时间：2022-06-30 19:36:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇承包土地合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：农村土地；承包合同管理；加强措施
一、农村土地承包合同管理的重要性
（一）有利于促进农村土地承包制度的不断完善
在农村土地承包制度中，农村土地承包合同管理制度是十分重要的组成部分，在很大程度上促进了农村土地承包经营的健康稳定发展。通过对合同的管理来规范农村土地是最有效的和合理的，可以不断地促进农村土地承包制度的完善。目前我国的土地归属所有、归谁经营一系列的问题已经落实，这就标志我国农村土地承包制度日趋成熟。
（二）有利于保障人民的根本权益
农村土地承包合同管理能够保障人民的权益，由于农民的基本经济来源就是土地，承包合同对农村用地规划标准进行了规范，确保了农村土地的所有权以及经营权，具有法律效力，能够保证人民对于土地使用的权益，给广大的农民提供保障。
（三）为各类土地纠纷案件提供必要的法律依据
为了避免在土地纠纷案件中责权不明的情况发生，土地承包合同管理工作具有重要的作用。土地承包合同管理可以在土地管理中规范农民土地的权益，减少土地矛盾的发生，在土地纠纷案件中提供必要的法律依据。
二、农村土地承包合同纠纷现状
（一）主要类型
我国国土面积辽阔，农村地域也非常广泛，因此土地承包情况各地也有一定的差别，因此农村的土地承包合同纠纷种类也各不相同，笔者经过总结归纳，发现主要的纠纷有三种：第一种就是体制合法性较差的土地承包合同，这类合同在签署时，主要是由承包人发起的，在实际签署时一般都是采用借用组织成员的名义进行的，因此其有效性比较差，而且一旦出现合同纠纷，合同都缺乏法律效益，此外如果超过实际期限，很容易引发非常严重的法律纠纷问题。第二类是合同履行方面的纠纷，这类合同具有很强的法律效益，因此如果发包人想变更法律合同，其流程以及规定相当繁琐，因此很容易引发农村地区的法律纠纷问题。第三类是责任违约纠纷，出现合同责任违约纠纷，其责任主体很明确，不存在职责不清楚的问题，出现这类问题的主要原因就是合同的某一方违反了合同条款没有履行相关的责任，或者超过了合同规定的范围内期限而使得另一方产生了比较严重的损失。
（二）主要特点
在农村土地承包合同纠纷问题上，其重要集中在经济纠纷方面。根据调查显示，在所有的农村土地纠纷问题上，经济纠纷就占据了50%以上，而且由于地域性的差别，产生经济纠纷的原因也是多种多样的，但是归结起来大部分的经济纠纷的产生都和农村的经济发展有关系。在农村，由于经济主体结构比较单一，因此在实际发展过程中，如果过分的强调发展速度，就很容易造成土地纠纷情况。随着农村经济的发展，土地交易是促进农村经济水平提高的一种有效途径，因此在农村应用土地承包合同是大势所趋。但是在实际工作中，农村地区的农民对于合同的了解还不深入，因此一些开发商经常给农民设计一些合同陷阱，这样不仅损害了农民的权益，而且在后期的土地管理中会非常容易造成土地合同经济纠纷。
三、现阶段农村土地承包合同管理工作存在的问题
（一）农村土地经营权转让行为规范化不足
随着我国经济的发展，城市化的进程也在不断的加快，因此在城市建设中需要大量的劳动力，因此造成了我国大量的农民进城打工，而这些农民为了增加收入，一般都是将土地转让承包出去，但是基本上都是依靠口头协议进行的，缺乏必要的法律保护，一旦出现经济纠纷，则很难确定权责。而且这种现象在农村尤其是一些偏远地区的农村十分普遍，之所以出现这种问题，还是由于制度管理的不完善，进而导致农村土地转让行为出现不规范的现象。
（二）土地承包经营权证发放不合理
在一些经济发展比较落后的偏远地区，缺乏完善的土地承包经营权证管理制度，而且一些调查取证工作也不能落到实处，这就导致证书的发放不符合国家相关规定，造成土地经营权不明确，从而造成土地纠纷。
（三）农村土地承包合同签订程序不严谨
在合同签订过程中，其不严谨性主要体现在以下几点：首先合同的公证工作不能落实，导致许多合同中还存在一些“隐藏”条款；其次在土地承包过程中，仍然以口头协议作为主要内容，书面协议反而很难有实质性的规范内容；再次在合同签订过程中，缺乏民主性，很多合同都是由领导包办，最后在合同承包过程中，出现不法现象，扭曲了正常的合同签订流程，出现了一些非法承包，暗箱操作等情况。
（四）农村土地承包合同管理人员素质过低
在农村，土地承包合同管理工作的水平关系到农民的切身利益，对社会的影响非常大，因此就需要一批高素质的管理人员进行此项工作，但是在实际工作中，一些工作人员的专业素质还需要提高，经常由于“人情”导致合同管理工作不能正常进行，而这些最终损害到了农民的利益。
（五）农村土地承包合同管理的宣传教育不足
由于宣传工作没有做到位，导致农民对于土地承包合同管理工作了解不深入，不仔细，而且随着近年来土地矛盾的加剧，导致农民对于合同管理工作越来越不满意，这也使得合同管理工作举步维艰。
四、强化农村土地承包合同管理工作的相关策略
（一）强化农村土地承包合同管理的宣传和教育工作
由于农村土地承包合同管理会涉及到每个农民的切身利益，因此必须加大对于土地承包合同管理工作的宣传和教育工作，以提高农民对于土地承包合同管理工作的重视，在实际工作中，各级政府部门要深入农村，做好实地调查工作，并加大宣传教育力度，力争获得农民的支持以及配合，同时还要认真的听取农民的一些建议和意见，宣传土地合同管理工作给农民带来的好处，增强农民的法律意识。
（二）注重农村土地承包合同管理人员的管理和审核
土地承包合同管理人员的专业素质与合同管理工作的质量有着密切的关系，只有高水平高素质的管理人员才能做好土地合同管理工作，这就要求政府部门加大对于合同管理人员的管理，对其进行专业的组织培训工作，并且要制定合理的绩效考核制度，对于工作不认真，水平不高的人员给予一定的惩罚，对于培训后仍然不合格的人员坚决不予使用，通过这一系列的手段，组建出一个高素质高水平的管理人员队伍，更好的为农民服务。
（三）加强农村土地承包合同中的法律风险的管理
要想提高在对于合同管理中法律风险的管理水平，首先就要有一支高水平的风险管控队伍，在土地合同的签订、履行以及终止环节，风险管控人员都有非常重要的作用。尤其可以有效的发现合同中潜藏的各项法律风险，因此可以有效的保证土地合同的合理性以及合法性。因此就需要政府部门加大对于合同法律风险管控队伍的建设，积极引进具有丰富工作经验的人员，从而提高队伍的整体水平。其次还需要相关部门不断的完善合同风险管控制度，并制定相关的法律法规，以为合同管理中的风险管控工作提供法律依据和制度保障。
（四）落实纠纷仲裁制度
从我国土地承包的实际情况来看，落实纠纷仲裁制度是十分必要的。随着农村经济的发展，土地合同承包纠纷越来越多，因此相关的政府部门必须构建出土地承包纠纷仲裁机构，当地政府要认清目前的合同纠纷风险，尽快组成农村土地承包仲裁委员会，以方便农村解决土地纠纷问题。
（五）积极学习和吸收外国先进的合同管理方法，善用和改造合同管理方法
我国的农村土地承包合同管理起步较晚，因此和国外一些发达国家的管理水平还存在一定的差距。在国外一些发达国家土地合同承包管理工作的效果是非常明显的，当然这和民族文化也有一定管理，外国人的契约精神比较强，但是归根结底还是由于其合同管理方法比较先进。随着我国近年来的经济发展，农村土地承包活动也越来越频繁，因此政府部门要不断的学习外国的先进的合同管理方法，结合本地土地实际情况，不断的改善合同管理方法，以促进我国农村土地承包合同管理水平的不断提高。
五、结语
随着城市化进程的不断加快，农民大量涌入城市打工，因此很多农民选择将土地承包出去，在这个过程中，由于农民法律意识不健全，导致承包土地权责不明，土地纠纷事件不断发生。因此就需要相关部门进行有效的土地合同管理工作，以减少土地纠纷问题，保证农民的合法权益不受侵犯，基于此本文重点讨论了如何加强农村土地承包合同管理工作，以促进我国农村经济的不断发展。
参考文献：
[1]曹建.农村土地承包合同管理中出现的问题及解决建议[J].现代经济信息,2016(02).
在辽阔的松辽平原，有一座美丽的小城――公主岭，有着响铃公主的美丽传说，同时也在流传着一个土地集约大户吉林省产粮大户、劳动模范――魏刚的故事。
魏刚，1972年10月生于公主岭市环岭乡火炬村一个普通农民家庭，初中文化。2008年初春，环岭乡农经站站长李成伟下乡到该村，巧遇魏刚，谈起了致富的事，李成伟向魏刚讲：“你年轻，应该做点别人没有做过的事，要敢走前人没有走过的路。”于是，李成伟向魏刚讲述土地集约化，并送给魏刚几本书。刚开始，魏刚不理解。经过十几天的频繁接触，魏刚逐渐萌发了走土地集约化道路的想法，他购买了1台上海50拖拉机，经自己改装后该车能深翻、悬耕、灭茬、播种，农忙时他经常给农户干活，由于活干的好，深受村民信任。老百姓一提起他都竖起大拇指，被誉为村里的“小能人”。随着国家购买农机补贴政策的出台，他率先申请成为了农机大户，现有农机具20台，其中东方红904型机车二台，迪尔824一台，上海50拖拉机一台；山东25车一台，背负式玉米收割机三台，旋耕机四台，灭茬机一台，中耕犁二台，还有播种机、园盘耙、镇压机等，设备总价值65万元，自筹资金30万元，国家财政补贴23.5万元，通过乡村组织协调，从信用社贷款11.5万元。
2009年，在乡政府、农经站站长李成伟的指导下 ，该村党支部书记姚中山、副书记牛庆生、治保主任贾政伟、妇女主任张春艳4名村干部率先和魏刚签订了土地合同，合同文本由乡农经站统一制订，随后该村15名党员又与魏刚签订了合同。群众看到干部和党员都和魏刚签了合同，于是争先恐后的找魏刚签合同。合同规定秋收前10天魏刚付给农户承包费，如果不付款，农户可以自行收地，收成全部归农户个人所有。另外还规定，粮食直补等上级一切补贴均归农户所有。合同期限为一年，年租金为7000元/公顷。这样农户既能得到承包费，又能得到上级的补贴。乡农经站依法逐户对合同进行了鉴证，先后有112户签订了合同，耕地面积达130公顷。魏刚承包130公顷的耕地全部参加了农业政策保险。
魏刚承包土地后，全部实行机械化作业，种地时用播种机播种，铲地时喷洒除草剂，趟地时用东方红904，秋收时全部用玉米收割机进行收割。
秋收前，魏刚和农户全部兑现了合同，所有农户都领到承包费。下面算一下魏刚一年的经济账。魏刚种的130公顷地的费用为：种子4万元，化肥20万元，除草剂2万元，叶面肥2万元，人工2万元，柴油5万元，司机工资3万元，粮食脱粒、销售运输等费用12万元，包地款73万元，合计费用为：123万元。粮食全部卖给黄龙、中粮公司，卖价为1.05元/公斤，粮款总收入130万元，盈利5万元。但是国家给魏刚农机补贴23万元。这样算，魏刚并没有吃亏，而是盈利28万元。
签定合同后，农民都乐开花了，一是农民不种地比种地收入还多。特别是那些不会种地的人，2010年都过上了宽裕的日子，全村人均纯收入达9000元；二是劳务输出增加了农民的收入。承包农户转移劳动力120人，按每人外出打工5000元计算，全村劳务输出收入可增加60万元；三是发展了畜牧业。2009年一年，火炬村屋门上锁、全家出去打工的现象已经十分普遍，而一些老人也可以通过养牛、养猪来增收。农民尝到了甜头，2010年又纷纷主动找魏刚要求继续签合同，为土地集约化经营的发展夯实了基础。
2010年，魏刚又承包土地210公顷，承包价7500元/公顷，乡农经站认真服务，纯入收几十万元，全村人均纯收入达一万余元，可以说：魏刚播下的是希望，收获的是成功！
魏刚高兴地对记者说：“我搞机械化，全是农经站李站长引导的结果。如果没有李站长，我想都不敢想，谁能把地包给我啊！要说表扬应该表扬我们乡的李成伟站长，他才是土地集约化的开拓者！”
一、整改的主要问题和任务
针对省人大常委会执法检查发现我市存在的问题的反馈意见，提出以下整改内容和任务。
（一）依法整治以“祖宗地”名义侵占他人土地承包权益的行为。各镇要组织专门人员，通过调查登记，逐户排查，核准以“祖宗地”名义侵占他人土地承包经营权益的户数和面积，限期整改，以维护村集体和承包农户的合法权益。并将相关情况报送市农经总站，以便汇总上报省政府办公厅和省农业厅。该项工作要在年月日前完成。
（二）切实规范农村土地承包经营权的流转行为。各镇要组织专门人员依法规范农村土地承包经营权的流转行为，完善农村土地经营权流转合同；对于口头协议的（流转期一年内的短期流转除外），要敦促当事人签订书面合同，合同文本以市农经总站提供的样本为准；对于对外承包土地不依法申请登记发证的村、组等要限期整改，切实规范农村土地承包流转行为。各镇要将口头协议流转土地的宗数、面积，以及尚未依法申请登记发证流转土地的宗数、面积，汇总报送市农经总站。该项工作于年月日前完成。
（三）全面启动农村土地承包管理信息系统建设工作，实行农村土地合同“双档案”管理（即文书档案和电子档案两套档案管理）。该项工作由市农经总站负责，年月日前完成，并列入市政府年专项工作，每月3日前将工作进度上报市政府。
（四）加强法律法规宣传，增强基层干部依法行政能力。各镇要采取形式多样，通俗易懂的方式，深入农村宣传《农村土地承包法》和《实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》（以下简称《实施办法》），使广大农民群众了解相关法律法规，依法维护自身合法权益。市农经总站要继续开展面向镇分管领导和负责农村土地承包管理工作人员的《农村土地承包法》、《实施办法》、《中华人民共和国农村土地纠纷调解仲裁法》的培训工作，进一步增强基层干部依法行政的观念，提高基层干部运用法律法规，方针政策和做好农民工作的能力。在省农业厅的指导下，我市将着手组建农村土地承包调解纠纷仲裁委员会。该项工作于年月日前完成。
二、工作要求
（一）加强领导。为保证本次整改工作有组织、有计划地进行，市政府成立市农村土地承包管理整改工作领导小组，领导小组办公室设在市农经总站。领导小组负责农村土地承包管理整改工作的组织协调、督导检查、政策指导等工作。领导小组组长由文副市长担任，副组长由市政府办主任科员许同志和市农业局局长蔡同志、市农经总站站长陈同志担任，成员单位为市农业局、市农经总站、市国土环境资源局、市林业局、市监察局、市法制办、市局。工作人员从成员单位中抽调。市农经总站负责农村土地承包管理整改的日常工作，并承担本次整改工作的相关事项。各镇要相应成立专门的领导小组，组织骨干力量，深入村组开展工作。
（二）落实责任。各镇政府要切实加强对整改工作的领导，把整改工作作为当前一项重要的工作来抓，保证整改工作的顺利开展。要建立主要领导亲自抓，分管领导具体抓，相关人员配合抓的工作责任制，分区包片，责任到人，任务到人，集中时间和力量做好整改工作。
签约地点：__________________________
广州市工商行政管理局印制
甲方（流出方）：__________________________
乙方（流入方）：__________________________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县(市)________________乡（镇）________________村________________组________________亩土地的承包经营权流转给
乙方从事________________________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第_________种方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
1. 转包 2. 出租 3. 互换 4. 转让 5. 入股
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________________________________________________。
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、荒地_________亩、林地_________亩、其他土地_________亩流转给乙方，该土地位于____________________________________。（详见列表）。
序号
土地名称
面积
等级
四 至
东
南
西
北
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
（一）乙方同意每年________月________日前分________次,按________元/亩或 实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
（二）乙方同意于________年________月________日前分________次,支付甲方实际投入资金和人力改造该土地的合理补偿金________元。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。
乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为________________________________________。并由双方指定的第三人 ________________________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权, 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途,不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
(一)经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；(二)订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
(三)一方违约，使合同无法履行的；
(四)乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
(五)因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任,应支付乙方赔偿金
元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的,由乙方承担赔偿责任,向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产,荒芜土地的,破坏地上附着物的；
3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1. 甲方收取；
2. 乙方收取；
3. 双方各自收取________﹪；
4. 甲方收取土地补偿费, 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并,负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1. 归甲方所有，甲方不作补偿；
2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3. 由乙方按时拆除，恢复原貌, 甲方不作补偿。
（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用,本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交广州仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院起诉。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份, 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会(原发包人) 各一份,自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项________________________________________________。 甲方：____________________________ 乙方:____________________________
（自 然 人）签字__________________ 自 然 人）签字___________________
（法 人）签字盖章______________ （法 人）签字盖章_____________
住所：____________________________ 住所：___________________________
身份证或营业执照号码:_____________ 身份证或营业执照号码：___________
委托人：______________________ 委托人：_____________________
联系电话：________________________ 联系电话：_______________________
银行账号：________________________ 银行账号：_______________________
__________年_________月_________日 __________年_________月________日
[关键词]土地流转 做法 问题 对策
[中图分类号]F321.1 [文献标识码]A [文章编号]1003-1650（2013）07-0032-01
近年以来，安丘市通过完善措施，创新体制机制，积极稳妥地推进农村土地流转，提高了农业生产的规模化、集约化，促进了产业发展、农业增效和农民增收。
一、推动土地流转的主要做法
1.搭建流转平台，规范交易流程
在各乡镇设立土地流转服务大厅，配备土地流转信息电子显示屏，及时公开土地流转信息；并设立土地承包合同查询、土地合同鉴证、土地承包纠纷调解等窗口，为土地流转提供全方位服务。进行土地交易时，由土地流入方向流转中心提出用地申请，流转中心对流出方的土地情况、流入方的经营能力和经营项目进行审核登记，并组织有关人员对流转土地价格进行评估，然后将土地流转价格等流转信息给流入、流出双方，进行具体协商，达成流转意向后签订流转合同。
2.明确流转范围，灵活流转形式
在群众自愿的情况下，主要采取三种流转模式。一是互换。在坚持土地原承包权不变的前提下，通过村集体协调、农户协商的办法，将农户各，自经营的地块相互交换经营权。二是租赁。在村集体的统一指导下，农户将土地经营权租赁给农业龙头企业、合作社，建设规模化生产基地。租赁土地的农民既能够获得土地租金，又可以返聘到基地务工，赚取劳动报酬。三是转包、转让。外出务工或从事二、三产业的农户，将自己承包的土地自愿流转给其他农户，自己不再耕种，只享受土地流转带来的收益。
3.完善规章制度，规范流转行为
安丘市先后建立健全了土地流转服务中心工作制度、土地流转信息员工作制度、农村土地承包纠纷调解制度等规章制度，进一步明确了交易双方和工作人员的责、权、利，同时注重搞好合同鉴证和监管，促进了土地流转工作规范有序地开展。
4.强化政策扶持，调动群众积极性
鼓励土地流转合作社发展，对新成立的土地流转合作社给予奖励。同时，对符合农业产业化发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，达到500亩以上的，给予一定的资金扶持。土地流转后自行进行农业设施建设的，优先考虑安排上级项目建设和资金扶持，流转期满后，所建农业设施按照评估价格由镇村两级购买。
二、取得主要成效
1.推动了农业结构的不断优化调整
通过土地流转实现集约经营，因地制宜发展产业，打破了以往“户户都种田，家家小而全”的经营格局，促使土地向优势产业转移，使土地能真正向愿意从事农业生产的农民或企业集中，有利于优势特色产业的汇集、发展、壮大，为农业结构的战略性调整和农业产业的快速提升创造了条件。
2.加快了农业现代化进程
土地流转后的适度规模经营，便于充分利用农业机械，进行大规模机械化作业，降低了生产成本，提高了劳动生产率，促进了农业科技的推广和应用，加快了农业现代化进程。
3.加快了农村城市化进程
通过农村土地流转，改变了部分农民“亦工亦农，亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业的转移，加快了农村城市化进程。
4.提高了农民组织化程度
通过土地流转，把分散经营的小农户组织起来发展规模经营，便于统一组织生产资料采购、技术指导、产品销售，促进了农民专业合作社的发展。安丘市墨黑大葱专业合作社为入社社员统一供种，统一施肥，统一用药，统一销售，提高了产品质量，增加了社员收入，社员人均年增加收入1000元。
三、土地流转存在的问题
1.传统思想观念的束缚，制约着土地经营权流转
土地是农民的命根子，至今多数农民仍然固守着这个理念，有的宁愿粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家逐步加大农业补贴，力度，农民的惜地意识更强了。
2.个别流转行为尚不规范，流转潜在着矛盾隐患
土地流转的随意性和不稳定性较明显，有的农户碍于面子或愁麻烦，只是简单地采用“口头协议”的办法交给亲朋好友耕种，没有办理正规的土地流转手续，缺乏透明度和法律保障，即使有合同，也不够规范和完善，致使土地流转隐患增多。
3.土地流转规模小、期限短，规模化经营水平有待于进一步提高
在土地延包过程中，各村基本上按一、二、三等几个等级将土地平均分配到户，造成多数农户的承包地不集中，位置分散，流转面积小。同时，由于土地流转的期限也相对较短，影响了规模化经营水平的提高。
四、加快土地流转的对策
1.搞好宣传引导
要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转，提高参与土地流转的积极性。
2.完善土地流转机制
加强流转服务组织机构建设，促进土地流转的规范有序。建立土地流转的法律服务组织，为流转双方提供仲裁、公证、法律咨询与援助。建立农村土地技术经济评估组织，保证土地流转的价格和土地用途的经济合理。农经、农业、林业、水利、国土及其相关部门加大指导力度，确保农村土地承包经营权流转工作依法规范、有序开展。
3.加强工作人员业务知识培训
通过各种形式，加强对市、村干部及相关工作人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平，进一步促使土地流转工作规范有序地进行。
一、主要做法
我县自开展农村土地承包纠纷仲裁试点以来，主要抓了以下八个方面：
（一）加强组织领导，统一思想认识
开展农村土地承包纠纷仲裁工作，是化解农村土地承包纠纷，保障农民土地承包合法权益，促进农村改革、发展和稳定的一项重要举措，既是贯彻《土地承包法》、稳定完善家庭承包制、实施长效管理的要求，也是解决土地，缓解压力的一种现实选择。同时，也是加快政府职能转变、适应形势发展的需要。近年来，我县通过认真贯彻落实中央、省、市关于稳定完善农村土地承包关系的一系列方针政策，较好地维护了广大农民的土地承包权益。但是也有个别地方存在二轮土地承包政策落实还不够到位、土地承包经营权流转还不够规范等现象，涉及土地承包、土地流转的也有所发生。同时，随着工业化和城市化的快速推进，土地承包、流转中的矛盾和问题会日益凸现，纠纷还会不断增多。对此，建立健全土地承包仲裁机制，开展土地承包纠纷仲裁工作，已显得十分紧迫和重要。早在去年四月，在县府办下发的《关于加强农村土地承包管理工作的意见》（绍县政办发〔20__〕53号）中，明确提出要积极探索土地承包合同纠纷仲裁试点，逐步实现矛盾纠纷调处法制化。自我县被确定为绍兴市农村土地承包纠纷仲裁试点后，我们紧紧抓住机遇，及时制订试点方案，向县主要领导、分管领导专题作了汇报。县委、县政府对此高度重视，充分认识开展农村土地承包纠纷仲裁的重要意义，多次听取汇报，及时建立了由分管县长任组长的试点工作领导小组，加强对农村土地承包纠纷仲裁试点工作的领导，坚持把开展土地承包纠纷仲裁试点作为一项重点工作，列入重要议事日程。对试点工作中出现的困难和问题，及时予以研究解决。由于领导的高度重视，从而确保了试点工作的有序进行。
（二）制订试点方案，明确工作目标
为切实搞好农村土地承包纠纷仲裁试点工作，我们在深入调研的基础上，按照“八个一”，即：成立一个仲裁机构、出台一个仲裁办法、筹建一个仲裁庭、建立一套工作制度、制定一套工作流程、召开一个专题会议、组织一次业务培训、搞好一组政策宣传的要求，及时制订试点工作方案，明确试点工作的目标任务，并分制定方案、组织实施、总结上报、检查验收等四个阶段，扎实开展试点工作。试点中，注重加强与有关部门的协调，争取有关部门的支持和，配合，以形成合力，共同做好这项工作，使试点达到预期目的，真正取得成效。
（三）成立仲裁机构，举行授牌仪式
根据《土地承包法》的有关规定，去年底，我县由县府办发文（绍县政办〔20__〕162号），成立了由县农办、县司法局、县法制办、县农业局、县林业局、县妇联等部门负责人共7人组成的农村土地承包仲裁委员会。仲裁委员会下设办公室，办公室设在农办内。仲裁委员会主任由农办主任兼任、副主任由农办、司法局主管领导兼任。仲裁委员会的主要工作职责是：贯彻落实中央和省、市关于农村土地承包政策、法规；指导农村承包合同的签订、鉴定；调解、仲裁农村土地承包经营纠纷案件；培训农村土地承包合同仲裁员和业务人员。仲裁委员会成立后，根据工作需要，我们选配7名专（兼）职仲裁员，并对仲裁员进行了业务培训，以提高专业素质和业务水平，确保仲裁案件依法公正裁决。在此基础上，我们召开了由各镇（街道）的农业副镇长、农办主任、农经站长等人员参加的会议，结合深化土地流转工作，就土地承包纠纷调处和仲裁工作进行部署，并举行地承包纠纷仲裁机构成立仪式，由县委常委、副县长章生建进行授牌。
（四）出台仲裁办法，规范仲裁工作
根据《土地承包法》和《仲裁法》的有关规定，借鉴外地经验，结合我县实际，经县政府第54次常务会议通过，以县政府令第25号的形式，出台了《绍__农村土地承包经营纠纷仲裁暂行办法》。《暂行办法》分总则、仲裁委员会、仲裁庭、仲裁参加人、申请和受理、开庭和裁决、执行、附则共八章五十三条，明确
了开展仲裁的依据、适用范围、申请时限、仲裁原则、仲裁机构的设立、仲裁人员职责与回避、仲裁庭组成、仲裁当事人、代表人及仲裁参加人的权利和义务、仲裁申请、仲裁受理、仲裁庭开庭、当事人举证、专业问题鉴定、证据出示、证据公证保全、当事人辩论、开庭程序、开庭笔录、裁决、制作裁决书等内容，为规范开展仲裁工作奠定了基础，提供了依据。（五）落实仲裁场所，配齐必备设施
开展土地承包纠纷仲裁工作，县一级需要设立一个标准化的仲裁庭，并要落实一定经费。为此，县政府专题研究，解决了用于开展仲裁的仲裁庭及办公用房3间。并专门拨出15万元专项经费，用于装修办公场所及仲裁庭、购置必要的硬件设施、开展宣传培训等支出。在仲裁场所、经费落实后，我们参照法院审判厅模式，按高标准要求，及时对仲裁庭进行装修，设立了仲裁台、申请人席、被申请人席、群众旁听席等，并对办公室进行装修，作为仲裁合议庭。同时，统一购置了台式电脑、笔记本电脑、摄像机、数码相机、录音笔、彩色打印机、扫描仪、液晶电视机、庭审桌椅等必需的硬件设施，便于土地承包纠纷仲裁工作的及时启动和顺利推进。
（六）制定工作制度，严格仲裁程序
为使土地承包纠纷仲裁工作实现规范有序进行，我们抓紧制定了仲裁工作的各项配套制度，包括：操作规程、仲裁员工作守则、仲裁回避制度、仲裁庭庭长职责、书记员职责、档案管理制度和仲裁纪律等，规定了各种调解仲裁文书格式。尤其在仲裁工作程序上，从案件的受理到文书的送达、监督、回访等形成规范的工作机制，包括立案、取证、现场勘查、举证、调解、仲裁、合议、执行、结案等，对每一环节制订操作规程，使仲裁工作的各个环节都在规范之下，以保证双方当事人之间处于公正的状态。
（七）注重把握原则，依法开展仲裁
按章操作、依法办案是做好农村土地承包仲裁工作的前提条件。我们按照规范要求，积极探索、致力创新，扎实做好土地承包纠纷仲裁工作。在具体实施中，我们坚持把握以下三个原则：一是坚持公平、公开的原则。严格按程序进行操作，做到事实清楚、证据确凿，及时作出仲裁，不偏袒任何一方当事人，及时、合理地解决纠纷，切实维护当事人的合法权益。二是坚持以调解为主、以裁决为辅的原则。调解是仲裁的前提。我们始终把调解贯穿于解决纠纷和仲裁的全过程，以最大的诚意，教育、说服、劝解当事人，尽量争取协商解决，对无法进行调解的，进行依法仲裁。三要坚持以事实为依据、以法律为准绳的原则。在仲裁过程中，我们始终要求当事人用事实、法律条款来支持自己的仲裁请求，仲裁员帮助当事人开展实地查看、现场调查，依法搜集证据，确保事实客观公正。
（八）推行信息管理，提高工作效率
为方便土地承包仲裁工作的开展，切实提高仲裁工作效率，自今年5月以来，围绕健全长效管理机制、提升土地承包管理水平，在试点的基础上，我县全面推进土地承包信息化、网络化管理，将土地承包合同、土地流转合同、土地承包经营权证和土地承包经营权证登记簿全部录入计算机，建立土地承包信息数据库。目前，已录入农户土地承包信息129855户，占应录入农户数的97。实行土地承包信息化、网络化管理后，通过网络，将极大地方便查询土地承包、土地流转信息数据，方便查阅土地承包纠纷案件的涉案土地合同的有关情况，有利于土地承包纠纷案件的及时处理，切实维护农户土地承包权益。
二、初步成效
我县开展农村土地承包纠纷仲裁工作，虽然刚起步，时间不长，但已显示出一定的成效，主要表现在：
（一）增强了干部群众的法制观念。土地承包纠纷调解、仲裁的过程，也是学习宣传《农村土地承包法》及有关政策法规的过程。通过开展土地承包纠纷仲裁，进一步提高了干部群众的思想认识，增强了干部群众的政策法制观念。
（二）维护了广大农民的合法权益。开展土地承包纠纷仲裁，就是运用法律武器来保护农民土地承包经营权不受侵害，这为解决农村土地承包纠纷找到了一条有效的途径。通过开展土地承包纠纷调解、仲裁，将切实解决土地承包工作中存在的问题，尤其是解决一些历史遗留问题，切实维护弱势农民的合法权益。
（三）促进了农村社会的和谐稳定。由于土地在不断增值，农民对土地愈加珍惜，加之法律意识不断增强，近年来，因土地纠纷引发的农民上访案件有所发生，并呈增加趋势。农民上访案件的增加，不但给农民增收和农村经济发展带来不利影响，而且增加了农村不稳定因素。通过开展土地承包纠纷仲裁工作，关口前移，工作前移，将农民无序上访变为合法申诉，农民因土地而越级访的现象明显减少，农户的权益得到有效维护，从而，促进了农村社会的和谐稳定。
三、下步打算
下一步，我们将结合深入贯彻《浙江省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》，进一步抓实抓好土地承包纠纷仲裁工作。着重抓好以下三个方面：
（一）加强学习宣传，营造工作氛围。《浙江省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》将于20__年1月1日起施行，这是我省贯彻土地承包法，加强土地承包管理的一项重要举措，为深入开展土地承包纠纷仲裁工作提供了法律依据，指明了方向。下一步，我们将通过召开专题会议、制作电视专题节目、悬挂横幅、张贴标语、发放宣传资料、制作报刊专栏、举办培训班等形式，开展系列宣传活动，加大对《实施办法》的宣传力度，并进一步加强对土地承包纠纷仲裁的宣传，让广大农民群众充分了解《实施办法》的主要精神和内容，扩大农村土地承包仲裁的知晓面，营造良好的工作氛围。
【摘要】我国法律明确规定，拥有土地承包经营权的农户将土地经营权或者是使用权依法转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。但是，在我国现有的土地流转制度中，都还有着诸多的不完善和不健全。本文主要分析了我国现行的土地流转中所存在的问题，探讨了如何完善和健全我国的土地流转度。
【关键词】土地流转；存在问题；完善和健全
随着我国经济化的快迅发展，突显出了我国土地资源合理利用的重要性，因此，农村土地流转制度就是我国农业研究中的一个重要课题。所谓制度就是为经济发展提供服务，降低成本。制度在特定的范围内才有规范作用，不具有普遍性。就我国目前的农业发展情况而言，必须要完善我国土地的流转制度，才能有利于我国农业的发展和进步。
1 土地流转存在的问题
1.1 土地流转机制不健全，缺乏社会保障和政策引导
在我国，目前的大部分土地流转，相互之间的转让和承包，都处在一个自发和无序的状态，一般情况下，往往都是以简单的协议形式进行承包和转让，甚至于只是一个口头形式的转让和承包。这样，就使得合同的稳定性较差，导致了协议双方的权利和义务不规范，在对未来情况的预测方面也比较难以控制，而且不便于管理，因为双方都不受法律的保护，也为在日后可能引起的纷争埋下了后患。另外，这种形式下的约定，也会导致接包方缺乏积极性，达不到应有的经济效益。
此外，我国农村的土地社会保障机制并不健全，而土地具有就业功能和社会保障功能，所以就决定了我国农民不可以轻易地离开土地。在我国当前的社会结构下，农民虽然在城市打工，但是却很难取得城市户口，因此，我国农民根本无法享受社会保障的福利。所以，就造成了“粗放田”、“应付田”现象的严重发生。
1.2 农业的风险大，利益低工资，农民负担过重
在农业系统的物质和能量循环的过程中，会受到阳光、降雨以及土壤等自然因素的影响，最终影响到农业的投入和产出，这就决定了农业的风险明显地高于其他产业。对于进行小规模农业经营的家民来讲，他们根本无法承受农业风险，再加上，农产品的供需弹性不对称，更加促进了农产品的波动性，进而加大了农业市场的风险性。
1.3 土地的承载负担过重，农民没有收益
对于农业这个产业来讲，是一个受气候影响较大、周期性长，见效又慢的弱质产业，而且利益较低。所以，就严重导致了农民增产不增收的严重现象。这就是近年来，农民不愿意承包土地的根本原因。
1.4 土地流转受到土地流转价格低廉的严重制约
我国虽然采取一些措施给予土地有偿流转，可是由于土地流转的价格极低，导致我国许多地方不仅出现了抛荒撂田的严重现象，甚至于一些农民倒贴费用，甩掉土地。其中造成这种现象的原因有以下几种情况：首先，由于我国土地的流转范围太狭窄，也没有顺畅的流转渠道。还有我国一些比较偏远的农村，没有信息中介服务，没有健全的土地流转市场，土地的流转仅仅局限于村内，无法实现跨区域的流转，所以成交率很低。其次就是由于农民打工的收入远远高于农民种地的收入，所以对于他们来讲，种地根本不合算；然后就是没有可以为之服务的中介机构。因为在土地流转中所涉及到的主体比较多，如承包主体、所有权主体以使用主体等，这些主体素质不统一，不了解转让的程序，所以必须要有完善的中介机构为之服务。
2 关于土地流转制度的完善
2.1 健全和完善与土地流转制度相互配套的法律制度
我国农村土地流转制度受制度环境的影响比较大。土地流转已经逐渐成为我国农村经济发展的一种趋势。所以，在我们在完善土地流转制度的同时，还要加强与之相配套的一些法律制度的完善，而且，这也是保证我国农民权益受到法律保护的重要途径。据有关专家研究，我国土地流转制度的制度环境包括户籍制度、村民自治制度、农村的社会保障体系等等，接下来我们来简单了解一下：
首先要加强我国农村社会保障体系的健全和完善。由于我国没有健全的社会保障体系，所以我国的农民根本无法脱离土地，因为他们一旦离开了土地，就没有了安全感和也无法增强我国农民的适应市场风险的能力。所以，为了保证农民的利益，必须要加强我国城乡统一就业、医疗、教育以及养老等社会保障制度的建立和完善。当前情况下，解决养老问题地我国社会保障体系中的关健，此外，社会保障体系还应该以医保为核心，教育为基础，做出进一步的完善，确保我国农民均可以享受到应有的公民权益。
其次是加强我国村民自治制度的健全和完善。确保农民土地权益的重要基础就是完善和健全村民自治制度。建立可以真正体现 我国农民意志的执行机制、决策参与机制以及监督机制。比如，在村民民主选举村委会成员时，健全和完善村民自治制度，使村民明确村委会的主要职责。
还有就是要健全我国的户籍制度。我国的土地流转制度的建立基础是农村的劳动力转移到非农产业并有稳定工作和收入，也就是说，农民只有在非农产业的条件下获得的稳定收入超过了自己所承包土地所带来的经济效益时，才会把土地投放到流转市场。所以，就要先把完善户籍制度作为突破口，并且消除户籍制度对农民劳动力转移的阻碍，才能进一步促进我国农村的土地流转。当前，我国已经有不少发达的省份对户籍制度进行了改革和创新，比如说山东、浙江以及广东等。
2.2 构建风险防范机制
土地承担着我国农民生活保障的功能作用。特别是我国一些比较偏远的山区和一些经济比较落后的地区，农民本身的文化水平程度不高，再加上我国的劳动力市场供过于求，就导致了我国农民在土地流转过程中失地并且失业，严重影响了农民的生存问题。所以，我国一定要建立切实可行的土地风险防范机制，确 保农民的生存问题和农民权益。
首先就是对土地合同管理的加强以及土地流转规范性文本的完善。在土地流转的合同中，不仅要明确规定土地流转的起止日期、土地流转的期限以及土地流转的面积，还要规定流转土地的用途、价格和双方当事的责任、义务和权利等，并且要在合同中体现由于市场变化和国家政策所导致的风险的承担。另外就是进行土地经营权流转的合同书、土地流转申请书等的统一编制。
其次对土地流转程序的规范。我国土地流转程序的规范要本着“依法、有偿、自愿”的基础原则，来制订相应的规范程序。对于涉及人员较多而且是全村性的土地流转要召开村民代表会议商讨决定，而对于土地流转面积较大、期限较长的要在公证处公正。
还有就是对土地流转项目评估论证的加强。比如说，对于土地流转过程中土地的使用方式有了重大的变化的项目，就要评估该项目自身的价值、以及土壤、环境的影响，并且要解除合同之后的资金问题。
总结：
总而言之，我国农村最基本的生产资料就是土地，而土地对于农民来讲，是其生存的命根。因此，我国在建设新农村的同时，一定要加强土地流制度的健全和完善。而且，我国经济社会要想全面发展，必须要建立完善的土地流转制度。总之，我们在建立健全的土地流转制度的过程中，要完善我国的法律法规，规范土地的产权；加强农村社会保障机制的健全，确保当前农业发展的局势稳定；要综合运用各种方法有效地防范农业风险，使得农民的收入和效益得到增加，进而，增加国民经济，加快我国农业建设。
参考文献
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1.1农村负债现象频繁，资金不足
许多乡村集体经济收入都比较偏低，不能保证村部的正常支出，如果自身想要发展经济，就只能借债。现在许多乡村建造桥梁、修筑公路、建设公共基础设施、治理环境等等，这都需要花很多钱。即使政府部门也投资了基金实施惠民工程，但是这些远远满足不了许多乡村资金需要“，债务累累”现象还是很普遍的。追其主要原因，是农村财务管理存在很多不足，同时政府在资金的调转上也存在监管不到位的现象。
1.2农村经济管理人员普遍缺乏科学素养
由于义务教育的广泛提高，人们在想法，认知上有一定的改变，新一代的农村居民对农业经济的发展，农村建设的积极性不是很高，对于土地的利用缺少热情。他们宁愿选择去城市工作或者做生意，也不愿意留在农村从事劳作，而剩余留守在农村的大多数是儿童，老年人，这就直接导致了农村劳动力的素养低下。因为思想和知识技术的有限，他们只选用单一的务农方法，植物是否能够成活完全取决于天气这就是我们所听到的“靠天吃饭”现象的体现，这样粮食的年生产值不稳定，不能提前预测出其风险，这样就导致农业收入具有风险性。与此同时，对于土地的经管上不会运用科学的管理技术，土地资源不能充分被利用，以致可能破坏土地的生产能力。以上几点也是农村居民收入提高不上去的主要原因。
1.3没有完善的法规作保障
农村经济管理工作的实质是对农业生产过程中的生产、互换、分拨和消费实施组织，这样可以实现一系列工作的终极目标，其主要包含农村土地合同制，监督农民负担，农村财务审核等等。伴随农民素养的提升，农村经济管理工作中存在的不足被突显出来，因为没有完善的法规作保障，使得管理人员在开展工作的时候没有凭证，各个环节上都会受到限制，这样对农村经济管理工作的发展极其不利。
2浅析推进中国农村经济管理发展的合理化方案
2.1正确处理农村债务
由于农村经济管理的不科学性，且政府拨给的资金在调拨的环节上流失严重，这就直接导致了农村债台高筑的现象发生。农村经济管理的不科学性可以通过以下几个方面上进行协调，严格把好费用支出，合理精简债务，强化监管三方面入手。经过简化部门，把多个单位进行整合成一个单位，这样大大的降低了费用的支出，与此同时，对于公共基础设施建设不要与其他乡村攀比，不要盲目效仿，要结合自己村里的实际情况进行科学的建设。要对自己的资金有合理的计划性使用，使用前要有精准的预算，避免不必要的浪费，使公共管理经费可以得到合理的使用。另外，设立监管部门，村级集体经济实施民主监督的财务管理方法，村集体资源，承包合同制的固定资产要定期进行审查，确保对村集体资产有清晰的了解，预防村集体资产不明消耗。对于借款程序要有明确的规章制度、监督和控制，村级集体经济借贷行为，尽可能避免借外债。而国家的扶持资金，在下拨的过程中，各级部门严格做好监督管理工作，也可以采用将资金直接分配给村里的方法，这样有效减少了资金在调拨中间环节的流失。
2.2加强相关法规制度，落实职责
法规制度具有很大的规范性，是保障各项工作顺利实施的基础。它明确了各岗位的职责。农村经济管理工作政策性的东西也比较多，比如对农村财务审计，村民的土地纠纷等。尽管中国已经了相关的法律和法规，可是在具体实施中仍旧存在很多不足，导致农村经济管理在具体的实施上面临很多管理困难，具体体现在管理人员在开展工作的时候没有依据。所以，为保证农村经济管理可以顺利的发展，政府各级部门应结合本地农村经济发展的实际状况，出台相关的法规制度，落实各个环节中的职责，使管理人员可以顺利的开展工作，有一个科学的操作程序，这样国家政策才会得以落实。
2.3大力推行第三产业，扩大农产品的销售途径
在农村合理的发展第三产业，可弥补农村经济管理中存在的不足，提升农民的收入。同时第三产业也扩大农产品的销售途径，农民不必担忧产品剩余，价格跟不上去等问题，使农民可以全身心的投入到扩大生产上。同时在农村推行第三产业，农民除了以往的单一生产之外，也可以实施加工，销售，这样农民就可以在生产上获得一份利润，还可以从加工、销售上取得额外的利润，这样大大促进了农民扩大生产的积极性。
3结语
一、土地流转问题概述
(一)近年来，国内外学者对土地流转问题的理论和实证研究有一定积累
改革开放后，我国于1988年修改宪法，废除了土地不得出租的规定，立法确认土地使用权可以依照法律的规定转让。随后中央人民政府根据宪法修正案的新规定，颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。至此，土地所有权流转成为我国合法和顺应宪法和民心的事实。在学术界，土地流转问题也开始被广泛研究。其研究可概括为三阶段：早期尝试阶段、中期扩展阶段和后期深入阶段，涉及土地所有权与使用权分离等普遍问题;以及区域土地产业化规模经营的影响因素及形成过程;辅助金融机制与信用体系构建;流转过程监管及农民利益保障;在土地流转中统筹城乡关系，及政府职能与责任重塑;耕地保护和资源优化配置探讨;后期有股份制改造、中介组织模式研究以及土地流转的制度改革创新。三个阶段总体上遵循由无到有、由简入深、从实践到理论再指向制度的规律。
第一阶段从1990年到2001年，学者们主要从土地流转的必要性出发，研究了土地流转市场化需求，兼及土地合同的有效性、转包、抵押、继承等法律技术问题，分析了土地流转的动因，提出了土地流转法律机制的雏形。代表性论著有杨学成的《试论农村土地流转的市场化》载《中国社会科学》1994年4期。这一阶段的研究注重土地流转的合法性和正当性，有少量的区域土地流转调查报告，纯法律技术问题及制度创新研究初见端倪。
第二阶段从2002年到2007年，主要研究方向有土地流转的效率和模式，也有探讨土地流转中的政府责任;土地流转与农村人口流动的关系;农村土地流转的障碍因素及其解决途径被作为一个焦点进行讨论，强调制度性保障在土地流转规范化中的作用;经济学方法尤其制度经济学方法被广泛使用于土地流转的论证分析，并初步提出较完整的土地流转利益联结模型。这一阶段的研究数量急剧增多，经济学角度和法学角度的研究从广度到深度都有较大推进，应该与党的十六大报告积极推进农业产业化经营的指导正相关。
第三阶段从2003年开始至今，其最显著的特点是：开始以农民的基本权利为视角进行专门性研究，侧重土地流转中的农民权益保障研究;开始出现大量外国土地制度的对比研究;土地经营权物权话以制约行政权的理论模型已经较为全面;较多文献基于原有理论或实证成果建立，也有文献将研究重点转向资源优化配置方向;作为制度形成类型研究，除股份制合作等流转形式继续深化外，还呈现出与新农村建设结合，加强金融配套制度建设等特点;也开始出现述评类的总结著述，典型如张会萍的《农村土地流转问题研究综述》载《宁夏社会科学》2011年3期。这一阶段的研究明显体现关注民生的特点，研究中的农民利益保障问题被重点凸显;调查报告等实证研究方式较多使用，理论研究也进一步深入。部分问题已经解决，如土地经营权的法律定性，但仍有已经提出但尚未解决的新问题，如对策性研究中的农民权益保障制度构建，也有需要提出的新问题，如本课题研究的土地使用权流转绩效的法学方法评价问题。
(二)土地流转现象背后的规律性研究尚显不足，土地流转的效果评价体系的构建还有待探讨
其一，政府在土地流转宏观调控中的干预路径与干预程度选择，土地流转如何与现有的农村社会保障制度协同改革，土地流转中的利益向量评估等等研究，目前较多停留在描述性分析，尚未进一步探求其背后的规律性决定因素。其二，针对土地流转效果的评价研究，现有研究大多是运用经济学分析方法针对一个区域从某一角度进行评价。而缺乏一种法学的评价方法。即在构建一种新的指标评价体系的基础上，针对一个区域的土地流转模式，在经济社会的宏观层面和农户家庭的微观层面全方位进行效果评价。通过规则的有效性对土地流转制度和模式进行评价的理论和方法，目前都还有待探讨。
二、新疆兵团土地流转问题的研究思路和方法
(一)新疆兵团土地流转的政策现状
根据新疆兵团相关政策文件的指示，兵团始终坚持以职工家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度不动摇。新疆兵团各团场全面推行了两费自理、租赁承包等多种形式的土地承包责任制，增强了干部职工的风险意识，有效地调动了干部职工的生产积极性和主动性。兵团国土资源局以开展回头看为契机，全面抓好学习实践活动整改落实后续工作，并以构建保障、促进科学发展新机制为主线，严格落实国家土地政策和制度，全面提升兵团国土系统推动科学发展和综合服务的能力，为兵团可持续发展提供资源保障。兵团国土资源局在学习实践活动中，坚守耕地保护红线，围绕兵团产业规划，积极推进农业结构战略性调整。该局将耕地保护责任目标分解到各年度，实行耕地保护一票否决制建立耕地保护激励机制，对完成任务好、新增耕地多的师，在项目开发和土地利用上予以倾斜;指导各师按照兵团土地利用总体规划修编确定的指标，合理确定各类用地数量和布局，为实施结构调整提供依据。这个布局围绕重大项目建设积极实施用地重点保障，严格执行项目预审制度，按照国家《限制供地目录》和《禁止供地目录》规定的原则审核用地数量，积极引导建设用地向高产出、少用地、节约集约可持续发展的目标迈进。力争在职工家庭承包经营的基础上，全面规范兵团团场土地经营权流转行为，维护兵团团场土地政策的长期固定。有的团场已经实行新的改革措施，譬如部分团场对职工承包的土地提高等级：一是建立土地等级的改良提升制度，激励职工自觉的加大投入改良土壤，在35年提高一个土地等级。二是连队督促承包职工加大投入改良土壤，并给予合理化建议和具体指导。三是处里出台优惠政策，土地等级差进行轮作倒茬，水稻按棉花的120%实物量上交。四是加大基础性的投入，清挖排渠，硬质防渗等措施，降低地下水位，提高土地等级，提高作物单产。
(二)新疆兵团土地流转的研究思路
首先，针对政府政策这一最重要变量对于现行各种土地流转模式的制度性影响因素进行实证调研并进行分析，兼对土地金融组织、土地中介组织等外生性变量进行定量研究;其次，通过农户的需求与满意度调查，对兵团土地流转已取得的经验和存在的现实问题充分思考归纳;此时，现实问题已经出现并已经充分总结。最后，结合国外土地制度比较研究，引申出用法律妥善规范土地流转的原则与规则，并基于前述成果，力争构建新的土地流转效果法学评价体系，同时提出科学可行的发展和完善兵团土地流转的法律对策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比较研究和兵团土地制度实证研究，再通过逆向研究部分，即对土地转让纠纷判例分析研究和土地制度运行中的法律规避研究，最终实现更为科学可行的土地使用权流转法律制度设计。研究方法则首先是调查研究方法，拟由农一师国土局领导主持实地调研，依托塔里木大学周围团场政研室的大力帮助，收集实证资料，再由实践回到理论，由塔里木大学教师邀约行内人士合议研究分析，力争作出开创性结论。其次是对比研究方法，通过国外土地制度的分析与借鉴，作出法律移植的建议性的选择。研究目的则体现在，农村土地流转是实现土地优化配置必不可少的一环，农村土地流转，要注重保障农民的权利。在农地流转中要节制资本，应将资本下乡尽量限定在为农民和农业生产服务的领域内，防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。对于众多土地流转模式，需要构建科学的评价体系来考评土地流转的绩效等问题。随着土地承包经营权流转明显加快，需要鼓励有条件的地方发展流转中介服务组织，为规范土地流转提供完善的服务。同时，应当加大对职工土地承包的土地的面积、等级、期限、地号等的民主监督管理力度。
三、新疆兵团土地流转政策的法律定位与对策
兵团土地总面积7457千公顷，农用地4206千公顷。新型团场建设需要农业产业化集约化的发展，要保证土地向种田能手流转，还要保证防止耕地的减少和兵团职工的大量失业，使有利于提高土地的利用效率。这些要求都以实现团场土地承包经营权的充分流转为前提。土地流转纠纷最终需要司法的裁决。现有国内成文法无论土地管理法还是农村土地承包法都不适用于党政军企合一的新疆兵团，兵团土地流转实现由法律规范，必须通过地方性立法的方式。但是新疆兵团至今有政府无人大，地方性立法无从谈起。因此，欲使兵团土地流转纠纷有法可依，构建地方性司法解释，并且是政策司法化的司法解释，并对其正当性和可操作性作更深的理论研究，成为艰难却必经的途径。
笔者认为：兵团制定土地流转政策，首先应对兵团团场流转模式进行调研研究。研究应当包括：转包模式统计与分析、出租模式统计与分析、互换模式统计与分析、转让模式统计与分析、股份合作模式统计与分析、其他模式统计与分析。其次要作兵团农户满意度与土地流转意愿田野调查，包含针对普通农户农地流转意愿调查，和针对经营大户农地流转驱动机理调查。最后，还应当作国外土地制度的比较与借鉴研究，文明各国国家土地治理实务中各种土地理论已经演化形成形态各异的法律制度与政策工具。如德国的土地评估制度，土地整理制度，提供了公众参与土地管理的经验和启迪。美国的土地信托制度，法国的农地流转市场管制制度，英国的弃地者补贴制度，日本的租赁土地主义制度，都可为土地流转的市场化提供借鉴。本部分研究可以通过比较研究为兵团土地流转制度的法律设计提供科学的借鉴。例如国外农村土地政策案例分析、美国的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美国的土地信托制度、对美国土地制度的评价、日本的农地制度、日本农地制度的设定体系、日本农地制度评价及启示，以及欧洲土地制度与改革评价等等。
2004年8月3日形成了《中华人民共和国物权法（草案）》（修改稿）。该稿中第一编第二章规定了“物权的设立、变更、转让和消灭”，对不动产、动产的转让等物权变动行为及其过程作出了系统的规定。但是，这个草案中通篇没有提到“公证”二字，而仅仅规定了“不动产登记”以及部分动产登记制度。这似乎说明，在物权变动中，登记是惟一的决定性环节，而公证似乎被物权法驱逐出去、完全不具有法律行为生效意义了。这样的一种规定，不仅对公证法制的建设不利，而且也不符合我国国情及现实需要，同时与国际惯例、尤其是大陆法国家的通常做法和最新发展趋势也不相符合。因此，笔者认为，应当在物权法中充分重视公证制度的地位和作用。
一、公证应当成为不动产物权变动的必经前置性程序
笔者认为，在我国物权立法中，应当将公证制度引入其中，作为物权变动过程中的一个重要环节对待，其理由主要是：
（一）从物权变动模式看，我国采取的权利登记制和实质审查制为公证制度的引入提供了制度性前提
物权变动模式主要是指不动产物权变动模式，从大陆法国家来看，物权变动模式主要有两种：一是意思主义的立法模式，二是形式主义的立法模式。从我国物权法的草案规定看，我国采用的物权变动立法模式基本上属于形式主义的立法模式。我国物权法对于不动产物权变动模式的选择具有两个显著特征：一是采用登记生效制度，物权变动以登记为准；二是采用实质审查制，在登记时由登记机构首先进行实质审查，只有在实质性审查过关后，登记机构才予以登记。姑且不论由哪个机关进行实质性审查为较佳选择的问题，单就这两个特征的内容看，应当说，它们为公证机关在物权变动中有所作为提供了可能或空间；如果我国物权法实行相反的原则，即如果实行契约登记制和形式审查制，尤其是只要实行了形式审查制，公证机关在物权变动中予以介入的可能性便不复存在。从这个意义上说，我国物权立法尚没有从根本上或理论体系上否定公证机关介入物权变动过程的可能性，这是我们讨论公证机关在不动产物权变动中发挥作用的前提条件。
（二）较之登记机关而言，由公证机关对物权变动的过程进行实质审查，具有诸多优势和正面效应
既然对物权变动要进行实质审查已经确定，那么，是由登记机关行使其职能抑或由公证机关担负其责任呢？从目前的情况来看，似乎只能在这两种类型的机构中作出抉择。抉择的过程就是优劣比较的过程，同时也是对将来发展趋势进行预测和规划的过程。比较的结果，笔者认为，由公证机关行使对物权变动的实质审查权是最为适合的。理由具体是：
其一，从机构改革来看，我国的登记机构都为行政机构，而行政机构的职能正处在改革和转变之中。放弃对物权变动的实质审查权，有利于转变政府职能，强化其宏观调控能力。与这种变化相映成趣的是，公证机关的性质在迅速发生变化。公证法（草案）规定：公证机构是依本法授权履行国家公证职能的公益性、非营利性的事业法人组织；公证机构依法自主开展业务，独立承担民事责任。目前公证机关经过改制，基本上已经成为事业性机构，其行政色彩逐渐淡化乃至消退，其中立性、独立性、服务性和中介性特征日益明显。由具有这些特征的公证机关、而不是传统的公证机关来行使实质审查权，不会导致政府职能扩张或膨胀的弊端，符合我国行政管理体制变革的方向和规律。另外，由作为行政机关的登记部门行使实质审查权，有可能导致国家公权力对申请人私权利的干预和侵害，而将目前的登记机关从行政机关中剥离出来，几乎不具有现实的可能性。
其二，从能力上说，由公证机关行使对物权变动的实质审查权更加合理和现实。由非专业性的登记机关来确定专业色彩浓厚的物权变动过程的真实性和合法性，难以说服申请人，很难提升其权威性和公信力，因此之故，虽然登记机关通过实质性审查进行了物权变动登记，当事人以及社会上的相关第三人，也不会感到放心。相反，由公证机关担当此任，情形就会大不一样。因为，公证机关属于专业性的以法律服务为己任的社会中介性机构，公证员必须通过司法考试，公证员要经过司法部长任命，他们属于法律职业共同体中的成员，因而具有相同或相似的法律思维能力和判断能力，由他们来从事具有预防纠纷性质的实质审查权，显然比较适合，其结果也较能够获得交易双方的认同和接受。
其三，从制度建设上说，由公证机关行使实质审查权，具有系统的制度保障。我国到目前尚无一个系统的登记制度，更不用说完善的登记法了，要依靠物权法来建构和完善登记制度和程序，也是不现实的。公证制度通过独立的公证法加以确立，具有系统性、强制性、科学合理性以及可操作性等优点。从公证法（草案）看，其条文有近70条，内容涵盖公证性质、公证机构设置、公证业务辖区、公证员、公证业务范围、公证效力、公证救济以及法律责任等方方面面，这些都是确保公证机关对物权变动进行恰当监控的有利条件。比如，公证文书具有特殊的证据效力，在有相反证据推翻公证文书之前，法院必须采纳它为认定案件事实的根据，而登记是不具有这样的特殊证据效力的。就这一点而言，物权变动的双方当事人就会更加倾向于选择公证。
其四，从效率上说，由公证机关进行实质审查，有利于提高登记机关的登记效率。
由登记机关进行登记，如果同时要求登记机关负责对登记事项的真实性和合法性进行实质审查，势必导致登记效率低下，从而延缓不动产交易的速度和进程，引起交易主体的不满和抱怨。如果由公证机关负责实质审查，公证机关在完成这个过程中所需花费的时间必然相对要短，其有效性或准确性也会增强，登记机关在此基础上进行适当的形式审查就办理登记手续，无疑能够极大地提高登记效率，也有利于改善政府机关的形象。
（三）由公证机关进行实质审查符合国际惯例
公证人对不动产物权变动的原因行为进行实质审查，不动产登记官员对不动产登记实行形式审查，是多数大陆法国家的立法原则。在大陆法国家，公证是不动产物权变动之前必须经过的一个前置性程序，公证机关承担不动产登记前对其物权设立、变更、转让和消灭的行为以及契约进行实质性审查的任务，而国家登记机关只对提交登记的申请及有关材料进行形式审查或称“窗口式审查”。如在法国、意大利等国，经过公证的不动产契约即为相应不动产权利的凭证，登记机构只接受经过公证的契约。
二、物权法（草案）中应当增加规定的“法定公证事项”
基于上述论证，笔者建议在物权法（草案）中作出以下修改：
（1）规定在不动产登记前，由公证机关对登记事项首先进行实质性审查，并将其作为不动产登记的必要前置性程序。具体应将草案第九条改为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当以书面形式订立合同，该合同应当经过公证；不经公证，登记机关不予登记。依照法律规定，土地、矿藏等自然资源属于国家所有的，可以不经登记。
以上条文中主要加了登记前的公证程序。这是物权变动中的主要形态，根据前述论证，应当在变动前进行公证。经过公证，登记机关仅需进行形式审查就可以办理登记，这样可以提高登记效率，有效地达到不动产登记的目的。《瑞士民法典》第657条规定：“转移所有权的契约，不经公证，无约束力”；《瑞士债法典》第216条规定：“以不动产为标的物的买卖合同，须经公证始为有效。购买或者买回不动产的预备协议和合同，经公证后始为有效”。法国、德国等国的民法典均有类似的规定。这类规定值得我国物权法借鉴。
（2）规定在不动产抵押登记前，应当首先经过公证。具体应将草案第二百一十四条改为：当事人以不动产抵押的，应当向不动产登记部门办理抵押物登记，抵押权自记载于登记簿之日起生效。当事人以动产抵押的，可以办理抵押物登记，抵押权自抵押合同成立时生效，未办理登记的，不得对抗第三人。法律另有规定的，依照其规定。抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同，该合同应当经过公证；不经公证，登记机关不予登记。
上述修改强调，当事人以动产或不动产设定抵押，应当首先经过公证，在公证后，有关登记部门才能予以登记。这个前置性程序是非常重要的。因为，在动产或不动产上设定负担，实际上是对所有权的限制，而这种限制涉及多种法律关系，也关系到交易安全，因此在登记前应当首先由公证机关进行实质性审查，只有在其真实性、合法性得到确认后，登记机关才予以登记。登记机关予以登记，实际上就是办一个手续而已。
除抵押这种担保形式外，其他诸如质押，包括权利质押，都应当照此办理，在登记前先行经过公证。相关的条文都应当予以适当修改和调整，这里不一一赘述了。
（3）规定土地承包经营权登记之前应当经过公证。具体应将草案第一百二十六条修改为：土地承包经营权，自承包合同生效时取得。县级以上地方政府应当向土地承包经营权人颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记。在进行上述登记前，承包土地合同必须经过公证；未经公证的，不予登记。
（4）规定建设用地使用权出让合同订立后、登记前，应当经过公证。具体应将草案第一百四十二条改为：建设用地使用权出让合同订立后，应当向县级以上登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自记载于登记簿之时起设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。在办理上述登记前，双方当事人必须就其所订立的建设用地使用权出让合同进行公证；未经公证的，登记机关不予登记。这样规定的理由很简单，建设用地使用权的转让、互换、入股、赠与或抵押可能导致建设用地使用权人的变更，而建设用地本身涉及社会重大利益，甚至关系到国计民生，其权属发生变化，在登记前首先经过公证有利于确保此类行为的合法性，同时也可以过滤违法因素，防止纠纷的滋生，维护正常的社会经济秩序。有鉴于此，这类合同在登记前也应当经过公证。
与此类似，该法草案第一百六十条规定的宅基地使用权登记也应当先行经过公证。此外还有第一百七十条规定的邻地利用权登记、第一百九十条规定的居住权设定登记等等均应确立公证前置程序。
总的有一个原则，凡是在物权变动中需要由登记机关登记的，作为登记的前提条件，原则上均应当予以法定公证。需要登记而不需要公证的，仅能作为例外存在。这就是所谓“公证跟着登记走”原则。当然，这并不意味着，法定公证的情形仅仅限于需要登记的事项，除登记事项需要公证外，物权法还应当规定其他一些事项，虽然无需登记，但仍然需要公证，没有经过公证，其行为是无效的。举例言之，在物权法中可能会涉及相关提存问题，如在抵押期间，抵押人转让抵押物的，所得价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向抵押权人所在地的公证机构提存。这时抵押人去公证机关办理提存手续，虽然无需登记，但是也要先经过公证。这就是所谓提存公证。其他的还有：如果当事人双方在有关的物权行为中约定，需要公证其行为方产生法律效力的，该公证直接决定相应法律行为是否生效，因而也属于“必证事项”。
三、需要探讨的三个问题
公证在我国虽然目前发展较快，势头看好，但人们对公证制度的作用还普遍缺乏足够的认识，在将公证制度引入物权变动过程中，需要在理论上和制度建构上明确和解决以下问题：
问题之一：对民事行为强制进行公证，是否属于对契约自由原则的限制或破坏？
应当认为，在现代市场经济中，契约自由是私权自治原则的首要含义，也是文明国家普遍认同的基本市场准则，这是毋庸置疑的，这个原则应当得到充分尊重。但是，对部分重要的民事法律行为进行强制性公证，并不会导致契约自由的丧失，更不意味着是对公民私权利的干预。因为不动产变动是一个重要社会活动，它会对个人和社会带来重要的影响，而且这个过程涉及的法律关系较为复杂，容易引发纠纷，发生纠纷后，司法机关解决起来也有较大难度，因此应当对这个过程进行适当的干预和监督，以预防纠纷的发生。从这个意义上说，公民的民事权利也具有一定程度上的社会属性，正是这个社会属性，成为公证介入其中的理论根据。尤其是，实施强制性公证并不会限制契约自由，是否签订契约，是否进行不动产流动，完全是当事人自己决定的事项，公证机关不可能进行干预，也没有干预的权限和机会。只有在“契约自由”完成后，公证机关才适当介入，介入的目的仅仅是对“契约自由”进行规范和引导，防止交易主体的“契约自由”引发无谓的纠纷或造成重复性劳动。从这个意义上说，公证不仅没有损害契约自由，反而是确保了契约能够真正自由。事实上，不是因为公证介入其中才出现这个问题，只要对物权变动实施实质性审查，都会产生这个问题。由登记机关进行实质性审查，恐怕就有行政权肆意干涉私权的问题了。对公证机关而言，如果其实质性审查存在错误，将会导致损害赔偿责任的出现。
问题之二：公证的介入是否增加物权变动的交易成本？
公证机关介入物权变动的过程，必然会引起交易成本机制的转换。一方面，公证机关虽然属于非盈利性机构，但为了生存，也是需要交纳适当的手续费的，这是交易主体需要投入的成本；另一方面，从国家这个角度看，国家设立公证机关，并且要求公证机关对物权变动的过程强行介入，并进行调查审核，确定其真实性和合法性，这也是需要投入成本的。但是，任何一项制度的实施都是需要投入成本的，关键要看这种成本的付出是否值得。通过公证，过滤了物权变动过程中可能会出现的各种无效甚或非法因素，有效地减少了纠纷的发生，这就节省了解决纠纷的司法资源。在此意义上，在物权变动过程中增加一个法律环节，增加一些交易成本是值得的。而且，对物权变动实施强制性公证，除其所具有的预防纠纷的功能外，还有其他功能，比如提供数据、强化国家的宏观调控能力等等。这些功能的获得，也是需要付出代价的。公证机关提前介入物权变动过程，也节省了登记机关的成本。对交易主体而言，并不存在因为交纳不起公证费用而无法进行不动产交易的情形。公证法（草案）规定：符合法律援助条件的公民申请办理法律、行政法规规定应当公证的事项，减半缴纳或者免缴公证费。这便保障了有经济困难的当事人能够履行法定公证义务。事实上，与普通法国家相比，在大陆法国家，由于公证人的参与，不动产交易的安全可以得到最大限度的保障，实际发生的交易成本则低得多。
问题之三：我国登记职能是由目前的行政机关执行还是改由法院实施？
对此有两种不同的观点：一种观点认为，登记事务仍然应当由行政机关承担，并且建议我国应当在政府机构内部设立专门的登记机构，可以将其称为“不动产登记局”，统管不动产登记的有关事宜；另一种观点认为，登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖，废止目前实行的多部门登记，以及在有些地方施行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度。此制度建立的目的，是为了维护不动产登记地及资料的统一性。这两种观点都不无道理，但笔者更倾向于第二种观点，即将我国不动产登记权交给法院统一行使，这种做法利大于弊。具体理由是：其一，在我国目前，登记机关属于行政机关，行政机关行使登记权，即使采用形式审查原则，也不够超脱。换而言之，由行政机关行使不动产物权的登记权，不利于行政机构的职能转变。而由法院负责登记，不仅其中立性和客观性特征将强化其权威性和公信力，而且还有利于推动行政管理体制的改革。其二，由行政机关作为登记部门，难以消除政出多门、分散林立的弊端，也就是难以确保登记部门的统一性，容易造成登记效率的低下以及登记出错的弊端。比如一个工厂要整体抵押，就必须分别到房产部门、地产部门、公安部门等多个部门进行登记，这无疑会增加当事人的登记困难。由法院负责登记就可以将这些登记职能统一起来行使。其三，建立统一的不动产登记局，目前看来难度是极大的，因为重新设立一个独立的行政机关，专门负责登记，不仅没有必要，而且也不符合行政机构精简的原则和发展方向，何况其可操作性有几成，还是一个无把握的事情。其四，由法院负责登记，不会增加法院过多负担。原因是我国的登记应当实行形式审查原则，在登记前，应由公证机关负责对不动产的设立及变动状况进行统一的公证，而公证实行的是实质审查原则，这就将登记中的实质性工作和任务分离出去，交给公证机关加以解决了。这一方面有利于法院实行高效率的登记，另一方面也有利于公证事业的发展，二者相辅相成，何乐不为呢？其五，国外立法例也表明，不动产登记机关多为法院。例如，德国土地登记法规定，不动产登记统一适用该法，由地方法院的土地管理局作为登记机关。由于法院负责登记只进行形式审查，不动产登记的前提条件是必须经过公证，公证机关实行实质审查，因此如果出现公证错误，由公证机关承担赔偿责任，登记机关无责任可言，因而也不用担心法院承担了登记事务会导致其赔偿责任的负担。登记除所具有的公示功能外，虽然还有行政监督的作用，但这个作用是从属的、外在的，而不是本原的、固有的，行政机关完全可以利用法院登记的信息实施其行政监管的职能。此外，由法院负责不动产登记，还有利于法院掌握当事人的财产状况，从而有利于生效法律文书的顺利执行。
农业是中国的第一产业，它是国民经济建设和发展的支柱，强化农村经济建设对实现中国社会主义现代化发展有积极的促进作用。本文剖析了农村经济管理中存在的不足，并就此分析了提高农村经济管理的有效措施。
1农村经济管理人员普遍缺乏科学素养
在我国农村经济的发展现状中存在着不足，其中一个明显的薄弱环节就是农村经济管理中的报账人员的素质不高，这是从最直接的方面导致了问题的所在农村里面的报账人员。要进行社会主义农村的建设，并且进行农村经济管理，农民群众是建设主体，应当发挥着主导作用。但是我国农民的知识水平来说，大多数处于中小学水平，高中以及大学本科的学历占有极少数的比例。而知识水平有限的农民群众以及农村干部在进行农村经济管理中，没有足够的正确、科学的指导思想进行，因此在农村经济管理中，大部分农民群众仅仅是发挥着简单的劳动力的角色，而不是主体作用。由此可见，农村经济管理中，人才短缺较为严重。因为一般高素质人才不会待在农村，所以农村经济管理中就没有高素质和高水平的财务人员同时，一些农村经济的管理人员对农村经济的认识不足，导致对农村的经济的发展并不重视，这也是目前面临的不足总之。农村经济管理中的报账人员对农村经济的发展非常重要。
2农村法律制度不完善
现在我国的农村经济在不断的深入发展，因此伴随而来的关于农村经济管理的工作内容的相关要求也相应提高在农村经济管理中，为了保证农民的土地流转承包以及农村财务审计方面的精确和准确性，就对农村经济的管理提出了更难更高标准的要求在这种情况下，就要求农村的经济管理的法律制度健全，但是目前我国这方面的法律制度还不够完善，这使得给我国的农村经济管理的发展带了严重的不利影响。农村经济管理工作的实质是对农业生产过程中的生产、互换、分拨和消费实施组织。这样可以实现一系列工作的终极目标其主要包含农村土地合同制，监督农民负担财务审核等等。因为没有完善的法规作保障，使得管理人员在开展工作的時候没有凭证洛个环节上都会受到限制这样对农村经济管理工作的发展极其不利。当前，我国农产品市场体系的缺陷主要体现在三个方面：第一，农民进入市场的组织化程度低，从根本上制约了农产品市场体系的发展与农产品竞争力的提高；第二，农产品交易方式仍比较落后，流通现代化程度较低；第三，农产品市场基础设施建设不足，影响了市场功能的充分发挥。
3加大对农村经济管理的资金投入和管理
由于农村经济管理的不科学性且政府拨给的资金在调拨的环节上流失严重这就直接导致了农村债台高筑的现象发生农村经济管理的不科学性可以通过以下几个方面上进行协调严格把好费用支出，精简债务，强化监管三方面入手经过简化部门把多个单位进行整合成一个单位这样大大的降低了费用的支出，与此同时对于公共基础设施建设不要与其他乡村攀比不要盲目效仿，要结合自己村里的实际情况进行科学的建设要对自己的资金有合理的计划性使用。为了解决我国农村经济管理不足的发展现状，必须要对农村经济管理中的资金进行合理的管理对于最直接的管理者就是农村经济资金的相关工作人员，要很明晰的掌握财务的经济状况，对清算的资金的总数要清楚记录，同时对于资金的应用的方向要有明确的记录，及时进行审计，这样才能保证每一笔农村经济中的资金用到实处。让农村经济资金发挥其最大的作用只有保证了农村经济管理中资金合理科学的使用。才能促进农村经济的发展除去农村地区自身的发展外，最需要的就是要国家和政府大力的支持，只有加大国家以及政府对农村经济管理的投入，才能够进一步确保农村经济管理的科学合理。
4加强农村经济管理人员的素质培养
为了保证农村经济管理能够更好的发展，就要加强对其管理的工作人员的素质的培养，尽量可以形成一支高素质和高水平的精英队伍只有提高了农村经济管理人员的素质，对报账人员的素质的提高和其他的一系列的不稳定的因素都可以很好的解决。为了提高农村经济管理人员的素质，可以构建农村村级干部培训机制，对村委人员定期开展道德培养，对财务方面的知识和技能进行定期的培训，这样有利于农村经济管理人员的高素质的形成。为了保证农村经济管理能够更好的发展，就要加大农村经济管理人才引进的力度，尽量可以形成一支高素质和高水平的精英队伍。只有以此为前提，才能够不断的提升农村经济管理人员的专业水平。首先，农村经济管理中，应当适度的引进专业的管理人才，将一些具备有专业素质的知识人才投入到农村经济管理中，才能够更好的将农村经济进行管理。其次来说，还应当在农村建立起农村村级干部培训机制，对财务以及经济管理方面的知识和技能进行定期的培训，这样有利于农村经济管理人员的高素质的形成。以人才引进为基础，农村经济管理才能够获得进步。
（作者单位：黑龙江省望奎县火箭镇农村经济管理中心）闫照龙
一、循环经济与农业循环经济
循环经济是“新经济”概念中的两大组成部分之一，另一部分即知识经济。倡导的是人类社会经济发展与生态环境和谐统一的发展模式，效仿生态系统原理，把社会、经济系统组成一个具有物质多次利用和再生循环的网、链结构，使之形成“资源一产品一再生资源’的闭环反馈流程和具有自适应、自调节功能的，适应生态循环的需要，与生态环境系统的结构和功能相结合的高效的生态型社会经济系统。它要求把经济活动按照自然生态系统的模式，组织成一个“资源一产品一再生资源”的物质反复循环流动的过程，使整个经济系统以及生产和消费过程基本上不产生或者只产生很少废弃物。
农业循环经济是以生态规律为基础，以资源的高效循环利用和生态环境保护为核心，以“减量化、再利用、资源化”为原则，以低消耗、低排放、高效率为基本特征，建设资源节约型、环境友好型农业，实现农业可持续发展的理念的农业发展模式。农业产业系统是一个包括农业产业(种植、林、渔、牧、农产品加工业等)、农业一工业循环、种植一养殖一工业一营销、农业一工业一旅游业等系统的大系统。各子系统之间有着天然的互为关联、共生共存的紧密关系，构成不同形式的生态产业循环链。农业各产业系统之间的这种天然的不可分离的共生共存关系与农业产业结构的整体性特征，是发展农业产业链和发展循环经济的基础。因此，发展农业循环经济，从根本意义上来说，是由农业大产业自身的特点和发展规律所决定的。
二、发展农业循环经济的必要性目前，农村和农业的发展，受到环境污染、土地贫瘠化、农产品销售困难、农村就业不充分、农民増产不増收等一系列问题所困扰。发展农业循环经济带动农民持续増收不仅具有现实必要性还有着相当的紧迫性。
(一)改善生态环境的要求目前，我国生态环境正在不断恶化，农药等的广泛使用造成农业资源的不断恶化和短缺。目前在占国土面积2/3以上的山区、农牧、农林等生态脆弱地区，普遍存在着严重的生态破坏，水土流失相当严重。而水资源分布的不均衡则是制约我国农业发展的另一大因素，尤其是降水量南北分布严重不均和年际间变异过大，使约占粮食播种总面积55%的重要农业区淮河以北的三北地区(东北、华北、西北)水资源只占全国总量的14.4%。生态环境的恶化己经不允许我国农业的高速增长依然靠拼资源和牺牲环境利益为代价来换取，必须发展循环经济。
(二)解决“三农”问题、全面建设小康社会的需要
“三农”问题一直是中国全面建设小康社会的重点和难点，而“三农”问题的核心则是如何增加农民收入。发展农业循环经济，本质上说是一种可持续的经济模式，在这种模式下可以通过循环利用自然资源换取最大的经济效益产出。比如可通过立体种植，强化物质循环和能量转化，通过废弃物的资源化利用和利用生物之间相生相克的原理，减少废弃物的排放和化学物质的输入，从而提高资源的利用率，降低生产成本提高农业经济效益。
因此，从我国经济社会发展的需求来看，发展农业循环经济是十分必要的。
三、传统经济模式与循环经济模式的异同
(一)传统经济模式
从我国改革开放30年的发展经历来看，传统的经济模式是一种单向的不可逆的经济模式。它遵循的是“资源—产品—消费—污染排放”的发展方向(见图1)，是一种粗放型的增长，基本特征是高开采、低利用、高排放。在能源日益枯竭的今天，传统经济发展模式遇到了前所未有的挑战，资源耗竭、环境污染、生态恶化等。党的十七大再一次明确提出要走新型工业化道路，注重可持续发展，传统工业化模式下的“大量生产一大量消费一大量排放废弃物”的技术经济范式必然会被淘汰。这是新型工业化道路的必然要求，也是构建资源节约型、环境友好型社会的正确途径。
(二)循环经济模式
循环经济是一种新经济。循环经济模式遵循的是3R原贝则即减量化(Reduce)、再使用(Reuse)和再循环(Recycle)原则。其指导思想是为世界普遍认可的可持续发展思想。这种经济模式要求在可持续发展的思想指导下，运用生态学规律指导人类利用自然资源和环境容量，按照自然生态系统物质循环和能量流动规律重构经济系统，把清洁生产、资源及其废弃物综合利用、生态设计和可持续消费等融为一体，使经济系统和谐地纳入到自然生态系统的物质循环过程中，从而实现“资源—产品—消费—再生资源”的物质反复循环流动(见图2)。循环经济模式包括三个层次的基本含义：(1)实现社会经济系统对物质资源在时间、空间、数量上的最优运用，即在资源减量化优先为前提下的资源最优利用。(2)环境资源的开发利用方式和程度与生态环境友好，对环境影响尽可能小，至少与生态环境承载力相适应。(3)在发展的同时建立和协调与生态环境互动关系，既是环境资源的享用者，又是生态环境的建设者，与自然相互促进、共同发展。
可见，循环经济是在对传统经济进行思考、创新而形成的更高级、更先进的经济形态和经济发展模式，比传统经济具有更多优点。
(二)南方“猪一沼一果”生态模式
这一模式是以林草为屏障，养殖业为龙头，以沼气建设为中心，联结果业、粮食、甘蔗、烟叶或渔业等农业生产构成多层良性循环、利用和增殖的农业生态系统。它是在吸收传统农业精华和现代农业先进技术的基础上，广泛开展农业生物综合利用的生态农业工程模式。采用“沼气池、猪舍、厕所’三结合工程，围绕主导产业，因地制宜开展“三沼”(沼气、沼渣、沼液)综合利用，达到对农业资源的高效利用和生态环境建设、提高农产品质量、增加农民收入等效果。
(三)观光生态农业模式
这种模式依托旅游业而发展，也是以生态价值观为导向的经营模式。适合在较为繁华的城市周围、近郊等交通便利的地方发展。这种模式要求根据自身特点，以市场需求为导向，以农产品加工为突破口，以旅游观光服务为手段，在提升传统产业的同时，培植名贵瓜、果、菜、花卉和特种畜、禽、鱼以及第三产业等新型产业，进行农业观光园建设，如目前比较流行的“农家乐”等。
当然，近些年来对于农业循环经济发展模式的实践远远不止上面提到的三种，还有一些探索，如平原农林牧复合生态模式、生态种植模式、生态畜牧业生产模式及丘陵山区流域综合治理利用型生态农业模式等。这些模式都是发展农业循环经济的可以借鉴的经验。
五、我国发展农业循环经济的制约因素
(一)劳动力素质
我国人口总量大，农村人口增长过快，目前农村总人口己达到9亿人。这些人中，多数是不具备基本科学素养的低素质人口。农村人口的过快增长使本就不足的人均农业资源更加紧张，使这些资源仅能起到维持人口生存的作用，对促进农业循环经济的发展作用十分有限。据劳动和社会保障部测算，最近3年我国每年新成长的农村劳动力将超过千万，同时城市化的进程和科技的发展每年还可能新产生农业剩余劳动力600万人。这些低素质的劳动力，由于不具备基本的科学素养，很难在依靠科技发展为支撑的现代农业体系中生存。而高校等相关人才培养机构培养出来的人才数量远远落后于农业生产的实际需要。从农民自身来看，由于教育体制的原因，农民子女接受良好教育的机会远远少于城市的孩子，这间接影响了农民子女素质的提高，形成恶性循环。造成农村发展循环经济的知识基础薄弱，很难适应农业向循环经济模式的转变。
(二)土地产权的制约
目前农村的缺乏对土地使用权的长期考虑，更缺乏土地使用权继承和有偿转让的规范政策，以至于在实行过程中出现随意缩短土地承包期限、调整土地承包范围、更改土地合同的侵权行为和农用土地流转、土地征用过程中，侵犯农民土地合法权益的现象。这样的结果使农民对农业用地缺乏保护的积极性，往往为了短期利益而滥用土地，采取掠夺式的经营方式，不能合理开发利用农业资源，影响了农业的循环可持续发展。
(三)工业化和城市化滞来的负效应
工业化的进程在过去的时期内一直是以牺牲农业发展为前提的。工业发展不仅占用原本就稀缺的农业用地资源，而且其产生的大量废弃物也不断伤害着农业自然生态，对农业发展带来不良影响。而城市化的进程更是以低成本扩展城市边缘的农村，不仅让耕地数量减少，也使耕地质量下降，城市工业生产和居民生活每天排出的大量固体废物和生活垃圾侵占了更多的农业用地，所排出废气引发了一些地区的酸雨，严重破坏了各种农业资源，不利于农业循环经济的有效发展。
(四)法律缺失
农业循环经济发展的障碍还在于没有具体的法律与之相匹配。目前，我国还没有专门的农业循环经济的发展法规。为了从指导思想上、从制度保障上充分体现农业循环经济和实现可持续发展的要求，迫切需要建立农业循环经济方面的专门法律、法规，并构建一系列相互配套、切实有效的法律、法规、政策和技术支撑体系，这样才能让农业循环经济更好更健康地发展下去。
六、发展农业循环经济的对策
(一)构建农业自然资源价格调控机制
科技和社会的发展，使得农业资源越来越稀缺，而相伴随而来的则是环境问题的恶化。因此，建立起农业自然资源价格调控机制就显得越来越重要。
合理的价格机制可以有效地促进对农业资源和环境资源的珍惜，降低法律实施的成本。而构建农业自然资源价格调控机制的具体工作可以从以下方面做起:第一，明晰农村土地的产权，包括土地承包经营权、租赁收益权、财产抵押权等。对于城市化发展带来的土地被征收改造问题，需要通过严格的机制约束，设法切实保障农民的合法权益。第二，合理确定水资源价格和用水价格。任何淡水资源开发都应支付相应的水资源价格，任何用水价格都应当包括水资源价格和水工程价格及污水排放价格，而目前仅支付了水工程价格。同时还要进一步落实水资源保护的补偿机制，加大补偿力度，鼓励区域间水使用权转让，充分运用“无形之手”保护和合理利用水资源。第三，着手评估自然环境价值和实施环境使用付费制度。一般地讲，自然环境的价格等于环境能容纳的最大排污量。因此，任何企业、农户、政府、自然人使用自然环境都必然付费，如果其行为对环境可能产生“负效应”，应采取事前评估、达标排放、污染付费等措施，环环控制，实现资源、环境的源头治理。
(二)加强农业循环经济立法
对于发展农业循环经济，不少农民并不认同。原因之一是农民或者环境意识不高、安于现状，或者自私自利思想严重，认为只要自己承包的土地现在能够保持产出，不投入或少投入一点算一点，以后能不能产出与自己无关。另一个重要原因则是农民的经济承受能力低，虽然目前的耕作方式落后，但是能够保证每年稳定的收益。而发展循环经济在短期内面临着资金投入的压力，虽然从长远来看符合农民的利益，但资金、技术和信息等问题制约了当前农民的转变。基于这样的实际情况，加强农业循环经济立法就显得十分必要。农业循环经济立法后可通过发挥法律的强制作用，扭转农民陈旧落后的思想观念，提高其环境意识，使其逐渐抛弃自私自利的小农思想，用长远的眼光看问题，杜绝短期行为。同时，农业循环经济立法还可以将政府的责任与义务列出来，通过规定经济激励制度、技术支撑制度、信息服务制度及政府的职责等内容，帮助农民解决发展循环经济过程中遇到的资金、技术、信息等问题，化解发展农业循环经济可能给农民带来的风险，消除他们对发展农业循环经济的顾虑。总体而言，发展农业循环经济是一场生产方式的变革，没有正确的思想指导，没有法律的保障，发展循环经济就无从谈起。因此，必须加强农业循环经济立法。
(三)积极推进农业产业化经营
发展农业产业化经营。农业产业化以农业经营活动的市场化、集约化为主要内容，是实现我国农业循环经济的现实途径。不断优化农业产业结构，要按照循环经济发展的要求，从整体布局出发，从长远利益出发，形成立体种养加工一体化以及农林牧副渔各业互补的产业发展全链条，以实现全方位、多层次利用自然生态资源、清洁生产以及人类经济、生态、社会和谐发展的综合目标。各地要根据各自的条件，合理利用现有资源，在循环发展的模式下，抓好各类产品生产基地的建设，实现资源的经济效益、社会效益和生态效益。对于一些具有资源优势、市场前景好、技术含量高、产业关联度强、带动作用大的农产品加工业，要从政策上给予积极培育扶植，发展绿色农业。要突出区域特色，把培育主导产业与区域经济开发结合起来，既能形成特色鲜明的区域经济格局，也能从总体上有利于产业结构的优化。只要我们认真分析面临的困难，积极采取适当的解决措施，提高农业资源的有效利用率，増强农业资源对农业可持续发展的保证程度，就可以更好地发展农业循环经济，实现中国农业的可持续发展。
七、结束语
