时间：2022-04-21 04:20:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理系统，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：大数据;小区物业管理;系统开发应用
进入21世纪，随着经济的发展和居住条件的改善，我国的物业管理经历了从萌芽出现到起步成长的关键时期，以居住小区为单位的物业管理发展起来并成为人们居住方式的主流，小区物业管理系统是随着市场的需求应运而生的。人们生活模式在逐步社区化，而物业管理作为整个小区生活最统一的实体进出口是未来社区生活的纽带，目前国内大型房地产公司都在逐步转型，从房地产公司向互联网+房地产服务公司转型，物业也从基础的物业收缴费管理向小区生活增值服务转型，所以为了推进物业公司向增值方向转型我们做了这个大数据下的小区物业管理系统。该系统是某银行为了提高开户和代收费业务而开发的项目。同时开发此系统是为了通过物业公司作为小区入口而带来的社区金融的发展转型。
一、背景
目前在小区的物业管理中，对于规模较小的物业管理公司来说，仍然可以采用传统的手工管理模式，这足以满足日常管理工作的需要。然而，若想为业主提供更好更便捷的服务，在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须想办法提高工作效率，这成为一个物业管理公司想要做大做强所必须考虑的重要问题。小区物业管理系统是在计算机操作的辅助下，为物业管理者和小区的业主提供更方便快捷的物业服务而开发的系统。在必要的数据分析及对物业管理工作的具体流程和日常业务分析的基础上实现的小区物业管理系统,为物业管理工作带来了越来越大的收益。因此，开发一个适于现状的小区物业管理系统，是具有非常重要的现实意义的。
二、系统设计
该小区物业管理系统是采用B/S框架来进行构建并基于J2EE平台进行设计和实现的，后台数据库采用SQLServer2005数据库，配合云服务器实现物业管理的轻量级应用，且提供移动端APP应用。
三、系统设计技术可行性分析
小区物业管理系统是基于J2EE平台进行设计和实现的，J2EE平台与其他开发平台相比，除了可移植性和安全性更高以外，其中采用的技术内容都是成熟技术，在无需采用新兴技术的情况下不会出现需要攻克的技术难题。同时后台数据库采用SQLServer2005数据库，J2EE+SQLServer2005的开发组合已被多年应用于许多B/S系统的开发中，被证明是可行的；同时小区物业管理系统并不存在新颖的技术，多是整个小区物业管理中数据表之间的关联设计，根据上述分析可以知道，用当前技术可成功实现小区物业管理系统。
四、系统功能模块设计
这个物业系统的功能范围主要包括涉及物业管理的“四个管理+一个服务”平台业务模块。其中平台模块包括：首页展示、房产管理、客户管理、客户服务、收费管理、财务管理、人事管理和系统设置；系统模块包括：高级搜索、添加、编辑、删除、批量添加、批量导出、审核、权限等。在平台使用中，房产、客户、费用、财务、人事应具有很强的逻辑顺序，平台应按照这种强逻辑关系进行流程设置。其中平台模块各部分的功能简介如下。1.房产管理模块完成小区资产管理中的从小区管理申请到对应每个房间/车位等固定资源管理的整个关联架构的添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。房产管理模块包括五个子功能：楼盘申请管理、楼盘管理、楼栋管理、房间档案和车位档案。2.客户管理模块完成小区中业主档案的建立以及业主与物业资产的对应关联关系，并对用户信息进行认证审核，保障后续费用的正确性；针对业主档案进行添加、搜索、编辑、删除、下载批量模板、批量添加、审核、查看等操作。客户管理模块包括两个子功能：业主档案和业主认证审核。3.客户服务模块客户服务模块是针对客户提供的各类生活服务，包括基本的物业相关服务和生活便捷服务两大类；系统针对客户服务进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看等操作。客户服务模块包括四个子功能：物业报修、增值服务、投诉建议和小区公告。4.收费管理模块收费管理模块是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项收费条目进行设置与管理；通过各项费用管理与前面对应的客户和资产进行关联，完成小区内费用的管理操作。系统针对各种费用管理信息进行添加、搜索、编辑、删除、审核、查看、批量添加、生成模板、批量导入等操作。收费管理模块包括五个子功能：收费项目设置、固定费用管理、周期性费用管理、临时费用管理和租金费用管理。5.财务管理模块财务管理模块也是平台系统中最核心的功能，对物业公司负责的小区内各项费用条目进行设置与管理；通过对各项费用类型的财务管理，整理和分析物业公司在该小区的运营财务情况。系统针对各种财务信息进行操作。财务管理模块包括五个子功能：收费、费用预缴、收费查询、欠费管理和财务统计。6.人事管理人事管理主要包括物业公司人员基本信息和职能分配，方便物业公司统一人员信息管理和增值客户服务中职能工作分派，并依据不同的职能工作分配不同的平台操作权限岗位，满足不同的权限岗位人员对系统的具体操作。7.系统设置系统设置指只有一项功能即修改密码。
五、系统实现
该小区物业管理系统最终功能整体实现包括三个部分：数据存储的云服务器、物业公司物业管理系统和用户移动端APP。
六、小结
结合以上各部分功能，这个系统基本可满足当今社会物业管理公司新形态下的管理需求。若要进一步完善系统形成社区生态圈，可让各小区充分借助物业管理职能，提供移动小区周边生活服务包括住户生活密切相关的吃住行游购娱各项实体功能需求，即餐厅、酒店、医院、交通、娱乐等诸多领域，针对住户每一个社区的生活活动形成海量信息，基于大数据对小区内业主进行增值服务和精准营销，提高物业公司服务质量以及业主满意度，面向未来打造业主、商户和物业三者之间全新的社区生态圈。
参考文献：
[1]徐宗本,冯芷艳,郭迅华,曾大军,陈国青．大数据驱动的管理与决策前沿课题[J]．管理世界,2014(1l)．
[2]段宗涛,康军,唐蕾,樊娜,刘研,代记婷.车联网大数据环境下的交通信息服务协同体系[J].荆州:长安大学学报(自然科学版),2014(2)．
[3]王亮.地质调查信息化中大数据平台研究[D].长江大学,2014．
[4]李敏杰.基于大数据下的寄递物流管理信息系统的研究[D].南京:南京邮电大学,20l4．
甲方：
乙方：佛山精拓信息科技有限公司
甲乙双方本着相互信任、真诚合作、共同发展的原则，在友好协商的基础上就甲方向乙方购买《精易通物业管理系统》软件事宜共同制定如下合同内容：
一、《精易通物业软件项目报价书》为本合同的附件，与合同具有同等法律效力。
二、软件使用权、安装及费用：
1、 乙方开发、生产软件产品《精易通物业管理系统》，并拥有该等软件产品的计算机软件著作权；
2、 甲方购买获得乙方开发、生产的软件的使用许可授权，乙方同意授予甲方《精易通物业管理系统》该软件正版产品的永久使用许可权。
3、 本软件功能模块有：基础资料、计费管理、物业账务、经理查询统计、我的桌面、系统维护等内容（参考报价书）
4、 《精易通物业管理系统[标准版]》许可授权安装于甲方指定1个项目3个客户端。
5、 报价方案（基本模块1项目3客户端，详见附件）:
序号
功能版块
功能名称
报价(元)
备注
1
基础资料
组织机构设置
1600
物业项目设置
房产资料
业户资料
入驻登记
计费项目设置
计费项目承担及公式设置
其他辅助基础资料
2
收费管理
抄表管理
8300
公摊管理
费用通知单管理
收款结算管理
预收款管理
应收结转管理
银行代收管理
其他业务收款
付（退）款管理
4
物业账务
期初应收款
1500
期初预收款
期初保证金及其他代收款
年度账务处理
收支情况统计
业户应收明细账
业户应收余额表
预收项目明细账
预收项目余额表
保证金及代收代支明细账
保证金及代收代支余额表
5
发票接口
接口设置
（如发票类型、税率、开票项目）
4800
自动导出开票
(须设置开票系统路径，轮询时间)
自动导入开票结果
7
客户服务
报修管理
3000
投诉管理
综合服务
短信服务
8
决策分析
业户欠费统计
2500
业户账龄分析
物业状态统计分析
业户费用月度统计
收费项目结算统计
业户收款汇总统计
业户收款明细统计
物业收费统计分析
业务收支统计
其他业务收支统计
业户账务查询统计
客户服务统计分析
9
系统维护
角色权限设置
1000
工作人员设置
人员登录及角色授权
账套及参数设置
数据维护管理
工作日志管理
在线更新
以上PC端合计
22700
手机APP端
18900
PC +手机APP
41600
8折优惠
33280
税率
4%
税金
1331
总 合 计
34611元
注：以上的报价包含壹个项目内的壹个服务端和叁个站点（客户端），项目规模在1000-2000户之间，含服务器软件的安装，含实施培训。在同一项目内新增站点（客户端）时，每新增一个站点(客户端)为2680元
6、 软件许可授权及付款方式：《精易通物业管理系统[标准版]》的许可授权软件费用（含税）：元，大写：）。合同签订时由甲方向乙方支付软件款总额的70%（ 元）后，即进入软件安装实施培训阶段，实施培训完成后支付软件款余下30%软件款（ 元）。
7、 后期技术咨询维护服务费用：
本系统完成安装调试之日起，甲方享受一年的向乙方免费技术咨询维护服务。在现行合同规模下，一年后对甲方的远程售后技术咨询维护服务费（网络或电话，含发票开票接口的维护）为软件价款的15%（ *15% = 元/年）。
四、技术支持：
序号
服务项目
服务内容
1
安装调试
上门安装调试。测试网络连接是否正常；测试数据库的连接是否正常；做好数据的自动备份机制；做好软件系统的初始默认设置。
2
人员培训
上门集中培训。讲解软件的操作流程，具有针对性地对不同操作权限人员进行操作演示，讲解。
3
指导初始化工作
指导操作人员进行基本资料的录入、系统的相关设置等初始化工作
4
远程技术支持服务
通过QQ网络远程协助、电话、电子邮件、短信、公司网站，技术支持QQ:284247308；服务热线0757-82221141
5
上门支持
如远程方式仍不能解决问题时，将派技术人员上门服务。
6
响应时间
当系统出现使用问题或故障而且通过电话咨询等方式无法解决时，乙方应按照如下响应级别做出响应：
1、 一级响应：在接到通知之后8小时之内赶到现场或30分钟内进入远程服务，恢复系统运行或采用应急方案。（适用于：系统无法启动；系统不能正常运行；分支机构无法登录服务器；其它因为系统原因导致业务无法正常开展的情况。）
2、 二级响应：在24小时内解决问题。（适用于：系统中的某个功能出现故障，但整个系统仍能工作；数据出错。）
3、 三级响应：在48小时内解决问题。（适用于：使用指导；操作环境的错误排除；备份或恢复；根据客户需要进行功能调整）。
五、售后服务：
序号
服务项目
服务内容
1
服务内容
1) 非硬件意外引起的《精易通物业管理系统》软件使用过程中的故障排除服务；
2) 非硬件意外引起的《精易通物业管理系统》数据库维护服务；
3) 重装WINDOWS操作系统引起的《精易通物业管理系统》的重新安装服务；
4) 在原版本框架内的在线更新升级服务，重大版本变更除外（如增加框架模块）；
5) 人员变更重新培训；
6) 软件使用过程中的操作技术咨询服务。
2
人员变更培训
含在每年的维护服务费中.
4
产品附件保修
产品附件有安装光盘和软件锁。如非正常原因造成的物质性损坏，需另外购买，软件锁200元/把，附送光盘。
5
软件版本升级
提供相同版本的免费升级服务。如因用户特殊需求，需要进行系统非同版本的升级，升级费用根据双方协商确定
六、 资料及保密
甲乙双方对涉及对方经济利益而且未公开的技术秘密、商业秘密、客户资料等信息予以保密，否则需承担由此造成的经济赔偿和法律责任。
七、 违约责任
如果甲方未按本合同规定按时付款给乙方，或未承担本合同中规定的其它义务，乙方可拒绝服务和收回本合同标的软件并不退回甲方已支付的货款，相关责任和由此造成的损失由甲方承担。
如果乙方未按本合同规定及时向甲方交付软件，或未及时向甲方提供软件实施服务，乙方应双倍退回甲方支付的全部款项。如果乙方未按本合同规定提供技术支持服务，或存在其它违约行为给甲方带来损失的，乙方应退回甲方所付的技术咨询服务费，并承担赔偿责任。
八、 其它内容
本合同未尽事宜由双方另行协商解决，并签订补充协议，补充协议在双方签字盖章后生效。
甲乙双方如果对合同条款规定的理解有异议，或者对与有关的事项发生争议，双方应本着友好合作的精神进行协商。协商不能解决的，依照《中华人民共和国合同法》，任何一方可向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
本合同自双方签字盖章之日起生效，一式二份，甲方双方各执一份，均具有同等法律效力。
甲方： 乙方：佛山精拓信息科技有限公司
关键词：小区物业管理系统；JFinal；设计；MySQL
引言
市场经济的发展促进了人们生活水平的提高，小区作为一种新的、流行居住模式，成为人们的居住首选。作为一种居住模式的先进代表，人们对小区的管理质量和服务水平提出了更高的要求。如：居住设施的维护、投诉信息的及时处理、现代化的信息处理方式占主导地位等。然而传统的物业管理方式停留在手工操作、人工管理阶段，不仅效率低，而且增加了物业公司的管理成本，同时也不能满足居民对信息化、快捷物业管理的体验需求。为了缩短传统管理模式与现代管理模式的差距，采用计算机技术搭建现代化的小区物业管理系统是非常有必要的。
经过对国外资料文献的对比分析，发现物业管理概念最早出现在英国，而且在这方面取得了优异的成绩。伴随计算机技术和信息管理的发展，国外的一些发达国家借鉴英国的物业管理经验，纷纷采用先进的计算机技术创建物业管理系统去管理社区、公寓、办公大楼等，总体上，国外在物业管理系统的开发起步较早。代表性的如：上世纪80年代，美国房地产开发公司在物业管理中引入了信息化处理；随着信息化程度在各领域的加深，北美和欧洲的一些国家均采用先进的信息管理软件进行物业管理，尤其是服务于办公楼的物业管理系统发展更成熟些。伴随我国经济的飞速发展和城建水平的稳步提高，一些发达城市出现了一些信息化程度较高的小区，拥有小区物业管理系统是这些小区的共同特点。这些管理系统主要有两种情况：一种是将和小区物业管理有关的所有内容都包含在软件中，多采用单机或C/S结构。另一种则是针对小区的某种特殊需求进行开发，多采用B/S结构。经过对比，本文在保证系统功能需求的前提下，充分考虑系统的技术实现方式，采用B/S模式，以配置简单的JFinal应用程序框架为基础，在Windows7+Tomcat+MySQL的环境下，按照MVC分层思想，实现小区物业管理系统的设计与开发。这种技术方案不仅大大缩减了开发成本，而且还提高了小区的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java语言的极速开发框架，其优点在于：代码量少、易学习、功能强大、易扩展等，且遵循MVC（Model View Controller）设计模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分组成。JFinal架构图如图1所示。
3系统分析
3.1需求分析
调查、分析传统小区的管理现状，确定本系统的需求目标：提高信息化程度、满足相关人员（物业管理人员和业主）的系统使用需求，包括以下几个方面：
（1）目标用户包括系统管理员和小区住户。系统管理员分为最高权限管理员和一般权限管理员。最高权限管理员拥有系统的最高权限，一般权限管理员根据职能不同，所能进行的操作也不同。
（2）对小区住房信息的录入和增、删、查、改等功能的实现，从而实现小区住房信息的管理。
（3）实现基本的业务功能，如：缴费管理、投诉管理、维修管理等。
根据需求分析可以得到本小区物业管理系统主要分为三个部分，分别是“系统管理”、“基本信息管理”和“运营管理”，其层次结构图如图2所示。
3.2实体一联系图
根据需求分析获取本系统涉及到的实体，按照实体之间的联系绘制出系统的E-R（Entity-Relation）图。
3.2.1系统管理E-R图
图3、图4分别描述本系统的系统管理E-R图和用户实体属性图。
3.2.2基本信息和运行管理E-R图
基本信息管理和运营管理的E-R图（如图5所示）。
4
系统实现
本系统从流程图、数据库表结构、代码实现三部分来阐述系统实现，鉴于篇幅，这部分列出了实现本系统各模块的部分流程图、关键代码及实现后的截图。
4.1系统管理和基本信息管理
系统管理模块主要对用户和角色进行管理，实现了对用户和角色信息的添加、修改、删除和角色分配等功能，图6、图7、图8、图9是各功能的流程图表示，后面紧跟的相关功能的关键代码实现。
4.2基本信息管理和运营管理
基本信息管理主要对业主信息和房产信息进行管理，实现了对业主信息和房产信息的添加、修改和删除等基本功能，房产信息管理还可以实现查看详细信息和添加同住人员等，查看详细信息和添加同住人员的流程图如图10、图11所示，其他功能的流程图和实现方式同系统管理。
运营管理分为三个功能：缴费管理、维修管理和投诉管理。缴费管理同样实现了信息添加、修改和删除；维修管理可以统计小区的维修信息；投诉管理用来登记投诉信息并显示处理结果。本模块中各功能的流程图和实现方式同系统管理。
4.3数据库表结构
借助MySQL数据库管理系统，创建系统涉及到的数据库表。具体步骤为：根据3.2中的E-R图，获得各实体的属性，然后利用实体和数据库表的一一对应关系，完成属性到表字段的过渡。如用户实体对应用户信息表（如表1所示）。此处实现比较简单。
5系统测试
采用黑盒测试的方法，根据功能编写测试用例。如基本信息管理的测试用例用来测试业主信息和房产信息管理是否达到预期要求，业主信息添加的测试用例表如表2所示，其他功能可以参照表2制作测试用例表。
【关键词】智能化；社区；物业管理
1.项目背景
随着我国市场经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，简单的社区服务已经不能满足人们的需求。如何利用先进的管理手段，提高物业管理水平，是当今社会所面临的一个重要课题。要想提高物业管理水平，必须全方位地提高物业管理意识。只有高标准、高质量的社区服务才能满足人们的需求。面对信息时代的挑战，利用高科技手段来提高物业管理无疑是一条行之有效的途径。在某种意义上，信息与科技在物业管理与现代化建设中显现出越来越重要的地位。物业管理方面的信息化与科学化，已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。
由于现今小区管理面积大，户数多，物业管理范围广，管理内容繁杂，小区物业管理混乱的问题一直无法解决。再者，小区物业管理中一项重要的工作是计算、汇总各项费用，由于费用项目较多，计算方法繁重，手工处理差错率较高。同时查询某房产资料或业主资料往往也需要较长时间，给物业管理者的工作带来了诸多弊端。因此该物业公司决定采用计算机进行物业管理。根据该小区具体情况，该系统在实施后，能够满足对小区住户资料、财产资源统计、日常管理、收费管理、社区服务等。
2.系统目标
为了方便智能社区管理员的管理及安全维护，系统前台设计了智能社区主页，同时采用后台服务器支持管理员对各项数据信息的管理等功能。
2.1稳定性
系统采用Java企业级框架开发，保障系统能够持续稳定运行。
2.2安全性
系统涉及客户端、服务器端接口，安全性是指防止服务器端数据接口被第三方利用，造成数据泄露。
2.3易于开发与维护
系统采用分层模式开发，面向接口编程，各个层次模块之间低耦合，高内聚，调理清晰，易于开发维护。
3.系统功能分析
社区物业管理系统是社区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。该系统主要内容有：
3.1超级管理员
网站后台设定超级管理员。超级管理员可以对后台所有数据进行操作。超级管理员：admin。登录密码：admin。
3.2居民信息管理
建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速。可以实现家庭，住户，家庭宠物，外来人员的关联查询。
3.3设备报修、维护管理
登记日常设备的维护与报修登记设备维护与报修信息，对设备报修、维护管理情况有查询与统计等管理功能，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。
3.4新闻信息和通知公告管理
管理员可以，修改，删除和查看等一系列新闻通知，物业通知，社区公告，事故报警等信息。同时，可以对新闻通知进行分类，并可以添加，修改，查询，删除分类。
3.5事故报警管理
系统设有用户报警信息的操作界面，如果用户提交报警信息，管理员将弹出通知，警告管理员有新的报警信息，管理员可以对报警信息进行查看，删除，查询等。
3.6车辆管理
系统可实现对小区注册在内的所有车辆进行管理，车区的管理。可以对进出小区的车辆进行登记查询并分配相应的车位。当车辆离开小区时，按照收费标准缴费后方可离开。
3.7缴费管理
可实现对小区业主所缴费用的管理，包括水费，电费，燃气费，物业费，取暖费，维修费的管理。
3.8物业员工值班管理
可实现对小区物业所有的员工的基本信息的管理，对小区物业人员的值班安排进行管理，统观每天是谁值班，可对每天的值班记录以及交接班记录进行管理。
4.系统设计
4.1系统结构
系统采用B/S模式。采用分层设计方案，它将系统结构划分用户表示层、业务逻辑层、数据访问层。
系统的整体层次如图4-1所示。
图4-1 系统总体层次
（1）表示层：表示层是用户能直接接触到的层次，包括后台管理界面和前台网站界面。后台界面采用JSP作为展示界面，运用Structs标签库和JSTL标签库展示数据。
（2）业务逻辑层：业务逻辑层控制系统的处理逻辑，对下调用数据访问层接口获取数据，对上层表示层提供处理好的数据。后台采用jsp+servlet调用serive包下的方法，service调用下层处理数据方法，处理结果提供给界面展示。
（3）数据访问层：数据访问层负责数据的持久化，直接读写数据库，本系统使用MySQL，采用Hibernate框架以面向对象的方式操作数据，通过预先对应好类属性与数据库表字段的关系及类之间的关系，合理利用Hibernate对象管理，实现数据高效运转。
4.2系统架构
4.3用户及权限
（1）注册时选择注册用户角色（住户，物业人员），一个用户只能选择一种角色。
（2）住户只拥有前台界面的操作功能，而物业用户则同时拥有前台的操作和后台服务器端的操作，但不能对后台数据进行操作，只能通知公告和部分信息。唯一的后台管理员可以对所有数据信息进行操作。
（3）可看某个用户组有哪些用户，并对其进行特殊权限设置。
4.4安全策略
系统的安全问题是不容忽视的，为了加强系统的安全性，在不断建设完善现有的数据中心的基础上，还采用了以下的安全策略。
身份认证机制：通过身份认证技术对用户身份进行鉴别以防止非授权用户的的入侵。
用户登录前台网站，向服务器提供个人信息和相关凭证，服务器将此凭证与数据库中用户的个人信息相联系，服务器确认准确有效，完成身份验证。
备份策略：当计算机系统由于硬件、系统软件、应用软件、环境因素等多方面原因而产生故障时，数据的安全将受到严重的威胁。
系统利用数据库的备份策略对数据定时进行日常的物理备份和逻辑备份；在数据库变动频繁时，制定更加完善的备份策略。
4.5技术路线
根据系统的设计思路：系统架构：B/S模式；Web服务器：Apache服务器；数据库：MySQL；开发工具语言：JSP、Java等。
5.数据库设计
（1）管理员表（admin）包含字段：（主键）管理员ID、账号、密码。
（2）住户信息表（household）包含字段：（主键）住户ID、住户姓名、住户性别、住户生日、住户职业、住户联系方式、住户家庭角色、（外键）所属家庭。
（3）家庭信息表（family）包含字段：（主键）家庭ID、入住时间、入住有效期、备注。
（4）宠物信息表（pet）包含字段：（主键）宠物ID、宠物类别名、宠物雌雄性、所属家庭。
（5）外来人员信息表（outpeople） 包含字段：（主键）外来人员ID、外来人员姓名、预计停留时间、来访时间、来访目的、备注、（外键）所访问的住户ID。
（6）维修信息表（repair） 包含字段：（主键）维修ID、维修花费、维修原因、维修时间、备注、（外键）维修人员的ID。
（7）报修信息表（reportrepair） 包含字段：（主键）报修ID、报修类型、小区区号、小区楼号、报修楼层、报修物品名、联系方式、报修等级、报修时间、备注。
（8）通知表（notices）包含字段：（主键）各种通知的id、各种通知标题、各种通知内容、通知时间、（外键）通知分类。
（9）通知分类表（category） 包含字段：（主键）通知分类的id、分类名。
（10）报警信息表（alarm） 包含字段：（主键）报警信息ID、（外键）报警分类、报警标题、报警地址、报警人姓名、报警人联系方式、报警备注、报警时间、报警信息是否查看过。
（11）报警分类表（alarmtypes）包含字段：（主键）报警分类ID、报警分类名称。
（12）车辆信息表，包含字段：（主键）车牌号、购买日期、车辆颜色、车辆型号、购车价格、车架号、发动机号、车主id、备注、注册日期。
（13）车区信息表，包含字段：（主键）车区号、车区位置、车区类型、已有车辆数量、剩余车辆数量、车区车辆总数量、预售价格、备注。
（14）车位信息表，包含字段：（主键）车位编号、车区编号、车牌号、是否有车、停用日期、预售价格、缴费模式、是否缴费、备注、起用日期。
（15）车辆出入记录信息表，包含字段：（主键）记录id、进入时间、车牌号、是否是小区车辆、离开时间、车主、停车费、车位号、是否缴费、备注。
（16）物业员工基本信息表，包含字段：（主键）员工号、生日、部门、学历、姓名、职位、备注、性别、电话、工资、工龄。
（17）值班安排表，包含字段：（主键）日期、上午班组长、组员、组员、组员、组员、下午班组长、组员、组员、夜班组长、组员、组员。
（18）值班记录表，包含字段：（主键）接班时间、接班组长、交班组长、交班时间、记录。
（19）住户缴纳费用表（以水费为例）：包含字段：（主键）缴费id、缴费人员id、缴费期限、家庭编号、上月水表、所欠费用、缴费日期、缴费模式、缴费人员、实际缴费、备注。
6.常见问题及解决
（1）关于缴费等个人信息显示不正确问题。如果您的个人信息显示不正确，有可能是管理员没有及时更新数据或者更新数据错误，遇到这种情况您需要及时联系小区物业管理人员。
（2）账号密码不能登录。如果遇到此问题，首先确认您的账号密码是否正确，如果您还是不能解决此问题，请联系管理员重置密码。
（3）关于紧急报警。如果突发紧急状况，您可以通过紧急报警通知小区的管理人员，但并不能保证管理人员立即看到此通知，所以您可以根据情况亲自通知他们。
（4）后台弹出错误框。此结果很可能是您和服务器断开连接后重新连接造成的，此情况您需要重新刷新浏览器解决。
（5）提交的数据显示时间错误。发生此情况很可能是您本机的时间不正确，请更新您计算机的时间。
（6）主页图片显示不正常。发生此情况的原因可能是您的浏览器版本过低，或者您的Flash没有安装或者版本过低。
（7）验证码不显示。问题原因和解决方案同（6）。
（8）根用户账号密码忘记。遇到此情况，您需要联系本网站的开发人员，重置密码。 [科]
【参考文献】
[1]Luís Kalb Roses；Norberto Hoppen，Jorge Luiz Henrique..Management of perceptions of information technology service quality.Journal of Business Research，2009.9.
关键词 物业管理 系统 功能 设计
中图分类号：TP311 文献标识码：A
1引言
近年来，随着我国经济的高速发展以及人民生活水平的显著提高，居民对配套齐全、环境优美的高品质居住社区的需求日益提高，同时也对小区的物业管理服务在现代化、智能化、便捷迅速等方面提出了新的、更高的要求。在此背景下，W市涌现出了一批致力于改善居民居住环境和条件的高品质楼盘，其中很多新建楼盘小区都提出了建设基于现代互联网、电子通信技术的智能化、现代化、科技含量高的品质社区的目标，但却陷入了没有相应的、统一的、智能化物业管理平台系统来支撑的局面，导致小区在物业管理服务方面与小区的初始定位和最终目标不符，不但没有带来居民居住水平的预期有效提升，反而给他们的生活带来了诸多不便，迫切需要相配套的、智能化、现代化的物业管理系统来支撑。
为此，本文以风华盛世小区为研究对象，旨在结合小区实际及其物业管理现状，对小区物业管理系统进行功能设计，以为基于这些功能规划而进一步落实系统技术开发、界面设置及相应的系统测试提供充分依据。
2风华盛世小区及其物业管理概况
风华盛世小区是一个以住宅为主的小区，也是W市定位高端、设施齐全、环境优美的高品质社区，小区内共有 28栋住宅楼，可容纳住户1500多户，设有2000多个停车位。由于小区定位高端，相应地对物业管理服务的要求也相对较高，需要现代化、智能化、相对较为完善的物业管理系统为小区的物业服务提供有力支撑。然而，目前该小区还没有专门的、智能化的物业管理系统，导致该小区的物业管理存在诸多问题，如：小区内所有的维修、缴费问题等都靠居民自行解决，存在很多安全隐患；对于因物业服务、收费等问题产生的纠纷、投诉等，没有指定专人及时解决，对邻里和睦有很大的负面影响；该小区老人、小孩较多，没有配套的、系统化物业管理服务，也给老人、小孩的生活带来了诸多不便等。在这种情况下，风华盛世小区迫切需要一个现代化、智能化的物业管理系统，从而为小区的现代化、高品质的物业管理服务提供强有力的支撑。
3风华盛世小区物业管理系统功能设计
基于风华盛世小区的实际情况，本着现代化、智能化的原则，本文将该小区物业管理系统功能模块设计如下：
3.1物业管理用户登录系统
该系统用于管理小区所有物业管理系统的用户，主要功能包括增加、删除、修改、查询用户，用户基本信息维护，用户系统注册、修改密码、注销退出等。
3.2物业管理办公系统
该模块主要包括消息中心、最新通告、我的文档、我的联系人、我的邮件及日程安排等，其中：消息中心主要包括待办事宜情况、未读邮件情况、未读短信情况和预警信息情况等；最新通告主要用于小区物业管理的相关通知以及一些重要消息事项；我的文档包括小区的个人文档、数据信息、保存路径、保存时间、公共文档等；我的联系人包括小区工作人员的个人通讯录和公共通讯录等；我的邮件包括小区工作人员收发邮件的时间、内容、通讯录等；日程安排包括小区的工作人员的工作日程安排、备忘录及相关资料、备注等信息。
3.3基本资料管理系统
该模块主要包括小区住户及房产资料等，其中：小区住户资料包括小区用户住址、户主、联系电话、入住时间、身份证号码等基本资料；房产资料包括小区用户住址、设备情况、房屋结构、面积、出售信息等基本资料。
3.4物业管理中心系统
该模块主要包括呼叫中心、短信平台、安全管理、环境管理、资产管理、账务管理、人事管理、合同管理等，具体如下：呼叫中心主要包括小区的客户服务需求情况、客服记录、住户对客户服务的反馈及建议情况等；短信平台主要包括小区的费用信息情况、欠费信息情况、活动通知、生日祝福等信息情况；安全管理包括小区工作人员的值班安排表、值班的相关内容、消防设施的基本信息、使用说明、检查与维修信息等；环境管理包括小区工作人员任务计划、划片范围、清洁绿化、目标责任、服务考评等信息；资产管理包括小区固定资产、流动资产及一些低值易耗品的名称、放置地点、购买时间、使用说明、检查及维修、管理责任人等信息；财务管理主要包括小区的总账报表、应收管理、应付管理、票据管理等相关情况；人事管理主要是建立统一的人事档案，包括职员的姓名、性别、年龄、家庭住址、电话、学历、职位、工作经历、工作成果、荣誉称号等；合同管理包括小区工作人员的试用时间、情况、转正时间、转正待遇以及一些劳务合同事项等信息；考勤管理主要包括小区工作人员的日常考勤情况、加班管理情况以及休假管理等；培训管理包括小区工作人员的培训计划、培训安排、培训时间、培训课程等相关信息；住户投诉管理主要包括小区住户投诉人资料情况、投诉时间、内容、处理过程、投诉人的满意程度等；停车场管理主要包括小区用户的停车位设置情况、车辆位置情况、停车用户情况等；仪表数据收费管理主要包括小区住户日常生活中水表、电表、燃气表等数据、收费标准及缴费、收费情况等；物业设备维修管理主要包括小区的一些基础设施、设备清单、设备维修登记情况等；用户维修管理主要包括小区用户的报修记录、维修项目、处理情况、用户反馈与评价情况等。
3.5物业管理退出系统
主要是用户及管理人员的安全退出、账户注销等。
4结语
本文以风华盛世小区为研究对象，结合小区实际及其物业管理F状，对小区物业管理系统进行了功能设计。对于小区物业管理系统开发而言，本文研究只是抛砖引玉地对系统功能进行了初步设计和规划，尚不够成熟和深入，下一步将继续深入研究和落实系统技术开发、界面设置及相应的系统测试等问题，以开发出一套现代化、智能化、操作性强的物业管理系统，为小区物业服务的提升奠定坚实的基础。
参考文献
[1] 杨瑞，霍宝鹏.基于B/S架构的小区物业管理系统开发[J].物联网技术，2012，2（8）：69-70.
[2] 张洁君，李娟.物业管理服务产品设计的关键因素经营管理者[J].管理者，2011（7）.
[3] 由滨生.关于物业管理的思考[J].西北工业大学学报（社会科学版），2005（01）.
【关键词】物业；物业管理；物业管理信息化
一、物业
物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单综房地产以及依托于该实体上的权益。
二、物业管理
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。它是一项与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着我国住房制度改革而出现的住房产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
三、传统的物业管理存在的问题
传统的物业管理存在的问题很多，主要存在的问题如下：
（一）涉及的物管部门诸多，工序繁杂，数据信息沟通不及时，致使重复作业，造成管理成本高、工作效率低的局面，对单位长期发展造成了很大的损失。
（二）各种经营决策所需的数据靠手工采集较难、准确率低，且具有滞后性，缺乏标准化、规范化的科学管理手段，致使领导无法对业务过程和单位资源进行科学、有效、及时的优化配置和监管。
（三）缺乏良好的安全防御系统，不能有效的进行安全防范。
（四）对于各类物业设备设施不能严格依照物业设备的要求进行定期保养及维护，减少了设备的使用寿命，影响了住户的生活环境。
随着人们生活水平的日益增长和生活需求的不断提高，现代信息技术高效率的物业管理及优质服务越来越受到人们的普遍重视。因此，运用现代化的管理手段实施物业管理迫切要求采用网络信息传输机制，提高物业管理效率和物业信息管理，降低管理成本，使物业管理单位具有无限的生命力。
四、物业管理信息化凸现的优势
物业管理信息化就是利用计算机技术、网络通迅技术、自动化控制技术，结合现代化的管理理念，在物业管理中的综合应用，依靠先进的计算机技术、网络通迅技术、自动化控制技术，解决物业管理过程中碰到的一些问题。使得物业管理工作更加的科学、高效、规范，能够更方便、更加灵活地为住户服务。
物业管理系统既是一种新型的管理系统，又是一种先进的管理理念。通过实施物业管理信息化建设，应对各种管理流程、活动、岗位与制度等作系统的梳理、明确和提炼，促使物业管理单位从感性操作走向理性操作，从人治管理走向法治管理，对物业单位工作当中涉及的人、财、物进行管理。物业管理是小社区大社会，涉及到的不仅是单位内部的管理，还包括外部住户的沟通协调等丰富的内容。目前的物业管理单位对内外部住户情况掌握相当的粗糙。物业管理信息化，将具备使事情更为细化的条件，为物业管理服务水平的提高提供了广阔的舞台。
（一）提高服务水平及其个性化，强化了及时性，便捷性
物业管理系统--住房资产管理系统有着强大的数据库，单位的房产资料、住户资料以及文件档案的数量宠大，通过计算机的辅助管理，可以随时按房主名称、房号、房类、朝向、面积等多种条件任意查询，大大提高了工作效率。单位可以根据系统信息查询，直接、及时地对住户的收费和计费进行监控和催交。住户也可以通过互联网上的访问登录口，查询到和自己相关的信息，比如水电费、燃气费、物业管理费等。对于相关数据有疑义的住户，还可以直接在网上向物业管理单位提出核查，克服了以往住户与物业管理单位同时上下班的时间冲突。住户长时间在外出差的，在外地也可以通过互联网在线查询，及时地将钱汇入指定的账户，以免住户因错过银行代收费用的扣款时间而交纳滞纳金，这样可以减少住户的经济损失，也可提高物业管理单位的收费效率和资金的回收速度。
（二）使成本得以降低
物业管理信息化应用智能化，且具有操作方便性，灵活性，准确性，便于管理，降低了劳动强度和人力开支，因此，也就降低了成本。信息化的管理加上强大的实力，将极大提高物业管理者的市场竞争力。另外，利用网络信息和住户资源不断地开拓创新，开展一些可盈利的特约服务和其他入户方面的服务内容等，以增加物业管理单位的收入。物业管理的盈利状况也将获得极大的改善。
（三）提高设备的管理水平
物业管理信系统，可以科学及时地按计划和要求对物业管理区域内的设施设备进行保养和维护，留下设施设备的修理档案，增长了设备设施的使用寿命，减少对住户生活、工作的影响，有较大的促进作用。其它的安全门禁系统、火灾自动报警联动控制系统、闭路监控报警系统和安防监控系统结合，可以加强技防为主的防范措施，减少人防带来的弊端。
（四）确保管理方向的发展需要
高效、清晰的业务流程可以明确各岗位职责，规范的业务操作提高各个业务环节的工作效率。单位领导可以随时查阅最新的详细情况，并依次快速、准确地做出决策，提高单位管理水平与竞争力。物业管理信息化的先进性，适时顺流而上，可以提升单位形象，将推进物业管理水平和物业管理先进方法的普及，促进行业的健康发展。
五、物业管理智能化系统与物业管理者的关系
目前我国物业管理工作的“科学化”、“专业化”、“社会化”、“市场化”进程已经开始，物业管理信息化工作正是实现物业管理工作现代化的最主要内容，是我国物业管理工作实现全面现代化的一项起先导作用的关键性工作。
现代化的物业管理系统是一个由人和计算机组成的系统，人和计算机各有所长。高性能的计算机虽有各种强大的功能，但它也离不开人的正确设计、维护与使用。人在信息的采集、处理等方面的经验、直观处理能力和随机应变能力又是计算机所不能替代的。人是制度的主要因素，不论软件多么先进，离开了管理人员的管理和维护就无法成功地运行。
六、建议
（一）提高物业管理工作效率
通过信息技术的应用，物业管理企业还可促进企业优秀员工的素质提高，将其个人专业知识的积累转换为管理知识积累，并融入管理流程与业务流程中，更重要的是在企业运营管理过程中，注入规范、高效、精确的职工自我学习因子，促进物业管理企业专业技能水平的提高，并为用户提供更好的服务，获得良好口碑。在物业管理中，由于涉及的信息量非常大，包括业主信息、员工信息、楼宇信息以及工作值班信息等，而传统物业管理中的信息记录多采取纸质文件，带来诸多重复建设工作，降低了工作效率，同时无法保证数据的可靠性。信息化管理，则可有效避免这些问题，通过信息系统采集数据，可以重复利用，提高应用效率。
（二）提高物业管理企业的整体竞争力
首先，信息化管理给物业管理者提供了更科学、更恰当的经营管理模式，以客观、公正的手段促进企业及员工管理意识与管理行为的增强，进而促进员工团队合作意识的提高，促进企业依照制定的管理模式运行。其次，信息化建设利于物业管理企业和业主之间建立良好的关系，缩短双方距离，便于物业管理企业更好地把握市场，提高工作效率与工作质量。再次，物业管理信息化还可快速建立员工绩效考核方法，提高员工服务的能动性与积极性，加上科学的决策与管理，可实现物业管理企业与各部门、各员工间的有效协调与融合，最终提升企业应变能力与整体竞争力。
二、实现物业管理信息化的总体要求
作为可以科学反映物业管理个性化的信息系统软件，首先应确保良好网络、程序语言、数据库及兼容操作平台等条件，这也是物业管理公司成功步入管理信息化的第一步。同时涉及的具体问题，如信息系统的具体功能模块数量、输出报表的最终形式等问题也不容忽视。但是管理系统中的下属模块软件等问题的确定应该在下一阶段才具体确定，这是由于物业信息管理系统必须经过前期开发涉及、中期调整改进、后期使用维护等一系列过程，方可完善，是一个不断推进、相互作用的互动过程。因此，不能苛求物业管理系统在策划建设初期就得以完善。另外，在策划、选购软件以及中期洽商改进过程中，还应充分考虑信息软件的适宜性、扩展性与兼容性，并确保软件内容与物业公司的整体工作安排一致，以及后期使用的操作便捷性与维护简单化，以实现资源共享、无纸化办公、固化管理过程、规范化流程管理等目标，为用户提供高效服务。通过信息化建设在物业管理中的应用，给物业项目提供了更大的升值和利润空间。
三、信息化在物业管理服务中的应用
（一）提供客户服务
通过工作流的驱动方式，更好地为客户服务。加强工程配套以及相关部门间的协作，实现客户服务功能流程化。通过信息化的应用，可有效提高物业工作效率及客户满意度。另外，通过数字化管理、呼叫中心以及短信平台等方式，加强物业与客户之间的互动和交流，提高服务质量。
（二）加强设备管理
设备管理既可记录物业中心每个设备的技术参数、基本属性、检测参数以及配件附件情况等信息，也可用于编制设备检测计划与保养计划，再通过有效执行计划，确保各项设备处于良好的运行状态，降低维修成本，提高设备的使用效率。
（三）实现收费管理
收费管理系统可同时支持多种类型物业的管理，支持各种收费项目与标准，支持各种仪表，支持总表分摊计算、公摊表、现金收款、预收款、银行托收缴款等多项内容，并可代替核算物业各项费用，真正实现物业管理的全面经济化。
（四）便于集中采购与管理
Abstract: The oil field estate management leaves the womb in the oil field corporate reform, undergoes several year development, the community services moves toward the multiplication, the socialization gradually, the management system to realize the corporate system gradually, but, the estate management work affected area broad, the current management work load is big, if uses the informationization management, the promotion resources' sharing use factor, raises the estate management efficiency, has become the property unit to seek the recent development, urgent needs to solve most important question.
关键词:物业管理信息化
key words: Estate management informationization
一、物业管理信息化建设的必要性
(一) 物业与小区居民尴尬的现状
随着社会的发展,人们物质水平的提高,维权意识增强,越来越多的社区居民也纷纷意识到物业管理的重要性:位置再好,房子再好,没有好的物业单位来管理,还是无法享受高品质的生活。但在现实中,物业管理单位与社区居民之间却存在着很大的矛盾,各种纠纷也常常见诸于报端。
造成这种局面的原因有很多,我认为主要有以下几点:首先是很多社区居民不了解物业管理,由于油田物业管理专业化时间并不很长,居民对物业单位也不是完全了解,尤其物业管理的很多工作比较隐蔽,比如锅炉房和供水、夜间巡逻等;其次小区公用设施伤人赔偿纠纷、小区公用部位的侵权纠纷等是其中比较常见的问题,这些问题不及时解决,也给物业管理带来了难度。
(二) 寻找提高物业管理质量的突破口
随着,物业管理的市场化、规模化、集约化进程,使得物业管理单位的管理结构日益庞大。同时,物业管理工作涉及面广、政策性强、技术应用复杂、日常管理工作量大,通过传统人工管理方式,将大大增加管理成本。成本控制、内部沟通、管理难度的增加,迫切要求采用网络化的信息传输机制,提升资源的共享利用率,提高物业管理效率。无人化管理、无纸化办公、社区网络服务的推出,会大大简化细化物业管理服务的管理手段。
二、物业管理信息化建设的现状
物业管理信息系统是一种新型的管理系统,系统基于工作流、物流、资金流、信息流,对工作当中涉及的人、财、物进行管理。目前建设的物业管理信息系统应包括两个模块。
一是对外模块。建立一个强大的数据库,社区居民可以通过互联网上的访问登录口,查询到和自己相关的信息,包括具体的水电度数等财务数据。对于相关数据有疑义的居民,还可以直接在网上向物业管理单位提出核查。信息的来源,除了网络,还包括来自电话、上门以及其他工作人员转达等渠道。
二是对内模块,该模块可实现办公自动化和无纸化办公室,提高工作效率、环保而节约,降低沟通成本。以物业收费部分的信息化管理为例,集抄系统可以把物业收费管理按照收费项目设定多项内容,并设有水电气表管理,总表管理、分摊设置、收/退款、保证金管理、应收款管理、财务预算管理等等。每个项目不光单独成立,也可以相互联系。如果要查询某一户居民的物业使用情况,通过这么一个管理系统就可以轻而易举的搜罗出该居民的所有物业使用信息,交费状况,比较于原始的手工操作大大节省了时间。更重要的是,物业管理企业总部机构与下属分支的各个管理处处也形成了上报和控制的信息化管理模式。
三、优化物业管理信息化系统
根据物业管理单位的实际工作需要、业务开展范围和资金支持能力,对物业管理信息系统的建立形式、工作方式、规模大小的运作也应各有不同。不但要考虑物业管理软件网络结构和功能要求,还要注意各系统之间的流程和关联关系;还要充分考虑信息系统软件在运行环境的适宜性、兼容性、更新扩展性,以及后期使用阶段的操作维护便捷性等因素。
因此首先要明确阶段目标,以模块化方式逐步完善系统功能,避免贪大求全、投入递增、完工无期、效益难望的情况发生;其次,物业管理系统蕴含并反映了企业的各项业务运作与管理思想,因此需要各业务部门的积极参与。企业领导层应充分认识到物业管理信息化的意义,投入足够的人力资源,使各部门积极参与和配合完成系统的分析、开发和应用过程;再次,通过认真、系统的培训,使员工充分认识到物业管理信息化的重要性和价值,理解好系统操作模式和相关流程,正确把握技术规程和要领,从而使整个系统资源得到充分的应用和发挥。
物业管理信息化对于推动物业管理的工作程序化、决策科学化、服务细节化意义重大。鉴于物业管理信息化建设的复杂性,实施过程中要进行全面、有效的系统分析,制定好正确的实施步骤和技术方法,把最先进的信息技术与企业管理思想融合在一起,是十分重要的。
四、信息化管理的发展将助力物业和业主走向双赢
高品质的物业管理,除了自身良好的管理素质外,最引人注目的莫过于小区的信息化管理了。门禁系统、巡更系统、视频监控系统自不用提,小区的内部网络也为居民提供了宽阔的交流平台。
综上所述,21世纪是个信息的时代,物业管理企业要打造自我品牌,赢得客户的认可,实现企业价值,快速、准确地了解居民需求,高质量的完成工作。物业管理信息化是最直接,最有效的方法,也成为企业增强竞争力,谋求利润最大化,科学发展的好手段。
参考文献:
[1] 周宇:《现代物业管理》,东北财经大学出版,2005;
关键词：物业管理企业；信息化建设；信息化技术；计算机技术；互联网
中图分类号：TP393文献标识码：A文章编号：1009-3044(2011)27-6586-02
随着国内物业服务行业的蓬勃发展，市场中涌现越来越多的物业管理企业，然而受行业发展时间短的影响，物业管理企业的信息化发展较其他行业相对较晚，水平较低，这与服务对象对其高质量的管理水平要求形成鲜明反差，因此提高物业管理服务水平与质量是当前摆在物业管理企业面前的一道必修课题。
1 信息化在物业管理企业的作用
在信息化、互联网大发展的今天，各行各业企业的生存与发展都离不开信息化建设。随着市场物业管理企业的不断增加，物业服务的竞争必将愈演愈烈，物业管理企业只有适应新的发展形式，加快企业信息化建设，将各项先进的信息代技术，如计算机技术、网络技术和数据库技术、互联网技术等应用到物业管理中去，对物业管理企业进行业务流程重组与优化，对物业管理服务过程进行有效地监控，实现物业企业内外部信息的共享和有效利用；提高物业企业的服务水平、降低物业管理成本、增加经济效益和增强物业企业市场竞争能力，以突破物业服务企业发展的管理“瓶颈”。
第一，提升了企业竞争力。在物业管理行业，信息技术的使用已经能够使企业改变内部的竞争基础，主要体现在企业用信息技术降低成本结构，获得了成本优势；又提高了企业提供的产品和服务，获得了服务差别优势。
第二，提高了企业服务水平。随着新《物权法》的颁布实施，业主对物业服务的要求越来越高，物业企业面临从未有过的全新挑战。物业管理企业做的主要的事情就是为客户提供全方位的服务。今天，物业管理企业为客户的服务已不是单纯的物业服务范畴，它还包括为客户提供完美服务。因此为了适应市场的发展，物业企业的内部深化改革都在紧张进行，信息化系统可以驱动并加速物业企业内部改革进程，提供系统平台帮助物业企业打造一站式服务平台，大幅度提高业主对物业服务的满意度，加快物业企业从传统的被动式服务转向主动式服务。
第三，基于管理层面，帮助企业做到集中管控，及时有效地了解、管理及监控跨区域公司的日常工作情况、人员配置情况和财务收支情况，有效解决空间差异问题上所带来时间瓶颈，管理层可以在第一时间准确地掌握各个区域（部门）的运转情况，各个区域（部门）也可以在第一时间向总部汇报工作。实现了流程驱动，有效提高物业企业内部各个区域、各个部门及各个岗位的执行力，实现业务管理和行政办公管理的规范化管理、流程化管理，让各个岗位上的人员，都能依靠计算机辅助管理手段成为物业企业这个大齿轮组内的小齿轮，让大家，都能按照公司制定的业务方向、业务流程去有效的工作，从而提高行政办公效率、提高业务数据核算的准确性、快速形成决策层、管理层所需要的关键业务数据，辅助领导决策。
第四，品牌建设。物业企业的品牌建设是依靠企业内部长期日积月累的劳动结晶，信息化系统可以在日常工作中有效地积累知识，并使各个相关岗位人员自身提高学习能力，为企业发展扩张时提供管理模式及能力的复制，加强物业企业在行业中的营销能力、竞争力及思考力，从而在物业行业中扩大影响力和领导力，树立自身品牌。
第五，效益为先。从微观上讲信息化为物业企业带来最直接的效益就是人力成本、物料成本、设备维护成本的大幅度下降；从宏观上讲信息化使得物业企业的管理更加标准化，减少因人而议的情况，有效加强法制管理，削弱人制管理带来的问题，提高整个物业企业的执行力，增强企业的生命力。
2 信息化建设的实施步骤
信息化建设必须有针对性，通过需求分析制定出具有行业特性、集聚先进的信息化手段与技术且切合本企业实际的信息化建设总体规划，并按照这个规划一步步地实施，只有这样才能最终通过信息化手段帮助企业提升竞争力。
第一，实施信息化首先要建立健全物业管理企业信息化的规范和标准。在物业管理企业信息化过程中，企业普遍感觉到缺少像其他行业具有应用面较广的信息化管理平台，存在着服务体系不完备，不能包括现有的服务内容，信息化标准不统一，造成信息资源共享程度低，软件网络开发和信息服务明显滞后，信息安全体系缺乏保障等弊病，信息化建设还不能适应物业管理企业现有发展水平的要求。这样，如何建立健全规范的物业管理企业信息化标准是企业信息化建设的首要任务。
第二，大力培养物业管理信息化人才。实现物业管理企业信息化，不仅需要领导的支持，有政策法规和标准作为保障，拥有既懂物业管理又懂信息技术的人才是企业信息化的关键，是企业大力推行信息化的基础。如果没有物业管理信息化人才作为支撑，仅仅先进的设备和理念是不能实施成功的物业管理信息化改革的。
第三，加强物业管理企业高层管理人员对企业信息化的重视。物业管理企业作为一个人力密集型企业，高层管理人员易将精力放在节约人力成本，减少支出上，认为企业信息化对企业发展不能起到很大的推动作用。只有高层管理人员认识到信息化的重要性，给予人力、物力和财力的支持，才能成功的将信息化运用到企业的各个层面中，发挥其作用，推动企业的发展。
第四，也是最为具体的一步，基于各个部门，制定企业信息化管理流程。比如先实现财务收费的计算机化。在物业企业日常的财务收费工作上，计算费用、手工开票收费、收费统计、欠费催交等工作量较大，而且容易出错。而通过计算机管理，则可以实现计算费用简单快捷、直接打单收费、日常须用的收费统计报表自动生成、欠费资料一目了然，可以减轻财务人员较大的工作负荷。再实现财务收费的真正信息化。随着物业企业管理的规模越来越大，物业企业的财务收费逐步要求能保证清晰、准确、及时、可控，用手工操作和简单的计算机管理已经达不到管理需求了，主要表现在既要解决计算费用、打单收费、收费统计、欠费催交等烦重的工作问题，又要解决物业企业在业绩考评、总部监控等环节上管理需求，在银行托收、欠款统计、催交、应收实收的对比分析、收费率的综合统计分析等方面均要求全面信息化。最终实现物业管理各方面工作的基本信息化。物业企业随着财务收费实现信息化管理后，势必要求在各项专业管理工作上达到信息化管理的标准。
3 信息化建设中应注意的问题
第一，物业企业要先弄清楚企业信息化的定位及目标，要与企业现阶段及未来发展方向相结合，把握好要点及主要思路，明确未来企业的战略目标，对关键业务需求的详细分析找出适合企业自身实际情况的IT解决方案，整合IT解决方案进行关键业务流程整合，打造适合企业的管控模式，不能盲目脱离企业实际情况，最终导致信息化效果不理想等问题的出现。
第二，物业企业要认清并走出传统ERP管理系统的误区，随着科技的不断进步，物业企业所管辖的项目从楼宇数控到节能设备等智能化程度越来越高，物业企业所需要的信息化解决方案不在局限于以往大型企业中所用到的ERP管理系统，而应根据集团型物业企业下属不同项目业态的特点有机地整合起ERP系统、OA系统、财务系统、HR系统、楼宇数控系统、PDA无线系统、短信系统、门户网站及数字化社区。从而真正达到物业企业对人、财、物的真正有效管控。
第三，物业企业内部各部门与各岗位的协作关系，管理层要对信息化项目足够重视给予支持并帮助推进；对系统功能优先级的把控；对各部门工作配合程度的敦促与检查。业务部门要完善管理制度的配套建设；优化本部门的需求理解；完善基础数据的梳理与准备。IT部门要学习其它企业信息化建设的经验及教训；建立相关的技术团队来为信息化系统后期的运转保驾护航；重视对软件系统的学习及相关培训。
4 先进的信息化技术与手段的应用
4.1 “一卡通”技术的应用
一卡通系统可以使用非接触式射频卡技术，此卡操作与使用方便，快捷，而且清洁、卫生。一卡通系统可以应用在身份识别与门禁管理、考勤管理、停车场管理、收费管理及电子巡更管理、信息查询等方面。
1）身份识别与门禁管理：对楼宇或是小区内需要控制的各类出入口，比如楼宇或小区大门、每栋楼单元大门、停车场出入口等，通过刷卡来实现持卡人身份的合法性判定，以实现准入或禁入功能。
2）考勤管理：对企业工作人员上、下班考勤和出入，方便管理人员统计，考核各部门出勤率，有效地管理、掌握人员出入和出勤情况。产生的电子考勤可以与工资系统对接，完成员工月度工资的自动生产。
3）收费管理：对物业企业提供的有偿服务、消费服务（比如停车费、物业企业在小区开设超市、娱乐场所等）和定期定量或定期计量收费（物业费、水电费等），均可以通过在楼宇或小区指定位置设置的刷卡终端设备通过业主自助方式实现各项费用的收缴。此种方式打破了时间限制，同时免去了物业服务企业的服务人员，节约了人力资源，也极大的方便了业主的自由、方便、快捷的交纳各项费用。
业主所持“一卡通”卡充值有两个渠道：1）可以通过银行账户与电子钱包一机互通。通过银行安装在便民位置的设备终端可以设置自助圈存、自动圈存、定值圈存等方式实现持卡人银行卡与企业卡实时自助、自动转账功能。2）业主到指定“一卡通”服务中心进行现金充值。
4）电子巡更管理：通过在指定岗位、指定巡逻点安装刷卡设备实现保安、巡逻人员的签到管理，增强保安防范措施和监督管理机制。
4.2 互联网和短信通信技术的应用
1）互联网的应用。如今互联网已经走进寻常百姓家庭，因此物业服务企业可以通过互联网开通企业服务网站或是在线服务信息服务（QQ、MSN、电子邮箱等），充分利用互联网资源和技术宣传企业服务理念、服务内容、服务措施；征询业主对物业服务的意见和建议；在线解答业主疑问；在线接受业主物业服务申请等。信息服务平台的功能主要体现在：业主通过呼叫中心、把需要服务内容的信息传递给相关专业服务队伍及部门；居民通过网络平台查询服务信息、服务标准、收费标准；通过网络平台填写各类需要的服务表单等等事项；小区管理处通过客户服务中心把关于事件的情况反馈给平台，以便客户服务中心进行回访和服务信息的集中管理；政府相关部门可以通过信息中心向各小区及相关物业管理公司传输文件，便于对小区、行业进行规范管理。
2）短信功能的应用。为了更一部为业主提供贴心、便捷的服务，物业服务企业还可以同通信公司联合开通手机短信通知业务。物业服务企业向通信公司租赁一条宽带、安装一台短信服务器即可实现短信群发功能。以此实现及时向业主节日问候、管理信息、业主交费信息、服务信息等。
4.3 物业管理软件及其它专业性软件的应用
1）物业管理专用软件。目前市场上成熟的物业管理软件比较多，物业公司使用一套物业管理系统来规范管理公司的各种事务, 如物业资料管理、收费管理、服务管理、人事管理、安保管理、仓库管理、设备管理、商务管理、停车管理、文件管理、保洁绿化管理和系统维护等, 由人和计算机等组成的能进行信息收集、传输、加工、保存和使用的系统, 物业管理软件的使用是物业管理步入现代化的标志。
2）其它专业性软件。在公司内部，可以使用OA办公自动化系统、财务管理系统、物资管理系统、档案管理系统等，使企业具有规范、合理的管理方法与模式，从而真正达到管理上对人、财、物三者的真正有效管控。
一个物业管理企业只有充分认识信息化建设的重要性，并且切实应用信息化的管理理念、信息化的先进技术与设备、设施全面实施企业信息化，才能不断扩大业务，实现多元化发展；才能为业主提供全方位、更快捷、更便利、更高水平的服务；才能树立起一个被社会接受，被业主欢迎的物业服务品牌。
参考文献：
关键词：物业管理；智能手机；NFC
在倡导互联网思维的今天，物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业，如何利用自身“既服务于人，又管理着物”的特点，实现真正的线上与线下的结合，将所有的服务对象都联系起来，为自身迎来新的发展，成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写，又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID（免接触式射频识别）技术发展和改进而来，是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P（点对点）数据传输。NFC终端有三种工作模式：主动模式（读卡器），被动模式（卡）和双向模式。市场研究显示，2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能，3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来，除了手机和平板电脑，手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能，NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片，当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后，经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短，响应时间快，使用NFC进行通信更加私密，简单，快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用，省去了多组密码记忆的麻烦，同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单，可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接，可在多种电子设备实现轻松自如，安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用，目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统，用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活，手机是不离开手的，搭载了NFC技术的智能手机，可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能，很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统，更可以实现对门禁卡的远程授权，对门锁的远程授权，极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互，完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下，用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁，人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来，很好的记录往来人员的信息，物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率，降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中，巡更工作起着举足轻重的作用，大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年，生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用，但对小型物业企业来说，其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签，可储存888字节的信息。该类标签价格便宜（在各类电商网站具有销售，小于10元每张）、兼容性好，能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识，将定点巡检基本信息写入标签，并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时，通过智能手机的NFC读取功能，触碰定点巡查的NFC标签，巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息，以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常，巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂，信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业，能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一，提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上，这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下，就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌，用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合，可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息，增加与业主之间的联系，更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用，对于物业企业，利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询，消费结算、查询，优惠券的领取等，既方便了业主，又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟，且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍，在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用，具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平，实现跨越式发展的必然选择。
参考文献：
[1]姚钢.NFC技术将经由Android平台走向普及[J].EDNCHINA电子设计技术,2011,18(3):69-70.
[2]蒋华,徐晨,袁红林.基于NFC的移动商务模型研究[J].信息技术,2006,30(2):65-67.
[3]谢为全.基于Android的NFC手机景点介绍系统[D].广州:华南理工大学,2011.
[4]许武松.基于GPS的接触网巡更系统设计[D].成都:西南交通大学,2011(11).
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通
2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。
参考文献：
1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120
2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102
3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社
1999.27-36
4、迟福林,国企改革与产权.北京:外文出版社，1998.124
为了满足人们对住宅小区的需求，物联网技术也逐渐运用到住宅小区中来。基于物联网的住宅小区管理系统在确保小区安全的前提下，为业主提供各种各样的增值服务。如住户、物业管理员可通过广域网Internet、局域网LAN对小区的对讲系统、门禁系统、识别系统、报警系统、监控系统、信息系统、巡更系统、智能家居系统等进行远程管理和控制。最大限度地满足业主们的需求，以实现小区的智能化管理。
小区智能化建设在我国虽然起步较晚，但发展日新月异。1997年，我国编制了《小康住宅电气设计（标准）导则》，导则对小康住宅提出了以下要求：家庭智能化控制系统、便利的通信系统、全面的信息服务系统以及安全舒适的居住环境，同时也对小康住宅的建设提出了三级设计标准：理想目标、普及目标和最低目标。1999年，我国颁布了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》，它详细规定了在建设住宅小区过程中的目标和原则：采用信息和网络技术，对住宅小区进行精密设计和精心建设，提高住宅小区的智能化含量，以适应用户的居住需要。
1物联网教学
基于物联网的小区智能管理系统划分为物业管理系统、智能控制系统、安全防范系统和通讯网络系统四个部分。物业管理系统利用计算机对住宅小区进行集中管理，它面向小区内的各项事务，包括物业管理、资料管理等。智能控制系统是一个集计算机技术、网络通讯技术和自动控制技术为一体的监控系统，它主要实现室内各种设备的监控。安全防范系统是指在小区内，通过人力防范、技术防范和物理防范等方式实现对业主、设备和住宅的安全防范。通讯网络系统是住宅小区提供信息服务的通道，它包括小区内的局域网和广域网。建设基于物联网的住宅小区可以为业主提供一个高效、舒适、便利、安全的生活环境。
2工艺技术路线
2.1物业管理系统部分
数据库采用SQL Server 2000来构建，SQL Server 2000具有强大的关系数据库创建、开发、设计和管理功能。它可以使数据库的安全性、完整性和维护变得简单、方便。
前台采用Visual C++6.0作为开发工具来开发，Visual C++是一个功能强大的可视化软件开发工具。Visual C++6.0不仅是一个C++编译器，而且是一个基于Windows操作系统的可视化集成开发环境。Visual C++6.0由许多组件组成，包括编辑器、调试器以及程序向导AppWizard、类向导Class Wizard等开发工具。这些组件通过一个名为Developer Studio的组件集成为和谐的开发环境。
物业管理系统要实现与其它系统之间的通信，它与安放系统、智能控制等系统之间都是通过TCP协议、UDP协议来通信的。
2.2智能控制系统部分
系统中主控机和单片机节点之间的通信都是使用自定义协议——快思聪协议。
电器控制器的硬件设计主要包括触摸屏按键、背景灯LED自适应调光模块、数据采集模块、通信模块和开关量输出模块。电器控制器的单片机选用ATmega32，开发工具使用ICC AVR。
系统中的网络结构采用总线型主从结构，即主控机负责调度从机节点参与通信，从机能及时响应主控机的调度命令并反馈相关信息。同时，主控机还负责通过无线网络进行无线通信。根据实际的传输要求和通用性，采用RS485总线，单片机和主控机都通过串行口的方式进行通信。每个节点都有唯一的ID号进行标识。
2.3安防系统部分
本部分分为周边报警系统、电子巡更系统、可视对讲门禁系统、消防报警系统。需要探测器、报警器、语音设备、视频设备、智能卡设备、监控设备等。
3创新点及技术关键
创新点：
（1）基于物联网的小区智能管理系统通过对小区结构、系统、服务和管理4个要素以及它们之间的内在联系，采用优化的设计，提供一个成本合理又拥有舒适、便捷、安全的生活空间。
（2）小区智能管理系统需要适应小区内设备的数量增加或技术升级，故在设计的时候，选择有发展潜力和扩展性好的产品，这样可以充分利用原有投资，减少系统的成本。
（3）在设计过程中，利用当今先进的、成熟的和有发展前途的计算机技术、自动化技术和通信技术，采用国际标准，使系统可以适应科学技术的发展。小区智能管理系统是一个综合性和实用性很强的工程，因此子系统之间做到结构化、标准化、模块化和系列化。
技术关键表现在以下几点：
（1）数据库的安全性设计。数据库中的数据不仅仅是物业管理公司的宝贵资料，还涉及到业主的私人信息。数据的泄露、损坏或丢失都可能产生不可预料的后果，所以根据登入系统用户的类型，我们将用户分为普通用户、管理员和超级管理员三种。为预防数据库意外损坏，系统能够迅速准确恢复数据库中的数据，采用完全备份技术和日志备份技术。
（2）通讯网络的设计。采用通用的 RS485总线组成传输网络，可以依据要求添加或删减相应的模块，具有很高的开放性。只要其它厂家的产品也提供RS485标准接口，就可以挂接到本系统的网络进行工作，具有很好的兼容性。在通信过程中，RS485要求有接收端和发送端。接收端可以在需要接收时打开或一直打开以便随时接收网络上的数据。因为一个RS485网络在同一时刻只能允许一个发送端工作，所以发送端应在需要发送数据时才打开，在数据发送完后马上关闭。通信过程中严格遵守自定义的快思聪协议。
物联网的概念是由美国麻省理工大学Auto.ID实验室在1999年首次提出的。物联网是通过信息传感设备，按约定的协议，把任何物体与互联网连接起来，进行信息交换和通讯，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。它广泛应用于多个领域，包括智能交通、楼控系统、家庭智能控制系统、视频监控系统、工业监测等。物联网产业被认为是信息产业继计算机、互联网和移动通信网之后的第四次浪潮，是未来网络的发展方向。
参考文献：
