时间：2022-09-29 13:06:27
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
不同媒介对房地产行业的追逐
如果说地产和其他行业有什么不同,也许就是它花钱更大手大脚。我们常常能在报纸或是杂志上看到整幅整幅的房地产广告。这种大面积轰炸式的宣传方式自然成为以报纸为代表的传统媒体眼中的肥肉。同时传统媒体具有发行量大、宣传面广、渠道完善、传播迅速、阅读率高等特点,对于任何定位的房产项目来说,也确实都是宣传的首选。而且对于房地产这种巨额大宗消费品而言,权威观点和消费信心是决定购买行为的关键。而在提供主流、权威观点方面,报纸具有其他媒介无可替代的作用。在这种形势下的长时间积累,传统媒体逐渐垄断了地产行业的宣传预算。
然而这种情况在2008年末的金融危机中开始有了明显的变化。危机过后许多地产商都不再大手大脚花钱,而是期望能够通过整合营销或是新型媒体形式,达到预期甚至更好的营销效果。相关数据表明,2009年二季度地产广告开始回暖,并出现了网络广告投放预估费用与广告主数量双增长的良好态势。也就是说,地产商的目光开始由传统媒体转向新兴媒体。
地产网络广告促使消费行为变革
随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中,对人们生活、阅读及工作习惯造成了深远的影响,同时如何将房地产开发项目的市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售,对当前市场营销策划人员而言,是挑战更是机遇。
也许在未来的5到10年,80后和90年代的年轻人将会成为消费主力,这时怎么样能将信息快速准确的传达到他们眼中?壹捌零(中国)公司总裁雷少东表示,目前的房地产商面对他的目标人群进行营销时,已经开始趋向于选择整合营销,比如说小户型项目比较针对于年轻人的,而年轻人接触传统媒体少,接触网络多,所以地产商就自然会把这个广告通过网络进行营销;再比如说项目位置在地铁附近,有可能广告的投放会偏重于地铁广告。这种改变是很正常的,也是市场所需要的。
同时网络媒体对于房地产企业和消费者的意义,不仅仅在于消费者日常的媒介接触习惯。也在于房地产行业的独特性。比如任何一个消费者在购买快速消费品时,都不会主动收集大量产品信息后做出对比,再做出购买决策。因为,这些快速消费品的单次购买支付风险低,即使存在购买失误,也完全掌控在消费者心理预期内。而买房,相对大多数中国消费者而言,都是一个巨额的风险消费。在购买过程中,消费者风险承受能力远远高于普通消费品。所以,在购买过程中,为降低购买风险,消费者所采取的主动性信息收集,会更高。而网络,作为信息资源互动最快速、最大量的平台,不仅能为消费者提供相应的信息需求。同时,网络消费者之间的口碑互动,也成为消费者评价房地产项目的标准之一。所以,网络媒体是消费者购买房产时唯一必经的、主动的互动式信息平台,这相较之传统媒体、网络媒体的优势地位,是更鲜明和突出的。
如何营销
“消费者的消费理念变了、消费环境变了、信息获取习惯也变了,面对诸多的变化我们的营销理念也应该随之变化。这就是实效广告的力量。”对于如何进行地产营销,雷少东这样表示。科学技术飞速发展,完全颠覆性的营销方式,往往是科技促动最后的利益。如今网络已经发展成为了一个大众性的媒体平台,和电视,报纸一样。消费者的阅读习惯接触信息的行为发生了变化,优秀的营销公司会预见到这个趋势,在消费者往这个方向走的时候,他们会马上跟上去,占领属于自己的市场。而预见能力差的则是等待这个市场已经形成规模,才开始有意识的行动,但这肯定不是最聪明的方式。
目前大多数采用网络的宣传方式,是更看重网络的交互性和直观性,以口碑宣传为主,抛弃以往以直白的硬广为主的宣传方式,选择辅以大量的软性和隐性广告,配合中小规模、但是频次很高的各类活动来聚拢人气,提高项目的知名度和宣传效果。
同时对于媒介形式来说也许没有新旧之说,有的只是如何将现有的媒介形式相结合,来适应行业和消费者的变化。雷少东表示壹捌零在做地产营销时,会根据目标人群的兴趣渠道去选择新旧媒体,因为产品和公司的需求不同,市场也不一样,根据这个市场针对性的设计方案,如果你的目标人群注意力在网络,更细一点说在网络某个区域,我们就会根据他的网络习惯针对性的开发。但是雷少东也相信,随着网络和新兴媒体的迅速发展、技术的不断更新和消费者的倾向度,新型媒体和整合营销方式将成为未来地产行业的主要营销方式之一。
地产营销的未来
结合房地产行业的网络广告投放特征,对于网络媒体来说,从着力于巩固现有的房地产广告主,优化服务好现有广告主,以在稳定的基础上实现继续增长为主要的发展模式。
2012年10月，房地产行业投资增速与上月持平，新开工企稳，销售增速继续上升。
一、新开工企稳
1-10月，新开工累计同比下降8.5%，降幅较9月缩小0.1个百分点，稳中微升。10月单月地产新开工面积11778万平米，环比下降2.5%，同比下降6.4%。10月保障房单月新开工仅为2万套，而9月为70万套，单月环比下降主要是保障房开工减少的原因。假设保障房平均每套55平米，则剔除保障房后的单月新开工面积环比上升42%。如果剔除保障房因素，10月单月的新开工面积是1-10月累计开工的11%，而该比值在07-09年间平均为9%（10、11年受保障房开工影响较大，而无可比数据），即10月的新开工情况好于前期各月。
二、投资增速持平
1-10月，全国房地产累计投资57629亿元，同比增长15.4%，增幅与9月持平。10月单月房地产投资6583亿元，同比上升15.5%，增速上升1.3个百分点；环比下降10.5%。10月保障房单月投资1200亿元，剔除保障房单月投资额环比下降9.7%。10月投资剔除或不剔除保障房投资，占1-10月累计投资额的比重均为11%，而历史上该比值在11%～12%之间波动，投资符合趋势。预计2012年全年房地产投资增速16%左右。
三、销售增速继续上升
1-10月，全国商品房累计实现销售面积78743万平米，46301亿元，累计下降1.1%和上升5.6%，增幅较上月均上升2.9个百分点。10月商品房实现销售10302万平米，5947亿元，环比下降6.6%和6.2%，同比上升23.2%和31.7%。10月销售环比下降符合趋势，04年以来仅有05、06年10月销售额环比9月上升，环比降幅也处于历史中位水平。尽管10月单月的同比增幅较大有基数较低的原因，但与更长的历史比较，10月的销售也是好于历史同期的，10月单月销售占1-10月累计销售额的12.8%，该比值在04年以来，剔除08年的平均值为12.1%。
10月商品房和住宅价格分别环比上升0.3%和0.2%，与10月百城房价指数环比上升0.17%的趋势相符。
四、土地购置费用继续回落，但龙头拿地更加积极
10月单月土地购置面积和费用分别同比下降36.6%和53.8%，累计下降18%和11.8%，环比下降32.5%和11%。中指的数据也显示10月全国300个城市住宅用地成交下降，10月住宅类用地成交608宗，2635万平米，环比减少20%，同比减少23%。但龙头公司拿地热情回升，万科10月拿地金额和权益建面环比增长34%和22%；保利10月拿地建面和金额为9月的8.2和2.4倍。同时，中指数据还显示，10月成交的地块较为优质，10月成交的总体溢价率环比增加3个百分点，为15%，同比增加11个百分点；楼面地价1744元/平米，环比上涨17%，同比上涨49%。
关键词：保障性住房投资；回归模型分析；对冲效应
中图分类号：F42 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-06-0-03
一、引言
房地产行业之于整个宏观经济，有着引导、支撑及支柱的作用。另一方面，其之于整个社会，又是社会稳定和改善国民生活水平的重要保证，因此房地产行业的特殊性也不言而喻。而在这个特殊的行业内，依照房屋的使用功能可划分为多个类别，在居住用途的类别里又可分为保障性住房和商品性住房。保障性住房较之房地产行业内其他类别的房屋又有其特殊性。
保障性住房在整个房地产行业中更加侧重社会保障和改善民生的作用，与商品性住房作为支撑和带动经济的属性十分不同。而且，保障性住房建设中所包含的廉租房建设、棚户区改造等都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。
（一）研究目的和意义
保障性住房对改善民生、促进社会和谐稳定的作用毋庸置疑，但是保障性住房的开发是否具有经济层面的作用，或者程度多大还存在着诸多争议。笔者认为，保障房建设仍然与商品性住房一样，需要投入相应的人力、物力，因此这势必会带动相关产业的发展，提高整个房地产行业的增加值。
本文将从保障性住房的开发对于整个房地产行业的影响作为切入点，利用一元线性回归模型进行定性、定量分析，得出保障性住房投资对房地产增加值的贡献程度，并总结出经济层面相关影响的本质原因。
（二）保障性住房开发现状
自从我国1994年7月，国务院了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出了具有保障性质的政策性住房——“经济适用房”这一概念以来，一直到2010年6月，建设部的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次把已经出台的各项公租房政策进行了统一，我国保障性住房体系经历了长足的发展。并且 “十二五”规划纲要中也明确指出，“未来五年要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%”。当然，2001年至2006年期间，土地出让制度的引入也致使保障性安居工程经历过萎缩阶段，但随后国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，使得保障性住房体系得以重新确立。
由此可见，从2011年开始，保障性住房的开发与建设可谓进入了加速期。但与此同时，由于我国的保障性住房体系尚属初建阶段，与发达国家成熟的保障体系差距明显，制度和机制中存在诸多漏洞，也从各个方面不同程度的暴露出一些问题。
总之，在我国保障性住房的开发逐步进入到高速发展阶段的背景下，可以预见我国的保障性住房开发和建设规模也将提高，住房保障的深度和广度将逐年加深、加大，并且我国的房地产市场也将逐步进入由保障性住房和商品性住房共同构成的“双轨制”时代。
二、保障性住房开发影响
（一）一般分析
自“经济适用房”这一概念被提出的随后几年，国家每年都以超过10%（1999年甚至达到61.3%）的增长速度逐步加大对经济适用房的投入。这种趋势一直持续到2001年，在这一年土地出让制度的引入刺激了各个地方政府出让土地的积极性，这也是在分税制改革之后地方政府的财政收入首次得到了极大的提高。但是，与此相关联的政策、制度没有及时配套，导致了土地出让资金使用不甚规范，这也从一定程度上削弱了政府开发、投资保障性住房的积极性。从以上图表可以看出，2001年以后，经济适用住房投资额、增长速度以及所占比重都明显下降，尤其以经适房投资占房地产投资比重走势线（图2）表现最为明显。在“十一五”期间，保障性住房体系又得到了重新确立与重视，因此2005年以后，经济适用房的投资额与增长率又显著放大，并且所占房地产投资比重趋于稳定。
虽然从图1中可以看出经适房投资占房地产投资总量比重相对较小，但是也从一定程度上保持了整个房地产行业投资的稳步增长。1999年至2005年经济适用住房投资额增长率持续的下降，从一定程度上导致了2004年至2005年房地产行业投资增长率的下降，而之后一年强劲的增长趋势也拉动了整个行业的增长率。如果考虑到整个保障性住房体系的总体投入对房地产行业投资的影响，这种效果将更为明显。
根据国家统计局2012年1月最新的关于2011年全国房地产开发和销售情况的报告，当年全国房地产开发投资额达到了61740亿元，而2011年保障性住房体系的投资总额为13000亿元，占比约21.1%，占2010年房地产投资额的26.9%。从数据中分析可知，1.3万亿的保障房投入至少保证了2011年房地产行业投资26.9%的增长幅度，而根据“十二五”规划，2012年国家将投入1.08万亿用于保障房体系的建设，这又将为2012年房地产投资贡献17.5%的增长率。另一方面，21.1%的占比比例，从一定程度上改变了整个房地产行业的投资结构，使之更加合理、多元。总而言之，国家对保障性住房体系的建设与投资，从一定程度上将提振房地产行业的投资状况，并且从分析可知，这也将抵消商品房投资相对比例的下滑影响，可谓是起到了一定的对冲作用。
（二）模型分析
1、数据整理
2、建立模型
由相关经济理论可知，保障性住房的投资与房地产业增加值之间具有相关关系。由于房地产业增加值来自于房地产业所有常驻单位在一定时期内生产活动的最终成果，而其中必然包括保障性住房开发投资对房地产业增加值贡献的价值，因为保障房的投资与开发是房地产业增加值增长的原因之一。另外，保障房开发投资额的增长还受到融资环境、政策等因素的影响，所以建立的模型应该是回归模型。
从房地产业增加值和经济适用房开发投资额的历史数据变动情况看，两者之间虽然在初期房地产业增加值的增长要快于经适房投资额的增长，但是从总体来看两者还是有一定的同步趋势。从文中可以看出，两者之间线性关系与同步趋势一样，初期并不明显，但随着时间的推移，线性关系逐渐显著，从总体来看可以认为存在一定的线性关系。因此，若设经济适用房开发投资额为X，房地产业增加值为Y，并作出如下假设：
解释变量之间互不相关
随机误差项具有0均值和同方差
随机误差项不存在序列相关关系
随机误差项与解释变量之间不相关
随机误差项服从0均值、同方差的正态分布
由此，可建立如下一元线性回归模型：
Yi=b0+b1Xi+ui
3、估计模型参数
利用最小二乘法（OLS）对数据进行回归分析，将相关数据录入Eviews软件可得：
因为样本决定系数r2=0.8432，说明样本的线性相关系数较高，所建立的线性回归模型从样本分析上看来是成立的。
4、T检验
提出原假设H0：b1=0；备择假设H1：b1≠0；T() = 8.0316。
假定显著水平%Z= 0.05，查自由度为12的t分布表，得临界值t0.025（12）=2.179。
显然8.0316>2.179,故拒绝原假设H0，接受H1，即 是显著的，或者说即认为经济适用房开发投资额与房地产业增加值存在回归关系。
三、综述
近几年，国家对于商品性住房市场极不合理的发展态势，从各个方面、分阶段的做出了及时且严厉的宏观调控，使之回归到合理的水平，以保障民生及社会稳定。但是在这种持续、频密且严厉的调控背景下，商品性住房市场逐渐由过热向企稳过渡，并且有冷却的趋势，可见其经济属性不可避免的被限制起来。因此，保障民生与经济发展的矛盾将在房地产业中日益凸显出来。与此同时，国家逐年加大了保障性住房体系的投资开发力度，这些资金的投入对房地产行业及相关产业的经济提振作用就显得尤为重要。
通过对保障性住房体系开发的相关资料进行的数据及回归模型分析，可以得出在保障性住房上的投资与整个房地产行业发展状况具有相关关系，并在经济层面对其产生一定程度的影响。因此，保障性住房体系的开发与建设将会缓和保障民生与发展经济的矛盾。而这种缓和作用主要体现在以下两个方面：
（一）保障房体系投资上涨可对冲商品性住房投资同比例下降
如果2012年房地产投资额下降10%，即6174亿元，考虑到保障性住房1.08万亿元的计划投资额（同比下降10%），那么依然可以保证房地产行业投资额以总体5.7%的速度增长；如果2012年房地产业投资下降20%，即12348亿元，则因为保障房投资，行业整体投资额只下降6%。
在国家对商品性住房市场前所未有的严厉调控背景下，房地产开发企业减少资金的投入是较为合理的市场行为，但是资金的减少就意味着市场的萎缩，而保障房的开发将会在一定比例上抵消宏观调控带来的经济负效应，并有可能保持，甚至提高整个行业的投资增速。
（二）保障房体系投资将对房地产业增加值产生直接影响
通过回归模型分析，对于经济适用性住房每投如1亿元，将使得房地产业增加值扩大20亿元的规模，虽然这只是理论数据，但是如果考虑到整个保障住房体系的投资，这种影响将更为明显和符合实际情况。
如果2011年国家在经适房投资额为1500亿元，那么房地产业增加值仍然可以保持15.4%的增速；如果2011年国家在经济适用房投资额为2000亿元，那么房地产业增加值则可以保证60%的增速。
虽然经济适用房只是保障性住房体系的一部分，并不能代表整体的影响作用，但是单就其对房地产业增加值的影响就可预估保障性住房开发的影响力之大。2011年我国投入1.3万亿资金用于完善、健全保障性住房体系，如此大规模的资金投入势必会拉动房地产业各部分发展，其作用不可小觑。
参考文献：
[1]孙丹.我国保障性住房体系现状、问题及建议［J］.金融发展评论,2011,(10).
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[4]赵晓.保障房投资应有新途径［J］.中华建设,2009,(2).
刘洪玉：供给侧改革下房地产企业的创新发展
供给侧改革的重点是去产能、去库存、去杠杆，与房地产行业密切相关的政策是去库存，从短期来看，去库存可以对冲经济下行的压力，防范风险；从中长期的角度来看，有利于解决市民化问题，促进新型城镇化的发展。
目前，房地产行业面临的主要矛盾是供需错配。例如，在一线和部分二线城市中，房地产市场供不应求，价格快速上涨，但三、四线城市的去库存压力却越来越大，市场结构处于失衡状态。此外，由于之前的房地产市场的行情很好，很少有人重视新技术、新模式的应用，但在目前的市场下，企业一方面要从改善供给结构的角度，在提高供给质量的前提下开拓产品创新的维度；另一方面要提升供给效率，增强产品的适应性和灵活性，强化企业专业服务的能力。
在提升供给效率方面，传统的企业主要扮演开发商的角色，但随着市场的逐渐发展，越来越多地涉及管理者和服务者的角色。尤其是对一些大型房地产企业来说，都不可避免地要完成从开发商到资产管理者的转型，拓展更丰富的功能。此外，不少企业还拓展了社区服务的领域，通过升级社区服务来挖掘存量市场的价值。也有一些企业在向提供金融服务的方向努力，房地产金融的创新能够有效地从供给侧降低行业的杠杆，有利于促进房地产行业的可持续发展。
袁东明：房地产企业面临转型升级
在“十三五”期间，房地产行业有两个关键词：创新和供给侧改革。
在新常态下，依靠要素驱动发展的模式已经成为历史，创新发展逐渐突出，要通过创新来培育和拓展新动能、新创新。《“十三五”规划纲要》对创新的理解很宽泛，既强调科技创新的引领作用，也强调新产品、新业态、新模式。
房地产领域也面临很多创新，例如在组织模式、发展理念、发展方式等方面，企业的发展将更多地体现出新常态的要求，更多地加入互联网的思维。经过新的发展阶段后，房地产市场的需求越发迫切，创新手段将逐渐丰富。
供给侧改革的背景是由于经济发展进入了新阶段，出现了阶段性变化，单纯依靠传统需求的刺激越来越有限，因此，要从供给侧入手，解决供给不能适应需求的重大矛盾，使国民经济在更高的水平实现再平衡。就房地产行业而言，供给侧改革的首要任务是去库存，尤其是化解行业分化所产生的结构性库存问题。“十三五”期间，在创新和供给侧改革的背景下，房地产行业迎来3方面机遇。
首先，短期来看，去库存、调结构、破需求的政策有利于房地产市场的提振；长期来看，供给侧改革可以让缺乏竞争力的房地产企业退出市场，让具有竞争优势的企业获得更大的发展空间。
其次，推进供给侧改革的主要目的是提升行业的品质、创新行业价值。过去，房地产行业主要从需求出发，忽略了产业优化，如今，行业面临供大于求的现状，如何通过创新提升品质是众多企业应该思考的问题。
最后，随着百姓收入的提升，个性化需求的规模将迅速扩大，在这样的发展趋势下，一些优秀的房地产企业必然将从中获得更大的发展机遇。
蒋云峰：房地产行业的中流砥柱
近年来，中国经济面临着前所未有的挑战，在这种挑战中，房地产行业起到了支柱性的作用，而百强企业更是行业的中流砥柱，不仅在业绩上取得成就，也为国家去库存政策做出了巨大贡献。
第一，聚焦一、二线主流市场，灵活调整产品结构。2015年，前50的企业重点项目销售额来源于一、二线城市的销售额占比高达82.8%，在重点城市改善型需求不断释放的背景下，百强企业加大改善型产品的推出力度。
第二，紧跟政策节点精准推盘，因地制宜调整价格策略。在市场需求旺盛、房价上涨的北京、上海、深圳、合肥等城市，百强代表企业采取适度提价的措施，实现销售业绩与利润的同步提升。
第三，做优增量、盘活存量，全面提升资产配置水平。2015年，百强企业把握国内资本市场宽松、国企改革的有利时机，灵活采取收并购、引入战略资金、重组等方式有效整合外部资源，积极抢占未来资产配置的安全区。
第四，提质增效强化盈利能力，多策并举挖潜利润空间。突破传统盈利模式的局限性，创新产业经营模式，加强“快周转、轻资产”模式，兼顾效率与效益的协同提升。
第五， 保障财务安全， 多元融资奠定发展优势。2015年，百强企业资产负债率均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，在重视现金流安全管理的策略下，保持了良好的资金流动性。
关键词：房地产；会计信息；失真；治理
会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。会计信息的失真就是指会计信息的获取在客观上违背了可靠性原则，不能够准确反映出会计主体真正的经营成果和财务状况。因此，如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。然而，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真这一问题的亟待解决，受到了人们的广泛关注。
一、房地产行业会计信息失真的原因
导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、房地产行业会计信息失真的治理对策
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。
随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
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物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段按年收取。
二．我国开征物业税已具备的条件
（一）中央文件已将物业税的开征列入议程。物业税从最先提出到引起广泛讨论，再到中央明确表示将对物业税的实施方案进行研究，这一路走来，不能不说物业税离我们越来越近。税务部门有丰富的房地产税的管理经验，再加上模拟试点工作的开展，这些都为物业税的正式实施提供了参照。
（二）物业税开征的物质基础已基本具备。居民积累个人财富的能力日益增强，物业税的开征对大户型购房者的影响不大。而对于小户型，相对应的税率较低，因此，需交纳的税金也能控制在能够承受的范围之内。
三．开征物业税的必要性与意义
（一）可以完善房地产保有环节的税制，进一步贯彻公平税负、合理负担的原则。以往房地产行业重在交易环节征税，造成房地产商开发成本高，购房者一次性购买费用高。这就造成房地产交易、保有环节税负不均衡。房地产的税费集中在流通交易环节，而保有环节成本低，不利于发挥税收对市场的调控作用。而一旦开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本，即是增加了房地产使用成本。这样，能够在一定程度上实现税收的公平原则。
（二）有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题。同时，有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。现行的房地产税制涉及的税费有14种之多,税费繁杂,计税依据不合理。
（三）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求。
（四）有效调节社会贫富差距。物业税如果对所有房屋都以同样的税率课税，无疑是不公平的。因此，通过对居住豪宅者课以高税,对居住劣房者减少征税甚至减免税费,可以达到调节社会贫富差距、维护社会稳定的目的。
（五）合理配置土地资源。现今，许多穷困的人民还没有固定的安身之所，而富人却遍地买地筑宅，拥有若干处房产。我国土地资源日益紧缺,实施物业税,对合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展有极为重要的意义。
（六）有利于确立一个稳定的地方财政收入来源。事实上，目前我国的税制是无法保证县以下政府财政收入的,所以有时会导致财政紧张的基层政府以各种名义收费,造成混乱。因此,开征不动产税,培育地方的主体税种,保证地方财政收入持续和稳定的增长。
四．物业税对房地产行业房价的影响
关于物业税对房价影响的问题，看法各不相同。但可以肯定，物业税的开征，对房地产市场的影响是巨大的。而消费者最关心的是，物业税对降低房价能起多大作用？较为普遍的说法是，税费构成房价成本的40%左右。从表面上看，物业税将目前一次性收取的税费，改为按年收取，如果税率按1%收取，那么，房价成本将大幅减少，理论上最多可降低近40%。如果地产商将这些减低的成本全部让渡给购房者，理论上房价最多可降低近40%。这就是传闻中的“征收物业税房价可降低40%”说法的由来。当然，这是不可能实现的。
物业税开征以后，房地产开发商会将这些减低的房价成本全部让渡给购房者吗？恐怕不会。
事实上，物业税对房地产行业房价的影响并不如我们想象中那样大。影响房价最重要的因素是供求关系，其次才是政策，成本等因素。物业税对房价的影响绝不是通过简单的换算或是计算公式就能够得出来的。房价的升降必然是受到供求关系的直接作用，从以往的事例也可以看出，只要消费者的预期好，愿意不断追求房产，房价的一再飙升也并未抑制消费者的热情。
五．物业税全面开征需要注意的问题
(一)新旧房需区别对待
物业税开征前购买的房屋，已经在交易环节一次性支付了相关税金，如果对此种房屋也开征物业税，显然有失公平。因此，应对新旧房屋区别对待，可以在一定时间段内采取区别税率征收方法。这样也便于物业税的全面实施，并照顾到公平与社会稳定的问题。
（二）自住与经营性物业需区别对待
税收必须兼顾横向公平和纵向公平，自住房屋和经营房屋有本质区别，自住物业是房主的安身之所，而经营性物业则是作房主自身居住外的其他用途。经营房屋能够获取利润，而自住房屋则是纯消费。因此二者应该按不同税率来征收物业税。
（三）普通房与毫宅
拥有一个住所是每个人生活的需要，然后豪宅却不是生活的必须品，对普通房和豪宅采用区别税率有利于调节贫富差距。
一、重庆市房地产行业主要税种分析
（一）企业所得税分析根据Siegfried（1974）研究的关于行业平均实际税率，在此得到企业所得税税负水平的衡量指标：企业所得税收负担率=企业所负担的所得税/税前经济收益，如表3所示。在2008年以前，企业所得税的名义税率为33%，而重庆房地产业企业所得税率在2006年和2007年明显低于名义税率，所得税税负还是在可以承受的范围，说明这两年房地产业在企业所得税方面享受了一定的政策优惠，正处于政府支持、快速发展的阶段。2008年我国出台了新企业所得税税法，将税率改为25%，下降了8个百分点，重庆市2008年房地产业企业所得税达到最低。2009～2012年所得税并没有因为新企业所得税税率降低而降低，反而升高了，甚至2012年时超过了名义税率25%，所得税税负相对于以前大大提高，可以看出在新企业所得税法中主要以产业优惠为主，地区优惠为辅，房地产企业没有因为产业和地区的差异而享受到更多优惠，表明房地产业已经趋于逐渐缓慢发展的阶段，所得税税负也逐渐增加。
（二）营业税金及附加税分析房地产行业主体税种主要有三种：企业所得税、营业税和土地增值税。企业所得税已经在前面分析过了，而营业税和土地增值税都包含在主营业税金及附加里面，由于数据原因，只有利用主营业税金及附加来分析这两个主要税种税收负担。房地产企业营业税金及附加包括了营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。利用平均实际税率法类比得到主营业税金及附加的衡量指标：主营业税金及附加税收负担率=主营业务税金及附加/主营业务收入，如表4所示。营业税、城市维护建设税和教育费附加名义税率为5.5%；土地增值税2007年以前是按销（预）售商品房收入1%～2%的比例进行预征，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定2007年以后，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。在2010年国家又针对土地增值税分别发出了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）和《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），加强对土地增值税的征收工作，且更加明确土地增值税的清算范围、条件等。从表4中可以看出在2010年以前主营业税金及附加的税负率一直处于比较稳定的状态，07年土地增值税的改革对其影响并不是很大，但是经过一系列政策对土地增值税的完善，其对于主营业税金及附加税负还是有较大的影响，导致了税负的上升。
（三）房地产业税种结构分析房地产业税种结构主要是指房地产业企业所得税、营业税金及附加和其他税（其他税包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等）占房地产行业税收总额的比例。从表5可以看出主营业税金及附加占的比例最高，主要是因为主营业税计税基数大，数额也就相对比较大。从房地产运行环节来看，主要分为流转环节和保有环节，企业所得税和主营业税金及附加基本可以代表流转环节税收，两者之和约占整个税收收入总额的比例分别为91.44%、93.77%、84.57%、94.50%、66.36%、53.28%、61.24%，流转环节的税负占房地产行业税收总额的比例是逐年下降的趋势，但是其税负却是逐年上升的，说明重庆市房地产行业的税收依然是以流转税性质为主。其他税基本也可以概括为保有环节税收，从表中看出保有环节税收占总房地产行业税收的比例大大提高，其中重庆是作为房产税征收的试点之一，说明政府已经开始重视保有环节，提高房产持有成本。但是总体来说，还是流转环节的税负重，保有环节税负轻，并且总体税负逐年较大幅度增加，税收体制还是不合理的。
二、降低房地产行业和企业税收负担的建议
税收负担的轻重是衡量税收制度是否合理和企业自身是否符合政府鼓励发展趋势的重要指标。通过上面对房地产行业税收负担从整体和主要税种两个方面分析，可以看出重庆市房地产行业税负存在以下问题：第一，房地产企业所得税得到优惠变少，并且税负呈逐渐上升的趋势；第二，土地增值税改革之后，税收负担加重；第三，虽然保有环节税负比例增加，但是依然是以流转环节税负为主，房地产行业总体税负大幅度上升。因此，针对上述问题和房地产企业自身情况，从政府和房地产企业的角度提出以下建议来降低房地产行业税负。
（一）简化流转环节税制流转环节是税负体现最明显的阶段，该阶段的税种较多，且存在重复征税的情况。为有效避免营业税的重复征税，2011年财政部、国家税务总局联合下发《营业税改征增值税试点方案的通知》（财税〔2011〕110号）。随着营改增的发展，试点范围将覆盖到房地产业。土地增值税的征收变得重复且多余，以后可以将土地增值税取消，让保有环节税收代替土地增值税成为主要政府财政收入。
（二）完善保有环节税收体系房地产业各环节税收不均衡，依然流转税负重，保有税负轻。不过通过前面分析，政府已经开始重视保有环节税收，房产税的开征就是一个良好的开端，已经在向“重保有轻流转”方向发展。但是目前保有环节的税收体系不是很健全，例如城镇土地使用税根本就不能达到节约用地、提高土地使用率的目的，以及房产税计税依据及利率都有待进一步考证。为了能够抑制因炒房行为而引起的房价上涨，完善保有环节税收体系是很有必要的。
（三）房地产企业充分利用税收优惠政策新企业所得税法实行以“产业优惠为主，区域优惠为辅”的新税收优惠体系，新增了一些对环境保护、节能节水、资源综合利用和高科技等方面的优惠政策，以此来调整产业发展方向。对房地产企业自身来说，以前可能是对区域优惠形成了依赖，如西部大开发税收优惠政策，现在产业优惠的重心转移对房地产行业是一种挑战。随着建筑总能耗的增加，要想在整个生命周期对其进行控制，需要利用新技术、开发新能源、采用新工艺进行节能减排，实现资源的高利用率。房地产业应顺应时事，根据政策的变化充分利用产业优惠的契机，降低房地产行业税负。
三、结语
关键字：房地产；金融；风险；防控
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。
一、基本理论
房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。
房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。
二、风险分析
1、房产贷款总量大
近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。
2、信贷结构不合理
由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。
3、银行信贷依存度高
我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。
4、金融机构操作风险
房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。
三、原因解析
1、房产价格持续走高
最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。
2、行业市场监管不力
（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。
（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。
3、金融市场信息不对称
房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。
4、金融机构违规操作
房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。
四、防范措施
1、拓展融资渠道，优化贷款结构
拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。
2、完善业务监管机制，加强金融监管力度
首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。
3、健全法律法规体系，防范制度风险
企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。
4、规范流程审批手续，防范操作风险
加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。
中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。
参考文献：
[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学, 2010.
[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化, 2008(10) .
高风险，高投资，所以在房地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
09年的中国房地产就像开发商的恶梦，受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国，09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市。房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求，准确规划产品，精准传播已成为开发商与商的当务之急，优邮的房地产行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
1）整合网络传播方案；
2）高端客户数据库分析；
3）数据库内容设计与推广执行；
4）项目推介会执行规划。
优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介机构，是快速找到目标的新营销模式。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
但问题是，中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？
未来供求格局正在改变
房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。随着2009-2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），预计2012-2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012-2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。
再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012-2014年累计剩余库存约2亿平方米。
需要注意的是，2012-2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。
2012-2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015-2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012-2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年会进入扩张，增5%，这样在2015-2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。
行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，“狼”也许真的来了。
房地产投资增速持续下降
研究房地产投资增速非常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面，会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。
国家统计局最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。
接下来房地产投资增速又将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。
先看土地购置费。历年数据显示，土地购置费占房地产投资的17%~20%。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。
再看施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005-2011年，增幅在0-6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。
2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。
同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。
假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。
若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。
2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。
在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？
首次置业不足以支撑楼市持续增长
目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。
测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。
作者：盛术俊单位：上海师范大学天华学院
房地产企业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20多年的历史。与国外房地产业相比，我国房地产企业具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。在我国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐步显现，引起了专家学者的关注。
一、房地产企业财务风险的特征
进入21世纪以来，我国房地产行业进入了一个前所未有的快速发展时期。与其他行业相比，房地产企业的财务风险主要也从以下三个方面来分析。
1.筹资的风险第一，资产负债率高。房地产企业开发初期以负债开发为主，自有资本比例相当低。目前，我国房地产企业的资金大多来源于银行贷款，自有资金很少。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。可见房地产企业靓丽的报表背后，累积着巨额债务。第二，再融资困难。由于房地产企业过分依赖于贷款，负债经营使企业负债比率加大，利息负担沉重，资金周转余地缩小。一旦房地产企业获得资金的能力降低，就会面临资金断裂的致命威胁，因此存在着极大的筹资风险。
2.投资的风险由于房地产企业自身具有投资规模大、投资回收慢的特点，使得房地产企业在快速发展的同时，资金缺口需求明显，面临着较大的投资风险。第一，资金周转期限长。不同于一般行业的生产周期，房地产开发投资回收期较长，开发经营过程通常在1年以上，长的甚至需要3年~5年。由于资金具有时间价值，前期现金流出必然导致资金成本的增加，同时较长的开发周期也会使项目面临较大的不确定性。第二，现金流不确定因素多。房地产企业在建设开发过程中的每一个阶段都会出现现金流的不确定性，这是难以预料的。在决定交易价格时，开发商除了考虑自身的经济实力外，还关心建设开发能够获得的利润，而这一收益本身是不确定的。在投资的项目运行过程中，各方面因素都存在着较大的不确定性。特别是房地产企业面对的消费市场相对固定狭窄，产品的销售价格和销售速度取决于市场，而不是开发商所能够控制的，因此销售收入和利润是不确定的。诸多的不确定性最终都将反映在房地产企业的投资项目现金流上。
3.经营的风险第一，存货变现风险。利率波动对负债经营的房地产企业影响颇大，贷款利率的增长必然增加其资金成本，抵减预期收益。政府为宏观调控和抑制通货膨胀，央行从2007年起一共进行了6次加息和现在的房地产市场的持续调控及持续收紧的金融市场不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，抑制了投资者的购房欲望，导致市场需求降低。第二，材料采购风险。由于通货膨胀，物价不断上涨，使得建筑原材料如钢材、水泥等的价格也相应上涨。这些建筑原材料的价格上涨，无疑增加了房地产企业的采购成本，造成了不可避免的风险。
二、房地产企业财务风险的防范措施
1.加强内部控制第一，加强资金管理。房地产企业的开发项目占用大量的资金，但项目往往不能按时完工，资金流转不畅，很有可能会导致企业破产。因此，房地产企业要注重资金的管理，制定合理的资金使用规划，保证企业日益经营对资金的需要。在财务收支上要实施严格的财务监控，合理安排资金调用情况，确保建设项目施工和营销资金的需求。同时，增强企业支付能力，提高企业信誉。第二，实现财务预算化管理。房地产企业在开发经营周期中，其在财务预算方面存在着诸多不确定性，对企业开发投资项目的成败和经济效益有着决定性的影响。房地产企业财务部门应以项目预算和资本预算为基础，对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等做出具体详细的安排。通过预算化管理，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。同时对实际与预算进行比较，做好两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。全面预算管理可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。第三，加强成本管理。企业应根据管理控制的要求，在开发产品科目中尽可能细化核算对象。在开发成本和销售科目中，根据产品设置相关成本费用的上下级明细科目，细化成本对象。在策划监督上，企业应对开发设计阶段、产品建设阶段发生的成本进行预先规划，使计划成本更加接近于实际成本。与此同时，建立一个强有力的监督机构，在各个重要环节，按既定的制度和目标定期进行检查和考核，实行监督管理。第四，实施COSO内部控制。美国全美反舞弊性财务报告委员会（又称COSO委员会）在1992年了《内部控制———整体框架》（以下称COSO报告）。COSO内部控制框架是一个三维立体的全面风险防范体系。在COSO框架下，内部控制的三大目标和五大组成部分构造了内部控制系统的整体框架。它可以帮助房地产企业更全面、更深刻地理解内部控制，从而使其能够以内部控制作为有力的武器，从控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督五方面开展工作，并作为实现财务报告的可靠性、监督经营的效率和效果以及法律法规的遵循性目标。内部控制制度的完善要求各工作部门在财务管理过程中权责分明，理清各种财务关系，充分发挥内部控制的监督管理作用。通过不断地积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。
2.积极把握国家宏观政策把握国家对房地产行业的宏观调控政策，实行科学决策。基于我国房企发展和走势在很大程度上受到国家宏观政策的影响，房企首先必须分析和把握国家在宏观政策上释放出的信号，深度理解国家在土地、税收和信贷以及住房供需关系上对房地产市场进行的调节，以行业政策为导向来决定投资的方向，调整现有的项目投资。在此基础上，房地产企业应加强投资决策前的准备调研工作，通过严密的市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息。同时，聘用专业的评估人员，做好项目的风险分析和可行性分析，降低和减少财务决策的盲目性。房地产企业在投资过程中必须尽量避免投资与政策和市场的脱离，这样才能把不确定性降到最低，进行较为科学的投资决策，规避投资决策失误导致的财务风险。
3.建立房地产企业的风险预警体系房地产企业应在全面预算的基础上，建立一个全面有效的风险预警体系，从企业内部和外部环境两方面加强对财务风险的检测、预警、诊断和控制。在美国经济危机中,有很多应对危机的方法都是值得我们回味和反思的。例如7000亿美元的银行拯救计划其实类似于上世纪90年代日本、瑞典和其他国家遭遇金融崩溃时所采取的干预措施。目前，多数房地产企业正在朝着规模化、集团化方向发展。房地产企业可以根据自身的特点，选择特定的盈利能力指标、偿债能力指标、营运能力指标、发展潜力指标等，设计一套适合企业自己的财务风险指标评估体系。同时，房地产企业需要针对市场行情进行详细地分析，在风险出现之前做好防范措施，使其在度过风险时期的经济损失降到最低，让每一笔资金都能被充分的利用。
三种价格力量对房地产业的演绎
土地市场化配置成为趋势
在2005 年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。
加息从负面影响供求
房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。
对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的商业银行贷款成本。加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。
对于买房者来说，加息主要是提高了月供支出。我们假设：住房现价50 万元，首付2 成， 贷款期限15 年，贷款利率为自营性个人房贷基准利率，测算不同加息幅度下月供支出的变化。经过测算，得到的结果如表一所示。当自营性个人房贷基准利率提高基点从25 到200 个基点变化时，如果以10 月29 日加息后基准利率为基准（利率为5.31%），则月供支出增加额从53 元向437 元增加。
当个人房贷基准利率相比2004年10 月29 日加息150 个基点时，住房消费需求对利率的敏感性将越来越强，降低消费质量、延迟消费和持币待购等行为和预期越来越浓厚，消费需求受到的抑制作用越来越大。 (见图2)
升值预期和升值从正面影响供求
房地产是抗通胀、流动性良好的实物类资产，人民币升值将提高外资和内资对房地产的需求。但在在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产的消费需求影响不大，这是因为消费需求主要是国内居民的需求，而且首先取决于收入水平。同时我们认为，人民币升值一旦成为现实，按照政府的意图也将是首先放开人民币的汇率浮动范围，这个幅度预计在开始至少在2005 年内将相当有限，估计在3－6%。所以总体看，人民币升值对房地产供求的正面影响局部大于全局，预期效应大于实际结果，1-2年内不具备可持续性影响。
三、行业投资策略及重点公司推荐
基于上述事实,我们认为在2005 年对房地产行业的投资策略选择是：配置行业优势企业和精选资源优势企业。这是基于房地产市场依然保持兴旺而开发商数量急剧减少，同时土地储备和经营性物业价值提升的条件下所做出的判断。
1．行业优势企业将具有更大的市场发展空间
土地储备决定盈利水平
在土地供应这个房地产业市场化的最大瓶颈解决之后，土地取得与储备决定发展商的生存与否。（1） 土地二级市场的建立使资源信息不对称、资源取得不透明的问题得到解决。在竞拍前，地方政府从财政收入最大化和拍卖方商业利益因素考虑，都非常重视有关项目的宣传推广，普遍采用预告公告的形式将拟出让地块的数量、方位、底价，以及土地出让时间、出让方式、用途及标准要求一并，扩大了有实力企业的参与程度，在实施“招拍挂”后大发展商的土地储备数量迅速上升。（2 ）大面积土地资源出让和多企业联手参拍有效阻挡中小企业进入，并在一定程度上具备市场定价权。现在地方政府为了保证城市建设的高水平，一般都推出大幅土地进行拍卖，同时参与的大企业学习香港经验，常常是多个发展商组成银团联手投标，资金实力不济导致开发用地储备缺乏直接使中小发展商丧失市场地位，过去数量庞大的发展商迅速成为项目公司，并且在项目完成之后宣布告别房地产行业，有数据表明，北京市目前4000 家房地产公司正在以每年40%的速度减少，行业龙头企业的出现指日可待。
资金实力制约发展速度
随着房地产市场的规范程度提高，该行业的资金密集型特点正在迅速凸现:（1） 在土地“招拍挂”中的高额拍卖保证金和严格付款要求，使过去房地产企业热衷的“关系竞争”迅速进入到“资本竞争”的新阶段。以参加土地拍卖的保证金为例，越来越高的保证金已经让大量中小发展商望“地”兴叹。这些硬性条件不仅是对那些中小发展商们拒绝没商量，就是短期财务稍微有点不理想的大企业也是一个警示。（2） 金融机构和信贷资金具有先天的“追星”偏好，使商业银行贷款政策向优势企业倾斜。10月29 日央行调整利率政策，不仅提高基准利率，而且取消贷款利率上限，鼓励金融机构根据客户风险程度定价。具有充分竞争力优势的企业在信贷资金数量和价格上可能将享受更多的优惠，这种竞争力更多地将是体现在包括自有资金、土地储备、存货周转率、销售回笼速度、融资渠道在内的资本能力。
