时间：2022-12-14 04:12:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产信息，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在我国房地产产业飞速发展的信息时代，商品房市场发展迅速。而另一方面，以直管房、自管房、廉租房、经济适用房等为主保障房工作则相对滞后。要改变这一局面，需要全面实现房地产管理信息化。要达成这一目标，首先要实现房地产档案管理的信息化，开发完善的房地产信息档案管理系统。房产档案管理系统应具备以下功能：一是共享档案信息业务管理与利用的信息；二是强大的检索、查询、排序；三是数字档案信息的浏览与下载；四是具备完善、科学的安全机制， 实现高度安全下的信息开放性；五是符合Internet/Intranet发展潮流，对档案信息的获取方式不受时间和地域限制，能实现自我发展、自我完善、可塑的管理平台。系统的具体设计应从以下几方面入手。
1 房地产档案信息采集的标准化
房地产档案信息的著录与索引要严格按照《中华人民共和国档案法》《中华人民共和国档案法实施办法》《档案著录规则》，以及其他相关法律法规进行。此外，需要由主管部门对其进行规范化，制定相关的行为规范和规章制度。通过明确的规范化，保证我国房地产档案信息采集的合规性。另一方面，要严格把关信息来源，避免系统管理和维护过程中信息出现失真，随时确保档案信息真实、正确。
2 标准化的房地产档案信息进行数字化处理
应通过计算机、扫描仪等现代化设备把档案信息数字化，进而为档案信息的存储、查询、管理打下数据基础。要想合理开发、利用档案信息，在设计房地产档案管理模块时，必须对房产档案内容进行科学分类。总的来说，需要数字化处理房地产档案信息信息主要有4种类型：房地产的基本信息、房地产的初始信息、房地产的交易信息、房地产的限制信息。通过对这类涉及房地产所在的位置、户主、交易情况、特别的事项等信息的数字化转换、数字形态储存处理，可以高效率、低成本地管理房地产档案信息，节约管理的成本。
3 系统开发数据库的选择
易于操作、管理的房地产档案管理系统需要经济、有效的数据库系统。数据库系统选择正确与否，是房地产档案管理系统开发成功的关键。目前，比较常用的数据库有Oracle、SQL server、Access、My SQL、Sybase、Fox pro等。根据各地实际情况，数据库的选择应以以下原则进行。
3.1 按需求选择
一般来说，数据库需要完成的任务有支持Web、事务处理、文本搜索和复制，等等。在事务处理方面，Oracle较有优势，其次是微软的SQL Server。在支持Web应用程序方面，My SQL数据库的表现较好。在复制和群集功能上，My SQL的单向复制功能虽然非常易用，但是，My SQL群集功能的可应用性则不甚理想。原则上，数据库的选择主要是根据其功能是否可以很好地支持系统的应用程序。若是以阅读数据库为主的Web应用，My SQL无疑是最佳选择，而处理复杂事项则要考虑使用Oracle或SQL Server。从房地产档案管理的特点来看，考虑其系统数据的复杂性要求数据库系统具有庞大的数据处理的功能等因素，建议房地产档案管理系统开发选择SQL Server数据库。
3.2 按易用性和管理需要选择
开源数据库的管理主要是以命令行工具来实现，虽然其也拥有一些图形工具，但与自带的图形管理工具的Oracle等商业数据库相比，不够灵活、稳定。另外，图形化管理方面，微软的SQL Server管理工具拥有自身的终端平台，并不是基于浏览器。这一设计便于它完成一些Web浏览器所不能实现的强大功能。实践表明，Oracle在事务处理方面具有领先优势；My SQL对支持Web应用程序较其他数据库更好，单向复制功能更为简单易用。应根据实际情况选择这种两种数据库中的一个，达到有针对性的系统最优设计。
4 房地产档案信息管理系统协同性处理
房地产档案信息管理系统并不是一个独立的系统工程，而是与其他的管理系统存在着密切的联系的，只有处理好众多相关系统之间的协调性，实现管理的有序化，才能保证在构建房地产档案信息管理系统中存在的失误越来越少，并且对于分散保存于各系统中的信息只有在共享中才能发挥各自的协调作用。房地产档案信息管理系统的开发需要使其与房产登记审批软件、房产地理管理、自动计费制证、房改数据系统和网上抵押等系统紧密结合并兼容，只有使这些系统内的部分协调一致，才能使开发出的管理系统更好地发其挥应有的作用。
5 房地产档案信息化管理系统网络化
网络化管理的主要改变表现在载体与服务方式方面，不会改变房地产档案的内容、性质。
房地产档案信息管理系统网络化，一方面可以实现房地产档案信息日常管理的网络化，即通过利用网络技术，可使房地产档案一经确定在网上即可对其进行综合利用，另一方面，该系统可全面实现档案服务的网络化，使查询者能较方便地利用计算机网络查询到其所需信息和内容。房地产档案信息管理系统是一个庞大的系统工程，对其进行网络化管理相对应之处的传统方式的管理最突出的表现，就在于一切管理都使用网络技术进行控制。借助于网络平台可以实现其管理系统的功能，方便人们对于信息的查询、检索、浏览、下载等功能。
6 结语
总之，如果要发挥房地产档案管理信息系统在房地产挂了你全过程中的作用，构建合理、有效的房地产档案信息管理系统势在必行，构建该系统的过程中需要围绕着上述内容开展工作，并不断完善，保障房地产档案信息管理系统的快速构建和实现。
参考文献
[1]张淼.房地产档案信息化管理[J].兰台内外，2009（02）.
[2]李.浅谈房地产档案信息化建设[J].科技资讯，2011（29）.
作者简介
杜海（1974-），男，现为吉林省四平市房产铁东经营管理处助理馆员。
关键词：房地产 档案管理 信息系统
进入新世纪以来各项科技发展迅速，信息技术、网络技术等新兴技术开始广泛的运用于社会生产生活当中，很多企业在这个过程中不仅提升了生产能力，还增强了企业管理活动的效率。为了有效解决当前房地产档案管理中信息增长快、总量大、更新频繁等问题，相关部门应当强化新科技的运用，针对房地产档案管理工作应当构建完善的信息系统。
一、标准化采集房地产档案信息
房地产档案信息系采集标准指的是实体档案管理向信息档案管理转化过程中遵守的业务规范和技术标准。在档案信息采集标准化中需要根据《档案法》及《云南省房地产档案管理技术规程》和其他相关法律进行档案信息的著录、编目。政府相关部门还应当进行相关办事条例及规章制度的制定，让我国房地产档案管理工作在明确规范的指导下实现有序发展。另外，应当严格控制信息来源，确保系统信息的真实性，让使用者能够获得准确、真实的房地产档案信息。
二、房地产档案数字化处理
在进行房地产档案信息管理模块的设计时，应当科学分类房地产档案内容，根据将档案信息通过扫描仪等设备生成数字化信息，之后进行综合管理、存储查询等工作活动就可据此展开。通常而言，实际当中有四类信息需要进行数字化处理，它们分别是：房地产限制信息；交易房地产信息、房地产最初信息、房地产基本信息。通过数字形态存储、数字转化处理交易情况、户主、房地产所在位置等信息，能够实现房地产档案信息管理质量和管理效率的有效提升，进而达到节约人力、物力的目的。
三、选择系统开发数据库
通常而言只有具备了经济有效的数据库系统，房地产档案信息管理系统才能够更加便于操作和管理，而房地产档案信息管理系统开发的成效也与选择数据库系统是否合适息息相关。现阶段，比较常用的数据库系统包括Sybase、access、SQLserve，在选择数据库的过程中应当遵循以下原则：充分考虑需求内容，通常情况下复制、支持WEB、完成事务处理是数据库的主要任务。实际当中在事务处理方面表现优异的是Oracle，在支持web和复制等任务方面MySQL表现良好，MySQL具有更加简单易用的单向复制功能，关注其功能是否可以较好的支持系统应用程序是数据库选择的主要标准。由于房地产档案信息管理系统数据库中具有非常复杂的数据，所以应当选择具有庞大数据处理功能的数据库系统。所以笔者认为应当将SQLserver作为我国房地产档案信息管理系统开发的主要对象。
四、协同处理房地产档案信息管理系统
房地产档案信息管理系统并不是孤立的，它和很多相关系统的联系都非常紧密。要想达到降低房地产档案信息管理系统中错误的目标，就应当通过科学设置众多科学系统之间协调关系推动有序化管理。通常来说，房地产测量数据库、商品房备案系统、房改数据系统、网上抵押系统、房产登记审批软件系统、自动计费制证系统、房产管理地理系统和房地产档案信息管理系统的结合、兼容、共享都应当被考虑进房地产档案信息管理系统的开发中，进而推动房地产档案信息管理系统正常运行。
五、房地产档案信息管理系统的网络化
实际房地产档案信息管理系统中，网络化管理不会影响房地产档案的性质和内容，只有载体形式和服务方式发生了改变。实现房地产档案信息管理系统的网络化发展，不仅能够推动房地产档案信息管理工作的网络化发展，减少对原始档案的使用次数，延长资料的使用寿命，当今社会在获取较为注重时间的，传统的房地产档案已经根本不能满足人们的需求。所以，信息通过网络综合应用确定的档案资料，还能够推动档案服务网络化的实现，这种情况下使用者查询了解相关信息和内容通过计算机网络便可以实现，消除了地点和时间的限制。房地产档案信息管理系统规模庞大，与传统管理方式相比网络化管理是通过网络技术控制实现的。房地产档案信息管理系统的功能可以通过网络平台得以实现，进而为人们下载、浏览、检索、查询信息提供便利。随着房地产业的快速发展利用房地产档案的人越来越多，为了便利查阅，提高工作效率，及时更新信息为城市建设提供优质服务。
综上所述，为了提升房地产档案信息管理的成效，责任部门应当也必须构建满足档案信息管理工作需要的信息化系统。该系统应当实现共享档案信息业务利用和管理涉及的信息资源、浏览和下载数字档案信息文件、安全运行机制能够保证开放下的信息安全。本文分析了新形势下构建房地产管理信息系统的策略，以求为提升我国房地产档案信息管理水平贡献绵力。但是本文仍存在一定局限，希望行业人员能够加强重视，通过构建科学、完善的档案信息管理系统推动档案管理工作的发展。
参考文献
[1]王海丽.有关计算机档案管理信息系统的保护问题探究[J].城市建设理论研究（电子版），2012（11）：181-182
[2]唐秀娟.城市地下管线信息系统的建立与信息档案管理[J].产业与科技论坛，2013（2）：81-82
1发展房地产企业信息化的策略
1.1企业信息化的合理定位
企业信息化建设必须站在战略的高度和商业管理的角度。站在制高点，统筹整个企业的营运过程。企业信息化建设要求企业的管理层必须从战略的眼光看企业信息化建设。房地产企业多是一些以经营为目的的企业，追求利润最大化和成本最小化是每一家房地产企业必然要考虑的问题。所以房地产企业必然重视业绩表现，但往往因为重业绩而忽视了其他东西。在信息系统的建设中，要考虑很多因素，比如：流程是否能够促进企业成长、增加盈利以及提高客户满意度。房地产企业信息化要求信息、决策、执行的整合，要求公司的IT建设和公司的战略结合起来。
1.2加强人才建设，明确责权，保证需求落实
房地产企业信息化建设应该需要一支稳定而强大的人才队伍,因此信息化建设要“以人为本”。这也是我们政府所倡导整个社会的。信息化建设与人才开发是相互影响、相互作用的，信息化建设需要高素质的人才，而人才的开发又能推动信息化建设的进程，两者是相互融合的。人力资源不仅是企业信息化的丰富内涵之一,更是企业信息化进程的驾驭者。人才是实现房地产企业信息化战略的基础，没有信息技术人才，企业信息化战略的实施只能是一句空话，对人力资源进行开发、使用和培养是关系到企业生存和发展的核心战略。但是，目前我国多数房地产企业的信息化人才匮乏，特别是既熟悉管理又懂计算机的复合型人才严重匮乏。因此，房地产企业的信息化建设一定要把信息化人才的培养工作摆上战略地位，采用多方面措施加紧推进。
1.3采用一体化指导思想
结合自身需求，采用一体化指导思想。房地产开发由于业务涉及面广，因此在信息化过程中需要考虑到众多业务信息化需求，涉及到大量业务环节，比如项目可行性研究、市场分析、产品定位、土地获得、规划及设计、融资、建筑施工、工程监理、市场营销、租赁、物业管理等。在发展的不同阶段，房地产企业都必须引进一些业务管理软件。这些应用系统都往往由不同开发商开发，构建的也是不同的数据库，致使很多企业的经营管理数据分布在不同的系统、地域或平台上。从而限制了企业各种数据的综合利用，信息间未能实现有效地共享与传递，这样严重影响了企业信息化建设的实施效果。因此企业的信息化建设应以“一体化”为出发点和指导思想。我们应该遵循四个原则，也就是规划设计一体化、考察系统本土化、采购软件本行业化、实施上线本企业化。
一体化的信息化建设主要是指采用统一的先进的开发工具、统一的大型关系型数据库，从服务于企业发展战略出发进行系统规划，完全整合办公自动化、人事管理、项目管理、楼盘销售、客户关系管理、物业管理、租赁管理等专项业务管理功能，彼此之间实现完全的融合，数据间直接交换与运算，减少了信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理的统一信息化大平台。
2房地产企业信息化发展趋势初探
2.1房地产企业信息化中的电子商务
房地产电子商务即电子商务理念和技术在房地产业中的应用。应用范围十分广泛包括：房地产材料采购、房地产营销业务、房地产中介、物业管理等领域。也是房地产企业信息化发展的趋势所在。
BtoB(BusinesstoBusiness即企业对企业电子商务)房地产电子商务是房地产企业信息化中最常见之一，其涉及的面非常广，从房地产的开发、建造开始，直到房屋最终装潢，要涉及到大量房地产行业的相关企业，比如建材供应商、建筑承建商等。目前，BtoB房地产电子商务已经主要运用在建材以及装潢等行业。通过房地产行业相关企业间建立的电子化交易平台，房地产企业供应链的管理变得容易有效，直接成本和管理经营成本在很大程度上得到了降低。
BtoC(BusinesstoConsumer)房地产电子商务模式主要运用于房地产的市场营销与服务，是电子商务模式中基础的交易模式之一。BtoC房地产电子商务也是运用最广泛。除了网上购房（虽然购房还不是很常见，但是租赁方面已经非常成熟了），BtoC房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产开发、房地产网络营销、房屋装潢、“智能化”物业管理等。BtoC类的电子商务主要面向广大消费者，将以个人终端为主要市场，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于企业通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务。
GtoC(GovernmenttoCustomer)/GtoB(GovernmenttoBusiness)房地产电子商务模式指的是政府对消费者/政府对房地产企业的电子商务活动。这种电子商务方式能把政府服务部门的服务意识体现得淋漓尽致。房地产业是个比较特殊的行业，与其他行业相比，政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策和市场的监督投诉等。
我们应该大力发展房地产行业的电子商务。随着信息化建设的推进，电子商务的市场在全球范围内急剧扩大，各发达国家都把发展电子商务作为拓展全球市场的有效手段。在这种良好的外部环境下，房地产电子商务将会成为21世纪整个产业发展的一大亮点和推动产业发展的巨大动力。房地产电子商务在目前可从房地产企业与房地产企业间的电子商务方式、房地产企业对客户的服务方式、网上信息、建立虚拟房地产企业及虚拟政府等方面的业务展开。
2.2进一步完善房地产网站功能
1998年7月18日，中国建筑业协会推出了“中国建筑在线”网站。2000年4月3日，搜房网()在网上成功地拍卖了7套北京房产，这件事在业内引起了不小的震动。随后，搜房网又一次在网上拍卖活动中仅用了短短4个小时的时间就拍卖了l7套上海房产，并以300万元的价格成交了7套别墅。这是房地产相关网站的发展历史，也是国内房地产网络电子商务的一次大胆尝试，更为房地产网络经济开辟了广阔天地。经过十几年的发展，房地产相关网站已经得到长足的发展。
房地产中介行业电子商务化的最终表现形式是目前流行于欧美国家的MLS(MultipleListingService)理念。在美国，1995年年初，大约有100个网站进行商品房销售，同年底就达到4000多个，2006年已超过2万个。显然国外的房地产电子商务比我国起步早，随着我国加入WTO，我们加快了房地产电子商务的发展步伐，同时也得到了很好的发展。我国现有房地产相关网站大约一万多个,大多涉及房地产企业各个操作环节：房地产政策信息、企业内部管理、工程及材料管理、销售及中介和物业管理等。
随着网络的普及，互联网将成为房地产信息的主要渠道，这将彻底改变传统的购房方式。房地产网站建设将为购房者提供全天候、全方位的市场服务新模式，将会扩大房地产信息服务的内容，建立房地产在线咨询服务系统，引入城市电子地图，实现网上售楼。在今后相当长的时间内，互补性的房地产专业网站之间开始合作，网站在市场、技术、内容上获得发展机会；作为工作平台和交易平台，与传统产业展开广泛的合作，从而提高旧经济的运作效率；同时房地产企业上网的数量将明显增加。完善房地产企业信息化中网站功能的同时，我们也应该整合这些网站，使一些有基础和有实力的网站做大、做强。比如房地产企业站点，万科是在这方面的领跑者，其他一些企业是应该好好学习和借鉴的。
2.3加速建设房地产企业信息化标准化的进程
房地产企业在进行信息化建设的初期,其外部信息化程度不高是制约产业推进信息化建设的瓶颈问题,主要表现在房地产企业间的信息集成和共享、与外部联系的标准化技术等方面。对于房地产企业信息化的评价,当前尚未形成规范的评价方法,缺乏统一的评价体系。房地产企业信息化建设的不断深入,将逐步解决上述问题,为产业信息化搭建起网络平台。此外,一些先进的信息集成工具将引入房地产行业。如在项目管理的应用中,EDI是一种在各部门和协作力量之间交互信息的有效技术手段。建立基于EDI的房地产项目信息组织和传递模式,各参与者都必须遵循统一的商业操作标准,如联合国贸易数据交换标准——UN/EDIFACT等。
对于传统的房地产行业来说，房地产企业信息化程度的高低是决定房地产企业成败的关键。与未来网络社会相适应，不论是普通的消费者还是专业的房地产企业，都将要求房地产业务的高度信息化。因此必须加速建设房地产企业信息化标准化的进程，同样在企业与企业合作当中，也只有运用了网络信息技术，才能保证有更多的市场机会。
[关键词]房地产企业 会计信息质量 会计准则
一、前言
当前我国的房地产行业受到越来越多的关注,房地产行业的财务会计核算问题也引起许多专家学者的重视。根据房地产行业自身的经营特点,其财务会计核算程序以及方法具有明显的差异性。尽管我国已经开始正式实施新企业财务会计准则,但是从在房地产行业实施的状况来看,仍然存在许多不完善之处。国家相关部门对房地产企业的会计信息质量的监督和审查是稳定市场经济秩序的重要保证,而一些房地产企业的会计信息失真情况十分严重,这也导致了国家财政税款的流失,本文将对我国房地产企业财务会计核算中的会计信息质量问题进行探讨。
二、房地产企业会计信息质量存在的问题
(1)风险信息披露内容不完整
房地产开发企业在地产开发过程中要面临许多的风险,这些风险包括政策风险、企业项目开发风险、土地供应风险、项目工程质量风险等。由于房地产企业自身高风险性的特点,所以房地产开发企业相对于一般的企业必须更充分地有关风险的企业财务信息。然而,从当前我国相关的财务会计法规制度来看,房地产企业的财务会计报告附注中披露的风险往往仅限于相关抵押贷款的担保风险;但是对于房地产开发企业质量保证金方面没有涉及,相关方面的质量保证金信息也未加披露,这是需要进一步改进的地方。
(2)会计核算准则指引不够完善,业绩评价信息不够客观
对于地产开发企业来说,会计核算准则指引不够完善,这也就导致最终的房地产业绩评价信息不够客观。房地产企业从土地开发到确认收入往往要经历几年的时间,于是在项目筹建期就需要有大量资金投入开发过程,这部分的管理费用就计入了当期损益,而由于整个工程的部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这就使得财务会计理论中的收入费用配比原则没有明确地在房地产业中得到的体现,而每年的损益表也由于项目阶段的不同而产生较大的利润波动。所以选择一般的企业业绩评价指标,比如净利润等并没有全面客观地反映房地产企业的真实经营状况,这也会在很大程度上使投资者产生误解。
(3)企业内部会计核算不完善
当前有很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度,使得现金流量统计不够科学。依据新企业会计准则的相关规定,企业现金流量表的编制主体是企业自身,然而,现实中房地产企业的现金流量与其他行业企业的现金流量存在明显的差异性。从现金金流量方面来说,房地产开发企业在筹资活动以及相关的投资活动中产生的现金流量是以企业作为基本单位的,而在另一方面,企业经营活动中产生的现金流量则是以开发项目作为基本单位的,由于房地产企业的开发期限较长,其经营活动所产生的现金流入与现金的流出具有更大的异步性。
(4)房地产企业的会计体系不规范,收入确认制度有待改善
当前在我国的房地产企业中,相关的财务会计体系仍然不规范,销售收入往往采用预售以及分期付款销售两套财务管理办法,这就容易造成收款期与房屋交付期不一致的情况。在相关的会计实务中,房地产开发企业确认收入的方法主要有以下几点:第一种情况是在相关企业签订预售合同后并收取预收房款确认收入;第二种情况是在企业签订预售合同后以合同金额确认收入;第三种情况是在项目竣工验收以后,开具销售发票确认收入;第四种情况是在办妥产权过户手续时确认收入。对于上市房地产企业来说,上述几种收入确认情况企业年报信息披露中不够明确具体,在现实中也有许多房地产上市企业年报由于当年房地产销售收入确认原则的问题,被相关的注册会计师出具保留意见审计报告。而这种分歧的焦点往往体现在商品房所有权风险与债务是否转移的问题上,企业自身判断的结果与相关注册会计师的判断不一致,因而企业在相关的收入确认制度方面值得进一步改善。
三、提高房地产会计信息质量的对策建议
针对上述房地产会计信息质量中存在的问题,本文提出以下的对策建议:
(1)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
在提高房地产会计信息含量的披露方面,首先可以增加“预提的公共配套设施费用”这一信息项目,该项目反映房地产企业依据权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转房地产商品房等开发产品销售成本时所预提的本来应由商品房等开发产品负担的相关配套设施的费用。此外,还应加强企业的预售政策以及相应的法律依据方面的信息披露。由于在房地产项目未竣工以前,预售商品房收入不能结转,但是按照预售情况仍然能反映企业的经营情况,由于各房地产企业的预售政策不同,往往会对企业各期财务状况和经营成果产生比较的影响,而在很多房地产会计信息中,上述这些会计信息普通的投资者很难看到。以一线的沿海城市为例,根据目前预售政策规定的要求,相关商品房结构封顶或者结构施工达到一定高度时,房地产开发企业便可以向管理部门申请预售许可证,然而在其他一些地方的规定往往与此不同,所以,披露企业的预售政策及情况可以使投资者在财务报表信息不足的情况下,额外获得了具有可比性的会计信息资料。最后,企业还应当在财务报告附注中增加相关分项目现金流量信息以及相关保证金信息的披露,也就是说以企业每一个项目为基本单位,披露企业在房地产开发经营过程中的现金流量,这些现金流量信息主要包括销售房地的现金、购买工程物资以及与之相关的工资支付等。
(2)完善配套工程的会计核算准则指引
我国在《房地产开发企业会计制度制度》中曾经对相关的配套设施费用的预提以及会计处理方面做了比较明确的规定,然而我们也应当看到现行国家统一的《企业会计准则》在对配套设施成本核算当面的指引不足,这使得不同房地产开发企业可以采取不一致的财务成本核算手办法,从而在很大程度上影响了房地产企业成本核算信息的质量与可比性。拿预提应由商品房等开发产品负担来说,假如房地产企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转相关商品房等开发产品的销售成本时预提了一定比例的配套设施费用,那么不但在当期利润表中增加了房地产开发产品成本的相关费用,而且在企业当期的资产负债表中也增加等额的负债,这就会对企业当期的财务状况产生比较大的影响。因此,我国相关的行政管理部门和立法机关必须完善相应配套的会计核算准则做指引,以此来规范房地产行业的会计信息管理。
(3)完善企业内部会计核算,整合现金流量统计
针对当前很多房地产企业缺乏健全的会计内部核算制度的问题,相关企业必须构建起完善的财务会计核算体系,这种体系不仅包括国家统一的企业会计制度,也包括房地产企业根据自身经营特点以及相关的管理要求而制定的内部会计核算,具体包括财务会计核算的基础管理制度和办法、内部财务成本分析考核制度以及成本核算制度与办法等。相关房地产企业要严格执行统一的财务会计规范,整合现金流量统计,通过进一步完善内部财务会计核算机制来保障财务会计制度的完整性与系统性。
(4)完善房地产企业的会计规范体系
近几年来,伴随我国会计理论研究的进一步深化,政府的财政部门以及相关的立法部门应该针对房地产行业建立起一套更加规范的财务会计管理体系。对相关的人力资源会计、质量成本会计以及金融工具会计等方面的法律规范进行统一规范,以此来改变当前房地产会计管理的方面不确定的准则以及会计制度,使得房地产行业的财务会计核算工作更具一致性和合理性。以此同时,还应当建立并逐步推广一些特定的的会计准则指引,使得目前所有的房地产开发企业都可以采用统一的确认方法。
四、结束语
由于我国当前房地产企业一些会计准则与相关制度的不规范,这在很大程度上影响了房地产行业财务信息的可靠性与可比性。因此,我们需要在实践中建立起完善的房地产企业的会计规范体系,制定出科学的会计核算准则,从而提高房地产企业信息披露中的信息质量,这对房地产行业的长远健康发展也是有益的。
参考文献:
[1]崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009;1
【关键词】房地产行业；信息化；GIS；房地产管理系统
1 引言
住房和城乡建设部于2008年5月下发了《关于扩大房地产市场信息系统建设重点城市范围的通知》，全国房地产市场信息系统建设重点城市，从目前的40个增加到90个。房地产市场信息系统建设进入了第二阶段。“技术规范”作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用，在行业内引起了广泛关注，相关的应用研究逐渐增多。现代房地产行业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的第三产业。房地
产行业的信息化建设正是为了适应时代的发展潮流，它已经产生的效益和将带来的益处是显而易见的。第一，信息化的建设使房地产企业加快了企业现代化管理的进程，信息化技术为企业提高了管理效率，增强企业自身的实力和国际竞争力，在加人的今天更显现出现实的意义。第二，信息化建设可以使房地产企业和房地产管理机构约束其管理行为，使管理更加规范化，真正使管理和服务公开、公正、公平。第三，信息化建设可为房地产行业的服务对象提供更方便、快捷、明晰的服务，提高办事效率。第四，信息化建设使房地产行业和其相关行业的信息资源共享成为可能。
2 房产GIS的现状
1）地理信息系统（Geographic Information System，GIS），以其强大的地理空间数据处理能力和空间分析方法，为房地产管理信息系统的开发提供了有力技术支持。是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为信息组织研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。它是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于城市土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、商业开发应用等领域[1-2]。
2）房地产管理信息化现状我国的房地产管理，最早是手工管理，效率低下。随着我国房地产市场的日益活跃，原有的手工管理方式已越来越不能适应房地产业的快速发展，甚至成为制约房地产业发展的一个不利因素。20世纪90年代以来，随着信息技术的发展，人们开始尝试着利用信息技术手段来辅助进行房地产管理，以提高房地产管理的效率。从20世纪80年代初到现在，从信息技术发展角度，房地产管理信息化共经历了5个阶段：单机MIS阶段；网络MIS阶段；CAD与MIS集成阶段；MIS和GIS集成阶段；MIS，GIS，CAD和OA集成一体化阶段。
3）房产GIS应用模式，针对房地产管理和REMIS对GIS的基本技术和应用需求，GIS在REMIS中的应用可采用以下3种应用模式。
以房产测绘为核心的GIS应用模式。随着房地产市场信息系统技术规范的实施，传统的房产测绘必须与GIS技术结合，实现测绘及成果的一体化管理。
MIS，GIS和CAD一体化的应用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一体化的应用模式就是将MIS，GIS和CAD无缝集成，形成房产业务和数据管理的一体化。这种模式的核心是实现了项目测绘、基础测绘和权属信息的直接互访。
基于楼盘表为核心的GIS应用模式。技术规范强调构建以动态更新的楼盘表为核心的REMIS，在楼盘表基础上实现房地产登记业务的全流程管理，为此，提出基于楼盘表为核心的GIS应用模式（如图1所示）。基于楼盘表为核心，结合GIS技术，将使传统2维楼盘表的表现形式更加直观，使房屋属性信息与空间信息完美结合，可以多层次地再现房屋特征，使系统产生的信息更直观、立完成自身任务的特性。房地产基础信息管理子系统；房地产产权交易管理子系统；房地产物业管理子系统；房地产价格评估子系统。
现在随体制改革的机遇，有向综合化发展的趋势，观念上也由重业务、轻服务，向业务和服务同等重要的方向转变。服务的对象向多样化发展，管理的对象、服务的对象，由房地产的产权对象，发展到房地产的开发商、投资商、及潜在房地产用户。管理平台由传统的GIS向WEBGIS发展。WEBGIS具有超越空间的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范围内的公众传播信息。同时它的使用简单，用户可以不需要专门的技术知识，即可获取信息，不用关心系统的空间数据的维护和管理。WEBGIS功能小但实用，可以灵活实现功能的扩展，满足图形显示到复杂的地理模拟和分析的不同层次的需要，还具有跨平台的特征。
网上在线交易系统的实现网上在线交易系统是客户、房地商与金融机构（银行）建立的一种结算系统。它的好处在于规范房地产的运作，使价格更透明，受监督的机制更强。有利于银行开展房屋信贷业务，启动消费市场。有利于消费者购房，减少携带大额货币的不便。
5 结束语
互联网和地理信息系统的结合即Internet GIS是地理信息系统发展的主要方向之一。要实现Internet GIS，要求GIS是开放式的，可靠的，安全的，可扩展的，可集成的。虽然GIS在房地产管理信息系统设计和开发中的应用在逐步完善和改进，但房地产管理信息的获取、数字化、房地产管理信息系统数据库结构还缺乏统一的标准，但随着GIS技术、信息技术、多媒体技术的进一步发展，数字信息时代的到来，GIS必将在房地产管理和开发中显示更大的作用。
地理信息系统（GIS）在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势和广阔的发展前景。可以预计，通过90个城市、两个阶段REMIS的建设，我国各地REMIS建设将步入一个新的发展阶段，基于楼盘表管理的GIS应用在REMIS建设中将逐步成为主流，同时，诸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技术也将会在REMIS建设中得以广泛应用，房地产管理信息化将会进入快速发展阶段。地理信息系统技术在房地产管理信息系统的发展应用中，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。
参考文献
[1]郝力.城市地理信息系统及应用[M].北京：电子工业出版社，2002
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关键词：房地产 登记档案 管理信息化 意义
一、房地产登记档案管理的特点
房地产登记档案是指房地产管理机构在管理活动中直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、图像等不同形式的记录，是房地产物权登记的成果记载和原始凭证，它反映了房地产物权的设立、变更、转让、消灭等情况，包括登记过程中产生的申请、审核、发证等原始资料，是房地产物权登记工作的真实记载和重要依据。
房地产登记档案管理工作具有以下特点：
1、政策性、专业性强
房地产登记档案是依据法律、法规和相关政策规定对房地产物权从设立、变更、转让等全过程的记录，合法合规性是其首要特征。同时，登记档案信息要符合档案管理的相关专业特征和要求，内容上反映房地产权利状况和房地位置和面积大小，反映房地产权利状态的来龙去脉，因而又有很强的专业性。
2、动态性、时效性强
登记档案形成后，房地产权利和房地情况会随着产权人的变化、房屋的损坏倒塌以及房屋买卖、交换、继承、赠与等引起的房地产物权转移而不断发生变化。随着我国经济和城市发展，房屋的拆除、翻改、扩建、土地分割、合并等变更又不可避免，因而房地产处于不断转移和变更之中，具有极强的动态性。为保证档案信息的真实准确，档案登记信息必须及时有效地记录变更情况，从而确保房地产信息是动态的、真实的，使登记档案成为有效的可利用的“活”档案。
3、真实准确性强
登记档案是房地产物权状态的真实历史记录，这种记录必须与实际相符。记载的权利人、权利范围必须清楚，能在权利审核和排解权利纠纷中起凭证和参考作用。真实性是登记档案的生命，也是发挥档案现实效用的基础和前提。
二、房地产登记档案管理存在的
问题及原因分析
1、数据失真、杂乱，准确性难以保证
真实准确是档案管理工作的基础，而房地产登记档案因为牵涉到房地产物权，关系公民的切身权益，也影响着公共管理水平和政府信用，其真实性更为重要。但我国当前房地产登记档案管理中数据不准确、信息过时、记录不完整、资料不清晰或档案管理无序等问题却较为严重。例如，由于两代个人身份证号码发生过调整，造成同一主体却有不同的身份证号码；或者以军官证、驾照、护照等其他证件代替身份证；姓名中的生僻字用代号代替等。
2、数据动态性差
数据更新严重滞后于实际权属变化，信息更新不及时，不仅影响登记档案的真实性，也严重影响其时效性。随着社会不断发展，我国城市地名、街道名等信息不断变化，房屋坐落名称的写法、称谓也在发生变化，如果房地产登记档案不及时更新，很容易造成地名冲突、房产冲突等。
3、信息化程度低
一些地区仍然以纸质档案记录为主，未能及时采用信息技术，不仅制约登记档案的录入与归档，也使得档案查询、管理效率很低，更为严重的是，难以实现数据联网和共享，无法在不同区域之间建立统一的登记档案信息系统，导致办公效率极低，也制约了公共管理服务水平的提升。
4、电子影像资料不完整
目前的登记档案介质以纸质为主，较为单一化、平面化，而大批量集中数字化扫描很容易造成一些工作失误，在实体档案和数字档案之间缺乏有效的关联和协同。
上述问题是由多方面因素导致的，既有客观方面，也有主观方面。从客观方面来看，社会发展水平和信息技术应用水平制约着档案登记管理水平。从主观方面来看，档案管理工作从业人员的专业技能和职业精神有待加强，公共管理水平和服务意识都有待提升。因此，要改善房地产档案登记管理现状，解决真实性差和动态性差、效率低、管理水平低等问题，实现高效、协同的信息化管理，就要加强档案管理系统信息化建设。
三、房地产登记档案管理信息化的实施
随着信息技术的发展及推广应用，房地产档案信息化管理已成为一种趋势，信息化管理也是现代档案管理的必然趋势，信息化管理也是提高房产档案管理利用效率重要途径之一。登记档案管理信息化建设实施需注意以下几个方面：
1、通过信息技术开发利用房地产档案信息，提高档案管理水平。首先，做好已有房地产档案资料的收集、归档和整理核查工作，再通过实施电脑化管理，将房产档案资料及时输入电脑。其次，做好新旧档案信息之间的衔接与梳理，确保管理系统中的数据是真实、准确、相互对应的。最后，实施信息化管理后所有的数据信息都进行电脑数据和实物之间的同步与对应核准。
2、建立集中统一的档案管理网络，规范电子建档标准。加强对房产档案工作的集中统一管理与分级负责制度，是房产档案齐全、完整、规范的重要保证。完善档案制度建设，做到职责分明、层层把关，保证文件材料不疏漏、不散失，使档案管理工作达到了系统化、规范化、标准化。
3、转变观念，超前档案管理，掌握房产档案特点，拓宽档案收集渠道。长期以来，我们对于各类业务档案的管理工作缺乏超前管理的意识，导致各类业务和档案管理长期以来各自为政、档案资料积累残缺不全，给档案的整理归档带来了困难。为了保证房产登记档案资料收集齐全、完整，我们档案人员将需要存档的各类房产资料建立了档案收件簿，了解各类业务工作存档的分类程序和流程，对哪些档案资料、资料的内容、数量做到心中有数。
4、加强对档案管理从业人员的培训。信息化管理客观上对房产档案工作人员的素质提出了更高的要求。为达到房产档案整理规范化的要求，对从业人员要进行培训，不断提高其专业技能、计算机操作水平，提升服务意识和职业精神。
5、做好信息安全工作。房地产档案信息涉及重要的个人信息，也是国家经济数据的重要来源，因而做好房地产档案登记信息的机密性，做好网络安全和信息安全是信息化建设的重要基础。
四、档案管理信息化建设的意义
房地产档案管理信息化是先进科技手段和科学管理方法与传统的档案管理方式的有机结合，是新形势下房地产业发展的必然趋势。
运用现代信息处理技术手段来开发和利用房地产档案信息资源具有重要作用。首先，能够有效改变传统房地产档案管理以手工处理为主、效率低下、查询时间长、共享信息差、差错率明显等缺陷。其次，能极大提高档案资源的开发能力和利用效率，大大减少房产档案管理工作人员的投入，缩短了大量事务的处理时限，不仅降低了成本，而且极大地提高了工作效率，必将使房产档案管理的各个方面发生深刻变化，显著提高房产档案管理的整体水平。再其次，能有效提高公共管理水平，提升行政机构的综合服务水平。
在我国正在实施遏制房地产价格过快上涨、推动房地产市场健康发展的新形势下，实施房地产登记档案管理信息化具有更加重要的意义：
首先，可以为物权确认提供重要依据，有利于维护房地产权利人的合法权益。翔实准确地记载房地产权利和房屋变更记录是审查并确认产权的重要依据。完备的、科学的产权产籍管理，是实施合法、规范的行政管理、物权管理的基础，为实施产权保护和维护个人权益提供了可靠的法律保障。
其次，有利于促进房地产市场健康发展。房地产市场的健康发展以明晰的产权归属为前提，因而房地产登记档案管理成为市场运行和发展的基本保障。拥有房屋所有权使权利人在法律保障下行使占有、使用、收益、处分的权利上，房产交易双方才会有安全感，房地产市场才能安全有序。
第三，维护正常的金融秩序和社会稳定。随着房产价值的上升，房地产引发的问题也越来越突出，债务纠纷、房产纠纷、刑事案件等呈上升趋势，通过登记档案部门出具的物权证明能减少纠纷，避免国家、个人财产受损失，又促进了社会的稳定与和谐。
最后，可以为制定和实施更有效的房地产调控政策提供更为真实准确的依据。房地产政策是否科学有效的基础源于完整准确的房地产市场信息，而房地产登记档案信息是房地产市场的基础资料。通过真实、有效的房地产档案信息统计与分析利用，可以更准确地掌握当前房地产市场运行情况，了解我国居民真实的房产情况，从而为制定和实施调控政策提供更有力可靠的支持。
关键词：房地产；会计信息；失真；治理
会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
[关键词]房地产企业；会计信息失真；治理
由于房地产企业经营和产品特点，一部分房地产企业面对日益激烈的市场竞争，不是采取正当途径增加收入，降低成本，而利用现行房地产会计制度中收入和成本费用确认与计量方法存在的自由度和现性税收制度存在的种种问题，从而造成了房地产开发企业会计信息失真。但是，在目前国内研究中，多数文献都是对房地产企业的具体会计核算或者单纯从税制改革角度进行探讨，很少从信息失真原因等方面进行论述。本文将在理论探讨与案例分析相结合的基础之上，探寻我国房地产企业会计失真的原因与对策。
一、我国房地产企业会计信息失真的定义与成因
房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收人与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。
(一)会计信息失真的定义
美国会计学会(AAA)认为会计本质上不是一个计价过程，而是浆历史成本分配给当前及以后的财务年度。这里对“真实收益”的分歧同样蔓延到资产的计量上，因为收益确定与资产计量可视作是同一枚硬币的两面。因此，从这个角度看来，对会计信息失真进行治理的终极目标就是对会计信息真实性这一客观存在的无限逼近。可见，会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公允”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。
(二)房地产企业会计信息失真原因分析
1 收入确认与计量问题
目前房地产开发企业收入确认条件存在着以下几种定义和解释《房地产开发管理办法》规定，工程竣工验收合格并交付买方验收确认，收取房款、办理产权过户后确认收入。《房地产开发企业会计制度》规定，应在商品房已经移交并已将发票结算账单提交买方时，作为销售实现。新企业会计准则规定，同时满足下列条件，收入才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不详，一些开发商以此作为操纵利润手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。
2 成本费用确认与计量问题众所周知，房地产业是资金高度密集的行业，有接近70的资金来自银行，发生较高的借款费用是不可避免的。因此，房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理就显得极其重要。新准则实施从2007年1月1日开始只在上市公司中强制执行，而非上市公司则鼓励实施。这也表明，一方面，上市公司与非上市公司在会计处理方面还有很大的自由度。另一方面，新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费焉确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。
二、房地产企业会计信息失真治理的对策
(一)建立和完善行业的会计规范体系
房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。同时目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关其体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认力，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。
(二)完善行业收入与成本费用确认准则指引
鉴于房地产开发类公司收人实现的特点，延迟或提前“确认收入实现”对房地产企业而言并不困难。那么，怎样将最新《企业会计准则――收入》细化就变得特别重要了。在建立了收入确认一般标准的基础上，应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。针对上述情况，我们认为，房地产商品销售收入的确认应同时具备以下条件(1)房地产开发企业与客户签订了正式的商品房销售台同，并履行了相关法律手续；(2)房屋已竣工并经有关部门验收合格，房屋藏积已经过有关部门测量确定；(3)房屋经验收后，客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认，买卖双方办妥房屋移交手续；(4)收入的金额能够可靠地计量。我们知道，收入与支出(成本费用)之差就是利润。我们认为，收入与成本费用确认准则的细化必将减少房地产企业会计确认与计量方面的任意性，将大大缩减企业会计政策选择的范围。这对提高会计信息质量是大有裨益的，是从制度上治理会计信息失真的必然选择。
(三)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容：(1)披露企业的预售政策及情况。因为在项目未竣工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。(2)增加土地储备量及成本构成等额外的信息。(3)在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。(4)增加质量保证金及风险的披露。
【关键词】数据安全；房地产；管理信息系统；数据库
中图分类号：N37 文献标识码：A 文章编号：
1引言
随着我国城市建设步伐加快，住房制度深入改革，房地产业迅速发展，各城市纷纷建立了房地产信息系统，但所建立房地产信息系统存在非法拷贝、产权被更改、数据库下载漏洞、文件泄露、用户名与口令被破解、越权使用、病毒注入攻击等之类的安全隐患[1]，使基础测绘数据、产权数据和产权人资料等重要信息得不到保障，甚至可导致整个系统瘫痪，造成严重后果。因此，为确保房地产数据的正常流通，房地产信息系统的正常运行，保护人民群众的切身利益，房地产数据安全管理研究势在必行。
2房地产数据安全管理方案
针对房地产信息系统中普遍存在的数据安全管理问题，结合衡阳市房地产信息系统实际情况，提出以下方案：基础数据层上，加入数字水印保护版权，基于三库分离技术建立系统数据库，并通过数据库加密技术完善数据库的安全管理；应用层上，采用动态生成授权机制实现权限管理；网络层上，构建IP Sec VPN和SSL VPN相结合的房地产信息虚拟专用网，见图1。
图1 房地产数据安全管理的整体框架
2.1 数字水印保护版权
房地产信息系统中房地产数据包括房地产测绘数据、房地产产权数据和房地产档案数据等，储存格式和应用范围都不同，因此，需根据其不同特性加入不同的数字水印。基于DCT的数字地图水印算法效果较好[2]，其水印嵌入流程见图2a，水印检测流程见图2b。处理后的房地产测绘数据在精度上没有明显损失，数据质量没有明显下降，从视觉上也观察不到明显变化，同时应具有较强的抵抗各种攻击的能力。
图2a基于DCT的水印嵌入流程
图2b基于DCT的水印检测流程
房地产产权数据多是以电子文件的文本格式，可改动、载体可变且不具有特定的字迹，其具有易复制性、流动性、兼容性和不稳定性，因此要严格保持其原始性、真实性和保密性，需要加入基于字符拓扑的半脆弱型文本数字水印技术[3]，它既可以进行善意的编辑，又能有效阻止恶意攻击，其水印嵌入流程见图3a，水印检测流程见图3b。
图3a脆弱性水印的嵌入
图3b脆弱性水印的提取和认证
房地产档案数据多是以扫描后的图像文件，而图像中加入数字水印的技术发展已经成熟。因此，在房地产档案数据中加入应用广泛的基于小波变换的多功能数字水印，它既可以生成可见水印图像，也可生成较好鲁棒性的不可见水印[4]。
2.2房地产数据库三库分离
三库分离技术就是将同一房地产业务对象的不同生命周期在数据库中分为工作库、正式库和历史库见图4。工作库：存放工作数据，即处于业务办理之中、尚未完成审批过程的业务数据，它们在未完成审批之前不具备“法律效力”；正式库：存放正式数据，即在完成审批之后，即成为正式数据，它们可以作为查询、统计等业务操作的具备“法律效力”的数据；历史库：存放正式数据发生变化之前的数据，它们曾经具备“法律效力”，但当前不具备“法律效力”[5]。三库分离技术全程保证了数据的安全性，有效管理数据，有利于进行变更类业务。
图4房产业务对象在三库之间的相互转换
2.3 数据库加密管理数据库
房地产数据库中包含了所有房地产数据，其安全性和共享性要求不同，如测绘基础数据、产权数据和档案数据级高，比较敏感，则安全性要求高，而业务工作活动数据处于实时变更状态，则共享性要求高。因此，对房地产数据库的加密既要能提高其安全性，又能保证良好的共享性，且不能影响其访问效率。通过比较多种数据库加密技术，选取了一种高安全和易共享的数据库加密方案[6]，见图5。
图5 数据库加密方案
2.4 权限控制
房地产管理实际工作中，是通过一定的上下级关系来确定工作人员在该单位的职权，因此在房地产管理系统中需控制权限，也就是赋予不同职位的人员不同的权利，使系统功能应因岗位而异，数据应因部门级别而异、操作权限应因层次而异，保证合法使用者的正常使用，防止非法获得信息、破坏信息的行为。在房地产管理系统中，用户被分为4类：超级用户、高级用户、有授权的用户和终端用户[7]。
2.5 构建IP Sec和SSL相结合的VPN
房地产管理机构通常在不同地理位置，若建立局域网，成本高、效率低、数据传输不安全、不支持远程办公，因此需建立房地产虚拟专用网。现常用的VPN有IP Sec VPN和SSL VPN [8]，将两种技术相结合，扬长避短，才能发挥房地产管理系统的最大优势，其应用拓扑结构见图6。IP Sec与SSL相结合构建的VPN在安全性上的优势有：①通道安全性上，IP Sec和SSL相结合，既保证了系统网络安全性，又增强了应用的扩展性。②认证方式上，IP Sec和SSL相结合既保证了房地产管理系统认证方式的安全性，又提供了灵活性。③端口安全上，黑客就不易侦测出应用系统内部网络设置，只是攻击网络服务器，而无法攻击到后台的应用服务器，攻击机会相对减少。④病毒入侵上，病毒传播就仅局限于主机，而无机会感染到内部网络所连接的电脑，系统受外界病毒感染的可能性大大减小。
图6 IP Sec和SSL相结合的VPN的应用拓扑结构
3方案应用
在衡阳市房产分幅图、界址点坐标、产权数据、档案数据等基础数据中加入含有衡阳市产权处的水印，实现了基础数据的有偿使用，有效保护了其版权；采用三库分离技术建立的衡阳市房地产信息管理系统中的数据库使用效果好，访问速度快，产权数据混淆、丢失的事件再也没有发生；数据库加密后，削弱了系统管理人员权力，保证了数房地产据的共享和安全；权限设置使产各工作人员各尽其职，房地产管理工作有序进行；IP Sec和SSL相结合的VPN不仅方便了珠晖区产权处、石鼓区产权处、高新区产权处、蒸湘区产权处和雁峰区产权处的连接，降低了系统建设成本，而且各分处之间数据传输安全。采用以上方案，使衡阳市房地产信息系统中房地产数据得到了全面有效的安全管理。
4结束语
在房地产信息系统中，针对非法拷贝、数据库下载漏洞、文件泄露、用户名与口令被破解、病毒注入攻击等安全威胁，提出加数字水印、三库分离建立数据库、数据库加密、设置权限、构建IP Sec和SSL相结合VPN的解决方案，并在衡阳市房地产信息系统中得到较好的应用，全面保证了数据的安全管理。该方案还能推广到其他城市的房地产信息系统中，有较好的应用前景。
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一、房地产档案信息资源开发中存在问题
（一）档案信息资源管理分散，不利于开发利用。信息资源的丰富是开发利用的基础，但实际上，业务和行政档案没有完全集中管理。在目前情况下，房地产档案信息均分散在多个部门进行保管存放，一些档案室的建设并不是在档案部门统一规划下进行建立，这种分级管理模式常导致档案资源难以做到有效共享，并且档案室出现重复存档以及争夺档案资源现象，甚至存有相关法律法规相互冲突，无法协调工作等问题，直接对档案资源的充分开发利用造成一定程度的阻碍。
现代房地产开发企业行政、人力资源、财务、工程技术、销售、物业管理等部门一应俱全，在经营管理活动中形成的文件基本上由各部门分散管理，有的甚至保存在业务经办人手里，在档案管理工作中没有做到集中统一管理。由于房地产开发企业人员的流动性相对较大，文件的分散保管使档案容易散失；档案保管的责任不清，工作出现问题时便互相推诿，使文件流失的几率增大。这些情况必然影响到档案的管理和利用，影响业务工作的开展，给工作造成困扰，严重的还会对企业的利益造成损失。
许多房地产企业存在局室合一的管理制度，虽然此制度有助于管理部门执行其应有职责，监督并且协调室藏档案开发利用工作，但是这样的管理制度，从根本上来说，部门对档案室的监督相当于对自身的监督，因此无法对开发利用档案形成有效的督促检查。
（二）档案工作的重点仍旧停留在传统手工整理阶段，而对其内容开发和提供利用还没有提上日程。档案整理工作是档案业务建设的中心环节。只有经过科学整理，档案才能实现系统化和科学化的管理和有效利用。房地产开发企业的工程建设文件在工程竣工验收后须向城建档案馆移交，工程文件整理的质量直接影响着进馆工程档案的质量。分类和编目是档案整理工作的重要内容，虽然企业档案有相关的工作规范，但由于没有结合本企业实际编制的分类方案和整理标准，导致档案的整理工作比较混乱。此外，在档案的著录和登记工作中，大部分房地产开发企业只是对档案进行了题名的登记或用Excel数据表对档案信息做简单的著录和排序，管理方法和技术都有待改进。
（三）档案开发利用服务观念落后，对档案认识不足。首先，许多人对档案工作的认识仅局限于个人人事档案，但具体涉及到保管、利用以及内容却均不清楚，甚至许多领导干部认为档案工作只是单纯保管好档案实体，无需开发利用。其次，档案工作者自身素质问题。多数档案工作人员仅具备档案文史知识，而熟悉精通计算机信息化、管理、法律等综合知识人员稀少，单一知识结构直接阻碍了档案信息资源开发利用。
我国目前相关法律法规中并没有明确指出哪些档案可以随时开发利用，哪些不可以，而到期却不适合开放的档案需要如何处理，档案部门需要如何审查档案均没有相应的法律法规指引与指示，档案室对档案信息开发利用具体尺度无法准确把握，另外《中华人民共和国档案法》与《中华人民共和国档案法实施办法》中虽对公民隐私权做出保护，但是，相关档案法律法规中并没有明确指出，涉及到公民隐私的档案需要如何处理，什么是涉及公民隐私的档案，档案开发利用重要还是保护隐私重要等问题均没有涉及。一定程度上阻碍了房地产档案信息的开发与利用。
二、房地产档案信息开发利用的有效途径
（一）加强房地产档案统筹管理
第一，以维护与建立房屋楼盘表为中心，对各房管业务管理进行梳理，以形成各类型房地产档案关系结构图，以便对数字化房地产档案更好进行统筹规划，避免重复建设与建设不足等现象出现。
第二，对室藏纸质档案以扫描形式形成其数字化，并且建立起电子影像文件与业务数据连接通道，完成档案与业务数据的清点核对工作，对各类数字档案以及纸质档案实现配套管理，以减少冗余数据出现。这一步既可以由档案室与业务部门共同完成，又可由业务部门单独完成。
第三，对产生的档案以及业务数据需要进行前置管理。即所谓在业务审核、受理等过程中，对相关数据关系直接建立起电子逻辑组织关系。电子数据以及文件需要直接归档，形成数字化档案，尽可能做到避免重复劳动，以提高归档质量与归档效率。
（二）加强房地产档案信息化建设，突破利用局限
房地产档案信息化主要包括档案原件管理和档案数据管理信息化。档案原件就是原始文件，是数据源头和房地产身份证明。电子档案数据指原件数据化后的数字档案，它从原件提取数据，利用数据库进行各种操作。要建立高质量的档案信息系统，保障档案输入准确性、完整性，在利用档案的过程中不断更新升级档案信息系统。同时建立多途径搜索方式，方便用户快速查到想要信息。
自从房产管理信息综合系统实行以来，极大提高房地产事业工作效率。但是随着房地产日益成熟，在业务办理过程中逐渐暴露出局限性，开始制约信息化工程发展。据调查反映出两个问题：第一是在前置业务已受理情况下，在下一步收件的时候进行验收，如有变化则要扫描变化之后的材料，做到同一资料不同版本管理和共享。若无变化则与前置业务资料实现共享。第二，当收件资料是前置业务成果时业务人员根据情况查询前置业务办理过程，以数据或扫描件等形式完成共享。为避免资料重复，需要统一规范业务内资料名称，在统一业务资料基础上再次调研，统一想法，制定计划，进行测试。资料共享系统情况稳定，不仅实现房地产档案资料共享，也为日后信息化档案管理奠定了基础。
自从房屋权属登记数字档案利用以来，效果显著：单位查档案不受地点、时间等客观因素影响，根据新系统随时查阅档案资料。服务方式多样化，加入网上预售备案系统与二手房合同网上交易系统，实现房屋查封、抵押等信息网络化查询，并且提供自主信息查询服务，以提高服务效率，并且建立起房产数据GIS整理系统，提高查全率，便于解决某些棘手事件。
一、统一会计科目设置便于信息者阅读
在实际操作中，企业可根据核算的对象的具体的情况设立独立的成本详细账表，制作出成本卡片，全方位地记录项目从立项起至验收结束的所有成本费用。在年底的时候，将过去一年已经竣工结转完的项目归入档案就可以了。成本卡片大概由两个部分组成，一般分为抬头部分和账表部分。抬头部分主要是列举施工合同的主要内容，比如开工日期、竣工日期、施工单位、建筑面积和变更情况等一些基本的重要的情况。正文详细记录方方面面，主要采用多栏式表格记录和项目的明细，全面记录成本开支情况。使用成本卡片开展成本核算的主要优势在于：成本卡片上面可以看出一个项目的整体情况，各项成本的具体情况，每项成本一目了然，以利于开展投资分析更好的开展监督分析，同时又免除了结账和建账之苦，提高信息准确度同时提高会计工作效率。
二、实施权责发生制的会计核算基础，规范房地产公司财务会计制度
根据调查，房地产企业除了上市公司和国有公司会计核算采用权责发生制核算，以便能够及时准确地对交易或者是项目产生的费用加以确认核实，及时知道销售收入的数额，而费用反映会计期间已经消耗的货物或服务的数额，两者均不管款项是否在本期内收到或支付，其他的房地产公司均采用收付实现制。权责发生制，发便及时准确全面反应企业使用者所提供的资源信息以及财务状况的变化，准确反应企业的取得和负债，能够综合、全面地反映会计主体的运营业绩和受托责任向使用者提供主体控制的资源、资源的来源、运营成本等评价主体财务状况及其变动情况；能准确全面反映公司的资产盈利和负债、业务收支及结余、从整体上反应整个企业的营运状况，帮助企业准确进行成本核算，增强企业的抗风险能力。针对该问题，建议财政部门作为全国会计工作的主管部门，应统一规范该方面的工作。
三、统一收入确认标准，规范房地产企业收入和成本结转办法
我国会计准则、会计制度中4个必要条件已成为商品销售收入确认的标准；即企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。在以上4条规定中，收入确认的标准是以风险和报酬实质的转移，在理论上看似合理但在实际操作中给收入确认带来了不少的困扰。凡是不符合上述4项标准的，即使房地产商品已经开发完毕并且通过验收，已经获得了相关报酬并且转移了企业的风险，但也不能作为收入加以确认。因此如何同时兼顾会计准则及其相关法律法规，统一房地产行业收入确定标准，同时也才能以此进行成本结转，是需要政府部门统一研究实施的。
四、根据房地产企业特殊性，增补信息披露
1.增加土地信息资料，让信息使用者及时了解房地产企业持续开发能力和规模房地产开发成本中占较大比例的要算是土地成本。因此，企业的发展方向和前途在很大程度下取决于土地的储备状况和土地的成本，对于拥有低成本的土地企业来说，在市场的竞争上占有很很大的优势，企业也有着巨大的利润和发展空间，能够在较长的时间里保持着良好的可持续发展，使投资者能够全面了解企业的发展方向，准确掌握看企业的信息，因而具有较高的投资价值和意义.因此，增加土地储备量及取得成本情况的披露在房地产开发企业的财务报告中是很有必要的。使信息使用都能够准确判断出来企业的未来发展的方向，以及对市场的评估。
2.按照不同项目进行现金流量信息的披露，获取不同项目现金流信息对房地产企业财务报告，现金流量信息是每个分项目的必不可少的附加信息，在附注中详细列出，即以企业每一个分项目为基本单位，详细列出每个分项目其在开发经营过程中每笔现金的流向，包括企业每一笔销售收到的现金、采购工程所必需物资的资金以及支付给工人工资等所支付的现金，以此来提高其现金流向信息的有用性。
3.重视信息资料风险性，为投资者决策提供全面准确的信息房地产开发行业上是一个高风险的行业.，这一行业特性在会计信息披露中得到充分的揭示和体现。具体而言，一方面能够为企业保驾护航的是应该建立一个健全规范的质量保证金制度，但由于房地产商品跟一般的工商企业商品有很大的不同，房地产商品具有周期长、性价高的特性，从而它的保证金的数额更巨大，保证周期更久长。从而，房地产企业在核算成本的时候应该把保证金纳入成本核算，为投资决策者提供更准确的风险信息，从而提高企业的抗风险能力。另一方面，在财务会计核算审核报告中应列出各种风险，增加风险的内容，不仅仅是某种风险如抵押风险，像企业在土地的开发，工程项目的开发风险，筹资风险，土地的使用风险等全方位的列出，从而提高风险的透明度，以便决策者能够做及时准确做出正确的判断。目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》和《企业会计制度》等一系列的规章制度，随着市场经济化市场经济在我国的逐步健全完善，新的会计制度、会计准则等相关的法律法规不断修改，对于房地产开发企业开发商来说，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，完善现有会计核算方法，更好地发挥会计部门职能，提供可靠和全面而准确的信息，是会计从业人员的职责，需要认真思考和研究，同时作为财务工作主管部门也应加紧研究，统一和完善相关制度，规范地产公司会计核算，提供可靠信息资源。
作者：王莉新 单位：河南安阳吉信置业有限公司
关键词：房地产；成本；信息化；管理
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）08-0146-03
引言
2014年，全国房地产开发投资95 036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），其中，住宅投资64 352亿元，增长9.2%。房地产开发企业房屋施工面积726 482万平方米，比上年增长9.2%，其中，住宅施工面积515 096万平方米，增长5.9% [1]。由于房地产项目规模大、周期长、投资量大、涉及面广等特点，成本管控难度非常大，其工作就显得非常重要，各房地产公司在运作的过程中都逐渐形成各自风格的成本管控模式。然而，限于各房地产公司成本管控的能力，成本管控粗放式较多，主要精力放在招标及结算阶段，施工过程中的管控常流于形式，质量较差，常常出现在结算时才发现结算价大大超于预期的投资计划，使得业主资金安排非常被动。
要做好项目成本管控工作，人的作用非常关键，项目越复杂，管理团队越大，分工就越细，给管理带来的难度也就越大。只有高效地管理好团队，使得每一个细化的分工都能合理地分配给每个项目干系人，才能保证整个项目的成本都符合预期。如上海市大中里某项目为一个大型综合体，业主项目成本合约团队达十多人，还有专业顾问队伍。笔者通过有效的信息化管理系统，将管理团队纳入到系统中去，在系统的指引下，相互协调、和谐高效地开展工作，取得了很好效果。
只有通过实行项目成本的信息化管理，才能有效加强业主从投资计划到招标、过程施工、项目结算各个环节的管理力度，便于业主发现潜在风险，及时调整资金计划，使得项目在良性可控的环境下运行。
一、信息化管理
信息化就是指通过信息技术的广泛应用和信息资源的开发利用而达到的在社会各个领域产生变更发展的一个过程[2]。信息化管理提高了企业管理工作效率，减少了信息在各部门传递中的损失，最重要的是提高了管理工作规范化、数据信息化、流程制度化、审批可视化，让每个参与其中的人都按制度程序做事，责职权限明确，减少越权、推卸、懈怠、拖延等影响。这对房地产项目的成本管理尤为重要。
本文的信息化主要指房地产项目成本的信息化，主要涉及到的信息技术为企业邮箱系统、项目资金计划审批系统、资金支出审批系统、指令审批结算系统、文件传输共享系统、加密文件存档系统等各子项网络系统，以及一些交互算量软件和商务报表作为补充。
（一）企业邮箱系统
多数公司已经有对公司员工的来往信函进行统一管理，inbox邮箱、outlook邮箱等都是常见的信息交流平台，便于公司于项目邮件统一管理，形成可追溯的原始资料。
（二）资金计划审批系统
属于一级管控目标，包含整个项目的预期费用开支。由于工程项目持续时间长，一般项目开始时对整个项目的方案通常不够周全，资金计划也相对粗略，在施工过程中才逐步完善。为使得工程开支得到更好的控制，在每一年针对整个项目的各个资本控制子项重新梳理，经过严格的审批程序后更新资金计划，用这个数值调整之前的计划，控制今后的各项开支。
（三）资金支出审批系统
属于二级管控目标，由资本控制组及关联子项目组成。将整个项目的资金计划按功能划分多个资本控制组（如土地费用、大市政费用、顾问费用、建筑工程费用等）。资本控制组由多个相关联的子项目组成，每个子项目由一个或多个合同组成，而每一个合同则为一个最直接管控目标。在合同额的基础上，评估可能发生的变更，在资金支出审批系统中申请资金支出预算作为该合同的执行上限，用于支付进度款，审批指令变更的依据。有计划资金，方可申请支出，超支往往是不被许可的。
（四）指令审批结算系统
属于三级管控目标，一个合同形成后，需在指令审批结算系统中开设一子项目，以便于今后将该合同相关口头指令、索赔及建筑师指令估价计入。每一个工程变更指令发现都需在已完成估算，并经各部门审核通过后，方可发出。过程中可按期分批完成指令对帐、分段结算。此系统能实时汇总出更新的预期结算额，动态评估其是否偏离管控目标。
（五）文件传输共享系统
一个相对开放的系统，基本与此项目相关的业主及顾问方都可以使用，便于一些较大文件不适于使用邮件传输时采用，只是权限有所限制。一些图纸、指令文稿、工作联系单、材料报审、施工方案、日报周报等文件，都会放入文件传输共享系统，供相关人员查阅下载，减少大量复印及手递工作量。
（六）加密文件存档系统
公司出于对工程重要商务资料的保护及保证公司高层对经济活动开展情况有一动态详细了解提供的一个系统，主要存放招投标过程文件、工程进度付款资料、工程合同文本等资料。
二、信息化管理思路
（一） 层级化分
拟将房地产项目成本管理的层级分为四级，各层级相互依赖，逐层递进。
1.第四级涉及企业邮箱系统、文件传输共享系统、加密文件存档系统三个子系统，主要是保留日常工作交流中的相关资料并及时将一些需要交互的商务技术文件及时上载至文件传输共享系统，并将已完成流程的正式商务文件归档到加密文件存档系统。体现各事项可追溯性，相关文件可得性，相关干系人使用便利性，这是开展所有事项的基础。所以，一定要保证其完整性、及时性，并做好归纳分类，便于查找。
2.第三级主要是指令系统，将第四级系统中，一些与费用相关的指令/索赔（包括选择方案）遴选出，准确及时做出估算，并将拟发出指令的估算上载入系统，经相关部门领导审核批准，决定方案是否实行及指令是否可发出。同时，需对第三级的估算与施工单位进行对账整理，将达成一致的结论以及分段过程结算数据上载至此系统，并对此系统内的“预期结算金额”栏做出更新，使得数据更加接近实际结算额。
3.第二级资金支出审批系统，主要是跟踪合同金额及合同外变更索赔费用的使用情况。利用第一级控制系统提供的限额范围申请资金支出预算额，经批准后，用此预算额用来指导工程指令审批、变更索赔，并跟据施工过程中第三级系统内数据的变化，判断能不能控制实际结算额。若发生不可预知的状况，必须要调整资金支出预算额情况下，需征得最高权限者同意。
4.第一级主要是制定项目资金计划，为整个项目设计一个的资金帽，用来控制整个项目的费用支出。资金计划对第二级的每一个资本控制组都做出一个限额，由于工程方案可能调整及各种不可预知情况，可定期调整。然此限额设计最为重要，每次调增都需慎而又慎。这是整个工程成本管理的核心，是公司决策层最最关注的内容之一。
以上这五个层级中，第一、二层级为业主决策层使用，若第二级某子项超出预算，则需重新申请新的资金支出预算额，同样第一层级也需作相应调整。
为保证此总成本计划的严肃性，第一层及一年调整一次，第二层级一月调整一次，并详细记录调整依据。若这两层级调整较大，则说明资金计划编制质量不高，相关领导可被问责，需提出合理解释。
（二）权限设计
工程施工中的每一个子项，都应有相关联的干系人。信息化管理将项目干系人责权分配到每一个子项审批过程中，明确指出谁输入、谁跟进、谁审批、谁输出，动态追踪事项每一阶段状况。因此，对每一事项开展过程中的干系人权限设计就显得非常重要，既要保证事项审批流程规范、流畅，又要避免不相干的人参与审批或查阅相关文件，确保其重要信息不泄露。尤其一些机密的商务资料，若泄露出去，会对以后的结算谈判工作非常不利。
权限一般分为查阅、审批。一般情况下，项目干系人权限是明确不可调整，系统会及时提醒下一阶段的审批人参与进来。若多个人同时拥有某阶段审批权时，为避免审批混乱，也可由上一层级领导指定某个干系人履行审批权限。
（三）流程控制
1.重点过程的流程设计
指令审批结算流程：指令正式发出前，建筑师编制指令草稿并上载文件传输共享系统。顾问及时根据草稿编制指令估算，业主成本部审核并经相关成本部，工程部，设计部、财务部及公司领导审核通过后，由顾问将指令及估算额录入指令审批结算系统中，再由建筑师正式发出。若是现场口头指令，工程部审核后，可直接发出。要确保每个关联指令包不大于一定金额（如10万元，但严禁拆分指令以满足资金要求）。否则，一定要通过指令审批结算系统走指令审批流程。口头指令执行后，仍需由指令审批结算系统完善审批程序，可多个口头指令打包成一个指令，再由顾问编制指令估算，完成审批后录入指令审批结算系统中，再补发出作为结算依据。
资金支出审批流程，合同形成后，需在指令审批结算系统中开设一子项目，并对合同可能的变更作出预测，提出资金支出预算额，通过审批后，正式作为进度款、变更审批的依据。在施工过程中，新的指令发生后，其经审批的估算额以及分阶段完成的结算数据录入指令审批结算系统后，各相关联的系统中的相应数值也会调整，并会适时作出预警。
公司高层，在各系统的协助下，很容易就能掌握整个工程的实际开支运行状况，有利于对系统各层级的子项进行风险评估，并及时调整公司决策。
2.流程控制注意事项
（1）要控制好各系统流程审批时限，避免太长耽误工程施工。
（2）要提高估算精度，避免过大过小，使过程控制流于形式，而不能为决策提供有效参考。
（3）在指令实施后，要对指令进行评估，分批次定期与施工单位完成指令审核，减小了结算时争议，也释放了估算中的保守空间，使得预期结算额更接近实际结算额。
（4）要约束承包商提供索赔的时限，加强对不确定成本风险的控制，便于及时审核并将之纳入到系统里去。
三、结论及展望
无论多么完善的制度最终都要落实到具体的执行者身上，所以对执行人管理是非常重要的事情，处理得好坏会影响到信息化的效果。整个系统初期投入较多，运行成本较高，IT部门的管理能力要相适应，公司须加强人员培训。成本管控的粗细度增加，会增加员工的工作量，也可能会出现抵触情绪。所以，制度执行的好坏，一看公司高层的意志，二看中层的管理水平，三看执行的人严谨程度。
信息化管理相对于传统的管理有无可比拟的优势，整体效益的提升也显而易见。然而，信息化管理一般是由多个子系统组成，每个子系统都是由一个相对独立的软件组成，不同系统之间的数据交互常需人工输入，一些关键报表如各种商务月报表还需人工整理编制，影响了连贯性，也增加了交互过程中的数据错失风险。
