时间：2022-09-22 01:08:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房保障，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在施行十余年之后，中国主要针对户籍居民的住房保障体系，随着新型城镇化的演进而显现多种不适应症，其体系重构时不我待。
上世纪末的住房制度改革，将大部分单位公租房屋变成了房改房，它们与商品房、经济适用住房和政府提供的廉价租赁房一起，构成了城市居民的住房体系。在这个混杂体系里，政府赋予经济适用住房“过渡者”角色，但由于有明确户籍限制，无法覆盖非本地居民，在经适房与廉租房之间的“断层”居民，也未被保障房体系所覆盖。
“十一五”期间，中国保障房出现了低价房、限价房、经济适用房、改造房等不同的种类，在数量上实现了“跨越”，上述“断层”问题得以部分解决。“十二五”期间，各地规划建设3600万套保障房，试图进一步解决“断层”问题。
地方政府为完成中央下达的建设任务，面临较大资金压力，“重量不重质”，于是采取 “偏远建设”“混搭凑数”“以次充好”等做法。由于“保障房”体系不清，一些城市的低价房、限价房、经济适用房实质成了炒房主力军，地方保障房建设大多在“钻漏洞”和“打补丁”中艰难前行。
住房和城乡建设部曾几次派出巡查组，对全国主要省、自治区、直辖市的保障性安居工程进行巡查。这被看作是对全国保障房空置、错配等问题的摸底，系统性改革因此酝酿。
房地产专家建议：国家只建廉租房、公租房这类真正意义上的保障房，才能使保障房没有投资甚至投机空间；制定保障房的监管和退出机制，严格住房保障对象的进入、退出条件以及相应的管理办法，才能确保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，首次明确将对公租房使用情况等定期检查，承租家庭出现转租等违规行为将被收回房屋，五年内不得再次申请保障性住房。
随着城镇化加速，越来越多外来务工人员有了住进保障房的迫切需求，仅靠对保障房体系进行局部调整，无法根本解决问题。我们注意到，中央已将保障房问题列入重中之重，各地打着保障房旗号建设的经济适用房、限价房、低价房，或面临全面梳理甚至清盘。我们期待决策层抓住新型城镇化的难得契机，敢于担当，善用智慧，重构保障房机制。
——编者
强调保障性住房建设是政府为稳定房市而推行的又一政策。对此，华远地产董事长任志强对《小康》记者重申了对保障性住房建设的十点思考
一、完善住房政策比市场房价更重要
住房政策的制度建设远比一时的市场房价更重要。
早在1998年23号房改文件出台时，我们就提出要在建立商品房市场的同时建立起解决低收入人群的社会保障制度；当经济适用住房未加任何限制条件的混入到商品房的行列而自由交易时，我们又提出应对经济适用住房加以回购的限制；当几乎所有的媒体都在争论“居者有其屋”时，我们提出解决住房权利是有住房而非一定要有房产，更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房……
我们曾提出了无数在当时被认为是大逆不道的主张，被认为是“人民公敌”的舆论。因为我们是发展商，因此就一定是只为了代表利益集团的立场，立场决定了对错，道理在偏激者面前显得毫无反抗之力。
据我观察，中国近十年房改货币化分配之后的核心问题，恰恰是没有同步建立一套社会保障体系，过度的依赖于原有的福利分配和市场化。虽然同步出台了经济适用住房政策，但由于拉动经济增长的双重目标，使经济适用住房并未能有效的落实于应分享改革成果的低收入家庭，并变相成为了可以自由交易的商品房。因此购买行为远大于租赁行为，仍让大量的低收入家庭可望而不可及。
事实更多表现出的是，政府在保障性住房体系建设上的“缺位”和在市场中过度垄断与行政干预的“错位”，以至于形成了全民购房运动和价格信号的扭曲。
本来老百姓无需关心商品房房价，而只要知道如何能解决住房问题。如果全国上下所有人来关心商品房的房价了，那说明住房制度建立的不完善。
二、保障性住房应以政府为主体
只有政府买单的才叫保障性住房。
世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋――公共住房是由政府买单的保障性住房。而私屋则为商品房，是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房，是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。
只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。这就是住房保障性质的最基本特征。
保障性住房权是国家对人权的保护。就像中国有城市对流浪者救济的制度一样，是人权的保护，也包括提供政府买单的免费食宿。
社会保障性住房，政府当然可以用市场化的方式建设，但并不等于凡是市场化的住房都成了社会保障性住房。尤其凡是交纳了土地出让金的商品房都不能列入保障性住房的范畴，许多人错误的理解70%的新建商品房限制在90平方米以下的房型是一种保障性住房。也有人错误的理解：“双限”商品房是一种保障性住房。这都是从根本上忽略了政府已从商品房的土地出让中获取了应得的或最大的利益。政府不但没有承担买单的责任，反而要求市场去提供社会保障，这是一个荒谬的逻辑。
企业在市场中的核心竞争力来自于它的赢利能力，判断企业的行为唯一的标准是法律。而承担社会责任，政府是主体。
三、保障对象应为低收人群
“居者有其屋”的真实意义是提供无法用私房（商品房）解决住房问题又无权享受政府提供的保障性住房的另一种选择。
尽管现在有让中等收入家庭购买经济适用房的提法，但我觉得这不太现实。我们的社保问题还没有完全解决，把医保、教育等问题都放弃，优先来解决住房问题，这种方案值得探讨。
需要得到政府保障的低收入人群的比例相对比较低。从全世界来看，真正需要城市或国家完全保障的人口只有10%。但中产阶级比例很大，我不认为我国有这个经济实力来保障中产阶级的住房问题。
四、设置保障性住房的退出制
保障性住房还需要解决另一个问题就是退出制度。现在的情况是，住进去以后就不出去了。因为不能解决这些问题，所以政府也不愿意建实物。过去北京是通过收购旧房子之类的进行实物配租，几万户中实物配租的只有几千户，剩余的都是发补贴。
一提到保障性住房，就有人举例说香港的“居者有其屋”政策，其实这在理解上有误差。当时香港提出“居者有其屋”是给那些不能买私屋又不能享受政府保障政策的人提供的一种选择。这和完全保障居住权利是两回事。“居者有其屋”包括政府提供帮助让你具备购房能力的人，即不具备购房能力人群；廉租房是完全无能力的人，那些人居住的区域到现在也很差。现在中间阶层的那部分人群数量在增长，而这部分人中有些经济条件得到了改善，甚至有奔驰车出入政府提供的“公屋”。如今，香港政府也在发愁怎么让这些人出去。
美国政府采取的办法是只准你住三年，也就是说政府只帮助你三年，三年以后就强制你离开。有特殊困难、生老病死、失业的可以继续住三年，就是怕你赖在政府的保障性住房里不走。我们现在没有这样做，因为我们的收入证明制度还很不完善。
五、城市建设用地供给VS农村宅基地
任何国家都必须对国民的住房问题承担责任，这种责任包括供给建设居住房屋的用地。
中国目前存在的问题是无论这几年的房地产投资有多少的增长，都未能实现我国政府1996年向联合国提交的报告中在2000年应实现的目标。至少今天不管是城市还是农村都无法满足这种最基本的成套住宅。那么又让这些城市居民不管是买还是租又住在哪里呢？
在限制城市建设用地供给和耕地18亿亩红线的政策中唯独不限制农村宅基地的发展。因此宅基地的总面积超过了城市建成区总量的四倍多，同时城市还要为“农民工”进城提供长期甚至永久性住房。
这个矛盾的根子也许正在于两种不同土地性质的政策上。
六、以土地出让收入保障性住房建设资金
最能支撑地方政府快速积累财富的就是土地资源。几年前各地政府纷纷提出的经营城市的概念重点就放在了经营城市的土地上，土地收入成了地方财政的第二大来源。城市的建设与开发同样提供了大量的税收。
根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
让弱势群体分享经济发展的改革成果，既要解决一次分配中的竞争力问题，也要注重二次分配中的保障与杀富济贫的转移分配问题，住房尤其是重中之重。在中国已基本保障了就业与生存的尊严时，最难解决也是最必须解决的就是低收入家庭的住房问题。让一张床变成一套房，历来都是各国政府的重要任务。
政策的导向将从让市场承担低收入家庭的住房责任，变为由政府承担社会保障住房责任的转化。真正对民生的关注正是体现在这种由政府买单的社会保障制度上。
七、减税贴息解决中产阶层住房
对于中等收入家庭购买经济适用房的说法，我觉得首先从经济上说，没有任何一个国家会向中产阶层分配财产。如果经济适用房面向中产阶层，这实际上就带有一种财产分配的性质。但从经济学的角度说，财产分配不应该向中产阶层倾斜。
经济学上找不到要对中等收入家庭给以保障或补贴的理论，但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。
贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。
我认为中等收入人群的住房问题不能完全靠国家保障，想保也保不起。但要靠国家支持，变成住房体系中的一部分。
各国购房中大多有相应的减税制度，为什么中国没有执行呢？当货币收入转为实体财产时，反而加了许多税，包括二手房交易中的各种税收，还要加什么物业税。这一系列税收政策也许对高收入和对投资获利高于税收损失的人来说是无所谓的（税收是可以转移到房价中的），但对中等收入人群来说则变成了巨大的交易成本，或者说成为了购买障碍，许多人冲进一手房市场攀高，也与二手房交易的税收过重相关。
减税的最大受益者并非是被称为富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响，一次享受之后就不再有用了。但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用，并真正提高他们的住房支付能力，增加市场中的交易量与税收总量。
八、建设房屋租赁市场减压房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向购房消费过渡的时候可以进入房屋租赁市场，减缓住房压力。
租赁性住房的建设就成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。保障是政府买单的行为，而租赁是政府政策支持的行为，完全可以在政策的支持与引导下，靠市场的力量迅速的建立起来，这会对中等收入人群和整个市场产生重大影响。
保障性住房的受益人本来也进入不了市场（强制性拆迁补偿者除外），但中等收入人群则会进入市场，只有当市场中的租赁性住房具有规模时，这部分消费才会被从购买行列中分离变成梯次消费的过渡，让收入在几年之后有所提高时再升级。
完整的住房体系建立是个分步实施的较长阶段，但建立住房体系时应先分析现有的住房情况和消费需求。有一套能覆盖各种收入人群的完善体系安排。而不是头痛时治头、脚痛时治脚，让市场在一个更完善的政策指导下运行。
九、商品房价总体会上涨
房价由供给以及需求来决定的。
目前，我国35岁以下的成年人口约为4亿人，到2015年则会接近6亿人，已成为了中国的主力人口群，他们也是近几年工资收入增长最快的年龄组，三年半的收入增长超过了45%，因此他们的生活方式会对中国的经济发展产生重大的影响。正是由于这种收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求使得他们成为了房地产市场的主力军，从已购房人群的统计中可以看出，这一年龄段的购房比例占全部购房人群中约70%（两个十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未结婚先有房或为结婚而购房者占有相当比例，为改善居住条件者更占多数。这种刚性需求随着中国经济的长期看好而正在加强，这一现象一直会持续到2020年。
同时，在用地上，我们总的用地指标不变时，却需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途时，就必然使商品房建设的可用地数量减少，在本来就供不应求的局面之下减少商品房的土地供给又必然的进一步推高了土地的价格，转而变成了推高房价的因素。
2007年11月份房价出现下跌，我认为这只是暂时的并且是局部区域的，不可能是大范围的全线下跌。有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
十、关键在于保障住房政策的执行度
住房保障性政策的出台受到了全社会的关注与欢迎，但更多的人都在怀疑政策的可执行性与执行的力度。我个人认为这个政策一定会得到贯彻与执行的，否则当地的人大与政协都会不干的。但执行到什么程度则要看当地政府选择的平衡点是否合理与适度了。
关键词:保障性住房;经济适用房;线性回归法
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)16-0122-02
0 引言
20世纪90年代住房市场化改革以来,住房私有化率大幅提升,人们对住房的需求越来越大。2003年北京居民房屋产权情况调查显示,商品房的比重只有0.65%,统计到2008年,商品房的比重已经达到28.6%,涨幅达到4400%,说明居民对住宅的刚性需求越来越大,商品房价出现了大幅攀升。截止至2009年第四季度,北京地区四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米,人们的住房压力也是越来越大。过高的房价如果严重背离了广大市民的实际支付能力和全社会的承受能力,将会影响健康社会心理的形成和保护。因此,自从取消福利分房以来,北京就积极地进行经济适用房、限价房等各种保障房政策,统称四级住房保障管理体系。
保障性住房是针对目前上市的商品房而言的,包括有政策性租赁房,廉租房,经济适用房,限价房。保障性住房是政府在考虑本地中低收入家庭购房困难,针对目前市场过高的房价,实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。经过十几年来商品房市场的自由发展实践证明,随着市场的进一步深化改革,逐渐显现出其中能够由人所控制的因素,这些不利因素有使市场脱轨运行的危险。
1 提出问题
当前房价的居高不下使部分人的住房需求得不到满足,特别是像北京这种面向国际化的城市,住房问题必然要成为发展过程中的重大矛盾。不论是常住人口还是外来人口,首次购房或者二套房,又或是拆迁家庭以及想改善住房的人群都对当前的房地产市场存在巨大的要求。这些都是社会和谐健康发展需要考虑的问题。北京房价十倍的增长所带来的后果更需要关注。
今年两会期间,北京市国土局局长魏成林表示,2010年,新建小区中保障性住房的配套比例将实现翻倍,由过去的15%提高至30%。 在《2010房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中也肯定了为了抑制房价上涨过快,达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的,将加大保障性住房的供应,可见,目前保障性住房任务已经提上日程,落实保障性住房的建设的作用将不仅仅局限于区域性地完善房屋保障体系,而将日益对稳定房地产市场发挥重大的作用。
2010年住宅用地总供应面积达到2500公顷,其中保障性住房和中小型住房比例不小于70%,保障性住房支持力度再次加大。今年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年,也是实施三年规划的年份,将进一步增加投资,扩大建设规模,保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。
综上所述,保障性住房的供应情况将影响北京房地产市场,一般而言保障性住房的供应量越多,就越能有效解决社会对住房的刚性需求,潜在购买者范围缩小以后,可以适当清除房地产市场的泡沫,体现政府对房地产市场的调控作用,房价就越稳定。相比较而言,目前经济适用房在整个住房保障体系中所占的比例最大,经济适用房的数据也较为齐全,保障性住房对房地产市场的影响更大程度上体现为经济适用房对于房地产市场的影响。因此笔者以经济适用房为例,总结了近年来北京市房地产市场面临的问题。
2 研究问题
从图1和图2可以看出,从2003年以后经济适用房的竣工面积连年下降,降幅接近200%,在商品房的连年竣工面积也同时下降的情况下,放大了市场需求,这是与北京的城市化进程相悖的。根据市场一般规律来判断,供不应求,房价也将脱离控制。反而,如果加大经济适用房的年竣工面积,就可以平抑一部分的市场需求。笔者通过EXCEL的CORREL函数发现,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间的相关系数约为0.91,那么它们两者之间的变化就存在一个同趋势性。即当年竣工面积为一个较大值时,年销售面积也对应一个较大值;或者年销售面积为一个较大值时,年竣工面积也对应一个较大值。
据此,再对表1进行线性回归分析。
计算过程如下:其中,x为经济适用住宅的年竣工面积,y为经济适用住宅的销售面积,n为年份,ε为各类参数之和,并假设y=bx+a。
=2218.3210=221.83 =1968.8710=196.89
假设:
Lxy=497426.8-10×221.83×196.89=60665.71
Lxx=554728.79-10×221.832=62643.31
Lyy=458663.78-10×196.892=71007.06
那么:
b=LxyLxx=60665.7162643.31=0.97 a=-b=(-18.29)
所以,所求的回归方程为y=0.97x-18.29
检验回归方程的有效性:
R=LxyLxxLyy≈0.91;df=n-2=8
查相关系数临界值表得:R0.01=0.7646
因为|R|>R0.01,所以回归方程在α=0.01的检验水平下有统计意义。
3 小结
回归分析是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法,运用十分广泛。笔者从2000年-2009年间的经济适用房的竣工面积数据出发确定经济适用房竣工面积和销售面积之间的定量关系式,并采用最小二乘法估计参数,最后对这些关系式的可信程度进行相关系数检验。结果证明,经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系。
4 结果分析
(1)通过以上实证分析,我们对2000年到2009年的北京市经济适用房的历史与现状有了进一步了解。经济适用房的年竣工面积和年销售面积之间存在着y=0.97x-18.29的线性回归关系,也就是说,年竣工面积增加时,年销售面积也会上升,因此,政府在决策时,可以更多在关注经济适用房的年竣工面积因素,以竣工面积来保障土地的供应
量,增加年竣工面积要求迫切,才能解决更多城镇居民家庭的住房需求。
(2)从数据中可以看出,虽然年土地总供应量不断上升,但是自从2003年以后住宅竣工面积却在减少,房价也是从那年开始形成分水岭。总的原因在于住宅销售面积不足,如果再考虑住房空置率或者是炒房这样的人为因素,当前的北京市房地产市场存在一定的畸形因素。
(3)从经济适用房的情况就可以看出,目前整个房地产市场都存在相同的情况。政策的研究和执行已经到了立刻提上记事议程的时刻。人们只能感觉到在不停地拆迁、盖房子和房价飞涨,但是由于统计数据没有及时面向广大群众,使得土地供应量实际在减少的事实受到了掩盖。为了使房地产市场健康稳定发展,信息的统计与披露需要进一步完善,以消除由于信息不对称带来的恐慌因素。
(4)目前对于保障性住房群众仍存在巨大的需求。北京市四级住房保障管理体系是完善房地产市场的必要补充,但任何事物的发展都有其自身的规律,今后仍需要不断进行探索,使之更好地解决群众的客观需要。
5 论文总结与展望
本文通过找出经济适用房年销售面积和年竣工面积这两个指标之间的线性关系,明确两者之间具有正相关的影响,从近十年的数据来看,保障经济适用房的年竣工面积是一个很重要的因素。但是经济适用房的市场状况还受其它指标的影响。同时,虽然经济适用房是北京市四级住房保障体系的一个重要方面,但是完善这个体系需要四种住房同时协调,本文只是对线性回归分析的一个简单应用,希望在以后的学习研究中不断完善,通过对经济适用房的相关研究,加深对本专业理论知识的掌握和理解,同时也希望能为经适房的相关政策制定提供一些参考。
参考文献
[1]何晓群等.应用回归分析[M].北京:中国人民大学出版社,2001.
第一条根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔〕24号)、《廉租住房保障规则》(建设部令第162号)、《经济适用住房管理规则》(建住房〔〕258号)、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔〕87号)等规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本市城区内保障性住房的规划、建设、分配及管理，应当遵循本规则。
第三条本规则所称保障性住房是指政府提供政策支持，限定套型面积和租售价格，面向城区中低收入住房困难家庭或特定对象供应，具有保障性质的政策性住房，包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房。
本规则所称中低收入住房困难家庭是指城区范围内，家庭收入和住房状况符合本规则第三十六条、三十八条规定的家庭。
本规则所称特定对象是指新就业大中专毕业生，进城务工人员，政府引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人。
第四条保障性住房建设和管理遵循政府主导、社会参与、公平公开、严格监管的工作原则。
第五条市房产管理部门负责本市城区住房保障工作的组织实施和监督管理。
市发展改革、国土资源、住房和城乡建设、规划、财政、民政、价格、税务、金融、审计、统计、人力资源和社会保障、监察、住房公积金等有关部门和区政府、街道办事处在各自职权范围内共同做好保障性住房相关工作。
第六条市住房保障实施机构负责城区内保障性住房建设管理日常工作。
第二章保障方式与保障标准
第七条住房保障采取出租、出售保障性住房以及货币补贴等方式。
出租保障性住房是指向符合廉租住房、公共租赁住房保障条件的保障对象，分别提供廉租住房、公共租赁住房供其租住。
出售保障性住房是指向符合经济适用住房保障条件的保障对象提供经济适用住房供其购买。
货币补贴是指向符合廉租住房保障条件的保障对象发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
第八条住房保障以满足保障对象基本住房需求为目的。住房保障标准，由市人民政府根据本市城区人均可支配收入和人均住房水平的一定比例确定，定期向社会公布。
第九条经登记准予购买经济适用住房的保障对象，家庭成员为2人及以下的，购买住房的建筑面积控制在60平方米左右；家庭成员为3人及以上的，购买住房的建筑面积控制在80平方米左右。
第十条廉租住房的保障面积标准，原则上按不超过上年度城区人均住房建筑面积60%的比例确定。
经登记准予廉租住房实物配租的保障对象，家庭成员为2人及以下的，配租建筑面积控制在30平方米左右；家庭成员为3人及以上的，配租建筑面积控制在50平方米以下。
廉租住房货币补贴额度，按照保障对象现住房面积与应保障面积的差额，结合每平方米建筑面积的补贴标准计算。每平方米建筑面积的货币补贴标准，最低收入保障对象按上年度月平均市场租金与廉租住房租金标准的差额确定；低收入保障对象，按最低收入保障对象货币补贴标准的80%核定。每年度的具体标准，由市人民政府相关职能部门向社会公布。
第十一条经登记准予配租公共租赁住房的保障对象，家庭成员为2人及以下的，配租建筑面积控制在40平方米左右；家庭成员为3人的，配租建筑面积控制在60平方米左右；家庭成员为4人及以上的，配租建筑面积控制在80平方米左右。
第十二条个人住宅被政府征收，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。
第三章资金与政策支持
第十三条保障性住房建设资金采取多种渠道筹集。资金来源主要包括：
（一）年度财政预算安排的住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中按照每年不低于10%的比例安排的住房保障资金；
（四）国家、省财政安排的保障性住房建设配套资金和专项补助资金；
（五）商业银行贷款；
（六）公积金等非金融机构贷款；
（七）企业或者其他组织筹集的保障性住房集资建房款；
（八）保障性住房租金收入、销售收入；
（九）社会捐赠的资金；
（十）其他渠道筹集的资金。
第十四条新建保障性住房，采取集中建设与在商品房开发项目中按照一定比例配建相结合的方式进行。
第十五条保障性住房建设用地实行划拨供应。
市国土资源部门要将保障性住房建设用地纳入年度土地利用计划，并优先安排。
第十六条集中建设保障性住房可采取政府投资建设，住房困难职工集中的单位自建，政府统一规划、定向建设和房地产开发企业按政策规定投资建设营运等方式。
第十七条商品房开发项目中按开发建筑总面积5%的比例配建保障性住房。市国土资源部门应在土地出让合同中，明确配建保障性住房面积和相关要求。土地出让成交3个工作日内，市国土资源部门将配建保障性住房的相关信息书面告知市房产管理部门。
项目配建的保障性住房包括廉租住房和公共租赁住房。各个项目配建保障性住房的具体房型结构等指标由市房产管理部门根据保障性住房年度建设计划统筹安排。
第十八条保障性住房建设项目按照有关政策规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。商品房开发项目配建保障性住房的，所配建的保障性住房免收各种行政事业性收费和政府性基金。
第十九条集中建设的保障性住房建设项目，其小区外道路、水电气管网等市政公用基础设施由政府投资建设。
第四章规划建设
第二十条市房产管理部门应当会同市发展改革、国土资源、财政、住房城乡建设、规划等部门，根据上级部门下达的任务和全市的住房需求情况，编制保障性住房年度建设计划，报市政府批准后实施。保障性住房年度建设计划应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。
保障性住房年度建设计划应当明确计划年度内保障性住房的土地供应和资金使用安排、保障性住房的来源、提供保障性住房的数量和区域分布、货币补贴的总额、保障对象的范围等内容。
第二十一条保障性住房的规划，应充分考虑住房困难群体居住、交通、就业、就学、就医等要求，合理安排区位布局。
第二十二条要根据经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定新建保障性住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
保障性住房严格控制在中小套型，廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以内；经济适用住房、公共租赁住房建筑面积小套控制在60平方米左右，中套控制在80平方米左右，政府引进的特殊专业人才住房建筑面积按相关政策规定执行。
第二十三条集中建设的保障性住房项目，按10%的比例配建商业用房。建成后商业用房由市住房保障实施机构按建设成本价收回并负责经营管理，经营增值收入用于偿还保障性住房贷款及弥补保障性住房管理费用的不足。
第二十四条建设保障性住房应当符合发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，符合国家质量安全标准。
第二十五条市房产管理部门要加强保障性住房建设工程管理，对保障性住房建设标准、工程建设质量及建设进度等情况进行监督检查，确保保障性住房建设项目保质保量按时完成。
第二十六条新建廉租住房、公共租赁住房交付使用前，建设单位应当按照环保节能、经济适用的原则完成室内装修。其他方式筹集的保障性住房出租和出售前，市房产管理部门应当对房屋状况进行检查，必要时应当予以修缮。
经过室内装修或者修缮的保障性住房，应当具备满足基本居住要求的条件。
第五章房源筹集
第二十七条保障性住房房源主要包括：
（一）政府投资集中建设的住房；
（二）商品房项目中配建的住房；
（三）政府购买、租赁的住房；
（四）政府依法收回、征收、没收的住房；
（五）经政府批准，企业或者其他单位建设的住房；
（六）腾退的公有住房；
（七）社会捐赠的住房；
（八）其他渠道筹集的住房。
存在重大质量问题和安全隐患的住房，不得用作保障性住房。
第二十八条根据城区各类保障对象实际需求，经市政府批准，不同类型的保障性住房可以相互转换，调剂使用。
第二十九条政府投资集中建设的保障性住房建设项目，实行代建制，由市政府直接委托市房产管理部门负责实施或国有房地产开发企业代建。
第三十条配建的保障性住房，必须确保优先或与商品房同步开工建设。
配套建设保障性住房的施工和监理，应与规划建设的商品房统一招标，选择符合相应资质和良好社会责任的建筑施工企业和工程监理企业实施。
第三十一条距离城区较远的独立工矿企业、住房困难户较多的企业、外来务工人员集中的开发区和工业园区以及高校等其他单位，在符合土地利用总体规划、城乡规划、住房建设规划的前提下，经市政府批准，可利用自用土地集资建设保障性住房。
第三十二条单位集资建设保障性住房的租售对象，限定为本单位符合市政府规定条件的住房困难家庭或职工，不得对外或向不符合住房保障条件的家庭、职工出售或出租。
单位集资建设保障性住房在优先保障本单位符合条件的住房困难家庭或职工后，房源仍有剩余的，由市房产管理部门统一调剂，按本规则规定程序向确定的保障对象出售或出租。
第三十三条单位集资建设保障性住房原则上不收取管理费用，不得有利润。向职工收取的保障性住房集资建房款实行专款管理、专项使用，并接受市财政和房产管理部门的监督。
第三十四条政府投资建设和按本规则的规定在商品房建设项目中配建的廉租住房和公共租赁住房，产权归政府所有，由市住房保障实施机构统一管理。其他方式建设的公共租赁住房按谁投资、谁所有、谁经营、谁受益的原则，经政府批准，投资者权益可依法转让。
第三十五条保障性住房的维修、养护、管理由产权单位负责，产权单位也可委托专业服务机构管理。
产权单位委托专业服务机构管理的，接受委托的专业服务机构应当严格执行《物业管理条例》和省、市物业管理有关规定。
在商品房建设项目中配建的保障性住房，应统一纳入所在小区物业管理。
第六章保障对象和申请程序
第三十六条申请购买经济适用住房的对象应当同时具备以下条件：
（一）具有本市城区城镇户口；
（二）已婚家庭或年龄35周岁以上未婚者；
（三）无住房或家庭现有人均住房建筑面积在15平方米以下；
（四）家庭人均收入低于市统计部门公布的上年度城区城镇居民人均可支配收入。
第三十七条申请租住公共租赁住房的特定对象应同时具备以下条件：
（一）年满18周岁；
（二）在有稳定工作和收入来源，人均月收入在2000元以下，并居住达三年以上；
（三）在无自有住房或未租赁公有住房。
政府引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房，不受收入限制。
第三十八条申请廉租住房保障的对象应同时具备以下条件：
（一）具有本市城区城镇户口；
（二）家庭人均可支配收入符合市人民政府职能部门公布的享受廉租住房保障的低收入家庭标准；
（三）家庭人均现住房面积符合市人民政府职能部门公布的享受廉租住房保障的住房困难家庭标准。
最低收入家庭廉租住房保障对象中无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、抚养人或扶养人及优抚对象、残疾等特殊困难家庭，可以优先申请实物配租。
第三十九条申请保障性住房的家庭，应按规定提交以下证明材料：
（一）家庭成员身份证、户口簿（原件、复印件）；
（二）家庭成员所在单位或户籍所在地街道办事处出具的现住房证明；
（三）家庭成员所在单位出具的上一年收入证明，无固定单位的由其居住地街道办事处出具证明；
（四）申请廉租住房保障的家庭，提供由民政部门出具的家庭收入情况审验意见；
（五）婚姻状况证明；
（六）必须提供的其他证明材料。
第四十条新就业大中专毕业生和外来务工人员申请公共租赁住房应提交以下证明材料:
（一）本人身份证或户口簿复印件，非本市城区户籍的提供公安部门出具的暂住（居住）证明；
（二）工作单位提供的工作收入证明；
（三）社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；
（四）住房情况证明；
（五）其他需要提供的材料。
第四十一条申请保障性住房的家庭，应当以申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应该推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，特殊情况家庭可由所在社区居民委员会代为申请。
第四十二条保障性住房实行申请、审核、公示、轮候制度。申请保障性住房，按照下列程序办理：
（一）申请：申请保障性住房的家庭或个人，向户籍所在地或居住地街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请，填写《市城区保障性住房申请审批表》，提交相关证明材料。
（二）受理：街道办事处或乡镇人民政府收到申请材料后，依照本规则规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，当月下旬将初审合格的申请材料报送所在区人民政府，区人民政府审核汇总后，统一报送市房产管理部门。
（三）审核：市房产管理部门自收到申请材料的次日起15日内，会同相关部门对申请人家庭的人口、收入状况、住房状况等情况进行审核，提出审核意见。
（四）公示：经审核符合规定条件的,由市房产管理部门予以公示，公示期限为15日。
（五）登记：经公示无异议或经核查异议不成立的，作为保障对象予以分类登记，并书面通知申请人，登记结果向社会公开。保障对象根据登记情况排队轮候。
经审核不符合规定条件的，市房产管理部门应书面通知申请人并说明理由。申请人对审核结果有异议的，可在接到书面通知后5日内，向市房产管理部门提出书面申诉。
第四十三条经济适用住房申请原则上每两年受理一次；廉租住房补贴费申请每月受理一次，实物配租每年受理一次；公共租赁住房申请每年受理一次。
第七章分配与使用管理
第四十四条市房产管理部门应根据保障性住房建设情况，合理安排各类保障性住房的分配。
第四十五条保障性住房分配遵循公平、公开、公正的原则，采取按照轮候顺序、公开摇号的方式配租、配售。
第四十六条已登记的廉租住房保障对象，从获准登记的次月起依照本规则的规定享受租赁住房补贴。
市房产管理部门应当综合考虑廉租住房保障对象的家庭收入、人口、住房困难程度等因素，制订廉租住房实物配租计分标准，按得分高低确定廉租住房实物配租对象。
经济适用住房、公共租赁住房保障对象以申请人获准登记的年度时间为序，采取公开摇号的方式确定购租对象和选房顺序。
第四十七条获准享受廉租住房租赁补贴的保障对象，应与市房产管理部门签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应明确租赁住房补贴标准、停止发放廉租住房补贴的条件及违约责任。享受补贴的保障对象自行承租适当的住房。
第四十八条获准享受保障性住房实物配租的家庭，由市房产管理部门（市住房保障实施机构）与其签订保障性住房租赁合同,办理入住手续，配租情况向社会公开。
获准享受实物配租的家庭，因楼层、户型等原因拒绝配租的，视为自动放弃。放弃配租的保障对象，两年内不予安排实物配租。
获准享受廉租住房实物配租的家庭，自签订《保障性住房租赁合同》次月起，停止发放租赁补贴。
第四十九条已取得经济适用住房或廉租住房保障资格的保障对象在轮候期间，可自愿选择转换为公共租赁住房保障对象，申请公共租赁住房。经市房产管理部门核准，其轮候顺序以申请人原获准经济适用住房或廉租住房登记的时间确定。
已取得廉租住房保障资格的保障对象承租公共租赁住房的,可申请廉租住房租赁补贴。
住房困难家庭或个人只能申请购买或者租赁一套保障性住房。已购、租公有住房的，在退出购、租的公有住房前不得购买或者租赁保障性住房。
第五十条保障性住房租赁期限一般不超过3年，合同期限届满需继续承租的，承租人应当在合同期满前3个月内提出书面申请并申报有关材料，由市房产管理部门会同相关部门进行复核并公示。经复核通过且公示无异议或者异议不成立的，可以续签租赁合同。
第五十一条保障性住房承租人及其家庭成员对配租的住房不享有收益权、处置权，房屋使用权不得转让，不得对住房进行二次装修、改变原有使用功能和内部结构。自行装修的，退租时不予补偿。
第五十二条保障对象购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第五十三条经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年上市出售的，应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
第五十四条公共租赁住房承租人在租赁满5年后，经本人申请，市房产管理部门审核，申请人符合经济适用住房保障条件的，可购买所居住的公共租赁住房。
公共租赁住房出售价格综合考虑其建设成本、营运管理费用等因素，由市价格部门会同市房产管理、财政等部门研究确定，定期向社会公布。
第八章销售价格与租金
第五十五条经济适用住房按保本微利的原则确定销售价格，统一向符合购房条件的低收入家庭出售。
第五十六条经济适用住房实行政府指导价，其销售基准价格及浮动幅度，由市价格部门会同房产管理部门，依据国家经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；政府组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。
第五十七条经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
第五十八条廉租住房租金实行政府定价，与城市低收入家庭的经济承受能力相适应，原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成；公共租赁住房租金标准一般不超过同区位普通商品住房市场租金标准的80%。
廉租住房和公共租赁住房的租金标准，由市价格部门会同房产管理部门依据住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素确定，实行动态调整并向社会公布。
第五十九条住房保障实施机构统一管理的廉租住房、公共租赁住房租金收入，严格实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房、公共租赁住房的维护和管理，不足部分由市财政预算安排。
第九章退出管理
第六十条保障性住房承租人租赁合同期满，应当按照本规则第五十条的规定申请续租，未申请或者申请后经审核不再符合条件的，市房产管理部门应当在原租赁合同期限届满之日收回保障性住房。
第六十一条保障性住房承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出保障性住房。
第六十二条领取廉租住房租赁补贴的保障对象，因家庭人口、收入、住房等情况变化，不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴。
第六十三条保障性住房承租人有下列情形之一的，一经查实，市房产管理部门应当取消其保障资格并解除租赁合同，收回廉租住房或公共租赁住房，其行为记入信用档案，3年内不得申请保障性住房：
（一）未如实申报家庭收入、人口及住房状况的;
（二）伪造、提供虚假家庭收入、人口及住房状况证明材料的;
（三）家庭人均收入超出城区保障性住房政策确定的收入标准满1年以上的;
（四）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出城区保障性住房政策确定的住房标准的;
（五）擅自改变房屋结构、用途的;
（六）将承租的保障性住房转借、转租的;
（七）无正当理由连续6个月以上未在保障性住房居住的；
（八）无正当理由连续6个月以上不缴纳廉租住房租金或连续3个月以上不缴纳公共租赁住房租金的；
（九）在保障性住房中从事违法活动的；
（十）违反租赁合同约定的。
第六十四条经济适用住房购房人违规出售、出租、闲置、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，市房产管理部门应当按照有关规定或者合同约定收回其经济适用住房。
第十章监督管理
第六十五条市住房保障实施机构应当建立完善住房保障信息系统，及时公开保障性住房建设、申请、审核、轮候、销售、租赁等相关信息。
第六十六条市住房保障实施机构应当按户建立保障性住房档案，记载申请、审核、轮侯、配租、配售情况以及不良行为等信息。
申请和享受住房保障的家庭、个人在住房保障相关活动中的违法、违规、严重违约行为，应当作为不良行为予以记载并公示。
第六十七条市住房保障实施机构应当对保障性住房使用情况进行监督检查，并对违反本规则的行为进行调查处理。
对保障性住房使用情况进行监督检查时，保障对象应当积极配合，物业服务企业应当予以协助。
第六十八条政府各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处。
（一）未经批准擅自改变经济适用住房用地用途的，由市国土资源管理部门按有关规定处罚。
（二）擅自提高经济适用住房销售价格等价格违法行为，由市价格管理部门依法进行处罚。
（三）建设单位擅自向不符合条件的家庭出售经济适用住房，由市房产管理部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房与商品住房价格差，并对建设单位给予行政处罚。
（四）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房的个人，由市房产管理部门追回已购住房或由购买家庭按市场价补足购房款，并可提请所在单位对申请人进行行政处分。对出具虚假证明的单位，由市房产管理部门提请有关部门追究单位负责人的责任。
第六十九条市房产管理部门根据本规则第六十三条的规定取消保障性住房承租人保障资格的,应当在5个工作日内书面通知当事人,说明理由。
被取消保障资格的，给予3个月的过渡期。过渡期内其承租公租房按同类地段类似房屋市场收取租金。逾期不退房的，市房产管理部门可以依法申请人民法院强制执行。
第七十条骗取廉租住房租赁补贴的，由市房产管理部门勒令其全额退还已经骗取的补贴。
【关键词】住房保障；保障房；住房政策
1998年房改以来，我国的住房市场获得了快速的成长，但保障性住房相对发展滞后。随着住房制度改革的深入，现代城市的住房保障观念开始形成并在各地实践。保障房的性质逐渐由单位福利转为公共产品属性，逐渐由保障房演化为公共性住房。当前，我国正处于保障房建设的快速发展阶段，这既是对成熟的商品房市场的有益保障，也是推进社会建设、加速城镇化等国家战略的关键环节。党的十报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理”对保障房管理工作提出了更高的要求，如何在市场配置基础上兴建、分配和管理公共住房，对于政府部门和学术界，都是新生事物，亟需展开相关的研究。
一、杭州市公共住房的发展
上世纪90年代中期，随着社会主义市场经济体制的确立，我国对城镇住房制度进行了根本性改革，取消实物分配，推进住房商品化。多年来，杭州市以“租、售、改”三位一体为方针，逐步构建了廉租住房、经济适用住房、限价商品房（拆迁安置房）、公共租赁住房、危旧房改善和人才专项用房“六房并举”保障性住房体系“杭州模式”。主要经历了以下二个阶段：
第一阶段：以经济适用住房为主要保障形式的阶段（1999年至2007年）
杭州市经济适用住房的前身是安居房。1996年6月，为解决杭州市中低收入家庭的住房问题，杭州市出台《杭州市安居工程住房出售和管理实施意见》，开始安居工程建设。1999年底起，根据国务院和浙江省的文件精神，杭州市的安居房建设向经济适用住房建设并轨，从此开始杭州市经济适用住房的发展。
在此阶段，无论是开工建设量还是保障户数，经济适用住房有占有绝对优势，发挥了主要的保障功能，而廉租住房和公共租赁住房制度虽然相继建立，但是实行效果不尽如人意，建设、分配、管理机制均有待完善。
第二阶段：廉租住房和公共租赁住房快速推进阶段（2008年至今）
2008年杭州市区廉租住房供应对象从低保标准的1.2倍扩大到1.4倍以内；2009年再次扩大到低保标准的2倍以内，并提前一年实现“应保尽保”；2010年又扩大到低保标准的2.5倍（含）以下。货币补贴标准不断提高：2009年杭州市将货币补贴标准从原来的每月每平方米20元提高到30元，成为在全国范围内廉租住房货币补贴标准最高的城市之一。
2009年2月，市政府出台《杭州市区经济租赁住房管理办法（试行）》（杭政办函[2009]66号），明确经济租赁住房主要解决一段时间内无力通过市场解决住房问题的中等偏下收入城镇居民住房困难家庭。2010年，将两项公寓（大学生公寓和外来务工人员公寓）、经济租赁房统一纳入到公共租赁房范畴。2011年3月出台杭州“国八条”细则，规定在商品房供地中，安排10%的土地用于配建公共租赁住房。2011年7月，出台《杭州市公共租赁住房建设和管理暂行办法》。
按照2010年浙江省政府1号文件精神，杭州市于 2010年4月率先将主城区经济适用住房的准入标准由上年度人均可支配收入60%以下低收入家庭一次性放宽到 80%及以下的中低收入家庭。
杭州的保障性住房体系随着社会经济环境的变化不断地得到完善，保障性住房制度和政策也在不断地成熟。
二、快速城市化对城市保障性住房造成的困境
以杭州为代表的快速发展型城市在保障性住房体系构建的实践中摸索出一套适合自身发展状况的经验。得承认，国内很多城市的保障性住房建设理念不仅与发达国家的城市甚至与上海等国内一线城市相比有着很多亟需改进之处。
1.准入标准的动态调整机制和信息化手段为依托的经济状况核对机制
各地频发的保障房骗购现象，表明当前的准入标准的设置还不够科学，比如杭州市限价商品房主要依据的是家庭上年人均收入低于三万元，家庭住房面积不超过60平方米。这主要是考察一个家庭现金流，并不能科学地反映一个家庭真实的资产状况。现在来看这个准入的标准亟需完善和及时调整。保障性住房准入条件的核查，是实施保障性住房制度的基础。为保证保障性住房资源分配的公平公正，必须坚持住房困难户如实申报、审核机关据实核查、社会公众参与监督相结合的保障性住房申请准入机制，并建立了以现代信息技术为依托的居民住房状况和资产状况核实机制。同时应建立一套动态的准入标准，完善申请家庭的准入审核。
2.保障性住房的融资困境
随着保障性住房的快速发展，建设资金的筹集便成为决定保障性住房发展的决定性制约因素，保障性住房建设资金短缺，可谓是各个城市保障性住房建设的瓶颈。如何找到稳定的资金流投入保障性住房建设，并且使这些资金有所收益，是摆在保障性住房决策者面前的一个难题。保障性住房建设应首先形成一套保护社会资金投入的机制，通过政府给予相应的优惠政策，鼓励社会资金投资保障性住房建设，并且形成一套回报模式，保证社会投资的安全和赢利性。通过市场机制来把社会资金引入保障性住房投资。
3.快速发展型城市保障性住房政策体系构建
针对快速发展型城市的住房保障的现状，结合快速发展的背景我们提出以下的几点建议和意见。
三、探索建立符合快速发展型城市特点的住房保障体系
研究快速发展型城市住房保障，一定要清晰地认识到我国各城市目前所处的快速发展阶段，短期内会有大量的人口源源不断的流入，这就造成了今后很长一段时间内，在快速发展型城市的住房保障的特点就是，外来的受过高等教育的住房困难群体的阶段性居住困难特征明显，而且随着这些受教育程度高的引进人才和外来从业人员的工作和生活，他们的收入也会随之提高，从而有实力购买自己的住房表现出明显的阶段性需求。因而需要建立一个与之相对应的符合快速发展型城市的住房保障体系，才能更有针对性地满足住房困难群体的住房需求。
四、建立保障性住房长效发展的市场机制
当前保障性住房建设中最为关键的一个问题是，如何将住房保障所需的低成本、可负担与投资方所关注的成本回收性、资本回报性有效的结合起来。这就需要开发出可循环利用的保障性住房投资资金流，以支持大规模的公租房的供给和运营，住房供应者应在提供大规模的投资同时也能在一定时期后出售所建住房项目。
总之，可以通过金融创新包括税收减免的市场规则来吸引社会资金进入保障性住房投资建设过程。通过公租房和共有产权房屋相关模式，可以为保障性住房建设提供多渠道融资途径和循环利用的资金的可能，从而更好地促进保障性住房建设。
在快速城市化过程中对于保障性住房的要求越来越高，传统的住房保障理念与城市的快速发展形成矛盾。这就要求改变传统的住房保障观念，树立现代的住房保障观念，把保障性住房与城市的发展结合起来，通过各种保障性住房政策体系的建立，利用市场机制配置保障性住房资源来有效解决当前的住房问题。这样才能在做好保障性住房的基础上，更好地促进城市的发展，最终达到两者的相互促进。
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我国从1997年开始的住房制度改革，经过了十几年的艰难历程。从对福利分房的休克性结束，到商品住房的高速发展，老百姓对“疯狂房价”的一致指责，再到近几年对房价上涨过快、房价过高等突出问题的坚决治理，目前，住房制度己逐渐进入完善和稳定发展阶段，尤其是对建立完善住房分类供应制度，在住房市场上形成商品性住房、保障性住房并举的多种类、多层次的市场产品结构，从上到下都形成了高度共识。近两年，从中央到地方各级政府，建设保障性住房达到空前的力度，住房市场供应中的政府保障性住房份额不断充实，这将保障我国住房制度进一步深化改革和房地产业实现持续健康发展，也给广大中低收入哲带来了住房的福音。但保障性住房体系怎么达到稳定、长效?笔者认为还需要一系列支撑。
首先应有长效管理政策的支撑。要从保障性住房的进入、退出管理上形成长效制度，加强对各类保障性住房的监督管理。既要让困难群众切实感受到政府的关怀，也要杜绝浑水摸鱼的贪利小人，要形成公平、公正的住房体系。同时还要在房屋管理上形成长效制度，保障房屋的合理利用、安全使用，确保政府的投入能存一定时间内保值增值。
其次应有长远建设规划的支撑。要从建设上形成长远规划，既要存近期大幅度地增加保障性住房建设，还历史欠账，同时也要针对各地实际，设立长远规划。小要为短时间内突击完成任务，在保障性住房的规划、设计和建设中有短期行为，出现粗放操作丛至粗制滥造的问题，从而形成浪费和质量问题。一定要加强对各类保障住房建设的监督管理，精心设计、精心施工，切实提高保障性住房的质量和水平。
最后应有市场经济的支撑。要将商品化运作引进保障性住房体系。一定要明确保障性住房并不是恢复以前的福利性分房，而是在商品化运作范畴内的政策性补贴。其宗旨既要保障人的丛本居住权，也鼓励人们通过自己的劳动获得更好的居住条件。存保障性住房体系中，可根据中低收入者的水半确定其亨受的保障等级，进而购买或租赁有一定保障性质的住房。同时这种保障应随着收入的变化而变化，而小足简单的一次福利分配，终身亨受。只有让市场经济的模式与保障性住房相结合，才能创建一个让占居民大多数的中低收入者有能力进入的市场，才能让他们参与住房消费，才能形成一个参与人数最多、以居住消费为主、健全的住房市场。
中国的住房制度改革任重道远，但既然己在路上，又何惧路途漫长?且让我们小断完善，继续前行。
关键词：保障性 住房供给 监管
一、长沙市保障性住房现状
在商品房市场发展旺盛的今天，保障性住房受众群体以及面积设置等方面的额特殊性，使得其备受关注。2007年以来，长沙市把加快住房保障作为改善民生的首要任务，2008年，长沙市启动“一健三改”（健全住房保障体系 、推进制度改革、房屋改造和环境改善）为主要内容的保障性安居工程建设，探索出了一套比较成熟的保障性安居工程建设“长沙模式”。
近五年来，长沙市各类保障性住房建设20多万套（不含城区农民安置房），已保障住房困难家庭18万多户。最新数据显示，2014年，我市将加快棚户区改造步伐，加大保障性住房建设力度，全市保障性安居工程计划开工建设22768套（户），其中新开工廉租住房767套，新开工公共租赁住房8741套，改造各类城市棚户区13260户。并且，新建住房的分布情况也参考了各区的人口，经济的等多种因素。
二、长沙市保障性住房存在的问题
（一）在保障对象及供给问题上的不足
根据我们的调查数据显示，保障性住房用户平均6户左右，但家庭的年收入却在3-5万元，这就是说一个家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我们走访的银盆岭地区的几个保障性住房小区里，住户有很多是六旬以上的没有劳动能力的老人。而对于保障性住房的住房面积大部分是60-90平方米。从2007年到2010年间，长沙市已经完成了城镇住房保障17万余户，而2011年还将继续扩大保障覆盖面。按照长沙市计划，保障对象的人均住房面积应由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，长沙住房保障对象的人均住房面积要求是低于12平方米。据此，我们可以发现受保障群体的人均居住面积相对较低，住房条件相对较简陋。
（二）保障性住房配套设施还不完善
目前经我们调查的保障性住房地区大部分住户都租住的是廉租房和经济适用房，小区内配套设施基本健全，大部分住户对于住房的条件、小区的环境相对满意，但也有人期望能够得到更好地配置。在调研的过程中，我们也发现了不少年代较为久远的廉租住房，小区设施比较简陋。据了解，在长沙当地保障性住房的选址还存在位置较偏远，出行不便等问题。相比于繁华地段的服务性行业密集的情况，保障性住房的建设较为集中，且周围供居民买必需品地点较少。
（三）保障性住房在准入退出机制的问题
通过我们到相关部门的走访，长沙市的经济适用房的申请标准是：有长沙市城区常住城镇户口；中偏低收入群体中家庭户（60岁以下），未婚居民（30岁以上60岁以下）无房户（历来无房产记录）或住房困难户，符合购房条件的省市政重点工程拆迁户（除被拆迁房屋外无其他住房的）等，从整体上看标准制定的较为详细，但这也使得存在一批不符合申请条件但本身生活条件并不理想的人被拒之门外。于此同时，我们发现对于经济适用房、廉租房的准入规则存在交叉覆盖的情况，这将会使得一些受保人群有更多选房空间而另一部分人暂时无房可居的情况。另一方面，廉租房的退出机制也不完善，有些人收入提高了，却依然长期居住廉租房或领取廉租房补贴。究其原因，也就是房管相关部门监督不力所造成的。
三、关于解决保障性住房问题的政策性建议
面对长沙市住房保障体系存在的缺陷，我们试着提出以下几点政策性的意见与建议：
（一）大力提高保障性住房的质量
未来保障性住房工作的重点可以放在提高保障性住房的质量上，提高低保人群的住房质量。我们要有清醒的认识：住房价格和面积如果比较低，那么不能等于住宅的水平和质量也要低一些。根据我国的现有经济水平，新建的保障性住房要在“经济合适，面积适宜，质量优良，生活满意”上大做文章。对于那些居住时间比较长久的保障性住房，政府可以给予一部分资金进行翻新处理。同时，建立专门的保障性住房的设计准则，这些准则要与国家的经济社会发展水平、居民现实收入水平相适应，并在发展中不断修改与完善。建设过程中应始终遵循合理与效用的原则。对于保障性住房，土地的利用效益在总规划中要首先考虑；其次，提供适用与受保障阶层支付能力相适应的住宅。保障性住房应控制好设计、材料选择等诸环节的预算，合理利用政府补贴。
（二）完善保障性住房配套设施
保障住房的选址应该要基础设施相对完善，交通比较便利的地方。周围应存在能满足居民日常需求的服务点，这样才能更好地解决受保人群生活、就业问题。而且好的地理位置能够更好的促进相关人群的就业，带动地区经济的发展。相关部门应加大对保障性住房周围的基础设施的建设力度，与此同时，保障性住房的建设应具有相对的分散性，与其他收入群体共享周边基础设施、共享医疗、教育等服务。
（三）完善现有保障方式
保障方式的转变，将是未来长沙保障住房体系的重要路径。“通过保障方式的转变，使住房保障对象能够根据自身的需要和承受的能力，自主选择保障房。”前长沙市委书记陈润儿说。通过我们对房管部门的走访，在长沙市今后对保障性住房问题的政策方面我们发现：对于经济适用房的保障，要改实物分配为货币分配，改指定选房为自主选房，改不变产权为可变产权。在廉租房的保障上，改集中新建为集中新建与分散配建相结合，以配建为主。改新建住房为新建住房与收购住房相结合，以收购为主；改实物配租为实物配租与货币配租相结合。这些政策都将极大的降低保障性住房的建设成本，提高居民选择保障性住房居住的空间。另外，我市也可结合淮安市的共有产权住房保障模式――由购房人和政府共同出资购买住房，并按出资比例享有相应的产权份额。这种模式能够通过政府的支持充分发挥市场的积极作用，能够调动群众改善自己住房条件的积极性，有利于加快解决受保群众如今住房困难的问题。我们应该学会根据本地实际情况，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。
（四）完善保障性住房的准入退出机制
我们考虑在现有基础上完善保障性住房的准入机制，划分清楚保障性住房的申请条件，给更多的受保群体提供便利，并且对城市的弱势群体给予更多的政策倾斜。同时也建议相关部门完善严厉打击利用保障性住房进行寻租的行为，促使保障性住房的监督管理机制不断完善。通过调整保障性住房的再转让制度，建立起相应的退出机制；不断促进受保人群的收入跟踪监测制度的完善，设定明确且合理的退出条件，加大对违法的行为的处罚力度，逐步建立起保障性住房的监管体系，让需要受保的群众能有房子居住，确立“制度完善、政策健全、供应有序、进退规范”的住房保障体系构建标准。
1.保障性住房政策实施运行的实践
1.1我国保障性住房政策的主要运行体系
目前，按照土地分类标准来看，保障性住房包括：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、中低价位、中小套型普通商品住房。廉租住房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。公共租赁住房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。限价商品房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。中低价位、中小套型普通商品住房：是一种严格限制房屋建筑面积低于90平方米，房屋出让价格低于市区平均价格的商品房。
1.2我国主要保障性住房政策的演变
我国主要保障性住房政策的演变主要分为四个阶段：福利分房制度阶段、住宅私有化与福利分房制度并存阶段、取消福利分房与住房保障收缩阶段、住房保障政策调整阶段。
福利分房制度阶段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城镇居民职工从单位获得的分房；住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），主要模式为集资合作建房和“安居工程”两种方式，同时实物分房还没有完全取消；取消福利分房与住房保障收缩阶段（1998-2007年），主要包含三个层次：一是面对最低收入家庭的廉租住房，二是为中低收入家庭提供的经济适用房，三是面向中高收入阶层的商品房，该阶段将之前为大部分人提供经济适用房的政策逐步废弃，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；住房保障政策调整阶段（2007年至今），2007-2010年，调控房地产市场，重新重视住房保障问题，住房保障政策调整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基础上，加快推进保障性安居工程建设力度，2010年至今，加大房地产市场调控力度，加快住房保障步伐，此阶段的保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。不仅首次纳入“公共租赁房”，而且公共租赁房即将成为未来住房保障的主体。中低价位、中小套型普通商品住房现阶段也纳入到了各地保障性住房考核体系。
2.“收租”制度运行实践的分析
2.1“收租”制度背景
“收租”指国家政府行政机关动用国家优先购买和租赁权力，对流入房地产市场的房地产使用权进行购买或租赁，通过市场化运营后作为储备用房的过程。
“收租”是地方政府和房产部门顺应“经营城市，经营房产，保障居住，保障发展”的需要所进行的我国保障性住房制度创新的一个重要成果。 通过实施“收租”，在缩减地方财政支出，发挥城市基础设施建设效率，提高房地产市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。2007年以来，国家住房保障政策处于调整和铺开阶段，房价不断上涨和城市建成房屋空置率居高不下成为制约社会公平的一大顽疾。国家在2010年适时提出了配建1000万套保障性安居工程。这个过程中，一方面是政府的行政干预不断加强，另一方面对薄利或无利可图局面，开发商对保障性住房热情不高，政府只能以其他优惠政策扶持，这就更增加了投资成本和投资风险。
“收租”制度的特点主要包括：实行市场化运作，“收租”制度的实施主体是专门的收储中心，其具有独立的法人，并有独立的财务系统，并可承担政策实施的金融贷款资格；以非盈利为目的，受托于政府对市场上空置的、即将出租或出售的房屋进行收租，并以无偿、收取收租价格或低于收租价格（主要用于偿还银行贷款利息和投入租售房屋装修）提供给保障房申请者；采取政府补贴运行，政府将投入保障性住房资金补贴“收租”，满足保障房需求；受行政主管部门监管，“收租”制度实施每个环节都收房产和土地等部门的多向监管，防止腐败滋生；“收租”房屋定价进行严格评估，对于“收租”的每一套住房，收储中心将委托专业的评估机构对其租金或售价进行评估，减少浪费性支出；租期稳定、租金有保障，人民群众降幅与房源租给政府的接受度高。
2.2“收租”制度实践
江苏省常州市在保障性住房政策中践行了“收租”这一保障方式，通过实际运行，证明是一条可以深入发展的道路。而且运用此方案有以下优点：
第一，提高了保障供给效率。“收租”制度的实施运行机制为深化保障性住房政策提供了全新、高效的方式和平台，政府与申请保障人成本均大幅下降。成本下降为扩大保障范围和提高保障供给效率提供了有效支撑。如2012年5月至9月，常州市有6000多名群众将房屋租给政府，登记符合保障房“收租”条件的房源2000多套，已落实房源1500多套。同年，该市已有三批、共700多户家庭入住了政府提供的保障房。
第二，加快了政府管理方式创新。在建设服务型政府工作中，保障性住房政策的实施运行通过政府担保、市场运营等创新方式，推动政府管理结构向社会化转变，改变了保障性住房供给结构，全面提升了政府的社会管理和公共服务能力。
第三，初步形成了多主体建设运营机制。坚持政府主导、社会参与、市场化运作的原则，支持和鼓励各地积极探索多渠道、多主体、多方式投资建设经营保障性住房。“收租”制度成为现阶段保障性住房工程建设全面完成的有效手段之一，得到了相关政府职能部门的认可和大力推广。
另外，“收租”制度也有一些缺点。首先是主体不明，房屋收租最终应该由市场来做，应该是企业行为，但目前仍以政府为主题，成立的收储中心和城市开发公司却是企业性质，在具体实施过程中，主体不明，管理容易造成混乱；其次是金融风险提升，在“收租”融资过程中，政府充当担保人，一旦收储中心和城市开发公司出现财务危机，势必为银行带来成倍投资风险，甚至于产生呆账、坏账；第三是法规建设滞后，现行“收租”制度都是以规范性文件形式出现的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束，工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。
1.新加坡组屋的投资模式
新加坡保障性住房被称为组屋。组屋由政府主导进行开发与建设，由建屋发展局具体实施。新加坡建屋发展局成立于1960年，是国家发展部属下的法定机构，也是新加坡唯一的公共住屋机构。新加坡建屋发展局是独立性非营利机构，它的财政预算被纳入国家计划，可以无偿得到政府划拨的土地。建屋发展局代表政府建设组屋，不仅负责新加坡组屋的总体规划、设计和建造，还是最大的房地产经营管理者。其主要职能包括制定住宅发展计划，征用土地，组屋建造与管理，外包或承包工程，出租或出售房屋，房屋贷款。多年来，建屋发展局一直都是新加坡唯一获授权的公共住屋机构，直到最近才有为数不多的私人发展商被允许参与公共房屋开发。
2.新加坡组屋的融资模式
新加坡组屋得以成功建设和运营主要取决于两个方面，一是在政府干预下低成本获得土地，二是财政支持下的多元化资金来源。1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》（Land Acquisition Act），规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋，政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。根据该项法令，新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了大规模建设公共住屋所需的土地。
建屋发展局多种渠道获得组屋建设的资金来源，主要包括建房发展贷款、购房抵押贷款以及赤字津贴。建房发展贷款属于政府贷款，建屋发展局可从财政部（公积金储备）获得两种政府贷款：一种是利息为7.75%的60年贷款用于兴建供出租的公共住房；另一种是利息6%的十年贷款，用于兴建供出售的住房。购房抵押贷款是指政府将资金贷给建屋发展局，建屋发展局将这笔资金贷给组屋购买者（公屋按揭贷款）以及修缮组屋者（更新融资贷款），建屋发展局的贷款收入可用于其建设组屋。赤字津贴用以解决建屋发展局收支倒挂的现象，由于建屋发展局的主要收入来源是房租、维修保养费、利息、收费等，其支出费用主要是偿还贷款利息及向政府缴纳土地税等，因此，建屋发展局往往存在着收支倒挂的现象。政府每年从财政预算中拨给建屋发展局一笔津贴以补偿经营赤字。
此外，中央公积金制度的有效运行有力地支持了新加坡组屋建设、出租和出售的良性运行。在新加坡，中央公积金局同建屋发展局一样具有举足轻重的地位。中央公积金局成立于1955年，隶属于劳工部，是一个独立运作的半官方机构，所有新加坡公民和获得永久居留权的居民，都必须参与公积金储蓄计划，缴交公积金是强制性的，具有法律效力。公积金账户分如下3个户头：一是普通账户（公积金的72.5%），用于家庭的投资，如购买政府组屋等；二是特别账户（公积金的10%），达到退休年龄时方能领取；三是医疗账户（公积金的17.5%）。普通账户部分主要用于购房，其中归集资金约有20%被提做准备以应付提存，80%购买政府债券和消费。新加坡公积金制度实质上是按照国家政策通过3个账户归集资金，将更多的资金投入保障住房的建设，而不是投入到商品房的建设中。目前，该局管理着超过1300亿新元的庞大资金。完善的公积金制度是新加坡解决居民住房问题的重要保障，为新加坡组屋的建设和“居者有其屋”计划提供了强大的金融支持。
二、日本保障性住房投融资模式
1.日本保障性住房投资模式
日本国土交通省是公共住房的管理机构，行使住房建设和管理监督的职能，包括：（1）制定住房政策，建立住房政策操作机构；（2）制定、分配国家住房预算；（3）制定与执行住房建设5年计划；（4）对地方公共团体、公团、公库等进行指导与监督；（5）促进与推动民间住房建设。公共住房的供应机构包括：都市基盘整备公团、住宅供给公社以及民间房地产开发商。都市基盘整备公团，是政府全额出资的独立企业法人，隶属于国土交通省，负责解决城市中等收入以下家庭的住房问题，提供低租金出租房和廉价出售房。都市基盘整备公团成立于1999年，其前身为设立于1955年的住宅整备公团。2004年，日本政府再次调整了都市基盘整备公团的名称和职能，将其更名为都市再生机构，将其职能调整为专门负责公共住房的用地筹划，不再直接提供公共住房。在日本政府的住房保障体系中，住宅供给公社与都市基盘整备公团在组织机构、性质和职能基本相似，但又存在明显的区别。公团直接向中央政府负责，面向全国中等收阶层提供公共住房；而公社则归地方政府所管，向本地区（中央政府提供资金支持）低收入贫困家庭提供公营住房，这些家庭的收入线在33%以下。现阶段，日本公共住房中用于出售的保障性住房主要由民间房地产开发商进行建设，政府机构为其提供土地以及资金支持。政府只负责供应出租性质的保障性住房。
2.日本保障性住房融资模式
（1） 公共出租房的融资模式
公共出租房的供给全部来源于都市再生机构，都市再生机构是政府全资的独立行政法人机构，隶属于国土交通省。其业务主要是土地储备、整理、再开发和租赁住房的供给，不提供用于出售的住房，其服务对象为低收入家庭和高龄人士。都市再生机构的资本金来源于中央财政和地方财政，共为10581亿日元，其中，中央财政和地方财政分别为9984亿日元和20亿日元。此外，都市再生机构还可以从其他途径获得资金来源，包括中央政府财政补助、财政资助以及财政投融资资金，地方政府财政资助，民间机构贷款，出租保障性住房的租金收入，储备、整理和再开发土地的收入。
（2）公共出售房的融资模式
日本现今公共出售房是靠民间的房地产开发商供给的，房地产开发商的资金来源于民间商业金融机构以及住宅金融支援机构。住宅金融支援机构对开发商建造售价低廉保障性住房提供了有力的金融支持，在开发商、商业金融机构、资本市场之间搭建了一种有效的金融支援模式，具体包括：住宅金融支援机构对民间开发商的贷款，其比例可达建造费的90%，利率也低于市场水平；住宅金融支援机构从私人金融机构购买住宅贷款，以此为支持发行抵押贷款支持证券（MBS），从资本市场获得资金；住宅金融支援机构对私人金融机构发放的长期固定利率住宅贷款提供担保，保证对MBS的及时偿还；民间金融机构向住宅金融支援机构购买保险，支付合同所约定的保险费，在其发放的住房贷款本息不能按期收回时，由住宅金融支援机构向其支付约定的保险金。
三、国外保障性住房投融资模式对我国的启示
比较两国保障性住房投融资模式，给我们以下启示：
第一，从投资模式看，无论政府直接投资建设保障性住房，还是政府间接引导投资建设保障性住房，政府都是保障性住房建设的关键，保障性住房管理机构设置及功能安排直接影响保障房投资效率。保障性住房低收益的属性决定了保障性住房不能完全依靠市场化供给，这就要求政府要建立相关机构，为保障性住房供给提供保障。新加坡、日本保障性住房管理机构都从分散趋向于集中，集中设置管理机构，明确安排职能分工，便于各种保障性住房政策的传递、执行以及问责，相比之下，保障性住房管理机构设置分散，会导致沟通协调困难，不利于提高保障性住房的投资效率。目前，我国保障房建设投资、管理、分配体制、机制都不够完善，保障房处于多头管理状态，国土资源部负责土地出让管理，住房和城乡建设部负责房屋规划、房屋建设以及房屋管理，民政部门则主要负责资格审查。这种机构安排容易使保障性住房处于“多人管理”或是“无人管理”的情况，从而影响投资建设效率。我国需要加强保障性住房的统一管理，建立专门的归口机构，提高保障性住房的管理层级，对保障性住房的土地出让、建设规划、资金供应等进行有效管理，降低协调成本，提高投资效率。
第二，从融资模式看，融资渠道多元化是各国解决保障性住房建设资金的共同之道，但是，保障性住房的多元化融资需要政府一系列的政策、制度支持。 政府财政投入是各国保障性住房建设资金的重要来源，但是，庞大的保障性住房建设资金更需要利用科学的制度设计，发挥政策引导和金融市场的作用，广泛动员社会资金参与。新加坡通过强制性的公积金制度为其组屋建设提供了必要的资金支持；日本政府都更注重政策的杠杆和引导、激励作用，在政府引导下进行金融创新和制度设计，发挥金融市场作用，为保障性住房建设和住房市场发展提供了强大的金融支持。日本根据出租型保障房和出售型保障房，采取不同的融资模式，引导私人投资者和私人企业投资适宜低收入人群居住的住宅，都是值得我国借鉴的做法。
【关键词】保障性；选址；住房；需求
国家高度重视低收入家庭的购房问题，保障性住房的建设是一项促进和谐社会发展的政策工程。在保障性住房工程的建设中，由于选址不当，会影直接响到居民的正常生活以及居民就业困难等，所以通过合理选址，对居民的生活保障起着重要的作用，对推动社会和谐发展业起着至关重要的作用。
一、保障性住房选址的不足之处
（一）居民就业困难
被保障居民普遍存在的特点是他们的教育程度低、选择就业方向狭窄和岗前培训不足。以南京为例，南京的经济适用房在选址上地里位置过于偏僻，房屋周边没有可提供就业的单位，缺少交通配套设施，使居民出行困难、出行成本过高。
（二）缺少公共配套设施
从地理位置上看，住房周边的配套设施极其缺乏，一般的经济适用房大多位于市中心的外延，以围绕市中心呈环形布置。保障性住房相对孤立，周边没有居民可以借用的配套设施，大部分配套设施尚未完全开放，再加上保障性住房的建设时间不长，没有带动房屋周边的经济发展，造成经济适用房的设施不完善的实际现状。保证性住房的周边均为未开发地带，由于居民的消费水平有限，导致商业设施空置。同时，由于住区自身的消费能力有限，大部分住区达不到相应银行、邮局、商店和超市等商家相应的“最低门槛”，又或是住区提供的门面规模较小，所以无法建立相应的设施，导致不能满足居民的需求。
所以，从城市发展的角度上看，保障性住房在选址的时候必须考虑到被保障人们的居住、交通、配套和就业等问题。在建设保障性住房的时候，政府应该给与政策上的支持，不能单方面根据土地价格和市场需求进行选址，必须要考虑被保居民长期居住的成本。
二、保障性住房的选址方式
（一）保障性住房的选址合理化
从当前的角度看，保障性住房应该均匀的分布在城市的新市区、老城区和近郊区。这样不但可以防止住房空间聚集而产生的不良社会问题及不良社会行为，居民还可以享受到更好的设施以及谋生方式，增进社会各阶层的交流，促进经济的共同发展。保障性住房的选址范围可以分为近郊区、老城区和新市区三个部分，这三个部分在选址方式中存在一定的共同点，其中，近郊区与城市新区有相似性质，老城区有自己的性质。老城区土地有限、地价高，通常不会成为保障性住房选址的对象。通过加强建设新市区，可以整体居住压力，新市区的建设不但可以为保障性住房提供有价值的土地，还可以解决老城区居民居住拥挤的问题，同时可以为新市区提升人气。保障性住房必须处理好居民生活中必备的配套设施、交通设施和就业单位设施，让新市区变得越加繁华。
（二）在城市居住总体的指导下，将保障性住房的选址纳入居住社区的范围里
据相关调查报告，保障性住房周边较荒凉，缺少相应的商业配套、交通配套和教育配套，导致居民生活极其不便以及多数居民的就业困难、伤病无法及时得到救治以及出行困难。保障性住房的选址不能占用新城区和老城区的绿化带以及居住与工业之间的绿化带，因为新城区和老城区中的绿化带对城市的空气存在至关重要的作用。如果在绿化带中建设保障性住房，居民难以分享周边的设施和周边完善的配套。更为严重的是，如果在绿化带中建设保障性住房，不但影响了城市的绿色环境，还影响了居民的生命健康。而当前，有些建筑工程行业为了追求低价，已经出现了在绿化带上建设房屋的问题，这不但是违法的建设，还给保障性住房带来了较大的隐患。绿化带对居民具有至关重要的作用，它可以释放大量氧气、吸收大量二氧化碳，有利于城市居民的身体健康。如果城市中没有绿化带，居民的身体健康状况也会随之下降。
（三）以公共交通为主导进行建设保障性住宅
根据相关调查显示，多数保障性住宅都具有居民生活不便和就业困难的问题，其中最主要的原因就是严重缺乏公交设施，造成居民出行困难。因此，在保障性住房选址时，应该重视公交设施。在选址时，从住房出发，在步行10-15分钟之内要有公交。最好将地铁设施加入到公共交通设施当中，在居住区周边建设地铁，可以帮助减少居民出行困难的问题，对社会发展业起着有利作用。
三、结语
综上所述，任何城市房屋的建设不能只凭借城市规划管理者进行建设。本文提到的多种保障性住房选址、规划从实际上满足了居民在日常生活、交通以及就业的需求。在建设保障性住房的过程中，需要对住区周边的设施包括超市、商店、市场、交通、单位、医院和学校同步建设，这样才能有效的促进社会进步。
参考文献
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第一条为了完善城镇廉租住房保障制度，逐步解决城镇低收入家庭的基本住房困难，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔*〕24号）、《廉租住房保障办法》（建设部等九部委令第162号）等有关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条本办法适用于庐城规划区内的庐城镇城镇居民。
第三条县房地产管理部门负责本县城镇低收入家庭廉租住房保障管理工作。
庐城镇人民政府及县发改、财政、民政、物价、劳动保障、税务、国土资源、建设（规划）等部门应当按照各自职责，做好本县廉租住房的相关工作。
第四条廉租住房制度是政府按照规定在住房方面履行社会保障职能，向城镇低收入且住房困难家庭提供基本住房保障，满足其基本住房需要而采取的政策措施。
第二章保障措施
第五条城镇低收入家庭廉租住房的保障方式以发放廉租住房补贴为主，实物配租为辅。
廉租住房补贴是指县人民政府向符合条件的申请对象按规定标准发放货币补贴，由其到市场上自行租赁住房。
实物配租是指县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
第六条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。
廉租住房资金的会计核算和财务管理规定由县财政部门会同县房地产管理部门另行制定。
第七条县房地产管理部门应根据低收入住房困难家庭的申报和资金筹集情况，会同县财政、民政部门确定廉租住房补贴保障面，报县人民政府批准。
第八条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）社会捐赠的住房；
（三）腾空的公有住房（含单位自管房）；
（四）政府出资建设的廉租住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
实物配租应当面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。
第九条新建廉租住房建设用地实行划拨方式供应，行政事业性收费按有关经济适用住房规定标准执行。购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入，按照规定给予税收优惠。
第三章申请与核准
第十条符合下列条件的家庭，可以申请享受廉租住房保障：
（一）家庭成员具有庐城城区非农业户口；
（二）家庭人均收入符合县人民政府当年公布的低收入标准；
（三）家庭现住房人均建筑面积符合县人民政府当年公布的住房困难标准；
（四）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或扶养关系。
第十一条城镇低收入家庭廉租住房实行申请、审核及退出等管理制度。
第十二条申请廉租住房应当由申请家庭的户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，同时其他具有完全民事行为能力的家庭成员应出具共同签名的书面委托书。
申请人应当向庐城镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，并提供下列材料：
（一）申请家庭成员所在单位或居住地村（社区）委会出具的现住房证明和家庭收入证明；
（二）申请家庭成员的身份证、户口簿和婚姻状况证明材料；
（三）《*县城镇廉租住房保障申请表》；
（四）其他证明材料。
第十三条受理机关收到廉租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补正材料次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即视为受理。
材料齐备后，受理机关应当及时签署意见，并将全部申请资料移交县房地产管理部门。
第十四条接到受理机关移交的申请资料后，县房地产管理部门应会同县民政、监察部门组成审核小组予以审核，申请家庭及其有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。县房地产管理部门自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核结果。
经审核不符合条件的，县房地产管理部门应当书面通知申请人，并说明理由。经审核符合条件的，县房地产管理部门应当在申请人的户口所在地、居住地或工作单位将审核结果予以公示，公示期限为15日。
第十五条经公示无异议或者异议不成立的，由县房地产管理部门予以登记，并书面通知申请人。经公示有异议的，县房地产管理部门应当在10日内进行复核。经复核异议成立的，不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。
已登记为实物配租的家庭，在候租家庭较多时，由县房地产管理部门会同县民政、监察部门和庐城镇人民政府采取公开摇号的方式确定。但经共同认定的无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人、扶养人或抚养人，或者优抚对象、重度残疾等特困家庭，可在公开摇号前优先予以解决。
未被摇号选中的家庭实行轮候，轮候期间申请家庭的收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知县房地产管理部门，经审核后，县房地产管理部门应当对变更情况及时进行变更登记，不再符合廉租住房保障条件的，由县房地产管理部门取消资格。
第十六条已准予廉租住房补贴的家庭，应当与县房地产管理部门签订为期一年的《*县城镇廉租住房租金补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任等。
租赁住房补贴家庭与出租人签订房屋租赁协议应报县房地产管理部门备案。
第十七条已准予实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订租赁合同。合同应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的时限腾退原有住房。
确定实物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，县房地产管理部门可视情采取发放租赁住房补贴或其它保障方式对其实施住房保障。
第十八条县房地产管理部门应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房后，将结果在县政府网站、巢湖日报（*版）或县电视台予以公布。
第四章监督管理
第十九条低收入廉租住房保障家庭实行一年一核和动态管理。
享受廉租住房保障的家庭应当于每年12月31日前向县房地产管理部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，由县房地产管理部门会同县民政部门、庐城镇人民政府对其申报情况进行复核，根据复核结果对其享受廉租住房保障的资格、方式、额度等及时进行调整予以公布，并书面告知申请人。
第二十条城镇低收入家庭人均收入标准、住房困难标准和廉租住房保障面积标准，以县人民政府当年公布标准为准。
第二十一条享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由县房地产管理部门作出取消保障资格的决定，收回其承租的廉租住房，或者停止发放廉租住房补贴：
（一）家庭人均收入连续一年以上超过县人民政府公布的低收入标准的；
（二）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超过县人民政府公布的住房困难标准的；
（三）擅自改变房屋用途的；
（四）将承租的廉租住房转借、转租的；
（五）无正当理由连续六个月以上未在廉租住房居住的或者未交纳廉租住房租金的。
第二十二条符合廉租住房保障条件的家庭，只能享受廉租住房补贴、实物配租两种保障方式的一种。
第二十三条县房地产管理部门应当会同县物价、财政、民政等部门对廉租住房补贴标准提出方案，报县人民政府批准后公布实施，并根据经济发展情况适时进行调整。
廉租住房租金标准由维修费、管理费两项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
实物配租标准应根据拟分配家庭和可分配住房的情况进行分配。
第二十四条廉租住房申请人对县房地产管理部门的审核、摇号、轮候、配租等结果有异议的，可以向县人民政府或者市房地产主管部门申诉。
第二十五条低收入家庭申请廉租住房保障时违反规定，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由县房地产管理部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的住房租金补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额。
第二十六条房地产管理部门作出取消保障资格决定后，应当在5日内书面通知当事人，并说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回，逾期不退回的，依法处理。
一、建设计划、项目选址和建设方式
（一）廉租住房
今年省下达建设任务为200套，我县今年计划建设204套，廉租住房套型建筑面积以50㎡以下为主。计划采取政府统建方式进行，选址在环东一路东侧中兴小区南边建设花园廉租住房200套，计划投资2,800万元，由县房产局负责组织建设。
（二）经济适用住房
今年省下达建设任务为600套，我县今年计划建设650套，经济适用住房套型建筑面积以60㎡为主，根据我县人均住房面积将套型建筑面积控制在90㎡以下。计划采取政府统建和单位自建两种方式进行。其中单位自建394套（其中：县饮食服务公司60套，县新兴供销社60套，县广播电视台12套，县热作发展公司10套，县生产资料公司120套，县粮食局96套，县新华书店18套，县土产公司18套），政府统建在环东一路东侧中兴小区南边建设花园经济适用住房256套，计划投资5,570万元，由县住建局负责组织建设。
(三)限价商品房
今年省下达我县建设任务为300套，计划在环东一路东侧中兴小区南边建设花园限价商品住房300套。花园限价商品住房均为框架结构18层带电梯房住宅。套型建筑面积以90㎡为主，根据我县人均住房面积适当控制套型面积，总建筑面积27,000㎡，计划投资8,100万元，以项目法人招标的方式组织建设。
二、时间要求
列入2014年建设计划的保障性住房，所有的保障性住房项目要在8月底前全部动工。
三、工作要求
（一）各项目建设单位每月要向县保障性住房建设领导小组办公室汇报送一次保障性住房的建设情况。
（二）严格按有关规定标准进行户型面积设计，严禁超标准建设。
（三）县保障性住房建设领导小组办公室每月组织对全县的保障性住房进行检查并通报检查情况。
