时间：2022-12-22 20:51:00
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇登记合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第二条在*市行政区域内的任何单位、组织或个人，依法订立的技术合同，都必须向当地技术合同登记部门办理登记、备案手续。
第三条市科学技术委员会技术市场管理办公室和各县科学技术委员会，分别为市区和各县的技术合同登记管理部门。第四条技术合同登记范围包括技术开发合同、技术转让合同和技术服务合同三类。
(一)技术开发合同，包括委托开发合同和合作开发合同；
(二)技术转让合同，包括专利权转让合同、专利实施许可合同和非专利技术转让合同；
(三)技术服务合同，包括技术咨询服务合同和其它技术服务合同。有关专利的转让合同按专利法规办理。当事人应将合同副本送技术合同登记部门备案。
第五条技术合同中必须明确以下内容：
(一)项目名称；
(二)合同标的内容、范围和要求；
(三)履行的计划、进度、期限、地点和方式；
(四)价款或报酬及支付方式(包括中介方的收益)；
(五)验收标准和方式；
(六)技术成果的分享(包括是否告知该项技术后续改进的详细内容，是否允许该项技术转让给第三方，是否要求预付入门费及告知已转让的次数和地点等)；
(七)风险责任的负担；
(八)违约责任；
(九)争议的解决办法；
(十)名词和技术术语的解释。在技术合同中，必要时还应明确提供技术能力、资金保证等有关内容。
第六条个人或民办科技机构的技术转让项目均须立具该项技术成果法律保证书。
第七条本市范围内(包括市辖各县)单位、组织或个人之间签订的技术合同，由受让方(委托方)向所在地的技术合同登记部门登记，并将登记盖戳后的合同副本送一份给出让方(受托方)所在地的技术合同登记部门备案。技术合同登记后由受让方(委托方)所在地的合同登记部门出具登记证明。本市范围内(包括市辖各县)单位、组织或个人与市外单位、组织或个人签订的技术合同，除按受让方(委托方)所在地的规定办理登记处，还应向本市技术合同登记部门办理登记手续。
第八条技术合同登记部门在办理登记时，应按有关规定，认真审核。如发现合同主要条款不齐全，责任不明确，手续不完备的，应告当事人补正后再予登记。如合同有下列情况之一者，除不予登记外，还应按规定转送有关部门处理：
(一)违反国家法律和政策规定，危害社会利益和公共道德的；
(二)非法垄断技术、侵害他人利益，妨碍技术进步的；
(三)在现有技术水平上，不可避免会严重污染环境，破坏生态平衡或者损害珍贵资源的；
(四)采取欺诈、胁迫手段，以及人超越权限或者无权而擅自签订的。
第九条未经登记备案的技术合同，不能享受国家规定的税收、信贷优惠待遇，不能办理结算业务。
第十条技术合同登记部门有权检查合同履行情况，当事人必须如实反映，提供有关材料。登记部门负有保密责任。
货物于 月 日货票号集中：交接清单号
──────┬───┬──┬───┬───┬──────┬─────
│船名： │起运港││到达港│ │ 到达日期 │ 收货单位│
│航次： │ ││ │ │ （港印） │ （签章）│
├─┬────┴┬──┼─┬┴───┴┬──┤│ │
│发│全 称││收│全称 │││ │
│货├─────┼──┤货├─────┼──┤│ │
│单│地址，电话││单│地址，电话│││ │
│位├─────┼──┤位├─────┼──┼──────┴─────┤
│ │银行，帐号││ │银行，帐号││运 费 │
├─┴┬─┬─┬┴┬─┴─┴┬────┼──┴─┬──┬─┬─┬───┤
│发货│货│件│包│体积│发货单位│水运部门│计费│等│费│金额 │
│符号│名│数│装│（长宽 │确定重量│确定重量│重量│级│率│（元）│
││ │ │ │ 高） │（公斤）│（公斤）││ │ │ │
├──┼─┼─┼─┼────┼────┼────┼──┼─┼─┼───┤
│合计│ │ │ │││││ │ │ │
├──┼─┴─┼─┴──┬─┴──┬─┴────┴─┬┴─┴─┴───┤
│发记│ │发 货 │费用项目│ 起 运 港│ 到 达 港│
│货载│ │单 位 ├────┼──┬─────┼──┬─────┤
│单事│ │（公章）││费率│金额（元）│费率│金额（元）│
│位项│ │ 月 日│装 卸，├──┼─────┼──┼─────┤
││ ││包干费 ││ ││ │
││ │├────┼──┼─────┼──┼─────┤
││ ││港务费 ││ ││ │
├──┴───┼────┼────┼──┼─────┼──┼─────┤
│水记│承 运 │││ ││ │
│运载│日 期 │总 计 ││ ││ │
│部事│├────┴──┴─────┴──┴─────┤
│门项│（港印）│金额（大写）│
││├──────────────────────┤
「案情
2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。
「审判
一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。
「评析
本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。不动产登记是国家强化对不动产的管理，确认不动产诉讼归属重要的根据。笔者从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买卖合同效力与房屋过户登记的关系。
不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理规定》第三条第二款规定的五种方式等。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据《城市私有房屋管理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记（过户）手续。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理不动产转移登记的合同一律认定为无效。笔者对此持不定的态度，从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合约签名，但是原告始终承认该合约，没有对该合约予以否认，且合约中双方就合同的标的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定，因此笔者认为该合约是原、被告双方的房屋买卖关系的书面合同，是合法有效的，其合同效力是不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是错误的。
我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来，但依据有关民事法律，可以得出下三点结论：⑴。不动产物权转移合同是一种民事法律行为，这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债法调整。因此，不动产转移合同能否生效应根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，并受法律保护。⑵。合法有效的双务合同对双方当事人均约束力，当事人在享有其债权的同时，也应当履行自己相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件，受让人须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人到不动产登记机关办理不动产过户手续的义务。⑶我国实行不动产登记制度，依照现行法律规定，不动产物权的转移需双方订立书面合同。但是当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之中，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续。由此可见，即使按照我国现行法律规定，不动登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。本案中原告没有要求被告交付该讼争房屋，只有要求被告承担违约责任，被告在合约后反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，因此原告的请求是合理的，应予以支持。
关于不动产登记不影响不动产物权转移合同的效力问题，最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解释的解答》第十二条规定：国有土地使用权“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手”。最高人民法院所作的这一司法解释，不仅明确规定了使用权转让中登记行为与转移合同的关系，认可了土地使用权登记不影响转让合同生效的理论，而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移合同有效要件”的争议。即不动产登记不是不动产物权转移合同的有效要件，而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。本案中原、被告之间的买卖关系是合法有效的，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。
首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是，如果管理不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施，共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。
其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。
第三，该项依法登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门，通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地产权利人的合法权益。
第四，《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门，明确规定为房产管理部门和土地管理部门，并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。
第五，地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。
第六，尽管一些地方的房地产交易管理所也接受并办理预售合同的登记，但并不是法律规定的申报登记备案。尤其是在《城市房地产管理法》于1995年1月1日实施后，凡在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，都应当遵守该法，依法办事。新晨
第七，商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度不同。后者是合同产生法律效力的手续制度，即合同生效的特别要件，而前者则是合同成立后生效前，产生对抗第三人效力的手续制度，并不决定合同本身效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
如果我们购买“动产”，比如说杯子、彩电、家具等，则当买家向我们交付这些东西时，其所有权便归我们所有。但如果我们购买不动产，情况就不一样。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等法律、法规规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是我们通常说的过户登记。
但现在模糊的是，登记后是什么生效？是买卖合同生效，还是所有权转移生效，实践中往往混淆不清。法学界目前认为，《城镇私有房屋管理条例》以及《担保法》关于抵押权成立部分的规定中，对此问题都是混淆的。实际上，政府的登记只是所有权转移的要件，并不是合同成立的要件。登记与否只管所有权是否发生变动，但与合同是否成立、是否有效无关。如果因为没有办理过户登记手续便认定合同无效，则一旦房屋价格看涨，卖方便可随意毁约；而一旦房屋价格看跌，买方又将随意退房，这哪里还有法律、秩序可言。
因此，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，《合同法》将合同的效力与所有权转移的效力区分开来，买卖合同从依法成立时即成立与生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。如果买卖标的是不动产，则卖方就有法定的义务办理过户登记手续。
一、预售合同备案与预告登记的联系与区别
《房屋登记办法》第70条规定申请预购商品房预告登记应当提交已登记备案的商品房预售合同，可见预售合同备案与预告登记有时间先后顺序的。预售商品房合同备案是预告登记的必要前置条件，是二者发生衔接关系的基础。
二者的区别主要体现在如下几方面。
1.性质不同：预告登记是《物权法》规定的不动产登记制度，是将来发生的不动产物权的请求权，属于民事制度。合同备案是《城市房地产管理法》规定的行政管理制度，使买受人取得有限购买权和期待权，可以预防一房多卖的效力，是行政管理制度。
2.功能不同：预售合同备案具有保护预告人、维护房地产市场制度、有助于房地产行政管理部门加强对房地产市场监督管理的作用。预告登记是保障其权利人将来实现物权，如未经预告登记的权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。
3.强制性不同：合同备案具有强制性，是开发商的单方义务。预告登记不具有强制性，是开发商与买受人双方约定的登记。
4.适用范围不同：预售合同备案适用于商品房，仅指商品房预售合同的备案。预告登记适用于所有的不动产，包括商品房预告登记、商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记。
二、预告登记与预售合同备案衔接中存在的问题
从上述分析可以看出自预购人申请开始申请预告登记之时起，预售合同备案即与预告登记发生联系，从实践来看二者衔接过程中主要存在如下问题。
1.预售合同备案的预购人与预告登记申请的申请人不一致
案例一：单身的雷先生于2010年8月购买了住房一套，2011年2月雷先生与施女士喜结连理。2012年6月因雷先生购买的楼盘已具备按揭贷款的条件，银行方面要求雷先生夫妇先共同申请办理预告登记，后办理预购商品房抵押权预告登记。雷先生及其配偶也同意银行意见，要求房屋登记部门办理共同共有的预告登记。因为预售合同备案与预告登记存在时间差，预购人因婚姻状况变化导致预告登记申请人与预售合同备案中的预购人不一致。其他如离婚、继承等状况也有类似不一致的情况。
2.预售合同备案的事项与预告登记申请内容不一致
目前很多地方预售证发放及预售合同备案管理不严，也由于体制的原因存在预售合同备案与预告登记不是同一套信息系统，不是同一个部门办理这两类业务。这种做法的结果导致预售合同内容与预告登记申请的事项不一致。比如，由于规划设计变更导致的预售合同备案的房屋面积与预告登记中房屋的预测绘面积不一致。另外，房屋楼盘坐落变更也会导致预售合同备案与预告登记申请内容不一致。预售商品房合同买受人及其购买房屋的基本情况是房地产市场监管的重点，也是预告登记登记簿的主要记载事项。
3.预售合同登记备案与已有预告登记矛盾
案例二：市民王先生购买了商品房，持经过备案的商品房预售合同以及其他证件申请办理预告登记，登记机构工作人员经查询后发现他所购买的房屋已被刘某预告登记，需刘某注销预告登记后才能受理其申请。根据现行的法律法规，王先生先与房地产开发公司签订商品房预售合同，房地产开发公司将预售合同备案，其后王先生持预售备案后的合同到房屋登记部门办理预告登记。如发生办理预告登记后的房屋退房现象，则程序应为先注销预告登记再撤销预售合同备案再撤销预售合同。由于不同部门分别办理预售合同备案与预告登记，加之对新的登记办法的不了解，刘某可能只撤销预售合同备案与预售合同，没有申请预告登记注销，导致王先生申请预告登记的房屋已被刘某预告登记，登记机构无法受理其登记申请。
三、有效衔接商品房预售合同备案与预告登记业务的建议
1.着力整合“涉房”管理机构的业务职能，将商品房预售合同备案职能整合到房屋登记部门。房屋登记部门具有丰富的权属登记管理经验，对预售合同关键事项的审查将更到位，能更好地审查预购人与预告登记申请人是否一致。
2.大力实施商品房网上备案信息系统管理，将商品房网上备案系统与房屋登记系统一体化，实现两者业务数据的无缝对接。
3.严格商品房的预售管理与预售合同备案管理，注重楼盘表技术在信息管理系统中的应用，以预测绘成果作为楼盘表建立的依据，严格其变更管理。
4.加大宣传力度、创新宣传方式，让房地产开发公司明白合同备案与预告登记的联系与区别，签订合同前告知购房人完整的办事程序。
案例一中雷先生要求夫妻共同作为预告登记权利人有其合理的地方，可以在办理合同变更或重签合同等手续后再办理共同共有的预告登记，但不能直接办理。笔者认为结婚证是合同变更或重签的合理理由，但不是办理共同共有预告登记的决定性依据。如能在实际过程中按照上述几条建议操作，则案例二及衔接过程中出现的其他问题也可以得到有效解决。
集中：_________
交接清单_________号
货物登记日期：_________年_________月_________日
──────┬──┬────┬──┬─────┬──┬────┬──
│船名││航次││起 运 港││ 到达港││
├──────┼──┼────┼──┼─────┼──┴────┴──┤
│第一接转船名││航次││第一换装港││
├──────┼──┼────┼──┼─────┼──────────┤
│第二接转船名││航次││第二换装港││
├─┬────┴┬─┴────┴──┼─┬───┴─┬────────┤
│发│全 称│ │收│全 称││
│货├─────┼─────────┤货├─────┼────────┤
│单│地址，电话│ │单│地址，电话││
│位├─────┼─────────┤位├─────┼────────┤
│ │银行，帐号│ │ │银行，帐号││
├─┴──┬──┴┬───┬───┬┴─┴─┬───┴──┬─────┤
│发货符号│货 名│件 数│包 装│体积│ 发货单位 │ 水运部门 │
││ │ │ │（长、宽│ 确定重量 │ 确定重量 │
││ │ │ │、高│ （公斤） │ （公斤）│
├────┴───┴───┴───┴────┴──────┴─────┤
││
├───────┬────┬────┬────┬──────┬────┤
│ 合 计 ││││││
├────┬──┴────┴────┴────┴──┬───┴────┤
│发货单位││ 发 货 单位 │
│记载事项││ （公章）月日 │
├────┼────────────────────┼────────┤
│水运部门││承 运 日 期 │
＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注册的＿＿＿＿＿公司（简称＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿＿为甲方，与＿＿＿＿＿＿＿＿有限公司，遵照＿＿＿＿＿＿＿法律注册的＿＿＿＿＿＿＿公司（简称＿＿＿＿＿），地址＿＿＿＿＿＿为乙方。甲方和乙方（简称双方）同意根据《中华人民共和国中外合资经营企业法》和《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》及其他有关法律的规定，共同成立一家合作经营企业（简称合营企业）。
合营公司的宗旨系引进专利，按专利提供技术决议进行合作生产。甲方提供生产厂房及所需设备，乙方提供专利技术。双方按本合同附件列明的项目投入。
合营公司由甲方独自经营管理，乙方承包使用技术的全过程，保证其产品达到合同规定的要求。乙方提供的专利技术按本合同第五条款规定，以提成费的办法作为补偿。
第二条 定义
本合同及附件中所引用的技术名词分别阐述，其意义明确如下：
2．1 “产品”系指合同附件所列的产品。
2．2 “专利”系指经登记获有专利权的和经登记获有实用型专利权②的及本合同附件所列明的须经申请的专利技术。
2．3 “技术”系指为满足生产、使用、保养及销售该产品所需的技术并为乙方目前所持有的或将能获得的并有权向第三者公开的技术数据、配方、生产程序、图纸、说明书、手续目录及信息等。
2．4 “商标”系指合同附件所列明的商标为准。
2．5 “技术协助”－－按本合同规定乙方每年派出三（3）名生产和发展该产品的技术专家至合营公司生产部门指导生产，逗留期限由合营公司与乙方商定。该专家 薪傣及行为表现返差旅费由乙方承担，在中国逗留期间的住宿、膳食及生活津贴由合营公司负担。
应合营公司的要求，乙方按双方商定的适当时间内派出三（3）名技术专家至合营公司就有关生产、生产过程及销售产品等方面提供更有效的技术协助。合营公司应支付专家从受雇地至合营公司的差旅费及在中国期间的住宿、膳食及生活津贴等费用。
2．6 “技术信息互换”－－在合同期限内乙方将已改进的技术通知合营公司。合营公司在使用技术中作改进时，应通知乙方。经改进的技术，其所有权属改进的一方并受本合同载明的保密条款所约束。
2．7 乙方保证：按双方议定时间提供的技术信息应是准确的、完整的、清晰的，并且由乙方提供的实用技术是最先进的；合营公司按乙方的要求，在正确的应用其技术的状况下，合营公司的产品应达到国际先进水平。
第三条 专利和商标的使用
3．1 按合同的规定生产、使用和销售该产品外，不经乙方同意，合营公司不得使用其专利、商标和技术。
3．2 事先未得到书面同意，合营公司不得对所生产的产品进行修改。合营公司生产的产品与乙方生产的产品质量应相同。乙方有权采取任何必要的措施确保合营公司的产品达到规定的质量水平。
市劳动保障监察支队：
现将**等8人投诉武汉昊华中建环保有限公司未将劳动合同文本交本人持有一份、未办理社会保险登记案办理情况报告如下：
一、基本情况
2017年9月18日，**等8人到我大队投诉武汉昊华中建环保有限公司（以下简称昊华公司）未将劳动合同文本交本人持有一份、未办理社会保险登记，我队接待人员向**等8人发放了《武汉市劳动保障监察投诉登记表》，并对**、孙邦平进行初步了解（见《武汉市劳动监察调查询问笔录》）。但由于投诉人中有人未携带居民身份证件，故当时我队请他们提交了身份证复印后再受理。9月20日，**等8人正式向我队递交了《武汉市劳动保障监察投诉登记表》、投诉文书、居民身份证复印材料。我队于9月25日批准立案。另查，**曾于7月19日向我大队投诉昊华公司未与其签订劳动合同问题，当日我队立即派员前往该单位调查了解，但由于该单位已停止生产且无人值守，故未能实施监察。
二、调查情况
据投诉人**称，其于2006年6月进入昊华公司从事化验工作。入职时，该单位与其签订了劳动合同，未将劳动合同文本给本人持有一份，未为其办理社会保险。其要求该单位将劳动合同文本交本人持有一份、为其办理社会保险登记并支付生活费。
9月20日，经我队向青山社保处查询得知，昊华公司办理了社会保险登记（登记号为10011872）；另，**2001年1月至2006年6月由武汉永昌实业有限公司为其办理社会保险登记，并缴纳了社会保险费。
9月27日，我队经办监察人员再次前往昊华公司调查，发现该单位仍然处于停业状态,故采取张贴方式向该单位送达《武汉市劳动保障监察调查询问通知书》（青劳社监询字〔2017〕083号），并通知该单位所在辖区的网格监察协管员跟进掌握该单位情况，如发现恢复经营，立即与我队经办监察人员联系。截至目前，该公司仍处于未恢复生产经营。
10月中旬，**向我队电话询问办案进展，我队监察人员已将上述办理情况及办案程序电话告知**。
三、下一步工作情况
由于目前昊华公司处于关门停业状态，无法按劳动监察程序对其展开调查。下一步，待该公司恢复正常运营或联系上法定代表人后再依法查处。
第二条技术进出口合同包括专利权转让合同、专利申请权转让合同、专利实施许可合同、技术秘密许可合同、技术服务合同和含有技术进出口的其他合同。
第三条商务主管部门是技术进出口合同的登记管理部门。
自由进出口技术合同自依法成立时生效。
第四条商务部负责对《政府核准的投资项目目录》和政府投资项目中由国务院或国务院投资主管部门核准或审批的项目项下的技术进口合同进行登记管理。
第五条各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门负责对本办法第四条以外的自由进出口技术合同进行登记管理。中央管理企业的自由进出口技术合同，按属地原则到各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门办理登记。
各省、自治区、直辖市和计划单列市商务主管部门可授权下一级商务主管部门对自由进出口技术合同进行登记管理。
第六条技术进出口经营者应在合同生效后60天内办理合同登记手续，支付方式为提成的合同除外。
第七条支付方式为提成的合同，技术进出口经营者应在首次提成基准金额形成后60天内，履行合同登记手续，并在以后每次提成基准金额形成后，办理合同变更手续。
技术进出口经营者在办理登记和变更手续时，应提供提成基准金额的相关证明文件。
第八条国家对自由进出口技术合同实行网上在线登记管理。技术进出口经营者应登陆商务部政府网站上的“技术进出口合同信息管理系统”进行合同登记，并持技术进（出）口合同登记申请书、技术进（出）口合同副本（包括中文译本）和签约双方法律地位的证明文件，到商务主管部门履行登记手续。商务主管部门在收到上述文件起3个工作日内，对合同登记内容进行核对，并向技术进出口经营者颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。
第九条对申请文件不符合《中华人民共和国技术进出口管理条例》第十八条、第四十条规定要求或登记记录与合同内容不一致的，商务主管部门应当在收到申请文件的3个工作日内通知技术进出口经营者补正、修改，并在收到补正的申请文件起3个工作日内，对合同登记的内容进行核对，颁发《技术进口合同登记证》或《技术出口合同登记证》。
第十条自由进出口技术合同登记的主要内容为：
（一）合同号
（二）合同名称
（三）技术供方
（四）技术受方
（五）技术使用方
（六）合同概况
（七）合同金额
（八）支付方式
（九）合同有效期
第十一条国家对自由进出口技术合同号实行标准代码管理。技术进出口经营者编制技术进出口合同号应符合下述规则：
（一）合同号总长度为17位。
（二）前9位为固定号：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示进口或出口国别地区（国标2位代码）、第5-6位表示进出口企业所在地区（国标2位代码）、第7位表示技术进出口合同标识（进口Y，出口E）、第8-9位表示进出口技术的行业分类（国标2位代码）。后8位为企业自定义。
第十二条已登记的自由进出口技术合同若变更本办法第十条规定合同登记内容的，技术进出口经营者应当办理合同登记变更手续。
办理合同变更手续时，技术进出口经营者应登录“技术进出口合同信息管理系统”，填写合同数据变更记录表，持合同变更协议和合同数据变更记录表，到商务主管部门办理手续。商务主管部门自收到完备的变更申请材料之日起3日内办理合同变更手续。
按本办法第七条办理变更手续的，应持变更申请和合同数据变更记录表办理。
第十三条经登记的自由进出口技术合同在执行过程中因故中止或解除，技术进出口经营者应当持技术进出口合同登记证等材料及时向商务主管部门备案。
第十四条技术进出口合同登记证遗失，进出口经营者应公开挂失。凭挂失证明、补办申请和相关部门证明到商务主管部门办理补发手续。
第十五条各级商务主管部门应加强对技术进出口合同登记管理部门和人员的管理，建立健全合同登记岗位责任制，加强业务培训和考核。
第十六条中外合资、中外合作和外资企业成立时作为资本入股并作为合资章程附件的技术进口合同按外商投资企业有关法律规定办理相关手续。
一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进
1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》(下称《条例》)第九条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是:未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”,所以其合同无效(注:参见梁慧星主编:《社会主义市场经济管理法律制度研究》,中国政法大学出版社,1993年版,第110页。)。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款,又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神,只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题;‘条例’实施后,人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为,即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是,对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定,而该批复却规定适用《条例》,显然破坏了法不溯及既往原则,造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”显然,该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为,并非房屋买卖合同的生效要件。但是,司法实践并未沿用此条规定,而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。
二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件
我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件,(注:参见郭明端、王轶着:《合同法新论。分则》,中国政法大学出版社,1997年版,第63页。)即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。
1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效(注:参见王尧华:《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》,载《律师世界》,1995年第1期。)。其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。
当然,并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同(即物权合意)的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变
关键词:期房买卖 商品房 预售合同
目前我国的商品房大部分都是通过预售的方式在市场上销售,这种销售行为对房地产开发商是十分有利的,但是对于商品房的预购者来说,由于商品房在支付价款时还没有建造完成,往往会存在一定的担忧。因此在商品房的期房买卖过程中一定要进行必要的法律规范,笔者就商品房预售合同的生效要件以及预告登记这两个方面的问题来加以论述。
一、 商品房预售合同的生效要件
商品房预售合同是房地产预售方同预购方所订立的合同,针对商品房预售合同而言,最为人们所关注的问题就是预售合同的生效要件。根据我国民法通则的相关规定,一个合同的生效要件包括适格的民事主体、具备真实的意思表示、同时该合同的签订不违反法律和社会公共利益。
(一)合同主体应合法
首先在商品房预售合同中,无论是预售方还是预购方,都必须符合我国的《城市房地产管理法》中的相关规定。其中预售方必须是经过有关部门批准设立,并且在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业,如果订立商品房预售合同的企业不具备房地产开发经营资格,则该合同无效,而预购方必须具备完全行为能力,这跟一般合同中的主体规定是一样的。
(二)合同形式应合法
由于商品房预售合同的履行期限一般都较长,同时内容也比较复杂,因此在合同形式上也极为严格。在商品房销售的实践当中,销售合同一般都是采用标准的合同形式,由预售方实现拟定具体的款项,主要的内容包括:合同的双方当事人、预售商品房的基本情况(商品房的位置、面积、结构、土地使用权证号、建设过程规划许可证号、商品房预售许可证号等)、预售商品房价格、交付方法和期限、交付日期、违约责任、免责条件以及合同纠纷的解决方式等。
(三)商品房预售合同标的物应合法
商品房预售合同除了必须要符合一般合同的生效要件之外,同时还必须要具备较为特殊的生效要件,即为合同的标的物必须合法,具体而言,就是要看预售的商品房是否具备法律规定的预售条件。根据我国商品房预售管理办法中的相关规定,商品房预售必须要符合下列条件:足额交付全面的土地使用权出让金,取得土地使用权证书;取得建筑工程规划许可证和施工许可证;投入开发商品房的资金已经达到建筑总投资的25%以上;有明确的施工进度和竣工交付日期;办理预售登记,取得商品房预售许可证。
二、商品房预告登记
所谓预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。我国《物权法》借鉴德、瑞、日等国家和我国台湾地区的立法经验,在第20条中规定了预告登记制度。
(一)商品房预告登记的效力
对商品房预售的行为,我国法律、行政规章规定要实行预售登记。2007年新《城市房地产管理法》第45 条第2 款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”建设部2004年对《城市商品房预售管理办法》第10 条进行了修订:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
这些法律规范都是行政法规或规章,侧重于行政管理性质,不属于私权转让的交易规则,也不可能规定保全先债权人物权变动请求权的预告登记制度。最高人民法院于2003 年5 月了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,加强了对弱小消费者的特别保护,但它是一种债权性质的救济方式,房屋的买受人已无法实现取得房屋这一缔结合同的最终目的,能否获得出卖人足够的赔偿对买受人来讲也无任何保证。
(二)关于预告登记的几个问题
1.预告登记请求权
所谓登记的请求权,是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权包括两个方面的内容:一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续;二是享有请求权的一方也可以是负有办理登记义务的一方,但他也有权利请求对方协助办理登记义务。可见在登记请求的过程中,依据法律和合同规定,一方有义务办理登记手续,另一方有义务协助办理登记手续。可以说,双方都负有登记的义务。
2.实行预告登记后的再抵押
在工程建设过程中或建造以后出售之前,开发商可能会将在建工程或建成的商品房抵押而获取贷款,一般而言,各地政府管理部门都要求开发商在预售或出售合同之前注销所有的抵押权,以保障购房者的利益。如果在签订预售或者出售合同之前未注销已经登记的抵押权的,则该种抵押权与预告登记权利之间的关系,需要具体分析:如果在预售合同预告登记之前已经登记的抵押权,应当优先于预购人行使权利;在预售合同预告登记之后登记的抵押权的处理,我国《物权法》第20 条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“处分”应当包括对标的物权利的处分,据此,开发商在得到预购人同意后再进行的抵押有效。
参考文献:
[1]邹清明.商品房预售合同的效力研究[J].当代法学,2008,(02) .
