时间：2022-10-03 05:09:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税收筹划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、引言
随着市场经济的不断发展，我国房地产行业也取得了巨大的成就，在推动国家整体发展方面做出了很大的贡献。房地产行业经过三十多年的发展，其投资总额在国民生产总值中的比重也在不断提高，据统计，从2008年至2012年的5年时间中，房地产行业的投资总额由3.12万亿元增加到了7.2万亿元。随着我国国际化步伐加快，国家宏观调控政策收紧，加上房地产行业投资大、风险高等特点，使得房地产行业的发展面临着新的挑战。由原来的“暴利行业”转变成了“平利行业”。就房地产行业目前现状来看，竞争比较激烈，行业整体利润率在下降，尤其是对于一些中小型的房地产企业，其面临的市场风险更大。而在房地产的成本中，其中有20%的为税收支出，因此，合理进行税收筹划是房地产企业提高利润的一条有效途径，房地产企业可根据自身特点，合理管理企业资金，通过税收筹划手段降低税负，进而达到降低成本目的。因此，房地产企业进行税收筹划，不仅有助于企业实现价值最大化的财务管理目标，而且很好的贯彻了国家宏观调控政策，有助于国家产业结构调整和企业资产优化配置。
二、房地产企业税收主要分布情况
（一）开发建设环节
房地产企业取得土地的方式有两种，一种是从一级市场通过招投标的方式取得土地使用权，另一种是在二级市场上通过转让方式取得土地使用权。不论是在一级市场，还是在二级市场上取得土地使用权时，房地产企业需要支付土地出让金，与转让方签订“产权转移书据”，相应的应该缴纳印花税、契税。如果房地产企业在开发房产时，占用了耕地面积的还需要缴纳耕地占用税。房地产企业在进行工程建设时，还会涉及到企业所得税、营业税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及附加等税种，因工程项目占用土地还需要缴纳城镇土地使用税。
（二）转让处置环节
房地产的转让处置主要包括销售房屋、转让土地使用权、赠与房屋或者土地、房屋抵债、股利分配等方式。按照营业税的征税管理可知，房地产企业销售房屋和转让土地使用权属于“销售不动产，转让无形资产”，应该征税营业税，相应的就应该缴纳城建税和教育费附加，而房屋销售又属于房地产企业的主营业务，因此还应该缴纳企业所得税，土地增值税等。将房地产作为股利分配进行处置时，需要缴纳个人所得税。
（三）持有使用环节
房地产企业的房屋使用环节主要分为出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地产企业出租房屋或者土地时，需要缴纳营业税、企业所得税、房产税以及个人所得税等，将房屋或者土地自用的，需要缴纳房产税和城镇土地使用税，房产税和城镇土地使用税的税负一般比较低。当房地产企业的房屋处于闲置状态时，一般不需要负担税收负担。总之，在我国，房地产企业的税收负担种类比较多。企业需要根据不同税种的特点进行合理筹划。
三、房地产企业主要税种的筹划策略
（一）营业税税收筹划
营业税是一种传统的商品劳务税，计税依据为营业额全额，一般不受成本、费用等的影响。对于房地产开发企业来说，营业税的税收筹划通常可以从三个方面进行规划，一是充分利用营业税的税收优惠政策，采用合作建房的方式进行税收筹划，一方提供土地使用权，另一方提供建房需要的资金，两方在合作的基础上进行房屋建造，对于建成的房屋，合作双方将按照投资比例分配的房屋价值，对于以土地使用权出资的一方，因为获得了部分房屋的所有权，应该缴纳营业税，而对于以资金出资的一方则无需缴纳营业税。二是利用建筑承包合同进行税收筹划。房地产企业在进行房屋销售时，一般会将房屋划分为精装修房和毛坯房两种，通常情况下精装修房的价格比毛坯房要高很多，因而房地产企业如果以精装修房进行销售，会增加其税收负担。如果房地产企业将房屋分为毛坯房销售和房屋装修服务两种，就可以降低营业税税负。对于毛坯房的销售，按照“销售不动产”规定，采用5%的营业税税率，对于房屋装修部分，按照“建筑业”规定，采用3%的营业税税率，这样可以节约2%的营业税。三是合理利用销售折扣。一般情况下，房地产企业销售楼盘时都会采取一定的促销政策，比如利用现金折扣等，如果房地产企业将销售价款和折扣额开在同一张发票上，就可以以折扣后的销售额作用营业税的计税基础，从而节省一定的营业税。因此，房地产企业为了降低营业税负担，就可以将楼盘销售价款和折扣额开在同一张发票上。
（二）土地增值税税收筹划
关键词：能源；风力发电；税收筹划
一、引言
作为中国重要的电力供应商，风力发电企业对中国的经济发展具有非常重要的影响。为了确保风电企业更好地发展，企业需要不断提高内部控制在其运营流程中的重要性，改善其税收筹划职能，并不断降低其运营成本。税收筹划是在企业积极认真研究税收法律法规的基础上，遵守税收法律，充分享受税收优惠政策，合理组织税收事务，以有效降低税收成本并创造企业价值。风电企业有税收筹划的余地，使企业和科学的税收管理标准化，并使财务收益最大化，税收筹划对企业更好的发展具有非常重要的实际意义。
二、税收筹划的概述
税收筹划是在法律允许的范围内预先安排和计划投资、运营、财务控制和其他活动，这将尽可能节省税款并降低企业的成本。税收筹划具有以下特征。超前性：税收筹划是一种领先和预测性的管理活动，是一种企业管理计划。合法性：税收筹划是企业依法在其范围内设法降低成本的方法。税收筹划是一种财务管理活动，其重点是企业税收相关活动，与企业财务决策，财务预测和财务分析密不可分。企业需要为业务活动准备各种纳税项目，而纳税额直接影响企业的重要利润。税收筹划的目标与企业财务管理的目标紧密相关。如果有多种税收方案，则应考虑企业的整体利润和税收的重要性。税收筹划的实质是分析和调查企业与税收有关的活动，并预先计划税收筹划以节省企业的成本。
三、税收筹划的意义
税收筹划是指纳税人在税法范围内的业务、投资、财务管理、组织交易以及其他活动，目的是减轻税负并实现零税收风险提前安排的过程。风力发电企业税收筹划的特殊性：减轻税收负担，通过税收筹划，企业可以实现税负的绝对减少，相对降低税率和延迟纳税；规避税收风险，在税法允许的范围内进行营业税筹划，有效规避税收风险。
四、风力发电企业税收筹划的现状分析
由于国有企业在风电企业中所占比例较大，因此对领导者和财务人员的关注度相对较低。首先，中国有许多针对风电企业的税收优惠政策，因为所涉人员并未明确了解税收筹划中对优惠政策的巧妙运用，不能合理地使用减税或免税政策。其次，中国的税收优惠政策有一定的期限，必须加强企业的领导和管理，以便在特定的时间对特定的行业实行相关政策。风力发电企业投资项目构成如图1所示。另外，优惠税收制度有一定期限，各国在特定时间特定行业内引入相关政策。因此，企业领导和财务人员必须密切注意税收，并合理地使用它们来帮助企业降低成本。税收负担将会减轻，但许多风力发电企业税务人员的粗心大意可能会使得公司错过短期的优惠政策，不能帮助企业减轻税务负担。税收筹划是财务人员以及企业生产和运营的组成部分，尽管许多风力发电企业将其税收筹划工作放在合作部门，并认为税收筹划只是会计师的工作，与企业的整体生产和运营流程无关，实际情况则相反。尽管企业的财务人员在税收筹划方面非常专业，但财务人员的建议是单方面的，因为他们对企业的生产和运营的总体过程不清楚，并且存在一定的风险。尤其是在风电企业内部，处理特定的业务发展目标和税收情况有很大不同，会计处理方法也有很大的不同。企业税收筹划与当地财政收入不一致，在许多当地风电企业的税收筹划过程中，地方政府的财务方面受到影响。如果工作进展不顺利，企业将无法更改良好的税收筹划。由于风力发电企业处于相对落后的环境，其税收来源非常有限，因此，发电企业的税收筹划需要在税收部门中放置指标，前提是税收部门可以完成其任务。这不仅增加了发电企业的现金流量压力，而且还导致对主要业务的税收和附加费有所增加，从而增加了分销商的当前支出。
五、风力发电企业的税收筹划分析
（一）风电企业税制分析中国电力系统的改革随着“发电厂和电网的分离，电网互联招标”的不断深化，电力企业之间的竞争意识逐渐增强。电力企业通过技术、机制和管理创新来提高效率，增强管理并降低成本。电力企业逐渐将税收筹划作为降低企业成本的重要方法。随着中国税制的改革，电力企业的税制得到了调整。如今，电力企业正在逐步形成当前的电力市场税收体系。具体的税收结构如表1所示。
（二）电力企业税收筹划空间电力企业的税收有许多相关的类型，土地使用税、房地产税、印花税、车辆税和船舶税等低税率类型在税收筹划中的弹性较低。因此，制定了针对大型税收的税收筹划，例如企业所得税和增值税。结合薪资激励和税收筹划，以提高电力企业的人才水平，以适应目前电力企业减薪的状态。1.充分利用电力企业的税收优惠政策。电力工业是关系国民经济和人民生活的基础性产业，为了鼓励电力企业的发展，国家给了他们许多税收优惠政策，这些优惠政策是公用事业税收筹划的重要计划空间。2.人事管理税收筹划。降低电力企业员工的工资会导致员工激励降低，通过税收筹划使员工利润损失最小化是税收筹划的另一项重要任务。3.并购税收筹划。自电力体制改革计划出台以来，上市电力企业进行了许多合并、收购和重组。如何合理地计划并购中与税收相关的问题并降低税收成本是税收筹划的主要任务之一。4.固定资产筹划。电力企业的固定资产份额相对较大，中国实施了基于生产的增值税，购买、使用和处置固定资产的所有阶段都包括税收问题，企业固定资产的税收筹划与其利润直接相关。
六、风力发电企业税收筹划存在的问题
（一）未充分重视税收筹划为风电企业实现有效的税收筹划目标的过程要求企业的利益相关者密切注意税收筹划并采取相应的行动。但是实际上，风电企业的利益相关者未能重视税收筹划。
（二）节税意识存在偏差，对税收管理风险意识不足如果风力发电企业实际上履行税收筹划的职责，可以帮助风电企业节省税收。然而，一些风电企业税收失衡和对税收管理风险的认识不足增加了企业的税收负担，并对其长期发展构成了障碍。
（三）各部门对税收筹划的参与度不高尽管税收筹划是在风电业务财务部门的职责下进行的，但它还需要其他部门的积极配合才能达到减轻企业税收负担的目的。但是，实际上，由于一些风电企业的相关部门没有为税务部门的税收筹划提供太多支持，而且各个部门之间缺乏有效的合作，因此我们制定和实施税收筹划方案是不科学的，风电企业的税收筹划水平不高会增加税收风险。
七、风力发电企业具体的税收筹划措施
（一）增值税方案计划增值税的第一步是成为一般纳税人。新成立的企业需要尽快完成企业注册和税务注册流程，及时处理一般纳税人的资格，并有效扣除其获得的增值税发票。根据财政部税务总局关于风力发电增值税政策的通知，风力发电企业目前正在实施的增值税退税政策。因此，为了充分享受现有的税收优惠政策，企业必须提交增值税税收优惠政策，以通过及时的优惠政策防止各种税收对企业的不利影响。
（二）增值税即征即退增值税即征即退，是指对按税法规定缴纳的增值税税款，由税务机关在征税时部分或全部退还纳税人的一种税收优惠。为了帮助企业发展，我国实行了超过税收负担的增值税政策，它不仅对促进重点配套产业的发展和我国税制改革的顺利实施发挥了巨大作用，而且还有效地减少了公司在实际税收负担。公司纳税人的增值税超过规定的税收负担，当月申报纳税后即可办理立即代扣代缴手续。但是，这项优惠政策的实施仍然存在一些问题。为了顺利执行这项优惠政策，我国应该完善公司现行的增值税征收和退税规范。
（三）所得税计划税法规定，优惠年是根据业务完成后获得和经营第一笔收入的纳税年计算的。因此，为充分享受6年的优惠年，应尽早推进风力发电业务的试运行年。根据《财政部和国家税务总局关于享受公共基础设施项目企业所得税优惠政策有关问题的通知》，将分阶段建设国内风力发电企业，可以以首批为单位计算批处理建设项目，并享受“三免三减”的企业所得税。会计核算时，企业根据批次和项目进行计算，单独计算并在此期间合理分摊成本。此外，企业必须提交税收激励记录，在当前减税和分权之后，针对风电企业的“三免三减”税收优惠措施无需征得税务部门的批准，只会在解决年度结算时侧重于优先事项。
（四）土地使用税计划如果要计划土地使用税，则需要明确区分免征土地使用税的土地类型。风力发电企业的免税土地不征收土地税，因此将持续减少企业承担的土地使用税面积，从而可以减轻整个风力发电企业的税收负担。另外，土地使用税有其自己的税收范围，一些地方税务机关了“积分征收”政策。也就是说，税收是根据风力涡轮机实际占用的面积计算的。风电企业必须清楚地区分土地使用的性质，根据各种土地和地区政策缴纳土地使用税，减少企业应缴纳的土地使用税。农村土地不需要交纳土地使用税，农村土地一般属于村集体所有，所以不属于土地使用税的开征范围，相关企业在农村的生产经营用地不用参与征收土地使用税。而根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
（五）房地产税收筹划房地产税主要是与房地产相关的，未分类为房地产的建筑物无需缴纳房地产税。为了确保有效支付房地产税，风电企业在计算房地产税时必须谨慎，以区分企业内哪些建筑物不是房地产。围墙和风力发电场等建筑物不需缴纳房地产税，因此企业需要特别注意税收筹划过程。
（六）印花税筹划印花税筹划主要是根据应税券和免税券来区分印花税，这将使印花税支付更加清晰，并减少风电企业支付的印花税金额。由于中国的印花税暂行规则规定，印花税仅针对税目表征收，因此，风电企业在收购土地时会区分征用土地和租赁土地以及不同的税率。
（七）非税收相关事项的税收筹划非税收事项的计划包括三个主要方面的税收筹划，即风力发电企业的主要法律形式、投资方式和投资地点。关于法人团体的法律形式，一些税收优惠政策需要成为一个独立的法人实体。从投资角度分析，风电企业需要在实物投资过程中努力成为一般纳税人，这样可以减少实物投资增值税，并减轻企业税负。在投资地点方面，风电企业在建立风电场时将考虑地方税收优惠政策，选择税收优惠政策更高的地区，并制定减轻税收负担的国家政策。
八、全面提升风力发电企业税收筹划水平的相关措施
（一）注意实际的税收筹划并开展相应的工作为了保持自己良好的税收工作，并在风力发电业务的生产实践中有效利用税收筹划，有必要在实践中注意税收筹划并开展相应的工作。具体表现如下。1.风电企业管理人员和财务人员在税收执行中要注意合理使用税收筹划，加深对税收职能功能特征的认识，提高税收筹划中管理运作的效率。科学管理要求的应税工作，以满足风力发电企业的需求。2.在重视税收筹划的企业层面，风力发电企业的有关方面将开展相关业务，发挥税收筹划的原始作用，提高生产经营水平。
（二）注重科学节约实际税款，增强税收风险管理意识在有效利用税收筹划的过程中，风电企业和人员将提高他们对有效税收节省的正确理解，并提高对税收风险管理的认识。具体表现如下。1.风电企业结合当前政策变化，注重信息技术和计算机网络的使用，在税收筹划的协助下，详细分析当前税收征管业务的实际情况。为了确保风电企业减税工作的有效性，按计划实施政府部门的税收优惠政策。2.通过信息技术、职业培训活动、薪酬和惩罚机制等各方面的共同支持，风电企业和人员不断增强自身对税收筹划的风险意识，管理人员也逐渐意识到税收征管风险在一定程度上应予以加强。降低了风电企业征税工作的风险，并保持了税收筹划的实际应用。
（三）提高各部门实际参与税收筹划的积极性为了使风电企业税收筹划中的相关工作更加科学，并在税收筹划中发挥应有的作用，有必要切实采取有效措施，提高各部门对税收筹划的热情。这些措施包括以下方面。1.风电企业需要在税收筹划中落实责任机制，明确各部门的责任，并在税收筹划中开展相应的工作。这使具有多个部门一起工作的风电企业可以进行更高级别的税收筹划，从而减少了企业税收筹划中出现操作问题的可能性。2.根据税收筹划各部门的问题，风电企业需要及时处理，并进行相应的总结工作。提供所需的参考信息，以不断优化企业税务筹划方法，并改善风电企业税务筹划的实际水平。随着时间的流逝，可以帮助风力发电企业在市场上提高竞争力。
【关键词】房地产税；保有环节；问题；政策建议
目前一些经济发达的国家，如：美国、日本、英国、瑞士等都已经有一套比较完善的房地产税收制度。目前我国的税收制度在一定的历史时期发挥过它的积极作用，但目前已明显不适应我国市场经济和商品经济的发展，已明显有悖于税收作为政府宏观调控的职能。鉴于此，房地产业内和学术届内有识之士关于改革原有的房地产税收制度，建立适应时代要求的税收制度的呼声渐涨。2008年12月131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确规定取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。国家财政部、国家税务总局共同颁发的财税[2008]137号文件做出调整房地产交易环节税收的规定，并酝酿把二税合一，改为在保有阶段统一征收物业税。具体来说，存在以下问题：
1目前我国房地产税制存在的问题分析
1. 1各征税环节税负分布不合理
房地产开发流通环节税负重，而在房地产保有环节税负较轻，且税收优惠范围大，造成了房地产全寿命周期中各个阶段的税负不合理状况，这对房地产市场的健康发展是很不利的。目前，房地产开发期间的税费主要有配套设施建设费、基础设施建设费、建筑工程质量安全监督费、物业管理基金等，占房地产相关税收的比例为8.92%。交易环节的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、交易管理费、交易印花税、土地增值税和所得税等，所占比例为72.95%。目前我国房地产保有阶段的税费有房产税和城镇土地使用税，所占比例为18.13%[7]。考虑到开发期间需要支付巨额的土地出让金，房地产开发环节和交易环节的税费都大大高于保有环节的税费。
政府的经济职能之一，就在于利用税收制度促进经济发展、提高经济效益、增进社会分配的公平和平等。税收制度，对于纳税人而言，本应该产生多收益多交税、多占用资源多交税的效果，但目前我国的税收制度难以实现这一效果。另外在开发、建设、转让等流转环节多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者，导致房价很高；由于房产保有阶段的税收少（目前只对生产经营性的房产征收房产税和土地使用税），导致土地闲置和房屋空置现象严重，增加投机性购房的积极性，鼓励土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，这些都不利于房地产市场的健康发展。
1. 2税种繁多、重复征税
我国现行房地产税制，存在重复征税。主要体现在以下几个方面：
1.2.1土地营业税、增值税和所得税的重复
企业所得税以企业的生产、经营所得和其他所得为课税对象，用每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额乘以所得税率来计算。土地增值税是以转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据，每转让一次就征收一次土地增值税。所以，土地增值税也具有所得税的特征。另外，营业税是指在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人应按计税营业额乘以适用税率计取营业税。这就意味着在房地产品转让过程中，既要征收营业税又要征收土地增值税和所得税，造成了重复征税。
1.2.2房地产租赁中重复课税
营业性房屋出租取得的租金收入，需缴纳12%的房产税、5%左右的营业税，还有所得税、城市维护建设税以及教育费附加等，房产税本来归属于财产税，在这里又扮演了流转（营业）税的角色，造成了重复课税。目前市场上住宅类房产无论自用或出租都没有强制征税，政府就丧失了大量的优质税源（由于房地产本身具有保值和增值的特点，激发了投资客投资房产的热情，有的人名下有多处房产。）。因此，降低交易阶段的重复征税，不但能更好地激活房地产市场，也有利于地方政府形成丰富、稳定、可持续的税收收入，有利于进行可持续的基础设施和公共服务设施的建设，真正做到取之于民用之于民。
1.2.3契税与印花税的重复
对房地产产权转让签订的产权转移书据或契约，承受方既要按书据或契约所承载金额缴纳万分之五的印花税，又要按规定的税率缴纳契税。印花税是就经济活动中书立的凭证契约征收，契税是对房屋产权转移时就双方当事人所订立的契约征收，在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复问题，有失公平原则，也给税收的征收管理带来了难度。
1.2.4营业税自身的重复
营业税是房地产开发与销售过程中的一个主要税种，在开发阶段它是以从事建筑、安装、修缮装饰和其他工程作业所取得的营业额为计税依据；在销售阶段的计税依据除包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用外，还包括前一阶段己缴纳的营业税；如果房地产在流转过程中经过多次交易那么就不可避免地产生了重复征税的问题。重复征税从微观上来说，提高了房地产的售价，增加了消费者的负担，从宏观上来说，加重了房地产业的税负，阻碍房地产业的正常发展。
1. 3内外税制不统一
我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策，具体表现在四个方面：
1.3.1两套房产税制度
现行房地产税制规定对内资企业和个人征收房产税，而对外资企业和外籍人员征收城市房地产税，既不统一，又不规范。还有，对内资企业和个人使用土地的征收城镇土地使用税，而对外资企业和外籍人员则不征收此税，改征土地使用费。
1.3.2两套所得税制
对内资房地产企业开征企业所得税，对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税。
1.3.3城市维护建设税和教育费附加内外不统一
对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，对外资房地产企业尚未开征。
这种“内外有别，两套税制并存”的政策，不符合国民待遇原则，同时给税收征管也带来了诸多不便，不利于企业的平等竞争。
1. 4征税范围过窄
房产税只在城市、县城、建制镇、工矿区征收，其中，县城、建制镇指县、镇政府所在地。农村不包括在征税范围中，相当于在农村城市化程度不断提高的今天，自动放弃了一大块稳定的税源，也使税制本身显失公平。房产税还规定了行政事业单位、机关团体、军队及由财政部门拨款的单位自用房产免税，个人非营业用房产免税，这些政策与目前我国个人财富向住房转化及公房制度改革的现状不符合，也放弃了较大的税源。
1. 5计税依据不合理
我国现行的城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据的从量计征。这种方式虽然简单，但依据只是有限的土地面积，而土地作为稀缺资源，其价值会不断上升。这种从量计征方式使得税收收入不能随课税对象的价值上升而上升。我国现行房产税的计税依据分别为按房产原值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税按照房产原值一次减去10%-3 0%后的余额乘以1.2%的税率计算（这里的房产原值是历史成本），利用这种计税方法，房产税收入无法随着房地产的增值而相应增加。从租计征是按租金收入乘以12%的税率计算。同一处房产分别按两种方法所得的结果是不一样的，这样的规定显然是不合理的。
1. 6税费体系混乱，税轻费重
我国目前的房地产税费体系混乱，具体表现在：
1.6.1税费并立
在现行税费管理体制下，几乎所有的收费（基金）项目都是以行为来征收，与以行为为目的来征税的税种相互重叠、并立。例如在市政基础设施建设方面，城市建设维护税与“市政设施建设费”，“城市规划建设费”和“商业网点配套费”属同一性质。
1.6.2税轻费重
我国涉及房地产业的各种收费项目名目繁多，并且这些收费项目多集中在房地产的开发建设和交易阶段。比如：在房地产开发阶段有企业开发登记费、城市规划设计费、土地闲置费、预算审查费、招标管理费、施工执照费、质量管理监督费、市政公用设施建设费、公共配套设施费、基础设施费等等，据统计费项总数远多于税项总数。有关资料表明，国外房地产开发企业，房地产价格中成本、费用、税金、利润这四部分的比重分别为73%， 10%，10%，7%，而我国为41 %，40%，10% ，9%。可见对我国的房地产开发企业而言，提高房地产的开发建设质量，降低或取消弹性的和不合理的收费是他们努力的方向。并且如此多的行政性收费，不仅大大加重了房地产开发者、经营者、销售者的负担，而且加重了房地产买受人的负担，致使许多地方的商品房价格居高不下，普通职工只能望房兴叹。同时，我国目前的房地产行政性收费大多缺乏法律依据，许多地方、许多项目都是乱收费、乱摊派。另外，行政性收费机关较多，主体不一。据调查，不仅有关的行政机关向房地产开发经营交易人收费，而且某些非行政机关也巧立名目，以行政机关的名义收费，造成房地产行政性收费的极大混乱，并且许多机关收费以后据为己有，不向上级主管机关申报，造成国家收入的极大流失。
2房地产税制改革的建议
通过以上分析，借鉴国际惯例和经验，结合我国实际，在遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的基础上，笔者认为房地产税制应从以下几个方面进行改革：
2. 1房地产取得税制改革
在房地产取得环节，将契税并入印花税中。契税是一个传统的税种，但鉴于印花税具有契税的所有功能，我们可以考虑将契税并入印花税。印花税以产权转移书据所载金额为计税依据。
2. 2房地产保有税制改革
从以上分析可以看出，房地产开发建设阶段和交易阶段相对于房地产保有阶段来说税种多且所占的比重大。针对这种情况，建议如下：
2. 2. 1改革房产税
合并房产税与城市房地产税，在统一内外税制的基础上，设计全新的房产税税制，目前城市房地产税已经取消。全新的房地产税包括征收对象、计算依据和税率三方面，根据不同地区分别设置。比如：征收对象可以按照以家庭为单位，其名下的房产面积总和低于90平方米的免征，90-120平方米的设定一个比率，120平方米以上的设定一个较高的比率。计算依据应以房地产的市场价格为准。如果国家和地方政府每年对房地产的价格进行评估，就会花费大量的人力和物力，而且每年评估一次也没有必要，建议以三年作为一个周期，每三年评估一次。
2 .2. 2建议土地使用权出让金一次性缴纳改为分年度缴纳
目前我国实行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用权出让金，在某些城市这部分收入已经占到财政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基础设施建设资金 40%以上来自上年度的土地出让金。但我国土地资源有限，如果地方政府的财政收入大部分来自于土地使用权出让金，会造成现任政府把土地50-70年的土地使用权出让金在几年内就用掉，不利于城市的可持续发展。同时也会造成城市缺乏创新性和活力。所以建议土地使用权出让金分年度缴纳，具体数额按当年的评估价格确定。
2 .2. 3取消城镇土地使用税和耕地占用税，建议开征土地闲置税
我国现行的土地出让制度是土地批租制，规定在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以通过交纳土地出让金的方式取得一定期限的土地使用权。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。因此，从严格意义上说，我国的土地使用者应当支付地租，而不是承担土地使用税。因此，建议取消城镇土地使用税和耕地占用税，开征土地闲置税，促进土地资源的有效利用，减少士地的浪费。1994年通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定了对闲置年限不同的土地的惩罚规定，但这种规定已经不符合目前的市场情况，各个地区需根据自己的实际情况重新制定规则。
2. 3房地产流转税制改革
2. 3. 1对房地产流转取得的收益仅征收所得税
首先要从统一税收法律法规入手，对房地产实行内外统一的税费制度。首先， 将企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为统一的适用于内外资企业所得税。其次，将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，纳入房地产费的征收之列，使房地产税费负担与收益一致， 谁受益谁纳税缴费，受益多负担多，收益少负担少。从而为市场主体的平等竞争创造条件。最后值得一提的是将房屋租赁收入也纳入所得税一并征收，不再征收营业税和房产税，并适当降低税率。
2.3.2适时开征遗产税与赠与税
遗产税、赠与税的开征将弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位。遗产税、赠与税的主要征收目的不在于财政收入，而在于协助个人所得税，调节财富分配，因此，应采取高起征点和高累进税率，促进社会公平。
3总结
本文通过对我国房地产税制存在问题进行深入分析的基础上，遵循简化税制、公平税负、降低税率、合理分权、严格管理等基本原则的前提下提出了符合我国客观实际的房地产税制改革的政策建议。同时，笔者认为为了使这些政策建议有效地落实，相关的配套措施必须跟上，比如，对房地产租、税、费概念的澄清，加强房地产产权产籍信息的管理，完善房地产评估制度和评估机构，加强房地产业的税收征收管理等等。
参考文献：
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摘 要 近年来，房地产行业的快速发展为我国国民生产总值的增长做出了很大的贡献。但仔细研究，我们不难发现该行业的税收收入一直在我国税收收入总额中所占的比重与该行业的行业地位很不协调。本文就房地产企业的避税行为问题对企业避税进行了概述，介绍了房地产企业的几种避税行为，并从制度改进的角度提出相应的对策。
关键词 房地产企业 避税行为 会计思考
我们知道，近些年来，房地产行业一直是我国十大暴利行业之一。同时，一个很显著的问题就是，该行业的税收收入一直在我国税收收入总额中所占的比重与该行业的行业地位很不协调，这说明了房地产企业的避税有很大的运作空间。本文就房地产企业的避税行为问题主要介绍了以下几个方面的内容。
一、房地产企业避税概述
所谓避税，就是指纳税人在税收相关的法规法律许可的范围内，通过利用税法的减免政策、各种优惠以及税种间的税率差异，在多种不同的纳税方案中进行一定的选择与规划，最后达到企业经济利益的最大化或税负最低的一种财务上的管理活动。较低的税负就往往意味着较高的收益，从这个角度上看，避税的关键环节就在于怎样利用会计核算的手段来获得比较低的税负。对于房地产企业来说，筹划得当的话会对减轻税负很有利，对于增加房地产企业抗击市场风险的能力以及提高其降低房价的空间选择都有很大的作用。当然，因为房地产企业本身涉及到的税种比较多，有土地增值税、营业税、企业所得税等，这使得房地产企业产生避税变行为的机会比较，同时也比较复杂。
二、对房地产企业避税行为的介绍
（一）通过利用销售定价的选择和开发支出进行巧妙的安排来减少税收。在我国，对于土地增值税的规定是这样的：开发普通的商品住宅时，在增值率低于20％的情况下，可以免征其土地增值税。所以，在制定普通商品房的销售价位时，在以包含有税收的价格进行交易或销售中，综合考虑到市场竞争力及税收本身的一些特殊因素，其销售价格并不是越高越好；此外，在销售价格不变化的情况下，通过运用膨胀成本的方式来加大纳税前的成本额，以此来降低应纳的税额，最终就可以达到减少企业税负的目的。由此可以看到，在核算成本时，房地产企业完全可以通过虚开或多开发票等手段来加大工程的成本，通过这种加大成本的方式来逃避税收，减少应纳税额，达到避税的目的。
（二）通过利用对于销售收入不同的“配比原则”及确认方式方面的缺陷来达到避税的目的。我们知道，房地产企业在销售环节上并不是统一的价格定位的。在多数情况下，商品房的销售价格是完全可以分解的，通过这种对于价格的分解能够降低房地产企业的纳税额。另外，在配比原则上，房地产企业在结转销售成本时，可以通过利用税收的一些政策对收入与时间的关系配比比较注重，对收入与对象的关系配比比较轻视；而且还可以通过利用会计的“配比原则”来对当期成本费用确认其存在的空间，这样就可以人为地调整企业的收入及成本费用，最后达到避税的目的。这也是为什么绝大多数的房地产企业对于其开发成本的会计核算都不是按照开发房屋的具体数量来设置账目的，而只是设置了总的账科目。
（三）通过利用当下税收政策上的不完善或缺失来转嫁和沉淀税收。首先，房地产企业通过利用股权的转让达到缴纳流转税的目的。现行的税法规定，对于股权的转让行为不征收其流转税，只对其收益征收房地产企业的所得税，这一政策为房地产企业规避应缴的营业税创造了很好的机会。其次，是通过利用无形资产的入股达到不缴纳营业税的目的。在房地产的行业中，很多房地产企业通过合作建房在两种合作方式的差异性上来寻找空间，规避税收。所谓的合作建房，就是由一方来提供资金，另一方来提供土地的使用权，双方在双赢的基础上共同开发房屋的行为。根据税法的相关规定，合作建房目前有两种主要的形式，一种是纯粹的“以物易物”的形式，另一种是通过成立“合营企业”的形式来合作建房。这两种方式由于具体情况的不同产生的税务义务也就不同。很多房地产企业通过合作建房在两种合作方式的差异性上来寻找空间，达到避税的目的。
三、遏制房地产企业避税，完善相关制度和政策，加强征管力度等方面的建议
（一）强化房地产的产权登记制度。一方面，要合理清查土地，建立土地在权属、位置和面积上的台账；另一方面，实行房屋与土地产权证书合一的制度，这样能够很好地避免房地产的私下交易，有效打击房地产市场一些违法交易行为，对于增强房地产税收课征的严肃性和有效性有积极的作用。
（二）完善房地产价格的评估制度，建立房地产的评税机构。首先，加强对于房地产在价格上的评估理论与方法的研究，为我国房地产税收的计征提供较充分较科学的依据；其次，还要在税务相关部门内部建立健全相应的评税机构，提高评税人员的专业水平和综合素质。
（三）加强对房地产信息的有效管理与使用。建立以计算机科学技术为依托的相关房地产登记、评估、税收征管等的信息资料库，有效降低税收的征管成本。
（四）完善城市土地与房屋管理的体制建设。一个“权威、精简、高效、统一”的管理体制还没成型，还需要不断完善城市土地与房屋管理的体制建设。
（五）减少税收的优惠政策。显然，一些税收的优惠为房地产企业避税提供了较多的机会，这导致了较多的税收的流失。对于一些特殊群体或行为税收的减免应该交由财政在支出环节上进行专项解决。
结束语：随着我国社会经济的不断发展，税务问题将与企业自身的发展结合的越来越紧密。由于房地产企业自身在行业上的特殊性，其纳税问题会变得更加的复杂多变。我们要看到真正的问题所在，对症下药，制定出合理有效的政策或措施来减少房地产企业避税行为的发生。
参考文献：
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关键词：房地产；税务筹划
一、开发建设环节的税务筹划
房地产开发企业在房地产开发环节所缴纳的税种相对比较少。具体来说，土地所有权出让之时，产权转让书据并不用纳印花税，而只有取得土地使用权时需要缴纳城镇土地使用税和契税外，在此阶段，开发商可以依据具体情况规划本企业的筹资和开发方式，并且对于未完工项目转让方式以实现营业税和企业所得税等的筹划。所以，开发商在建设环节较为重视筹资与开发方式。
（一）融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划
众所周知，房地产开发项目建设时间较长，投资周期也较久，所需要的资金较多且占用资金的比例也非常高。总而言之，房地产开发企业融资的主要特点是资金量需求非常大、借款周期非常长、支付利息较高等特征。该行业的特性使房地产开发企业大多需要具备雄厚的资金及较强的融资能力。目前，房地产开发企业融资方式主要是债务债权融资，但是，当前很多房地产开发企业非常倾向于向银行等主要金融机构借款，这一点比较符合税务筹划原理，特别是由于房地产开发企业经常是在项目开发地成立一个分公司。所以，房地产开发集团一般由若多个子公司或分公司构成，各子或分公司之间的资金需求情况肯定有所不同，资金短缺情况不一。所以集团进行协调，对各分公司的资金需求进行分析，对集团而言，一方面可以增强企业内部资金利用率；另一方面又可以起到节税作用。向金融机构借款或者是进行分公司之间的临时拆借，借款利息既可以在企业所得税之前进行扣除，又可以作为土地增值税增值额的部分进行扣除，从而在某一程度之上减少房产增值率。
（二）合作建房的税务筹划
房地产开发企业进行房地产投资可以有很多种方式，当房地产开发企业在相关资质及其他条件不完全具备时，他们经常会选择与其他有条件的企业或个人合作。例如，合作办企业以及合作开发相关房地产项目，从而实现资源互补和共享。由于合作开发房地产往往涉及收入及税种非常多，且由于合作方式的有所差异，所承担的税负必定会存在一定的差异，税务筹划的空间也会有所不同。总体来看，采用构建合作企业方式并采取风险共担与利益共享的收入分配方式最为节省需要上缴的税费，只需要在销售房屋取得收入时按销售不动产进行纳税；而成立合作企业一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例对房屋销售利润进行分，而以土地使用权出资的相关方还需就转让土地使用权缴税相关税费。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分别按照他们销售房屋的金额及转让土地使用权的价值对应缴纳企业营业税、土地增值税等等。合作建房者将划分的房屋进行出售时还应按房屋销售额相应交纳营业税、土地增值税及企业所得税等等，而且负税程度最高。
（三）开发项目转让税务筹划
房地产开发项目转让主要是指对于获得相关部门批准的房地产开发项目，在企业股东收益人之间、向他人转让其股权或合作开发权益的具体行为。一般而言，房地产项目转让交易形式主要有：股权转让、非整体资产转让、整体资产转让这三种形式。企业选择股权转让还是进行资产转让作为房地产项目转让交易的形式，所适用税法依据完全不同，从而会产生有差异性的税收负担。对比非整体资产转让，整体资产及股权转让交易在转让时的税收负担是比较少的，从而具有比较大的筹划空间。
二、交易环节税务筹划
房地产企业在销售环节所涉及的税费种类最多，常见的比如有营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税等。接下来将从以下几个方面探讨销售过程中的税务筹划。
（一）销售价格税务筹划
土地增值税总共有四级税率，税率种类为超率累进税率，所以，从土地增值税入手是房地产定价策略的税务筹划的主要内容。除此之外，还应利用土地增值税的相关优惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值税优惠。由此可见，房地产的价格高并不能代表企业实现的利润一定高，如果税负过重，也有可能导致企业的利润降低。销售价格税务筹划的具体对策为：找准土地增值税的特点，充分利用土地增值税的优惠政策，通过调整房地产销售价格，在不超过税收临界点的条件之下，实现应纳税额的降低。从降低税收成本的角度出发，房地产企业确定房地产售价时应遵循如下规律：售价与税金之外扣除项目的1.2848倍时，土地增值税的成本就比较高，从而导致企业收益较低。相反，售价低于上述金额时，企业就免交土地增值税，企业的税负成本就较低，实现的收益自然较高。
（二）房地产企业促销方式与税务筹划
一般来说，房地产企业的促销方式主要包括：现金折扣、赠送精装修、赠送物业管理费等形式。上述促销方式非常有可能改变房地产企业的纳税数额。比如说现金折扣会冲减营业税的计税依据；赠送精装修可以使房地产企业降低营业税纳税义务。税务筹划主要可以从两个方面进行：第一，利用税收政策。比如说，现金折扣作为企业销售收入的减项从而使企业少上税；赠送精装修等可以视作为房地产开发成本的组成部分，从而减少上税金额。第二，调整促销的法律形式。人们可以对房地产销售合同进行调整，销售手段形式的改变可以有效降低税收成本。
（三）房地产开发企业费用核算的税务筹划
相对于旧企业所得税法的规定，新税法税前扣除费用比例已经大为提升，税前扣除项目较以前也增加了不少，从而使得该方面成为税务筹划重点，房地产开发企业必须关注于其费用扣除及变化，做好企业费用核算筹划。在企业纳税筹划中控制作为资本性的支出，以尽量减少不能作税务扣除的费用项目开支，在有限制列支的费用项目中，注意在类似性质的费用或者可替代费用开支之间进行调节，尽量将标准内的实际开支控制调整至标准临界点，既防止出现超标准列支，也尽量减少各项费用标准未达空间，造成筹划资源的浪费。
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【关键词】房地产 土地增值税 税收筹划
一、控制增值分水岭法
控制增值分水岭是指是否使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目的20%中，享受免征土地增值税的优惠。而控制增值分水岭的主要方法是当纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过减少收入或增加支出，避免承担较重的税负。
由于土地增值税实行超率累进税率，增值额=房地产销售价格-税前扣除额，土地增值率=增值额÷税前扣除额，而增值率越高，土地增值税的税负越重，开发商的净所得与房价相比越来越低。
如何正确地确定房价，是土地增值税筹划的首要问题。同时，土地增值税在一个增值率计税档次中，税负相同，在不影响销量的情况下，可尽量提高销售价格，而到计税级次临界点时，则需要充分考虑税负升高带来的影响。如果开发的房地产所在地区的房价较低，可能超过20%的增值率的净所得可能还不如控制在20%以内合算。控制增值分水岭主要有两个方法：一是降低收入；二是增大成本。
（一）收入分散筹划法
在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额。增值额必须从收入和成本两方面确定，如果房地产企业能够在成本不变的条件下减少收入，则能够减税收。对于土地增值税来说，这一点显得尤为重要，因为土地增值税是超率累进制，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因此，收入分散筹划法有很强的现实意义。
收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的设施，具体筹划如下：当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装即装潢、安装合同，则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。而且这种方式也可以节省印花税，因为装修合同的印花税税率为0.03%，比产权转移书适用0.05%税率要低。
（二）成本费用筹划法
房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。其中的公共配套设施费和开发间接费用是很值得筹划的。
成本费用筹划法的另一种筹划方式是增多项目的转换次数。
举例：南方实业公司是利民集团下属的一个子公司，为了进一步扩大经营规模，该公司想建一栋办公楼，于2008年以100万元购进一块土地。由于资金出现问题，该办公楼一直没有建成。但是最近几年城市开发速度不断加快，南方实业公司这一土地不断升值。2011年，南方公司决定将该土地以300万元出售给甲企业以换取资金。（筹划前）
若南方实业公司先将利民集团的其他子公司（如乙公司）做一个流转环节，然后再以协议价格销售给甲公司。则其所缴税款将有所变化，具体做法：第一环节，以200万元的价格将土地销售给乙公司； 第二环节，由乙公司以300万元的价格将土地销售给甲公司，不考虑其他小额税费。筹划前后应缴税费如表5所示：
通过以上的计算和分析可以看出，虽然通过筹划增加了一道纳税环节，但是并没有增加销售不动产和转让无形资产的营业税负担（低于买价出售外），筹划前后营业税及附加合计都是12万元。但是，土地增值税的实际负担明显降低，企业所得税也比筹划前下降了，只是稍微做了一次转换便使企业的整体税负降低了16.7万元。
二、股权转让法
举例：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中不但需要按5%的税率缴纳营业税，还需缴纳土地增值税。为此，企业甲成立了一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦，因为丙企业的投资主体和甲一样，所以根据国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知，此行为属于企业分立，可免契税和土地增值税。待大厦建成后，将该大厦的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，产权没有发生变化，契税、土地增值税可免。因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税和土地增值税。虽然企业甲失去了对企业丙的控股权，但这正是成立企业丙的目的所在。对于企业乙来说，以企业乙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税、土地增值税和契税款转移给企业乙，企业乙也会乐于接受这种方式。
三、合作建房筹划法
所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。两种方式中又因为具体情况的不同产生不同的纳税义务，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税务筹划。
假设有甲乙两企业，乙是房地产开发商，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则它们可以通过合作建房的方式进行交易。现两企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值5000万元，于是，两企业各分得2500万元的房屋。根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，应该缴纳营业税为2500万元×5%=125万元和一定的土地增值税。但是，若甲企业与乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，房屋建成后双方共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税和土地增值税，节税125万元以上。同时，也可推迟开发商缴纳土地增值税的时间，为企业争的税费的时间价值。
四、代收费用计入售价
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。
举例：某房地产开发公司出售一栋写字楼，获得销售收入3200万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了180万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下：房地产开发成本为800万元，支付土地出让金200万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元，不考虑其他小额税费。代收费用的两种核算方式给土地增值税带来的影响如表8所示。
表二 代收费用的核算方式对土地增值税的影响 单位：万元
可见，该公司无论怎样收取代收费用，其转让不动产获得的增值额都是1700万元。但是，公司改变收取方式，将代收费用并入房价中一并向对方收取，可减少土地增值税支出27万元。因此当增值额不变而增值率又在同一级别时，扣除项目金额越大，应纳的土地增值税额就越小；否则相反。
五、总结
从上文可以看出，尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。土地增值税的累进税率与所得税一样，土地增值税有四档税率，故适当地处于低一档税率无疑会有好处。在实际生活中，房地产企业可根据实际情况灵活运用国家的税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值的最大化。
参考文献
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关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
（一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1．开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）房地产销售阶段涉及的税种
1．营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2．土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3．印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。
4．企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5．房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如
果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。 充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3．整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1．迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
2．充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税；又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1.合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。
2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
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关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
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【关键词】 房地产企业 宏观调控 财务管理
自2010年1月10日出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后，国家先后出台“国十条”、“新国五条”以及最新出台的“新国八条”等多项房地产调控政策，意在遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。照市场经济环境下适者生存的不二法则，经历了此轮房地产宏观调控，房地产各参与方必然会转换其自身的发展方式，朝着管理层和政策导向希望的方向发展。房地产企业要想走出困境并且持续发展，首先要管理的核心是自身内部的财务管理，应该说在房地产行业高速发展的昨天，房地产企业并没有将财务管理纳入企业管理应有的地位。因此，在目前这种经济形势下房地产企业加强自身内部财务管理是必须的。
一、房地产企业财务管理的概念和特点
1、房地产开发企业及其财务管理的概念
房地产开发企业，是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营和管理，独立核算，自负盈亏的经济组织。
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
2、房地产企业财务管理的特点
（1）开发周期长，资金筹集任务繁重。房地产开发具有长期性、资金周转期较长、周转率比较低等特点。由于土地和房屋工程造价需要巨额的资金投入，而开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工、交付使用等过程，所需时间往往在三年甚至更长的时间，因此在目前经济形式较差、企业融资较为困难的情况下，房地产企业需要通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目滚动开发。
（2）房地产企业开发风险较大。宏观调控给房地产企业开发带来了财务风险，房地产开发企业筹资风险加大了企业的财务风险。房地产企业的财务关系包括投资者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位以及工商、税务等行政单位。由于财务关系复杂，房地产开发敏感性强，其自身调整能力较差，因而管理风险较大。
二、房地产企业内部控制存在的问题
“新国八条”的出台，一方面与2010年末房地产市场的持续火爆有关，另一方面也表明国家对地方调控的结果不甚满意。因此，“新国八条”在对以往调控政策深化的同时，明确要求各地限购，实行约谈问责机制。房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题，并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。
1、房地产企业缺乏财务风险控制意识
财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业受内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。将其具体到房地产开发企业上，主要是指由于财务状况恶化而导致实际开发利润与预计利润之间发生较大背离，给企业带来经济损失的可能性。
有些房地产开发商认为，只要能够取得土地的使用权，工程项目能够按期竣工就会产生经济效益，其实则不然。由于开发商前期没有对财务风险进行周密细致的可行性研究，对投资风险的认识不足，信息不全面，导致盲目投资，投资无法按期收回，使投资项目不能获得预期的收益，因而会给企业带来巨大的财务风险。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现，又影响了企业的整体偿债能力，成本负担会不断加重，随着资金的循环使用，一旦资金链条发生断裂就会面临资金短缺的风险，从而产生损失。
2、房地产企业更倾向于举债增加成本负担，不能进行合理的财务预算
“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”，以抑制过度消费和投资需求。央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高房屋开发成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。这样一来，严重影响了房地产开发企业资金的回笼。年内央行继续加息和上调准备金率的可能性也比较大，信贷全面收紧将是2011年房地产金融市场的主基调。
当前，房地产开发企业的资金70%来自银行，这种单一的举债经营管理模式促使房地产开发企业的负债率加大，相应的债权人的债权保证程度就会大幅地降低，这在很大程度上限制了房地产开发企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
房地产企业一方面着急上项目而没有将成本合理的测算并且层层落实，另一方面当自身缺乏资金的时候更倾向于向银行或其他单位借款，而没有从财务管理内部挖掘资金潜力，没有对项目资金做整体的财务规划，加大了房地产项目的投资风险度。例如，在项目前期阶段，财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题。在土地征用方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，进而提高了开发商的拿地成本。再如，对建筑材料的价格变动预计不足，市场是不断变化的，市场价格与合同价格往往会出现差距。对房地产企业来说，如果其无法合理估计其中存在的误差，做好财务预算，企业的资金管理链条很可能会出现问题。而房地产项目工程成本管理的基础资料，均来自于企来内部各职能部门及施工一线的管理部门，管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，而忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务收集资料有限，成本管理偏离预算。
3、税收筹划困难
长远来看，未来房地产宏观调控政策将进一步细化，保持房地产政策的统一性和稳定性。如加强对土地增值税清算监督，以综合调控税收等手段来多方面协调推进房地产调控政策。“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税收改革。目前重庆、上海已试行房地产税。未来，随着试点的成熟，房产税将逐步扩大至全国范围，并从仅对增量征收推广至对存量也征收，这对房地产市场短期和长远健康发展影响重大，税收的综合调控政策使得房地产企业的税收筹划工作更加困难。
三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策
1、谨慎投资，严控风险
房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识，要实行财务集中管理模式，建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统，要逐步规范公司重要财务决策的账务处理程序以及审批程序，提高财务报表的可靠性。
房地产公司融资结构的一个重要步骤是完成对项目风险的分析和评估。能否采用以及如何设计项目融资结构的关健之一是要求项目投资者对与项目有关的风险因素进行全面分析判断，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。融资结构以及相应的资金结构的设计和选择必须全面反映出投资者的融资战略和要求。
2、根据国家的政策及时优化资本结构，加强资金管理
在国家的宏观调控政策下，企业要充分考虑税率、利率风险，合理安排资金的筹资渠道及方式，加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内税收筹划，尽可能获得纳税节约的好处。企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出，做到与银行贷款金额、时间相匹配，加强资金回收和集中管理。企业应对国家宏观调控的货币政策作出合理的判断，如果预期国家利率会上升，那么企业应该签订长期合同，以免增加财务费用，如果预期国家利率会下降则应该签订短期合同，提早归还借款。
房地产企业还应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，降低财务风险。
3、充分考虑财务预算的决策作用
房地产企业运用不同的方法进行项目成本的归集，这对收入、利润的确认都将产生不同的管理效益。因此，在制定项目计划时，充分考虑财务预算的作用，对企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。制定成本预算目标时，需要将项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等纳入到整体预算中来，对成本费用进行正确的归集和核算，重视基础数据的收集和整理，做好成本预测，挖掘内部潜力，设立目标成本，对投资成本开支进行预先的控制。为了更好地推进全面预算管理，房地产企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。
在企业管理过程中，财务管理是最直接、最有效的影响企业获得经济效益的管理环节。许多企业的兴衰史充分说明，重视并加强财务管理，企业才能充分获益，迅速发展。这就要求企业各级领导层牢固树立财务管理是企业管理的核心这一基本理念，建立完善的财务管理体系，并不断创新，以利于房地产企业整体管理水平的跟进。
【参考文献】
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
关键词：房地产开发合理避税避税措施
一、引言
在房地产企业进行房地产开发的整个流程中，国家税务机关都针对具体的开发流程而对各个涉税环节进行征税，包括房地产的前期准备阶段、建筑阶段、销售阶段以及保有阶段等。也就是说，只要房地产开发企业有涉税业务的发生，税务机关必然有与之相适应的税种及税率制度。在经营过程中，人为的逃避应该缴纳的税款或者是通过改变税种及与其相适用的税率的行为属于偷税，是一种违法行为，应该杜绝发生。而这里提到的合理避税，是指采用提前对涉税业务进行设计，使得避税业务发生在符合国家相关法律的范围之内，进而提高企业的经济效益的一种经营行为。随着房地产行业竞争压力越来越大，企业为了提高经济效益，采取合理的措施来进行避税，已经成为了房地产行业经营方式一个发展方向。
二、房地产开发过程中纳税情况分析
1、前期准备阶段的纳税
总的来说，开发企业在前期准备阶段所要缴纳的税种相对较少，在对土地所有权进行转让书不需要缴纳印花税，除了在获得土地使用权时需要缴纳土地征用税及契约税之外，在该阶段企业可以根据自身具体的投资方式来对营业税、企业所得税和契税等进行统一的筹划。
2、施工阶段的纳税
在这个阶段，开发商通常采用将物业项目进行预售的方式来将资金回笼。在这个阶段，房地产开发主要缴纳签订项目建设合同的印花税、城市维护建设税、建筑安装营业税和教育费附加税，诚征土地税，预售营业税及企业所得税等。
3、房产销售及保有阶段的纳税
在这个阶段，房地产开发企业主要应缴纳出让土地使用权及不动产的营业税、附属的物业管理部门向外部提供物业管理时需要缴纳的物业服务税、房地产转让时需要缴纳的地产增值税；获得印花税应税凭证而应该缴纳的印花税；房产保有而应较难的房产使用税；房产销售时企业的所得税和其他税种。
三、房地产开发企业进行合理避税的措施
1、适当延迟纳税、争取资金周转时间
在大多数的情况下，房地产开发企业通常是通过采用将其所开发的产品进行预售的方式来进行经营的。其中，《营业税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人在对土地使用权转让或者是销售不动产，采用预收款方式的，纳税人缴纳税款的时间应该是起接受预收款的当天。”而且，对该年度应该缴纳的税款额进行了详细的规定，按照年度预收账款的总额乘以相关的比率来缴纳所得税。得到项目完工，完成交付之后再按照实际的决算成本以及项目的总收入来对纳税金额进行核算与调整。
由于地产开发周期一般较长，而且开发企业并不是在一个时间内只进行一个项目，而是多个项目并列开工。这将导致开发企业的资金压力较大，造成资金缺口。这时，房地产开发企业为了应付资金问题，往往就采用在预收账款之后故意延迟缴税的现象。经常出现地产企业所开发的土地和房屋都已经交付完全了，但是预售账款的税收却长期没有缴纳，相关的后续工作，包括项目竣工决算、成本的结转等工作没有完成，导致税收计算出现问题。企业通过这种操作，延缓了其所得税的缴纳时间，对于缓解企业的资金压力有积极作用。但是这种行为实际上是一种占用国家税款为免息贷款使用的行为，从根本上来讲是一种偷税行为。一旦税务机关进行稽查，很容易就会被发现。这时，企业就需要受到惩罚，缴纳滞纳金和罚款等。因此，企业在采取这种方式进行避税时，要综合的权衡获得的利益与受到的处罚之间的利弊，最后在确保企业获利的基础上采取该中避税措施。
2、丰富经营种类，互摊费用
通常来说，房地产开发企业所经营的活动不仅仅限于建筑业，同时还包括加工业、物业管理行业以及租赁行业等。这就使得房地产开发企业一般与各种经营单位都存在着资金方面的往来。这时，企业就可以采用不按照独立企业之间的业务往来进行纳税操作，而是采用相互之间的交叉付费的方式来进行，通过瞒报、漏报经营项目的方式来少缴费用，这在税收缴纳方面可以称作是偷税行为。
企业可以合理的采用这种多项经营的方式，达到节税增效的目标。例如，部分成品房由于其地理位置或者是起内部结构等原因而出现滞销时，开发企业可以将它作为商品来进行出租，将开发商品转成出租开发的产品，这样每月就可以从中提取出租利润，将之计入到成本当中，使得企业的库存成本与实际成本相当。通过这种增加成本、减少利润的方式来达到降低税收的目的。
3、合理设置，抵减收入
房地产企业经常采用将包销、代销房产的手续费直接从售楼预收款的收入中直接抵减，将从销售商处直接获得的售楼款净额充当需要计税的营业额，达到少缴营业税的目的，这也属于一种偷税行为。
但是，如果在销售的过程中合理的利用销售公司，也能够达到合理避税的目的。例如，当所允许的扣除项目金额不大时，企业若不采用避税措施，房地产公司的直接销售额所对应的税率有可能达到、甚至超过20％的增值率。但是，如果采用将公司的销售部门独立出来，并设立一个单独的销售公司的方式，先将自己开发的房产卖给这家销售公司，再由销售公司将地产转卖给客户。这样，房地产开发企业的增值率就可能得到有效的降低，从而实现避税的目的。
四、结语
房地产开发企业在进行避税增收的过程中，要分清楚避税与偷税之间的差别，确保企业的经营管理走上合理避税之路。在这个过程中要坚决避免出现偷税行为，通过合理避税来减少企业的税负。
参考文献：
关键词：税收筹划；节税；成本效益
在现代勘察设计企业经营的过程中，税收筹划是重要的管理内容，因为新时期企业面临着更多的税务风险，而国家税收政策的改革使得企业的纳税变成一个更加复杂的过程，为了保障企业的税务风险得到有效控制，税收筹划是必不可少的。对于企业经营而言，税务直接影响着企业的现金流、经营利润和商业信誉等，这些都会对企业的经营产生严重的影响，而另一方面，当前我国对于企业经营的税收制度建设还不够完善，所以容易出现企业偷税漏税或者多缴税的情况，这两者对于国家利益或是企业经营利益都会产生不良的影响。因此企业的税收筹划需要更加系统、科学和全面，但是在当前的实际情况中，企业的税收筹划还存在着很多的问题。
一、税收筹划的必要性
（一）减轻税收负担
对于企业而言，税收是现金流支出的重要内容，在企业完成一个经营周期之后，需要对营业收入进行分配，这个时候就需要缴纳税金，而且纳税是无偿且带有强制性的，也就是企业不能通过纳税获得直接的经济收益，也不能逃避纳税。但是自从我国实施营改增以来，对于企业的税收制度建设并不完善，对于不同的营业行为采取的税率和税收方法没有进行针对性地设计和分类，这就使得很多企业会重复纳税，导致企业的资金支出增多，影响企业的利益。而税收筹划通过对企业的收益和支出情况进行分析，根据我国现行的税收法律制度，设计企业的纳税方案和金额，避免企业重复纳税或者偷税漏税，在保障国家利益的前提下尽可能减少企业的税收负担。［1］另一方面，国家对于很多企业和行业在税收方面有着很多优惠条件，尤其是高新技术企业和计算机企业，都有一定的税收优惠政策。因此通过税收筹划可以让企业提前分析自身的经营情况，从而提前制定合适的经营策略，比如将部分业务转移到子公司，利用税收优惠政策，减少企业的负税情况。比如对于勘察设计企业中的软件开发部门，可以将部门成立一个新的高新技术子公司，仍旧为公司提供业务，还能够接受其他的业务，同时该公司享受政府的税收优惠，从而减少母公司的纳税金额。
（二）降低企业涉税风险
涉税风险指的是企业在纳税的过程中由于对自身经营收入需要纳税的部分了解不充分对于国家的税收制度理解不透彻，从而导致纳税金额出现错误，导致企业出现被动的偷税漏税情况。在现代勘察设计企业经营中，因为缺乏专业的税务人才，因此经常出现被动偷税漏税或者多缴税的情况。而偷税漏税无论主动与否都会对企业的商业信誉造成严重的影响，并且会影响企业在银行的贷款以及上市融资等多种信用活动的开展，而多缴税又会导致企业的净利润进一步减少。
（三）加强经营管理
税收筹划不仅仅涉及企业的纳税和财务工作，对于企业的经营管理同样起着重要的促进作用。因为企业纳税的金额取决于企业的营业收入，而税收筹划更需要将企业的资金情况进行全面地清点分析，同时对企业的经营成本和财务管理进行优化，建立企业完善的投资计划、业务计划、税收计划等。同时，企业的税收筹划会对企业的经营状况进行科学系统的评估和分析，这有助于企业发现自身经营过程中的问题，包括制度建设和管理策略以及财务管理和业务能力等多个方面的问题。因此税收筹划能够提高企业的经营管理效果，保障企业更高质量的经营。［2］（四）推进企业改革对于勘察设计企业而言，税收筹划还能够有效地促进企业改革，尤其是对于企业内部的资金使用改革，而薪水就是勘察设计企业中一项重要支出，而企业的税务管理中也涉及员工的个人所得纳税部分，企业需要帮助员工代缴个人收入中的税款。薪水是一个宽泛的概念，当前社会普遍认知的工资分为两种形式，一种是税前工资，同时没有扣除“五险一金”的所谓“毛工资”，另一种是员工能够拿到手的净工资，即公司代缴了税费和保险费用以及住房公积金，此外员工的工资还包括有资金资助的培训福利和津贴。
二、税收筹划必须遵守成本效益原则
随着勘察设计行业的不断发展和升级，越来越多的勘察设计企业对于税务筹划的重视程度不断提高，税收筹划已经成为很多企业经营管理中的重要内容，在这样的情况下，需要明确企业税务筹划所必须要遵循的原则，即成本效益原则。成本效益原则指的是在企业进行税收筹划的过程中，不能仅仅以降低企业的纳税金额作为目标，而忽略了企业的效益，即企业在进行税务筹划的时候，需要兼顾企业的纳税成本和企业收益。从理论上讲，如果企业没有营业收入，那企业缴纳税金是最少的，但是这对于企业经营而言是不能接受的，所以企业的税务筹划需要服务于企业的经营目标，即企业的税收筹划的目的是使企业的净利润达到预期的目标，而不是一味追求低纳税额。同时，企业的税务筹划所遵循的成本效益原则还包括企业进行税收筹划的成本要低于企业减少的负税额，因为当前很多企业都是找专业的税务公司进行税收筹划，而这些税务公司收费往往都是较高的，对于勘察设计企业，尤其是中小型的企业而言，如果这些公司的收费情况超过了带给企业的税收节约情况，那么就有必要考虑税收筹划的必要性和合理性。另一方面，企业的税收筹划还需要遵循合理合法原则。企业的税收筹划是利用国家的税收优惠和税收政策，避免企业重复纳税或者超额纳税，造成企业的纳税负担，但是并不意味着企业可以利用税收筹划偷税漏税，在企业税收筹划的过程中必须严格遵守国家的法律法规，在法律允许的范围内合理减少企业纳税金额，而不能采取不法手段，比如“阴阳合同”等，这些行为都是对国家利益的直接侵害，对企业的商业信誉会造成严重的损害。［3］
三、研究税收筹划的几种方法
税务筹划是一项实践性和技术性很强的业务，涉及财务决策、会计核算、投融资、生产经营、法律等多个方面。如果谈论税收筹划脱离实际情况，显然是行不通的。但具体操作需要理论指导，否则就会成为空中楼阁。因此，有必要了解一些税收筹划的方法。税务筹划主要有三种方法：
（一）分税种筹划法
纳的税种主要包括增值税、企业所得税、个人所得税、房地产税等。这些税种适应的纳税制度和税率都是不相同的，因此需要采用不同的税收筹划方法，降低企业的负税额。比如企业所得税，国家对于软件行业的基本税率是10%，远低于一般的企业所得税率，因此将勘察设计企业中软件开发部门分隔成新的企业，能够显著降低企业所得税的金额，同理对于其他税种也可以采用针对性的方法。
（二）分行业筹划法
国家的税收制度针对不同的行业存在着很大的差异，尤其是对于计算机软件开发行业和国家扶持的高新技术行业，很多的产业甚至在一定期限内实行免税制度，这些税收制度都能够成为税收筹划的对象，将原本的母公司划分为多个不同行业的子公司，从而不同的公司采用不同的税收方法，就能够通过组合的形式，降低母公司的纳税金额，这个方法对于大企业较为适用，而对于中小企业，采用抵税方法更加实用。
（三）经营活动筹划法企业的经营活动指的是在企业经营的过程中所采取的一系列经营措施，包括资金的融通和支出、产品的生产和出售，服务的提供等，这些企业的经营活动也有着不同的税收制度，在税收筹划的过程中需要根据具体的经营活动设计不同的纳税方案，比如勘察设计企业融资的时候，通过多元化的融资方式降低所需要缴纳的税务金额。企业的税收筹划要求企业经营过程中的所有业务活动都更加合理有效，这就需要加强企业的经营管理，所以企业的税收筹划和经营管理是相互影响的关系，税收筹划提高经营管理的质量，而经营管理决定了企业的税收筹划所能够操作的内容，为企业的税收筹划提供空间，同时利用企业的经营活动，获取更多的收益，就能够降低纳税带给企业的资金风险。［4］以上三种规划方法主要是努力做好税收工作，了解税法的相关政策，然后充分利用。了解税法、税收是筹划设计的重要一步。
