时间：2022-06-09 20:43:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；项目投资；决策
一、房地产的投资概念和基本类型
房地产投资决策就是围绕事先确定的经营目标，在掌握了大量的相关信息后，通过科学的分析手段，并进行定理分析，对房地产项目的投资方案进行选择的过程。通常房地产投资决策由决策、决策目标、决策对象、决策环境四个要素。
房地产项目投资按照不同的标准来划分有不同的类型：按投资分析方法来说，分为定量分析和定性分析；按照决策目标来分析，分为多目标决策和单目标决策；按照制度决策的方式来说分为多层决策与单层决策。
房地产的项目投资期权分为以下几种方式：一种是延迟投资期权也叫等待期权，是指开发商可以根据市场的情况决定何时动工，拥有延迟投资的权利，这种能够降低项目失败的风险。一种是扩张期权，开发商会根据价格的波动，产品的供应情况在市场中投入少量的资金进行试探，这种选择被称为扩张期权。还有一种方式为分阶段投资期权，由于一次性投资的规模越大，风险就会越大，所以房地产企业将项目分为若干个相关联的部分，每一个阶段的投资都根据市场的需求而变化，这种期权方式又称为分期滚动方式。最后一种是收缩期权，当房地产的销售出现较大波动时，为减少损失，投资者可以酌情进行收缩开发或者中止开发[1]。
二、房地产项目投资分析的内容
1、经济分析的概念
经济分析是指企业依据国家相关的财政和税收方面的制度与法规来分析某一个项目的可行性，并研究项目的投资收益、投入产出比等方面的数据，从而为项目的负责人进行投资做出相应的决策参考作用。一定要注意的是，企业进行经济分析的前提必须是项目数据分析人员能够对影响项目的所有因素都要做出合理的推断与判断。在当前的社会中，由于社会因素的变化较快，所以经济分析人员也要具备能够随机应变的基本素质。
房地产项目在经济经济分析时，必须要提供有效的决策，再对项目的财务进行评估。通常，基本的步骤如下：首先要收集足够的数据，因为经济分析主要就是对相关的数据进行分析，并且数据还能为信息的比对和估算提供依据，然后，要编制相应的准确的财务报表，同时要对相关的财务指标进行分析和评估，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，要以基本的财务数据作为基础来进行一些不确定性方面的经济分析，包括房地产项目的风险分析和抗风险的能力分析。最后，根据财务的评估记过，作出该房地产项目的投资是否可以进行的最终决策。
2、房地产项目的投资分析
首先要房地产项目的成本进行分析。成本估算是房地产项目的投资可行性分析中最重要的一环，它影响到房地产的经济效益和健康发展等方面，因此，房地产项目的投资分析首先要进行的就是成本分析。分析人员要根据房地产项目的各个费用环节，如土地的征用、土地出让、转让费及各种附加费，补偿费等，还包括管理人员的工资及日常的开销等费用的估算，然后还要对房地产项目的配套公共设施费用进行估算，配套公共设施的费用一般是指那些并不直接用于营业的一些公共设施的费用。当然，成本分析还包括了市政建设费、建筑勘察设计费和城市建设费用等。总之，房地产成本的估算是否正确合理会直接影响到项目的投资回报率。
还有一方面的重要成本估算是销售收入的估算。房地产项目的销售收入是保证房地产项目获取收益的前提。所以，对销售收入的估算也应该加强重视。首先要充分调查与统计，根据房地产项目的销售和业绩，并利用科学的统计法，对房地产项目的未来有个合理的预测与估算。房地产的销售收入与销售价格关系密切，因此在实际的项目定价过程中，通常采用定位法来进行确定，一般的定价法有成本导向法和客户导向法以及竞争导向法。多数的房地产项目分析人员采用竞争导向法来确定销售价格，企业可以根据自身的实力以及社会因素来决定销售价格是比同类竞争者高或者低。此外，对于销售收入的税金以及附加费用的估算也非常必要，因为房地产行业中设计的税种以及费用类别较多，特别是土地增值税的判断和使用对企业的销售收入也是有影响的，并且要考虑免税税种是否存在。通过这些收入和费用的估算，能够使决策者对企业的投入产出比进行详细的了解并分析。有利于制定最终的项目投资决策。
最后，还要考虑项目的某些不确定方面因素的影响并进行评价。房地产项目的不确定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能够找出影响项目效益的关键因素，所以项目的相关评估人员要主要对这个因素进行考虑和评估，并在此基础上进行相关的经济评价，以此来减少投资的风险[2]。
三、房地产决策分析应注意的问题
1、要组建专业的分析团队
科学、系统的进行房地产项目投资决策分析是现代房地产企业必须要实行的。组建专业的分析团队，能够有效的降低企业的开发风险，提高开发效率。项目投资的决策设计范围很广泛，必须有专业的人员共同参与才能保证投资决策的可行性。
2、建立起规范的市场调研机制
市场调研是获取有效信息的关键途径，房地产企业要想取得成功就必须建立完善市场调研机制。即要规范市场调研流程，明确岗位职责，提高人员素质，拓宽信息渠道，建立起日常的市场的监控体系。
3、加强风险防范意识
房地产项目的投资通常金额巨大，所面临的资金风险也很大，所以提高风险分析能力，加强风险防范意识是至关重要的。要更加科学的方法来评价经验风险，对风险进行有效的控制[3]。
四、结论
房地产项目投资决策是整个项目中最重要的一环，所以，只有加强对投资环节的评估，对不确定因素的充分考虑，才能加强房地产项目投资决策的可靠性。
参考文献：
[1]郭宏彬.房地产项目投资决策分析[J].中华建设，2012，（06）：67-68
关键词：房地产项目；项目策划；项目创新
Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.
Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
一般来说，房地产项目的基本项目策划包括这几个部分：项目区位的分析与选择；开发内容和规模的分析与选择，；开发时机的分析与选择；开发合作方式的分析与选择；项目融资方式和资金结构的分析与选择；房地产产品经营方式的分析与选择等。当然，在项目分析的过程中，还必须要对项目的创新开发，进行相应的考虑，确保产品的市场竞争力。
1.房地产项目的基本策划
1.1区位分析与选择
在房地产领域，“地段、地段，还是地段”的地段论，一直是开发商进行地产项目开发的金科玉律。的确，房地产开发的不仅仅是房子，更是人们的生活方式。而人的生活是有区域性的，项目地段的优劣，也就成为消费者选择的主要标准了。因此，在项目的策划过程中，研究小组需要对房地产开发项目的区位进行分析选择。具体就包括地域分析与选择、具体地点的分析与选择。
地域分析与选择是战略性选择，这主要是基于项目宏观区位条件的分析与选择，考虑的是项目所在地区的政治、经济、文化教育、自然资源等因素。
具体地点的分析与选择，主要是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择。具体来说，就是要对项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素，进行全面的分析。
1.2开发内容和规模的分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，是决定项目形态的主要因素。一般来说，房地产项目需要在符合城市规划的条件下，进行开发使用。选择最合适的用途和最合理的开发规模，是项目能够符合市场要求，符合居住要求的关键所在。
如成都的【华润二十四城】总占地1082亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积，是成都市三环内迄今为止规模最大的都市综合体。开发完成后可为2万个家庭5-6万人提供舒适生活空间。【华润二十四城】未来将在城市核心区域形成以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、优质教育资源和高档住宅为一体的大型都市综合体。
此项目，在开发的内容和规模上，做到了极致，也使得此项目成为成都房地产界的明星地产，社会评价极高。、
1.3开发时机的分析与选择
房地产项目开发时机的分析与选择，必须要考虑的一个因素就是项目开发完成后的市场前景。在此基础上，再考虑项目的场地和建设时机。这对房地产项目的开发至关重要，毕竟房地产项目规模大，周期长，投资大，如果在开发时间上选择不当，那对项目的发展是极为不利的。
在这方面，成都的【麓山国际社区】可谓做到极致。【麓山国际社区】是成都规模最大的别墅社区，占地4300亩，其选择在2000年开始建设，此时正处于房地产开发黄金期。这也为其4300亩的规模，在长达10余年的建设中，始终保持了相对的稳定性，奠定了基础。
1.4合作方式的分析与选择
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是对开发商自身的优势进行分析。主要包括土地存量、资金储备、开发经营专长、经验和社会关系等进行评估。从分散风险的角度出发，一般开发商会选择合资、合作(包括合建)、委托开发等合作方式进行选择。
1.5融资方式与资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
1.6产品经营方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。
2．房地产项目策划中的创新问题
创新是房地产行业发展的希望所在，也是房地产建设项目能否在竞争激烈的市场中，获得最大利益的关键所在。因此，在房地产项目策划中，策划人员还必须在各个方面进行创新设计，确保项目的竞争优势。2.1理念创新
房地产项目的创新，首先要建立在开发理念创新的基础之上，开发理念创新是本、是纲，其他创新是目，完成理念的创新，才能完成规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。
在90年代，地产刚刚成型之前，房地产开发处于卖方时代，开发商只要有一块地和一张图纸，就可以轻松地把房子卖掉。然而，随着房地产市场的成熟，再加上国家对房地产项目的调控，使得市场竞争尤为激烈，开发商要想在困境中生存，闭关获得更大的发展，就需要理念创新。也就是说“房地产开发不等于钢筋加水泥，而是卖生活方式”，如近两年涌现除了旅游地产、文化地产、养老地产、教育地产、公园地产等，这些都是开发理念的创新。因此，在新的形势下，房地产策划人员，还必须在开发理念创新上进行更多的思考。
2.2产品策划创新
（1）建筑风格和户型设计
建筑风格的创新，也是房地产开发项目的所必须要考虑的问题。而对建筑风格的变换，也是开发商所认同的。从起初的筒子楼，到2000年前后的“欧陆风情”，到近年来的新古典主义风格，以及新中式，再到中式庭院的回归，其实都是开发商对建筑风格的不断变换，这些变换主要基于市场竞争，以及项目客群的需要。
而近几年来，在建筑风格日趋多样化的背景下，一些富有民族气息和风情的项目开始崭露头角，如深圳碧云天的“岭南”风情，大连明珠小区的“海洋文化”气息，长沙万熙园的“湖南民宅”风情，长沙顺天黄金海岸项目，合肥明月港湾项目的“水生活”性质等。
而在户型设计方面的创新，则经历了从“三大一多一少”，到错层、跃式和复式设计，以及双卫生间、窗台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等的演变过程，这也给项目策划带来新的启示，即人们对居住舒适度的要求越来越高，户型的设计也就需要根据这一要求进行不断的创新。
（2）景观设计创新
现代房地产项目的开发，对居住环境的改造极为重视。而这也是人们对自身生活环境要求的提高所决定的。在这样的背景下，项目的开发，必须要在园林景观的打造上，进行全面的思考，以确立项目的景观特点。如深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，在业界引起了很大的反响；深圳金地集团开发的金地翠园，对其地下架空层及其他可能的位置都进行了绿化，就算是在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境，这也让业界为之一振。
（3）会所与配套设施创新
对配套的追求，是所有居住者的共识。无论是别墅，还是一般的住宅项目，配套都是业主最为关心的问题之一。这就要求项目策划组，在策划的过程中，根据地区情况，根据自身的资源优势，打造独具特色的配套设施。如顺德碧桂园最早与名校联姻，因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望，使得这种方式成为开发商推售自己楼盘的重要方式。
又如，对智能化小区的打造。如北京现代“SOHO”，大连“e人家”等。通过对宽带、家电远程控制、远红外监测系统、可视对讲系统、指纹／视网膜门锁、三表远传、室内报警等一大批高科技产品与技术的应有，打造极具科技性的小区。这也是房地产项目取胜的渠道之一。
结语
上文只是就房地产项目策划的一些要领进行分析。其实，任何一个房地产项目的开发，都是在极为复杂和严谨，极为科学和理性的策划案的指导下完成的。这就需要开发商注意对项目策划的全面性和可行性，通过基本的项目策划和项目创新，对策划方案进行细化和调整，从宏观上保证项目的科学性。
参考文献：
1 周前锋,马智利;重庆市房地产发展现状及展望[J];重庆工学院学报;2011年01期 （2005年1月）
含红利分配的期权定价模型
在房地产开发中的延期期权中，标的资产是待开发项目开发后的价值，执行价格为房地产项目开发的成本。由于项目在开发前是不存在的，所以这个资产的价值以及它的波动率的计算是不可能像金融期权中标的资产的价格那么简单地直接得到。但是我们可以通过找出项目价值和住房指数的联系而求出项目价值和波动率。等红利分配率的期权定价模型：
式中：c为看涨期权的价值；s为标的资产的当前价值(项目预期现金流的现值P)；x为期权的执行价格(开发成本)；T为期权的到期日；r为无风险利率；为标的物价格的波动率(项目价值的不确定性)；为距离到期日的时间；，为标准正态分布概率函数。由以上公式可知，看涨期权的价值(C)由标的资产的当前价值(s)，期权的执行价格(x)，无风险利率(r)，期权的到期日(T)，红利分配率(y)和标的物价格的波动率(δ)6个变量决定。
含红利分配的期权定价模型在房地产项目决策中的应用
下面以一个房地产开发的延迟期权案例进行说明：长沙某地块用地性质为居住用地，用地现状为闲置，2006年该地块总价为0.85亿元。由于该项目存在较大的不确定性，特别是政府刚出台了一系列房地产政策，于是开发商想推迟一年开发。因为根据湖南本地相关政策，开发商可延迟一年开发。一年后开发商可根据当时市场状况选择开发或者不开发。显然“投资之前等待并观察市场”的期权是有价值的。建设期为两年，第一年投资占开发成本的57％，第二年投资占开发成本的43％。2006年开发成本(不含地价)为1.4亿，不过开发成本会随通货膨胀指数的上涨而增加，上升率为0.05。该项目位于主要街道旁，如果延期一年则损失停车位、商业门面的出租收益，估计为220万元，这是“负的红利分配”的看涨期权。是推迟一年，还是马上开发，应将立即开发的项目价值同等待至某个时刻再开发的项目价值进行比较，哪个大，就选择什么时候开发。下面分别计算买地后马上开发项目的价值和买地后延期一年开发项目的价值，并作比较：
求波动率。当波动率准备用于为一年延迟期权估值，可使用一年的历史数据。
波动率的计算公式：
将表1相关数据代入(4)式，得到月收益标准差的估计值为：
年收益标准差的估计值为：
求预期现金流现值。计算期为建设期和经营期，建设期为两年(2007年和2008年)，经营期为20年(2009年至2028年)。住宅部分经营期预期现金流现值见表2，商铺、车库部分经营期预期现金流现值见表3。贴现率：c＝0，1，折现至2006年。
求不延迟一年开发的项目价值。地块在买到后开发商选择马上开发，而不选择延迟一年，则该项目价值不含期权价值。第一年投资额为8000万元，第二年投资额为6000万元，故其价值计算采用传统的净现值法：
不延迟一年开发的情况下：
项目价值为58.36万元。
求延迟一年开发的项目价值。地块在买到后开发商不选择马上开发，而选择延迟一年开发，则该项目价值含延迟期权价值，其计算采用含红利分配率的期权定价模型：
项目价值＝项目净现值＋延迟期权价值
首先，计算延迟一年开发时项目的净现值：
项目价值＝－地价现值－两年建设期投资现值＋预期现金流现值
其次，计算其延期期权价值：
无风险收益率r=O，04，波动率δ＝0，11，期权寿命(T―t)＝1年、项目预期现金流现值s＝22012.91万元，项目期权的执行价格(开发成本)x＝14000×(1＋0.05)＝14700万元、红利分配率y＝220/14000＝-0.0157。将以上数据代入公式(1)、(2)及(3)，得到：
延迟一年开发的情况下，项目价值大于不延迟开发的项目价值，因此，开发商应选择延迟一年开发。
结 语
1、对于房地产项目是推迟开发，还是马上开发?应将立即开发的项目价值同等待至某个时刻再开发的项目价值进行比较，哪个大，就选择什么时候开发。
关键词：房地产项目包装； 工程包装； 广告宣传包装； 建筑外立面； 园林景观； 装修； 形象包装； 营销； 媒体广告
Abstract:Itmustbe professionallypeckedfor the real estateiteminto the market, itincludestworespects: 1.theproject pecking (Buildingappearance、Gardening landscape、 Renovation);2.the advertisingpecking.Thispaperisthebriefdescriptionofthe importance 、content、usual operation and workingproceduresforthe realestateitempecking.
Keywords:the real estateitempecking； theproject pecking；the advertisingpecking； building appearance；gardening landscape； renovation； imagepackaging； marketing； media advertising； newprofessional
中图分类号：F293.33
文献标识码：B
文章编号：1008-0422（2008）11-0145-03
1前言
任何一种商品所面临的最大挑战都是推向市场并赢得消费者的认同。房地产作为一个有高额回报率的行业，一直以来演绎着激烈的竞争。有的项目开盘即销售一空，有的项目经历着痛苦的滞销，正是这种强烈的反差、残酷的竞争，使每个开发商从正反两个方面都形成共识――房地产开发的最终结果必须经过精心包装，然后推向市场才能吸引买家。市场的需求产生并促进着各方面的、各种形式的包装手段，市场在发育、逐渐成熟的过程中分化为各种有针对性的细化市场，同时市场愈细化，操作技巧愈加精细，从而形成各个专业以及新的专业水准。下面简述房地产项目的包装，这涉及两个方面：一是产品本身的工程包装（建筑外立面、园林、装修），二是广告宣传包装。
2产品本身的工程包装
2.1建筑外立面：商品伴随着消费者的喜好趣味的发展而成长，随着人的素质的提高，不同经济条件、生活品位的人选择各自喜爱的产品，房地产业也从雷同化甚至抄袭走向个性化甚至原创性。从建筑外立面色彩上看，90年代末刮起的粉红风暴――大部墙面为粉红色，局部装饰线条采用白色，建筑风格模拟欧式――在一段时间内统治了市场，甚至在2007年个别新推出的楼盘中仍然可以看到这种建筑外观。可见在房地产开发的初期，一种建筑形式一旦被业内人士接受，就会影响到整个市场。现在，大街小巷上多种色系的建筑外立面共生，同时伴随着多种建筑风格，如白色、金色、黄色系列往往与欧陆风格建筑相伴随；浅绿、褐色、蓝灰色、蓝紫色等则为现代风格的建筑所选用。这也影响到建筑外墙的材料的选用。高档欧陆风格建筑或采用天然石干挂，或者为了满足墙面的整体效果而选择涂料，典型的如“星河湾”的楼盘。现代风格建筑由白色、银灰、黑色等纯色对比的特点发展为以新颖别致的色彩争奇斗艳，可想而知，这样的建筑色彩至关重要，成败往往取决于细微的色差，而面砖等块料在烧制过程中对颜色难于精确控制，涂料则可以通过电脑忠实表达设计者的意向，因此，一些定位比较高的现代风格楼盘也选择涂料进行外墙施工。
从建筑元素方面来看，欧陆风格通过西瓦屋面、檩托、外墙附墙柱、窗套线等建筑元素来表现；现代风格通过竖向或水平线条、大面积窗玻、有韵律的几何形状来表现。也有的项目采用中式风格，如：中式瓦屋面、屋脊、斗拱、中式门窗，往往伴随着周边环境中的亭、台、楼、阁、小桥、流水。中式建筑的一个重要分支为江南民宅风格，典型的形象是：白色的硬山山墙、哺鸡脊以及青灰色条砖墙面等。
从突破规整的建筑外立面来看，有的设计在楼体当中一定区域留空，形成“凯旋门”的形式，同时利于改善整个小区的通风（风水上解读为：利于龙从楼宇中穿过，这预示着祥瑞。）；有入户花园、跨越两层的空中花园（如广州珠江新城的“金碧御府”楼盘），后者不仅仅是一般的建筑外观变形处理，而且引入了绿色景观及生态的概念。
2.2园林景观
售楼中有“看不看？看环境”之说。从一个项目所能造就的美学感受而言，除建筑外立面以外，园林景观的作用是最重要的。一个爱房子的人，都会非常在意居住环境，他会希望家庭成员能生活在一个惬意的环境中，而房子以外的小区环境提供了更大的生活空间。一些单身贵族出于对自身生活质量的关心，同样会注重项目公共环境的优劣。
一个完美地开盘，必然伴随着园林建设的成功。园林不仅可以使成功的建筑锦上添花，还能通过改善项目周边环境，帮助建筑或者规划上有缺陷的滞销盘打开销路、绝处逢生。
园林风格从地域上划分可以分为中式园林及异域风情园林两大类。中式园林以庭台楼榭小桥流水等中国传统建筑元素表现，这种园林当然与中式建筑搭配更合拍，另外在一些现代风格的项目中，借鉴了东南亚的手法，将楼宇首层架空作为小区内公共活动空间，其间点缀着木制屏风、门扇、石桌凳或月亮门等，以水体环绕架空区域，亭榭点缀其间，架空层临水一侧以栏杆、美人靠或堆石分隔，为了使中式园林与建筑物更好的过渡，在架空层顶标高的外墙安装中式屋檐外飘（图1）。异域风情的园林较为流行的有：欧陆皇家风格、澳洲风格、东南亚风格、现代风格等。欧陆皇家风格以中轴线来串联广场、喷水池、规整的台级、白色宝瓶栏河、圆顶亭子、人体雕塑等。绿化的特点：偏向于几何形状的构图，如：小型乔木、灌木修剪成圆柱、圆锥、球形，地被分成大块的色带，视觉上追求整体稳定性而忌杂乱。东南亚风格则融合了西式审美情趣与东南亚地方特色的道具（如：草亭、藤质家具、东南亚植物、平面及边界十分随意的泳池），反映了东南亚旅游胜地的风情，适应了居住小区私人空间优雅休闲的定位，为许多楼盘采用。由于其植物与南粤地区接近，更适于岭南地区的园林工程。现代风格的园林伴随着现代建筑，硬质景观往往采用几何形状的铁艺、不锈钢制品、玻璃制品、陶制品、雕塑、景墙、张拉膜、水池，为了增强与人的亲近感，较多采用原色的木做步道、座椅、平台。色彩对比较强烈，以涂料、马赛克、高光面物体、表面粗糙的天然石来表现。
2.3售房部及样板房装修
销售中有这种说法：“开售时没有样板房照样可以卖楼，而没有售房部却没办法卖楼。”可见，售房部作为销售人员吸引打动潜在买家的主战场的重要性。售房部的作用可比喻为激烈的销售战中的必须予以抢占的滩头阵地，所以开发商总是不惜代价、迫不及待地投入，一般常常将项目临街的商业物业（如规划中的会所、商铺等）作永久售房部，装修恢宏豪华（图2）。有的尚不具备条件建设永久售房部的，往往先建一个临时售房部，场地不够的甚至找个小集装箱作临时售楼办公室。售房部功能分区一般分为三大块：售楼总台与模型区、洽谈区、后勤区（如签约室、财务室、休息区、盥洗室、储物间等）。售房部的装修风格一般与整个小区建筑风格吻合，融精装修与广告宣传于一体。
设置样板房的目的就在于直观地展示建筑产品，从而有力地配合售楼、引导消费。开发商交楼的形式分为两种：毛坯交楼、送标准装修交楼。而样板房装修有三种形式：毛坯交楼样板间、标准装修（普通装修）与豪华装修（个性化装修）。毛坯交楼样板间适应于毛坯交楼的形式，使买楼者直观地看到最终将收到什么样的货，避免收楼中产生不必要的误解与争议。更适合于希望按照自己的喜好优化室内平面布置、为达到自己的审美要求而计划自行装修的业主。标准装修（普通装修）适应了送标准装修交楼的形式。它符合建筑业集约化生产的要求，避免了二次装修的浪费，节省了业主的时间精力，使业主避免了陷入不熟悉的装修事务的烦恼。送标准装修交楼还作为营销的一大卖点。豪华装修（个性化装修）往往伴随着高端项目的营销工作（图3）。因为，同样是混凝土结构房屋，人家要问：“你凭什么卖那么贵？”豪华装修使看楼者身临其境感受到该物业不同凡响的豪华与尊贵的感觉，对产品产生认同，慷慨落订。豪华装修（个性化装修）也常用作中档项目的营销，使人产生物超所值的感觉，从而推动销售。
3广告宣传的包装
广告宣传的包装在项目推盘入市阶段极为重要，与工程本身的包装紧密衔接，作用在于：在项目开发的后期通过广告手段进一步提升项目的公共形象，它包括了项目所在地形象包装及广告媒体上的宣传包装。
3.1项目所在地形象包装
项目所在地形象包装的范围在该项目周围一定区域。分为以下几个方面：
3.1.1路旗：目的在于引导看楼者，一般自项目附近交通要道直接延伸至项目开盘的位置。
3.1.2围墙广告：项目周围围墙上可以制作围墙广告，内容包括：项目名称、项目标识（logo）、项目图片、项目广告语、销售热线、交通指引等。其可供制作的范围较大，空间距离更接近路人。
3.1.3 楼体广告：有道是“欲穷千里目，更上一层楼”，在在建楼体上设置广告条幅面积大、视线高、费用较低。同时是最好的道路指引牌（图4）。
对于在建工程还要在楼体上悬挂施工方面的安全文明宣传条幅。
3.1.4指示牌：一般设置于区内及区外交通路口，指示项目所在地、售楼部、样板房、物业管理等。
3.1.5气氛营造：项目推盘往往选在节假日，以利用人们休息的时间赢得最大的人流量。现场气氛营造常采用：彩旗、气球、充气拱门、横幅，有的甚至采用飞艇、直升飞机造势。
3.2通过媒体广告建立项目品牌与知名度
对于广告宣传而言，已经演变为媒体占有率的的竞争，这种形势要求，不仅对某一种媒体进行投入，而且要普遍地占有多种宣传媒介。营销人员首先需要了解可利用广告的资源、出街点（附近繁华程度、交通情况）、广告的尺度、费用、档期等，并根据需要进行选择。常见以下几种形式：
3.2.1户外广告牌：当人们在户外活动时，这种广告形式对人们视线的冲击强烈，因此，户外广告牌的优势不可替代。在野外（如高速路、桥梁旁边）、市区等较为开阔的空间往往选用T牌（以钢制圆柱支撑，其顶部设长方形钢制大型广告牌）。计划使用时间长的T牌，开发商可以对租用与自建两种方案进行经济性比较，从而确定采用哪种形式。在人流密集区域，如市区繁华场所或者路边，可以租用附着在已有楼体上的广告牌位置，悬挂广告。
3.2.2报纸：报纸是一种非常通俗的宣传载体，所要做的工作包括：报纸品种的选择、确定投放版面、广告内容、费用洽谈等。
另外一种形式：通过邮局在为每户送报纸的同时附送宣传单张。
3.2.3电视广告：看电视作为目前人们主要的休闲方式，成为最主要的媒介，也成为售楼广告的首选。所要做的工作包括：电视频道的选择、播放时段、播放频率、内容（宣传主题），费用洽谈等。
3.2.4广播电台：目前收听广播较多的是行车途中的人，采用广播宣传对于推广工作也有帮助。所要做的工作包括：广播电台频道的选择、播放时段、播放频率、播放内容（宣传主题）、费用洽谈等。
3.2.5分众传媒：是一种专门设置的局域性有线可视宣传媒介，一般设置在高尚物业大堂（常设于电梯前室墙壁上）或者小区大堂，针对特定客户群进行滚动宣传。是一种新型的、专业化广告载体，已经形成了一定规模的专业公司。
3.2.6短信：利用营销组织日积月累收集到的客户私人手机号码，就所发售项目的名称、位置、发售时间、定价（或促销方式）、项目优势、售楼热线等内容进行手机短信群发，特点是费用低、速度快。
3.2.7派发单张：在潜在客户群流动密集区域组织人海战术派发单张，旁边就停放看楼接送车，有客即时拉回自己楼盘，由营销介绍并看楼。有的弱势项目甚至在其他销售情况好的项目门口守株待兔，派发单张派车接送，以截取其他楼盘看楼客人，达到低价竞争的目的。
3.2.8公交车广告：在城市每天繁忙的交通中，公交车身大幅广告很好地承担广告载体任务。有的公交车箱内安装了广告播放器，在行车途中对乘客进行广告宣传，也能达到一定的宣传效果。
3.2.9新闻会：有的项目经策划结合了一定的有积极意义的主题，如生态、环保、健康概念等，可以组织新闻会以极为庄重的方式向社会信息。
关键词：房地产项目开发；运作模式；分析
目前，我国的房地产业的发展还处于发育阶段，有许多地方因为受到多方面因素的影响，需要对其进行逐步的完善。其中，房地产项目的开发工作是房地产企业发展的重要内容，但是在进行房地产项目开发时，因为较多因素的影响，它存在着许多风险，只有采用合理的房地产项目开发运作模式，才能有效的避开风险，提升房地产项目的品质与质量，同时也可以提高房地产项目开发过程中的工作效率。
一、我国房地产项目开发运作模式的现状
我国房地产市场因为社会经济的不断发展，以及我国相关政策的调控，房地产市场的竞争越来越激烈。
1、房地产企业的现状
自从房地产行业的发展以及高收益的影响，促使许多企业或者是集团也开始涉入房地产的投资[1]。但是因为后者大多是临时想要涉足房地产的投资与开发，所以这些企业派出的工作人员，都是临时的进行组合，对房地产项目的开发运作模式了解有限，没有实战经验与基础，对房地产项目开发过程里面，房地产项目的设计，监管，施工以及售后等各个阶段，对其没有进行系统，专业的控制，房地产项目开发管理的体制建设不完善。还有，近几年以来，许多大型房地产企业逐年增加，其中房地产企业的总投资过亿，建设房屋超过百万平方的企业有很多。虽然有一些房地产企业成长过程良好，但是最后的收益情况却非常的落后，这种房地产企业并不能够维持一个稳定，人数较多，水平较高的房地产项目开发管理队伍，与房地产项目开发的工程匹配。
2、房地产管理现状
随着人们生活水平的不断提高，与住房条件不断的改善，还有房地产项目开发的规模逐渐扩大，建设时需要考虑小区功能的规划，完善小区的公共设施，运用最新的技术，工艺，材料，管理，改变了传统的经销策略，也改变了传统的融资方式，房地产企业之间的竞争越来越激烈，我国房地产企业知识面涉及较广，专业性能更强，应变能力也有了提升。我国现在房地产企业在房地产项目开发运作模式都是采用自主管理的模式，也就是房地产企业自己开发组建房地产项目管理的部门，然后进行招标，选用建设的相关设计，进行监理，再推动房地产工程的实施与测试运行，同时还选择物业管理，分担过渡期间房地产项目开发建设后的物业与售后服务。正是因为房地产企业的管理现状，导致房地产项目开发的质量，所需的成本，完成的进度，以及完成的效率都不是很高，出现了房地产项目开发的时间越来越长。
3、房地产项目开发过程中利益的现状
由于近年来我国土地资源的不断占用，导致房地产项目开发所需的土地资源出现短缺现象，但是人们的购房需求却在不断增加，最终导致房地产项目开发的商品出现短缺，也导致我国房产的价格不断增长，使得房地产企业追逐的目标变为建筑施工，建筑的设计以及房产的购买者，逐渐形成了市场的主体与利益的核心。房地产企业垄断整个房地产市场，对房地产的项目开发模式实行封闭形式与自主形式的管理，房地产企业与购房者之间的房地产项目开发信息不对称。
4、房地产项目质量现状
目前我国房地产项目开发建设的质量受到了人们的关注，因为出现了太多房地产企业为了缩短工程建设时间，节约成本，而造成房产建设交付使用以后，出现了太多质量问题，进而引起了人们对其质量广泛的关注[2]。房地产企业在房地产项目开发的过程中，注重房产的外在美观设计，目的是增加它的吸引力，提高人们的购买欲望，但在实际建设的过程中，选择施工材料，设计人员，监理时，一般大多数是进行最低价格的投标，在投标成功之后，对需要进行支付的建筑工程进度款又拖延，往往造成房地产项目开发的质量没有经济方面的支持。专业设计不完善，施工设计图纸中，内部结构的设计，空间的设计，整体方案的设计都缺少针对性的研究，质量验评只是走过场，质量问题没有进行解决。
二、建立我国房地产项目开发运作的新模式
上面已经提到，我国现在许多房地产企业都是采用，封闭形式与自主形式的运作模式，这种房地产项目开发的运作模式，影响了房地产企业的发展，所以要引进市场化，社会化以及专业化的运作模式，对房地产项目的开发进行有效的管理，也是解决封闭形式与自主形式管理的重要手段。
我国政府投建的大型工程项目，使用的专业社会化管理项目，所带来的经验，可以借鉴到房地产项目开发的管理中。可以使用项目开发管理进行投标，再把项目的管理与开发分开，在房地产项目开发过程中，可以对房地产项目的运作管理进行业务外包。房地产企业为了加强项目开发运作的控制能力，可以找在管理方面有经验的人员，与有关的项目管理企业一起组成房地产项目开发的运作团队，对相关人员的要求，写在项目管理的有关合同里面。房地产项目开发运作管理就是指相关项目的管理人员，在一定条件的约束之下，经过与其他项目企业中有关经理的合作，应使用统计的方法，观点和理论，把所有房地产项目开发涉及到的工作，实行有效管理，然后达到房地产项目开发最好的效果，房地产项目开发的运作模式不仅仅包括建筑实施阶段相关的管理，还包括建筑设计的前期阶段，试运阶段以及售后服务等阶段。房地产项目开发的运作模式，管理的任务就是将房地产项目开发的管理团队组织起来，对项目开发的融资，规划，销售等提出建议，并对其做出技术方面的支持，协调政府有关管理部门和房地产企业之间的关系，收集关于房地产项目开发的相关资料。
还应发挥房地产项目开发管理公司的管理优势，包括对房地产项目开发建筑的规划设计，建筑施工管理，建筑质量，建筑成本等方面的管理，应用最新的工艺，技术，管理方法，材料，进一步提升房地产项目开发运作模式的管理效率和水平[3]。实行社会化的房地产项目开发运作模式管理方法，节约了我国的社会资源和成本，提升了整个房地产行业的水平与效率，将房地产项目开发建设过程透明化，确保购房者的相关利益，将原来的房地产项目开发核心从房地产企业转变为购房人员。尽可能的降低资源，使得各方的利益达到最佳。把房地产企业在运作的过程中，出现的风险降到最低，避免出现不必要的损失，房地产企业与项目开发企业共同承担风险。
结束语：
由上述文章我们可以看出，房地产项目开发的运作模式存在许多问题，需要对其进行研究，找到解决这些问题的方法，为此本文提出了几点建议，只有改善房地产项目开发的运作模式，才能更好的发展我国的房地产行业，使之能够又快又好的推动，房地产项目开发过程中建筑质量的发展，也使得房地产项目开发的运作模式，能够在我国房地产项目开发中发挥最大优势。
参考文献：
[1]周敦友，俞美芳. 房地产项目开发运作模式探讨[J]. 建筑经济，2008，S2：130-132.
关键词：房地产；装修项目投资；投资风险；风险控制
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产项目投资风险概述
房地产装修项目投资是房地产项目投资的重要一环。房地产在开发建设楼盘的时候，会对已经建好的房子进行装修。根据统计表明，对于房子装修的投资大约占了整个投资的32%-34%，占据了房产销售的13%。因此，房子装修投资对于房地产项目投资风险的影响重大。在规划房产装修投资的时候就要优化投资方案，用最少的投入实现最好的装修效果。
二、房地产项目投资风险的特点
首先，房地产项目建设具有不可移动的特点。房地产投资项目的首要风险就是房地产项目的建设地点选择。房地产项目的价值在于其地理位置的好坏，位于交通通达的市中心，房地产项目的价值就高。而位于交通不便的市郊，其房地产项目的价值就不会很高。因此，房地产项目投资所面临的风险特点就是地理位置。
其次，一个地区经济发展的导向对于房地产建设而言是十分重要的。但是，由于房地产投资开发经历的时间较长，所以，对于经济导向的改变不能及时地做出应对。这就成了房地产项目投资建设的另外一个风险。因此，在房地产投资建设方面，必须加强对经济发展导向的预测。尤其是房地产项目开发投资较少的地区，必须加强对该地区经济发展方向的研究。这就是房地产项目投资风险的区域性特点。
最后，房地产项目投资具备长久性的特点。由于房地产项目建设材料的特殊性，其耐久性较好。一般房地产的使用寿命长达几十年甚至几百年。因此，房地产投资项目的风险也具备长久性。
三、房地产装修项目投资风险控制措施
房地产项目投资风险因素有很多，但是，最主要的风险和最需要控制的投资风险则是房地产装修项目的风险。本文将就房地产装修项目投资风险作简要分析并提出相关建议。
（一）在装修材料上，建议采用进团或区域采购，以此在确保品质的同时降低成本，减少材料成本过高带来的投资风险。同时，区域采购和集团采购也能满足不同装修的质量和档次。其中，如入户门、橱柜、龙头等建议采用区域采购。而涂料、开关、内墙砖等采用集团采购。但在目前大多数房地产装修项目的材料供应上，较少采用集团采购和区域采购。
（二）在进行房地产装修的设计上，为了更好地实现装修产品标准化，越早设计越有利于对房地产装修的成本控制。通常，很多房地产投资开发商等到房产已经基本建设完成后才进行装修设计。而这时候，通常会为了满足装修效果，对于已经建设好的工程进行拆改。这就直接导致了房地产整体投资的增加，投资的无意义增加就变相提高了装修项目投资的风险。因此，装修设计应该尽早开始。在建筑平面图基本绘制完成的时候，装修设计就应该介入。在满足装修效果的同时，尽量减少使用稀缺材料。同时，还要降低施工难度，以此降低装修成本。只有对成本进行良好的控制，才有利于进一步降低装修项目的投资风险。
（三）为了进一步控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险，在装修时，尽量采用简约的装修风格。在简约中突出装修的亮点，提高市场接受率。在整个装修过程中，要有重点地进行精装修，以控制装修成本，降低装修投资风险。对于客户主要关注的大堂、电梯、客厅、卫生间还有厨房灯进行重点精装修。在精装修上面突出装修的亮点。其它地方则尽量采用简约风格装修，使客户能够根据自己的想法去装修房间。按简约风格进行装修，可以有效避免由于装修的功能过剩而缺乏亮点，也能够在保障品质的情况下控制成本，从而降低装修项目的投资风险。
（四）为了更好地降低房地产装修项目的投资风险，还可以采取精装修样板房的方式。通过对样板房的精装修，可以有效地看出之前的设计在成本上是否在控制之内，装修成本投资是否超出了之前的预期以及通过客户对样板房的体验来进行返修或者预设计，从而有效避免了交楼时可能会产生的风险。同时样板房也能充分反映装修设计是否合理，营销时的承诺是否切合实际情况等。这样一来，通过样板房的精装修有效规避了大规模二次装修的风险，从而大大降低了装修项目投资风险。
（五）控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险的措施就是强化装修过程管理。通过强化装修过程的管理，能够合理调配人员，提高工作效率，减少额外无用开支。在材料选购上，也能有计划地进行，减少了材料浪费。在装修过程中，由于工序问题，施工单位较多，协调起来相对浪费时间。然后，加强对装修过程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的发挥。因此有利于最大限度地降低房地产装修项目投资风险。
四、结束语
房地产在我国国民经济中所占的比重越来越高，重要性也越来越大。但是由于在投资房地产时的高回报带着高风险，所以，房地产项目投资的风险控制显得尤为重要。投资者只有在投资房地产时针对投资风险做一定预防，才有利于规避风险。而房地产装修是整个房地产较为关键的环节，因此对于装修项目的成本控制显得比较重要。其中，最需要控制的就是装修项目投资风险。本文在结合风险特点的基础上重点分析了装修项目投资风险，并提出了一些建议，以此推动房地产建设更加安全、可靠、高效。
参考文献：
[1]王炜.关于整个房地产全过程的风险识别[J].才智，2011(01).
关键字：房地产，项目，风险控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中图分类号 : F293.3 文献标识码： A 文章编号：
1．房地产项目风险概述
房地产项目风险，是指因为投资商对某房地产项目决策投资与客观条件的不确定性，从而导致该项房地产项目投资的期望收益和实际收益之间出现偏差的发生概率，即在房地产项目投资过程中，投资商遭受各种损失的程度及其概率，其中包括投资商间接或者直接的损失。房地产项目投资风险，一般可用风险损失的范围、幅度以及出现偏差的概率这两个参数来描述。
2．房地产项目风险控制的意义
房地产项目风险控制是为了对房地产项目过程中的各种风险因素进行客观地预测、准确地评估，进而制定有效的风险控制策略。
企业创建和发展的根本目的在于盈利，同时存在着利润与风险。如果房地产投资者不能准确有效的把握项目实施过程中的风险，并对其进行有效的控制，很大可能会损失巨大。许多小规模或新建的房地产公司就是由于对风险没有足够的认识、盲目自信、对需求没有进行细致深入的研究从而蒙受了巨大的损失。
对房地产项目而言，从提出开发设想到最后交付房屋使用权以及之后的售后服务过程中，大致可以分为项目开发规划、可行性分析、项目用地申请、项目施工图设计、征地、工程招投标、建设施工、销售、以及售后服务等十几个关键环节。房地产项目风险复杂多样，而且存在同一环节中并存多种风险等不利情况，一旦其中任何一个环节中出现问题，均有可能给整个房地产项目的正常运作带来严重的负面影响。
因此，房地产项目全过程的风险控制具有非常重要的意义。房地产项目是涉及多个点面、广度范围的动态复杂过程，只有充分做好项目风险控制，同时结合市场经济、工程建设的实际形势，正确的对待和评估房地产项目中存在的风险，才有利于房地产开发商对项目开发各环节中存在的风险及时准确地识别和把握，然后采取合理的风险控制措施，以实现对整个工程项目全方位的控制，确保房地产工程项目开发取得较高的社会经济效益。
当前我国的房地产开发商普遍存在着只重视项目开发，忽视项目风险控制的情况，导致了很多项目在实施过程中频繁出现问题，从而使得项目实施停顿甚至中断，开发商受到巨大的损失。因此，房地产项目风险控制应作为房地产企业经营管理的重要组成。结合市场形势和项目情况，加强房地产项目各环节中风险控制力度，提升房地产开发商的风险控制意识和风险控制水平，实现房地产项目管理向风险主动预控管理方向的转变，强化企业在房地产行业中的核心竞争力。
3．房地产项目风险控制的策略
3.1房地产企业项目风险控制
房地产项目风险的控制，从长远来看，首先要公司内部制度的完善以及项目流程的合理建设，才可以良好有效的进行风险控制。
3.1.1房地产项目企业应建立健全风险控制体系
房地产项目企业应建立健全的风险控制体系，并应设立专门的风险评估分析组织。企业要根据当前市场情形选择正确的投资理念，并总结投资经验，防范投资风险。企业要对投资的房地产项目按照科学程序，全面分析评估整个项目开发中存在的风险，尤其在方案论证过程中，要对国家政策、房地产市场价格变化等外部限制因素给予充分的考虑和计划。房地产企业在项目可行性研究的过程中，应建立完善的风险控制体系，并结合工程实际情况，从项目开发立项到售后服务整个阶段中及时有效的分析和控制存在的风险。
3.1.2 加强房地产项目风险预警工作
房地产企业在实施项目的过程中，要以财务风险控制为核心，建立系统完善的信息资源数据库，以便实现对项目整个环节的监控管理。企业要定期展开分析会议，明确项目各阶段具体的经济技术指标，并召集企业相关的部门对项目实际情况和现存风险进行全面分析。企业对所投资的项目，要充分及时掌握其资产状况，一旦发现存在较大风险问题，立马采取相应纠正措施，最大化降低项目开发投资风险。
3.1.3强化房地产项目风险转移力度
在项目实施的过程中，可以通过加入商业保险在一定程度上转移房地产开发项目的风险，减少项目实施过程中可能存在的风险。另外，可以通过合理布局项目，分散性的转移项目风险。不同类型房地产项目在其不同阶段的风险类型、风险程度，以及获利能力都存在很大差异。因此，利用不同类型房地产项目开发的综合投资组合，通过相互补充不同的项目以及相互协调资金，达到提高企业总体风险控制能力的目的。
3.2房地产项目风险控制
当前，我国房地产项目开发各环节中所存在的风险主要与政策环境、经济发展、资金、工程建造技能、企业经营管理等因素有关。房地产项目实施周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、完工阶段、租售阶段，对风险进行控制的策略也不尽相同，下文对此进行逐一阐述。
3.2.1项目投资决策阶段
项目投资决策阶段，应对国家和区域经济政策、行业政策做好充分研究，并对项目所在区域的规划、土地、项目、适宜项目情况做出针对、准确的分析，为企业经营决策提供依据。决定项目之后应加强项目的前期论证，运用现代工程学、工程经济学、管理学等理论，对掌握的信息资源做出可靠的论证分析，为投资者减少风险。控制项目工程总造价的基础是准确的投资估算，误差太大会导致整个决策的失误，从而给项目的造价控制与管理留下隐患。在项目决策阶段，必须编制准确可靠的投资估算，允许可控范围内的误差存在。
一、常见的项目组织结构形式
（一）职能型组织
目前在我国大部分历史较为久远的企业都是职能型组织，在职能型组织模式下的房地产企业部门的设置，是根据员工职能的不同来区分的，因而在房地产企业中主要的部门有设计部门、工程部门和招标部门等。同时采用职能型组织的房地产企业，他们的共性就是项目开发的范围较为狭窄，并且其企业一般都是在确定项目开发的城市之后就不会再有其他城市的选择。对于这种组织形式的企业来说，他们职能分工较为明确，因而致使员工对自身多负责的业务范围较为明晰。同时，由于职能型组织分工专业化，因此房地产企业在对部门进行管理时，管控的程序也较为清晰[1]。
（二）项目型组织
开发项目较多的房地产企业一般会选择将企业设置为项目型组织，特别是在房地产企业开发的初期，采用项目型组织可以促使项目人力资源的配置实现合理化。同时项目型组织下的房地产企业在房地产开发前期，总部会带领其他部门对项目工作进行实施，而在项目人员对项目的开发进行全面了解之后，企业总部才会将项目交给能力较高员工完成。
（三）矩阵型组织
大规模的房地产企业为了确保实际运营的有序性，一般会在企业规模达到一定程度后对其进行区域分工。此方法，可以促使兼顾业务较多的群体处理的业务范围更清晰化，例如，房地产企业可以再确保项目质量的情况下实现部门间知识的共享。矩阵型组织模式下的房地产企业，必须具备良好的沟通协调能力，同时也应在项目运营管理过程中，安排相关的人士对公司的资源进行整合，以便为房地产企业项目的开发提供有利的条件，致使最终完成项目目标。
二、项目运营管理工作的内容
（一）房地产项目运营管理“是”什么
目前我国大部分房地产企业存在着运营管理的困惑，因为项目运营管理本身存在着周期长、风险大等问题，因此对于相关管理初期只注重项目计划管理的企业来说，项目运营管理工作的实施变得尤为困难。对于此，房地产项目管理的相关部门应对各职能部门的工作进程进行定期的检查，进而确保各部门能严格按照企业的计划管理实施工作。其次，房地产在项目管理过程中应逐渐将重点放在项目进度和项目质量上，进而做到对项目的全面管理。同时在项目发展过程中，房地产项目运营管理的相关人士也应对项目的服务等进行定期的检查，从而确保项目的规范化。另外，由于项目管理水平决定了房地产项目开发的经济效益，因此在房地产项目运营管理过程中也应采取相应的措施致使项目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地产项目运营管理“管”什么
由于房地产项目运营管理在我国实行的时间不长，因而缺乏较为成功的案例参考，致使房地产项目运营管理相关人士无法确定运营管理的重点应放在哪里。因而，在我国房地产项目运营管理初期应搜集各地区房地产项目管理的实践资料，进而对其他企业的项目运营管理的实践经验进行分析、总结，从而实现本企业项目运营管理的相应完善。同时在房地产项目运营管理前，企业相关部门还应根据企业的发展方向和发展目标制定相应的项目管理的目标、项目管理进度和项目管理风险，然后要求相关部门严格按照项目管理的目标实施工作，从而确保房地产项目运营管理工作可以有序的进行。其次，在项目运营管理中设置相应的项目管理风险计划也是必要的，若在项目管理过程中由于外界因素的影响致使管理出现混乱现象时，可以开启房地产项目管理风险计划，以便降低其对企业的管理产生较大的负面影响。
（三）房地产项目运营管理“做”什么
在房地产项目运营管理管理中企业相关部门首先要做的就是为房地产企业的发展设立一个经营目标，并根据目标的设定构建相关的跟踪管理体系，从而确保经营目标的设立能够落到实处。同时在经营目标设定之后，还应采取相应的措施确保企业投资收益管理进程中能朝着经营目标前进。其次，房地产项目运营管理还承担着构建计划管理体系、销售管理体系、成本管理体系和资金管理体系的责任，以便确保房地产开发项目的质量能达到标准，同时在项目开发进程中，资金的使用也能较为充足。
三、项目计划管理的措施
（一）主项计划的管控方法
在房地产项目计划管理中，由于各部门的职能不同，因此部门之间的交流受到了限制，从而给项目运营管理带来了较大的负面影响。因而企业相关部门在对项目运营进项管理的基础上还应明晰企业的方案的设计任务书将由谁来负责等，进而有效协助房地产项目运营的有效管理。在企业实施主项计划的管控方法时，应先根据房地产企业发展的实际情况制定相应的项目主项计划，然后按照计划来执行工作，致使企业的工作职责安排等信息变得更为明确[3]。
【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理
一、引言
众所周知，项目管理对于任何一个行业都是至关重要的，尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划，每一步都需要项目管理来监督实施。项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。
二、房地产项目进度管理
1.房地产项目进度管理的方法。
1.1表格法。表格法是描述工程进度计划的一种传统方法。由于标的不同，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需要的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间所产生的偏差。
1.2横道图法。横道图法的另一个名称是形象进度表法，是对进度表的变形。这种方法是首先通过观察以及检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线跟原计划的横道线进行标示，最后通过对二者的相互比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。
1.3S曲线比较法。在这种方法当中，运用横轴来表示该项目进度计划的具体时间，用纵轴来表示此项目任务的累计完成量。在坐标系内包括了两条S形曲线：其中一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条 S形曲线则代表在项目实际执行过程中各个检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度及计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一个进度计划时间里累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线 L上，则表示实际进度与计划进度相一致。
1.4前锋线比较法。前锋线比较法是从进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。
2.房地产项目进度管理的影响因素。
2.1由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。
2.2由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。
2.3意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。
三、房地产项目质量管理
1.房地产项目质量管理的特点。
1.1全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。
1.2主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。
1.3动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。
1.4连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。
2.房地产项目质量管理的内容。
2.1地域的质量。考虑到房地产项目具有一定的地域性特征，因此，项目管理者要充分考虑到项目所处的区域位置、配套设施、周边环境以及城市规划等方面。
2.2规划设计的质量。规划设计的质量指的是房地产项目的总体布局要科学、合理，要达到造型设计美观、空间得到合理的利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。
2.3工程的质量。一些豆腐渣工程、烂尾楼等等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度及重视度越来越高，有些购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。
2.4设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。
2.5环境质量。房地产项目的环境质量分为内部环境质量和外部环境质量。其中，内部环境质量是由项目管理者的设计理念及经营理念决定的，而外部环境质量是由产品所在区域的质量决定的。
2.6配套设施质量。配套质量是功能质量的一种，它体现为项目能为小区提供的社会服务程度。随着人们生活水平的提高，对配套设施的要求也越来越高。
2.7物业管理质量。物业管理的质量主要包括三个方面的内容：技术质量、功能质量和信息质量。
四、房地产项目成本管理
1.房地产项目成本的构成。
1.1土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。
1.2前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。
1.3建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。
1.4公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。
1.5施工单位管理成本。此项主要由现场办公人员的工资、福利费及办公设备、水电费、修理费及其它行政办公成本构成。
1.6财务成本。该项主要包括项目资金成本和税务成本两方面，其中税务成本是不可避免的，必须按照国家法律规定缴纳，而资金成本则由项目资金构成决定，如果融资成本低于销售利润，则可在安全比例内进行融资。
1.7营销成本。它一般包括营销策划成本、广告成本、售楼处建造成本及运转成本、人力资源成本等成本构成。
2.房地产项目成本管理的措施。
2.1采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；
2.2通过项目招标有效的控制项目成本；
2.采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依；
2.施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；
2.竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；
2.高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。
五、结语
总而言之，与过去几年相比，目前国内房地产项目管理能力得到了大幅度的提升，特别是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。
【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A
近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。
一、房地产项目开发运行管理概述
房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。
二、房地产项目开发中运行管理存在的问题
1. 决策阶段
房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。
2. 设计阶段
房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。
3. 建设阶段
建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。
4. 项目销售与使用阶段
项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。
三、优化房地产项目开发运行管理的措施
1. 做好市场定位与调研工作
房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。
2. 制定科学的企业经营战略
企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。
3. 把握计划管理中的关键点
房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。
4. 加强项目成本管理
在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。
四、结束语
综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。
参考文献：
[1] 苏彬彬.房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J].财经界（学术版），2016（13）：145.
[2] 周亮华.浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J].中国城市经济，2011（14）：96- 97.
[关键词] 房地产 项目管理 模式
一、房地产管理模式的内涵
房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科。也是具有很大发展潜力的新兴学科。从内容上看，它是项目建设全过程的管理，即从项目建议书、可行性研究、工程设计、工程施工到竣工全过程的管理。任何一个项目的建设都需要这个过程，它是分阶段进行的。这不是由人们主观臆造出来的，而是项目建设的客观要求。从性质上看，项目管理是固定资产投资管理的微观基础，其性质属投资管理范畴。
房地产项目的各参与方都有自己的项目管理，可分为建设方的项目管理、开发商的项目管理、咨询方的项目管理、政府部门的项目管理等，但影响房地产项目进展和效益的主要是业主方的项目管理方式。因此，本文只讨论开发商的项目管理，是站在业主方的立场上。
房地产项目管理模式，是指将管理的对象作为一个系统，为了使系统能够正常运行，并确保其目标的实现，而运用的项目组织和管理方式。
我国的房地产项目管理模式的选用应符合我国市场经济的规律和国际惯例，并能促进基本建设事业的发展。房地产项目管理模式的选择恰当与否与项目建设目标能否实现、项目建成后的运行能否取得既定的社会效益和经济效益直接相关。因此，了解并选择恰当的房地产项目管理模式意义重大。
二、管理模式的选取
由于施工项目是一次性的任务，决定了项目管理的特殊性。即项目管理既要适合于施工企业所具备的经营管理水平特点，又要具备项目所处的时间、环境等条件的特点。在运用科学管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切实的效果的。找准项目管理中自身的特点，抓住管理中的薄弱环节，正确选择一种或多种现代化管理方法，以提高项目管理水平和工作效率。我们在运用量本利分析法进行项目目标成本管理中，不能简单地对产量、成本、利润三者的依存关系，应用数字模式，预测一个目标值，而且，还要根据企业生产管理需要，建立目标成本管理制度，通过目标分解，各子系统健全跟踪制――信息反馈――总结考核的全过程，不断推进成本管理，确保经济效益的提高。
在实施现代化管理过程中，离不开基础工作所提供的资料、数据和信息，如果没有正确的计量技术和监测手段，详尽全面的统计报表、及时有效的各类信息的反馈，再好的现代化管理方法也不能发挥它的威力。因此，必须抓好各部门的基础管理，积累更多、更全面的基础资料，为更好地使用现代化管理方法提供可靠全面的数据，使“方法”在施工项目中发挥更大的作用。认真抓动态过程的管理，反复运用，才能使科学管理方法成为项目上的现实存在。如网络计划在施工管理中很实用，编制一个网络计划并不很难，但要坚持运用这一网络计划却不容易。由于计划执行过程是复杂的动态过程，又受到各种复杂多变的因素的影响，出现与实际进度不是提前就是拖后时，坚持对网络计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整、反复运用取得实际效果。
三、我国房地产项目管理的现状及存在的问题
1.提高项目管理人员素质科学实施项目管理。目前我国现有小而专、大而强的项目管理公司不多，而且专业性的项目管理人员非常少，人员素质也不高，对项目管理的性质、任务、机制认识不够，管理片面，往往局限于对施工质量的监控，使我国的建设项目管理在理论和方法上与先进国家相比，都存在较大的差距。要使项目管理现代化，其管理人员一定要具备现代化管理的素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导艺术和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以人为本的思想。对于规模较大的项目，项目经理必须要掌握和善于运用电脑等工具，进行全方位的网络管理。如果管理人员不具备这些管理素质，那么，要实现现代化管理是非常艰难的。同时，要求项目每一位管理人员，要随着社会的不断进步，科学管理技术的不断发展，不断对自身充电，接受上岗培训。通过培训，提高管理队伍素质。可以说，项目经理素质的高低，决定了是否能够带出一支合格的项目管理队伍。而具备了一支高素质的项目管理队伍，才能使项目体的各项工作在健康、有序的环境下开展。
2.加强行业法律法规建设。近年来，房地产开发建设领域中仍存在诸多问题，一些房地产开发建设企业受经济利益的驱使，置法规体制于不顾，处处钻空子，严重损害了国家和集体的利益。反映在：基本建设有章不循、有法不依，不报建、不招标，以及任意肢解发包工程，强行不合理压价；行业垄断，一个行业的工程往往是本行业立项、本行业投资、本行业设计、本行业的施工、本行业监理，不允许外行业队伍进；工程项目可行性研究成为“可批性研究”；现场签证无中生有、价量不实；不法中介行为严重；还有钱权交易，搞工程腐败等。这些都极大地制约和限制了我国项目管理的发展。所以，加强房地产行业的法律法规建设是完善和规范房地产行业发展的重要保证。
四、结语
房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，在我国目前的房地产项目管理中，提高项目管理水平是刻不容缓的。
参考文献：
关键词：房地产；项目成本管理；问题；对策
房地产业的发展极大地影响了国民经济的兴衰，如何使其在复杂的经济环境中保持快速稳健的发展是进行房地产管理迫切需要解决的问题。企业的发展很大程度上决定于企业管理水平的高低。项目成本管理是企业管理的重要内容，对于提升企业经济效益有很大帮助。因此，做好房地产项目成本管理及控制是实现房地产企业高效运营的有力保障。
一、项目成本管理的主要思想
房地产业是近些年发展较快的一个行业，然而项目成本管理的发展已经经历相当长的时期。研究项目成本管理的主要思想有助于提高房地产项目成本管理的水平。
（一）成本效益思想
我国目前正处于经济转型期的攻坚阶段，社会主义市场体系正在逐步确立和完善，市场导向是企业制定发展战略需要考虑的一个重要因素。市场经济提供了一个自由竞争的平台和机制，企业的定位也应随着局势的变化而变化。企业项目管理也应在这一思想的指导下进行有效地调控，建立起适合局势的成本管理及控制体系，使成本管理与企业效益直接挂钩。
传统的成本控制思想内容比较单一和片面，强调尽可能地节约成本，甚至是以降低服务标准和产品质量为代价。这种成本控制思想很大地制约了企业的发展，使企业不能在竞争机制中取得优势，势必被市场所淘汰。
（二）复合化的成本管理思想
在市场经济体制下，企业应该用多角度复合化的眼光看待项目成本管理，实施科学有效的管理方案。传统的成本思想认为业务量或生产量是衡量成本管理的唯一指标，至少对成本管理起着决定性作用，而忽视了其他因素的协同作用。虽然这种思想具有一定的理论意义，但是在实际操作中并不适用，特别是在现今经济多元化的时代。房地产业是一个关联度很高的行业，如果按照产量单一因素的成本管理思想进行房地产的项目的管理，将会造成很大的管理风险。按照库珀和卡普兰的“成本动因”理论，复合化的成本管理思想应该具体考虑五类成本动因，即数量动因、产品动因、批次动因、加工过程动因和工厂动因。基于这种成本动因理论，在进行实际的项目成本管理时，应该考虑综合因素，均衡多方利益。
（三）系统管理思想
计划经济时代的管理思想通常关注于生产成本的管理而忽略了其他方面的成本研究，这种思想非常不利于市场经济时代的企业管理。现代化的管理模式要求企业能够树立系统的管理思想，综合考虑多方面的因素，使成本管理发挥其巨大的作用。系统的成本管理思想强调整体和全局，对企业成本管理的内容和方法进行全方位的具体分析。为了使企业在市场是具有较大的竞争力，成本管理就不能仅仅局限于产品的生产制造过程，而应该对产品的市场需求、相关技术状况进行探究。使成本管理的内容从生产成本延伸到信息成本、技术成本、销售成本、维修成本等领域。除此之外，还应重视非物质化的产品成本管理，管理由内部向外部拓展，由生产向经营拓展。
二、房地产项目成本管理的基本流程
房地产项目成本管理可以划分为五个基本步骤：
（一）成本确认
成本是企业进行生产、经营、售后等各项运营活动相关费用的总和。房地产项目的成本构成是多方面的，但主要是指项目的开发成本，也就是房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的费用总和。房地产项目成本确认这一阶段的主要任务是对房地产项目的成本构成要素进行辨别和分析，确定哪些是构成项目成本的要素。
（二）成本估算
房地产项目成本管理的核心是对房地产项目的成本进行估算，为接下来的成本预算阶段和控制阶段打好基础。房地产项目成本预算的主要内容是估算每个成本构成要素的单价和所需数量，并识别各种可相互替代的成本，协调各种成本的比例关系。
（三）成本预算
由上一步骤成本估算的结果作为依据，可以对房地产项目的成本进行预算，也就是对计划期内的房地产项目成本做出详细的统筹安排，并将其作为项目成本控制和考核的基本依据。将成本估算的结果进行分配，使各具体活动得到相应的成本预算，最终确定项目的成本定额是成本预算的中心任务。
（四）成本控制
成本控制是房地产成本管理的直接目的，它贯穿于房地产项目的各个环节，从招标投标到竣工验收，是房地产项目成本管理的核心内容。这一环节的主要任务是检查项目成本的实施状况，发现实施的成本和预算成本之间的差别，并将这些差别进行统计收录，通知相关预算执行人，进行权责的划分。此外还要对符合预算的实际成本进行核查，确保正确、合理。 最后进行成本绩效的分析，从而为纠正成本预算与实施之间的差距提供回馈。
（五）成本考核
成本考核是实施成本管理的后续工作，也是总结阶段。房地产项目完成之后，要对项目成本中的各级责任中心的管理绩效和失误进行评价和总结，为以后的项目成本管理提供借鉴。
三、现阶段房地产项目成本管理中的问题
（一）对项目成本管理认识上存在缺陷
房地产项目开发初期的投资决策和设计规划是整个项目的基础，基本奠定了项目进行的总基调。投资决策的合理性很大程度上影响到企业经济资源的效益问题。然而我国相当一部分房地产企业对工程项目的投资决策缺乏明确的管理机制和技术支持，使工程质量和项目成本面都临巨大的问题。
（二）项目管理机构设置不完善
在我国的房地产企业中，专门的项目成本部门设置还不完善，存在诸多方面的问题，特别是在执行力度上，缺乏有效的监管机制，使成本管理只停留在设计阶段，起不到成本管理应该有的作用。此外，我国的房地产建筑工程施工现场较为复杂，存在大量的工程外包情况，客观上增加了成本管理实施的难度。
（三）管理方式落后
我国房地产企业的经营状况参差不齐，管理水平相差较大，相当一部分的房地产企业在进行项目成本管理时所使用的预算方法落后，并未根据国际上通行的行业准则实施成本的预算和管理。
四、针对问题提出的几点建议
（一）项目决策阶段的成本管理
项目决策阶段的成本管理和控制包括两方面，一是要对房地产项目进行定位，明确各类经济指标，在保证产品质量的基础上，降低项目成本投入。另一方面是要对项目的规划设计进行优化，实现投资的效益最大化。
（二）项目设计阶段的成本管理
项目设计阶段是项目整体成本控制的关键，对工程的造价影响甚大。工程设计一旦制定出来，就要进行严格的执行，实现质量与效益的双赢。
（三）项目实施阶段的成本管理
项目实施阶段是资金投入最大的阶段，也是招标投标阶段的延伸工作。作为施工合同履行落实的重要环节，加强施工控制是实现成本管理控制的有效方式。对项目成本的控制工作要抓好合同管理，尽量减少工程施工索赔等其他的非正常预算，此外还要从技术上和经济措施上展开对项目投资的有效控制。在工程竣工时，加紧结算工程款项，对实际投入进行清查，形成成本管理和控制的有效监控和回馈机制，最终为实现良好的经济效益和社会效益提供保障。
参考文献：
[1]李寒松，孙敏.现阶段房地产项目成本管理的研究[J].金融经济，2013（02）
