时间：2022-03-04 03:27:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产运营模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
[2]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学，2014.
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
摘要：本文重点分析了区域经济特点、经营方式、政策环境、业态组合等商业地产价值的主要影响因素。借鉴纽约第五大道和北京王府井大街商业地产的价值增长经验，提出了商业地产价值增长的建议。
关键词 ：商业地产；价值；增长
随着我国经济总量与人均GDP的不断扩大和提高，房地产业得到快速发展。尤其是2008年以来，随着应对金融危机采取的一系列刺激经济措施，房地产业得到爆发式发展。不同发展地区商业地产市场的发育程度不同，有的已经饱和或趋于饱和，有的正处于成长阶段。如何最大限度地提高商业地产的价值，需要根据商业地产的价值影响因素综合加以分析。
一、商业地产价值主要影响因素
目前，研究商业地产价值影响因素较多集中在定位、运营方式、地段、商圈、客流量、配套设施等。综合各类研究，结合多年对商业地产价格的评估实践，归纳商业地产价值因素主要为：
1.区域经济特点
不同发展地区商业地产的发育水平不同。一线城市的商业地产由于开发时间长，再加上新城拓展范围有限，已有的商业发育相对比较充分，商业地产多已经饱和或者趋于饱和，商业地产增值空间有限。随着城镇化进程的不断推进，以及对商业地产的投资热度由一线城市向外的扩张，二三线城市商业地产的发展空间仍较大，仍处于快速发展阶段，呈现出供需两旺的局面，商业地产价值增长潜力较大。
从区域内层次看，商业地产对区域经济有溢出效应，它作为城市内区域经济竞争力的重要标志，已成为区域经济发展的重要力量。所在区域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服务设施的完备程度、未来城市规划对该区域的发展定位、消费者的心理预期，周边商业地产发育程度，都决定了商业地产的价值。
2.经营方式
商业地产价值要通过经营实现。目前，较常见的经营方式有三种：一是散售，即开发商只负责销售，小业主各自经营；二是自持，即开发商持有，不对外销售；三是小业主联合起来委托商业管理公司统一经营，后两者属于统一经营的范畴。
从当前市场看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，存在租售并举的产品。在三、四线城市，还存在着大比例散售的项目。业界的普遍共识是，统一经营是实现价值增长的法宝。因为在散售的情况下，由于小业主各种不同的利益诉求，以及缺乏专业固定的招商团队和成熟稳健的投资经验，往往导致项目的失败。有些企业迫于资金压力大，不得已选择了散售或者租售并举。随着金融市场的不断改革和金融工具的不断创新，商业地产的统一经营将成为发展的普遍趋势。
3.政策环境
政策环境包括宏观经济形势、金融及货币政策、商业地产调控政策等。在我国当前市场经济体系尚不健全情况下，商业地产受政策影响是显而易见的。宏观经济发展水平决定了居民收支水平、物价与利率、社会储蓄与投资水平以及消费品零售额等，通过影响人们的购买能力和投资预期，进而影响商业价值的实现情况。金融和货币政策，尤其是信贷政策决定了资金的流动性，对于主要依赖银行信贷融资的开发商来说至关重要。商业地产及对住宅地产的调控政策直接影响着商业地产的价值。伴随着房地产的一系列调控措施，“量价齐跌”“楼市拐点”“崩盘说”等等相伴而来，这就是市场对调控政策所作出的反应，也通过影响投资者和消费者的心理预期，进而影响到了商业地产的价值。
4.业态组合
项目开发前期明确业态组合的定位，是商业地产的价值体现。随着信息技术的不断发展和人们消费方式的不断改变，商业地产的业态组合也呈现出了一些新的变化。目前，集客能力强、新项目市场培育期短、消费滞留时间长、对其他业态消费带动显著的体验式业态，正逐渐成为商业地产业态组合的一个主要趋势。发展趋势和实际证明，一个业态组合能否适应社会发展带来的新变化，能否顺应市场的潮流，能否满足消费者的需求，都决定了商业地产的价值。
二、国外及发达地区商业地产价值增长的借鉴
国外及发达地区商业地产成功运作的案例比较多，这里选择具有代表性的纽约第五大道和北京王府井大街加以分析，从中得出对商业地产发展具有普遍借鉴意义的经验。
1.纽约第五大道
第五大道是纽约曼哈顿区的中央大街，是世界上最著名的商业街之一。第五大道与20多条街道相交，并通过设立单行线、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以专业店、专卖店和国际连锁店为主，以商品的高档优质、品牌齐全、时尚前沿等特点，树立了“最高品质与品位”的品牌效应。除了商业范畴的运营，第五大道还特别重视与区域经济要素的融合。周边毗邻中央公园、高档商务区和住宅区等，在中央公园外围还有惠特尼美国艺术馆、美国自然博物馆等文化设施，充分利用“体验经济”将商业、旅游、文化、居住、休闲、办公等要素完美结合，成为纽约的商业中心、居住中心、文化中心、购物中心和旅游中心，第五大道因而成为纽约最华贵的商业区，也是世界上地价和租金最昂贵的商业区之一。
2.北京王府井大街
王府井大街是北京最有名的商业区。王府井大街南起东长安街，北至中国美术馆，交通四通八达，可谓是占到了京城最好的地段。这条3华里长的大街，不仅有百年历史的老字号店铺，还汇集了全球著名跨国公司的众多知名品牌，小到普通的消费产品，大到顶级的奢侈品，产品种类丰富，销量极大，被称为“日进斗金”之地。王府井大街集购物、餐饮、旅游、艺术、休闲、文化等于一体，既古朴传统又时尚前卫，融汇了中西方的文化，消费者、旅游者、文化探寻者交织在此，使得这条大街的商业地产可以说是“寸土寸金”。
3.借鉴之处
纵观国外及发达地区商业地产的成功之处，几乎都涵盖了以下几方面的要素：
第一，商业地产绝不能仅仅放在商业范畴的领域来考虑，而是应该放在区域的层面去统筹考虑，对区域的各种要素发挥激活、调动、引领的作用，与区域经济产生双向互动作用。
第二，商业地产的业态组合，尽可能实现商业、文化、旅游、餐饮、办公、娱乐、体验等相结合的模式，顺应时代和潮流发展，全方位满足受众客户需求。
第三，商业地产运营要尽可能创造机会实现统一规划，统一管理，统一经营，实现经济、社会和环境效益等的最大化。
三、商业地产价值增长的建议
1.实现与区域经济的互动共赢
商业地产发展规划一定要与区域发展规划相衔接。在前期的市场调研中，要结合对政策环境和市场环境的研判，充分考虑区域的发展定位与功能、发展规模、人流集聚度、消费水平、公共设施、文化内涵、交通体系等要素，并对所在地区同类业态收益状况进行调查和了解，进而制定合理的商业地产发展定位与业态组合。
商业地产发展要融入到区域竞争力当中。商业地产应该整合区域内的各种资源，包括商务消费资源、文化资源、生态资源、景观资源等，成为区域的经济活力、文化内涵、生态环境、休闲娱乐的集中展示区，以及区域的灵魂和象征。通过发挥商业地产的规模优势，资源整合优势，品牌聚合优势等，最大限度地提升区域的核心竞争力。同时，区域竞争力的提升，也反过来进一步提升商业地产的价值。商业地产与区域经济互为依靠，互为支撑，联动发展，才能实现互利共赢。
2.探索新型商业运营模式
目前，业界关注比较多的两种新型商业运营模式，一个是O2O(online to offline)运营模式，一个是社区商业地产。
创新和完善商业地产的O2O运营模式。目前，很多商业地产已经开始探索和应用O2O运营模式，将互联网思维嫁接到实体商业地产中，把线上的消费者带到现实的商店中去，消费者在线支付购买线下的商品和服务，再到线下去享受体验和相关服务。今后，要积极创新和完善商业地产的O2O运营模式，把传统商业地产运营与电子商务有机结合，以移动互联、大数据管理和满足消费者身心体验等相结合，不断向更广和更深的领域延伸，创造商业地产的运营特色。
注重社区商业地产发展。社区商业地产与传统的城市综合体等商业地产不同，主要功能是满足社区居民消费需求，引导居民形成新的消费习惯。同时承担社区的服务功能和文化功能，更多体现的是商业地产的社会责任和社会价值。针对目前我国社区商业地产的无序和零散开发状态，社区商业地产应该由统一的专业团队来管理和运营，针对不同的社区规模和档次，制定不同的发展策略。注重提高社区商业的服务质量、参与体验度以及文化品位，争取将社区商业地产打造成为社区的服务中心、体验中心和文化中心。
3.形成产业链增值
商业生态链是很多商业地产非常重视的，如万达集团就非常重视在商业生态链上考虑项目的规划与经营。由于商业活动在价值链上呈现的是承接的模式，存在着价值增长的此消彼长，因此，只有形成产业链增值，实现商业生态链的均衡发展，才能最终实现商业地产的持续增值。
产业链增值需要做到的是合作、分担与共享。各相关利益方要形成战略同盟，共同搭建商业运营模型，完成商业项目的设计、投资、运营和管理，通过各个环节的相互衔接，完成溢价的过程。产业链上的战略同盟要共同进行市场的前期调研，对商业地产进行定位、分析和规划，主动适应市场变化。在此基础上，通过产业链的延伸，将经营风险转移，共同承担。最终，产业链上的相关利益方通过统一经营，实现价值增长的共享。
4.创新商业地产融资模式
资本运作是商业地产的生命线，尤其对于一些中小规模的商业地产来说，提高融资能力就是提高其生存能力。目前，证券化的创新融资方式成为商业地产融资的发展趋势。其中，比较常见的是股权性质的证券产品REITS（房地产信托投资基金）和债权性质的证券产品CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。
不同的商业地产要根据自身的定位、规模以及资金运营状况，充分研究各种融资方式的优势与风险，在传统融资模式基础上，积极探索新的融资方式，最终选择适合自身的融资渠道和融资产品，为商业地产的价值增长提供根本保障。
参考文献
[1]赵翎莺.浅析发展社区商业地产的策略与实务——以中房·金谊广场为例［J］.现代商业,2012(7)：168-170．
[2]刘菲.国外著名商业街比较与分析［J］.北京工商大学学报(社会科学版),2002(9)：23-26．
说成功可以复制，或者说不可以复制，对商业地产来讲都不好说。说不可以复制吧，像万达到处建房，基本上又是一个模式；说可以复制吧，又有好几个商业地产项目未曾出师身先死。纠结中，我们感到能成功还是不能成功的关键是企业有没有自己的思想和文化，照搬别人的模式难免存在水土不服的情况。
商业地产是一个衍生需求，商业地产的繁荣最终来自于商业消费的持续有效增长，而这又来自于产业结构升级带来的经济持续增长。同时，经历过几次调控的阵痛后，一些开发商逐渐意识到持有型商业物业的现金流与收益要比住宅开发平稳得多，对保持公司长期的收益稳定与现金流连贯性将非常重要。除了像万达、中粮等主营商业地产的公司外，不少主营住宅的地产公司也开始把商业看作住宅开发之外的重要部分，不光谋求商业对住宅价格的带动作用，而且把商业看作未来的收益来源来精耕细作，投入更大精力到商业地产开发与经营中。
这些年，随着潘石屹的SOHO中国、万达的万达广场、中粮的大悦城凯德的来福士广场等不断在全国各地布点，商业地产开发在规模化发展的同时，开始走上了品牌化、标准化、连锁化的经营之路。在商业地产的开发模式上，城市综合体、购物中心仍然在主导潮流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合的商业地产新模式。
与住宅开发供不应求的情况相比，投资商业地产的着力点是放在以后的运营管理上，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。不能把房子盖好了再招商，一定要招商在前、设计在中、建造在后。这样，才能根据招到的商来合理设计，才能把风险降到最低。万达从第一个万达广场失败的教训中认识到了人流动线的极端重要性。他们认为，做购物中心还是要以块状为主，不要做长条的，这样便于人流的迂回沟通。
现在的万达跟当年的沃尔玛一样，有足够的资格“牛气”一把了。在哪儿都能开，在哪儿开都能火。有人把万达的产业链延伸形容为“被动式成熟”，但不可否认，产业链的延伸为万达带来了许多过去没有认识到或是没有看到的新的利润增长点。
目前中国大多数商业地产企业，包括万达，赢利主要靠公寓和住宅的销售，租金对整个业绩的贡献比例较低。当他们在高速发展期把销售物业的利润攫取完毕之后，将会经历一个漫长的资本回收期。到那时，才是真正体现商业物业经营管理水平的时候。开业时的灿烂并不代表永久的辉煌，经营是一场寂寞的长跑。如何通过后期的运营管理，使其持有的物业资产增值，能把持有物业运营得好，才是安身立命之本。
目前，地产商缺乏商业运营经验，导致商业项目运营不佳的实例并不鲜见。随着一些缺乏商业运营经验的地产商在运营中问题频出，中粮、万达集团等运营成熟的知名商业地产集团，很可能在未来更加受到零售商的青睐和追逐。
最近，地处东四环的美罗城购物中心终于“扛不住”了。4月15日，北京华茂置业有限公司在北京产权交易所挂牌出让其100％股权。业界普遍认为，这家购物中心被最终转让的主要原因还是由于自身经营不善，导致缺乏有效客流。
商业企业在进行项目选址时，除将商圈、目标消费群体的需求作为重要的考察因素外，还应更加重视物业所有者的经营资质，更重要的是对其有无足够多的商业运营经验的考察。美罗城紧邻东四环的选址就先天不足。事实证明，将一个如此大体量的商业选在四环这样的城市快速道旁，貌似交通便利，但实际上，四环的存在却将对面百子湾区域的大量购买力隔绝开来，而且由于交通缓冲区域有限，节假日很容易出现交通堵塞，影响客流。
有些开发商习惯于把住宅房地产的开发模式直接照搬到商业地产开发中，往往是重开发轻经营，先销售后招商，注重规模忽视了策划。有些商业地产的开发和后期的商业经营管理严重脱节，照搬照抄的现象极其严重，往往还没有真正进行前期的商业策划，就急于找规划设计单位进行投标。
尽管有相当数量的房企开始尝试向商业地产进军或转型，但是对于地产企业而言，商业地产仍是一条需要摸索前行的新道路，它对土地、资金、招商、运营、人才等都有着更高的要求，并非人人都能“玩得转”。目前，市场上有大量的商用物业存在抄袭、复制的现象，以至形成同质化的趋势，这在无形中增加了投资的风险。
在此不去争论这种模式是否合理，就实际发展情况而言，尽管都是“二房东”，为什么有的孵化器可以做到“逼格”最高，全城最贵(诸如广州CCIC联合文创孵化器)，同时又供不应求，究竟其中何种魔力使然。
最近一些创业者在闹客邦创业交流群向道哥咨询“商业地产该如何互联网+”，这里结合一个具体的案例，剖析在双创大背景下，如何利用“创业”概念，将传统商业地产项目瞬间升级为大受欢迎的“互联网+商业地产”项目。“互联网+”时代，商业地产也有独门的运营秘籍。
2015年9月8日，广州“腾讯众创空间”——羊城同创汇正式开园，这个由腾讯、羊城晚报报业集团、同创地产、3W孵化器共同打造的众创空间，其组织方、参与方的名声非常响亮。不过，更值得关注是其组织和运作的模式，这个众创空间为我们提供了一个“互联网+商业地产”的标准运作模式参照。
整合四方资源，一手软一手硬
羊城同创汇，由羊城晚报提供物理空间即商业写字楼，由同创地产负责写字楼物业的建设与运营，二者共同完成整个众创空间的硬环境空间搭建；同时，腾讯提供空间上的软环境资源，包括创业团队以及宣传流量等资源支持，并聘请了3W作为软环境平台的具体运营方，从而完成孵化器服务平台软环境部分的构建。
在此，从硬件空间和软服务环境两个维度，四大主体充分利用各自优势资源形成互补，整个合作过程是开放包容，同时又是配套协调的。
新玩法：创业概念+商业地产内核
羊城同创汇，以免费为创业团队提供孵化器平台和服务的方式，吸引众多的优秀项目进驻。(特别其物理空间服务基本是免费的，当然这要经过严格的项目评审才能进驻。)同时，3W配套的投资基金和腾讯配套的开放平台流量等资源，成为软服务的重要部分，同样吸引了团队的入驻。
然而，这种免费提供的众创空间只占其总体物理空间体量的1/4不到，而另外3/4的大部分物理空间，采取普通的商业写字楼出租方式，向市场开放，给那些拥有一定市场规模和业务收入的相对成熟的企业，最终实现整个商业地产项目的盈利。
在这种模式中，通过少量的免费空间提供，并且辅以诸多品牌资源等无形资产的注入，大大增加了整个地产项目的品牌价值并产生溢价，最终通过大部分的普通商业地产出租项目完成营收。这是典型的前端免费吸聚流量造品牌，后端业务正常收费、交叉补贴、免费投入的商业模式，这也是互联网经济兴起的早期，特别是PC互联网时期的典型商业模式。
而此时，加入了创业概念，加入了地产元素，则创新出了互联网免费商业模式的O2O版本——“免费地产”。从曾经完全依赖线上得以实现的互联网免费商业模式，得以应用到双创大潮中的商业地产中。
“创业+商业地产”模式的三大要点
与其说这是“互联网+商业地产”，不如说是“创业+商业地产”，作为概念模式的创业，众创空间的前端品牌传播，后续的商业地产出租收费，其商业地产的本质没有发生任何变化，只是操作手法上的细微调整，就顿时显得高大上了好多。
然后总结一下这种模式的运作，其核心因素大概有三点，做到这三点就基本上保证你的商业地产项目，在双创大潮下，既高大上，又有营收。
一、要有软硬结合的生态思维。商业地产的物理空间本身是死的，要吸引项目就需要对其软服务进行品质的提升和专业化的升级。同创地产与3W孵化器，作为两个比较典型的运营服务机构，分别提供硬件空间的软服务以及软环境的运营服务，不仅有利于硬件服务的增值，也为整个商业地产项目的增值添砖加瓦。
二、要有开放合作的基本心态。创业生态的基本特征以及地产业务的生态属性，客观上要求多种元素参与到整个项目的运作中，吸聚拥有核心资源的合作伙伴，让专业的人做专业的事成为一种常态，用合作创造共赢的结果。
一、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。
作者：许叶红 单位：盈石企业管理上海有限公司
[关键词] 商业地产 运作模式 选择策略
伴随我国经济的快速发展，商业地产也是突飞猛进，各大城市纷纷掀起商业地产的开潮，并一直保持着较高的发展势头。我国商业地产已经步入由开发转向经营的阶段，取得了一系列有目共睹的显著成绩，同时也暴露了一些问题。目前，商业地产的运作模式已经成为学术界和业界普遍研究和关注的热点。
一、商业地产的概念内涵
商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房地产形式均有着显著区别。
由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择。
二、我国商业地产主要运作模式分析
商业地产的运作是一个系统工程，由地产开发、商业运作和资本运营三个部分组成，其主体包括地产开发商、商业运作商以及资本运营商。目前来看，我国商业地产的运作模式主要有不售不租、纯售、纯租及租售结合四种形式。
1．不售不租模式。商业地产的开发商对所建设的商业店铺直接参与经营，既不销售，也不对外出租。这种模式使得地产开发商同时具有地产产权和经营权，从而在商业经营中具有显著优势。然而，很多地产开发商并不具有丰富的商业经营管理经验，使得自主经验的效益往往不是很高。在中国，开发实力和商业经营能力都较好的地产开发商很少。部分地产开发商选择这种模式，往往是为了融资需要。
2．纯售模式。这是比较传统的模式。地产开发商转出销售权和房权，后期的房产经营权和产权都与开发商没有任何关系。选择这种模式的开发商可以迅速套现，实现资金回笼，减轻资金压力，降低经营风险。地产经营商也具有充分、自由的经营管理权限。不过，这种模式也存在一定的缺陷。当地产开发商出让销售权和产权时，商业经营就会各行其道，经营分散，容易致使经营效益低下。同时，在这种运作模式下，由于前期部分投资客的炒作行为，可能导致后期经营管理的混乱，不利于形成强劲有力的竞争力。
3．纯租模式。这种运作模式下开发商不自主经营，而是以合同的形式将所有商铺或整体对外出租，通过对租赁户进行统一管理，以每年收取租金的形式实现持续盈利的目的。这样一来，地产开发商需要不断培养市场，并要求具有很强的经营能力。经营得好有利于打造品牌价值，提升竞争力。如果开发商缺乏商业经营能力，将大量物业出租给大商家，尽管经营风险低，可以获得稳定的经营收益，但商家所支付租金的投资回报率往往较低。
4．租售结合模式。选择这种模式的地产开发商只出让部分房产的销售权和产权，其主体物业往往是出租给实力雄厚的商贸企业来经营，以平衡资金压力。这种运作模式非常得灵活，通常是将底层少量楼层对外出售，大量高层部分则是出租给实力较强的知名企业。借助于高层的经营实力和品牌效应，带动底层的商品经营。由于底层和高层相对独立，即便出现底层经营困难的情形，也不会对高层的经营带来影响，从而保持了地产开发商的主体收益。但怎样实现恰如其分地租售结合，则是这种模式下所面临的重要问题。
三、我国商业地产运作模式的缺陷
我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题，制约了商业地产的发展，主要包括以下几点：
第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一的经营管理较难，运营风险加大。
第二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和地域性的不合理。
第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资金运转。
四、我国商业地产运作模式的发展策略及建议
1．建筑风格体现本土特色。商业地产的建筑风格很大程度上决定了对消费者的吸引力大小。任何商业地产都不可以忽视本地的地域特征和经济发展水平，发扬本土文化是世界建筑共同的目标。
2．通过旧城改造复兴老商业街。古老的商业街往往有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，恢复其原有活力，有助于打造城市的特有魅力。改造要进行有限度的保护性开发，保留商业价值，深入挖掘旅游资源。
3．关注商业地产城市景观。商业地产常表现为广场、建筑物等，外观、色彩和形式多样性比较高。开发商要满足商业地产商业价值和城市景观的双重要求，实现其经济价值和社会价值的统一。
4．开发商业地产复合模式。复合模式下的商业地产主要表现为各商业业态的融合、商业与服务设施的融合以及动态与静态设施的融合。大力开发复合模式的商业地产，有利于满足市场的各种需求。
参考文献：
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[2]肖 军.商业地产发展模式述评与借鉴[J].上海房地,2011(3):19-21
[3]李向华.我国商业地产发展的现状研究[J].中国城市经济,2011(2):76
万达模式：订单商业的典范
万达自2001年开始进入商业地产领域，提出“先招商，后开发”的“订单商业地产模式”，从根本上解决了长期困扰商业地产开发建设后“招商难”的问题。经过十余年的摸索、实践与积累，万达已经成为全国最大的专业商业地产开发商，目前持有物业面积达1000多万平方米。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达首创的“订单商业”模式获得了极大成功，其优势主要在于：丰富的开发经验、超前的投资策略、独特的商业资源以及强大的销售能力等。首先，万达与沃尔玛、百安居等国际零售巨头结成战略合作关系，主力店的进入使万达项目的品牌价值得以提升；其次，连锁经营模式使万达商业地产实现了规模化开发、连锁化经营，使万达的知名度迅速提高；再次，可以实现快速复制，是万达模式得以较快发展的关键。
堪称“订单商业”典范的万达，近期却不断被媒体披露一些前期项目在经营管理、商户招商方面存在问题，这让社会各界开始对万达模式乃至汀单商业产生质疑。实际上，万达所面临的问题不单单是一个企业的问题，而是整个商业地产领域所需要解决的共同问题。首先是资金问题。商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。所以，资金瓶颈是任何涉足商业地产的企业不可回避的问题。特别是对于以自持物业为主的商业地产地产开发，就更需要持续充足的资金链支撑。否则，即使进入商业地产领域，也不会走远。其次是人才问题。随着万达商业广场被不断复制，人才团队也必须不断跟进，否则销售、管理、经营就会出现问题。这也是转型商业地产的企业首先要面对的，因为商业地产不同于住宅开发，需要既懂地产开发又懂商业经营的复合型人才。
尽管万达面临资金、人才等方面问题，但万达己在商业地产市场确立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公开市场对其进行投资。“订单商业”模式并非万达首创，国外已有成功先例，但经过不断探索与实践的万达模式却是其独有的。因此，后续的效仿者虽然研究、模仿，但鲜有成功者。这就证明，再好的模式也要因时因地因企业而异。
SOHO模式：分散销售，快速变现
与万达的定制模式不同，SOHO中国则是将项目分散销售。这种模式可以快速回笼资金，短时间变现，SOHO中国正是因此而创造了百亿销售额的佳绩。然而，与此同时出现的则是SOHO项目租户的惨淡经营。据业内专家分析，商业地产散售成功几率很小，超过九成的散售商铺经营不善，难以为继。而潘石屹则认为，比较成熟的城市和区域最繁华的商业街区无一不是分散的产权(即产权散售)，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。
可能这是一种理想的状态，但散售模式所暴露出的弊端却是现实。SOHO商业主要以散售为主，业权分散，一旦出现问题，容易发生纠纷。分散销售模式不合理之处在于：一方面，不能保证业态的合理搭配，开发商不能对业态进行统一的管理和布局。另一方面，在分散的产权商铺里，业主对租金的期望值不一样。这样就直接导致空置率比较多，影响整个商业的氛围，已经租出去的商铺经营业绩也不会理想，最后形成恶性循环。目前SOHO尚都和建外SOHO的商家入驻率都很低，可能都与此有关。
实际上，商铺散售在国外以及港澳地区早己销声匿迹，在国内的一些大城市也正在逐步退出市场。散售能快速回笼资金，能够将利益最大化，但没有持有型物业对企业的长期发展来说是不利的，特别是对SOHO中国这样的上市公司来说更为不利。因此，潘石屹也在逐渐调整企业战略，他明确表示，80HO前门项目的操作将由出售模式向持有模式转型，此外光华路80HOII、朝阳门SOHO的三期都会持有一部分物业，并透露以后每年持有的物业量都要增大。加大持有物业的比例，对SOHO中国来说，人才和资金都是需要解决的问题，但毫无疑问，如果想在商业地产领域长期发展，战略转型是必须的。
同样，对于初涉商业地产的开发商，销售还是持有是应该做长远考虑的。如果出于快速变现的目的开发商业地产，可以采取销售的模式；如果想依靠商业项目带来稳定现金流，无疑自持并管理是最佳选择。
凯德模式：全部自持，双基金配置
有人说，像SOHO中国那样的散售模式不是商业地产，成熟的商业地产模式应是自持物业、长期经营。姑且不论孰是孰非，但可以肯定的是，长期持有是未来商业地产发展的趋势。万科、华润、绿城等刚刚进入商业地产领域的开发商都纷纷表示将加大持有物业的比例。新加坡凯德置地所推崇的全部持有、有效变现、双基金配置模式，是一种可借鉴的商业地产开发经营模式。
凯德是开发商、运营商，也是物业管理者。来福士是其旗下的商业综合体品牌，集酒店、商业购物中心、服务式公寓、写字楼等为一体，己在北京、上海、成都等地成功复制。来福士商业模式持续在中国复制，与“来福士中国基金”的财务支持不无关系。这家来自新加坡的房地产公司早己娴熟地将私募基金和房地产投资信托基金(REITs)嵌入到项目投资、开发和经营管理中。
来福士中国基金是嘉德集团旗下规模最大的一只基金，成立于2008年，初定运作年数为8年，嘉德集团持有50％权益，并充当管理者，其余50％为亚太和欧美的养老基金和长线基金所持有，目前基金资本额已经达到11.8亿美元。房地产基金在凯德置地的扩张中起到了重要作用。凯德置地认为，将项目注入基金，保证了项目的持久稳定运营和资产再升级的可行性。自1994年进入中国至今，凯德置地全国40个城市的开发总业绩约450亿元，而支持项目开发的房地产基金规模则达40亿美元。
一般而言，凯德会在项目建成后，先把项目注入私募基金，待项目能产生稳定现金流时，再把项目注入REITs。如此，前者分享物业升值利润，后者则分享长期稳定现金流。
作为一种成熟的商业地产运作模式，凯德己将商业、地产、金融、投资较好地融合在一起，而国内商业地产的运作还远未达到这样的发展水平。凯德模式可资借鉴之处：一是在于全部持有物业的经营思路，只有长期持有才能带来稳定的现金流，为企业长期可持续发展打下坚实基础；二是融资手段的创新，双基金配置的模式可以保证项目的资金链顺畅。
所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。
商业地产，一道多元多次方程式
――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践
同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。
在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。
曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。
不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。
同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？
2001-2004年，商业地产简单销售的时代
2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。
简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。
商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。
其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？
其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？
总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。
世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。
简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。
只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。
根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。
由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。
2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”
在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。
在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。
定位方面追求创意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。
招商方面一味“放水养鱼”。
由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。
经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。
经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。
发展商付出了昂贵的后期经营成本。
伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。
商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。
商业地产与商业行业的区别
――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步
商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。
那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？
首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。
其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。
其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。
其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。
相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。
商业地产，输在不完善的产业链
商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。
招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。
商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。
商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。
商业地产必须注重可持续经营
怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。
其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。
其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。
地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！
商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。
商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。
目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。
商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。
其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。
稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
关键词：金融产品设计 商业地产的金融属性 产品差异化设计
一、研究目的
据国家统计局数据显示，2000年到2014年10月份期间，中国已开工的商业总面积超过18亿平方米，城市人均拥有的商业面积为2-3平方米。包括天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉在内的19个大中城市人均商业面积面临饱和或过剩的状态。以武汉为例，根据中国指数研究院数据显示，武汉市2015年商业供应面积252.74万方，同比上涨19%，而成交面积仅79.77万方，供求比例为0.32：1。
商业地产供应面积逐年增加以及商业地产项目同质化严重的问题，一定程度上造成了商业地产投资产品的销售困难，导致一部分以商业地产开发和销售为主营业务的房地产企业面临资金回笼滞后的风险。如何实现商业地产投资产品的差异化设计，是解决同质化问题，实现产品竞争力提升，促进销售的关键。
本文旨在通过借鉴金融投资产品的设计理论和应用方法，提出商业地产投资产品的差异化设计思路以及应用。
二、金融产品差异化设计及应用
在金融产品设计领域，W.F.Sharpe（W.F.夏普）提出了著名的资本资产定价模型（CAPM），该模型在马克维茨的资产组合理论的基础上，提出了风险资产的定价；J.F.Marshall（J.F.马歇尔）和Vipul.K.Bandal（维普.K.邦德）对金融产品设计和金融工程方法进行了详细介绍。在金融产品设计、金融工程方面已经有了较为成熟和深入的研究。
（一）投资者的风险偏好理论
风险偏好是资产选择、资产评估、合约和保险等标准理论中的一个基本概念（Daniel Bermoulli，1738；Kenneth Anow，1965）。在不确定环境中，人们的经济行为具有风险，人们对待风险的态度，也就是人的风险偏好有3中：风险喜好、风险中性和风险厌恶：
根据经济学中，理性的人在面对风险型决策时遵循期望值准则：决策的关键是对行动方案的评价，期望值准则即是将某一方案在各种状态下的收益（或损失）的期望值作为这一方案的评价值，即：
其中，是方案在出现自然状态时的收益值，然后根据各方案的评价值选择投资方案。上述风险决策模型有一个前提是：对于自然状态的出现虽然无法控制，但是可以事先估计估计各种自然状态出现的概率。但现实中，对于无法估计自然状态的事件中，投资者无法做出理性的决策。并且个人在评价方案中对不同类型的收益和风险的最求不同，产生了差异性的投资需求。
（二）金融类投资产品的差异化设计应用
在金融产品的设计中，设计者的设计思路围绕客户的差异化需求展开：
三、商业地产投资产品差异化设计及应用
马克思产权理论的概述：产权作为主体对财产客体的归属性、排他性经济权利，绝非仅仅变现人与物或财产的关系，而是通过主体对财产的一定权利而实际上体现着不同经济主体之间的人和人的关系。马克思的产权不仅设计到所有权，也涉及到占有权、支配权、使用权、收益权和处置权，产权实际上是一组“权利集合”，这种权利集合是可以做分离运动的！
目前国内外对于商业项目的运营定位、差异化营销策略方面的理论较为完善和成熟，而针对商业地产类投资产品设计的研究体系还不太完善。在研究过程中，人们更多的把注意力放在项目选址的唯一性上，结合区位、圈层的先天差异性进行项目运营的定位设计，从而忽略了商业项目作为投资产品开发的金融属性。
目前市场上最为常见的商业地产投资产品模式分为三种。
投资者购买商业产品后享有所有权和使用权，用于运用或出租。
投资者购买有产权的商铺，获得其所有权，同时与运营公司签订委托租赁管理合同，委托后者进行1-20年不等的统一运营管理，不享有商业的使用权，根据委托运营获得租金收益。
投资者购买没有产权的商业，获得其收益权，在委托运营公司运营管理期满后，可选择由开发商回购。
以上第二、第三类产品模式与金融类投资产品具有较高的可比性。但是由于投资标的物――商业地产项目之间的同质化严重；房地产类投资产品普遍存在的投资总额和门槛较高；委托租赁管理的收益模式基本相同这三大特性导致了商业地产投资产品之间同质化问题严重，竞争激烈。
（一）差异化设计思路
根据前文的研究，金融投资产品基于投资者的风险偏好理论，从满足投资者差异化的投资需求出发，进行产品设计。通过借鉴以上的设计思路，我们提出，对商业地产的投资者进行风险偏好的分类：
商业地产投资产品的差异化设计思路就是基于马克思产权理论的分离原理将商业产品进行差异化分解，打造迎合不同的投资者需求。
（二）差异化产品设计应用
1、产权分割
假设：一商业综合体项目采用统一经营管理模式，商场的招商、运营按市场统一管理，无特殊的商铺或商户情况。将商业卖场中的整铺进行产权分割，将面积大、总价高的整铺划分为大小不等的产权商铺，以此来满足不同投资客户的需求。
商铺位置以及商铺大小维度：
位置较好的，例如临街或位于主中庭、主动线位置，一般为品牌知名度高、店面规模大的商户，此类商铺的起始租金按照商铺认购单价的同比例，低于位置较差的商铺，但后期租金升值空间大。
面积较大的商铺，在相同位置其总价高于小面积商铺，提高了投资者的投资门槛资金风险，大面积商铺其规整性由于小面积商铺，后期物业增值性更高，而小面积商铺总价相对低，交易难度更低。
因此，在商业地产项目产权分割中，将临街或位于主动线上，位置较好的商铺减少切分或不切分，使面积相对增大，以满足积极性投资者的需求――追求高后期收益以及物业增值，不过于关注投资总价以及流动性。
将位置较差的商铺划分为面积更小的商铺，以满足保守型投资者的需求――关注投资门槛和总价，追求近期相对收益和流动性。
我们以武汉一家居建材专业卖场商业地产项目JND项目为例，开发商在产品设计之初，通过差异化产品设计原则，采用产权分割方式，将产品细分。项目结合招商情况，对一层临街商铺、各楼层主中庭商铺以及各楼层次动线上的商铺进行了差异化分割――位置较好的商铺，其划分的面积大，规整性好；位置较差的商铺产权分割面积小。
JND项目凭借产品差异化产权分割，在武汉市场上满足了部分投资者的差异化投资需求。根据中国指数研究院数据显示，JND项目2015年销售额在武汉市商业地产项目中排名第一（整售项目除外）。
2、商业地产众筹
众筹是指在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产， 共同拥有并共同获取房产收益的过程。（顾修铭，徐鹏等.“房地产众筹”六大模式详解.中国电子商务研究中心.2015-6-4）马克思的产权不仅设计到所有权，也涉及到占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
根据前面描述的马克思产权理论，将商业地产产品的产权进行分离：所有权、占有权、处置权归所有业主共同所有；将使用权委托给运营公司进行项目招商和运营；将收益权按照众筹的比例进行分割，给所有业主。
商业地产众筹根据方案设定，将投资门槛降低，并较大程度的提高了产品的流动性；从差异化产品设计角度出发，迎合了追求市场平均收益水平，期望高流动性的投资者的需求。
例如，大连万达集团股份有限公司于2015年6月12日推出的“稳赚1号”，与快钱联合打造以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权；起投金额为1000元，最高投资期为7年，投资者可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益，预期合计年化收益率达12%以上。
万达公司对外宣称“稳赚1号”2015年6月12-15日招募，三天招募50亿资金；该产品通过将商业地产证券化的手段，在产品差异化设计结果中实现了快速销售。
四、结束语
本文首先提出了今年来商业地产供应量突增，而商业地产投资产品的同质化问题严重，导致了部分商业地产开发商销售困难，资金回笼延迟的风险。通过研究金融类投资产品在差异化设计方法，基于投资者的风险偏好理论，提出了围绕满足投资者差异化投资需求的产品设计思路。最后基于马克思产权理论，提出了两种差异化设计应用，分别是对商业面积的虚拟分割，以及通过产权分离，收益权分割的方式实现商业地产众筹；达到了差异化设计投资产品，提升差异化竞争优势的目的。
参考文献：
[1]吴育华，杜纲.管理科学基础[M].天津大学出版社，2001
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8月中，台湾远东集团旗下的太平洋中国控股有限公司宣布，调整大陆市场的布局策略，将于今年年底之前关闭北京太平洋两家店面，以调整财务结构。按计划，太平洋百货盈科店将于今年10月25日正式闭店谢客；太平洋百货五棵松店也将于年底前关闭。
与之相反的是，进入九月，位于北京常营地区的龙湖．长楹天街底层商铺开盘销售，均价6万元／平米，竟引来抢购潮，使得低迷许久的北京楼市上演了一场难得的“日光”景象。在住宅限购、股市不景气的环境下，商业地产渐渐成为民间资本新的“泄洪”渠道。
眼下正是商业地产投资的最佳时机。商铺热销、写字楼整端，商业地产的热度达到十几年来的最高点。来自世邦魏理仕的监测数据也显示，在今年第二季度，北京写字楼的租金价格继续上涨，尤其是超甲级写字楼，租金价格同比一季度上涨了35％，创下了迄今商业地产市场的新纪录。
“住宅市场受限之后，很多市场投资都涌向了商业地产，银行也开始调整结构，侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务，这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家银行信贷主管人士分析。
继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后，商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。而太平洋百货退出事件无疑给这个尚处于盲动状态的市场泼了一盆冷水。
暗藏泡沫
2008年，40岁的地产“金手指”司徒文聪辞去上海正大广场基本年薪600万总裁一职，投身美国最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石资产管理有限公司。司徒文聪的理想是成为中国商业地产的“可口可乐”。
短短几年，盈石参与经营管理的地标性商业地产项目近10个，悦达889、芳汇广场、Channel One广场等“盈石制造”，已经为基金创造了上百亿价值。司徒文聪主持的这些项目，即便是如正大广场这样的烂尾楼，最后总能做得风生水起，这使得很多手持“商业荒”项目的企业羡慕不已。
无可否认的是，这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域。尤其是在被住宅限购的一二线城市更加明显。记者采访的某地产商表示，随着政府对住宅调控的政策进一步落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。最显著的当属4000亿的保险资金被允许投资商业地产，在一定程度上也推动了商业地产的进一步升温。
无论是主动还是被动，不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中，持有的比例也不少，基本涉及金额在300亿到600亿之间。第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多的投资者瞄准了商业地产。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。
上述地产商在北京南城即将建一个大型城市综合体，毗邻宜家的城南项目。该项目进行了准确的定位，主要针对南城缺少大型中高端大型综合性商业设施而建。该地产商认为，目前商业地产投资火爆，只是数量上的增加而已，真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏，有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运。
据记者了解，一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，很多开发商缺少成熟业态，将住宅市场的运作延续到商业项目上，多以出售商铺为主回笼资金，而真正购房从事商业者很难收回成本。
商业地产泥沙俱下，再加上地方政府推波助澜，难免掀起层层泡沫。以北京西部的石景山商圈为例，该区域将在未来10年内新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商业、写字楼用地。上述地产商就提到，其实北京商业地产面临的最大问题是：目前很多商业项目都是住宅开发商大量介入，而他们又缺乏商业地产的开发经验。
记者调查发现，目前北京的一些大型商业项目，均以商业项目配住宅地产的形式，上述开发商开发的南城商业地产，最初也是住宅项目的配套。对于该项目的运作，他提到，公司准备自持物业，但会引进有经验的经营团队来负责商业项目的运营。而目前北京的很多购物中心项目，周边多配住宅项目，住宅项目可以很快回笼资金；而商业地产部分，能出售则为最佳，这种模式实际仍然是住宅地产模式的延续。
在这种模式下，北京有相当部分商业地产项目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周边聚集了国美第一城、青年工社、珠江罗马嘉园等众多社区，因为商业配套的原因，一直处于“商业荒”的状态。即便是2010年朝阳大悦城的拔地，使得区域内商业气氛得到很好的提升，配套商业空置率过高仍然是该区域最大的伤痛。
而据《中国经营报》报道，位于大兴黄村镇的某5万平米的购物中心，其三楼数千平米的营业面积至今有一半都是空置的。该购物中心成立于2005年，至今招商仍是问题。这座购物中心5公里商圈范围内，超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工，之后便有宜家家居和沃尔玛进入。
这种现象已不是个案，有专家捐出，在北京城区，万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。而据记者了解，城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损，长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损，它将会关闭门店，甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金，这将进一步影响到市场对此地产项目的估值，形成恶性循环。近年来，上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚，最终“拖累”地产商案例频频发生。
“商业地产之所以有泡沫，实际是因为运作方式不同，使用住宅炒作方式运营商业地产，这才是商业地产真正的泡沫。”该地产商提到，实际上他认为，真正的商业地产是不易形成泡沫的。“商业地产持有成本高，看商业环境形势，尤其是在早期炒作期过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下降。
北京的商业地产这几年发展比较快，进入者众，但真正做好的也就30％、40％，大部分都应该是亏或者略平。而一个好的物业冒出头，实际上它的代价是别人要死掉。可见，商业
地产成功的关键还在于需求和消费力，而对于开发商来说，只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业，才是保持竞争力，从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。
以北京、香港的商业地产为例。目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差较大。若以香港为目标，如北京、上海这样一线城市的写字楼、商铺，租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势看，其租金上涨还将维持相当长的一段时间。
而在很多投资商眼里，商业地产是个异常残酷的行业。他们认为，商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。
很多人不知道的是，在商业地产中，第一名吃肉，三四名连口汤都喝不到，当然，商业地产若一旦做成“第一名”，其利润潜力也是巨大的。中国目前的商业地产市场，还有很大的发展潜力，此时考验的就是投资者的眼光。
恒隆地产董事长陈启宗有感而发：不想当老大，就不要做商业地产。
风险几何
有志于做“老大”的司徒文聪有商业地产“金手指”之称，主要在于即使是将死的商业项目，经过他的指点，也能起死回生。通过分析盈石收购管理的商业地产项目，不难发现，盈石团队在商业地产领域之所以所向披靡，主要原因有三：
第一，为每个商业地产项目找到自己的灵魂，这个灵魂就是所谓的市场定位。
比如同为他们做的芳汇广场和悦达广场，两者隔街相望，距离很近。再三调研之后，他们给出的解决方案――芳汇广场走“女性主题休闲”路线，而把悦达广场打造成一个时尚购物基地。区别于其他商场的是，悦达的营业时间从早10点到晚上11点，比绝大多数商场要晚1个小时。正是这一个小时，让习惯晚归，但苦于大多数商场都打烊后无处可去的都市高端白领趋之若鹜。
其次，出色的运营管理能力。做商业地产的门槛要远远高于住宅地产，包括后期公关、客户服务等多层面的问题，没有好的团队跟进是不行的。在实际运营中，司徒文聪认为项目除了硬件管理外，其软件管理也必须过硬才行，尤其是人才资本。
早在正大广场项目时，司徒文聪就讲过正大广场是一个人才培养的阵地。对于大体量的项目，他将每个岗位放进需求水平以外25％的人手进去，虽然显得多余，但这是让人才最直接有效接触市场的办法，几年之后，这些人才在实战中获得了向更高层次的发展；此外，司徒文聪还常带团队考察学习先进的项目运作办法，派人去国外学习培训。在他看来，如果一个企业要做商业地产，如果专业人才储备不足，就不要与项目租户签订合同，因为每个项目都需要足够人去跟进。
第三，有充裕的、长期的低成本投资资金。现在商业地产的发展最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里5―8年的资本在国内是非常稀有的。而这个钱埋在里面很长一段时间还可能没有什么回报。
最典型的如上海的恒隆广场。这个项目从开始到开花结果花了十年时间，这十年的投资回报率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利现金流付不起利息。恒隆这种状况在很多商业地产很常见，尤其是要采用贷款的话，很多年都要贴息，真正能够见到利润流的时间就更长了。
由此可见，商业地产并不是一个简单的开发，它需要运营的能力，也需要争夺商家资源。其中最重要的一点是：商业地产对资金的特殊需求。
很多商业地产企业言必称日本众多城市综合体的成功运作，可是很少有人知道，是因为当年日本的利息只有1．7％，而且贷款期限很长。在如此低息下，众多商业地产公司才可以长期持有物业。但是现在中国的银行利息要高出很多，且多为短期贷款，在这种情况下，那些动辄投资数百亿的项目，不得不令人担心。
易城中国副总裁柳费国表示，虽然投资商业已经成为行业的共识，但在本身没有任何金融产品来支撑，同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩政策背景下，商业地产非常危险。一旦有了泡沫，这个泡沫是无法消灭的。
而记者采访的某银行信贷主管表示，从银行风控的角度来看，商业地产的风险更甚于住宅地产。由于商铺贷款首付比例和贷款利率远高于住宅，因此，很多投资者将住宅抵押贷款用于购买商业用房，客观上增加了银行的信贷风险；同时，由于中国的特殊传统，一旦出现资金紧张，同样的房产，投资者会优先抛售商铺而留住宅，商业地产贷款坏账率高于住宅。
从开发商的角度来看，商业地产对于开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，因此在银根收紧的背景之下，商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80％的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害。”
阳光新业总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产的环境不是非常成熟，要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条，目前国内不管退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展，反而银行贷款成为低息来源，这肯定是不行的，应该有新的金融模式用于支持商业地产的发展，如房地产信托、房地产PE等。
当众多住宅开发商将目光转向商业地产的同时，商业地产老大万达早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。万达董事长王健林称，万达早在10年前就已经转型商业地产，而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大，他十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。
5年前，商业地产市场不温不火时，阳光新业大踏步转型商业地产。商业地产火爆的今天，它的步伐却迈得格外谨慎。今年开业的分钟寺新业广场，虽然目前已经实现100％的入住率，但李睿仍感到不是很满意：由于这一轮商业地产狂潮，该商场的租金指导价比原计划降低了15％-20％，在他看来这就是商业地产恶性竞争带来的影响。
与此同时，一些新开业的商业项目持有方也表示，今年以来，招商成本越来越高，有的商场引进知名品牌甚至采用了正大当初吸引ZARA的方式：零租金，或者赠送装修补偿等，但见效依然不大。最主要的是，这些在往年都是极少见的。
“这都是因为我们的商业地产没有特质，大家逛哪个商场都差不多，商场之间离得不太远，哪打折去哪，哪便宜去哪，谈不上顾客忠诚度。”李睿谈到一些国家的商业地产发展得很好，很普通的一个糖果店，也可以做到四五百平米的面积，盈利能力很好。他们认为付租金是天经地义的事情，但是在中国，则需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来，这也是恶性竞争的结果。
关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢
中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：
商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。
商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。
1 地产投资风险分析
1.1行业本身存在的风险
从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。
1.2政策法规风险
一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。
城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。
商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。
1.3 选址风险
一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。
一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。
1.4 规划设计风险
商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。
1.5 销售风险
商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。
1.6 招商风险
商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。
1.7 经营风险
商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。
1.8 资金风险
