时间：2022-01-30 17:26:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇无效合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
聘用合同虽双方签字即可生效，但作为一种民事法律关系的建立，所订合同必须符合国家、地区的法律法规以及行政部门的政策，凡是违反的合同，应属无效合同，违反的合同条款，应属无效条款。无效合同或无效条款虽属无效民事行为，但这种无效行为也可能带给双方当事人损失，因此，由于一方原因造成无效合同或无效条款，并给对方造成损失的，无效责任人要赔偿对方的损失。 明白了上述道理，当用人单位有意以试用期为幌子造成无效合同或无效条款时，我们就可以拿起法律武器以维护自己的合法权益。
根据《劳动法》等法律法规规定，只有签订正式劳动（聘用）合同时，双方才可以确定试用期，也就是说没有正式合同便没有试用期，更不存在单独的所谓“试用合同”。目前不少用人单位与被聘用人员订立所谓的“试用合同”应属无效合同，因为有关法律根本不承认“试用合同”。造成这种无效合同的责任主要在用人单位，而被损失者则往往是被聘用者。
比如，用人单位与你签订了为期1年的“试用合同”，你干了9个月时，单位以“试用期”为名炒你的“鱿鱼”，并不作任何经济补偿。你可以提出这个合同是无效合同，一年的试用期应当视为正式合同期。据此，你不但可以要求单位按规定才能解除你的合同，即使合同被解除，你也有权要求对方赔偿你的损失，并要求按规定单位因提前解除合同向你支付经济补偿，当然你也有理由要求单位为你支付所谓“试用期”内的“四金”。
再比如，《上海市劳动合同规定》中规定，劳动（聘用）合同试用期最长不得超过6个月，同时还规定，合同期不满6个月的不设试用期，满1年不满3年的，试用期最长为3个月，满3年及3年以上合同的试用期不得超过6个月。如果你的聘用期为2年，而合同规定你的试用期为6个月，那么这个试用期的条款便属无效条款。如果当你干了3个月后，对方以试用期解除合同而不作赔偿时，你可以追究对方造成无效条款的责任，还可以按提前解除劳动合同的规定，向用人单位索要经济补偿。
签劳动合同后修改地址就是无效合同，因为根据劳动法规定，劳动合同应当规定工作的内容和工作地点，未规定的应该属于合同部分无效，其他部分仍然有效。
对劳动合同的无效或者部分无效有争议的，由劳动争议仲裁机构或者人民法院确认。
第二十七条，劳动合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第二十八条，劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。劳动报酬的数额，参照本单位相同或者相近岗位劳动者的劳动报酬确定。
（来源：文章屋网 ）
一、无效合同的处理原则一是返还财产应适用恢复原状的原则。对于合同已经履行完毕,或者绝大部分已经履行完毕,标的物又符合行业标准或约定标准可供利用的,该合同无效后处理就不应再适用返还原则,而应当折价返还。对于返还标的物导致显失公平的,应将此情形视为不能返还财产,须对标的物损耗的价值或价格降低的价值进行补偿。而对于如标的物已经被使用,不再能反映原貌或者原价值的,可采用返还原物基础上,由加害一方赔偿其他损失;或者由有过错一方继续使用,适用金钱返还(赔偿)的做法,以此弥补受损害方的经济损失。
二是对主体不适格等无效合同应按有效处理。对因主体资格不合格而导致合同无效,但合同已经全部履行或者部分履行完毕的,应当无效合同按有效合同的原则进行处理。主要原因在于主体资格的无效与合同履行后果的损失并无因果关系。合同履行只要是当事人真实意思表示,就不能因为合同无效而否认交易的真实性,不能人为地否定交易基本规律。对于合同双方的轻微违法情节可能导致合同无效的;对于双方当事人的违法情节导致合同继续履行不可能,导致合同无效,但合同已经绝大部分履行完毕的;对于双方当事人虽有违法情节,但合同已经履行完毕的,以及其它类似情况存在的,应当按有效合同的处理原则进行处理,并根据双方当事人在签订、履行合同中存在的过错、过失,合理分担双方应承担的民事责任。
总之,无效合同制度体现了公权与私权之间的利益冲突与妥协。只有违反法律、行政法规强制性规定才能成为认定无效合同的依据,不同强制性规定对合同效力的规范力不同,违反合同而产生的法律效果也不同。故此,司法上要强调与时俱进地适用法律,在当代尤须坚持公私利益兼顾、私权优先和鼓励交易原则,尽可能多地考虑认定和处理的社会效果,以最大程度地减少因违反强制性规定而无效的合同产生。
二、诉讼时效无效合同的诉讼时效,归结起来应为:“请求确认合同无效的诉讼时效为两年。合同一方当事人请求的,应当在合同约定的履行期限届满之日起计算;合同之外的第三人请求的,应当从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,但是,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;损害国家利益的,不受诉讼时效的限制。”
诉讼时效是民法的概念,但其主要在民事诉讼中运用。要在民法上发生丧失时效利益的结果,在民事诉讼中就须先做出已逾诉讼时效的判断。《民法通则》共有七个条文规定了诉讼时效的长短、起算、中止和中断,在《最高人民法院关于适用若干问题的意见》,又用18个条文作了规定。后来,针对人民法院在诉讼时效问题上就疑难案件的请示,最高人民法院又在其司法解释和批复中对此问题有若干补充规定,基本上解决在实践中发生的问题。
关键词：债权人撤销权；无效合同；竞合
一、问题的提出
债权人撤销权作为合同保全制度之一，由《合同法》第74条、第75条加以规定。但是，法律规定内容显得抽象、笼统，易造成司法实践层面的混乱。诚然，“立法固已完成其任务，学说及司法实务界如何基于立法规定，做合理的解释论展开，以使法条规定落实为‘活的法律’，发挥相应的规范功能，实属一项重大课题。”[1]
最高人民法院指导案例33号“瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案”引发了关于债权人撤销权与无效合同制度竞合问题的思考。本案由于符合“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形而被认定为无效。在《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第3期公布的本案的裁判摘要中指出：“在债务人的行为危害债权人行使债权的情况下，债权人保护债权的方法，一是根据《中华人民共和国合同法》第74条第1款的规定，行使债权人撤销权，请求人民法院撤销债务人订立的相关合同；二是根据《中华人民共和国合同法》第52条第（2）项的规定，请求人民法院确定债务人签订的相关合同无效。”因此，当债务人实施了有害于债权实现的行为时，债权人撤销权与无效合同的确认请求权可以由债权人自由选择。此时，两种制度出现法律适用上的竞合。
那么，债权人撤销权与无效合同确认制度出现竞合的场合具体何在呢？在出现竞合时，受损害的权利人又该选择呢？值得深思。
二、债权人撤销权与无效合同制度规范适用的竞合
从功能主义原则出发，当受害权利人依据《合同法》第52条第（2）项主张合同无效时，法院会依据《合同法》第58条和第59条的规定，要求其返还财产或折价补偿。当其主张债权人撤销权时，亦能实现债权保全的作用，使得债务人诈害债权的行为溯及既往的归于无效，产生财产返还或者作价赔偿的效果。因此，两种制度在功能上都能产生否定债务人诈害，保全债权人债权。 除此之外，根据二者的规范构成，不难发现二者构成要件上也存在重合之处。
（一）债权人撤销权制度的解释适用
《合同法》第74条对债权人撤销权的成立要件区别有偿行为和无偿行为，并分别规定了撤销权成立的不同主观要件：因债权人放弃到期债权或者无偿转让财产的，债权人撤销权的成立不以债务人的恶意为要件，仅具备客观要件即债务人诈害行为即可；因债务人以明显不合理的低价转让财产的，则以受让人的恶意为撤销权的行使要件。然而，是否要求债务人具有恶意，条文的规定来看并未作要求。在此，我国学术界认为应与大陆法做相同解释，认为应要求债务人的恶意。在司法实践中，也认为债务人应具备主观恶意。[2]本文为探讨债权人撤销权与“恶意串通”无效合同的竞合场合，将从被保全债权类型、撤销标的、债务人、受让人恶意等方面分析。
1.被保全的债权类型。在存在有效债权的情况下，被保全的债权类型应当是金钱债权。其不仅仅包括现有金钱债权，还包括未来转化为金钱债权的债权。除此之外，诸如特定物债权、劳务债权等，原则上不得主张撤销权，[3]除非当这类债权转化为金钱损害赔偿时，债权人为保障能够得到足额赔偿，可以行使债权人撤销权。否则，亦没有债权人撤销权适用的空间。
2.撤销标的，即债务人实施的有害于债权人债权实现的行为。一般可成为债权人撤销权标的的须是法律行为，且须以财产为标的。这种行为既可以是双方法律行为，也可以是单方法律行为；既可以是无偿的，也可以是有偿的；既可以是债权行为，也可以是物权行为。甚至，理论上认为准法律行为、诉讼法上的相关行为等亦可成为撤销权的标的。[4]按照我国《合同法》第71条第1款以及《合同法解释二》第18条、第19条的规定，可撤销的标的为：在债务人实施的无偿行为中，要么是放弃债权或债权担保，要么是无偿转让财产，抑或是恶意延长到期债权的履行期；在有偿行为中，为以明显不合理的高价或者低价转让的行为。但从设置债权人撤销权制度立法目看，《合同法》中规定的几类行为，在范围上显得过于狭窄。
3.债务人的主观要件。在前述已经提到过，立法未对债务人主观恶意做要求，但是在解释上仍对债务人要求有主观恶意，判断恶意的基准点在行为时，行为后的恶意不构成撤销权。如何判断债务人的恶意，理论上有两种观点：一是观念主义，只要求债务人对其实施的诈害行为所认识即可；二是意思主义，要求债务人主观上不仅仅是认识，还需要有积极地诈害债权的意思。我国实践中采观念主义，只要债务人“明知”即可推定其具有主观恶意。若债务人认识到其行为有可能会损害债权人的债权，但是却相信该处分财产的行为可以维护债权人的权利，该行为依然可以撤销。[5]
4.受让人的主观要件。此处的受让人是指广义上的受让人，包括转得人在内的受让人。对直接从债务人处取得利益的受让人，我国《合同法》第74条第1款规定：“受让人知道该情形的”。因此，受让人恶意的判断标准为“知道”其行为有害权，“知道”即恶意，不要求其主观上具有积极地诈害意思，更不要求其与债务人通谋联络的意图，其所要求的恶意程度较小。对从受让财产的转得人而言，我国《合同法》第74条并未规定，但在实务中可能会存在。转得人“恶意”的判断以其在受让财产时是否知道受让人（债务人）的诈害意思，若“不知”即可适用善意取得制度当然取得财产。
（二）《合同法》第52条第（2）项的解释适用
通过分析可知，《合同法》第52条中最容易与债权人撤销权制度发生交叉情况的是 “恶意串通、损害第三人的利益”的情形。
首先，因“恶意串通”而产生的无效合同确认请求权，所要保护的是“第三人利益”，包括金钱债权、特定物债权等多种债权。只要符合“恶意串通，损害第三人利益”的情形，权利人即可主张无效合同确认请求权。此种观点在司法实践中也得到了支持。
其次，确认合同无效是对违法行为或者不法行为的否定性评价，体现为公法对私法的干预，因而无效合同制度所调整的对象范围要比债权人撤销权制度所调整的相对较窄。从《合同法》第52条的字面含义来看，仅是指“合同”，简单的说，债务人与其相对人合谋串通实施的有害于第三人利益的行为需要通过“合同”的方式表现于外部。第三人在提请无效确认请求权诉讼时的对象是“合同”。[6]
再次，与债权人撤销权制度中对债务人所要求的“恶意”程度不同，在无效合同制度中，对主观构成要件要求是“恶意串通”，要求合同一方当事人不仅具有积极地损害第三人的利益的意思，还需要与相对人通谋，以合同的形式故意损害第三人的利益。
最后，对合同相对人的主观要件的要求比在债权人撤销权制度中“恶意”的程度要求更深，按照意思主义的观点，合同相对人在其主观上的恶意要求其与合同另一方当事人积极地串通、合谋以合同的形式损害第三人的合法利益。
综上，债权人撤销权与无效合同确认制度在被保护的利益方面、权利行使的标的上和行为人主观方面存在交叉的现象。按照提取公因式的方式，经举轻以明重的当然解释，债权人撤销权与“恶意串通，损害第三人利益”的竞合情形为“债务人与其相对人恶意串通，以合同的形式损害债权人金钱债权时”。
三、债权人撤销权制度与无效合同制度的比较适用
当出现竞合时，为贯彻私法自治原则，应当允许债权人自由选择。但对债权人而言，这两种制度各有利弊，债权人应当在权衡利弊之后作出有利选择。
（一）举证责任的分配不同
债权人撤销之诉中债权人所承担的举证责任远比主张无效合同确认之诉更为宽松。在债权人撤销权之诉中，采取的是事实推定原则来证明，即债权人只需证明“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的”，就可以推定债务人主观上具有“明知”的恶意。债务人只需反证其具有偿债能力，以阻却撤销权的行使。受让人也同样适用推定原则和举证责任倒置原则，债权人举证证明“受让人知道债务人以明显不合理的低价转让财产有害于债权”即可。受让人被推定为恶意的，对自己的善意负有举证责任。然而，在主张合同无效时，根据“谁主张，谁举证”的原则，债权人不仅要证明债务人具有主观故意，更要有证据证明债务人与相对人具有通谋的意思联络。这种举证责任的承担对于非合同当事人来说，非常艰难。
（二）权利行使的期限不同
根据《合同法》第75条的规定，债权人撤销权具有除斥期间的限制，除斥期间经过，撤销权本身丧失。且根据法条的规定来看，撤销权行使的期间有两种情形：一种是短期期间“一年”的规定，二是长期期间“五年”的规定，二者既不是并列的关系也不是选择关系，当事人不能进行选择，只能按顺序适用。这样规定的理由在于：债权人长时间的拥有撤销权不利于维护交易安全，而且对以后债权人、债务人以及受让人的善意恶意的举证也会变得难上加难。然而，主张无效合同确认请求权却没有此期限的限制。债权人有充分的时间去搜集主张合同无效的证据。
（三）产生的法律效果不同
虽然无效合同确认请求权与债权人撤销权均有保护债权的作用，但是提请无效合同确认之诉，可能导致合同自始、当然的、绝对的不发生效力。法院判据会依据《合同法》第58条、第59条作出将无效合同项下的财产全部返还或者作价赔偿。而债权人撤销权之诉中，依文义解释，《合同法》要求撤销权的行使范围以债权人的债权为限，《合同法解释一》中也要求“仅就债权人主张的部分进行审理，依法撤销的，该行为自始无效。”那么，此处所谓的债权人的债权应该做“行使该撤销权的债权人主张部分的债权”的理解，而非指债务人全部债权人的债权。
总之，很难“一刀切”的说债权人撤销权之诉与无效合同确认之诉孰优孰劣。当实践中遇到该情形时，应结合案情以及对证据搜集程度的难易，判断适合自己的维权途径，以求最大限度的维护自身的合法权益。
四、完善适用债权人撤销权和无效合同的建议
诚然，在司法实践中会债务人与其相对人恶意串通，实施的损害第三人金钱债权的行为同时符合《合同法》第52条第（2）项和第74条的规定，在现有没有法律明确规定优先适用的场合，应当允许当事人权衡利弊自由选择。但是为了避免以后司法工作人员在遇到相关案件时，缺乏统一的适用标准，出现同案不同判的情形，本文对此提出几点建议。
第一，明确“第三人”的界定，可有效划清债权人撤销权与无效合同之间的界限。“第三人”可以进一步区分为特定第三人与不特定第三人。债权人撤销权制度中的债权人应指相对特定的第三人，而“恶意串通，损害第三人利益”中的第三人指不特定第三人。上述的讨论主要针对的是相对特定的第三人――债权人。设立无效合同制度的目的在于划清私法自治与行为自由的界限，“恶意串通，损害第三人利益”并没有对于危及特定第三人利益与不特定第三人的利益区别评价。因而，在遇到“恶意串通，损害第三人利益”的案件中，宜对第三人做目的性限缩解释，将其限制 “不特定第三人”。对于恶意串通损害不特定第三人利益的合同属于无效合同，且是绝对无效。对于恶意串通损害特定第三人利益的合同中“特定第三人”应当通过撤销权保护其利益。
第二，适当扩张债权人行使撤销权的对象。如前所述，《合同法》及其解释中对撤销权行使的对象仅限于六种行为，显得过于狭窄。债权人撤销权的目的在于维持债务人的责任财产，以确保债权人债权的实现。为充分实现债权人撤销权的立法目的，在适用时可通过目的性扩张解释，补充撤销权行使的对象，比如可对债务人在其财产上设立担保物权增加其消极财产的行为行使撤销权。
第三，考虑到在司法实践中，以“恶意串通，损害第三人利益”为由主张合同无效的案件极少。原因可能在于第三人在举证上极为困难。因此，是否应当突破“谁主张，谁举证”的举证规则，以“举证责任倒置”为例外，确有必要。为了平衡无效确认之诉中原被告的举证责任，应当由第三人提供利益遭受损害与诉争合同当事人之间存在关联的初步线索，而诉争合同当事人则要举证证明其是否存在恶意串通。这样做更有利于保护第三人，维护社会正义。
参考文献：
[1]韩世远.债权人撤销权研究[J].比较法研究，2004，（3）：34-48.
[2]尹秀.论债权人撤销权的司法适用[J].司法研究，2014（1）：255-319.
[3]邱聪智.新订民法债编通则[M].北京：中国人民大学出版社，2003：313； 韩世远.合同法总论（第三版）[M].北京：法律出版社，2011：352.
[4]韩世远.合同法总论（第三版）[M].北京：法律出版社，2011：344-364.
[5]杨立新.债与合同法[M].北京：法律出版社，2012：227-235.
合同的效力，又称合同法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人各方乃至第三人的强制力。那么，怎样的合同才能对当事人或第三人产生法律上的约束力呢？当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，则是一种民事法律行为，在法律上产生约束力。《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。也就是说订立合同的行为如果符合上述条件就是民事法律行为，合同在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。
不产生法律效力的合同为无效合同。原《经济合同法》第七条规定了合同无效的几个条件：（一）违反法律和行政法规的合同；（二）采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同；（三）人超越权限签订的合同或以被人的名义同自己或者同自己所的其他人签订的合同；（四）违反国家利益或社会公共利益的经济合同。经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》规定合同无效的条件是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众类合同中性质较为特殊的一类合同，此类合同的订立不仅要遵守《民法通则》，原《经济合同法》、新《合同法》等的规定，所订立的合同还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关的批准、登记等手续，合同方能产生法律效力。作为海南特区来说也不例外。但是前些年海南房地产由于盲目开发、缺乏预见和规划，使房地产市场发展过热、过快，加之当时有关这方面的法律法规不健全，出台滞后，造成海南房地产市场混乱，经济活动无章可循，直到1995年1月1日《中华人民共和国房地产管理法》开始施行，这种现象才逐渐得以缓和，海南房地产市场也才开始逐渐步入正轨。
二、房地产合同纠纷的处理原则
尽管在95年后房地产开发经营活动有了法律的保障，但是95年之前因无法可依和客观因素的影响而遗留下来的房地产开发经营活动方面的纠纷却不少；而且即使是在95年之后，因整个海南大气候仍处于转型、过渡阶段，一些房地产开发经营活动和涉及房地产方面的其他活动仍然是不甚规范，法律法规在实际适用中存在有冲突，如此引起的纠纷亦很多。如何解决，关健在于如何认定因房地产开发经营或涉及房地产活动而订立的合同的效力。笔者认为，对《房地产管理法》施行之前和这之后当事人订立的合同，应当根据特定的经济环境和现实状况，在不违背立法本意的前提下，综合考虑，对合同效力作出准确、合法、合理的认定，以便更好地解决现存的房地产纠纷。
在此，笔者想首先介绍一个典型案例来具体分析房地产合同的效力，即原告海南省工业厅诉被告中华人民共和国建设部、中国房地产开发海南公司房屋买卖纠纷案。该案案情是：1991 年9月25日，原告海南省工业厅与被告中国房地产开发海南公司、建设部海南咨询服务中心签订了一份《合同书》，约定：两被告将位于海口市美舍河开发区白龙南路的宿舍楼一幢转让给原告，房屋为框架结构64套，建筑面积为6644平方米，共计房款为565万元，房屋交付时间为1992年7月30日之前，付款方式为自本合同生效之日起三天之内，一次性付定金人民币100万元，一个月后再付100万元，余款在工程竣工验收交付使用一个月内付清。在原告付清房产转让款后五日内，双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，费用按国家有关规定办理。合同签订后，原告依约分五次给建设部海南咨询服务中心支付共计人民币565万元，被告中国房地产开发海南公司于1993年1月10日将宿舍楼交付给原告使用，之后，原告以房改方式将房屋出售给本单位的职工，现均已装修入户居住使用达四年，因两被告一直未能给原告办理上述房产的过户手续，遂成讼。再查：两被告出售给原告的房屋的土地使用权属于建设部海南咨询服务中心，系行政划拨用地，尚未办理土地出让手续，经原海口市国土局批准用于建设综合服务大楼，作为城市规划、建设技术、房地产方面咨询业务场所。建设部海南咨询服务中心系中华人民共和国建设部于1988年7月27日在海南设立的，其经营范围是开展城市规划、建设技术、房地产方面的咨询业务；1992年该中心因歇业被海南省工商行政管理局吊销。
从上述案例可见，原、被告所订立的合同及合同内容有几个方面是不合法的。首先主体上建设部海南咨询服务中心不具备房地产开发经营资格，无权订立房屋预售合同；第二、该合同的标的物所依附的土地是行政划拨用地，建设部海南咨询服务中心未依照《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，办理土地使用权出让手续并缴纳土地出让金；第三，该房屋所依附的土地原批准的用途是建设综合服务大楼，非住宅商业用地，而建设部海南咨询服务中心未经批准即擅自更改土地用途进行商品房开发和经营；第四、合同在订立时，所建房屋也未达到当时法律法规规定的预售条件。很显然，原、被告订立的合同违反了《民法通则》、《经济合同法》有关合同生效的规定，以及违反土地使用权管理的有关办法，完全符合认定无效合同的条件，本应当认定为是无效合同，按无效合同来处理。但是在此案中，有一个特殊的情节，即原告已将取得的房屋以房改的方式出售给本单位职工，职工们均已装修入户居住达四年之久，如按无效合同来处理-返还房产给两被告，那么无辜职工们的利益将受到严重的损害，而且也将严重影响生活和工作，而且事实上在全案的审理过程中，职工们的反响是最强烈的。另外，在合同的订立过程中，原告及两被告均存在不同程度的过错。最终该案以认定合同有效来判决，并经终审维持结案，笔者认为这样处理是完全符合立法本意的，也达到了应有的社会效果。
上述案例是众多案例中的一个，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地产开发经营案件中存在的连锁关系，它让我们清楚地看到审理此类案件不仅仅只是处理开发商与第一手买受方之间的关系，而且还要充分考虑以标的物为焦点的一连串的合同关系，因为以买卖关系牵头的一连串的合同关系层层相扣的，其中兼杂有抵押关系、租赁关系、合作关系等等，若处理不当，将会引起恶性循环。故结合此典型案例，笔者认为在认定合同效力时应遵循以下几个原则：
（一）遵循立法本意，维护社会稳定原则
我国制定的原《经济合同法》第一条规定：为保障社会主义市场经济的健康发展，保护经济合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。1999年制定的统一《合同法》的第一条规定：为了保护合同当事人的合同权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。“从上述法律规定我们可看出，无论是以前的《经济合同法》还是现在的《合同法》，它制定的根本目的就是为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，最终促进社会主义现代化建设。法律是发展和进步的保障，而稳定是一切社会发展和进步的前提，两者相辅相承，共同推动社会进一步向前发展共同促进社会主义现代化建设。作为执法机关，我们的目的也就是为社会发展和进步扫清障碍，我们的任务是化解社会的矛盾，调和不利因素，所以执法机关审案判案应该通透法律的立法本意，以稳定大局为本。
当前我国社会经济发展的速度较快，各类经济关系也纷呈复杂，最近中国又面临加入WTO，经验的不足和客观形势的影响使我国法律法规存在不甚完善和出台滞后的现象，使法律本身和现实状况存在差异和矛盾，这是不可避免的。比如前述的案例，如果从绝对的法律角度说，合同确认无效是无疑的，但是一旦确认合同无效，矛盾就会激化，这就是冲突所在。
具体来说笔者认为第一、诸如此类涉及到众多的散户的利益或内部集体的利益、买断产权的、具有连锁关系的房地产开发经营方面的纠纷，如果仅仅是因为土地转让、报建、规划方面的手续欠缺或不全，而依据省政府、市政府的根据经济状况制定的规定，可以补办、补全这些手续的，有关的合同应该认定有效，按有效合同来处理，依据各方过错，承担相应的违约责任。在这里笔者还想说明一点，依照法律规定，承担违约责任的方式是采取补救措施或赔偿损失、支付违约金等等。结合前述案例，被告没有为原告方办妥房产证，违反了合同约定，补办手续就是采取违约责任中规定的补救措施的一个内容，这就是可以反过来说明手续的欠缺并不必然导致合同的无效，因为法律在作强制性规定的同时，是允许采取补救措施的。
第二、对于不涉及众多散户或内部职工利益的案件，如前例，假设原、被告在订立合同后，原告海南省工业厅并未将房屋以房改方式出售给职工，只是闲置着，或租赁予他人、或抵押予他人而他人尚未押断产权的情况，笔者认为可以认定合同无效。因为不论是房屋被闲置着，或出租、抵押予他人，均不影响房屋所有权人行使所有权，承租人依法可以继续承租，抵押也只是担保的一种方式，并不必然导致抵押物的产权转移，而且抵押权人的真正目的也不在于此，最主要的是这些情况都不尽然引起社会大面积的负面影响，而且作无效无理，在返还财产上也是实际可行的。
（二）保护善意相对人、善意第三人的合法权益原则
我国的法律、行政法规在立法上除了规定制订法规的目的是维护社会经济秩序外，还着重强调了要保护当事人的合法权益，这在过去的《经济合同法》、新的《合同法》里都有所体现，比如新的《合同法》的第四十九条就规定：行为人没有权、超越权或权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效；第五十条也规定：法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。故笔者认为在处理房地产开发经济纠纷时应与立法原则一致，应该充分考虑保护善意相对人甚至善意第三人的利益，准确认定合同效力。下面笔者从房地产纠纷的几个类型来具体阐述。
第一、房地产转让纠纷
房地产转让纠纷是房地产纠纷中所占比例最大的一部分，通常致使合同无效的事由是：商品房预售时，或者未领取预售许可证，或者未按规定投入工程开发建设总投资的百分之二十五以上，或者根本未领取土地使用权证等等。一般来说如果买方已经入住，并已支付大部分房款，有关欠缺的手续可以补办的，应维护买方的利益，除非是买方主张合同无效，否则应认定合同有效，按有效合同处理。如果预售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不可能完工、工程欠缺有关手续、发展商亦不愿意承担责任等情况，可按无效合同来处理。
其次，由于行政机关或发展商的原因未能及时办理房产证，第一方买受人在未取得房产证之前又再次转让的情况；假如第一手买受人已明示或此后买受人已明知这一情况而以该理由主张合同无效的，不应当支持。因为作为第一手买受人并无欺瞒的意思表示，而此后的买受人已明知或应当知道房屋状况而仍愿意购买，并非不知情，不属善意的范畴。而且对于第一手买受人来说，未能取得产权证并非其个人原因所致，其已付足房款，可视为其已实际上取得产权，其利益应该受到保护。
如果此后的买受人确不知情，而房款已支付，也已经入住，开发商有能力办理房产证的，合同可确认有效；如开发商无能力办理房产证的，则确认合同无效，按无效合同处理。当然在确认合同无效时，对占用房屋居住的损失要依公平原则合理分担。
第二、房屋租赁纠纷
在海南经济特区，流动人口众多，房屋租赁行为也是比较活跃。在这一块纠纷中，合同效力的认定主要争议在出租方和承租方是否到房产管理部门就房屋租赁办理登记备案手续。1995 年建设部的《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。”第17条规定：“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”在该办法之前，房屋租赁行为没有登记备案的要求，这之后也不甚规范，许多租赁行为并没有办理《房屋租赁证》。笔者认为在《办法》之前房屋租赁行为未办理备案登记的，如果此租赁行为一直延续至《办法》后，而依照省内的规定可以补办的，依此订立的合同应认定有效，以保护各方的利益，但应责令及时补办。而《办法》之后的租赁行为原则上应依法办理备案登记。但是不可否认，在海南本地，租赁行为的随意性很大，而且租赁本身有其特殊性，即承租人只要使用了出租的房屋，即使没有有效的租赁证明，出租人和承租人在客观上仍然存在债的关系。所以对未办理备案登记的租赁行为，如双方当事人均认可，对租赁行为本身未持有异议，只是对租金的支付持有异议，一般应认定合同有效，以保证出租人能合理地获取租金，但也应责令补办手续。
对于一方提出异议，另一方确有过错或双方均存在过错的情况可认定合同无效。需要说明的是，法律上对无效合同的处理主要是针对当事人因无效合同而提出的违约金、利息部分不予保护，对于出租人实际产生的损失可视为承租人占用所造成的损失，是可以补偿的，这样就可避免一方当事人借主张合同无效而逃避租金的给付。
第三、房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样，依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中，比较常见的矛盾发生于“先已预售，后又抵押”或“先已抵押，后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记，买受方没有支付大部分房款未入住等情况，应保护抵押权人的权利，认定抵押合同有效；如果抵押已办理了他项权利登记，但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的，应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说，在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置，其没有合理审查实物状况的能力和责任，且如认定合同无效，在返还财产上也难以执行，所以在这种情况下，应着重保护购房者的利益，而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
第四、房屋建筑质量纠纷
房屋建筑质量纠纷近年有上升的趋势，笔者认为有关房屋质量问题并不能影响合同效力的认定，一般认为此问题产生于有效合同基础上，只是影响到合同的继续履行或解除。在这方面，保证交付房屋的质量是出售方的义务，买受方通常没有审查房屋质量的能力和责任，故此类纠纷着重保护买受方的利益。
但是不排除房屋出售方在出售房屋时故意隐瞒房屋存在瑕疵的真实情况，侵害买受方的利益致使合同无效的情况。当然所谓房屋质量上的瑕疵应有合理的解释范围，如果在合理范围内的瑕疵，法律允许采取补救措施，也就不必然导致合同的无效。
三、无效合同的处理
原《经济合同法》第7条第2款规定：“无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力……”第十六条第一款规定：“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方，有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任。”统一的《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
以上是法律对无效合同处理的规定，无效的房地产开发经营合同也应按上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要是（一）返还财产或折价赔偿；（二）赔偿损失，这些主要是针对过错方而言的，对于非过错方也并不需承担法律后果，具体处理上，笔者认为在上述前提下，也应遵循几点。
（一）公平原则
房地产开发经营活动是一种民事活动，《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对房地产开发经营的无效合同的处理中，也应贯彻这一原则。比如因未办理房屋租赁许可证而引致的租赁合同无效的情况，按规定，租赁关系无效，承租方将房屋交还给出租方，并且有过错的出租方仍应赔偿承租方的损失。但是这里有一个不可忽略的情节就是，承租方既便没有过错，但其确实也是使用了出租方的房屋，属实际受益人，出租方也是遭受了没有实际使用房屋的损失。从这一点来说，笔者认为像类似的情况，仍应考虑让没有过错的承租人支付实际使用房屋的租金，才比较公平合理（租金的确定可通过估价部门进行评估）。因建筑质量引致的纠纷也有类似的情况，即在合同因此而确认无效后，出售方应赔偿买受方的损失，但同时也应考虑买受方已实际使用了房屋，也有一定的受益，故可参照租赁的确认方式给予合理的使用补偿。
（二）避免累讼原则
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论文摘要………………………………………3
浅析未生效合同与无效合同的区别……………5
一、两者之间的相互联系………………………5
二、两者的概念不同……………………………6
三、两者的意义不同………………………7
四、两者的决定因素不同………………………9
五、两者的形成原因不同………………………10
六、两者的处理方式不同………………………11
七、混淆两者区别的后果………………………12
注释……………………………………………………14
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题 纲
1、两者之间的相互联系
2、两者的概念不同
3、两者的法律意义不同
4、两者的决定因素不同
5、两者形成的原因不同
6、两者的处理方式不同
7、混淆两者区别的后果
摘 要
当事人签订的合同中，不可避免地会出现无效合同以及未生效合同。由于它们的存在，必然会在审判实践中遇到未生效合同或无效合同，有人认为两者没有什么区别。其实两者有着截然不同的概念，有着根本的区别。未生效的合同未必合同无效。要想分清两者，应该从它们之间的相互联系、概念、法律意义、形成的原因、决定因素、处理方式、混淆两者的后果等方面来理解。
一、两者之间的联系
两者都是平等主体之间设立、变更、终止懂事权利义务关系的协议，就合同签订后，对合同的评价而言，当时都不会生效，但原因不同。
二、两者的概念不同
未生效合同是指各方当事人就合同的条款达成一定意见，并且签订了合同，但是合同中所约定条件还未成就，或是约定的期限还未届至，以及还没有按照有关法律规定，办理有关行政审批或登记手续，对订立合同的各方当事人暂时不产生法律约束力的合同。
无效合同是指各方当事人虽然就合同的条款达成一致意见，并且签订了合同，但由于该合同违反法律强制性或限制性规定，违反公共利益，以合法形成掩盖非法目的，或是合同当事人恶意串通，损害国家利益、集体利益以及他人利益，从订立那时起，不具有任何法律约束力的合同。
三、两者的法律意义不同
有人认为合同依法成立生效后，对当事人各方即具有了法律约束力。这是把合同成立与合同生效混为一谈。也有人认为，合同成立不一定产生法律约束力，但是违反《合同法》第八条的规定。合同生效的法律意义应当是当事人开始承担约定义务，享有约定权利的时间。
合同有效还是无效，其法律意义体现了对该合同作出肯定性或否定性的价值判断。
合同只有有效，才有可能谈论合同是否生效。对合同的评价不以合同是否生效为基础。未生效的合同可以是有效合同，也有可能是无效合同。但是合同有效不等于合同生效，有效的合同可能尚未生效。
四、两者的决定因素不同
合同有效还是无效，取决于国家意志和法律的强制性限制性规定。从合同成立那天起，不论是否生效，其形成或就决定了合同有效还是无效。
合同生效还是不生效，取决于当事人自己的意志。随着时间的推移，未生效的合同会变成有效合同。
五、两者形成的原因不同
法律明文规定了几种无效合同形成的原因。对于未生效合同，法律没有详细加以规定。
六、两者的处理方式不同
对无效合同的处理，不以当事人的意志为转移，不考虑当事人是否对合同无效提出主张。
对于未生效合同处理，充分尊理当事人自己的意志，行使合同解除权，须由当事人主张权利。
七、混淆两者区别的后果
如果把未生效合同当作无效合同予以确认并处理，一旦事后该合同所附的条件成就时，该合同应该生效，当事人也愿意履行合同，那么在这种情况下，当事人都需要面对已经产生法律效力具有执行力的合同无效的判决，不得不尊重人民法院关于合同无效的强制性处理方式。
合同是市场中人、法人或其他组织之间经济交往常用的手段之一。它的目的是明确双方乃至多方当事人的权利义务，以避免在经济交往中产生不必要的纠纷。即使合同不能履行或不完全履行，也能分清责任，使自己因为合同不能履行或不完全履行而带来的损失降低到最低程度，或者是避免损失。它的作用是保护安全，由于合同主体不都是熟悉法律的人，而求助于律师也往往是事后的，当事人签订的合同中，不可避免地会出现合同无效，以及未生效合同。由于未生效合同和无效合同的存在，必然会在合同纠纷案件的审判当中遇到未生效合同或和无效合同。在审判实践中，有人认为未生效合同与无效合同没有什么区别，未生效合同等于无效。其实，未生效合同与无效合同是两个截然不同的两个概念，有着根本性的区别。笔者认为，未生效合同未必合同无效。弄清什么是未生效合同，什么是无效合同，在审理合同纠纷案件时，有助于充分保护当事人意思自治的权利，避免引起判决与事实不符的尴尬局面，从而维护正常的市场经济秩序，促进经济的繁荣和。要想分清什么是未生效合同，什么是无效合同，应该从他们的相互联系、两者的概念、两者的法律意义，两者形成的原因，两者的决定因素，两者的处理方式，混淆两者的后果等方面来理解。
一、两者之间的相互联系
不论是未生效合同还是无效合同，两者都是平等主体的自然人，法人或其他组织，之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。这是两者最为明显的联系。就合同签订后，对该合同的评价而言，当时合同都不会生效。这就是容易让我们混淆两者的原因所在。但是，不产生法律约束力的原因不相同。未生效合同因为约定条件尚未成就，约定的期限还未届临而不产生法律约束力，而无效合同则是因为违反法律性或限制性规定，违背公共利益而不产生法律约束力。不可否认未生效合同中会存在无效合同，即使以随着时间的推移，也不会因为约定条件成就，约定期限的届至而产生法律约束力；无效合同中也会存在未生效合同，一个合同一旦被确认为无效合同，在任何时候也不会产生法律约束力，除非法律的修改或公共利益的改变。
二、两者的概念不同
未生效合同是指各方当事人就合同的条款达成一致意见，并且签订了合同，但是合同中所约定的条件尚未成就或所约定的期限还未届至，以及还没有按照有关法律、法规的规定，办理有关行政审批或登记手续，对订立合同的各方暂时不产生法律约束力的合同。合同未生效与之相对应的是合同生效，系指合同对各方当事人产生法律效力的时间，也就是合同所约定的权利和义务对订约各方产生法律约束力的时间。所以，从某种意义上来讲，合同未生效和合同生效强调的是时间，而不是合同的内容。例如，甲因为生意上的需要，出售自己的一处房产，房价20万元，征求承租人的意见，承租人已放弃优先购买权。为此丁与甲签订了一份房产转让合同，价格为20万元。但是，由于还有两个月，即当年的十二月三十一日原来的租赁合同才到期，所以甲和丁约定，该合同自次年的元月一日起生效。那么对该合同来讲，甲和丁虽然已签订合同，但是由于次年的元月一日这个期限尚未届至，当时合同并不生效，对甲丁不产生法约束力，甲不必交付房产，丁不必支付价金。只有次年的元月一日届至，该合同就对甲丁产生法律约束力，甲交付房产，丁支付价金。
无效合同是指各方当事人就合同的条款达成一致意见，并签订了合同，但由于该合同违反法律强制性规定或限制性规定，违反社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，或者合同各方当事人恶意串通，损害国家利益、集体利益或他人利益，国家法律不予以承认和保护，从订立哪一天起，不具有任何法律约束力的合同。与无效合同相对应的是有效合同，是从合同的内容或形式上考察合同是否符合法律、强制或限制性规定，以及是否违反社会公共利益，能否得到国家法律的确认和保护。系对合同的内容或形式是否符合法律的强制性或限制性规定，是否符合社会公共利益的确认。例如，王某、赵某和孙某三人合伙承包了某工厂，合同约定，由承运人投资对某厂设备进行修复，进行生产经营，承包期为十年，每年向发包交承包费10万元。合同签订后，三人投资现金45万元，修复了设备，并购置了新的设备。由于王某和赵某还有其他业务，便委托孙某进行经营。孙某没有征得发包方同意，也未告知王某和赵某，擅自以110万元的价格把该厂十年的经营权转让给席某，让席某经营该厂十年。孙某和席某还约定除席某一次性把110万元交给孙某外，席某不承担任何费用，其他人不得干涉席某的经营。孙某和席某签订的经营权转让合同，违反了了法律对合同转让程序的强制性规定，也损害了国家利益和王某、赵某的权利。故这份经营权转让合同自从签订那天起就不会产生法律约束力。
从两者的概念中可以看出，未生效合同中有可能因为主体不适格，形式和内容违反法律强制性或限制性规定，违背社会公共利益而无效。但是，未生效合同只要主体适格，形式和内容不违反法律的强制性或限制性规定，不违背社会公共利益，一旦所约定的条件成就，约定的期限届至，完成法律法规规定的审批手续或登记，就会对合同各方当事人产生法律约束力。由于无效合同从订立的那一天起就没有法律约束力，不论什么时间，它都不会转化为有效合同。简言之，未生效合同有可能会转化为有无效合同，但是无效合同什么时间都不会转化为有效合同。
三、两者的法律意义不同
合同生效的法律意义，在实践中历来有不同的观点。有人认为，合同依法成立生效后，对各方当事人即具有了法律约束力。很显然，这种表述没有严格区分合同成立与合同生效，把两个不同的概念即合同成立与合同生效混为一谈。也有人认为，合同成立不一定产生法律约束力，合同生效才使各方当事人之间成立的合同具有了法律约束力。对于这种观点，乍一看来，好象符合逻辑，似乎有一定道理。但是这种表述又与《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定相违背。
《合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”《民法通则》第六十二条规定：民事法律行为，可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效；《合同法》第四十六条规定“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效”。根据以上规定可以明显地看出，合同生效的法律意义应当是当事人开始承担约定义务享有约定权利的时间，体现的是合同所约定的权利义务对当事人是否开始发生法律约束力的状态，重点是时间。
合同有效或合同无效，其法律意义体现了对该合同作出的肯定或否定的价值判断。换句话说，就是从法律上讲合同有效还是合同无效，属于对合同的定性。合同有效是法律或社会公共利益对合同作出的肯定性评价，该合同符合法律的规定或社会公共利益的要求。合同无效是法律或社会公共利益对合同作出的否定性评价。该合同不符合法律的规定或社会公共利益的要求。
综上所述，合同是否有效是所有合同状态的基础，合同只有有效才有可能谈论合同是否生效的问题。如果合同无效，合同是否生效无从谈起，无论合同是否生效，均不法律或社会公共利益对合同价值的评价。从另一方面讲，就是说法律或社会公共利益对合同的评价不以合同是否生效为基础。合同是否生效指的是合同对当事人权利义务产生法律约束力的时间，合同只有生效，才能使当事人开始享有合同约定的权利或承担合同约定的义务。合同未生效不等于合同无效，未生效的合同，可以是有效合同，也有可能是无效的合同。但是，合同有效也不等于合同生效，有效的合同可能尚未生效。
四、两者的决定因素不同
一个合同有效还是合同无效，完全取决于国家意志和的强制性或限制规定。在这里，体现的是国家公权对生活的干预，可以这样说，合同从成立时起，不论是否生效，其或形式就决定了合同有效还是合同无效。因为认定合同有效还是合同无效，不取决于当事人自己的意志，也不能看当事人怎样约定，完全是从该合同是否违反了法律、法规强制性或限制性规定，是否符合社会公德，是否符合社会公共利益。如果不违法，该合同就有效；反之，该合同就无效。在这一点上，合同的效力处于相对稳定的状态，除非法律、法规有了修改，社会公共利益的要求发生了变化。也就是讲，只要法律、法规不修改，社会公共利益的要求不发生变化，那么合同有效还是无效的状态应当贯穿合同的全过程。合同无效是法律规范或社会公共利益对某一合同作出的否定性评价，只要相应的法律规范不修改、公序良俗没有发生变化，即使过去一段时间，依然对这个合同作出否定性评价。换而言之，无效合同的状态会一直持续下去，不因单纯的时间推移而发生变化。并且，按照法律规定，无效的合同，自订立的那时起，就没有任何法律约束力。
合同的生效还是不生效，完全取决于当事人自己的意志，在这里，国家的意志是有限的，国家公权对社会经济生活的干预也是有限的。合同的生效还是不生效，对于当事人来讲具有积极主动性和主观能力性，国家法律尊重当事人自己的意志。为了交易安全，避免损失，抢占先机，当事人可以对合同生效约定附条件，（可以约定附生效条件，还可以约定附失效条件）也可以约定附期限。只要这些所附条件，这种所附的期限不违反法律强制性或限制性规定，符合社会公共利益的要求，不损害国家或他人权利，国家完全不加干预。法律同样给予保护。只是对那些有关国计民生的，法律、行政法规规定需要办理批准登记等手续的，依照法律、行政法规的规定。合同不生效是指合同签订后在不对各方当事人产生法律的约束力。但是，随着约定所附条件的成就，约定所附期限的届至，办理了批准、登记等有关手续，将来可能或者不可能产生法律约束力。也就是讲，只要当事人约定的所附条件或约定所附期限不违反法律强制性或限制性规定，符合社会公共利益，不损害国家和他人权利，随着当事人约定所附条件的成就，约定所附期限的届至，或者批准、登记手续的取得，未生效的合同将会生效而产生法律约束力，受到国家法律的确认和保护。总而言之，随着时间的推移，未生效的合同会改变成为有效合同，而无效合同不论时间怎样推移，也不会成为有效合同。
五、两者的形成原因不同
对于合同无效，法律上有文明规定。按照《合同法》和《民法通则》的规定，造成合同无效的原因大体有以下几种：（1）一是一方当事人以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效；（2）二是合同双方当事人恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益合同无效；（3）三是以合法形式掩盖非法目的合同无效。合同要想受到法律保护，其目的必须合法。当事人为达到非法的目的所签订的合同是无效的，不受法律保护。（4）四是损害社会公共利益的合同无效；社会公共利益是指社会上大多数人群的利益，包含国家存在和，群众生活所需要的秩序、经济秩序和社会生活秩序，道德准则和善良风俗等。（5）五是违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其判断标准是合同在客观上违反了法律，而不考虑当事人在违反法律上有无主观故意，即使当事人在签订合同时从来不知道有这方面的规定，根本不知道他们在合同中约定的权利和义务是法律禁止的，也不对合同无效的认定；（6）无民事行为能力人实施的；（7）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（8）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。除此之外，审判实践中还有几种合同也是无效的，不过这几种无效合同属于相对无效合同，须由当事人提供出请求。一是人以被人的名义与自己或同自已所的其他人签订的合同无效，二是人与对方当事人或对方当事人的人串通签订损害被人利益的合同无效。
对于合同的生效，法律并没有详细地加以规定。合同在什么样的情况下生效，在《合同法》中只简单规定了，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的生效的，依照其规定，并在第四十五条、四十六条对附条件、附期限的合同认为合同约定的条件成就时生效，合同约定期限届至时生效。由此可见，合同未生效是暂时的，可以通过当事人的积极主动完成某些约定或办理批准，登记手续而达到生效。
六、两者的处理方式不同
对于无效合同的处理，不以当事人的意志为转移，在这个层面上，充分体现了国家利用公权对于合同的干预。经人民法院、仲裁组织的审查，被确认为无效的合同，不考虑当事人是否对合同无效提出主张。也就是讲，在诉讼或仲裁活动中，人民法院或仲裁组织是依法对合同无效进行形式或内容的审查，不考虑该合同是否已经履行，也不考虑当事人是否对合同无效提出主张。即使是当事人不要求审查合同有效还是合同有效，人民法院或仲裁组织也会依照法律，行政法规的规定，予以确认该合同是否有效。合同被确认无效后，一方依据该合同取得的财产应当返还给对方，使双方当事人的财产恢复到合同订立前的状态。不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。因合同无效给对方造成损失的，还应按照过错责任原则，由过错方向无过错方赔偿损失，并且过错方承担赔偿责任的数额应该相当于无过错方的实际损失。双方均对造成合同无效具有过错的，应当按照过错责任大小各自承担自己的责任。当事人严重违反法律、行政法规而致使合同无效的，应追缴已经取得或约定取得的财产。当事人恶意串通、损害国家利益、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
对于未生效合同的处理，则充分尊重各方当事人的意愿，遵循意思自治原则，完全由当事人协商解决。就是必须经过法律或行政法规规定需要办理批准、登记手续才生效的合同的处理，也尊重各方当事人自己的意志。在这个层面上，无论当事人同意继续按原订立合同，等待合同生效，还是以其他方式结束目前合同所处的状态，均是允许的。对于已经履行原订立合同作准备，投入人力、物力而无法取得对等权利的当事人，可以根据无法实现合同目的的法律规定，行使合同解除权。这种合同解除权，须由合同当事人提出主张，人民法院或仲裁组织是不会依职权而作出解除合同的判决或裁定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，也有权要求赔偿损失。
七、混淆两者区别的后果
在审判实践中，若对无效合同与未生效合同不严格加以区分，一概而论，把两者混为一谈，那么就会出现这样一种两难的局面。当事人约定附生效条件的合同，当所附条件没有成就时，该合同为未生效合同。如果把这个未生效合同当作无效合同予以确认并处理，其后果就不堪设想。一旦该合同约定所附的条件成就时，依照法律的规定或合同的约定，该合同应该生效，成为有效合同。当事人也愿意受合同的约束履行合同，那么在这种情形下，当事人却需要面对已经产生法律效力具有执行力的合同无效的判决，不得不尊重人民法院关于合同无效的强制处理方式。这样一种局面，不但侵犯了当事人意思自治的权利，而且还使正常的社会经济秩序受到国家公权的不必要的干涉，不利于促进交易和经济发展。例如，甲行政机关拟建造一栋办公楼，通过公开招标，与乙建筑工程公司签订了一份《建设工程承包合同》合同对工程造价、工程进程，按照建筑工程承包合同示范文体都作以约定。但是，该工程的规划证和许可证还没有办理，根据法律规定，该合同还未产生法律效力。如果简单地认为该合同没有法律规定，办理行政审批登记手续，把该合同确认为无效合同，那么一旦该工程取得了规划证和许可证，甲行政机关和乙工程公司愿意履行合同。这时，该合同已经被确认为无效合同，当事人面对已经产生法律效力的具有执行力的合同无效的判决，尊重人民法院的强制处理方式。这样一种局面，无论是对当事人的合法权益，还是经济的发展，都是不言而喻的。如果把无效合同当作未生效合同的处理，就会使当事人的意志不受法律的约束，会损害国家利益，集体利益或第三人利益，影响社会的公序良俗，同样也不利于正常的交易和社会经济的健康发展。
注
释
《合同法与实践》吴合振著，人民法院出版社，1999年8月出版，第76----79页。
未生效的合同，可能是无效合同，也可能是有效合同。作者赞同这种观点。
未生效合同中，最容易引起混淆的是《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律，行政法 规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定。
往往人们认为，该合同因为未办理行政审批，登记违反法律规定而无效。其实这类合同一旦取得批准，完善登记，就会成为有效合同。
：
一、吴合振《合同法理论与实践应用》
人民法院出版社1999年8月
二、杨立新《民法新探》
出版社，1997年10月
三、刘树义等《合同法条文释义及精解》
经济出版社1995年10月
四、秦德平《合同案例精选及评析》
内部资料。
凸显现行法律空白，国内顶尖法学专家高度关注，争议焦点：无效合同诉讼时效该从何时开始计算
此案成为最高法院司法判例，将对财经界重大经济活动产生指导、警示作用
无效合同产生不产生请求权，即有没有诉讼时效？如果有诉讼时效，时效该从何时起算？中国五金交电化工公司与中国光大银行合肥分行担保纠纷一案，不仅引发了财经界经济活动“风险补救”意识思考，而且因为此案争议焦点凸显了现行法律规定中的空白，吸引了国内诸多顶尖法学专家的高度关注，并最终成为最高法院司法判例。此案经安徽省高级法院和最高人民法院的三次开庭审理于近日“尘埃落定”，它的最终判决将对同类型案件的审判具有重大指导意义，消除了法学界和司法实践中多年的不同争论，填补了现行法律规定中的空白。同时，也将对财经界重大经济活动产生重要指导和警示作用。
背景新闻
12年前：银行担保借款3000万
1992年5月30日，中国五金交电化工公司与国营滁州电视机厂签订了一份协议书，约定：五交化公司出面向银行贷款用于收购电视机厂的产品或暂借电视机厂使用；借款总额为6000万元，分三次执行，每次2000万元；还款期限为每次借款之日起六个月，借款利息按银行规定的计划内利率计算；电视机厂应向五交化公司出具银行担保书，如到期电视机厂资金困难，担保银行应按期还清贷款。
该合同签订前，原中国投资银行安徽分行于1992年5月19日向五交化公司出具一份担保函。同年6月11日和9月22日，五交化公司分别汇给电视机厂2000万和1000万。后电视机厂陆续归还部分借款，但仍有2000余万借款本金及其利息尚未归还。
2年前：债务人破产担保人成被告
1999年12月1日，滁州市中级人民法院裁定宣告电视机厂破产。2001年6月2日，滁州中院裁定确认五交化公司的债权数额为2264万元，并于同年7月1日以电视机厂破产资产不足以支付清算费用、职工工资、安置费用等为由裁定终结破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。
五交化公司因主债务人破产，债权未得到清偿，遂于2002年4月向安徽省高级人民法院提起诉讼，请求判令保证人光大银行合肥分行（1999年3月18日，原中国投资银行安徽分行被中国光大银行接收，变更为中国光大银行合肥支行，后升格并变更为合肥分行）赔偿该公司5000万元经济损失，并承担本案诉讼费。
一审银行胜诉
第一次开庭：认定是借款合同
一审诉讼中，光大银行合肥分行委托安徽省十佳律师、安徽安泰达律师事务所主任宋世俊诉讼。由于省高院合议庭采纳了宋世俊及其助手李毅刚律师的意见，认定五交化与电视机厂签订协议书系借款协议而非收购协议。五交化公司随之认可双方之间的借款事实，并变更诉讼请求，请求判令光大银行合肥分行赔偿因其担保的欺诈行为而造成该公司4785余万元的经济损失，并承担本案诉讼费。
一审判决：债权人输了官司
省高院认为，双方的借款合同违反法律法规规定，应认定为无效合同；由于主合同无效，五交化公司与安徽投行之间的担保合同亦无效，安徽投行明知电视机厂向五交化公司借款，仍然为其提供担保，应对借款本金的返还承担赔偿责任。本案被告与电视机厂的诉讼时效应当分别计算，依据五交化公司与电视机厂的协议中关于主债务履行期限的约定，两笔3000万借款的诉讼时效应分别计算到1994年12月11日、1995年3月22日届满。五交化公司未在该期限内向本案被告主张权利，其对安徽投行（现光大银行合肥分行）的权利因超过诉讼时效而丧失胜诉权。省高院判决驳回五交化公司的诉讼请求，案件受理费由五交化公司负担。
最高法院维持原判
争议焦点：诉讼时效如何起算
一审判决后，五交化公司向最高法院提起上诉。宋世俊律师继续接受光大银行合肥分行的委托二审诉讼。保证期间和诉讼时效问题成为双方争议的焦点。五交化公司认为，无效合同的保证人承担连带偿还责任的期限应从合同被确认无效后开始计算，而本案主合同直至一审判决方被确认无效，保证人应从合同被确认无效时起承担相应责任，其诉讼时效应从此时开始计算。
宋世俊及其助手李毅刚律师认为，“主合同被确认无效后”的表述，并不能片面理解成为计算诉讼时效的起点。本案中如果该公司对本案合同无效在主观上处于“知道或应当知道”的状态，就应当在安徽投行向其出具保函之日起两年内行使索赔权，而其怠于行使权利，已丧失胜诉权。如果该公司在一审判决后才知道或者应当知道主合同为无效合同，那么保证人应和该公司一样，也不知道或者不应当知道主合同无效，因为该公司作为主合同的当事人对合同的认知程度和合同实际履行情况的知悉程度显然是大于作为从合同当事人的安徽投行，且若认定该公司在一审判决后才知道或者应当知道主合同无效，而安徽投行却在1992年出具保函时就知道或者应当知道主合同无效，则显然是不公平的，也是于理不合的。故认为一审判决适用法律正确，二审法院应当予以维持。
终审：债权人二度败北2004年7月，最高法院终审判决驳回上诉，维持原判，案件受理费由五交化公司承担。法院认为，即使在合同应当或事后已经被确认无效的情况下，已经履行合同的一方当事人因对方不履行合同而要求返还财产或赔偿损失的，其行使该项请求权的诉讼时效期间亦应从合同约定的对方履行合同义务的期限届满后的次日起计算。本案中，五交化公司的贷款损失并非因本案借款合同及保证合同被确认无效而形成，造成其损失的真实和根本原因是本案借款人未按其约定的数额和期限清偿借款，故五交化公司请求保护其相应权利的诉讼时效期间应当自其知道该损害发生之时而非合同被确认无效之时起算。本案中五交化公司于2002年4月提出的要求光大合肥分行承担赔偿责任的请求权已罹于诉讼时效，光大银行合肥分行据此提出的抗辩理由成立。
律师解读判决结果
解读1：如何认定合同性质
记者：本案中，中国五交化公司与滁州电视机厂签订的协议为什么被认定为借款合同，且是无效合同？
宋世俊：五交化公司与电视机厂签订的协议书关于借款数额、还款期限及方式、还款利率、银行担保等条款的约定，符合借款合同的本质特征。安徽投行及五交化公司均以借款为由分别出具担保函和申报债权，故该协议书应认定为借款合同。而国家有关金融管理的法律法规规定，对外发放贷款等金融业务只能由经过合法设立并领有经营许可证的金融机构进行经营，国家明令禁止其他企业之间相互借贷。故法院依法确认该企业间借贷合同无效。
解读2：无效合同的诉讼时效
记者：无效合同的诉讼时效究竟应当从何时起计算？
宋世俊：本案判决前，这个问题在法学界及司法实务界争论了很多年，也形成几种不同的观点，归纳起来共分为四种起算方式。第一种观点认为，无效合同应从该合同被确认无效之日起开始计算诉讼时效，该合同被确认无效之前，合同当事人并不知道合同无效，也就不知道自己的权利受到了侵害，这是五交化公司所坚持的观点；第二种观点认为，无效合同应从权利人起诉之日起计算诉讼时效。第三种观点认为，无效合同应从合同签订之日起计算诉讼时效，因为合同当事人在签订合同时就应当知道该合同违反了法律规定，应当知道自己的权利受到了侵害，这是我们所坚持的观点；第四种观点认为，无效合同应从该合同原约定的履行期限届满后的次日起开始计算诉讼时效，这是两审法院判决时所采取的观点。我们坚持第三种观点主要是基于考量本案借款协议产生背景及当事人对协议性质的认知程度，结合分析各方当事人在协议签订和履行过程中的一系列行为，我们认为可以确定五交化公司对于本案主从合同的无效主观上是“知道或者应当知道”的，应从合同签订之日起计算，这种认识符合设立诉讼时效制度的根本立法精神。在本案中，第三种和第四种观点在计算诉讼时效后的最终处理结果上是一致的，即五交化公司要求银行承担赔偿责任的请求权均已超过诉讼时效，胜诉权丧失。
解读3：本案的现实指导意义
记者：本案的判决对今后同类型案件的审判有何意义，对财经界重大经济活动又有着什么样的指导和警示作用？
宋世俊：本案中，最高法院最终判决无效合同诉讼时效应从合同约定的对方履行合同义务的期限届满后的次日起计算，有其合理性和积极意义。因为，虽然原约定的履行期限无效，对合同双方都不具有约束力，但以该时点来判别债权人在原约定的履行期限届满债务人未履行债务时，债权人应当知道自己的权利受到侵害，从而开始计算诉讼时效，对合同双方来说，都较为合理与公平。在目前学界和司法实践对此问题存在较大争议的情况下，从司法实践角度出发，本案判决体现了一种先进的司法理念和价值取向，将对各级法院的司法审判实践产生积极的指导意义和借鉴作用。
关键词：可撤销合同；重大误解；显失公平
一、可撤销合同的含义及其特点
所谓可撤销合同，是因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。
二、可撤销合同的特点
（1）可撤销的合同在未被撤销前，是有效的合同。（2）可撤销的合同一般是意思表示不真实的合同。无论是在大陆法系还是在英美法系，大多规定意思表示不真实的合同，撤销权人可以请求撤销合同。（3）可撤销合同的撤销要由撤销权人通过行使撤销权来实现。
三、可撤销合同与无效合同的比较
可撤销合同与无效合同有相同之处，如合同都会因被确认无效或者被撤销后而使合同自始不具有效力，但是二者是两个不同的概念。可撤销合同主要是涉及意思不真实的合同，而无效合同主要是违反法律的强制性规定和社会公共利益的合同；可撤销合同在没有被撤销之前仍然是有效的，而无效合同是自始都不具有效力；可撤销合同中的撤销权是有时间限制的，具有撤销权的当事人自合同成立时起1年内具有撤销权；可撤销合同中的撤销权人有选择的权利，他可以申请撤销合同，也可以让合同继续有效，他可以申请变更合同，也可以申请撤销合同，而无效合同是当然的无效，当事人无权进行选择。
对于可撤销合同的规定必须要注意以下三点：（1）可撤销合同中，因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同，主要是误解方或者受害方有权请求撤销合同；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危而订立的合同中，则只有受损害方当事人才有权请求撤销合同。（2）撤销权人有权向人民法院或者仲裁机构申请变更或者撤销。（3）在可撤销合同中，具有撤销权的一方当事人并非一定要求撤销合同，他也可以要求对合同进行变更。
四、可撤销合同的撤销理由
1.因重大误解而订立的合同。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下，虽然同行为人原来的真实意思不相符合，但这种情况的出现，并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同，而使自己的利益受损.而是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通而造成的。因此，对于这种合同，不能与无效民事行为一样处理，而应由一方当事人请求变更或者撤销。
因重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：（1）误解一般是因受害方当事人自己的过失产生的。这类合同发生误解的原因多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或者经验而造成的。（2）必须是要对合同的内容构成重大的误解。也就是说，对于一般的误解而订立合同一般不构成此类合同，这种误解必须是重大的。所谓重大的确定，要分别误解者所误解的不同情况，考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等各方面的因素。在我国的司法实践中，对误解是否重大，主要从两个方面来考察：其一，对什么产生误解，如对标的物本质或性质的误解可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节就不构成重大误解。其二，误解是否造成了对当事人的重大不利后果。（3）这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。（4）重大误解与合同的订立或者合同条件存在因果关系。误解导致了合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或者虽订立合同但合同条件将发生重大改变。与合同订立和合同条件无因果关系的误解，不属于重大误解的合同。
根据我国已有的司法实践，重大误解一般包括以下几种情况：（1）对合同的性质发生误解。（2）对对方当事人发生的误解。（3）对标的物种类的误解。（4）对标的物的质量的误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益的。
2.在订立合同时显失公平的。所谓显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。显失公平的合同往往是当事人双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则，法律规定显失公平的合同应予撤销，不仅是公平原则的体现，而且切实保障了公平原则的实现；再是从法律上确认显失公平的合同可撤销，对保证交易的公正性和保护消费者的利益，防止一方当事人利用优势或利用对方没有经验而损害对方的利益都有重要的意义。
我国的司法实践一般认为，显失公平制度具有以下构成要件：（1）客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡。根据显失公平的合同，一方当事人权承担更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。（2）主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。因此，在考察是否构成显失公平制度时，就必须把主观要件和客观要件结合起来考虑。
掌握显失公平制度还要搞清其与正常的商业风险的区别。显失公平制度并不是为免除当事人所应承担的正常商业风险，而是禁止限制一方当事人获得超过法律允许的利益；同时显失公平制度下，一方当事人一般是利用了另一方当事人的草率或者无经验等而订立的合同，而在正常的商业风险下，不存在这种情况。
3.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同
合同无效和对因欺诈、胁迫订立的合同最大的区别是是否损害了国家利益。损害国家利益的，涉及社会公共秩序，一般规定为无效。如果未损害国家利益，受欺诈、胁迫的一方可以自主决定该合同有效或者撤销。
参考文献：
[1]陈静.论无效合同、可撤销合同和效力待定合同[J].赤峰学院学报（汉文哲学社会科学版），2009（09）.
【关键词】合同无效；履约保证金；利息损失；起算时间
中图分类号：D92文献标识码A文章编号1006-0278（2015）11-095-01
一、一则案例的观点分歧
某公司以“内部承包”的名义将涉案工程转包给不具建筑施工资质的魏某，并收取了魏某200万元保证金。法院审理后认为，本案内部承包协议违反建筑法关于建筑施工主体资质的相关规定，应属无效。某公司收取魏某保证金缺乏依据，应予退还。但就利息损失的起算时间，存在不同的观点：
第一种观点认为，现双方之间的合同关系被法院认定为无效导致保证金的收取失去依据，某公司应负退还保证金的义务。参照合同法对合同履行期间无约定或约定不明时的处理规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，故应以魏某首次主张权利的时间，即其的时间作为保证金的退还时间，并起算利息损失。
第二种观点认为，合同无效的法律后果为自始无效，某公司收取保证金的行为系自始缺乏依据，自其收取保证金时就应当退还，故应自某公司收取保证金的次日起算利息损失。
本案所涉保证金在类型上是建筑工程中常见的履约保证金，系工程发包人为防止承包人在合同履行过程中违反合同约定或相关规定，给发包人造成经济损失而收取的金钱保证。相关法律法规中并没有强制性规定承包建筑工程应当向发包人缴纳履约保证金，所以在合同约定的保证金条款无效的情况下，发包人收取保证金因缺乏依据而应退还，这一点在实践中是没有争议的。从前述的分歧观点中可以看出，因为利息损失需要以保证金作为本金进行计算，所以对利息损失计算的分歧实质在于对保证金应当退还的时间点认识不一致。
二、合同无效时的返还义务
合同法第五十六条规定了合同效力溯及既往的原则，无效的合同自始没有法律约束力，即双方当事人基于合同约定确定的权利义务自始不发生法律效力。既然是自始无效，当然就不能认定发包人在收取履约保证金的当时具备合同约定作为依据，因为合同无效的后果并非自合同被认定无效之后才发生。合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。该条确定的合同无效后的返还义务，是要将双方当事人的权利义务恢复至合同签订之前的状态，故认为退还保证金的义务应自合同被认定无效之时产生，违背了合同效力溯及既往的原则。
第一种观点的主要法律依据是合同法第六十二条，其第（四）款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。但是，该条规定并不适用于无效合同的返还义务。首先，合同法第六十二条是对有效合同中当事人就有关合同内容约定不明确时如何履行的规定。而在合同无效的情况下，当事人的权利义务自始不发生法律效力，法律规定的返还，目的是将双方当事人的权利义务恢复至合同签订之前的状态，所以，无效合同并不存在如何履行的问题，或者换个说法，法律并不鼓励无效合同的继续履行。其次，合同法第六十二条针对的是合同义务的履行问题，即合同双方当事人在合同中约定的义务或者基于该合同关系而产生的义务，存在履行期限、履行地点等不明确，且不能达成补充协议，亦不能按照合同有关条款或者交易习惯确定时，才依据合同法第六十二条的规定进行确定。但是，如前所述，合同无效的财产返还请求权并非基于合同关系产生的债权请求权，无效合同的返还义务既非基于当事人的合同约定，亦非基于当事人之间的合同关系而产生，故不属于合同义务，不能适用合同法第六十二条的规定。
三、返还义务的时点界定
合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。这条规定是发包人返还承包人履约保证金的法律依据。虽然该条法律仅规定了“应当予以返还”，并未明确何时返还，但合同法第五十六条规定了合同效力溯及既往的原则。结合两条法律的规定，发包人基于合同约定收取承包人履约保证金的行为自始没有依据，发包人占有承包人资金的行为自始属于非法占有，而且这种非法占有状态是自其占有承包人资金时起直至全部返还时止，处于持续状态，故发包人应当自其非法占有时即负有返还义务，承包人的履约保证金自发包人收取之时就应返还。
发现房屋租赁合同无效的处理方法如下：
1、按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。
造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3、当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【法律依据】按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。
（来源：文章屋网 ）
一、无效建设工程合同的认定
合同无效是指合同虽然已经成立，但因违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，自始不能产生法律约束力的合同。不能产生法律效力是指不能形成任何合同当事人缔约时所期望的法律效果，而不是指不形成任何法律后果。在合同无效的情况下，会形成返还财产、损害赔偿等民事法律后果。无效合同在性质上是自始无效和绝对无效的合同。当事人无须向法院或仲裁机构主张其无效，也不得履行，即使已经开始履行的，也应立即停止履行。我国《民法通则》第58条第1款规定了7种无效民事行为，包括：（1）无民事行为能力实施的；（2）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（3）一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下实施的；（4）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（5）违反法律或者社会公共利益的；（6）经济合同违反国家指令性计划的；（7）以合法形式掩盖非法目的的。我国《合同法》第52条的规定更为严谨，规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”《民法》关于无效民事行为和《合同法》关于无效合同的规定均适用于建设工程合同。可见，无效建设工程合同是指由发包人和承包人订立，因违反《民法》、《合同法》等法律规定而认定无效即没有法律约束力，国家不予承认和保护，甚至要对违法当事人进行制裁的建设工程合同。《民法》和《合同法》对无效合同的规定是抽象的、具有普遍性的，而建设工程合同则有其独特性，内容丰富、复杂。建设工程合同无效也有其特殊性，下面作具体分析。
实践中，导致建设工程合同无效的原因主要集中在以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定两方面，综合考虑建设工程合同的特点和实际情况，无效建设工程合同主要有以下几类：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级承揽建设工程的合同无效。
建筑施工企业的施工能力是保障建设工程质量的前提条件，我国相关法律对建筑施工企业的资质要求非常严格。《建筑法》第13条规定，根据建筑企业的注册资本、专业技术人员，技术装备和已完成的工程业绩划分为不同的资质等级。在取得相映资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事建筑活动。如果承包方不具备法律、法规对其资质要求或违反了法律、行政法规的强制性规定，发包方所签订的施工合同应当无效。在签订建筑工程施工合同时，对承包方的资格审查主要是承包人有无企业法人营业执照，是否具有与所承包工程相适应的资质证书。最高人民法院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第5条规定，“承包人超越资质等级许可的范围签订建设工程合同的，在建设工程竣工前取得相应资质等级范围，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。”即，在施工中取得相应资质等级的，根据合同效力补正理论，可以认定合同有效。
（二）没有资质的实际施工人使用有资质的建筑施工企业名义承揽工程的合同无效。
《建筑法》第26条规定，禁止建筑施工企业以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。有相当一部分企业不具备取得法定资质的条件，但使用各种办法借用其他企业的名义对外承揽工程。这种情况非常普遍，严重影响了建设市场的秩序和建设工程的质量。为此，《解释》第1条第（二）项规定，没有资质的实际施工人使用有资质的建筑企业名义承揽工程的合同无效。借用企业资质的
具体情形很多，《解释》并没有具体概括，司法实践中将由法官根据案件的具体情况加以认定。
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者依据中标无效的中标结果签订的施工合同无效。
《招投标法》和《建设工程施工招投标管理办法》等对于工程的招投标有明确的法律规定。对于法律规定必须招标的工程，不能化整为零或者以其他形式规避招标。审判实践中要特别注意对《工程建设项目招标范围和规模标准》的把握。中标结果无效的情形通常包括：招标人或招标公司泄露标底的，投标人相互串通投标或与招标人串通投标的；投标人弄虚作假，骗取中标等。中标是当事人签订施工合同的前提条件，中标无效必然导致施工合同的无效。
（四）承包人非法转包、违法分包所签订的建设工程施工合同。
《建筑法》明确规定了禁止承包人非法转包和违法分包建设工程。所谓非法转包，是指承包人违反法律、法规规定，将其承包的全部工程转让给他人施工或者将全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人的行为。违法分包是指建设工程承包人将工程分包给没有资质的分包人，或违反合同的约定和未经建设单位认可，将其承包的工程交由其他单位完成，施工总承包单位将其主体工程分包给其他单位，分包单位将其承包的工程再分包的。
根据《解释》第7条规定，具备劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律法规为由请求确认无效的，不予支持。在这种情况下，劳务分包合同不属于非法转包或违法分包，不会导致劳务作业分包合同的无效。
二、建设工程施工合同无效的处理
《合同法》第58条规定，“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于建设施工合同本身的特点，对无效建筑工程的处理，应根据建筑法及相关司法解释，并结合工程的进行情况及造成无效的原因来具体处理。
（一）合同订立后尚未履行
当事人双方均不得继续履行，可按照缔约过失原则处理。一方在订立合同过程中，故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，双方均有过错的，按照过错大小承担相应的责任。
（二）合同已开始履行，但尚未完工
如已完成部分工程质量合格，发包方应该按照完成的比例参照合同约定的价款折价支付工程款。如已完成部分工程质量低劣，无法补救，已完成部分应拆除，承包方无权要求支付工程款。已完成部分质量不合格但经修复后可满足质量要求的，由承包人承担修复费用，发包人向承包人支付已完成工程部分的工程款。
（三）合同履行完毕
李某，高中毕业生，因学历低，找工作屡屡碰壁。他就花钱仿制了某985高校的人力资源专业硕士学位证书。一公司随即聘用他为人力资源部经理，双方约定，月薪12000，合同期限五年，没有约定试用期。在工作中，李某屡屡出错，根本无法完成单位交付任务。两个月过去了，依然如此。单位怀疑其学历，和学校联系后，始知其学历造假。于是将其解聘，并拒绝支付第二个月工资。李某认为，自己已付出劳动，单位不该拒发第二个月工资，于是提起劳动仲裁。
案件审理时，公司提出反诉，要求李某赔偿招用培训李某产生的费用以及给公司业务运行不畅造成的损失。本案经过仲裁，裁决公司支付李某工资，但李某需赔偿公司损失10000元。
【争议焦点】
本案的焦点是：李某造假造成劳动合同无效，公司应否支付李某工资；公司要求李某赔偿的范围及是否支持。
【案件评析】
我们可以先分析一下，这是一个典型的无效合同，而且是因为劳动者的过错导致的，为何劳动者还会如此强势的要求单位支付高额工资，从而引讼呢？
《劳动合同法》第86条规定：“劳动合同依照本法第二十六条规定被确认无效，给对方造成损害的，有过错的一方应当承担赔偿责任”。《劳动法》第97条规定：“由于用人单位的原因订立的无效合同，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任”。两部劳动法律都没有规定责任的具体构成、认定标准，实践中往往难以操作。
在另一方面，《劳动合同法》第28条规定：“劳动合同被确认无效，劳动者已付出劳动的，用人单位应当向劳动者支付劳动报酬。劳动报酬的数额参照本单位相同或相近岗位劳动者的劳动报酬确定。”按此规定，即使是劳动者原因导致合同无效，单位也应当付给劳动者报酬。
因此，对于劳动者原因造成劳动合同无效的，现行法律对劳动者的权利规定的很明确，而对用人单位的权利则规定的很模糊。因此，即使是劳动者的过错，单位也往往很被动。这才是李某敢于欺骗单位在先事情败露后却有敢于索赔在后的根本原因。
应当说，这是法律的漏洞。当然，在法律具体规定出台之前，我们也可以根据法理、相关规章和司法解释，对这一问题进行探讨，以期给与尽可能的明确。
合同无效，意味着合同自始无效，不产生合同双方期望的法律效力。这是基本的法理。因此，劳动合同整体无效，就意味着双方关于劳动合同内容的约定整体失去效力，不能再按照原约定确定双方的权利义务。比如，本案中，原合同所约定的8000元月薪就是无效的。这是我们可以确信的第一个结论。
我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，虽劳动者原因造成合同无效，但劳动者毕竟已付出劳动，而且因为劳动特有的人身属性，单位不可能返还劳动，当然应当给与财产性补偿，即支付报酬。但如前文所说，报酬又不能按原合同约定支付，那应按什么标准呢？那就应按照《劳动合同法》第28条“劳动报酬的数额参照本单位相同或相近岗位劳动者的劳动报酬确定。”，但本案中，由于李某根本不具备软件编程岗位的能力，其劳动岗位的约定也是无效的，那怎么参照呢？笔者认为，可以参照公司同等学历所在岗位或对学历要求不高的事务性岗位工资确定。因此，对劳动者原因造成劳动合同无效，劳动者付出劳动的，单位应当支付报酬，但应当支付与其劳动相当的报酬，而不是原约定报酬。这是我们的第二个结论。
有过错即应承担责任。劳动合同无效，过错方应当给予无过错方以赔偿。这既是基本法理，也是两部劳动基本法律所明确的责任原则。但赔偿范围和标准如何确定呢？最高人民法院关于《审理劳动争议案件实用法律若干问题的解释第十四条规定：“劳动合同被确认无效后……，由于用人单位的原因订立的无效合同，给劳动者造成损害的，应当比照违反和解除劳动合同经济补偿的支付标准，赔偿劳动者因无效合同所造成的精神损失。”，根据这一规定精神，笔者认为，因劳动者原因订立的无效合同，也应当比照劳动者违反和解除劳动合同的赔偿责任来确定赔偿项目和赔偿标准。劳动部《违反《劳动法》有关劳动合规定的赔偿办法第四条规定：“劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位下列损失：
（一）用人单位招录其所支付的费用；
（二）用人单位为其支付的培训费用，双方另有约定的按约定办理。
（三）对生产和经营造成的直接经济损失；
（四）劳动合同约定的其他赔偿费用。”
根据前述规定，我认为，因为劳动者的原因导致合同无效，造成单位损害的，劳动者赔偿范围和标准如下：
1、招录费用：可依招聘直接支出费用为依据确定，如招聘为多人的，则总费用除以人数，即使该劳动者的招录费用；
2、培训费用：培训所支出的费用，培训为多人的，则总费用除以人数，即使该劳动者的培训费用；
3、生产经营损失：按照生产中实际造成的直接损失计算，比如，本案，公司为李某支付的工资，买的社保，是按照月薪8000原为基数的，单位多支付了工资和社保，也属于经营损失，应予赔偿。
因此，根据以上分析，劳动者原因导致劳动合同无效造成单位损失的，劳动者的赔偿范围包括，招录费用、培训费用、生产经营中的直接损失，具体标准按票据所能证明的数额计算。这是我们的第二个结论。
根据这个结论，我认为，单位在日常管理中应当注意基础台帐的记录和保管，比如招聘广告、培训等费用的记录和相关发票的保存。
