时间：2022-07-13 06:00:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇集资合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方：姓名 身份证号码： 职业： 工作单位:
住址：邮政编码： 联系电话：
乙方： 姓名 身份证号码 ： 职业： 工作单位:
住址 ：邮政编码： 联系电话：
鉴于：
1.甲方单位现准备在通过集资建设楼房，甲方根据其单位的规定，具有参于建房的资格。
2.甲方愿意将其单位本次建房的资格转让于乙方。
3.乙方同意以甲方名义向甲方单位缴纳集资建房款。
4.甲方同意收取乙方缴纳的集资款项，并以自身的名义向其单位缴纳，若单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资款项。
5.甲方确认以其名义取得的本次集资建房房屋产权属于乙方所有。
6.自签订本协议之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该集资房的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人。
为明确双方的权利和义务，以达上述目的，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方取得位于集资 楼房的房屋产权特签订以下协议：
第一条：集资房屋的基本情况及产权实际人约定
1.甲方单位集资建设的房屋坐落于甲方依据其单位的规定，可通过集资建房取得位于第_________层， 房屋结构为_________，建筑面积_________平方米的房屋的产权。
2.自协议签订之日始，乙方即为上述第1款约定房屋的实际产权人。
第二条：集资款项缴纳
1、甲方根据其单位集资建房的要求，收取乙方的房屋集资建设款项，在收取每笔集资建房款时应向乙方出具相应数额的书面收据，并按其单位要求及时缴纳于该单位;在缴纳每笔集资款项后，应在缴纳当日向乙方交付该单位开具的收款凭证原件。
2、若甲方单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资款项，取得的交款凭证自行保存。
3、若甲方单位将甲方名下的住房公积金直接扣划作为应缴纳的集资建房款项时，则在甲方出具单位扣划证明后，乙方应向甲方支付与扣划款项相同数额的资金(该部分资金视同乙方向甲方单位缴纳的集资款项)。
第三条、集资建房手续办理
甲方应按本单位的要求，及时办理其单位集资建房过程中所需各种手续的办理工作，及时提交各种资料，以确保不因其疏忽和懈怠而影响乙方取得该房屋的产权。
第四条、集资房屋交付、产权证的办理和取得
一)房屋交付
若协议约定的房屋建成后，若甲方单位将房屋交付于甲方，则甲方应在其单位交房日即行将该房屋转交付予乙方。乙方即行行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。
二)产权证的办理和取得
1、如果甲方单位允许以乙方名义直接取得该甲方名下的集资房屋的产权，则甲方有义务，及时和乙方共同提交单位所需办理房屋产权予乙方名下的各种文件和资料。
2、如果甲方单位不允许直接将集资房屋的产权办理至乙方名下，则甲方应在取得该房屋产权证书后，将以其名义取得的房屋产权协助乙方转让过户至乙方名下(该转让甲方不得收取任何费用)。
3、无论出于何种原因，致该房屋产权暂时无法办理至乙方名下，在此期间，乙方基于实际产权人仍享有对该房屋的所有权益，甲方不得就此主张任何异议。
第五条、甲方报酬
因甲方出让其单位集资建房名额予乙方，乙方同意在本协议签订后 分三批给甲方报酬 万元整，第一批在 第二批 第三批
第六条除集资款外的费用承担
本协议履行中，甲方除收取因转让本次购房资格的报酬 万元整( )元外。不再向乙方收取除集资款外的任何费用，因办理房屋产权而发生的各种法定税、费由乙方承担。
第七条、违约责任
1、协议履行中，甲方擅自终止协议，除应退还乙方全部向甲方单位已缴纳的集资款和报酬款外，还应向乙方承担与甲方单位所建设房屋(协议约定的房屋)应缴集资款和收取乙方报酬款项数额相同的违约金。
2、协议签订后，乙方无故不履行协议，除有权取回其已交购房款外，无权要求甲方退还已收取的报酬。
第八条 声明及保证
鉴于本协议履行中，若由于甲方原因致生障碍，对乙方权益影响重大，甲方承诺其签署本协议时，对此协议的签署取得了其家庭所有成员的同意，甲方及其家庭成员保证：放弃所有不利于协议履行的主张和权利。
第九条 协议的变更
本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十条 争议的处理
本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成，则依法向人民法院起诉。
第十一条 补充与附件
本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
第十二条 协议的效力
1、本协议自双方签字之日生效
2、本协议一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
甲方(签字)： 乙方(签字)：
签订地点：_________ 签订地点：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公证人：(签字)：
签订地点：_________
_________年____月____日
二手集资房买卖合同范文二
出卖人：__________(以下简称甲方) 身份证号：
买受人：__________(以下简称乙方) 身份证号：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本协议条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其单位房坐落于____太原___市__________路__________区__________号房屋__________间，建筑面积__________平方米以人民币_______千_______百_______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室)。
二、甲方出售给乙方的房屋东至__________，南至__________，西至__________，北至__________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、乙方支付甲方协议保证定金壹万元，如甲方反悔本协议，双倍赔偿;如乙方反悔本协议，定金不退。
四、房屋价款乙方分 __________期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币__________万元;第__________期在交付房屋之日，付人民币__________万元。
五、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。甲方不包办理房产证。但有关建房许可证、规划证、土地使用证及其他相关证件归甲方办理，所需所有费用均有甲方负责承担。
六、违约责任
1、甲方应当于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___ ____元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。本合同签订后，甲方对 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
八、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
九、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
十、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
十一、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
立约人：
甲方： 电话： 乙方： 电话：
年 月 日 年 月 日
见证人： 年 月 日
________年______月_____日订于________________市(县)
二手集资房买卖合同范文三
出卖人(甲方)： 买受人(乙方)：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过 上海超原房地产经纪事务所公司居间介绍(房地产执业经纪人： 潘林妹，经纪人执业证书号： )】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：
(二)房地产座落： (部位： 3楼 )。
(三)房屋建筑面积： 平方米，
(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】。
(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。
(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
第二条 甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让
价款为(人民币)为 元，(大写)： 元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
第三条 甲、乙双方同意，全款付清腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 3 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】为房屋转移占有的标志。
第四条 上述房地产风险责任自该房地产【转移占有】之日起转移给乙方。
第五条 本合同生效后，甲、乙双方在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，由甲方支付。
第六条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第 1 款内容办理。
(一)每预期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5 %的违约金，合同继续履行。
(二)乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的 日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 %的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起 日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
第七条 甲方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第 1 款内容办理。 (一)每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款 0.5 %的违约金，合同继续履行。
(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的 日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起 日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的 %向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
第八条 经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
第九条 本合同自【甲、乙双方签订】之日起生效。
第十条 本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，按下列第 二 项解决。
(一)提交上海仲裁委员会仲裁; (二)向松江区人民法院提起诉讼。
山西省地质勘探314队（以下简称314队）退休工人张俊，在自己单位集资单元楼一套。该楼房主体已经建设完成，尚未经建筑质量主管部门验收，未办理土地房产手续，建设单位把单元楼钥匙便交给了各集资户。
2006年11月20日，集资户张俊与吴小俊签订转让协议，以6.8万元的价格将该集资楼转让给吴小俊。因吴小俊未付清房款，张俊未将楼房实际交付给吴小俊的情况下，又对房屋进行了装修。
2006年12月7日，吴小俊以8万元的价格将该楼房转让给王愉快。
2007年元月，张俊又口头协议以9.65万元的价格将该房卖给刘亚朋，刘分别于2007年元月31日和8月7日，分两次给付张俊房款32000元。
2007年9月18日，王愉快支付76000元房款给吴小俊，并于2007年11月4日与吴小俊和张俊三人一起订立了一份协议，约定吴小俊付清剩欠的1.5万元房款给张俊；王愉快再给付张俊3.65万元装修费；然后三人一起通过314队物业部门将房产变更登记到王愉快名下；手续办好后，王愉快再付吴小俊4千元；若违约不能变更产权，张俊则退回吴小俊房款并赔偿给吴小俊违约损失，吴小俊则退回王愉快房款并赔偿给王愉快违约损失。协议签订当天，张俊之妻王瑞荣也在该协议上签字表示同意。然后，张俊又将314队的负责人杨培元叫到场，告知杨集资房买卖的情况，并表示以后单位办房产证时请直接办到王愉快名下，该房产此后所需费用全部由王愉快承担。杨表示同意。2007年11月8日，王愉快付给张俊3.7万元装修费。同日，张俊夫妇又将该单元楼配套的地下室以9千元的价格卖给王愉快，王也于当天付清了价款。然后，张俊将房屋和地下室钥匙交给了王愉快，王随后住进了该房。
2007年11月17日，王愉快接到314队的通知，并按通知要求向314队交纳了房屋配套费3000元、房差1000元、采暖费2000元。后王愉快外出打工，将该房交由妻哥王朝辉看管。
2007年11月下旬，张俊又将该房卖给石长军。
2008年7月10日，张俊同刘亚朋签订房屋买卖协议，约定将其在314队集资建造的单元楼一套和地下室一间卖给刘亚朋，价格为96500元，除已经给付的32000元外，再付64500元。2008年7月25日，刘亚朋通过储蓄所将64500元汇入张俊账户。同年9月2日，张俊给刘亚朋出具了收条，并交付房屋钥匙一把给刘。刘亚朋于当天住进了该房。
2008年中秋节前后，石长军付清房款后，向张俊索要房屋钥匙，张俊谎称钥匙丢失，让石长军将门锁换掉。石强行将门打开后，换掉门锁，并拆除客厅已安装的塑钢。
2008年9月12日，刘亚朋发现门锁打不开，找张俊无果，于当晚找人割开防盗门，第二天更换了防盗门。同时，王愉快的妻哥王朝辉也发现门锁打不开，而且还有他人入住，便通知了王愉快。
2008年9月13日，王愉快从外地赶回来，要求刘亚朋从争议房屋搬走。因协商无果，起诉到法院，要求刘亚朋停止侵害，搬出房屋，赔偿损失。
刘亚朋则辩称，王愉快同他一样，都是与房主签订买房协议，付清房款，从房主手取得钥匙，入住房屋，但都未经房屋过户登记，都没有取得房屋产权，只能追究房主张俊的违约责任，无权向他主张侵权责任，所以，法院应当驳回其诉讼请求。
【裁判】
山西省垣曲县人民法院经审理认为，当事人争议的房屋是单位集资建房，建设方是314队，集资方是张俊等单位职工或退休职工。张俊、吴小俊和王愉快三人签订协议，转让张俊在本单位314队集资房时，该房尚未经政府管理部门验收合格，未办理土地证、房产证等房产手续。在这种情况下，出售集资房明显受到《城市房地产管理法》、《经济适用住房管理办法》等法律法规的限制，但是张俊将尚未竣工验收、交付使用、未取得房产证等房产手续的集资房，经建设单位同意转让给王愉快，并把张俊的集资手续变更为王愉快的行为，可视为张俊退出集资，由王愉快取代其集资资格，继续集资建房。后建设单位向王愉快收取了房屋配套费、房屋差价，说明建设单位也实际将集资户变更成王愉快。建设单位还向王愉快收取了取暖费等使用费，说明建设单位已同意王愉快使用该集资房。虽然至今仍未取得房产证等房产手续，但王愉快作为集资户，因合法建造的事实，即可取得该房产的物权。而刘亚朋则是在争议房屋原集资人张俊将集资资格转让给王愉快，由王愉快取代张俊在建设单位的集资资格，原集资人张俊丧失集资资格的情况下，与张俊签订的转让房产协议，明显是无效的。王愉快经建设单位同意，合法使用自己集资的房屋之后，刘亚朋依据与张俊签订的无效协议居住该房，并借故不腾，构成了侵权。据此判决刘亚朋立即停止侵权，并限期搬出该房屋。
刘亚朋不服一审判决，提起上诉。2009年8月17日，山西省运城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案中，建设单位314队用单位自有土地，由单位的职工（包括退休职工）集资进行建设。其中，集资人之一张俊，在建设期间到建设竣工尚未登记领取权属证书之前，先后与吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋分别签定转让合同，将其集资的房屋，重复转让并多次交付给不同的人使用，是产生纠纷的根本原因。
我们抛开追究张俊合同诈骗罪刑事责任不说，就本案而言，首先要解决的是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权房屋的物权与转让问题。建造中的房屋，虽然未经管理部门登记确认产权，但它毕竟也属于物的范畴，具有使用价值，其物权性质也不容置疑，实践中进行交易的也不在少数。但是建造中的房屋产权的归属应该如何界定呢？根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。从这一规定可以看出，房屋产权的取得，并不以登记为成立要件。一般集资建房的过程，先是集资户与建设单位签定集资建房合同，将集资款交给建设单位，然后由建设单位与施工单位签定建筑合同，再由施工单位进行建设，建设竣工验收合格后，交付给集资户使用。我们从集资建房合同和建筑合同履行过程，以及建筑合同的法律属性可以看出，在房屋建设竣工交付给集资户之前，建筑合同尚未履行完毕，建造中的房屋产权应归建设单位所有。这时集资人享有得到合格房屋的期待权，处于债权人的地位。房屋建设竣工之后，建设单位将合格房屋作为“产品”交付给集资人，房屋的产权才转移给集资人所有，集资建房合同才算履行完毕。
但是，在建造途中、尚未经房产管理部门登记确认产权的房屋，能否进行转让的问题，一直是司法实践中争议颇多的难题。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在相当长的一段时期内，司法实践中，将有关未领取权属证书的房地产的合同，多数都判决为无效合同。直到2009年2月，最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二），在第十四条中规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。将“强制性规定”进行缩小解释之后，因《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项属于管理性规定而非效力性规定，才被排除在判断合同效力时的适用。也就是说，未领取权属证书的房地产，包括建设途中未竣工的房地产，除了行政管理上的限制之外，是允许签订合同进行转让的。
可是，建造中的房屋如何进行转让，无论在理论上，还是在司法实践中，争议都比较较大，没有一个统一的标准。不过就本案而言，笔者认为，集资人转让建造途中的集资房，应当按照集资人在不同阶段所享有的不同的权利内容，依照与其权利相适应的法律规定进行转让。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之前，集资房的物权归建设单位所有，集资人处于债权人的地位，享有得到合格房屋的期待权。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用合同法中有关债权债务转让的规定。在房屋建设竣工、验收合格、交付给集资户使用之后，集资人因为合法建造的事实取得了房屋的产权，成了真正的房主。这时，如果集资人要转让他集资的房屋，应当适用物权法有关不动产转让的规定。
在本案中，山西省地质勘探314队系国有企业，利用自有的国有划拨土地为本单位职工进行集资建设。按照相关规定，单位职工集资建房属于经济适用房的一种，是政策性住房，房屋所占用土地使用权是以划拨方式取得的，并可以享受国家很多其他优惠政策。如果职工是全额集资，交纳了土地出让金，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另部分产权属于集资单位。职工想要转让部分产权的集资房必须要经过产权共有人建设的单位的同意，而且单位具有优先购买的权利。本案中，争议房屋所使用的土地，系国有划拨土地，使用权归单位所有，集资人未交纳土地出让金，土地使用权权属没有改变，所以争议的集资房，集资人仅享有部分产权。
集资人张俊，作为314队的退休职工，按照本单位的规定，获得了集资建房的资格，已经交纳了绝大多数的集资款，房屋也建设完工。但是建筑工程尚未竣工验收，建筑合同仍在履行之中，建筑物还在承揽工程的建筑企业掌控之中，产权还在发包方，也就是建设单位名下，集资户包括张俊，明显是处于债权人的地位。这时，转让期待得到的房屋所有权，就必须按照合同法有关债权债务的规定进行转让。集资人张俊拿到集资房钥匙之后，在2006年11月到2008年7月期间，分别同吴小俊、王愉快、石长军、刘亚朋签订转让合同，除吴小俊把合同的权利义务转让给王愉快之外，尚存在三份转让合同。出让人张俊把集资房房门的钥匙交给王愉快、刘亚朋各一把，并指示石长军换掉门锁，得到三份转让款后隐匿。从合同法理论上讲，出让人就同一标的物订立的多重转让合同，合同的效力相互之间是不排斥的。也就是说，如果张俊有完全的处分权的话，先后与王愉快、石长军、刘亚朋分别签定的房屋转让合同，应该都是有效合同。但是本案中争议的房产，集资人仅有部分权利，按照共有的有关法律规定，转让必须要经过共有人建设的单位的同意。而且，按照合同法有关债权债务的规定，转让债权必须通知债务人，转让债务必须经债权人同意。本案中集资建房合同尚在履行之中，集资人未得到集资房屋的产权，也还有部分款项未支付完毕，在这样的双务合同之中，集资人和建设单位互为债权债务人，合同的概括转让也必须经对方同意。
纵观本案事实，在集资人张俊与王愉快、石长军、刘亚朋签订的三份转让合同中，唯有转让给王愉快时，经过了建设单位的同意。建设单位也将集资人变更成为王愉快，而且新的集资人王愉快，也开始实际履行集资建房合同，并经建设单位同意开始使用集资房屋。本案的被告刘亚朋，则是在原集资人张俊将权利转让，由王愉快取代张俊成为新的集资人之后，才与张俊签订的转让合同。这时，张俊已经丧失了有关集资房屋的任何权利，他与刘亚朋签订的转让协议，按照合同法第五十一条的规定，属于效力待定，非经权利人追认不产生效力。被告刘亚朋依据没有产生效力的协议，占有他人房屋，且拒不腾出，明显对合法使用人王愉快构成了侵权。据此，一、二审人民法院均支持了原告王愉快的诉讼请求，判令被告刘亚朋停止侵权，限期搬出争议房屋。
兴建集资房的土地来源主要有：企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地;集体经济组织的非农用地;农村私人宅基地;国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。
兴建集资房的单位或个人通常打着“合作建房的”的招牌，却不能提供国土部门批复的合作建房合同，更不能出示预售许可证。与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续。其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证，实际上只属于土地方，不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障。
业内人士指出，除了产权没有保证外，由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险：集资建房能否顺利完成，首先取决于资金的筹措情况。如果资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而且，由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价，甚至迫其带资建设，施工企业要生存，必然偷工减料，建筑质量难以保证。
集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼，由于规模小，客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等，都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫，也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等，这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的。 购买住房，是人生一项重大的投资，许多消费者主要是由于资金问题购买了集资房，但即使是集资房也是一笔不小的投资，动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常，最令人烦恼的是货不对板，而又投诉无门，由于集资房没有完备的法律手续，不能受到法律的有效保护。
产权问题
集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。
由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。
注意事项
1、集资房多为村委会与开发单位合作建房。据了解，从20__年8月6日后，政府部门不再审批合作建房，即便是在政府规定的红线范围内，集资房项目也大多没有经过正规的报建程序;同时，集资房的开发单位多数无开发资质。
2、集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。
3、集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。
4、集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。
5、集资房多未补交地价。售楼员也表示，他们是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。
6、集资房遇拆迁有风险。售楼员一般会告诉购房者，他们的楼盘永远不会拆迁等。
7、集资房价格便宜但不能办按揭。集资房一般单价每平方米20__多元，南山集资房价格较宝安稍高，大多要3000元/平方米，但与深圳去年均价5680元/平方米(按建筑面积售房)的商品房相比——至今年1月份，均价升至5934/平方米，集资房价格比商品房低一半;但是，集资房不能办理按揭贷款。
8、集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。
论文摘要 本文介绍了当下我国单位分配性住房的现状，着重讨论了集资房的相关状况，并结合我国宅基地上所建房屋的相关制度规定探讨了单位集资房所有权的归属问题，且通过分析对比，研究得出对我国单位集资房这一特殊福利保障措施的启示。
论文关键词 单位分配性住房 单位集资房 宅基地住房 所有权归属
天大地大，何处是我家？在中国传统观念中，住房乃安生立命之本，其重要性不言而喻，尤其在当下这个房价飙升的年代。也正因如此，各个单位推出的福利分配房，单位集资房等一系列分配性住房变得格外吸引人眼球，但由于相关立法的缺失，其所有权归属不明，由此引发的纠纷也层出不穷。目前关于单位分配性住房尤其是单位集资房的研究并不深入彻底，对于政府，单位，个人三方共同承担通过筹集资金建造的单位集资房的归属，多数学者认为其所有权应按出资比例确定，但这单薄的共识远不能解决与此引发的纠纷，本文拟通过研究单位集资房与我国宅基地上所建房屋的异同及制度设计，以期丰满其相关规定，为相关纠纷的解决提供借鉴。
一、我国单位分配性住房的现状及问题分析
单位分配性住房即单位家属楼供员工居住的房屋，其主要包括福利分配房，集资房等，前者可分为两种类型，一种为单位承诺的为员工统一安排分配的宿舍，此种员工宿舍无疑为单位财产，员工只享有居住权，只能占有，使用，无权处分，收益。第二种则为单位为奖励某成绩突出或工龄较长的员工而为其分配的住房，此种情况下，根据我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。因此，若单位将房屋登记在此员工名下，则此员工为该房屋的所有人，取得房屋的所有权，可以任意处分该房屋，不受单位的限制。若单位未将房屋登记在此员工名下而是登记在单位名下，则员工虽然对此房屋没有所有权，但其对单位享有债权，可以要求单位进行变更登记，将房屋登记在其名下，实现其对房屋的所有权。
目前单位分配性住房以后者即集资房为主，集资房是指由政府，单位，个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的房屋，员工个人可以按房价全额或部分出资，并在信贷，建材供应，税费等方面给予部分减免。单位集资房的土地使用权由单位所有，一般通过划拨（国家机关用地）或出让等方式取得。与此同时，单位在员工购买集资房后一般并不向其发放房产证，房屋登记在单位而非员工名下。即在法律层面上，集资房的土地使用权和房屋所有权均在单位名下。换言之，购买了集资房的员工仅拥有与单位签订的支付了全额或部分房款的购房合同，即在法律上关系上仅拥有对单位的债权，缺乏相应的物权性保护。
虽然当前法学界对于集资房的归属普遍认为应该按出资额确定，但由于单位集资房的特殊性，其本身出资额的确定就是一大问题。目前大多数购买集资房的员工都是按照单位规定的每平米多少价格的房价全额购买的，那么员工们就能够据此对房屋享有完全所有权了么？众所周知，由于集资房带有单位福利的性质，单位规定的房价远远低于市价，此外其在信贷等方面也享有一系列的优惠，那么单位的这种福利是否应该算作单位的出资额呢？如若不算，把这一系列福利措施单纯当做单位已发放给员工的福利，那么员工理应获得对集资房的完全所有权，那么为何单位不为员工进行房屋登记并发放房产证，甚至限制员工处分房屋，尤其禁止员工将房屋买卖给非本单位人员呢？相反，如果这一系列福利算作单位的出资额的话，那么出资额到底应如何确定，即使将房价与市价的差额记为出资额，那么信贷优惠又将如何计算？再者，即使明确了彼此的出资额，确定了单位与员工的份额，那么房屋的归属是否应当算作单位与员工按份共有？其是否适用按份共有的规定？
为解开这一系列问题，接下来我们将分析研究我国房产中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相关规定，以期从中得到解决这一问题的启示。
二、宅基地上所建房屋的现状及制度设计
宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员用于建造住的集体所有的土地，其与单位集资房在一定程度上有相似之处，从本质上而言，
宅基地是集体对农民的福利，而单位集资房则是单位对员工的福利，同时两者的交易性权利如转让，抵押，赠与等在实际生活中都受到严格限制。
“根据《中华人民共和国土地管理法》规定，为维护社会主义土地公有制，保护土地使用者的合法权益，由土地使用者申请，经调查审定，准予登记，发给集体土地建设让用地使用证。”由此来看，宅基地的所有权归集体所有，其使用权的取得采取申请——审批的方式，是国家为了保障农民的居住条件而无条件分配给农民的。由于宅基地使用权本身的特性，其有以下限制：（一）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，不包括城镇居民；（二）宅基地使用权的用途仅限于村民自建房屋；（三）宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。
符合条件的农民在取得宅基地使用权后根据我国《物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。因此农民对于其宅基地上所建房屋，因其建造房屋这一事实行为的成就而取得房屋的所有权，意即只要房屋建成，宅基地使用权人当然取得其在宅基地上所建房屋的所有权，农民在不进行处分行为时即可完全长期享有此房屋权利，此时农民的法律保护（权利凭证）是手中的集体土地建设用地使用证.同时根据我国《物权法》第三十一条规定，处分非依法律行为取得的不动产时，依照法律需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。即对于宅基地上所建房屋必须登记过后才能进行处分行为。而我国就是通过登记对宅基地上所建房屋的处分行为进行限制和监管，从而相对规范了农村土地的流转制度。
集体根据农民的具体状况及本村的土地状况将集体土地分配给本村农民作为宅基地，农民对宅基地仅享有使用权，而对于宅基地上房屋因其自建行为而取得所有权。由于宅基地使用权属集体对农民的福利，因此对其主体资格有严格的限制。而农民处分其宅基地上所建房屋是对宅基地使用权和房屋所有权双重权利的处分，所以其处分受到相应限制，只有在相对人符合宅基地使用权的主体资格并得到相关机构的批准后，其处分行为才完全有效。
正如之前所分析的那样，宅基地上所建房屋与单位集资房在本质上同属福利房，农民因其主体资格的满足取得宅基地使用权，同时对宅基地上所建房屋因其
自建行为而取得所有权。同时根据我国土地制度中“房随地走”的规则，若其土
地使用权丧失，则其土地上的房屋权利亦随之丧失保护，从而达到限制宅基地上所建房屋自由处分，保障其福利性的目的。因此若想进行宅基地上所建房屋的处分，必须到相关机构进行宅基地使用权的变更登记，而相关机构亦通过审查变更主体的资格对其处分行为进行相关限制。
三、单位集资房的制度思考
单位集资房与宅基地上所建房屋的福利性特征，使其成为我国房地产制度中极具特色的两种制度，也决定了其相互的可借鉴性。通过分析我国宅基地上所建房屋的相关制度，笔者就单位集资房的相关制度现提出以下思考：
（一）赋予单位集资房买卖合同这一债权性契约一定的物权效力
正如之前所分析的，目前的单位集资房买卖仅有一纸买卖合同作为权利凭证，而由于债权的相对性和平等性使其效力大打折扣，无法很好的保护员工的利益。因此，我认为可以赋予单位集资房买卖合同一定的物权效力，正如宅基地使用权人因其自建房屋这一事实行为而取得房屋所有权，员工按照单位定价全额支付房款的，亦应当因其付讫房款的行为而取得对单位集资房的所有权。但由于买卖合同法律行为的属性，因此基于维护法律体系的考量，不应当将其并入《物权法》第三十条所规定的非依法律行为而取得所有权的情形。为增强此种买卖合同的效力，平衡单位与员工双方的利益，可以要求双方到相关主管部门进行登记，通过登记公示单位集资房买卖合同，赋予这一债权性契约一定的物权效力，使其取得类似于在宅基地上自建房屋这一事实行为的法律效力，承认员工对单位集资房的所有权。
（二）单位集资房的处分行为应受到一定的限制
借鉴我国关于宅基地上所建房屋的相关规定，单位集资房的处分行为也应受到相关限制。
1.审查主体资格。由于单位集资房的福利性特征，与宅基地使用权相类似，其主体应受到一定的限制，应具有一定的人身依附性。笔者认为：（1）单位集资房的受益主体应仅限于本单位的员工，不包括其亲属及其他单位人员；（2）单位集资房的用途仅限于员工自住，不能用于出租或用做商品房；（3）与宅基地使用
权相类似，单位集资房应实行严格的“一户一宅”的原则，确保其福利性。
2.限制处分行为。通过分析借鉴宅基地使用权的相关制度规定，对单位集资房的处分行为可通过前文所提到的登记制度进行限制。（1）单位集资房处分行为的相对人如若符合其主体资格的相关条件则处分行为有效，单位应协助相对人在房产登记机关进行变更登记。（2）对于不符合主体条件的单位集资房处分行为相对人，单位可以拒绝为其变更登记，不承认其主体资格。（3）单位集资房所有人在其处分行为完成后不得再申请单位集资房。
3.对于主体资格丧失的员工，单位可以收回其单位集资房，但必须偿还其相应房款和因装修等行为而引起的损失，亦可以允许其通过合适价格（此处的合理价格应略低于市价）卖给本单位符合主体资格的员工。
原告：张兴善。
被告：中国建设银行成都市分行第三支行（以下简称市建三支行）。
1998年初，张兴善持四张分别加盖有市建三支行现金收讫章和工作人员私章的总金额为61万元的集资款现金收款单，要求市建三支行兑付本息。这四张现金收款单分别是：1996年10月15日现金交款单，金额8万元，年息20％，加盖有市建三支行现金收讫（2）号章和工作人员罗子二私章；1996年12月13日3万元，年息20％，加盖有市建三支行现金收讫（3）号章和工作人员罗子二私章；1997年1月7日49万元，年息18％，加盖有市建三支行现金收讫（2）号章和工作人员刘智勇私章；1997年3月8日1万元，未载明利率，加盖有市建三支行现金收讫（2）号章和工作人员罗子二签名。张兴善称上述款项是其亲自或通过熟人交给罗子二的，由于罗子二系市建三支行出纳，现金收款单上又加盖了市建三支行现金收讫章，他有理由认为此系市建三支行从事的集资活动，故要求市建三支行承担还本付息的责任。市建三支行则以该款系其工作人员罗子二集资诈骗为由拒绝兑付，由此引起纠纷。
罗子二系市建三支行出纳科工作人员。本案所涉及的集资款均被罗子二占有、使用。罗子二已经成都市青羊区人民法院的生效判决认定犯集资诈骗罪，被判处有期徒刑八年。
张兴善向成都市青羊区人民法院起诉称：1996年末，其经人介绍得知市建三支行在搞内部集资，年利率20％左右，其遂于1996年10月15日至1997年3月8日分四次向市建三支行交集资款共61万元。1998年初，其到市建三支行要求领取本息时，该行以从未搞集资、其所交款系该单位工作人员罗子二集资诈骗为由，拒不退还集资款。请求法院判令市建三支行支付61万元及利息，并承担本案诉讼费用。
市建三支行答辩称：1996年至今，我行对内对外均未进行过任何集资活动，也未收到张兴善的任何款项，我行与张兴善之间不存在集资事实，也无债权债务关系。张兴善的集资活动，系罗子二进行的集资诈骗行为，与我行无关。罗子二已被司法机关追究刑事责任，张兴善所受损失，应向罗子二追索。请求判决驳回张兴善的诉讼请求。
「审判
成都市青羊区人民法院审理认为：罗子二作为市建三支行的职员，擅自使用盖有市建三支行印鉴的现金交款单，以市建三支行的名义进行活动，给人以假象，使张兴善完全有理由相信其有权。这种实际没有得到真正授权的行为，在民法上称为表见，表见产生的法律后果，首先应由罗子二承担。但罗子二现已被依法追究刑事责任，无法承担民事法律后果，应由市建三支行承担管理不严的过错责任，即支付给张兴善款项61万元。嗣后，市建三支行有权向罗子二追偿。对市建三支行认为其不应承担本案责任的主张，不予支持。本案市建三支行的集资事实并不存在，系罗子二诈骗行为，故对张兴善要求市建三支行支付利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款之规定，该院于1998年12月1日判决：
一、市建三支行在判决发生法律效力之日起10日内支付张兴善61万元。
二、驳回张兴善的其余诉讼请求。
市建三支行不服此判决，向成都市中级人民法院提出上诉称：1.罗子二的行为于市建三支行不构成表见。表见的构成要件，首先是相对人为善意且无过失；其次，无权人所为的行为应符合法律行为的一般有效要件和行为的表面特征。本案中，上述两个要件均不具备。因为，张兴善为追求20％的高额利息，明知银行无权从事集资活动而参与非法集资，有重大过错且非善意；集资行为是受我国法律法规的严格规范和限制的，金融机构只能通过发行金融债券进行集资活动，是不能进行“内部集资”的，“内部集资”本身就不具有合法性，因而是无效的，且既是“内部集资”，罗子二就无权市建三支行在社会上进行集资，故张兴善没有理由相信罗子二具有权；罗子二已被人民法院的生效判决认定犯集资诈骗罪，个人的犯罪行为显然是无效的。因此，罗子二的行为不构成表见。2.对罗子二擅自使用市建三支行现金收讫章的行为，市建三支行无明显过错，不应承担民事责任。
张兴善未予书面答辩。
成都市中级人民法院审理认为：罗子二以市建三支行的名义从事非法集资活动，已被青羊区人民法院生效的刑事判决书认定为个人集资诈骗，构成集资诈骗罪，市建三支行对罗子二擅自使用单位内部印章从事诈骗活动并无明显过错。由于国务院1993年4月11日的《关于坚决制止乱集资和加强债券发行管理的通知》、1993年9月3日的《关于清理有偿集资活动坚决制止乱集资问题的通知》以及1995年7月1日生效的《中华人民共和国商业银行法》，早就明文禁止未经中国人民银行批准并由企业依照法定程序从事的债券发行活动，禁止国家机关、事业单位、社会团体向内部职工或向社会公众进行有偿集资活动，禁止商业银行未经中国人民银行批准发行金融债券。根据这些政策和法律的规定，张兴善明知或应当知道市建三支行不可能从事非法集资活动，却为追求高额红利，轻信他人谣传，参与集资，导致罗子二诈骗得逞。因此，张兴善具有重大过错。张兴善认为罗子二代表市建三支行进行集资活动，是其轻信的结果，而不是根据政策法律规定和各种表象得出的合理结论。因此，罗子二的行为不符合表见的法律特征，该行为的民事法律后果不应由市建三支行承担。市建三支行所述罗子二的行为不构成表见，该行无明显过错，不应承担民事责任的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，该院于1999年3月5日判决如下：
一、撤销成都市青羊区人民法院一审民事判决。
二、驳回张兴善的诉讼请求。
「评析
本案一、二审结果之所以大相径庭，主要有两个原因：一是在对表见法律特征的认识上发生分歧，二是在对本案是否应当适用最高人民法院法释（1998）7号司法解释中有关单位对其工作人员涉及经济犯罪应承担责任的规定的理解上发生分歧。因此，正确认识这两个问题，是正确审理本案的前提。
一、对表见法律特征的认识
表见，是在特定情形下使行为有效的无权。1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第四十九条（以下简称第四十九条），正式确立了表见制度及其法律后果，这主要是基于利益平衡原则，保护善意、无过失的相对人的利益。因此，审理此类案件，应全面考虑表见的法律特征和构成要件，当仅存在符合表见某一因素的情况下，断不能适用第四十九条的规定，判一方当事人承担关系中本人的责任，否则，有悖该条的立法本意。笔者认为，对表见特定情形的界定，至少应当具备三个条件：第一，有使相对人相信无权人具有权的事由，既人与被人之间存在某种关系，这种关系足以造成使相对人认为人具有权的表象，这是构成表见的客观要件。第二，相对人应是善意的、无过失的，这是构成表见的主观要件。第三，无权人与相对人所从事的民事行为应符合合同成立和有效的法律规定。第四十九条虽未明确规定该行为所涉及的民事法律关系必须以有效为前提，但近年来法学界关于表见构成要件的讨论，认为合同有效应为构成表见要件之一的观点，已基本成为学者共识，并用于审判实践。诚然，行为的有效与合同有效是两个不同的法律关系，一般而言，即使合同无效，只要行为有效，仍会产生由本人承担后果的结果。但表见毕竟不能等同于有效，其法律后果是使无权人的行为有效，因此，在适用该制度上，应当严格掌握，若不以合同有效为构成要件，势必使表见的适用过于宽泛而致滥用，使我们在考虑充分保护相对人利益的时候，容易忽视对关系中本人利益的保护。上述三个要件须同时具备，才会产生行为有效、后果由被人承担的结果。结合上述构成要件，本案的结果如何呢？
1.本案在客观方面，存在使相对人张兴善相信罗子二具有权的情形。首先，罗子二是市建三支行的工作人员，具有使张兴善相信其行为代表市建三支行的职务条件。其次，在罗子二向张兴善出具的收款收据上，均加盖了市建三支行现金收讫章和该行工作人员私章。至于现金收讫章是否能够代表市建三支行在对外经济活动中使用，作为一般公民的张兴善是不应当必须知道的。上述两点，在客观上造成了罗子二具有权的表象，张兴善作此推论亦有一定的道理。原判认定本案为表见，也主要是基于这种认识。但是，这种认识在本案具体情况下是难能成立的。一方面，如果本案纠纷是在银行的通常业务即储蓄业务中发生的，则无论罗子二的个人行为如何，其身份和出具的手续，就可产生表见的效果。而在非正常业务活动中，罗子二的行为要构成表见，是应当有其所在单位的从事该活动的外部表征的，即市建三支行确实在从事内部集资活动，罗子二利用其身份和工作便利收受张兴善的集资款，然后据为己有，罗子二的个人犯罪行为就不影响表见的认定。但市建三支行未从事内部集资活动，而罗子二却以内部集资引诱张兴善，难能说是相对职务行为，另一方面，这种认识仅符合表见的要件之一，尚不能必然得出系表见的结论。本案是否为表见，还应当结合后面两个因素综合分析认定。
2.本案在主观方面，张兴善不是善意、无过失的相对人。国务院1993年4月11日的《关于坚决制止乱集资和加强债券发行管理的通知》中明文规定，任何地区、部门、企事业单位和个人，一律不得在国务院规定之外，以各种名义乱集资。此后，国务院还过相同内容的文件，一再重申违反规定的乱集资行为的非法性。国务院的上述通知，通过新闻媒界已向社会公告，因此，从法律上看，这属每个公民都应当了解、知道的内容。无论其是否真的知道，均应推定为知道或应当知道。就本案而言，张兴善知道或应当知道作为金融机构的市建三支行是无权向社会公众进行有偿集资活动的，且任何公民也是不能参与此类违法集资的，但其在未见到任何有效批准文件批准市建三支行可以集资及该行事实上并未从事内部集资活动的情况下，却轻信罗子二的个人宣传，仅以几纸收据完成了所谓集资行为，由此反映出张兴善在该过程中是有过错的，且过错是明显的。
3.罗子二与张兴善所从事的集资行为本身是无效的。可从以下两个方面论证：第一，如上点所述，作为金融机构的市建三支行，是无权从事向社会公众进行有偿集资活动的，否则，其行为显然违反国务院对此问题的一系列禁止性规定，也超越了《中华人民共和国商业银行法》所规定的商业银行可以经营的十三种业务范围，因此，这种集资行为理当无效。第二，罗子二的行为已经人民法院的生效判决认定为集资诈骗罪，该行为既已构成犯罪，其无效性是显而易见的，因此，无论认定该行为是市建三支行的行为还是罗子二的个人行为，都是无效的。该行为本身的无效性，与表见中“无权”的情况不同，不会因具备某种代表本人的表象而改变，如同一个人的性别，不会因外表装扮的假象而改变一样。
综上，本案不符合表见的构成要件，不能适用表见制度予以认定。
二、对最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的理解
关于行为人使用单位公章进行犯罪活动，单位对行为人的行为如何承担民事责任的问题，最高人民法院根据民法通则、刑法、民事诉讼法、刑事诉讼法等有关规定作出了《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的司法解释（以下简称《规定》）。就本案而言，对《规定》第三条、第五条第二款的正确理解，是正确认定市建三支行对罗子二的犯罪行为是否应当承担责任的前提。
《规定》第三条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财产部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”该条规定虽未明确单位直接负责的主管人员和其他责任人员使用单位公章是否属合法使用，但对非法使用、借用、盗用、擅自使用等情况，在其后的第四条、第五条第二款中作了单独规定，因此，从该《规定》的立法逻辑看，第三条不应包括盗用、借用、擅自使用等非法使用单位公章的情况。因此，适用该条的要件应当是：（1）犯罪主体是单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，即该犯罪行为与行为人的工作职责有关。（2）犯罪方法是行为人在其职务范围内合法使用单位名义，而非盗用、借用、擅自使用。（3）犯罪客体是单位的财产所有权，而非相对人的财产所有权。因为，行为人以单位名义对外签订经济合同，是从事单位的经营活动，该活动本身并不构成犯罪，只是行为人将本应属单位的财物占为己有而构成犯罪。本案中，罗子二从事的集资活动并非在其职责范围内，该行为亦未经单位同意，而是罗擅自使用本单位专用于银行金融业务的现金收讫章，从事个人集资诈骗犯罪，该行为不符合《规定》第三条的构成要件，故本案不应当适用《规定》的第三条判由市建三支行承担民事责任。
一、企业民间集资的主要法律风险
（一）易演变为“非法吸收公众存款”
所谓非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的融资行为。与此相关的还有“变相吸收公众存款”，即未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行与吸收公众存款性质相同的义务。概言之，非法吸收公众存款，其具备三个基本特征：（1）未经中国人民银行批准；（2）向社会不特定对象吸收资金；（3）承诺在一定期限内还本付息。
我国《刑法》第176条规定，非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处2万元以上20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处3年以上10年以下有期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接负责人，依照前款的规定处罚。
（二）易演变为“非法集资”
何为“非法集资”呢？1999年中国人民银行《关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》中指出，非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。概言之，非法集资有以下四个特点：
1.未经过有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资以及有审批权限的部门超越权限批准的集资。
2.承诺在一定期限内给出资人还本付息；还本付息的形式除了货币形式为主外，还包括以实物形式或其他形式。
3.向社会不特定对象即社会公众筹资资金。
4.以合法形式掩盖非法集资的性质。
非法集资与非法吸收公众存款很容易混淆。两者的主要区别有两点：一是非法集资是集资行为未经包括中国人民银行、证监会、发改委等多个部门的批准，而非法吸收公众存款仅指吸收存款行为未经中国人民银行批准；二是非法集资是指以发行股票、债券、投资基金、证券或其他债权凭证的方式或名义向社会不特定多数人集合资金，而非法吸收公众存款不要求借发行股票债券等名义，与银行吸收储蓄类似。
此外，集资诈骗罪与非法吸收公众存款罪也极易混淆。
集资诈骗罪与非法吸收公众存款罪的关键区别是：集资诈骗罪与非法吸收公众存款罪的单一犯罪客体（指侵犯金融管理秩序）不同，集资诈骗罪的犯罪客体属于复杂客体，它既侵犯了金融管理秩序，又侵犯了公私财产的所有权。行为人是否具有非法占有的目的，是集资诈骗罪区别于其他非法集资类犯罪的主要因素。某种非法集资行为如果其主观目的是非法占有并且又采用了诈骗的方法，则即使其符合其它非法集资类犯罪的要件，也将被认定为集资诈骗罪。实践中，凡是非法向不特定多数人集合资金，有非法占有目的又采取诈骗方法的，定集资诈骗罪；虽有诈骗方法，但没有非法占有目的或者无充分证据证明有此目的的，定非法吸收公众存款罪。浙江东阳本色控股集团有限公司原董事长吴英的罪名是集资诈骗，德隆唐万新的罪名是非法吸收公众存款，两案的主要区别就在于前者明知自己没有有偿还巨额债务的能力，具有非法占有的目的。作为商人应以诚信为本，一般来说一开始就直接以非法占有为目的的情况是比较少的。但是，需要注意的是，在通过民间借贷融资获得资金后，因各种原因导致无力偿还，为了掩盖无力偿还的事实，虚构事实，继续融资，这将可能会导致从原先的“借贷”，随着事态的发展演变为“诈骗”。
《刑法》第192条规定，以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处2万元以上20万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处10年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处5万元以上50万元以下罚金或者没收财产。
二、企业民间集资的合法形式
（一）合法的民间借贷
最高人民法院1991年8月13日的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，民间借贷的利率可以在不超过银行同类贷款利率4倍的范围内适当高于银行的利率。最高人民法院在1999年2月9日的《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中规定：“公民与非金融企业之间的借贷属于民间借贷。只要双方当事人意思表示真实即可认定有效……”
由于企业和公民之间的借贷属于民间借贷，依法受法律保护。所以可以由个人作为中介，财务处理上出借方企业可先将资金借给法定代表人或企业可以信赖并控制的某个人，该个人再将资金借给实际使用资金的企业。实践中，除了要求借入资金的企业提供可靠的抵押或质押或第三方保证担保外，还会要求该企业的法定代表人和股东提供连带责任担保，甚至于法定代表人及自然人股东的配偶也会被要求提供连带责任担保。通过自然人替身模式的转换，实质为企业间借贷就变为自然人和企业之间的合法民间借贷，银行同期贷款利率四倍以内的利息就可以得到保护。
（二）企业内部集资或“员工持股计划”
我国现行法律允许企业在规定的范围内进行职工持股的集资行为，该行为并不属于非法集资。
关于企业内部集资，《中国人民银行关于加强企业内部集资管理的通知》（银发[1989]174号）中规定了相关的法律程序：
1.企业内部集资一般应该采取发行企业内部债券的方式。
2.企业内部集资金额最高不得超过企业正常生产所需流动资金总额。
3.企业进行内部集资，必须制定集资章程或办法，经企业的开户金融机构审查同意后，报中国人民银行审批。
4.中国人民银行对企业内部集资实行统一管理，分级审批。
5.企业内部债券可以在企业内部转让，但不得公开上市转让，企业应该在内部制定专门机构办理内部转让事宜。
6.对企业内部集资活动的日常监督与管理，由当地人民银行委托企业的开户金融机构负责，中国人民银行要定期进行检查。
其实，企业内部集资相当于目前市场上非常流行的“员工持股计划”（ESOPS）。员工持股计划是一种由企业职工拥有本企业产权的股份制形式。企业职工通过购买企业部分股票（股权）而拥有企业的部分产权，并获得相应的管理权。企业在内部或者外部设立专门机构（员工持股基金会）以借贷方式向员工募集购股资金，员工购买本公司的股票（股权）从而成为公司的所有者。
在我国，联想是职工持股计划的创立者。1994年，联想创造性地成立了员工持股会，将35%的分红权分到每个员工身上，并在2000年将其转化为股权，使员工真正成为企业的主人，大大激发了员工的创造力，推动了企业的发展。因此，在联想历史上，这次股权变动被称为“值得树碑立传的35%”。
（三）委托理财
委托理财是指客户将资金或其他金融资产交付给受托人，并由后者将该资金投资于证券、期货等交易市场或者以其他金融形势进行管理，所获得的利益由双方按约定进行分配，或者由受托人收取代管费。
近年来，随着大量委托理财业务的实施，因委托资金遭受损失而在委托人与受托人包括监管人之间产生的合同纠纷案件大幅上升。此类案件一般涉及的法律关系都较为复杂，涉案金额巨大，社会影响面广。
2005年12月27日，德隆刑事第一案的德恒证券非法吸收公众存款案尘埃落定。该案中，德恒证券作为一家证券公司，其开展委托理财业务无可厚非，其最终被认定为非法吸收公众存款，最关键的是其与客户签订的委托理财合同中约定了保底条款，采取承诺到期后归还委托管理的资产本金并支付固定收益的方式，与多家企业、个人签订委托协议，并借此吸收了数百亿资金。
基于此，刑法有对网络集资行为进行规制的必要性，但是，刑法也不能因此将网络集资行为逼入“难以生存”的境地。网络集资行为作为一种金融创新，无论是刑法还是行政法，都应该是鼓励其发展，为其发展创造一个自由宽松的环境，因此，刑法对网络集资行为的规制应保持谦抑性。
一、网络集资行为的产生及类型
近年来，互联网的迅速发展为民间融资提供了新的方式，互联网金融应运而生。网络集资作为互联网金融的重要组成部分，其发展规模也是蒸蒸日上。由阿里巴巴集团开发的“余额宝”利用长尾效应[1]，仅上线半年就吸金5000亿，让人不得不承认，在互联网金融体系下，网络集资不仅速度快，而且数额大。然而，除了余额宝这样的大型网络集资者，我国的小规模的网络基金公司也如雨后春笋般出现。
“银行有钱，贷不出;高利贷有钱，不敢贷”的中国中小微民营企业的贷款现状正是网络基金公司发展的重要动力和生存之本。
当然，网络自己能够迅速取得成功，还主要是因为网络集资相较于普通的民间借贷存在以下四个优点：①网络集资者提供的日利率或者月利率较传统金融机构高，对投资金额的大小无要求，一视同仁，因此吸引大批小额投资者;②网络集资的流动性较大，且不会像传统金融机构那样因死期或活期而存在相差较大的利率;③网络集资的媒介为互联网，投资者与集资者不进行面对面的交流与了解，所有宣传与投资过程通过网络完成，提高了集资效率，在一定程度上分散了大规模投资的风险;④网络集资行为的存在是对金融业的改革和创新，扩大了社会大众投资理财的渠道，对促进国家经济的增长起到了不可忽视的作用。
由于从本质上说，网络集资行为体现的仍然是一种民间借贷关系，因此其运作模式仍然离不开传统的借贷合同内容。具体而言，网络集资主要存在以下几种运作模式：
(一)资金自用模式
该模式主要是集资人集资自用。集资人为满足自身资金需求，注册成立网络基金公司，设计一定的与自己其他公司发展相关的投资项目，并允诺一定的投资收益以寻求出资人，出资人从网络上获取到相关的融资信息后，进行投标、磋商，最终与集资者达成贷款协议。集资者将获得的资金用于自身公司项目发展，并在一定时期内对出资者进行还本付息。
(二)资金他用模式
该模式主要是网贷公司作为一个居间公司的身份，为集资需求者与出资者提供服务。该模式又可以分为以下两个模式：
1.无担保居间模式
在该模式下，集资人向网贷公司提供借款申请，经平台同意后，双方签订居间合同。签订居间合同后，集资人向网贷公司提供个人相关的身份信息、资产信息、征信信息等必要信息，由网贷公司进行核查校验，并对集资人的信用进行评级。全部核查之后，网贷公司将集资人的信用信息、集资信息以及其公司发展状况等在网贷平台上，由出资人自行选择要投资的公司或者项目，或者由平台主动联系合适的出资人，促成双方达成借贷协议。平台收取一定的服务费。在此模式下，网贷公司处于中立的地位，仅仅是提供一种居间服务，不主动寻找集资人，也不主动寻找出资人。
2.有担保居间模式
在该模式下，基本运作方式与无担保居间模式并无差异，但是相比较下多了一个网贷公司与出资人之间的担保合同。由于网络的虚拟性和非面对面性，集资人的资信真实性往往难以保证，出资人在出资时会有一定的犹豫和担心。为了避免这种担心，加快集资人与出资人之间达成借贷协议，由网贷公司出面，与出资人签订担保合同，由网贷平台向出资人收取一定的风险保证金以建立资金池，从而在集资人违约后，由网贷公司先行向出资人还款，再向集资人追偿。
二、网络集资行为面临的金融风险
不得不说，网络集资既为中小微民营企业开辟了一条新的融资渠道，也丰富了社会大众的投资方向和选择，对促进我国现阶段的金融业的繁荣起到了不可忽视的积极意义。然而，在网络集资不断加速前行的同时，也出现了“无准入门槛、无行业标准、无监管机构”的危险局面。[2]由于业内良莠不齐，而网络的虚拟性和非面对面性又模糊了出资人对集资人信息的真实性的考察，致使大量的网络集资恶性事件频繁发生。
据报道，自2013年至2014上半年，已经有120余家网络集资平台因发生“竞相挤兑”或者涉嫌诈骗犯罪而相继退出市场。[3]除此之外，由于缺少对网络集资市场的监管，许多网贷公司突破成立之初单纯的居间运作模式，建立资金池以自融，甚至挪用集资款项，触碰法律红线。
经过梳理，当前网络集资出现的风险主要有以下四个方面的问题：
第一，由于网络集资的利率相对较高，且宣传方式花哨，诱惑性较强，很多出资者缺少理性分析即进行投资，造成盲目投资，缺少对集资者实力的考察与了解;
第二，网络集资活动的前期宣传和后期完成都是通过互联网完成，经营者隐藏在互联网背后，手段具有隐蔽性，欺骗性增大。
第三，由于目前将网络集资服务定性为服务性企业，没有一个部门将网贷经营纳入其监管部门，相关金融部门也无法对网络集资行为进行行政监管;且我国目前网络认证未实现实名制，没有行业自律协会，无法通过行业协会对其进行规制和管理。
第四，对于网络集资经营者的信用审查制度缺失，造成本行业准入门槛低，行业内各网络集资平台实力大小参差不齐，难以管理。一旦公司因经营不善出现资金链断裂情况，网贷公司负责人或被公安机关控制或携款潜逃，致使出资人的钱打了水漂，本息全无。由于涉案被害人人数多，范围广，损失大，极易爆发敏感性群体性实践，破坏当地金融秩序，严重影响社会稳定。三、网络集资行为面临的刑事风险
(一)非法吸收公共存款罪的涉罪风险
根据《刑法》第一百七十六条规定，非法吸收公众存款罪是指非法吸收公众存款或非法变相吸收公众存款，破坏金融管理秩序的行为，它的客观行为通常表现为两种情况：一是非法吸收公众存款，即未经主管机关批准，面向社会公众吸收资金，出具凭证承诺在一定期限内还本付息的活动;二是变相吸收公众存款，即未经主观机关批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款相同，都是还本付息的活动。[4]根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)，以下四种行为应当认定为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”：①未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;②通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;③承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;④向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
互联网背景下的集资者通过设立网络公司，设置一些高利率或者高回报的项目，通过互联网进行宣传，针对的是社会上不特定的对象，并承诺一定时期内还本付息或者给付高利息，集资者利用网络的非面对面，利用平台和信息的不对称，以投资项目或者担保高利率回报的方式吸引出资者。当获得的投资足够大到形成资金池之后，在完全支配资金池后或者高额转贷或者将资金挪作他用，最终构成非法吸收公共存款罪。
确定是否构成非法吸收公众存款罪时，还应查明是单位犯罪还是自然人犯罪，查明集资者设立的所谓公司是否注册，同时要注意自然人设立公司成立自然人犯罪的三种情况。两者入罪标准差距大，因此应严格把握行为主体的性质。
(二)集资诈骗罪的涉罪风险
根据《刑法》第一百九十二条法律规定，集资诈骗罪是指以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资的行为。根据《解释》，使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：①集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的;②肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的;③携带集资款逃匿的;④将集资款用于违法犯罪活动的;⑤抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的;⑥隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的;⑦拒不交代资金去向，逃避返还资金的;⑧其他可以认定非法占有目的的情形。
集资诈骗是民间借贷中极为常见且社会危害较大的犯罪形式，随着互联网的极速发展，网贷平台成为犯罪分子骗取出资人资金的新型工具。由于网络消息扩散速度快，面向群众广，因此其可以在极短的时间内获得数额相对较大的集资数额，且相对于传统的集资方式成本低，一旦通过网络成功集资，动辄几亿。如果能够确认集资者具有非法占有的目的，构成集资诈骗罪，其造成的危害结果是极大的，且破坏了国家金融市场的管理秩序，极大地危害了网络借贷行业的有序发展。
集资者通过网络进行集资诈骗主要有两种行为方式：一是利用P2P网络平台服务公司创始人的便利，以非法占有为目的，虚设借款人吸收不特定对象的资金;二是利用他人的P2P网贷平台借款信息，利用他人P2P网贷平台设立者急功近利，不仔细核对借款人信息的漏洞，进而将他人的资金据为己有。[5]
(三)侵犯公民个人信息犯罪的涉罪风险
根据《刑法》第二百五十三条法律规定，侵犯公民个人信息罪是指违反国家有关规定，向他人出售或者提供公民个人信息的行为。该罪为2009年通过的《刑法修正案(七)》增设，其行为主体为特殊主体，即通过履行职责或者提供服务过程中获得公民个人信息的主体;2015年通过的《刑法修正案(九)》将该条进行了修改，由特殊主体修改为一般主体，并对特殊主体进行从重处罚。
在互联网金融时代，行为人通过网络进行集资，可以很容易的获得出资者的个人信息，如果集资者将获得的公民个人信息出售或者非法提供给他人，情节严重的，集资者便符合该罪的构成要件，且因为其是在提供服务过程中获得的公民个人信息，因此符合本罪的特殊主体要求，应对其在法定刑内从重处罚。
同时，与传统金融机构相比，互联网金融容易受到网络内部和网络外部的系统攻击，而由于大部分的网贷公司并不是自己开发软件，不具有相应的防范技术，在受到黑客攻击的情况下，在其注册的出资人和集资人的信息极易泄露，让犯罪分子有机可乘。网贷公司集资平台的保护技术与信息重要性的严重不对等，增加了社会公众信息泄露的风险，扩大了侵犯公民个人信息犯罪发生的可能性。
(四)非法经营罪的赦罪风险
根据《刑法》第二百二十五条的规定，非法经营罪是指违反国家规定，进行非法经营，扰乱市场秩序，情节严重的行为。根据该条规定，以下四种行为方式构成非法经营罪：①未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;②买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;③未经国家有关主管部门批准非法经营证券、期货、保险业务的，或者非法从事资金支付结算业务的;④其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。其中第三条是2009年《刑法修正案(七)》增设，其目的就是为了规范互联网金融的发展，明确互联网金融的入罪标准。
网络集资行为如上分析，包括三种模式。当网贷平台在进行网络借贷过程中涉及到担保、理财这类特许经营的行业时，网贷公司就可能会涉嫌非法经营罪。首先，根据《融资性担保公司管理暂行办法》的有关规定，任何单位和个人未经监管部门批准不得从事吸收存款、发放贷款、受托发放贷款、受托投资等活动。
如果网贷平台在进行相关集资、放贷行为时，并没有取得相关部门的批准，则涉嫌非法经营罪;其次，理财产品的发行主体必须是信托、证券、银行等国家允许的主体，且每个理财产品都需要经过严格的备案和审批制度的审核，虽然金融监管部门并没有明确的将网贷平台排除在理财产品的范围外，但是这种“打擦边球”的行为极有可能进入刑法的打击范围。
正如某学者所说：“长期以来的经济发展经验已经证明，在自由宽松的制度环境下最有可能实现以较小的交易成本获取较大的财富增长。”[6]虽然不存在绝对自由宽松的制度，但是在目前各方面监管和规制都不完善的前提下，鼓励网络集资这一新兴金融产业的发展应优于抑制其发展，刑法应保持其谦抑性，给新兴产业足够的发展空间，在定罪时应更多的考虑是否可以出罪而不是入罪，特别是在涉及到兜底条款时。
这一新的司法解释制定背后的现实是民间借贷纠纷诉讼的快速增长。2011年全国法院审结民间借贷纠纷案件59.4万件，2012年审结72.9万件，同比增长22.68%;2013年审结85.5万件，同比增长17.27%;2014年审结102.4万件，同比增长19.89%;2015年上半年已经审结52.6万件，同比增长26.1%。目前，民间借贷纠纷已经成为继婚姻家庭之后第二位民事诉讼类型，诉讼标的额逐年上升。
按照最高人民法院审判委员会专职委员杜万华的说法，新的民间借贷司法解释既是回应法院对统一裁判标准和正确适用法律的需求，也是回应广大中小微企业对阳光融资和正当投资的渴求。民间借贷新规中的相关规定，9月1日之后，中小微企业必须了解：
须知一 年利率24%以内必须付，超过36%合同无效
《规定》明确，法律保护的固定利率为年利率24%。也就是说，年利率在24%以内的，当事人到法院，法院都要给予支持。事实上，24%的利率也是长期以来在审判实践中所确立的一个执法标准。
年利率在24%～36%之间的是自然债务区。这类债务如果当事人依据合同，向法院要求保护这个区间的利息，法院不予法律保护。但如果约定利率以后，借款人按照合同的约定偿还了利息，这个偿还是有效的，法院予以认可。如果偿还以后又反悔，向法院要求返还超过24%部分的利息，法院不能支持。
《规定》同时明确，年利率36%以上的借贷合同为无效，即超过36%以上的利息是无效的，你可以不付，即使自愿给付了，你也可以到法院要求返还，法院将予支持。
为什么36%以上的利息强制无效？因为实体经济所创造的利润没有这么高，如果不把高利贷控制住，对于实体经济，特别是对于中小微企业的发展是不利的。
须知二 企业间因经营需要可拆借资金，但不能专业放贷
《规定》明确，企业之间为了生产、经营的需要相互拆借资金，或者企业因生产、经营的需要在单位内部通过借款形式向职工筹集资金的，法律予以保护。
很长时间以来，对于企业与企业之间的借贷，按照央行1996年颁布的《贷款通则》及最高法相关司法解释的规定，一般以违反国家金融监管而被认定为无效。这一制度性规定在司法界被长期遵守。但企业间的借贷行为并未得以根除，反而出现愈演愈烈的势头。而在现实中，企业间存在的巨大借贷需求，催生了一系列企业之间的间接借贷运作模式，例如，不少企业通过虚假交易、名义联营、企业高管以个人名义借贷等方式进行民间融资，导致企业风险大幅增加，民间借贷市场秩序受到破坏。
上述规定将有利于缓解企业“融资难”、“融资贵”等顽疾，满足企业自身经营的需要。
这里需要强调的是，法律只保护正常的企业间借贷，即为解决资金困难或生产急需偶然为之的借贷，但法律并不允许企业以此为常态、常业。也就是说，如果作为一个生产经营性企业不搞生产经营，变成一个专业放贷人，把钱拿去放贷，甚至从银行套取现金再去放贷是不行的。作为生产经营型企业，如果以经常放贷为主要业务，或者以此作为其主要收入来源，则有可能导致该企业的性质发生变异，质变为未经金融监管部门批准从事专门放贷业务的金融机构从而造成金融监管紊乱。因此，企业间的如下借贷行为被规定无效：1.套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的;2.以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的;3.出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的。
在民间借贷新规之前，基于对企业间借贷无效的规避和对资金融通的需求，由法定代表人以个人名义借贷用于企业生产经营的，《规定》明确出借人可以请求企业与个人共同承担责任。而对那些虽以企业名义借款，但所借款项却用于个人生活和消费的，如果出借人、企业或者其股东能够提出证据证明，法院可以应出借人的请求将法定代表人列为共同被告或者第三人。
须知三 民间借贷涉非法集资案：哪些情况受理，哪些情况不受理？
在民间借贷纠纷当中，此类案件往往与非法吸收公众存款、集资诈骗、非法经营等案件交织在一起，出现由同一法律事实或相互交叉的两个法律事实引发的、一定程度上交织在一起的刑事案件和民事案件，即民刑交叉案件。那么，当民间借贷纠纷案件与非法吸收公共存款罪，还有集资诈骗罪等刑事案件交错时，法院会怎么处理呢？
对于涉嫌非法集资犯罪的民间借贷案件，法院或者不予受理或者驳回，并将涉嫌非法集资犯罪的线索、材料移送公安或者检察机关。
这意味着只要涉及到非法集资犯罪的案件，民事案件审理中发现了就要移送，法院不再审理。因为非法集资案件涉及不特定的多数人的利益，此举是为了防止有的受害人获得足额清偿而有的受害人却根本不能得到补偿的现象发生。
集资房产权变更程序如下：
1、办理集资房房产证，取得房屋的完全产权。办理房产证的程序是，房主缴纳契税、印花税、公共维修基金（开发商代收），然后开发商把资料上报房地局，房地局审核后颁发房产证。
2、办理登记手续进行过户。根据相关的法律法规，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，因此可以自由上市交易，并办理过户登记手续。
办理房产证的过程中如果没有交纳缴纳契税、印花税、公共维修基金三项税费，可以到开发商处更改购房合同，把合同上购房者的名字换成新任房主的名字，由新任房主缴纳税费，以后下发房产证就直接是新任房主的本。如果已经缴纳了这三项税费，那么不能改购房合同，只能等到房产证下发到原房主手里以后再处理。可以过户，这个最直接，也最彻底，但是要缴纳契税、印花税、营业税、个人所得税等很多税费。也可以申请房产共有人，这个最简单，费用也最低。
（来源：文章屋网 ）
[论文关键词]非法吸收公众存款 集资诈骗 经济犯罪
一、概念和特点
根据《中国人民银行关于取缔非法金融机构和非法金融业务活动中有关问题的通知》（以下简称《通知》）（银发[1999]41号）规定：“非法集资是指单位或者个人未依照法定程序经有关部门批准，以发行股票、债券、彩票、投资基金证券或其他债权凭证的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币、实物及其他方式向出资人还本付息或给予回报的行为。”该《通知》规定非法集资具有如下特点：
（一）未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资以及有审批权限的部门超越权限批准的集资；
（二）承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，还包括以实物形式或其他形式；
（三）向社会不特定对象即社会公众筹集资金；
（四）以合法形式掩盖其非法集资的性质。
二、非法集资犯罪案件疑难问题及探析
（一）“向社会公众募集资金”的理解与认定
实践中没有统一的标准，各地掌握不一。很多地方仅仅以集资对象的数量的多少作为社会公众的判断标准，认为涉及的人数多就是社会公众，人数少就当作特定对象来认定。这种认定方式忽视了对行为人主观意图的考察，没有考虑行为人的主观意图是向特定的对象募集资金，还是向社会公众公开募集，往往把对特定的众多人募集当做公开募集，而把具有公开性募集的故意，却因为募集的人数较少而当做是特定对象募集。有些地方又过分强调主观故意的标准，而且容易产生行为人有过向社会公众集资的供述，就可认定的机械化标准。总之，对社会公众的认定，没有从主观的意图、行为的对象、行为方式上全面去考虑，因而导致对问题的定性不准确。对于是否属于“向社会不特定对象吸收资金”，司法实践中主要从三个方面来认定：
1.从募集资金的主观态度来认定，如果行为人募集资金没有特定的指向，只要能募集资金，无论从谁那里募集都符合其主观意愿的，可以认定为“向社会公众募集资金”。
2.从募集资金的对象来认定，如果募集资金的对象多数为亲友以外的人员，则可以认定其募集资金的对象已经从熟人圈子扩张到社会， 可以认定为“向社会公众募集资金”。
3.从募集资金的方式来认定，只要行为人是通过向社会散布信息的方式来募集资金，就可以认定行为人在主观上具有向不特定对象募集资金的故意。就是只要行为人是通过向社会散布信息或通过熟人的介绍等方式来吸收资金，并且导致其吸纳资金的信息在社会层面传递，就可以认定行为人在主观上具有向不特定对象吸收资金的故意。因为在这种情况下，无论吸纳什么人的资金都符合行为人的主观意愿，其行为已不是与特定主体签订民事借贷合同，而是向社会不特定对象吸纳资金。
几种特殊情况下是否属于“向社会公众募集资金”的界定：
（1）通过亲戚、朋友等熟人的介绍进行集资。对此我们认为，可以引进民法上有关要约和要约邀请的判断方法，如果行为人发出的是筹集资金要约邀请，任何人根据这一要约邀请向行为人提出提供资金的要约，行为人均会不加区别地予以承诺、接受资金，则可以认定属于“向社会公众募集资金”。当如果行为人没有要约邀请，而只是向不同的个人单独提出要约，单独进行协商，即使单独的个人与行为人原本不熟识，即使不同的个人具有多数性，但由于行为人实施的是针对个人的要约、承诺行为，不属于“向社会公众募集资金”。
（2）集资对象大多是亲戚、朋友的情况，能否认定属于社会公众。对此我们认为，应当以行为人与这些所谓的亲戚朋友联系的纽带是血缘、亲情、友情，还是经济利益为判断标准。这些所谓的亲戚若不是经济利益的维系，平时逢年过节并没有什么往来，那只是名义上是亲戚朋友，实质上是利益共同体。
（3）通过职业资金介绍人介绍的非法集资。对于行为人明知对方是职业资金介绍人，从事的就是针对不特定对象的资金募集行为，笔者认为，行为人主观上对于募集不特定对象的资金就具有主观上的故意，即无论从何处筹集到资金都符合行为人的意愿，属于“向社会公众募集资金”。如吴英案就是典型。虽然吴英直接吸存的人只有十几人，但吴英是通过这十几人向上百千的下线人员间接吸收存款，况且吴英对下线人员是谁，下线人员有多少，她根本不关心，故其集资行为具有不特定性。
（二）集资诈骗罪中“非法占有目的”的认定
非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪的主要区别就在于是否具有非法占有的目的。刑法上的“占有”概念不同于民法上的概念， 是指将已经有权利归属的他人之物据为己有。刑法上的“非法占有”不仅指行为人侵犯他人的占有权， 而是指行为人通过侵犯他人的占有权实现侵犯他人的所有权。“非法占有目的”应包括两层含义： 一是行为人主观上具有非法占有投资者资金的意图； 二是行为人主观上根本没有回报投资者的意图。对此，笔者认为应从以下几个方面认定行为人主观上是否具有“非法占有的目的”：
1.不能因为集资款不能返还就一律认定行为人具有非法占有的目的。如果行为人将集资款用于可以回报投资者的经营活动，即使最终因经营不善而导致集资款不能返还，也不能认定行为人具有非法占有的目的。因此，最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（2010年12月13日）第4条第2款在“致使集资款不能返还”之前特别加上“集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例”和“肆意挥霍集资款”的限制。在司法实践中，由于非法集资案件往往涉案金额大、涉案人员多、涉案地域广，一旦案发，很容易引发集体上访，甚至群体性事件，司法人员不能因此就在集资款不能返还时一律认定行为人具有非法占有的目的。
2.正确理解“使用诈骗方法非法集资”与“非法占有目的”之间的关系。行为人以非法占有目的进行非法集资必然使用诈骗方法，但是，使用诈骗方法并不必然说明行为人具有“非法占有目的”。例如，行为人认为自己实际投资的项目不会吸引投资者的目光，于是编造虚假的项目，承诺保本付息，欺骗公共投资的，如果行为人将集资款用于可以回报投资者的经营活动，即使最终因为经营不善而导致集资款不能返还，也不能认定行为人具有非法占有的目的。
3.重点收集行为人实施集资行为之前及集资过程中留下的证据。正如前文所言，通过行为人对集资款的使用、处置来推定行为人是否具有非法占有的目的，可能因为行为人的抗辩而无效，因此，司法机关工作人员在处理非法集资案件时，应该重点收集行为人实施集资行为之前及集资过程中留下的证据，以证明行为人的非法占有目的。办案人员要重点搜集证明存在以下情形的证据：没有实际投资或者没有实体经营项目、计划而进行集资的；在资金链已经断裂的情况下仍然吸收公众资金的；虽然公司或企业合法成立，但并未实际经营，没有相关业务，公司或企业的成立仅为非法集资寻找合法名义的；在资不抵债的情况下仍然集资、且集资款专用于还债的，等等。
（三）非法集资类犯罪案件数额的认定
犯罪数额，是指能够表明犯罪的社会危害程度，以货币或其他计量单位为表现形式的某种物品的数量或者经济价值量。我国刑法分则中有大量的以数额大小或数额的多少作为定罪量刑标准的罪名，据统计约有70 项罪名有明确规定，约有20 项罪名与数额或数量问题有关。因此数额的认定问题非常重要，尤其是在包括集资诈骗罪在内的经济犯罪中，它直接决定着定罪与量刑，是衡量经济犯罪社会危害性严重程度的主要根据。因为，犯罪数额体现了一定的物质财产价值，而侵犯的财物价值是对行为人惩罚的基本尺度。故必须严格把关，准确认定。
不同的犯罪形态采用不同的犯罪数额认定标准，是理论界和司法界的共识。完全采取“一刀切”的某一特定认定标准，应该为司法实践所摒弃。概括分析，主要是以下几种形态下的数额认定问题：
1.基本犯罪形态下的数额认定这种形态下， 我们赞同用犯罪所得数额来作为集资诈骗罪的定罪数额。
（1）采用犯罪所得数额说符合集资诈骗罪非法占有目的内涵。刑法意义的非法占有即为非法所有，因此，对于行为人“返还本息”的数额，表明行为人对该部分款项不具有所有的事实和占有的目的。
（2）1996 年最高人民法院的司法解释也规定：利用经济合同实施诈骗的，诈骗数额应按行为人实际骗取的数额认定，合同标的的数额可以作为量刑情节予以考虑。集资诈骗罪应当参照。
一、加强现有农村集体合同的管理
（一）农村集体合同的清查
各镇要对农村集体经济组织已签订的经营项目发包、不动产租赁、产权转让、工程建设项目、土地承包流转等各类合同进行清理。合同清理以村集体经济组织成立的工作小组按要求自查为主，镇集资办负责合同清理的组织、指导、协调、审核、检查。在清理中，镇村要形成分工明确、职责清晰、制度完善的合同清理工作机制，不仅要对有合同文本的农村集体合同进行清理，还要对没有合同文本但存在合同约定关系的口头合同、事实合同进行清理，清理结果及时上报镇经管部门备案。
（二）农村集体合同的核查
各镇要对清理后备案的各类农村集体合同进行核实分析。认真核对农村集体合同中双方当事人名称、标的物名称和用途、合同价款、期限、双方的权利和义务、违约责任和合同到期后的资产处置、签章手续、民主决策程序履行等方面内容。从存在的问题入手，确定农村集体经济组织签订新合同时应该注意的事项。对经核查的备案合同，按分类和规范与否对合同文本提出意见和建议，农村集体经济组织落实专人按建议书的要求对合同文本进行整改和完善。
（三）农村集体合同的执行
农村集体经济组织要按照农村集体合同的约定，按时收取合同的收益，通过公开栏及时向农村集体经济组织成员公布农村集体合同的年度收益情况。民主理财小组应将农村集体合同的执行情况作为民主监督的一项重要内容进行审核。各镇经管部门要每年对农村集体合同收益的收取、入帐、分配进行责任审计，对审计中发现的问题要会同纪检监察部门及时处理，审计结果要向本村集体经济组织成员公开。
（四）农村集体合同文本的保管
各镇要督促指导村集体经济组织建立合法规范、公开透明、执行有力、相互制约的合同管理制度和岗位职责。村集体经济组织应将清查核实后的各类合同建立台账，并将相关资料落实专人负责整理归档，杜绝主要领导私自保管农村集体合同。发现农村集体合同丢失、毁损等问题，要及时进行处理，对给村集体经济组织造成损失的，要追究有关人员的责任。
（五）农村集体合同纠纷的调处
各镇对本地区发生的农村集体合同纠纷，要进行认真分析、深入调查，掌握纠纷发生的原因，严格依据相关的法律、法规、政策秉公调解。出现的难点问题，要及时向有关职能部门报告情况，协助有关职能部门做好农村集体合同纠纷的处理，把矛盾化解在基层。对调解不成的，当事人可以直接向人民法院。
二、加强农村集体合同签订过程的管理
（一）农村集体合同签订的程序
在农村集体合同签定过程中，要重点把握公开、审核、决策三个环节。农村集体经济组织发生需要契约或合同规范的事项，由村两委提出议案和制定方案，并按规范的合同文本要求草拟合同；草拟合同完成后应将合同内容通过公开栏进行公开；各镇应对经公开的草拟合同进行审核把关，并出具书面审核意见；村集体经济组织收到审核意见后，召开村民会议或村民代表会议进行讨论决策；新合同签定后，村集体经济组织应将书面审核意见和村民会议或村民代表会议讨论决策结果，一并上报镇经管部门进行备案。
（二）规范农村集体合同的文本和内容
各镇要针对农村集体合同的文本格式和内容进行具体指导。农村集体经济组织在签订新合同时，要参照各镇拟定的各类合同的文本格式起草农村集体合同。做到合同主体、标的、价款、期限详实清楚，双方权利义务适度，履行方式、生效条件、违约责任、纠纷的处理方法约定明确。确保农村集体合同的内容符合法律法规和相关政策的规定。
（三）签订农村集体合同事项的公开
农村集体经济组织在签订新合同前，要将草拟的合同文本、内容及合同对方的基本情况通过公开栏向本集体经济组织成员进行公开，公开时间不得少于一周，要充分保障农村集体经济组织成员对签订农村集体合同事项的知情权、监督权和参与权。
（四）农村集体合同的审核
农村集体经济组织应将已经公开的草拟合同及相关材料上报镇集资办，镇集资办接到上报材料后，应会同监察、财政、司法、审计等有关部门依据相关法律、法规、政策对上报的草拟合同及相关材料进行审核，审核时限不超过10个工作日。审核结束后，镇集资办出具书面审核意见，加盖镇集资办公章后，送达提出申报的农村集体经济组织。
（五）签订农村集体合同的民主决策程序
签订农村集体合同是农村集体经济组织的重大经济行为，必须严格履行民主决策程序。要召开本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议对签订农村集体合同的具体事项进行充分讨论。农村集体经济组织在民主决策做出准签决议后，方可签订农村集体合同。对不按规定程序签订农村集体合同给农村集体经济组织造成损失的，要追究有关当事人的责任，按照党纪、政纪的有关规定予以处理；后果严重涉嫌犯罪的，要移交司法机关依法追究当事人的法律责任。签订农村集体合同时必须使用农村集体经济组织公章。农村集体经济组织要认真做好公章的管理，防止出现滥用公章私自签订农村集体合同现象的发生。
（六）农村集体合同的备案
农村集体经济组织在合同签订后的一周内，把签订的合同及相关资料，上报镇经管部门登记备案。
三、加强农村土地承包经营权流转的管理
（一）农村土地承包经营权的流转
农村土地承包经营权流转必须符合法律、法规、政策的规定。不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；受让方须有经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员享有受让优先权。土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，双方当事人要按照“**市农村土地承包经营权流转合同”的合同样本签订书面的流转合同；土地承包经营权由村级集体经济组织统一流转的，村级集体经济组织必须同有土地经营承包权的农户签订委托协议书。采取转让方式流转的，必须经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，必须报本村集体经济组织备案。
（二）农村土地承包经营权流转的管理
各镇要加强对农村土地承包经营权流转的管理。在承包期内，农村集体经济组织无权单方面解除农村土地承包合同，也不能用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同。不得收回农户的承包地搞招标承包，不得将农户的承包地收回抵顶欠款，不得借土地流转改变土地的农业用途。流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。农村集体经济组织应定期向本集体经济组织成员公开土地承包经营权流转的有关情况。
合同成本会计处理规定如下：
一、计入合同成本的各项费用：
直接费用，由于直接费用在发生时能够分清受益对象，所以直接费用在发生时直接计入合同成本；间接费用，间接费用虽构成了合同成本的组成内容，但间接费用在发生时一般不宜直接归属于受益对象，而应在资产负债表日按照系统、合理的方法分摊计入合同成本；二、与建造合同相关的借款费用：
建造承包商为客户建造资产，通常是客户筹集资金，并根据合同约定，定期向建造承包商支付工程进度款。建造承包商在合同建造期间发生的借款费用，符合《企业会计准则第17号借款费用》规定的资本化条件，应当计入合同成本。
三、因订立合同而发生的费用：
建造承包商为订立合同而发生的差旅费、投标费等，能够单独区分和可靠计量且合同很可能订立应当予以归集，待取得合同时计入合同成本。
（来源：文章屋网 ）