时间：2022-12-12 06:57:11
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湖北省《物业管理条例》解读一业主不交物业费物业可起诉
按规定，新建小区入住户数比例达到百分之五十以上;首次交付使用满两年。经过半数的业主同意，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。经过三分之二以上的业主且同意，可筹集、管理和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
以往，不少小区出现业主以各种理由聚焦物业费。《条例》规定，只要物业服务企业依约履行义务的，业主不得以放弃权利为由拒绝交纳。业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
被解聘物业拒不撤出可向法院起诉
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并与业主委员会按照法律规定和合同约定办理交接手续，并需向新物业移交保管的物业档案等相关资料。
未履行告知义务并办理退出交接手续的，物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，物业所在房地产主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
湖北省《物业管理条例》解读二保障性住房物业管理费实行政府指导价
按《征求意见稿》规定，今后物业的定价将分政府指导价和市场调节价两种模式确定。
保障性住房物业管理实行政府指导价，放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制;非保障性住房物业服务收费实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的，价格主管部门应当会同房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
物业有义务阻止业主私改住房
小区中业主私敲承重墙，私挖地下室等行为将得到遏制。《条例(征求意见稿)》中规定，业主大会、业主委员会及相关业主有可阻止业主损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;破坏或者擅自改变房屋外观;在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;乱丢垃圾，高空抛物等行为。
业主饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;发出超过规定标准的噪声，影响邻居采光、通风;法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。
湖北省《物业管理条例》解读三小区车位禁止只售不租
《条例》规定，住宅小区的停车服务费实行市场调节价。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当以销售、附赠、出租等方式优先满足业主、物业使用人停车需要。
在首先满足物业管理区域内业主、物业使用人的购买和承租需要后，多余车位、车库可以出租给本物业管理区域外的使用人，但每次租赁期限不得超过六个月。
保定市最新物业管理条例第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
2020年保定市物业管理条例 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 本条例自20xx年9月1日起施行。
物业管理的工作原则(一)权责分明原则：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。
(二)业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。
(三)服务第一原则：所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。
(四)统一管理原则：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
(五)专业高效原则：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
(六)收费合理原则：物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。
物业管理条例
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十一条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托人参加业主大会会议。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(四)监督业主公约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 第六章 法律责任
第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第七十条 本条例自20xx年9月1日起施行。
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第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区(市)县房产行政主管部门负责其辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、城管、公安、工商、价格、民政等行政主管部门应当按照其法定职责协同实施本条例。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
社区居民委员会应当按照有关规定对业主大会、业主委员会进行指导和监督。
第四条 市物业管理行业协会应当加强行业建设，建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制，促进物业管理业科学、规范、和谐发展。
第五条 本市提倡依靠科技进步提高物业服务水平;对于采用新技术、新方法节能降耗的，政府给予鼓励。
第二章 建筑区划
第一节 建筑区划的划分与调整
第六条 新建建设项目，包括分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个建筑区划。但该建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的建筑区划。
第七条 开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当持建设项目规划设计方案，向区(市)县房产行政主管部门提出划分建筑区划的要求。
区(市)县房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内在征求街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会的意见后进行划分，并告知开发建设单位。
第八条 确需调整建筑区划的，由区(市)县房产行政主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会，按照本条例第六条的规定，结合当地社区的布局，拟定调整方案，经各相关建筑区划业主大会分别同意后进行划分;尚未设立业主大会的建筑区划，由全体业主共同决定。
业主大会或者全体业主决定前款事项的，应当经该建筑区划内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
尚未划分建筑区划的，应当按照前款比例征得相关业主同意后，按照本条第一款规定执行。
第九条 建筑区划划分、调整后，市或区(市)县房产行政主管部门应当在不动产登记簿上予以相应注记，开发建设单位应当向物业买受人明示。
建筑区划调整后，区(市)县房产行政主管部门应当在相关建筑区划内公告。
第二节 附属设施设备的配置
第十条 新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：
(一)建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2，并不得少于80平方米;
(二)配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米;
(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50%。
物业服务用房配置不符合前款规定的，规划行政主管部门不予核发建设工程规划许可证。
第十一条 新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第十二条 新建住宅建筑区划机动车停放库(位)与住户数的最低比例标准，由市规划行政主管部门制定。
本市鼓励开发建设单位投资建设住宅建筑区划内机动车停放库(位)，具体办法由市价格行政主管部门会同有关部门制定。
第三节 新建住宅的交付使用
第十三条 本市实行新建住宅交付使用监管制度。新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件后，方可交付使用：
(一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网，并供水到户;
(二)住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电;
(三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统。确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限;
(四)住宅区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接。住宅区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道;
(五)住宅区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安防等设施设备按设计规范配置到位;
(六)住宅区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(七)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、农贸市场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配套建设。住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施;
(八)按照住宅设计规范预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置;
(九)按照规划要求完成住宅区内的绿化建设;
(十)按照规划要求完成住宅区内停车库(位)的配置;
(十一)住宅建设工程分期建设的，已建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施;
(十二)法律、法规规定的其他条件。
个人建造的自住房屋不适用前款规定。
第十四条 新建住宅交付使用前，开发建设单位应当向市或区(市)县房产行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供新建住宅建设工程竣工验收文件和本条例第十三条第一款所列附属设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。
第四节 新建住宅物业保修金
第十五条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。
保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。
市房产行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第十六条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价2%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业保修期内保修费用的保证。
保修金监管账户以建筑区划为单位设立专户。开发建设单位在办理新建住宅物业不动产权属登记时，应当提供专户银行出具的住宅物业保修金全额交存证明。
保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。
第十七条 开发建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任;开发建设单位可以自行组织维修，也可以委托他人进行维修。
第十八条 开发建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或区(市)县房产行政主管部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中垫支。
未设立业主大会的建筑区划，其物业共有部分出现质量问题时，社区居民委员会可以依照前款规定申请动用保修金垫支维修费用。
市或区(市)县房产行政主管部门应当在保修金动用后3个工作日内书面通知开发建设单位。
第十九条 业主、业主委员会或者社区居民委员会按照本条例第十八条规定程序动用保修金后，开发建设单位应当在收到房产行政主管部门的通知之日起15日内足额补存。
开发建设单位对维修责任承担持有异议的，可以在前款规定期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人补存保修金。逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第二十条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，保修金监管机构应将保修金本息余额提存。
物业出现保修范围内的质量问题时，业主、业主委员会或者社区居民委员会可以按照本条例第十八条规定申请动用保修金。
第二十一条 符合下列条件之一的，保修金存储期满后本息余额退还开发建设单位;开发建设单位已消亡的，保修金本息余额依法列入清算财产：
(一)未出现属于保修范围内的物业质量问题;
(二)出现物业质量问题，但开发建设单位已按相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务;
(三)出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。
第二十二条 保修金存储期满前30日，保修金监管机构应将拟退还保修金事项在相关建筑区划内书面公示。
第二十三条 保修金监管机构应当每年定期向相关建筑区划的业主和开发建设单位公布该建筑区划保修金的交存、使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。
第三章 物业的管理主体与物业使用
第一节 业主大会筹备组
第二十四条 同一建筑区划内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立一个业主大会：
(一)专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上;
(二)首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20%以上。
业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由业主共同履行管理职责。
第二十五条 符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区(市)县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：
(一)建筑区划划分意见书;
(二)业主名册;
(三)建筑规划总平面图;
(四)附属设施设备交付使用备案证明;
(五)物业服务用房配置证明;
(六)住宅物业保修金交存证明;
(七)建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明;
(八)其他必要的文件资料。
第二十六条 区(市)县房产行政主管部门应当在接到本条例第二十五条规定的报告之日起5个工作日内，抄送街道办事处、乡(镇)人民政府。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市)县房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
第二十七条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。
筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责。
第二十八条 筹备组履行下列职责：
(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(三)确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积;
(四)确定业主委员会委员候选人条件和选举办法;
(五)组织产生首届业主委员会委员候选人;
(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款第(一)至(五)项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在建筑区划内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十九条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由开发建设单位承担。
第二节 业主大会与业主委员会
第三十条 业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定行使。
业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。
业主拒付物业服务费、不缴存建筑物专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。
第三十一条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。
业主大会依法设立后，业主委员会应当就业主大会设立事项向区(市)县房产行政主管部门备案;并依法刻制和使用业主大会、业主委员会印章。
市人民政府应当根据本条例，制定对业主大会监督管理的具体规定。
第三十二条 业主大会会议由业主委员会组织召开。
业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期召开;逾期不召开的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议。
除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。
第三十三条 同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项;
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿;
(三)讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。
业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。
第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用集体讨论形式的，可以按照本条例第三十三条规定，推选业主代表参加业主大会会议;也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。
业主可以委托人参加业主大会会议，人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
第三十五条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：
(一)建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理;
(二)建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案;
(三)共有部分的经营与收益分配;
(四)业主的其他权利与义务;
(五)违反规约应当承担的责任。
管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。
第三十六条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市房产行政主管部门拟订。
第三十七条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人：
(一)管理规约;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主委员会工作规则;
(四)业主大会、业主委员会的其他决定。
开发建设单位在销售该建筑区划内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。
第三十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。
业主委员会由人数为奇数的若干名委员组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3至5年;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。
第三十九条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在建筑区划内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。
业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在建筑区划内公告。
第四十条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡(镇)人民政府以及房产行政主管部门的指导与监督。
业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。
第四十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：
(一)不再是该建筑区划内的业主;
(二)丧失民事行为能力;
(三)被依法限制人身自由半年以上;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求;
(二)拒不履行委员职责;
(三)业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格;
(四)违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益;
(五)因其他原因不适合继续享有委员资格的。
第四十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未换届改选的，区(市)县房产行政主管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
第四十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
第四十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：
(一)全体业主共有部分物业经营收益;
(二)全体业主共同交纳;
(三)业主自愿捐赠等其他合法方式。
工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。
第四十六条 两个以上建筑区划共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。
业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府和区(市)县房产行政主管部门、相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。
第三节 物业的使用与维护
第四十七条 业主、使用人应当合理正当地使用专有部分，禁止从事下列危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为：
(一)改变房屋承重结构;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品;
(四)排放、制造超过规定标准的噪音、振动;
(五)违反规定饲养家禽、宠物;
(六)违反规定倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;
(七)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。
第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意;并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。
第四十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。
业主委员会、业主小组应当分别定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第五十条 物业服务企业或者其他管理人发现本条例第四十七条、第四十八条或者第四十九条第一款规定行为之一的，应当予以劝阻;劝阻无效的，应当在24小时内书面告知业主委员会或者有关行政主管部门。
第五十一条 建筑区划内停放车辆，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
机动车停放位在优先满足业主停车需要的前提下有空余的，可以临时出租给建筑区划外的单位、个人。
第五十二条 利用物业共有部分设置机动车停放位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。
业主大会决定收取场地使用费的，可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。业主对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。
第五十三条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
专有部分保修期满后的维修责任，由业主自行承担;共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业服务企业或者其他管理人应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第五十五条 本市建立建筑物及其附属设施的专项维修资金，专项用于建筑物及其附属设施保修期满后共有部分的维修、更新、改造。
专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。首次专项维修资金由开发建设单位和买受人缴存。
建筑物及其附属设施专项维修资金管理办法，由市人民政府制定。
第五十六条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。
供水、供电、供气、信息、环卫、邮政等专业单位进入建筑区划提供服务的，业主、物业服务企业或者其他管理人应当予以配合。
第四章 (前期)物业服务合同
第一节 一般规定
第五十七条 业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务。
第五十八条 从事物业服务咨询、顾问、、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业或者其他管理人，应当向市房产行政主管部门备案。
第五十九条 本市实行物业服务项目经理责任制，建筑区划的物业服务负责人应当由物业服务项目经理担任。
物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作;其他管理人受聘提供物业服务的，应当遵守法律、法规、规章的规定和行业规范。
市房产行政主管部门应当加强物业服务相关从业人员的培训与监督管理，建立本市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员的执业名册和其他管理人、服务机构名录，向公众提供查询服务;应当制定、公布物业服务力量配备指导标准。
第六十条 本市实行物业服务重大事件报告制度。建筑区划内发生下列情况之一的，物业服务企业或者其他管理人应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：
(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自集体撤离建筑区划，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性事件;
(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;
(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。
第六十一条 开发建设单位、业主委员会委员、物业服务企业或者其他管理人应当分别建立并妥善保管物业档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
第六十二条 开发建设单位、物业服务企业、其他管理人、服务机构及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
市房产行政主管部门应当加强物业管理信用体系的建设，对物业管理信用信息的征集、披露、评估、使用等实施统一监督管理。
区(市)县房产行政主管部门应当会同街道办事处、乡(镇)人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。
第六十三条 物业服务企业、其他管理人及服务机构应当按照有关规定向市或区(市)县房产行政主管部门报送统计报表。
第二节 前期物业服务合同
第六十四条 开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含下列内容：
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)建设项目规划总平面布局图;
(四)建筑区划划分意见书;
(五)物业共有部分清册;
(六)房屋使用说明书。
前款第(一)、(二)、(六)项应当参照市房产行政主管部门拟定的示范文本制定。
第六十五条 开发建设单位在办理商品房销售手续时，应当向房产行政主管部门提交包含下列主要内容的前期物业管理方案：
(一)临时管理规约样本;
(二)选聘物业服务企业的证明文件;
(三)前期物业服务合同。
第六十六条 在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。
建筑物总面积在5万平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，应当采用公开招投标方式。
第六十七条 有下列情形之一的，可以采用协议方式选聘：
(一)因保密或者国家安全方面有特别要求;
(二)住宅建筑区划房屋总建筑面积低于3万平方米;
(三)投标人少于3个。
符合前款第(一)项规定的，开发建设单位应当提交有关部门的证明资料，并向市房产行政主管部门备案;符合前款第(二)项或者第(三)项规定的，应当报经市或区(市)县房产行政主管部门核准。
第三节 物业服务合同
第六十八条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及费用标准;
(三)合同期限;
(四)违约责任。
第六十九条 物业服务合同应当约定建筑区划内的下列物业公共服务事项：
(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业公共服务事项。
物业服务合同应当对物业服务企业或者其他管理人在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。
物业服务合同示范文本由市房产行政主管部门会同其他相关行政主管部门拟订。
第七十条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。
物业服务企业或者其他管理人应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。实行酬金制收费方式的，应当按规定对物业服务的各项资金建账立制，定期公布其收支情况。
市物业管理行业协会应当制定各类物业的服务等级指导标准等行业规范，定期公布实行市场调节价的各类物业服务费用信息;并可以受委托按照行业规范对物业服务企业或者其他管理人提供的物业服务质量进行评价。
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。，全国公务员共同天地
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
下面是一份入伙手续书以作示范：
入伙手续书
______女士／先生：
您认购的____区____栋____单元____室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请阅读收楼须知，按下列顺序办理入伙手续：
(1)房地产公司财务部(2)房地产公司地产部
×房地产开发公司
××物业管理公司
________年____月____日
三、收楼须知
收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。
下面是一份收楼须知以作示范：
收楼须知
为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。
(一)在房地产公司财务部办理手续
1.付清购楼余款。
2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。
3.在入伙手续(1)上盖章。
(二)在房地产公司地产部办理手续
1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。
2.若业主不能亲临收楼，可委托人，人除携带入伙手续书、购房合同外，还
应出具：业主的授权书(由律师鉴证)；业主身份证或护照的影印本；人的身份证或护照。
3.在入伙手续(2)上盖章。
(三)在物业管理公司财务部办理手续
1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，
验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。
2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。
3.在入伙手续(3)上盖章。
(四)在物业管理公司管理处办理手续
1.签署《业主公约》。
2.介绍入住的有关事项。
3.向业主移交楼宇钥匙。
4.在入伙手续书(4)上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。
××房地产开发公司
××物业管理公司
×年×月×日
四、业主对物业的验收
购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，
业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，
并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。
归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：
1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。
3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。
第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在四万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地的居民生活区。
零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府（以下简称市政府）制定。
本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。
本条例所称业主，是指住宅小区内物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。
本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。
本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。
第四条 住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等由全体业主共同使用和维护。
第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。
第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则，逐步实行社会化、专业化、经营型管理。
第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。
建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。
街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。
第二章 住宅小区的移交和管理
第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，并报市房管部门备案；未成立业主委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办理移交手续。
住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》；未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》。
业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。
第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。
第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金；该专用基金归全体业主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。
住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。
第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管部门监管。
第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。
第三章 业主大会及业主委员会
第十三条 业主以住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。
业主大会或者业主代表会是业主行使物业管理权利的机构。
第十四条 业主大会或者业主代表会行使下列权利：
（一）选举产生业主委员会；
（二）批准业主委员会章程；
（三）通过或者修改业主公约；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理公司做好管理工作；
（六）决定住宅小区物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。
第十六条 已交付使用的住宅小区入住率达到50％以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者业主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。
第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期三年。主任、副主任和其他委员均为兼职。
业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。
第十九条 业主委员会行使下列权利：
（一）决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》；
（二）批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案；
（三）审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准；
（四）检查业主公约的执行情况；
（五）监督《物业委托管理合同》的履行；
（六）向物业管理公司提出业主的意见。
第二十条 业主委员会章程不得违反法律、法规和规章。
第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理服务费中提取。
第二十二条 业主应当按期缴交物业管理服务费。
第四章 物业管理公司
第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海市住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。
第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。
物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。
第二十五条 物业管理公司的权利：
（一）制定本住宅小区物业管理规章制度；
（二）依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费；选聘专营公司或者人员承担各项专营业务；
（三）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；
（四）承担房管部门委托的事项。
第二十六条 物业管理公司的义务：
（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益；
（二）负责住宅小区内物业的维修和养护；
（三）履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务；
（四）执行市政府规定的收费标准；
（五）配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作；
（六）接受房管部门、业主委员会和业主的监督。
第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审制，并逐步实行等级制度。
第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。
第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。
第五章 住宅小区物业的维护管理
第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。
第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：
（一）住宅小区的名称、规模、户数；
（二）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度；
（三）业主委员会提供给物业管理公司的条件；
（四）委托管理事项及其标准；
（五）物业管理公司实施管理的计划方案；
（六）双方的权利和义务；
（七）合同期限；
（八）物业管理服务费收费标准；
（九）违约责任。
《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。
第三十二条 住宅小区内物业的维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主自行维修；
（二）房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担；
（三）住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴；
（四）住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。
第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查；有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：
（一）改变房屋结构的；
（二）改变房屋使用功能的；
（三）加大房屋负荷的；
（四）影响小区景观的。
第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。
第三十五条 住宅小区内的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。
第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场，文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。
第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。
第六章 法律责任
第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止、要求恢复原状或者赔偿损失；需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：
（一）擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的；
（二）擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的；
（三）私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停放车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的；
（四）损坏住宅小区内的公用设施、设备的；
（五）违反住宅小区治安管理或者消防规定的。
第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物业管理公司可以按规定加收滞纳金；连续三个月以上拒交各项物业管理服务费的，按照业主公约的约定承担责任。
物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向人民法院提起诉讼。
第四十条 牧业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：
（一）未按规定及时修缮房屋及公用设施、设备的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自改变公用设施和公共场地用途的；
（四）擅自提高物业管理服务收费标准的；
（五）其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同》及本条例规定的义务的。
物业管理公司有前款行为之一，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。
第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令其限期办理资质审查手续；逾期不办理的，责令其停止管理，并可处以1000元以上5000元以下的罚款。
第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行；逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：
（一）未按规定提供公用设施专用基金的；
（二）未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。
第七章 附 则
第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。
第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。
服饰仪表
1、工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；
2、除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；
3、胸牌统一整齐佩带在恰当位置；
4、领带平整、端正；
5、工作服严禁混穿；
6、西装制服必须符合西装礼仪进行穿戴；
7、维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；
8、女员工饰物不外露，着肉色袜，禁止穿通花、花边类袜；
9、男员工头发不过耳；
10、各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好
办公场所
1、无灰尘纸屑，办公设备物品整洁，花木清洁光亮；
2、离开办公位时坐椅归位；进出办公区域随手关门；
3、下班前关闭电脑主机及电源；
4、最后离开工作区域者，必须将区域的灯、电器等关闭；
传真
1、收、发传真注明发、收件人全名、传真号、页码、顺序
培训会议
1、准时参加会议和培训；
2、请假提前通知组织者；
3、会议前应将手机、CALL机关掉或调整在震动状态；
4、会议中尽可能不随便进出，避免或减少打扰他人的行为或言语；
5、会议和培训完毕，确保桌椅、教具归位；
6、最后离开者将会议场所的灯、电器等关闭。
接听电话
1、电话三声内以最快的时间接听；
2、接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；
3、邻座无人应主动代接并记录、转告；
4、应清楚来电方何人、何事、回访联系电话或方式，必要时做好记录；
5、代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；
6、语言温和、态度礼貌；
7、后于对方挂线；
样板会所类
样板间销售厅
1、电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。
2、地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹；
3、物品、设备与《物资清单》帐物相符；
4、物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；
5、饮用水、水杯备用充分；
6、房间禁止抽烟；
7、未经允许，礼貌谢绝拍照行为；
会所
1、会所环境、器具、用品卫生、干净、整洁，达到各自的清洁、卫生要求；
2、确保会所服务各设施、配置物品完好无损，正常使用；
3、熟悉本岗位的操作流程；
4、微笑服务，仪容整洁；
5、主动细致热情，正确引导、理解顾客提出的服务需求；
6、引导顾客安全、适当使用各种设施；
7、优质高效地满足顾客提出的会所可提供的服务项目的要求；
8、保持与顾客的良好沟通，对顾客提出的会所没有的服务要求应向上级汇报；
9、各项服务单据记录完整、清晰，保存齐全；
10、各项采购、消耗、物品领借用等手续齐全，登记完整准确，帐物相符，无差错；
11、各类引导牌、餐牌、设施、配件等标识内容准确、文字清晰，整洁干净，放置、摆放或张贴位置适当，醒目、清晰、完整、干净；
12、各岗位人员言行、举止规范必须符合该会所管理制度的要求；
装修维修类
装修
1、现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；
2、有装修巡查记录表且按要求记录；
3、未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；
4、严禁同时进行烧焊与木工作业；
5、门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；
6、埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；
7、临时线路电源必须装设开关板，负荷与开关容量符合电气技术要求；
8、下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；
9、管道检查口处必须预留维修口；
10、消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；
11、改动安防系统必须按程序申请；
12、中央空调系统改动必须按程序进行过审批；
13、施工现场严禁明火；
14、必须配两个以上（足量）的灭火器；
15、垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；
16、施工时间：7：00~12：00，14：00~19：00。
返修
1、接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；
2、接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；
3、进入室内返修前，须征得业主同意；
4、在规定时间内到达返修现场并完成返修；
5、文明施工，不动用业主物品；
6、收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关；
7、损坏设施，照价赔偿。
家政维修
1、维修前，准备齐相关工具和材料；
2、严格执行操作程序，不留下安全隐患；
3、需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；
4、工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；
5、操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；
6、较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；
7、维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；
8、收拾完工具材料，并清理、清洁现场；
9、全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；
安全管理类
通则
1、按各岗位要求着装及装备；
2、熟悉小区或大厦内的重要部位；
3、熟悉岗位操作流程；
4、清楚本岗位礼仪规范；
5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；
6、质量记录填写规范；
7、当天第一次遇公司领导和部门经理应敬礼；
确保自身安全；
中心值班岗
1、值班期间设备正常；
2、熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；
3、中控室值班记录完整、详细；
4、顶班人员必须经部门经理审批资质；
5、当值期间精力集中、全神贯注；
6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；
7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；
8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；
8、中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全；
9、各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；
10、异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；
11、无堆放与工作无关的物品；
12、当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；
大厦类物业的中心人员持有有效的消防上岗证；
巡逻岗
1、按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；
2、各类设施、设备的检查到位，无遗漏；
3、异常情况及时报告或处理；
4、保证自身安全。
检查岗
1、熟知小区、大厦的装修和入住情况；
2、清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；
3、高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；
4、监督抽查的停车凭证编号、原子章、登记记录等应确保内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；
大堂岗
1、面带微笑，主动迎候宾客；
2、看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；
3、逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；
4、准确登记外来邮件；
5、严格执行物资放行管理制度；
6、保持大堂整洁干净；
7、制止不文明的行为。
车场巡逻岗
1、保证车场车辆停放有序；
2、指挥车辆动作标准规范；
3、场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；
4、指挥车辆及巡查时确保自身安全。
车场出入口岗
1、车辆进出敬礼且动作标准、规范；
2、任何车场进出均须发放和回收凭证；
3、收、发卡均站在车辆方向盘一侧；
4、车辆放行严格实行核人、核车、核证，收、发卡动作迅速；
5、保障出入口通道畅通；
6、现场停车费现金超过￥500元时必须按要求上缴财务并换回凭证；
7、票据、记录完整，发现驶出的车辆有任何异常必须严格登记、核实、上报，确保无误后方可放行；
8、确保停车凭证编号、原子章、登记内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；
9、车场出口无车辆放行时必须保证地桩牢固插在桩孔内
清洁类
通则
1、地面无烟头、无杂物、无积水，无污迹；
2、墙面、天花无蜘蛛网、无污迹；
3、各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；
4、垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；
5、需打蜡的地面光亮显本色；
6、排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；
1、室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；
2、绿化带、花池:无烟头、无枯枝落叶、无杂物；
3、大理石:无明显脚印、无油渍、污迹；
4、公园桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；
5、喷泉水池：水质不浑浊、无青苔及明显沉淀物、浮物；
6、宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；
室内
1、地面、级梯无污迹、无杂物；
2、天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；
3、电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无砂粒、污垢；
4、宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；
5、电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；
6、各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹；
7、天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；
地下室
1、通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；
2、公共设施：目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；
3、排水畅通、无积水。
洗手间
1、地面、镜面、台面无水迹、污迹；
2、便池无污垢、异味；
绿化类
通则
1、无明显病虫害，无积水，无死树死苗，修剪合理美观；
2、植物无枯枝枯叶；
3、黄土不直面向天；
4、长势旺盛；
5、主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当，醒目、清晰、完整、干净。
6、乔木
7、树干正常生长挺直；
8、骨架均匀，树冠完整；
地被植物
1、草坪目视平整，无明显杂草；
2、草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM
花坛
1、搭配得当，层次分明；
2、泥土不染花叶，不外露；
3、整体布局美观、耐看。
消杀现场
1、投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。
2、及绿化带无鼠洞。
3、无明显四害活动；
4、下水道、污水井无明显蚊蝇。
5、夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。
公共设施类
通则
1、责任人、设施标识明确、清晰；
2、无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；
3、管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；
4、危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。
停车场设施
1、入口处必须设置“车辆驶入请登记”及符合要求的“停车场收费标准”标示牌；
2、车库入口有符合本小区实际的限高、限速标识；
3、停车场内必须设禁鸣笛、限速、导航等标识牌；
4、地面、墙面指示标线划线规范、符合专业要求；
5、应设岗亭，停车场“三证”齐全有效；
6、入口设立明显的标志，写明停车场的名称、性质、类别；
7、符合“三公开”制度，即有公开车场责任人、公开收费标准、公开管理员姓名；
8、岗亭内备有消防器材，置于明显位置；
9、道闸运行正常，无松动变形、升降顺畅；
10、倒车架安装牢固，不松动；
11、地下车场指示灯，指示箱工作正常。
化粪池
1、化粪池有容积标识；
2、粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢出，无异味逸出。
泳池
1、游泳池内池水清澈干净无异味;
2、泳池周围无锋利有棱角硬物；
3、泳池照明灯具完好，使用安全电压；
4、配有足量的救生员。
娱乐设施
1、完好无破损；
2、连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；
3、有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；
水池水箱
1、水箱、水池密闭完好，标明容积；
2、水位观察管有标记，能观看到水位；
3、溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；
4、溢流管不得与下水管道直接相连；
5、露天水池、水箱的通气孔孔口向下；
6、泄水口、排气孔有防虫网罩；
7、进出口门正常上锁；
8、确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；
9、无渗漏、无锈迹、无异响；
10、环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。
招牌、沟渠池井
1、外观完好无缺损；
2、沟、渠、井、盖的面板完好，无破损，所有面板保证车辆驶过无明显声响；
3、表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；
4、显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；]
5、配置的照明装置能正常使用。
房屋本体道路通道天台
1、墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；
2、道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；
3、路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；
4、户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。
5、无明显污迹、油迹、锈迹；
污水泵雨水泵
1、泵井内无污泥；
2、运转时无异响和震动；
3、溢位器正常完好，无失控和误报现象；
4、电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；
5、控制箱各种信号指示正常、布线整齐；
公共设施类
广场喷泉
1、水泵外壳和喷头表面应有防锈处理；
2、水中各种照明等电器设备符合安全电压标准；
3、喷水正常，喷口无堵塞；
4、池底清洁无明显杂物、枯叶；
5、无明显异味。
防雷设施
1、避雷带、避雷针连接点牢固，无弯曲、松脱断裂；
2、避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。
3、无明显锈迹；
4、符合避雷系统技术要求。
公共照明
1、灯具灯罩完好，无松动。
2、使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。
3、发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。
4、配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；
5、灯具目视符合清洁要求。
防火门
1、正反两面标识良好；
2、门把手完好。
3、闭门器力度适中，能正常使用；
4、能正常开闭；
5、设置有门禁系统的，能确保正常使用。
消防通通
1、通道畅通无杂物；
2、设置有明显、符合要求的的标识；
3、通道内照明、送风、排风良好；
4、消防器材状态良好。
消防设施
1、防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。
2、对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；
3、警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；
4、备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；
5、灭火器有效、完好；
6、所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
煤气设施
1、能正常完好使用；
2、阀门能正常开、闭（自动、手动）；
3、阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；
4、有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。
5、煤气泄漏探测器完好。
门禁设施
1、门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等功能正常；
2、门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；
3、门禁安装牢固，布线规范；
4、中心能提取门禁读卡记录；
5、标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
各类设备房
通用标准
1、设备房门上有相应设备房标识；
2、设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；
3、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；
4、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；
5、设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；
6、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；
7、设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；
8、所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
高低压配电房
1、配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，
2、配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。
3、温度应保持在40℃以下。
4、配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。
5、配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。
6、配电计量总表铅封完好。
7、配电房接地线紧固，无断裂情况。
8、变压器和通道之间有隔离围栏隔离
空调设备
1、主机正常运转无异响和震动。
2、制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。
3、保温到位、完好，无渗漏水现象；
4、主机温度不超过允许的设计温度。
电梯轿厢
1、确保正常使用；
2、门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；
3、各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；
4、电梯准运证副本有效；
5、各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；
6、正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；
电梯机房
1、温度应保持在40℃以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；
2、电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；
3、盘车救援工具完好、齐全；
4、电梯机房内张贴运行准用证副本2；
5、分承包方的保养计划书有效、清晰完整；
6、悬挂有政府主管部门颁发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；
7、维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；
8、故障维修记录全面、详尽、真实。
发电机
1、发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；
2、备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；
3、必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；
4、蓄电池电压在24V（±2.0）；
5、柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；
6、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；
7、发电机接地线紧固。
二氧化碳（CO2）设备
1、二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；
2、系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；
3、各防护区手动/自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；
4、日常检查时，把开关打到手动控制上。
生活及消防泵类设备房
1、泵房各种信号、仪表指示完好正常；
2、各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；
3、湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。
泳池泵类设施设备
1、各种检测药物、仪器完好、有效，标识清晰、明确；
2、沙缸压力表在水泵运行时应保持在0.2-0.4PA压力；
3、各种信号、仪表指示完好正常；
4、各种开关工作时处于自动状态，自动、手动切换正常；
5、各种泵运转时无异响和震动；
6、现场无渗漏、油迹、水迹。
风机房
1、风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；
2、风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。
3、能在控制中心控制送风机启停。
消防监控中心
1、录相画面清晰；
2、录象镜头切换时间间隔为1秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；
3、录象带更换时间定时，并统一保管；
4、各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标识；
5、中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；
6、联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；
7、备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；
8、存有的相关法规、条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；
9、消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；
10、至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3公斤、救生绳两副，且标识明确；
11、IC卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。
作业类
高空作业
1、作业人员须执有效的《高空作业许可证》；
2、有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；
3、高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；
4、作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；
5、清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；
施工管理
1、施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；
2、施工完毕及时清理现场
现场标识
整个系列活动具体如下：
一、组织一次物业管理条例培训（4月——5月）
1、在培训的同时，收集各法制楼组代表的电子信箱，为后续的网上送法上门、网上沟通做好准备。
2、公布《长宁房地》门户网站网址，为以后登陆该网站提供方便。
3、培训后组织一次讨论会，对如何促进物业管理工作、如何做好物业管理条例的宣传提出意见和建议。
4、组织一次现场开卷知识竞赛。
二、在全区的每个小区张贴《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》宣传海报。（4月底完成）
三、利用门户网站开设网上物业管理法制宣传专栏，并及时更新。（5月开始），主要内容包括：
1、法律法规：包括国务院、建设部、上海市有关物业管理的法规、规章、文件。
2、案例分析：近期有代表性的案件。
3、便民问答：挑选常用的问题，以问答的形式分条。
4、网上调查：对市民关心的问题，进行调查。
5、网上竞赛：邀请法制楼组居民或代表参加，其他市民也可以参加。
6、房地万事通信箱：根据法制楼组居民或其他市民的提问，在二天内以电子邮件的方式回答。
四、在《时报》开辟专栏，宣传物业管理条例。（5月开始）
五、通过各个房地办事处对辖区内的物业小区经理业务培训一次，主要内容为《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及配套文件，并通过小区物业公司加强对小区内居民的宣传。（5——9月底）
六、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加违法搭建的现场执法活动一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）
七、组织个别法制楼组和所在居委会同志参加业委会组建现场会议一到两次，加深对法规的理解。（6——8月）
八、每月一次送法到家，经最新的物业管理文件通过电子邮件的形式送到法制楼组居民或代表的电子信箱中。
九、在《物业管理条例》实施二周年之际系列活动。（9月）
1、开设一次物业管理义务法律咨询。地点设在法制楼组所在小区附近，并邀请部分法制楼组的居民或代表参加。
2、悬挂横幅。
物业管理交接纠纷频频发生的原因有很多：物业管理公司的观念不适应物业管理市场化要求、物业管理招投标的程序不完善、物业管理公司和业主委员会在沟通方面存在误解、规范物业管理交接的法律法规不健全……从法律层面上分析，产生物业管理交接纠纷的原因可以分为以下两类：
1、业主大会以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，而物业管理公司以种种理由不同意解除合同，也不办理交接，由此导致纠纷。我国有关由业主大会公开选聘物业管理公司负责对本物业区域进行管理的制度刚刚建立，目前大多数的物业区域都由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主只能被动接受，很多物业管理公司的竞争意识、危机意识不强，服务不到位，也不主动与业主进行沟通，双方缺乏良性互动。在《物业管理条例》明确赋予业主大会公开选聘、解聘物业管理公司的权利后，很多小区的业主大会积极行使这一权利，以服务不到位为由解聘原物业管理公司。当前产生的物业管理交接纠纷大部分属于这一类，如去年12月8日，杭州最早的高层住宅小区-中山花园业主大会就以“收费过高、管理不善、开支混乱”为由解聘原物业管理公司，并选聘了新的物业管理公司入驻，但是因为原物业管理公司不配合接交而产生纠纷，导致小区出现物业管理“真空”。
2、物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。如今年3月18日广州市中级人民法院终审判决原物业管理公司必须撤出的广州翠湖山庄新旧物管交接纠纷案，就是由于前期物业管理阶段完成后业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是开发商确定的物业管理公司却拒不移交物业管理权，并与新物业管理公司发生严重冲突，致使小区遭受重大经济损失。
二、物业管理交接纠纷的法律性质
根据《物业管理条例》的规定，移交物业管理用房和资料是物业管理公司在物业服务合同终止后必须承担的责任，即《合同法》所规定的“附随合同义务”（见《合同法》第九十二条），因此，物业管理交接纠纷属于合同一方不履行“附随合同义务”而产生的合同纠纷。物业管理交接纠纷在形式上表现为物业管理公司不移交物业管理用房、资料，但本质上是物业管理公司不移交物业管理权。具体可以分为两种情况：
1、建设单位与前期物业管理公司、业主委员会与所聘物业管理公司之间签订有物业服务合同，并且明确约定了合同期限。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第三十五条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项……合同期限、违约责任等内容进行约定。”由此我们可以看出，业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同必须明确约定服务期限，而前期物业服务合同虽然可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规定了其最长有效日期-业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的业主清偿其所欠费用。
2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议，解决好物业管理用房、资料移交的问题，只有在无法达成协议的情况下，才能通过单方面的行为解除合同，并给对方必要的准备时间办理物业管理交接手续。否则，给对方造成损失的，责任方需要承担赔偿责任。
对于没有签订物业服务合同的情况，由于双方在事实上形成了一种合同关系，根据我国司法实践，任何一方都可以随时终止这种事实上的合同关系，但是应当及时通知对方，并给对方必要的准备时间。因此，如果业主委员会聘请了新的物业管理公司，或者物业管理公司主动要求撤离的，应当及时通知对方并给对方必要的准备时间，双方本着公平、诚实信用的原则对所形成的债权债务进行清算，办理物业管理交接手续。
三、解决物业管理交接纠纷的途径
根据我国有关法律法规的规定，对于物业管理交接纠纷，可以采取以下五种方式进行解决：
1、当事人双方协商解决。由被解聘的物业管理公司和业主委员会（可能还包括新聘的物业管理公司）双方在自愿、平等、互谅互让的基础上就物业管理交接有关事项如拖欠物管费的支付、物管公司代收代缴水电费的结算、物管公司对小区公共建设额外投入的回收等进行协商，以解决双方之间的争议。由于这种协商解决的方式体现了当事人意思自治的原则，有利于化解纠纷、平息争议，最大程度的避免双方的经济损失，维护双方的社会声誉，避免给小区全体业主的正常生活秩序造成影响。因此这种方式对于双方来说都是最有利的，一旦发生物业管理交接纠纷，双方应尽量通过协商的方式妥善解决。
2、由物业管理协会、居委会或者其他第三方调解解决。随着物业管理协会组织建设的不断完善，其在物业管理行业中的地位和作用也在不断加强，物业管理交接纠纷发生后，当事人可以在自愿的基础上请求物业管理协会进行调解，双方在物业管理协会代表的主持下解决各项争议并形成书面协议。此外，发生纠纷后，当事人也可以请求居委会或者其他中立第三方进行调解。
3、申请有关政府主管部门处理。《物业管理条例》第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”，同时《物业管理条例》第五十九条规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”因此，发生物业管理交接纠纷后，如果双方无法通过协商或调解达成一致意见，当事人应当及时报告当地房地产行政主管部门，由其进行立案查处。如果在交接过程中发生治安甚至刑事案件的，还应及时向当地公安机关报告，由公安机关对其中的治安或刑事案件依法进行处理。
4、提交仲裁委员会裁决。如果当事人双方在物业服务合同中明确约定发生争议提交仲裁委员会仲裁解决，或者在发生纠纷后双方达成仲裁协议的，任何一方当事人都可以将争议事项提交约定的仲裁委员会，由仲裁委员会做出具有法律约束力的裁决。由于仲裁委员会处于严格的中立地位，其作出的裁决具有很强的社会公信力，并且仲裁是当事人自愿作出的选择，有利于消除当事人之间的矛盾。但是我国实行“或裁或审”的原则，当事人一旦选择通过仲裁方式解决纠纷，就不得再向法院提讼（符合法定条件的除外），因此在选择仲裁之前，双方当事人都应作充分考虑。
5、向人民法院提讼。虽然我国目前还没有明确规定业主大会、业主委员会的法律地位，但是在司法实践中，为了维护业主的合法权益，各地基本上确认了业主委员会的诉讼主体地位。当无法通过上述四种方式解决争议时，业主委员会可以就物业管理交接纠纷向法院物业管理公司，由法院依法作出判决。相应的，物业管理公司也可以业主委员会。
四、规范物业管理交接的立法建议
为了规范物业管理交接程序，减少物业管理交接纠纷的发生，我们必须尽快制定、完善相关立法，明确规定物业管理交接的程序和法律责任。
第一，在《物业管理条例》中明确规定物业管理交接期限，如规定原物业管理公司必须在物业服务合同终止后15日（或30日）内移交物业管理用房和资料，并撤离原物业区域；
上海金玉兰物业管理有限公司是一家管理中高档物业的专业公司。多年来，该公司遵循“以业户为关注焦点”的经营理念，不断完善经营体制，积极走向市场，努力提高服务水平，在业内已树立起“金玉兰物业”的品牌形象，所管理的物业先后获得“市文明小区”、“全国优秀物业管理大厦”等称号。《物业管理条例》颁布实施后，公司主持工作的常务副总经理戴丽萍感触颇多。
记者：首先想听听你对全国《物业管理条例》及将出台的《上海市物业管理若干规定(草案)》的总体评价。
戴总：物业管理涉及面很广，特别是住宅商品化以后，更是牵涉到千家万户的利益。此前，我国还没有一部全国性的物业法规。法规的滞后使人们对物业管理的责任与权利认识模糊，导致物业管理矛盾突出，从而已成为当前社会的一个热点。《物业管理条例》的实施以及地方补充细则和规定的出台，无疑对完善物业管理的环境是一件大好事。俗话说：“没有规矩，不成方圆”。法规的完善，不仅将规范物业企业的行为，同样也将有利保护业主的合法权益。
记者：目前，社会对物业行业的满意度评价不高。物业企业常处于被公众和舆论指责的“软柿子”局面，对此你如何评价?
戴总：确实存在这种现象。我认为原因主要有二方面：一是物业企业确实存在服务不到位，管理不规范的状况，以至业主感到不满意。为此，物业企业只有确立“以人为本、业户至上”的经营理念，规范管理行为，提高服务质量，才能改变公众形象，扭转“软柿子”的被动局面；二是人们对物业管理还存在一个误区，即物业管理的内涵或者说职责被无限扩大了，这是造成物业企业“软柿子”局面的主要原因。现在的状况是“物业管理好比一个筐，什么东西都往里装”，诸如前期开发遗留问题、房屋质量问题，成立业委会、小区健身设施设置、停车车位不够及违章装修处罚等等，这些本不属于物业管理职责范围或者说物业职责有限的问题，都要由物业企业来承担责任，显然，物业企业的职责被扩大化了。这种状况必然导致业主过高的期望与物业企业无权或无能力承担职责的碰撞，陷入一个非理性的模糊职责的思维怪圈，最终损害的还是业主的权益。我认为，随着新的条例的实施，社会和舆论应该理性地定位物业管理的内涵和职责。
记者：根据你们公司多年来的运作实践，你认为物业公司要在社会上树立良好的服务形象，应该注重哪些方面?
戴总：首先物业公司要真正确立“以顾客为关注焦点”的经营理念。几年来我公司每年都坚持提出为业主、客户办实事，通过对设备、设施的维护改造；对绿化、停车、公共场地等硬环境的完善美化，以及对一些遗留问题逐步梳理，使广大业主、客户切实感受到你在为他们服务。换句话说，企业的经营理念不是一句空话，而要通过实实在在的行动去得到业主和客户的认可。其次，物业管理作为一个服务行业一定要规范运作。从2001年起，我公司实施ISO9001：2000质量管理体系，其目的就是对管理服务的每一个过程和环节进行有效控制，提供规范服务，从而在自身管理上依法合规地操作。再则，也是很重要的一点，物业公司要注重与业主的沟通。如果说当前业主对物业管理期望值过高，或者还存在误区和偏差，那么除了法规的宣传和舆论引导外，物业公司与业主加强沟通至关重要。几年来，我公司这方面也作了一些尝试，如开展客户联谊活动，成立青年联谊沙龙和楼宇联合工会，举办摄影展、文体活动，以及创办《金玉兰》报等，这些活动架起了与业主沟通的桥梁，起到了很好的效果。
记者：物业管理还存在一些难点，随着物业法规的完善你对解决这些难点的前景有何看法?
戴总：就物业公司来说目前主要有两大难题，是收费难，业主可以以种种理由拒付物业管理费。如我们有个小区部分业主就以菜场异味，业主委员会不成立，架空层的归属，健身设施不完善等理由拒付物业管理费，可以说随意拒付物业管理费已成为业主维权的一个重要手段，从而使收费难的问题在市场经济中成为一个特有的破坏了游戏规则却又理直气壮的怪现象；二是违章装修纠正难，物业公司劝阻、制止的有限权力不能有效遏制违装现象。我们已看到，全国《物业管理条例》和上海将出台的《物业管理若干规定》对此都有了更明确的规定。我想随着物业管理法制环境的逐步完善，无论是物业公司还是广大业主都会更加成熟和理性，这二大难题也会有所缓解和逐步解决。
小区物业费既可以一年一交，也可以一个月移交。如果在买房之时，业主与物业公司签订了合同，约定了要在一年内交清物业管理费，那么，在这种情况下则是必须要在一年内交清的。
然而，实际生活中更多的情况下却并没有签订此合同，物业公司向业主提出的缴纳一年的物业费只是一个邀约，业主可以拒绝，转而同物业公司协商，双方订立一个新的合约，重新确定缴纳时间即可。
通常物业费交纳，根据《物业管理条例》和三方签定的合同或协议里已经明确约定，是从交付之日开始算的，有法律依据，这是合理的。不管住不住都得交。
如果不住人，物业费和公摊水电费按70%交纳。依据《物业管理条例》。垃圾费全额交纳，因为垃圾费不是物业公司收的，是环卫收的，不管住不住的，只按户算。
（来源：文章屋网 ）
