时间：2022-02-10 04:47:26
xxxx年6月4日我们xxx房地产的全体员工在领导的带领下，坐车来到查干湖参加橄榄树魔鬼训练活动。
虽然只有短短二天三夜的时间，但却带给了我深刻的人生体验。在这次训练中身体上虽然承受了很大的苦与累，但是，精神上却收获了很多。通过这次训练，使我深深的感受到了公司领导的用心良苦。无论我身处何种岗位，只要用心体会就会得到十分有益的人生感悟。
到达目的地集合后，在教练的指导下，我们分成四个小团队，各队选出各自队长，大家发挥创意，积极参与，设计队名，对歌，口号，当唱起了我们自编的队歌，齐声喊起我们的口号时，自豪之情油然而生，大家真正的拧成了一根绳，自己的力量也变得强大了。
活动中我深深体会到作为一个团队“团结就是力量”的重要性。深刻懂得了目标是团队的动力之源，严明的纪律是团队行为的准则。在一个团队中，每个人的想法、观念都是不一样的，但是为了一个共同的目标不管利益有什么不同，但为了长远的目标需要每个人都要有自觉性，要互相配合，要心存默契。通过这次训练体会到很多东西，最深刻的有以下几点：
一、 团队精神：做每个项目大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力，最有代表性的项目就是最后的过电网，寓意是队员在紧急的情况下，采取正确的措施以确保每个队员能顺利脱离险境。全员通过，难度真的很大，在第一轮过到三分之二的时候，有队员竟一不留神又触到电网了，又得重做，有的队员过去之后很激动，竟发出声音“好”，结果全军覆没，重做，有的队员自我约束力不强，因为一个人的疏忽，我们又的重做…..过到最后，还剩一个人的时候，是最困难的时候，一不小心又碰到电网了，当时的选择要么重来，要么总指挥做50个俯卧撑，总指挥义无反顾的选择了50个俯卧撑，看着总指挥一次又一次的艰难的做着俯卧撑，汗水湿透了全身，心里是那么的心酸。又是关键的时刻，最后一个队员放松自己，一切随着他们无声的安排。在一阵掌声中，她睁开了双眼，那一刻，我们每个人都很激动。这个阶段可以说是痛苦的一个阶段。这个项目告诉我们，作为一个集体，团结就是力量，只要心往一处使，什么困难都可以迎仞而解。当然强有力的领导，合理计划，严密组织，团结协作、严格执行对我们完成集体任务是多么的重要。在这其中，也暴露出我们很多的弱点，刚开始对制度要求不严格，很多人不重视小细节，态度不端正，意见不统一，最终造成走了不少弯路。因此团队领导者的果断合理地规划及团队队员对领导者的服从也是至关重要的，在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
二、 每个人都需要鼓励、支持：体会最深的就是自己在做吞火项目时，感觉真的有些力不从心，吓的眼泪在眼圈上，觉得自己不行，这时当看到对友的鼓励，队长的目光都变成压力的时候，就不得不有一种豁出去的感觉。最后自己顺利的吞灭了火苗，回过头才发现遇到困难并不可怕，怕的是缺少勇气和信心。感触最深的就是其实每个人内心深处都是渴望别人帮助和鼓励的。无论这个人多么强，多么封闭内心都有这种潜意识的。这个吞火项目也告诉我们，挑战自我，没有不可能的事，不要轻易“不”，要重新认识自我，超越自我。所以在今后的工作中对同事善意的赞美和鼓励非常重要。也许你不经意的一次鼓励对别人会产生莫大的鼓舞。
在训练中，我们取得好成绩，得益于团队成员都有强烈的集体荣誉感。通过完成一个集体项目，我们手牵手，心连心，充分发挥集体的智慧，个人的潜能都有效发挥出来了。
总之，通过这次魔鬼训练活动，增强了我的自信心，同时也磨练了我战胜困难的能力，增强了对团队的参与意识和责任心，我想，通过这次魔鬼训练，在今后的工作和生活中会有很大的帮助，因为人生的道路是曲折的、漫长的。一次培训不能解决更多的问题，只是对你的工作和生活起模范带领作用。但他告戒我们，愿我们在今后工作和生活中更应团结，坚强地发展下去。相信，今天的训练，给了我明天美好的憧憬。
两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，特别是在万科的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一步步的脚印，我总结的销售心得有以下几点：
1、“坚持到底就是胜利”
坚持不懈，不轻易放弃就能一步步走向成功，虽然不知道几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了;同样在销售中客人提出各种各样的异议，放弃对客户解释的机会，客户就流失了;而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往希望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自己过硬的专业素养从心地打动客户。
2、学会聆听，把握时机。
我认为一个好的销售人员应该是个好听众，通过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自己的经验来判断客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，应该通过客户的言行举止来判断他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。
3、对工作保持长久的热情和积极性。
辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入易居公司的那一刻起，我就一直保持着认真的工作态度和积极向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到最好，推销自己的产品首先必须要先充分的熟悉自己的产品，喜爱自己的产品，保持热情，热诚的对待客户;脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。
4、保持良好的心态。
每个人都有过状态不好的时候，积极、乐观的销售员会将此归结为个人能力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放弃!
龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。
一直以来我坚持着做好自己能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。
奥运圣火已经熄灭，但对于奥运的话题还在延续，有的在总结、有的在回味，的确，期盼百年的奥运能在自己的祖国举办，足以让我们每个人回味很久。我们毫不怀疑这一届奥运会给我们带来的进步和变化，但当盛会的繁荣褪去，社会重新回到其原来的轨道，一切看起来缓和的问题和矛盾可能再现。这绝非多虑。
作为生活在北京的普通人，相信大家关心的和我一样，那就是在这场成功的奥运会之后，我们是否能够持续地享受到清新的空气，生态环保的意识是否能够进驻我们的日常生活？生态环保制度是否可以继续得到有效执行和更加完善；我们是否能够继续享受畅通无阻的交通环境，有效的交通管理政策是否已经形成并且已经制度化？一种稳定的、有序的、富有安全感的社会秩序是否可以持续，民主法治进程是否得到前进的动力；当然最重要的还有，关于奥运之后中国经济的走势以及奥运后楼市的发展走势如何。这些话题一时间已经成为被广泛关注和议论的热点。
奥运带来的世界影响力是巨大的。这包括中国的经济发展、时政政策、人民生活、生态保护、人文关怀等诸多方面，房地产也不例外。虽然目前国内房地产市场观望气氛浓厚，但是北京成长为一个巨大的黄金投资洼地已经变成共识，所以我依旧看好北京的房地产市场。更有业内同行提出了由于原材料价格大幅上涨等主要原因，地产开发的商业地产项目也会在近期全面提价。虽然这样的口号处于人人侧目的考察期，但这至少说明了目前的国内市场既不缺乏资金也不缺乏潜在需求者，房地产的项目储备估计会逐日壮大。
房地产在中国真正发展不足30年，和发展几百年的发达国家是没法比的，但我们可以从其发展借鉴，少走弯路，理性看待和正确引导房地产发展。房价的涨势何时到来，还要看国际环境、国内经济影响、需求与供给、政策引导方向等等的影响，并非朝夕之间。奥运会的成功举办，缓冲了全国房地产市场低迷的困境，促成了中国房地产行业进入调整阶段。我想我们应该看到的是，这种调整是局部的，是针对行业不规范和不够成熟的细节所进行的。如果把中国的房地产市场比作一棵大树，那么前几年的飞速发展就是生长期，在枝繁叶茂的时候，我们要及时对一些生长出现偏差的枝杈进行修剪，以确保主干的茁壮。眼下，房地产市场就是进入了这个修剪期。
其实奥运过后，我们应该将2008年下半年视为一个好的新开端。经历过房价大涨、观望后，楼市会步入理性发展阶段。即便说供应的增加对北京楼市的影响不会太大，但我很认同北京市发改委的说法，那就是房价应该不会出现大的下跌。作为与老百姓生产生活息息相关的房地产，其稳定程度也将会关系到国家经济的发展和社会稳固。购房者的观望代表了理性，企业即使降价也是一种理。没有了炒作，也就更加真实。下半年以及未来的北京楼市将会更加理性。
随着宏观调控的进一步加强和改善，北京奥运会后，中国经济仍将继续保持平稳较快发展势头，完全有理由相信，稳定和正常是当前房地产市场的一种基本的态势和基本的状态，小降价和小涨价都是小插曲，不伤大雅。
在日常生活中，我们可以看到很多知名品牌，比如谈到汽车，就会想到宝马、奥迪、奔驰，同时我们也知道，宝马、奥迪、奔驰都是相应的宝马公司、奥迪公司和奔驰公司所生产的产品。而我们以前有个凤凰牌自行车，到底是哪个厂家生产的，却很少有人知道，实际上它是第三自行车制造厂生产的。这个凤凰牌自行车就只是一个产品的品牌，而不是一个企业的品牌。
企业的品牌是具有很大力量的。一个有分量的房地产品牌需要有明晰的品牌战略，要有兑现承诺的能力，实物产品的性价比具有人文精神的售前和售后的物业服务以及身份和地位的认同感。现代房地产的市场运营中，核心就是品牌，品牌已经成为一个特定的房地产企业在市场运营中的一面旗帜，已经成为房地产企业资源投入积累的一个载体，是企业与消费者沟通的一个桥梁，是企业市场竞争力的一个综合体现。房地产开发的成功决策，不是一时一地的投机和炒作的成功，真正长远的成功是房地产品牌策划的成功，品牌是未来房地产企业的立足之本。
房地产品牌中涉及了多方面的内容，但最为重要的有两点：一是诚信，诚信是房地产品牌的灵魂。企业的诚信必须在房地产开发和销售的整个过程之中得以体现，不仅是售楼过程中的服务，还包括了售后服务等。企业之所以能够树立品牌，因为其产品和服务赢得了消费者的认同和支持。如果有一天房地产公司能够把开发的整个过程变成服务的整个过程的话，诚信就可以得到体现了。诚信是树立品牌最核心、最重要的一个要素，它是品牌精神的支柱。松下公司的创始人松下幸之助的第一笔生意就是由于诚信而赢得了认同，赢得合作机会。二是质量，产品质量是房地产品牌的核心，产品质量如果抓不好，品牌即是空谈。创建房地产品牌，关键还是要追求一个实实在在的产品，这大体有三个方面的内容，即规划、配套和质量。房地产业不仅品牌比较难做，而且多数企业还没有意识到品牌的重要性，每年的3.15，消费者投诉，房地产还是稳居榜中。过去五年中，有人统计，对房地产行业的投诉增长了62%，每年春节晚会，大概都有相关内容的小品来讽刺房地产的事情，包括物业、产品质量等方面，这对房地产品牌建立的负面影响是非常严重的。
品牌的创新之道
房地产企业的领导者要保持一颗好奇心，在相当长的时间里，房地产行业就像在温室里长大一样，多数企业都没有经历过冬天，而现在冬天真的到来了，此时我们就需要一个字：“熬”，我们要把这段时间熬过去，同时还要进行大胆创新。
首先就是自觉履行社会责任，创新服务，重塑形象。品牌开发商和其他开发商的不同在于价值的取向。当今我们遇到一个共同的主题就是价值和价值观的问题，我们也看到，党中央和国务院提出建立和谐社会思想，实际上，如果开发商把价值和价值观统一到一个社会的公共道德层面，我们就基本完成了一个社会责任的任务，同时我们的企业也会得到巨大的发展，品牌的力量和影响力也将大大提升。转
第二，发挥所长，走品牌差异化道路。在市场中，我们看到耐克、阿迪达斯的产品，他们的精髓都是品牌长期以来积累的价值观。耐克品牌的精髓就是超越，包含了耐克经营的各种内容，一流的运动员以及超越自我的个性，包括个性方面的一些表现。我们自己的民族品牌海尔，其“真诚到永远”的理念，表现了企业的诚恳、诚实和可信赖度，提供的服务更加完善，更加长远。耐克和海尔品牌的核心在于他们都在深化与消费者的联系，并培养核心客户。品牌体现的差异化才是竞争取得胜利的手段，比如奥林匹克花园用了10年的时间，目前在全国的22个省区、4个直辖市共有57个奥林匹克花园项目，我们一直延续了差异化的战略，将奥林匹克花园定义为体育和地产的复合型房地产开发，大型的运动型、健康型的住宅社区。目前来说，这些年也得到了一些认同，经过艰苦的努力，也形成了一定的影响力和口碑。目前来看，我们也融入了更多的复合成分，建立了更多的复合型奥林匹克花园的概念，形成了差异化竞争。
第三，大力提升资源整合力量，完善房地产产业链。房地产业作为我国支柱产业，上下游产业链拉得比较长，关联度很大，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展。目前，房地产行业整体是走向市场化的，经过了十几年的发展，房地产已经基本形成了一个多行业相互依存的产业链，基本是一个相互交错的网状关系。我国房地产产业链发展的现状基本情况是这样的：一是房地产产业链已经形成，各个环节依存度逐渐增强；二是产业链已经开始向专业化靠拢；三是资本和土地已经成为产业链最重要的两个资源，凝聚了产业链内部最激烈的竞争；四是产业链需要整合。一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，在整个产业链中涉及众多参与者，这个产业链运作过程中有很多资源没有得到共享，很多参与者进行了重复工作，这使得这个产业链无法得到进一步提高。这些方面也需要我们进一步研究。
第四，提升产品品质，提供高性价比的产品。房地产企业在任何一个时代都要赢得市场，关键点就是要在市场中形成一个良好口碑。房地产企业要在自己的产品品质上下工夫，除此之外，人们的口碑能够给产品增加更多价值，同时我们应该充分重视口碑的传播，因为口碑的传播性是非常有效的。在产品的性价比方面，要力求附加值更高一些。比如，星巴克提供给我们的决不是一杯简单的咖啡，而是让客人享受舒适的环境和文化。正如星巴克的广告所说：“我不在星巴克，就在去星巴克的路上。”这对每个消费者都有很深的感染。
关键词：心理需求 马斯洛 房改 房价
从2000年到2010年中国的房地产市场经历了黄金十年，房价也从当年的几千元每平米涨到了现在的几万元每平米，其中有房地产市场化政策的导向，也有有房地产商的大力包装，以及炒房团的极力炒作，另外有一个更深层面的但又往往不为大家所重视的原因：人们的心理需求！
本文将从人们的心理需求角度对房价高起的成因进行分析。
关于心理需求美国人本主义心理学家马斯洛著名的需要理论揭示了行为背后的心理规律，马斯洛认为人有五种基本需要：生理需要、安全需要、归属和爱的需要、尊重需要、自我实现需要。这些需要由低到高分为5个层次，构成一个需要“金字塔”。马斯洛指出，只有低层次需要基本满足之后，才会出现高一层次的需要，也就是说人的基本需要是由低级向高级发展的，并且具有连续性。住房作为一件生活必须品，它的存在首先满足了人们对于安全的基本需要。
在中国传统观念中以所有的老百姓“安居乐业”作为太平盛世的象征。历来有着“造房子，讨娘子，抱孙子”代代相传的观念。房子与这个社会中的每一个人的生活息息相关。
那么首先让我们来回顾一下中国的房改之路：在1998年实行房改政策以前居民的住房都属于公有制住房，一般由单位根据住房条件进行分配来解决住房困难问题。新进单位没房住可以住集体宿舍；要结婚了，单位会安排分房，如果实在一时无法解决单位也会先安排其住进鸳鸯楼，待日后有房了进行解决；如果为了改善住房条件解决家庭矛盾等问题可以通过置换的方式加以解决。其实当时的城市人住房条件远不及如今的好，人均居住面积在4平方以下的才算是困难户，但在当时人们的心态相对现如今要平和许多，因为当时大家可以“望梅止渴”，无论是当时的鸳鸯楼还是单位分房制度都传达了一个信息：只要自己好好工作住房问题单位总是会帮你解决的。
我们再来看看1998年实行房改政策以后，住房完全市场化，要解决住房问题只有一条路，买商品房。此时主要围绕房地产出现了三个群体。以房屋满足居住需求的自住者；以房屋作为谋生谋利手段房地产商和炒房者；以管理房地产业的政府决策者。在房改之后房屋的性质发生了改变，它所能满足人们的需求也随之发生了变化，房子成了结婚中示爱的证明，房子成为城市人身份的证明，商品房从仅仅能够满足人们的居住这一基本需求发展为可以满足比安全需求更高层次的需求。对于自住者来说买房是为了满足刚性需求，不论是为了结婚还是改善居住环境，在马斯洛的理论中除了满足安全的需求以外更加上满足归属和爱的需求；而房地产商和炒房者们从房地产市场化过程中获得利益，在经济地位决定社会地位的社会环境中得到社会地位，满足了他们获得尊重的需求；再来看地方政府的政客们，他们从房价、地价的上涨从而不断推动GDP上升中取得了政绩，从而可以满足他们自我实现的需求。
既然房地产市场化后能满足更多更高层次需求，为什么作为具有居住需求的广大自主者们心态会变得如此糟糕呢？我们已经清楚的看到了在房改前后自住购房者心态的变化，这种变化都是由对商品房的需求而产生的。
我们可以把中国国民对商品房市场化的过程分为三个阶段：第一阶段，对商品房需求的激发阶段，我们还能清晰地记得一则广告是关于中国老太和外国老太买房的故事。这则广告激起了原本住房条件已经很紧张的广大居民尽早改善自身居住条件的需求；第二阶段，需求的膨胀阶段，当看到各地炒房团转战南北，获利丰厚时，买房的赚钱效应冲击着每一个人的心；第三阶段，需求的白热化阶段，“地王频现”夸大了土地稀缺性的特征，房子俨然成立沙漠中的绿洲。对于广大具有自住需求的人来说现在要解决住房问题变成如同千军万马只有一座独木桥可以过，而它则掌握在房产商和炒房客们的手里。
在这里我们看到了商品房价值与心理需求之间的关系。要想满足这种需求的心理越急切那么愿意为此满足而付出的代价就越高。在沙漠中的人们愿意用一块黄金来换一杯水。在房地产市场化过程中开发商、炒房团合力共同制造了一个模拟的沙漠环境，让房屋的刚性需求者们如同在沙漠中接受口渴煎熬的人们一样，将满足口渴需求看成满足生存权的需求，不得不以自住者几代人的血汗积蓄以及今后几十年的消费能力的抽干为代价。
我国目前仍处于社会主义初级阶段，这一阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需求同落后的社会生产之间的矛盾。住房需求矛盾也是突出的焦点问题，其实决策者们在做出房地产市场化决定时也抱有“安得广厦千万间，大庇天下寒士聚欢颜”的期望。但随着房价的持续攀升可能导致的不良后果不言而喻，不论是日本上世纪90年代，房地产崩盘，还是1994年海南的房地产泡沫破裂，和1997年香港的地产危机都留给了我们惨痛的教训。这些中央政府，地方决策者们也早已看出，所以出台了大量政策，希望能够平抑房价。
在此笔者也希望给出一些心理学方法：
1、对于自主者来说始终宣传要平抑房价的愿望给人的心理感受如同“狼来了”一样很难让人相信，只有出台实实在在的政策，才能让自住者有“望梅止渴”的心理效应，比如对于中央要求央企退出房地产市场的政策看来说只是治标不治本，完全可以改为央企涉及的地产全部建造共租房和廉租房，让新毕业生、婚房需求者、困难户申请租用。让确实有住房需求者不用去挤那座越来越陡峭的独木桥，让裸婚者告别那种无奈。有人之前也提到不买房可以去租别人的房子先结婚啊，但是承租他人房产具有很大的不确定因素，房东可能随时解约，从而无法满足安全的需求，有句话“金窝、银窝不如自己的草窝”其实就可以看出这种踏踏实实的安全需求是多么的重要。
2、对于房地产商和炒房者应该一分为二，房地产商通过政策引导和扶持，建造公租房和廉租房的企业享受减免税等政策，不让企业受到利益的损害，更重要的是要给予荣誉的鼓励来提高其社会地位，让其通过另一种渠道满足尊重的需求；对于炒房者坚决扼杀，给予心理威慑，炒房者信用评级降低，不给予贷款等政策支持。
3、对于地方政府部门政绩的评价方式可以改变不能从单一的GDP指标考量，更要增加对于民生问题解决、科技创新产业开发来确定评价指标。从而改变地方政客们满足自我实现的方式。
参考文献：
1、李飞《心理预期在房价调控中的作用》房地产市场 2008/9
关键词：房地产开发企业 核心竞争力要素
企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。
房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。
基于核心竞争力的房地产开发企业特征
（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质
从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。
（二）房地产开发企业规模经济的特殊性
房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。
（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒
房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。
房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。
（四）房地产开发企业与金融业的互益
对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。
（五）房地产开发企业的知识密集性
通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。
（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌
尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（search goods）、经验品（experience goods）和信任品(credence goods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。
房地产开发企业的核心竞争力要素
房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。
（一） 战略资源要素
作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。
（二）企业知识要素
米切尔·波兰尼（michael polanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。
（三）组织学习要素
德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。
（四）企业文化要素
部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。
（五）整合集成要素
房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其内部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。
参考文献：
1.李政.企业成长的机理分析[m].北京:经济科学出版社，2005
关键词：房地产开发企业核心竞争力要素
企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。
房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。
基于核心竞争力的房地产开发企业特征
（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质
从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。
（二）房地产开发企业规模经济的特殊性
房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。
（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒
房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。
房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。
（四）房地产开发企业与金融业的互益
对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。
（五）房地产开发企业的知识密集性
通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。
（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌
尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Searchgoods）、经验品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。
房地产开发企业的核心竞争力要素
房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。
（一）战略资源要素
作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。
（二）企业知识要素
米切尔·波兰尼（MichaelPolanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。
（三）组织学习要素
德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。
（四）企业文化要素
部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。
（五）整合集成要素
房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其内部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。
参考文献：
1.李政.企业成长的机理分析[M].北京:经济科学出版社，2005
一、宏观调控政策对房地产业影响
（一）征收房产税增加房地产企业经营风险
征收房产税意味着消费者在购房时又多出一部分支出，提高消费成本。导致许多消费者对楼市产生观望的态度。另一面会使投资客户受到抑制。投资客户需要支出额外的税负和物业持有成本，因此，也会在一定程度上影响投资客户的心理。长期会导致企业流转资金严重不足，经营困难，因而增加小型房企倒闭的风险，这将是对中小型房地产企业致命的打击。
（二）土地流转和宅基地改善制度会增加土地供给
公报提出赋予更多的财产权，而农民手中最大的财产就是土地和宅基地。因此农村土地进入市场，土地供应会更加开放多元化，房地产市场将面临制度上的改革。土地改革的突破会打破国有土地由地方政府统一垄断的局面，因为集体用地有可能会流转到商品房的市场里面，建设成本会降低，供给面积会增加。
二、房地产市场营销存在的问题
（一）营销观念滞后
如何处理企业、顾客、社会三者的利益是市场营销观念的核心。房地产营销是市场营销的分支，因此房地产营销观念也是从产品观念到满足消费者需求多样化全面营销观念转变过程。而目前，除了北上广等特大城市外房地产营销处于合理的营销阶段，充分重视消费者需求多样性，其余大部分房地产企业处于营销认知阶段，导致很多开发企业片面强调产品的重要性，没有真正把差别化战略、品牌战略、顾客满意战略等全面贯穿在市场营销中去。
（二）体验营销注重不足
房地产需求在中国是一种刚性需求，是具有一种特殊性的商品。而在高房价的今天，购买房产是一个理性购买的过程。消费者购买是经过深思熟虑的过程，而不是冲动性购买。随着十八届三中全会提出房地产宏观调控政策，房地产业竞争逐渐加剧，宏观环境发生了巨大变化，房地产不再是一房难求的局面，体验营销势必得到房地产企业的充分重视，并且是未来营销发展趋势。
（三）品牌意识缺乏
美国营销协会将品牌定义为“一个名称、术语、标志、符号或设计，或者是他们的结合体，以识别某个销售商或者某一群销售商的产品或服务，使其与他们的竞争者的产品或服务区别开来。”品牌不仅是识别产品和服务的一种标识，更是企业无形的资产，可以为企业带来可持续的经济利润，是企业可持续发展的“动力源泉”。因此，品牌策略应得到营销人员的充分重视，使品牌策略无时无刻贯穿在市场营销过程中。
（四）网络营销重视不够
网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。如今，社会已步入信息化、大数据时代。以计算机为代表的互联网工具，在人们日常生活中扮演重要角色。网络营销可以大大降低房地产企业营销成本。因此，房地产企业应该把网络营销作为企业市场营销策略的重要一部分。
三、宏观调控背景下房地产企业营销策略选择
（一）更新营销观念，与时俱进
首先，房地产企业必须从单一的以产品为中心的营销观念过渡到全面营销观念。我国的房地产市场，已经步入以需求为导向的发展阶段。只注重产品的价格和质量，而忽视消费者需求多样化与差异化，不能满足消费者纵向需求，终将会被市场所淘汰。其次，这就要求房地产企业充分认识到消费者需求多样化和差异化，准确定位市场、市场细分和加强营销策划。
（二）重视体验营销
由于体验式营销在市场营销中越来越受到重视和关注，再加上体验营销的可感知性，体验营销将在市场营销中发挥的作用越来越大，将会为房地产销售带来良好的机遇。为了提高顾客体验满意度，房地产企业必须做到一下几点：（1）充分调研消费者心理要求、欲望和预期。（2）体验是全过程的。从消费者开始体验之旅到最后产生体验结果，公司硬件设施和软件环境都应该符合消费者偏好需要。
（三）建立强势品牌
品牌是企业长期积累用心经营的结果，它是企业保持核心竞争力的手段，是企业无形的巨大财富。品牌能强化企业在市场和行业中的地位。建立完善品牌需要做到以下几点：（1）要有持续一致的品牌策略。持续一致的品牌策略是完善品牌的前提条件。品牌策略不能朝令夕改，聚焦所要传达的核心点，着重强化受众形象刺激加深印象，突出想要表达的特色。（2）品牌推广与促销活动。开展推广活动、参加大型社会公共活动是提高品牌知名度的重要举措。品牌竞争取代产品竞争是市场经济规则下的长期趋势。
（四）重视网络营销
内容摘要：目前尚未有提出并运用心理支撑力对房地产投机问题进行的研究。为了抑制由投机引起的房产泡沫，以博傻理论为基础，分析投机者相信自己不会成为“最大的傻子”的心理支撑力。瓦解投机者投机心理支撑力，降低对房价上涨的心理预期，达到遏制投机行为的目的。
关键词：房地产 投机 心理支撑力
在我国房地产市场发展过程中，房地产投机活动在越来越多的城市涌现，尤其是在北京、上海等特大城市表现的尤为突出。过度投机将严重扭曲房地产市场的供需平衡，使房价脱离合理价格区间，最终将影响房地产业的可持续发展以及和谐社会的建设。大量投机者涌入房地产市场是房价飙升的决定性因素之一。中国社会科学院对2009年房市的评价：疯长的房价已使85%的人买不起房。
博傻理论与房地产投机
（一）博傻理论
博傻理论是著名经济学家凯恩斯提出来的。博傻理论（greater fool theory）即：在资本市场中（如股票、期货市场）人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买，是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。博傻理论是建立在对大众心理猜测的基础上，而并不体现自己的真实想法。该理论的缺陷是并没有说明对大众心理进行猜测的依据。
在博傻理论中，只要你不是最后的那个笨蛋，你就是赢家。在许多投机行为中，关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”。只要有，那么只是赢多赢少的问题。如果再没有一个愿意出更高价格的更大笨蛋来做你的“下家”，那么你就成了“最大的笨蛋”。博傻的理论精髓在于说明投机者投机的动机是乐观的价格预期。这种由于投资者主观信念的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差，最终形成资产泡沫。
（二）房地产市场中的投机行为
投机一词源于“投机之会，间不容 ”一语，最早出自《新唐书•张公谨传赞》，其义是指机会极其难得，稍一放松就会错过，表示行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是“迎合时机”的意思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”（余桂男、严皓、张文秀，2007）。笔者认为，房地产投机是指：房产投机者在预期未来房价会持续上涨的观念支撑或心理支撑下，通过对房产在短期内进行买卖操作，从而谋取买卖差价的一种高风险高收益的经济行为。
房地产经济发展到今天，仅仅从实体经济的角度对房地产市场出现的问题来进行研究是不够的，国内外学者对虚拟经济的研究已取得实质性进展。“虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统”（王千，2007）。虚拟经济其实是一种特定的价值关系，当人们购买某种有形商品不是为了消费，而是作为投机，期待它将来涨价以增加自己的财富的时候，即使是有形物品也具有虚拟资产的性质。“房地产的交易可以脱离实物资产的转移而表现为权属证书的转移，而房地产权属证书本身并没有价值，但它依托房地产交易市场的循环运动使得不经过实体经济的循环就可以取得盈利”（赵善华，2008）。交易者不是将资金投于作为实体的房地产，而是投资于自己的关于价格走势判断的一种预期，不同时点的价格差才是投资者盈亏的实现方式。从这样的认识出发，房地产投机市场属于虚拟经济系统。所以，博傻理论同样适用于分析房地产投机行为。股票市场和房地产市场又有着本质的不同，股票本身是既没有价值又没有使用价值的，股票是购买者拥有权益的凭证。而房产属于不动产范畴，其既具有价值又具有使用价值，伴随着房地产投机行为的出现，该市场才显现出虚拟经济的性质。所以，本文提出心理支撑力的概念，在博傻理论的基础上进一步对房地产投机行为进行分析。
一般认为，以资产的保值增值为目的的购房行为为房地产投资，以赚取买卖差价为唯一目的的为房地产投机。在实际生活中，有时很难确定一项经济活动是投资行为还是投机行为，两者往往还能相互转换。适度的房地产投资有益于房地产市场的健康发展，但是过度投机严重扰乱房地产市场秩序，增加国民经济风险，导致普通居民离实现“居者有其屋”的梦想越来越远。
（三）文献综述
国内一些学者对房地产投机问题进行了理论和实证研究。研究内容主要集中在对以下几方面：房地产投机度诊断标准的界定；房地产投机度的实证测量；从经济学角度和行政学角度分析房地产投机活动的形成机理。
特别需要指出的是，徐蜚，任宏（2006）从行为金融学的视角，涉及到对普通投资者参与房地产市场投机活动的心理进行的研究，指出诸如赌博心理，暴富心理，追求时尚的从众心理等投机心理（徐蜚、任宏，2006）。该种种心理并不具备大众普遍性，最关键的是这些心理对解释房地产投机行为缺乏针对性，存在如上心理的不一定选择投机行为，更不能作为投机房地产的原因。
当代国外学者对房地产投机问题的研究成果相对较少，研究内容大部分集中在对房地产投机度界定和测量上，研究方法可被归结为差别评估和综合评价法。
Levin 和Wright认为投资者主要从以下两个方面获得投机收益：房地产所有者从物业的使用中获得的收益，这时假设资本收益的预期为零；房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量（Levin E.J.1997）。
王飞得出了目前影响我国房地产价格的主要因素为投资和投机因素以及局部地区已经出现较为明显的房地产泡沫的结论（王飞、刘开瑞、李跃柏，2009）。通过众学者的实证研究，已经证实中国当前的房地产市场投机现象的普遍存在性，例如在北京、上海、天津、武汉、南京、成都等。
本文超越了传统房地产投机研究的预警功能，在承认我国房产投机度严重的前提下，以博傻理论为支持，剖析房地产投机者心理支撑力，投机者在心理支撑力的支持下做出房价继续上涨的判断预期，本文最后对降低房价预期的政策措施进行了探索。
不会成为“最大的傻子”的心理支撑力
虽然国家出台了一系列限制房产投机行为的制度文件，包括在交易税和房贷首付等方面，但房产投机者的投机热情依然高涨。2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，用的是“稳定房价”的字眼，而今年两会政府工作报告中用的是“遏制”，分量明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。2009年11月底总理在上海考察时明确表示要抑制投机性购房，国家宏观政策对于投机性购房行为打压是果断和坚决的，但为什么在这样的政策环境下，投机者还有如过江之鲫？
依据博傻理论我们得知，任何一个房产投机者投机背后的动机无非是信奉自己不会成为“最大的笨蛋”。但是该理论并不能说明，是什么力量支撑着房产投机者坚信自己不会成为“最大的笨蛋”？本文创造性的在研究房产投机问题中提出投机心理支撑力的概念。“支撑”在新华词典里有“顶住物体使不倒塌”、“支持局面使不崩溃”、“抵挡、招架”的意思。房地产投机心理支撑力即指支持投机者做出房地产市场价格不会下降积极预期的观念和心理力量。投机者心理支撑力是投机者做出投机决定的内在根本原因。投机者在心理支撑力的支持下做出房价继续上涨的判断预期，在预期房价继续上涨的前提下，投机者才具备投机的动机。投机心理支撑力越大，投机的动机就越强；投机动机越强，投机行为发生的频率越高，持续时间越长久。为了分析方便，本文将投机者按照作出投机行为决定的依据不同分为客观博傻者和主观博傻者。客观博傻者投机的依据是对房地产特点的观念认识，主观博傻者投机的依据是客观博傻者和开发商炒作言论对自己心理的影响。这种划分不是绝对的，当投机者投机的依据足够充分时，博傻者既是客观博傻者又是主观博傻者。
（一）客观博傻者的投机心理支撑力
1.物以稀为贵。随着经济社会发展，特别是城市化的加速，居民收入水平的提高，人们对土地的需求量不断增大，但是土地资源作为一种自然资源是有限的，是一种不可再生的资源。土地需求增长与土地供给的有限性，导致土地市场必然是供不应求的市场，必然引起土地价格上涨。土地市场好比面粉，房地产产品好比面包，当面粉的价格总是在不断的鱼跃面包的价格时，就导致很多人的判断，将来面包会更贵。物以稀为贵，谁拥有了稀缺商品，谁就拥有了获取财富的主动权。所以，投机者把购房当成一种高回报的理财手段，期望通过一买一卖赚取高额利润。客观博傻者认为房地产的不可移动性和土地资源的不可再生性使房价有随需求增加呈刚性上涨的可能。这也成为房产投机者最大的心理支撑力。
2.安居才能乐业。“家”字，为甲骨文字形，上面是“宀”，表示与室家有关，也即：有房，才有家。可见，房子在中国人心目中的重要性是自古有之。中华民族自古以来就崇尚“安居乐业”，二千五百多年前我国古代哲学家和思想家、道家学派创始人李耳在其所著的《老子》（即《道德经》）第八十章中即提出了“甘其食，美其服，安其居，乐其俗。邻国相望，鸡犬之声相闻，民至老死不相往来”的理想。住，居所，就是个家，安居才能乐业。在中国的传统文化中，家是居于主导地位。甚至于中国历代的政治结构也遵从于此-家和万事兴。实现“住有所居”是千百年来人类共同的美好愿望；而城市化进程的加快，将导致住房刚性需求的增长。从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，作为基本民生产品的房子成为了一种商品，老百姓作为房产需求者进入房地产市场。刚性需求成为客观博傻者又一强大心理支撑力。
（二）主观博傻者的投机心理支撑力
1.买涨不买跌。伴随着房价飙升所引发的不仅不是房子涨价后的无人问津，门可罗雀；恰恰相反，而是各个楼盘的热销和门庭若市，一房难求。不可否认，刚性需求者和投机者都存在买涨不买跌的心理误区。买涨不买跌是正反馈效应的直接表现。反馈理论的一个普遍观点是建立在适应性预期基础上的，价格上涨的事实会产生对价格进一步上涨的预期，所以正反馈效应加强了主观博傻者的心理支撑力。反过来讲，为了保持需求旺盛的局面，高房价会依然坚挺。投机者相信最终消费者同样会抱有买涨不买跌的心理，即使投机者以高于其买进的价格出售也会有买家能够接受，这也使投机者相信自己不会成为最后的那个“笨蛋”。
2.羊群效应。羊群效应表现为消费者在不确定性与模糊性存在的环境中，在“群体压力”等情绪影响下采取的非理。房地产市场是垄断竞争市场，市场上的投机者和房产开发商及政策制定者所获取的信息是不对称的。当没有更好的投机或者投机渠道的时候，有些投机者不愿根据自己拥有的信息和观点进行投机选择，其原因是怕被认为是轻率的和不符合常规的。对房产的跟风投机购买不是对个人获得信息所做出的反应，因而这种现象放大了价格的震荡。
降低房价上涨预期以瓦解投机者心理支撑力
不管是客观博傻者还是主观博傻者，在上述心理支撑力支持下，投机者相信会有一个愿意出更高价格的更大“笨蛋”来做他的“下家”。投机者认为房价还会上涨，房价在预期与投机行为的循环作用下节节上升。也正是由于对房价的上涨预期过高，才使得大量炒房客根本不在乎提高首付，取消贷款7折优惠等政策。如果房价在消费者心目中上涨预期不改变，抑制或遏制投机的政策只能是隔靴搔痒。针对客观博傻者的两个心理支撑力，提出两点事实及两点措施力求瓦解其心理支撑力，改变对房价上涨的预期，从而降低房市投机度，使房价重回理性。客观博傻者的投机心理支撑力消失，主观博傻者的投机心理支撑力自然也会消失。
（一）澄清两个事实
1.建设用地供给并不是绝对有限的。土地资源具有可循环利用性。有资料表明，以海南市为例，以目前的年土地供应规模来算，现有的土地数量能够一千年用。房屋的寿命一般是不到100年的，到了100年后，当年要拆的和要建的房屋数量就会进入平衡状态。
2.对建设用地的需求并不是无限扩张的。城市化进程的发展，将导致刚性需求的增长。但是，城市化的实现并不是一蹴而就的，需要经济的全面发展作为支撑，受到城市医疗能力，治安能力，教育能力，交通能力发展的限制。
蔡继明分别考察了“大、中、小城市并重”、“优先发展大城市”和“优先发展小城镇”等三种城市化方案，比较了各自所占耕地的数量，证明了发展大城市更有助于节省耕地的占用。“城市化过程同时是一个人口流动过程，城市人口增加必然意味着农村人口的减少，随着城市化的发展，必然有大量农村土地被解放出来。通过土地的集约化使用，基本不用增加1998年为基数的建设用地，特别是大城市优先发展战略还将在解决新增3亿多人口建设用地问题的前提下，使全国建设用地总量有所减低”（蔡继明、周炳林，2005）。
（二）政策措施探索
1.改变房地产国民经济支柱产业地位。2003年国务院18号文件首次明确提出将房地产业作为我国的支柱产业之一。笔者认为，对GDP和财税的贡献大小不是确定支柱产业地位的最重要因素，支柱产业应该是能够促进国家富强，实现人民幸福并且具有可持续发展性的产业，而同时满足这三个条件的是制造业和信息产业。依靠高房价扩大内需是以牺牲普通大众的幸福感为代价的。历史和实践证明，没有任何一个国家是依靠房地产业而屹立于世界之巅的。房地产业虽然占到 GDP的6.6%和四分之一投资，但是，并不应该把房地产业作为支柱产业来发展。
原因有三：首先，不利于我国经济的可持续发展。我国是世界上人口最多的国家，粮食安全不可忽视，土地资源又具有不可再生性，将房地产业作为我国的支柱产业显然不具有长期的可持续性；我国还是发展中国家，市场发展还不成熟，远没有完成从农业化向工业化、信息化转型，人民也没有实现共同富裕，将房地产业作为支柱产业来培育，过分依赖市场机制进行开发建设，不成熟的市场机制缺陷将会暴露无遗。大量社会资源聚集于房地产行业的同时，对其他行业产生挤出效应，不利于我国产业结构的升级。其次，增大了地方政府寻租的可能性。地方政府出于彰显绩效，快速推动GDP增长的考虑，地方政府会打着“支柱产业”这一保护伞，任意抬高土地价格，促生地方政府短期行为。最后，不符合房地产的本质属性。房地产的本质属性应该是“消费品”，其功能是提供居住，不能把拉动经济增长过度依赖在房地产身上。消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车，房地产是无法出口的，其拉动经济增长的能力也是有限的。改变房地产国民经济支柱产业地位，抑制房地产市场的过热态势，能有效降低房价上涨预期，减少投机需求，是瓦解投机者心理支撑力的关键措施。
2.落实廉租房、经济适用房建设。中国的经济体制改革已经由易到难，由向核心推进。利益冲突，利益摩擦在不断增加，在改革过程中要以我国的基本政治制度与经济制度来保障社会公平，充分保障人民最关心、最直接、最现实的经济利益。房屋本身的功能是居住，房地产行业是重要的民生行业，房价上涨改变了房地产业的产业性质。国家始终应以民生为本，坚持执政为民的执政理念，当经济责任和社会责任、民生责任发生冲突时，应该坚持民生优先的原则。加大经济适用房、廉租房等保障性住宅的供应是解决当今中国最重要的民生问题的关键，也是降低投机度的根本政策措施。措施重点应由解决“买房难”问题转为解决“住房难”问题。笔者认为，高房价决定高地价，即使地价降下来，如果房产市场的刚性需求得不到解决的话，高房价依然无法撼动。
1998年房改取消了福利分房制度，配套政策就应该是为普通市民供应物美价廉的经济适用房。在当年的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上特别指出：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改成功的一个重要标志。”然而，我国大部分地方的住房建设安排仍然是让广大中低收入人群去购买依靠市场运作的商品房。我国的廉租房制度还没有真正建立，中长期发展目标还不够明确，相应的政策法规和体制机制还很不健全。根据建设部最新数据通报显示，尚有70个城市没有建立廉租房制度。据调查统计，廉租房与房价则成反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。政府需要做到：建立三种住房制度，由政府主导提供房屋住房服务；强化政府职责，正确运用政府调控和市场机制两个手段，优化房地产供给结构；严格界定廉租房供给对象，压缩非理性需求，规范经济适用房的建设、销售和流通。当真正建立起“大众房地产市场”，实现“居者有其屋”，房子真正成为百姓的消费品时，房价上涨的预期将改变，投机者的心理支撑力将大大减小。
参考文献：
1.博傻理论[EB/OL].，2010-4-7
10.蔡继明，周炳林.论城市化与耕地保护[J].社会科学，2005(6)
作者简介：
乔新生,作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任
中国的房地产行业可能是世界上最吊诡的行业。在土地国有制条件下,土地的所有权人居然抱怨商品房价格过高;在国有企业占据主导地位的房地产市场,最有影响力的房地产企业却不是国有企业。而中国的房地产业也是新闻辈出的行业,北京一家国有上市房地产开发企业负责人,居然因为频频发表令人瞠目结舌的言论,而成为新闻媒体追捧的对象。仿佛与其相呼应,北京一家海外上市民营房地产企业负责人,却由于经常代表弱势群体发表意见,而成为公众关注的焦点人物。
分析这两位房地产开发商的言论,有一种错位的感觉。国有房地产开发企业负责人认为“中国人太有钱,房子太便宜”,“房地产就应该是暴利行业”,“我是商人,不考虑穷人”,“高档房本来就是穷人买得起的”,“我的房子不会降价,要让外地人甚至境外富人来买房”,“80后就应该买不起房”。和这位国有房地产开发商的言论相比,那位民营房地产开发企业负责人的言论则显得如此“以人为本”,“作为业主我也是受害者”,“中国的房地产开发商应当考虑消费者的利益”,“如果消费者不满意可以无条件退房”。
私下里一些学者把这种现象称之为中国房地产业界的“双簧”,他们一唱一和,相互配合默契,既丰富了消息来源,同时也转移了公众的视线。坦率地说,这种观点有一定的道理。国有房地产开发企业负责人之所以敢于直抒胸臆,就是因为他所代表的是国有企业。如果国有房地产开发企业负责人站在市场主体立场上发表意见,那么,人们会认为这是拨乱反正,是尊重市场经济的表现。这是一种现代市场经济条件下的“市场经济政治正确”。
反过来,如果民营房地产开发企业负责人发表上述言论,那么,很可能会沦落成为公众口诛笔伐的对象。其中的道理非常简单,因为在普通中国人的内心深处,民营企业始终扮演配角,他们不应该在房地产业兴风作浪。部分民营房地产企业获取高额利润,已经成为千夫所指,如果房地产开发企业负责人处处高调,那么,必然会引起众怒。所以,民营房地产开发企业负责人时时刻刻摆出一副关注民生的嘴脸,将社会责任挂在嘴上。只有这样,才能争取到必要的生存空间,也只有这样,才能获取更多的利润。
中国的房地产行业由于“哼哈二将”,而显得热闹异常。新闻媒体在讨论房地产走向的时候,几乎无一例外都想到了他们,希望他们能够在自己的平台上发表主张。
房地产问题是一个民生问题,也是一个政治问题。几乎世界上所有国家的政府都不敢把房地产业作为支柱产业,通过炒作房地产价格,带动经济的增长。可在中国,从上个世纪的90年代开始,房地产业就成为许多城市拉动国民经济增长的重要支柱产业。从表面上来看,房地产业的确能够带动数十个相关产业。近些年来,我国水泥、钢铁、电解铝等和房地产业相关的行业频频出现过热的现象,其中很大一部分原因就在于,许多城市把房地产业作为重要产业加以扶持。但房地产是一个非常特殊的行业,房地产业的发展不仅会占用有效的土地面积,而且由于房地产业是一个静态的区域性行业,如果一个地区房地产业发展过快,商品房的空置率越来越高,那么,这个地区的经济泡沫化现象就会越来越严重。
事实上,这些年来要求政府进行房地产宏观调控的呼声一直没有停止过。然而,政府宏观调控政策之所以不能奏效,根本原因就在于中央政府与地方政府相互掣肘。
从消费心理学的角度来分析,随着购买商品房的居民越来越多,商品房的价格也会越来越高。其中的道理非常简单,那些已经购买商品房的居民,不希望商品房的价格下跌。而真正抱怨商品房价格上涨的,并且希望政府下决心干预商品房价格的,是那些还没有购买商品房的居民。但是,在我国人口结构中,这一类居民的人数比例逐渐下降。
极少数理性的经济学家已经看到了问题的症结所在,他们认为中国之所以会出现政府宏观调控的力度越大,房地产市场价格上涨速度越快的现象,根本原因就在于,政府本身也是房地产市场价格上涨受益者。
[关键词] 房地产房地产政策消费者信心指数土地价格房租Granger检验
一、引言
1988年第一次住房制度改革工作会议以来,我国的房地产市场经历了20余年历史。这20年中我国房地产一直保持着高投资、高增长,占国内生产总值比率越来越高,存在着房价过高、局部过热的问题。从2003年下半年开始,政府开始对房地产业进行调控,使用了包括产业政策、行业规范、利率政策、政府补贴,以及目前的廉租房、“两限房”等手段,力求确保房地产业健康发展。特别是金融危机之后,为应对危机、实现“保增长”的战略目标,更出台了一系列刺激政策,房地产业开始走出房价和成交量的寒冬,北京地区房价大涨、土地市场活跃,取得了超预期效果。然而房地产业发展却有悖于平稳健康发展的初衷。若用国际上通用的指标来衡量,绝大部分指标都显示我国房价水平已明显偏离合理轨道。那么,到底是什么在支撑我国的高房价?
二、房地产市场供求及房价分析分析
1.房地产价格
西方经济学认为房地产价格是在市场条件下房产的使用价值的货币表现。在房地产市场上,供给因素(主要指成本)和需求因素共同影响房产的价格走势。房地产成本是在开发、建设、经营的过程中的损耗,包括土地获得费用、建安成本和相关税费等。
首先,土地因素。房地产成本中行业相关税费基本变动小,具有刚性;建安成本主要包括建材费与人工费。房地产开发的整个过程中,建安和销售都发生在完全竞争市场(见图1),只有土地获取发生在垄断市场(见图2)。在我国,城市属于国家所有,政府以挂牌拍卖的方式,向市场供应土地。由于土地的稀缺性和不可再生性,土地市场的供应量限制,近年来我国的土地供应越来越少,这导致政府不可能会降低土地价格,从而继续推动土地价格维持上涨。从目前的房产开况看,地价已经成为房产价格的主要成本之一,土地供应制度成为调控房产市场的重要手段。本文用城市土地价格指数反映土地市场的供求情况,通过分析我们可以知道房地产价格与土地价格正相关(图3)。
资料来源:《北京市统计年鉴》2009
其次,需求因素。改革开放以来,我国GDP保持着较高的增长速度,国民财富的增加、人民生活水平的提高,消费者预期未来经济状况良好,必然要求改善住房,提高生活水平;资金有投资需求,相较于股市的高风险和房地产开发的高投入,在预期未来北京房地产持续高涨的前提下,只有购买房地产作为投资最适合个人和家庭投资,进一步推动了住宅价格的快速上涨。
第三,房屋租赁价格。对房屋的使用权获得有购买和使用两种形式,二者之间存在一定的替代关系。房屋租赁价格在一定程度上反映房屋销售价格。理论上讲,房租是凭借房屋所有权的货币化,在房屋价格p和房租α之间应该存在如下关系:
p=a/r(其中r代表利息率)
房价和利息决定共同决定房租的价格。房屋租赁价格可以在一定程度上反映房地产的价格,是房地产市场的“晴雨表”。
从以上的分析中,我们可以得出,在房地产市场中,土地价格、消费者预期、房屋租赁价格共同影响房地产。
2.目前房价的形成原因
首先,第三人支付房屋价格已经成为“潜规则”。房屋成为家庭的最大开支,一套房屋需要三代人共同支付,几个家庭支持一对年轻人买房,成为社会主流观念。鉴于财富创造的积累性,这一购房模式具有完全的不可持续性。
其次,投资投机需求旺盛。截至2009年10月,我国的股市、房市经历了近十年的持续上涨,虽然2005年和2008年深圳、广州等地区出现过短暂的小幅下跌,但之后往往出现更大涨幅、更长时间的反弹,增强了购房者预期;资产价格上涨的财富效应支持了投资投机者的有效需求。同时,政府出台的诸多优惠政策,大大降低了购房成本,这在一定程度上是鼓励合理需求的同时,更使众多“搭便车”者的投机需求进一步膨胀。另外,政府不断释放流动性,流动性过剩导致通胀预期,购房保值也很正常。
第三,房地产市场供求矛盾一直没能有效解决。从根源上讲,土地尤其是房地产建设用地供应刚性是根本原因,土地是稀缺资源,供给上缺乏弹性,存在地区性和不完全竞争性;同时市场机制的不健全,信息不对称,捂盘惜售、哄抬房价、跟风现象间接推高了房价。在市场经常性地处于供不应求状态的情况下,房价不涨几乎是不可能的。
鉴于对城市化水平、利率水平等数据获取难度,本文主要通过对土地价格指数、房地产租赁价格指数、城市有效购买需求对房地产市场进行分析,通过对历史数据的不断挖掘,力求找到影响房地产市场的因素,为政府在房地产市场的宏观调控中找出依据。
三、对房地产价格影响因素的实证研究
房地产市场一般分为住宅市场与非住宅市场。我们主要研究北京市房地产中的住宅市场,分析各种要素与房屋销售价格指数的影响。根据分析结果,归纳出北京市住宅市场价格的影响因素, 并分别进行Granger检验,分析其对房地产价格形成的影响。
1.数据选取及平稳性分析
本文选取了2006年1月到2009年9月的月度数据进行计量分析,包括房地产销售价格指数(住宅)、土地销售价格指数、房地产租赁价格指数,以及社会财富。但是,北京市统计局提供的土地销售价格指数、房屋租赁价格指数都是季度数据,不利于数据的处理。为了保证数据的真实性和模型的可靠性,我们将对相关数据进行近似处理。其中,北京市居民消费价格指数(CPI)(数据来自国家统计局)中租房费用指数部分作为考察指标,替代房屋租赁价格指数;土地市场是垄断市场,北京市供地保持着一定的连续性,取北京市建筑企业购地费用(数据来自清华金融研究数据库)近似替代土地价格指数;消费者购房行为是建立在自身预期的条件下的(包括经济前景、收入预期等),消费者信心指数反映消费者对本地经济信心强弱的指标,是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期,以及消费心理状态的主观感受,预测经济走势和消费趋向的一个先行指标,成为影响消费者购房行为的重要因素(数据来自清华金融研究数据库)。
对各变量进行平稳性分析,检验所使用的时间序列数据的平稳性。ADF平稳性检验结果如表1所示。可知各个变量的时间序列数据并非平稳,它们必须通过1阶或者2阶差分后才能成为模型中可以使用的平稳数据。
2.Granger因果关系检验
首先,对表1中各变量进行Granger检验,检验结果见表2。从表中可以看到,Lnland是Lnhousep的三阶Granger原因,Lnhousep和Lnrentp互为Granger因果,而lnhousep是Lnconsi的Granger原因,而反向则不成立。通过Granger检验发现,土地和房租价格是房地产价格的Granger原因,而房地产价格是又房租和消费者信心的Granger原因。相较于房屋租金和消费者信心指数,土地价格和房租指数更能解释房价形成问题。
3.共线性分析及调整
根据经济学理论我们知道,房屋租赁价格指数是反映消费者消费的指数,当经济繁荣时,消费者信心指数较高,房屋租赁价格指数也较高;当经济衰退时,消费者信心指数下跌,房屋租赁价格指数也随之下跌。同时,土地作为重要的生产资料,它也必然受经济发展的影响。因此预测三者之间存在一定的共线性。
首先,我们对数据做多元线性回归,得到下图:
可以看到F统计值较大,F检验显著,t统计值较小,t统计不显著,只有Lnconsi的统计量显著,显然存在共线性。但是,当分别使用Lnlandp、Lnrentp和Lncosi对Lnhousep进行回归时,得到的判定系数R2的值见表3:
因为因变量对所有自变量回归的拟合优度大于任何一个自变量对其余自变量回归的拟合优度,我们可以对多重共线性不做处理。这样我们得到的回归方程是:
1nhousep=-0.2914-0.00201nlandp+1.07031nconsi+0.02761nrentp
(0.4937) (0.0038) (0.0765) (0.0791)
回归模型表明土地价格与房价变动呈相反的趋势,而消费者信心指数和房屋租赁价格指数与房价成同方向变动,并且消费者信心变化对房价的影响最大。
四、结论与建议
通过以上分析,可以认为土地价格对房地产产生负面影响,土地价格上升导致房地产需求下降,进而房价下降。房租水平和房价互为Granger因果,可以解释为房地产价格影响着房租水平,而房租水平的上涨又推动房地产进一步上扬。消费者信心指数反映消费者对未来收入、经济状况和生活水平的预期,当预期未来收入增加时,消费者可能提出改善住房要求甚至是贷款买房,Granger检验结果说明了目前消费者信心指数指数对目前较高的房价存在一定的依赖关系,如果房价停止上涨,会对消费者信心产生一定的副作用。
房地产市场是一个逐步完善的市场,对房地产市场的宏观调控走过了从计划性、行政化到经济性、市场化逐步完善的过程,当前市政府推出的政策性住房和鼓励房地产发展的政策恰恰正是市场化的体现。这是因为:房价受消费者信心和房租水平的影响比较大,只要采取积极的政策措施,例如:第一,以人为本,争取保证市民的基本住房要求,特别是城市夹心层、困难群体的住房要求,提供更多的经济适用房;两限房、廉租房等政策性住房,使多种市场主体参与房地产市场,改善房地产供给,降低房租水平;第二,千方百计提高消费者信心指数,正如同志所说“信心比黄金更重要”,在当前的经济尚未完全走出金融危机的情况下,鼓励房地产市场发展,,充分发挥房地产市场对经济的刺激和拉动作用,保持经济平稳较快发展;同时,着眼于经济发展,努力提高居民收入水平,保持经济发展一贯的水平,增强消费者对市场信心和购买能力。
房地产的发展离不开市场,房地产市场化的历史是一部宏观调控的发展史。经过20余年市场经济的熏陶和教育,我们已经逐步放弃了最初的行政命令,开始转向利用市场、尊重市场的市场化探索。在社会主义市场经济制度下,房地产业管理会更加体现市场力量,要求把房地产市场调控和解决居民住房需求结合起来,体现以人为本,体现统筹兼顾,使“看不见的手”和“看得见的手”共同为房地产业健康平稳发展保驾护航。
参考文献:
[1]董艳玲:金融学[M].北京:中央党校出版社,2008
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[5]国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见.〔2008〕131号
一、小产权房的发展现状
小产权房是相对于大产权房而提出的一个新概念。大产权房是指拥有政府房管部门颁发的国有土地使用权证、房屋所有权证,可以在市场上自由流通的正规商品房。而小产权房则是指在农村集体土地上,由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发、没有缴纳土地出让金、没有经过城市规划部门批准、没有所有权和使用权证的非正规商品房。一些小产权房由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书,这种房屋权属证书未经房管部门盖章,仅凭乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,被称之为“乡产权房”。
小产权房的历史由来已久。没有多少人能准确说出小产权房的兴起时间。它最初起源于民间,即农民将自家宅基地上所建的房屋出售给他人,其前身是一些村民将自建房屋出租或少量出售,以此来维持生计。但是随着经济的发展,实际情况却慢慢地发生了微妙的变化。以北京为例,早在1994年,北京郊区的香堂村就已经开始出售200平方米的村建别墅,售价仅为5万元一套。应当说从这时起,村民部分自建房的性质开始改变,村集体在土地增值开发上的自利意识已经开始萌发。但当时并未形成大规模的气候。从2003年起,很多人把购买“小产权房”作为第一居所使用,这一情势迅速在全国大中城市蔓延。目前全国“小产权房”的开发规模到底有多大,还没有一个准确的统计数据。据不完全统计,全国范围内小产权房达到全国村镇房屋开发面积的30%,其中村镇住宅约50多亿平方米。除北京之外,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。目前估计北京已超过1000万平方米,占整个市场的18%左右,西安估计已达25%至30%。而我国沿海城市深圳,预计已超过40%。据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示,目前北京400余个在售楼盘中,小产权楼盘约占市场总量的18%。
由于小产权房没有经过正规途径和程序而上市销售,政府对小产权房的态度一直是明确和强硬的。2004年10月国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,同年,国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步明确上述规定,并提出严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年6月18日,作为国家房地产行政主管部门,建设部正式风险提示:“小产权房屋无法办理权属证明,不受法律保护”。2007年12月,国务院办公厅印发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。可以说,由于小产权房交易及使用的风险和政府对小产权房的规制,一度使小产权房的销售有所下降。而2009年5月21日深圳市四届人大常委会第二十八次会议表决通过的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》却又掀起了新一轮的小产权购销热。《决定》中的第六条:“经普查记录的违法建筑,除未申报的外,符合确认产权条件的,适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益,在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后,按规定办理初始登记,依法核发房地产证书。”此举被外界理解为深圳的小产权房可能拿到全国首个“准生证”。虽然国土资源部及其他相关部门随后称:“深圳小产权房转正说法属媒体误解,深圳是处理国有土地上的违法建筑,而不是小产权房,小产权房问题政府必须坚决制止,妥善处理。”但深圳的做法却给了许多已购小产权房的人一剂强心针,也给处于观望心态的人以购买的信心。目前仅仅在深圳市沙井镇,在建的统建楼盘(即小产权房)就在50个以上,住房超过5万套以上。
对于购买小产权房的业主来说,风险是显而易见的。首先,虽然小产权房已经具备了普通商品房的使用性质,但它并不具备普通商品房的法律性质,不是商品房。因此,法律法规对商品房的相关规定和保护制度对小产权房是无效的,人民法院也不能以适用商品房买卖的法律规定及司法解释来处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。从司法界已有的案例来看,如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的,由于己方有过错,一般人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。其次,由于小产权房属于违法违规建筑,如果相关部门整顿小产权房的建设项目,就可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。其结果只能是购房人找开发商索要购房款,届时购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。第三,小产权房一般只有集体土地使用权证,而无房屋所有权证。遇到国家征用,按规定也只补偿给土地所有权人即村集体和村民,而购房人是不能得到补偿的。此外,这些小产权房由于无法获得产权登记或过户登记,购买人不能成为房子的法律意义上的所有权人,因此也无法再行转让,房屋不能进入市场进行流通交易,没有增值保值的作用,无法随着市场的发展和周围房地产的发展而得到应有的提升。
二、促使小产权房存在与发展的社会因素
就现实来讲,小产权房拥有广阔的市场是有其历史原因的。一方面,对于买房者来说,价格低廉是其最大的优势。上海房地产研究机构佑威房地产研究中心的数据显示:2009年6月22日~28日上海市商品房成交均价为16224元/平方米,环比前周上涨8%;在经过持续3周的价格上涨之后,2009年6月22日~28日的商品住宅的成交均价创下去年7月份以来的53周新高,已超过去年上半年14026元/平方米的水平。另据美联物业市场研究部数据统计,2009年9月深圳市二手住宅均价为15052元/平方米,一手住宅均价为16506元/平方米,而二线城市的郑州2008年2月份,商品住宅销售均价为4355元/平方米,今年6月份已经上涨到5028元/平方米。
按照国际通用的购买力标准,许多国家一般家庭3～6年的收入就能购买一套住房,但在中国,根据国家统计局2008年底公布的全国城镇职工的平均工资水平显示:北京人均月工资4407元,上海人均月工资4333.78元,广东人均月工资2564元,河南人均月工资1609元。基本上是三四个月的工资才能买起一个平方,高额的房价逼迫广大工薪阶层不得不趋向城市近郊,购置房价相对低廉的小产权房,统计显示,小产权房集中的通州、顺义、怀柔、密云等北京远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内商品房价格的25%至30%,巨大的差价、相同的居住功能,也开始诱惑更多的市民尝试价格更为便宜的小产权房。小产权房的低价导致了市场上大量需求。根据焦点房产网的一份深圳小产权房调查:目前为止,93%的受调查者在低价与风险之间仍然选择低价,而在搜房网络调查中的94.66%的人认为小产权房热销的主要原因是价格便宜。
另一方面,小产权房所蕴含的巨额利润的也推动了许多乡村集体和开发商对小产权房建设的投资。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院的《城市房地产开发经营管理条例》的规定,集体所有的土地需要经过国家征收、变成国有土地之后,才能从事房地产开发,挂牌转让。而国家征收农村土地时给予农民的补助只有土地补偿费(为该耕地被征用前三年平均产值的6倍至10倍)、青苗与地上附着物补偿费、征地安置费(每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均每亩产值的4倍至6倍),在有特殊情况时,经省、自治区、直辖市人民政府的批准所增加的安置补偿费和土地补偿费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。这样,每一亩因征用土地所补偿给农民的费用大致在5万元到20万元。而同样的一块土地经过政府的挂牌交易后,却能达到几十万元到几百万元不等,甚至有些地段的价格可以达到上千万元。相对于国家的补偿,建设小产权房并出售,可以使农民集体得到几倍、几十倍的征地补偿费,巨大的经济价格差价,使村镇组织对开发房地产建设小产权房十分积极。
三、小产权房存在合理性的争议
对于小产权房的存在,目前有两种声音。一种是以政府为代表的反对派,认为小产权房是违法违章建筑,应该予以严格禁止。他们的理由主要包括:1.小产权房挑战了法律权威,损害了国家法律法规的威信和尊严;另外,小产权房没有经过正规的开发途径和交易程序,在开发过程中省略了应该缴纳给国家的土地出让金和各种税费,造成国家资源的流失。同时小产权房在开发过程中,没有经过城市规划部门的审批,不利于城市的整体规划发展,也不利于城市的长期发展。2.巨额利润的刺激势必会使得更多的乡镇集体组织投入小产权房的开发,一些乡村集体组织尝到了甜头后,纷纷以旧村改造、新农村建设为幌子,将腾出的大量土地用作房地产开发,甚至不惜侵占农田、耕地。小产权房的大量开发必然会影响到耕地的保有量,使确保18亿亩耕地目标难以实现,直接威胁到国家粮食安全,进而影响到社会的稳定与人类自身的长期发展。3.大量在建的小产权房对现有的房地产市场造成了冲击,不利于房地产市场健康有序稳定的发展。同时还有一些学者认为,小产权房的快速发展,会造成一大批农民失去自己的土地而大量涌入城市,加剧城市工人下岗,增加城市的就业压力,不利于经济的发展和社会的稳定。
与此相对的则是以社会学者和部分法学者为代表的支持者。一些法学者认为,现行的禁止农民充分行使集体土地所有权的法律和政策,有悖于公平和法制的原则,农村建设用地和宅基地管理的法律规定已经滞后于城市化发展的需要。只有在城市国有土地上建造的商品房才能进入市场流转的规定,是小产权房产生的直接原因。制度本身已出现问题,应当以此为契机进行集体土地产权制度改革。因此,他们认为,小产权房应合法化,应将其纳入法制轨道。部分学者认为小产权房产生了巨大的社会效益。因为小产权房土地的来源渠道打破了政府对土地一级市场的垄断,降低了因垄断土地供给、限量供应而形成的垄断地价的虚高,减少了政府行政审批权力的寻租,使地价房价大幅回落,为市民提供了能买得起的商品房。同时,小产权房只能自用,交易受到限制,自然而然地抑制了投资房的需求。此外,农民集体得到了几倍、几十倍于征地补偿费的土地开发收益,增加了收入。小产权房合法化的另一个结果,就是使农民能够充分地享受到土地商品化带来的收益,提高农民的收入。小产权房的交易,客观上必然导致城镇居民的资金流向农村。这部分资金对于促进农业发展、增加农民收入,以及帮助农民进城都将起到积极的作用。此外,也有部分人士认为,小产权房的出现及其低廉的价位,为城镇中低收入家庭的居民购房提供了合适的房源。目前,国家的经济适用房、廉租房、两限房的建设数量不能满足城镇居民的需要,而商品房的高房价又使他们望而却步。小产权房的出现,使得这一群体的住房问题得到解决,从而为城市的人居环境和整体发展、以及社会尖锐问题的解决和社会的稳定做出了贡献。
四、对解决小产权房的路径探索
从现行法律角度看,小产权房是违法的。它不但违背了城乡土地规划利用的总体布局,而且也违反了关于农村用地转为城市建设用地的法律程序。无论房地产管理法还是土地管理法,小产权房的存在没有合法的法律依据。但小产权房现存规模的庞大,也使得政府部门在采取措施时显得瞻前顾后,步履维艰。而政府部分相关职能部门的软弱、失职和缺位,又在一定程度上向公众传达错误暗示,使他们误以为法不责众。而一些开发商和购房者也抓住了政府的这种心理,认为由于法不责众,最终还得把小产权房转正。近期深圳市的举措更加深了人们对于小产权房转正的心理期望。正是基于这种心理,小产权房的销售也越来越有恃无恐。久而久之,小产权房异化成为一种游走于法律灰色地带的准合法行为,且愈建愈多,市场愈来愈大,使一个本不太棘手的问题,变得日益敏感、复杂。对于小产权房,究竟是废止还是发展,这直接关系到我国法律的发展进步和社会的稳定。对此,有专家认为,与整个房地产市场发展比较,小产权房并非主流,更非解决大多数普通居民住房的有效出路;相对于守住18亿亩耕地红线的全局利益来说,只能算是少数人的局部利益。更为主要的是,小产权房本来就是一种不合法产物,更没有理由继续游走在政策和法律之外。地方政府应尽早表明态度,并拿出有效的解决办法。事实上,无论从哪一个角度看,小产权房问题都应当应尽快解决。基于历史和现实等因素考虑,目前处理小产权房问题,的确比较棘手,难度较大,但这不是我们回避问题的借口。小产权房的存在,本身就是一大隐患。置之不理,问题和矛盾非但不会自动消失,相反会随着市面上小产权房的不断增加而继续积累,变得更为尖锐、复杂,解决的难度和成本还会进一步增加。
在处理方式上,应本着慎重的原则,尊重历史,兼顾合法、合理与公平,有计划、分步骤地逐步加以解决,逐步使小产权房制度化、法律化。当前,笔者认为解决小产权房问题的措施主要有以下几种:
第一,改变我国现在的土地管理法和房地产管理法中关于集体土地使用权的限制性规定,使集体土地能够与国有土地一起进入土地市场进行交易,改变我国的二元土地制度。2009年3月国土资源部出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》强调,加快农村土地确权登记,规范集体建设用地流转,逐步建立城乡统一的建设用地市场。通过这些政策,可以看出国家正在一步一步地开放农村土地市场,正在朝打破“二元土地制度”的方向努力。按照所有权来说,所有权享有四方面的权能:一是占有、二是使用、三是收益、四是处分。可以说,现在城市共有土地的权能得到了充分发挥,但是对于农村集体土地所有权来说四项权能没有得到充分享用,放开集体所有土地的权限,有利于集体所有土地的权能的实现。同时,集体所有制土地和国家所有土地一起进入土地交易市场,也有利于增加乡镇集体组织的经济增长,提高农民的收入水平。
集体所有制土地进入土地交易市场后,不仅法律法规要相应的有所变化,同时也要做好城市规划、市政各项配套设施的完善工作。在集体所有制土地挂牌交易后,应将其纳入城市规划管理体系。只有统一规划、统一管理,才能保持城市的整体规划格局,保证城市的健康、和谐、有序的发展。
第二,对于目前已有的在建小产权房和已投入使用的小产权房,应分别情况予以处置。对违法侵占耕地、甚至是侵占基本农田的,应依法予以严肃查处,坚决拆除,恢复农田原貌。对于已经投入使用的小产权房,政府可以考虑进行整体拆迁,其中所需的费用差价和购房者的损失,由集体土地所有者即集体组织和开发商负责连带赔偿。而对于那些没有侵占基本农田建设和耕地的小产权房,主体已经完工的在建楼盘,由集体经济组织或者开发商,应向国家补足土地出让金和各种税费,使之具备合法的进入市场的主体资格。对已经投入使用的小产权房,因为其省略了现行法律规定的国家征收和土地出让金两项程序,需要购房者补交土地出让金,具体的数额以土地国有化征收后的评估金额和同等地段商品房平均出让金比例来确定,并使购房者的土地使用权和房屋产权得到法律的承认和保护。小产权房的购房者或建房者,在向有关部门补缴建房过程中的土地使用权出让金、市政设施配套费等税费后,也可以获得房屋的完整产权,补发产权证,将其纳入现行法律框架之内,使之合法化。而对于尚未开工建设或者尚未形成规模的小产权房,则应该予以拆除,还土地以本来面貌。
