时间：2022-05-26 02:16:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇企业物业管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
（1）影响着物业管理企业的经济活动的环境。对企业进行文化创建，有利于文化中的价值理念、思想观念、精神内涵等的传递与渗入，能够进一步改善企业的管理环境，更有利于企业赢得市场竞争力和实现持续、健康发展。
（2）影响着物业管理企业的发展结构。特定的企业文化创建决定了企业有效的组织形态，而这样的文化发展结构也决定了服务与产品的质量与类型，影响着物业管理企业的管理定位。
2、物业管理中企业文化创建与定位存在的问题
2.1企业文化与企业经济发展脱节
本质上讲，企业文化与企业经济发展并不矛盾，两者都是为了企业取得更大发展。但现阶段而言，很多企业认识不到文化建设的重要性，认为只是对于企业形象有作用，而对经济发展则没有推动作用，将企业文化孤立于经济发展之外空谈建设。
2.2企业文化存在口号化问题
企业文化并不等于口号，但很多企业却只是让企业文化流于各种口号，甚至仅将企业文化局限于此，而并没有认识到真正的企业文化，应该将企业发展精深融入到员工心中，起到实质性的激励作用。
2.3企业文化趋向于娱乐化与表象化
相当一部分的企业，认为企业文化，就是组织员工进行各类文体活动，企业貌似很和谐，这样表面看起来也很有面子。在一些极端企业，甚至将员工每月进行文体活动的次数纳入到企业文化建设考核中来。而这实际上是对企业文化的误解。只是将企业文化进行外在的、表层化的简单包装处理。远远没有深入到企业文化的内涵中。
2.4企业文化缺乏活力
还有个别企业，走企业文化的极端路线。将对员工的军事化管理视为企业文化的创办方式，从而使企业内部严要求、严纪律，这给员工的工作带来很大的限制，使得企业文化僵化，毫无生机和创新能力可言。
3、企业管理中企业文化的创建与定位策略
3.1明确企业文化建设的方向
建立和确定公司文化是企业管理的重点，其中的两个关键点为：一、创建特色型的公司文化要以公司发展策略和所处行业的特征为出发点；二、以公司历史为根本立足点，展示出公司的文化积累，给人以亲切感。所以，建立健全公司文化必须有一个过程，在公司文化共同的目标下，鼓励员工积极参与到文化建设中来。例如从资源充分利用的角度、公司竞争能力提升的角度、企业当前存在的好的风气和氛围的角度以及管理等方面的角度，以问卷等形式对员工做开放性考察，然后对员工的答卷做分类整理，有专门人员根据其内容做分类，最后总结出适合公司文化发展的最终目标。
3.2明确价值观在组织中的重要作用
一个公司文化的关键就是该组织的价值观，它是一个公司员工价值观的总方向。一个组织的价值观建立的关键在与问卷中所体现出来的员工共同的认知。然后，以此为出发点，在公司管理人员对企业文化的建立与发展的观点的指导下，总结整理问卷中员工的观点，从而使公司文化创建的高度。内容理论性的高度与该公司的具体情况相适应，最后是企业的集体价值观能够概括全面、简单清楚、易于接受。最后为了进一步促进价值观的完整和加强员工对该价值观的认知接收，加强思想的凝聚力，稳固该价值观的关键地位，鼓励员工积极参与到对该价值观的讨论中也是非常有效的手段之一。
3.3抑制相异的文化传播
公司领导在关注公司文化的同时，还要加强对员工与企业组织价值取向和价值观不符合，甚至相背离的自身行为习惯与个人价值观的关注，所以，对与企业价值观相一致、相符合的员工个人价值观要加以引导提升，对其其他员工的价值观要综合分析，与企业价值观相背离的价值观则要加以引导改正，可以通过培训教育等方式，使其放弃不正确的价值观而接受企业组织的价值观。
3.4强化企业文化的传播
执行是理论的关键所在，所以能够让员工将一个企业所宣传的文化成为其个人的价值观并形成以此为标准的行为习惯，关键在于执行。专题性的文化活动和企业内部的教育培训是其文化宣传的主要形式。其中前者主要有年会和表扬大会等公司性质的活动，后者则分为在岗和岗前两种不同培训。
4、结语
关键词：物业管理企业；财务管理；精细化管理；
在当前市场竞争日益激烈的行业发展背景环境下，物业管理行业企业传统落后的财务管理制度，在很大程度上严重阻碍着企业经营管理水平的进步及管理工作效率的提升，最终导致物业企业在整个行业的竞争中处在一个劣势。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。
一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析
（一）物业企业管理体系不够规范
前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地产建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性来执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。
（二）物业管理企业财务管理意识参差不齐
新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。
（三）物业管理企业财务管理手段相对落后
现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。
二、加强企业财务精细化管理策略
（一）提高财务管理精细化发展意识
物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。
（二）构建并完善企业财务管理机制
关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一个范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情r下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。
三、结语
企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。
参考文献：
[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（08）.
[关键词]电力企业；物业管理；完善建议
中图分类号：F407.61 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）33-0065-01
物业管理属于服务型的行业，只有提高业主对服务的满意度，才能保证物业管理行业健康可持续的发展现阶段，电力企业物业管理还存在一定的问题，影响物业管理向着规范化、专业化的方向发展，需要广大的物业从业人员，积极探索与总结，制定完善的物业管理制度，提高物业管理的水平与服务质量，提升业主的满意度，促进物业管理行业的发展。
一、早期全面介入，保障物业建设质量最佳状态
高品质的物业是物业管理企业提高服务质量的先决条件，优秀品质的物业应当要物业公司尽可能早的介入。物业管理企业要做的就是如何从后期物业服务管理的角度，从物业使用者的利益出发，将触角伸及开发建设的每个环节，提出改进规划、设计诸多环节的意见和建议，以便于后期物业的服务管理。物业管理早期介入，可以就物业管理中经常遇到的问题，从物业管理的角度提出各种合理化建议，就像“小区在销售房屋时承诺多长时间建小学，就应该尽快落实” 这样不仅有利于以后各项工作的开展，物业管理服务肯定也不会差。
二、物业管理企业应从内部着手，加强自身服务意识的培养
要把服务工作做好，首先要从企业内部着手，通过加强企业员工思想意识的转变、加强员工思想道德素质教育和管理技能，增强企业内部人员的服务意识和自身综合素质。通过转变企业的内部机制，增强员工的竞争意识，实行员工竞争上岗制，理顺各种工作程序。
1加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量
物业管理企业要想拥有优秀的人才，应做到：
1.应引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。如物业管理人员所学专业应是物业管理，并取得了专业岗位证书且具备相关的工作经验。2.通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。3.不定时到外地去考察，学习别的物业管理企业的先进管理技术，先进管理经验，以提高企业员工自身素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。
1健全企业内部管理制度，加强企业文化建设
1.1物业管理企业想要取得快速的发展，就必须建立一个现代企业管理制度。建立健全完善的内部管理机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。健全管理机制是搞好服务的前提，也是为搞好服务而服务的。2.目前大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业十分注重企业文化的建设，把企业文化建设摆在重中之重的位置来抓，作为培养企业凝聚力、激励力、约束力、导向力、纽带力、辐射力的工程，企业文化是一个企业长期经营实践中所凝结起来的一种氛围，企业价值观、企业精神、经营模式和广大职工所认同的道德规范和行为力量，在全国物业中能以服务质量和服务水平而成为全国物业管理学习的榜样，这与其重视企业文化建设有很大的关系。
三、物业管理企业要规范自身的服务行为
物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，与职工打交道，自身行为的规范与否，成为职工衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准。
1加强内部队伍服务管理水平。物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。同时，还要提高员工的服务管理水平，尽量减少各种不必要的工作环节，在最短的时间内解决职工问题，这样物业管理企业就会逐步发展为服务水平较高、管理完善的企业。
2质量体系引入与完善。目前的物业管理行业尚未走出劳动密集和微利的现状，由于物业管理法律、法规不健全，职工与物业管理企业的矛盾几乎在各地成为普遍现象，在这种情况下，规范服务标准便成为解决各方矛盾问题的必由之路，另外，物业管理企业导入质量管理体系结合自身物业管理现状，制订质量管理手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、有偿服务、职工回访、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
3加强与职工的正常沟通，关注职工的需求物业管理企业搞好服务的另一个关键，就是要在提高服务质量的同时，加强与职工的联系和沟通，听取他们的意见。提高职工对自己居住环境的关心度，更利于工作的开展。及时解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业管理企业在时时刻刻的关心着他们，这样既能了解职工的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。而物业管理者要做好职工的生活顾问和日常朋友，从而便于各项服务工作的开展。
四、物业管理企业要积极完善自身的服务体系
一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、委托性特约服务。物业管理企业应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥自己特点和优势，满足职工方便生活需要，引导职工正确消费，塑造良好生活空间。
1常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。对于众多的物业管理企业，各自的管理方式不同，但是管理的内容是相同的，完成常规性的公共服务是物业管理企业对职工的基本承诺。对于设备设施维修、保安、保洁、绿化等工作内容，社会上也有较为专业的专项公司。选聘专业公司，将专项服务内容进行转包，但管理责任不转包，这样一来既能更加有效地提高专项工作的管理服务水平，同时也节约内部劳动力，优化内部资源，加强对外的考核工作，简化了工作程序，有利于物业管理企业将更多的人力和物力投入到开发针对性的专项服务、委托性特约服务，来满物质文化需求，完善服务项目，向居民提供更加优质的服务内容。
2针对职工生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。物业管理企业并非是什么服务项目都搞，这样会造成物业管理企业财力、人力的分散，单项服务项目的服务水平也不能得到保障。物业管理企业服项目的确立来自于居民生活需求的调查，服务项目的开展，并非是容易的，需要物业单位投入相当的人力和物力，有时服务项目的开展并不赚钱，但是，这些服务项目的开展满足了职工的生活需求，在他们心目中物管为他们解决了问题，花多少钱都愿意，使物业管理企业取得了重大的社会效益，确保了企业无形资产的保值增值。
3在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。物业管理在日常管理服务过程中，要加强先进技术和设备的引入。日常收费管理实施专业物业管理软件，方便物业管理人员对于大量住户资料和收费资料的查询和存档工作，小区实施全方位电子安防监控、门禁系统、可视对讲系统、电子巡更系统，使物业的使用更加方便快捷，职工生活更加舒适安全新的科学技术和管理方法在小区物业管理中的运用，势必将提高物业管理服务水平。
结语：随着电力事业改革的不断深人，电力企业已经逐渐的归人服务业的范畴，企业的发展也离不了对服务质量的追求电力企业物业管理是电力企业管理中重要的内容，不仅关系着企业员工正常的生活与工作，还与社会的稳定与和谐有着十分密切的关系现阶段我国电力事业正处于快速发展的新时期，加强对电力企业物业管理的研究具有十分现实的意义。
参考文献
1方晓蓉.电力企业物业管理中存在的突出问题及其改进对策研究 . 山东工业技术.2013（15）
2范民英.电力企业物业服务存在的问题与对策分析 . 金华职业技术学院学报.2012（5）
改革开放以来我国物业管理行业有了很大发展，尤其是近年来房地产行业的火热发展促进了物业企业质的飞跃，但是由于物业管理行业本身的特殊性，目前我国物业管理企业成本管理过程中存在很多问题。
(一)成本管理起点滞后
一般情况下，物业管理的成本高低受到小区总体布局的影响很大，所以物业管理企业应该从物业设计阶段开始介入，对可能发生事故的安全隐患、存在赔款损失的潜在风险、可能导致设备经常发生故障的环节、可能造成增大人员设置的工作岗位等等方面向设计者提出合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关。而我国目前的情况是，物业设计与后期管理严重脱节，从而造成物业管理企业在后期管理上的被动局面。
(二)成本管理体制局限
目前大部分物业管理企业都采用了大型商业企业的一整套成本管理模式和体制，殊不知这两类企业在很多方面都存在质的不同，大部分物业企业主要靠直接减少投入和支出，增加人员的劳动强度或延长工作时间以降低企业直接成本，而忽视了服务质量、人力资源、环境条件及其他环节的成本控制。
(三)成本管理主体单一、管理方式过于简单
目前大多数物业企业提供的都只是一种简单的粗放式服务，科技含量低、手段过于陈旧，基本上以手工操作形式为主，而且管理主体过于单一。
二、物业管理企业成本管控
(一)建立严谨高效的成本核算程序
对于任何企业而言，压缩成本、加强成本核算都是增强其核心竞争力的首要环节，当然物业管理企业也不例外。
1.严格控制人工成本由于物业公司提供的主要是无形的服务产品，所以其成本费用主要是人力成本，而且物业管理工作中有90%的工作是在管理处完成的，所以物业管理企业职能部门的设置一定要做到简化、直接、高效。所以物业企业人员的配备上要少而精，选配胜任岗位要求的人员上岗。
2.控制管理费用及采购成本物业管理企业的管理费用包括招待费、车辆使用费及日常办公费用等等，为了节省费用，最好采取集中采购方式，以最低的成本购买到优质产品，另外经常采购的货物最好与供货厂家建立长期供货关系，既可以获得规模效应，又可以节省选购与送货成本。
3.控制设备运行维护费用在办公过程中，应该尽可能采用节能设备，另外，各管理处对公共灯光进行调整和改造，同时科学合理的安排设备运行数量与运行时间，做到统筹兼顾、节约费用。
4.建立科学合理的物业管理费收费制度物业管理企业应该根据小区住户实际情况，采用单月、半年等等不同的收费制度，切忌前松后紧，这样很容易发生住户拖欠物业费的情况。物业管理企业的应收账款与商业企业有很大区别，它不仅不会带来信用销售，还会有碍企业利润的增加，所以物业企业在平时就应加大对应收账款的管理，防微杜渐。
(二)从设计阶段介入进行前期物业管理
物业管理的成本高低受到小区总体布局的影响很大，所以物业管理企业应该从物业设计阶段开始介入，对可能发生事故的安全隐患、存在赔款损失的潜在风险、可能导致设备经常发生故障的环节、可能造成增大人员设置的工作岗位等等方面向设计者提出合理化建议，参与施工及设备安装过程，及早发现和解决问题，严把物业验收关。
(三)完善细节管理
注重细节管理就是要克服成本管理中常见的“跑冒滴漏”现象，要从节约每一度电、每一滴水和每一张纸做起，因为随着企业规模和管理范围的不断扩大，物业管理企业的岗位和成本发生点会无止境的扩张，所以每一个成本发生点都要制定严格的耗费标准，责任到人，进行量化考核。
(四)采用“一拖N”管理模式，强化客户服务中心的作用
所谓“一拖N”管理模式就是以一个服务处为核心，“辐射式”管理其他事务。常见的做法是以客户服务中心作为物业管理企业的核心。作为物业管理企业的服务处，实际上是一个往复提供无形服务的生产中心，既然作为生产单位就需要有相应的生产指挥和调度中心，负责组织、指挥、协调和控制整个生产和服务过程，这里的“客户服务中心”正是物业管理企业的生产指挥和调度中心。“客户服务中心”是管理处组织架构的核心所在，根据统计，管理处有80%的日常服务工作是由客服中心负责完成的，根据法规规定，服务处处长则是客服中心的第一责任人，其职责范围主要是管理处的日常经营管理、绩效考核和业务监管等方面。以“客户服务中心”为核心的组织架构能够最大限度的发挥基层员工的工作积极性和主动性，尤其能调动和发挥各个“班组长”的组织和协调能力，减少管理人员的配置和管理服务的环节，最大限度的降低和节约人力成本。当然也可以使管理人员从日常繁琐的业务中解脱出来，集中精力处理好本领域的事务。
三、结论
【关键词】物业管理；收费难；前景；业主委员会
物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然产物，属于第三产业。我国的物业管理始于20世纪80年代，随着住房制度的革新，传统的房管制度逐渐转变为招投标一体的物业管理模式。物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程有着不可估量的发展前景，人们视作现代化城市的朝阳产业。但是，由于物业管理的特殊性使其在实际管理过程中存在许多问题。现从以下几方面谈谈我对物业管理的粗浅认识。
一、传统的房管制度与物业管理的区别
传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理，物业管理是市场经济条件下的经营型服务性的管理。
（一）管理主体不同。传统的房管是行政性、福利性管理。房管部门提供的劳务是无偿的，执行的是“以租养房”的方针。管理主体是各地区房管部门及其下属的事业单位。物业管理是由具有法人资格的物业企业和各种专业服务公司实施，通过合同方式实行在规定期限内的聘用制，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。物业企业除对物业进行维修养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。物业企业提供的服务是有偿的，执行的是“以业养房”的方针，其管理经费来自于从业主收取的物业费。物业管理服务实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，并以人为核心提供物质和精神两重。
（二）管理手段不同。传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，通俗的说就是住户不花钱，单位买单。管理单位长期不变。物业管理实行聘任制，提供的是有偿服务。
（三）房屋产权不同。传统房管的房屋产权绝大多数是国家或单位所有，使用人不是产权人，不能对房屋进行转让、买卖等处理。一切由管理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。房管部门与住户之间是管理与被管理的关系。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。物业企业与业主之间是服务与被服务的关系。
二、业主消费观念难转变最终导致收费难
（一）物业管理的商品消费观念尚未建立。全国叫停分配住房之后，广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确定，但把物业管理服务作为商品的消费观念尚未建立。加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的管理费，更有一些业主习惯了单位买单，没有物业管理费的概念，对物业管理问题知之甚少，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系，导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，这完全是一种 “量入为出”的经营模式。
而长期计划经济体制的影响，居民习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，费用收缴率低，必将导致物业管理走入恶性循环。只有居民提高对物业管理服务的商品消费观念，加之物业企业自身努力创建品牌，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。
（二）管理缺乏监管、职责界定不明确。据不完全统计，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、房地产开发商。开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题，在业主入住后逐步暴露出来，
由于缺乏有力监管，物业管理公司与业主之间，不能够相互约束。而物业服务质量的高低，则来自物业管理公司能否有效地执行物业管理公约。物业管理企业无法约束没有签署物业管理公约的业主来履行其应尽的义务，也无法强制约束业主不合理的行为，业主也没有硬性的标准评价物业管理企业日常管理工作是否到位，双方都缺乏有效的监督和制约，这直接增加了管理难度。
（三）业主委员会组建困难。业主委员会成员一般都是义务的也没有工资。成员也不能仅有一腔热血，他们要面对的事情非常繁琐，这需要懂得管理、法律等知识，办事能力也要突出。即便上述条件都符合，业委会也不一定能让全体业主满意。众口难调，业委会的工作也可能得罪少数业主，遭到冷嘲热讽。“既没好处，还要受委屈，这种事情谁愿意干？”这在很大程度上影响了业委会成员的积极性。
据对12个大中城市商品住宅小区物业管理情况调查结果表明，有40%的小区成立了业主委员会，有34%的小区没有业主委员会，有26%的居住者不知道本小区是否成立了业主委员会。由此可见在商品住宅小区业主委员会的产生及作用发挥尚且如此那么在普通住宅区恐怕会更差。业主委员会的立场和物业公司是对立的，所以很难得到物业公司的支持。业主委员会成立难导致业主不能很好的跟物业企业沟通，这进一步加剧了物业管理企业的收费难，协调难。
三、我国物业管理企业的发展趋势
近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，物业管理虽然面临这样那样的问题，但目前仍然是我国市场中最具活力、最有潜力的行业。
（一）物业管理企业的分工越来越细。物业管理从最初的“扫地、看门”走向业主需要什么就提供什么的全方位、多元化的私人订制服务；从最初的单纯住宅楼宇服务，走向写字楼、医院、学校、酒店等大型物业管理服务。除了物业管理公司从事专业服务外，保洁公司、绿化公司、保安公司、等专业公司提供专业化服务已逐步成为一种趋势，进一步提高了物业管理企业的专业化服务。
1国有煤炭企业物业管理改革的现状
山西焦煤西山煤电集团公司所处西山矿区，位于西山煤田西北部，分为前山区和后山区两部分。前山矿区地处太原市西郊，后山矿区地处古交市，整个矿区总面积 540.2 km2，加上后备区共 940.2 km2。矿区生活系统独立于市区自成体系，因此企业建设了相对封闭、包罗万象的社会服务系统，担负着矿区水、电、暖、煤气、物业等后勤服务，背负着沉重的社会负担，造成了企业缺乏竞争力，物业管理缺乏长久发展的基础。山西焦煤西山煤电集团公司的物业管理仅仅依靠企业内部来补贴，规模较小，且服务对象主要为企业职工家属，对服务水平要求不高，而且企业的物业人员大都为企业内部人员，服务意识较差，服务素质较低，造成业主和服务部门的矛盾激化，在一定程度上损坏物业管理部门的形象，进而影响企业的形象，由此看来，煤炭企业面临的物业管理问题较严重，需要通过改革来解决。
2搞好国有煤炭企业物业管理改革的有效措施
2.1强化思想意识是首要
无论做什么首先思想上认识到其重要性才是首要的，只有思想上认同了才会更好的去做。国有煤炭企业物业管理改革亦是如此，企业的党政班子成员一定要统一思想意识，步调一致，共同推动企业可持续发展。企业要进行为何进行物业管理改革和如何进行物业管理改革的讨论，让企业人员充分认识到解决企业物业管理改革问题刻不容缓，并让每个人积极参与进来，只有进行物业管理改革，才能是企业保持长久活力，既符合社会主义市场经济发展的必然要求又能加强企业内部管理，为了更好深化企业人员思想意识，企业应该设立专门改革机构，主攻企业物业管理改革问题，同时企业要予以充足的人力物力支持，加强宣传，达到加强思想意识的效果。
2.2改革抓关键，宣传需强化
物业管理改革是一个涉及范围广、持续时间长的过程，抓住其改革关键才能加快进程，达到好的改革效果。一企业要与政府机关配合，发挥自身的组织优势，集中宣传。要利用全部职工大会、早晚会等形式，向职工传达物业管理改革有关文件精神。同时，利用广播、电视、报纸、网络宣传、矿务公开栏等各种宣传工具，集中宣传物业管理改革的有关政策规定、方案措施，通过集中宣传，让改革深入人心，为物业管理改革打下良好基础。二企业的特殊群体比如离退休人员、工病亡职工遗属及在企业中占有特殊位置，由于他们的特殊性，本身工资较低，对企业政策理解较少，因此加强对特殊群体的宣传更有利于人们理解物业管理改革，企业可以通过进行针对性教育举办座谈会等形式来让他们了解。
2.3广泛调查，制定可行性方案
在物业管理改革的过程中，思想深化了，宣传做好了，如何做更是一个关键，企业应该广泛深入调查，并结合本企业实际情况，清楚底数情况，实现由企业暗补到企业明补，提高物业收费的目标，并制定可行性方案，交由职工大会讨论决定事实，在执行过程中，依据现实情况来完善改革方案。
2.4完善计量设施，强化业务培训
计量设施的完善是进行企业物业管理改革的前提和基础，企业应结合实际，让有关部门对计量设施进行核验，对不符合要求的进行更换和改造，保证计量设施的完善。同时，要对计量收费人员进行严格的业务培训和考核，保证其专业素质，保证计量收费的公平公正性，并通过计算机等工具对物业管理收费问题进行数据处理，来保证物业管理的准确性，推动物业管理改革更好发展。
2.5加强经验总结，完善改革
企业物业管理改革在进行中一定会遇到问题，要及时发现并总结经验，为以后进行改革打下基础。企业可采取试点的形式，对经济效益好管理基础好的单位进行试点，在试点的过程中，及时发现改革中遇到的问题，并及时改正，总结经验，并针对性的改善改革措施，以保证物业管理改革的顺利进行。同时，要建立公开监督的制度，接受企业人员和社会的监督，保证物业管理改革的民主性，以及公开、公正性。
3结语
根据社会主义市场经济发展的要求，国有煤炭企业进行物业管理改革是必然要求，只有这样才能加强国有煤炭企业竞争力，保持现有地位，推进国有煤炭企业可持续发展，所以，要强化思想意识，发挥企业和党政的组织作用，广泛发动，强化措施，把物业管理改革作为一个长期目标来发展，持续稳步推进。
参考文献：
[1]韩其贵.深化国有煤炭企业物业管理改革的思考[J].山东经济战略研究,2003(06):64.
一、物业管理企业人才开发的必要性与人才类型
人才是指具有一定的专业知识或专门技能，进行创造性劳动并对社会作出贡献的人，是人力资源中能力和素质较高的劳动者，是我国经济社会发展的第一资源。物业管理不但成为现代城市管理和房地产经营管理重要的组成部分，而且在保民生、促就业方面做出了积极贡献。随着物业服务需求的不断增长，物业管理行业人才供不应求的局面将不断加大。我国物业管理起步较晚，在行业发展迅速的情况下，物业人才供给与开发存在较严重的问题，如整个行业人才流失率较高，企业人才供给相对严重不足，物业从业人员的素质有待提升等。因此建立可持续发展的物业人才开发机制是非常必要的。
以广州广电物业管理有限公司为例，物业管理企业所需要的人才包括以下几类：
1.高层管理人员。高层管理人员包括物业管理企业的正、副总经理等，他们是决定物业管理企业发展方向、速度和质量的主导力量，也是建立新的管理体系的决定性因素。他们不仅要有系统的现代企业管理理论，还要具备实际管理经验。高层管理人员应具备的能力包括：制定企业发展规划的能力，建立健全企业管理制度的能力，经营决策的能力，组织协调的能力等。
2.中层管理人员。中层管理人员包括综合管理人员、职能管理人员和专业技术人员三种。综合管理人员指物业管理企业的物业总监、项目经理、物业经理等综合管理或监督物业项目的管理人员。职能管理人员指企划、市场、财务、人力资源等部门负责人。专业技术人员包括物业管理企业的正、副总工程师，电气、机械、暖通、电梯、给排水工程师，安保、清洁、绿化、客服经理等。中层管理人员应具有管理学、法律、经济财会等方面的知识，具备建立健全部门岗位责任制和部门规章制度的能力，制订工作计划并组织实施的能力。尤其是物业服务的综合管理人员和专业技术人员，他们应具有利用技术手段提高服务质量的能力，制定业务操作标准和质量检查标准的能力，推动业务落实到位的能力等。
3.基层管理人员。基层管理人员包括工程、安保、清洁、绿化、客服主管和管理员等，是单一管理物业项目的工程、安保、清洁、绿化、客服的管理人员，是基层操作人员的直属上级。他们是落实业务的最重要的环节，其素质决定着物业服务项目成功与否。基层管理人员应具备将服务标准贯彻落实到基层员工的能力；指导、培训基层员工掌握业务技能的能力；基层员工团队凝聚力形成的能力；发现问题、总结经验、持续改进服务质量的能力等。
4.基层一线人员。基层一线人员是指电工、保安、保洁员、绿化工、客服人员等在一线提供物业服务的员工。他们是直接为业主的专业技术人员，必须具备某方面专业知识和专业技能。基层一线人员需要具备的能力包括：对服务理念的领会和运用的能力；理解、掌握和执行业务标准的能力；服务过程的质量控制的能力等。
二、物业管理行业人才供给和开发的现状
1.人才流失情况严重，尤其是一线员工。物业公司目前流失人员有三种：一线人员，主要是保安和电工；中层管理人员和学历较高的员工。一线人员流失的主要原因薪酬待遇，存在哪里待遇高就去哪里工作的现象。以广州广电物业管理有限公司为例，每个月保安的人员流失率都高达30%以上。中层管理人员流失的主要原因是薪酬待遇和企业自身环境等原因，想通过跳槽迈向更好的职业发展阶梯。学历高的人一般很少留在物业行业，主要与物业行业性质和社会地位有关。人才流动性过大的情况已成为物业管理企业发展的一个瓶颈，对物业管理企业带来了严重的影响，如增加企业的经营成本，降低了业主的满意度和忠诚度等。
2.人员整体素质有待提高，尤其是中高层管理人员。目前物业管理从业人员的知识、技能、经验等素质，还不能完全适应当前物业管理行业发展的状况，人员整体素质有待提高。物业管理行业从业人员学历层次不高也是不争的事实，以国家一级资质物业管理企业广州广电物业管理有限公司为例，2010年该公司员工的学历构成情况为中专以上学历的员工不到60%，大专以上学历的员工不到25%，高级职称的专业技术人才、硕士以上的人才各只有4人，寥寥无几。物业管理人员的素质，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业管理这样的服务性行业来说，好的从业人员就是企业的旗帜。未来的物业管理市场竞争中，高质量服务的品牌是企业竞争实力的象征，而高素质的物业管理从业人员是企业高质量服务品牌的保证。
3.企业内部人才供给不足，人才开发机制不完善。人力资源规划可以使企业能够确定未来各类人才的供需状况，然后利用这些信息制订招聘、录用以及培训和开发等环节的具体计划。人力资源规划具有很大的价值，但笔者实习的广州广电物业管理有限公司忽视了这一环节，因而没有形成系统的、长远的人力资源规划体系，采用实用主义，缺什么人才就马上补什么人才，也造成招聘工作经常要完成紧缺性职位的任务。另外，大多物业管理企业都忽视人力资源的培训与开发，许多培训工作只流于形式。员工的培训工作通常是与人力资源部门分离的，一般都由各物业项目对新入职员工进行简单的岗前培训，常着眼于当前。企业人力资源部门还没有从开发人的能力角度制定培养符合企业未来发展需要的、有潜质的中高层管理人员的规划。
4.社会人才供应渠道狭窄，导致人才供求失衡。目前国内物业管理行业的从业人员主要来源于其他企事业等部门单位转制而来的管理人员和工程人员，例如从事保安工作的退伍军人，以及城市的下岗职工和农村剩余劳动力，例如经过简单培训后从事保洁、绿化的一线人员。这些物业从业人员虽具备一定的工作经验，但缺乏物业行业服务意识、创新意识，难以满足行业发展的需要。这些年来，全国各地纷纷成立了不少物业管理专业的培训机构和大中专院校，还有一些高校也先后设立了物业管理专业。但由于行业发展过快，相对于全国250多万的物业管理从业人员来说，也只是杯水车薪。
三、物业管理企业人才开发策略
1.树立正确的培训观念，完善培训体系。物业管理行业企业应该强调一种培训观念：培训不光是专业知识的传授，岗位技能的提高，更重要的是物业管理观念的更新，服务态度的改变。企业人力资源部应统筹各部门和各项目的培训工作，结合招聘计划，分门别类地为各岗位员工提供培训。第一，对于正、副总经理和各部门负责人等高级管理人员来说，应该与本地大学和培训结构合作，为其提供企业经营管理人才培训，从而提高管理的理论水平和实战能力。第二，应该为正、副总工程师、高级工程师等高级专业技术人员提供专业技术职称报考和学历教育提升机会，实行工作轮换制度，从而提高专业素质和专业技能。第三，应该为品质经理、项目经理、各专业主管等中层和基层管理人员提供项目管理和团队管理培训，从而提高综合管理能力和业务水平。第四，对于中层和基层专业技术人员，应该由其直属上级提供各项目运作程序和业务模块的培训，从而提高专业知识和技能。
2.加强人才培养，拓展职业发展空间。由于社会上普遍认为物业管理行业是一个低技术、劳动密集型的行业，主要从事的只是一些简单的保安、清洁、绿化和维修工作，不需要高素质的人才，而且物业管理行业创利能力相对低下，因此这个行业暂时难以提供良好的薪酬待遇，也就难以吸引行业外部的高素质人才。另外，物业管理行业内部目前的人力资源供求状况处于不平衡状态，中、高层管理人员和高级专业技术人员各企业都相对短缺；而且行业内优秀人才主要都集中在数量较少的几家骨干企业中，两极分化现象比较严重。因此，只有加强企业内部员工培养，拓展员工的职业发展空间，才能为物业管理发展提供人才保障。
【关键词】国企；物业管理；策略
伴随着国有企业经济体制改革的深入，后勤服务社会化的浪潮也在全社会掀起，现代社会的不断发展不但要求对单位老房屋进行维修外，还要求对设备、场地、环卫绿化、治安进行管理。这样，原来国有企业的后勤部门已经不能适应现实的各种需要，物业管理行业的成功发展，给国有企业物业管理指明了方向，后勤服务物业管理模式化是最好的方法。
一、物业管理的特点
1、社会化，物业管理是把分散的工作汇集在一起，然后进行统一的管理。比如房屋、水电、安防、绿化等等。
2、专业化，物业管理需要配备专业的工作人员，以及规范且科学的管理措施和工作流程。
3、建管结合，物业管理整个贯穿于物业的前期介入以及后期跟进。
二、国有企业后勤物业的特色
1、多是面向自己单位的员工。
2、管理范围大，资源多样化。
3、物业管理的要求比较高。包括设备管理、环境安保、供暖供冷等各个方面，必须保证物业管理整体运行正常。
4、由于后勤物业管理的面积大、部门分工细，具体的工作要有非常明确的流程和排班。
三、国企物业管理的现状
国有企业的物业管理主要是指在国企中对企业家属区的设施以及对职工的住宅实行的物业管理。国有企业房子盖得越多，物业所要管的也越多，国有企业的包袱也就越重。现在许多国有企业只是将原来的后勤服务换成了物业管理的牌子，实质性的变化比较少。从企业后勤的行政服务逐渐向现代物业管理过渡，国有企业的物业管理目前还处于过渡阶段，国有企业在过渡阶段也存在着一些问题。
1、房屋设施严重老化
国有企业办公楼和职工的住房大部分建于上世纪七八十年代，很多设施都不如现代的办公写字楼。这些房屋长年失修失养，公共设施设备老化，存在着很多潜在安全隐患。
2、“养人”的负担很重
很多企业的后勤部门常常被看成是“养人”的地方，一些不能在一线工作的职工，会被安排到后勤部门去工作。这样也使得企业后勤部门人员有些臃肿，而另一方面很多的苦、脏、累活没有人去干，需要企业雇用很多临时工。这也给国有企业的物业管理带来很大的压力。
3、安全防范管理需要更加重视
对物业管理服务水平高低的认知度和评价，很大程度取决于企业安全防范管理水平的。由于老国有企业各方面的防范设置比较差，除了房屋设备方面，安全防范的各个方面都要加以重视。
四、国企物业管理改进的策略
1、政府扶持
国有企业自身属于后勤部分的资产相对来说比较有限，资产可供升值的空间也特别的小，同时国有企业还背负着相当沉重的人员负担。这些都需要政府对国有企业进行协调和大力扶持。
2、企业支持
国有企业的物业管理普遍存在着专业人才少、管理规模小、设备落后、大部分人员文化程度偏低、年龄偏大等不足。所以除了增加对职工住宅和办公楼进行全方面的维修改造力度外，企业要从“大物业”的角度出发，适当增加物业管理的经费，以此来弥补住宅办公物业管理费用的不足。
3、转变思想，提高服务质量
长久以来，由于大部分国有企业本身存在的体制和机制问题，使得许多职工对企业存在依赖，自身服务意识淡薄。因此，国有企业物业管理要不断加强管理，积极引导职工树立正确的服务意识，教育职工多了解物业管理的发展方向，认清现代改革形势，增强自身危机感和责任感。
4、安全防范管理是物业管理服务中的重中之重。
（1）建立科学、合理、完善、实用的管理制度和运作体系
物业安全服务主要以管理服务区域内的治安防范和火灾预防为重点是由物业管理服务本身的特点决定的。要制订科学完善的突发事件处理预案，具备预见性。如果大楼地下室发生水浸，值班人员或巡逻的安防员该怎么做？如果一旦发生火灾或者爆炸事件时，安防员要如何应对？如何保护现场？这些都是需要作为物业管理方面值得认真思考并结合实际制定科学完善预案的方面。
（2）物业管理要根据院区和家属区的情况建立安防网络体系
在物业管理区域内重要角落安置摄像头，对人流、物流、车流的信息有所掌握。形成防范体系。为了能够有效的控制防范区域的安防，安防员要经常观察和防范空间内的人流、物流和车流，平时还要进行定期的快速应急演练，加以提高安防服务队伍整体的快速反应能力。
（3）安防员不仅要具备良好的身体素质，同时还应具备良好的职业道德。
职业道德是职业活动中员工要遵循的行为准则。物业安防员一方面要遵守职业道德准则，作好自己的本职工作。另一方面具有良好的职业道德也能调节员工之间的关系，相处融洽，从而树立和维护好职业形象。
安防员应该遵守的职业道德要求有：第一、热爱本职工作，要以高度的敬业精神，认真履行自身职责，认真出色的完成安防服务任务；第二、遵纪守法，以优质服务赢得企业的认可；第三、乐于奉献，安防员要把企业的集体利益放在第一位；第四、文明执勤，礼貌待人，不牟私利。
（4）建立一支能适应经济发展的高素质的安全防范队伍
国有企业安防管理工作会涉及到国有企业工作的各个方面，其中国有企业的重要科室、利害部门的安全保卫工作是最为重要的。仓库、财政、能源系统以及大门等都是安防工作的重点。如果这些重要的部分安全防卫工作做的不够完善，很有可能会让企业受到巨大经济损失。企业要定期和不定期的组织治安、消防检查，预防事故的发生。通过完善的安防措施，建立安防屏障是尤为重要的。
（5）认真对企业安防服务人员进行培训
科学的安防培训，可以达到事半功倍的良好效果，需要物业管理人员认真研究。培训可以使参加培训的员工通过培训更加适应岗位，做好自己的工作。培训内容要有针对性，结合企业的实际情况和需要确定安防人员具体的培训内容。很多企业比较注重岗前进行培训而忽略了对在职员工的培训，其实在职和岗前培训是一样重要的，将对安防员的岗前培训与在职培训结合起来。岗前培训的内容以理论为主，在职培训更加注重技能和实际的案例操作，如消防灭火技能、擒拿格斗等等。要增强安防员的服务意识、责任意识以及安防隐患意识。
五、小结
国有企业的设施很多不如现代建筑的完善，国有物业管理必须转变观念，摆正位置，不断与时俱进。内部要职责明确，做到事事有人干，事事有人管的工作状态，形成良好的物业管理工作气氛，为企业提供良好的工作环境，安全放心的工作氛围。提高预见性，做好风险防范，为企业的不断发展提高保障。
参考文献：
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关键词：物业管理；企业；内功
物业服务管理是社会经济发展到一定时期的产物，是满足人们对物质和精神文化需求的创造性劳动，是一项持续时间长，涉及主体多、法律关系复杂的具有综合性、法规性、服务性、文化性的服务工作。随着物业管理行业的发展，物业管理服务已从先前单一的设备、公共设施养护和保安、清洁等基本功能的执行者，成为了先进住宅文化的倡导者，优美生活环境的营造者，功能服务的维护者，生活信息及社区文化的传播者。而这些对物业管理企业的服务管理水平和综合实力提出了更高的要求，也对物业管理从业人员的综合素质、服务技能提出了更高的要求。
一、物业管理企业要把服务工作做实、做细
随着国务院《物业管理条例》的颁布实施，物业管理行业有了行业规范和服务标准，广大业主也有了参与物业管理的准则和依据。随着人们生活水平的提高和和谐社会的深入发展，广大业主对物业管理企业的服务管理要求越来越高，对物业服务的品质越来越重视，对自身合法权益的保护意识越来越强，作为物业管理企业应该以《物业管理条例》为指针，以标准为规范，在物业管理服务中以更新的服务管理理念、创新的物业管理模式、细致规范的物业服务标准和工作流程认真、细致地做好物业服务管理工作，在做实、做细上下功夫，把精细化管理作为物业服务的重点，切实提高物业管理企业的综合服务素质和技能，努力深化和扩展物业管理服务的内涵，不断满足广大业主的需求。
1.要确立为广大业主服务，让业主满意的理念，培养一支懂经营、会管理、热爱物业管理事业，，具有物业管理的专业技能、能够全心全意为广大业主服务、兢兢业业、勇于奉献的员工队伍；
2.要有一套科学合理、切合实际、具有企业特色的服务标准和规范；
3.要有完备的服务管理考核体系和奖惩制度，要根据《物业管理条例》和标准制订每个岗位的服务标准，工作程序、考核办法、奖勤罚懒、奖优罚劣，调动全体员工的积极性；
4.要有完备的服务质量监督考核体系，确保服务标准、工作程序和考核办法能够得到不折不扣的执行；
5.要建立服务质量投诉处理机制，利用服务热线、举报电话、总经理信箱、调查问卷等形式及时收集广大业主的批评意见和建议，及时化解矛盾，处理业主投诉要做到件件有落实、事事有跟踪；
6.要根据所管物业的类型和特点，积极开展有针对的特约服务和中介服务，使房屋二次交易、出租、家政服务、代办服务等项目能够满足业主个性化需求，还应针对老年人养老、适龄学生假期等特殊需求开展针对，使老年人老有所养、老有所乐，适龄学生假期有人管理，能够参与适合学生的各项活动，促进小区和谐；
7.要在小区精神文明建设上下功夫，开展丰富多彩的社区文化活动，让法律、科技、文化、艺术进社区，使社区文化活动有计划、有目标、制度化、经常化。
综上所述，物业管理企业的生命在于服务，物业管理企业的品质体现在服务，物业管理企业的根本在于满足广大业主的物质文化和精神需求，要做好物业服务管理服务工作，除了物业管理企业开拓进、大胆创新，不断提高服务质量和服务水平，还需要广大业主的共同参与和理解，支持和关心，只有物业管理企业和广大业主同心同德、共同努力，才能使物业管理服务满足广大业主的需求。
二、物业管理企业要重视员工培训
物业管理企业除了在服务工作上要做到实、细之外，还要重视员工的培训工作，通过培训来提高员工的素质。例如，笔者所在公司面对行业迅速发展和激烈竞争，始终把员工培训作为一项重要工作，长抓不懈，除了每年派员工参加全国、省、市有关专业培训外，把岗位培训、在职培训、技术练兵作为经常性工作来长期坚持之外，公司还做到培训工作有计划、有目标、注重落实、目的明确。
1.在培训的内容上，公司把理论培训与实务培训相结合，除了专业知识培训外，针对一些在服务管理工作中经常碰到的问题和典型实例，还经常组织员工探讨讲评，提高员工分析问题、判断问题、解决问题的能力。公司还结合一些科研项目的具体情况，组织员工调查研究，了解不同层次业主群体的服务需求，探索切合实际的服务管理模式，使员工服务管理工作更能切合实际；
2.在培训的形式上，公司采取官教兵、兵教官、互帮互学和请专家学者讲学，到沿海和发达省区学习、观摩等多种形式，确保培训效果。通过学习和培训，公司全面强化了对员工的理念更新、知识教育、技能锻炼，使全体员工不断丰富专业知识。提高综合素质，提升服务技能。
关键词：物业管理企业环境营销对策
引言
随着经济全球化的不断发展和知识经济时代的到来，物业管理企业的外部环境正发生着日新月异的变化，快速发展的科学技术与呈现多元化的市场态势，对物业管理企业传统的营销工作提出了挑战。
近年来，国内大型物业管理企业已开始在其经营管理中引入现代市场营销理念，并尝试运用多种营销手段进行竞争。营销管理包括营销环境分析、营销战略与策略制定、策略实施与控制等活动过程，而营销管理的首要任务就是动态监测把握环境力量的变化，从中发现有利于企业发展的市场机会，避开潜在威胁。事实上，企业的营销活动就是企业适应环境变化并对变化的环境做出积极反应的动态过程。跨入21世纪的物业管理企业，只有认真分析环境变化带来的机会与威胁，权衡自身的优势与劣势，及时发现市场机会，不断追求在营销理念、营销策略、营销手段和营销方式等方面的变革与创新，才能始终保持领先的竞争优势，从而巩固并提升企业的市场地位。
1、物业管理企业营销环境的变化
(1)物业管理企业面临知识经济时代的挑战
随着知识经济时代的到来，信息传递高速化、商业竞争全球化、科技发展高新化将引发传统社会经济结构、增长方式及企业管理模式的一系列深刻变革。在知识经济时代，知识是创造财富的重要基础，知识经济的繁荣不再取决于资源、资本、硬件技术的数量、规模和增量，而是更加依赖于知识或有效信息的积累和利用。
21世纪的物业管理企业将在知识聚变中重新“洗牌”，企业的竞争力源泉将由原来有形的物的形态，转向无形的知识形态。知识将取代资本、劳动力成为最有价值的资源要素，成为企业的头号竞争利器。
(2)经济全球化引来国外物业管理企业
经济全球化使得市场竞争的边界日益模糊，竞争领域从局部向全球扩展。我国加入WTO后，外国企业逐渐进入我国市场的各个领域，国内企业面临的竞争更加激烈。
物业管理作为一个融管理、经营、服务于一体的服务性行业，其巨大的市场份额对外资形成强烈的吸引力。早在上世纪90年代初期，一些国际知名的物业管理企业已觉察到中国大陆各省市的物业管理服务需求正因房地产市场的急速发展而扩大，开始把目光投向中国市场。例如，号称亚洲最大的物业管理公司“第一太平戴维斯”，目前其在中国的业务已发展到北京、上海、天津、深圳等10多个大中城市。另外，像美国的世邦威理士、香港的戴德梁行、英国的威格斯等也已经开始涉足我国物业管理业。
国内的物业管理企业，无论是弱小的还是实力雄厚的，在这场没有国界的竞争中，都会感到真正威胁的存在。任何一家物业管理企业，不仅要面对来自国内同行争夺市场份额的内忧，同时，还要面对国外专业化、技术型物业管理公司对国内市场份额的蚕食的外患。市场竞争的基本法则是优胜劣汰，通过竞争，胜者得到发展壮大，劣者被市场所淘汰。国外物业管理跨国公司进入我国物业管理市场，必将给我国尚未成熟的物业管理行业带来很大的冲击和挑战。
(3)买方市场要求物业管理服务高度顾客化
随着社会主义市场经济的快速发展，我国绝大多数行业面临着供大于求的市场形势，并由此形成了买方市场。买方市场“供大于求”的特点决定了在市场上买者选择卖者，主动权掌握在顾客手中。一切生产经营活动以需求为导向是买方市场条件下企业生存与发展的基本前提。
近年来，由于知识经济使消费者受教育的程度和文化水平获得普遍的提高，消费者的消费心理和消费行为也渐趋成熟，消费需求呈现出新的变化特点，如个性化和多元化的价值观将逐步取代从众化，标准化的产品会被“量身定制式”的个性化产品所取代。对企业而言，要想拓展市场份额，关键在于提高顾客对自己产品的偏好程度，顾客需要什么，企业就必须生产什么，以满足顾客追求个性的张扬和标新立异的愿望得以实现。相应地，人们对物业管理企业的服务要求也越来越个性化、多样化，期望也越来越高，仅有保安、清洁、代管车辆等日常物业管理服务很难获得业主的认可。在买方市场下，消费者的可选择范围扩大，消费行为也变得更加成熟、理性，人们总是趋向于选择服务质量更好、服务收费更低、口碑信誉更优的物业管理企业做自己的“管家”。因此，物业管理企业要围绕业主需求做文章，有预见性地创造出新的服务项目，引导业主消费。
(4)市场竞争呈多维化趋势
买方市场条件下，市场竞争在很大程度上取决于行业市场中不同企业产品的可替代性和替代程度，即产品“同质性”的强弱，市场中产品的同质性越强，市场竞争也就越激烈。随着物业管理行业的日趋成熟完善，几乎所有的物业管理企业都认识到提高服务质量的重要性，物业管理的“产品”——服务同质化趋势将越来越明显。这就意味着，物业管理企业必须通过持续创新使自己的管理和服务具有相对于竞争对手的特色，弱化本企业的可替代性，采用特色化战略，提供“异质化”服务，拓展市场空间。
随着知识在经济增长中重要性的增强，增加经济效益的途径越来越多样化。对于物业管理企业来说，如果单纯地想通过技术、质量、价格、服务等传统的竞争手段来甩开对手，显然会变得非常困难，市场竞争的焦点已经逐步转向企业综合实力的竞争。通过扩大管理规模来降低单位成本的范围经济、通过提供差异来吸引业主的差异经济、通过拓展企业外部成长空间来实现多种经营的成长经济，正在成为提升物业管理企业经济效益的新途径。因此，当前市场竞争出现了多维化的局面。
(5)智能化、网络化、数字化的迅猛发展
当今世界科技发展日新月异，新技术风起云涌，新产品层出不穷。随着信息技术的飞速发展，人类开始迈入以数字化和网络化为平台的智能化社会，对居住环境也不断提出新的需求，现代化的建筑已不是传统意义上的蔽身之所，而是向智能化的方向发展。信息化高科技社区服务，涵盖了物业管理智能化、电子商务系统开发等多项功能，可以更大程度地满足业主的各项生活与工作、娱乐需求。物业管理企业应适应时展的要求，不断进行技术创新，加快引入科学技术手段，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高服务的现代化水平。互联网在新时代成为一种驱动产品质量和服务提升的力量。基于互联网的电子商务，作为信息时代的一种新的商务形式，对企业的商务活动动作过程和动作方式产生了巨大影响。在全球电子商务的浪潮中，物业管理企业要想充分将电子商务的优势转化为其在商业竞争中的优势和利润，就必须不断调整企业的营销战略。如日常收费管理实施专业物业管理软件，方便物业人员对大量住户资料和收费资料的查询和存档工作；小区宽带网络的运用，使业主感受到现代信息技术的便捷等等。
(6)构建和谐社会的重大战略目标对物业管理行业提出了新的要求
党的十六届四中全会提出了“构建社会主义和谐社会”的重大战略任务，即构建一个民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的和谐社会。社会的和谐，必须要求社会机制的科学合理、社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化。而社区是社会的细胞，社区是否和谐，和谐程度如何，直接关系到居民的生活质量和城市的生活品质。物业管理作为一个与人民生活息息相关的行业，对于维护社区稳定、丰富社区文化生活、提高业主精神生活水平以及协调邻里关系等都发挥了重大作用。我国构建和谐社会的重大战略目标可以说对物业管理行业提出了新的要求。
2、适应环境变化的营销对策
市场营销环境的巨大变化，对企业营销活动提出了更高的要求。作为亟须提升管理水平和运作能力的物业管理企业来说，可从开展以下四方面活动，促使企业提高其营销活动效果和效率。
(1)创新企业市场营销观念
环境的变化迫使物业管理企业不得不重新审视已有的营销观念，一般来说，企业开展营销活动首先在于营销观念创新，或者说是在正确的营销观念的指导下才得以进行。正如著名管理学家彼得·德鲁克所说：“当今社会不是一场技术的革命，也不是一场软件、速度的革命，而是一场观念的革命”。经济在发展，社会在进步，业主生活水平也在不断提高，物业管理企业领导者的思维定势、营销观念也要随之转变，从以市场拓展为中心转变为以业主满意为中心，从单纯追求企业利润转变为兼顾造福于环境和社会，积极开展知识营销、服务营销、关系营销、网络营销、差异化营销等。
(2)建立科学、实战的营销组织框架
消费者的需求复杂多变，产品生命周期日益缩短，因此物业管理企业需要建立能够迅速适应环境变化的、富有弹性的营销组织，即扁平化、网络化、智能化、虚拟化的营销组织。同时，要使企业所有部门和员工紧密地协作，现代营销强调的是整体协同能力，因此，企业应当根据市场开发需要，建立营销组织体系、市场信息管理体系、目标和计划管理体系，充分发挥企业的整体协同能力，实现最佳营销目标。
(3)以“顾客满意”为中心
新的营销环境下，由于顾客地位的变化，企业的营销更多地是按照顾客的要求而开展，企业营销的结果也就取决于顾客对企业营销的满意程度。满意度越高，顾客群就越稳定，也就越容易吸引新的顾客。目前风行全球的顾客满意理论，不仅将顾客满意作为企业营销的重要因素，且将其置于营销战略的核心地位，统率企业的各种营销战略的制定和实施，以及营销资源的分配。因此，顾客满意是企业制定营销战略的重要基础，是企业营销战略实施所追求的目标，也是企业营销绩效评价的重要指标。
物业管理企业通过对物的管理，实现对人的服务。因此，最大限度地满足业主的需求，提供高效优质的服务，使业主满意、高兴、放心，是物业管理的宗旨，也是物业管理企业的生存之本、发展之源。物业管理企业应以业主满意作为市场营销的第一原则，站在业主的角度，把业主问题的各个方面加以精细化、细致化和具体化，广泛而深入地收集有关业主对服务需求的更多更全面的信息，在制定新的市场营销策略时，把这些新的多样化的信息考虑进去，并通过日常经营活动千方百计地满足这些多样化的需求。顾客满意战略通过对企业各项活动不断进行定期定量的测评与改进，可以使服务品质最优化，使顾客满意度最大化，进而达到培养顾客忠诚度和培养顾客资源的目的。
(4)实施差异化营销战略
差异化营销战略是指企业提供的产品或服务标新立异、独具特色，其实现方式是使企业在产品性能、产品设计、技术特点等内在因素或在定价、商标、营销渠道、客户服务等外在因素方面具有独特性。企业凭借这些特色吸引客户，获取市场优势。
物业管理企业要取得市场优势，必须为业主提供超值的、高质量的、有特色的差异化服务产品，全方位满足业主需求。差异化营销必须做到“精”与“准”。“精”是指差异化服务必须经得起市场考验和竞争对手的冲击。为此，物业管理企业必须科学分析市场需求和服务特点，锁定特有市场，推出符合需求的差异化新服务。“准”是指进入市场准、营销组合准。为此，物业管理企业要对业主进行分析，明晰其需求，进而有针对性地进行营销组合，使独特的差异能吸引业主，并在这一过程中不断优化，通过累次的顾客满意，最终实现顾客忠诚。
一、物业管理企业打造优秀品牌的必要性和重要性
21世纪是知识经济时代，也是全球经济一体化的时代，市场运营的主体已经从“企业”让位于“品牌”。品牌，已成为企业发展壮大的力量所系，生命所在。对此，物业管理人必须紧跟形势,与时俱进,把打造优秀品牌作为事关企业生死存亡的一项重大战略任务,不断增强使命感和责任感，充分认识到打造优秀品牌的必要性和重要性。
（一）优秀的品牌是企业赢得市场的根本保证
由于物业管理企业起步晚，底子薄，基础差，就目前来说，大多数物业管理企业赢利甚微，甚至还有部分处于亏空状态，因而很多物业管理企业都忽略了品牌建设。然而，纵观全国先进的物业管理企业，越是规模大、管辖物业多的企业，其获利越大。因此，物业管理企业只有创立响亮而优秀的品牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为自身生存打下坚实基础。怀化___物业管理有限公司成立于20__年8月，近六年来，我们始终坚持奉行“以人为本、以诚待人；业主至上、服务第一；依法经营，用心营造”的服务宗旨，通过实施“科学管理抓服务，树立形象创品牌”战略，企业不断做大做强。目前，企业除了为母公司——湖南___（集团）房地产开发有限公司开发的世纪花园、湖天一色、在水一方、银河电脑城、河西___装饰建材广场等小区、商场提供物业管理服务外，还应一些单位和业主的主动要求，先后接管了怀化三中、中方行政中心、洪江行政中心、金华家园、顺天花园等单位的物业管理服务。物业类型已涉及到住宅小区、行政办公楼、写字楼、商场、市政广场、学校等各个行业、各个领域，物业管理面积达100余万平方米。
（二）优秀的品牌是企业获得信赖的现实需要
物管企业与业主之间是一种友好合作、互利互惠、相互信任的关系。优秀的物管服务不但吸引着众多的忠实客户，同时它还能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。___物业管理有限公司通过大力实施品牌战略，加快发展步伐，树立了自身形象，赢得了广大业主及社会各界的高度评价。20__年至20__年公司连续五年被评为“湖南省优秀物业管理企业”、“湖南省房地产诚实守信物业管理企业”；承管的世纪花园小区先后被评为“湖南省园林式住宅小区”、“湖南省物业管理优秀住宅小区”、“湖南省文明小区”、“湖南省物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理示范住宅小区”等荣誉称号。
（三）优秀的品牌是企业集聚人才的重要平台
众所周知，一个优秀的企业有一套完善的现代企业管理机制，建有公平的激励机制。这种无形的魅力吸引着各类人才。品牌企业把员工培训作为企业发展战略高度来对待，品牌企业能造就一支年轻化、知识化、专业化、政治过硬、思想活跃、具有丰富实践经验和开拓创新精神的物业管理新军。___物业管理有限公司在发展中逐步制定完善了“围绕战略规划人，门槛高筑招聘人，提供舞台展示人，高薪待遇留住人，不拘一格使用人，政治思想教育人，在职教育培养人，健身健体发展人”的人才战略，同时形成了一整套的育人、重才、留贤制度。目前，___物业公司已拥有了一支精干的专业化管理队伍，共有各类管理人员60余人，其中工程师职称4人、助理工程师10人，助理经济师1人，形成了人才梯次结构。
二、物业管理企业打造优秀品牌的条件和策略
物业管理企业成功打造优秀品牌，必须从物业的特点、硬件、软件设施着手，分析探索创建品牌的先决条件。一方面，在硬件建设上，小区的配套设施设备功能必须做到质量达标，绿化、园艺美观实用。另一方面，在软件建设上，要建立完善的规章制度和培养高素质的从业人员，勇于探索，大胆实践，大力创造整洁、文明、高雅、安全、便捷、舒适人居环境，大力倡导“业主至上，服务第一”经营理念，努力为业主提供优质、便捷、高效服务。基于以上两方面考虑，物业管理企业致力于打造优秀品牌应在以下几方面下功夫。
一要突出针对性，着力在准确定位、树立形象上下功夫。
准确的市场定位是创立品牌的前提。物业管理企业要谋求发展、增强实力、创立品牌，就要确立目标市场，并对市场进行准确的定位。物业管理企业的服务范围很广，规模一般的公司，不可能做好所有的方面，这就要求物管公司在参与市场竞争之前选好市场定位。看自己适合吃哪一块蛋糕，而不能一哄而上，眉毛胡子一把抓。做好市场定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿态面对市场，服务品牌是什么。只有品牌树立起来了，得到社会和业主的认可，也就增加了企业的市场竞争力。怀化___物业管理公司根据项目的服务功能、主体建筑、附属设备、配套设施以及道路、
交通等状况，将世纪花园和在水一方两个项目定位为高档住宅小区，制定了高标准、高品位的服务标准，并在实际工作中一以贯之、严格实施，从而，树立了企业的形象和品牌。所以说，准确的市场定位为企业打造品牌提供了必备的前提。二要突出重点性，着力在典型引路、全面发展上下功夫。
企业在创建品牌的整个过程中，必须集聚有限资源，确定一个核心问题并能持续地、坚决的加以攻克，以实现管理中的杠杆效应，为打造品牌创造捷径。一是要精选一个项目。怀化___物业管理有限公司在短短的几年内之所以能取得如此骄人的成绩，创立了自己的品牌，其中最主要的原因就是它选择了业主层次较高、园林景观优美、区域相对封闭的世纪花园、在水一方作为核心，精心经营，树立了样板和标杆，扩大了影响和知名度，赢得了业主的信赖和好评，为它今后的不断发展壮大奠定了坚实基础。二是要选聘一批能够深刻理解和把握公司品牌并执行力强的高层主管。兵不在多，关键在将，创建品牌类似开山辟路，要有骁勇善战的将领。三是要抓住管理中的关键点。如在服务质量上要精益求精、至善至美，服务形象上要文明得体，服务能力上要一专多能，服务效果上要体现家庭味、人性化等等。四是要创造一些亮点。管理处前台服务人员迎接及投诉处理要圆满、小区各门岗护卫员服务技能与形象要到位、上门维修人员的工作程序与服务质量必须一丝不苟，全心全意等等。
三要突出灵活性，着力在创新方式、扩大经营上下功夫。
创新是企业发展的“生产力”，是企业的生命，是企业超越自我的必然选择，是企业提升竞争力的重要手段。物业管理除了对物业实施相应的管理，如维护、清洁、保安、绿化等，还可以适应市场和业主的需求，开展诸如销售、租赁、中介、维修经营等多种经营业务。除向业主提供一些常规服务外，还可以提供一些专项服务，如学生接送等，提供一些特约服务，如代请保姆、家教等，这样，不但满足了业主的需要，树立了企业良好的社会形象，而且增加了企业不断发展壮大的资金来源。另外，物业管理企业在走专业化道路的同时，可以实行联合作业，增加市场竞争力。物管公司的人员有限，不可能也没有必要拥有经营管理所需要的全部人员。一些专业人员、技术人员及一般服务人员可以聘用。对于较大型综合小区，物管公司可以通过联合形式，两家或几家共同管理。按各自特点接管相应物业，实行统分结合的管理形式，既体现了各自的特色服务，又大大增强了市场竞争力。
一、物业管理与服务系统框架
物业管理与服务系统主要由会计信息系统、成本分配系统、服务成本计划等部分组成。
(一)会计信息系统。该系统主要包括:目标、相互关联的组织部分、流程、产出等。会计信息系统有两个子系统:一是财务信息系统;二是成本管理信息系统。物管企业的成本管理系统共分为六部分:业户服务系统、小区绿化系统、设备维修系统、环境卫生系统、安全管理系统、后勤支持系统。
(二)成本分配系统。成本管理中的一个重要原则是“不同的成本服务于不同的目的”。在物业管理服务中,用于业户服务的成本可以细分出用于满足业户一般需求的成本,其成本的用途是满足于业户对服务的基本需求,即满意度成本。而另一方面的成本是企业致力于追求业户与企业间忠诚关系的建立,即忠诚度成本。不同的成本用于不同的服务目的,从短期和长期来看,效益固然有所不同,成本发挥的作用也有较大差异。
(三)服务成本计划。依照物业管理服务的流程,建立成本管理系统可以使企业管理者更好地对企业的经济业绩进行监控,一个生产流程既可以是有形产品,也可以是一项服务。这些产品或服务在性质上或许相似,或许是独特的,生产流程的特点决定了建立一个成本管理系统的最佳方法。
服务与产品不同有四个方面是最显著的,即无形性、不可分割性,异质性和易逝性。无形性是指服务没有物质形态,看不见,摸不着。不可分割性是指对于服务来说产品与消费是不可分割。异质性是指服务的成果与产品的质量相比变化的可能性更大。易逝性是指服务无法保存,而必须在提供时被消费。这些区别影响着与服务成果相关的计划、控制和决策所需信息的类型。
二、二线支持部门的成本分配
物管企业应该将部门划为一线服务部门和二线管理支持部门。一线服务部门如各个“客户服务中心”,是直接面向物业小区的业户提供直接的服务。为了保证一线服务优质高效、及时、准确,物管企业还有相应的支持部门:人力资源部、财务部等。这些部门人员以提供培训、资金管理、成本控制等二线的服务支持与管理性质的工作。因此,企业必须计算出二线服务部门的各项成本,并分配到公司的一线生产(服务)部门即各个“客户服务中心”,再精确计算出整个企业的总成本。
物管企业成本的复杂性需要会计人员将二线支持部门的成本直接分配到各种成本对象,如分支机构,二线服务支持系统等。简单地说,分配就是要划分成本库,并将这些成本分配到多个具体层级单位,成本分配不会对成本总额产生影响,认识到这一点很重要的。成本总金额可能受分配程序的影响。因为成本分配会影响报价、服务项目的盈利能力和管理人员的数量和行为等,所以,成本分配是一个重要的问题。
当两种或两种以上的服务或产品的产出使用相同的资源时,所发生的共同受益的成本,我们都可以视为共同成本。这些共同成本可能与服务期间,个人的责任,客户阶层等有关。如一个物业小区安防员的薪酬是该小区提供给业户所有服务成本中的共同成本。因为,小区所有业户都需要安全防范和服务。但是,将安全防范成本分配到每个业户是一个主观的想法。也就是说,服务需要公共资源,而且这些资源当分工配到这些成本对象上,这是很清楚的,但是常常不清楚如何着手最合理的成本分配。通常,共同成本的分配是通过一系列连续的分配程序来完成。
成本分配的第一步是确定成本对象是什么?成本对象是生产部门和辅助部门(后台部门)。物管企业的生产部门是直接提供服务给小区的业户,包括环境卫生、绿化、安全管理、设备维护等。我们通称为一线服务部门。辅助部门是为生产部门或一线服务部门提供必要服务的部门。这些部门与企业的服务产品没有直接联系。如财务部门、人力资源管理部门、行政部门等。
一旦确认了生产部门和辅助部门,每个部门发生的间接费用就可以确定。但是,需要注意的是,这是将成本追溯到部门而不是成本分配,因为,这些成本是直接与单个部门相关的成本。
一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门成本就又被分配到生产部门,并计算间接费用分配率,以用来计算服务成本,虽然辅助部门不直接做服务工作,但是,这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分,必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。
通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此,人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。
三、标准成本法
标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本,概算出各项服务成本,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。
(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针,但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准成本。但是在现阶段,这些标准肯定值得怀疑,原因很简单,现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的服务成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。
价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进行比较。
(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工技术熟练,管理到位,一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或熟练等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以达到的。
在这两种类型的标准中,现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高,则导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩水平就会下降。然而,通过挑战且可以达到的标准,则能够提高公司员工的业绩水平,尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。
在标准成本系统中,三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。
标准产品(服务)成本与正常和实际成本相比,具有很多优点,而控制能力是它的显著特点。标准成本制度可随时提供有助于价格决策的单位成本信息。这对于那些需要投标取得物业小区经营服务权的物业管理公司和那些采用成本加成定价法的公司来说尤为重要。
总之,物业管理服务推行标准化成本管理具有很强的实用性和可操作性。物管企业全面推广标准化成本管理是人心所向,大势所趋。一旦企业被分为几个部门并且所有的间接费用已经被追溯到各个部门后,辅助部门成本就又被分配到生产部门,并计算间接费用分配率,以用来计算服务成本,虽然辅助部门不直接做服务工作,但是,这些提供辅助服务的成本是服务成本总额的部分,必须被分配到服务成本。这些成本分配包括两阶段的分配:(1)辅助(二线)部门成本分配到生产部门(一线服务部门);(2)分配来的成本再分配到服务项目上去。
通常一个辅助部门的成本是通过使用费用率分配到另一个部门的。在这种情况下,应该关注一个部门的成本如何分配到其他部门。例如,物管企业的人力资源管理部门是为各个物管处(客户服务中心)提供员工的培训与绩效考核服务的。因此,人力资源部门发生的费用成本应被分配到各个物管处。当然,这些费用率还涉及到两个主要因素:选择单一费用率还是双重费用率,使用预算辅助部门成本还是实际辅助部门成本。
三、标准成本法
标准单位成本是编制弹性预算的基础。物管企业应该通过单位标准成本,概算出各项服务成本,以利于两个方案的决策:(1)每单位产出应投入多少资源(数量决策);(2)按投入的资源的成本是多少?(价格决策)。数量决策产生数量标准,而价格决策产生价格标准,某一特定投入的两个标准相乘(标准价格×标准数量)就可得到单位标准成本。
(一)标准的建立。管理或服务经验、研究成果以及来自实际工作人员的一线信息是数量标准的三个潜在来源。虽然经验可以提供一些数据或指导方针,但应谨慎使用。如传统的物管企业小区安防人员与物业小区实际面积之间的数量比率。在前几年,可能是很低的标准成本。但是在现阶段,这些标准肯定值得怀疑,原因很简单,现在的小区安防服务开始引进很多高新技术加以管理和控制,这方面的服务成本自然下降,而且效率反而提高了。
如果以过去的投入与产出关系作为指导,就会永远不能消除这种低效率。企业通过研究可以确定最有效的运转方式。并能够提供有力的指导。
价格标准的制订是经营部门、采购部门、会计部门、人力资源部门的责任。经营部门确定所需投入的质量。采购部门、会计部门负责以最低价格购进所需的符合质量要求的投入。市场因素和其他因素的作用将可选择的价格限定在一定的范围内。会计部门则负责记录价值标准并编制报告,对实际业绩和标准业绩进行比较。
(二)标准类型。一是理想标准,二是现行可达到标准。物管企业理想标准要求效率最高化,并且只有当每个方面都达到完全效益时才能达到。它要求物业小区的设备性能完好,公司员工技术熟练,管理到位,一点疏忽都不能发生。现行可达到标准在高效率的运转环境下是可以达到的,它允许设备出现正常的故障,工作中断,员工技术不是最完善或熟练等,这些标准要求很高,但是经过努力是可以达到的。
在这两种类型的标准中,现行可达到标准提供了最大的行为效益。如果标准过高,则导致永远达不到,员工就会灰心伤气,业绩水平就会下降。然而,通过挑战且可以达到的标准,则能够提高公司员工的业绩水平,尤其是当对这些标准负责的个体参与标准的制订中时。
在标准成本系统中,三类生产成本即直接材料、直接人工和间接费用都根据其数量和价值标准分配到产品。
