时间：2022-11-27 09:18:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产企业；融资；策略
一、房地产企业融资所面临的主要问题
（一）房地产企业融资以商业银行贷款为主
我国房地产业融资主要靠银行贷款和间接源自银行贷款的部分自筹资金，并不断提高自筹资金比例，2008年，自筹资金比例高达32%；次年涨至34.5%，2010年高达37.6%。这些自筹资金大多是房地产企业变通来的银行贷款。大致上，房地产企业源自银行资金过六成。房地产企业风险分担机制的融资方式尚未形成，银行承担了其中大多风险。
（二）我国房地产融资市场受限于不完善的资本市场发展
目前，我国资本市场发展尚在起步，开发商普遍凭银行资金实现地产整合，并未确实凭其资本实力和手段进行地产开发。单一的金融产品和闭塞的融资渠道使房地产业融资市场发展受阻。一直以来，我国银行业普遍和资本市场相互独立存在，导致银行业务单一、资产结构失调、资金流动失衡与效率、收益不对称与风险，深入、持续地合作与房地产业很难实现。充分意识到商业银行受限于传统业务后，房地产企业谋求资本市场发展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融资和债券融资
受阻于政策和法规等因素，我国房地产企业融资、债权融资占比低，直接上市融资难。沪深上市的房地产企业仅百家，不足总数的0.5%；已上市的，因大业绩波动可再融资的少。房地产企业全部融资中，债权融资比重逐年降低，且占比小；外资利用绝对额增加而占全部资金比重逐年降低。相较于我国房地产金融，发达国家市场经济成熟，房地产金融市场发达，银行贷款、企业上市、债券发行、房地产信托等都可实现其金融融资，且风险低。
二、房地产企业融资难的成因
（一）金融体系未健全，政策限制太多
虽然，随着社会主义市场经济的不断发展，我国金融市场也得到了很好地发展，但缺位监管及信用保证匮乏等市场体制问题依旧说明我国金融市场的发展仍有待于完善，目前，金融市场发展只能靠政府硬性门槛和条款规定来规范。并且，房地产业企业自身规模、自有资金及高资产负债率等问题并不配比与其资金密集度，从而导致现有金融市场融资渠道闭塞。房地产业不能有效使用大多金融产品及融资方式，从而使资源有效配置极大受限、投融资需求契合受阻、资金融通率受制。
（二）缺乏金融产品和融资渠道创新
我国一直都受限于现有房地产融资渠道，相对地，银行贷款作为房地产企业的主要资金源，贷款品种较单一，很难契合与房地产业自身需求，因此，迫切需要创新金融产品。但是，我国金融市场创新匮乏一直持续，房地产融资因无与其相适合的融资渠道和产品支撑而难于进行。鉴于此，根本地解决房地产企业融资难问题，迫切地需要改革、创新房地产企业融资渠道及贷款方式。
（三）未健全和完善相关法律法规
我国房地产企业融资拓展也受限与我国不健全、不完善的法律法规。一方面，过多地受限于现行法律法规，而不能拓展房地产企业一级市场。比如，严格限制的股票债券发行导致房地产企业无法实现凭资本市场获取资金。另一方面，部分领域的法律真空。例如，现阶段，依旧未对产业基金专门法律法规进行限制和规范，从而导致房地产信托投资基金无法可依，很大程度上使其融资率受影响。
（四）较低的房地产企业综合素质
近年来，持续升温的房地产业发展前景，激增了我国房地产商数量。而今，我国房地产企业累计逾七万户。然而，我国房地产企业的一般特点是小规模、较低的开发能力和高风险。很多房地产企业运作随意性大，欠缺规范化操作，较大地差别与国际先进水平，行业综合素质不高，从而企业融资不易。
三、房地产企业融资对策
（一）积极促进发展房地产业信托
就物业投资持有而论，房地产信托是长期的。受扶持与一定政策条件，出现很多机构投资者，使房地产投资更具长期化，从而可使当前我国房地产市场的大量短期交易行为极大地降低，对金融市场的稳定更有利。与此同时，REITS基于机构投资者角度，更可突出其专业性，更理性地要求其回报率；作为房地产投资市场主体，REITS对非理性及违规投资的降低更有利。基于此，积极促进发展房地产信托势在必行。
（二）加快发展房地产企业债券
房地产企业债券的发行有利于房地产企业融资结构的改善。房地产项目开发周期长，融资结构失调，普遍长贷缺乏而短贷多。企业债以中长期为主时，为房地产企业的资金源相对稳定，对房企融资受影响与信贷政策，及依赖于信贷融资的降低有利，最终有利于房地产企业融资结构的改善。与此同时，房地产企业资金较大的需求和较高的资产负债率，使间接融资的负债成本提高，鉴于此，银行贷款由企业债券取代有利于财务成本的缩减。
（三）逐步拓展股市规模
房地产企业上市的融资规模大多较大而融资成本低，不用还本给投资者，无需将利息支付给投资者，从而使其经营成本缩减。上市后的资本运作，可提升企业服务，经增发、配股等转嫁银行风险，有利于降低信贷风险。当前，国家加大了房地产企业上市审批难度，上市融资的捷径是其选用时间短、成本低的借壳上市。因此，扩大房地产企业融资，不断拓展股市规模不失为有效的方法之一。
（四）创新房地产企业融资方式
就我国房地产业融资难问题来说，改革和创新房地产企业融资方式，发展多元化融资很必要。多元化融资有利于融资风险的降低和资本利用率的提升。针对我国房地产企业融资现状，为保证房地产企业的健康发展，笔者以为可充分借鉴国外成功经验，创新新型融资方式，如租赁权融资、权益性融资等。
四、结语
市场经济条件下，房地产融资关系着企业的生存发展。房地产企业一方面充分利用现有融资途径，一方面应提升资本利用率，并借鉴国外经验，积极开展金融创新，以逐步解决融资问题。
参考文献：
[1]王建华.房地产企业融资策略探析[J].金融经济(理论版),2009.
[2]封晴.宏观调控政第下房地产企业融资现状分析[J].商场现代化,2008.
关键词:宏观调控房地产企业策略
目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。
正确对待宏观调控的市场背景
目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题,已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在:
房地产投资增长过猛
近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。1998～2003年每年投资增长的环比分别为13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅为21.7%。2004年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。
房地产供求结构严重失衡
目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、花园别墅过多,中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。
房地产价格上涨过快
商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海2001-2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、
8.2%、24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长速度远远超过上海居民的收入增长幅度。
房地产贷款比重过高
房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。
房地产企业盲目圈地
自2001年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。
房地产投资客增多
近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增加,空置面积增长幅度为9.2%。至2004年9月全国空置房面积增加到1.25亿平方米,空置率估计为26%,已远远超过国际公认的10%～15%的警戒线。
理性看待目前的宏观调控
理性看待调控的力度
回顾这些年房地产业发展的历程,我国房地产业经历了两次房地产过热的调控,其中,1993年大规模的对局部地区“过热”的宏观调控。90年代房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的,过高的投资没有消费市场的支撑,而现在的房地产投资增长是在连续多年的高速增长水平上,有较高的住房需求的基础;90年代房地产投资增长是以国有资产,特别是财政资金与银行贷款投资为主的增长和以国有资金为主的消费,而现在的房地产市场是以非国有投资为主和以个人消费为主的市场。所以,当前宏观调控的市场背景与以前的调控有着根本的不同,不会采用一刀切的行政干预办法,企业不必对市场发展丧失信心。
我国政府宏观调控能力不断增强,调控手段日趋成熟,经济运行趋于平稳。宏观调控的手段坚持市场化的方向,没有采取紧急刹车政策,而是从土地、金融政策上加以调控。从已经出台的政策看,绝大部分的政策还是采用经济的手段、市场的手段,不会对中国的经济和中国的房地产造成致命的伤害,只会使它健康发展。
理性看待调控政策的效应
2003年至今调控政策不断出台。2003年2月央行《货币政策执行报告》,3月治理整顿土地市场秩序,5月公布《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》,6月121号文件和8月18号文件,9月实行第一部《物业管理条例》。2004年4月25日实行差别准备金率,并上调存款准备金率0.5个百分点,4月底,国务院下发通知,将房地产业开发固定资产投资项目资本金比例从20%提高到35%以上。同时地方政府从加大土地市场调控、优化住房供应结构、完善市场交易法规、建立预警预报机制、健全住房保障体系等五大配套措施调控房地产市场。
土地政策的效应分析国土资源部的11号令、国务院的45号文,是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体,这样政府可主动介入市场,控制总量与供给结构,能够避免开发商盲目储备土地,造成土地资源的浪费,从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定,波动会更小。同时,开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了,获得土地的环节也减少了,有利于土地获得的价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高,各路开发商能够以公平竞争方式获得土地,偶然性的暴利机会减少,有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。
金融政策的效应分析从2003年121号文件到国务院出台提高资本金政策的一系列金融调控措施,首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策,使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务,对防范金融风险有积极的影响;同时大幅度提高开发商自有资金比率,有利于降低房地产市场的供给风险。再次,央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放,就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量,同时,又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后,央行紧缩银根政策,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整,使市场更加规范,更加稳定。
调控政策对房地产企业的影响政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响,这些影响主要有:调控政策规范市场,有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力,特别是中小开发企业濒临困境,将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时,调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场,企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰,在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的,必将是优质企业,其抗风险能力也将大为提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时,中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛,也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期,持币观望、延迟购房,削弱市场的活力和动力,必将影响房地产企业市场发展的信心。
房地产企业应对宏观调控政策的策略
正确看待房地产业的发展前景
正确看待房地产市场需求目前房地产市场的发展是由实实在在的需求所支撑的。从今后的发展来看,党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求,2020年国内生产总值比2000年翻两翻,即每年平均增长7%以上。经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。房地产需求将保持稳定、旺盛的状态,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、旧区改造拆迁需求、外来购房需求四个方面。例如,根据上海的需求分析,每年商品住宅的需求达到2000万平方米。按此要求,房地产业在这20年里必须持续地以高于国民经济的发展速度向前发展。
正确看待房地产企业利润房地产市场处于均衡状态时,房地产资金利润率水平,一般应当为社会平均利润率。虽然房地产企业资金投入量大、周期长、环节多、风险也较高,在正常操作情况下,房地产利润率稍高一些,也应视为正常。但它归根到底会受到社会平均利润率的制约。随着土地供应的市场化程度的提高和房地产市场公平竞争环境的形成,房地产开发获得暴利的时代总体上已过去,平均利润的时代已经到来。
房地产企业应对调控政策的策略
投资决策理性化投资规模理性化,不可盲目做大。根据企业自身的资金实力,认真进行市场调研,正确进行目标市场定位,合理安排投资规模。投资结构理性化。认真接受政府指导,吃准市场趋向,适应中低收入者需求,多开发中低价位住房。投资领域理性化,积极参与城市建设用地的拓展和全面整理。土地开发、土地拓展、土地整理,在地产业上是一个非常值得探索的领域。投资区域多样化,不要盲目集中城区。城市化进程中小城镇建设,对于房地产企业是一个可开拓的新市场。
经营管理科学化管理出效率,要求开发商练好内功,做好自己的产品。练内功主要着重大力提高管理人员素质,努力提高资金经营效率,合理安排建设周期。
注重品牌战略在市场经济条件下,企业的市场行为往往成为决定企业命运的关键因素。企业应当承担一定的社会责任,对消费者负责,遵纪守法,照章纳税,以规范的市场行为建立良好的公众形象,从而赢得市场。房地产业已进入品牌竞争的时代。在品牌创业阶段,竞争的重心以从单个楼盘间的较量,变成企业间实力的比拼。品牌是一种无形资产,更是一个整体概念,除有形产品外,还包括附加产品,即消费者购房所得到的附加服务和附加利益。只有那些具有品牌优势并且经验丰富的房地产企业,才会赢得更大的发展机遇。
多元化融资渠道银根收紧和房地产企业的资金门槛提高,无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。房地产开发企业可以转向寻求其它融资途径,运用兼并重组、联合、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式资本运作,盘活现有资产,做大做强房地产开发企业,为新一轮的发展打下坚实的基础。
不断创新产品与服务单位和家庭由于经济实力的不同而对房地产包括住宅具有不同层次的需求,同时随着人们收入水平的提高、生活水平的改善,人们消费需求也在发生变化。因此适应不同层次人的要求,适应不同层次人水平提高了以后对住房的需求,就要求房地产企业不断推出的新产品、新形态、新种类,以满足市场的需求。只要有变化就是新的卖点,就可以推动房地产开发向一个新层次、新的高度发展。
参考资料:
1.张建华.理性看待我国房地产业的发展.上海房地,2003(1)
2.张永岳,陈伯庚.略论当前房地产市场形势.上海房地,2003(8)
3.张元端.促进房地产开发持续健康发展.中国房地产,2003(9)
4.王克忠.房地产周期和房地产业健康发展.上海房地,2003(12)
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
纵观古今中外知名品牌企业的发展轨迹,自身的经营实践也证明,在品牌形成的众多要素中,诚信是树立品牌最核心最关键的要素,是品牌战略的发展基石。换言之,谁实践了诚信,谁就赢得信誉,谁就提升了品牌的知名度。因此,要想在竞争中胜出,实施品牌战略,打造房地产企业品牌,提升企业的核心竞争力,必须以诚信为本。
诚信是市场经济的核心,是最重要的市场游戏规则,也是创建房地产企业品牌的基石。房地产企业要创建品牌,取得好的效果和效益,必须树立以诚信为本的经营管理理念,把社会责任融入到品牌建设的核心中。
坚持诚信服务不断提高房地产售前生产质量和售后服务,质量是产品和企业的生命,其内涵实际上包括企业对客户的售前、售中和售后的所有服务,是品牌的核心内涵,是品牌长盛不衰的支柱。质量信誉也体现企业对社会的承诺和责任,打造房地产品牌应把它作为最重要的环节来抓。随着人们生活水平的提高,人民不仅对房屋本身的建造质量关注,也越来越对居住环境、物业管理质量提出了更高的要求。房地产企业发展的核心是质量,质量抓不好,口碑、信誉谈不上,品牌难形成。
用诚信打造品牌,房地产企业重点要把握以下几个质量关:
一是产品综合质量关,建立严格的质量管理体系,从勘探、材料供应、施工流程、竣工验收乃至到交给业主前的整改都要严格把关。尤其要大力抓好户型质量,尽量抓好每平方米的最高利用率。
二是要创造一个良好的环境质量,确保建筑布局合理紧凑,规划设计讲究人性化、以人为本、小区绿化面积大、绿化率高、布置集中,同时住宅产品的配套设施要结合规划,不断完善,尽量符合人的舒适度,朝着使住户生活便利的方向发展。开发以教育、商业、休闲娱乐为主题的学校、超市、公园等一系列的住宅配套设施,加强产品的人文化、人性化,把优秀的文化品位融入人居环境,此外还应该积极采用新工艺、新技术,不断创新,努力提高品牌的技术含量。
三是要努力创造一个优质高效的物业管理服务环境,努力实现物业管理的规范化、规模化、人性化和信息化。物业管理质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要,是创建品牌住宅小区的延续和完善。
总之,各房地产企业,要努力提高自身品牌建设,加强对诚信的忠实度。
关键词房地产设计管理项目成本投资控制
项目成本投资控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投资控制是一个由投资决策、设计、施工、竣工等组成的全过程控制，是工程管理的一个方面，要控制好投资关键还得提高企业管理水平。设计是房地产企业的技术核心之一，又是企业控制产品的关键环节，一方面设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求，另一方面设计也决定了产品给企业带来的利润收入，进而决定了企业产品开发的成败。设计管理过程的造价控制主要体现在设计阶段与设计变更环节上对技术、管理、经济三者的紧密结合。
1影响设计经济合理性的主要原因剖析
1.1工程技术与经济观念相分离
当前大部分设计人员技术水平、知识储备并不差，但缺乏经济观念，设计思想保守，创新意识不强。在设计中不作多方案比较，即使多方案比较也只注重造型和使用功能，而忽视经济方面的比较。另外，造价人员与设计人员不能紧密相结合，各干各的事，缺乏必要的工作协调。造价人员只管拿图纸算量组价，计算工程造价，而没有与设计人员互通造价控制成本。
1.2政府对设计的审查不全面，缺乏监督机制
设计方案或图纸出来后，主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价。有关部门所组织的审查，大都只注重技术性而忽视经济性指标。
1.3设计招投标不彻底
目前项目设计只注重方案设计阶段的招标，忽略了技术设计和施工图设计的招投标工作。一旦方案中标技术设计和施工图设计也随之被确定。所以，施工图设计就缺乏竞争机制，设计人员控制造价的积极性就不会很高。
1.4平行发包方式
传统模式“设计—招标—施工”中勘察、设计、施工各主要环节之间互相分割与脱节，由此带来了工程建设周期长、效率低、投资效益差等问题。勘察、设计和施工单位相互独立、观念保守，在合作上各打算盘。许多工程没有底价资金超支。承包商主要考虑尽快完工，不需对有疏漏或错误的设计图纸负责；设计单位只考虑建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技术问题，对施工单位编制的施工方案也不予负责。同一工程的承包商之间各自为政，在质量、安全、进度和现场管理以及衔接部位缺乏统一调度和协调。
2房地产企业设计管理过程控制工程造价的主要途径
2.1设计阶段是房地产企业控制成本的关键
设计费在企业产品建设全费用中所占比例并不大，大约只占建安成本的1.5%~2%，但对工程总造价的影响可达75%以上。房地产开发项目的设计一般要经历四个阶段，分别是方案设计阶段、初步设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。这四个阶段循环渐进，要求房地产企业与设计单位相互配合才能顺利进行。在设计方案勾略前，应咨询规划部门的意见，组织设计单位及其他相关部门到现场勘查、核定设计项目的关键坐标点。设计过程中应派专人跟踪配合，以便及时掌握设计动态，避免设计偏离；随时随地做好交流记录，方便企业校核预算开支。一个科学合理的设计，可使工程造价减低10％，设计阶段控制工程造价常见的方法有：
2.1.1大力推行设计招标
把建筑方案与经济方案相结合，尽量将主体工程及配套设施、景观、绿化等统一进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比。这样既可优选出实力强的设计单位，又可促进设计人员在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，优化设计方案。即建筑外观优美，功能布局合理，结构安全可靠，技术先进，满足建筑节能要求，经济效益和环境效益、社会效益三丰收。
2.1.2积极开展限额设计
推行限额设计，建立设计经济责任制。限额设计就是以标准的设计任务书及项目投资估算控制初步（扩初）设计及总概算，以批准的初步（扩初）设计总概算控制施工图设计及预算。设计人员要加强经济观念，树立高度的责任感，保证产品功能及技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，融设计和预算为一体，把技术和经济有机结合起来，由“画了算”改为“算了画”保证总投资限额不被突破。
预算部门需科学、合理确定设计限额，房地产企业应与设计人员密切配合、通力协作；同时，房地产企业在暨定设计限额的基础上，对设计单位限额设计完成情况实施奖惩考核激励机制，带动设计单位积极性。
2.1.3自觉签订设计合同
签订设计合同实际上是对设计人员是否严格使用设计规范、设计标准、工程量以及概预算指标等各方面控制的一种举措。在设计合同经济条款上，先明确设计变更产生的责任归属，然后再确定变更费用分担方式。如是由于设计方的原因产生不必要的变更，当设计变更费超出合同总价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费（或设计质量保证金）；若是因其他原因产生变更，若超出约定的变更额度限制，同样要求房地产企业支付变更费用。这样既可在一定程度上约束有关部门随心所欲要求设计变更，也督促设计人员认真执行设计任务，从而减少企业不必要费用支出。
2.2设计成果评审会
设计成果评审是对设计意图得以图纸化程度的评价，也是房地产企业对设计成果的最后一次把关，评审会的质量很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。房地产企业要高度重视、合理科学的组织评审会，设计单位要积极配合参加，还应邀请建设（规划）行政主管部门、专家以及提供资料的相关部门等都来参与，从项目的设计质量、工程投资等方面给予评审，以获取高质量的设计成果。同时，评审会议纪要要如实详尽的记录，设计单位应严格按照会议纪要补充完善、优化设计，节约工程投资。
2.3设计变更是房地产企业控制成本的难点
设计变更是对设计成果进行的局部修改和调整。设计变更，长期以来一直是建设项目投资控制的要害，当前普遍存在由于设计频繁变更，给工程造价控制带来极大的难度。主要有：①政府部门要求变更，如设计与指标控制不符要求进行变更等；②企业领导要求变更，如领导对企业发展前景观点变化要求进行变更等；③工程部门要求变更，如设计人员设计不精、深度不够，或图纸设计失误导致无法施工提出进行变更等；④营销部门要求变更，如设计功能与客户要求不同要求进行变更等；⑤施工单位要求变更，如原材料、设备缺货要使用替代产品而提出变更等。
2.3.1及时把握投资动态信息，控制好工程变更，做好投资变化估算
在做好设计任务书、设计阶段、设计成果评审会等设计管理同时，企业应及时准确地把握建设项目的投资动态信息，此有利于各级管理者判断和控制变更的发生，在变更未发生时采取有力的措施把超预算的因素消灭在萌芽状态。这样工程投资就得到根本性的控制，达到主动控制成本支出的目的。对于变更要先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更，变更除了要有技术变更指令外，还要做好文字依据，明确工程数量和单价及估价的变更金额。
2.3.2统一统计口径，认真完成工程变更统计报表
在做工程变更统计时，尽量统一统计口径，对于无法确认统计归口的，要加以说明，以防重复或漏项。施工单位和监理公司均应建立专门的统计组织机构，监理公司要设立统计专业工程师，施工单位应设立专业统计员，各级要认真完成工程变更统计报表工作。
2.3.3建立一套健全的管理系统
建立一套完整的项目网络计算机管理系统，将原有的粗放式管理升级为科学管理。包括将业主、设计单位、施工单位、监理公司等联网起来形成一个网络管理系统；分设行政管理子系统、文档管理子系统、质量管理子系统、费用管理子系统、进度管理子系统、合同管理子系统、财务管理子系统、设计子系统，变更统计可纳入费用管理中。
2.3.4建立一个完整的数据库档案
企业在设计开始就应建立数据库档案。设计中按系统的要求计算工程量，企业以合同形式要求设计单位在提交图纸时，提供所有设计测量原始数据和设计数据，形成原始数据库。变更统计人员在管理工程量档案时，一接到变更通知书，就应按要求立即输入变更工程量，及时更新数据库，便随时可输出变更数量和金额。
2.4加快设计监理工作的推广
优化设计工作仅靠政府部门监控还不能满足社会发展需要的要求。业主将委托监理单位实行设计监理。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。工程项目设计阶段监理控制的重点是质量控制和投资控制。与此同时，应推行设计索赔制度，保障设计质量和经济合理。国家建设部在《建设监理试行规定》中明确了设计阶段监理工作的任务。
房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
一、我国房地产企业融资现状
房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点
信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。（图1）
（二）股权型信托融资模式。在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。（图2）
（三）混合型信托融资模式。债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式。利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商可将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。（图3）
信托产品的优点：
（一）信托期限通常较开发贷款期限短，且融资期限比较灵活。信托计划期限一般为18个月（1～2年较为常见），通常短于房地产开发贷款期限。
（二）融资成本较贷款成本相对较低。融资成本一般在10%左右，较房地产开发贷款名义利率高，但较房地产开发贷款实际上浮利率和其他财务顾问费等融资成本有明显优势。
（三）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理和开发商分享最终利润。
（四）在条件成熟的情况下，可以过渡到标准的REITs产品（REITS就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写）。房地产信托由信托投资公司组织房地产专业人士发起，集合了大量社会资金，为中小投资者开辟了房地产投资渠道。
（五）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用，使房地产公司达到银行融资的条件。信托融资可以降低资产负债率，便于后续的银行融资。目前，国家政策对银行信贷资金进入房地产行业的限制，房地产企业要想取得开发贷款有诸多限制条款，如企业的资产负债率不得超过70%。这些限制条件是房地产项目在成立期初较难取得银行贷款的根源，而房地产信托就没有此限制。
三、信托业务给房地产贷款带来的风险
（一）信托先于贷款到期风险。目前，大多房地产信托到期时间早于贷款到期日，形成了实际上是以银行贷款兜底，预售房款资金优先于银行贷款归还信托。
（二）信托资金用于项目资本金风险。部分房地产企业违规将银行贷款和通过理财产品筹集的资金充当资本金，放大了权益乘数，拉长了开发商的融资链条，使开发商形成事实上的“空手套白狼”，且开发商可将其自身资金用于其他项目，大大加剧了银行的贷款风险。
（三）信托资金还款来源与开发贷款还款来源相同的风险。信托、贷款的还款来源均依靠同一项目的销售收入，在目前国家政策对房地产业销售大力打压的情况下，房地产竞争较为激烈，项目面临的销售压力较大，销售收入存在较大不确定性。
（四）信托融资“美化”报表数据风险。股权型信托融资模式改变了房地产企业的资产负债结构。大大降低了企业实际的资产负债率，以增资扩股方式募集信托资金，分别增加实收资本、资本公积，所有者权益大幅增长，表面上优化了企业的资产负债结构，影响了贷款行对客户准入限制条件计算的真实性。
（五）法律、法规不完善带来的风险。目前，国家就信托有相关的法律法规，但还是远远不够。在房地产信托的4种产品模式的具体操作过程中，不是所有程序都具有具体的法律依据，甚至有的还和现有法律相冲突。比如，信托投资公司在设计信托产品时，经常使用各种信用增强措施来保证其“预期收益率”的可实现性。目前经常采用的有：财政支持、资产抵押、第三者担保、贷款保险和银行信誉等。这些措施有时无法使信托投资公司成为信托财产损失的最终追索对象。财政支持明显地与《担保法》相关规定相冲突。所以，无论投资者还是信托投资公司都具有法律风险。
四、完善房地产企业信托业务的建议
（一）建立完善的法律体系。要完善房地产信托法律体系，仅仅靠现有的三部法律法规还是不足的，必须将相关法律的制定工作细致化、完备化，借鉴西方发达国家的经验，制定信托业务操作流程中每个步骤的详细规则。
（二）建立完善的信托投资公司信息披露制度和风险预防体系。为了预防风险，信托投资公司可以参考采取北京国投的做法：成立风险决策委员会、外聘经验丰富的专家为顾问以及与银行建立长期的战略合作关系，利用其成熟的风险控制经验。
关键词：内蒙古；中小房地产企业；融资；金融机构；商业银行
中图分类号：F241 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）35-0200-02
截至2010年底，12个盟市共有房地产企业2 070家，其中，房地产企业占96%以上，从业人数62 579人，全年完成投资11 199 875万元。该区房地产业的快速发展，带动了全区经济的增长，扩大了内需，推动了城市面貌的改观和人民住房条件的改善。但也必须看到，由于自2006年以来的房地产热以及国家“紧—松—紧”的房地产调控政策和信贷政策，也由于房地产企业盲目投资、无限扩张、决策失误，使全区尤其鄂尔多斯、包头二市房地产市场出现了较大的波动，房地产业受到了前所未有的冲击，导致部分房地产企业资金链条断裂，也出现了多起债主逼债、债务人躲债甚至自杀等恶性事件。尽管政府等有关部门实施了一系列中小房地产企业扶持政策以缓解企业财务危机（如在国内率先成功发行了中小房地产企业集合票据和集合信托；把2011年作为 “促进中小房地产企业发展政策”落实年，提出优化中小房地产企业融资环境等措施），但中小房地产企业资金吃紧问题仍伴随着适度从紧货币政策和宏观调控而日益加剧。中小房地产企业发展问题尤其资金问题不及时妥善解决，将影响内蒙古地区社会安定、经济平稳发展和人民群众特别是民间融资投资人的经济利益甚至人身安全，已经到了政府、企业、银行不解决不行的地步了。显然，本课题的研究，对于维护内蒙古地区社会稳定和经济平稳发展、保障投融资人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的现实意义和深远的历史意义。
一、内蒙古中小房地产企业融资现状
2011年，中国的宏观经济政策重在调控房价，限购政策的持续实施以及高利贷危机导致内蒙古地区房地产市场持续低迷，尤其使鄂尔多斯房地产市场出现剧烈动荡。2011年11月不断从网上爆出鄂尔多斯房地产崩盘的消息，有人称康巴什房地产已经全面崩盘。从高利贷危机以后，康巴什房地产就大面积降价，从2010年的均价10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂尔多斯许多中小型房地产企业资金难以回笼，面临严重资金短缺的问题，资金链持续紧绷，市场资金压力持续增大，主要表现在：
第一，内源融资有限。首先，企业留存收益不足。目前很多中小房地产企业没有意识到留存收益对企业发展的重要性，对于净利润的分配多存在短期行为，很少从长远发展的观点来考虑留存收益的用途。还有些企业长期处于亏损状态，即使想进行资本积累也是有心无力。所以，中小房地产企业内部融资的状况不容乐观，只能解决企业一小部分的资金需求。其次，中小房地产企业内外部融资结构不合理。中国民营中小房地产企业的融资结构比较单一，在建立初期主要依靠内源融资。据国际金融公司研究资料，中小业主资本和内部留存收益分别占中国私营企业资金来源的30%和26%。在中小房地产企业融资结构中，内源融资占到了50% 以上的比重。
第二，外源源融资困难重重。首先，股票融资门槛高。中国现行法律法规规定的股票发行门槛较高。因此大多数中小房地产企业都不能通过公开的资本市场进行股票融资。虽然近年来中国开设了中小板和创业板市场，但中小企业板的门槛仍较高，仅为业绩优良、成长性较好、科技含量高的中小企业提供直接融资机会，创业板略低于中小板上市条件。所以，大多数中小房地产企业仍不能通过中小企业板和创业板进行股票融资。其次，债券融资的能力和数量有限。中小房地产企业规模小、信用风险高，投资者对其信心不足，发行债券数量有限，因此发行债券很难彻底解决中小房地产企业的融资难题。再次，银行对中小房地产企业存在信贷歧视。目前中小房地产企业经营者的声誉较低，金融机构对中小房地产企业还款能力缺乏信任，多数中小房地产企业很难从银行获得贷款。
二、解决中小房地产企业融资难的对策
国务院总理2012年7月30日主持召开国务院常务会议，要求各地区及有关部门采取有效措施，落实鼓励民间投资相关政策，对企业反映的部分行业领域进入规则、标准和条件仍不够明确具体等问题，要抓紧研究解决。笔者认为，要解决内蒙古中小房地产企业融资难的问题，必须采取各种措施，既要提高中小房地产企业自身素质，又要改善外部融资环境，多管齐下，这样才能从根本上解决中小房地产企业融资难的问题。
1.充分发挥政府监督和管理职能作用，加大对中小房地产企业的支持，为中小房地产企业融资提供基本的制度保障。相比较于大型企业，由于中小房地产企业的融资存在着较大风险和成本，因此，金融机构难做到自觉、主动地为中小房地产企业提供金融服务。这就需要发挥政府的监督和管理作用来克服这一矛盾，并设法营造中小房地产企业“守信”的社会氛围。另外，政府要充分发挥在中小房地产企业融资担保体系中的作用。宏观引导不同模式的信用担保方向，兼顾市场，化解风险。以政府的财政资金作担保，促进和保证中小房地产企业融资担保业务的顺利开展。
政府要制定相关的中小房地产企业扶植政策，借鉴国外经验，实行财政援助与税收优惠来扶植和保护中小房地产企业融资及发展。各级政府在制定财政预算、安排财政支出时，可按一定比例提取中小房地产企业专项发展基金，用于中小房地产企业的新产品开发、新技术应用。提供贷款贴息和担保，为中小房地产企业的社会公益性活动如城市环境治理、下岗人员就业等提供直接资助等。
2.创新金融服务产品。金融机构应根据中小房地产企业信贷时间短、额度小、频率高的特点，制定与其相适应的信贷机制，推出灵活多样的结算工具，开发新的金融产品。金融机构应加大对中小房地产企业的信贷支持，适当放宽贷款期限，降低中小房地产企业的贷款利率。国家应大力发展专门服务于中小房地产企业的中小融资机构，在地方政府的支持下，采取多种形式组建地方性商业银行。政府应给予中小银行平等的待遇，取消各种不平等限制政策，增加中小银行的资金实力，使其能满足中小房地产企业资金需求，缓解中小房地产企业融资难的矛盾。
3.拓宽和增加直接融资渠道，降低中小房地产企业直接融资门槛，引导中小房地产企业进入股市和债市。中国股市、债市门槛较高，对于中小房地产企业来说很难通过股市债市进行直接融资。所以要尽快完善中国股市债市市场体系，降低中小房地产企业入市门槛，放宽中小房地产企业入市条件，为中小房地产企业直接融资提供可能。当前创业板的推出为中小房地产企业提供了直接融资的平台，但门槛和条件仍然较高，要在运行过程当中针对各地区不同情况逐步放宽条件。同时，中小房地产企业应该做好充分准备，尽最大努力满足入市条件，争取利用两个资本市场进行更多的融资，使企业早日脱离融资困境。
4.政府放宽民间金融和中小房地产企业私人银行市场准入。近年来，民间金融发展迅猛，由地下逐步转为公开，由非法逐步向合法发展。民间金融资金来源广泛，运转灵活，熟悉当地中小房地产企业资信和经营状况，克服了信息不对称问题，贷款利率也容易协商。所以，放宽民间金融和中小房地产企业私人银行，对于加强和丰富中小房地产企业融资体系建设、解决中小房地产企业融资渠道狭窄问题都是大有裨益的。问题是政府要对民间金融加强合理引导和监督管理，使民间金融向合理、合法、规范、阳光方向发展。
5.大力引导海外融资。国外大多数国家都设有专门为中小房地产企业融资服务的机构和银行。如美国有小企业管理局，其主要任务是帮助小企业发展，尤其是帮助小企业解决资金不足的问题；日本有中小房地产企业金融公库、国民金融公库；德国有以中小房地产企业为主要服务对象的合作银行、大众银行和储蓄银行；韩国有中小房地产企业银行、国民银行、大东银行和东南银行等等。中小房地产企业可以通过海外的金融机构和银行筹集资金。规模较小的企业则可以通过地方政府担保，向海外的金融机构和银行筹集资金。
6.重视企业管理，推进技术创新。资金管理一直被中小房地产企业所忽视，很难想象，没有一个科学的、健全的、及时的财务分析和判断的财务管理系统，企业能够资金运转灵活、有效。产品质量是企业的生命，只有好的产品质量才能赢得市场，只有高的市场张占有率才能促进企业发展壮大，只有发展企图的企业才能赢得金融机构的信赖。另外，诸如生产管理、人事管理、信用管理等等，无一不是影响企业平稳、有序运行的要素。因此，制定一系列合理、科学、适应市场经济的规章制度并严格执行，抑制管理中的随意性和主观性，使中小房地产企业管理工作正常化、制度化、规范化十分重要。
科技创新对企业发展具有决定性的作用。高校和科研院所都十分重视产学研结合，由于中小房地产企业对创新科技应用性和适用性强且条件宽松灵活等特点，决定了高校和科研院所愿意与中小房地产企业联姻。利用高校和科研院所开发的技术和产品生产出适销对路的产品，对于提高企业的经济效益，提高财务实力，增强和还款能力是一个不错的选择。另外，充分发挥企业内部科研人才的创新精神，鼓励员工开展发明创新活动，也是企业推进技术创新又一途径。
参考文献：
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[3] 刘文波，仵霜.中小房地产企业融资难的国际经验与借鉴[J].当代经济，2010，（1）.
在实施“营改增”前，我国房地产企业在房地产开发过程中涉及到很多始终，存在严重的重复征税的现象，不仅加大了房地产企业的税负，也在无形中将企业的税负转嫁到不断攀升的房价上来。从长远的角度来看，这并不利于我国房地产企业的发展，更不利于我国房地产市场的健康发展。对于房地产企业而言，税制改革迫在眉睫，有效解决重复征税的问题更是税制改革中的重中之重。对于房地产企业而言，由于其特殊性使得“营改增”对于房地产产企业而言困难重重。在这样的大环境下，政府出台的政策、各项措施等都会对房地产企业产生巨大影响，特别是对房地产企业的税负影响更是直接关系到其生死存亡和未来的发展。
二、房地产企业营改增税负效应的影响因素分析
（一）“营改增”影响房地产企业名义税负变化的双重效应分析
从理论上看，增值税只是对每一个生产环节上的增值额进行征税，从而存在营业税重复征税的现象得到解决，完善的抵扣链条将有助于全面推进更为专业化的戏份，为促进和加快产业结构的调整奠定基础。但是，具体到不同的行业中，由于改革后税率、可抵扣的进项税额都不各不相同，因此，很可能在实施税制改革后出现某些行业税负增加的问题。例如：站在房地产企业外购产品与服务的可抵扣程度的角度分析，作为国民经济发展中的重要产业，房地产产业的链条较长，因此，房地产企业在发展的同时也带动了一大批相关产业的发展，如：处于房地产企业上游的土地提供者、承包商、其他服务提供者等，涉及到的行业包括：金融业、建筑业等不同的行业。同时，还涉及到钢铁、水泥、现代服务业等不同的行业发生业务上的往来。可见，我国房地产企业会对与其相关的产业产生影响，对经济起到拉动的效应。但同时也表明我国房地产业仍处于物质资本消耗的数量扩张阶段，还有待于进行产业的升级改造和服务化方向发展。对房地产行业实行“营改增”的基本前提主要就是为了房地产行业提供施工、劳务等服务，这些行业也是“营改增”的行业，否则房地产行业的营改增毫无意义。因此，据统计，房地产业营改增后，预计将有71.6%的中间投入能够形成进项抵扣额。从长远的角度来看，当增值税实现了对营业税的征税范围全面覆盖后，房地产业的大多数外购产品和服务中所含的 税款都能够获得抵扣。再例如：我们站在行业投入与产出的方面分析：房地产企业的增加值中的主要构成部分是固定资产的折旧，这部分内容已经占到房地产行业总投入的43.8%。
（二）房地产企业“营改增”的税负转嫁效应分析
首先，对税负后转效应的分析。房地产企业具有资金密集型、资源密集型的基本特征，目前我国的土地资源、贷款的额度都出现了资源紧张的问题，当供给弹性较大、而需求弹性较小的时候，房地产行业实施“营改增”后产生的税负很难转嫁到银行、政府、信托公司等金融机构。按照通常的做法来看，由于建筑工程企业与房地产企业之间存在着密切的联系，很多建筑企业为了获得建筑合同，经常不择手段通过低价中标、承诺垫资等方式来完成工程建设。很多建筑企业在同房地产企业的谈判中经常处于一种弱势的地位中。另外，有的房地产企业为了少缴、免缴土地增值税，经常和建筑企业实现协同避税的现象，并通过提高建安成本来实现对增值率的降低，这样做的结果就是讲房地产开发企业的部分税负转嫁到建筑企业中。在“营改增”实施后，建筑企业通房地产企业之间协同避税的动机将大大削减，供给弹性明显增加，房地产企业在短期内向上游转嫁税负的难度也就随之增加。其次，对税负的前转税负效应的分析。对于房地产企业而言，向下游转嫁增值税税负的主要对象就是广大的购房者，增值税作为流转税，从理论上看税负最终都是由购房者来承担的。在我国一二线城市中，房价在不断上涨，只要房价的上涨标准一直未超过购房者所能够支付的上限，在商品房整体处于供不应求的环境下，房地产开发企业就很容易通过“捂盘”的方式将“营改增”后的税负转嫁到不断上涨的房价中，从而转嫁给购房者。
（三）房地产企业“营改增”实际税负效应分析
如前所述，在实施“营改增”后，房地产企业税负的影响不仅体现在名义税负的提高与税负的转嫁方面，更痛税务机关对房地产企业的税制执行与监督的程度密切相关。由于税务征管因素的存在，房地产开发企业的实际税负在进行税负转嫁后有可能出现减轻。但从这一角度来看，我国在实行“营改增”的同事，不仅应该进一步简化税制要求、实现税率的统一，还应该加强对税控体系的构建。
三、“营改增”后房地产企业避免税负影响的有效对策
（一）应加强对发票的管理
如前所述，导致泛地产企业在实施“营改增”后税负上升的一个主要因素就是发票管理中存在的很难取得增值税进项税额抵扣发票。从理论上看，由于能够取得抵扣的项目而无法取得专用发票将无法实现抵扣。因此，房地产企业应针对这一问题加强对发票的管理，及时、准确地取得可以抵扣的专用发票。例如：房地产企业可以尽量选择一般纳税人作为供应商，对于那些无法提供专用发票的个体户等小规模纳税人尽量不要选择为合作伙伴。再例如：在房地产企业的油费管理中，可以通过记账、月结、同意购进充值卡等方式进行集中采购，尽量获得增值税专用发票。
（二）尽量延长进项税额的抵扣时限
就我国目前的税制改革现状来看，增值税的一般纳税人所取得的专用发票、机动车销售统一发票、海关缴款书等应该在开具之日起的180天内到相关的税务机关进行认证，在认证后可以在次月申报，并向主管的税务机关申报抵扣的进项税额。由于房地产企业的特殊性，有的房地产企业在获得土地后并不会立即进行开发，还有的会经过很长时间后才会正式进行开发，因此，如果仍然沿用180天的抵扣期限很容易使這类企业前期发生的成本不能在销项税额中进行抵扣。可见，应适当延长进项税额的抵扣时限。
（三）尽快提升地方主体税种体系的构建
从理论上看，各地方政府在重构各自的主体税种体系后将大大减轻由于房地产企业由于“营改增”而产生的一些负面效应。从长远的角度来看，房地产企业可以实行较低的税率，在提升当地经济水平与居民生活水平的同时，保持与上下游行业的税率的一致性，从而降低税收负担。
总之，“营改增”的实施将对房地产企业的税负产生一定的影响，各房地产企业、政府部门、税务部门必须共同努力，通过“营改增”这一契机，全面推进房地产行业运行环境的改善，并实现有效调节房地产企业税负水平、提升企业竞争力和投资信心的目的，为促进房地产企业的发展创造条件。
参考文献：
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[3]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015，（3）：265+267.
一、房地产企业成本及控制措施
(一)房地产企业成本的内容
1、房地产企业的成本房地产企业成本是指房地产企业在开发、建设和经营中所产生的各种费用的总和，主要包括土地的征用和拆迁补偿，建安工程费，基础设施费，前期工程费以及开发间接费和公共配套费等。2、房地产企业的费用房地产企业的费用主要指的是应摊费用，具体来说指的是房地产企业在开发、建设和经营期间应承担的各种费用。主要包含管理费用、财务费用以及销售费用。
(二)房地产企业的成本控制
1、立项阶段的成本控制立项阶段需要做好成本规划，成本规划的确定对成本控制具有指导性的意义，通过成本规划，可以对项目的预期成本分布、收入，利润和风险进行相应的分析。立项阶段的成本控制活动主要包括：项目可行性经济分析，成本规划及估算，现金安排及敏感性分析以及利润测算等几个方面。2、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产企业成本控制的核心，为有效控制和降低工程成本，需落实设计阶段的成本控制。具体来说应当从以下几个方面着手：一是要严格按照立项阶段确定的成本规划落实方案设计与施工图设计；二是要强化技术沟通，贯彻执行限额设计；第三要大力推广价值工程方法；第四要强化施工前对设计图纸的审核工作。3、建设阶段的成本控制建设阶段是成本控制中心环节，除了要做好现场控制，严格按图施工、控制变更及签证外，还应注意：第一，结合现场的情况，做好土方平衡；第二，对照施工图纸，做出详细的预算，拟定成本控制的重点和难点，与工程部一道制定详细的成本控制措施；第三，制定和落实招投标制度，选择质优、价廉的承包商；第四，规划和落实好工程款的支付时间节点，有效控制财务成本。4、交付阶段的成本控制交付阶段分两个阶段，第一是承包人按照图纸完成全部工作并取得验收合格证后向房地产企业交付，第二是房地产企业按照合同向业主交付产品。第一阶段成本控制关键在于加强竣工结算的管理，重点审核竣工图、审核施工过程的变更和签证以及审核工程结算。第二阶段成本控制的关键在于和物业管理方协调好，做好产品交付工作，防止出现产品交付纠纷、违约情况。
二、房地产企业的财务风险分析
(一)房地产企业的融资风险分析
融资风险指的是企业为取得财物利益而产生的举债，这会增加企业到期付息的负担，还存在着资不抵债和不能还本付息的可能。在财务的杠杆作用下，如果付息前的收益下降，那么股东的收益将会有大幅下降的风险。当前，我国房地产企业的融资风险主要表现在融资规模持续增长，融资渠道集中于银行信贷，房地产资金信托等。
(二)房地产企业的投资风险分析
投资风险指的是在不确定因素的影响下，由于投资项目达不到预期的效益，从而导致企业偿债能力以及盈利水平下降的风险。当前，我国房地产企业投资风险的表现是房地产开发投资的规模持续增长，房地产市场库存较高，房地产企业部分投资行为不合理等。
(三)房地产企业资金回收与收益分配的风险分析
资金回收风险指的是房地产企业由于财务问题而导致企业再生产时发生资金相对不足的问题。收益分配风险指的是利润分配给企业生产经营的活动带来的影响。房地产资金回收风险以及收益分配的风险的成因主要是由内外两个方面产生的。内部因素主要为管理层制定的企业资金回收和收益分配规定不合理；外部因素主要指的是房地产企业对所处环境了解不足，如未能掌握行业和国家政策的变动等。
三、房地产企业成本于财务风险间的关系
由于房地产行业自身的特点以及房地产企业的迅速发展，导致房地产企业面临着巨大的市场风险、投资风险等财务风险，如果不能很好的对这些风险进行控制，将会带给企业非常大的损失，甚至会导致破产的危机。房地产企业的成本对于财务风险的影响主要表现在对融资规模、投资时点以及资金回收等方面。成本的高低直接决定着融资规模的大小及投资收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企业财务风险。
四、结束语
关键词：房地产行业；财务风险管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地产财务风险的含义及特点
（一）房地产财务风险含义
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当而使房地产企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资具有周期性长、投资额大及追求高收益的特点，因此需要融资贷款，通过财务杠杆融资，这就无法避免的面临高风险，如果房地产市场销售价格发生较大变动，开发建设成本或是市场吸纳能力发生变化时，都会影响到对房地产企业的预期收益。
（二）房地产行业财务风险特点
1.投资期限长。因为房地产投资是一项周期性较长的投资，少也需要几个月，多则几年的时间。从最初的土地获得、市场调研、投资决策到中期的建设施工，以及后期的销售推广、物业管理等需要进过一个很长的周期，在这个过程中容易产生账款无法及时收回，造成坏账，导致资金周转不灵，从而造成财务风险。
2.投资额庞大。房地产企业投资不仅投资周期长，并且投资额很庞大，使企业短时间内耗用大量资金，加上资金收回期长，容易引起企业资金短缺，导致无法企业运转，造成财务危机，形成财务风险。
3.投资追求高效益。高投资、高报酬是房地产企业追求的，这必然也伴随着高风险。因为房地产的投资追求高收益，所以只要通货膨胀的因素存在，企业必将面临通货膨胀的风险。
二、房地产行业财务风险的形成原因
（一）房地产企业决策失误导致财务风险
决策失误是房地产企业产生投资风险的关键原因。房地产企业投资决策旨在对拟投资项目进行宏观控制，它的科学性与准确性直接关系到项目的成败以及企业的经济效益。每当进行投资决策时，往往因企业对投资项目的可行性的分析和研究不够，以及经济信息的不真实、不全面等原因，导致投资决策失误，使投资项目达不到预期的收益，使得投资无法按期收回。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。二是投资估算阶段。
（二） 宏观环境变化导致的财务风险
经济环境、资源环境、市场环境、政策环境是房地产企业所处的主要宏观环境。房地产其产业关联性致使该行业容易受到宏观经济环境变化的影响，尤其是在经济萧条时，房地产企业财务风险的发生机率随着其关联产业遭遇的经济危机而增大。市场环境风险则是由于房地产商品入市以后可能会面临的一种风险，它的风险大小主要由房地产市场整体状况以及企业的销售策略。土地是房地产企业所面临的主要资源环境风险。由于土地是房地产开发中不可缺少的非再生资源，国家如何制定土地政策和土地价格，以及土地市场的供求关系和土地本身的位置，都会使房地产企业受到很大影响。政府机构为确保国民经济的协调的持续发展，针对房地产行业采取的宏观调控政策使其形成政策环境风险。这些宏观调控政策通常有很强的针对性，使得房地产企业的收益受到巨大影响。
（三）内部控制制度不健全不完善，监督不到位
房地产企业内部控制制度的不健全，监督不到位是造成房地产企业财务风险的重要原因。房地产企业在制定内部控制制度时，经常忽略房地产行业的发展规律和管理要求，忽略了企业的长期发展战略，盲目地制定内部控制制度，使其缺乏系统性，只停留在制度层面做文章，缺乏配套的具体操作流程，从而失去可操作性、实用性。此外，房地产企业内部控制制度的监管工作也关系到企业内控风险控制的好与坏。在现实中，如果企业制定了内部控制制度，并且在也实施了内控程序，但会由于有效的监督机制的缺乏，使得内部控制流于形式，起不到实质性作用，从而形成了财务风险。再者，房地产企业没有将内部审计部门和财务部门分开，也会使企业的内部得审计工作由于各方利益而受到牵制，财务流程得不到有效的约束和控制，影响审计的独立性，无法正常发挥审计的监督职能。
三、房地产企业财务风险的控制措施
（一）优化房地产企业的资本结构
虽然房地产企业会利用负债经营发挥财务杠杆效益，并且能够给企业带来一定的经济利益流入。但是，负债大小必须控制在一定的范围之内，过高的资产负债率不但不会够给企业带来经济效益，还会加大企业的财务风险。当企业负债超出一定的范围，资产负债率与财务风险成正比。因此，房地产企业需要根据自己的实际情况，衡量企业自身的负债承受能力来分析自身的融资能力、抗风险能力和获利能力，从而制定科学、合理的资本结构，减少企业的财务风险。
（二）房地产企业应增强投资项目的管理力度
大家都知道房地产投资是一项具有极高的风险性的综合性经济活动，由于自身行业特殊性的影响，对于政治环境、经济环境和社会环境反映非常灵敏。因此，房地产企业要加强对投资项目的管理力度，对每个投资项目都要做好分析和综合测评，对选定的决策方案应该进行多方面的验证，全盘考虑各种可能面临的风险因素，使投资实施方案制定得详尽、可行，并且要求对每个投资项目做好投资风险的控制与规避策略。
（三）对房地产企业的现金流量加强控制和管理
随着房地产行业的不断发展，以土地储备作为竞争资本现状逐渐向以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本转变，这就逼迫房地产企业必须调整原有的战略方案。当前，现金流已是房地产企业追求长远规划因首要考虑的关键因素。
（四）在企业内部建立强有力的风险预警机制
有效的风险预警机制的建立，可以使企业的不正常的经营状况控制在初级阶段，从而降低财务风险带来损失的概率。借助全面预算建立强有力的预算预警机制是很有必要的，企业可以通过预算和实际之间差异的比较、分析，为企业的整体经济活动提供更可靠的参考依据，从而制定出调整企业行为的有效措施，使得可以科学的预测未来面临的各种风险。由此可见，有效的风险预警机制，能及时发现潜伏在房地产企业内部的财务风险，能提前做好风险的分析和防范，达到规避和化解财务风险的目的。
参考文献：
1.财务管理人员和会计人员的能力素质不高房地产企业的财务管理是一项比较复杂的工作，工作也比较抽象，对相关的财务人员有很高的要求，要求工作者不仅对会计工作非常的熟悉，并且对其行业的具体工作十分了解，能够落实房地产企业的监管和管理工作。然而我国现阶段由于相关体制中存在的一些问题，致使房地产企业的会计人员专业能力素质和综合能力都偏低。这种情况可能导致房地产企业发展出现低迷的情况，不仅会对我国的房地产企业发展造成不利影响，也会对国家的经济发展造成不好的影响。
2.会计人员的分配存在问题目前，我国房地产企业会计管理中存在的一个普遍问题是：企业的会计人员分配的很不合理，并且企业的财务部门会计人员冗杂，各个会计没有明确的分工，一旦遇到问题相互推卸责任、互相扯皮；还有管理人员却比较少，管理能力也不是很高，不能有效地管理会计工作，造成管理一片混乱，为房地产企业的发展带来许多问题。
3.会计的内部控制存在缺陷现今，我国房地产企业在会计的内部管理中存在许多问题，表现为：内部控制机制不健全、内部控制措施比较弱和内部的控制环境比较差等问题。分析其存在问题的原因不难发现，主要是企业缺乏对会计管理的风险意识和治理结构不够完善。风险意识的缺乏，使这些房地产企业不能意识到会计管理的重要性，没能够建立一个相对完善的内部会计管理制度，从而不能很好地规避一些房地产企业经营过程中的一些致命风险。房地产企业治理结构的不完善，造成人员的职责不明确，使领导层和内部的管理机制之间不能很好的沟通配合，会计管理的内部控制不能发挥其应有的作用。
二、房地产企业财务管理的有效策略
1.加强对房地产企业会计管理重要性的全面认识在房地产企业内部加强对会计管理工作的宣传力度，尤其是对其重要性的宣传，使企业的高层管理人员对会计管理工作有一个全面的认识，从而意识到它的重要性，从而加强对财务会计的管理。还有政府方面，要加强对房地长财务会计管理重要性宣传的同时，还要加强房地产企业财务管理的监督，从而在实际工作中落实房地产企业的财务会计管理。
2.落实房地产企业会计的真实性房地产企业财务会计信息的真实性与房地产企业的自身发展有着紧密的联系，财务信息的真实度高是房地产企业在激烈的竞争中取得胜利的保障，财务会计真实性的实现需要房地产企业本身从制度化的建设入手，净化房地产企业的管理人员，从根源上减少错账、漏账现象在财务会计管理中出现。还有政府部门要不断的健全相关的管理制度，也要加强对监督队伍的建设。
3.提高房地产企业会计管理人员和会计人员的素质房地产企业会计的基础工作不仅包括企业银行存款的安全、企业银行账户的开销户、企业现金的保管、企业票据的保管、企业固定资产的盘点和登记、企业合同的审核和登记，还包括对企业费用的审批和清算、企业往来款项的核对和清理等。会计工作是房地产企业中一项比较基础的工作，有着专门的程序和方法，所以企业要不断的加强对会计人员知识和技能的培训，使会计人员熟练的掌握与会计工作相关的法律法规和工作技巧，不断的更新技能技巧，使得会计人员的业务素质能力不断得到提高。
4.完善房地产企业会计的规范体系房地产企业在会计收入、费用核算、成本核算方面有其一定的特殊性。但目前，我国房地产企业在会计工作方面还没有一个会计规范体系。会计的核算还不规范，对房地产企业的顺利发展造成了不利的影响。因此，要在实际工作中不断的深化财务会计的理论研究，会计学术界与政府财政部门通力合作，通过不断的深思和研究，构建一个新型的会计分支结构，不断地完善房地产企业的会计行为准则，从而建立一个完善的房地产企业会计规范体系。
5.加强对房地产企业会计内部控制活动的管理房地产企业针对会计内部控制活动中存在的问题可以从以下几个方面进行改进。首先，企业领导层要对会计内部控制有一个正确的认识，重视发挥会计内部控制的作用。配备一批具有高水平的管理层和具有高素质的会计工作人员，从而建立一个系统、专业的、高素质的会计内部控制制度体系。其次，要不断地完善企业的治理结构，构建一个良好的内部控制环境。所谓的内部控制环境是企业内部每位员工的工作职责与环境和核心员工的分配，这其中还包含着员工的职业素质和企业经营的结构和风格以及核心员工的组织能力。最后，房地产企业还要加强风险意识，构建一个完善的风险控制系统，能够有效的规避行业风险，有效的执行和控制会计内部控制制度。
三、结语
