时间：2022-07-08 23:29:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋质量鉴定报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房屋安全；安全管理；房屋鉴定
城镇化的大力发展，大规模的房屋建设也在急剧加速，管理上的疏漏，再加上各种人为的原因，使得各种各样的建筑事故频频出现，人员伤亡率也在缓缓上升。目前，我们急需思考如何使房屋建筑的安全管理更完善，不再出现安全方面的事故。
1房屋建筑安全管理中的问题
1.1房屋建筑目前面临的状况
我国很多地区还拥有有很多破旧的民房、学校。由于经济能力有限，或者是城市规划的原因，危房改造就受到了制约。在房屋建设过程中，不能够很好的设计，导致很多漏洞的出现。同时受经济能力的限制，建筑施工中选用了价格较低的材料。施工过程中得不到严格的管理，质量无法达到国家制定的标准。当房屋建好出售后，人们就根据自己的爱好，对房屋的格局进行改变，把房屋的结构进行了拆改。这样很可能会使房屋的重荷增加，安全隐患也就伴随而来。在房屋建设施工的过程中，多数为流动作业，建筑物的施工变化极大，毫无规律性，非常容易受到外界因素的影响。如果遇上自然灾害，建筑物会受到不同程度的损害。另外，房屋周边的环境，也有可能影响建筑物的安全性，例如爆炸、车辆撞击等。
1.2房屋安全管理的现状
我国现有的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方的法规，只针对在房屋建设施工过程中的安全管理，几乎没有涉及到房屋的安全管理。再加上我国的房屋安全管理法不完善，和国外相比还有很大差距。由于房屋安全鉴定的费率低，工人工资和管理费用都比较低，导致专营房屋安全鉴定工作的中介组织越来越少，在实际工作中他们做不到现场勘查、测绘，鉴定结果也就不尽如人意。在现有的国家法律规章制度中，对于公共建筑物的房屋没有强制性的检测鉴定，而个人房屋只有房屋的主人才能提出对房屋的检查和鉴定。如果房屋的主人没有提出房屋鉴定，就不能强制性的对房屋检查，房屋的安全性也无法保证了。
1.3房屋安全鉴定执业人员水准不高
房地产估价、房地产经纪、物业管理已经进入了房地产业中。他们是通过当地的房地产行政主管部门审查合格后，就给房屋安全鉴定发出了作业证书。房屋安全鉴定人员根本就没有接受系统的教育培训，仅凭个人的实践经验。不具备专业的操作能力，房屋安全鉴定结构报告的正确性也会存在疑问。而且房地产主管部门还没有把危房的信息整合建立危房管理系统。在当前，房地产主管部门对危险的废旧房屋持有观望的态度，并没有建立跟踪危险房屋的信息系统。无法登记，注销危房，也就无法实时掌握危险房屋的情况。
2房屋安全管理的策略
2.1要严格审核房屋建筑设计
为确保工程安全，必须对设计单位的资料进行检阅，做到现场勘察，要求设计单位做好防震、防火、汛涝等的灾害发生。对建筑物的周边环境也要做到安全管理。施工单位一定要按照所设计的文件进行施工。检查所用的建筑材料、工程的质量。要保证每个环节都要达到施工要求。每个工程的特点各不相同，监理单位针对其特点制定了相应的规划和细节。参照原有的、经检查合格的设计文件及规范的监理。对于施工设计图的文件，要按照修订后的抗震标准，由审查机构进行严格审查。经审查发现，凡是不符合标准要求的施工图设计文件，一律不得出具审查合格证书。
2.2建立房屋安全管理动态信息系统
主管部门通过该系统可以及时有效的得到房屋的安全、防汛、灾害等全方位的准确数据；可以了解房屋受灾情况，同时建立危房登记注销等。为了实现让全民了解房屋的安全意识，应该规范各部门、单位、社区的有关安全制度，要求各部门全力配合，全民也要自主监督，确保万无一失，控制灾情造成更大损失，通过以往的经验，不断总结完善。
3加强房屋安全鉴定管理措施
房屋安全鉴定的文件中，鉴定收费没有统一的标准，案卷的格式也不统一，鉴定执行的标准也不相同，房屋安全鉴定质量就不能太乐观。只有规范鉴定文件，才能加强房屋安全鉴定管理，保证房屋安全鉴定的质量，完善房屋安全的鉴定。（1）既要做好房屋安全鉴定的工作，又要在思想上得到更高的认识。房屋安全鉴定直接关系到房屋的安全，是房屋安全管理的重要组成部分。各单位、部门要对鉴定报告的重要性彻底了解，充分认识，要加强对房屋安全鉴定的管理，培养大量高素养鉴定人员，提升鉴定报告的质量。安全鉴定工作最好按地区设立分点机构，按照职责进行分工，每个分机构管理各自鉴定工作，这样会提高鉴定的质量，鉴定人员的工作量也不会加大。各个分机构要依法认真的管理，履行各自的职责，做好鉴定的各项管理工作，各个分机构不得以任何形式拒绝鉴定机构履行其职责。（2）要准确的做好房屋安全鉴定，就要严格要求鉴定标准。房屋鉴定要求的专业性技术很强，各单位要掌握安全鉴定的规范制度，严格按照要求标准，能够有效的做出鉴定报告。要按照《危险房屋鉴定标准》执行，对于特殊情况和要求的鉴定，除了标准，还要遵循国家的有关规定的标准。（3）对于鉴定报告，要统一管理，建立案卷，规范管理。为确保鉴定报告文书的法律效力，要加强对鉴定报告资料的管理，各单位要从第一项收集资料开始，直到房屋安全鉴定报告，最后整理全部资料结束，确保规范资料的管理。申请安全鉴定可以是房屋所有权人、房屋主人也可委托他人办理鉴定房屋的有关事宜。涉及房屋损坏所产生纠纷的，应由双方到场，共同向有关单位提起申请鉴定，提供双方的有关资料证明等有效证明。涉及司法纠纷案的，须由司法部门提供有关鉴定委托书及相关的证明和资料。
4结束语
房屋建筑是人们生活、休息、娱乐的重要场所，与人们的生活和工作息息相关，房屋建筑的安全工作得不到保证，从某种程度上来讲也就是人们生命安全得不到保证。因此，相关人员要重视房屋安全鉴定工作，从多方面采取措施促进房屋安全鉴定工作的开展，为人们生活和工作创造安全的环境。
参考文献：
[1]李妍,韩晓伟.浅谈房屋安全鉴定的技术问题[J].吉林建筑工程学院学报,2014,(4):16-18.
[2]战国冬.浅谈房屋安全鉴定工作的基本特性与常用方法[J].科技情报开发与经济.2010,(36).
关键词：结构鉴定开展情况、标准、鉴定与检测、评级与评定结果。
Abstract: to implement regular inspection and building security appraisal, is in order to master the damaged houses situation, found that the damage repair in time. This paper expounds the necessity of structural security appraisal and its related some procedures and methods.
Key words: the structure identification development situation, standard, appraisal and testing, the credit rating and evaluation results.
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：
一、我国结构鉴定开展情况
建设部1991年颁布的《城市房屋修缮管理规定》第五章第十三条规定：房屋所有人和其他负有房屋修缮责任的人，应当定期勘察房屋，掌握房屋完损情况，发现损坏及时修缮；即房屋所有者应承担保证房屋结构安全、维修保养的责任；但是，到目前为止，我国尚无对建筑物必须进行定期鉴定之规定，更未从立法角度进行相关法规建设。
全国房屋安全鉴定工作近几年发展较快，在经济快速发展的大形势下，较好的支持了地方的房屋安全管理工作。这对既有房屋存在质量隐患的查勘、鉴别、治理，解决房屋突发事件起到了积极作用。但是，鉴定行业的发展，在全国范围来说，不是很平衡。特别是房屋安全鉴定行业标准化管理更需要大力推行。
二、我国建筑结构鉴定标准
（一）标准
1、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB 50292-1999
2、《工业建筑可靠性鉴定标准》 GB 50144-2008
3、《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99
4、《房屋完损等级评定标准》
5、《建筑抗震鉴定标准》
（二）鉴定与质量评定相关检测技术方法应用差别
房屋鉴定的目的是找出建筑物的问题所在，所以其在现场查勘，检测时，尽量的检查那些有缺损及主要部位。其尽量采用对建筑物没有损伤的检测方法；质量评定是对整个建筑质量的评价。其所抽取的是随机的取具有代表性的部位，方法要尽量准确。由于检测抽样方法不同、评定标准不同、检测项目、检测切入点不同，有时会出现质量合格性与结构安全性不一致的情况。
三、建筑结构安全鉴定的基本程序和方法
（一）安全鉴定分三个层次进行：构件鉴定、子单元鉴定、鉴定单元鉴定；每个层次分为A、B、C、D四个等级。
（二）构件鉴定评级
1、构件鉴定从四个方面鉴定：
混凝土结构、砌体结构：构造、位移(或变形)、承载能力、裂缝
钢结构：构造、位移(或变形)、承载能力、锈蚀
木结构：构造、位移(或变形)、承载能力、腐朽虫蛀
2、构件评级的原则：
（1）混凝土结构构件应按位移和裂缝两个检查项目进行评级；砌体结构构件应按位移、非受力裂缝和风化三个检查项目进行评级；钢结构构件应按位移和锈蚀两个检查项目进行评级；木结构构件应按位移、干缩裂缝和初期腐朽三个项目进行评级。以上各结构构件均按其检查项目分别评定每一受检构件等级，并取较低等级作为该构件使用等级。
（2）一种构件的评级一般按该类构件的数量评级，该种构件只可以含低一级的构件；
（三）子单元鉴定评级
1、子单元含：地基基础、上部结构、围护结构；
2、当未发现基础沉降、房屋倾斜时地基基础可作结论；围护结构一般也可直接作结论；（幕墙等作单项鉴定）
3、上部结构鉴定评级，根据其所含各种构件的安全性等级、结构的整体性等级，以及结构侧向位移等级进行确定。一般结构的整体性无问题，按构件的安全性和结构侧向位移二者等级低者为上部结构等级；
（四）鉴定单元鉴定评级
鉴定单元鉴定评级一般取地基基础、上部结构二者等级低者。还应考虑其他因素，例如周围的土体、危险建筑等。
（五）结构鉴定的实用操作
1、现场查勘
（1）建筑物周围环境:有陡坡时、其稳定性、有无威胁其安全的建筑；
（2）地基有无沉降的表现，结构有无倾斜（测量）；
（3）检查结构型式、主要结构布置；
（4）详细检查结构构件（特别是主要构件）的裂缝、变形、损伤、腐蚀；
查勘结果：
清楚结构受力体系；
结构的主要问题是什么；
需要检测什么项目，用什么方法检测；
大致需要多少时间和人力；
查勘基本工具：测量仪器、裂缝检测仪器、测距仪、指南针、小锤等。
2、编写切合实际的鉴定方案
方案中要强调检测的关键项目、关键环节、关键数据。如有可能，在方案中给出关键数据的上、下限值，以便检测（试验）时关键数据超出限值，及时研究处理。
3、结合方案进行现场检测
4、对检测或试验数据的分析、处理
数据是结论的依据，准确地说应是数据的规律是结论的依据。单个数据不存在绝对准确，只有数据的规律才可能是唯一的。要宏观分析数据，不能拘泥于个别数据的异常，要分析数据的规律，剔除不符合规律的数据。
5、编写报告
报告应图文并茂；
报告每条结论都应引用相应的规范、规程或既有的科学定义
6、报告编写人要能够口头叙述项目的主要内容、结论和关键问题。
四、对建筑结构安全鉴定中几个问题的探讨
1、关于混凝土强度的检测问题
（1）很多检测鉴定单位以对混凝土强度的检测作为鉴定目的，笔者认为要正确认识混凝土强度在混凝土结构鉴定中的位置，不能以评定混凝土强度为混凝土结构鉴定的中心；
（2）在混凝土结构鉴定中混凝土强度准确性的控制，应考虑材料强度与时间的关系；
（3）结构鉴定中混凝土强度尽量采用简单的无损检测（例如回弹法）
下面根据混凝土结构加固设计规范GB 50367-2006，结合一工程实例探讨一下回弹法对于龄期已超过1000d混凝土强度的检测。
B．0．1本规定适用于龄期已超过1000d，且由于结构构造等原因无法采用取芯法对回弹检测结果进行修正的混凝土结构构件。
B．0．2当采用本规定的龄期修正系数对回弹法检测得到的测区混凝土抗压强度换算值进行修正时，应符合下列条件：
1龄期已超过1000d，但处于干燥状态的普通混凝土；
2混凝土外观质量正常，未受环境介质作用的侵蚀；
3经超声波或其他探测法检测结果表明，混凝土内部无明显的不密实区和蜂窝状局部缺陷；
4混凝土抗压强度等级在C20级～C50级之间，且实测的碳化深度已大于6mm。
B．0．3混凝土抗压强度换算值可乘以表B．0．3的修正系数αn予以修正。
一、指导思想
以新时代中国特色社会主义思想为指导,深入贯彻落实关于安全生产重要论述精神,牢固树立以人民为中心的发展思想，全面落实安全发展理念,强化红线意识和底线思维，扎实深入推进安全生产专项整治三年行动,全面开展房屋安全隐患排查和治理整改,切实增强开展城市房屋安全专项整治工作的责任感、使命感、紧迫感，坚决遏制房屋安全事故，切实保证人民生命财产安全。
二、工作原则
(一）登记造册
按照“一栋一档”原则，逐一建档造册，并对排查结果实行信息化台账管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单。
(二）鉴定管理
房屋安全鉴定原则上由鉴定委托人委托具有相应资质等级的建筑行业（建筑工程）勘察设计企业开展。勘察设计企业可以将检测业务另行委托具有相应检测资质的建设工程质量检测机构，检测机构出具检测报告，并对检测报告结论负责，勘察设计企业依据检测报告出具鉴定报告，并对鉴定报告负总责。结构简单的城市三层以下（不含三层)住宅安全鉴定等不需要进行结构计算的鉴定工作可直接由具有主体结构检测资质的建设工程质量检测机构鉴定，出具鉴定报告，并对鉴定报告负责。
(三)整改治理
实施房屋风险隐患整治清单化管理，逐一标明隐患治理责任人，确保责任清晰、措施落地、闭环管理、整改到位。对经鉴定为危险房屋的，各社区应督促房屋所有权人及时进行解危，对一些确实难以由所有权人独自进行解危的，街道协调政府各部门、所有权人等各方力量，共同参与危险房屋改造工作。对城市规划区内重大隐患房屋，所有权人有改造意愿且与规划没有原则性冲突、未纳入征迁范围的，可以会同相关部门研究出台危房翻建审批政策，允许翻建解危。
(四)安全管控
充分发挥各社区的作用，确保管理范围全覆盖。各社区发现房屋安全问题应及时上报。房屋风险隐患消除前社区要采取“人防+技防”措施，逐栋落实监测人员负责房屋安全巡查和动态监测工作，坚决防范化解城镇危房重大隐患风险。加强重要节假日和极端气候条件下的危房巡查检查工作，发现异常要立即采取应急措施进行处置上报，确保人员安全，对已经搬离腾空的危房，要防止危房住户回流。
三、组织机构建设及责任分工
（一）加强组织领导
成立以书记为组长，主管、分管领导为副组长，各社区书记为成员的街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组，负责排查整治工作总体统筹，协调解决实施中出现的各类问题。街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室设在街道城管科，由同志担任。
各社区的相应职责
负责辖区内居民住宅安全隐患排查整治工作，全面动员，对初步判定存在重大隐患的房屋，立即撒离人员并上报街道房屋安全隐患排查整治工作领导小组办公室，街道领导小组办公室将协调市房屋开发安全隐患排查整治工作领导小组进行安全鉴定，对鉴定为危房的立即设置危险房屋警示标志，告知房屋使用安全责任人和周边居民危房信息。组织对鉴定为违建的房屋进行拆除动员工作，同时做好拆除动员宣传工作，有效化解影响社会稳定的风险隐患。
四、工作任务及范围
(一)工作任务
明确落实各社区排查职责和范围，按照“一栋一档”原则，逐一建档造册、并对排查结果实行信息化管理，建立房屋安全隐患问题清单和整改措施清单,全面摸底、重点整治、有序推进街道辖区内所有房屋安全隐患排查整治工作，力争用3年左右时间基本完成城市房屋的安全隐患整治。
(二)工作范围
本次排查范围是全街道内的居民住宅楼，不留盲区、不留死角，重点加大以下五类建筑风险隐患排查力度。
1.原有住宅楼改建为酒店、饭店、学校、体育馆、商场、养老院、幼儿园、医院等人员密集场所。
2.建设年代长、建设标准较低、失修失养严重及其他因素产生主体结构安全隐患的住宅楼。
3.拆改主体结构和承重结构的住宅楼。
4.改扩建房屋。
5.以往排查存在风险隐患的C级、D级危房，是否存在隐患加剧、未搬离整治、违规住用情况。
五、计划安排
1.重点排查。2021年9月底各社区要完成对辖区内重点房屋摸底排查工作。重点排查5类房屋，包括年代久远的房屋、经过改建扩建的房屋、人员聚集使用的房屋、存在隐患房屋违规住用等。
2.全面排查。在重点排查整治的同时，各社区要结合实际于2021年12月中旬完成所有房屋的全面摸底排查。排查内容包括房屋结构安全、使用安全、地质和周边环境安全等。
六、工作要求
(一)强化督促指导
街道成立检查组开展督导工作，对辖区内房屋安全隐患排查整治工作进展缓慢、推诿扯皮、排查不实的，予以通报;对问题严重的，要约谈相关负责同志;对工作中失职失责、不作为、乱作为的领导干部，严肃追责问责。
(二)做好宣传引导
关键词 二手房 安全管理 房屋使用安全性鉴定 房屋安全档案
中图分类号：TU89 文献标识码：A
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。安全管理（Safety Management）是管理科学的一个重要分支，它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；主要运用现代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上和管理上采取有力的措施，解决和消除各种不安全因素，防止事故的发生。
1 安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段
1.1 二手房安全性鉴定的实践意义
房屋安全是城市公共安全的重要组成部分。由于种种原因，长期以来二手房中存在着擅自拆改主体结构、改变原设计功能、增大原有荷载等行为和大量超过设计使用年限的房屋，严重影响到房屋结构安全性、抗震性和耐久性。从而导致房屋出现安全隐患，引起结构破坏、房倒屋塌等事故屡见不鲜，造成许多惨痛悲剧，因此，加强二手房安全管理刻不容缓。安全性鉴定是加强二手房安全管理的重要手段。对房屋现状进行使用安全性鉴定，从形式上说是一次“房屋健康状况体检”，从法律上讲是一次“房屋安全证据保全”，是消除继续使用房屋风险，促进房屋居住使用安全，保障交易双方合法权益的重要手段。譬如一套房屋交易前未消除房屋安全隐患，又没有进行房屋安全鉴定，而新的业主再次进行装饰装修，旧问题未除又添新隐患，如果发生事故，后果将不堪设想。
1.2 二手房安全性鉴定的条件和范围
为切实履行住房保障和房屋行政主管部门的工作职责，确保人民群众生命和财产安全，根据房屋安全管理的相关规定以及各地区实际情况，对具有以下五种主要情形的二手房，在交易前须向安全鉴定机构申请房屋安全现状鉴定：
（1）超年限使用。主要是指超过房屋设计使用年限，由于历史和遗留原因，缺乏施工标准或标准过低，又未进行监理、竣工验收等无质量保证但仍需继续使用的房屋。参照《民用建筑设计通则》，查表3.2.1，普通建筑和构筑物的设计使用年限为50年；
（2）拆改严重。主要指房屋产权人在使用过程中追求大空间、美观、风水等，曾有过拆改梁、柱、承重墙等行为，破坏了房屋结构整体性、抗震性和耐久性的；
（3）改变用途。主要指房屋产权人擅自改变了原设计的使用功能，如住宅与非住宅、工业厂房与餐饮娱乐场所以及商场等用途的互变，由房屋梁、柱、板等荷载设计值改变带来隐患的。如装修时随意布置隔墙，非固定隔墙的自重按每延米长墙重（kN/m）的1/3折算为楼面活荷载的附加值（kN//m2）时远大于1.0kN/m2，不符合《建筑结构荷载规范》表4.1.1注：5；
（4）安全疑虑。主要指房屋遭受过地面沉陷、地震、台风、火灾、水淹、撞击、人为因素（如在楼面长期堆积重物）损害等，或者交易双方其中一方认为房屋存在着安全隐患的；
（5）无报建手续或者无施工许可证已投入使用，未确定其安全性的，在已建成房屋上安装大型广告牌，新增水箱、铁塔等设备设施，影响房屋结构安全的。
1.3 二手房安全管理中的禁止行为
禁止以下六种行为：（1）拆除或部分拆除房屋柱、梁、板、承重墙体的；（2）在柱梁、楼板上开设洞口或者扩大原有洞口尺寸的；（3）在承重墙体上增开、扩大门、窗、洞口或者变更位置的；（4）增大荷载，超出房屋原设计承载力的；（5）在建房屋挖建地下室或降低房屋地坪标高的；（6）拆改学校、商场、宾馆、影剧院等建筑中具有抗震、防火功能的非承重结构。
2 加强二手房安全管理
2.1 重视房屋质量 防止产生纠纷
房屋有严重的质量问题，卖方有对其出卖物瑕疵有担保的义务，而卖方和中介均未告知，那么买方有权要求解除合同，解除合同的原因是由卖方造成的，应由卖方承担责任，双倍返还定金。若交易未成功，且中介对此存在隐瞒实情，应当退回中介费且承担相应责任。房屋所有权人在使用满30年后，可申请房屋安全评估，若安全存在问题，将进行安全鉴定，采取处理措施。评估和鉴定结果不公开，但日后房屋进行二手交易时，买方有权查询房屋评估鉴定结果。二手房屋交易时，需进行安全鉴定，根据各市物价局、财政局批复的房屋安全鉴定收费标准。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人（卖方）承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。按规定，城市房屋安全鉴定实行“自愿委托”原则，房屋安全鉴定机构接受申请人委托进行鉴定并出具鉴定报告后，可按规定标准收取鉴定费。
2.2 私自拆改缺乏房屋保养意识
自房屋私有化以来，人们普遍缺乏房屋维修保养意识。例如，违法设置隔断群租、超过房屋设计荷载、私自拆改承重墙等行为应被禁止，所有权人买的是专有空间，而房屋主体，如柱子、承重墙属业主共有，日本法律规定在家中不能拍打篮球。各地应启动立法研究及时出台房屋使用安全管理办法。
目前在房屋租赁市场上，打隔断间的“群租”行为大量存在。所有权人擅自大面积设置隔断，在承租人提出房屋安全鉴定请求后仍拒不履行，将被记录在案，并影响日后交易。一旦发现擅自变动建筑主体和承载结构，经鉴定为危险房屋未治理的，将被记录在安全档案里。若所有权人拒不履行改正责任的，将拆改结构的行为记载于房屋登记簿上，在其进行房屋交易时，该信息记录会告知购房人。
2.3 北京市房屋建筑使用安全管理经验
北京市工商局、市住建委共同了《房屋建筑安全评估合同》、《房屋建筑安全鉴定合同》示范文本，于2011年10月1日正式推行使用。根据《北京市房屋建筑使用安全管理办法》，包括医院、学校、商场等在内的公共建筑，使用满5年必须进行一次安全鉴定；普通住宅使用满30年后，也可进行一次房屋安全鉴定。对于普通住宅，该规定并非强制，管理部门提倡给房屋定期体检，若有安全隐患可及时采取措施。安全评估和鉴定采用谁委托谁付费的原则。普通住宅评估鉴定的费用由委托方（业主）承担。合同的示范文本中，对于评估鉴定费用及支付，提出了按间和按面积两种收费方式，供双方选择。房屋安全评估有两种结果，一是房屋安全，二是存在问题。如果是第二种情况，还需进一步鉴定，出具鉴定结果。若经鉴定属于危房应对外公布，危房可能会影响到周边房屋与人员安全。其中医院、学校、商场等公共建筑的安全评估鉴定结果涉及公众利益，必须对外公示；普通住宅，其安全鉴定结果属于“业主隐私”，不宜强制公示，但结果应在各市住建委系统备案，在房屋交易时，买方可以查询该房屋的鉴定结果。
3 建立房屋安全体检档案
3.1 房屋建筑“全生命周期管理”
房屋建筑“全生命周期管理”包括三个阶段：一是开发商或建设单位履行保修责任阶段；二是业主委员会或物业对房屋建筑进行专业化维修、养护和管理，并在设计使用年限内保持良好的使用环境；三是业主在房屋达到设计使用年限时，再投入对房屋进行大修，延长使用寿命。房屋安全质量，开发商和业主都有责任，业主足额缴纳物业费，是延长使用寿命的保证。房屋从“生”到“死”全程监管，采用世界上先进的“全生命周期管理”理念，规范房屋从“出生”到“灭失”的整个使用阶段的各个环节。
3.2 建立房屋安全档案
房屋所有权人应根据房屋结构类型、设计使用年限、使用环境变化等情况，定期委托安全鉴定机构进行安全评估，并由该机构出具鉴定报告，其中涉及结构计算的，应由相应执业资格的注册结构师出具计算书；涉及结构检测的，应经有相应资质的检测单位出具数据。各市住建部门建立房屋安全鉴定机构信用信息管理平台系统，供买方在交易前查询。对房屋建立“健康档案”，类似病历，包括何时损坏过、有无拆改、何时维修过等信息。若有人为恶意拆改承重结构等现象，房屋在二手房交易时，房屋登记部门会告知买房人，并提醒其存在安全隐患。
4 结语
加强二手房鉴定与管理有十分重要的实践意义。各地相关职能部门应制定符合本地区的房屋建筑使用安全管理办法，明确二手房的安全鉴定制度。当达到设计使用年限需要继续使用时，必须进行安全鉴定；拒不改正的，处以罚款；当二手房出现开裂、变形等结构损伤、地基不均匀沉降、因自然灾害等可能导致的损伤、未按规定变动房屋主体和承重结构、安全评估发现存在安全隐患时，买方应要求所有权人委托有资质的房屋鉴定机构进行鉴定；学校、幼儿园、医院等人员密集的公共建筑，应当每2～5年进行一次安全评估；二手危险房屋仍作为经营场所的，不得办理相关证照。禁止擅自变动房屋建筑主体和承重结构，禁止超过设计使用荷载使用房屋等。若业主装修要变动主体和承重结构，必须经全体业主表决同意，并委托有资质的设计单位出具设计图后施工。超荷载群租的，将责令限期改正；拒不整改的，处罚金并认定为违法；经鉴定为停止使用、整体拆除的房屋，使用人应当立即停止使用，不得进行交易。建立房屋安全信息档案，记载房屋安全信息，一经发现有擅自拆改主体和承重结构的，未按规定进行鉴定或鉴定为危房而未整改的，将及时记载并予以公布，供房屋过户时查询。
参考文献
[1] GB 50292-1999.民用建筑可靠性鉴定标准.
[2] GB 50009--2001.（2006年版）.建筑结构荷载规范.
[3] GB 50352--2005.民用建筑设计通则.
[4] BF-2011-0209.北京市房屋建筑安全评估合同.
【关键词】房屋；安全管理；措施
前言
房屋安全是生产、经营、居住、学习、娱乐活动安全的基本保证。如果对房屋质量安全管理不善 , 一旦发生安全事故 , 不仅给业主及其他人群造成重大经济损失 , 而且给国家和社会造成恶劣的影响。房屋安全使用已不仅是珍惜个人生命财产安全的问题 , 实际上已成为极其重要的社会公共安全问题。关注房屋安全, 就是珍视人的生命。在人员聚集的公共场所和多层住宅已成为城市房屋建筑主流的现代社会, 房屋安全使用已不仅是珍惜个人生命财产安全的问题, 实际上已成为极其重要的社会公共安全问题。加强房屋安全管理迫在眉睫, 势在必行。
1 房屋安全管理现状分析研究
1.1 危旧房屋量大面广, 整治难度较大。全国各地危旧房屋量大面广, 据统计, 广州市目前尚有50万平方米的危房, 河南省有306万平方米不同程度、不同层次的危房, 黑龙江省尚有乡镇以下农村中小学D级危房113.9万平方米, 福建省尚有400万平方米的危房。这些危房中, 土木、砖木、砖混、石混结构的占90%以上, 大多为50、60年代建造, 大部分为民宅、乡镇中小学校舍、农民自建房。受经济能力和城市规划等因素制约, 这些危房改造难度较大。
1.2 建立了城市危险房屋管理法规和规章制度。根据国务院令第393号 《建设工程安全生产管理条例》和建设部令第129号《城市危险房屋管理规定》, 建设部负责全国城市危险房屋管理工作, 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作, 市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构, 负责房屋质量安全鉴定工作。
1.3 建立了房屋安全鉴定机构和资质审查制度。全国各地、市、县人民政府房地产行政主管部门基本上设立了房屋安全鉴定机构, 负责房屋的安全鉴定, 并统一启用“房屋安全鉴定专用章”。在经济发达地区还成立了具有中介服务性质的房屋安全鉴定机构社会组织, 诸如房屋安全鉴定司法中心； 还有些地方的建筑科研、质量监督检测、设计单位也开展房屋安全鉴定工作。对不符合条件的, 不得批准或者委托。建设行政主管部门在对房地产业单位资质的审批中, 应当按照规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建设工程业绩等条件进行审查。
2 房屋安全管理中存在的突出问题分析研究
2.1 房屋安全管理法律法规不健全。一方面, 我国现行的《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方面的法规, 大部分是针对在建的建筑工程施工安全管理, 很少涉及既有房屋的安全管理, 致使私有房屋在安全管理上形成“真空”。另一方面, 我国房屋安全立法管理体系不健全, 与国外房屋安全管理体系不接轨, 需要补充完善。
2.2 房屋安全鉴定业务的垄断性。从目前来看, 总的说来, 房屋安全鉴定业务基本上是房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构所垄断, 非房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构( 社会中介服务组织) 诸如一些已脱钩改制的建筑科研、质量检测、设计单位很少得到房屋安全鉴定业务。专营房屋安全鉴定的社会中介组织机构甚少, 原因之一, 房地产行政主管部门不给予审批房屋安全鉴定资质, 不愿意让这块业务脱离出来； 原因之二, 现行的房屋安全鉴定收费太低,无法保证房屋安全鉴定机构的现场勘察、测绘、拍照、鉴定、工资、管理等费用的开支； 原因之三, 现有已脱钩改制的建筑科研、质量检测、设计单位相应地在开展一些房屋安全鉴定业务, 不想再参与竞争。
2.3 对公共房屋建筑及其附属设施的安全无强制性检查和鉴定。在现有的国家法律法规、规章制度中, 只有房屋业主( 使用人) 提出申请, 才能进行安全检查和鉴定； 在房屋业主( 使用人) 未提出申请时, 就无法定期对房屋进行强制性“体检”, 也就无法保证房屋的安全性。
2.4 房屋安全鉴定人员执业水准不高在房地产业中, 房地产估价、房地产经纪、物业管理等三个领域建立了执业人员资格和市场准入制度, 而在房屋安全鉴定方面还是一片空白。现行的房屋安全鉴定人员资格, 只需当地房地产行政主管部门审查合格后发给房屋安全鉴定作业证书。致使房屋安全鉴定人员缺乏系统的教育培训, 凭经验鉴定作业, 执业水准不高, 无法保证房屋安全鉴定结论报告的正确性。
2.5 房地产行政主管部门未建立危险房屋动态信息管理系统。目前, 市、县房地产行政主管部门只是静态的管理危险房屋, 未建立危险房屋动态信息管理系统, 无法掌握、检查危险房屋治理和灭失情况； 未建立危险房屋登记、注销制度。
3 如何加强房屋安全管理工作的措施分析研究
3.1 加强法律法规建设, 依法监督管理
为继续完善和加强房屋安全管理, 建议国家出台一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理条例》。在国家出台这部法律法规之前, 各地人大常委会或人民政府可先行一步, 针对房屋安全管理专门制定一部综合性法规或规章,如广州市人大常委会出台了《广州市房屋安全管理条例》等地方性法规。通过健全国家和地方二级法规规章, 做到依法依章管理房屋安全工作, 依法依章治理房屋安全工作。
3.2 推行房屋安全鉴定机构市场准入制度和鉴定人员执业资格制度。鉴于我国危旧房屋量大面广、整治难度较大的特点, 房屋安全鉴定作为一个涉及公共安全、生命财产安全的行为, 房屋安全鉴定应该朝专业化、市场化、社会化方向发展, 实行房屋安全鉴定机构资质动态管理和市场准入制度, 制定《房屋安全鉴定机构管理办法》, 并统一收费标准。房屋安全鉴定人员的执业资格, 必须达到相应的标准, 如受教育程度、理论基础、工作经验与技术能力等, 参加国家考试取得, 建议国家施行房屋安全鉴定注册工程师执业资格制度。
3.3 建议国家对公共房屋建筑及其附属设施的安全定期进行强制性“体检”对于学校、幼儿园、政府机关、影剧院、商场、医院、体育场馆、娱乐场所等人群聚集的公共房屋安全与否, 事关百姓人身安危, 房地产行政主管部门应定期组织房屋安全鉴定机构等相关部门, 对这些公共场所的房屋安全进行普查和安全鉴定。
3.4 房地产行政主管部门建立健全房屋安全管理动态信息系统。为实现房屋安全管理的网络信息化, 应建立健全房屋安全管理动态信息系统。通过该系统, 可以对房屋的安全、修缮、防汛、灾害等数据进行全方位网络信息化管理, 保障信息及时、准确和完整；可以掌握危险房屋治理和灭失情况。建立健全危险房屋登记、注销制度。房屋安全管理是我国安全工作的一项重要任务, 从我国的现状和房屋结构潜在的破坏性, 都要求我们对房屋安全加强管理, 制定详细而可操作的规程、制度、标准、方案, 以此来规范房屋安全和使用管理, 为全面落实科学发展观、加快构建社会主义和谐社会创造良好的条件。
4 结语
房屋在使用过程中, 由于材料的老化、构件强度的降低、结构安全储备的减少, 必然会产生由完好到损坏、有小损到大损、由大损到危险。引起房屋“发病”和“衰老”的原因有哪些因素呢? 不外乎是设计因素, 施工因素, 材料因素, 地质因素, 人为损坏因素, 自然影响, 环境影响等7大因素。近年来, 随着房屋产权多元化和房屋租赁的活跃, 房屋使用安全隐患日益凸现, 擅自改变房屋使用功能、盲目改建、加层增大房屋荷载、装饰中擅自拆改房屋主体结构的行为时有发生, 严重影响了房屋的整体性、结构安全性、抗震性和耐久性, 直接威胁人民群众的生命和财产安全。房屋安全是生产、经营、居住、学习、娱乐活动安全的基本保证。如果对房屋质量安全管理不善, 一旦发生安全事故, 不仅给业主及其他人群造成重大经济损失, 而且给国家和社会造成恶劣的影响。
参考文献：
事实回放
A开发商与B装修公司签订装修合同，约定对A开发商建设的某小区进行精装修施工，施工内容包括住宅室内与公共区域。
小区交房后，大量住户向开发商及物业公司反映厕浴间存在漏水问题，且导致地板被浸泡、壁纸发霉脱落。针对上述问题，A开发商多次要求B装修公司履行保修义务，但B装修公司称其在装修施工期间发现土建工程本身就存在质量问题，认为这些问题是导致建筑项目出现厕浴间渗漏水的主要原因，因此不需要履行保修义务。由于业主纷纷投诉，为防止损失扩大，A开发商组织人员对房屋进行了维修。A开发商认为B公司的行为不仅对其造成了经济上的损失，同时也对其商业信誉造成了影响，因此向法院，要求B公司赔偿维修费、材料费、住户赔偿费及利息损失。
司法鉴定
庭审中，被告B公司仍坚持认为厕浴间漏水是由于原土建工程质量问题所导致的，不认可原告A开发商的赔偿主张。法院为理清责任归属问题，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案小区厕浴间的渗漏原因进行鉴定。
鉴定中心在法院的安排下对小区进行了勘验，认定厕浴间的渗漏水原因如下：1）建筑造上存在先天不足：厕浴间地面无坡度；厕浴间地面防水层虽向室外延伸了一定的宽度，但由于厕浴间挡水坎无防止水外溢措施，所以外延防水层基本无作用；厕浴间的楼地面高于相邻房间，且线管埋置过高，给防水施工造成不便；2）装修时施工的聚氨酯涂膜防水层存在质量缺陷：防水涂层涂刷不均匀，墙面防水层厚度不达标，防水层存在发泡现象，影响防水层的防水功能和使用寿命。
根据上述鉴定意见，法院认为涉案房屋工程虽通过竣工验收合格，但在保修期内出现了厕浴间渗漏水问题，导致地板被浸泡、壁纸发霉脱落等损害后果。厕浴间渗漏水系土建遗留问题与装修缺陷相互叠加形成，B公司未能履行交接检查即进场验收，采取消极态度处理交接检查发现的遗留问题，应当承担责任。而且，B公司接收工程以后，作为负责最后一项工程项目的装修施工单位，其职责是交付质量无缺陷的工程，不仅要求自身按照设计图纸和技术标准施工，对于前期土建工程遗留的会影响其施工质量的问题，亦应有提示和弥补的义务，而B公司未能妥善履行义务，不仅未就前期遗留问题采取合理有效措施予以弥补，还在精装修施工过程中违反相关技术规范及设计要求，故B公司的上述行为是造成涉案房屋渗漏水的直接原因，应当对涉案工程质量缺陷承担责任。
法院判决
法院依据造价鉴定机构出具的相关费用鉴定报告，判令B公司赔偿A开发商维修费、材料费、住户赔偿费及利息。
（供稿鲁巧稚）
关键词：房屋；安全；房屋安全检测
Abstract: in recent years, earthquake, typhoon natural disaster and man-made factors such as fire, explosion in service building caused the different degrees of injury or damage, together with building structure in service after a long time after use, building materials, components and structure will have different degrees of damage and performance degradation. External factors and building its own factors that the role of the house, put in safe hidden trouble serious will affect people's life and property safety. In order to avoid safety accident will need to inspect and building safety appraisal. Building safety testing is such a kind of means, it must use the technology and method, through the building quality, especially the structure determination of quality inspection, check the house structure damage status, the analysis judgment building safety, thus to ensure the safety of the national people's life and property. This paper mainly describes the building safety testing content and process and aimed at building metope, ground, masonry strength testing techniques were introduced, can provide a reference for other similar projects.
Keywords: houses; Security; Building safety testing
中图分类号：P624.8文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
前言：房屋由于受外界自然条件和自然灾害的影响，以及房屋在施工过程未能达到设计、使用过程中随意改造等原因，面临安全难以保障的问题。社会的发展,对房屋安全鉴定水平提出了新要求,结构质量检测是房屋安全鉴定的主要手段,这要求我们要全面做好房屋的质量检测工作。因此,作为结构质量检测重要手段的结构动力检测技术也应运而生,而且表现出了很大的发展潜力和发展空间。本文就是从结构质量检测角度出发,结合工程实例,论述开展结构动力检测是提高房屋安全鉴定水平的重要手段和方法。
一、房屋安全检测
房屋安全检测是指借助于仪器、传感器、探测设备迅速而准确的了解房屋建筑中危险因素与有毒因素的类型、危害程度、范围及动态变化的一种手段。目前用于结构监测的仪器主要有：经纬仪、位移传感器、加速度传感器和激光测试方法。房屋安全检测是对生活安全状态进行评价、为房屋质量安全进行监测等提供可靠而准确的信息，达到改善生活环境，预防事故发生的目标。
房屋的定期安全检测
是指对房屋在一定期限内进行逐栋逐间的检测鉴定，全面掌握房屋的完损状况，确定房屋的完损等级，制定合理的养护和维修计划。定期安全检查主要是对房屋的结构、装修和设备设施三大部分进行全面安全检查鉴定，记录各部分完损状况，按照一定的标准进行分析，评定房屋完损等级并制定相应的养护措施。
1、耐久性的日常检查。包括墙体、梁、板、屋架、楼面、阳台等有无裂缝、变形、损坏、松动等现象、防潮层、防水层有无老化、渗漏、破损等现象。
2、水、电、气等管线的日常检查。水电、消防、通讯是否齐全通畅、安全完整、设臵合理。
3、建筑外露或悬挂物的日常检查。空调外机、晾衣架等，尤其在防台防汛期间尤为重要。
4、建筑设备、附属物的日常检查、电梯、避雷等。
（二）房屋的季节性安全检查
房屋的季节性安全检测是根据房屋所在地区的气候特征和季节性特点进行的机动性房屋安全检查。重点是根据季节、气候特征，例如雨季、台风、地震、大雪等情况，针对性地对房屋进行安全检查，及时制定安全措施抢险解危。
1、发现有损坏迹象的房屋
2、年久失修还在使用的房屋
3、未及时实施安全处理措施的隐患房屋
二、房屋安全检测流程
房屋安全检测是通过检查房屋结构损坏状况，分析判断房屋安危的过程，适用于已发现危险迹象的房屋。房屋安全检测应按《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99,2004年版）执行。对工业厂房进行安全检测时，尚应符合《工业建筑可靠性鉴定标准》（GB50144-2008）等相关标准的规定。
1、调查房屋的使用历史和结构体系。
2、测量房屋的倾斜和不均匀沉降情况。
3、采用文字、图纸、照片或录像等方法，记录房屋主体结构和承重构件损坏部位、范围和程度。
4、房屋结构材料力学性能的检测项目，应根据结构承载力验算的需要确定。
5、必要时应根据房屋结构特点，建立验算模型，按房屋结构材料力学性能和使用荷载的实际状况，根据现行规范验算房屋结构的安全储备。
6、分析房屋损坏的原因。
7、综合判断房屋结构损坏状况，确定房屋危险程度。
8、检测结论为危险房屋或局部危险房屋的检测报告，须按规定报送房屋质量检测中心审定。
三、房屋安全检测技术
（一）墙体检测——红外检测技术
新旧建筑墙体砂浆粉层剥离，将导致渗漏，大面积脱落，可能酿成重大事故，严重威胁着人们的生命及财产安全。
1、检测原理
红外检测技术是新发展的鉴定建筑物外墙粘结质量有效的无损检测方法，利用红外辐射对物体或材料表层进行检测和测量。外墙存在脱落、空鼓等粘结缺陷部位，降低了热传导性，太阳照射后的热辐射和传导使缺陷、损伤处的温度分布与质量完好的面层温度分布产生明显差异，经红外成像高精度的温度分辨，能直观检出缺陷和损伤的所在。分析外墙的红外热像特征图谱，并对其进行理论计算，即可确定外墙的粘结质量。红外热像检测外墙饰面应在无雨、低风速的环境条件下进行．检测时应考虑建筑物的方位、日照情况、周边环境有无遮挡等因素．选择最佳拍摄时间，对红外图像进行处理分析。判断外墙饰面损坏情况。
2、红外检测技术的特点
探测器焦距20cm——无穷远，适用于非接触大面积的遥测：探测器只响应红外线，故白天、黑夜均可以工作；红外热像仪温度分辨率高达0.1——0.02℃，探测变化温度的精度高；测温范围—50——2000℃。应用领域宽；摄象速度1——30帧／s，可作静、动态目标温度变化的探测。
3、红外热像检测的优点
红外热像是一种非接触式的测量技术，不会破坏被测温度场；直观显示物体表面的温度场；温度分辨率高，一般可达0.1℃；可采用多种信号显示；可进行数据存储、计算机处理、几何处理；操作简单，携带方便。
（二）地基基础检测
房屋安全鉴定中对地基基础的鉴定，一是根据地基基础的承载能力；二是根据地基基础的变形和不均匀沉降的现象。而确定已有房屋地基基础的承载力是很困难的。但是地基基础的有害变形、不均匀沉降、滑移和承载力不足，而引起上部结构的裂缝、倾斜和变形是容易测定的。当地基基础发生较大沉降或沉降差时，房屋上部结构必然要出现因沉降产生的裂缝（即沉降裂缝）或设备运行不正常现象，一般情况下，我们参照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125—99），通过对上部结构损坏程度的检测，就可以较准确的鉴定地基基础的危害程度。房屋上部构件达到下列损坏程度即属危险构件，基础亦属危险：
1、沉降。通过用精密水准仪检测，地基沉降速度连续 2 个月大于 4mm/月，并且短期内无终止趋向；
2、倾斜与裂缝。地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于 10mm，且房屋局部倾斜率大于 1%；
3、滑移。由于地基不稳定而产生的滑移，水平位移量大于 10mm，速度连续 2 个月大于 2mm/月，并对上部结构有显著影响，且仍有继续滑动迹象；
4、承载力。基础承载能力小于基础作用效应的 85%（R/r0S
5、病变状态。基础老化、腐蚀、酥碎、折断，导致结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等
（三）砌体强度检测——原位轴压法
原位轴压法是利用原位压力机在墙体上进行抗压试验，检测砌体抗压强度的方法，又称轴压法。
原位轴压法属于原位检测普通砖砌体的抗压强度方法，直接在墙体上测试，测试结果综合反映了材料质量和施工质量，与测试砖及砂浆的强度间接推算砌体强度相比，更为直观、可靠。检测部位的局部破损经过修复不影响原砌体的性能或影响甚微。对砂浆强度低、变形很大或砌体强度较高的砌体均可使用。对于进行危房鉴定及旧房改造、加层等承载力验算，采用此法可以提供较为可靠的数据，为决策提供依据。
在使用轴压法检测砌体强度时，应该注意以下事项：同一墙体上测点不宜多于一个，且宜选在沿墙体长度的中间部位，测点数量不宜太多。测试部位宜选在墙体的中部，不得选在挑梁下，应力集中部位以及墙梁的墙体计算高度范围内。为保证槽间砌体两侧有足够的约束墙体，防止出现剪切破坏，槽间砌体每侧的墙体宽度不应小于1.5米。轴压法采用手动加荷，加荷速度和加荷量不易控制，易造成砌体受力不均和偏心受力；压力表读数量程偏大，实测荷载精度不高。周边砌体对槽间砌体的横向约束作用靠强度分项系数修正，误差较大。虽然试验过程简单，操作简便，但设备较重，砌体强度计算过程复杂，有待对试验仪器及计算方式进一步改进。限于240砖墙。槽孔间抹灰层应剔除干净，剔除过程中不能影响砌体强度。检测结束后，应及时对受损部位进行补强。
结束语：随着社会的进步,人们对于房屋建筑的要求也在不断的提高,尤其是近年来各种工程事故的频发,使得人们在选择住宅时,更加注重对其安全性的考察。安全性作为房屋建筑最基本的质量属性之一,也一直是工程管理部门的监控重点。所以,有关部门应该不断加强房屋安全检测技术的创新，做好房屋的安全状况的各种检测。
参考文献：
【案例】
2011年5月，新安乡村民王奇志成家了。由于家中老宅破旧，和妻子商量后，王奇志决定重新申请一块宅基地，另建一所新宅子。经与包工头李飞协商，谈妥价格后，王奇志将新房劳务全部外包给李飞，而建筑材料由王奇志负责购置并运到施工现场。当月中旬，李飞带队进场施工，在王奇志的宅基地上修建了一楼一底共8间房屋，同年9月3日交工。其间，王奇志累计支付工钱两万元。
后王奇志在处理室内地板砖时，发现墙体出现裂缝、水泥脱落等质量问题，多次找到李飞协商处理，未果。最终，王奇志将李飞至法院，要求李飞承担房屋加固费用。诉讼中，原告申请法院委托鉴定机构对讼争房屋进行质量鉴定和加固费用评估。
但李飞认为，自己仅承包劳务，房屋质量问题系原告采购的水泥和钢筋质量不合格所致。并且，原来签订合同时，原告仅要求承建一层平房，但工程进行过程中，原告又要求加盖一层，但由于原告宅基地属于沙砾地质，土质疏松，致使一楼墙体负荷过重而开裂。所有这些，被告当时也向原告提出过异议，但原告认为可以用，由于被告只负责劳务，所以也就没再说什么了。被告挣的都是辛苦钱，所有施工用料都是由原告负责，现在房屋因施工材料不合格出现问题，应由原告自行承担责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理认为，被告李飞作为懂得建筑技术的承包人，在施工过程中对建筑材料疏于检验，在明知原告提供材料不合格情况下，仍继续施工，致使二层楼房质量不合格，存在潜在危险，不能正常入住，需要加固维修，具有一定过错。但同时，原告作为房屋的建设方，在提供建筑材料、选任和指示承包人方面亦存在过错，对此也应承担一定责任。综合本案，原、被告责任相当，按照鉴定报告，原告房屋加固费用8600元，由原、被告各承担50%即4300元。鉴定评估费用5000元，亦按比例由原、被告各负担2500元。
【说法】
本案是一起典型的“包清工”建设工程质量纠纷案例。“包清工”，是农民建房普遍采用的一种方式，这种方式有两个优点：一是可以降低建设成本，二是可以防止承包人偷工减料、使用劣质材料，致使不合格工程的发生。
本案中，原告由于生活需要修建房屋，与被告成立房屋建设施工合同关系。被告作为承包人，与原告约定“包工不包料”建房方式，其义务是以自己的设备、技术和劳力完成并交付符合质量要求的房屋，应对工程质量方面进行严格把关。为此，作为施工方的被告对原告提供的建筑原材料，有及时检验的义务。
《合同法》第二百八十一条规定，“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建等”。作为懂建筑技术的施工人，相较于建设方，更具有经验，即使仅承担劳务，也应对所承建工程质量问题承担责任。被告在明知原告提供的材料不合格的情况下，没有要求原告更换材料，并告知其严重后果，而是放任危险存在，继续施工，致使承建的二层楼房经鉴定为质量不合格工程，存在潜在危险，导致不能安全使用，需要加固维修，具有过错。但作为原告，自己对选用材料也具有严重过错，为了节省开支，致建筑安全于不顾，在被告提醒的情况下，仍然坚持使用不合格材料，亦具有过错。
进一步讲，即便原告提供了不合规格的建筑材料或有不当指示，被告作为施工方，相较原告自然更具有建筑经验，应及时通知原告更换材料或采取其他补正措施。若原告拒不改正，被告对其不当指示有理由拒绝施工，以防止不合格工程的发生。由于建设工程质量问题事关人命，不能因为一句原告提供材料不合格，就免除被告一切责任。因此，法院根据对等过错，要求原、被告平摊损失，可以说是兼顾了双方的利益。承建方作为具有丰富经验的施工者，应承担更重的注意义务，法院的这份判决充分体现了这一点。
第一条、根据《广州深化城市管理体制改革试点区改革总体方案》、《试点区深化国土房地产管理体制改革方案》（以下简称《方案》），制定本操作办法。
第二条、根据《方案》，市国土房管局（以下简称“市局”）对区国土房管局（以下简称“区局”）实行业务领导、监督，由区局组织实施征地拆迁、土地监察、房地产登记、租赁、鉴定、测绘、评估、危房改造工作。
第三条、为适应国土、房地产管理的各项业务工作，区局应根据本区实际，相应建立和健全区征地办、区土地开发中心、区拆迁办、区房地产登记所、区房屋租赁管理所、区房屋安全鉴定所等职能机构，所需人员可从区局机关定编人员中调整解决，或由区编办协调解决。
各区房管局应指导各房管站转制，各房管站转制后从事房产经营和物业管理，保证公有房屋的保值和增值，不再具备行政职能。
第四条、区局建立和健全与市局相应的职能机构时，须具备以下条件：
1.成立专业机构并具备固定办公场所；
2.配备有经培训考核合格、领取上岗证书的专业人员；
3.开展档案综合管理，实现档案管理电脑化，并与市局联网。
第五条、市局委托区局实施具体工作，行政行为主体为市局。《城市房屋拆迁公告》、《建设用地通知书》、《建设用地批准书》、《土地使用权出让合同》、《房地产证》均以市局名义、签署或签发。在工作中形成的文件材料，应在规定时间内移交市局房地产档案馆。
依法或依协议应由区局负责的工作，区局应积极完成。
第六条、区局应对市局负责，按照市局的委托、授权范围和法律法规，认真履行职责；市局及所属机构对口派出联络人员，具体指导、监督区局及所属机构的业务活动。对区局的不当行政行为，市局有权予以纠正，区局拒不改正的，市局可收回委托区局的权限或停办区局的相关业务。
第七条、凡市局委托区局实施具体工作，实行备案制度。区局办结的案件应在7个工作日内向市局申请备案。市局对申请备案的案件不核准的，应在收到案件的10个工作日内书面通知区局，逾期的视作同意并生效。
第二章、建设用地管理
第八条、市、区两级建设用地管理实行市管两头，区管中间的原则，市管两头，即“批前”（建设用地通知书）和“批后”（建设用地批准书）的工作；区管中间即征地、收税费、监证、交地、农转非、核减面积等工作。
第九条、建设用地管理要积极地、逐渐地实行“五统一”，即统一规划、统一征地（拆迁）、统一开发、统一出让和统一管理。建设项目用地规模涉及征用集体土地400亩以下的（包括区属大型项目的统一包干征地工作），由区局办理征地补偿手续。包括直接与村镇商谈土地补偿事宜，申办减免农业税以及“农转非”的初审手续，主持土地交接等工作。400亩以上和市重点项目、特殊项目等建设项目的征地和交地工作由市土地开发中心负责办理。
前款由市土地开发中心负责办理的工作，也可由市局委托区局办理，但必须办理委托合同。
第十条、区局应建立闲置土地检查、建档、处理制度，对辖区内批出的土地情况进行定期追踪检查，对批而不征、征而不拆或者拆而不建的用地红线进行检查及认定工作。凡批出时间超过两年又未经市局批准延期的，由区局负责向市局提出收回土地的申请。凡认定属闲置土地的，负责依法征收土地闲置费。
第十一条、区局受市局委托，对由区组织实施的道路市政和旧城改造项目的用地，办理有偿出让的前期工作；对有条件的地块由区政府组织统一拆迁，将“生地”改造成“熟地”后再交由市局组织出让实施工作。
第十二条、凡由区负责办理的用地，市局凭区局建议核发《建设用地批准书》函，办妥土地有偿手续后，准予发出《建设用地批准书》。
第三章、房屋拆迁管理
第十三条、市局的职责和事权
1.宣传贯彻国家、省、市有关城市房屋拆迁的法律、法规和规章。
2.制定全市城市房屋拆迁的规范性文件。
3.对全市的房屋拆迁总量实施总体控制。
4.对拆迁单位和拆迁人员实施管理，依法核发房屋拆迁单位资格证、房屋拆迁员证和房屋拆迁工作证。
5.对委托拆迁合同实施审查备案。
6.审批中央、省、市、部队、外地驻穗机构（包括与其合作开发的项目）的拆迁计划和拆迁方案。
7.对拆迁当事人签订的补偿安置协议实施审查备案，依法核发房屋拆迁公告、房屋拆迁许可证。
8.审批永迁点和永迁安置面积增幅。
9.房屋确权、房屋代管。
10.对拆迁纠纷依法实施行政栽决。
11.对拆迁违法行为依法实施行政处罚。
12.核发拆迁结案意见书。
13.对拆迁工作实施跟踪检查。
第十四条、区局的职责和事权
1.对区组织出让和区属单位的建设项目的拆迁计划和拆迁方案进行审批，报市局备案。
2.对区组织出让和区属单位建设项目（包括与其合作开发的项目）的拆迁补偿安置协议进行审批，报市局备案。
3.对拆迁范围内的危房实施安全检查，提出处理意见。
4.对区局管辖内的房屋拆迁，作出房屋确权、代管建议，报市局审批。
5.对区局管辖内房屋拆迁的违法行为提出处理意见，报市局审批。
6.对区局管辖的房屋拆迁案件，提出结案意见报市局审定。
7.对区局管辖内的房屋拆迁实施跟踪检查。
8.行使市局下放的市重点工程项目（包括市政建设、公益建设）的部分管理事权。
9.办理市局交办的其他拆迁管理事项。
第四章、土地监察
第十五条、土地违法案件由土地所在市、区、县级市国土局管辖、查处。
1.市局主要负责对大案、要案和跨区、县级市案件的查处，区、县级市主要负责对辖区范围内违法用地案件的查处。
2.对土地违法案件，区、县级市发现后五个工作日内，应向市局报告；区、县级市对立案和作出行政处罚决定五个工作日内，应向市局抄送立案报告和行政处罚决定书。
3.区、县级市对已立案查处的土地违法案件，应在立案后的一个月内作出行政处罚决定，涉及犯罪的，应移送司法机关。个别案件不能按时作出的，应向市局书面报告。
4.凡区、县级市新发生的土地违法案件在15天内未发现或不按第2条规定办理，累计三次未向市局报告、抄送的，市局将予以通报批评。
第五章、房地产登记发证
第十六条、市局的职责
1.负责全市国土房产登记发证作业的管理，负责贯彻执行国家、省、市有关房地产登记发证的法规、规章和制度；负责全市房地产登记发证方面的规范性文件制定和实施；负责协调、管理、监督、指导各区局发证办的业务工作。
2.负责全市国有土地上的房产总登记和初始登记。对全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房予以确权发证以及变更登记、注销登记；对全市单位自管房及私房的总登记和初始登记的确权登记。
3.负责他项权利的登记发证，核发他项权证或出具抵押备案证明书。
第十七条、区局的职责
1.负责对辖区内不涉及改制、资产重组的非生产性单位自管房的初始登记及总登记、落实政策的私人房屋的登记和直管公房的在市局整幢初始确权后的公、私房进行变更登记、转移登记（除买卖交易外的继承、赠与登记）。
2.负责涉及土地出让金的房地产转移登记的收案和到市局办理土地出让金的审核及征收工作。负责对辖区内不涉及收取土地出让金的房地产进行抵押登记，核发他项权证。
3.负责对集体土地房产的总登记和初始登记发证，对“两违”集资房经市局确权后发证。
4.条件成熟后，逐步施行国有土地范围内的房地产初始登记。
第六章、房地产测绘
第十八条、市局的职责
1.负责全市房地产测绘作业的监督管理，房地产测绘资质审查报批，并对区局和受委托测绘单位进行技术培训和业务指导。
2.负责贯彻测绘技术标准，制定我市房地产测绘技术规范。
3.负责全市房地产的地籍管理，负责地籍图地号的编写、管理、图件资料的收集、保存、更新、利用等工作。
4.负责提高测绘管理自动化水平，完善改进房地产绘图软件，建立地籍现代化信息管理系统。
5.负责组织全市房改房、商品房、部队房、宗教房、涉外房、拆迁征审等测绘工作及其他属市局发证需进行房地产测绘的工作。
6.负责全市房地产地籍基础图和较大项目房地产测绘的组织实施。
7.负责房地产测绘成果质量的监督管理。
8.负责裁定房地产测绘纠纷。
第十九条、区局的职责
1.负责区辖内直管公房、集体土地房产的测绘，受市局委托和监督可进行区辖内房改房和集资房的测绘工作及其他属区局登记发证需进行的房地产测绘。经市局审批的区局也可负责其他属市局登记发证需进行的房地产测绘。
2.负责建立区局地籍现代化信息管理系统。在系统未建立联网前，区局负责每月将修绘的资料送市局归档，作统一管理。
3.区局施测的房地产基础地籍图、分宗图及较大项目的房地产测绘的图件、资料、控制点坐标、验收报告等，需复制送市局整理归档。
4.地籍图应按保密条例进行管理，严禁擅自复印、复制。
5.负责市局交办的其它测绘任务。
第七章、房地产评估
第二十条、市局的职责
负责政府指令性评估即政府公益性、职能性评估，包括：
1.国有土地使用权出让；
2.行政、司法机关决定或裁定以房地产作价补偿、赔偿；
3.依照房地产价值为纳税基数的项目等。
第二十一条、区局的职责
评估业务范围包括：
1.国有土地使用权转让、抵押；
2.组建中外合资企业、股份制企业及上市公司对房地产作价投资、入股；
3.不涉及土地出让金的企业兼并或破产需对房地产评估；
4.房屋抵押、典当、投保等。
第八章、房屋租赁管理
第二十二条、市所的职责
1.负责《广州市房屋租赁管理办法》及《广州市房屋租赁管理办法实施细则》在全市范围的贯彻执行；参与制定房地产租赁管理法规、政策。
2.负责全市房地产租赁管理行业的业务管理，对各区房地产租赁管理所的业务具有指导、管理、协调、监督的职能。
3.为统一、平衡全市房屋租赁管理工作，市所每年向区所下达工作指标，提出工作要求。
4.负责办理涉外（指当事人双方或一方是境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构、外资独资、中外合作、中外合资企业及香港、澳门个人）的房屋租赁，以及市属以上的宾馆、酒店房屋租赁登记管理；其澳台同胞出租住宅的，由区局办理。
5.组织全市房屋租赁管理人员的业务培训和考核。
6.参与制定房屋租赁参考价格（原为指导价格）。
7.检查监督全市房屋管理执法情况，受理对违法房屋租赁行为和违法管理行为的检举、投诉；协助房屋租赁案件的行政复议、调查处理工作。
8.负责全市房屋租赁管理办事表格的统一印制工作。
9.参与房地产租赁市场的调研和信息收集、工作。
10.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。
第二十三条、区所的职责
1.按照工作要求，全面完成市所下达的工作指标。
2.负责辖区内除涉外房产及中央、省、市、部队、外地驻穗机构的宾馆、酒店以外的房屋租赁登记和市所委托办理的房屋租赁合同审查、登记、管理。
3.负责辖区内房屋租赁价格评估。
4.负责辖区内房屋租赁市场的稽查。
5.负责辖区内房屋租赁违法案件的查处和房屋租赁纠纷的调解，并上报市所备案；协助执行市局作出的行政处罚决定。
6.协调与政府其他职能部门的关系，配合所在辖区做好社会环境综合治理工作。
7.每月5日前向市所上报房屋租赁管理统计报表、会计报表和数据磁盘。
8.完成上级主管部门交办的其他任务。
第二十四条、建立年度考核制度。市局和市所对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。
第九章、房屋安全鉴定
第二十五条、市所的职责
1.负责《广州市房屋安全管理规定》在全市范围内的贯彻执行。
2.负责全市房屋安全鉴定行业的业务管理，对各区房屋安全鉴定所的业务具有指导、管理、监督、协调的职能，督促区所按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”（鉴定标准、鉴定程序、鉴定文书、鉴定专用章、培训发证上岗、使用电脑软件、资料归档、收费标准）要求开展工作。
3.为统一、平衡全市房屋安全鉴定工作，市所每年制定工作计划，对区所提出工作要求。
4.负责办理涉外的非住宅房产和市属以上的宾馆、酒店、公共娱乐场所（含影剧院、歌舞厅等）以及省、市法院委托，其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定。
涉外房产是指房产当事人双方或一方在境外，含台湾、香港、澳门的经济组织驻国内的办事机构，外资独资、中外合资、中外合作企业及香港、澳门个人。
其他技术难度较大、项目较复杂的房屋安全检查和鉴定是指：
（1）灾难性房屋：300平方米以上的房屋发生火灾或塌故的房屋鉴定；
（2）因建筑施工质量原因引起房屋整体损坏，建筑面积在1000平方米以上的房屋鉴定；
（3）因集体性纠纷而需要房屋鉴定；
（4）因施工事故造成工地周边房屋需紧急排危抢险的鉴定。
5.组织全市房屋安全鉴定人员的学习交流、业务培训和考核，带动全市房屋安全鉴定技术和管理水平的不断提高。
6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。
第二十六条、区所的职责
1.接受市所在业务上的指导、管理、协调和监督，按照《贯彻广州市房屋安全管理规定的若干意见》的“八统一”要求，开展房屋安全鉴定和管理工作。
2.根据工作要求，全面完成市所下达的工作任务。
3.负责辖区内除市所办理的业务以外的房屋安全鉴定工作，包括开具新基坑开挖周边房屋的安全鉴定证明，市局市场处在核发商品房预售证明时把关。
4.每月5日前向市所上报上月房屋安全鉴定统计报表（在全市鉴定所未联网前，用磁盘将工作数据复制）及会计报表。
5.完成上级主管部门交办的其他业务。
第二十七条、建立年度考核制度。市局和市对区所每年进行一次考核，以委托要求和每年市所下达的任务的完成情况（包括质量和数量等）为考核内容，对考核不合格的，责令限期整改，逾期仍不能改正的为不合格，连续两年不合格的，市局收回委托。
第十章、危房改造
第二十八条、市所的职责
1.负责全市危房改造管理行业的业务管理，对各区危房改造管理所具有指导、管理、协调、监督的职能。完成由市负责的危房改造任务。
2.制订危房改造的近期和远期工作计划。
3.负责办理危房改造项目向市计委申请立项的有关手续。
4.参与制定组织实施危房改造管理的政策、法规等。
5.组织全市危房改造管理人员的业务培训工作，支持、帮助区所解决工作中存在的困难和问题。
6.法律、法规、规章规定的或市局授予的其他职责。
第二十九条、区所的职责
1.在市所的统一领导下，按照市、区两级签订的责任状，负责本辖区危房成片改造和零星分布的危房改造工作。
2.负责辖区内危险房屋的督修工作，确保辖区内房屋不发生倒塌伤人事故。
3.协调与政府其他职能部门的关系，配合市所完成全市危房改造工作。
4.完成上级主管部门交办的其他任务。
第三十条、奖惩办法
1.在规定期限内完成危房改造任务的单位，市局应按危房改造建筑面积每平方米20元给予奖励。
2.在规定期限内未能完成危房改造任务的单位，市局按未完成部分的危房改造房屋建筑面积每平方米10元予以惩罚。
第十一章、业务收费的分配
第三十一条、按照市局与区局的职责和事权分工，区局收取职权范围内的征地管理费、拆迁管理费、房地产登记费、房地产测绘费、房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费，并按规定的比例上交市局。各项收入以实际发生数为依据，并在会计报表中反映。
第三十二条、征地管理费的收取标准，仍按省国土厅〔1986〕136号和市政府〔1996〕125号文执行。区局收取的征地管理费，应在次月15日前将上月收入总额的25％上交市局。
第三十三条、区局收取由区政府组织出让的项目和区属单位建设项目的拆迁管理费。在次月15日前将上月收入总额的30％上交市局，余额上缴区财局，并按规定返还使用。其他项目的拆迁管理费由市局收取，并连同区局上交的费用一并上缴市财局，按规定返还使用。
第三十四条、区局受理的房地产登记，其登记费、工本费、测绘费由区局收取，在次月15日前将上月收入总额的10％上交市局作为市局业务指导、图册资料和证书印制等费用。
第三十五条、区局收取的房屋租赁登记费和房屋安全鉴定费按收入总额的30％在季度结束后15天内上交市局。根据需要市局从区局上交收入中提取30％支持区所作业务费和奖励金。
第三十六条、各区租金与市局的分配比例，由市局与各区局另行协商确定。
第十二章、附则
关键词： 苏北地区；砌体结构；教学楼；安全性检测；抗震鉴定
Abstract: taking a teaching building of multi-story masonry structure as an example, the paper introduces the building safety and the content of the aseismatic appraisal and testing method, analyzes the key parts of the monitor, identify, and points out that the teaching building in safety and seismic tectonic defects, seismic ability, the main problems of primary and middle schools in northern jiangsu province for the safety of the school and offers some Suggestions and aseismatic appraisal of the reference.
Key words: in northern jiangsu province; Masonry structure; Teaching building; Safety detection; Aseismatic appraisal
中图分类号：TU352.1+1文献标识码：A 文章编号：
1 概述
2008年四川省汶川县发生8.0级大地震，造成大批建筑物倒塌或严重受损，其中有不少是学校砌体结构教学楼，如聚源中学、蓥华中学等，均出现整座教学楼完全垮塌的现象，造成极为严重的人员伤亡。
我国江苏省苏北地区中小学建筑多建于20世纪80年代至2000年前后，大量采用砌体结构，房屋建筑平面布局多呈矩形，基本采用单面外廊式，教室大多采用纵、横墙混合承重、大开间、大开窗，端部、中部或转角等处设楼梯间，抗震性能较差，其中有相当一部分不能满足目前的抗震设防要求，甚至不能满足日常使用过程中的安全性要求，因此，对教学用房进行安全性检测及抗震鉴定成为十分紧要的工作。本文以一多层砌体教学楼为例，详细介绍了建筑物安全性及抗震鉴定的主要内容、检测方法及侧重点，指出教学楼在安全性及抗震构造缺陷、抗震能力等方面存在的主要问题。
2 工程概况
江苏省徐州新沂市某小学教学楼建于1998年，建筑平面布局为长方形(见下图2.1)，东西长约61. 6m，南北长约9.8m，房屋共4层，檐高为14.4m，层高均为3.6m，砌体结构，墙体采用普通粘土砖、混合砂浆砌筑，墙下素混凝土条形基础，采用预应力混凝土空心板楼、屋面，平屋面，总建筑面积约为2400m2，设防烈度为8度，场地类别为II类，有地勘报告，无正规设计图纸及施工资料。
图2.1 新沂市某小学教学楼
3 现状调查检测
3.1 场地及地基基础
3.1.1 地基现状检查
现场对该建筑上部结构进行检查，未发现存在明显的沉降裂缝、变形和位移现象，地坪面无沉降裂缝，场地无滑移迹象。
3.1.2 房屋垂直度检测
采用投影法对房屋垂直度进行测量，经检测，该楼倾斜率为0.8%~1.1‰，满足规范要求。
3.2 建筑物结构体系
该楼建造时无正规设计图纸，现场对房屋的结构进行现场调查和测绘，并绘制其建筑、结构图纸。
3.3 整体性连接构造情况
(1) 墙体布置平面内闭合，纵横墙交接处无开裂、咬槎不良现象；
(2) 抗震横墙最大间距为9m，房屋最大高宽比为2.26；
(3) 外墙四角、纵横墙交接处均设有构造柱。构造柱中最小的截面尺寸为240mm×240mm，最小配筋为4B14，最大箍筋间距为200mm；
(4) 每层楼(屋)盖沿纵横墙顶均设有圈梁环通。圈梁的截面高度最小为180mm，最小配筋为4B12，最大箍筋间距为200mm；
(5) 楼屋盖均采用预应力混凝土空心板，在墙上搁置长度为100~110mm，板上无钢筋混凝土现浇叠合层。
3.4 外观质量普查结果
(1) 上部结构承重砌体不空鼓、无严重酥碱和明显歪闪；
(2) 支承大梁的墙体无明显裂缝及压碎迹象；
(3) 楼(屋)盖构件无明显变形；
(4) 混凝土大梁表观质量较好，未发现有受弯、受剪等结构性裂缝，无明显变形、缺陷和损伤、腐蚀现象，钢筋无锈蚀现象。
3.5 材料强度检测
(1) 砌筑砂浆强度：采用贯入法进行检测，经测，砖墙砌筑砂浆强度为2.6MPa~3.5Mpa；
(2) 粘土砖强度：采用回弹法进行检测，经测，墙体粘土砖强度推定值为7.8MPa~9.5Mpa；
(3) 混凝土强度：采用取芯法进行检测，经测，混凝土抗压强度推定值为18.4MPa~23.1Mpa；
(4) 大梁配筋：采用电磁感应法进行检测，经测，教室内大梁梁底主筋为3C25，箍筋为A8@200，保护层厚度为22mm~33mm。
4 安全性鉴定
4.1 第一层次(单个构件)鉴定评级
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第4.1.2，4.1.5条及第4.2、4.3节规定，单个构件的安全性鉴定，应按承载能力、构造、不适于继续承载的位移以及裂缝等四个检查项目，分别评定每一受检构件的等级，并取其中最低一级作为该构件的安全性等级。构件承载力验算，按现场实测材料强度，砖按MU7.5，砌筑砂浆按M2.5，采取验算与观察检查相结合的方法进行鉴定。
该房单个构件的安全性等级评定结果见表4-1：
表4-1 单个构件安全性鉴定评级
单个砌体构件 单个砼梁构件 单块板构件
均为bu级 均为bu级 均为bu级
4.2 第二层次(子单元)鉴定评级
第二层次鉴定评级，划分为地基基础、上部承重结构和围护系统的承重部分三个子单元，分别按《民用建筑可靠性鉴定标准》第6.2、6.3、6.4节的规定进行评定。该房子单元安全性鉴定评级结果见表4-2：
表4-2子单元安全性鉴定评级
名称 评级项目 安全性
鉴定评级
地基基础 上部结构反应 地基稳定性 Au
建筑物上部无沉降裂缝 场地地基稳定，无滑动迹象
上部承重
结构 构件安全性等级 整体性等级 侧向位移等级 Bu
墙 梁 板 Bu Au
Bu Bu Bu
4.3 第三层次鉴定
鉴定单元安全性鉴定评级根据其地基基础和上部承重结构的安全性等级进行评定，并取其中较低等级作为其安全性等级，见表4-3：
表4-3鉴定单元安全性鉴定评级
名称 鉴定单元安全性鉴定评级项目 安全性
鉴定评级
地基基础 上部承重结构 围护系统
鉴定单元 Au Bu Bu Bsu
5 抗震鉴定
该楼建于1998年，根据该建筑具体情况，按重点设防类(乙类)、B类建筑进行抗震鉴定，抗震措施按9度进行检查，按设防烈度8度进行抗震验算。
5.1 地基和基础
经现场察看，未发现墙体有因不均匀沉降而产生的裂缝及场地滑移迹象，无严重静载缺陷，房屋垂直度满足《建筑地基基础设计规范》中“当H≤24m时，倾斜率允许值为4‰”的规定。
经查阅本工程地质勘探报告，地基主要受力层范围内土层分布稳定，不存在软弱土及液化土层，根据《建筑抗震鉴定标准》第4.2.2条，不再进行地基基础的抗震鉴定。
5.2 上部结构
5.2.1 抗震措施鉴定 (见下表5-1)
表5-1抗震措施鉴定结果
从以上抗震措施鉴定结果得出，该楼抗震构造措施中有多项不满足要求，按《建筑抗震鉴定标准》GB 50023-2009第5.3.12条要求，采用楼层平均抗震能力指数方法、楼层综合抗震能力指数方法和墙段综合抗震能力指数方法，综合考虑构造的整体影响和局部影响，对现有砌体房屋进行抗震分析。
(1) 楼层平均抗震能力指数的计算
根据《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.13条，楼层平均抗震能力指数按下列公式计算：
βi=Ai/(Abiξ0iλ)
(2) 楼层综合抗震能力指数的计算
a. 体系影响系数取值
根据抗震构造鉴定及《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条表5.2.14-1的规定，体系影响系数取ψ1=0.765。
b. 局部影响系数取值
根据抗震构造鉴定及《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条表5.2.14-1的规定，局部影响系数ψ2=0.9。
(3) 根据《建筑抗震鉴定标准》规范第5.2.14条按下列公式计算楼层综合抗震能力指数：
βci=ψ1ψ2βi
(4) 墙段综合抗震能力指数的计算：
βcji=ψ1ψ2βij
βij=Aij/(Abijξ0iλ)
(5) 对该楼进行抗震承载力计算，计算结果见表5-2
表5-2各层抗震承载力计算结果
5.3 综合抗震能力评定
根据抗震措施鉴定结果及抗震承载力验算结果，按照《建筑抗震鉴定标准》第5.1.4条的要求对该楼的抗震能力进行综合分析，其综合抗震能力评定为不合格：即不满足B类砌体结构建筑抗震鉴定要求。
6 适修性评估
根据《民用建筑可靠性鉴定标准》第3.3.4条及现场检测、安全性及抗震鉴定结果，对该楼进行适修性评估，见表6-1：
表6-1该教学楼适修性评级结果
子单元名称 子单元中每种构件 适修性评级结果
构件名称 安全性鉴定 抗震鉴定 子单元中每种构件 子单元
地基基础 ------ Au 各楼层综合抗震指数均
上部结构 砌体结构 Bu
混凝土结构 Bu
围护系统 砌体结构 Bu
鉴定单元适修性评级结果表
子单元适修性评级项目 评级结果
地基基础 上部承重结构 围护系统
鉴定单元
Br
7 主要存在问题及处理建议
根据现场检测、安全性鉴定及抗震鉴定结果，该教学楼目前主要存在以下影响结构安全性的问题：
1、该建筑部分抗震构造措施及综合抗震能力不满足国家现行规范的相关要求；
2、该建筑部分墙段实际的局部尺寸不满足《建筑抗震鉴定标准》的相关要求；
3、该建筑房屋高宽比为2.26，超出《建筑抗震鉴定标准》规定的限值，不符合《建筑抗震鉴定标准》规范第5.3.3条的规定要求；
4、该建筑最大抗震横墙间距为9.0m，不符合《建筑抗震鉴定标准》规范第5.3.3条中表5.3.3-1的规定要求；
5、该建筑楼盖采用预应力混凝土空心板，空心板与圈梁或楼层梁的连接不到位，且缺少钢筋混凝土叠合层与圈梁或楼层梁的整体连接，楼盖整体性较差。
广州白云大道北与京溪路交会处，7栋30层高的连体建筑犹如一道密不透风的屏障，格外引人注目，这是小有名气的君华・香柏广场（君华・又一城五、六期）。
该项目由广州市君华地产置业有限公司（下称“君华地产” ）开发。不过，很少有人知道它背后的故事，直到君华・又一城四期（下称“四期” ）业主长达数年的维权活动持续发酵升级，才扯出了这个项目的违建疑云。
“正是由于开发商的疯狂加载造成局部地基承重荷载超限，附近的民居遭受了严重的损坏。尤令人气愤的是作为楼宇安全基本保障的地基严重沉降开裂，开发商居然填沙了事……”四期业主在向广州市政府提交的复核申请中如是表示。更让业主无法接受的是，由开发商聘请的有资质的检测鉴定单位对四期房屋的鉴定，竟然是房屋为“基本完好房”。而对于该项目的违规质疑，日前，君华集团公共事务总监朱可在接受时代周报记者采访时表示：“这是不可能的，我们一直是按照正常的程序来操作的。”
建委连发7张红牌
君华・香柏广场前身是恒骏花园，当初的恒骏花园共分六期开发，第一、二期已售完。但由于广州市恒安房地产开发有限公司与投资商广州市恒都实业有限公司闹矛盾，导致小区第三、四期烂尾，而第五期才刚开始建设至桩基础阶段，第六期仅建设至钻探阶段。
2005年6月2日，君华地产接手了这些项目，后将项目名改为君华・又一城，君华地产将三、四期建完发售。之后，五、六期又改名为君华・香柏广场。
四期业主大都是在2008年下半年入住的，2009年初，君华・香柏广场开建。不过，建设阶段，该项目附近的四期房屋却悄然发生变化：房屋开裂、地基下沉、墙体渗漏、抹灰发霉，随着项目的持续建设，这种问题越来越严重。
2010年10月，广州市房屋鉴定事务所对四期房屋进行整体鉴定，鉴定结论为：“依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该幢房屋为‘基本完好房’，房屋可继续安全使用，但宜对损坏部位做维修处理。鉴于恒骏花园六期地下工程尚未完成，建议采取有效的止水措施，防止对周边房屋产生进一步影响。”
随后，四期业主自发成立了维权队，目前有40多户加入，将近200人。业主代表邓少云对时代周报记者表示：“从他们打地基开始，我们这边就受到了影响。我们不断地向开发商投诉，可他们的施工从未停止过。并且，建设速度一直很快。”
君华・香柏广场的建设除了殃及周边民居外，自身更是问题重重。本报曾在2012年报道了该楼盘的质量问题和其假借高力国际收取高额物业费的问题。
2009年，该项目由于五、六期违章夜间施工问题屡禁不止，遭遇6次行政处罚。2011年6月，广州市建委在8日、9日两日内连发七张“红牌”，称位于广州大道北与京溪路交会处的君华・又一城六期“存在重大质量安全隐患”、“被确定为末位工程或不合格工地”，“施工单位与建设单位之间存在违法转、分包工程现象”。更严重的是，君华地产还被指为“自行组织班组进行主体结构施工，存在‘肢解发包行为’。
“事实上当时（指2011年）是由于我们的维权行为，建委才过来查的。”四期业主梁女士对时代周报记者表示。然而，即使是建委连发7张红牌，君华・香柏广场的建设却一直在继续。
“我们现在向广州市建委反映我们的房屋问题时，对方竟无意间透露已经处罚过君华地产了，罚款60万元。”邓少云对时代周报记者表示。
据业主反映，君华地产方面当初并不否认他们是责任方，并愿意提供维修。可是，维修后，问题又继续发生。
业主疑窦丛生：问题是不是出在了规划上？
几番调整容积率高达9.22
公开宣传上，君华・香柏广场号称“容积率为2.5”，然而，事实上容积率却高得吓人，在该项目的建筑设计图上的综合技术经济指标表里，显示容积率竟为9.22。实际上，香柏广场外称的2.5容积率实际上竟是1999年规划的标准，而君华地产接手之后，进行了几番大幅度的调整。
广州市规划局的一份《恒骏花园居住小区修建性详细规划申请调整批前公示》显示，与原穗规批字【1999】第36号规划方案相比，该次最主要是对容积率和用地属性进行调整，包括：分区规划地块容积率由2.45调整为4.6，建筑密度由25%调整为32.8%，绿地率35%保持不变，建筑限高由60米调整为100米；原规划方案自编B型 、F型住宅楼（总建筑面积31000平方米）调整为4幢29层的五期商住楼，住宅建筑面积63322平方米，A型为3幢17层住宅楼（总建面36000平方米）调整为3幢29层六期商住楼，住宅建面46256平方米。
值得注意的是，虽然上述公示没有任何时间，但应该是君华地产接手后对五、六期的第一次调整，且不算新增的商业部分，其建筑面积中的住宅部分就几乎增加了一倍。之后，又一次巨幅调整上演。广州市规划局资料显示，在该项目的另一份建筑设计图上的综合技术经济指标表里，容积率竟为9.22。
而业主对9.22的容积率也提出质疑，认为实际上更高。“如果按照《广州市规划局城市规划管理技术标准与准则》，从修建性详细规划篇容积率规定来看，君华的容积率应该超过20。”业主邓少云估计。姑且不论这个估计的真实性，该项目的最低容积率9.22，也是原规划的3倍以上，这样大的数额究竟合不合理？又是怎样获批的？
“不同的区域，不同的项目，容积率标准都不同，规定也不一样。这种情况（指9.22的容积率）也有吧。”广州市规划局相关负责人对时代周报记者如此表示，称对于这种事件，规划局都有书面回复。
但是，从广州来看，高容积率多发在旧改项目上。据称东濠涌二期拆迁安置地块容积率高达8.7，这已是可查到的最高纪录了，而此前，6.21的容积率就创造了广州城中村公开出让土地的纪录，而猎德村改造的时候容积率是5.2，林和村改造容积率为6.21，杨箕村是6.18的容积率。一般情况下，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，而令人称奇的是，君华・香柏广场高达9.22的容积率竟能在2011年3月位列“中国现代新型示范住区”。
“容积率的问题不能笼统说，会涉及到地基大小及划分方式等，但无论如何，9.22实在是极高的，无论按哪种情况看。”同济大学建筑与城市规划学院教授孙施文对时代周报记者表示。
除了大规模加载外，业主也在向广州市人民政府提交的复核申请中指证开发商霸占他们的公建配套、擅改规划：“开发商擅自将早在2000年就已交付使用的或为业主所有的道路、篮球场、花园、泳池、会所等公建配套设施用地变更为项目商宅建设用地。”
君华地产擅改规划垫高地基也被业主指证为是造成四期房屋破损的关键，君华・香柏广场建筑设计图显示，其地基应与四期地基持平，但是，实际上，君华・香柏广场的整个地基都存在明显的垫高现象。
安全性鉴定再起争议
不过，规划局方面先后的穗规白云信【2012】82号文件、穗规信【2013】29号文件中都表示，君华・香柏广场与四期的楼间距等问题都合乎规定。而对于四期房屋受损问题，规划局称“应向有关建筑质量安全的监管部门反映”。
1月4日，广州市白云区建设局在云建信函【2013】1号文件中对四期业主投诉作出如此答复：“由君华地产先行聘请有资质的检测鉴定单位对四期房屋开展房屋结构的安全性鉴定……”
这个结果未能让业主接受：已经鉴定过的为何还要再鉴定一次。因此，尽管君华地产委托的检查单位广东省建筑科学研究院已出具鉴定结果，但业主迟迟不肯承认签字，当然，关键在于，他们对这个鉴定结果不满意。
实际上，除四期外，二期的业主也在维权。几乎是在同一时期，上述检查单位给恒骏花园二期做过房屋鉴定。今年1月8日，在二期房屋的检测报告中，检查单位得出的结论是“该楼部分楼板存在开裂，裂缝分布无规律，可判断该类裂缝主要是由于材料收缩引起……”，该检查单位称收到委托方君华地产提供的包括设计图纸等资料，其中，“图纸上标明的设计单位是广州市东建建筑设计室，建设单位为广州市君华地产置业有限公司，施工单位为白云区第二建筑工程公司，设计时间为2000年3月。”
截止2018年底，我镇全面完成四类对象农村危房改造任务，全部改造住房已全部竣工并实现搬迁入住。
二、主要做法
（一）强化组织领导，明确工作职责。
为加快推进农村危房改造工程，确保住房有保障各项民生工程落到实处。成立了以党委书记、镇长为双组长，其他领导为副组长的农村危房改造领导小组，下设办公室在规划中心，由规划中心主任任办公室主任，办公室具体负责全镇危房改造工作的指导、督促、协调和调度等工作，各村也成立了相应的工作组织，由村支部书记和主任总负责，驻村工作队协调配合，确保危房改造工作按质按量完成。
（二）严格审核程序，细化工作方案。
坚持公开、公平、公正原则，严格按照农户申请、村审核、乡镇审批和县级备案审批程序，精准识别危房改造对象。坚持“一户一方案”，选择具有资质的鉴定机构对改造前危房进行鉴定，改造后安全住房再进行认定，并出具书面鉴定报告。同时做好建新拆旧工作，做好标识标牌张贴工作，全面消除存量危房。
（三）明确时间节点，强化过程管理。
加强档案资料管理，把文字资料、图片、会议记录等档案资料的收集管理工作作为重要组成部分，明确专人进行收集、整理和保管，将危房改造对象家庭情况、危房等级、补助标准、动工时间、竣工时间和挂钩责任人等情况进行公示，对新建（修缮）改造前、中、后的房屋照片进行整理归档，纸质档案做到“一户一档”，保证档案资料的齐全规范。
（四）加强监督管理，确保质量安全。
按照《昆明市农村建筑抗震技术导则》《昆明市农村民居抗震图集》《昆明市农村民居抗震补充图集》《寻甸县农村房屋建设指导手册》等规范规程，加强质量安全管理工作。镇工程领导小组对完工住房进行验收，对建设质量不达标的或不按方案实施建设的，坚决限期整改。
三、存在问题和下步工作计划
