有完全独立产权的住房,才有资格与特定机构签订售房养老合同,从特定机构得到养老寿险金。而特定机构正是看中了房产的保值增值的前景,才会开设这一房产寿险业务。因此,房产是售房养老制度推行成功的关健。但问题就在这里,一般寿险业务的运作工具是货币,是投保人在中青年时代持续长期地向保险公司交纳保费,保险公司则保津他们在晚年养老期间的持续长期的现金流人。房产寿险业务的运作工具则是住房,是投保人在退休后用自己的住房的产权交售于特定机构,以换取特定机构在其养老期间的长期持续的现金的给付。一般寿险业务只需要考虑资金、利率、费率及被保险人预期存活寿命等因素。而房产养老寿险则是将住房与保险连接一起,既要考虑资金、利率、费率、被保险人预期存活寿命等传统因素,又需要额外考虑住房的价值变动、住宅抵押物的存亡以及住宅最终的价值变现等内容,风险则明显加大。 具体而言,售房养老制度的不确定性表现在这样几个方面:
1.房地产市场发展及住房价格变动的不确定性。特定机构开设售房养老业务的初衷,是通过对房产的保值增值或开发新房产来谋取利润。但是,售房养老合同的期限一般很长,特定机构直到原房屋持有者去世之后,事实上才完全获得该房产的处置权。虽然,我国房地产市场经历了十几年的快速健康发展,但要在未来数十年内仍保持持续快速的发展而不出现任何波折,这是大家不敢乐观加以预期的。如果房地产市场一且进人低迷期,特定机构注定将陷人亏损状态。
目前,京、沪、杭、穗等地的房价,已经达到一个很高的价位,即使在许多专家和业内人士看来,都是明显偏高,甚至有人说这些房地产市场已经出现了“泡沫经济”。鉴于后期住房价格的变动趋向并不明朗,不确定性很大,如特定机构贸然开展这一售房养老业务并大最购进住房,这种不确定性造成的风险就无法得到合理分摊和转移。一旦房地产市场出现动荡,势必陷人亏损境地。这与特定机构一贯的稳健经营原则是相背的。特定机构很可能为了防止这种不确定性可能带来的损失,而在售房养老业务上采取过于谨慎的方式,这将使售房养老的执行效率打折扣。
2.合同期限—售房养老者预期存活寿命的不确定。售房养老合同的期限和房屋持有者的寿命直接相关。虽然从全国范围内我国的平均年龄比较稳定,但是地区与地区之间差异比较大,东部居民的平均寿命要比中西部的平均寿命长一些,特定机构要想制定相应的支付费率有一定难度。从房屋持有者的角度来看,其不确定性更大。就个人来讲,人是无法准确预测自己的寿命的,而房产是个人的主要财富,其财产价值很大。如果房屋持有者在与特定机构订立合同之后,不久便意外身亡,那将遭受重大财产损失。根据经济学理论,同样的受益和损失对一个理性人的效用是不同的,损失造成的效用损失将更大一些。而对于风险厌恶型的个人来讲,由于自己寿命的不确定性而引起的售房养老合同期限的不确定性,可能导致自己的重大财富损失。个人可能因此放弃这种养老途径,而另觅房产养老的其他通道,如房屋出租、大屋换小屋、资产置换、资产租换、遗赠扶养等。
总之,售房养老制度由于合同期限长、房地产市场发展变幻莫侧等等因素,造成很大的不确定性,如果这种不确定性不通过制度设计创新等途径加以分散和确定化,将使售房养老制度的执行效率大打折扣,甚至使之不可行。
四、售房养老中的风险规避
不确定性和信息不对称会导致高风险的产生。但是售房养老制度安排中的不确定性和信息不对称,并非其固有缺陷,通过合理有效的制度设计和观念创新,即可以大大削弱由此而来的不确定性和信息不对称所造成的风险,达到风险规避的效果。这方面,政府和其他社会中介机构(如房产评估机构、银行等等)需要扮演重要角色。
1.促进和规范房地产行业的发展,大力促进二手房市场的培育。特定机构开展售房养老业务的利润最终要在房地产市场实现。如果房地产市场低迷,处于无序化状态,特定机构的利益无法保障,特定机构可能因为风险太大而退出这一业务。我国房地产业虽然改革开放以后进人了快速发展的通道,但也有发展过热的迹象,全国商品房积压面积目前已经达到1. 7亿平方米左右,某些地区房价居高不下,超过普通老百姓的购买能力。同时,我国的二手房市场仍处于无序的“地摊式”状态,规模不大。其实,我国居民购房需求还是很大的,特别是对中低档房和二手房的需求非常旺盛。政府应该通过产业政策等政策措施引导房地产业的发展方向,抑制过热供给,刺激需求,促进二手房市场的成长,从大方向上保障房地产业的健康有序发展。特定机构如果能将收购来的房产顺利投放市场,实现保值增值的目的,将大大增加特定机构开展售房养老业务的积极性。
2.培育和规范中介机构。房屋持有者和特定机构之间的信息不对称,可以通过规范的中介机构来解决。房产评估机构是必不可少的一员,房产是大宗商品,是个人财富的主要部分,在订立售房养老合同之前,需要对房产的使用情况和房产的当前价值进行一个客观公正的评价。这个评价不能由特定机构进行,需要与当事人双方无直接利益关系的房产评估机构来进行,房产评估机构可以利用自身丰富的专业知识对房产进行客观公正的评价。当然,政府需要通过立法或条例建立对房产评估机构的约束机制,对房产评估机构的行为加以规范,防止他与当事人一方申谋,损害另一方利益。另外,需要建立信息服务中介机构,及时相关信息,如房地产信息、政府政策、老年人医疗保健、平均寿命等等信息,为当事人双方进行必要的信息服务。总之,通过培育和规范中介机构,营造一个规范的外部环境,对房屋持有者和特定机构形成约束机制,规范当事人的行为。
3.创新特定机构支付制度。前面曾讲过,房屋持有者对自己寿命具有不确定性,如果特定机构将约定支付款按约定年限等额支付,如合同约定支付款是30万元,约定支付年限是20年,每年支付1. 5万元,房屋持有者可能估计自己寿命不到20年,而在售房养老上采取谨慎态度。因此,这套支付制度是不科学的。我们可以借鉴美国的反抵押贷款或我国住房按揭贷款的经验,采取首付加后期递减支付的制度来进行支付。仍以前面的例子来说明,合同约定支付款是30万元,约定支付年限是20年,首付20%即6万元,然后按一定的比例逐年递减支付。这样,既避免了纯粹的房产买卖行为,达到养老的目的,又将寿命的不确定性所导致的潜在的财产损失风险降到很低的水平。
买方:________(以下简称乙方)身份证号:______
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:
第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施:
1、甲方所售房屋所有权证号为“______号”,房屋土地使用权证号为“______号”;
2、甲方所售房屋位于______区______路(街)______号,为______结构;
3、甲方所售房屋建筑面积______平方米;
4、甲方所售房屋附属设施为______.
第二条房屋价格及其他费用:
1、甲、乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为(人民币)___拾___万___仟___佰元整(含附属设施
费用);
2、甲、乙双方达成一致意见,双方交易税费由方负担。
第三条付款方式:
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
第四条房屋交付:
甲、乙双方在房地局交易所办理完过户手续(缴纳税费)后___日内,甲方将房屋交付乙方,因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。
第五条乙方逾期付款的违约责任:
乙方未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行本合同,甲方有权解除合同,届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向甲方支付购房款10%违约金。
第六条甲方逾期交房的违约责任:
甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付使用,每逾期一日,按照购房总价的2‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为甲方不履行本合同,乙方有权解除合同,由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费,并向乙方支付房价10%的违约金。
第七条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。
第八条本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。
第九条本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院。
第十条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。
第十一条本合同一式五份,甲、乙双方各执一份,其他三份交有关部门存档。
甲方(签章):乙方(签章):
住址(工作单位):住址(工作单位):
联系电话:联系电话:
1.1倒挂往来不入“收入账”,随意调剂收入
这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为:一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在“预收账款”等往来账上,不入“销售收入”账,推迟纳税;三是对外投资分回的收益,账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上,不入“投资收益”账,逃缴企业所得税。
1.2税前扣除项目不真实,虚列或高估成本
主要表现为:一是利用发票监管的漏洞,抬高建筑成本,减少应税所得;二是不按项目设立成本明细,将完工与未完工的项目成本混在一起,造成完工项目成本虚增,导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润;三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时,设法高估配套工程成本及其相关费用;四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水,扩大用于销售部分的成本,以减少销售部分的营业利润,逃避相关税收;五是多列利息支出和预提费用,隐瞒实际利润额。
1.3以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入,偷逃相关税收
主要表现为:一是以商品房抵顶银行借款本息;抵顶应分配给投资方的利润;抵顶应支付的建筑安装工程款;抵顶获取土地使用权的价款等相关债务,直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出,不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票,少计收入或减少应税所得额。
1.4以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税,偷逃税款
主要表现为:一是代政府有关部门及其他企业收取的费用,如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由,在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本,导致营业额减少,偷逃相关税收;二是利用关联关系,非法转移利润;三是自建房屋销售或出租,取得收入不入收入账;四是以工程尚未决算,收入、成本无法准确反映为由,不申报纳税;五是伪造审批手续,假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义,骗取税收优惠等,也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。
2房地产业税收征管现状透视
2.1从房地产业税收收入来看
虽然房地产业实现的各项税收不管是分税种,还是收入总量以及收入结构都有较大幅度的增长,这都是由房地产市场的不断发展和税收管理得到强化,成为房地产业税收增长的强大动力得来的,但进一步深层次地分析必将面临一些突出问题:一是涉税信息失真,计税依据可信度小,导致房地产税收大量流失;二是纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理,隐瞒、虚报成交价的现象突出;三是房地产市场不规范,投资结构单一,后劲不足;四是税制改革不彻底,制约了房地产业税收可持续增长的规模。
2.2从房地产业纳税人来看
企业为了实现利润最大化必然铤而走险。利益是柄双刃剑,具有腐蚀性,过度地追求往往产生非理性的偷逃税行为。如果偷逃税不被发现,必然大赚一笔,即使被发现了、查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意,并且房地产业所特有的周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。一些房地产企业为追求利益的最大化,不惜以违法犯罪为代价,在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做文章。
2.3从政府及相关部门行为来看
政府及部门处于转型时期,为了谋求“地方和部门利益”而损害公共利益的现象仍然存在,一是为了加快城市基础设施建设,减轻财政支出压力,当地政府在招标的房地产开发项目中附加一些配套开发建设项目,并在税费上做出允诺或让步。一方面任意减免地方性收费项目或降低收费标准,另一方面要求税务部门提供税收“优惠”,支持地方房地产业的发展;二是由于房地产业在地方经济中占有重要地位,企业与政府之间“关系密切”。在纳税上企业总想寻求政府“庇护”,而地方政府的个别领导也认为企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”,企业发展与税收增长是一个问题的两个方面,这种想法影响了税务部门的公正执法;三是在土地管理上呈现两个相反趋势,一方面为了招商引资,各类开发区纷纷以低价甚至免费出让土地,另一方面,为获取资金,政府设法高价出售经营性用地。有人认为房地产是城市的小金库一点也不为过,地方政府受利益驱动,大肆开通相关收费,据有关资料统计,一般情况下仅土地出让金就占地方财政收入的20%以上。相反的趋势形成相同的结果,即牺牲国家利益,政府从中得到更多的收益,地方政府在看重并依靠房地产业发展的同时,在一定程度上,对房地产企业的偷逃税行为淡然视之,造成房地产业税收大量流失。
2.4从地税部门自身来看
开发一个房地产项目,需要经过多个行政部门的审批、许可与监督,这些部门都一定程度上掌握了房地产开发信息。一是由于税务部门与这些行政部门没有建立有效的信息交换和沟通制度,在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控,给房地产企业提供了偷逃税的机会。二是房地产开发是一个复杂的系统工程,税务部门限于人力、物力,建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实;房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清;银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出,增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。三是受各种因素的干扰,税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够,往往以补代罚,以罚代刑,没有形成强大的威慑力量,助长了偷逃税现象的产生和蔓延。
3强化房地产业税收征管的对策
3.1加强部门配合,实现税收管理的社会化
密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等相关部门的联系配合,积极争取地方政府及有关部门的支持,多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况;从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况;从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况;从房改办、房地产交易(招标)中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料,搭建信息交流整合平台,形成齐抓共管、部门联动的协税护税网络和社会监控网络。
3.2强化管理措施,实现税收征管规范化
具体规范包括:①规范加强“可售商品房面积”的审核,通过落实已竣工验收的开发项目实际“可售商品房面积”的真实情况,掌握能够给企业带来效益的商品房数量;②规范和加强主营业务收入的审核,核实审核对象的收入情况、销售单价、结算方式;③规范和加强主营业务成本的审核,审核主要成本项目的真实情况,落实已结转经营成本的正确性;④规范加强成本和收入的配比性审核,验证成本和收入的配比程度,核实成本或收入的真实性;⑤规范和加强期间费用的审核,确认期间费用的真实性和合法性;⑥规范和加强投资收益的审核,确认投资属股权投资还是债权投资;收益属于投资收益还是转让收益;转让收益的计算是否正确等,通过审核,根据税法规定做出补税处理,构成偷税的,移交有关部门处理。
3.3加大稽查力度,实现税收治理法制化
一般情况下可采用如下方法:①销售成本率及利润率配比法。以已售房合同定价收入的成本率或利润率为依据,配比当期销售成本或利润,即当期实际销售成本=(已售房总成本÷已售房合同定价收入)×100%×当期实际销售收入;②当期销售收入比重配比法。以当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%×已售房总成本;③单位成本配比法。以可售房单位成本为依据,得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本。即当期实际销售成本=[(可售房总成本÷可售房完工面积)×已售房合同总面积÷已售房合同定价收入]×100%×当期实际销售收入。④分项目单位数量配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据,得出已售房总成本,再按当期实际销售收入占已售房合同定价收入的比重,配比当期销售成本,即当期实际销售成本=[(已售房总面积÷可售房完工面积)×100%×可售房总成本]×(当期实际销售收入÷已售房合同定价收入)×100%。(注:前两种方法适用于商品房全部完工并全部订立销售合同,款未全部收回时的计算。后两种方法适用于商品房全部完工而部份未销售;已售商品房全部订立销售合同,但款未全部收回时的计算)。二是要对稽查案件的检查质量实行跟踪抽查。严格落实执法目标责任制,将所有的偷税案件办成“铁案”。三是要严格依照《税收征管法》的规定,对税款拖欠不缴的房地产企业,依法采取强制措施,确保税款及时足额入库。如房地产企业采取预售方式销售产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(预计收入的利润率不低于15%)计算出营业利润额,再并入当期应税所得额,统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时进行结算调整。按此规定,房地产企业想延迟纳税,利用申报亏损躲避税收这条路已经行不通了,这就给税务稽查提供了法律保障。四是要对大案、要案严格按法律程序移送司法机关,依法追究其法律责任。五是要完善投诉举报网络,鼓励广大群众举报偷逃税者,形成综合治理局面。
甲方(委托方):_________
营业执照注册号:_________
地址:_________
联系电话:_________
乙方(受托方):_________
营业执照注册号:_________
资质等级及证号:_________
地址:_________
联系电话:_________
甲方为促进商品房的销售,委托乙方对甲方所开发的项目进行独家营销策划和销售,双方在平等互利的基础上,就委托之有关事宜达成如下合同条款:
第一条 委托主要事项(选项打"√")
全程
市场调研
营销策划
销售
第二条 委托项目的位置、面积
1、项目座落位置:_________;
2、项目总面积约为_________平方米(详见甲方提供的测绘面积表,附件一)
第三条 销售价格
1、销售面积按套内建筑面积计算;
2、合同所约定的销售房屋价格均价为_________元/㎡;乙方应按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格(各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等)进行销售(详见附件二);
3、在实际销售中,如属溢价方式销售,在溢价范围内乙方有权折扣优惠,无需经甲方同意;如属甲方定价销售,乙方无权折扣优惠,经甲方书面同意后,方可执行折扣优惠。
第四条 甲方权利与义务
1、提供有效的营业执照和开发资质证书复印件;
2、提供该项目的土地使用权证(复印件)、商品房销售证书或预售许可证(复印件)及施工图、分层平面图、面积测绘报告、户型图以及施工进度计划、项目材设及配置表等资料;
3、保证工程质量、工程进度、综合验收时间及交房时间(详见附件三),项目在修建过程中,若发生设计变更,应当及时书面通知乙方;
4、按双方协商确定的计划,承担销售广告宣传费用以及相关资料制作费用(详见附件四“广告宣传推广计划”);
5、派出专人配合销售,负责审定售房合同、收款,办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续,落实购房人的合理要求等工作;
6、提供《重庆市商品房(买卖)合同》范本;
7、对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方;并保证提供的房源产权合法、有效;
8、提供装修好的售房部、配备售楼电话、必要的办公用品和购房直通车,承担售房部房租、水、电、电话等办公易耗品及车辆使用等费用;
9、可以定期检查、督导乙方工作。并指派专人负责房屋买卖合同的签章;
10、作好本合同的保密工作,防止对销售造成不利影响;
11、负责按时支付乙方佣金及策划费;
12、约定承担的其它费用:_________
第五条 乙方权利与义务
1、乙方必须提供营业执照和房地产中介服务资质证书复印件;
公有住房可以办理房改。公有住房房改即出售过户,其流程为:
1、向公有住房出售单位办理认购手续,领取购房用的统一表式资料。
2、在购房前必须协商一致,确定购房人、职级人、工龄人,签订《职工家庭购买公有住房协议书》并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。
3、售房单位根据购房人所提供的文字资料及相关政策规定,核准后把相关信息输入电脑,计算出购房款及相关费用,经购房人确认和选择付款方式后,由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》并由购房人支付定金。
4、购房人在合同规定时限内,持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户行建行付款。
5、付款后,由售房单位向购房者出具《出售公有住房专用票据》。
6、持上述相关资料,由售房单位或购房者直接到该房所属房地产交易中心办理申领《房地产权证》手续即可。产权,个人就是该房产的业主,是合法的房产拥有人,具有对该房产处置的权利,包括买卖、出租、兽医、转让、继承。
(来源:文章屋网 )
2003年2月20日,陈某与某房地产开发公司签订了一份《购房预订协议书》,约定购买该公司开发的一栋高层住宅楼的住房一套,开发公司在协议书中承诺,2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同,2004年12月31日将房屋交付陈某使用。双方还约定,陈某于签协议时交付定金5万元,其余购房款分期支付。陈某依约于签协议的当天即2月20日交付了定金5万元。
但开发公司并没有履行其在协议书中承诺的于2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同的约定,虽经陈某多次催促,但因开发公司始终未取得商品房预售许可证明,开发公司实际上无法与陈某签订正式售房合同。同时,陈某在前往工地了解情况时发现,工地施工标牌注明该工程的竣工日期为2005年8月20日,陈某由此认定,开发公司承诺的2004年12月31日交房亦不可能兑现。陈某对开发公司产生了极大的不信任感,遂向开发公司提出解除合同、双倍返还定金的要求,开发公司不同意,陈某无奈诉至法院。
泉山区法院经审理认为,开发公司未依约于2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同,已构成违约;现有证据表明,开发公司亦不能于2004年12月31日将房屋交付陈某,开发公司又构成了预期违约。鉴于开发公司双重违约,陈某要求解除双方签订的协议并适用定金罚则,符合法律规定,依法应予支持。遂判决解除双方签订的《购房预订协议书》,开发公司向陈某返还定金10万元。
开发公司不服,提出上诉。徐州市中级人民法院审理后认为,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予维持,遂判决驳回上诉,维持原判。
「法官说法
该案在审理过程中,法院着重解决了当事人争议的三个焦点问题:
一是双方签订的协议是否有效。
开发公司认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”我公司直到现在法庭已经开始审理了都没有取得商品房预售许可证明,所以我们之间的协议是无效的,既然无效,我们只需退还陈某5万元即可。陈某则认为,该案不应当适用《解释》第二条的规定,而应适用第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。”法院认为,双方签订的是《购房预订协议书》而不是商品房预售合同,《解释》第二条是专门针对商品房预售合同规定的,并不适用于他们签订的《购房预订协议书》,《购房预订协议书》应认定有效,且应适用《解释》第四条的规定。
二是开发公司履行了告知义务能否免除其违约责任。
开发公司在开庭时陈述,其在与陈某签订协议书时已明确告知陈某他们没有取得商品房预售许可证明,陈某明知这一事实仍与他们签订协议,这是陈某自愿承担其后正式售房合同不能签订的风险,由此应当减轻或者免除开发公司的违约责任。而陈某对开发公司的说法予以了断然否认,他称开发公司从未告诉他他们没有取得商品房预售许可证明一事。法院认为,即便开发公司在签协议时告知了陈某没有取得商品房预售许可证明一事,但开发公司在协议中承诺于2003年5月底之前与陈某签订正式售房合同,这表明开发公司相信它能于2003年5月底之前取得商品房预售许可证明并与陈某签订正式售房合同,到期如不能签订正式售房合同,开发公司则应承担违约责任,而这已与开发公司在签订协议时是否告知了陈某以及陈某是否知道开发公司没有取得商品房预售许可证明一事无关了,故开发公司虽履行了告知义务但仍不能免除其违约责任。
三是开发公司预期违约是否成立。
所谓预期违约是指,在合同约定的履行期限之前,一方当事人明确表示他不打算履行合同了,或者虽然没有以口头、书面等形式明确表示,但他以自己的行为表明了不履行合同的态度,如根本就没有履行能力、始终不组织生产、转移财产逃避义务等。开发公司认为,他们不存在预期违约的问题,交房期限定的是2004年12月31日,我们正在按工程进度施工,且施工一天也没有停止,单凭工地施工标牌注明的竣工日期2005年8月20日认定我们不能于2004年12月31日交房属于主观臆断,只有到这一天才能判断我们能不能交房。法院认为,开发公司提出他们能于2004年12月31日交房,但没有提供相应的证据证实,另外,根据他们现在的施工状况,截止2004年3月法庭开庭审理时,工程仅进行到地下基础设施和地上一层建筑,经咨询有关权威部门,对这样30多层的高层建筑而言,它的建设周期一般为18个月,要想在年底交付使用是不可能的。法院根据经验法则,依据现有证据可以判断2004年12月31日开发公司不能履行交房的义务,无需等到那一天再验证,故开发公司已经构成预期违约,协议应当解除,并双倍返还定金。
「法律链接
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第四条:出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
卖房方(甲方):
身份证号码:
联系电话:
住址:
购房方(乙方):
身份证号码:
联系电话:
住址:
根据《中华人名共和国合同法》、《中华人名共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定,甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上,就乙方像甲方购买私有住房,达成如下协议。
一、甲方所售房屋位置、结构、层次、面积:
1:甲方所售房屋位置:
2:甲方所售房屋结构 :
3:甲方所售房屋层次:
4:甲方所售房屋面积:
二、房价:
甲方以人民币叁拾柒万伍仟元整,出售给乙方,乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
三、甲方承诺:
1:保证对出售的房屋拥有独立产权,如果该房屋属于共有房屋,则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件;
2:保证该出售房屋在交接时房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,包括给乙方造成的全部经济损失;
3:自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人;
4:保证在交接之日起的2—6个月之内办理好房产证,及时签订各项合同文件和办理各种手续;
5:办理房产证一切税费等由甲方负责。
四、乙方承诺:
一次性支付购房费。
五、 违约责任
1:如甲方违约,拒绝将房屋交付给乙方,并未在2—6个月内把房产证交给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失;
2:如乙方不按双方协定时间内付完所有款项,应向甲方赔偿因此受到的损失 。
六、本协议的定立 、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
八、本协议一式两份,双方各执一份。具有同等法律效力。
身份证号:
(房屋共有产权人)
身份证号:
买方: (以下简称乙方)
身份证号:
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有房产签订本合同。
第一条 甲方所售房屋的基本情况:
1、甲方所售房屋位于 ,房屋结构为 ,房屋用途为 .
2、甲方所售房屋为三室一厅的套房,建筑面积约 平方米(实际面积以产权证为准)
3、房屋为毛坯房,无任何装修和内部设施。
4、本合同中所述房屋为 ,是 和 的家庭(夫妻)共同财产。原建房售房单位允许转卖,该房屋没有产权纠纷,不存在房屋抵押,债权债务,以及其他权利纠纷。交易后如有上述未清事项,由甲方承担,乙方不承担任何责任。如甲方故意隐瞒此房屋的原产权所属人、房屋位置、质量问题,影响乙方的居住及使用时,乙方有权要求退房,并由甲方承担由此带给乙方的所有损失(详见违约责任及纠纷处理方法)
第二条 房屋价格及其他费用:
1、甲、乙双方协商一致,房屋成交价格为:人民币 元整(大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整)
2、甲、乙双方达成一致意见,双方交易过户税费由 负担。
第三条 付款方式:
甲乙双方同意合同签订( 年 月 日)当日以 付款方式
一次性付款,付款金额为人民币 元整(大写: 拾 万 仟 佰 拾 元整),含已付定金 元。付款当天甲方开具收款收条给乙方,并注明收款数额及款项用途。余款人民币 元整(大写: 万元整)在甲方办理房产过户手续后付给。
第四条 房屋交付:
甲方应在乙方付款当日将房屋交付乙方,包括拆迁安置房屋相关的所有手续、文件及票据的原件、全部钥匙交付给乙方。甲方如未于当日将该房屋交付给乙方使用,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约金。
第五条 关于产权登记的约定:
1.因本房建房售房单位及其他原因,此房房屋产权证及其手续尚在办理中,但因甲方及其房屋共有人需要,甲方自愿将此房卖与乙方。待房产证办理下来后,甲方须将证书交予乙方协助办理过户手续。乙方在本房屋买卖合同成立后,无论办理房屋产权证及其过户手续与否,将此房出租出售,甲方不得以任何方式方法阻挠,并应协助乙方办理过户事宜。
2.经协商,乙方有权在收到甲方的房屋及其手续后,延缓办理房屋产权证过户手续(延缓期限不超过房屋产权证首次发证时间后 年)但如乙方有提前办理房屋产权证及其过户手续的需要,向甲方提出要求,甲方应该于收到通知 日内提供一切与之有关的手续及资料(原房屋产权人的产权证及国土证,原房屋产权人结婚证及复印件,原房屋产权人夫妻双方身份证复印件,其他房屋共有人同意出售的书面意见等),并协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续,不得用任何方式拒绝阻挠。
除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外,如因甲方的过失造成乙方
不能在乙方向甲方提出过户要求之日起逾期不超过 30 天(遇法定节假日顺延)内取得房地产权属证书,甲方须赔偿乙方损失,每延期一日(遇法定节假日顺延),甲方按乙方已支付房价款金额的 1% 向乙方支付违约金,合同继续履行;逾期超过 60 天,则视为甲方不履行本合同,乙方有权按下列两种约定,追究甲方的违约责任。
1.甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金,合同继续履行,并在90 天内办理过户。
2.终止合同,甲方将乙方累计已付款全额退还乙方,并按房价总额10%月利率,从购房之日起付给利息。
第六条 甲方户口迁出的约定及其违约责任
甲方应在办理产权过户前将登记于该房的全部户口迁出,如在规定的此房屋户口迁出时间内未将本合同所述房屋中的全部户口迁出,即视为甲方违约,并支付乙方违约金贰仟元整,并应在三十天办理结束全部户口迁出手续。
第七条 本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,其补充约定由甲方、乙方、见证方三方共同协商解决,与本合同同具法律效力。
第八条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。本合同需由甲方,乙方,见证方三方共同签字后方能生效。
第九条 双方本着友好协商,公平合理的原则签定本合同,签定本合同后,双方应严格遵守执行,在履约过程中发生的争议,双方可通过协商解决,协商不成的,任何一方均可向相关部门申请仲裁或向人民法院提讼。
第十条 本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,见证方(中间人)一份,留存备查。
出卖人(签字)
______年______月______日
买受人(签字)
______年______月______日
见证方(签字)
借 款 人:__________________________电话:_________
住址:__________________________邮政编码:_________
货款银行:__________________________电话:_________
法定代表人: _______________________传真:_________
地址:__________________________邮政编码:_________
借款人即抵押人(以下简称甲方) ________________________________________
贷款人即抵押权人(以下简称乙方) ______________________________________
保证人即售房单位(以下简称丙方) ______________________________________
甲方因购买或建造或翻建或大修自有自住住房,根据XX市公积金管理中心和《职工住房抵押贷款办法》规定,向乙方申请借款,愿意以所购买或建修的住房作为抵押。乙方经审查同意发放贷款。在抵押住房的房地产权证交乙方收押之前,丙方愿意为甲方提供保证。为明确各自的权利和义务,甲,乙,丙三方遵照有关法律规定,经协商一致,订立本合同,共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)_________________________元。
第二条借款用途
甲方借款用于购买,建造,翻建,大修座落于_____区(县)____街道(镇)_____路(村)_____弄_____号_____室的住房。【最新个人借贷合同范本】最新个人借贷合同范本。
第三条借款期限
借款合同期限从_____年____月____日至____年____月___日止。
第四条贷款利率
贷款利率按签订本合同时公布的利率确定年利率为___%(月利率___%#在借款期限内利率变更,按中国人民银行规定办理。
第五条存入自筹资金
甲方应在本合同签订后,在乙方开立活期储蓄存款户(储蓄卡帐户),将自酬资金存入备用。如需动用甲方本人,同户成员,非同户配偶和非同户血亲公积金抵充自酬资金的,需提供当事人书面同意的证明,交乙方办理划款手续。甲方已将自筹资金支付给售房单位作首期房贷并有收据的可免存
第六条贷款拨付
向售房单位购买住房或通过房地产交易市场购买私房的甲方在此不可撤销地授权乙方,在办理住房抵押登记获得认同(乙方确定)之日起的五个营业日内将贷款金额连同存入的自筹资金全数以甲方购房款的名义转入售房单位或房地产交易市场在银行开立的帐户。
甲方建造,翻建,大修自住住房的,在本合同生效后自筹资金用完或将要用完时,有乙方主动将贷款资金划入甲方在乙方开立的活期储蓄存款户储蓄卡帐户)按工程进度支用。
第七条贷款偿还
贷款本金和利息,采用按月等额还款方式。
贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息,去零进元确定每月还本息额,最后一次本息接清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为:人民币(大写)____万____仟____百____拾____元整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房公积金贷款利率计算,以乙方书面通知为准,同时变动分期每月还本息额。
甲方需动同本人,同户成员,非同住配偶和直系血亲公积金用于偿还贷款本息的,可在每年的________月份办理一次,手续与本合同第五条公积金抵充自筹资金相同 储蓄卡,信用卡还款
甲方必须办理中国建设银行上海市分行储蓄卡,信用卡,委托乙方以自动转帐方式还本付息的足额款项,存入储蓄卡帐户或信用卡帐户,保证乙方能够实施转帐还款。
当因甲方原因造成用卡还款失败时,甲方必须持现金到原贷款经办行还款。