时间：2022-09-03 23:34:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
购买集体土地合同范文一合同双方当事人：
出卖人： 身份证号：
买受人： 身份证号：
《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖套房达成如下协议：
该套房所在地： 号，楼层为第 层 边，主体结构为框架结构，建筑层数为6层，该套房的用途为普通住宅，层高为3米带板,朝向为 ， 室 厅，该套房建筑面积共 平方米，该房屋自卖之后，双方永不反悔，任凭卖方居住、出租、转让处理，卖方及亲属无权干涉，此房卖前未尽事宜(含界址、产权等)，买方概不负责，由卖方处理。
一、 计价方式与价款
总金额为人民币 (大写) 整(小写) 元，本条所称建筑面积是指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围水平投影面和，包括套内阳台，挑廊与及楼梯间的分摊面积。
二、 付款方式与及期限
分期付款：第一期为合同(房屋买卖合同)签订时付购楼层套房浇楼面水泥时付 元，第三期为交房后 天内一次性付清所差款项 元，如房屋需变更，办证所需税、费、出卖人概不负担，均由买受人负担。 出卖人保证该套房没有产权纠纷，如政府建设、城建等单位执法部门在清查套房超面积、超层高所产生产权纠纷，概由出卖人承担会部责任(含罚款)，买受人不承担任何经济责任，其他产权纠纷，由出卖人承得相应违约责任，在保修期内除自然灾害外造成的房屋质量问题其房屋结构安全及经济责任由出卖人负责。
三、 使用承诺
买受人使用该套房期间，不得擅自改变该套房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及附件另有约定者，买受人在使用该套房期间有权与其他权利人共同使用与套房有关的共同部位和设施，并按照共同部位与共用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该套房有关的共用部位和设施的使用性质。
四、 双方的权力和义务
1、 卖方必须保证房屋的工程质量和遵照政府的建造章程依法建造。如有违反，一切后果由卖方承担责任。
2、 卖方必须保证出入畅通(买方不分摊任何费用)，含顶楼天面可以共用(装水塔，太阳能及其他设施等。)
3、 土地属集体地土地，按现有的政策不能办理房产过户手续，本协议同样有效。如有政策允许办理，卖方应无偿协助配合买方办理一切手续证件，如遇政府拆迁，本套房用按政府的补偿归买方所有(注：按政府的货币折换补偿方式按市场价计算)。
4、 买方对本套房有权随时转让和使用，卖方无权干涉。
五、 交房标准及时间
内墙，天棚混合砂浆打底，安装好铝合金窗户，外墙，楼梯间及公共设施装修好。
本合同自双方签字(盖章)之日起生效，未尽事宜，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
本合同及附件共 页，一式两份，具有同等法律效力，其中出买人一份，买受人一份。
六、 补充知款
1、 水、电开户费用由买受人自理：楼梯间的路灯，按层数各自负责。
2、 底层杂物间/平方米。
3、 套房加杂物间总价款，合计金额： 。
4、 此套房产权，使用权由买受人系下全权所有继承。
5、 其它约定：在政府政策允许办理产权登记事宜，出卖方必须无条件提供手续协助买受方办理房产登记等一切手续，所涉及的费用由买受方自负。
7、出卖人承诺：出卖人拥有对本合同项下房屋完全的处分权。
8、买受人承诺：买受人真实地愿意购买本合同项下的房屋。
出卖人： 买受人：
联系电话： 联系电话：
年月日：
购买集体土地合同范文二甲方(卖方)：
乙方(买方)：
根据国家和省法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房产买卖达成如下协议：
一、甲方自愿将坐落于 的房产出售给乙方，乙方对甲方所出售的房产已作了充分了解，愿意购买该房产。甲方出售的上述房产基本情况为(1)混凝土基础结构办公室三层，总建筑面积为400平方米;(2)星棚结构5个：生产车间、宿舍总面积5200平方米。甲、乙双方拟订交易上述房产的全部，建筑面积5600平方米。
上述房产若有设立住房专项维修资金账户，则该账户房产的转移而转移给乙方，如没设立该账户的，则所设立责任随房产的转移而转移给乙方。
二、甲、乙双方议定上述房产的成交价格为人民币壹佰肆拾柒万 元整(¥ 1470000元)，按混凝土结构每平方米360元计算，星棚结构每平方米255元计算。甲方已于签订合同当日收到乙方以现金形式给付人民币壹佰肆拾柒万元整(¥ 1470000元)。
三、甲方同意于 年 月 日将该房产交付给乙方使用。
四、甲方保证上述房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责
五、甲方决定中途不卖或逾期10天仍未交付房产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，赔偿人民币伍万元整的违约金给乙方。
六、办理上述房产所需缴纳的税费，均由甲方缴纳。
七、本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，可向有管辖权的人民法院起诉。
八、本合同未尽事宜，由双方约定后作为补充合同并与本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式两份，甲、乙双方各存一份。
十、本合同于 年 月 日在 签订。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
法定代表人： 法定代表人：
身份证号码： 身份证号码：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
委托人： 委托人：
身份证号码： 身份证号码：
购买集体土地合同范文三甲方：
乙方：
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，乙方征用甲方土地 亩为乙方建设所用。现经过甲、乙双方协商达成如下协议：
第一条 地块的位置和面积
1、征用(收)甲方地块(以下简称该地块)位于 ，四至为：东至 、西至 、南至 、北至 ，具置和四至详见附件。上述地块总面积为 亩。
2、该地块的集体土地所有权现属于甲方，拟用于乙方开发建设项目所用。
第二条 土地补偿费
1、补偿费标准：每亩 元人民币。
2、补偿费总额：按土地面积 亩，每亩 元计算，补偿费总额为 万元。
第三条 土地补偿费的支付
乙方按本协议约定的土地征用补偿标准，已经一次性给付原承包人补偿费，并签订了使用权永久转让协议
第四条 双方的权利和义务
1、合同签字生效，即表示甲方同意乙方的征用方案，没有异议。
2、合同生效后，该地块使用权归乙方所有，乙方有权改变土地的用途，乙方所用甲方的该宗土地按照其申请的并经国家审批的土地用途使用。
3、土地征用后，甲方不得无故阻止、破坏、干扰乙方的改造、修建等正常施工。
4、若甲方违反合同，除全额退还乙方支付的费用外，另赔偿给乙方由此造成的一切损失。
5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地补偿款之外的其他补偿款。
6、未尽事宜甲方双方共同协商解决，可订立补充协议。
第五条 未尽事宜甲、乙双方按国家有关法律规定协商解决。
第六条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方同意签字后，即具有法律效力。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
征用土地单位：＿＿＿＿，以下简称甲方；
被征土地单位：＿＿＿＿，以下简称乙方。
根据＿＿＿＿（审批权力机关）批准的＿＿＿＿建设项目的计划任务书和工程选点报告等文件，按照《国家建设征用土地条例》和＿＿省（或自治区、直辖市）政府的有关规定，经甲方向征地所在地的土地管理机关申请和＿＿县（或市、省）人民政府审查批准，经甲乙双方实地查看、反复协商，特签订本合同，以供双方共同遵守。
第一条 征用土地数量及方位
甲方征用乙方土地共＿＿亩，其中，稻田＿＿亩，水塘＿＿亩，菜地＿＿亩，坡地＿＿亩，宅基地＿＿亩，林木＿＿亩，共有树木＿＿株。所征土地东起＿＿＿＿，南起＿＿＿＿，西起＿＿＿＿，北起＿＿＿＿。
第二条 征用土地的各类补偿费和安置补助费
1．根据＿＿省（或自治区、直辖市）政府关于征用土地的补偿规定，各类耕地（包括菜地）按该地年产值的＿＿倍（一般为该耕地年产值的三至六倍）补偿。征用无收益的土地，不予补偿。（征用园地、鱼塘、藕塘、苇塘、宅基地、林地、牧场草原等的补偿标准，按省、自治区、直辖市政府制定的办法执行；征用城市郊区的菜地，还应按当地政府的有关规定，向国家缴纳新菜地开发基金。）
2．根据＿＿省（或自治区、直辖市）政府的规定，所征土地上的青苗按该地年产值的＿＿％补偿，所征土地上的水井、林木、水塘等附着物按＿＿办法补偿。房屋的补偿办法另订拆迁合同。乙方人员在开始协商征地方案以后抢种的作物、树木和抢建的设施，甲方一律不予补偿。
3．各类耕地的年产值按耕地被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格核定，稻田按平均亩产大米为＿＿公斤，每公斤计价＿＿元，年产值每亩核定为＿＿元；旱地按平均亩产玉米（或小麦）＿＿公斤，每公斤计价＿＿元，年产值每亩核定为＿＿元；菜地按平均亩产大白菜＿＿公斤计算，每公斤计价＿＿元，年产值每亩核定为＿＿元。
4．根据《国家建设征用土地条例》的规定，乙方需要安置的农业人口数，按征地前农业人口和耕地面积的比例及征地数量计算，共计＿＿人；甲方对乙方农业人口的安置；补助费标准，按所征耕地每亩产值的二至三倍计算（年产值按被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的十倍）；征用宅基地不付安置补助费（征用园地、鱼塘、藕塘、林地、牧场、草原等土地的安置补助费，按省、市、自治区政府的标准计算）。
甲乙双方在本合同上签字，并实地勘验征用地界、定立永久性界桩后＿＿日内，甲方向乙方一次（或商定于某段时期内几次）支付全部各类补偿费、安置补助费共＿＿元（其中，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征土地年产值的二十倍），付款均通过建设银行转帐托付。
第三条 减免公、余粮交售任务
甲乙双方按照＿＿人民政府的规定，根据被征土地的亩数，向＿＿人民政府呈递减免公、余粮交售任务的申请报告。实际减免量，以＿＿人民政府的批文为准。
第四条 安置办法
乙方因被征用土地造成农业剩余劳力，甲方应向有关单位联系，采取以下第（ ）项办法解决：
1．发展农业生产。甲方协助乙方改良土壤，兴修水利，改善耕作条件；在可能和合理的条件下，经县、市土地管理机关批准，适当开荒，扩大耕种面积；也可由甲方结合工程施工帮助造地，但要从安置补助费中扣除甲方的资助费用。
2．发展社队工副业生产。在符合国家有关规定的条件下，甲方帮助乙方因地制宜，兴办对国计民生有利的工副业和服务性事业，但要从安置补助费中扣除甲方的资助费用。
3．迁队或并队。土地已被征完或基本征完的生产队，在有条件的地方，可以组织迁队；也可按照自愿互利的原则，与附近生产队合并，甲方要积极为乙方迁队或并队创造条件。
（按照上述途径确实安置不完的剩余劳动力，经＿＿省或自治区或直辖市人民政府批准，在劳动计划范围内，符合条件的可以安排到集体所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位；甲方如有招工指标，经＿＿省或自治区或直辖市人民政府同意，也可以选招其中符合条件的当工人，并相应核减被征地单位的安置补助费。乙方的土地被征完，又不具备迁队、并队条件的，乙方原有的农业户口，经省或自治区、或直辖市人民政府审查批准，可转为非农业户口或城镇户口，乙方原有集体所有的财产和所有的补偿费、安置补助费，由县市以上人民政府与有关乡村商定处理，用于组织生产和不能就业人员的生活补助。）
乙方用补偿费和安置补助费兴建生产生活设施所需建设物资，乡村能够解决的，由乡村自行解决；乡村不能解决的，由当地政府协助解决；地方无法解决的少数统配部管物资，经县（或市）土地管理机关审查核实后，由甲方随同建设项目向国家有关部门申请分配，物资价款由乙方支付。
第五条 甲方的责任
1．甲方征用土地上有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应当等待乙方收获，不得铲毁；凡在当地一个耕种收获期内尚不要使用的土地，甲方应当与乙方签订协议，允许乙方耕种。
2．甲方已征用二年还不使用的土地（铁路沿线以及因安全防护等特殊需要，符合国家规定的留用土地，不得视为征而未用的土地），除经原批准征地的机关同意延期使用的土地外，当地县（或市）人民政府有权收回处理，甲乙方均不得擅自侵占或处理。
3．甲方如逾期不向乙方支付征地的各种补偿费和安置补助费，乙方可凭本合同正本申请建设银行从甲方银行帐户内拨付，并可请求甲方按银行关于延期付款的规定偿付违约金。
第六条 乙方的责任
1．自本合同订立之日起，乙方有责任告知所属村民不得在征用土地内种植作物，不得砍伐林木和损坏其它附着物，有违反者，乙方必须赔偿甲方的损失。经甲方同意在征地上种植作物的，乙方应统一安排，不得逾期。
2．乙方在本合同订立后需在征用土地上架设电线、兴修沟渠等，应经甲方同意，乙方应在不影响建设工程的前提下动工，否则按侵犯公有财产报请有关机关处理。
第七条 工程临时用地
甲方在工程施工过程中，需要建设材料堆场、运输通路和其它临时设施的，应当尽量在征地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由甲方向原批准工程项目用地的主管机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同乙方签订临时用地协议，并按乙方前三年土地平均年产值逐年给予补偿。甲方在临时用地上不得修建永久性建筑物。甲方使用期满，应当恢复乙方土地的耕种条件，及时
归还乙方，或按恢复土地耕种条件的工作量向乙方支付费用。
第八条 其它
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
本合同由甲乙双方签字之日起生效，合同生效后，甲乙双方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。合同执行中如发生纠纷，双方协商不能解决的，可报请建设工程管理部门和＿＿县（或市）政府调解，调解不成的，可报请合同管理机关仲裁，也可提请有管辖权的人民法院裁决。
本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份；合同副本一式＿＿份，送＿＿人民政府、计委、建委、建设银行、农委……各留存一份。
征用土地单位（甲方）：＿＿＿＿（盖章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（盖章）
联系人：＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿
银行帐户：＿＿＿＿
被征土地单位（乙方）：＿＿＿＿（盖章）
地址：＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿（盖章）
联系人：＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿
2004年8月18日,甲方以乙方违反合同规定为由,作出限期缴纳违约金通知书,乙方未缴纳。9月21日,甲方向乙方下达了《解除合同通知书》,通知与乙方解除合同,无偿收回土地使用权,没收地上附着物,已交纳的土地出让金不予返还。随后,乙方以甲方作出解除合同通知书是对国家土地出让政策的歪曲理解、解除该“土地合同”违法为由,向法院提起行政诉讼,请求法院依法确认解除合同通知书违法,并判决撤销其行政行为。
有意见认为,根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下称《暂行条例》)规定,土地使用权出让应当签订出让合同;土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地,未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权。本案乙方未按土地出让合同的约定开发、利用土地,甲方依据合同解除合同并收回土地使用权是正确的,应维持该行为。
笔者认为,本案法院应判决撤销该行政行为。具体理由如下:
第一,签订土地出让合同不应当规避行政处罚,与行政处罚法律相违背的行政合同条款没有法律效力。
本案甲方与乙方签订的“土地合同”中规定:乙方取得土地使用权后未按合同规定建设的,应缴纳已付出让金20%的违约金;连续2年不投资建设的,甲方有权无偿收回土地使用权。显然,这样的约定是违背法律规定的。依照我国城市房地产管理法第二十五条的规定,超过土地出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权。依照《暂行条例》第十七条的规定,对未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。无论是征收土地闲置费(尽管合同中称为“违约金”),还是警告、罚款、无偿收回土地使用权,都是行政处罚,也都是行政机关的法定职责。借行政合同放弃或逃避这样的职责,违反了法律的明确授权,这样的合同条款当然没有法律效力。
第二,未按规定开发利用土地,不是解除土地使用合同的法定条件。
在合同履行过程中,只有在不缴纳或逾期未全部缴纳土地出让金的情况下,根据法律规定才有权解除合同。《暂行条例》第十四条规定:“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。”本案中,乙方已按规定全部支付了土地出让金,因此,不存在解除土地使用权合同的法定条件。
第三,用解除合同代替行政处罚,剥夺了当事人获得合法救济的权益,是不合法、不公正的。
甲方在解除合同书中,对乙方作出了惩罚性处罚,即无偿收回土地使用权,没收地上附着物,已交纳的土地出让金不予返还。实施这样的处罚而不允许当事人获得救济,行政机关放弃执法权而运用合同规避可能遇到的复议、起诉,就很难使当事人获得行政或司法救济,这是不符合现代法治理念的,也是不符合法律规定的。对此,我国行政复议法与行政处罚法等法律都有明确规定。即使在行政相对人的违法事实一目了然的情况下,行政机关的执法活动也必须保障其基本的程序上的权利,允许行将被处罚的行政相对人进行陈述、申辩、说明理由或申请听证,允许其要求行政机关按照法定程序处理、维护自己的合法权益。执法者不遵守法定程序甚至不通过一定的程序实施行政处罚,势必影响处罚结果与处罚质量。就本案说,行政机关(甲方)不了解乙方是不是遇到了不可抗力、政府或者政府有关机关行为的原因,以及动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的情况,而这些情况恰恰是法定的“可以无偿收回土地使用权”的例外条件。可见,用解除合同代替行政处罚是既不合法,也不公正的。行政机关如果要远离诉讼,必须依法行政,而不应是通过规避法律回避自己的责任。
【关键词】农村；土地承包；经营合同；纠纷解决路径
在农村不断发展的背景下，土地承包合同问题不断增加，对农村经济的发展造成严重的影响，同时也影响一些农户的合法权益。因此在农村经济发展的过程中，要积极的重视农村土地承包合同问题，尽量的满足农户的权益，制定多样化的纠纷处理方案，让土地纠纷问题得到合理解决。
一、纠纷形成的原因
（一）土地价值问题［1］在经济社会的发展体系下，国家为促进农村经济的发展落实了很多相关的扶持政策，为农村经济的发展提供了保障。特别是在农业税收方面，国家特别有针对性的取消了一些关键的农业税收，提高了农民的农业生产积极性，保证了土地的价值，将荒废的土地回收再利用，提高土地利用率。但一个需要特别注意的问题就是在进行土地承包之前要及时的签订承包合同，避免后期的纠纷。
（二）妇女合法权益难以保障在对农村的土地承包合同问题进行解决时，经常会出现一些妇女合法权益难以保证的问题。及时在现代社会中普遍的提倡男女权利平等，但是在一些偏远的农村地区，妇女的合法权益得不到保障。比如：有的妇女在成家以后就离开了以前居住的地方，村里就会强制的土地收回；还有的妇女失去了丈夫或者外出打工，土地也会在不知情的情况下被收回，忽视土地合同的存在，将土地重新分配给更多的人。所以就对妇女的合法权益难以保证，出现纠纷问题。
（三）承包合同不够完善当前随着发展重点从城市向农村转移，农村地区发展速度不断加快，甚至有的农村地区发展超过了城市。但是也有一部分农村地区的发展因为地理位置的问题而发展缓慢。国家在政策的倾斜上力度不够，而且相关的宣传力度不大，发展经验欠缺，现有的村干部也不作为［4］。再加上本身一些农民的文化水平不高，法律意识缺乏，在签订土地承包合同的时候也看不懂其中的端倪，有的干部还会进行暗箱操作，没有征求农民的意见就将土地承包出去，自己私下收取承包费用。还有的时候在签订合同的时候，承包合同不够完善，有些条款都较为简单，需要重要的问题合同中都没有提及，间接的造成后续发展过程中土地承包问题的出现。比如，有的农民私自承包了一些不利于种植和使用的土地，但是其承包小组的成员却提出反对意见，觉得这种土地没有收益但在后期的种植过程中产生收益其又想一起分红，这就出现了一些纠纷。
二、主要特点
在农村的发展中，之所以出现土地纠纷问题大部分是因为一些经济利益的影响。在土地纠纷比重中，关于经济方面的纠纷可以占到所有土地纠纷的一半以上，而且产生纠纷的原因也相对较为复杂，这些原因和农村地区的旧房改造也有着一定的联系。总体而言，现阶段我国农村地区的经济结构相对较为单一，有时因为过于追求发展的速度而忽视发展质量，就会很大程度的造成土地纠纷。另外，有的农村在发展过程中，有着较多的发展形式，关于土地的交易会直接影响农村地区经济社会的发展，所以进行土地承包合同的签订是非常重要的。一般而言，农村地区的村民文化水平都比较低，对于合同更是不甚了解，在签订合同的时候及其容易中了开发者的圈套，自己的利益受到侵害，出现土地经营方面的问题，进而出现一系列的经济纠纷。这种纠纷在农村地区往往都会有广泛的影响，会农村地区的发展不利，因此这种纠纷问题更需要妥善进行解决。
三、解决农村土地承包纠纷的路径
（一）促进合同诉讼机制的完善［3］我国当前关于合同方面的诉讼机制整体还不够健全，许多地区对于合同的建立还不够重视，即使出现了一些合同问题也不会及时的进行有效解决，以至于后期农民出现了土地合同纠纷也无法进行解决，在利益受到侵害的情况下只能通过上访进行解决，这种方式不仅办事效率低下，办事效果不佳，需要走的程序繁多，而且问题被解决的概率较低，没有什么实效的作用。所以，相关部门要及时对合同诉讼利用机制进行完善，将各个工作人员的岗位职责都落实到位，进而保证在后期出现合同纠纷问题时，第一时间就可以得到处理，保证农民的土地承包问题可以妥善得到解决，使农民的合法权益得到维护，实现司法公正。同时在合同问题中，还要充分的对当地的地理环境进行考虑，结合问题发生的实际对问题进行解决，保证各种管理体系可以独立运行，避免内部问题的发生，促进诉讼问题的解决。
（二）完善农村土地承包经营纠纷调解机制在农村的土地承包问题解决中，要积极的完善各种纠纷调解体制，条件允许的情况下还要建立专业的纠纷调解委员会，让其专门的对土地问题进调解，最大限度的保证农民的权益。同时从事土地承包问题的调解成员，还要加强对专业知识的学习，还要对土地方面的法律有一定的了解，在处理问题时按照科学的纠纷处理方式进行纠纷调解，促进问题的合理解决。另外，调解委员会还要重视对调解人员责任的落实，让其各司其职，完成自己的职责，承担相关的责任。在农村地区关于土地问题的纠纷也不是经常都有的，所以问题的处理有较大的余地，因此在对调解员进行选择时，可以选择一些法律方面的人员，因为他们对法律较为了解，在处理土地经营纠纷时，具有一定的专业性，在处理机纠纷时可以直接处理，完成调解以后还可以直接回到自己的岗位从事自己的本职工作，不会造成资源的浪费。农村也可以聘请一些专业的土地承包合同分析人员定点为村子服务，一旦有合同问题就可以委托专业人员审核合同，这样既可以维护农民的合法权益，也可以预防农村土地承包纠纷的发生，进而提升农村的纠纷解决效率。
（三）加强农村土地承包经营纠纷仲裁和司法诉讼联系在农村的土地仲裁过程中，农民一直处于一种别动的地位，难以有效的维护自己的合法权益，许多仲裁结果都难以落实。这样的仲裁方式极大的造成了资源的浪费。针对这种情况，许多侧仲裁机构也是无能为力，他们只拥有一些调查权利，这对办事效率的提高是非常不利的［2］。同时法院针对仲裁问题的解决也可以适当的扩大审查，一些符合程序的行为可以严格执行，及时是一件很小的案件也不能掉以轻心，要将仲裁的资源充分的利用起来，加强土地承包经营纠纷仲裁和司法诉讼的联系。
原告：湖南岳阳广利置业有限公司。
被告：湖南城陵矶开发区金海实业总公司。
湖南岳阳广利置业有限公司（以下简称广利公司）与湖南城陵矶开发区金海实业总公司（以下简称金海公司）讼争的土地位于湖南省岳阳市城陵矶经济技术开发区琵琶王新立交桥东南侧。原湖南城陵矶经济技术开发区环宇总公司（以下简称环宇公司）于1993年3月16日与岳阳市国土局签订土地使用权出让合同，办理有关手续后，取得了位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米。环宇公司于1993年4月28日与广利公司签订了土地使用权转让合同书，约定：环宇公司转让位于岳阳市琵琶王新立交桥东南侧13500平方米土地（折合20。25亩），每亩地价为21万元；环宇公司于1993年7月30日前完成居民拆迁、土地的平整、地下水管道及电源线接通等工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息，超过一个月则按月利率20‰计息；广利公司于合同签订后，六日内预付地价款的80％，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。同时，对转让土地的四至、交付手续等均作了具体规定。由于合同中约定转让的土地有部分是岳阳市邮电局享有使用权，环宇公司遂于1993年5月6日又与广利公司签订了补充协议，约定转让土地面积为15600平方米（折合23。4亩），预付款人民币388万元；如果7月30日交付土地时，环宇公司与其他有关部门未办妥地块调整手续，为履行合同，双方同意将土地整块西移，保持临街面积150平方米和23。4亩面积不变。同日，广利公司依照补充协议的约定付给环宇公司人民币388万元。1993年7月30日，环宇公司因市场情况变化等因素未能履约交付土地。1993年9月，环宇公司分立，环宇公司在土地使用权转让合同和补充协议中应承担的权利和义务，由金海公司承担。1993年10月，岳阳市国土局因环宇公司未依法交足土地出让金，依法将该地使用权证收回。广利公司对此情不知，后又曾多次找金海公司协调，无果，便于同年11月8日向其发出《催地通知书》催要土地，金海公司对此未作答复。另外，补充协议对西移土地的四至亦未作具体约定，没有红线图，双方亦未到有关部门办理土地使用权变更登记手续，双方当事人对西移土地的四至指认不一，在履行中发生争议，经协议未能达成一致意见。广利公司于1993年12月18日向湖南省高级人民法院提起诉讼，请求判令金海公司返还已付本金，赔偿利息损失62万余元，并终止协议履行。
金海公司辩称，其未能按约交付土地，系因市场情势的变化；现广利公司不愿继续履行协议，是违约行为。广利公司的损失不能由我公司负担。
「审判
湖南省高级人民法院经审理认为：金海公司与广利公司签订的转让岳阳市琵琶王新立交桥东南侧土地的合同和补充协议是合法有效的。广利公司守约支付了预付地价款，金海公司没有依约按期交付土地，应承担相应的违约责任。双方当事人签订的补充协议所约定的土地西移条款中，对西移土地的具置表述不明确，引起履行争议。对此，广利公司与金海公司都有一定责任。现双方当事人就原签订的转让土地合同和补充协议的履行问题，不能达成一致意见，广利公司提出终止双方签订的合同和补充协议，请求金海公司退还预付地价款并支付此款利息，是合理的，应予支持。金海公司应返还已取得的广利公司所预付的地价款及依合同约定偿付此款的一定利息，广利公司也应自负部分利息损失。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项的规定，湖南省高级人民法院于1994年6月8日作出判决：一、金海公司与广利公司于1993年4月28日、5月6日签订的转让土地合同和补充协议终止履行。
二、金海公司返还人民币388万元给广利公司，并偿付此款自1993年7月30日始至本判决生效之日止月利率10‰的利息，限本判决生效之日起十五日内付清。逾期则支付双倍（月利率20％）的迟延履行期间的利息。
本案受理费35000元，由金海公司负担25000元，广利公司负担1万元。
审判决后，金海公司不服，向最高人民法院提起上诉，称：一审法院认定事实有误，适用法律不当，对双方责任划分不正确，判决有失公平；双方签订的合同和补充协议有效，应继续履行。
被上诉人广利公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，但对违约责任的认定不当，请求依法公正处理。
最高人民法院认为：在1993年4月28日签订的土地使用权转让合同中，金海公司对约定转让的一部分土地不享有使用权，非法转让了他人使用的土地，因此该合同无效。1993年5月6日双方签订的补充协议，对西移后土地的四至约定不明，没有红线图，并且没有依法办理土地使用权转让手续，故补充协议亦应无效。金海公司未依法交纳土地出让金，主管部门收回其土地使用权证，其已不再具备转让该幅土地的资格。金海公司对土地使用权转让合同和补充协议无效，应承担主要责任；广利公司对合同内容审查不严，约定不明确，亦应承担一定责任。一审法院判决金海公司返还广利公司所预付的地价款人民币388万元及偿付该款10‰的利息，是正确的。二审审理期间，本院依法进行调解，双方当事人未能达成协议。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，最高人民法院于1995年3月19日判决如下：一、撤销一审判决书第一项。双方当事人签订的土地使用权转让合同和补充协议无效；二、维持一审判决书第二项；一审案件受理费人民币35000元由金海公司负担25000元，广利公司负担1万元；二审案件受理费人民币35000元，由金海公司负担。
「评析
本案两级法院虽然在判决由金海公司向广利公司返还预收款及偿付此款的利息上是一致的，但对合同效力的认定及所适用的法律却是不一致的。
一、强化教育培训，提升农村财会队伍素质
针对不少农村财会人员没有受过正规的专业教育，素质普遍较低，且推行村帐街道代管后，各项配套管理制度和措施一时难以奏效，造成农村会计基础工作薄弱、不规范的实际，开发区财审局利用农闲季节，采取集中培训、分级培训、专题培训等形式，组织各街道经管审计站、村级报账员分阶段学习《会计基础工作规范》、《村集体经济组织会计制度》以及农村财务托管方面的知识。有关人员还结合审计过程中发现的问题，有针对性地对村级报账员进行有关票据领用、核销、业务结算等会计实务培训。同时，注重加强财经法规、廉政纪律及思想道德教育。近两年先后举办各类培训班3期，培训财会人员423人次，切实提高了财会人员的综合素质。
二、强化制度建设，夯实农村财务管理基础
开发区将财政财务管理、经管审计工作纳入财审局统一管理。针对农村财务管理混乱，制度不健全或不完善，执行财务管理制度不严等实际，结合全面推行农村财务托管制度，重新修订完善了《农村财务管理规定》、《农村合同管理规定》等制度，制定了统一的《农村财务托管暂行办法》，配套实施了《会计档案管理制度》、《票据管理制度》、《民主理财制度》、《村级日常开支备用金管理制度》、《农村日常财务处理程序》等等。通过进一步明确农村财务托管中心及村级报账员的主要职责，严格落实《收支两条线制度》、《财务大额开支审批制度》、《财务管理责任追究制》等，使全区农村财务管理步入了“按制度办事、按程序操作”的规范化轨道。目前，开发区已将除有经营收入的14个村外的123个村财务管理全部纳入托管，对所有村的土地租赁、建设征用款项实行了专项托管制，确保了村级集体经济的安全完整。
三、强化审计监督，发挥审计免疫系统功能
重点开展好三个层次的审计监督：
一是各街道经管审计站组织的对所辖村的审计。重点对收支、现金、档案管理等制度的落实及财务处理程序合规情况进行定期或不定期审计监督，发现违规问题及时通报处理。
二是区财审局经管站组织的对街道农村财务托管中心的审计。通过对全区4个街道农村会计服务中心进行审计，重点审计村级托管资金有无公款私存、侵占、挪用或违规出借问题，两年来提出审计整改建议30多条，保证了村级托管资金的安全。
三是区财审局经管站组织的对重点村的审计。每年年初，重点对建设占用土地补偿多、集体经济来源广以及历史遗留问题多的村进行梳理分析，确定4-6个村作为直接审计对象，通过对会计核算、票据印章管理、财务收支审批、资产债务及合同管理等进行审计，及时查处违法、违纪、违规案件。近两年实施重点审计项目30多个，挽回集体经济损失100多万元。
四、强化考核管理，构建上下联动工作机制
开发区将农村财务管理工作纳入了年度街道目标责任制，并制定了专项考核办法，通过平时检查与年终抽查相结合、综合考核与单项检查相结合、定量考核与定性分析相结合，重点对农村财务托管、农村集体经济审计、农民负担管理、土地合同与经济合同管理、农村财务人员培训等方面加强考核，年终评选出农村财务管理先进单位。各街道办事处也将农村财务管理纳入农村工作百分考核，并制定了考核细则，重点对村级会计核算、财务收支、票据使用、资产管理等工作加强考核，考核结果与村级主要干部、财务管理人员的工资挂钩。通过上述考核，形成了一级抓一级的良好工作格局，较好地实现了目标、任务、奖惩三落实。
关键词：宁南山区；村镇规划；土地承包；经营权流转；思考
中图分类号：F291 文献标识码：A
一、当前农村土地承包经营权流转情况截止目前，彭阳县土地流转总面积达19641亩，占总承包耕地面积的2.2%，涉及12乡镇、156个行政村、2719户，分别占总村数、总户数的100%、100%和5.2%。从流转的形式看，主要有转包、互换、出租三种流转形式，其中转包12945亩、1430户，互换1940亩、240户，出租4756亩、1049户；从参与的流转方看，主要有村集体经济组织、农民专业合作社、专业技术部门、专业大户和农民五种形式，其中村集体经济组织亩、农民专业合作社亩、专业技术部门亩、专业大户亩、农民亩，分别占35%、35%、4%、10%和16%。
1、主要特点
1.1在合同签约上，以口头协议为主，以书面合同为辅。大部分乡镇都能够按照合同文本指导农民签定土地流转合同，但合同签定率不高，仍然以口头协议为主，占到了70%以上，主要是农户之间私下流转。
1.2在经营方式上，以农户分散经营为主，以规模化集约经营为辅。土地流转的一个主要原因是农村外出人口增多、闲置土地增加，土地流转的动机主要是为了解决“人多地少”矛盾，因此家庭分散经营的特征极为明显。
1.3在流转途径上，以农户自发流转为主，以组织引导为辅。在坚持稳定和完善农村土地承包关系的前提下，以群众自发为基本特征的土地流转现象在农村极为普遍，其总面积达到了13000多亩，占到了整个流转总面积的70%以上。
1.4在流转用途上，以农业用地为主，以非农业用地为辅。土地流转以后大部分用于农业生产，只有极少一部分用于厂房建设和村部建设等公益事业用地，其中农业用地19220亩，占97.9%；而非农业用地只有421亩，仅占2.1%。
1.5在流转金支付上，以现金为主，以实物为辅。70%以上的流转农户按土地等级确定租金，以现金支付；30%的农户按地计产以粮食等实物支付，重点表现为一些缺劳力的流转户，因土地无人耕种以此解决口粮。
2、主要成效
2.1促使土地向生产能手和优势产业聚集，提高了农业生产效益。
2.2实现了农民从土地中解放出来，推动劳务产业的发展。
2.3有效的缓解了农村人地矛盾，进一步稳定和完善土地承包关系。2.4方便了群众生产生活，减少了因土地引发的群众纠纷。
二、推进和规范土地流转的主要做法和经验
1、健全制度。制定下发了《彭阳县农村土地承包经营权流转管理办法》，对土地流转的原则、程序、期限、用途、当事人权利和义务以及违约责任和纠纷调处办法等方面都作了明确的规定，同时制作了土地流转合同样本，使土地流转始终做到有法可依、有章可循。
2、强化服务。大力宣传国家在土地流转方面的法律和政策，依托农经部门，积极开展土地流转政策咨询、法律援助、流转估价、利益协调、纠纷调处等服务，认真指导流转双方依法、规范签订流转合同，依法开展合同鉴证，初步建立了较为完善的流转服务体系，进一步强化对土地流转的管理和服务。
3、规范管理。推行统一的流转合同文本，建立了流转合同制、合同鉴证制和流转登记制，实行村级备案、乡镇鉴证、县级登记的土地流转工作机制，同时加强对流转合同及有关资料档案的保管，严肃查处损害耕地和随意改变耕地用途等行为，确保了土地流转依法、自愿、有序进行。
三、农村土地流转存在的问题和制约因素
1、传统思想观念的束缚一时难以打破。土地是农民的命根子，许多农民恋土情结浓厚，满足于守着土地安分经营的现状。部分农民对土地经营流转政策心存误解，认为土地流转就是对承包地的重新调整，怕流转出去后，政策一变失去承包地。
2、土地流转行为尚不规范。主要表现为流转程序不规范，流转合同不规范，存在一定风险。部分农户之间的土地经营权流转只是口头协议，有书面协议的也是内容简单、权责不明。加之缺乏中介机构的法律咨询和服务，容易引发矛盾和纠纷。
3、土地流转补偿方式不科学。多数农户采取补偿金额按现价一定数年不变的方式进行流转。这种方法简单易行便于操作，但耕地的地租将会随着农产品市场价格上升而变化。补偿金额一定数年不变会使农民的合法收益受到一定的损害。
4、土地流转监管还不到位。部分乡镇对土地流转的重要性认识不够，对土地流转后用途和耕地质量没有具体的监管措施。如果监管不力，特别是流转期限较长的，一旦出现流转土地质量破坏、污染等行为或从事其他非农产业的开发，进而造成耕地性质的转变，将会带来难以预料的社会后果。
5、土地流转服务机构不健全。土地流转涉及多方利益，政策性强，管理工作，尤其是在指导流转合同签订、鉴证、登记以及流转纠纷调处等方面，都迫切需要建立专门的服务机构。机构不健全，很难适应农村土地健康、有序流转的需要。
四、今后推进农村土地承包经营权流转的建议
1、建立健全土地流转服务体系。在县级农村土地合同管理机构设立土地流转协调办公室，建立信息库；乡镇成立土地流转服务中心，鼓励村级成立土地信托组织，开展土地流转中介服务。做好供求登记、信息、土地评估、政策咨询、合同管理、交易、跟踪服务、纠纷调解等服务工作。
2、完善土地流转补偿方式。建立土地评估体系，合同确定各类土地的质量、等级，为土地流转双方提供合理参考依据。土地流转补偿方式可采取按地差粮食平均亩产的当年粮食市场价格折价补偿的方式进行补偿，或根据每年的地租上涨情况定期调整补偿金额，确保农民土地承包权益不受损失。
3、有效发挥政府管理职能。坚持政府管地原则，加强对土地流转的监管，严肃查处擅自破坏耕地、改变耕地用途等行为，明确土地流转双方当事人的权利、义务以及耕地损害和失地赔偿责任，确保耕地质量和杜绝土地流失。加强对农民土地流转法律政策宣传，促使土地流转由自发型转向规范型。
4、坚持因地制宜分类指导。推进土地规模流转要从实际出发，因地制宜、分类指导、稳步推进。对农业产业优势特色突出、农民收入较高的乡镇，可按照“明确所有权、稳定承包权、搞活使用权”的原则，积极推进较大范围的土地流转；对不适宜开展大范围土地流转的，要先行试点，积极提供指导。
摘要：本文对房地产企业多业态产品开发的各个阶段所涉及的税务事项进行分析，研究事前、事中、事后各环节的税务控制，提出财务工作者要参与产品开发的全过程，作好成本费用控制，合法有效控制税务成本，增强房地产企业的财务管控能力，提升运营效率和效益。
关键词 ：房地产 多业态 纳税筹划 税务成本
我国房地产迄今已有二十多年的历史，在经历了起步、摸索、发展、调整的过程中逐步趋于成熟。随着产品业态和商业模式的进一步细分，房地产产品物业形态日渐丰富多元。对于多业态产品开发，如何合理地进行纳税筹划，在合法的前提下使得企业利益最大化，是财务工作者面临的新课题。
一、取得土地阶段
随着城市化进程的推进，越来越多的招拍挂土地要求建设自持经营学校、幼儿园、酒店等作为拿地的附加条件。房地产开发商可以以加快发展该市的建设发展，增加就业机会，发展教育基础设施、改善当地居住环境等招商引资的名义，在签订土地出让合同时争取优惠政策。涉及税务优惠可包括以下方面：
第一，土地出让合同的土地必须是建设用地，出让的土地价格中已包括耕地占用税或已缴纳过耕地占用税。即：招拍挂取得的土地不再是耕地；或者为耕地，但政府征用后已缴纳过耕地占用税。
第二，招拍挂土地以建设酒店、教育、医疗等为附加条件的，因此部分建设投资金额较大、对企业来讲盈利性较差，但在推动地方城市建设发展、提供就业机会、促进教育事业发展等方面都有所贡献，可争取就企业纳税地方留成部分在一定年限内按比例给予企业奖励。
第三，因教育用地、酒店用地、商住用地的土地市场价格是不同的，在土地出让环节应分开签署合同，以降低出售部分物业及日后自持物业的税负；若不能分开签署土地出让合同，应在合同中对不同业态土地面积、价格作出明确约定。例如某公司通过招拍挂形式取得土地，其中包括教育用地（未来自营）和商住用地（销售），土地合同总价未分别指明教育用地及商住用地的单价和总价。实际操作中，教育用地的土地成交价格要明显低于商住用地，若土地出让合同能分开签署，不仅能够增加销售部分物业成本，从而降低销售物业的土地增值税及所得税税负，而且能够降低未来自持教育物业的土地使用税和房产税税负。
第四，企业应就所拿地块根据规划物业形态单独出让土地并单独办理土地使用证。
二、规划、设计、报建阶段
规划、设计及报建阶段应明确所建物业形态的占地面积，对于自持物业尽可能按照占地面积最小化原则，通过灵活的设计达到功能需求的实现，以降低日后土地使用税和房产税的税基。
三、建设、竣工阶段
第一，及时、合理确认成本对象。同时开发销售物业及酒店、教育等自持物业的，对同一施工单位的施工合同应分开签订，明确销售物业与自持物业的成本界定，以合理的成本分摊原则分摊销售及自持物业成本，可有效的降低土地增值税和企业所得税。会计核算方面，房地产开发企业需合理确定已完工开发产品的成本对象，并将确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关；同时明确，成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
第二，关注甲供材的处理。甲供材，是指甲方（开发商）供应乙方（施工方）施工使用的材料设备。一般甲供材是指房地产企业采购的材料交由施工单位（主体结构）施工的材料，比如钢材、混凝土、水泥、外墙面砖、屋面瓦、不属于税务机关目录范围内的设备。对于一般甲供材，应该由房地产企业直接向材料供应商采购，取得增值税专用发票或普通发票，记入“开发成本”，并将材料发票复印件交给施工方。上述材料的发票复印件交给施工方后，由施工方缴纳各项税费，并取得建筑安装业发票或完税证明。施工方未将甲供材并入建筑安装营业额缴纳营业税并开具发票的，房地产企业不能就取得的甲供材增值税专用发票或普通发票作为成本在税前扣除。因此，在签订施工合同应明确甲供材供应的范围，并明确施工单位对该甲供材开具建筑安装业发票及完税的责任。
第三，关注土地增值税、所得税等重点税源会计核算管理，完善发票管理，保证各项成本的足额税前扣除。例如在工程竣工后，施工单位保留的质保金，因未到支付节点，施工单位不开据发票，而土地增值税规定未支付的质保金未取得发票的不能计入成本扣除。对于这种情况，公司可以采取支出部分质保金，要求施工单位缴纳税金的办法从公司先取得发票，优先保证成本在土地增值税清算中足额扣除。
参考文献
[1]范以玲.房地产企业纳税筹划问题研究[J].当代经济,2013(12)
[2]尹传勇.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代物业?现代经济,2013(6)
[3]豆怀贵.房地产开发企业的纳税筹划研究[J].甘肃科技,2012(12)
编者按：2010年的经济开发区重视农村财务管理工作，加快农村财务管理规范化、制度化推进发展。工作发展的目标是强化制度建设，夯实农村财务管理基础；强化教育培训，提升农村财会队伍素质；强化审计监督，发挥审计免疫系统功能；强化考核管理，构建上下联动工作机制。
一、强化制度建设，夯实农村财务管理基础
开发区将财政财务管理、经管审计工作纳入财审局统一管理。针对农村财务管理混乱，制度不健全或不完善，执行财务管理制度不严等实际，结合全面推行农村财务托管制度，重新修订完善了《农村财务管理规定》、《农村合同管理规定》等制度，制定了统一的《农村财务托管暂行办法》，配套实施了《会计档案管理制度》、《票据管理制度》、《民主理财制度》、《村级日常开支备用金管理制度》、《农村日常财务处理程序》等等。通过进一步明确农村财务托管中心及村级报账员的主要职责，严格落实《收支两条线制度》、《财务大额开支审批制度》、《财务管理责任追究制》等，使全区农村财务管理步入了“按制度办事、按程序操作”的规范化轨道。目前，开发区已将除有经营收入的14个村外的123个村财务管理全部纳入托管，对所有村的土地租赁、建设征用款项实行了专项托管制，确保了村级集体经济的安全完整。来源于：
二、强化教育培训，提升农村财会队伍素质
针对不少农村财会人员没有受过正规的专业教育，素质普遍较低，且推行村帐街道代管后，各项配套管理制度和措施一时难以奏效，造成农村会计基础工作薄弱、不规范的实际，开发区财审局利用农闲季节，采取集中培训、分级培训、专题培训等形式，组织各街道经管审计站、村级报账员分阶段学习《会计基础工作规范》、《村集体经济组织会计制度》以及农村财务托管方面的知识。有关人员还结合审计过程中发现的问题，有针对性地对村级报账员进行有关票据领用、核销、业务结算等会计实务培训。同时，注重加强财经法规、廉政纪律及思想道德教育。近两年先后举办各类培训班3期，培训财会人员423人次，切实提高了财会人员的综合素质。来源于：
三、强化审计监督，发挥审计免疫系统功能
重点开展好三个层次的审计监督：一是各街道经管审计站组织的对所辖村的审计。重点对收支、现金、档案管理等制度的落实及财务处理程序合规情况进行定期或不定期审计监督，发现违规问题及时通报处理。二是区财审局经管站组织的对街道农村财务托管中心的审计。通过对全区4个街道农村会计服务中心进行审计，重点审计村级托管资金有无公款私存、侵占、挪用或违规出借问题，两年来提出审计整改建议30多条，保证了村级托管资金的安全。三是区财审局经管站组织的对重点村的审计。每年年初，重点对建设占用土地补偿多、集体经济来源广以及历史遗留问题多的村进行梳理分析，确定4-6个村作为直接审计对象，通过对会计核算、票据印章管理、财务收支审批、资产债务及合同管理等进行审计，及时查处违法、违纪、违规案件。近两年实施重点审计项目30多个，挽回集体经济损失100多万元。来源于：
四、强化考核管理，构建上下联动工作机制
开发区将农村财务管理工作纳入了年度街道目标责任制，并制定了专项考核办法，通过平时检查与年终抽查相结合、综合考核与单项检查相结合、定量考核与定性分析相结合，重点对农村财务托管、农村集体经济审计、农民负担管理、土地合同与经济合同管理、农村财务人员培训等方面加强考核，年终评选出农村财务管理先进单位。各街道办事处也将农村财务管理纳入农村工作百分考核，并制定了考核细则，重点对村级会计核算、财务收支、票据使用、资产管理等工作加强考核，考核结果与村级主要干部、财务管理人员的工资挂钩。通过上述考核，形成了一级抓一级的良好工作格局，较好地实现了目标、任务、奖惩三落实。来源于：
一、工作开展情况
（一）农村土地流转
1、基本情况
2、工作开展情况
（二）农村集体资产与财务管理。
2、于2009年4月17日下发了“**市农业局关于进一步加强村级财务公开工作的意见”，进一步强调做好财务公开工作的重要意义和增强做好村级财务公开工作的自觉性，明确财务公开的基本原理与目标要求，
3、于2009年5月19日与财政局、审计局联合下发了“**市村级会计委托服务指导性意见的通知”，要求各县市区于今年底前实现100%的村级会计委托代管。
（三）积极做好全市农民专业合作发展工作。
（四）以落实减轻农民各项支农惠农政策，进一步强化农民负担监督管理工作。
2、一事一议筹资筹劳情况，减轻农民负担是“三农”工作的重要组成部分。做好减轻农民负担工作，是维护广大农民利益的具体体现，是落实科学发展观、统筹城乡发展的客观需要，是推进社会主义新农村建设的重要举措，也是推进和谐社会建设的有力保障。今年来，我局在深化推进农村综合改革，中央、省、市一系列支农惠农政策出台的形势下，特别在我省实施的农村一事一议财政奖补试点工作的开展，针对农民负担监管的新特点、新情况、新问题，加大了农民负担监管力度，全市农民负担进一步得到减轻。
（五）积极争取农村集体经济发展壮大项目
为积极争取省级扶持农村集体经济发展项目，组织筛选了24个发展项目上报省厅。
（六）完善“数字乡村”工作。
（七）“农业社会化服务体系建设方面。
（八）积极认真办理人大、政协提案和市级领导批件
配合法规处完成政协提案4件，先后答复或办理市级领导批件2件，均按时完成。
总之，在局党组的直接领导和关心支持下，我市农经工作按照“围绕一个中心，强化三大管理，拓展三项业务”的工作思路，认真履行职责，取得了一定成效。但由于农经工作涉及面广、政策性强、工作量大，很多深层次的问题还有待进一步解决，主要有以下几个方面：全市农经人员偏少，特别是市级的人员配置和当前的工作，明显不足；减轻农民负担的工作形势不容乐观；有的地方农村集体土地流转处于无序状态；有的村社农村财务管理混乱，集体资产流失严重；农村财务人员队伍不稳；农村财务人员素质有待提高；农村财务公开质量不高，群众监督难以到位；方面的主要问题是：一是存在重生产、重行业管理，轻排查、轻维稳、的现象；二是有的地方领导对工作不够重视；三是注重抓工作，忽视信息蔬理、加工、整理；四是有少数单位不按时上报排查信息。
二、下步工作重点
（一）加强土地承包规范管理，确保土地承包关系长期稳定。
1、积极开展农村土地承包纠纷仲裁试点，化解农村土地承包矛盾和纠纷。各地要努力创造条件，启动农村土地承包纠纷仲裁试点工作，不断推进仲裁工作规范化、制度化建设，提高调处农村土地承包纠纷能力，进一步稳定农村土地承包关系。
2、建立健全规范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包费管理、机动地管理为重点，加强规范化管理，指导合同签订，健全合同档案，建立我市农村土地合同管理信息化平台，并及时调解纠纷，组织合同兑现，切实维护承包双方的合法权益，开展全市农村土地承包纠纷仲裁试点工作。
3、要继续抓好土地延包的后续完善工作。妥善处理遗留问题，消除影响稳定的各种隐患。
4、要积极探索农村承包土地的流转机制。积极引导，加强管理，做好全市农村土地流转管理办法试点工作，确保流转规范有序。
5、争取年内出台“**市农村土地承包经营权流转的实施意见”。
（二）努力做好农村集体财务与资产管理工作，逐步建立适应市场经济要求的管理监督新机制。
1、认真抓好农村财务与资产管理队伍建设。要在我市建立起一支专职农村集体经济监督的队伍，做到专职专人，保持农村财务人员相对稳定。
4、逐步改进农村集体财务管理的工作手段。各县（市）区农村财会管理工作要紧跟发展的步伐，积极推进会计电算化的发展，提高农村集体财务与资产管理的工作效率和水平。
5、妥善处理农村集体债务。各地要按照“制止新债、摸清底数、明确责任、分类处理、逐步化解”的要求，开展乡村债务清理工作，确认债务债权关系，加强农村集体财务管理和审计工作，强化村级债务管理，坚决制止新增债务，建立健全责任追究制度和村级债务监测预警机制。
（三）努力争取项目支持，逐步发展壮大农村集体经济。根据**省委《关于发展壮大农村集体经济的意见》（云发〔2005〕8号）精神，强化农村经济经营管理部门职能，积极争取项目支持，为发展壮大农村集体经济提供有效服务，认真解决好集体经济发展中的难点、热点问题，加强农村基层组织建设，促进农村经济社会发展，实现农民共同富裕。
（四）大力培育发展农民专业合作组织，推动农村经营体制创新。要认真贯彻**省人民政府《关于加快发展农民专业合作组织的意见》（云政发〔2005〕168号）文件精神，利用各种新闻媒体，大力宣传和总结推广各地专业合作经济组织的先进典型，争取各级领导和有关部门的重视支持，增强农民的合作意识，营造专业合作组织发展的良好社会氛围，力争今年内出台“**市加快农民专业合作社发展的实施意见”。
（五）加强领导，落实责任制，减少群体性上访事件
1、认真落实处理突出问题及责任制，真正做到“小事不出村，大事不出镇，矛盾不上交”和“五个一”的要求。继续坚持实事求是、依法按政策办事，坚持综合治理、标本兼治，进一步建立健全农村社会预警体系和应急机制，提高处理突出问题及的能力。
2、继续认真抓好全市农村矛盾纠纷排查化解工作，不断把这项工作推向深入，切实化解矛盾，减少上访案（事）件的发生；
关键词：农垦企业；农业经济体制改革；农业产业化；创新
我国农垦企业是最早进行农业经营体制改革的企业，其从起步阶段实行多种形式的生产责任制，然后在不断深化过程中建立了统分结合的双层经营体制，并在发展中对双层经营体制进行不断的完善。通过农业经营体制改革的在农垦企业中的实施工，大幅度的提高了农业的劳动生产率和土地利用率，调动了职工生产的积极性，为农业的持续发展奠定了良好的基础。
一、农垦企业农业经济体制改革过程中存在的主要问题
随着农业经营体制改革的深入进行，其受制于农垦企业管理体制、生产力水平及改革环境等多方面的影响，导致改革中出现了一些新情况和新问题，对于这些问题需要积极的进行面对，从而在实践中加以改进和创新，确保农垦企业的健康发展。
1.缺乏完善的土地承包关系。目前在很大一部分农场土地承包过程中，都存在着很多不完善的地方，最突出的问题就是对于承包期的规定时间较短，这样承包人无法在短期内收到较好的利益，所以对承包土地的积极性受到较大的影响；
2.对合作社的发展缺乏认识。目前农场多以家庭农村种植为主，通过大机械的辅助作为进行独立生产，对于种植结构具有较强的自主性，觉得这种模式更适合自己的发展。认识不到统一经营所带来的生产成本的降低，由于认识的差距，导致各农场内全作社的发展较为缓慢。
3.农垦企业在二、三产业结构和农业升级存在矛盾。农垦企业规定只有农业户口的农业职工和家属才能享有土地，这样就导致土地处于分散状态，不适宜规模化经营。但由于各农场在人员分流和劳务输出等方面的工作受到较多的限制，这样就导致部分人员常年在家找不到工作的出路，对于这部分人是否应该享受到土地承包权，则地当前农垦企业在发展过程中面临的重要问题。
4.争地问题严重。近年来国家加大了对农业生产的扶持力度，不仅各项补贴增加，而且农工的负担也得以减轻，由于看到了种地具有较好的利益，所以越来越多社会人员开始向土地转移，主要体现上成年在外上学的学生和退体后没有养老保障的人员，存在着要地、争地的问题，各农场争要土地资源的情况较为严重，这是制约当前农垦企业发展和稳定的直接因素。
二、加快农垦农业经营体制改革进一步深入的具体措施
1.加快双层经营体制的完善。首先需要进一步健全家庭承包关系，加快制度的完善，严格执行土地承包合同制度，在土地承包过程中，农场职工具有优先承包权和经营权，延长土地合同承包期限，加快土地流转规范化的实现。
其次强化农场社会化服务体系的建设工作，加快农场统一经营功能的实现，利用现代化的手段和技术，对家庭农场生产及市场信息等方面行使好服务功能，发展农场社会化服务组织，加快家庭农场组织化程度的提升，努力提高农场的服务质量和服务水平。
最后要加强和规范各项管理工作。对于家庭农场的经营行为要进行规范，加强农场内合同、财务、产品、农机等各项管理工作，努力提高现有农民的技术水平，加强技能培训，从而加快农垦企业的快速发展。
2.进一步深化农业产业化经营机制。农业产业化经营是农业得以实现现代化的根本，是农业经营体制改革的重要成果和方向。在当前新形势下，农垦企业更加进一步深入农业产业化经营，从而加快发展的步伐，通过培育龙头企业，加快农垦企业内部各专业化合作经济组织的建立，从而加快农垦经营体制改革的创新，提高产业的竞争者能力，加快农垦企业的丰产增收，更好的发挥其农业示范作用。
3.加快推进农业经营体制创新。首先是利用职工的身份田和招标田试点工作，将原农场职工的身体打破，加快其向社会人的过渡，使农场职工真正成为市场经营的主体。同时利用招标田将承包经营改为租赁经营，有效的调动起职工的积极性，打破了平均分配的格局，使一部分不愿意从事土地活动的人脱离出来，加快了二、三产业的发展。其次抓好模拟股份制试点工作，利用农场控股、合资种田、统一管理、按股受益、风险共担的原则来进行农场土地经营。而且生产和产品销售上采取统一的模式，实现农垦企业的产业化规模生产，集约化管理。
最后要将企业内部的社会职能进行有效的分离，在试点工作的基础上，将各项措施和制度加快落实，取得实效，能各试点效果进行分析和研究，对于效果好的要根据各地具体情况进一步加快推广实施，从而加快企业的发展，提高生产效率。
三、结束语
当前我国处于经济快速发展的大环境下，虽然农业经营体制改革在部分地区取得了良好的成效，但由于其起步较晚，所以最终的成果还需要经过较长时间的观察才能得到。但有一点是这容怀疑的，就是要坚持农业经营体制改革的创新，加快农业经营效率的提升，这不仅是当前我国农垦企业农业经营必经之种，而且也是解决“三农”问题的重要途径。所以在当前情况下，需要国家加大对农业的补贴力度，加强各金融机构对农业改革发展的扶持，在农业生产中增加科学投入，减少生产经营中风险的发生，实现农垦企业的集约化、规模化生产，发挥其示范作用，从而更好地推动我国农业的更快、更好发展。
参考文献：
[1]杨旭金.对加快推进武定县农业产业化经营的思考[J].云南农业，20 10（02）.
关键词：农村经济 经济管理 问题 对策
一、农村经济管理的主要内容分析
（一）建立农村财务和资产管理制度
当前农村普遍存在财务管理问题，为了公开农村财务管理情况，调和农民和村干部之间的矛盾，财务方面要建立与市场经济发展相协调的管理监督制度，使村财务管理和资产管理制度化，严格审查农村财务管理情况，实行民主管理，改革现有财务管理模式，在经济条件较好的地区开展电算化试点，加强农村集体财务管理，保证农村资源合理流动和农村财产的安全。对农村财务加强监督，严格财务审查手续，发现问题严肃处理，从而建立完整的农村财务管理制度。
（二）完善农村土地管理制度
建立完善的农村土地管理制度，广泛宣传国家关于土地管理方面的政策，搞好土地承包、土地转让和规划用地工作，在农村用地方面开拓视野，确定基本农田不流失的情况下，抓好农村土地增值工作，不但要规划好近期用地情况，也要制订远期用地规划。在土地流转方面要有专人负责，乡镇一级政府部门在土地使用方面要严格把关，乡镇政府在年度目标考核内容中加入土地流转工作情况。
（三）制定农村经济发展的目标
最近几年，农村经济获得了快速发展，经营形式越来越多样化，为了保证农村经济发展方向的正确性，制定切合实际情况的农村经济发展目标尤为重要。根据农村目前的经济发展水平和以后的发展趋势，确定农村经济的发展目标，不但要照顾到目前农村的经济发展情况，而且要兼顾农村以后的经济发展需求，制定的经济发展目标要切实可行。
（四）加强农村管理干部的培养
做好农村的经济管理工作，需要有一支文化水平高、廉洁自律的农村经济管理队伍。应该组织农村干部参加多种层次的经济管理培训工作，考察学习经济管理先进村的工作经验，对农村干部给予一定的经济补贴，保证农村干部队伍的稳定性。
二、当前农村经济管理存在的不足
（一）对农村经济管理工作的认识不到位
农村很多干部只是沿用中国传统管理制度，没有充分认识到农村经济管理工作的重要性，在这些干部头脑中，认为农村的减负工作实际上是给上一级政府部门造成麻烦的工作，以为土地换证和土地流转只是白白浪费了许多力气，人们根本不予认可。因此，很多农村干部只是应付工作，没有取得上级部门和村民的支持，引起大量村民的不满。
（二）相关的法律法规不健全
农村经济管理工作应该管理农村的土地承包合同，审查农村的财务工作，监督农民的经济负担情况。这些内容非常复杂，需要熟练掌握国家政策，具有很高的专业技能，但因为没有相应国家法律的支持，所以农村经济管理部门做不到合理监管农民负担，不能解决许多土地合同矛盾，阻碍了农村工作的正常开展。
（三）干部队伍不稳定
乡镇农经站干部经常任意调换，从而使农经站经常出现空岗情况，所以很多农经站工作人员工作不踏实，造成农村的经济管理工作不能正常开展。
（四）村级办公经费不够充足
目前很多农村的经济状况较差，甚至连村干部的工资也不能按时发放，使大量村干部丧失了工作积极性；有的村只好向村民借款办公，从而负债累累。农村经济管理工作不允许向农民收费，只有依靠国家财政付出。因为村庄的运营资金缺乏，所以农村经济管理工作不能正常开展，甚至有的村庄干脆放弃不做。
三、加强农村经济管理工作的对策
（一）充分认识农村经济管理工作的重要性
为了保证社会的稳定发展，保证农民的合法权益不受侵害，必须做好农村经济管理工作。要求各级领导部门要充分认识到此项工作的重要性，做好此项工作的指导工作。使农村土地承包政策落实到户，在农民自愿、合理补偿、依法办事的方针指导下，严格管理土地承包权的流转，以家庭承包经营为主，建立双层经营体制。要加强监督管理关于农民切身利益的问题，做好农民的思想工作，防止农村出现混乱情况。农村经济管理的主要责任是农村经济的审计监督工作。所以，各级领导部门要充分重视农村经济管理工作，使农村经济管理部门发挥应有的作用。
（二）发展外向型经济
最近几年，农村经济得到了快速发展，农业生产机械化程度越来越高，因此农村出现了大量的剩余劳动力，如何合理利用这些劳动力，发挥他们在农村经济发展中的作用，是农村经济管理部门需要考虑的重要问题。农村经济管理部门要利用各种措施，扭转他们的观念，鼓励他们办厂，实现农村经济的全面创收。在创业过程中，要根据这部分劳动力的优势，吸引外商投资，进行实地考察，创办外向型企业，不但可以使大量的农村劳动力实现就业，又使农村经济获得发展，是一项行之有效的农村经济管理办法。
（三）合理处理农村债务
为了使农村经济管理经费得到合理利用，减轻农村的经济负担，可以采取机构裁减、费用固定等方法，达到节约经费的目的。再有，要严格控制新债务的出现，对村级集体经济进行严格监管，遇有村集体借款情况，要严格审批。各村承办公益事业要根据自己的经济情况，不允许超额支出，欠下巨额债务。在农村管理经费的使用方面，尽量细化管理制度，做好经费的预算工作，防止浪费管理经费的情况，从而使管理经费得到合理利用。
（四）完善激励政策
现阶段的农村经济管理工作，缺少必要的管理经费，只有拥有充足的管理经费，制定科学合理的激励制度，才能有效调动基层经济管理者的工作热情。建立合理的激励制度、实行绩效考核，有利于农村经济管理工作的正常开展。
四、结语
总之，做好农村经济管理工作，可以促进农村经济的良性发展。在管理过程中，首先要建立文化素质高、人员稳定的管理队伍；其次，管理工作要着手解决农村经济发展中存在的矛盾问题，主要有土地承包、农村财务管理等方面，使乡镇政府以服务农民为主，充分认识到农村经济管理工作的重要性，不断提高管理水平，保证社会主义新农村建设的顺利进行。
参考文献：
[1]邵书慧.基于农地流转的农村经济发展研究[J].安徽农业科学.2010（04）
[2]齐秋水.浅谈土地流转的形式、意义与对策[J].市场周刊（理论研究）.2011（02）
