时间：2022-10-18 18:14:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇前期物业合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方：____________________
乙方：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。
物业基本情况
物业名称(以下简称本物业)
物业类型
坐落位置
建筑面积
其他说明。
第二条物业管理范围
乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。
(一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：
屋顶外墙面承重墙体楼面门厅各类通道
电梯厅车库广场道路室外管道窨井其他
(二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：
中央空调变配电室照明电梯弱电监控设备
给排水系统泵房消防设施备用电源其他
(三)公共秩序的管理(请在选择项中打“√”)：
治安消防车辆其他
(四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打“√”)：
公共绿地花木建筑小品其他
(五)其他约定(请在选择项中打“√”)：
会务接待后勤保障其他
第三条日常管理服务职责和要求
(一)建筑物管理
做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。
(二)设备设施管理
按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。
(三)公共秩序管理
物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。
(四)公共环境管理
物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。
(五)交通秩序维护
物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。
(六)消防防灾管理
落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。
(七)能源管理
定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。
(八)会务及接待服务
按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。
(九)其他后勤保障服务
根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。
以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。
第四条管理服务期限
管理服务的期限为____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。
第五条管理服务的质量标准
乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。(详见附件)
第六条管理服务费用及支付方式
(一)本物业的管理服务费用按酬金制，酬金为每月________元人民币/包干制的方式约定,合计人民币________元，大写人民币________元。按每平方米建筑面积________元/每月计算。
(二)支付方式(请在选择项中打“√”)：
双方约定物业管理服务费按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期为________________。
(三)结算方式(请在选择项中打“√”)：
国库直拨支票转账其他
在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的方式对物业管理服务费作出相应调整。
第七条双方的权利义务
(一)甲方的权利义务
1.有权审定乙方编制的管理服务方案、人员编制、费用预算。
2.有权对乙方管理服务的质量进行监督，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。
3.为乙方的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房(含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。
4.按合同约定的费用及支付方式，按时支付物业管理服务费。
5.按法律规定或经双方商定由甲方承担的其他责任和义务。
(二)乙方的权利义务
1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。
2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。
3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。
4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料;所有移交的内容都应有清单并由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。
5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。
第八条违约责任
(一)乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的____%向乙方支付违约金。
(二)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。
(三)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。
(四)因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。
(五)其他违约责任
第九条争议解决方式
双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解;也可提请上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去)。
其他约定
合同附件
(一)本项目招投标过程中的有关文件作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。如招投标文件内容同本合同条款有不一致处，以本合同条款为准。(详见附件)
(二)对本合同的未尽事宜，可经双方协商一致后另行签署补充协议。补充协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。补充协议内容与本合同不一致处，从补充协议。(详见补充协议)
第十二条合同生效
本合同签订后经双方签字、盖章后生效。本合同一式____份，双方各执____份。
甲方：____________乙方：____________
住所：____________住所：____________
法定代表人：________法定代表人：________
委托人：________委托人：________
电话：____________电话：____________
开户银行：________开户银行：________
账号：____________账号：____________
邮政编码：________邮政编码：________
签订时间：________年____月____日
有关于物业管理服务合同
甲方(委托方)：_________业主管理委员会
乙方(受委托方)：_________物业管理公司
为加强_________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_________市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条 物业管理内容
1.甲方将位于_________区_________路的_________范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2.管理事项包括：
(1)房屋的使用、维修、养护;
(2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理;
(3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娱活动场所;
(6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所;
(7)车辆行使及停泊;
(8)物业档案管理;
(9)授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四条 双方权利、义务
1.甲方权利、义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方责任、权利、义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第五条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第六条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第七条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第八条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第九条 其他事项
1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
2.本合同自签订之日起生效;附件1、2、_________、_________为合同的有效组成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。
4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
代表人(签字)：_________ 代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
表达物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：_________
名称：_________
主任：_________
地址：_________
联系电话：_________
受托方(以下简称乙方)：_________
企业名称：_________
法定代表人：_________
注册地址：_________
联系电话：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区(市)县_________路(街道)_________号
四至：东_________南_________西_________北
占地面积：_________平方米
建筑面积：_________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________.
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________.
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________.
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________.
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________.
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________.
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、_________.
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________.
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________.
第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。
第十六条 其它委托事项
1、_________;
2、_________;
3、_________.
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为_________年(不超过3年)。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、代表和维护业主、使用人的合法权益;经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方;协调业主、使用人、乙方之间的关系;
2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用;
3、审定乙方拟定的物业管理方案;
4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况;
5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告;
6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告;
7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料。
并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
(1)_________;
(2)_________;
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标;
12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金;
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;
14、_________.
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督;按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除;
7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出这些计划和报告。
8、每_________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示;
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;
11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况;
12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
13、_________.
第五章 物业管理公共服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观;
2、设备运行;
3、共用部位、共用设施设备的维护和管理;
4、公共环境卫生;
5、绿化;
6、交通秩序与车辆停放;
7、公共秩序维护与协助消防;
8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________.
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳;非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________;
3、本物业管理公共服务费每_________[月]/[季]/[半年])交纳一次，每次交纳费用时间为_________.
4、本物业管理公共服务费标准的调整[由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整]/[甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整].
5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费;
8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按_________[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊;
9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理;
(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之_________交纳滞纳金;
(3)_________.
第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________.
第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。
第二十六条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。
第二十七条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理;
_________.
第七章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在_________期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_________支付违约金;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十二条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按_________交纳违约金或_________.
第三十三条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。
第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。
因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十五条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
第八章 附则
第三十七条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第四十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十一条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第四十二条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：
(一)提交_________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人法院起诉。
第四十五条 甲乙双方应将本物业的《业主公约》作为本合同的附件;业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。
第四十六条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十七条 本合同自_________起生效。
甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________
甲方(房地产开发企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方(物业管理企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
甲方通过(招投标，协议选聘)方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
管理界限：东至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。
占地面积：_________平方米。
建筑面积：_________平方米。
容 积 率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
委托管理的物业构成细目见附表。
第二条 委托管理服务期限
物业管理服务期限为_________年_________月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年)，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 物业服务内容
乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________。
2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_________等。
5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
10、电梯的运行和日常维护管理。
11、房屋装饰装修管理服务。
12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
13、其他委托事项_________。
第四条 物业服务质量要求
(一)房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
(二)共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
(三)共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
(四)绿化及养护管理
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(五)环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪;雨后及时清理污水。
6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7、小区内无违章临时建筑。
8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
(六)社区秩序维护
1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
(七)停车场及车辆停放管理
1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2、_________。
3、_________。
(八)消防
1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
3、消防通道畅通无阻。
4、_________。
5、_________。
(九)按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
(十)_________。
第五条 专有部分的维修
物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第六条 物业办公用房
1、甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室(建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
2、物业管理用房所有权属于：_________;管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
第七条 物业服务费用
本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：
1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：
住宅：_________元/月·平方米
写字楼：_________元/月·平方米
商业物业：_________元/月·平方米
其他物业：_________元/月·平方米
业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金)本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下(按建筑面积计算)：
住宅：_________元/月·平方米
写字楼：_________元/月·平方米
商业物业：_________元/月·平方米
其他物业：_________元/月·平方米
乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：
3、乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取;
4、乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)_________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第八条 费用的支付
1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
4、物业服务费用(物业服务资金)按_________(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在_________(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第九条 费用争议的解决
1、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
2、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
(1)_________;
(2)_________。
第十条 停车收费
1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;
2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费;
3、业主自行购置车位的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。
4、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属_________(全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、_________;
2、_________。
第十二条 维修基金
业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：
1、业主应当按照规定交纳专项维修资金;
2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管;
3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;
4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。
第十三条 甲方其他权利义务
1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求;
2、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
3、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：
(1)规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)各专业部门验收材料;
(5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);
甲方（房地产开发企业）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方（物业管理企业）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号。
管理界限：东至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面积：_________平方米。
建筑面积：_________平方米。
容 积 率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
委托管理的物业构成细目见附表。
第二条 委托管理服务期限
物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 物业服务内容
乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；_________。
2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、_________等。
5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
合同登记编号：_________
甲方（建设单位）：_________组织名称：_________法定代表人：_________地址：_________联系电话：_________
乙方（物业管理企业）：_________企业名称：_________法定代表人：_________地址：_________联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对_________（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同。
第一章 物业管理区域概况
第一条 物业基本情况
物业名称：_________；物业类型：_________；座落位置：_________；占地面积：_________平方米；建筑面积：_________平方米；
四至：东至：_________南至：_________西至：_________北至：_________；
其他：_________。
第二条 具体物业构成明细及所配置的共用设备设施明细详见附件一和附件二。
第二章 物业服务事项
第三条 乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：
1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。
2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。
3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯、_________。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。
6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。
9、物业档案资料管理。
10、物业专项维修资金的使用。
11、装修管理。
12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。
13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。
14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。
第四条 在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：
1、_________
2、_________
3、_________
第三章 物业服务质量
第五条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。
第四章 物业服务费用
第六条 本物业管理区域的物业服务收费
物业服务收费选择以下第_________种方式：
1、包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：
（1）住宅：_________元／月平方米
（2）写字楼：_________元／月平方米
（3）商业物业：_________元／月平方米
（4）其他物业：_________元／月平方米业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金）本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下（按建筑面积计算）：
（1）住宅：_________元／月平方米
（2）写字楼：_________元／月平方米
（3）商业物业：_________元／月平方米
（4）其他物业：_________元／月平方米
乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：
（1）乙方每月／每年按_________元的标准从物业服务资金中提取；
（2）乙方每月／每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
a、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
b、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
c、物业管理区域清洁卫生费用；
d、物业管理区域绿化养护费用；
e、物业管理区域秩序维护费用；
f、办公费用；
g、物业管理企业固定资产折旧；
h、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
i、_________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第七条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。
第八条 业主应于之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或者物业服务资金按（年／季／月）交纳，业主或物业使用人应在（每年／每季／每月）前_________日内履行交纳义务。
第九条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。对物业服务资金收支情况有争议的，甲方或乙方可以委托双方共同认可的专业审计机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金年度收支情况进行审计，审计费用由承担。
第十条 停车收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元／个月；车库车位_________元／个月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元／个月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理；
2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元／个月；车库_________元／个月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元／个月、车库车位_________元／个月标准提取停车管理服务费；
3、业主自行购置车位的，应按露天车位_________元／个月、车库车位_________元／个月标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条 乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十二条 本物业管理区域内的会所属全体业主／甲方所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：
1、_________
2、_________
3、_________
第十三条 乙方经营管理会所，可按标准提取管理服务费；乙方经营配套商业设施，可按标准提取管理服务费；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按标准提取管理服务费。
第十四条 乙方利用属于全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应当征得相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后，剩余部分用于补充专项维修资金。
第十五条 乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。
第十六条 其他约定_________。
第五章 双方的权利义务
第十七条 甲方的权利义务
甲方享有的权利：
1、审定乙方拟定的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告、监督检查乙方各项方案计划的实施；
2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。
4、实行酬金制物业服务收费方式的，有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
5、依据法律、法规规定享有的其他权利。
甲方应履行的义务：
1、在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》。
2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；
3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：
（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；
（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；
（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；
（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；
4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题予以确认：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________。
甲方确定以上问题解决办法、解决时间如下：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________。
甲方应就以上内容与乙方签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。
5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；
（2）规划设计资料；
（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（5）物业管理所必需的其他资料。
6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的_________区、_________县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：
（1）新建物业建筑面积出售达50％以上的；
（2）物业自首次出售之日起已满两年的。
8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；
9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；
10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。
13、法律、法规规定的其他义务。
第十八条 乙方的权利义务
乙方享有的权利：
1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；
2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；
3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；
6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。
乙方应履行的义务：
1、履行合同、提供物业服务；
2、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；
3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；
4、在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；
5、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），经依法议定后组织实施；
6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；
7、协助做好本物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；
8、实行酬金制收费方式的，应当编制年度财务预决算报告，报甲方审批，并且每六个月应公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；
10、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；
11、未经甲方同意，不得擅自在物业管理区域内从事物业管理相关服务以外的经营活动；
12、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；
13、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；
14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。
15、法律、法规规定的其他义务。
第十九条 根据《业主临时公约》的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：
1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主临时公约》及公众管理制度的行为；
3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。
第六章 专项维修资金的管理和使用
第二十条 专项维修资金的缴交_________。
第二十一条 专项维修资金的管理_________。
第二十二条 专项维修资金的使用_________。
第二十三条 专项维修资金的续筹_________。
第七章 物业管理用房
关键词：前期物业；物业管理；规范物业；前提
Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.
keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise
前言
本文从前期物业管理的主要内容、重要意义，以及前期物业管理中存在的主要问题，阐明加强前期物业管理是规范物业管理的重要前提。
一、前期物业管理的定位
前期物业管理一般是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签字的《物业管理合同》生效时止的物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条明确指出：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”它准确地界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”
二、前期物业管理的特殊性确定了其重要
前期物业管理是整个物业管理活动中的关键环节，具有一定的特殊性，是搞好整个物业管理活动的主要基础。常言道：“万丈高楼平地起”，基础是高楼大厦建设的保障。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业管理企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的法律关系是建立在业主与物业管理企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时人住。物业从开始交付给业主到成立业主委员会，按《重庆物业管理条例》，业主人住率50%，满两年。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物业管理，通常是分为两个不同的阶段：前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业管理企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物管企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
加强前期物业管理，不但能保证业主（购房人）的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对主情绪，减少“三方”之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业的“双赢”。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
三、前期物业管理的内容确定了其特殊性
《物业管理条例》总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多，〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。
（一）前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的，这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件，依法共同遵守前期物业管理合同的约定，是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同（示范文本）》中，把前期物业服务的主要内容分为14个部分，例如：1、物业共用部分的维修、养护、运行和管理；2、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理；4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容，开发商与物业企业根据小区（大厦）建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。
（二）业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区（大厦）的宪法，它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。
（三）前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标的基本依据，物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。
（四）物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分，依附了房地产开发企业的物管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模，在物业承接验收中敷衍了事，带来后期大量的物业矛盾，如房屋质量、公用设施中的问题，业主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物营企业“替人受过”。
因此，物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备，特别是管网设施、隐蔽工程等，严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任，以保证开发商、业主、物业企业的合法权益，提供开展物业管理的必备条件，确保物业使用安全和功能，保障房屋买受人的物业管理消费权益。
应严格按照建设部1997年7月1日的《房屋接管验收标准》的内容，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电、气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业共同部位、共有设施设备进行查验。
四、前期物业管理中的问题
《物业管理条例》颁布实施近一年时间了，然而，在前期物业管理中仍然存在着诸多问题。可以归纳为以下八个方面：
（一）前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确。
《条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
（二）物业承接验收制度不完善，移交不完整。
在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。
（三）共用设施设备不明确。
物业管理企业在承接物业后，建设单位应向物业管理企业对所属共用设施设备进行完整的划分，并办理验收手续。然而，有的建设单位在房屋建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成了共用设施设备的不完整。共用设施设备划分不明确或者配套不完整，会给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也容易使广大业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。
（四）业主临时公约未建立或未约定。
《条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
（五）前期物业管理招投标不规范。
目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业管理企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业管理企业本是“父子”关系，“老子”开发的物业直接给请外来“管家”，多数情况仍然是开发商与物业管理企业“私下”协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招投标市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
（六）物业服务和收费“质价不符”。
《条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”
国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符”的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业管理企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价；以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。
（七）物业管理用房未配置。
《条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”
物业管理用房的规范化管理是物业管理活动是否能顺利开展的基本条件，也是业主合法权益能否得到有效保障的重要前提。建设单位为聘请的物业管理企业在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，是为了使物业管理企业有利于搞好物业管理工作，有一些建设单位在建设规划时，就有意放弃了物业管理用房的配置，忽视了物业管理用房的作用，造成了物业管理企业接管物业后难于开展正常的物业管理工作。
（八）物业维修资金管理制度未建立。
《条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
在前期物业管理中对专项维修资金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不规范。由于长期受传统公有住房管理模式的影响，有些业主对交纳物业专项维修资金认识不足，不愿意交纳专项维修资金，使得有些物业小区专项维修资金收取困难；有的开发商在按比例收取物业专项维修资金后，又没有按有关规定执行，挪作他用，使物业专项维修资金制度难于完全建立；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业企业掌握，不能接业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。上述问题，均是在前期物业管理活动中出现的问题。
五、加强前期物业管理的对策
鉴于前期物业管理的复杂性和特殊性，由此加强前期物业管理就显得十分重要。研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题，抓好前前期物业中的主要问题，是物业管理中的一个重要的课题，前期物业管理着重应在以下几个问题把好关口：（一）规范前期物业管理招投标行为。
《条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”物业管理招标投标制度是《物业管理条例》确定的一项基本制度，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》为规范发展物业管理提供了有利的保证。目前的实践中，一些地区的开发商、业主大会、业主委员会已经开始以招投标方式选聘物业管理企业，物业管理招投标意识正逐步深入人心，物业管理招投标市场正逐步建立。推行物业管理的招投标对保障开发商选聘物业企业的行为公开透明，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，推动房地产开发与物业管理的分离，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理的整体水平。
《条例》和《办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以，规范前期物业管理招投标，可以采取以下对策：
1、加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业管理企业树立依法招投标的意识；2、建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；3、建立健全招投标备案制度；4、培育和发展招投标中介服务机制；5、建立和完善物业管理的仲裁机构；6、政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
（二）制定前期物业管理业主临时公约
《条例》规定：建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。
1、建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《条例》规定；使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；2、建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；3、业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了建设单位（开发商）、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。
（三）规范前期物业管理服务合同
《条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合罔是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以，规范前期物业管理服务合同，不但有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同应采取以下对策：
一、前期物业管理的基本定位及重要性
1、前期物业管理的基本定位
前期物业管理是指房地产开发项目开始建设或房屋售出之日起，在小区业主委员会正式成立并与物业管理公司签订正式《物业管理合同》前，开发建设单位委托或选聘物业管理公司提供的物业管理服务，也可以表述为住宅开发项目在销售阶段提供的物业管理服务，是开发商向购房者提供的过渡性物业管理。前期物业管理是整个物业管理活动的起始阶段，是实施物业管理的重要环节，我国的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》在对前期物业管理定位时，指出前期物业管理是由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。
2、前期物业管理的基本内容和重要性
前期物业管理主要包括以下内容：一是做好各方面查验和准备工作。开发建设单位要配合确定的物业管理公司对住宅项目进行承接查验，办好承接查验手续，对住宅小区整体建设布局情况进行了解。同时，服务业主做好新房验收工作，派出技术人员与业主一起看房，检查门窗、水电、地面、墙壁质量状况，及时记录存在的问题，特别是要与业主一起进行蓄水试验，防止后期因人为破坏造成损坏而推卸责任。二是配合物业管理公司搞好入住装修和前期卫生保洁管理。要在业主正式入住装修前制定周密工作计划，将业主守则等张贴出来，引导业主严格执行。前期物业管理处于入住装修阶段，大量装修垃圾产生，要划定专门地点对垃圾进行集中堆放，及时进行降尘和清运，并加大宣传引导和监督力度，杜绝乱扔垃圾等问题出现，还要在该阶段适当增加保洁力量，加大卫生保洁力度。三是做好前期安全防范和关系协调工作。前期物业管理阶段住宅小区人员多且杂，安保设施未完全到位，要做好进出小区人员登记工作，装修人员要凭证进出，并做好进出小区车辆管制和疏导，维护小区良好秩序。前期物业管理矛盾纠纷比较集中，包括房屋质量问题、购房合同问题、设施配套问题及安全秩序问题等，对此，要以前期物业管理公司为主、建设单位积极配合，分类解决存在的问题，协调好各方面关系，创造稳定和谐的小区氛围。
通过前期物业管理包含内容，可以看出开发建设单位在前期物业管理中承担着一定任务，做好前期物业管理是服务业主顺利入住、解除后期物业管理矛盾纠纷的重要阶段，对后期物业管理工作及房屋销售工作关系重大。
二、房地产开发单位加强前期物业管理的对策措施
1、做好前期物业管理公司招标工作
开发企业要提高对前期物业管理的重视程度，实行监管分离模式，加强市场化运作和招投标制度学习，树立招标选聘前期物业管理公司意识，积极通过招标选聘具备一定资质的物业管理企业开展前期物业管理活动。要强化招投标备案制度，明确招投标流程，健全公平、公正、公开的竞争市场，避免出现私订协议、虚假招标等情况，并对参与投标的物业管理公司进行调查，避免出现资质不符、恶意杀价等问题，选出价格低、服务好、资质高的物业管理企业进行管理。
2、签订服务合同明确权责义务
物业管理服务合同是对管理事项、收费标准、服务标准、合同双方权责义务、合同期限及违约责任等内容签订的具有法律效力的约定，是明确开发企业和物业管理公司权责的重要法律文件，要按照《物业管理条例》等规定签订规范有效的物业管理合同，明确各方权责，避免建管脱节、重建轻管等问题。开发企业要依据《物业管理条例》、《合同法》等规定，结合具体建设项目管理事项，在充分尊重物业管理公司利益的基础上，合理合法签订合同，尽量细化违约责任条款，将合同细节予以明确，防止在前期物业管理中物业管理公司推诿扯皮、履职不到位等问题，影响业主利益或房产销售。具体实施中，要与物业管理公司做好物业承接验收工作，实现明确的权责移交。要明确物业管理公司承接物业后的共用设施设备，在建设好公用配套设施后，明确公用设施用处，减少后期物业管理公司和业主围绕设施设备归属权的矛盾纠纷。
3、制定完善物业管理业主临时公约
在住宅销售前，开发企业要在做好销售工作的同时，按照有关规定制定内容具体、可操作性强、权责明确的业主临时公约，在房屋销售中向业主明确说明，让业主明确自己应该遵守的条款，保证业主共同权益。开发企业要加强与前期物业管理公司的沟通交流，将业主临时公约等事项明示，辅助物业管理公司进行科学高效的物业管理，引导各方共同维护业主合法权益，督促业主履行应尽义务，同时对业主的违约事项要进行一定的责任追究，促使业主更好地遵守公约，维护小区良好的物业管理环境。
4、督促物业管理公司履行职责
建设单位在做好招标、签订前期物业管理合同后，要督促物业管理公司按照合同约定，提供相应服务，避免出现“质价不符”问题。要协助物业管理公司应用好物业管理用房，为开展高质高效的前期物业管理提供保障。同时，要制定完善物业维修资金管理等制度，制定严格的审批和执行流程，切实保障业主权益。
关键词：物业管理 纠纷 房地产 业主 物业管理公司
就目前的物业管理活动来说，许多人的观念还没有完全转变，再加上相应的法律法规尚不健全，物业管理行为不规范，导致物业管理纠纷层出不穷。而物业管理纠纷能否得到妥善解决，不仅关系到业主的正常生活和小区秩序的稳定，而且关系到物业管理服务行业的健康有序发展。研究解决问题的策略具有十分重要的意义。
一、我国物业管理纠纷的类型
1、在前期物业管理工作中产生的纠纷
前期物业管理交接过程中发生的纠纷，如建设单位未移交或移交不清、图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的纠纷。签订前期物业管理协议引起的纠纷。在签订前期物业管理协议的过程中，部分业主认为协议是物业服务企业单方面制订的，并没有征求业主的意见，因此不愿签订协议，从而引起纠纷。由房屋整改引起的纠纷。房开商往往通过物业服务企业来交房，在房屋验收过程中业主发现问题一般由物业服务企业反映给建设单位进行整改，如果建设单位无法给业主及时整改，业主首先找的就是物业服务企业，但物业服务企业又无法解决，由此引发物业服务企业与业主之间的纠纷。由装修引起的纠纷。物业服务企业为保证整个楼盘的安全和美观，在前期物业管理的装修期间，往往会对一些装修项目制定统一的标准，但部分业主会认为房子怎么装修是业主的事，因此产生分歧引发纠纷。 物业公司与公共服务行业之间的纠纷
这种纠纷根源在于市场服务与行政服务之间的矛盾，目前，很多公共服务收费不能直接面向终端客户，水、电、气、暖及有线电视等费用，一般多由物业公司出面向业主直接收取，即使一些行政部门能确保直接面向最终客户进行当面收费，然而由于服务的不完善，使业主仍不满意于物业公司的各项服务，出现了公共服务部门动辄以停水、停电和罚款来解决问题，导致物业公司置于业主和服务部门之间，矛盾重重。
3、业主之间的矛盾引发的物业管理纠纷
业主之间往往因乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区环境、侵害邻居利益、影响邻居休息的行为而产生矛盾。当这类矛盾得不到物业管理公司及时调解时，极易引发纠纷。
4、业主或业主委员会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷
择物业服务企业是业主和业主委员会的权利，如果物业服务合同到期，业主或业主委员会有权选择续聘或者解聘物业服务企业，物业服务企业也可以根据自身情况决定是否续订合同。但如果是合同双方或单方提出终止合同的履行，物业服务企业与业主往往很难做出协调，有的甚至会出现原有企业未撤离的情况下业主新聘的企业就已进驻，出现一个小区内同时有两个企业在管理的现象，在此情况下产生纠纷是在所难免的。
二、物业管理纠纷解决策略
1、强化政府监管职能，严格履行合同规定
政府行政部门应不断强化其自身职能，加强对物业公司的指导和监管，设置专门的管理机构，全面负责物业日常各项工作的监管，对于一些业主投诉多的物业服务企业，实施处罚措施或撤销企业资质，确保管理过硬、服务优良的物业服务企业具有更大的发展空间，以促进形成良好的行业风气。政府职能部门应及时回应业主的投诉要求，及时制止各种违规行为，并责令限期整改。物业服务企业应强化自身监督管理，细化工作内容，严格履行合同规定，防止由于服务内容偏离合同规定的内容而引发纠纷的问题，同时应不断完善收费条款，避免发生各类财务纠纷的问题。 进一步完善业主委员会，发挥业主委员会的积极作用
业主委员会作为业主自治组织，有权监督物业服务企业，为保障业主的合法权益提供帮助，同时也能督促业主交纳管理费、遵守管理规约，有利于物业服务企业与业主签订物业服务合同、互动交流等，因此有关部门应当帮助业主成立业主委员会。如果成立难度较大，可以考虑将业主委员会的部分权限交给居民委员会代为行使。当物业服务企业不认真履行合同，损害业主利益时，由业主委员会与物业服务企业交涉或以业主委员会的名义提讼，可以避免业主因势单力薄而致权益受损。同时也要加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权，确立业主委员会定期报告制度和公示制度，使其接受业主、业主大会的监督。
3、重视物业管理合同的具体内容及其签订时间
首先，应注意物业管理合同的签订。物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利义务关系的法律依据。只要合同内容合法，该合同就是当事人应当遵守的法律。其次，应注重前期物业管理合同签订的时间。2001年6月1日起实行的建设部5商品房销售管理办法6中规定，商品房销售时房地产开发商选聘了前期物业管理企业的，购房者应在订立商品房买卖合同时与房地产开发商选聘的前期物业管理企业签订物业管理协议。 提供各种增值服务，提升业主满意度
综合分析来看，较多物业管理纠纷产生的原因在于物业服务企业缺乏丰富的服务项目内容，服务内容过于固化、单调，无法满足业主的基本要求，因而应不断增加更多种类的增值服务，有效提升业主的满意度，以减少物业管理各种纠纷的产生。物业服务企业应注重自身服务质量和服务价值的提升，应在日常服务工作中增加一些增值服务，比如：物业服务人员可以代替公共服务单位免费上门收取水、电、气、暖、有线电视费等日常服务费用，并增加代洗衣、代买菜、酒店预定、机票预定等增值服务，这样很大程度上提高了物业服务企业的服务水平，也利于避免物业管理各种纠纷的产生。
结语：
随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，应该将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。为业主提供全方面的多元化服务，以确保物业管理水平的进一步提升。
参考文献：
[1]哈.吐尔逊.我国物业管理纠纷的法律对策研究[D].新疆财经大学，2010.
关键词: 业主/物业公司/开发商
Abstract : Since the property management was int roduced into China , it has acted positively in our economy , t he development of society and t he living environment . However , wit h t he development of t heproperty management , kinds of conflict s have appeared , which dest roy many peopleps daily life and bringmany unstable element s to t he society. They must be solved by some legal means properly. In t his essay , t he aut hor has done some legal research , with comparison and statistics data , in property management conflict s to analyze the legal position of subject s and the relationship . Finally , t he aut hor providest he route of solutions in administ rative , judicial and legislative aspect s.
Key words : owner ; property management enterprise ; real estate enterprise
随着我国社会主义市场经济制度的发展,住房改革的深化和商品房市场的完善,物业服务以一种专业化、社会化和企业化的模式走进千家万户,影响到许多人的生活[1]。
一、物业纠纷矛盾凸显
作为20 世纪80 年代开始被引入我国的概念,物业服务近年来在我国发展势头迅猛,成为新闻和百姓生活中的高频词汇,但对于多数人来说,物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷仍不清楚。物业服务领域纠纷大量产生,因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。根据北京市高级人民法院统计,有关物业纠纷的案件2002 年收案4 010件,到2006 年突破3 万件,增长了近8 倍,占民事案件的比例也由217 %上升到1116 %[2]。物业服务纠纷中物业费问题最常见。根据统计,物业费拖欠案件占物业费纠纷案件的70 %以上[3]。然而,在物业费拖欠背后隐藏着许多问题,如物业收费标准高,物业收费内容不合理,物业服务质量差,配套设施不完善,开发商迟延办理产权证,房屋建设质量问题,擅自出租地下室,地面及地下车库停车收费等。
二、物业纠纷矛盾产生原因的法理剖析
由于《物业管理条例》和民事基本法《中华人民共和国物权法(以下简称《物权法》) 颁行较晚,一些物业矛盾的产生也有法制环境的背景原因。物业纠纷中的种种矛盾归根结底都源于法律关系和责任主体的不清晰,这也是产生物业纠纷矛盾的根本原因。因此,《物权法》第二编第六章设专章规定了业主的建筑物区分所有权,以《物权法》为基础,结合其他法律文件和民法理论,可以厘清权利类型、法律关系、主体法律地位和相关文书的法律性质等问题:
(一) 明确权利类型
建筑物区分所有权制度是物业管理制度的法律基础[4]。业主购买或通过其他方式,获得公寓化住宅,取得的是建筑物区分所有权,这是物权的一种类型,业主根据物权法取得该权利。建筑物区分所有权是一种复合性不动产所有权:
首先,是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的专有所有权。专有所有权指业主对专有部分享有自由使用、收益及处分的权利。在建筑物区分所有权中,专有所有权具有主导性[5]。
其次, 是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共有所有权,具体每一位业主基于法律规定或约定对共有部分共同享有的权利。
最后,是全体业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有的共同管理权。具体每一位业主的共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务过程中形成的成员权。
(二) 明确主体的法律地位及其法律关系
1. 主体的法律地位
业主,是因为购买公寓化住宅,取得房产证,成为该房屋所有权人。根据《物权法》第83 条规定,业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。据此,在物业服务纠纷仅涉及单个或者少数特定业主时,单个或者少数特定业主可以提起诉讼,但是这些业主并没有解聘物业服务企业的权利。因为,解聘行为可能对业主的整体利益造成损害,这也是基于建筑物区分所有权所确定的共同管理权中的共同性特点决定的。
房地产开发商,是房地产开发项目的第一承担人,通过出让或者划拨的方式获得土地使用权,开发住宅项目。根据《物业管理条例》第42 条,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,开发商如果囤积居奇或者卖不出去,角色上会与业主有交叉。在前期物业管理过程中,开发商根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定,选聘物业管理企业实施物业管理。此时,开发商一般选聘下属公司对小区进行物业管理,角色上会与物业公司有交叉。
物业公司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[6]。取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业公司每年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。
业主委员会,是由业主大会授权设立的,行使业主大会赋予的职权,是业主大会的执行机构,是业主大会的日常运作和管理机关。根据《物业管理条例》第8 条和第9 条的规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。结合《物权法》第83 条,可以确定业主委员会具有诉讼主体资格。这种诉讼主体是基于业主共同接受物业服务,具有不可分割性和相互依赖性。因此,虽然业主大会和业主委员会都不是物业服务合同的合同主体,却有诉讼主体资格,这种诉讼主体资格的取得并不是基于合同主体的身份,而是全体业主对其权利的让渡组成业主大会,再由业主大会授权业主委员会行使该权利。在没有成立业主委员会的情况下,欲维护整体利益,就应当召开业主大会,由业主共同提起诉讼。
小区办,是政府建设委员会(或者房屋行政主管部门) 设立的行政管理机构,市小区办下设各区小区办。指导各个小区成立业主委员会及对其接受物业服务进行指导的组织。
2. 主体间关系
业主与物业公司之间存在物业服务合同关系,合同双方享受权利,承担义务。如果业主认为物业公司违反合同约定,即物业公司不履行或者不适当履行合同义务,根据《合同法》的规定,应当首先区分根本违约和一般违约。物业公司完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务,合同目的不能实现时,业主可以拒绝交纳物业费为抗辩,但是这种情形不多见。更常见的是物业公司提供了物业服务,但不符合或者没有达到合同约定的要求,此情形多属一般违约,业主可以要求对方继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等方式,承担违约责任。因此,业主与物业公司矛盾很多是由于在履行物业服务合同过程中,物业公司存在违约行为,但并没有严重到合同目的不能实现的程度。业主最常见的对抗方式——拒绝交纳物业费往往得不到法院的支持。
业主委员会与物业公司之间并没有直接的合同关系。《物权法》取消了原草案中关于管理委员会和管理人的职责等内容,进一步明确了业主委员会与物业公司之间的关系。
小区办与物业公司之间存在行政管理关系,小区办指导各个小区成立业主委员会及对其接受物业服务进行指导。小区办会对物业公司每年进行资质考核、备案。
(三) 明确文书法律性质
物业服务过程中以物业服务合同为依托,产生权利义务,因此各种合同、文书的法律性质十分重要。
1.《前期物业服务合同》
《前期物业服务合同》是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。根据《物业管理条例》第21 条,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。从《物业管理条例》的规定也可以看出,前期物业管理自房屋出售即业主与开发商签订购房合同开始至业主委员会与接受委托的物业服务企业签订的《普通物业服务合同》生效时止。其主要内容包括:房屋交付验收;装潢管理;卫生保洁工作;维护小区秩序;协调各种矛盾等。这个阶段的小区常常发生各种配套设施不健全,各种管理规则不完善,各种服务不到位等现象。从前期物业服务的性质看,包括开发商的售后服务和为业主提供物业服务的双重属性。因此,前期物业服务也是矛盾的集中点和多发点。
2.《普通物业服务合同》
《普通物业服务合同》是业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同。随着业主入住,群体组织能力高的,依据《物业管理条例》第26 条委托新的物业公司,订立《普通物业服务合同》。但是如果业主群体组织能力低的,往往靠拖欠物业费与之对抗。要么物业管理企业通过诉讼收回了某个业主以前欠缴的物业管理费,并陷入长久的诉讼中;要么就任由其发展下去,最终物业管理企业主动撤离这个物业管理区域。
3.《房屋使用、管理、维护公约》和《承诺书》根据《物业管理条例》第22 、23 条规定,建设单位应当在销售物业之前,制订临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。此两项法律文书有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动的中的纠纷[7]。
三、物业纠纷的多元化解决途径
减少物业纠纷的有效途径的探寻,需要政府各职能部门、司法机关、立法机关共同的努力。
(一) 行政机关
2007 年9 月20 日,国家发展和改革委员会会同建设部颁布《物业服务定价成本监审办法(试行) 》,依据该规定,政府价格主管部门在制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准时,对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则,明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。
我们也应注意到前期物业管理过程中,“建管一体”模式存在巨大的弊端。在各级建设主管部门的监督管理下,开发商以招投标的方式进行物业服务企业的选用工作,可以摆脱开发商与物业服务企业千丝万缕的暧昧关系,明确各自与区分所有权人的权利义务关系[8]。各级小区办积极发挥职能作用,对物业公司和业主双方规范和引导,及时消除纠纷隐患,化解矛盾。
(二) 司法机关
法院在审理物业纠纷案件时,必须在“业主有权拒绝交纳物业费”和“业主必须按照物业服务合同交纳物业费”两种处理办法中间,找到一个更妥当的处理办法[9]。如果法院能够以事实为依据,以法律为准绳,考虑物业服务不符合合同约定的标准的程度,酌情降低物业服务的收费价格,则保护了双方的利益,实现法律效果和社会效果相统一的目标。
(三) 立法机关
《物权法》出台后,2007 年8 月26 日国务院做出关于修改《物业管理条例》的决定,根据《物权法》对该《条例》进行相应的修改。但是,《物权法》尚无配套的实施细则,尤其关于建筑物区分所有权的规定,多属原则性规定,很多细节尚无章可寻,亟待配套的立法完善。
物业服务纠纷具有多发性、群体性和难以调处性等特点[10],只有依靠各方共同努力,才能使业主安居乐业,才能构建起和谐社会。
注释:
[1]傅维壮,于建勋. 物业服务合同热点法律问题分析〔J 〕.中国律师,2007 ,
[2]新京报网http :/ / news. thebeijing
news. com/ 0553/2007/ 0 ,6 - 15/ 021 @269620. htm ,访问日期:2007 - 09- 01.
[3]杨立新. 物业纠纷索赔全程操作〔M〕. 北京:法律出版社,2007.
[4]傅鼎生. 物权原理与物业管理〔J 〕. 政治与法律,2004 ,(6) .
[5]陈华彬. 物权法原理〔M〕. 北京:国家行政学院出版社,1998.
[6]刘兴桂,刘文清. 物业服务合同主体研究〔J 〕. 法商研究,2004 , (3) .
[7]许步国. 对我国前期物业管理若干法律问题的思考〔J〕. 行政与法,2006 , (3) .
[8]陈 鑫. 物业服务收费制度的法律调整〔J〕. 法律适用,2006 , (11) .
1、按《物业管理费收取标准》规定可以打折。
2、物业费又称为物业管理服务费，是由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳。经双方协商可预收物业服务费。
3、物业费收取标准是由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定。物业费实行的是政府指导价和市场调节价。
4、建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。
5、物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由建设单位承担。物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由建设单位和物业买受人按照前期物业管理服务协议的约定承担。物业收费标准一确定，物业管理部门不得随意更改及重复征收。
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为切实提高我市物业管理总体水平，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见。
一、充分认识加强物业管理工作的重要性
近年来，随着城市化进程的不断加快，物业管理在城市管理中的重要作用日益突出。物业管理工作涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。加强物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，促进城市房地产的保值增值；有利于提高城市品位，不断改善市民的生活和工作环境；有利于增加就业岗位，维护社会秩序，营造良好的社会环境。各级各有关部门和单位要从落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性，进一步统一思想，以改善环境、营造和谐社会、创建平安城市为目标，积极采取措施，全面加强物业管理工作，不断扩大物业服务覆盖面，建立健全长效管理机制，切实提高物业管理工作的整体水平。
二、构建上下联动的物业管理工作机制
按照各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责，乡镇政府、街道办事处具体组织，社区居委会协助落实，房管部门监督管理，相关职能部门密切配合，物业服务企业具体承担，“条块结合、以块为主”的原则，建立和完善物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。
（一）各县（市、区）人民政府、市开发区管委会负责本辖区物业管理工作。组织所辖乡镇、街道办事处贯彻落实各项政策措施，全面开展物业管理工作；落实办事机构，建立县（市、区）、街道（乡镇）、社区三级物业管理工作体系；落实管理责任，抓好本辖区物业管理工作的部署检查、组织协调和监督指导。
（二）乡镇、街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作。负责会同房产管理部门，科学划定物业管理区域；指导同一物业管理区域内的业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；组织或参与物业服务质量的检查考评；建立健全投诉处理机制，协调解决物业管理中的综合性问题；对辖区物业管理工作进行监督和检查，协助综治、工商、文化、教育、卫生、环保、房管等相关部门开展小区综合整治工作。
（三）社区居委会负责本辖区物业管理的实施工作。负责业主大会筹建、业主委员会改选的组织工作，指导业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立自治性物业服务组织；协助物业服务企业和物业服务组织落实服务合同；协调处理物业服务中的矛盾纠纷；对住宅小区内损害业主利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门。
（四）房产行政主管部门负责物业管理的监管和行业指导。负责研究制定本辖区物业管理发展规划，制定相关配套政策和行业标准；参与本辖区内新建住宅项目的规划建设和综合验收；负责辖区内物业服务企业的资质审查；组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；负责指导物管机构和街道（乡镇）加强物业服务活动的日常监管，牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为；市房产行政主管部门牵头组织对各县（市、区）人民政府、市开发区管委会、市各有关部门推进物业管理工作情况进行检查考核。
（五）相关职能部门依据各自职责，共同抓好涉及物业管理的相关工作。规划、建设、工商、文化、教育、消防、卫生、环保、城管、物价、质监等相关职能部门负责依法查处居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，维护物管区域正常的公共管理秩序。
三、合理确定物业管理方式和组织形式
物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理方式和组织形式。力争三年内，物业管理或基础性物业服务覆盖到所有住宅小区，基本形成体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。
（一）新建商品房住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘符合资质的物业服务企业实施物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。新建住宅小区要严格落实公建配套验收制度，验收时，街道、社区、前期物业服务企业必须参加。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。开发建设单位要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。
（二）老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为依据，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为主体，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为载体，开展物业服务活动。要加大对老旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“楼幢管理”的模式，确保小区基础落实到位。规模较小的零散住宅小区或楼幢，可并入相邻小区实施统一管理、差异化服务，开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会或业主代表会议讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受全体业主监督。
（三）合理确定物业服务内容与收费标准。物业服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
新建商品房住宅小区和具备市场化物业管理条件已实施市场化物业管理的老旧住宅小区，根据区域内规划建设、配套情况和设定的服务项目，依据物价、房管部门制定的物业管理等级评定标准，通过前期物业服务招投标，或者由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，确定服务等级和收费标准，并经房管部门会同物价部门核定后实施。
不具备市场化物业管理条件的老旧住宅小区，由社区居委会负责落实基础性物业服务项目。由社区组建物业服务队伍实施基础性管理服务的，其收费标准由社区居委会组织召开业主大会或业主代表会议讨论通过，在小区内公示，由房管部门会同物价部门核定后实施。
四、规范物业管理的相关工作
（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立前，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时管理规约》和物业管理用房，并按规定程序招聘符合资质的物业服务企业，进行前期物业管理。
（二）规范业主委员会的组建和工作程序。进一步完善社区、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的工作机制。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处（乡镇人民政府）要支持业主委员会的工作，业主委员会集体换届期间，由街道办事处（乡镇人民政府）指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
（三）规范物业相关合同管理工作。开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及对应的收费标准。
业主委员会成立前，开发建设单位要按规定程序与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同。
业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和业主临时管理规约，并认真履行。
业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业服务合同的约定，按期交纳物业服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业进行督促催交；经督促仍不交纳的，由房管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）协助物业服务企业依法催交。建立业主交纳物业管理服务费诚信档案，凡无正当理由超过一年不交纳物业服务费的，在未交全物业服务费前，相关部门可限制房屋的转让交易。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。
（四）规范物业服务行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处（乡镇人民政府）加强对物业服务企业的监管。加强对物业服务企业服务质量的检查，对物业服务企业的服务行为进行抽查，建立诚信档案，规范其服务行为，认真评定物业服务企业的业绩和诚信程度，并依据有关规定作为资质评定和物业招投标的重要依据。在强化对物业服务企业考核的基础上，建立优胜劣汰新机制。对服务质量差、业主满意率低的物业服务企业，要依法吊销其资质证书。要严格招投标管理，对物业服务企业在招投标过程弄虚作假，串通投标等违法违规行为，严肃处理，一年内不得参加投标活动。要建立健全物业服务项目经理制度，切实提高物业服务行业从业人员素质。要建立透明消费制度，研究出台新的物业服务收费标准，提高业主满意率。要建立健全物业投诉处理责任机制，建立数字化物业管理信息系统，设立物业服务“110”，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益。
五、确保物业服务行业健康有序发展
（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。市政府将把物业管理作为民生和社会稳定工作纳入各县（市、区）人民政府、市开发区管委会社会经济发展考核指标。各县（市、区）人民政府、市开发区管委会，市各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。要把强化物业管理工作作为提升城市管理水平、创建文明城市、维护社会稳定工作的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实实施机构，明确工作任务，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力保障。
（二）加强舆论宣传。要采取多种形式，大力宣传国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《物业管理实施细则》等相关的政策法规和规定，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，努力形成人人关心支持物业管理的良好氛围。
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
县物业管理实施细则一第一章 总 则
第一节 目的依据
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江西省物业管理条例》等法律、法规和规范性文件的有关规定，参照《抚州市物业管理实施细则》，结合本县实际，制定《资溪县物业管理实施细则》(以下简称《细则》)。
第二节 概念范围
第二条 本《细则》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
本《细则》所称业主，是指不动产登记簿或其他法定文件确定的物业的所有权人。
本《细则》所称物业使用人，是指物业承租人和除业主外的实际使用物业的其他人。
本《细则》所称物业服务企业，是指依法设立，具有独立法人资格，取得相应资质，从事物业服务的企业。
第三条 本《细则》适用于本县行政区域内物业的管理、使用、养护、服务及监督管理活动。
第三节 原则职能
第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。
第五条 县房管局负责本县行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
(一)业主大会和业主委员会的业务指导;
(二)物业服务企业的资质、服务质量的监督管理，物业服务的招投标、物业服务合同的签订、收费的监督管理;
(三)专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理;
(四)受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉;
(五)物业使用和维护的监督管理;
(六)其他监督管理职责。
规划、建设、环保、城管、工商、物价、公安、财政、民政、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信等行政和公用企事业单位，按照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，具体负责组织、指导、监督本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的相互关系。
社区居民委员会、村民委员会应当协助乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主权利与义务
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有前款规定的业主权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(六)按时交纳物业服务费用;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二节 业主大会筹备组
第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照县房产行政主管部门或者乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府或者房产行政主管部门应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府代表担任。
筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生细则，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举细则;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，起草《业主委员会选举细则》、《业主委员会章程》、《业主管理规约草案》，并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起设立。
第三节 业主大会
第十一条 业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第十三条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选细则等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。
第十五条 业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十六条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不履行召集定期会议义务的，经业主申请，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织业主召开业主大会定期会议。
第十八条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅小区，由乡镇人民政府在征求该住宅小区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本《细则》规定的业主委员会职责。
第四节 业主委员会
第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由3至11人的单数组成。业主委员会的每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇人民政府备案：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第二十一条 业主委员会履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处置情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二十三条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的，乡镇人民政府应当协调督促其移交。
第二十四条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补细则由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体细则由业主大会决定。
第三章新建物业与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第二十六条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并遵循相对集中、便于管理的原则，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第二十七条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，必须持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业管理主管部门申请划分物业管理区域。
物业管理主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求乡镇人民政府的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第二十八条 新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，承担前期物业服务。房管部门应当把物业管理提前介入作为核发《商品房预(销)售许可证》的前置条件。
第二节附属设施设备的配置
第二十九条 新建住宅小区，建设单位应当按照《资溪县住宅小区物业管理用房配置细则》规定配置物业服务用房。
物业服务用房由开发建设单位无偿提供，依法属于全体业主共有，并由房产管理部门依法办理房屋产权登记手续，但不颁发产权证书。业主有权查询。
第三十条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。
第三十一条 新建住宅小区内的机动车停车库(位)与住户套数的最低比例标准，由规划行政主管部门按照建设部《城市居住区规划设计规范》的相关规定制定。
住宅小区内规划用于停放车辆的车库和建筑物附属设施内的车位归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于开发建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，开发建设单位应当提权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。
第三十二条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的水、电、气等专业经营设施的计量表应当实行专有部分一户一表，共有部分安装独立计量表,由相关专业经营单位负责向最终用户进行收费;安全防范、消防、环卫、邮政、信息等附属设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
新建住宅小区供电设施建设工程应当符合国家和行业标准的电力工程建设规范，由供电部门依照国家标准、行业标准进行审核和验收，供电方式应按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则确定。
用地面积15亩以上小区应当修建一座垃圾中转站(垃圾房8m2以上)，有居民活动场地的应配套建设一座公共厕所。
规划、建设部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当按照《城市居住区规划设计规范》进行审查、审批，并征求物业管理等部门的意见。
第三十三条 凡具备分表直抄到户条件的新建住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。开发建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
专业经营设施设备包括变电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。
第三十四条 本《细则》实施前建设的住宅小区内的供水供电设施设备，由业主大会决定是否进行水电改造后移交给专业经营单位，业主大会决定改造移交的，专业经营单位应当接收。
第三十五条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。
第三节 前期物业管理与物业交付
第三十六条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业管理主管部门备案。
有下列情形之一的，经物业所在地的物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人;
(二)总建筑面积少于3万平方米。
第三十七条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。
第三十八条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第三十九条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按专项设计要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(六)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(七)按照规划要求完成环境卫生、商业网点、物业管理用房等配套建筑及设施建设;
(八)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(九)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十)法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房产开发主管部门、规划、物业管理等有关部门的监管，并向房产开发主管部门办理综合验收备案手续。
第四十条 开发建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电等服务合同并在以后的移交中向业主委员会予以公示。
第四十一条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受开发建设单位的委托，协助开发建设单位办理住宅交付的有关具体事宜。
第四十二条 开发建设单位应当在物业管理主管部门、乡镇人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)业主名册;
(五)物业管理必需的其他资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。
第四十三条 建设单位与买受人订立的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容、建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，以及物业管理区域内属全体业主共有共用的配套设施设备。
第四十四条 在前期物业管理期间，房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用由建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业服务费用，在房屋销售合同有约定的，按前期物业服务合同的约定由业主承担;在房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。
第四十五条 建设单位订立物业管理区域内首份房屋销售合同前，应当制定临时管理规约，作为房屋销售合同的附件。
临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害买受人的合法权益。临时管理规约应当报物业管理主管部门备案。
第四章 物业管理服务
第一节 一般规定
第四十六条 业主可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘符合相应条件的物业服务企业提供物业服务，物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。
第四十七条 物业服务企业应当取得物业服务企业资质证书后方可从事物业管理。
物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。
在本县城镇行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向县房产管理局备案。经核准合格后，方可从事物业服务活动(经营)。
第四十八条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第四十九条 严格物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关行政主管部门、专业单位报告：
(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;
(三)物业服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;
(四)发生群体性事件;
(五)发生业主、使用人重大伤亡事件;
(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。
第五十条 建设单位、业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管物业材料档案、业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案。
第五十一条 建设单位、物业服务企业及其从业人员应当按规定申报其在物业管理活动中的信用信息。
乡镇人民政府应建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全县物业管理信用体系。
第五十二条 物业服务企业、业主委员会应当按照有关规定向物业管理主管部门报送统计报表。
第二节 物业的装饰装修
第五十三条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。
业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第五十四条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。
住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：
(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;
(二)允许施工的时间;
(三)废弃物的清运与处置;
(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;
(五)禁止行为和注意事项;
(六)装修保证金的收取和退还;
(七)违约责任;
(八)其他需要约定的事项。
第五十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。
物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主或物业使用人不得拒绝和阻碍。
第三节物业服务合同
第五十六条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项;
(二)物业服务质量及费用标准;
(三)合同期限;
(四)违约责任。
第五十七条 物业服务合同应当约定物业管理区域内的下列物业公共服务事项：
(一)建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护;
(二)公共绿化的维护;
(三)公共区域环境卫生的维护;
(四)公共区域的秩序维护;
(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)物业服务档案和物业档案的保管;
(八)其他物业公共服务事项。
物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出明确约定。
物业服务合同示范文本由物业管理主管部门会同其他相关行政主管部门制发。
第五十八条 物业服务企业承接物业服务时，应当对物业管理区域内共有部分及其相应的档案进行查验，发现共有部分与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知建设单位、业主委员会;并按照国家、省和市的有关规定，与建设单位或者业主委员会办理相应手续。对承接查验中确认的问题，相关责任人应当及时整改。
第五十九条 物业服务企业应当按照有关规定与建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。
物业服务企业应当自办理移交手续之日起30日内，持相关资料向物业管理主管部门备案。
第六十条 业主委员会应在物业服务合同期限届满60日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。
业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
第六十一条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：
(一)物业服务合同依法、依约解除;
(二)物业服务合同期满未续约;
(三)成立首届业主委员会后，依法选聘了物业服务企业;
(四)法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形。
第六十二条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;
(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;
(三)清退预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第四节 物业服务收费
第六十三条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价或市场调节价，其计费模式、标准由物业服务委托双方订立物业服务合同具体约定。
普通住宅、经济适用住房和廉租房的物业服务收费以及停车服务收费实行政府指导价格，价格标准按照属地管理原则，由县物价局会同县房管局依据《价格法》及其价格管理的有关规定制定。
其他住宅和非住宅的物业服务收费以及其他服务项目收费实行市场调节价格，具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，报物价、物业管理主管部门备案。
物业服务企业应当对物业服务事项、服务质量和相应的收费项目、收费标准实行明码标价。
物业服务企业为业主或物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。
按照《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)的规定，物业管理企业在实施物业服务收费前，必须到物价部门申请办理物业收费批文，实行亮证收费，并自觉接受物价部门的年度审验。
第六十四条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。
第六十五条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主约定应以物业部门指导价为准。
物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准按《江西省物业管理服务收费管理细则》(赣计商价字〔20xx〕766号)中规定收费。
第六十六条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。
第六十七条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向具备条件的最终用户收取费用。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第六十八条 物业服务费以法定产权面积(房屋所有权证登记的建筑面积)计算，其中顶层跃层和阁楼按法定产权面积的一半收费，储物间、柴房不收费，车库按标准收费;未办理产权证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业管理服务费按月收取，业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过3个月。
第五节 旧住宅区的物业管理
第六十九条 对具备建立物业管理条件的旧住宅区，各乡镇人民政府应采取措施对旧住宅区进行整治。旧住宅区完成整治改造后，乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。
第五章物业的使用与养护
第一节物业的使用
第七十条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：
(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;
(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;
(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;
(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;
(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;
(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过国家规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;
(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;
(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;
(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。
第七十一条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。
业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。
业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。
第七十二条 房屋交付后，业主、使用人应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。
第二节车位的使用管理
第七十三条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。
业主、物业使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。
车库、车位在优先满足本物业管理业主、物业使用人的停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其租赁合同期限不得超过6个月。
第七十四条 利用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费在扣除物业服务费后属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。业主大会或业主可以委托物业服务企业收取，并支付一定比例的报酬。
业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业另行约定。
第七十五条 物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第三节 建设单位的保修责任
第七十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。
第七十七条 建立新建物业质量保修金监管制度。
建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例，一次性向物业管理主管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。
物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。
保修金存储期限与物业的法定保修期限一致。
第七十八条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业管理主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。
第七十九条 物业管理主管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。
第八十条 物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业管理主管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。
物业质量保修金存储期满前30日，物业管理主管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。
第八十一条 物业管理主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。
第四节物业的养护
第八十二条 物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。
物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维护、维修，相邻物业业主应当提供便利。
第八十三条 业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
第八十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。
前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水(不含用户自建自管的二次供水)等设施设备及相关管线和计量器具。
第八十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取费用。
(一)业主自用的向业主收取;
(二)物业服务企业使用的向物业服务企业收取;
(三)部分业主共同使用的，由相关业主分摊;
(四)全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第八十六条 物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理;业主大会可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。
第八十七条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主，应当缴存住宅专项维修资金;住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
住宅专项维修资金的建立，应当遵循业主所有、统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。住宅专项维修资金的交存、使用、管理的具体细则，由县房管局、县财政局按照有关规定制定并执行。
第八十八条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
第八十九条 通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处置或者改作他用。
利用共有部分进行经营的，应当符合法律、法规和管理规约的规定，并由业主大会或者相关业主共同决定。收益属全体业主或相关业主共有。
业主委员会应当定期公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营收益的收支情况。
第九十条 物业应当定期维修养护。物业出现法律、法规、规章规定的应当维修养护的情形时，业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，责任人不及时履行维修养护义务的，物业服务企业应当立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，并及时通知业主委员会，费用由相关责任人承担。
第九十一条 因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，业主、使用人不得拒绝。
供水、供电、信息、环卫、邮政等专业单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
第九十二条 专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。
第六章法律责任
第一节物业争议解决途径
第九十三条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决;不能协商解决的，可以要求乡镇人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本《细则》的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第二节违反《细则》处理规定
第九十四条 违反本《细则》第三十九条规定的，由房产管理部门责令停止交付使用;拒不停止的，处以交付使用住宅销售额1以上3以下罚款。
第九十五条 违反本《细则》规定，有下列行为之一的，由物业管理主管部门予以处罚：
(一)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以一至五万元的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;
(二)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正;逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
第九十六条 违反本《细则》规定，专业经营单位无正当理由拒绝对具备条件的最终用户实行终端收费的，由县人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。
第九十七条 业主或者物业使用人违反本《细则》第七十条、第七十一条规定的，由物业管理主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，处以一千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。
第九十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为，经教育不改的，社区居委会、业主委员会可以对其行为进行公示。业主未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以按每日加收滞纳部分0.5的滞纳金，必要时也可以采取适当的限制措施，或向人民法院起诉。不能及时足额交纳物业服务费的业主，不得当选为业主代表和业主委员会委员，其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作，必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的，可依法罢免。
第九十九条 违反本《细则》规定的行为，按照国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《抚州市住宅小区物业管理用房配置细则》及其他相关法律、法规、规章规定处罚。
第七章 附则
第一百条 本《细则》自公布起之日起30日后施行。
县物业管理实施细则二第一章总则
第一条为规范我县物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进我县物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《黄冈市物业管理实施细则》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本县行政区域内物业管理及其相关活动。
本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理活动应当遵循政府指导、市场运作、业主自治、契约自由、行业自律、属地管理的原则进行。
第四条县政府负责把物业管理纳入社会管理 范畴。
县房管局是物业管理行政主管部门，负责全县物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。主要职责是：
(一)贯彻执行物业管理法律、法规和相关政策，指导、监督物业管理活动;
(二)负责物业服务企业资质的监管工作;
(三)负责物业管理选聘活动的监督管理工作;
(四)负责监督、指导物业的承接查验工作;
(五)负责住宅专项维修资金的收取、使用、指导和监督工作;
(六)负责业主大会和业主委员会备案工作;
(七)负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法行为;
(八)负责会同有关部门协调处理物业管理纠纷、投诉及有关问题;
(九)会同人社部门，对物业管理专业人员的职业准入制度的实施进行指导、监督和检查;
(十)依法履行其他职责。
乡镇人民政府(社区居委会)应加强对物业管理的综合管理工作，负责本辖区内物业管理工作的指导、协助、监督和检查。主要职责是：
(一)负责指导、组织本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会的日常活动;
(二)督促检查物业服务企业落实物业管理活动，协调处理物业管理矛盾纠纷、物业管理与社区管理、服务的关系;
(三)负责组织召开物业管理活动相关联席会议;
(四)参与本辖区物业管理检查和考评工作。
县政府各部门按照各自职责，做好各自的物业管理工作。
县住建局
(一)对审批后的建设项目(工程)搞好批后监督管理，对违反基本建设程序建设的行为予以查处;
(二)对违法违规施工、装饰、装修等破坏承重墙等影响房屋质量安全的行为予以查处;
(三)对建设、施工单位不按照国家规定及约定的保修期限和范围承担保修责任的行为予以查处。
县规划局
规划设计新建物业项目时，负责对新建项目的各项设施统筹规划、合理布局，按规定配置各类公建配套设施，对开发建设单位擅改规划设计要求的行为予以查处。
县城管执法局
(一)对违反市容环境卫生管理方面法律、法规、规章规定的行为进行查处;
(二)对破坏公共园林绿地、公共设施的行为进行查处;
(三)对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来的油烟、噪音等污染行为进行查处;
(四)依法履行的其他职责。
县公安局
(一)会同民政部门开展门(楼)牌清理、编制工作，指导乡镇人民政府(社区居委会)开展安装及维护工作;
(二)依法打击处理违反流动人口服务和管理条例的各类违法犯罪行为;
(三)依法查处饲养动物干扰他人正常生活行为;
(四)依法打击处理其他扰乱公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身权利、财产权利、妨害社会管理等违法犯罪行为;
(五)科学指导视频监控平台等安防设施建设。
县消防大队
(一)对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处;
(二)对占用、堵塞、封闭的消防通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处;
(三)对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处;
(四)对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处;
(五)对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处;
(六)对在小区内设立、储存易燃易爆危险品行为的进行查处。
县物价局
(一)对超出政府指导价浮动幅度擅自提高收费标准的行为进行查处;
(二)对物业服务企业申报小区物业服务收费备案时，进行审核并颁发《物业服务收费监审证》;
(三)对超范围收费的行为进行查处;
(四)对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。
县质监局
(一)对违反规定，擅自在经营活动中使用无生产许可证的产品或无强制性认证产品的行为进行查处;
(二)对用于贸易结算的计量器具(水、电、气表等)未经检定投入使用行为的查处;
(三)对不按规定擅自安装、使用电梯、锅炉、压力容器、起重机械、游乐设施等特种设备以及不按规定进行上述设备维修、保养的行为进行查处。
县文明办应将物业管理工作纳入社区精神文明建设范畴。
县工商局负责对未取得营业执照、擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处。
供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，负责直供管网到户，做到同步规划、同步施工、同步验收，做好物业管理区域内的专项服务。
第五条实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由乡镇人民政府召集。相关职能部门和社区居委会、物业服务企业、专业经营单位及业主委员会或者业主代表参加。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会未依法履行职责;
(二)业主委员会未依法换届;
(三)物业服务企业未依法撤出和办理交接手续;
(四)物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷;
(五)其他需要协调解决的相关事项。
第六条本县新建小区应当实行物业管理。未实行物业管理的老旧住宅小区，应当结合旧城区改造，分步实施物业管理。
第二章前期物业管理
第七条新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。
开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地，其资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。
第八条新建小区的开发建设单位，在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前，应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经县房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限;期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第九条开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
开发建设单位在销售物业之前，应当制定《临时管理规约》，作为物业买卖合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》，不得侵害物业买卖人的合法权益。
开发建设单位应当在销售物业前，将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第十条县房管局应会同县工商局制定《前期物业服务合同示范文本》、《物业服务合同示范文本》等文书，用于具体指导全县的物业管理。
第十一条前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担。
已竣工验收但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十二条开发建设单位与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同应一式三份，开发建设单位、物业服务企业和县房管局各执一份。
第三章物业的承接与查验
第十三条新建小区应当按照国家有关规定，在报批商品房开发建设项目规划设计方案时，必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中，有关行政主管部门应当加强监督和管理，达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。
第十四条开发建设单位应当按照有关规定在物业管理区域内配置物业管理服务用房，并在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应注明物业管理服务用房的具置。
新建小区，开发建设单位应该按照不低于地上地下总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房;规模较小的开发项目，配置物业服务用房面积低于一百平方米的按照一百平方米配置，有条件的鼓励配置社区居委会驻点工作用房。
物业服务用房其所有权属于全体业主。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房具置，房屋登记机构应在登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。
物业服务用房不得买卖和抵押，县房管局不得办理转移登记。
第十五条申报竣工综合验收的开发小区须达到下列标准：
(一)开发小区建设用地的使用符合小区详细规划要求，建筑物、道路、各种管线、服务设施、围墙、景点等位置准确;
(二)开发小区所有规定建设项目、基础设施、市政设施和环境建设按小区详细规划要求全部建成完工，没有缺项。工程的施工质量通过相关专业部门的检查认定，符合有关规范和标准的要求，使用功能完好，并取得认证文件;
(三)开发小区工程技术档案、资料完整准确，并按有关规定要求归整完毕;
(四)小区内施工机具、临建设施、建筑垃圾、临时建筑等全部消除完毕，场地平整、道路畅通、卫生清洁;
(五)法律、法规规定的其他条件。
