时间：2022-04-08 11:18:27
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产月度总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：融资结构 房地产信托 展望
一、我国房地产开发企业融资渠道浅析
房地产开发企业资金主要来自国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金四大途径。
1、银行信贷是主要来源，信托融资是重要补充形式
国内房地产开发企业资金来源结构上呈现三足鼎立局势，其他资金来源、自筹资金和国内贷款占据了资金来源总量的99%。
尽管2012年国内贷款仅占资金来源总量的15%，不过如果我们进一步分析国内房地产企业的运行模式，不难发现银行信贷仍是房地产开发企业资金的最大来源，主要理由有：1、其他资金来源中约有80%以上来自房屋销售（预售）定金及预收款，而他们当中大约又有60%～70%来自银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭款。2、自筹资金中，企业自有资金约占50%，剩余50%一般是房屋承建单位、材料供应商、或其他建筑施工企业的工程垫款，而这些资金也有很大部分来自银行的建筑业贷款。
近年来，银行信贷在宏观审慎的政策框架之下日渐谨慎，证监会也暂停了房地产企业在资本市场的再融资，输血功能严重受损，信托日渐成为房地产开发企业融资的重要补充形式。根据中国信托业协会数据，2012年新增房地产信托金额3163亿，占房地产开发企业融资来源总量的3.28%。
2、地产调控使得企业不得不更加依赖自筹资金渠道融资
自2010年4月起，国家开始对房地产行业实施严厉的宏观调控，使得银行对房地产市场信贷收紧（包括开发贷、按揭贷款等），地产企业不得不更多地通过自身手段筹集资金。2009～2012年，国内贷款和其他资金来源占房地产开发企业资金来源的比例分别下降4.35和4.66个百分点，自筹资金占比则上升了9.43个百分点。
3、不同企业融资环境分化严重
地产调控以来，银行的开发贷款是一年比一年难贷，以前银行贷款在开发商的资金来源中占比在20%左右，目前仅有15%左右。虽然地产商的总体融资环境不佳，但是不同企业间分化严重，大企业（尤其是国企央企）的融资能力及成本显著优于中小型企业，主要原因在于：1、发放贷款时，银行首先考虑的是安全问题，他们主要根据公司的资信情况、项目的好坏、担保母公司的实力等来综合评估是否发放贷款，因此大公司相对比较容易获得贷款。2、大企业（尤其是国企央企）与地方政府及银行的关系良好，更容易拿到贷款，有些甚至能够获得国开行贷款。3、大企业，尤其是注册地在境外的港股上市企业，可以通过海外市场融资。4、对于既没有央企、国企背景，也没有在港上市的中小开发商来说，银行贷款和海外融资都是可望而不可求的“美梦”，他们中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募进行融资。
量化来看，对于大型房企，银行开发贷成本为7%～9%，信托融资成本为7%～12%，海外融资成本为4%～10%，成本相对较低；反之，对于中小型房企，信托和四大资产管理公司融资成本为15%～20%，私募融资成本则超过25%。
二、房地产信托业发展
1、房地产信托业的兴起（2010.4～2011.6）
2010年4月国家进行房地产调控，房地产开发资金来源中开发贷受限，销售回款放缓，地产商更多需要依赖自筹资金。因此，房地产信托深受追捧，发行款数、募集规模均呈现爆发式增长。2011年国内共发行1060款房地产信托产品（集合类），同比增长76.08%，规模达3705亿，同比增长29.35%。
对于房地产企业来说，国内信贷收缩以及资本市场再融资暂停，为满足资金缺口，不得不通过高成本的信托方式融资。对于投资者来说，债券和存款收益率过低，再加上股市低迷、房地产限购，房地产信托产品的高收益率和相对可控的风险水平满足了投资者的理财需求。
2、房地产信托业的衰落（2011.7～2011.12）
随着房地产调控力度持续加大，房地产信托兑付风险逐渐上升。从2011年3季度开始，银监会不断加大对房地产信托风险的管控。集合类房地产信托月度发行规模逐月下滑。2012年国内共发行795款房地产信托产品（集合类），同比下降25%，规模达3163亿，同比下降14.61%
总结近年来地产信托行业大起大落，可以得出：在行业基本面没有发生巨大变化的情况下，监管部门对于房地产信托行业的管控力度决定行业兴衰。
三、2013年房地产信托行业展望
考虑到房地产行业温和复苏、地产信托政策面平稳两大因素，笔者预测2013年房地产信托行业将温和上行。
1、房地产行业温和复苏
2012年，房地产市场先抑后扬，从年初的以价换量到年底的量价齐升，市场企稳回升的态势十分明显，重点城市新建住宅市场成交量达到近三年同期最高水平。笔者预计2013年房地产市场将在复苏后保持温和上行，一二线核心城市的房价存在上涨压力。
2、房地产信托行业政策加码概率不大
综合房地产信托行业整体状况，笔者预计2013年监管力度加码概率不大，政策面总体将保持平稳，主要原因有：（1）2011年至今，针对地产信托风险问题，银监会已经出台了一系列监管措施，效果也基本达到预期。集合类房地产信托月度发行规模从峰值时的436亿大幅回落，目前维持在月度新增100～200亿的正常水平。（2）虽然个别项目出现问题，不过2012年的兑付高峰已安然度过，一定程度上说明房地产信托兑付风险仍在可控范围内。3、在地产调控初显成效，投资性需求得到有效控制的背景下，银行进一步加大对开发商的信贷收紧力度的可能性同样不大。
参考文献：
关键词:房地产企业财务管理财务管理体系
房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。
一、房地产企业财务管理的现状
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。主要存在以下几个问题:
1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。
2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。
4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
二、构建房地产企业财务管理体系及其意义
针对上述房地产企业财务管理存在的问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面:
1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。
2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。
3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环,并与部门绩效考核紧密联系起来。
4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力与责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化与科学性,降低运营风险。
5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控与管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。
6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。
7、财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容
(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程,与业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
(二)完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点:
1、根据管理需求重新设计和调整会计单据
目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2、科学设置会计科目
首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3、统一会计核算程序和规则
各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
(三)建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1、设立责任中心
管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2、设计管理会计报告体系
房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
(四)建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1、全面预算模式
根据房地产企业特点,建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪与控制。
2、预算的编制与执行
房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来,如果某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;如果该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。
3、预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
五、完善资金管理系统完善
员工转正自我鉴定200字
在本部门工作中，我一直严格要求自己，认真及时地完成领导布置的每一项任务，并虚心向同事学习，不断改正工作中的不足;对于集团及公司的制度和规定都是认真学习并严格贯彻执行;另外，本人具有很强的团队合作精神，能很好的协调及沟通，配合各部门负责人落实及完成公司各项工作，并热心帮助其他同事，与人相处和-谐融洽。
在过去的2个月中，通过不断的学习和自我提高，已经适应了自己的本职工作，但是对于一个初入公司的新人，要全面融入企业的方方面面，可能在一些问题的考虑上还不够全面，但是我相信，通过公司领导及同事的悉心指导和帮助，我一定能在今后的工作中更好的提高自己的业务水平和综合素质，更好的完成本职工作，不断谋求与企业的共同发展!
新员工转正自我鉴定范文
从事邮政储蓄工作已是半年的时间，半年来的酸甜苦辣不是一句话可以描述的。从一个从学校出来对工作的概念既向往又迷茫的我到对现在的工作百般熟悉，可以说是感慨万千。因为这半年中有遇到工作困难不知所措的困境，也有在同事的帮助下圆满解决时的兴奋，既有理不清工作思路的迷茫，也有在摸索的路上拾起的点点滴滴。于是，我整理起回忆的思路，在面临转正之际，写下我的邮政储蓄转正自我鉴定。
在进行个人鉴定之前，对自己半年来的工作进行一个回想。记得刚来到xx分局的时候，一无所知这个词用来形容当时的我一点也不过分，对工作的一无所知，对为人处事的小心谨慎，现在想想当时的自己都觉得可笑，转变的过程是个艰难的过程，同时也是个痛苦的过程，因为转变就意味着新的事务要不断的吞噬它原有的结构，物质表面的转变只是一个蜕变，那精神层次的升华才是思想的一次自我战胜。我想在三乡我战胜了自己。
我具体的工作是储汇柜员，这个看似简单又体面的岗位，原来只是玻璃墙外人对我们的定位。而我的转换不仅是从以前的玻璃墙外到内部的更替，更多的是我感到了表面的东西不一定是真实的东西，最能欺骗人的就是我们自己的眼睛。工作时的精神高度集中，容不得半点松懈，对客户要耐心的解释，对工作要充满激情。说实话，这在没参加工作以前的我是根本做不到的，现在我知道我可以做到了，并且可以自豪的说我不比别人做的差，这也许就是工作带给我自身最大的变化，虽然这个变化是潜移默化的，但我切切实实的感到了这个变化。
既然是工作心得，我想就没必要写太多冠冕堂皇的话，只有那些中肯的建议和批评对我们的工作来说才最实在，邮储的发展经历了很久的转变和提高，但是存在的问题亦不容小视。自身的人员素质不高，业务的单一和少的可怜的附加值，管理的不健全，激励措施的效用性不高等等。这一切是我们无法不面对的问题，虽说我们也在努力的改变这一现状，但改变不是一朝一夕。我们正在这个关键的转型期。
我们可以借着邮政银行的成立这个绝好的契机，实现整个企业的蜕变和提高。虽然这个过程中会有很多的阻力和压力，但是我们明白了压力是最好的动力之后，也许很多的问题就会迎刃而解。这些便都是我的工作自我鉴定。
工作心得，我想不仅是这些没有感情的文字，更应该是文字下面那种对工作期待和憧憬的信心，工作转正，我想转变的不仅是身份，更应该是这种身份转变后的责任。
新员工转正简单自我鉴定
光阴似箭、日月如梭。一载而过，遥想毕业七月，别宴已尽，离歌随起，断桥孤山今朝别，老燕衔得新泥回，问君何时载誉归?两思量，不觉泪满行。一载，死了冲动、生了沉思;多了考虑，少了随意;长了淡定，短了思绪;厚了书卷，薄了研墨。
回想这一年，看了13本书与房地产相关书籍：从三本建筑识图书籍到《项目报建手册》，《房地产经济学》到《魔鬼经济学》，两本投资决策分析书籍到两本宏观经济学书籍，《问鼎房地产》到《房地产基础知识》、《房地产企业集团管理模式与机制研究》。看得越多，觉得我要走的路越长，我要干的事越多。
同时，还做了几个小课题：从西安高新区重点房地产项目调研到响堂村项目盈利测算，世纪小区项目投资流量跟踪分析到世纪小区项目盖章看流程，美国二战后城市化进程“反中心化”--中国思考到西安报建流程图，房地产开发关键节点(一级节点、二级节点规范思考)到西安市房地产税负。做得越多，觉得我要懂的知识越多，我要积累的越多。到目前为止，有的课题还没有完成，我想，作为一个毕业生，能够在项目上脚踏实地的跟踪几个项目是非常必要的，这里非常感谢公司给毕业生提供的平台。
在这一年里，我还参加了公司不少的培训：从初到公司新进员工培训到投资部第一次运营管理培训，项目管理业务交流到今年年初的成本管理体系建设与管理培训及后面几次成本合约部相关培训，房地产开发流程讲座到CRM营销系统培训，绿色建筑基础知识培训到质量、环境和职业健康安全标准认证系统培训。听得越多，越觉得我要走的路不是一般长，是很长很长;我要干的事不是一般多，是很多很多。每一次培训，我都尽我所能去学习，把接受到的新知识消化、吸收。
销售是一种非常需要口才和清晰思维的职业，你必须要让客户相信自己的产品，信任自己的产品。下面是小编给大家带来的2020销售个人工作计划范文，欢迎大家阅读参考，我们共同阅读吧!
2020销售个人工作计划范文1
房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。
1、房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6、行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：
8、控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1、市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2、产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3、竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4、宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣！
2020销售个人工作计划范文2
新的一年已经到来。虽然说加入公司才不长时间，很多关于产品还有行业里面的知识和操作都不太熟悉，但这对于我做销售的热情丝毫没有减半。以下是我对2020年销售工作的一个计划。
一、开发客户
刚刚从事这一行业的我手头上没有现成的客户，也没有这方面的人脉，这不得不让我把开发客户作为重中之重，毕竟业务是要有足够多的客户来支持的。而具体开发客户的计划如下：
1、电话拜访。
针对需求厂家进行电话沟通，争取了解到客户需要用到的背光源需求量。再者，争取预约上门拜访，使销售工作进一步进行，这样可以减少时间和成本。坚持每天不定时电话拜访，我现在没有很多客户资源需要这样积累更多的客户资源。
2、陌生拜访。
每次出差可以了解客户周围相关产业的大致分布，拜访客户之后利用剩余时间对周围厂家进行地毯式陌拜。
3、利用网络的资源找有用背光的相关厂家，先进行电话拜访，然后争取预约上门拜访。
4、去电子城等用到背光产品集散地收集厂家资料。
二、产品知识的学习和积累
产品是一个公司企业的心脏，过关的质量还有过硬的技术知识才更具有说服力。刚加入公司不久，对公司产品的用途、特性和注意事项等相关知识缺乏足够的了解，还有竞争对手的大致对、销售情况及优劣势。这方面是迫切需要加强的部分，所以接下来新的一年，我要利用各种不同的方式包括互联网、公司、客户、工程师等渠道加强对产品方面的了解，让自己更有信心去销售。
三、新老客户的维护
当工作进展到一定的时间段，手头上会有新、老客户这方面的资源。我有足够充裕的时间去开发客户再到进一步维护客户客情。而新老客户之间的维护又有很大的差异。相对于新客户而言，他们可能会对我们的产品没有足够大的信心，还有诚信度方面的问题，所以在维护新客户的时候我必须得花费大的精力去与客户沟通，例如产品试样的跟进、适时的电话问候和面对面沟通，这些都要在以后有新客户的时候根据客户情况做的跟进和维护计划。而对于老客户而言，在维护时困难度较小，相对来说较容易，但也不容忽略。最重要的是产品质量的保证还有防止竞争对手的插入，所以维护老客户时也要有一套适当的销售维护计划。
四、工作时间的安排
根据每月销售进展情况制定出详细的工作计划，做好月初计划月末总结的一系列工作，制定销售业绩完成计划，给自己适当的增加压力，保持每个月都有大的进展和突破。
2020销售个人工作计划范文3
一、健全销售管理基础
工作重点：
1、认真研究好公司下发商务政策，做好订货、进销存管理；
2、密切跟进厂方及公司市场推广；
3、通过实施品牌营销方案快速打开市场；
4、通过销售管理系列培训计划提升团队业务技能；
5、健全部门各项管理制度，规范部门运营平台。
工作思路：
1、展厅现场5s管理
a、展厅布置温馨化----以顾客为中心营造温馨舒适的销售环境；
b、销售工具表格化----统一印制合同、销售文件和dms系统使工作标准化、规范化； c、销售看板实时化----动态实时管理销售团队目标达成和进度，激励销售人员开展销售竞赛。
2、展厅人员标准化管理
a、仪容仪表职业化----着装规范、微笑服务；
b、接待服务标准化----电话接待流程、来店接待流程、表卡登记流程、表卡管理流程、交车流程；
c、检查工作常态化----对展厅人员的仪容仪表、接待流程等标准化检查做到每日检查，每周抽查，长期坚持不懈才能督促人员的自觉意识，形成习惯。
3、销售人员管理
a、例会总结制度化----晨夕会、周会、月销售总结分析会、活动总结会；
b、培训考核细致化----车型介绍个个过、业务知识培训考试、谈判技巧培训、竞争对手知识考核、销售话术演练等；
c、业务办理规范化----报价签约流程、订单及变更流程、价格优惠申请流程、车辆交付流程、保险贷款上牌流程等标准化。
4、业务管理重点
a、数据分析科学化----来店（电）量、试驾率、展厅成交率、户外展示成交比、销售顾问个体生产力等；
b、销售模式差异化----从顾客感受出发创新服务模式，做到人无我有，人有我细； c、销售任务指标化----从年度计划细分至季度、月度、每周指标，在部门内从上至下对任务指标要时刻关注准确掌握；
d、销售队伍竞赛化----通过不定期分组销售竞赛、促销、看板管理、以老带新、月度考核、末位淘汰，使销售队伍竞赛常态化；
e、销售培训系统化----从业务流程培训到销售技巧培训、从现场管理培训到活动组织培训、从岗位资格培训到能力提升培训等贯穿全员；
f、活动组织严谨化----严谨细致的制定店头（户外）活动计划，充分与各部门沟通落实协调分工，制定应急方案，确保顾客邀约数量达标、现场气氛活跃、促销资料发放有序、危机事件得到妥善处理；
二、培养打造优秀销售管理团队
工作重点：
1、总结前期管理不足，分析提出改进方案，不断提升管理能力；
2、以市场为中心，不断探索销售创新与服务差异化；
3、时刻关注公司总体运营kpi指标并持续改进；
4、完善各项管理制度和流程，推行销售部全员绩效考核体系；
5、建设高素质、高专业化销售团队。
工作思路：
1、关注kpi运营指标，降低部门运营成本；
2、精细化进销存管理，根据月度销售量及滞销量，结合库存车型数量和在途订购车辆及日期，在充分研究内外部环境后，做好月度订货分析计划，提高资金周转率；
3、销售创新，协同市场部、售后服务部等部门积极开拓客户、二级网点，积极推广品牌活动，紧密关注社会热点和行业发展，结合车型特点策划销售方案，适时开展二手车置换业务，汽车消费信贷业务，精品销售业务等；
4、做好客户资源管理，不断提升客户满意度，定期举办客户维系活动，研究分析客户投诉并处理，客户问卷，客户转介绍等；
5、业务技能持续提升计划，推行维系微笑服务之星，推行工作高效率之星，开展岗位技能提升培训计划，岗位比武，形成员工内部热爱本职、钻研业务、自我学习的良好氛围；
6、不断优化改进业务流程，创造管理效益，在实践中不断改进制定清晰严谨的规章制度和业务流程；
7、完善奖励机制和考核，奖勤罚懒，表彰先进，提倡团队协作精神；
8、团队长期建设，发现人才，培养人才，对员工职业生涯进行引导和规划，设置高难度工作计划鼓励员工挑战高峰，关心员工生活注重思想交流；
三、分销网络建立
1、对合作商进行考察、评估
以合资的方式建立2-4个股份制地区分销中心，使合作商与公司的利益紧密相连，简化繁琐的工作流程和可能出现的矛盾，达成一致的目标。
2、建立地区分销中心
各分销中心具有整车销售、储运分流、配件配送、资金结算、信息反馈、服务支持、培训评估、以及市场管理与规范功能，通过各分销中心直接渗透到各辖区市场，从而更直接、准确、及时的了解市场的变化情况。
分销中心统一向辖区内的商供货，商直接面向当地最终用户，不实施批发销售，商每月向所属分销中心预报下月的产品需求，分销中心向4s店销售部预报下月产品需求量，这种做法有利于促进商和分销中心对市场的分析和预测，对市场的变化能迅速的做出反应，也有利于价格的统一和运作的规范化管理，不易造成各商业务的重叠。
2020销售个人工作计划范文4
在总经理的领导下，在销售工作方面，我坚持：重点维持现有市场，抓住机遇，开发潜在客户，注重销售细节，强化服务，逐步增加市场份额，并积极争取成功完成销售任务。
一、销售目标
销售部实现在某地区的销售任务3000万元，销售目标5000万元；
二、计划拟定
1、年初拟定《年度销售总体工作计划》；
2、年底订《年度销售工作总结》；
3、年初制定《每月销售的时间表》和《客户如期访问表》；
4、制定《月销售统计表》和《月访客户统计表》。
三、客户分类
根据20某年销售额度进行市场细分，将现有客户进行划分，分成vip客户，一级客户，二级客户和其他四个主要类别的客户，对客户进行全面的分析。
四、各项措施的落实
1、技术交流
（1）上个月的技术部门要针对vip客户，开展售后服务的技术研讨会；
（2）参加两次有关的贸易展会，其中包括一个大型网络联谊座谈会；
2、客户回访
要巩固和扩大市场，一定要加强与客户的沟通，协调与客户，用户之间的直接关系。必须按照《客户如期访问表》如期如实如数地进行客户回访工作。
3、网络搜索
充分发公司网站和网络资源优势，通过信息检索，及时掌握分析实现销售信息。
4、售后协调
目前的情况下，我公司仍然以贸易为主，贯彻“卖产品不如卖服务”的理念，在下一步工作当中，我们要增强责任感，继续加强优化我们的销售服务。2020年，在总经理的领导下，在销售工作方面，我坚持：重点维持现有市场，抓住机遇，开发潜在客户，注重销售细节，强化服务，逐步增加市场份额，并积极争取成功完成销售任务。
2020销售个人工作计划范文5
1、根据客户订单及时制定和修改发货计划；
负责发货计划的过程监控和具体实施；发货订舱以及相关事务的协调，保证产品的正常发货，并及时向领导反映过程情况。
2、对国外客户的信息收集、及时传递、及时处理，如：图纸、PPAP信息反馈等等；
并及时了解国际机械制造市场和外汇市场的消息，为公司的发展壮大提供信息支持。
3、按时完成全部发货所需要单据的缮制和交付和给客户单据的交付，包括发货单、装箱单、商业发票、运输合同、运输声明、原产地证等等。
4、及时就发货所涉及的相关事务与客户有效沟通。
5、参与公司新产品项目的生产评估和实施过程监控。
如发放新产品评审图纸和进展过程跟踪。
6、准确完成统计月度出口明细、月度应收汇明细，并和财务对帐。
7、向国外客户催要应付款项，包括在WEBEDI生成ASN和发票，制作纸质收汇单据等，及时回款，对未达帐项积极负责。
8、参加生产经营例会，进行会议记录，并履行会议的决议情况。
9、随时完成上级领导交给的临时任务等。
10、理解、掌握本岗位所使用的质量体系文件，按照质量体系文件规定完成各项质量活动，并就涉及销售部的环节严格执行程序文件和相关管理规定。
11、增强自己的综合业务分析能力，学习和掌握产品技术知识，熟练掌握生产流程的相关知识，更好的应用于实际工作过程中。
12、本部门员工将一如既往的团结协作，协调处理本部门计划和预算执行过程中出现的问题，积极协助领导处理紧急事件和重大事件。
在公司各个部门的积极配合下，预计在某年要达成发货量某吨以上，销售额某万美元以上的目标。
在2020年的工作中，本部门保证按时完成各项工作任务，本着“公司荣我荣”的精神，提高客户满意度，为公司多寻求利润，为公司的长期发展多做贡献，为把公司尽快建设成为一流的国际化精铸企业不断努力。
2008年美国次贷危机之后，人们逐渐认识到房地产市场与资本市场间的紧密联系。考虑到房贷是居民长期消费性贷款的重要组成部分，一旦房价波动，抵押品价值改变，则有可能对金融体系的稳定性产生影响。我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比（房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=（商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积）/（城镇家庭人均可支配收入×城镇家庭户均人口数））在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。
2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54（根据《中国统计年检》数据整理得到）。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制（如限购）会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动；Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系；Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应；Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应；Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期；JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。
王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应；段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系；王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道；唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动；强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系；张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显；吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期（短期）宏观经济之间的互动关系；二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系；三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究；四是所采用的计量方法和数据有待完善。本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言；第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富；第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究；第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系；第五部分给出相应的政策建议与结论。
二、房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%（浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV（标准差除均值）和Skewnes（偏度）。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目；总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率；住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差；住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长；这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒“U”型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒“U”型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入（GNI实际国民收入以1995年不变价格）和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒“U”型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。为了描述房地产投资和收入的关系，将房地产投资占GDP的百分比(SHTO)对人均实际GNP(Y)及其平方式(YSQ)做OLS回归：SHTO=-0.5403998+0.0073692Y-0.0001376*YSQ(0.0010683)(0.0000441)调整R^2=0.9660D-W=0.7882027我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒“U”型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率（用rint表示）与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量（世界银行1993年103页）。估计结果如下：SHTO*=-0.5963+0.005692Y*-0.0000764YSQ*-0.0407062rint(0.00185)(0.000065)(0.0419129)调整R^2=0.9933D-W=1.121601估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒“U”型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢？相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资；TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响；非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。下面采用我国2001-2011季度数据做格兰杰因果关系检验，滞后阶数选取服从AIC和SC，检验结果如表3：房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本（股票年末总市值）和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
三、房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%（欧洲央行2011年数据），美国2010年的这一指标为44%（世界银行2010年数据）。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
四、房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示；这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数；考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值（房价收入比）作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大（超过标准差一定比率），便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
（1）财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。（2）通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
五、结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升；同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加；但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDP可能随之增加（随着收入增长，房地产投资对GDP的贡献先升后降）；同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
总经理秘书的工作职责
1、总经办接待工作：接听电话;引导客人进入会议室，倒茶，通知相关人员会见;签收信件快递等;
2、各类行政公文(通知、请示、呈报、发函、会议纪要、总结等)的起草、呈送、复印、分发、催办、登记、清退、归档;
3、填报开发公司月报表，于次月12日上交报表;
4、编制房地产市场月报表;
5、填报统计(番禺统计)局房地产统计报表，每月月底前上交;统计年报于次年1月前上报;
6、公司各类档案管理工作(归档、分发合同、借阅等);
7、公司营业执照年审，填报年检报告书，准备年检材料;
8、联系保险公司，购买公司车辆强制险及商业险;
9、公司网络、办公设备(电脑、复印机、打印机、指纹机等)维护、管理与报修;
10、跟进各部门合同审批单审批流程，合同款付款申请;
11、负责打扫会议室、总经办卫生，以及会议室与总经办花草的护理;
12、核算工地后勤费用、每月办公室物业水电费;
13、制定月度物资使用计划，做好物资的采购、验收、入库、发放和管理工作;
14、公司固定资产的管理，定期进行盘点;
[关键词]房地产预警；指标体系；预警方法；综述
[中图分类号]F752 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）44-0068-02
房地产业是我国国民经济增长的支柱产业，无论从投资拉动还是需求拉动角度，其对我国经济的发展都发挥着巨大作用。由于受需求因素、泡沫因素、预期心理、宏观政策等的影响，房地产业往往会出现一些波动，对其他行业和投资者的收益以及国民经济的稳定产生困扰。准确地对房地产市场的波动进行预警，既有利于政府调控政策的科学性，也有利于房地产企业合理安排经营策略。而科学地选择预警指标体系和预警方法是实现房地产监测和预警的前提和基础。
1房地产市场预警的基本理论
1.1经济波动理论
各国的经济增长历程表明，经济波动是经济增长过程中的伴生现象[1]。在市场内在规律和外部宏观经济环境的共同作用下，宏观经济在发展过程中呈波浪式前进。且这种波动常以周期的形式呈现，这种周期现象是预警实现的基础和经济预警的目的所在。
经过对房地产市场的长期研究发现，同宏观经济一样，房地产市场也存在着波峰和波谷相互交替的周期波动现象。大致分为四个阶段：复苏（recovery）、扩张（expansion）、收缩（contraction）、衰退（recession）[2]。
1.2监测预警理论
经济监测预警是在经济波动理论的基础上，对经济的波动变化进行预报、监督、度量和评价，以此来判断经济运行的平稳度和发展态势。其目的在于明确当前经济所处的阶段，并对该阶段经济的特征进行预判。通过当前市场所呈现的信息，如周期波动的幅度、长度等，结合历史记录，来判断当前市场运行状态是否过热、过冷，是否出现异常。
2房地产市场预警指标体系
房地产市场预警指标和体系是构建房地产市场预警系统的基础，保证各指标参数设置的科学性和合理性有助于实现预警系统的目标和功能。近年来，就如何确定房地产市场预警的关键指标和指标体系的构建，学者采用了不同的方法进行了探讨。叶艳兵、丁烈云（2001）采用相关性分析法以及“第一主成分”分析法等定量和定性的方法，探析了如何建立切合房地产市场特点的预警指标体系。彭翎（2002）的研究将代表性指标进行了分类，依据各指标与房地产市场发展的程度关系，将其细分为先行指标、同步指标和滞后指标。此后，杨佃辉、陈轶（2006）在原有的22个房地产指标数据库的基础上，运用聚类分析和非参数检验，建立了一套全新筛选出的预警指标体系，包含15个指标，并利用它对上海房地产市场进行了扩散指数预警实证分析。表明该指标体系可以较为准确地客观度量房地产市场的经济状况。
李崇明、丁烈云（2005）介绍了一种利用灰色关联度分析和系统核与核度理论来选取预警指标的新方法，该方法可以有效的选择出能够反映房地产市场状况的少数几个指标。张振勇（2011）考虑到指标的敏感度且可操作性，又能体现出区域性和时效性，选择了五个指标作为房地产市场的预警统计指标：房价收入比、房价租金比、租金收入比、房地产价格增长率与GDP增长率之比、商品房空置率。
以上指标体系选择过程中均无法将主观因素撇除。师应来、王平（ 2011）在对常用的房地产预警指标体系选择方法及筛选过程进行分析的基础上，提出了一种主客观相结合的房地产预警指标选择方法，先采用综合分析方法对指标进行初次选择，然后用聚类分析和相关分析相结合的方法进行再次选择。
3房地产预警方法
对于预警方法的研究，各学者也存在不同的研究思路。构建房地产预警系统旨在对房地产行业的发展态势进行客观的评判和预测，并对可能出现的警情寻求可行的调控政策。其一般步骤为：①分析房地产市场波动的影响因素；②通过计量分析，确定各预警因素的界限和权重；③选择合适的警度预报方法。
赵黎明、贾永飞（1999）将统计预警方法作为系统设计的基础，采用时差相关分析的数学方法筛选出警兆指标，确定预警界限，用模糊评价法进行警情预报，开辟了房地产经济分析的系统化和定量化方向，并实现了房地产预警的计算机处理。
胡健颖、苏良军（2006）选择了1995年1月到2005年8月的11个变量的128个观测值为基础，结合计量经济学模型和6σ方法，建立北京市房地产价格月度增长率的有效控制图，预测模型为提前1个月的预测模型。
刘亚臣、孙小丹（2009）运用统计学中的3σ原理及控制图原理，对房地产预警系统中的预警界限进行了研究，能够准确地对沈阳市房地产市场运行状况发出预报和警告，有效性、实用性强。齐锡晶、赵亮（2010）选取1998—2008年预警指标数据，凭借人工神经网络（BP模型），将前9年数据作为训练样本，后2年作为检测样本，其网络仿真精度和可信度较高。
另外，崔啸（2011）、张彦峰（2013）分别将系统动力学方法和TOPSIS算法应用到房地产预警系统中，通过实证仿真验证了模型的实用性，取得了合理的结果。
4研究述评
关于房地产预警指标体系和预警方法相关研究还存在以下问题：
（1）适用性不强。如时差相关分析法和K-L信息量发，要求用于指标筛选的信息量巨大，我国房地产业发展的时间无法满足。
（2）指标体系不全面。采用聚类分析法或者主成分分析发筛选指标时，有可能造成某些类指标非常集中而某一类指标却没有入选的情况。
（3）区域差异性无法体现。房地产预警指标体系受区域经济发展环境以及其他因素，往往呈现出不同的经济特征，不能单纯的套用其他城市或地区的指标体系。
（4）缺乏政策调控模拟实验。现阶段的预警方法停留在对房地产市场运行状况的评判和推测，缺乏市场预警后调控政策的模拟实验。在这方面，系统动力学的方法有很大优势，是下一步研究的重点。
针对以上问题，今后的研究方向可以从以下几个方面着手：首先，采用主客观相结合、定量分析定性分析相结合的方法选择预警指标体系；其次，实现预警方法的计算机化，达到结果的精度和可信度。参照预警结果，及时做出合理的政策调控，并实现政策的模拟实验，增强其实效性。
参考文献：
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[2]邹坦，温俊.基于房地产周期波动理论的房地产预警系统研究[J].科技广场，2008（4）：6-7.
[3]王盛，翟青.上海房地产市场预警的理论模型和实证分析[J].华东师范大学学报（哲学社会科学版），2013（3）：137-140.
[4]刘亚臣，孙小丹.基于控制图原理的沈阳市房地产预警系统预警界限的确定[J].工业技术经济，2009（5）：115-117.
[5]师应来，王平.房地产预警指标体系及综合预警方法研究[J].统计研究，2011（11）：17-19.
回顾2007年，房价、地价居然在接二连三的宏观调控政策下比翼双飞、叠创新高，而且“全国山河一片红”。业内总结说，2007年的楼市用“疯癫”两字来概括最恰当不过了。
进入2008年，始自2005年的宏观调控终于起了作用，全国许多地方房价出现了量跌价滞的局面，自住者持币观望，投资客扫楼不再。
房价将迈入下跌通道还是调整周期？涨还是跌？这可能是个永恒的话题。
地王不再
尽管中国“地王”北辰实业澄清了“退地传言”，但开发商日子不好过的事实再也无法遮挡，因为今年以来，地产商退地早就不是新闻了。
2007年，是全国各地地王频现的一年，地产商高价拿地几乎贯穿了整个2007年一年。随着地王频频产生，土地款自然就成为去年房地产公司主要资金支出。SOHO中国董事长潘石屹在其博客中透露，去年开发商投入买地的资金达到3万亿元，超过房地产业全年的销售收入。
回顾2007年，这是全国各地地王频现的一年，支撑地产商疯狂拿地举动的是，2007年股市一路向上挺进6000点过程中，房地产上市公司在股市、房市和地市间上演了一出“储地为王”的对赌大戏。
根据今年4月底中国社会科学院的2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》的不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。蓝皮书认为，正是资本在2007年释放出了前所未有的能量，使得“地王”频频出现。
然而，今年开发商们再也没有了这种气魄，来自于销售市场上的战绩让他们偃旗息鼓。市场上几乎所有项目的销售量都在下降，不是“少收了三五斗”，而是少收了一大半。与记者相熟的一位开发商看到报纸刊出某项目热销100多套后，急切地上网去查交易记录，发现实际只卖出6套，不免身心大慰。我们看到，今年春天以来，地产销售经理们的日子同样开始不好过，不过销控表做起来却更加随心所欲。
中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝说，地王不退出，势必要开发进入市场，一个高成本的土地进入市场，不利于控制房价，也不利于刺激购买。只有地王退出，泡沫被挤出，才意味着这个市场逐渐恢复正常水平，意味着向上行情有可能开始。雷越姝表示，那个时候，地产投资的价值才会再次显现出来。
降还是不降？
持续的宏观调控对房地产市场产生的影响毋庸置疑。
从房地产市场的成交数据来看，主要一、二线城市成交量大幅下滑，深圳地区无疑是最为严重的。根据截至5月份的统计局数据，1－5月份深圳的商品房成交面积同比下降超过50%；北京的成交面积同比下降也超过了40%；广州、武汉、苏州、南京等地的成交面积同比下降也有约30－40%；上海情况可能稍好，天津下降幅度相对也较少，均在15%左右；只有重庆、西安等少数城市的成交量维持了小幅增长态势。
再来看看上半年上海的GDP， 同比增长10.3%，低于全国水平。上海市统计局总经济师蔡旭初在新闻会上表示，原因之一是证券和房地产行业受到行业波动影响，增长有所减缓。其中，房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。而就在2005年，上海房地产投资的热度曾经引得国家强行其年内减速。
在北京，1月至7月间已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，这意味着它 们在放弃二手房交易业务。北京市房地产交易信息网上的数据显示，此前北京市共有58家企业具备存量房资金监管资格，现在选择“退市”的企业几乎占到了1/5。
伴随着宏观调控的收紧，房地产业进入了寒冬！北京市地税局公布的数据也显示，上半年北京市房地产行业税收同比增长14.7%，低于总体税收16.3%；与2007年房地产业税收占总税收的23%相比，2008年上半年已降至20%， 这是两年内首次出现明显下降。欠税的房地产企业也达到50余家，较两个月之前增加了20多家。
但从价格来看，房地产市场似乎还没有那么凄惨，据国家发展改革委、国家统计局调查数据显示，今年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，涨幅比5月低1个百分点；环比价格与上月持平，这是近几年首次出现月度环比不再增长的情形。
有关专家因此提醒说，其实，每个房产投资客都明白一个道理，更能反映市场真实情况的是二手住宅价格环比增幅，而今年五、六两个月国内二手房价格环比增幅已开始连续出现负增长。
造成这个局面的原因是，全国3万多家开发商大部分都在等着、看着、憋着，少开一点盘、少赶一点工，慢一点、再慢一点是目前大部分开发商的行为选择。房地产商硬挺不降价，但五花八门的促销手段早已用上。北京一些开发商开始替消费者缴契税，杭州滨江区一些楼盘推出买楼送车活动，上海还出现了买别墅送宝马、买房送黄金、送十年物业费、送小孩幼儿园学费等等促销活动。
但无论如何，前两年排队抢购的场景不再，房地产市场上，开发商与消费者的房价较量正在上演。这个时候，再也没有人怀疑，房地产市场真真切切地进入了调整中。
有人问，房地产市场会发生前些年在彩电行业出现过的价格大战吗？早已习惯了买房排队和开盘即售馨的房地产商们，又能适应那样惨烈的市场竞争吗？这需要时间才能见分晓，目前房地产商大多还愿守株待兔，期待着有一天能再度拨云见日，柳暗花明。
当持币待购已非偶然的时候，地产圈内蔓延着忧虑。消费者在等待那些资金紧张的房地产企业率先降价卖房，而大多数房企又执意地认为，可能越降老百姓越不敢买。
活跃在上海房地产界、以独立思考者自称的顾海波在给记者的邮件中表示，2008下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”为期不远。
根据北京市统计局公布的数据，北京楼市上半年商品房销售面积457万平方米，同比下降近5成，北京房价下半年的松动已不可避免；作为全国房价率先盘整的深圳，下半年房价将继续小幅下滑；全国其他地区的房价将呈现窄幅箱型波动或稳中微降的态势。
房价下跌，看来只是时间问题。
买还是不买？
金色雅筑是万科在上海的一个著名楼盘，最近，价格由原来的每平米18000元左右降到14000元左右，若折算装修标准的同步下降，实质性降价约2000元左右，结果被购房者一抢而空。北京三里屯SOHO项目的逆市热销，更被视为这个季节最激动人心的事件。
对此，市场解释为，刚性需求依然是存在的。持这种观点的不仅在房地产业内，也存在于经济学界。中国社科院欠发达地区研究中心主任袁钢明表示，尽管目前市场观望气氛严重，楼市的刚性需求依旧占主导位置，从全国范围看，大多数地区房价依旧在高位坚挺，房价下降的只是极个别地区。
作为投资者，此时买房还是不买呢？买，会不会买在高位？不买，又会不会在高通胀下后悔？在有的开发商看来，因为钢筋、水泥等主要材料的价格上涨迅速，使得开发成本升高，高成本已封杀了楼市下跌空间。再加上上半年以来的调整，地产价值已经接近理性。真是这样吗？顾海波仍然坚持表示，现在世界平均产业的利润率在5%左右，而我国的房地产业利润率高达100%以上。只要2008年上海房价不跌，那么2008年就不是入场的机会。
近日，在国家统计局中国经济景气监测中心的主持下进行的一项调查显示，今年全国房价涨幅已经连续5个月下降。统计显示，今年6月份，全国70个大中城市房价同比上涨8.2%，涨幅比5月份低1个百分点，创下了今年以来房价单月涨幅的最大下跌，这也是2月份以来房价涨幅第5个月出现下降。
近百名参与此项调查的国内经济学家认为，目前房价依旧处于高位，调控部门应继续坚持政策的连续性。52%的经济学家认为房价“较高”，31%认为“过高”。在全部参与调查的经济学家中，只有1%认为房价“较低”。
中建国际副总裁雷越姝也表示，目前遇到的危机恰恰是在市场波动之中，价滞量跌，甚至量价齐跌，当大部分企业能够正确认识危机，正确调整自己对市场的认识，对利润的估值，价格会逐渐回归理性，短期盘整是市场恢复正常状态的前提。
房地产市场的调整已然是共识，只是这个调整将持续多长时间，调整多大幅度，这将影响每个投资者的投资决策。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，国内经济减速已成事实，在经济下行期间，期望楼市短期内迅速止跌反弹的可能性很小。但从长期看，中国房地产业确实至少还有10年的好日子，这是我国工业化、城市化、人口红利、城市旧改等因素所决定的。
【关键词】汇率 货币供给量 短期国际资本 房价
一、引言与文献回顾
1998年房地产市场化改革之后，我国房地产的投资额不断增加，房价也随之表现为不断上涨。同时，人民币汇率自2005年“7・21”汇改至今，总体呈现单边升值至2014年。期间，我国外汇储备增长了198%，房地产行业的外商直接投资增长了539%。汇改前的1998年至2005年，我国房价年均递增4.7%，汇改后的2005年至2015年间，年均递增8.9%，显著高于汇改之前的增速。房地产市场作为我国重要的投资型市场，汇率的变动是其价格波动的诱因，关于两者之间的互动关系，国内外学者从不同的角度进行了研究：
高波（2006）基于新开放经济宏观经济学汇率决定理论，阐述了汇率影响房价的效应途径。[1]Soyoung Kim（2009）以韩国为例检验了资本流动是导致国内资产价格的上涨的原因。[2]黄飞雪（2010）利用SVAR模型发现，在汇率机制传导过程中，央行的干预措施导致货币供应量被动增加从而直接导致了房价上涨。[3]李芳（2014）通过构建MS-VAR模型发现在不同的经济状态下变量之间的动态关系不同。[4]B ZHAO（2015）建立了两期的代际交叠模型来说明房地产泡沫的存在。[5]韩鑫韬（2015）构造MVGARCH-BEKK模型发现汇率对房价增速的影响远超利率和货币供给量对房价增速的影响。[6]蔡彤娟（2015）构建MS-VAR模型实证表明人民币汇率对房价起到短期但不稳定的正向引导作用。[7]综上所述，国内外学者对两者关系的传导途径研究中，货币供给量途径和短期国际资本流动途径是关注的重点。
二、汇率变动与房价波动的相互影响
文章将四变量之间相互影响的传导途径总结在图1中。
（一）人民币汇率、货币供给量与房价之间的相互影响
人民币升值可以通过货币工资、生产成本、货币供应与收入机制等途径造成物价的下跌，导致国内经济的紧缩。在此情况下，央行会采取扩张性的货币政策使得货币供给量增加。[1]另外，人民币持续升值的预期会加速外资的流入，迫使央行为维持汇率的稳定，造成货币供给量的增加。2005～2015年期间，随着人民币汇率升值23.97%，外汇储备增加了306.70%，同期货币供给量增加了366.03%。货币供给量的增加通过引起通货膨胀、降低实际利率，使得货币流向具有保值功能的房地产行业。另外，房价与银行信贷波动之间存在双向因果关系，前者的上涨通过财富效应影响后者的规模，后者反之通过流动性效应影响前者。
（二）人民币汇率、短期国际资本流动与房价之间的相互影响
国际资金受到人民币升值预期的影响，以各种渠道进入中国市场，出于对持有货币机会成本的考虑和对高投资回报的预期进入房地产市场。在房地产市场供给短期恒定的情况下，资金的流入造成市场供需失衡和房价的上涨。待房价上涨和人民币升值预期的实现，投机者出售房屋并流出，获得房价上涨和人民币升值双重收益。由于预期效应具有自我强化、自我循环的特征，当投资者对汇率和房价预期一致时，使得人民币持续升值或贬值以及房地产价格暴涨或暴跌。目前我国的投资渠道不够丰富，我国房价上涨的预期，吸引短期国际资本的流入，若房价脱离基本面过快增长导致泡沫，国际资本必然会抽离以锁定利润和规避风险。投机和逐利资本在短时间内大量的卖空交易扩大了房价波动，在预期效应与羊群效应的催化作用下，加剧了房价波动对汇率的影响。
（三）短期国际资本流动与货币供给量的相互影响
短期国际资本的流入会导致国内货币供给则增加，进而通过影响利率缓解国际资本的持续流入。当本币面临强烈升值压力时，央行的外汇干预政策导致外汇储备的攀升，使得外汇占款成为央行发行基础货币的重要渠道，并在乘数作用下造成货币供应量大幅增加。流动性的过剩扩大了总需求，导致需求拉动型通货膨胀，迫使央行用各种货币政策工具来冲销为稳定汇率市场而造成的基础货币的增加，最终破坏了央行货币政策的独立性，也使得稳定汇率市场和稳定房地产市场两者难以兼得。
综上所述，人民币升值短期会造成房地产价格的上涨，但是由于资本持续的流入造成流动性泛滥，使得实际利率的下降、汇率升值预期的淡化以及房地产价格泡沫的形成，最终导致资本的流出，人民币汇率的贬值与房地产价格的回落。
参考文献
[1]高波.汇率冲击与房地产泡沫演化：国际经验及中国的政策取向[J].经济理论与经济管理2006（07）：38-43.
[2]Soyoung Kim，.Do Capital Inflows Matter to Asset Prices？The Case of Korea[J].Asian Economic Journal，2009，23（03）：323-348.
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随着市场的发展变化，房地产企业面临着来自企业内外部政策法规、客户、竞争者等越来越严重的经营环境，特别是财务风险突出。众多资本实力不足的中小开发商在融资渠道较为单一的前提下，已难以应付高昂的开发成本和规避高额的风险。房地产行业日益成为资本巨人占主导地位的游戏场所。因此，房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一，应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。目前，大多房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，且资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。因此，只有通过建立、健全和强化企业的成本管理、资金管理及财务分析，引进财务管理中先进的、适合行业特点的操作方法，制定房地产企业长远发展规划，进行年度预算，才能建设适合自身行业特点的现代管理型的财务管理体系。
二、房地产企业管理型财务体系的构建目的
财务管理体系是企业管理体系中重要的组成部分，是企业在一定的战略目标指导下，对于企业的经营活动和投、融资活动实施有计划、协调运作的各项财务管理活动，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系。它包括为制定、实施、实现、评审和保持财务管理方针所需的组织机构、规划活动、机构职责、惯例、程序、过程和资源等。
因此，构建并完善房地产企业管理型财务体系的目的在于帮助企业实现自身设定的财务表现水平，并不断地改进财务行为，不断达到更新更佳的境界，从而促进财务管理水平的提高。具体体现在：促进核算型财务向管理型财务转变，使财务管理成为企业管理的核心手段之一；为保障房地产企业发展战略的实现，提供了有效战略实施操作手段；为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案，使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息；强化了房地产企业风险控制，能够有效降低企业运营风险。
三、房地产企业管理型财务体系的构建原则
财务管理体系的原则是指财务管理在企业财务实践中通过不断的摸索总结出来的适用于多数企业财务管理实际的经验，与财务管理理论并无直接关系，而是与企业的管理思想、管理模式、管理惯例、制度等相关。因此，房地产企业管理型财务体系构建的原则主要包括：
（1）以事实为依据原则。正确的决策需要管理者用科学的态度， 以事实或正确的信息为基础，通过合乎逻辑的决策理论和决策方法做出的正确决断。这就要求企业明确规定收集信息的种类、渠道和职责，确保财务数据和相关的非财务数据及信息准确、及时、可靠，决策者利用获得的这些信息基于事实分析，权衡经验与直觉，做出相关的决策。
（2）系统管理原则。在财务管理中采用系统的方法，就是将财务管理体系视为一个大系统，在理财过程中遵循整体性、层次性、目的性和环境适应性的思想，对组成财务管理体系的各个子系统加以辨识、理解和管理，以达到实现财务战略、财务方针和既定的财务目标。
（3）高层管理者重视原则。财务管理体系建立与否、保持实施状况如何、体系运行效果能否满足需要，都与企业的高层管理者密切相关。高层管理者应以身作则，按照财务管理体系运行的要求进行各项财务活动。
四、房地产企业管理型财务体系的构建内容
房地产企业管理型的财务管理体系应着重于企业内部资源配置的优化，是基于资产展开的一种精细化的管理。它基于企业环境的要求而产生，该体系和传统的财务管理体系又有着本质的不同，与传统体系相比，现代管理型财务体系能够及时对企业各个方面的资源配置产生指导、评估和预警的作用，而传统的财务管理更多的是停留在反映方面。具体到房地产企业管理型财务体系的构建中，就应该着重加强业务授权制度、财务核算体系、管理会计系统、预算管理体系及资金管理系统等方面。
（1）建立和完善业务授权制度。房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。
（2）完善财务核算体系。房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：①根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计。②科学设置会计一二级科目，并与全面预算管理结合起来。③统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目、单据、财务数据及程序设置等要保持统一。
（3）建立管理会计系统。建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。①责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。②房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
（4）建立全面预算管理体系。房地产企业的全面预算管理的基本内容包括:全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。①全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。②预算的编制与执行：房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通,这样才能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。③预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评。
（5）完善资金管理系统完善。房地产企业资金管理系统，首先应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
五、结束语
小编推荐的一段不错的工作总结，希望大家在新的一年工作顺利。
本人自xxxx入职公司以来，在营销管理中心市场部担任高级市调专员职务，主要负责市场研究方向工作。具体工作包括撰写专业市场分析报告、竞品项目调研、市场动态监控、为营销策略调整提供相关建议等。在领导和同事的指导协助下，基本保质保量的按时完成了各级领导安排的各项工作。
市场部市场研究方向工作主要包括三大部分：例行性工作、临时性工作及专题性工作。例行性工作主要包括在售项目定期销售分析报告（周报、月报）、四城市房地产销售市场月度宏观报告、北京市房地产市场月度宏观分析报告、市场动态监控等；临时性工作主要包括竞品项目调研、竞品项目调研报告、竞品项目卖点分析等；专题性工作主要包括撰写专题性研究报告、课题性研究报告等。
市场部作为营销管理中心结构调整及专业分工细化的新生部门，市场研究工作是新制定的主要工作职责之一，主要为公司整体营销策略及在售项目销售提供专业参考意见及决策支持。之前工作范围仅局限于项目调研及市调报告，后经本人建议领导认可改进并丰富了各种专业报告的表现形式及结构，丰富了内容涵盖面并相应提升了专业性及可读性，增加深化了报告种类。和领导及同事一起重新搭建了市场部工作架构，理顺了工作流程，并不断对报告模板进行改进提高，使之实现流程化、专业化，也使市场部市场研究工作逐渐步入正轨。
在履行例行工作及临时工作期间，也为领导及时提供了最新市场及竞品项目动态和决策参考内容。如在制定“首付分期”营销策略期间与项目部共同对率先实行首付分期的美利山项目进行专项调研，在全面详细了解美利山“首付分期”具体操作手法的基础上为领导提供了相关参考意见，最终促成了“首付分期”策略应用于在售项目，对拉动销售起到了明显提振作用。
在售项目竞品监控是市场部重要例行工作之一。根据对在售项目周边区域竞品项目的长期市场跟踪及调研，市场部依据同区域、同期入市、产品类型相同或相近的样本筛选原则，不断更新具有代表性的竞争楼盘样本进行卖点的客观分析对照。目的在于通过各个项目的优劣势对比分析，学习及借鉴竞争对手成功的卖点及营销策略并为我所用，并将优劣势卖点应用于销售说辞及推广策略改进工作中，对在售项目的销售起到实际促进作用。不但完成了本部门的研究工作职责，也对营销管理中心其他部门及销售部工作起到了配合和促进作用。
在完成本职工作同时，间暇期间也配合其他同事进行在售项目论坛维护工作，同样取得了一定成绩。
虽然市场部市场研究工作已步入正轨，但尚处于起步阶段，需要改进及提升的地方很多。本人工作还缺乏一定的积极主动性，沟通略显不足，对市场敏感度有待改进。报告的深入度和涵盖面有待提高。将在今后工作中虚心学习，不断改进提高，逐步推进市场研究工作，为营销决策及项目销售工作做出自己应有的贡献。
六月数据助于缓解硬着陆担忧
从公布的宏观经济驱动因素来看，上半年三大需求对经济增长的贡献率和对经济增长的拉动点数分别是4.6、5.1和负0.1个百分点。最终消费对GDP的贡献率在上升，数据显示6月份社会消费品零售总额录得今年以来的次高点，改变了过去两个月消费增长同比走低的趋势。消费数据同比增速的上升有CPI在6月份同比达到6.4的高点因素在里面，但在上半年汽车和房地产相关消费出现较大回落的情况下能保持这样的增速实属难得，是否能够持续保持较高的增长还需要看后期CPI数据回落后是否能够保持。投资还是保持较快增长，上半年固定资产投资同比增长25.6%，房地产投资增速较快，同比增长32.9%，统计局发言人解释房地产投资增长较快有房地产开发周期的因素、保障房投资的因素以及建造成本上升的因素，固定资产的投资增速后期的关键还是看下半年保障房建设能否得到落实。
从央行公布的统计数据来看，货币供应增速保持低位运行，央行调控政策未有放松，同时通胀指标高位运行，央行政策大方向难松动。
大成基金：
A股前景看好
综合分析近期公布的一系列宏观数据后，大成基金维持政策结构性放松、经济回升趋势确定、通胀将回落的判断。大成基金认为，在此宏观大背景下，估值处于底部区域的A股前景看好。
值得关注的是，6月份工业增加值同比增速扭转了过去两个月持续小幅走低的趋势、显著反弹，而且为2010年5月以来的最高值，环比的增长也显著高于今年以来各月的增长。大成基金表示，这反映经济在经历了4、5月份下滑后已经企稳回升，向上趋势基本确定。而在上半年信贷持续紧缩、二季度生产大幅下滑的背景下，滞后指标――通胀已是强弩之末。从经济趋势来看，最坏的情况已经过去，未来向好是大概率事件。
下半年更多的不确定因素在境外，经济的复苏若低于预期，将影响出口，给经济增长带来负面影响。
国泰基金：
定向宽松可期
国泰基金对最新公布的国内6月份宏观经济数据总结如下：经济下行弱于预期，工业表现出色；投资增速继续下行，消费平稳向好；进口增速继续下行，出口增速向好；消费物价继续上涨，出厂价格平稳；广义货币实质宽松，活化货币下降；贷款实质增速下行，存款大幅增加。政策短期继续偏紧，定向宽松可期。
总体来看，经济数据表现还不错，同比下行低于之前预期，环比还出现了上行，投资下行仍在当局可以容忍的范围，因此经济数据表现会导致当局对“政策超调经济增长下行风险”的担心有所下降。物价同比在6月份创出3年以来的新高，控制物价仍是当局的首要任务。因此货币政策在通胀出现趋势下行之前转向的可能性不大。我们判断年内月度通胀的高点已过，季度的通胀高点会是在3季度。因此不排除3季度再次加息1次25bps的可能，准备金率最多还有0.5%的上调可能。随着物价趋势的季度转向，4季度将不会再出台实质性紧缩的货币政策。随着民间利率的高企，中小企业破产数目的增加，国家扶持中小企业的信贷政策有可能择时出台，信贷的定向宽松也是可以预见的。
海富通基金：
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