时间：2022-12-09 21:53:11
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇交房合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。
第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。
1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。
同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。
里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。
被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。
第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。
番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：
一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。
二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。
三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。
判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。
评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：
一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。
第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。
笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。
二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。
责任编辑按：
为了使大家对交房中出现的问题有更深层次的认识,以便在交房时,知道开发商的要求是否合理,自己可以有那些要求,我们请来王律师,为大家解答交房中常常遇到的问题。
【消费者问】什么是商品房交付?商品房交付是以什么为准?
【律师解答】什么是商品房交付的问题,在法律上过去是不太明确的,商品房买卖合同司法解释出台后,其法律概念得到明确:对房屋的转移占有,视为交付使用,也就是“交钥匙”即为交付使用。商品房交付所产生的法律后果是房屋毁损、灭失的风险转移以及交付时间的确定,特别是交付时间的确定将导致是否逾期交房得到确定,同时导致在出现房屋质量问题时的处理方式只能是要求修复,而无法改变接收房屋的事实。当然,开发商交付使用的必须是竣工验收合格后的房屋,否则即使其向购房者交了房屋钥匙,因为违反法律规定,也不能视为交付使用,如嘉州明珠开发商没有办理竣工验收备案书,就不能交房。弄清商品房交付的法律概念后,购房者今后接收钥匙要特别谨慎,应当是在将房屋实际状况查验清楚后方可接受开发商的钥匙,方可在收房单或钥匙接收单上签字。
【消费者问】在交房过程中,开发商应出具哪些文件?这些文件中哪个文件最重要?
【律师解答】商品房交付时应出具的文件是指开发商在交房时依据相关法律法规以及合同约定应当且必须具备一定的基本条件,就是交房时要求开发商向购房者出具基本的有效法律文件的问题。按规定商品房交付开发商应当出具的文件包括:1、房屋《住宅质量保证书》;2、《住宅使用说明书》;3、《竣工验收备案表》;4、面积实测表;5、管线分布竣工图(水、电、结构)。其中《竣工验收备案表》是最应该注意的,按规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项,该楼盘都不能入住。所以,作为购房者收房的第一步,就是查看以上文件资料,若开发商不出具上述文件原件的,可以拒绝收房,而且开发商要承担后果。
【消费者问】什么是逾期交房?那么开发商逾期交房是否应承担违约责任呢?
【律师解答】所谓逾期交房就是开发商在合同约定的交房时间不能交付房屋而逾期。逾期交房的责任问题,其关键是看开发商是否存在免责事由,无免责事由则承担违约责任,反之不承担责任。免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是一个法律概念,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通俗点说就是战争、天灾、人祸,常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季,或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责,购房者因对不可抗力法律概念的不了解,而放弃追究开发商的违约责任。事实上,施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的,不是不可抗力;交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分,不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由,开发商在约定的期限内还应履行告知义务,否则不能免责。如果开发商不存在免责事由,就应当承担逾期交房的责任,包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。
【消费者问】何谓商品房交付不当?问题出现之后该如何处理?
【律师解答】商品房交付不当的问题,就是开发商交付不符合合同约定的房屋,通常有交付条件不具备的问题、房屋质量问题、面积误差问题、与广告宣传不符的问题、设计变更问题等。这些问题一些是可以补正和完善的,如交付手续、房屋质量,这类情况购房者有权拒绝接受交房,可要求补正。若因补正而逾期交房,开发商应承担逾期交付的违约责任并支付违约金。另外一些问题是无法补正的,如面积误差。遇到这类情况,购房者此时可接受交付并要求开发商赔偿损失;或解除合同并要求开发商承担违约责任。多数情况下,合同约定购房者若解除合同,开发商支付的违约金很低,有的甚至约定按银行同期存款利息承担,根本没有起到对违约行为给以惩罚的作用。今后购房者应当注意签订合同时对以上违约金不要约定太低,防止解除合同时违约金不能弥补所造成的损失。
城市购房，
不让孩子输在起跑线上
1980年出生的田海霞，大学毕业后，孑然一身到广州打拼。然而，四年的拼搏努力并没有让她融入这繁华的大都市。26岁那年，她回到了生养自己的家乡――河北邢台南和县，和初中同学王利辉结婚，并生下儿子滔滔。农忙时，小两口伺候三亩麦田；农闲时，经营一家服装小店，收入颇丰。
时光飞逝，岁月匆匆。一晃七年过去，滔滔到了上学的年龄。“市区教育质量要比县里高好几倍，咱叔的孩子市重点高中毕业后，轻松考取北大……现在月薪好几万，让咱孩子也到市里读书吧！”田海霞对老公的建议十分认同。
绝不让孩子输在起跑线上。2011年8月，田海霞和老公举家搬到市区一所重点小学的附近居住，又托熟人把儿子送进这所小学就读。随后，两人在离家不远的地方租到一间10平方米左右的门市，干起服装生意。每天，田海霞夫妇起早贪黑，笑脸迎送顾客，累得腰酸背痛，但想到儿子将来辉煌的未来，心里总是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安稳下来，积蓄增多，田海霞产生在城市购房的念头。可是，这两年房价回暖就像插上了翅膀，自己存钱的节奏哪赶的上房价的涨速？
“许多广州人都选择便宜、户型较小的公寓房住……不如咱也买公寓房，等住上十几年，滔滔考取重点大学，再脱手小赚一笔。”王利辉对妻子投资公寓房的想法点头赞许。两人逛遍邢台房产网后，来到一家位于市中心的售楼部。那天下午，田海霞刚推门进入，热情的工作人员便递来两杯咖啡，身穿黑制服、白衬衣的美女售楼员面带微笑，详细介绍市区楼房的走势。
田海霞夫妇听得心花怒放。让两人最心动的是，交上首付后，这家开发商还会出面到银行担保帮他们办理房贷手续。苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解，田海霞夫妇在精心挑选各种户型后，决定购买一套32平方米左右、阳面户型的公寓房。
售楼员罗列出一堆优惠，又拿计算器认真加减乘除后，再电话报请“老板”特惠，双方最终成交于“4700元/平方米”的价格。
三天后，田海霞夫妇将9万元首付和装修款打在售楼部的账户上，与开发商和建筑商分别签下《订购合同》和《商品房预售协议》、《房屋装修合同》。在开发商的担保下，田海霞夫妇又顺利从银行贷出7.8万元，按照《个人购房贷款＼担保合同》规定10年内还清。
延迟交房，
购房者解除合同
一年后就能住进属于自己的房子！田海霞夫妇着实激动了一阵子，脸上整日洋溢着幸福的笑容。两人赚钱动力十足，每日风里来雨里去，虽苦但快乐着。田海霞还时常利用进货、办事路过的时间到工地查看新房进展。尽管她听说工地所用水泥和钢筋都和当初的承诺有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬进去住就行！
夫妻俩盼星星盼月亮终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月这天，田海霞来到售楼部询问何时能取房钥匙，但工作人员告诉她：建筑商正在跑水、电、暖手续……我们会加快进度尽早交房钥匙。
涉及几百户取暖、用电等问题不是由建筑商一家能定的事，手续不畅也在所难免。然而，田海霞夫妇苦等了六个月再次到工地看房时，眼前的情景让他们愤愤不已：“地砖仍没铺设、墙面也没粉刷……照这样速度，再过半年也交不了钥匙。”
后来田海霞夫妇又了解到，这座大楼征地用去10年时间，公寓房用地期限仅40年，已减少1/3寿命的新房，交房后再住几年哪还有什么升值可言，更别说翻倍了！
更让两人意想不到的是，许多楼市进入冬眠，房价徘徊不前。田海霞夫妇一合计：当初投资这个公寓房失误了，明天就去要回房款，这个房子不买了。小两口翻出《订购协议》反复研读，这时才意识到，如果不经对方同意擅自解除合同，应支付装修费总额的30%违约金，也就是说要支付6000多元的违约金。
伤心、失望接踵而至。田海霞买来许多法律书籍恶补后，又到几家律师事务所咨询，终于找到了解决办法。2013年12月20日这天，田海霞通过快递将《交房催告书》送往康丰房地产公司，要求90日内履行交房义务，否则解除合同。
《交房催告书》如泥牛入海，三个月杳无音信。
冷静后，田海霞一纸诉状将开发商上法庭。
庭审激辩，不交房是开发商“软肋”
邢台市桥东区人民法院受理此案后，依法组成合议庭。田海霞诉称：康丰公司不能如期交房，经催告后不回复我方，也不能于90日内履行合同，请求判令解除购房和装修合同，返还首付、装修费10万元及利息。
法院公开审理那天，银行作为第三人现身法庭。可是对于何时交付房子，被告康丰开发公司吞吞吐吐不能确定时间。这样一来，双方当事人不得不围绕是否解除购房合同等焦点展开辩论。
坐在被告席上的康丰和建筑公司都不同意解除合同。其人辩称，这几份合同是当事人各方自愿签订，是有效合同。如果未按期交房，双方应按补充协议第5条规定，由出卖人每天向原告交纳房款的万分之一的违约金。如果原告执意解除合同，也应按照该协议支付装修款30%的违约金。
原告律师向法庭出示《交房催告书》指出：被告不能如期交房存在过失，《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形，违反了公平原则。《合同法》94条规定了催告解除合同的方式，原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》，但至今开发商未履行交房义务，符合解除合同的法律规定。
对此，开发商抗辩称，我们始终没收到原告寄送的《交房催告书》。但庭下，法官到邮局调查发现，记录显示康丰公司的员工已在催告书回执单上签名。
法庭上，原告所指控，这几份合同属于格式合同是霸王条款，违反公平原则，请求撤销。开发商人辩称：我方购房合同是按照建设部颁发的示范文本制作，符合法律规定，不是格式合同。订购协议规定有约定按约定，无约定应按最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条执行，原告无权解除合同。另外，即便撤销《商品房预售协议》也没必要解除贷款合同，两合同不是主、从合同关系，请驳回原告诉求。
旁听审理的银行人反驳称：贷款合同与购房合同密不可分，如果原告和被告解除了购房合同，7.8万元贷款及利息应由最终的受益人承担！
当事人各方辩论异常激烈，谁也不服气，都在最后陈述时强烈请求法院驳回对方诉求。鉴于案件的特殊性，法官决定择日宣判。
合议庭评议认为：截至庭审日，开发商仍不能明确交房时间，导致原告无法实现买房目的，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因，应承担相应责任。
邢台市桥东区法院判决：解除《商品房预售协议》、《房屋装修合同》和贷款合同，开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息；由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。
宣判后，康丰公司以一审超出诉讼请求为由提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为：贷款合同是建立在购房合同基础之上，解除购房主合同后，开发商掌控银行贷款显然不合理，有悖公平原则，因此解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼，虽没提出独立诉求，但为减少诉累，一审判决康丰公司返还银行贷款7.8万及利息对当事人是公平、公正的。随后，邢台市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。
（本文当事人系化名）
法博士点评
按说合同生效后，双方当事人必须信守约定，不得擅自变更或解除合同。那么，具备怎样的条件，当事人才能解除合同而不属于违约呢？通俗的说：发生意外后，出现合同履行成为不必要或不能的情况，才允许当事人解除合同。解除合同分为协议解除、单方解除、法定解除、约定解除。我国《合同法》94条规定了法定解除合同的情形，其中第三款规定，债务人在履行期限届满时，债权人发出履行催告后，债务人仍在合理期限内不能履行的，债权人有解除合同权利。具体到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求开发商在90天内履行交房义务，但开发商始终不能交房，这时田女士就有了解除购房合同的权利。所以，法院依法支持了田女士的诉求。
签约时，售楼小姐拿出2000版《商品房预售合同》，只见上面大部分空格处开发商已作了填写，其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用许可证》为条件，并且开发商承诺在200I年12月31日前取得大产证，如到时不能取得大产证，张鸣有权单方面解除合同；如果张鸣选择单方面退房时，开发商将以总房价的10％予以赔偿。另外，开发商还与张鸣在合同的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时，选择按房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少补。
起先，张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地告诉老张，开发商只要取得《住宅交付使用许可证》就表示一定能取得大产证，我们签的预售合同是政府推荐的文本，不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑，最后经张杰同意，张鸣以自己名义与开发商签订了《预售合同》。
签约后，开发商果然如期通知张鸣已经取得《住宅交付使用许可证》业主可以人住了，但对张鸣询问的房屋实测面积，开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行，无法奉告。无奈之下张鸣只得验收房屋办理了交接钥匙手续，并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢协议，对新居进行了豪华装修。
个月后新居装饰工程结束，张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这
要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告，要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑面积部分的差价款共计人民币50000元；并告诉张鸣，要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证，目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力，要张鸣安心等待。
这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无法办出，却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋面积差价款心有不甘，即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就能获得总房价的10％作为赔偿，但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗？想想自
已及儿子为购房和装修所化费的精力，设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房产商，便对上海投资环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今，张家父子的新房仍“搁浅”着。官方推荐的合同示范文本 “陷阱”颇多 针对上述纠纷、笔者提醒正在打算购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信，因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。
以交房条件为例，原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须取得大产证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任，因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商的利益，违反了法律规定和合同首页《特别告之》中的提示，在示范文本第十条条款中，将尚未取很大产证仅取得《住宅交付使用许可证》的交房行为，也作为可选择的符合交房条件的形式之一，为房产商违规交房大开方便之门，张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇，就与该示范文本条款的上述设计缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入“陷阱”的自救办法 那么如何在签订购房合同时避免，化解类似张鸣所遇到的风险呢？
首先，购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款，当开发商通知交房面提供不出大产证时，购房者有权拒绝接受交房，并可按合同约定追究开发商责任。
其次，当开发商利用其优势地位，坚持选择以取得《住宅交付使用许可证》为符合交房条件条款，而购房者同意作出让步时，购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间，开发商应按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款，以保证在放弃行使合同解除权的同时，仍能得到相应的补偿。
如果开发商对购房者的上述两项合理要求都予以拒绝，且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心同意开发商的要求，同意合同第十条第二款时（第二款主要内容为取得《住宅交付使用许可证》后即可交房）此时购房者所能极了的补救措施就是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第十三条的规定，出示实测建筑面积资料；如开发商不能提供，则按照该条款的第三款约定，即使开发商取得了《住宅交使用许可证》，购房者仍有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房责任由房产商承担。
实践中由于开发商取得《住宅交付使用许可证》时。往往实测面积工作尚未进行或完成，因此《预售合同》第十三条是购房者避免自己合法权益受损的一项有效补救措施，虽然这种补救措施有违《预售合司》示范文本制定者在设计该条款时所希望的初衷，但其条款设计的“缺陷”漏洞却正好为处于弱势地位的购房者所利用。
一、要求开发商准时交房的权利
购房者签订购房合同并履行合同约定的付款义务后，有权要求开发商按照合同约定的期限准时交付符合质量标准的房屋。
二、查看竣工验收报告的权利
按照房地产管理法律法规的要求，在房地产开发商交房时，购房者有权要求其提供或出示《竣工备案证明书》，否则可以拒绝接房。至于开发商因此逾期交房的，必须按照合同规定承担违约责任。
三、索取住宅质量保证书和住宅使用说明书的权利
房地产开发商在商品房交付使用时，应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。《福建省房屋消费者权益保护条例》第13条进一步规定，如果开发商不予维修，或者连续修理、重作、更换两次仍不合格或者不符合约定的，购房者有权要求退房或者换房。
四、处理面积误差的权利
当实际面积少于暂测面积时，购房者有权根据《商品房买卖合同》第5条的约定，区分不同情况作出处理：要求开发商退还多收的款项或者解除合同。
五、查看免责事项的有关证明，索赔逾期交房违约金的权利
《商品房买卖合同》第8条规定了商品房的交付期限及免责事由，当房地产开发商在约定的交付时间之后交房时，购房者要求其提供免责事项的有关证明。
六、办理产权登记的权利
《城市房地产管理法》第59条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”土地使用权证和房屋所有权证（现在实行“两证合一”，即土地房屋权证）是购房者对所购商品房享有权利的合法凭证，它对于购房者证明土地房屋权利和用于抵押担保等具有重要的意义。因此，商品房竣工交付后，购房者必须督促房地产开发商尽早办理产权登记事宜。
业主在遇到开发商超过规定时间还是迟迟不交付房屋的情况时，首先就是可以催告开发商交房，并且就违约金赔偿的事宜与开发商协商。商品房买卖合同中对此会有约定，逾期开发商承担逾期交房的法律责任，即以每天的违约金乘以总逾期天数。如果超过一定期限，可以解除合同，对此，在商品房司法解释15条规定出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。逾期交房，购房者可以要求开发商支付违约金或者解除合同。
法律依据：《合同法》第九十四条当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。
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如何识别对购房人不利的合同条款：
一、合同约定：暂测面积与实测面积的允许误差在5%，如误差超过5%，按实际情况多退少补。从目前了解的情况看，购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少，如果互不结算，吃亏的肯定是购房者，由此可见，上述条款对张先生的不利是十分明显的。
二、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交房，却什么惩罚措施也没有。
律师说法：这是一条明显不公平的内容，许多购房者却忽略了。现实中出现的发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何的情况，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。
三、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。
律师说法：这是强词夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力，若真的因施工问题延期交房，开发商应当承担违约责任，所以，这一条应当从合同中删去。
四、合同约定：发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法：这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时不知所措。同样建议应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。
慎签购房合同
许多购房者买房时，往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规，在没有明确房屋是否是合法销售的情况下，就匆匆向开发商交付定金或购房款，结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走，违心签订合同。这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题：
“五证”要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的“五证”原件，五证指：《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。在“五证”中，最重要的是《土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，它表明所售房屋是合法项目。如果房屋已验收还应查看是否具有质检
站核发的《房屋质量合格证明》原件。开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖(预售)合同》前，开发商往往要求购房者签订《认购协议》，并交纳一定数额的定金。由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间，有些购房者可能不想购买已预订的房子，也有部分购房者由于不能与开发商达成一致，而没有签订合同。这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。如果开发商在《认购协议》中规定“购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同，逾期购房者所交认购金(或定金、诚意金)不予退还”等此类条款。购房者特别要注意留下有力的证据，证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》，除主合同要件外还包括四个附件，即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。合同附件是主合同组成部分，是对主合同约定不明条款做出的明确约定，是对主合同没有约定部分的重要补充。
一、小小沙盘暗藏玄机：一般而言，开发商会不惜重金将沙盘做得尽善尽美，因为第一印象好的话，会激发购房者的买房意愿。
二、样板间里“做手脚”：样板间一定会“扬长避短”充分体现楼盘户型的优越性。
三、开盘请“托儿”帮忙：开发商招聘“房托”烘托人气，制造开盘热销的假象。
四、建筑面积暗藏猫腻：在售楼处的户型图上，一般往往只写建筑面积，而不写套内面积。
五、购房合同十面埋伏：首先要看开发商是否具备“五证”，其次是要使用规范的合同文本。
六、延期交房赔偿措施：在购房初期，置业顾问会告诉你何时交房，但不会告诉你开发商延期交房的赔偿措施。
【法律依据】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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为避免一些不必要的购房纠纷，购房者在签订购房合同时，最好不要选择自行约定的方式。如双方自行约定的，开发商大多会约定为“以产权部门核定的面积为准，多退少补。”购房者往往以为“多退少补”谁也不吃亏，而忽略对房屋面积误差的约定，殊不知按照此约定将可能引来无谓的纠纷。因为一旦以“产权部门核定的房屋面积为准，多退少补”进行约定，无论房屋面积出现多大的偏差，购房者都只能吃哑巴亏。
二、明确约定交房条件
事例：市民徐先生由于开发商未能提供建筑工程消防意见书，故拒绝收房。据了解，双方所签合同约定的交房条件为“该商品房经验收合格”。徐先生认为，商品房验收合格不仅是指取得工程竣工验收报告，还应经过消防验收合格后才能交付使用。而开发商则认为，合同约定的“经验收合格”是指工程质量验收。也就是说楼盘在取得工程竣工验收报告后，即可交付使用。
置业提示：现在不少开发商在与购房者签订购房合同时，对于住房验收合格的约定大都很含糊，如徐先生的遭遇。由于合同中没有明确具体哪些地方验收合格，经哪里验收合格等。因此，开发商完全可以蒙混过关。为避免类似问题再次发生，购房者在签订合同时应要求开发商对此条款进行更加明确的约定。同时，在购房合同中，双方当事人还应共同约定清楚交房的具体形式。
签完合同及时备案
事例：许多购房者认为，只要签订了购房合同，房屋就是自己的了，因而忽略了购房合同的备案登记，殊不知有可能会导致所购房屋遭遇“一房二卖”的风险。
置业提示：商品房预售合同进行备案登记是为了减少商品房预售纠纷，保障购房人的合法权益。然而，在实际操作过程中，仍有不少开发商没能按照规定时间进行备案登记，而不少购房者对合同备案登记的意识也较为淡薄，不清楚备案登记的重要性，更不知道应督促开发商及时办理，从而导致一些开发商借机将房子进行抵押或重复买卖。为了有效地保护自己的权益，在签订购房合同后购房者一定要及时督促开发商办理备案登记。
三、物管合同不容忽略
哪些物管服务属于额外收费范围?作为业主在享受物管服务的同时享有哪些权利和义务?这些在物管合同(协议)中都应该有明确的规定。
在物业管理活动中，合同起着非常重要的作用，它是进行物业管理的根据和标准。实际上，现在在收房时很多业主与物管公司签订的都是前期物业管理协议，真正的物管合同应该是在业委会成立后，由业委会代表全体业主与物管公司签订。
私人合伙集资建房合同范文一集资方：
合伙方：
根据《中华人民共和国合同法》等有关法律之规定，双方平等、自愿、集资合伙建房协商一致的基础上合伙建房一事订立如下合同(以下简称本合同)：
一、项目概况：农民新村
1、项目名称：私宅楼
2、地址：
二、修建房屋的基本情况
合伙方修建的房屋(以下简称该房) 楼 号，建筑面积 平方米，准确面积以建筑实际面积为准，并按约定单价实行多退少补。
三、价格与付款方式
该房每平方米单价： 元，总价 元整(大写)： 拾 万 仟 佰 拾 元整，其付款方式为现房现款，签合同时，合伙方向集资方总房款的60%，金额为 元，大写(人民币) 拾 万 仟 佰 拾 元整;余下房款 元，大写(人民币) 拾 万 仟 佰 拾 元整。在交房
和修建完工验收后一并付清。
四、代办费用的收取
在主体工程封顶之日起10日内(以集资方书面通知或电话、公告等方式通知合伙方开始计算时间)，合伙方必须向集资方预交(集资方代相关部门收取)天然气、自来水、电网改造费：
1、天然气上户代收费 元;2、自来水上户代收费 元;3、电网改造代收费 元。(一户一表)。
上述代收费用之结算以安装之日价格为准，如遇调整以相关部门收费为准，多退少补，如合伙方未按时缴款，导致合伙方所购房屋的水、电、气不能安装，所造成的一切后果由合伙方自己负责。
五、房屋交接
1、合伙方在交清房款后，本合同立即生效。定于 年 月 日将本合同约定所修建房屋交合伙方使用，逾期交房超过200天的，合伙方有权要求退房，集资方应在收到合伙方退房申请15日内退还已交房款，并支付房款的同期人民银行标准活期储蓄利息;继续履行合同的，每月按已交房款的同期人民银行标准活期储蓄利息支付延期交房补偿金。
2、集资方在交房时以书面、电话、公告、通知等方式之一通知合伙方，合伙方接到集资方通知后应在二十日内前
3、合伙方如不能按时前来接收房屋，应提前告知。集资方逾期接房，逾期不能超过三十天。
4、合伙方逾期三十天不能前来接收房屋，视为合伙方根本性违约，合伙方按购房款总额的20%向集资方支付违约金，同时集资方有权将该房屋另售他人。
六、工程质量验收及保修
根据国家建筑工程质量验收规范及标准，以辖地质检部门验收合格为准，并按国家规定的保修范围和要求实施保修。
七、公用物业的明确及管理
房屋的楼梯间、公用走道、排污管道及其它公用设施均为物业范围内业主共有，楼梯及公共平台权属执行国家相关规定。
八、其它约定
1、合伙方超过(以集资方书面、电话、公告、通知之一确认)30天履行本合同约定付款规定，视为合伙方同意，集资方有权将此房另售他人，且合伙方无权干涉。
2、未完清交房手续前，合伙方不得搬进该房装修和居住，装修过程中未经有关部门批准不得随意改变任何结构，违者承担一切法律责任。
3、本合同在执行过程中若发生争议，双方通过协商解
决。
4、交房标准：合格。楼面、楼板全现浇;正前方贴外墙瓷砖，其它水泥搓沙，外窗、铝合金窗，室内清水墙。
十、本合同一式三份，集资方、合伙方各执一份，有关部门存档一份，双方签字立即生效，同时具备法律约束力。
备注：
集资方(签章)： 合伙方(签章)：
委托人(签章) 委托人(签章)：
联系电话： 联系电话：
签定合同时间： 年 月 日
私人合伙集资建房合同范文二甲方： (以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)
甲方在大同 有一幢二间二层半房屋，以包工包料方式承包给乙方，按500元/m计价，房屋计价面积按滴水齐计算隔热层计半价。
一、承包内容
1、基础打桩由甲方承担。
2、以混凝土垫层往上由乙方承担。
3、乙方应按图纸施工。
4、圈梁钢筋φ12大梁挑梁主筋φ25(以设计说明为准)。
5、第一层、二层做24实心墙，隔热层做空心墙。
6、屋面檩子间距60—70厘米，盖红瓦檩条小头不少于8厘米直径。
7、乙方只负责土建毛坯含面墙瓷砖(不含水电门窗以及内面瓷砖装修)内外粉刷以及第一层室内地面找平。
8、隔热层前檐屋尖以隔壁高度为标准砌筑隔热层做地坪。
二、甲方的权利和义务
1、甲方负责施工场地水电路三通。
2、甲方负责施工场地周边邻里关系的协调与处理。
3、甲方有随时了解施工情况及相关技术的权利。
4、甲方安排质监人员监理房屋事宜挖基和回填土不与乙方相关。
三、乙方的权利和义务
1、合同签订以后乙方组织工人施工，所有建筑工具不与甲2方相关。
2、乙方需严格按图纸施工，不得擅自更改图纸。
3、施工中乙方需服从甲方委派技术员监督。
四、质量和安全
1、乙方需按建筑工程质量管理程序规范施工，施工过程中如出现质量问题，甲方有权勒令乙方整改或返工，其返工损失由乙方自行负担。
2、施工中乙方要做到安全生产，如出现安全事故一切损失由乙方负责，概不与甲方相干。
五、付款方式
1、基础完工付壹拾贰万元(120xx0元)。
2、第一层盖板壹拾贰万元(120xx0元)。
3、第二层盖板壹拾贰万元(120xx0元)。
4、屋面封顶付壹拾贰万元(120xx0元)。
5、其它完工后一次性付清余款，不得超过完工日六个月。
六、上述条款如一方违约所造成的一切损失由违约方负担。
七、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日生效，望双方共同遵守，如有未尽事宜双方另行商议，具有同等的法律效力。
甲方签字：
乙方签字：
年月日：
私人合伙集资建房合同范文三甲方(承建方)： 住址： 身份证号： 乙方(集资方)： 住址： 身份证号：
在甲方保证该土地为甲方所有前提下，为解决住房问题甲乙双方自愿合伙修建位于 右邻经甲乙双方在平等、自愿共同协商一致的基础上，签订以下合同：
一、 所有建房手续及完工后的新证件办理，(大证)由甲方负责，如可以办小证(分户)由甲方负责办理相关手续，所需相关费用甲乙双方按规定各自承担。如遇拆迁，乙方享有按产权比例应有各项权利。
二、 甲方保证不能因产权争议和乙方有任何冲突，甲方不能因房价上涨反悔，乙方也不能因房价下跌反悔。
三、 该房由甲方按国家建筑规范施工完成，包括所有窗户、入户门安装，厕所、厨房防水处理，水、电、闭路线入户(不含闭路线的入户费用，甲方须代手续)，以及公共楼顶永久防水处理和公共楼梯使用协调共有使用人。
四、 付款方式：总房款为 元。
1、第一次付款
2、第二次签合同时付款
3、余款在甲方如不能如期交房，余款抵违约金，乙方直接装修房屋甲方不能
五、房屋面积约为，为该房邻 六楼，如能办小证时(分户)，以测绘面积为准。
六、除办理产权证小证(分户)和以后处理楼顶按比例应分担费用外甲方不得加收其他任何费用。
七、和甲方有共有产权人以户口本人数为准，必须签字同意并承诺不反悔。
八、如乙方因故卖房时，甲方须配合办理相关手续(签订新合约时须签字和代办手续不承担任何费用)。
九、乙方如不能按时交纳余款甲方有权拒绝交房。
十、乙方装修房屋时不能擅自拆墙改变房屋结构。
十一、本合同签字后生效，合同双方必须严格履行，均不能单方面终止合同，如有违约按现行《合同法》相关条款解决。履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成时依法起诉或提交当地仲裁委员会仲裁。
十二、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
十三、本合同未尽事宜由双方另行协商解决，以上各项具有同等法律效力。
一、按照购房合同里的约定及当地房管局的要求办理房屋产权转移，交房需要满足小区已经通过了综合竣工验收合格后才可以交房的，符合规定的交房，在合同的约定时间内开发企业是要与购房者去当地房管局或不动产管理中心办理房产证的。
二、依据《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同，
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理，
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费，
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
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一、商品房交房标准的概念
商品房的交房标准是指房地产企业所开发商品房的建造标准及交付使用时应该达到的条件和标准。交房标准涉及面较广，包括硬件和软件两大类。硬件如控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等由政府规划决定，具有不可更改性。软件类则包括资金、材料、工期、技术、施工方案等可变的内容。
通常，商品房交房标准以《商品房买卖合同》附件的形式出现。就我国商品房中的毛坯房项目而言，内墙、顶棚、地面等一般留给购房者自行装修。可以选择的交房标准有：外立面、层高、电梯、入户门（包括锁具）、外窗、公共部分装修标准、园林景观标准、地下车库（装修、智能照明、控制系统等）、弱电系统（可视对讲、紧急报警、电视电话、燃气报警等）、市政条件（采暖、给水、排水系统等）。
目前，多数房地产企业出于规避法律风险的目的，往往只简单地约定商品房外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、电梯、市政条件（供电、供水、燃气、供暖、有线电视等）、公共部分装修标准等基本内容，而不对这些项目的具体标准做出准确的说明和约定。但实际上，交房标准是房地产项目市场定位的重要内容。客户在购房时会对比意向楼盘的交房标准，合理、适用的交房标准是促使客户做出最终购买决定的重要因素之一。
二、确定交房标准的原则
确定交房标准要结合商品房项目定位，以保证其针对性、适用性。在确定交房标准时应坚持的核心原则是：促进销售、控制成本、效益最大化。
1.促进销售
和竞争类产品相比，要有明确的竞争优势或特色，突出差异和亮点，有效刺激客户的购买意愿。交房标准必须符合市场与行业发展的趋势：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配。在选择交房标准时，要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求，同时重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的配置需求。
2.控制成本
应避免确定交房标准的盲目性，要测算分析调整每项交房标准可能影响的单位成本，并结合项目的整体测算结果来确定交房标准，有效控制成本。
3.效益最大化
从企业角度出发，交房标准应具有较高的性价比，具有较高的价格竞争力和抗价格变化风险的弹性，能在成本可控的基础上，实现经济效益最大化。
三、确定交房标准的流程
为避免确定交房标准的盲目性，应严格按照确定交房标准的流程，参见图1。
四、案例分析
1.项目概况
BJ项目位于石家庄市区一环与二环之间，是目前石家庄市中心大型住宅开发项目之一。项目规划总用地28.7万公顷，项目总开发面积约100万平方米，为大型综合体项目，其中商品住宅建筑面积约50万平方米。
2.确定交房标准的原则
本项目潜在客户为：本市首次置业及改善型客户为主要目标客群，周边众多机关事业单位的员工为重要的潜在客户。据此，制定交房标准的原则如下：
第一， 促进销售的原则。潜在客户收入较高，对住房品质要求较高，因此，将交房标准定位到中高端，结合石家庄市场特点，重点打造高品质园林，外立面全部干挂石材，外窗采用LOW-E玻璃，采用钢木复合子母门，地板采暖，地下车库环氧树脂地面，采用石家庄少见的彩色触摸屏可视对讲系统、高档密码锁等，提升项目整体形象，突出产品差异化，突出差异和亮点，有效促进销售。
第二，控制成本的原则。在交房标准讨论、确定过程中，项目管理人员进行了一系列考察、招标、询价等工作，拟定了交房标准方案成本、效益对比分析表，供决策者参考。经过成本测算分析单位成本增加约790元/平方米，影响成本较小，总成本在项目测算范围内，符合成本控制的要求。
第三， 效益最大化的原则。结合准备提高交房标准的成本测算，进行效益预测分析。经过预测，单位效益增加约981元/平方米，同时，项目管理人员还进行了潜在客户需求分析，将单位效益增加值小于成本增加值、市场需求较小的交房标准项目予以剔除。
确定后的交房标准见表1。
3.效益分析