时间：2022-03-23 18:44:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇租房调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
调查时间：
调查地点：全国
调查内容：关于国人看待裸婚问题的调查
调查方式：网络调查
中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心9日在此间其连日来进行的婚房网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝裸婚，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。
情人节将至，房地产研究机构结合婚与房问题进行网络调查。随80后青年群体已普遍进入适婚年龄，他们已成为房地产市场中重要客户群。
报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。
而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，2012年约有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。
此前广州一场2012如何跑赢政策市房地产行业讨论会上，广州知名房地产专家黄韬指出，广州房价在去年7月、8月份开始有微幅松动，但市区楼盘均价比较稳，新开盘价格已经低于市民心理价格，因此今年房价下调空间不大。
调查针对能够接受的婚房总价范围结果显示，58.75%的网友选择在80万以下;23.11%的网友选择价格范围在80万至100万之间。
了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.
二:调查的方法,资料的来源,方法:
观察分析法,资料分析法.资料来源:互联网权威网站,报纸,
三:调查研究的主要发现
1,*房地产市场投资活跃,销售虽然增长,但积压依然增加.
资料显示*年1-9月份,随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展,令投资再度活跃,开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月,全市房地产开发完成投资达192.35亿元,同比增长32.9%,比去年同期增幅提高20.6个百分点,为今年以来的最高增幅(一季为23.7%,上半年为30.5%),其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元,占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米,同比增长10.2%,增幅上升9.6个百分点.1-9月,全市房地产开发项目新开工面积大幅上升,达670.17万平方米,同比增长39.9%,新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中,住宅为541.79万平方米,同比增长40.8%,增幅比去年同期提高28.7个百分点,新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加,全市1502家房地产开发企业中,新开工面积超5万平方米的企业达40家,同比增加14家,新开工规模达394.21万平方米,占全市的58.8%,比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长,使商品房施工进度加快,竣工量增大,带动1-9月交楼面积同比增长50.8%,为223.78万平方米,其中住宅销售(交楼)201.8万平方米,办公楼5.68万平方米,商业营业用房12.95万平方米,其他房屋3.35万平方米.另据统计,*全省积压商品房已达1200万平方米,而另一方面,全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量,全省当前积压的商品房不但难以减少,还可能进一步增多.
2,广州商品房向外地扩散,大户型和别墅型成为主流.
原番禺市和花都市正式撤市改区后,广州市房地产开发投资形成新格局,市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元,同比增长32.2%,占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元,同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头,投资总量分别居十区的第一,二位,完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元,同比增长均为1.2倍,特别是番禺区住宅投资大幅增长,完成投资额为23.41亿元,同比增长1.2倍,占本区房地产开发投资的84.3%,比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计,1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人,约占全市人口总量12%,这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德,又是法律规定.在将来,由于计划生育和人口寿命的提高,每对夫妇很可能要照顾两对老人,而养老园还未成风,因此,新婚夫妇与老人同住极为可能,购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温,"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".
3.各地产商为推销楼盘各出奇招,推广费用庞大.
为推楼,地产商想出各种"概念"作为买点,先后出现"体育概念","山水概念","生态概念","地铁概念","教育概念","智能概念"等,并以巨额资金在电视,报章等媒体推销其概念.就*年10月10日-10月16日间,由于国庆过后,楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后,开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个,较上周骤降了25%,但广告额也达到859.4万元,其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元,康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二,第三位.这些广告费用中,绝大部分是电视广告,广告传单以及报章杂志的形式.另外,不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车,也是一笔不小的费用.
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4,二手楼市将渐趋活跃.
据经济日报*-10-12报道,房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展,还有福利分房的尾班车的开出,相当部分人已经手中有房,甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大,"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.
5,房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算.
6.现有房地产网站极具区域性.
现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于HTML表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
7.房地产网站表现形式.
A,HTML超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式.B,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少.C,VRML虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.四:结论
1.*房地产将出现买方市场,房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加,积压有所减少,但*整体商品房积压依然严峻,况且商品房作为耐用高价消费品,一般都有50年使用寿命,而且每户多套的可能性不大,因此,商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的.去年受房改"末班车"等因素影响,购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐,有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定,地方经济差距正初步减少,而且经济发展重心正向西北转移,*外来人员用房需求也将有所减缓.另外,按1500元/平方米计算,全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用,房地产买方市场初步显露.这一点从*-11至*-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.
2.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.
3.地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.
4.二手市场将相对活跃城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.
5.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新.如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
五:建议
房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:
1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.
2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(HTML)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.
街头的花店不知何时闪烁起了“红色玫瑰”的诱惑，各大商场更是充盈着巧克力那浓浓的甜蜜。而众多开发商，也总是喜欢在这样的日子里推出充满爱意的活动，“情人节的最佳礼物是什么？”“爱情用什么盛放？”“爱她，就娶她！给她一个家”，一个个醒目的楼盘宣传语，煽动着情侣关于生活最切实的期许。
那么，究竟是什么原因让开发商不惜重金地积极营销呢？
“低龄化”来袭
“世联地产提供的调查报告显示，2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而去年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。”住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹不无担忧地说。
无独有偶，一份关于北京二手房贷分析报告数据显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而在英国为37岁，在德国和日本为42岁。北京购房者年龄足足比日德小了15岁。调查还显示，中国公众90.0%的人认为应在35岁以前购房最合适，7.7%的人认为最合适的年龄段是36-40岁，1.5%的人认为是41-45岁。
不难发现，目前我国首次购房者低龄化现象已经十分突出，青年置业已渐渐成为首次置业阶层的主力军，这也就难怪开发企业会不吝成本地争抢情人节市场了。当玫瑰和巧克力这些情人节礼品成为传统之后，“买房送佳人”已经成为近年来情人节礼品消费的新趋向。
然而，面对日益高企的房价，买房对于20岁出头30岁不到的大部分年轻人来讲，简直就是一种奢望。对于那些低龄购房者而言，买房便意味着“啃老”。
“现在有哪个年轻人不‘啃老’啊，这是社会普遍现象，我不希望孩子们对此愧疚”。2013年，于先生拿出半辈子的积蓄为儿子购买了一套约86平方米的婚房。他认为，“啃老”并不是无能的表现，“现在青岛房价这么贵，让工作没几年的儿子单纯依靠工资买房，显然是不现实的。”
“谁都不会心安理得地啃老，只是现实太残酷。”小于的话很有代表性。事实上，目睹了父母在自己十多年求学道路上的付出和花销，大多数年轻人在自食其力后，都不愿意“啃老”。
那么，究竟是怎样的原因让青年人不得不“啃老”，早早地背负起沉重的房贷压力呢？
急着买房为哪般？
“为了结婚。不买房，丈母娘不愿意把女儿嫁给我啊。而且，现在房价涨得太快了，越晚买越买不起啊。”卢先生是个80后，供职于青岛一家杂志社。他说，结婚的需要和看涨的后市，让他决心今年买房。
结婚要有房，仿佛这对中国人自古以来就是天经地义的事。尽管国家提倡晚婚已经有很多年了，但现实是，不少家长一看到儿女超过25岁，就开始着急。而所谓的“剩男”、“剩女”在周围亲朋好友的注视下也是压力倍增。因此，一到适婚年龄，很多家长便开始为儿女购置房产。很多家长认为，在有条件的情况下，能够早一点支持孩子买房，早一点安居，“做家长的也就安心了”。可以说，在一定程度上，购房低龄化是中国国情的产物。
而另一方面，年年上涨的房价，也让购房者坚定了晚买不如早买，该出手就出手的信念。慌着买房，超前买房，皆因房价在涨，而且后市看涨。这个现实，这个预期，一旦改变，恐怕在买与不买之间，人们会淡定很多。
事实上，在众多业内人士看来，购房渐趋低龄化的原因，一方面是主观上，中国人“结婚要有房”的文化传统导致的；另一方面则主要是客观市场造成的。全国一些主要城市房价持续上涨的现象，造就了购房者“越晚买越买不起”的心理预期，受此影响，大量青年置业提前入市，导致购房群体呈现出明显的“低龄化”。
那么，购房低龄化又会给购房者、给整个房地产市场带来哪些影响呢？
“低龄化”暗存隐忧
“就这样被房子征服，切断了所有退路”。2013年年底，工作已4年的小郭倾其全部存款为自己购置了一套50平方米的公寓，奋不顾身地加入了房奴的队列。有了自己的新房的确是很开心，但房贷的压力很快就使得她的愉悦感烟消云散。“不敢高消费、不敢旅游、不敢轻易换工作，每月银行账单无异于一个无形的鞭子，为了真正拥有自己的房，努力挣钱、省吃俭用，为的就是还房贷。”
时刻发生在身边的购房故事，让我们渐渐地发现，有了所谓的房以后，房奴的生活似乎并没有幸福起来。越来越多的低龄化购房者，因为年龄和生活阅历的限制，他们的购房能力有限，这就决定了他们必须承担更沉重的生活负担。另外，超前、恐慌的购房观念和行为，使大量购房需求提前释放，在一定程度上加剧了楼市供求矛盾，加剧了近年来房价上涨的压力。
针对此，青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海认为，从全国的角度来说，“购房低龄化”在一定程度是的确透支了一部分刚性需求，但具体到个别城市上，在房地产市场分化日益严重的今天，就需要具体问题具体分析了。
“作为一座快速成长中的城市，青岛每年都迎来一批又一批怀抱梦想的年轻人，他们都在为青岛的楼市提供着新鲜的房票，而这些新增的巨大刚性需求，势必将长线利好楼市。
事实上，不够理性的住房消费观，给市场和个人都带来了一定风险。
秦虹用一组人口普查数据论证对未来楼市的谨慎态度：“刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。”在她看来，当前楼市购房低龄化现象已经透支了未来需求，必须有一定的预见性。
相关链接
对比：各国青年买房状况
日本：租房或集体宿舍
一般的日本年轻人要么在结婚之后选择租房子，要么住在集体宿舍。大公司或者政府机关都为自己的职员提供住宿设施，这种设施在日本被称为“社员寮”，这些“嚓”属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜，
美国：多租房
在美国，许多年轻人从上大学起就养成在外租房的习惯，毕业后也往往不愿与父母一起住，在经济不宽裕和追求自由的情况下，租房已成为流行的时尚。
法国：潇洒游四方
法国年轻人对买房子没有热情，其原因除了房价过高之外，人们的价值观念也是因素之一。另外，法国年轻人大多都很潇洒随兴，可能突然离开法国到别的国家去，可能一时兴起辞掉高薪工作。
德国：42岁才买房
现代社会日益增强的流动性也让德国年轻人更倾向于租房。不过，在有了一定的积蓄后，超过一半的年轻人仍然渴望拥有“自己的四堵墙”。
俄罗斯：住公租房
面对是否会要求未婚夫先买房再结婚的问题，俄罗斯人奥莉佳回答说不一定要买房。她现在带着孩子住在父母家里，是一套两室一厅的公共租赁住房。
【关键词】房地产价格；上涨；经济效应
一、地区经济效应
（1）房地产价格过高，会影响城市对投资的吸引力，造成外来投资减少。现在一些城市已经出现为数不少的公司为降低因房价过高导致运行成本过高而外迁的现象，这可以说是房地产价格过高对城市竞争力造成损害迹象的显现。（2）房地产价格过高，可能抵消部分甚至全部收入增长，会影响城市对人才的吸引力。而人才是打造城市竞争实力的重要元素，因为房地产价格过高而使人才“望而却步”，无疑将对城市发展能力的提升构成一定的损害。（3）房地产价格过高，会妨碍人们的创业热情，创业能制造利润空间，增加就业机会，是城市竞争力提升的重要途径。但是，过高的房地产价格减少了人们可能投入创业的资金，城市的经济活力难以得到有效激发，实际上阻抑了城市发展潜能的开掘。
二、居民财富效应
居民财富效应可分为正财富效应和负财富效应。所谓正财富效应是指房价的上涨增加了房产的价值，继而影响收入从而使得消费增加。具体可以从实现的财富效应和潜在的财富效应进行分析。首先，实现的财富效应是所有者因为价格的上涨而出售其住宅或利用其价值的上升进行了再融资，扩大了当期的消费水平。其次，潜在的财富效应是指当房地产价格上涨时消费者没有出售其住宅也没有去银行进行抵押贷款，但是这种由于房地产价格上升带来大的潜在的价值上升使消费者感受到了财富的增加，消费者的信心发生了变化，从而扩大了边际消费倾向，这就是“未兑现的财富效应”。负财富效应是指房地产价格上涨会抑制居民消费支出的现象，可以从预算约束效应和替代效应两方面来分析。其中预算约束效应主要是针对租房者而言的，对于租房者来说，房地产价格的迅速上升会引起租金的上涨，这会使租房者预算发生变化，不得不挤占其他的消费来应对房租的上涨。而负财富效应中的替代效应主要是针对于那些打算购房或改善居住水平的家庭而言的。在面临房地产价格上涨的情况下，除非放弃原有购房计划或只能购买一套更小的住房，这些家庭只能依靠减少当期消费来应对。
三、金融风险效应
驱动房价上涨的重要因素之一是过于宽松的信贷政策，反过来过高的房价会加大金融系统的风险，严重影响金融运行的秩序。房地产热还吸引了大量的国际投资进入。北京达观房地产经纪公司的调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍，海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。就目前我国的情况来看，房价若继续走高，银行系统风险将大为增加。因为目前我国房地产业运作的资金，有60%以上直接或间接来自银行，银行基本上已经被房地产市场绑架，高房价和大量银行贷款为金融风险的发生的埋下了隐患，一旦市场出现波动，房地产开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产市场的投资风险和融资信用风险都转变成为商业银行的信贷风险，使商业银行陷入困境，从而引发整个经济的衰退，造成股市大跌、经济崩溃等等。
四、宏观经济效应
下表给出了房地产价快速上涨的宏观经济效应的定量模拟结果。从表中给出的结果我们可以看到，在每一种模拟场景中，房地产价格上涨使得所有的宏观经济变量都上升，而且这些宏观经济变量的上升幅度都随着房地产价格上升幅度的增加而增加（参见表1）。以房地产价格上涨对GDP的影响为例，房地产价格上涨10%将使得GDP增长2.69%，而在房地产价格上涨50%的情境下，GDP增长幅度达到13.40%。
就房地产价格上涨对不同宏观经济变量影响的大小来看，房地产价格上涨对投资、GDP、就业、消费、消费者价格指数以及出口等宏观经济变量的影响较大，而对总产出和进口的影响则相对较小。作者认为，这一结果与我国当前经济系统的生产、分配及消费结构有很大关系。
参 考 文 献
[1]侯文学.房地产业存在泡沫[N].中华工商时报.2010：2～3
大学生谈恋爱的成活率仅为1.5％；五成大学生反对学得好不如嫁（娶）得好；7.1％的有恋爱经历的大学生有过性行为……
这些数据，是长沙学院的4名“校报”记者雷鸿涛、丁琴琴、赵爽、张瑜，在5月至6月间走访调查了湖南省7所高校的205名大学生而得出的。
调查省会7所高校
长沙学院新闻专业大二学生雷鸿涛是此次调查报告的负责人，也是调查小组4个成员中目前唯一在谈恋爱的。
雷鸿涛说，进行这个调查的初衷，是因为校报老师交付了他们一些和大学生息息相关的调查选题，大学生恋爱是其中的选题之一。“我们4个人首先将设计出来的调查问卷初稿，在长沙学院进行了调查，然后回来完善，再分别到湖南中医药大学、中南大学、大众传媒学院、长沙师范（大专）、湖南农大、湖南大学进行调查，绝大多数大学生对来自同龄人的问卷调查比较配合。
从5月13日至6月3日，每个周末他们都没有闲着，恋爱调查采用人工问题调查，合计205名大学生。
“成功率”太低女友生疑
调查完毕，4个成员都对大学生谈恋爱的成活率仅为1.5％表示意外。
“大学时代的爱情竟如此脆弱？”文秘专业大一女生、调查小组成员赵爽还没有谈男朋友，她坦言会认真对待大学时代的爱情。
正在谈恋爱的雷鸿涛为这个低得可怜的“成功率”和女朋友吵了嘴。女朋友浏览了调查的草稿，结果两人吵了一架。雷鸿涛说他尊重自己的调查数据，然后再跟女朋友做工作。
还有一个数据也是让调查小组觉得“不太真实”。只有7.1％的有恋爱经历的大学生承认自己曾有过性行为或同居，调查组认为这只是“冰山一角”，在一些高校附近，一些大学生租房同居，共筑小巢，与合法夫妻相比，有过之而无不及。
数据不一定准但体现了眼界
一名毕业生说，他打算毕业后在长沙工作，可女朋友坚持去深圳，现在都轮到彼此互道“珍重”的话了——好聚好散。
一名男生在填写问卷调查，女朋友一旁看着，最后两人吵了起来。因为男生在问卷上一个又一个的钩，把两人之间的一层纸给捅破了，她也许看到了他对以后结婚的态度是选择了“想过，但好像不现实”，这个大实话对恋爱中的女孩子来说，无疑是致命一击。无独有偶，一位女生看了调查结果后，说她在大学一定不谈恋爱，因为谈了也白谈。
但雷鸿涛说，如果一味把焦点放在结果上，也许错了。他们的调查只是一种原生态的展示，不一定准确，但至少可以告诉社会，当代大学生在思考那些更深远的问题，在这种思考中，他们的目光也将锤炼得更深邃。
[调查摘要]
［数字］
在问到你如何看待“门当户对”这一观念时，52.7％的受访者选择了“没必要，真心相爱就行”。37.1％的受访者认为“门当户对”还是有参考价值。看重的仅占8.8％。
［观点］
新时代的“门当户对”应该是指人生观、价值观、教育背景、兴趣爱好等精神方面的“门当户对”。——中南大学的罗同学
［数字］
51.7％选择“靠别人不如靠自己”。16.1％赞成“学得好不如嫁（娶）得好”。
［观点］
财富解决不了人的幸福问题。
——长沙学院学生工作处处长夏湘远教授
［数字］
7.1％的有恋爱经历的大学生承认自己曾有过性行为或同居。认为对待婚前性行为“要慎重考虑，最好不要”的受访者占了53.2％，而坚决反对的仅为11.7％。35.1％的受访大学生对婚前性行为的态度是“只要双方愿意，可以接受”。
［观点］
大学生应学会更理性地对待性，并有意识地加强对性知识的正确学习，将婚前性行为的风险降到最低。
——长沙学院心理健康教育中心主任贺革
［数字］
23.9％有恋爱经历的大学生很希望和自己的恋人结婚。22.1％有恋爱经历的受访者是为了“寻找未来伴侣”。大学生谈恋爱能结婚的仅占1.5％。
关键词：新生代农民工；住房租赁；需求特征
一、引言
在我国，随着老一辈的农民工年龄的逐渐增大，并开始退出建设社会的舞台。紧随其后的新生代农民工群体已经开始成为中国社会建设的一股重要力量。新生代农民工中尤其又以他们最具特色，他们往往具有较高的知识水平，自我意识较强，与他们的父辈相比，都有着很大的差异。但无论是年龄、性格、见识上有多少不同，对衣食住行的基本需求是永远不会改变的。新生代农民工外出务工同样也面临着和老一辈农民工一样的问题――住房问题。
而就现实来看，新生代农民工群体不仅仅现在是城市住房租赁的主力，而且在以后相当长的一段时间里，都将是城市租房租赁的主体。因为在房价居高不下的中国，农民工群体的个人收入相比起现在的房价，多数人都是只能“望房兴叹”。对于农民工住房保障的研究已经有许多学者作出了成果，但随着时代的发展和变化，新生代农民工的租房需求明显发生了变化，那么对他们的新需求的探析就显得尤为重要，特别是基于新生代农民工群体所特有的住房需求、行为偏好来对该群体的租房行为进行详细论述。而新生代农民工作为即将承担未来社会建设的主要力量，有必要对该群体的住房租赁行为进行更为深入的研究，搞清楚新生代农民工租房需求的最新变化，将有助于我们把握将来住房租赁市场的变化，以及国家对于新生代农民工住房问题的解决。
二、文献综述
（一）国外相关文献研究
中国的农民工问题具有在很大程度上具有“中国特色”和“过渡性”。但国外的学者对于本国的劳动力人口迁移研究也很多，西方国家在其城市发展和工业进步的过程中也不可避免的面临了解决数量众多的农村劳动力在城市的居住问题。Alonso认为住房位置、工作地位置和个人收入这三个变量具有极大的相关性，个人收入较低的人往往选择的住房位置偏僻，距离工作地较远。他的理论从经济学的视角来对外来流动人口的住房租赁选择行为作出了一个合理的解释。Simmons则更多的是站在城市社会学的角度发现住户选择居住环境很大程度上是受到该区域中诸多社会因素影响的，如该地区的城市化程度、整体经济实力、本地常住居民的受教育程度、种族隔离等。另外，国外发展中国家同样面临着城市化过程中解决低收入群体的住房问题的难题，20世纪60年代形成的“自助安置”理论己经成为解决低收入群体住房的“世界性计划”，其核心是期望通过解决低收入移民群体最基本住房问题的方式来安置他们。
（二）国内相关文献研究
柴海瑞（2008）指出农民工群体一直存在着住房保障缺失的问题，由于城乡隔绝、城市环境、个人素质等原因，导致农民工群体一直处于政府不顾及的灰色群体。吕萍、周滔（2008）分析了农民工住房政策中存在的现实问题，指出解决好农民工在城市的地位问题才是解决住房问题的前提，同时利用“成本―效益”原则来分析出将农民工放入住房保障体系，从经济角度看也是效益大于成本的。李伟东（2009）指出新生代农民工在思想上很大程度上接近于城市的文明，而现实的户籍制度导致的藩篱却把该群体从形式上将其与城市隔绝开。城市管理者在没有对新生代农民工群体进行深入研究的情况下，没有对新生代农民工进行针对性的教育宣传，这导致新生代农民工和老一辈农民工一样，无法有效的获取国家政策信息，保护自我权益。
三、成华区新生代农民工的基本特征及现状
（一）人口特征
根据2015年成都市统计局的农民工监测调查报告推测，成都市现有农民工总体规模为195万左右，成华区的新生代农民工为27.8万人，集中分布在第三产业和建筑业、制造业。该区农民工主要为本省20～40周岁的青壮年，职业身份以工人和服务人员为主。而老一代农民工在就业市场的退出，新一代青壮年农民工逐渐成为农民工的主体力量。根据调查情况看，16岁以下的新生代农民工群体为3.7%，16～30岁的新生代农民工占总人数的32.9%。从性别上看，新生代农民工和老一辈的农民工相比发生了很大的改变，在新生代农民工中，女性的数量开始逐年上升，在新生代农民工群体中所占的比重加大。在全部农民工中，男性占66.4%，女性占33.6%。其中，新生代农民工中，男性的比例为63.4%，女性为36.6%。
（二）教育特征
在受教育程度上，由于新生代农民工们大都是在1990年以后开始接受教育的，该受教育阶段的保障体系相对于90年以前更为有利，九年义务制教育实行也更为彻底。所以，在此次调查的新生代农民工中，借助良好的教育条件和教育机会，其受教育程度不仅明显高于他们的父辈，甚至也高于同为新生代农民工的80后农民工。在此次调查的新生代农民工中接受过初中学历教育的人数，占到64.4%；拥有高中或中专及以上学历的比例达到28.9%，而通过将此数据与该区的老一代农民工教育水平对比，发现新生代农民工的受教育水平高出农民工总体平均水平7.6%。
（三）行业分布与个人收入
个人收入方面，在成都务工的新生代农民工虽然工资报酬比不上北上广这一线城市，但是由于成都市经济近几年的持续走高，成华区新生代农民工在成都工作所获得的工资报酬也是在持续增长的，成华区的新生代农民工人均月收入3072元，比上年增加208元，增长7.2%。
此次调查中，新生代农民工的收入较高的行业主要分布在制造行业与第三产业，占到了79.4%，而在建筑I从业的人员比起老一辈农民工大幅下降，从老一辈的27.8%下降到了9.8%，这说明了成都市成华区的新生代农民工的主要从业已经大量的集中于制造业、服务业已经与这两个行业相关的配套行业。
四、成华区新生代农民工的住房需求特征
相比起老一辈的农民工，新生代农民工在选择务工的时候，已经不再是如以前的农民工一样以生存为目的，他们更在乎为自己的生活而奋斗。这就造成该群体就业的不稳定性，跨行业跳槽也十分普遍。同时，该群体对于城市的认同度很高，虽然仍然是农村户籍，却表现出较强的城市居住意愿。这就造成了新生代农民工对于住房需求的特殊性。
（一）较高品质的住房需求
这是对成华区新生代农民工进行走访调查后，发现的一大特点。与在一线城市打工的新生代农民工相比，成华区新生代农民工对廉租房需求并不明显。相反，居住在成华区的新生代农民工大多选择的是月租金，500～600元的住房，占到调查对象的62.1%，和全国其他地方的租房方式相同的是，该区的新生代农民工也大多选择合租的方式来满足自己的住房需求。
这也侧面说明成华区的新生代农民工更愿意选择较高品质的正规住房，而不像他们的父辈那样，愿意去住工棚或是选择非正规住房（如地下室、床位房）。而造成这一现象的原因在于，在成华区生活的成本较低，住房价格相对便宜，这也是西部多数城市的特性。另一方面，在成都务工的新生代农民工主要分布于制造业和服务业，薪水较老一辈更高，有能力承担较高品质住房的租金负担，这两方面形成了他们选择较高品质住房的物质基础。而抱有城市化价值观的消费理念，也让新生代农民工对住房的居住需求不仅仅停留在“遮风挡雨”这个层面上，而是要求更高的水平，达到自己的心理预期。
（二）换工作较频繁，住房需求波动大
成华区的新生代农民工中，与所在企业或是老板签订了一年期以上合同的人数占调查总数的46.3%，但是在调查中表示了自己有2次以上跳槽经历的人却占到了总人数的56.7%，而表示想在未来一年内更换工作的人，也有48.8%，另外选择视情况而定的人数占17.3%，成华区的新生代农民工作更换很频繁，比老一辈农民工更容易更换工作，他们更加倾向于高频率的流动，住房需求的波动也是很大的。从2016年1月份到2017年1月份的时间段里，成华区住房租赁市场出现了两次比较大的波动，第一次是2016年的1月～5月，第二次是2016年的10月～2017年的1月，这两次租房量波动的时间与笔者调查到新生代农民工较集中更换工作岗位的时间大致是一致的。
（三）弱储蓄意识的住房消费
新生代农民工由于从小在网络信息化时代下长大，他们对于城市的向往和认同度也远远比老一辈农民工更高，他们也拥有着留在城市居住的意愿。新生代农民工的教育程度、能力有了很大提升，可是他们的收入总体来讲还是处于社会的低位水平，此次调查中，月收入在3000元以下的人数占总人数的66.3%，3001元/月～3500元/月的占27.4%，3500元/月以上的仅占6.3%。这样的现实让新生代农民工对于以后能在成都买房，大都持否定态度。另外，新生代农民工既然并没有脱离农民工这个身份，我们就不难发现他们所从事的行业往往并没有健全的福利保障体系，在调查的人群中，企业给予住房公积金缴纳的人只有5.9%，这样的现实就迫使他们放弃在城市买房的远期期望。正是基于这样的想法，新生代农民工便基本没有储蓄意识，因为在他们看来，既然存的钱对于买房来讲是“杯水车薪”，那么还不如活在当下，选择较好的租住环境，所以大多数成为了“月光族”，住房需求更强调当下的舒适性和方便性，不会像老一辈农民工那样，为了储蓄而在住房条件上进行自我剥削，成华区的新生代农民工在选择租房的时候，更多的会进行“享受型”的消费。
（四）交通位置优于工作地位置
成华区居住的新生代农民工在对住房的区位要求上，并没有将“住所与工作地的距离”作为第一参考的因素，而是将“交通便利性”作为最重要的考量，在该群体看来，成都市并没有像北京、上海那么大，跨行政区上下班其实是很方便的。近年来，由于成都市城市基础交通建设的加快，交通便利，使得新生代农民工在选择居住地的时候经过比较发现，以交通位置优先的原则，是最有性价比的，一方面交通便利的地方比起工作地的租房价格便宜，因为工作地往往在市中心，而成都地铁通到的地方却包含很多城市边缘区域。而除开工作来说，新生代农民工平时也比老一辈农民工有了更多的娱乐选择，周末和朋友聚餐、出游等活动，对于这些90后为主的年轻人来说是必需的，所以这些新生代农民虽然散布比较零散，但大都离最近的地铁站或公交站不出20分钟的路程的位置选择租房。
五、结论
新生代农民工在住房租赁的需求上呈现出与老一代农民工明显的不同，该群体的租房行为很大程度上都受到自己内心需求的影响，借用弗洛伊德的理论来说，新生代农民工的租房行为更多的是“本我”的一种表现，老一代农民工为了给家庭累积财富，不惜靠剥削自身来积累出自身家庭发展的资金，其中压榨自身的住房条件就是重要的手段，而新生代的农民工在信息化的时代下长大，他们有着80后、90后一代追求自由和个性，在老一代农民工承担了家庭资金的原始积累后，新生代农民工往往并不承担过多反哺自己农村家庭的任务，加上较高的收入和成都市相对低廉的租金，让他们有条件去追求高品质住房；工作的不稳定又导致他们更换住房频繁，难以形成长时间的租赁合同；选择住房时，更多的考虑交通便捷性而非距离工作地的远近；而迫于高房价而产生的弱储蓄意识，则让很多新生代农民工放弃了在成都扎根的想法，转化成对现在租赁房屋的享受型消费。在西部务工的农民工所呈现出的住房需求特征，在一个侧面说明了新生代农民工住房需求的新变化，这对于研究该群体住房租赁行为的变化具有借鉴意义。
参考文献：
[1]Lewis Mumford. The City in History： Its Origins， its Transformation， and its Prospects [M].New York： Harcourt Brace Jovanovich，1961.
[2]Simmons， J.W. Changing Residence in the City-A Review of Interurban Mobility[J] .Geographical Review，1968，58.
[3]莫言峰.住房保障惠及农民工须迈三道坎[N].中国经济时报，2007-10-16.
[4]吕萍，周滔.农民工住房保障问题认识与对策研究――基于成本一效益分析[J].城市发展研究，2008（03）.
卫生部新闻发言人毛群安表示，“关于在农村的医疗卫生网络建设方面到底投入多少，目前没有确切的数据，但新医改方案已经确定要对公共卫生、基本药物和基层医疗机构人员工资进行补助。”
社区卫生机构业务用房尚未妥善解决
本刊讯(记者 胡睿) 在11月15日召开的“2008中国社区卫生服务发展论坛”上，全国社区卫生服务体系建设重点联系城市技术指导组最新基线调查报告显示，28个全国社区卫生服务体系建设重点联系城市中，36.4％的社区卫生服务中心业务用房面积小于1000平方米，48.1％的社区卫生服务站业务用房面积小于150平方米，1／3的社区卫生服务中心、1／2的社区卫生服务站租业务用房，租房的社区卫生服务机构有70％是部分或全部自己承担租金。目前，我国社区医疗服务机构业务用房问题仍未得到妥善解决。
发改委将投75.14亿用于社区医疗建设
本刊讯(记者 胡睿) “全国社区卫生服务经验交流会”于2008年11月3－4日在北京隆重召开，卫生部妇社司副司长秦耕在会上作了重要讲话。
他指出国家发改委非常重视社区卫生服务体系建设，卫生部和国家发改委共同研究制定了社区卫生服务机构建设标准和规划，并准备立项实施。项目建设总投资初定75.14亿元，其中中央投资46.63亿元，项目建设周期为2009－2010年。
哈尔滨“一证通”方便参合农民就医
本刊讯(记者 陈静) 2009年1月1日起，哈尔滨市参合农民实行“一证通”就医制度。“一证通”是指参合农民在一个统筹地区内，持“合作医疗证”等有效证件，可在各级定点医疗机构自主选择就医，不需要再逐级办理转诊手续、持转诊介绍信到上级医院就医。目前，哈尔滨市8区10县(市)已经全部建立了新农合制度，实现了对全市所有农村地区的全面覆盖。
南京社区医院门诊费只有大医院1／3
本刊讯(记者 田昊) 11月11日，记者从南京市卫生系统召开的有关会议上获悉，截止目前该市已建成各级社区卫生服务机构880个，社会卫生服务普及率为98％，人口覆盖率为100％。居民到社区医院就诊的比例占到全市门急诊总量的44.7％，社区医院人均门诊费用为53.09元，人均住院费用1920.92元，分别只有三级大医院的33％和25％。
重庆4亿世行贷款筹建基层医疗机构
重庆日报讯 11月16日，重庆市卫生局发出通告，“世界银行贷款重庆市统筹城乡发展与改革项目基层医疗机构能力建设予项目”初审工作已经完成，此项目获得世界银行贷款4亿元，将用于支持38个区县(自治县)建设80个城市社区卫生服务中心、400个城市社区卫生服务站、120个农村乡镇卫生院以及2000个村卫生室。
海南将为乡镇培养600名医学生
健康报讯 海南将借鉴国家免费师范生教育做法，采取“入校前签订协议，在校期间省财政资助学费、住宿费、生活费，毕业后到乡镇卫生院工作”的方式，连续3年每年招收200名高等医学院全日制大专以上大学生，为海南少数民族地区和贫困地区卫生院培养人才。预计第一批学生将于2009年入学。
福州实现药品配送100％进村
福建省福州市药监部门通过设置“便民药柜”、“流动药箱”和建立村卫生所，不断完善农村药品供应网。截至目前，该市已全面消除了农村医药空白点，药品供应网覆盖面达到100％。福州市药监部门还积极动员配送企业严格按照“质量保证、价格优惠、及时方便”的原则，根据“便民药柜”用药目录进行配送。据统计，现在的“便民药柜”和“流动药箱”的药品价格下降了30％以上。
(通讯员 宋科冉)
河北医学毕业生下乡一路优惠
燕赵都市报讯 河北省卫生厅等部门近日出台了《关于进一步加强农村卫生人才培养和队伍建设的若干意见》，意见指出到乡镇卫生院工作的大中专毕业生直接执行定级工资，工作满一年转正时高定一级薪级工资，并在高定薪级工资的基础上浮动一级薪级工资。从享受浮动薪级工资当月起，连续在乡镇卫生院工作满8年的，可由浮动转为固定，并可继续上浮一级薪级工资。
“中国医药30年风云会”山东行
微博上曾盛传一组名为《100万人民币能买到什么样的房》的图片。你点开来一看：美国佛罗里达州四室两卫小别墅价值7.4万美元，俄罗斯莫斯科“一环”内的两居室15.2万美元，印尼巴厘岛私人别墅10.7万美元……
最后一张照片似曾相识——北京郊区60平方米毛坯房，15万美元。噢，这不是你朝思暮想夜不能寐起早贪黑为之奋斗的目标吗？
如此巨大的落差让你恨不能立刻举家迁徙算了。但眼见真的如实？这问题可没有标准答案。
各个国家各个地区都有不同规定，而且房产所在的位置也决定了它的价值。但还有些事儿，有必要给你提个醒。
物美价廉？那只是房价
佛罗里达州黑斯廷斯地区7.4万美元的房子是确有其事，但是这地方是一个农业中心，据美国人口统计局的数据，它的人口只有607人。而在纽约中心公园区域，房价并不便宜，美国地产信息网Trulia统计出2012年4月～6月，这地方房屋的平均价格为2.7万美元（合人民币17.2万多元）每平米。
且关键之处在于，那些让你怦然心动的价格只是房价，想要安居乐业，可能还需要支付其他费用。
税费 在许多国家购买房产，税费之高可能会是出乎你的意料的。
美国各州税率不同，据《纽约时报》报道，投资服务公司穆迪做了一个统计，美国各州平均地产税率的范围是0.65%～2.57%——而如今上海试行房地产税适用税率为0.6%。
所以在下手之前，你必须搞清楚当地税收成本是否能够承受，在国外与房产有关的税费还主要有契税、土地税、印花税和增值税等。
《投资与理财》就曾报道过一个比较悲催的案例，一位有过海外买房经验的同胞，花了380万美元在美国买下一套别墅，按照他自己的形容——“就像电影《阿甘正传》里面主角的那栋房子，周围是草坪，还有游泳池，非常惬意舒适。”
但还没高兴几天，过户、验房、保险这些价格不菲的项目就花了他七八千美元，接下来一年多达几万美元的地产税、社区管理费、房子日常保养费让他后悔莫及。
随后他决定转手。但房产经纪人告诉他，还要支付相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费……他就更懵了。
管理费 物业管理费有时候也会让熟悉每月每平米几块九毛八的你难以置信。
这里有一个比上文更极端的例子：《信息时报》曾报道称，2009年有一位慕名到美国购房的温州商人，一口气买下了3套银行没收后再拍卖的房子，便宜得令人乍舌——每套2000美元。
然而他后来发现这些房子内部都比较破旧，且地段偏僻，为了用租金抵消每个月的维护费用和税费，他又花了一大笔钱重新装修。
可房子在“穷人区”，他的租客好几个月都没有支付房租，坐飞机去打官司又要花钱。那么自认倒霉把房子都卖掉吧——但想想卖房需要的税费和中介手续费，怎么算还是自己亏了。
所以，不要轻易羡慕那些惊人的价格，可能里面藏有陷阱。
还是十分想买？先搞清谣言
你可能已经发现，近来海外房产推介越发频繁。
交通银行调查报告说，中国人的买房意愿已经连续4个月上涨。不过意愿高涨，政策却收紧。国人正在把目光投向海外。中国内地和香港的买家，已经成为购买美国房产的第二大外国买家群体。
实际上，美国在今年成为了外国人最热爱的购房地。去年欧洲国家很受欢迎，前几年是澳大利亚。
许多人近期相信，美国不动产历经m多的大幅调整后，在库存降低、租金收益率提升，加上房价止跌回稳，政策吸引等原因的影响之下，加之欧债危机，房地产成了该国成长趋势较为明确的产业，现在价格约比高点低了20%～30%，适合出手。
但针对该国地产''再辟两个谣。“买房送绿卡”“买房送绿卡”跟“买北京郊区房送北京农村户口”—样，都是坑爹的。
房产中介用以作为噱头的这句话，如果他负责任地加上“最终解释权归本中介”的话，解释很可能会是送“移民服务费”。“永久产权”这个要视情况而定。
和中国的土地所有权归国家所有不同，很多国家都实行了土地私有制，政府将土地出售之后，产权就永久属于个人。
这些都没有问题，但你还是要注意，你买的是产权还是居住权，前者你能够随意买卖出租房子，但后者相当于有限期限内的产权，且只能出售给物业委员会。
实际上，在你出手前，推荐跟精通当地法律的人士进行探讨，了解当地政策、经济情况以及文化差异，条件允许的话，有必要在当地专业机构雇用一个房屋调查员，并且让房屋中介负责出租事宜。
限购令外国也有
澳大利亚对外国买房者实施了限购令，外国人买房只能买新房，不能买二手房，卖房则只能卖给澳大利亚人。
当地政府会对海外投资进行调查，如果发现你炒房，你就会又多了一处容身之地——颇具澳洲风情的监狱。
韩国、日本、巴西等地也推出了类似的限购令。
各国
在尼加拉大瀑布，有便宜豪宅四室四卫，挂牌均价为60820美元（折合人民币约为39.4万元）。
在波罗地海小国拉脱维亚，该国在经济危机期间的房价是全世界跌幅最大的，达到了70%。2011年该国房价开始反弹，年增幅达到16.9%。
薪酬是大学生即将毕业或毕业初期时最为关心的事项之一，也是影响大学生就业的重要因素。2001年由教育部主办的《中国大学就业》杂志所做的一份《首届大学生就业首选企业调查报告》表明，影响毕业生就业的薪酬福利(16％)因素屈居第三位，但与作为第一因素的发展前景(19％)相差不过3％，与作为第二因素的施展才干(18％)相差不过2％。
单向思维：大学生期望高薪酬的发动机
2001年由教育部主办的《中国大学就业》杂志所做的一份《首届大学生就业首选企业调查报告》发现，大学生们回答的“您求职要求的工资底线”平均值为2244.6元。每月1500－4000元要求的占57.75％每月4000元以上高收入的人数约占15％。一位所谓“名牌”大学的硕士研究生到南方一所高校求职，开出的10万元年薪让用人单位吃惊，因为该校的院士也才10万元。某报2004年对成都地区大学生的薪酬期望与用人单位实际支付的薪酬进行调查，结果是：专科生要求工资2000－3000元／月；本科生要求工资3000－5000元／月，而用人单位实际能给的仅是其期望值的50％。2005年成都某报的调查结果是54％的大学生想得到的月工资是2000元以上，仍然高出用人单位实际给予的薪酬。据《法制晚报》2006年5月23日的报道，北京市今年毕业研究生4万多人，多数硕士生期待5000元以上的薪酬。而用人单位则更多愿意给4000元以下的薪水。教育部2006年7月前组织的调查也显示70％的大学生的薪酬期望值超过了用人单位实际给予的薪酬。大学生的薪酬期望值为什么如此高呢?
首先是大学生的绝对思维，即只看到薪酬绝对值是3000、2000还是1000元，把自己得到的薪酬与其他同学得到的薪酬相比较；其次是大学生的精英思维，尽管大学生在理性上能正确认识到在高等教育大众化的时代，大学生已不是精英，但在具体定位中，潜意识仍把自己当作精英，尤其是一些所谓“名牌”大学的大学生更是如此；再次是分享改革红利思维，认为“在这个社会飞速发展的时代，我们作为社会的公民，是应该享受到社会发展的成果的；第四是上学成本思维，CUS21调查显示，当前大学生每年的各类消费支出平均至少应在10000元以上，而且从调查得到的结果来看，随着年级递升，大学生的消费支出也逐年小幅上涨。四年至少也得4、5万元，就业了，生活消费水平理所当然更高，至少也不能低于这样的水平。对于那些因为经济贫困而贷款上大学的学生，低薪酬产生的压力就更大了。因此，希望找到工资高的工作，尽快地收回上大学的成本是大学生普遍持有的观点。第五是生活成本思维。认为就业后的生活成本很高，除日常生活费用外，租房、娱乐、交友等都需要费用。这些思维概括起来就是单向思维，即仅单向地考虑自身利益。正是单向思维促动了大学生高薪酬的期望。
多元思维：大学生高薪酬期望值的“调整器”
多元思维就是要从影响大学生薪酬的诸要素和诸关系考虑关系大学生应当有的薪酬期望值。大学生作为劳动者，其取得的薪酬是支付其劳动的对价，从法律关系而言，直接涉及劳动者和用人单位二个主体，因此，决定大学生薪酬的人不仅仅是大学生，还有用人单位。决定薪酬的重要因素之一就是劳动者的个人劳动能否转化为社会劳动，有多少转化为社会劳动，即作出了多大贡献，为用人单位创造了多大利润。除此之外，一国经济发展水平、消费水平、行业性质、地区差异等都影响薪酬的高低。由此，大学生在确定自己的薪酬期望值时，必须从用人单位的利益、自己为用人单位创造的利润、国家经济发展水平、消费水平、行业性质、地区差异等方面多元思维，学会换位思维、相对思维。
换位思维，即站在用人单位的角度来思考应当给大学生多少报酬。但任何交易都必须平衡双方的利益，而不能只顾自己的利益。大学生给企业创造了财富，才有资格与用人单位谈自己应当得多少报酬。因此，大学生的薪酬期望值应当建立在对用人单位的贡献上，当还没有作出贡献时，就不能期望太高的报酬。
相对思维，即将薪酬放在地区、行业、个人情况来考虑。在不同地区，工资总体水平并不一样，大学生应当与本地区的工资总体水平进行比较，确定正确的期望值，如北京2005年人均年薪30000元，月薪就是2500元；成都市2005年人均年薪17280元，月薪就是1440元。国家统计局公布的2006年7月全国和部分地区城镇居民家庭人均月收入基本情况如下：全国是998.53元，北京是1822.26元，上海是1809.84元，浙江是1566.26元，江西是767.70元，重庆是994.80元，四川是799.11元。广东省是1351.30元，海南省是752.40元，贵州省是751.35元，陕西省是767.06元，甘肃省742.66元。这些数据可以作为初次就业的大学生确定薪酬要求的参考。一般而言，平均工资上下的薪酬要求是比较合理的，即使比平均工资低一些也是完全合理的。其次，在不同地区应当有不同的薪酬要求。比如在北京市，提出2000元的要求是合理的，但在成都市提出同样的要求，就不合理了。再次，不同的行业的整体工资水平也是有差异的，比如企业与事业单位的工资水平差异巨大，企业可以自主确定劳动者报酬，企业经营状况的好坏决定了劳动者工资的高低，而事业单位则由国家有关法律法规规定了不同级别的劳动者的不同的工资级别，一般没有自主定报酬的权利，因此，就不能用对企业的工资要求来要求事业单位。同时，个人的专业、能力、就业行业等不同，工资要求也不同，如一个专科生不能要求研究生的工资。
通过多元思维，可以对不合理的薪酬期望值进行调整，以确定合理的薪酬期望值。多元思维是薪酬期望值的调整器，不断地调整大学生的薪酬期望值，以使其趋于合理。
创业思维：理想薪酬的“加速器”
大学生就业初期，无论薪酬高低，都必须要有创业思维。创业是泛指一切开创事业的活动和过程。创业思维，就是将自己的就业作为事业的开端，在职业活动中，有强烈的事业心而不能是职业心。事业心即在心理上把工作作为自己为社会作贡献、获得社会尊重、实现人生价值的活动，尽最大努力去做好，而无论薪酬高低。职业心则是心理上把工作作为自己获得工资、实现生存的手段。职业心决定了人们仅关注自己报酬的多少，而不是工作做得好与坏。如果薪酬低而懈怠工作，没有激情，没有工作业绩，当较高薪酬的工作机会来临时，用人单位也不会给你机会，甚至还会失去现在的工作岗位。香港光华学院特聘培训师、2001年中国最具潜力人力资源经理胡斌说：态度差、能力差，是“人裁”，他们最容易成为拒聘和裁员的对象；态度好、能力差，将就用是“人材”；能力强，态度差，对企业不认同，是“钢才”的“才”，老板很难用他；能力强，态度好，认同企业，这类“人财”最能带来财富，是老板最喜欢的人。因此，大学生必须牢记“价格是别人给的，别人可以随时拿走；价值是自己创造的，别人是拿不走的。”工作业绩越大，“资本”就越雄厚，而创业时期正是为自己将来谋得高薪进行的“资本原始积累”。
_____________________
①慈鸿飞：《二十世纪前期华北地区的农村商品市场与资本市场》，《中国社会科学》1998年第1期。
一
先从家庭收支是否平衡和生活费用的分配结构来考察农民的生活程度。
家庭收支平衡与否，是衡量农民生活水平的晴雨表。
据1934年初全国土地委员会对华北四省55县60万户的调查，收支有余者占28％，相抵者占34％，不敷者占38％，“农家经济困难，收不敷支，或虽平时收支勉可相抵，设遇以外势必出于借贷。”①二三十年代各地的具体调查也表明，入不敷出者的比例是很高的。如河北遵化、唐县、祁州(今安国)、高阳、邯郸5个县，1922年人均收入50元以下者占62％以上，按每人年收入50元为贫困线，“其入息离开‘应有之供给’的地方太远了”。②清苑县500农家，入不敷出者占62％，总计平均每家亏损20余元。③山西中部一个村庄，“各种农作每亩的平均收入为1元6角5分6厘，每亩平均支出为3元零9分4厘，收支相抵每亩实赔大洋1元4角3分8厘；如果除去已工不计，每亩仅可实赚大洋1分2厘。”④山东莱芜县，一个有地10亩(合官亩40亩)之家，入不敷出，负债积至400元之多。⑤潍县，一占地14亩之家，收入158．3元，支出191．05元，亏欠32．75元。⑥河南舞阳县，无衣无食、衣食不足者占全县总人口的40％，仅足自给者10％，衣食有余者仅10％。⑦辉县樊家寨134农家，入不敷出者占36％，收支平衡者占44％，收支有余者仅占20％。⑧
据当时农村经济的落后状态可以判断，上述所谓收支平衡者实际上大多是以降低生活水平为代价的。
__________________________________
①中国第二历史档案馆编：《中华民国史档案资料汇编》第五辑第一编，财政经济(七)，江苏古籍出版社1991年版，第36—37页。
②冯和法编：《中国农村经济资料》，黎明书局1933年版，第31、33页。
③张培刚：《清苑的农家经济》(下)，《社会科学杂志》第7卷第1期，1937年1月。
④张稼夫：《山西中部一般的农家生活——替破产中的农家清算的一笔账》(1935年7月)，载陈翰笙主编：《解放前的中国农村》第3辑，中国展望出版社1989年版。
⑤王毓铨：《山东莱芜县农村实况》，天津《益世报》1934年9月15日。
⑥瓦格勒：《中国农书》，商务印书馆1936年版，第732页。
⑦赵质宸：《复兴河南舞阳农村》，《农村复兴委员会会报》第8号，1934年。
⑧《乡村建设》第5卷第14期，1936年。
我们还可用维持最低限度的生活标准来衡量，以定县为例，农民生活一年至少不能低于250元，①但该县农民的年收人大多低于此数，李景汉说一般农户：“全家的收入在200元左右，除好年成外，不易超过250元。”②据1931年3月至1932年6月对123个农户的调查，年收入在250元以下者占60％以上。③1934年李宗黄调查定县时发现，平均每家农作物、副产品以及副业收入才195元。④1928—1929年34家的周年调查，农民年收入相对较高，250元以下者占32％，但这34家平均有地31亩，比全县人均23亩多8亩，并且“记账的周年内，农作物的收获也比较的稍好，又没有遭遇特别的天灾人祸，大致农家是比较的过太平日子。”⑤
在30年代，贫困农家有增长之势，这可以从农家阶级地位的下降得到证实。如河北临城县，1930—1935年，中农户由65％降至23％，小农由20％增至55％，无产农由6％增至17％。⑥枣强县杜雅科村，1930—1936年，自耕农户数由89．29％降至88．78％，半自耕农由5．95％增至8．16％。⑦唐县1937年初的调查也表明，近十几年来，中农阶层的数量有减少之势，“从事实上观察，似乎也只有走向贫农群里去，”相反，贫农和雇农的数量则逐渐增加。⑧河问县也是雇农、半自耕农日多，中农、富农日少。⑨河南许昌、辉县、镇平三
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①涛鸣：《定县见闻录》，《独立评论》第4号，1932年6月。
②李景汉：《华北农村人口之结构与问题》，《社会学界》第8卷，1934年。
③何延铮整理：《三十年代初期河北省定县123户生活水平调查》，《河北文史资料选辑》第11辑，1983年。
④李宗黄：《考察江宁、邹平、青岛、定县纪实》，南京中国第二历史档案馆藏，全宗号236，第191—192页。
⑤李景汉：《定县社会概况调查》，中华平民教育促进会1933年版，第302页。
⑥薛邨人：《河北临城县农村概况》，天津《益世报》1935年5月25日。
⑦杜连霄：《枣强杜雅科农村概况调查》，天津《益世报》1937年1月23日。
⑧刘菊泉：《河北唐县的农村经济概况》，天津《益世报》1937年1月30日。
⑨刘亚生：《外力侵略下的河北河间县农村经济》．天津《益世报》1937年3月27日。
县，1929—1933年，中农户由20．4％降至18．7％，贫雇农由59．76％增至62．3％。①
生活费用的分配结构，是反映农民生活水平的另一重要指标。
农民生活消费种类大致有：食物类，包括主食、副食；衣服类；房屋类；燃料类；杂类，包括医药、教育、娱乐、婚丧、嗜好、器具、宗教、应酬等。19世纪德国统计学家恩格尔(Ernst．Engel)创立并广为通用的“恩格尔定律”(食物支出与消费支出之间的比例关系，称恩格尔系数)表明，家庭越贫穷，用于食物费用的比例越大，杂项费用的比例越小，生活享受程度越低，反之亦然。因为食物是满足人类生存的第一要素，只有在食物满足的基础上，才谈得上其他生活消费。如果一个家庭的生活费用主要用于食物，说明它没有余力满足其他需要，没有能力提高生活水平，这样的家庭必然是贫穷的。
二三十年代的乡村调查表明，食物费用占农民生活费用的比例最高。20年代，河北平乡、盐山，河南新郑、开封，山西武乡5个县的农家，食物费平均占总生活费用的63．3％。其中，平乡为66．4％，盐山为55．9％，新郑为75．1％，开封为76．7％，武乡为50％。②又据李景汉1928—1929年对河北定县34个农家的调查，平均每家全年支出242．6元，食品费为167．9元，占总支出的69．2％；燃料费19．6元，占8．1％；房租费18．5元，占7．6％；其余各项杂费21．7元，占8．9％。在食品费中，米面杂粮又是最多的，占95．5％，调味品还不到3％，肉类仅2．2％，水果更少，才0．3％。③1937年日本满铁调查班对河北昌黎县前梁各庄、平谷县大北关村农家的调查也表明，生活费用分别占家庭支出的72．2％、62．6％。④
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①行政院农村复兴委员会编：《河南省农村调查》，商务印书馆1934年版，第22—24页。
② 卜凯：《中国农家经济》，商务印书馆1936年版，第514页。
③据李景汉：《定县社会概况调查》，第305—306页整理计算。
④南满铁道株式会社：《冀东农村实态调查报告书》平谷县统计篇、昌黎县统计篇，昭和12、13年(1937、1938年)发行。
1931年版山东胶县志也记载，“乡民终岁辛勤所得十之七八用之于食”。①
以上所举农家中，收入较低的家庭，食品费所占生活费用的比例更大。如河北定县34农家，收入250元以下之家，食品费占生活费用的72％，比所有农家食品费占生活费用的比例高2．8％。②
与发达国家做一下比较，更可以发现中国农民生活程度之低。30年代初，美国、日本、丹麦农民的生活费用中，食物费分别占41．2％、42．8％、33．0％，③比中国农民的食品费用比例低百分之二三十之多。
联合国粮农组织根据恩格尔定律，将国民生活水平划分为5个档次：恩格尔系数为59％以上者属绝对贫困型消费，50％—59％属勉强度日型消费，40％—50％为小康型消费，20％—40％为富裕型消费，20％以下属最富裕型消费。④依此衡量，近代华北农家的生活大多数属绝对贫困型。
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①《胶志》卷52，1931年铅印本。
②据李景汉：《定县社会概况调查》，第306页整理计算。
③乔启明：《中国农民生活程度之研究》，《社会学刊》第1卷第3期，1930年5月。
④参见张东刚：《近代中国消费需求结构变动的宏观分析》，《中国经济史研究》2000年第1期。
二
农民的具体生活状况，验证了上一论点。
先看农民的食物：
农民最主要的食品是粮食，兹据1936年中央农业实验所的统计数字，整理成下表：
由上表可知，华北四省有不少县份的主要粮食作物产量远远不能满足农民的消费需求，粮食短缺县份约占有调查报告总县数的一半。况且，这还是平常年份的统计，如果是歉收年，粮食之不足更可想而知。
各地的具体情况有助于对此问题的认识。以1933年河北定县为例，每人一年需要口粮51．77市斗，全县439729人需粮22763891斗。同年，全县出产粮食22964670斗。如除去种子、田赋等项，用于全县消费的口粮约2200万斗，距离口粮标准尚差69万余斗。①结果，
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①据李景汉：《定县经济调查一部分报告书》，河北省县政建设研究院1934年版，第145、3—8页；冯华德、李陵：《河北定县之田赋》，《政治经济学报》第4卷第3期，1936年整理计算。
绝食的农民随处可见，韩家庄50个农户中就有30余户绝食，赵村也达20余户。①又据1936年平谷县夏各庄、小辛寨、胡庄3个村的调查，谷类收获量分别为280373斤、30742斤、l82400斤，距离食物、饲料和种子需要量尚差116135斤、61398斤、310291斤。②
粮食不足，迫使农民将粮食消费减至最低限度。
譬如，小麦口感好，营养丰富，颇合人们食用，华北是著名的小麦产区，本应在农民的食粮消费中占一定比例，但因小麦价格较高，农民将此视为商品经济作物，所以很少吃甚至不吃。30年代初河北定县的调查表明，小麦产量虽仅次于小米和甘薯，但农民的主食中没有小麦。③又据李景汉20年代中期对北平郊外挂甲屯村100个农家的调查，全年吃白面5次以下者约占一半，除年节外，平日从不吃白面，有的仅在新年吃一次；吃5—9次者占15％；10—49次者占25％；50次以上者仅占10％。④沧县，“邑之产麦为田产十分之四，而食麦者不及百分之一。”⑤其他各县也有类似情形，如山西屯留县，农民只是在春节时才吃一顿麦面面条。⑥河南新安县，也是“全县民众恒食之者廖廖无几。”⑦通许县，“全年食麦面者百不抽一焉。”⑧山东东平县，绝大多数农家也吃不起白面，“能终岁食面粉者不过少数素封之家。”⑨
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①顾猛：《崩溃过程中之河北农村》，《中国经济》第1卷第4期，1933年4月。
②(日)《冀东地区内25个村农村实态调查报告书》上卷，昭和11年(1936年)发行，第147—148页。
③曲直生：《华北民众食料的一个研究》，参谋本部国防设计委员会1934年版。
④李景汉：《北平郊外之乡村家庭》，商务印书馆1929年版，第45页。
⑤《沧县志》卷11，1933年铅印本。
⑥高苗：《山西屯留县农村经济实况》，天津《益世报》1934年12月1日。
⑦《新安县志》卷9，1938年石印本。
⑧《通许县新志》卷11，1934年刊本。
⑨《东平县志》卷5，1936年铅印本。
即便是杂粮，许多农民也吃不饱，还要掺杂野菜充饥。如河北阜平县，据1934年初的调查，农民“吃树叶、糠秕、菜根、薯块，总是不可掩讳的事实。他们在秋天把树叶(杏、柳、槐……)打下来，浸在瓮里，预备泡淡了苦味，捞出来拌上糠秕，蒸窝头吃。遇有收枣年头，再把粜不出去的坏枣捣成泥搅和在糠里，为的便于下咽。”“小米粥、玉米窝头，虽算不得好，但贫苦的乡农很少吃到这些东西，家里要没点家私，谁吃得起?能够啜到小米粥，啃到玉米窝头的，他们觉得是在天堂上的人。”①定县农民的主食，也是极其粗劣的，1934年冬红学家俞平伯走访了几个条件较好的村庄，问村里出产的小米够不够吃，村民说除了有客人或有什么事情吃点小米，平常只以红薯、白菜为食。②如果说在农活忙的季节，农民每天还能吃三顿饭，到了农闲的冬季，大多数就只吃两顿，即使吃三顿，也有一顿是稀的。③山西中部农民的食品，最主要的是高粱和小米，但高梁面也仅限于午饭吃一次，早晚是小米稀饭或煮以南瓜汤之类的东西。④又如山东胶县，农民“通年食物以甘薯为主，杂以粟豆、高粱、小麦，冬春食甘薯居多，夏秋食粟居多，是为主食品。”⑤馆陶县农民，“食则以谷类为主，麦不常食，野菜充食品者正多。”⑥东平县农民大多也是“取树叶野菜及胡萝卜地瓜补充食料，而号寒啼饥之侣仍复数见不鲜。”⑦河南太康县，农民“半年多半以高梁菽粟为常食品，而食麦者廖廖。”⑧修武、焦作县，“一般农民生活极苦，吃高梁小米者，在乡间还算是中等人家，而一般极贫苦之农人，竟有吃糠者。”⑨
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①李小民：《河北阜平县农村素描》，天津《益世报》1934年11月30日。
②知堂：《保定定县之游》，《国闻周报》第12卷第1期，1935年1月。
③李景汉：《定县社会概况调查》，第260页。冬季吃两顿，夏季吃三顿的情形在华北非常普遍，当时许多资料都对此有所记载。
④张稼夫：《山西中部一般的农家生活》，天津《益世报》1935年7月13日。
⑤《胶志》卷52，1936年铅印本。
⑥《馆陶县志》卷6，1936年刊本。
⑦《东平县志》卷5，1936年铅印本。
⑧《太康县志》卷2，1933年铅印本。
⑨龚逸情：《河南焦作的民众》，《向导周报》第165期，1926年。
副食在农民的食物中就更为简单了。
如蔬菜类，据20年代中期李景汉对北平郊外挂甲屯村100户农家的调查，全年蔬菜费不满5元者约占1／3，平均每家蔬菜费为10．8元，仅占总食品费的10％。①到30年代，昌平县，“蔬菜也是自己种，如果种不起，则所吃也不会高贵，只是些咸菜疙瘩，煞白菜或豆腐而已。”②河南林县，农民的常用蔬菜“一蔓菁萝卜叶，二豆叶，三红薯叶。三种皆秋问煮熟淘净掺蔓菁丝入缸，备常年调汤佐食。”③
至于鸡蛋、鱼、肉等较为昂贵的副食品，农民享受的机会就更少了。如上述北平郊外挂甲屯村100农家，大多数只在新年、端阳、中秋购用肉食，有的只在新年吃一次肉。除了年节之外，能吃得起肉者仅有13家，数量与费用也甚少。④河北卢龙县，农家也是“非喜庆年节或延客，不恒用酒肉。”⑤定县农民除了年节之外，大多数也吃不起肉。据1931年120家的调查，仅有两家在冬季每隔三五日吃一次，不到总家数的1．7％。⑥
调味品对农民而言，也是非常稀见的东西。定县农家的调料费还不到食品费的3％，6口之家一年仅用1角5分钱买香油与花生油吃，1933年1斤香油的价格虽然从1930年的0．276元降至0．116元，但1角5分钱仍是不够买1斤香油的。⑦所以，农民“每买几两香油，常常吃了一两个月还不见少，”就不足为奇了。⑧他们用油的法子，是用铁丝穿过一
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①李景汉：《北平郊外之乡村家庭》，第47页。
②蒋旨昂：《卢家村》，《社会学界》第8卷，1934年。
③《林县志》卷10，1932年铅印本。
④李景汉：《北平郊外之乡村家庭》，第48页。
⑤《卢龙县志》卷10，1932年铅印本。
⑥涛鸣：《定县见闻杂录》，《独立评论》第4号，1932年6月；《研究村食物概况》，南京第二历史档案馆藏，全综号236，卷号115。
⑦李景汉：《定县社会概况调查》，第260—261页；李景汉：《定县经济调查一部分报告书》，第211页。
⑧鲁绍柳：《定县农村经济概况》，《文化建设》第3卷第4期，1937年。
个制钱的方孔，把它钩住，然后把钱放在油里，用油的时候把钱拿出来，放在菜里头，从不敢把油从油瓶直接倒出来，怕用得太多了。①如果食物里“偶尔放人几滴香油，竞致看为例外的奢侈”。②酱油醋等调料品在他们看来，也是带点特别意味的东西。定县6口之家一年仅用1角5分钱买醋，按比以前降低了的1933年的价格计算，也只能买2．6斤干醋或6．8斤水醋。③盐是人类生活的必需品，但因价格太高，许多农家根本吃不起盐。定县在1933年冬季，吃不起盐的农家占20％，1934年达到27％，有的村子高达74％。④买不起盐的农民，便到阴沟里或潮湿的地皮上刮硝盐吃，岂不知“盐是属于国家的，私人刮取是犯法的，”他们惟一的办法只有少吃盐或不吃盐了。⑤临城县管等村，300户农家中也有100户吃不起盐，还有150户不够吃，二者占总农户83％以上。⑥河南获嘉县，“贫寒之家，更有时连海盐不用，惟佐以本地硝盐者”⑦
农民的穿着，也是简陋到极点。20年代北平郊外挂甲屯村，不少农民买不起新衣，就在海淀或北京买旧衣旧鞋穿。⑧30年代，河北的南皮县，农民穿的衣服都是“新旧大小辗转改作，至朽烂为度。”⑨望都县农民“寻常衣服，棉改夹，夹改单，敝而后已。虽褴褛之衣，犹作鞋履之用，不肯轻于一掷。”⑩又据定县34农家的调查，平均每家全年衣服被褥用
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①涛鸣：《定县见闻杂录》，《独立评论》第4号，1932年6月。
②李景汉：《深入民间的一些经验和感想》，《独立评论》第179号，1935年12月。
③李景汉：《定县经济调查一部分报告书》，第211页。
④李景汉：《定县农村经济现状》，《民间》第1卷第1期，1934年5月。
⑤佛：《农民的伟大修养》，《民间》第1卷第1期，1934年5月。
⑥远：《河北省一个农村经济的调查》，《中国经济》第2卷第8期，1934年8月。
⑦《河南获嘉县志》卷9，1935年铅印本。
⑧李景汉：《北平郊外之乡村家庭》，第51页。
⑨《南皮县志》卷3，1932年铅印本。
⑩《望都县志》卷10，1934年铅印本。
费14．86元，其中5．99元买本地土布80尺，1．1元买爱国布或洋布十几尺，1.82元买棉花，另外鞋料费2．56元，袜子费1．47元，被褥费1．11元，其他1元。①这点可怜的费用是连蔽体都不够的，结果是小孩、尤其是男孩，从春天起就脱得赤条精光，了。甚至到了霜降节令，当富人已经皮衣在身的时候，赤身露体的儿童仍是随处可见。至于老年人，仅求能蔽体而已。穿得上棉裤的农民大半只有一件，一冬不离身，里面状态不忍目睹。②河南南阳县的状况也是如此，“一般农民底衣一看总是破烂不堪，他们只有在年初一、三月三赶会，或者遇喜事等等时候，才把那仅有的一套总算不破烂的衣服穿上。”③
农民的住房，也非常糟糕。房屋主要有瓦房、砖房、土房、草房等类型，但瓦房、砖房造价较贵，一般农民是盖不起的，只有住土房、草房。如河北定县，“砌以砖覆以瓦者，一村之中实寥寥无也。”④望都县，“土屋占十之八九”。⑤怀安县，土房“约占十分之七，倘遇雨连绵，屋多漏滴。”⑥山东东平县，“建造瓦房者颇鲜。”⑦范县农民，也是“居住多土房。”⑧德平县，“住室普通概为土质，形式简陋，内容朴素，仅足供蔽风御雨之资。”⑨河南通许县，“农家多住草房，瓦房甚少。”⑩南阳县，草房占农民住房的80％。⑾灵宝县，“平原之中，中人以上之家始有房屋；其中人以下之家，多于平地下掘一深坑，坑内剜窑，
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①李景汉：《定县社会概况调查》，第318页。
②李景汉：《华北农村人口之结构与问题》，《社会学界》第8卷，1934年。
③冯紫岗：《南阳农村社会调查报告》，黎明书局1934年版，第71页。
④《定县志》卷8，1934年刊本。
⑤《望都县志》卷10，1934年。
⑥《怀安县志》卷10，1934年铅印本。
⑦《东平县志》卷5，1936年铅印本。
⑧《续修范县县志》卷3，1935年铅印本。
⑨《德平县续志》卷10，1935年铅印本。
⑩《通许县新志》卷11，1934年铅印本。
⑾冯紫岗：《南阳农村社会调查报告》，第73页。
谓之地阴院。又有于平地纯用土壁砌起合成窑形，谓之锢窑，每遇阴雨，倾塌堪虞，其穷亦可怜矣。”①更为严重的是，有的农民没有自己的住房。如河北遵化县卢家寨，32个住草房的农户中，有10户是借典来的。②北平郊外挂甲屯村，100农家中只有24家有自己的住房，其他多是租房或住亲友房屋。③山东沾化县，没有房子的农民占14％。④
农民用于燃料方面的费用也非常低，如20年代河北的定县，据34个农家的调查，平均每家燃料费为19．56元，占生活费总支出的8．06％。燃料主要是柴草，平均每家用费15．16元；次为煤炭，平均每家用费2．26元，其中有14家未用煤炭；再次为煤油，平均每家用费199元，多在冬天短时用，夏季几乎不用；洋火费最少，平均每家仅佣0．25元。⑤30年代山东的沾化县，“燃料即以禾秸野草充之，用煤炭者甚少。”⑥
此外，农民用于其他杂项的费用也少得可怜。仍以定县34家为例，杂项开支共有十余项，平均每家支出仅21．72元，占生活总支出的8．95％。其中，以与亲友、邻居来往的应酬费最多，平均每家支出4．49元；娱乐、家具、医药、卫生、教育五项费用，平均每家才支出1．7元、1．62元、1．22元、0．61元、0．54元。⑦在如此低的费用之下，不难想见农民的娱乐生活是多么的贫乏、家里陈设是多么的简单、身体素质和教育程度是多么的低下。李景汉在调查中就发现，定县“农民除了耕种收获、娶妻生子、新年酬酢、逛庙烧香、墙根底下谈天等等以外，很少有其他复杂的社会生活，尤其是社会的娱乐，很是缺乏。”⑧
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①《灵宝县志》卷2，1935年铅印本。
②《冀东地区25个村农村实态调查报告书》上卷，第365页。
③李景汉：《北平郊外之乡村家庭》，第51页。
④冯和法：《中国农村经济资料》，第14页。
⑤李景汉：《定县社会概况调查》，第304、317页。
⑥《沾化县志》卷1，1935年石印本。
⑦李景汉：《定县社会概况调查》，第305、320—324页。
⑧李景汉：《定县社会概况调查》，第325页。
农民死亡率在35—40之间，平均寿命仅30岁，而当时英美等国的人均寿命已将近60岁①，真可谓霄壤之别!
“行”也是人们生活的一个方面，然对于农民而言，它似乎是一个不太重要的概念，正如李景汉对定县的调查所说的，“行的方面就更为简单，拿起腿来走路就行了，大多数人仍然是洋车没坐过，马路没见过的。”②昌平县，农民出外的方法也是步行，或骑驴及其他牲口，土路虽然不少，但多洼湿，一到春夏，就不易走了。③
综上可见，农民生活水平距离最低限度的要求都相去甚远，贫困是农民生活的惟一写照。1936年，著名社会学家对中国最富裕的苏州地区吴江县江村调查后也说：“中国农村的基本问题，简单地说，就是农民的收入降低到了不足以维持最低限度生活水平所需的程度。”④慈鸿飞所谓中国农产品已经出现大量剩余，农民已脱离糊口水平，不攻自破。试问，在多数农民连最低限度的生活都是难以维持的情况下，农村产品可能会出现真正的剩余吗?
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①李景汉：《华北农村人口之结构与问题》，《社会学界》第8卷，1934年。
②李景汉：《华北农村人口之结构与问题》，《社会学界》第8卷，1934年。
关键词：经济学；供给；需求；市场规律；引致需求；赋税；财产税
从2005年3月底的“国八条”到06年的“国六条”，政府对于稳定住房销售价格的决心是坚定的，各大部委也陆续制定相关的政策，旨在控制中国房产的疯长势头。06年下半年全国住房销售价格的涨幅得到了一定的控制，但2007年开始，住房销售价格在以深圳为龙头城市出现了大规模的反弹。根据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。2007年6月份，深圳市国土资源和房产管理局公布的一手房成交公示显示：全市的楼盘成交均价为14256元/平方米，福田区更是高达22242元/平方米。根据瑞士信贷的调查报告表明，2006年深圳税后家庭收入仅为7554元/月。远高于居民承受能力的住房销售价格是否合理，政府的调控手段是否有效?笔者想纯粹从经济学的角度出发来剖析这场房产价格风暴所带来的一些困惑。
图1 深圳2005的到2007年商用住宅价格
数据来源：深圳市国土资源和房地产管理局
1 从供求关系看住房价格的合理性
没有学过经济学的人都知道，供求关系决定商品的价格。供过于求，商品价格会下跌；供不应求，商品价格会上涨。从供应量上看，深圳2005、2006年批准预售面积分别为711.58、694.57万平方米，2007年上半年批准预售的面积为242.41万平方米，特别是2007年一季度批准预售的面积仅57万平方米，较06年四季度减少76%，较去年同期减少38.2%，且大部分供应集中在特区外。从需求上看，2006年6月份国六条后使得房地产的投资减少，市场处于观望的状态，2006年下半年的住房成交量有一定的萎缩，但价格还是在稳步上扬。2007年初，股市市场的利好消息增强了投资者对中国经济的信心，从而间接刺激了房产市场的投资，在这种看涨的预期下，住房的需求增加；同时，西部跨海大桥的通车以及福田新口岸的开通也会使港人在深置业的间接成本降低，从而引发新增需求。因此，在这种供求关系下，深圳的住宅价格的飞速上升是较为合理的。根据深圳市房地产预警体系，目前住宅新房供求关系仍然比较紧张，如果这种供求关系得不到缓解，深圳的房产价格还会继续上涨，直到供求平衡，即达到均衡价格。
如果按照市场的规律，价格上涨必然会引起供应的上涨。虽然住房的供应量在一定期间内是一定存量的概念，似乎不能改变，但住房有三种表现形式：自住、出租和空置，处于出租与空置的住房构成住房一定时期内的存量。住房价格的上涨会导致原来用于出租投资的住宅在出租上的投资回报率远低于出售该房产所带来的投资回报，因此房产持有者会选择出售该房产，市场上房产的供给量就会得到增加，住房销售价格会下降。
图2 深圳住宅金及售价
数据来源：深圳戴德量行
因此，根据供求关系，政府要干涉住房价格，就是要增加市场上房产的供给量或减少市场上的需求数量，或者两者同时进行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定开发商在限期内完成住房开发、加快经济适用房、廉租房的建设等，目的就是尽可能快的增加市场上住宅的供应量，以满足超额的需求。同时，深圳明确境外机构和个人只能在深圳购买办公或自住所需的房产以及规范房地产市场，打击非法炒楼等行为的目的是控制有效需求。
2 土地交易价格对住房价格产生的影响
房地产商认为，住房价格的上涨归咎于过高的土地交易价格；国土部门指出土地交易价格对房价的影响较少。在这场硝烟四起的房产价格战中，政府与房地产商到底谁是最大的赢家?
根据深圳市土地交易中心的数据显示，2006年的土地成交金额达到107.24亿元左右，相比2005年的36.2亿增长196.2%。2006年的平均土地价格和楼面价格分别为7674元/平米与3111元/平米，相比2005年均分别上涨了九成和八成左右。2007年一季度成交的两块宝安区商住用地成交金额分别为4亿和4.5亿，楼面价格分别为5981元/平米和5338元/平米。
根据公布的财务数据，万科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；该四个周期的净利润率分别为14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集团07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分别为41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同样四个周期的净利润率分别为11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。从上述数据可以看出，土地交易价格的上涨幅度高于房价的上涨幅度；而随着房产价格的上涨，房地产开发商的毛利率和净利润水平虽然略有上涨但是远低于房产价格的上涨幅度。在这轮房地产价格的上涨中得益最大的是政府，房地产商并不能从中得到太多的好处。
从表面上看，土地的价格确实成为影响房产成本的重要因素。但是，经济学认为，生产厂商对生产要素的需求来源于消费者对产品的需求，为引致需求。生产要素的价格完全对其需求的价格，即土地作为一种生产要素，其价格的决定来源于住房对土地的需求，因此，是住房销售价格决定土地交易价格，而不是土地交易价格决定住房销售价格。目前中国用地的招拍挂都是相对公平、公开、透明的。招拍挂可以使土地价格更加市场化，减少协议转让所带来的腐败和中间成本，同时政府应将土地招拍挂所得资金投资于建设经济适用房、廉租房等公共产品来补缺地价推升的房价。
加快闲置土地的处理、加快城中村的改造、旧城改造等都是增加土地供给的手段，这是政府在稳定房价政策中的治本之策。
3 税收手段在稳定住房价格中的作用
税收是政府调节市场的有效手段之一。为进一步抑制投机和投资性购房需求。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。这是政府通过税收手段来稳定房价最主要的措施。根据经济学的赋税理论，税款不一定是由支付者承担，这与赋税的归宿有关。我们一般认为，房产的供给是缺乏弹性的，而需求是富有弹性的，因此在住房销售中产生的个人所得税应该是由卖方承担。在二手房交易市场中，住房的需求弹性和供给弹性是变动的。需求弹性和供给弹性的大小与价格水平有一定的关系。在住房价格较低或中等水平时，住房具有一定的需求弹性，价格越高弹性越小，而供给量几乎等于住房的空置数量，在短期内不具备弹性。当住房销售价格处于高水平(高于出租的投资回报率一定程度时)，住房的供给量还包含处于出租状态的房产，在这种情况下，住房价格上涨相同的数值，增加的房产的供给量会大于减少的需求数量。处于这种情况时，根据赋税的归宿理论，赋税较容易转嫁到买方承担。这也是为什么在二手房实际交易中税收基本上由买家承担。基于上述的结论，虽然对二手房交易赋税在一定程度上会抑制投资，但是由于赋税容易转嫁，因此也相应加大了购买自用房买方的成本，从而也变相的抬高了住房的价格。
关键词：房地产 泡沫 认识 影响
一、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是以房地产为载体的一种资产泡沫，它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场合理基础价格的持续性上涨现象。一般发生在经济繁荣时期，土地价格快速上涨导致泡沫景气，但当其达到峰值后，市场会出现需求量大幅下降、房价大跌，泡沫亦随之破裂。房地产泡沫实质上是地价泡沫，地价泡沫是指土地价格超过其合理价格而持续上涨。根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于基础价格的非平稳上涨。泡沫过度膨胀的后果是泡沫破裂，其本质是不具有可持续性。
二、对房地产泡沫的认识
我国房地产经济如今面临很多问题，这已达成共识。但不同的人看待这些问题的方法与态度却是不同的。各方对于房地产泡沫的理解不同，也反映出不同的社会特色。房地产价格越调越涨，房地产市场本无泡沫的言论也浮出水面。香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的没泡沫，打都打不烂的不叫泡沫，过去五六年各种手段都没有把房地产压下去，这就没有泡沫了。”知名财经评论家叶檀博士则认为此论违反常识，泡沫时间有长有短，短的一、两年就崩盘，长的可以到五、六年以上，甚至十几年。我国的房地产泡沫崩溃的表现，并不在于按揭贷款崩溃，并不会像美国一样，房产价格下降、二次抵押者把房产交给银行，最大的可能性是，富裕群体集体抛弃拥有的多套房地产，转战到境外，地方政府以土地抵押的负债大部分成为坏账，到那时，会出现多米诺骨牌效应，地方政府与银行的资产负债表急剧恶化，债务危机大爆发。逐渐减少土地依赖，逐步缩小贫富差距，逐步减少空置率，才是软着陆的根本。
纵观国际，房价收入比、房价租金比和住房空置率是衡量房地产市场泡沫化的常用指标。当前，我国的这三个指标皆高于国际通行标准，由此可见我国房价总体水平已严重偏离基本面，泡沫化明显。
从房价收入比看，我国房价明显超出国际通行标准的上限。所谓“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以上海为例，2011年上海家庭人均可支配收入为36230元，家庭年收入约为72460元，按2011年剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元，购买80平方米的两居室需要172.67万元，平均房价收入比约为23.8：1。也就是说，上海市普通居民需要花大约23.8年才能购买一套普通住房。为提高合理性，21世纪网选择可支配收入数据计算房价收入比。据国家统计局最新数据显示，2012年全国城镇居民人均可支配收入为24565元/年，按城镇户均人口2.89人算，家庭可支配收入为7.61万元/年。国家统计局公布2011年城镇户均住房面积约为95平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均价5498元/平方米，可得我国一套住房总价格约为52.23万元。最终计算得出，我国房价收入比为7.36倍，而世界银行认为合理的房价收入比应该为3-6倍。
从房价租金比看，以广东为例：2007年时仅为 272：1， 2010年却高达921：1。其房价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率来确定的。如果把买房看作一种长期投资的话，那么200：1至300：1的房价租金比，其年化收益率为4%—6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%—6%的租金收益率是比较合理的。但是如果房价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前我国的长期国债收益率为基准，低于4%是不合算的。
从住房空置率看（对于何为房屋空置及具体数字，各部门尚无统一说法），据保守估算，一线城市的住房空置率不低于10%，二三线城市的住房空置率不低于8%，而国际上住房空置率基本在4-8%。同时需要注意的是我国城市住房自有率高于大部分国家，2012年5月，西南财经大学和中国人民银行金融研究所共同《中国家庭金融调查报告》称，中国自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平。理论和现实的逻辑是，出租房容易空置，也容易形成较高的空置率，这一事实使得我国住房空置率远高于国际上其它国家。
三、房地产泡沫对社会的影响
楼市泡沫一旦破裂后对中国经济的危害是巨大的、全方位的。上世纪90年代初海南省房地产泡沫破灭后的危害只是当前我国一线城市房市泡沫的一个缩影。首先，会冲击金融系统。当前，购房者大多是按揭贷款，当房地产泡沫破裂后，房产变成了负资产，很多人会抛售房产，银行接收的则是贬值的财产。尽管银行业金融机构已经通过了银监会的房贷压力测试，但从当前我国的房地产情况看，基本上把整个风险都归结于银行业金融机构之上，无论是房地产业还是个人消费信贷都是如此，这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破裂，最后承担的只能是银行业金融机构，不过国内银行业金融机构现在大多已上市，因此最后承担风险的只会是股民。其次，会影响整个国民经济。房地产业属于第三产业，其产业链很长，涵盖了建筑材料、钢铁、煤电、运输等密集型产业。房地产泡沫一旦破裂，则整个产业生产过剩，经济趋于萧条。
总之，我国应正确认识房地产泡沫及其影响，不能过分依赖房价收入比、房价租金比和住房空置率等国际通行指标，此类国际通行指标在我国房地产市场偶尔失灵，存在着非常奇特的现象，而应尽快建立反映我国特色的指标系统，同时建立与之相适应的调控系统。
参考文献：
[1]任宏，王林.中国房地产泡沫研究.重庆.重庆大学出版社.2008
[2]徐龙炳.国民经济安全研究.上海.上海财经大学出版社.2008
[3]张嗣兴.中国脉搏.北京.中国人民大学出版社.2011