房产投资

时间：2022-12-22 06:01:41

开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产投资，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。

房产投资

第1篇

楼市调控政策在过去的一年里密集出台，堪称“史上最严厉”，房地产市场战战兢兢如履薄冰，但是政府的抑制政策却没能阻挡住地产项目远超20%的年回报率。

全国量价齐涨

据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况，12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%；新建住宅销售价格同比上涨7.6%，二手住宅销售价格同比上涨5.0%。统计数据也显示2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。

虽然经过4月及9月连续两轮调控，但是房地产投资额度不降反涨。可见房地产市场目前依然是投资的首选。而2010年的信贷总额度高达7.95万亿也是支撑房地产投资额度再创新高的重要原因之一。

北京中原三级市场部研究总监张大伟认为市场的量价继续齐涨，楼房的成交价格再创新高并处于历史最高，有其存在的客观原因。

首先：2010年连续两轮的调控虽然起到了抑制价格过快上涨的目的，价格上涨幅度减小，但是因为上涨的基础比较高，使得上涨的绝对值依然比较大。去年前7个月的房价已经连续有6个月未跌，而从9月开始更是连续上涨了4个月。进入12月，京、沪、广三地年末楼市强劲反弹，量价齐升；二三线城市房价涨幅首超一线城市，销售火爆；开发商也不惜巨资拿地，多地新涌现新“地王”，楼市全面回暖。

其次：成交量明显上涨的主要原因有两点：一是大量的货币及信贷供应。2009年及2010年两年的爆发式货币供应，必然带来固定资产的升值及抢购。二是大量的货币无更好的投资渠道，相比股市的低迷，目前来看连续多年的房产投资市场暂还未出现投资缩水的案例。这使得资金更加青睐房产。即使在调控力度空前的2010年，也难以抑制价格上涨，部分政策的执行力度不严也使得部分购房者开始盲目入市。

蕴育转型趋向

由于支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，主要城市房价依旧高位运行，全国方位内住宅需求仍然旺盛，2010年调控的预期目标尚未达成，因此此轮调控将持续至2011年。

北京中原分析认为2011年国家调控政策将依然从紧，为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。虽然“开征房产税”的言论纷纷，却是雷声大雨点小，预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010 年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌，甚至可能温和上涨。

然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。到时候，一个新的投资洼地又将产生。

同时，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。

如此说来，房产依然是大量货币可选的投资渠道，为什么不呢？

编辑点评：CPI节节高升的年代，资产需快跑，如果乌龟慢爬似地慢慢储蓄，财富就要面临不可抗拒性的缩水的命运。然而弄潮股市基海，投资者一个不留神就会惨败而归。相比之下，房产稳定易操作，吸引了大批“炒房团”、“炒房客”义无反顾地奔赴这片阵地，尽管政府重拳调控，在折腾不止的2010年，房产依然稳占投资收益逾20%的投资品榜单。而楼市开春时节的量价齐升行情更是显示了房产投资不减的魅力。不是你的财富跟上了一个时代的步伐，是一个时代造就了一种财富的模式，出手还是不出手，这是求仁得仁、求智得智的选择。

Tips：怎么投资房产

个人投资房产一般有两种方式，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资租金收益和长期的增值收益。

第2篇

数据显示，近年跨境买房者呈现出了30%的增长率。那么，国外的房市究竟如何？有哪些购房条件？需要办理哪些手续？涉及哪些政策？投资回报率多少？

美国

据全美房地产经纪人协会的统计数据，外籍人士买主中交易金额9%来自中国，达到了73.8亿美元，位居第二。

1 房市现状

2008年房地产泡沫破灭后，美国房价最高跌去60%。而由于美国经济正在复苏，且美国政府的量化宽松政策使得市场流动性大增，地产已出现回暖。未来房价若保持正常的每年上涨3%～5%的速度，2～3年后美国楼市或全面复苏。

2 购房理由

2012年美国房屋抵押贷款出现创纪录的低利率，对合资格的借款人而言是个好机会；美国最近提出的“负担得起再融资方案”有助负资产的业主再融资，这可能是近年一个稳定房屋市场的重要因素。

3 房地产政策

据美国法律，房产所有者要受制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。具体税率各州不同，最高的德州为3%，伊利诺伊州、纽约州、佛罗里达州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷为0.25%。

除此以外，美国的房产经纪交易费用由卖家承担，现金购买交易费会低一些。

没有工作和信用记录的外国人有一种方法可以贷款：在国内时就在外资银行开户，并获得很高的信用。

4 购房注意事项

在美国购房，购买保险相当重要。最主要的保险有三种：房屋结构保险，主要针对将来房屋的结构性损伤投保，但也可对屋内的家具电器投保；产权保险，主要是针对房屋产权可能出现的问题，一旦房屋产权出现问题，这种保险会赔付一切损失；home owner’s insurance，这是一种很复杂的险种，赔付的范围甚至包括主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人在你家里做客受了伤。

英国

按照英国房地产公司邦瑞地产的统计，在他们的物业里，有10%的购买者来自中国内地。其中最主要的购房者为送子女出国留学的中国家庭。

1 房市现状

目前英同房价虽有所回升，但比起2007年高峰时仍有11.6%的跌幅，房地产市场整体仍处于压抑状态。但是受外地购房者大量增加的影响，英国的豪华住宅已异常红火。

2 购房理由

除了英国房地产行业政策稳定、交易透明、物业配套完善外，在英国购房的理由有两点：

英国80%的城市租房比买房贵，对计划在英国学习或工作三年以上的人而言，买房显然更划算，一套剑桥郡学区房的房价通常6年能翻一倍；近几年英镑对人民币的汇率大幅下跌，对中国买家而言，相当于英国的房价打了7折。

3 房地产政策

英国投资房产的一个优点就是税费较低。只有售价超过15万英镑的房屋，政府才会征收1%的契税。而超过了25万英镑，就征收2%的契税。如果房子空置，房东要缴纳地方政府税，如果房屋是在住状态，就向住客征税。对于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入环节的税，但外国人买房没消耗当地资源，只要每年填写投资税免税证明就可免缴。

4 购房注意事项

购买英国房产，聘雇合格验房师很重要，他们专为购房者提供住宅环境调查的方案，大至房子周围未来十年是否有修路、挖掘、开发等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隐患、噪音污染等等指标，都能帮忙查清楚。

澳大利亚

数据显示，2010～2011财年，在1770亿澳元的外商投资中有420亿澳元投资于房地产，其中中国买家投资占了40.9亿澳元，现已成为澳洲房地产行业第二大海外买家。

1 房市现状

据澳洲房地产投资的“72定律”，澳洲房产每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年将会再次实现中位价格翻倍。鉴于澳洲央行最近再次降息，不少业内人士分析预测，房价将开始再次上升。

2 购房理由

宽松的信贷要求降低了购买门槛；低银行利息增大了消费者的借款能力；政府减少了土地的供给出让，再不买将越来越贵；税收体系有利于投资者和现有业主；政府推出了宽松的投资政策以吸引海外投资人。

3 房地产政策

澳洲购房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申请贷款，购房套数越多贷款额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申请75%的贷款。

澳洲政府为鼓励海外人士投资房地产推出了“十年租赁计划”，只要申请通过的房产都可以获得十年共计约11万澳元（约70万元人民币）的补贴额度。这些补贴不需缴税。而已拿绿卡的澳洲居民，还享受首次购房置业补贴。

不过，2010年4月澳洲政府开始要求海外人士只能买新房，临时居民可购买已建住房，但必须向相关部门提出申请，如临时居民要离开澳洲则被要求出售其在澳洲的物业。当买家卖出房子时，所得利润将被征税。

4 购房注意事项

其一，要考虑除正常购房外的其他费用，包括过户律师费、放贷机构的费用、房屋结构检查费、房东保险费、印花税、房屋及财产保险费、市容建设费、搬家费、地产费。

其二，澳洲的房屋还贷利率下降上升都很快，如果没有给自己留下缓冲的余地，一旦利率快速上调，购房者会因还不上贷款而失去房子。

法国

中国在法国投资地产者大致可分为两大类，—是通过大资金投入以获取高额回报的投资者，专注于具有不可再生性质的法国酒庄、城堡、别墅；另一类是以购置自用、出租为目的而投资于法国经济型公寓。

1 房产现状

调查显示，2012年前8个月期间，私人住房中新租约的房租涨幅被限制在1.2%，低于法国目前的通货膨胀率1.9%。而2012年全年的房租涨幅不会超过1.5%。

2 购房理由

法国的法律体系很有保障，在法国从事法律和不动产方面的职业都受到国家严格控制，这让消费者可以得到最有价值的咨询和可靠的服务；外国投资者可以通过了解法国税务体系和合理组合在法国的房产投资，最大程度地减免税赋。

3 房地产政策

法国在税收方面实行了四种优惠政策：住房储蓄存款利息收入免征所得税；住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得税；降低出租住房建设增值税，以鼓励中高收入家庭买房。

同时还采取了多种政策鼓励银行和保险公司发放住房贷款。住房贷款有三种方式：市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。法国的住房贷款期限一般都长达15～20年，贷款人在申请住房贷款时必须同时购买人寿保单，当贷款人遇到一些例如通货膨胀、失业、残废、死亡等不可抗原因而丧失还贷能力时，则由保险公司代为偿还贷款人剩余的全部贷款。

4 购房注意事项

其一，买酒庄的流程相当地冗长繁琐，不但需要先搞清楚该酒庄的葡萄园种植状况和品质、酿酒技术的成熟程度，酒庄种植师、酿酒师等技术班底能否留下，并估算好投资回报率，且整个购买流程经常会持续一年以上，而中间还有可能遭遇邻居庄园主或庄园主家族成员的抵制等意外情况。

其二，在申请贷款后需要找律师，房屋中介往往会向你推荐律师，由于有提成，他们推荐的律师可能会很贵，有的超过市场价的一倍。你在网上同样可以找到当地信用好、收费低的律师。

新加坡

与中国相当接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育资源和社会管理秩序等，使得新加坡对于中国买家而言，是一个极具吸引力的目的地。

1 房产现状

新加坡是一个房屋保障体系非常完备的国家，商品房市场相当开放，成为外国购买者自由进出的“乐园”。

2 购房理由

新加坡不限制外国人购房；无资本收益税、房产增值税与遗产税；租金回报率普遍高于贷款利率；二手房产市场活跃，有利于投资者随时转售房产；选择期房还能享受根据工程进度“分九步走”的付款程序等。

3 房地产政策

购置物业是移民的方法之一。申请者只需花100万新元购置房产，同时用100万新元购买政府指定投资的移民基金即可顺利移民新加坡。同时，投资移民新加坡办理移民的周期也比较短，只需3～6个月左右。

只要本人年满21周岁即可在新加坡购房，且还能申请到房屋贷款（购买第一套房可申请到60%～70%的贷款，第二套房可申请到40%～60%贷款）。新加坡买房认可中国内地的收入证明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物业税，按房屋年值征收，通常是出租一个房间（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房产税。

第3篇

加息了，我们的存款收益会多几何？每个月的房贷还款又会涨到多少？从很大程度上来讲，银行利率牵一发而动全身，无论房贷、保险，还是基金、信托，我们的各项“钱途”命运都可能因此而发生改变。人们把钱存进银行，更多的是因为它保险，那么-

加息增加投资风险

根据新秦信息咨询公司数据显示：39.3％的受访者赞同加息有助于挤出资产价格泡沫，利于房地产市场长期健康发展的观点，只有27.4％的受访者在此问题上持反对意见。8.3％受访者将因加息提前购房，20.8％受访者则推迟购房。

的确，加息对于房贷族来说也许并不是一个好消息，因为这意味着投资房地产的成本将增加。从国际经验来看，利率调整通常会持续一段时间。一旦投资者产生了要持续加息的预期，就会看淡房地产业，减少投资。但即使不加息，一般形式的房产投资也很难令投资者充满信心。因为普通地产投资，多以买进租出方式进行，投入资金大，除了首付，还有按揭、物业费等。一旦空租，就无何赢利。加上其升值潜力没有期望的那么高，都打击着投资者的信心。

另外，地产转让也极有可能存在贬值现象，开发商竞争激烈，升值空间因供给量的扩大而收缩，加上建筑设计及材料更新快等因素，二手房想保值转手并不轻松。

投资者要挣钱还要保险

然而投资就会有风险。高收益往往建立在较高风险基础上，况且开发商所承诺的“预期收益率”在若干年后也不一定不打折扣的兑现，这些都给地产投资埋下风险隐患。

目前，市场上出现的很多投资型项目，利用经营公司统一经营管理，来帮助业主达到投资利益最大化，但投资者往往忽略经营者经营不力，承诺的高额回报无法兑现，给投资人带来致命打击。

由招商银行“2004年终期金葵花理财指数”显示，理财工具价值认同得分最高的是保险、房地产和子女教育基金。这表明，保值型产权投资理财产品正在逐渐受到投资者的宠爱。

投资第一站：第一城

项目卖点：

“第一城”坐落于北京通州南端香河经济技术开发区，以北京明清皇家建筑和园林为主体，按照北京城的原始景观，完美地再现了明清都城风貌。融五星级酒店、国际会议中心、27洞高尔夫球场及各类餐饮、健身、娱乐等休闲度假设施为一体。近日被确定为国际金融论坛的永久会址。

早在2003年9月，中信国安集团所属大通房地产公司就对“第一城”中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售。当天发售额就超过了6100万元。据悉，2004年7月26日，“第一城”已经如期兑现第一次返租，成功将上半年租金1020万元划入1521名业主的租金银联卡账户中。

投资回报：

与一期有所不同的是，新近推出的二期金融产品，是在刚建好的营业面积中拿出少量现房公开发售。投资门槛更低，以10万元起，每5万为级数递增，购买第一城产权；投资期限3－8年，3年后任一年业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。

投资收益为每年8.3％，包括远高于银行同期存款利率的6％的现金收益和2.3％的代金消费卡，并由中信国安集团以其140亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。开发商承诺，每年6％的现金收益每半年支付一次。

风险提示：

主要风险是如果大通房地产公司不能兑现承诺，而中信国安集团也不能履行担保责任，业主收益就难保证了。

投资第二站：晶都国际

项目卖点：

晶都国际位于朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈。凯宾斯基、长城、昆仑……一个个酒店大牌形成北京最具规模的高档涉外酒店聚集中心-“中央酒店区”。项目共有456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，由建国饭店物业管理公司以酒店标准来全面经营。另有444套自主式投资行政套房，以106平方米舒适两居为主。

投资回报：

以晶都国际1＃楼811号房为例，面积49.18平方米，总价为45万元，同意交由专业酒店管理公司经营管理10年。首付10万，酒店管理公司将分10年陆续返还业主10万，每年返还一次，按月折算的固定回报为833.33元。酒店管理公司定期给付同等金额的租金回报，每半年返还一次。

业主无须负担物业管理费、采暖费、电视开通费、水电费、宽带费等附属设备设施使用费，并享受业主综合服务费折扣等等，折算总计约2400元／月。与此同时，业主还将每年获得赠送的一个月自住期。

风险提示：

由于没有监管，这种投资的最大风险就是开发商把建房子的钱用到别处。

投资第三站：帝景豪庭

项目卖点：

帝景豪庭酒店公寓是坐落于帝景豪廷酒店南侧的衍生产品，总建筑面积约为20000平方米，共171套，主力户型为120平方米的两室一厅。采取与五星级酒店装修标准，并享受五星级的东方式管家服务。也是目前北京市场上惟一的一个酒店公寓。据介绍，酒店公寓不同于“酒店式公寓”，乃是与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店的管理方向业主承租并统一服务管理、面向社会经营的酒店套房。

投资回报：

小业主委托酒店的管理方承租10年，开发商每年为小业主提供相当于总房款的8％的租赁回报以及每年在全国四个城市、五个酒店累计八晚的套房使用权。在美国豪生酒店管理集团承租期间，小业主免交物业费和公共维修基金，并与合生创展集团、美国豪生酒店管理集团签订三方协议，由后两者共同保障收益。

风险提示：

主要风险是如果开发商不能兑现承诺，而合生创展集团也不能履行担保责任，业主收益无从说起。鉴于酒店没开始营业，还存在一定的市场风险。

投资第四站：第三极

项目卖点：

作为中关村首家大型文化主题商城“第三极”还没亮相时就已经备受瞩目。本来就缺乏商业项目的中关村由此可望甩掉购物难的帽子。

业内人士普遍认为中关村的商务地产市场发展空间很大，但购物环境相对落后，而第三极的出现彻底打破这种局面。该项目的主体是大型商场，设有欢乐、图书、体育、教育、旅游、商务等六个大本营，但在建有配套的写字楼。不同于写字楼里配底商的常规，第三极是商场里面配写字楼。该项目既承袭了中关村浓厚的文化气息，又延续了海淀镇图书城的商业传统。

投资回报：

有业内人士大胆预测：第三极这一文化地产模式的出现势必会带动整个中关村商业地产的发展，并为商业发展提供更多的空间，一场迅猛的创新热潮即将在中关村兴起。在中关村开发已经近乎饱和的状态下，文化、商业等各种元素的聚合将为其重新找到一个支撑点。

风险提示：

第4篇

投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。

如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。

中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。

充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。

一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

物业管理和持有成本影响回报

持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。

以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金，加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下即出售，要交纳高达40%的联邦和州收益税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在一定的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下，则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有投资收益需额外征3.8%的税。

此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。

不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。

地域差异巨大，不可一概而论

海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。

作者黄立冲为美国注册会计师、盛富资本与协纵国际总裁。

二手房购买标准手续

在美国，决定购买房产后，买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务，如果不聘请房产经纪，则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。

初签合同报价

买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件，除条件不能获卖方接受或前提条件不满足（如验收不合格等）外，不得撤回。

报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%，但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方，买方经纪人要帮买方快速运作，投竞标价。

买方在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如房主没通过经纪人出售，买方可通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。

回签

初签报价通常会被拒绝，除非卖方希望尽快卖掉，且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时，他们会提交另一个价格，往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价，这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。

来回讨价还价虽然很重要，但也可能让买方失去最佳买入机会：如有其他人参与竞购，房主就可能拒绝买方报价，或不接受任何人的报价。有时，房主认为买方报价太低，浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此，买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。

销售合同

一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见，双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件，买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。

买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序（费用由买主承担）。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。

由购房产生的费用

由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素，由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。

纳税

聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付，但每年10月和2月是纳房产税的季节，每个州的房产税要求各异。

第5篇

“我投资于房地产并不是为了赚钱,而是为了不赔钱。”在北京城区拥有多套房产的J先生(化名)这样向记者表达自己的投资心经。在他眼中,投资房地产更多的是一种保值手段。其主要的投资手段正是购置城市中心区域的房产,“在北京,所谓的中心区域就是城四区,尤其是二环以内。”

一、置业西直门

“在我2001年购买自己第一套房子的时候,北二环的楼盘价格不到每平方米5000元,但一年后开盘的西直门外的‘天兆鉴赏’已经涨到每平方米8000元。”此时的J先生突然意识到像所有经济起飞的城市一样,北京的房价即将驶入快车道。“这是一种必然规律,经济发展的财富效应必定会首先扩散到类似房地产这样的固定资产上。”一位房地产行业的专家向记者表示。

虽然此时J先生在回龙观已有一套房子,而且单价也上涨了不少,但是与市区日益火爆的房价相比,当时仍属远郊的回龙观显得有些冷清。J先生决定将手中的房子出售,转而投资市区的房产。“当时的主要考虑是购买市区的房子不仅能够保值,更能够改善自己的居住条件。”随后J先生用出售第一套房子的钱加上自己这一年的积蓄在西直门外大街购买了一处两居室,“当时的房价已经达到每平方米6000元,很多人看来这样的价格已经有些不可思议了。”J先生向记者表示:“但是,即使不算自住与这些年出租的收益,现在这套房子的单价已经超过了两万元每平方米。”

更让J先生感到得意的是他赶上了以租还贷的好时候,由于此时北京市场写字楼缺乏,导致众多公司不得不租用高档公寓办公,J先生的第二套房子租到了5500元/月,“除去归还银行贷款,每个月还能够余下近1000元。”

这次投资的成功让J先生总结出了自己的楼市投资经,“房产是一种最好的保值手段,但这种保值一定要用投资城市最繁华区段的房产来实现。”根据J先生的投资经验,城中心的房子虽然价格较高,很难实现某些城郊区域的暴涨,但是如果作为一种保值手段却是非常合适,“即使短期内不出售,较高的房租也是一笔可观的收入。在遭遇类似于今天的房市寒流时,城中心区域的楼盘也是最抗跌的。”

二、尚座大厦与复兴门商圈

J先生的第二次出手直接选择了北京最核心的区域,他购买了紧邻长安街的“尚座大厦”的一套两居室,“那时尚座大厦的单价已经超过10000元,相比于我的收入来说,这一次投资的压力可能是最大的。”但是,彼时的北京楼市已经进入了暴涨阶段,坚信自己选择的J先生仍然选择了砸下了自己的全部血本。“这一次投资几乎用掉了自己所有的积蓄,甚至还向朋友借了钱。”

“尚座大厦”没有辜负J先生的期待。

“当时的尚座几乎租疯了,由于紧邻新华社和复兴门,可以很轻松的一个月租到10000元。”J先生表示:“而且没过几个月就有人找我想要买这套房子,开出的单价超过了1万3千元。”但是,一直把房产作为保值工具的J先生没有选择出手,“一方面由于自己不是一个职业的炒房人,很难把精力过多地投入到这方面来,过快的房产转手就牵扯到太多的精力。”

实际上,J先生的所选择的尚座大厦位于复兴门商圈,正是北京未来的经济中心之一。由于地处金融街与西单之间,复兴门区域的房地产交易一直非常火爆,尤其是能够满足多种要求的高档公寓。因为无论是金融街的高层白领,还是复兴门商圈中的众多中小企业,都存在着强大的租房需求。J先生投资无疑契合了这种需求。

“从2005年起一直到2007年初,我都没有再买房。”J先生向记者解释:“一方面是因为自身的资金压力,另一方面是北京租房市场的租金增长缓慢,很难实现以租还贷。”按照J先生的观点,类似于他这样的“非职业炒房人”,买房子就像股市里的长线投资一样,看中的是房子本身的价值,而不是炒作某种概念,“虽然不会大赚,却也避免了很多风险。”

三、朝阳门的辐射效应

J先生再次买房已经是2007年6月的事情了,“主要是由于当时股市已经开始震荡了,很多情况下指数涨了不少,自己的股票却跌了。”在这种情况下,J先生抽出了在股市的大部分资金投入房市,“这时候是北京房市最火爆的时期,我去看的每一个楼盘都排着长队。”

这一次J先生选择的是朝阳门内的一个楼盘,“之所以选择这里,主要还是商圈覆盖。”根据J先生的分析,在朝阳门周边,拥有东直门与建国门两个商圈,更远的则足以辐射到燕莎与CBD区域,虽然购买时的单价已经超过23000元,“但是与收益相比,仍然很值。”

与西二环的金融街和西单的商业氛围不同,在东二环附近的国贸与东直门更多的则充满了国际氛围,使馆区与坐落在CBD区域的众多国际公司让这里的求租者更多充满了异域面孔。因此,在东部投资房产时必定要考虑西方人士的需求,直接饮用水、24小时热水、周边方便的生活设施以及休闲环境都是必不可少的。但是,投资这里同样可以赢得最丰厚的回报,对于两居室而言,而租金普遍都已经超过10000元。

第6篇

2月5日，声称欲动用数亿资金、抄底哈利法塔的温州企业家们从迪拜回国，带队的阿联酋温州商会会长陈志远告诉记者，此行未购买一套房产。2月2日出发前，该团另一发起人金华温州商会会长姜勇忠表示，他们有意购买包括哈利法塔在内的迪拜房产。然而。4天内，温州企业家们都是只看不买。

“迪拜短时间内还很难看到回升迹象。”温州本土经济学者马津龙认为，迪拜危机爆发至今不足1年，当地经济未来预期不明，以致人们很难判断迪拜房地产走势。

与迪拜低迷的楼市形成鲜明对比，中国的房地产市场却热情高涨，房价不断攀升是投资者们乐意看到的，但繁荣的身后也隐藏着危机。楼市泡沫迅速膨胀，使得一些业内人士担忧中国楼市是否会重蹈迪拜的覆辙?

泡沫正在蔓延

人们已经领教了2009年楼市的疯狂，都以为2010年的楼市能够缓下脚步歇一歇，可是事与愿违，虎年的房地产似乎更加“来势汹汹”。

海南，无疑是2010年年初房地产界最引人关注的热点。海南国际旅游岛的建设上升为国家战略至今才两个月，虽然现在看来，这还仅仅是一个概念，但海南的房价却涨到了令所有人瞠目结舌的地步。不仅海口、三亚等区域中心城市的房价连番暴涨，就连琼海、博鳌、文昌等二线城市的商品房价格也正以令人难以置信的速度狂飙突进。在房地产规模仅次于海口的三亚，2010年1月开盘的楼盘中，出现了每平方米7万余元的“天价房”。

“坐火箭速度”飙升的房价吸引了众多投资客争先恐后前往海南，几千亿资金也随之流人海南楼市。“可是，海南经济一直不算发达，一年的GDP总量为1 600多亿元。人均每年可支配收入13000多元，农村的就更少了，才4000多块钱，不要说买一平方米的房子了，按海景房来说，连0.3平方米都买不到。”福州大学房地产研究所王阿忠分析，从短期看，海南房地产已经形成了一定的泡沫，因为大量的热钱进入，把房地产的价格迅速拉上去；从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，现在中高收入群体到海南二次购房的需求大大增加，但需要警惕的是。不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，不能让房地产绑架海南国际旅游岛的发展。

而在福州本土市场，一个新“地王”诞生了!2月4日，福州举行2010年首次土地拍卖会，王庄地块以成交总价60亿元创福州地价新纪录。对此，成功摘得王庄地块的江西正荣集团相关人士接受记者采访时表示，正荣集团之所以敢在福州拿地，主要是看好海西的发展前景。业内预测，高达8653元／平方米的楼面均价，意味着该项目的销售单价将接近两万。开发商竞相高价拿地，被推高的地价又直接导致高房价，加上投资投机购房者哄抬，其中存在多少泡沫就可想而知了。

“政策”滋润

是什么原因使海南房价近期大幅上扬呢?有分析人士认为，金融危机发生以来，全国多数城市的楼市剧烈波动，而海南成为全国为数不多的房价呈稳步增长态势的省份之一。2009年的岁末，国家又给海南岛包了一个“大红包”，那就是国务院批准通过建设海南国际旅游岛，在这个重大利好的刺激下，海南房价，扶摇直上。

福建与海南有着相似的情况，海西经济区的提出也为福建经济的发展给足了想像空间。福州身处海西经济区建设的中心，不断加速的城市化进程必然带来房地产市场的兴旺，在刚性需求和投资需求共同作用下，房价节节攀高。

2009年，政府实行积极的财政政策和宽松的货币政策，货币供给量比2008年增长30％，新增贷款10万亿元。“钱多如洪水，总要找个去处。实体经济消化不了这么多钱，于是大量的钱就流入股市、楼市，泡沫逐渐膨胀，特别是在一些国家发展政策倾向高的区域，房价很容易借‘题材’之手肆意上涨，所以会出现投机者携巨额现金赴海南，一买就是数套、数十套房子的现象。”双安房产总经理郑爱新说。

而且，在房地产市场供给与需求严重失衡的情况下，土地供给量相对较少，陷入“僧多粥少”的局面，土地溢价现象严重，房价飙升后的房地产泡沫已经被无限吹大。

自住可以买入

现阶段的房价已经到达一个阶段性顶点，家庭房价收入比接近30：1，租金比500：1左右，新盘空置率50％以上的一线城市已经达成了房地产泡沫破裂的必备条件，最终有效需求者购买力不足无力接盘，出租所得租金远远不够支付按揭，一线城市的房价连最基本的投资价值都失去了，如果再没有政策调整，剩下的就只有等待泡沫破灭。

无论是2009年底的“国四条”，还是今年1月份的“国十一条”，所有议论的焦点都是如何稳定房地产市场，并遏制房地产市场的大幅波动，其根源就是目前一线城市及一些大中城市房地产泡沫严重，为的就是避免崩盘。所以，2010年的房价不再会有2009年那样暴涨的温床，但为了防止严重依赖房地产的中国经济崩溃，政府也不会让房价下跌，至少不能短时间内骤降，因为房价一旦下跌，连锁反应将非常明显。

第7篇

【关键词】家庭投资理财；房产投资；投资收益率

一、导言

家庭投资理财，是指以家庭为单位，以保值增值为目的，根据家庭的自身特点，将家庭所获取的资金存入金融机构或购买可升值的理财产品。而当今，随着家庭居民的资金越来越多，并且房产具有低风险、高收益等特点，这使得居民家庭对房产投资越加青睐，尤其是通过获取租金和获得买卖价差的方式，以获取房产投资的收益。那么现今我国城市居民家庭房产投资的资金来源如何分布？房产投资的收益率情况如何？部分家庭未进行房产投资原因何在？等等。这将有助于进一步分析我国居民家庭房产投资的行为特征。

二、调查对象和方法

本文的数据来自于笔者进行的“城市居民家庭房产投资行为调查”。该调查时间为2011年1~2月，利用中国人民大学部分大学生、研究生寒假回家等方式发放调查问卷，共在全国71个城市抽样调查了2~80岁的800户居民，最终回收了问卷317份，其中有效问卷286份。从样本的分布情况来看，调查对象男女比例相当，年龄大多介于30~50岁之间，职业以事业单位员工、金融单位员工和公司职员为主，其受教育程度主要集中在大学本科和硕士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入阶层所占比重较大，所选城市遍布全国一线、二线、三线、四线城市。

本文采用的调查问卷分为基本信息与房产投资状况调查两部分。基本信息调查包括家庭所在城市，家庭中理财主要决策人的性别、年龄、学历、职业、职务、金融知识学习程度，以及家庭人均收入等等。在下文的讨论中，我们将以家庭中理财主要决策人的基本信息代表家庭的特征，所有有关被调查者个人信息的描述均为家庭中理财主要决策人的信息。房产投资状况调查主要包括资金来源、投资收益、房价预期等等。通过对数据的收集、定量分析和整理，得出一些基本结论，并对发现的新现象、新问题进行解释探索。

三、投资房产家庭特征分析

（一）房产投资资金来源分析

根据数据显示，在家庭进行房产投资的资金来源中，73.7%的家庭较大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了银行贷款，有11.6%的家庭从亲友处借款进行房产投资（表1）。与居民家庭日常购买自住用房主要依靠银行贷款不同，在房产投资的资金来源中，银行贷款退居次要地位，而家庭收入成为最重要的资金来源。这是因为，有实力进行房产投资的家庭通常拥有较为雄厚的财富基础，家庭收入较为丰厚，通过房产投资把闲置资金保值增值，从而抵御通胀压力，故大多依靠家庭收入进行房产投资。

（二）投资资产中房产所占份额与家庭人均收入的关系

房产投资者在房产上投入的资金比例随着家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房产投资变现能力较差，购房手续繁杂，对当期收益有较为迫切需求的低收入家庭只能将少量财富投资于房产市场，或是不投资于房产市场，而是选择银行存款、股票等不需要大量资金的投资理财方式；高收入家庭由于对短期收入的需求相对较低，闲置资金相对低收入家庭更加充裕，可以放心地购房，坐等房产增值，进而赚取不菲的收益。

（三）投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系

表3为按照投资资产中房产所占份额和投资者职务两项标准统计的受访者人数。从中可以看出，职员、科员级投资者大多未投资于房产，而高职务的投资者更多地将较高比例份额的财富用于房产投资。

下面运用有序状态Logistic（ordered logistic ）模型对投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系进行分析。房产投资份额等级定义为：1级，未投资；2级，0~10%；3级，11%~30%；4级，31%~50%；5级，51%~80%；6级，81%~100%；7级，100%以上。职务等级定义为：1级，科员级/职员；2级，科级/部门经理；3级，县处级/总经理；4级，厅局级及以上/企业负责人。表4为模型计算结果。这表明，职务对房产投资份额有极为显著的正向影响（p=0.000），职务越高的投资者房产投资份额越高，当居民的职务提高一个等级时，房产投资份额提高一个或一个以上等级的可能性将增加0.65倍。这也从侧面验证了我国商品房市场的普遍现象，房产多由高职人员掌控，一方面，高职人员收入相对较高，另一方面，他们拥有更加丰富的人际关系网络，对房产投资的消息更加敏感，投资房产相对于普通低收入人群更加容易，这与我国房价的上涨有一定关系、从而导致低收入人群购房难等问题。

（四）投资者获取收益的方式与所处城市发达程度的关系

投资者通过房产获取收益通常有以下三种类型：

1.房产位置一般，周边经济发展缓慢，房产增值程度慢，主要通过租金赚取收入；

2.房产位置较好，周边经济发展迅速，房产增值速度快，投资人因各种原因未将房屋出租（如：房屋装修费用昂贵、投资人因工作繁忙没有精力出租、没有找到合适的租户，等等），主要通过房产增值赚取收入；

3.房产既实现了增值，又实现了出租，通过两种方式共同获取收益。

以下是不同发展程度城市房产投资者实现收益途径的比例。

从理论上讲，如果不考虑诸如税收、房屋修缮等方面的费用，房屋价格就是未来租金的贴现值。如果这一假设是成立的，通过租金和房产增值获取收益的房产投资者所占比例在不同地区应当是一致的。然而调查结果显示，通过租金获取收入的投资者在一线城市中较少，而在二、三、四线城市中较多，这表明，一方面，一线城市的房价高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一线城市，导致一线城市的房产呈现供不应求的状况，过多的需求拉动了一线城市房价的上涨，从而使房产升值的空间更高。

（五）房产投资收益率与所处城市发达程度的关系

经计算，被调查者中房产投资者近三年的年平均收益率约为38.14%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的平均收益率情况如表6所示。这表明，随着综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口面积等）、辐射力与影响力、信息交流能力、国际竞争能力等能力水平的递减，城市房价上升速度也相应地表现出越来越低的水平。

四、未投资房产家庭特征分析

根据问卷统计显示，在调查中的286户家庭中，有178户家庭没有进行房产性投资，究其首要原因，资金不足占82.6%，“没有发现满意的房产”占9.0%，而“贷款利息难以承受”和“认为房价会在近期下降”这两个原因各自占6.2%（表7）。从当前形势来看，尽管房产在中国是一项具有稳定高收益的投资，但是在中国房产投资仍然是奢侈性投资，有充裕的资金是进行房产投资的必要条件。而80.8%的家庭认为，如果拥有足量的资金，则会考虑投资房产（表8）。

五、房价上涨趋势预期分析

根据表9中的数据显示，投资房产的家庭和未投资房产的家庭，对房价上涨的预期多数分布在1~10年的范围内，这说明在人们对房价上涨有正向预期，对于投资房产的家庭来说，房产投资是有利可图的；而对于未投资房产的家庭来说，房产投资是奢侈性投资。房产投资之所以没有成为可能，是因为房价高、资金不足等因素，导致无法投资房产。

六、结论、建议与展望

根据以上的数据分析显示：在投资房产的居民家庭中，房产投资的资金来源大部分是来自于家庭收入；居民家庭随着收入的提高，房产投资的资金占所有投资资金的比例越高；居民家庭中房产投资比例受到居民职务的影响；一线房价偏高与居民家庭的投资房产倾向有关；房产投资，尤其是在一线城市的投资，其收益率相对较高。在未投资房产的居民家庭中，资金不足成为了居民家庭未投资房产的主要原因，在未投资房产的居民家庭中，大部分表示如果资金足量，则会投资房产。此外，投资房产和未投资房产的家庭均对房价上涨趋势成正向预期。

在投资房产方面，大多数的家庭缺乏资金，社会政策限制较多，城市房产价格普遍偏高，导致投资房产并没有成为中低收入人群的选择，而高收入人群由于具有资金优势，在房产方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一线城市房价租金比已经超过了国际公认的警戒线，价格中包含大量泡沫成分，因此存在着较大的下跌风险。此外，由于房价租金比过高，大量市民已经开始考虑将少部分资产用于租房，大部分资产用于投资获取收益，而暂时放弃了买房的想法。一旦这种模式在人群中得到推广，房价将大幅下降，房产投资将无利可图。因此，对于有意在一线城市投资房产的家庭，建议其全面分析自身及所在地区的具体环境，谨慎投资。

本文的局限在于样本量相对较小，这是因为受到财力物力的限制，并且与家庭理财自身方面的数据获得困难程度有关。但是对城市居民家庭房产投资理财的研究是必要的，因为通过对居民家庭房产投资的研究，有利于深入了解我国居民家庭的投资状况，并且为我国抑制房价上涨提供数据上的政策支持，本文仅是对我国居民家庭房产投资的理财行为做了初步的探索和思考，希望为将来有关家庭理财的研究提供参考，推动该领域研究的发展进步。

【参考文献】

［1］陈富勇.报告称京沪等中国一线城市房屋租售比超警戒线［N］.重庆晚报，2009-12-9.

［2］李华钢.广州市某区住宅房价租金比的分析与研究［J］.广东建材，2010（8）：200-202.

［3］孙瑞玲.居民投资房产的风险性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第8篇

海外房产权威机构澳信市场部负责人指出，据最新研究数据统计显示，目前布里斯班的国际留学生中，有四分之一来自中国。而且，中国对澳大利亚的投资中，有28%集中在布里斯班所在的昆士兰州。无独有偶，近期《澳洲人报》报道中国首富、大连万达集团董事长王健林与澳大利亚昆士兰州及澳洲有关机构会面，计划大手笔投资布里斯班、黄金海岸等昆州东南地区。

澳信市场部负责人还透露，布里斯班经济的快速发展，从房地产市场的火热即可看出。而布里斯班房产在市场受到热捧并非近期才开始，相对悉尼、墨尔本，布里斯班更显低调，从2013年底澳大利亚成为G20峰会主席国、布里斯班获得G20峰会举办地开始，布里斯班的房产市场就被有敏锐嗅觉和洞察力的精明投资客户看好，包括澳洲各大顶级开发商，纷纷在布里斯班抢地，澳信不断有布里斯班全新精品项目推出，国内富豪也纷纷出手投资昆州或布里斯班，从而给了投资客户一个明确的信号，布里斯班将迎来房产增值和租金增长的新一轮高峰。

来自澳洲房地产协会昆士兰州研究所（REIQ）的研究数据显示，布里斯班房产销售势头越来越猛，2013年第2季度，布里斯班房产销量增长了约10%，这一增长态势在今年第2季度得以延续。这也是布里斯班房产销量自1991年―1992年之后的首次连续增长。

8月，澳信特邀了澳大利亚权威机构Urbis首席经济学家来华，举办了以“透析布里斯班房产投资”为重点的讲座，场场爆满。经过权威经济学家的全面分析和深入讲解后，客户对布里斯班房产市场的信心大增，澳信推出的布里斯班房产项目，如市中心Metro集团开发的豪华公寓Central Village、Mirvac集团开发的临水观景公寓Unison等也大获好评，引发国内客户的集中抢购。种种迹象表明，布里斯班正成为海外房产投资市场的“一匹黑马”。

在澳信全球投资策略分析师看来，布里斯班楼市“爆发”的原因是多元的，并不难理解。

坐拥地利人和

布里斯班被伦敦金融时报旗下的《FDI》评为“亚洲十大未来之城”之一，这得益于其战略性的地理位置、开放包容的人才吸纳、创新和多样化的经济发展潜力。

首先，布里斯班北缘阳光海岸，南邻黄金海岸，是澳洲连接亚洲与太平洋地区的交通要塞，在海运交通上具有无与伦比的优势。布里斯班港口是澳大利亚唯一一座特建的、位于首府城市的联合运输港口，早在19世纪中叶就被作为重要港口。布里斯班也是大型资源和能源公司的聚集地，正因如此，有超过170余家海内外能源资源公司落户布里斯班。除此之外，布里斯班“南北借力、左右逢源”的旅游业资源引人瞩目，财富阶层的频频造访催生了对高端酒店、住宅的强烈需求，每年也为布里斯班创收不少。

其次，布里斯班是一个具有国际胸襟的城市，是无可争议的高新人才聚集中心。它以在广泛的领域（包括能源与资源、数字产业、食品与农业综合企业、物流配送、创新制造业、清洁技术和基础设施）向投资者提供机会，被评为澳大利亚最为亲善投资者的城市之一。

过去五年，布里斯班既是昆士兰州最大的经济产出地，也是澳大利亚抵御全球经济衰退、保持持续经济增长的主要动力。目前，布里斯班的经济总值高达1350亿澳元，预计将于2031年达到2170亿澳元。布里斯班市长库尔克希望把布里斯班建设成为全球十大宜居城市、全球资源与能源中心、泛太平洋地区经济领导者，继续为澳大利亚经济持续增长添加动力。

毫无疑问，城市未来发展将凝聚更多的高端人脉，土地价值必然不断攀升，相关物业的需求也会随之增强。

年均投资回报11%

澳大利亚权威机构Urbis将房地产投资最重要的地段因素分解成“P.I.E”三个部分，即人口、基础设施和就业。

据悉，在截至2011年的过去十年里，包括黄金海岸和阳光海岸在内的大布里斯班地区，人口增长了25%，是悉尼、墨尔本及布里斯班三大首府城市中人口增长最快的，布里斯班市中心人口更是“爆炸式”增长，增幅达到229.7%。这主要得益于完善的设施基础、较低的生活成本、负担得起的房价，促使海外移民和跨州移民涌入。昆州财政和贸易部2011年预计，截至2036 年的 25 年间，布里斯班每年都会增加约1.4万人。为此，布里斯班大量投入基础设施建设，至2031年，昆州东南部地区基础设施建设总耗资将达到1342亿澳元，这是澳大利亚有史以来规模最大的基础设施建设投资，人均高达3.7万澳元。

大量基础设施建设，促使布里斯班就业市场以人口增长率2倍的速度迅猛扩展。尽管过去十年里，布里斯班一直保持着澳大利亚所有首府城市中最快就业增长水平，但预测显示，到2021年，布里斯班还将增加34.3万个工作岗位，到2031年，总就业人数将在2013年100万的基础上达到约150万。

不可忽视的“人口红利”，使布里斯班房产市场直接受益。Urbis认为布里斯班是澳大利亚最好的房产投资城市之一。房产专家McGrath认为，“在未来五年内，除了布里斯班，我不可能想到其它更好的城市。”

在房产租赁市场，整个布里斯班的空置率为 2.8%，市场供应无法满足需求。2014年第一季度，布里斯班公寓毛租金回报率为5.2%，居三大首府城市之首。整体投资回报率方面，过去10年间，布里斯班公寓的年均投资回报为11%。这些客观数据表明，房产专家、投资者看好布里斯班并非没有根据。

投资门槛超低

布里斯班人口增长主要得益于完善的基础设施、较低的生活成本、负担得起的房价。其中，负担得起的房价是跨州移民的主要驱动因素。澳信认为，这也是吸引投资者的一大重要因素。

根据澳大利亚市场咨询公司RP Data 7月的房屋价值指数，作为澳大利亚第三大城市，布里斯班的房产中位价仅为45.5万澳元，明显低于悉尼的69万澳元以及墨尔本的56万澳元。在澳大利亚首府城市中，布里斯班房产价格仅高于阿德莱德和霍巴特。由于澳大利亚购买房产首付仅需10%，意味着按照房产中位价计算，仅需4.55万澳元（折合人民币约27万）就可以首付一套布里斯班的房产，难怪海内外投资者对其趋之若鹜。

第9篇

政府投资项目是政府拉动内需，完成市场调控的重要手段，政府投资房产项目就是其重要部分。目前我国政府投资项目管理机制处于从计划经济到市场经济过渡的发展时期，还存在许多制度和经验上的缺陷和不足，需要在以后的发展中不断摸索、试验，逐渐提高房产工程建设的质量。

政府投资业主方工程管理的背景

城市基础建设是我国城市发展的基本环节，政府投资业主方主要负责对城市基础建设的管理和监督，然而我国的政府投资项目管理还在使用计划经济延留下来的传统管理方式，造成了很多职责混乱，以公谋私等混乱情况，主要为以下几点：

市场秩序不够成熟规范，造成了很多施工单位之间的非良性竞争，胡乱挂靠和施工过程中的偷工减料行为等等。这些混乱也直接导致了工程质量的下降，延误工期，甚至日后的安全事故的发生。

专业水平不足，业主方自身可能不是专门的建筑单位，可能不具有足够的专业知识和技术力量，所以业主方要根据工程的具体情况聘请相应的技术过硬的工程专业技术人员，保证工程的技术水平，工程进度、安全系数等，业主方则主要负责协助具体的工程技术企业完成工作，做好对外协调和对内的后勤保障工作。

业主方管理中存在的问题及解决方案

人事管理。我国政府投资项目沿用之前的传统管理体制，显然对于现在及以后的城市基础建设和政府投资房产项目建设已经不适用，在传统体制的庇护下，部门中存在大量闲置人员，而有真才实学的工程人员则大量流失，这已经严重影响了政府投资房产项目建设的管理，也必将间接影响工程的进度及质量。政府应严格按照制度执行，限制传统主办方管理的职权范围，严格按照规章要求规划部门人数及职位方案，具体到每一个职位，每一个工程工作人员，避免再次出现部门臃肿，人浮于事的恶劣情况。此外，由于大量的人才流失，业主方还应在保障人数合理的前提下广纳社会相关人才，进一步提高工作人员素质，做到部门精简而专业，精简工作人员，提高工作效率，避免国家财产资源白白流失。

成本管理。成本的控制是工程管理中非常重要的部分，也是政府投资业主方房产项目建设管理中存在的一个典型问题，如果工程出现严重超支情况，就会直接造成政府的经济效益，因此在工程管理工作中，需要对资金的使用有一个合理的计算和策划，这就需要具有专业造价管理知识和经验的造价专业人才。在传统的工程管理工作体制中，由于没有科学的体系结构和专业的人才对资金使用进行策划和监督，经常出现造价超出预算等情况，不仅浪费了国家财产，也影响了投资的经济性。要解决这些问题要做到两点，一是招募专业的造价管理人员，针对工程的类型和规模进行专业详细的预算和评估，具体到每一个细节的资金使用情况，将总体项目预算控制在一个合理的、经济的范围内；二是主办方管理部门应该严格履行自身的责任，在工程进行中加强监督力度，对具体施工方严格要求，避免出现铺张浪费现象的出现，将资金控制在预算之内，保证国家财产能够高效率地使用在城市建设上。

自身管理，工程的进行不仅与施工单位自身的专业技术水平有关，在很大程度上也与业主方的管理有关。在具体的工程实施过程中，业主方应为施工单位提供足够的保障和服务。老话说隔行如隔山，业主方不能在不了解专业知识情况下，不切实际的指挥管理，恰恰相反，业主方应该具备掌握专业知识、具有高度责任心的人才，才能协调好业主方与施工方的关系，从而保证工程的高质量和高效率。

竣工结算与审核

竣工结算是指房产项目建设全部竣工之后，双方根据施工记录，变更鉴定，进行合同款项的调整。竣工结算与造价相对比，可以来确定造价是否合理，是否有超支预算的情况，这一过程十分繁琐，工作人员必须要用严谨负责的态度仔细核算，绝对不能偷懒和放松。此外，在审核过程中的三级复核也是非常重要的一部分，而且具有工作量大，技术性高、工作范围广等特点，非常容易出现计算失误等情况，因此，相关单位应组织人员不厌其烦的多次审核、复核，做好竣工结算的工作。

第10篇

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申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。比起炒房，新区发展过程中各类需求的扩张，才是更有价值的商业机会。

李希然的整个清明节都在不断地看房和悔恨中度过。3月31日，雄安新区成立的消息正式宣布前一天，她正在距离新区不远的高碑店和白沟看房子，但因为觉得位置太偏，她放弃了排卡―即留下身份证和钱，占领购房的名额。

第二天发生的事情成了清明节假期里最热的话题―雄安新区成立，炒房者一窝蜂地涌入。曾经被李希然嫌弃太偏的高碑店和白沟，变得炙手可热。

投资客们以最快的速度放大了这块“价值洼地”的价值，一位中介告诉《第一财经周刊》，雄县的房价在短短3天内从每平米五六千元上涨到了2.5f元，而且已经禁售。

购房者追捧雄安新区的逻辑无外乎以下几点：政策红利―国家已经将雄安新区定调为继深圳经济特区和浦东新区之后又一具有全国意义的新区，这势必会带动城市规划和基础设施建设，而房地产是重要的支柱性产业；地缘优势―新区位于河北，距离北京、天津并不是太远，再联系到京津冀一体化，从未来的发展机会来看似乎不会太差。而“买房趁早”的“正确性”也因为过去几年房价的一路疯涨被无数次地验证过了，一旦新区发展起来，自然有人接盘。

“雄安新区获批，利好面较多，但近期要警惕过多透支此类概念的做法。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经周刊》说。

这主要和雄安新区未来的具体规划及后续的土地使用制度不明有关。4月3日，网上有未经证实的消息称，雄安新区未来可能采取以公租房、廉租房为主的建设模式。

《人民日报》随后也评论道，雄安新区的成立肯定不会成为又一个资本拉动的造城运动。从雄安新区获批的消息公布之前，政府要求当地商品房一律停售、二手房中介全部关停、在建项目一律停工、不允许农民自建房，甚至禁止建材入村等动作便可看出此种意向。

第11篇

【关键词】小户型；投资决策；价值指数法；投资回报率

2012年2月底、3月初，北京租赁市场部分热点区域的小户型出现了“闪成交”现象，许多新房源刚刚贴出，便被以户主提出的租金成交，这一现象再一次将小户型公寓推向了房产市场的风口浪尖。小户型的发展也不过这两三年的事，小户型的崛起使它成为了投资者关注的焦点，我们不必去探讨它为我们带来了什么，它的出现必然有它存在的意义，而现在这种意义更多的体现在投资上面，怎样获得更高的投资回报？怎样的小户型更具有发展潜力？作为投资者这些问题在目前更具有实际意义[1]。

目前为止，由于小户型需求的持续升温，对小户型的投资决策多停留在定性分析阶段，并且与房产投资大为趋于雷同。区别于其他房型，小户型是因为当下房产市场房价居高不下应运而成的产物。本文选取典型案例，利用价值指数法以及房产行业投资回报率的计算方法，综合考虑了小户型投资中需要注意的多个因素进行定量分析，便于帮助投资者针对小户型进行投资决策。

1.小户型的界定

1.1 小户型的概念

对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下的房屋。市场需求量大的小户型一般具有以下特点，建筑面积最小可至20平方米，大则不过80-100平方米[2]。每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。

1.2 小户型与其它房型的区别

目前，随着人均GDP的稳步增长，众多购房者依然认为房地产的价格颇为偏高，这使有意愿购房的消费者望而怯步。目前中高收入购房者大都想在市中心购房，但由于房价过高购买后会给自身带来沉重的经济负担，若选择远城区则对日常生活与工作有一定影响。小户型的出现逐步让更多的消费者接受而去购买。

小户型区别与其它房型，将自己的市场的定位设定为中青年购房者，原因如下：（1）小户型造成经济负担小生活压力低，目前大部分买房者都是以贷款方式购买，选择小户型不仅总价低、首付低，月供也低。（2）购买小户型的用户若该房日后无法满足家庭的需求能让购房者更快的换房。（3）小户型装修比其他房型更省钱更节约时间，但装修缺乏灵活性。（4）目前大多中青年约为两口之家或三口之家，购买其他大户型入住后往往造成空间过大。

2.小户型在房产市场崛起的原因

在买卖市场，小户型由于其总价低的特点，成为了年轻人热捧的房型；在租赁市场，很多购房者都把它当作一个过度的居住场所，而更多的是以租赁为目的的投资者[3]。

投资者普遍看好小户型的高回报率。以北京的刘先生为例：2010年3月刘先生在东亚三环中心买了4套房，一共花费了100多万，可以分期付款：首付30万，9月份之前再交30万，明年3月交房前再交几十万，这样一次不用占用太多资金，但今后再转手小户型肯定比大户型好卖。其中60万是刘先生的存款，其余均来自银行贷款，而首付30万在别的项目也就够一套的首付。加上东亚三环房源紧俏，刘先生的4套小户型交房后都可以立即租出，租金算下来4套零居远大于同价值的两居和三居。我们不妨按目前零居2400元左右的月租金计算一下这笔投资的投资回报率。

计算条件：

（1）机会成本—刘先生这笔钱分批投资于股票、基金等带来的收益，保守估计这些金融产品的投资回报率在3%左右；

（2）期房是购买尚为完工的、没有经过验收、没有取得销售许可的准房产，由于在房屋还没有交付使用前就购买了，并且办理了按揭贷款手续，银行审批完贷款手续后，将购房款转入开发商的账户的之日的次月即是缴纳按揭月供的时候，因此刘先生的按揭款从2010年4月开始缴纳；

（3）假设刘先生选择5年共60期贷款40万，根据银行公布数据，5年60期购房按揭年利率为6.65%，月利率5.42%，计算得月供为7854.59元。

按照业内算法，投资回报率=（每月租金收益-按揭月供款）12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（每月租金收益-按揭月供款）*12/

（首期房款+期房时间内的按揭款）=（2400*4-7854.59）*12/（300000+7854.59*11）=5.42%

已经超过转投其他金融产品所带来的3%的投资回报率。

业内人士分析认为，如果房产投资收益率稳定保持在5%，当数优质投资产品，目前小户型的房产开发商一般会承诺在5-8年内给投资者固定的回报率为7%左右。小户型被普遍认可的高回报率使其成为了投资者们争相购买的原因。

3.影响小户型投资决策的因素

需求的增长和房源的相对短缺造成了本文开始提到的“闪成交”现象。据业内人士分析，小户型在未来一段时间内还有市场的需求空间，这一点判断是基于近期市场成交数据、房价上涨带来的购房热得出的。这对于开发商来说是一利好消息，但对于投资者则存在着很多不稳定因素，需要仔细分析，不可盲目跟风，以免陷入投资误区。

房产市场，历来受很多因素的影响，比如政治因素、国家政策、自然条件、市场因素以及来自房地产开发商的原因等。小户型作为房产市场众多产品中的一种，自然也具有房产市场的属性及风险，但这些风险大部分针对的是房产开发商，作为投资者更应关注的是影响自身收益的因素。不是所有购买小户型的投资者都能像上文提到的刘先生那样幸运，投资小户型有许多特有的风险，比如新开盘的楼盘或者超小户型可能一段时间内没有租客，尤其是那些地理位置没有优势的小户型，这就导致了回报时间的滞后，进而消耗投资者已投入资金的机会成本；又比如随着更多投资者的关注，更多的开发商开始小户型的开发，导致供远大于求，进而造成市场萎缩；再比如由于面积的限制，小户型的同质化极为严重，如果与其他房型没有区别或优势，极有可能出现和第一种情况一样的没有租客的情形；此外，由于现在是房地产行业大热的时机，很多开发商苦于找不到空地开发新的楼盘，于是便收购以前的烂尾写字楼进行改造，很多投资者急于购房，只签署了收益合同，安全协议及赔偿协议等都没有签署，交房后发生了问题也无法要求开发商赔偿[4]。何况出现问题的房产实在难有升值空间。购房时需要考虑的风险还有很多，这里不一一赘述，本文在投资决策中将会对重点因素量化，进行综合考量。

4.价值指数法和投资回报率在小户型投资决策中的应用

4.1 方法介绍

价值指数法通过比较各个对象（或零部件）之间的功能水平位次和成本位次，寻找价值较低对象（零部件），并将其作为价值工程研究对象的一种方法，通俗的讲，通过价值指数法可以得到个对象性价比的排序。

投资回报率（ROI）反映的是投资的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性。而这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念，当一个项目的投资回报率低于某投资中心的投资回报率而高于整个企业的投资回报率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资回报率高于该投资中心的投资回报率而低于整个企业的投资回报率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害，因此就有必要进行投资组合分析。

4.2 投资决策实例

选择小户型，无论是自住还是投资，都要首先考虑到交通的便捷性优先、生活设施配套成熟度，在户型设计上宜比较方正，使得空间更加容易利用和改造，做到“麻雀虽小，五脏俱全”，为了保证投资回报率，价格的合理性也是投资者需要考虑的因素。下面具体以张女士打算在大连市投资的三处小户型房产为例，利用价值指数及组合投资回报率进行投资方案的决策。

张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，现有三处小户型即将开盘，详细信息如下：

A房：如图1A房结构图，总价42万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2600/月。建筑面积32平方米，一室一厅一卫。位于大连市市中心，手续齐全，交通便捷，临近商圈和金融圈，购物方便，但环境嘈杂，夜间受城市灯光工程影响。

房：如图2B房结构图，总价38万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2500/月。建筑面积38平方米，一室一厅一卫。位于大连市星海广场，手续齐全，由知名开发商万科地产开发，附近是日企的聚集地，楼盘面朝大海，空气清新，步行5分钟就有公交车站，距火车站仅3站地。

图1 A房结构图

图2 B房结构图

C房：如图3C房结构图，总价35万，按揭期限1年，首付30%，出租后租金2200/月。建筑面积42平方米，一室两厅一卫。位于大连市甘井子区，手续齐全，紧挨大连海事大学，周围生活设施完备，但距市中心及火车站、飞机场等有一定距离。

图3 C房结构图

4.2.1 主要评价指标的确定

确定6个主要评价指标分别为：交通便捷性（F1）、经济合理性（F2）、结构合理性（F3）、环境舒适性（F4）、手续齐全性（F5）、生活设施配套成熟度（F6），各指标之间的重要性关系为：F3和F1同等重要，F2比F4重要的多，F3比F4重要，F4和F6同等重要，F5和F2同等重要。

对A、B、C三套住房进行评价，各指标的评价得分结果见表1三套住房的评价指标及得分。

4.2.2 用价值指数法对各房型进行排序

（1）计算各房型功能指数

各房型功能指数计算结果见表3各房型功能指数计算结果。

（2）计算各房型价值指数

各房型价值指数计算结果见表4各房型的价值指数计算结果。

以上通过价值指数法计算得出的结果可以说是综合考虑了购房者的各种需求及小户型购房时需要注意的因素，因此在房型的选择上C优于B优于A。

租房者在选房时考虑的因素其实和购房者大部分是相似的，所以我们可以确定以上三处房产在对外出租时，被租出的难易程度也是C易于B易于A。

4.2.3 投资组合

已知张女士现有存款50万，可接受10年120期、月供低于3500元的按揭贷款，通过计算10年120期的30万元按揭贷款，月供为3452元。房产投资中每处房产作为独立方案，可以通过组合的方式以寻求有限资金内的最大投资回报。接下来通过计算投资回报率分析组合投资的可行性。

通过上一段的分析，可以确定张女士可接受的按揭贷款最大金额为30万元，加上其自有存款50万元，共有80万元可用于房产投资。我们假设张女士贷款30万元，故月供为3452元。

分别计算三处房产不同组合情况下的投资回报率：

（1）投资方案1

投资回报率（A+B）