时间：2022-12-01 23:36:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇投资决策分析论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
上述文献中存在着两个缺陷：一是虽然在软件开发项目经济分析时考虑了项目内含的实物期权价值，但在项目投资决策分析中却仍然遵循NPV方法的思路，而没有考虑实物期权的执行问题以及何时执行问题；二是缺乏对软件开发项目在生命周期的各个阶段所包含的实物期权作全面、系统的研究，大多只是考虑到项目中的等待期权。本文则对上述问题作了详尽的研究和分析。
二、软件项目的生命周期
从项目管理与项目经济分析的角度看，软件项目的生命周期可归纳为图1所示的一般过程：
在图1中，横坐标是时间，纵坐标是收益或投资成本，t0=0是项目的决策点。在决策时，I是项目可行性研究费用(成本)，相对于项目的整个寿命期，一般来说项目的可行性研究阶段的时间很短，所以假设项目的可行性研究是在瞬间完成。t1是项目开发的起始点，t2-t1是项目前期开发阶段，在这一阶段，项目有一现金流C1支出，C1可能是常量，也可能是随时间的变量C1(t)。从t2时刻起，项目的首期开发完成，项目开始有收益，即现金流B1，B1也可能是常量，更一般的是随时间的变量B1(t)，这一收入可能是企业出售软件或软件相关服务效益的收入。同时，对于大多数成功的软件项目来说，从t2时刻起，该软件项目又开始了进一步的开发，如增加软件的新功能，或将软件移植扩展到其他的计算机操作系统等。从t3-t2阶段是软件项目的第二次开发阶段，在这一过程中所发生的开发费用为C2，C2的特点也与C1相似。从t3到tn，其中可能包括多个与t3-t2阶段相似的软件项目的扩展(二次开发)阶段。T是该软件项目结束的时间。由于技术进步与消费者需求的变化，一般来说一个软件不可能永远继续下去，它可能在某一时刻被完全淘汰。综上分析，t0是项目的决策点，t1是项目的开发起始点，他们可能是同一时间，但大多数情况下可能是不同点。t1-tn是项目的开发阶段，其中t1-t2是项目的纯开发阶段，在这一阶段上，项目无收益。t2-T是项目的收益阶段，在这个时段上项目有现金流入，他们通常大于本阶段上的开发费用。值得指出的是，软件项目在t2-T阶段，企业可以中止并出售该项目，并一次性收取转让费。
三、软件开发项目内含实物期权分析
从图1的分析可以看出，一个软件开发项目包含了多个阶段。把软件项目看作是由一系列序贯开发的小项目所组成，这一观点在软件开发项目管理中已被广泛接受。在软件项目中，前一阶段的决策，决定了后续阶段的开发投资。所以，在前一阶段的经济评价中，应考虑本阶段的决策所带来的后续阶段投资机会的价值。从这一观点出发，可以分析在软件开发项目的不同阶段中项目可能包含的实物期权。
在t0点，即项目投资决策时，项目内含一个等待(wait)或推迟(defer)开始的实物期权，这相当于一个美国式的买方期权(CallOption)。该期权的执行条件是：推迟项目可以使得管理人员获得更多(额外)的有关项目的信息，在此基础上，有利于管理人员采取管理行动，而且，一般来说计算机硬件，软件的价格随时间迅速下降，推迟项目会有利于降低开发成本。但同时也应看到，推迟项目也可能导致项目收入的损失和企业竞争优势的丧失，即推迟项目具有机会成本。在项目决策时，应综合全面考虑这两方面因素。因而，在项目决策时，除了筛选项目外，还应考虑这一实物期权的价值，在时间许可的范围内，决定最佳项目开始时间。
在t0时，除等待期权外，项目还包含有第二阶段投资机会的实物期权。
在t1至tn时项目的开发阶段。在开发阶段上项目具有更大的管理柔性，项目可能包含的实物期权有：1.推迟或中止下一阶段的开发。2.若不期望的情况出现，并且继续下去，则可完全放弃该项目。3.根据新掌握的信息，扩展或缩减项目。4.发现新派生软件(项目)的投资机会。
最后，项目的经营阶段，项目还可能包括中止(出售)的期权，或由于条件的变化，进一步升级软件的机会。
虽然软件项目中所包含的期权不同，但一般情况下，影响他们价值的因素主要包括：1.执行项目中实物期权所产生的收益。对软件开发项目来说，这可能是项目在某一阶段的收益，一般来说，其他条件不变，收益越高，期权的价值也就越大。2.执行实物期权所需要的成本。对于软件开发项目而言，是投资于项目下一阶段的成本，一般来说，其他条件不变，成本越小，期权的价值也就越大。3.收益与成本的不确定性的程度。对于金融期权来说，其价值是建立在市场风险之上的，这个风险反映在证券资产的价格变化上。然而，其中之一变为不确定了，则项目所包含的实物期权价值会相应增加。4.实物期权的截止时间。对于软件项目来说，这一时间就是下一阶段项目管理决策的可能时间。在实践中，它经常是企业因素所决定的。实物期权的截止时间越长，则期权的价值也就越高。5.项目包含的实物期权执行的机会成本。若这一机会成本越高，则期权的价值也就越低。6.无风险折现率。无风险折现率越低，则期权的价值也就越高。
四、软件开发项目经济分析的目标与内容
Trigeorgis等学者提出，在考虑内含实物期权时，投资项目的价值包括两部分：一是传统的、被动的、静态的(static)项目直接现金流的净现值(NPV)。二是管理柔性或灵活性所产生的项目内含实物期权价值。这一思想可归纳为下式：F=NPV+V(1)
(1)式中，F是扩展(Expand)的NPV，也是整个项目投资机会的价值；NPV是按净现值法计算出的项目净现值；V是项目内含期权的价值。
根据项目投资决策的NPV法则，内含实物期权的IT项目，其投资机会的价值大于零时，项目可行；筛选IT项目的多个独立方案时，选择投资机会最大的投资方案。在大多数投资项目的实物期权理论研究以及实证研究的文献中，都遵循这一准则。然而，这类投资项目的决策思路却值得重新审视。
传统的投资项目经济评价中，没有考虑项目中可能包含的实物期权，其经济评价是为其投资决策服务的。而投资决策的特点是在决策时只有投资或不投资两种选择，若项目选择投资，其经济评价的使命便告结束。若选择不投资，项目就放弃了。传统的投资项目决策的内容可归纳为下面三个基本内容：1.决定投资项目是否经济可行；2.若可行的投资项目存在多个相互排斥的投资方案，筛选最佳的投资方案；3.在企业资源(预算)约束的条件下，筛选多个项目的投资组合。然而，若投资项目中包含实物期权，项目经济评价中也考虑了项目内含实物期权的价值，那么投资项目不仅在经济评价的内容与方式上与传统项目的经济评价不同，而且项目的决策内容和方式也与传统项目的决策不同，具体体现在下面三个方面：第一，项目的决策不仅在项目最初的决策阶段(点)进行，而且还应延伸进项目的整个过程之中。第二，在项目最初的决策阶段(点)，管理者不仅要决定项目是否可行，筛选最佳方案和选择投资组合，而且还要依据项目经济评价的结果，决定项目内含期权是否应该执行和何时执行。第三，投资项目内含期权的经济分析，不仅在项目决策阶段进行，而且还应延伸至项目开发的全过程。在项目开发的每一个阶段，根据项目经济分析的结果，决定当时项目所含实物期权是否实施、何时实施。
五、软件开发项目决策框架与准则
从上述分析可以看出，在软件开发项目经济评价中引入实物期权的概念和实物期权定价方法，是软件开发项目经济分析与决策管理的革命，它必然给原有的软件开发项目的管理带来深刻变革。本文构建了软件开发项目的经济分析与管理决策过程的框架，其主要内容是：1.确定本阶段软件开发的范围及下一阶段开发的可能范围，决定是否可引出相关的开发项目。2.构造确定本阶段开发项目包含的实物期权，如推迟开发、进一步扩展开发等。3.预估开发项目成本、收益、时间和无风险折现率，特别应分析确定成本与收益的不确定性特征，如变化方差等。4.根据开发项目的不确定源的特征，选择合理、恰当的市区期权定价模型，确定开发项目内含期权的价值。对于相似于美国式期权的实物期权，还应确定最佳执行时间。一般来说，实物期权定价模型主要包括：已有的期权定价模型、偏微分方程法和动态规划方法等。5.根据项目的经济分析结果作出管理决策。应该指出的是，在软件开发项目的不同阶段，管理决策的内容有所不同，下面详细分析不同开发阶段管理决策的内容与规则。
在软件开发项目的最初决策阶段，决策内容包括两个部分：一是传统项目投资决策内容相同；二是针对项目内含期权的决策。具体可归纳为图2所示：
关键词：房地产；实物期权；投资决策
中图分类号：F83文献标识码：A
一、引言
房地产项目投资的基本目标是在不确定的市场环境下，正确地选择投资项目，从而实现房地产企业价值的最大化。因此，房地产投资项目对市场的不确定性因素影响甚为敏感，而且房地产企业投资及开发的风险也激剧增大，这时房地产企业投资决策则更能体现其重要性。
房地产投资决策是整个房地产开发过程中的关键环节，决策的合理性、科学性将直接影响开发项目能否顺利进行。在房地产业日臻成熟、竞争日益激烈的今天，决策者越来越重视对投资决策方法的分析与研究。
现有的房地产投资评价方法的发展可以分为三个主要阶段：第一阶段是以净现值（NPV）法为代表的传统投资评价方法；第二阶段是以加强传统投资评价方法对不确定性因素的分析能力为目标的不确定性因素分析法；第三阶段是以Black & Scholes（1973）的期权定价理论为基础的实物期权评价方法。不可否认的是前两个阶段的分析方法其本身存在着一定的缺陷，为此提出在房地产投资决策时采用实物期权分析方法，它考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值，是一种更为科学合理的评价方法。
二、实物期权投资决策法
1、实物期权理论概念。期权是一种特殊的合约协议，它赋予持有者在某给定日期或该日期之前的任何时间以预定价格购进或出售一定数量标的资产的权利。期权理论最为核心的观点是，期权持有者拥有选择买或卖的权利，而并非必须履行的义务。期权按标的资产性质的不同分为金融期权和实物期权。金融期权的标的资产是具有原始价值的金融资产，如货币、债券、股票等；实物期权是以各种实物资产为标的物的期权，如土地、技术、项目等。自从著名的Black-Scholes期权定价公式解决了金融期权的定价问题以来，期权定价理论获得了长足的发展。针对传统投资决策中的净现值法本身固有的缺陷，麻省理工学院的Myers教授于1977年最早提出了期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，正式提出了实物期权的概念。他指出，一个投资项目产生的现金流所创造的利润，是来自于对目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。
房地产行业是一个不确定性极强的行业，其面临着来自内部及外部竞争环境随时发生波动变化的风险。同时，房地产投资项目一般都具有多阶段性，因此决策者需要在每一阶段结束后对其后续的工作方案进行修订，这就充分体现了管理上的灵活性。另外，房地产项目从获得土地开始就需要不断地投入巨额资金，即使市场情况出现了不利的趋向，但已投入的巨额资金已无法收回，成为沉没成本，这就造成了房地产开发项目的不可逆性。以上提到的不确定性、管理灵活性和不可逆性恰好是实物期权的典型特征，因此在房地产项目的投资评价中应用实物期权方法是可行而且准确的。
2、实物期权理论在房地产投资决策中的应用。实物期权理论突破了传统决策分析方法的束缚，它是在保留传统方法合理内核的基础上，并对房地产投资中的时间价值和管理柔性价值进行了充分的考虑，是一种更为科学合理的投资决策方法。一个房地产投资项目的真实价值等于该项目净现值加上该项目所包含的实物期权的价值，即：
项目价值=扩展的NPV（ENPV）=静态NPV+期权价值
3、实物期权定价模型。实物期权定价的基本思想来源于金融期权的定价理论，即著名的B-S模型和随机过程理论。实物期权的定价模型为：
C＝V（O）×N（d1）-I×e-rT×N（d2），其中：
d1＝
在上述定价模型中，V（O）为投资项目的预期现金流；I为投资项目的投资成本费用；T为项目投资的最后决策时间；?滓为项目的市场波动率，即项目价值的变动标准差；r为无风险利率；C为项目的实物期权价值。
三、实物期权定价方法应用实例
某房地产公司于2004年在某城市投资一处房地产项目，共分两期，并且均为多阶段投资。该项目的现金流量见表1、表2，整体项目只有在进行完一期投资后，方可进行二期项目。根据市场取贴现率R=15%。（表1、表2）
根据传统NPV法：NPV=∑（CI -CO ） （1+i ） 。式中：其中，CI 、CO 则分别代表第t年投资项目所带来的现金流入量以及现金流出量。
以2004年末为项目初期考察点，计算一期项目的净现值，可得NPV1=-35.3 （万元）
可是，由于传统的投资决策方法忽略了不确定性以及柔性管理的价值，可能低估项目的价值。接着，采取实物期权法对该项目再进行投资决策分析。由于投资项目的具体情况比较清晰，所以项目的市场价值、投入资本、时间等都较容易确定，无风险利率常取同期政府债券利率，投资项目市场价值波动率是一个比较难以准确计量的参数。由于房地产行业的本身特点：不确定因素多、风险大等，一般可估计为?滓＝30%。
在上述净现值方法计算中，因方法本身的局限性，所以忽略了两期项目投资机会的不确定性价值，即未来项目期权的价值。随市场的变化，一、二期相关联项目投资的价值其有较强的不确定性，假设其波动率为＝30%。用实物期权理论观点来分析，两年后是否投资、投资规模可视市场具体情况而定。因此，若现在投资第一期项目，除得到两年现金流入和现金流出量之外，还有获得第二期项目的投资机会，这个投资机会（实物期权）价值多少应当被考虑。
为此，用实物期权分析方法来分析这一投资项目，以2006年末为当前时间点（2004年末），这样一个投资机会的价值等同于一个期限为2年，约定价格（投资金额）为：I＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（万元）。
标的资产（是指一项实物期权赋予期权购买者有权买入或卖出的某项资产）当前价格（项目的流入现值）为：V（O）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（万元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
据标准正态分布变量的概率分布函数N （X）计算：
N（d1）=N（-0.142）=0.4443
N（d2）=N（-0.567）=0.2877
增长期权价值E＝V（O）×N（k1）-I×e-rT×N（k2）=75.9万元，即此投资机会的价值为75.9万元。增长期权价值现值为：75.9/1.152=57.4（万元）。为此，该房地产项目扩展净现值应为：ENPV=-15.5+57.4=41.9万元>0。表明从整体战略考虑，应当投资该房地产项目。该房地产公司据此进行了投资，最后的投资结果也证明公司当初的投资决策是正确的。
四、结论
实物期权投资决策分析法不是对传统决策分析方法的简单否定，而是在保留传统决策分析方法合理内容的基础上，对不确定性因素及其相应环境变化做出积极响应，并充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的一种更为科学合理的投资决策方法。与传统的投资决策评价方法相比，实物期权理论能更好地解决房地产投资决策中所面临的不确定性问题，并挖掘这些不确定性所具有的潜在价值。随着房地产市场竞争的不断加剧，房地产市场的不确定性在不断提高，实物期权理论将会在房地产投资决策中具有更好的应用价值。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]Camerer，C F.Does Strategy Research Need Game Theory.Strategy Management Journal，1991.12.
[2]Black F，Scholes M.The Pricing of Options and Corporate Liabilities[J].Journal of Political Economy，1973.81.
[3]Myers S.Finance Theory and Financial Strategy[J].Inter-faces，1984.14.
[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海：复旦大学出版社，2003.
【摘要】传统的净现值投资决策方法将不确定性视为一种损失，忽略了项目投资的灵活性和战略性，往往造成项目价值的低估，而实物期权弥补了NPV法的不足。本文将实物期权方法引入房地产投资决策中，对比分析了传统净现值法的一些不足，介绍了实物期权的基本理论，并采用了B-S期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的迟延期权进行了案例分析。
【关键词】实物期权；投资决策；金融期权定价
Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.
Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing
房地产业是一种典型的投资大、风险高、周期久的投资行业，受各种不确定因素的影响较多，开发项目能否顺利进行以及效益获取的最大化是建立在合理、科学的投资决策方法上的。因此，研究房地产投资决策对企业的发展和效益具有重要意义。
一、NPV法在房地产投资决策中的缺陷
在房地产投资决策中应用最为广泛的是净现值法（NetPresent Value，简称NPV），但净现值方法隐含着下列假设：（1）投资是可逆的；（2）未来现金流的收益是可测的，并能确定相应的折现率；（3）投资者在投资时机上没有选择的余地，只能采用刚性的投资策略。
然而对于房地产投资而言，上述假设显然是不合理的。首先，对于房地产来说，其投资并不是可逆的。一旦投资，投资的初始成本部分或全部成为沉没成本，不容易收回。其次，由于各种不确定性的存在，未来的收益状况的预期未必会按一条清晰可见的轨迹运行，因此决策者很难对未来收益状况做出准确的判断，并且折现率的选取往往会融入人为的主观因素而使折现率取值偏大，从而降低了投资项目的价值估计[1]。所以单纯以净现值作为投资决策的依据往往会导致决策失误。再次，投资者在不确定的环境下可以灵活地选择投资时机，房地产开发是一个动态投资决策的过程，投资决策者可以根据新信息对项目投资策略做出及时的调整，以求获得更大的利润。而传统净现值法是一种无法体现出房地产投资的这种柔性价值，它认为在项目的选择过程中要么现在就投，要么永远不投的一次性的决策，而不是可以推迟等等再看，这样会导致良好的投资机会的流失。
由上述所见，在不确定性极大的房地产业，传统的投资决策方法具有很大的局限性，因此不能很好的为投资者提供科学的决策指导。实物期权方法正迎合这种评价与决策的需要，以一种新的思维视角来看待房地产投资决策，弥补了NPV法的这些不足。
二、实物期权理论
（一）实物期权的理论基础
期权（Option）又称选择权，它是一种契约，指合约持有者在到期日或到期日之前根据具体情况做出具体选择的权利。期权的实质在于给予持有者做某事的权利而非义务，持有者只有在预定价格对他有利可图时才使用期权，否则期权就被放弃。这种权利与义务的不对称现象不仅存在于金融领域，也广泛存在于实物投资领域。
1973年B1ack和Scho1es提出了第一个期权定价公式，随后Merton等人的研究使使期权定价理论长足发展，主要解决了金融期权的定价问题。在随后的理论和实践发展中，人们逐步认识到期权定价的本质是对更广泛意义上的“或有索取权”的权利价值进行分析，因此，期权定价理论也逐步由金融领域进入实物投资领域。美国麻省理工斯隆管理学院Myers教授在1977年认识到期权定价理论可以用来指导投资者对实物投资项目的决策，认为管理的灵活性与金融期权具有一定的相似性，他指出企业对实物资产的投资可以看作是购买一个权利，从而能在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。归结起来实物期权是指在不确定性条件下，与金融期权类似的实物资产投资的选择权[2]。
（二）实物期权的基本思想
实物期权的基本思想正是在于以期权的思维来考虑投资问题，通过实物期权使我们在面临不确定性市场条件的实物投资中，可以选择诸如何时投资？怎样投资？投资多少？并且这些选择权利都是有价值的[3]。由于有了这种“选择权”，使项目具有更大的灵活性和更高的价值。与传统的投资决策分析方法相比，实物期权的思想不是集中于对单一的现金流预测，而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上，实物期权的分析使我们可以综合考虑针对投资、经营、撤资和市场变化的决策行为。
（三）B-S定价模型
引人实物期权理论后，一个投资项目的价值应该分为两部分，净现值和灵活性价值，即投资项目价值（ENPV）=传统决策方法的净现值（NPV）+投资项目的期权价值（ROV）。目前，在确定投资项目的期权价值即实物期权定价中，采用最广泛的是布莱克一舒尔斯（Black一scholes）期权定价模型。由于实物期权是金融期期权理论在投资项目上的实际运用，因此在价值计算和参数特征上与金融期权有许多相似之处。
Black-Scholes期权定价模型实际上是一个不支付红利的欧式看涨期权定价公式，表述为[4]：
其中：
和表示正态分布
C为看涨期权的价值
公式中有关参数在金融期权与实物期权的意义具体如下表所示：
金融期权与实物期权有关参数的对应关系
三、房地产投资决策中蕴含的实物期权种类
房地产开发具有明显的期权特性，投资者可以选择是否立即开发，可以选择最佳开发规模以及选择最优开发时机等。在房地产投资项目中，主要有以下几种实物期权：
（一）延迟投资期权
延迟投资期权是指投资者可以选择先不投资而等到以后某一时间投资的权利，相当于一个看涨期权。由于房地产受经济、社会、市场、位置等不确定风险因素的影响，当立即投资可能会产生负的收益时，投资者可以等市场状况更加明朗以后再决定是否投资。
（二）分阶段投资期权
投资者一次性投入所有资金风险大，投资者可以根据市场需求变化来分阶段决定资金投入。即市场情况好时，加大投资金额，当市场情况糟糕时，缩减投资金额。
（三）扩张投资期权
房地产投资者可以根据前期投资情况，选择改变投资规模。如果项目投资效果比预期好，投资者者可以在未来增加投资，获取更好的收益。
（四）转换期权
转换期权为企业项目营运提供了柔性策略。投资者可以根据市场需求，投资者有权在未来在各种不同的房屋用途之间灵活转换，保证利益的获取[5]。比如可以选择在写字楼、酒店、及居民住宅房之间进行转换。
（五）放弃期权
投资者可以根据项目实际的运行情况，如果投资项目的收益为负或市场条件恶化，则投资者可以选择放弃该项目的投资，将资金转向更有价值的项目。
（六）收缩期权
收缩投资期权是与扩张投资期权相对应的实物期权，项目持有者在未来项目投资利润不符合预期时，开发商可以通过缩小投资项目规模，减少投资。例如，房地产市场需求减少，投资者资者可以通过收缩开发规模甚至中止开发来减少损失。
四、房地产投资决策中延迟期权案例分析
（一）案例简介
某房地产开发企业2008年末以9500元的价格在重庆大渡口区购买了一处商品房用地，商品房全部用于出售．项目的风险调整贴现率为20%。项目预期投资额和收益如表1所列。
（二）传统投资决策分析
按传统净现值法计算．得该项目现在开发的净现值为：
NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5万元
那么，根据传统投资决策的标准，此项目不应当现在开发。但是，实际情况中，如果未来市场转好，则延迟开发可能使项目价值为正，尝试应用实物期权的方法进行分析延迟期权价值，可以看看能得出什么结果。
（三）运用实物期权法分析
对于房地产开发投资，房地产开发商获得土地使用权后。可以认为拥有了土地的一个为期两年类似美式看涨期权的延迟开发期权．我国《城市房地产开发经营管理条例》第十五条明确规定：“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。”所以，开发商可根据市场信息的不确定性程度采取灵活措施，可选择两年内任一时间投资，但是一年之后的期权费用会增加20%的土地出让金。而土地成本是确定的，可假设相对不变。下面以第2年末开发为例用实物期权法进行分析。
1.参数确定
标的资产当前价格（S）：
S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5万元
执行价格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5万元：
无风险利率（r）：房地产开发项目的无风险利率一般选择与项目同期限的国债利率，r取5%。
标的资产价值的波动率（σ）：投资项目价值波动率是一个比较难以准确计量的参数，一般通过房地产历史波动率来估计。根据以往统计波动率取35%：
2.延迟开发期权价值净价值计算
延迟开发期权价值
=0.8966
万元
土地闲置费：950020%/1.2²=1319.44万元
延迟开发期权价值净价值：4104.49-1319.44=2785.05万元
3.投资项目价值（ENPV）
ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500万元
从上述结果可以看出，传统的净现值法低估了投资项目所具有的价值。即使房地产投资项目的NPV小于土地费用，也不能轻意的放弃投资。
五、结论
实物期权为房地产投资决策提供了一种新的分析思路和分析方法，它考虑了房地产投资中的不确定性、项目管理的灵活性和战略性问题，并通过期权定价模型将期权的价值量化，完整地体现了项目可利用的价值，在实践中有越来越重要的应用价值。实物期权法不是对NPV法的简单否定，而是在保留NPV法合理内核的基础上，弥补了NPV法在投资决策中的缺陷。在项目净现值接近0时，实物期权方法的使用更有现实意义。
参考文献：
[1]侯晨曦,宋永发,马宁.实物期权在房地产投资决策中应用研究[J].工程管理学报,2005(4):
447-451.
[2]闫文周,王铁钢.房地产项目投资中实物期权的应用[J].行业探讨,2008(4):109-111.
[3]胡瑛.不确定性条件下房地产项目投资决策研究[D].同济大学硕士学位论文,2009:7-8.
[4]杨春鹏.实物期权及其应用[M].上海:复旦大学出版社,2003.
论文摘要：传统的项目评估方法由于忽视了包含在投资项目中的灵活性价值而存在着很大的缺陷。本文从期权分析的角度#以可延迟投资的项目为例#探讨灵活性价值的性质，估算方法以及对投资决策的影响。
一、问题的提出
公司投资决策分析的基本目标是设法在不确定的外部环境中正确选择投资方向，以实现企业有限资源的最优配置。为此，企业需要对每一可能的投资项目作出合理评价，因而项目评估成为投资决策分析的主要内容。在现有的各类项目评估办法中，dcf法应用的比较普遍。dcf(discounted-cash-flow)包括净现值法(简称npw法)和内部收益率法.其中又以dcf法最为常见.然而,令人遗憾的是"由于!"#的前提条件与现实情况差距过大,常常使其在评估真实的项目价值时遇到几乎无法克服的障碍,大量的不确定因素的存在是现实经济的本质特征.无论是来自大自然的挑战,如自然灾害,还是来自人类的行为。如竞争对手的加入，都会加剧项目外部环境的不确定性，造成项目现金流价值的随机波动，增加投资分析的困难，在这种情况下。依然用事先预计的贴现率估算项目的净现值，十之八九会超出投资人的预期。除了其假设条件不符合充满着不确定因素的现实情况外。由于dcf完全不考虑投资人对不确定性所采取的能动性反映，就必然忽视了由此给项目价值带来的变化。总之，传统的dcf法实际上遗漏了隐含在项目之中。极大地影响着项目投资价值的某类重要因素，后面的分析表明，这一致命的遗漏很可能会在实际的投资决策中酿成大错。以下我们将揭示这类重要因素。
二、灵活性价值的性质及来源
先看一个简单常见的例子：假设一个项目的投资额为667万元，一年后"该项目产生的现金流有两种情况，180万元或者60万元，两种情况的概率各为50%。项目寿命期是1年，无风险利率是8%经风险调整的贴现率为20%该项目是一个好的投资项目吗？
根据npv法，项目的现值是：v=e(c1)(1+k)=50%*(180+60)(1+20%)=100
项目的净现值是:npv=(e(c1)(1+k)-ij=100-1100=-10%按照传统npv法的评判标准，净现值为负数的项目是不应该被考虑的"所以结论是“不投资”。
但这种评价方法是错误的$因为它隐含地规定了投资人当前只有两个选择，投资或不投资实际上投资人至少还有第三个选择等待一年，再决定是否投资等待，意味着暂停投资观察市场状况，等待环境好转，再决定是否投资。企业现在的每一个选择，都决定了项目当前的一个价值状态在本例中当企业选择投资，时对应的项目价值为-10+当企业选择)不投资时对应的项目价值是0项目没有投资。不发生损益，但当企业选择。等待一年"再做决定时项目的价值为何？
一年以后，如市况好转，即项目达到897万元现金流量"则按原计划投资；如市况恶化，即现金流量为60万元，则放弃投资两种情况必有其一，且出现的概率各为50%考虑上述因素后的净现值应该调整为
npv=50%*(180/(1+20%)-1100/(1+8%))=2408(万元)>0
这是比较符合实际的项目价值。等待的选择决定了现在项目的净现值为正。结论是：如果等待一年再做投资与否的决定，则该项目是一个好的投资项目。所以，本例中的最优选择不是“不投资”，而是“等待”。它就是被传统!"#法所遗漏的重要因素之一。当然，现实中投资人拥有的选择权不仅仅限于“等待”。他还可以根据市场情况扩大投资规模（当项目前景更加看好时）缩小投资规模（当项目前景看淡但还能勉强维持时）放弃投资(项目亏损时)转移项目用途等等.我们把所有这些投资人根据环境变化采取的机动性措施给项目价值带来的变化，叫做项目投资的“灵活性价值”。
灵活性价值来源于投资人面对不确定性拥有的“选择权”其背后的思想是期权理论，所谓期权就是一份合约，该合约使一方。期权拥有者有权选择是否将来按照事先商定的日期，期权有效期，和价格。执行价格，进行一项特定资产的交易，而不需承担必须交易的义务，期权的另一方，期权出售者，只有交易义务，即当期权拥有者行使权利进行交易时"期权销售者必须与之交易，期权拥有者具有是否交易的选择权，但作为得到这一灵活性的代价是，他必须事先向期权销售者支付一笔期权费以弥补后者承担的额外风险。从期权的角度看，前面例子中的项目投资人相当于期权的拥有者，该期权赋予他有权在一段时间内按照期权的执行价格支付一笔货币，来交换一项未来价值随机波动的资产。鉴于拥有期权给他带来了灵活性价值，因此所谓“灵活性价值”本质上就是期权价值的派生物。用期权的思想分析投资，项目的价值至少包含以下两部分：项目价值=净现值+灵活性价值下面我们探讨灵活性价值的估算。
三,灵活性价值的估算
由于灵活性价值由期权价值所决定，所以灵活性价值的估算问题转化为相应期权的定价问题，期权分为金融期权，以标准化的、在金融市场公开交易的金融资产为期权合约的标的资产，和实物期权（以非标准化的，没有公开交易市场的实物资产或项目作为期权合约的标的资产).金融期权的定价模型已经成熟,主要有布莱克-斯科尔斯定价模型和二项式定价模型!根据金融期权定价理论,导出布莱克-斯科尔斯定价模型(b-s模型)和二项式定价模型的基础是无套利定价原则。按照该原则，人们可以通过标的金融资产与无风险债券的组合，复制相对应的期权收益、风险特征。由于金融资产一般是上交易的有价证券，所以这一原则至少在理论上是成立的。但是，对于实物期权来讲，由于标的资产是一个投资项目，而项目本身一般不存在公开交易市场，因此就没有套利问题，也就不存在复制问题，这一本质差别的存在，表明实物期权的定价比较复杂，金融期权的定价模型不能简单地套用在实物期权的定价过程。解决这个问题的办法之一是用寻找孪生证券的办法，采用金融期权相似的原则，为实物期权类推定价，下面用二叉树期权定价的方法估算前面例子中的期权价值。
假设我们在资本市场上已经找到一个孪生证券：股票s该股票当前市场价格是20元,预期一年后的价格有两种可能，一是上涨到36元，二是下降到20元，即上涨因子u=1.8,下降因子是0.6并且上涨和下降的概率都是50%显然,该股票的收益风险特征与例子中项目的价值特征完全相同，设：e=当前期权价值s=孪生股票价格v=项目的现金流贴现值v+=v上升后的价值(上升的概率是q);v-=v下降后的价值(下降的概率是1-q)由孪生股票的性质,股票价格s的变化同v相同,即或是以概率q变为s+或是以概率1-q变为s-此外,假设无风险利率是r期初投资是i。现在的问题是如何根据上面的资料求出e，由于例中已找到孪生证券，所以期权二项式定价过程见图1
根据金融期权一项式定价思路，我们做以下的投资组合:以s的价格购买n股李生股票，同时借入金额为b的无风险债券，组合的价值是ns-b;一年后，组合的价值或者以q的概率变成ns+-（l+r)b,或是以1-q的概率变成ns--(1+r)b; 如果要求期权年后的价值与该组合的价值相同，即:
e+=ns+-(l+r)b,
e-=n-(l+r)b,
解该方程组可得出:
n=(e+-e-)/(s+s-),b=(ns-e-)/(1+r)
根据无套利定价原则，期权的当前价值应该等于投资组合的价值，于是:e=ns-b=[pe++(1-p)e-]/(1+r),其中p=[(1+r)s-s-]/(s+-s-).在我们的例子中，拥有该项目相当于拥有一个以项目现金流为标的资产，以投资额为执行价格，到期为一年的看涨期权v=100,v+=180，v-=60,再考虑到等待一年后投资的成本变成（1+r）i.所以,
e+=max[0,v+-(1+r)i]=max[0,180-(1-8%)*110]=612(1)
e-=max[0,v--(1+r)i]=max[0,60-(1+8%)*110]=0(2)
p=[(1+r)s-s-]/(s+-s-)=[(1+8%)*20-12]/(36-12)=0.4(3)
我们最后得到期权的价值：
e=[pe++(1-p)e-]/(1+r)=[0.4*61.2+0.6*0]/(1+8%)=2267(万元)（4）
可以看出，这个结果同前面我们用经过修正的npv法算出的项目价值2408万元已经相当接近!这就说明，灵活性价值由期权的价值所决定"在很多情况下，它就是期权价值本身。
四、灵活性价值对投资决策的影响
投资活动有两个非常重要的特征：一是投资开支至少是部分不可逆，即沉没成本不可能被收回，二是这些不可逆的投资活动可以被推迟，以便投资人在调拨资源之前，有等待关于价格#成本及其他市场条件的新信息的机会，前面的分析表明，推迟这种不可逆的投资的权利所带来的灵活性价值，已经深深地影响到投资决策，特别是它使得简单的dcf规则(当项目预期现金流的现值至少与其成本一样大时才投资该项目)失效,简单的dcf规则是错误的，因为它放弃了等待的灵活性价值，这就相当于增加了决策时的机会成本，而机会成本必须作为一部分包含在投资的总成本中。对此后面还要详细说明。mcdonald and siegel(1986)假设投资成本i是已知并且固定,但项目价值v服从几何布朗运动,由于v的未来值不确定,现在仅投资有机会成本。因此，最优投资规则并不是简单的dcf法规定的当v>i就投资，而是当v至少与超过i的某一临界值v*一样大时才投资。
不言而喻，灵活性价值对投资决策的影响是深远的，我们结合前面的例子，分三个层次加以讨论。
1有助于正确认定项目的真实价值。
如果投资人认识到前面例子项目的真实价值是2267万元而不是传统npv评估的-10万元，那么他就可以围绕着这个灵活性价值调整他的一系列的决策行为：假如他要转让项目，他的转让价不应低于项目的灵活性价值22.67万元，假如原来的项目不允许延迟投资，他可以通过支付一笔费用获得延迟投资一年的权利，他支付的费用最多不超过22.67万元，假如他想从政府部门通过特别许可的方式争取独占这一项目的投资权，那么他为争取该项目所花费的前期调查，搜寻和有关交易成本的费用总和，不应该超过项目的灵活性价值22.67元，等等。
2能够发现项目的真实成本.
假如把上面例子中的数字稍作改动，把投资额改成90万元，其余的数字不变，那么用传统的dcf法算出的净现值为10万元>0似乎项目现在应该投资。但是，正如我们前面分析的那样，该投资决策是错误的。因为根据e+=max[0,v+-(1+r)i]=max[0,180-(1+8%)*90]=82.8,e=[pe++(1+p)e-]/(1+r)=[0.4*82.8+0.6*0]/(1+8%)=30.67(万元)>10(万元) 显然，正确的决策依然是等待在稍加改动的这个例子中.放弃的灵活性价值30.67万元可以看作是机会成本，项目立即投资的全部投资成本不是90万元，而是90+30.67=120.67>100万元。这就从另一个角度说明：我们应该保持期权有生命力，而不是立即投资。
3形成新的投资规则和投资价值评估理念。
传统的投资决策分析如dcf法把不确定性同风险甚至损失联系在一起，并且企图尽量回避，这种观念在我们的传统文化里表现的尤其突出，当运用期权理论挖掘出项目中的灵活性价值以后，人们有可能改变对待风险的态度!不确定性越大，期权的价值也随之上升，灵活性价值也就越大，通过适当的项目策划，人们可以对不确定性进行交易，并把由此带来的灵活性价值当作投资价值的组成部分。这就势必改变决策分析中的“经济方程式”，比如，在引入期权理论分析项目时，不能仅仅计算项目的净现值，还应该计算隐含在项目中的各项灵活性价值。
参考文献
1brown,j.seeing differently:insights on innovation.boston:harvard business school presss,1997
2r.mcdonald&d.siegel.the value of waiting to invest.quarterly journal of economics 101,1986;no4:707-727
【关键词】财务管理；课程；考核
《财务管理》是大多数高校经济、管理类各专业的必修课程，也是其他多个专业的选修课程。本课程主要介绍财务管理的基本理论和基本方法，使学生对财务管理有一个基本的认识，领会财务管理在现代企业管理中的作用，并能为本专业的学习提供帮助。要求学生明确企业财务管理的目标以及货币时间价值、风险与收益等基本概念，掌握财务分析、投资决策、筹资决策、收益分配以及企业价值评估等理论和方法。
《财务管理》课程考核是教学评价的重要组成部分，对实现教学目标具有重要的督导作用。设置得当的课程考核有利于调动学生的学习积极性、培养学生的创新精神和创造能力，并对教学起到反馈、调节、评价和促进作用。那么应该如何安排课程考核，才能起到以上作用？在从事多年财务管理教学的基础上，笔者就以下几个方面谈一谈自己的体会。
一、实行分专业考核还是统一考核
以往本门课程考核时，考虑到各专业班级之间评分的公平与可比性，以及教师命题、评价的可操作性和效率性，一般都要求统一命题，统一考核。但基于以下原因考虑，笔者认为分专业考核更为合理：
首先，虽然各专业开设的本课程教学总体目标基本相同，但课程定位不同。对会计学、财务管理专业，该课程（也称中级财务管理）是核心课程；对经济管理类其他专业，该课程是专业教育必修课；而对于经管类以外的各专业，如语言类，社科、理工类各专业，则是为扩展知识面而开设的选修课。
其次，学时安排不同。会计和财务管理专业的本课程学时安排比较多，以本校为例，一般有中级财务管理48或54学时，高级财务管理48或54学时；其他经管类各专业，本课程一般安排48学时或54学时，不分中级和高级课程；经管以外各专业，一般设置为选修课，只安排32学时的课程。
再次，教学重点不同。对于会计和财务管理专业，重点在于财务决策、财务分析等方法的具体应用上。比如讲到项目投资决策部分，基本方法对这些专业的同学来说非常简单，只要介绍清楚就可以，而后面的不同寿命期投资项目的决策，设备更新决策、考虑折旧和所得税问题的复杂决策等才是研究的重点；但对于经管类其他专业的同学来说，由于会计方面知识学的比较少，复杂问题的决策不宜过多展开；而对于经济和管理类以外得各专业，重点应该放在基本方法比如贴现分析的几种不同决策方法上。
二、采用形成性评价还是总结性评价
形成性评价是指对学生日常学习过程中的表现、所取得的成绩以及所反映出的情感、态度、策略等方面的发展做出的评价，是在对学生学习过程的持续观察、记录的基础上做出的评价。形成性评价重视的是过程，具体可以采用观察、提问、作业、测验、问卷、案例分析、分组讨论等手段。形成性评价应设置得较为频繁，比如可安排一个章节或一个单元后的作业、小测验等。
在《财务管理》课程中采用形成性评价的好处在于：
首先，可以及时获得反馈信息，有利于教师改进教学。比如在课堂讲解的同时，通过观察学生对所讲内容的反应，了解学生对所学知识的理解情况，可以随时调整教学。
其次，促使学生及时掌握已学部分知识。如“货币时间价值”部分学习结束后，可以安排作业或者小测验，促使学生及时回顾课堂所学内容，并加深理解，为以后投资、筹资等单元的学习扫清概念理解和方法基础上的障碍。
再次，可以及时发现学生学习过程中存在的问题，比如通过提问、作业等发现部分同学在与折旧相关的现金流量分析上发生错误，教师可以对这部分内容重新讲解，学生也可以及时发现自己有哪些理解上的偏差，存在哪些错误，并根据教师讲评和自己的重新认识进行更正。
第四，增强学生学习积极性。通过教师的正面肯定，使学生通过情感反应加强了进一步学习的积极性，也通过学生的认知反应加固了其对正确概念、原理等的认识，校正了含糊的理解和不清晰的记忆。
第五，促使学生参与评价。比如在以往的教学中，安排问卷调查，请学生自己分析什么样的评价方式更为合理，同学们也提出了很多建设性的意见。
当然，形成性评价在应用时也存在一些弊端，比如：如果不把形成性评价的结果量化并计入到学生最终成绩中，学生的积极性和参与度不够，如果量化并计入最终成绩，其评价结果本身可能并不公允，比如提问时每位同学回答的问题不同；作业很难保证独立完成；分组讨论时部分同学不开口不参与；作业、测验的评价难以标准化；频繁评价的时间精力难以保证等等。
总结性评价则是在教学活动告一段落后，为了解教学活动的最终效果而进行的评价，也称为“事后评价”。总结性评价最常用的手段就是学期末的考试，其目的是检验学生的学业是否最终达到了课程教学目标的要求。
在《财务管理》课程中采用总结性评价的好处在于：
首先，可以考察教学目标的实现程度，考察学生掌握知识、技能的程度和能力水平。通过期末的考试可以考察学生是否明确企业财务管理的基本概念，是否掌握了财务分析、投资决策、筹资决策、收益分配、企业价值评估等的理论和方法，是否具备财务决策分析等能力。
其次，便于评定学生的学习成绩。总结性评价最常见的作用是评定学生的学习成绩，通过对学生达到教学目标的程度予以确定并打出分数，评出等级。
再次，对教师的教学提供反馈。教师可以从评价结果中获得有用的信息，了解学生对这门课程的掌握程度、存在的问题和难点，这些信息将会对教师下一次组织教学提供参考。
应用总结性评价也存在一些弊端：比如，学生不重视过程只重视结果，平时学习积极性不高，考试前临时抱佛脚；总结性评价有一次考试定终身之嫌，忽略了过程的考核；基于考核时间的限制，难以覆盖绝大多数知识点，也难于满足对学生创新和创造能力的考核。
在实际应用中，对《财务管理》课程考核应将总结性评价和形成性评价相结合。在形成性测试时，不要简单地只打分数，而应通过适当形式地让学生知道他是否已掌握了该单元的学习材料。如果学生掌握，应明确指出；如果没有掌握，也要尽可能予以鼓励并提出改进建议。在进行总结性评价时，要采用合适的考核形式，设定适当的考核难度，选用多种类型的考核题目，保证评价结果的客观、公正，能够反映出学生对知识和技能的掌握程度以及学生的能力。
三、采取开卷、闭卷还是论文形式
在总结性评价时，应该选用哪种考核形式呢？目前普遍采用的有闭卷考试、开卷考试和论文几种形式。
在《财务管理》以往的教学中，笔者和同事都倾向于采用闭卷考试的形式。从评分角度来看，闭卷考试确实有不少优点，更适合标准化评分。闭卷考试的特点是：第一，有利于直接考查学生的识记、理解和应用能力，也是对学生多方面基本能力素质的考查。第二，试题形式封闭，有利于培养学生思维的敏捷性和流畅性。第三，闭卷考试不允许学生携带任何与考试无关的资料和工具，不允许学生交头接耳，可能会给学生造成紧张的氛围，影响其发挥。
采用开卷考试，考生可以自由查看资料，但是仍应独立完成。与闭卷考试相比，开卷考试的试题更具开放性，更加灵活，为考生回答问题提供了充分的思考空间，有利于学生充分发表自己的见解，展现自己的能力，发挥自己的水平。开卷考试的特点是：第一，有利于考查综合能力素质。开卷考试时，试题的提问角度不是直接的，大多不是能从书面上直接找到答案的问题。第二，试题形式比较开放，只有对系列知识的融会贯通，才能灵活地驾驭问题的回答，进而发表个人的独特见解。第三，开卷考试允许考生翻阅随身所带的各种资料，考试环境相对宽松，能够减轻学生的考试压力。
以写论文作为考核形式，对教师来说，命题的工作量大大减轻；同时学生也没有考试压力；论文也比试卷更能反映学生的综合运用能力和创新能力。但是论文无法像闭卷或开卷考试那样，有比较大的考核知识点覆盖面，学生可以只选择自己比较熟悉或感兴趣的部分内容展开论述；论文写作时学生可以参考大量资料，有的同学会在网上下载大量资料照搬或者抄袭，对此难于完全杜绝；论文的评分不像试卷那样易于标准化，采用百分制评分并不太合适，也难以体现客观和公正。
对会计和财务管理专业，建议采用闭卷笔试的形式，考核内容覆盖面广，既考核财务分析，财务决策等的方法掌握程度，又考核基本知识点和背景知识了解情况，考虑到这些专业的同学多有参加注册会计师考试的需要，因此在题型安排和难度设置上可以部分参考CPA考试的情况，但对于CPA考试中未考察的实务以外的知识点等仍应考察。
对于金融、国贸、经管、市场等其他经管类专业，难度应该降低，考核基本概念、理论知识和复杂程度一般的分析决策等技能的掌握情况，另外考虑到和本专业结合的要求，可以采用开卷或闭卷笔试加论文的方式考核，开卷或闭卷笔试可以考察学时基本知识点和基本方法的掌握情况，论文又能促使学生结合本专业具体情况，选择部分问题展开研究。
经管类以外的各专业，由于是作为扩展知识面开设的课程，只要学生能了解基本理论，应用基本方法解决经济生活中的简单问题即可。因此只考核基本知识点，最基本的决策和财务分析能力，可以采用有条件的开卷考核方式。
参考文献：
[1]李宇,易松芝.财经类院校课程考试改革研究[J].当代教育论坛,2011(3).
[2]笪强生,翟晶.大学课程考核改革探索性研究[J].出国与就业(就业版),2010(19).
【关键词】 房地产；财务评价；敏感系数
在对一个房地产开发项目进行财务评价中所使用的数据一般都是基于历史资料和目前现状而对未来所做出的预测和估算。而事实上，开发企业所处的外部环境处于经常不断的变化之中，要对未来的有关参数进行准确的估计几乎是不可能的。也就是说，项目不可避免地会存在不确定性和风险。因而，如果房地产项目财务评价中仅仅以一些基础数据所作的确定性分析结论作为依据取舍，就可能会导致投资决策的失误。为了尽可能地消除房地产项目中存在的不确定性和风险，提高项目财务评价的可靠性，除了要进行确定性分析之外，还有必要进行不确定性分析。房地产开发项目不确定性分析主要是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。房地产开发项目敏感性分析就是其不确定分析的重要内容之一，而敏感分析常用的方法就是计算敏感系数。
一、计算敏感系数常用的方法
在量―本―利公式中，各个参数的变化都会引起利润的变化，但其影响的程度不同，因为利润的变化一方面受各个参数变化的影响；另一方面受各参数所处位置的影响。进行敏感分析主要是计算敏感系数，一般采用这样的公式：敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比。
例1，某新建房地产开发项目，平均售价为4 200元/平方米，销售税率为5.55%，建筑面积为2.2万平方米，固定费用为2 084.75万元，单位变动成本为1 677.4元/平方米，计算单价的敏感程度。
单价不发生变化时利润为：
2.2×[4 200×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75=2 952.15(万元)
单价增长率为20%的利润为：
2.2×[4 200×(1+20%)×(1-5.55%)-1 677.4]-2 084.75
=4 697.59（万元）
利润变动百分比为：
(4 697.59-2 952.15)÷2 952.15=59.12%
则单价的敏感系数为：59.12%÷20%=2.96
其它参数的敏感系数计算方法与此类似。通过以上计算可以看出，该方法敏感系数的计算比较繁琐。本文将探析一种计算房地产开发项目的敏感系数的新方法。
二、利用导数方法计算敏感系数
某参数的敏感系数就是某参数变动百分比引起的利润百分比的变化，即利润变动百分比与某参数变动百分比之比。从数字意义上讲，某参数的敏感系数就是求某参数对利润的偏导数。因此，可以利用导数方法计算房地产开发项目敏感系数。在房地产开发项目敏感性分析中，固定费用包括：土地费用、前期工程费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用；单位变动成本包括：建筑安装工程费、基础设施配套费、公共设施配套建设费、开发期税费和其他费用。
设平均单价为P，固定费为F，开发项目的建筑面积为X，单位变动成本为V，销售税率为R，销售利润为S。则利润表示为：
S=P×X-P×X×R-V×X-F=P×X×（1-R）-V×X-F （1）
我们可以利用对单价、建筑面积、单位变动成本和固定成本求偏导数的方法求敏感系数，计算方法如下：
（一）单价的敏感系数
由上述计算结果可知，对于该项目，在所有敏感系数中，销售价格的敏感系数最大。因此，销售价格是最敏感性因素。
三、该方法的优点及适用范围
通过上述计算可知，利用上述公式计算房地产开发项目各个参数的敏感系数计算过程非常简单，而且由于参数发生变化其敏感系数亦随之变动，因此，利用该方法可以求任何状态的敏感系数。
利用该方法计算房地产开发项目敏感系数的前提条件是能够清晰界定项目的单位变动成本和固定费用。而在目前房地产开发项目中，不仅有新建开发项目，也有购买在建工程继续开发的项目。由于在建工程项目的单位变动成本与固定费用混在一起，无法区分开，因此，此方法不适合在建工程项目的敏感系数分析。目前绝大多数房地产开发项目都是新建开发项目，对于新建房地产开发项目的财务评价，该方法具有极高的应用价值。
【参考文献】
[1] 张志宇.房地产开发项目财务评价研究.燕山大学硕士论文，2006，（12）：64.
【关键词】公共项目；开发；经营模式
中图分类号：F272.3文献标识码： A
一、前言
近年来，由于城市公共项目开发工程的不断壮大，城市公共项目开发经营模式的问题得到了人们的广泛关注。虽然我国在此方面取得了一定的成绩，但依然存在一些问题和不足需要改进，在科学技术突飞猛进的新时期，加强公共项目开发经营模式的探讨研究，对我国城市的发展有着重要意义。
二、城市公共建设项目的范畴和特点
城市公共建设项目是指那些建设规模大、投资额高、成本回收期长(有的成本无法回收)、享用面广、城市正常运转不可缺少的各种公共设施项目。它们包括道路、桥梁、隧道、场站、公园、垃圾处理场、污水处理厂、给排水设施、供电供暖设施和防灾设施等。城市公共建设项目具有以下特点:
1、利益递减性。一般来说，城市公共建设项目具有不可转移性，其服务范围则取决于所提供利益的辐射半径。
2、利益共享性和外在性。城市公共建设项目及所提供的服务是供城市居民和外来人员共同消费和享用的。利益外在性则是许多城市公共建设项目在提供各种服务时很少获得利益，而享用公共建设项目服务的企业或个人可以得到不同的外在利益，并可部分转化为内部利益，这个特点要求以受益者为中心建立投资补偿机制。
3、成本聚集性。城市公共建设项目的初期投入大，呈高度集聚状态。其后它们的管理成本集聚度也不低，尤其是在利益外溢的情况下，除一部分项目的成本可以在一个较长时期内回收外，相当一部分项目的成本形成集聚沉淀，从而导致低回报或无直接回报。在这种情况下，多数民间投资者不愿涉入纯粹是公益性的建设领域。
4、收益的长期性。一些经营性和准经营性公共建设项目初始成本大但长期平均成本递减，且有一定的垄断性，故其收益是长期和稳定的。这个特点对民间投资者具有相当的吸引力。
三、城市公共空间因缺乏社会参与行为而导致的问题
1、忽视使用需求的“空”间
我国的城市公共空间规划和建设一直以来都是城市政府一手包办的。在城市开发的初期，由于公共空间不能带来直接经济收入，很容易使城市政府单纯追求具有直接经济利益的开发项目，而忽视了城市公共空间的建设。即便在注重城市形象和品质的今日，公共空间的开发逐渐得到了政府的重视，政绩效应仍然常常使其追求城市建设规模、档次，而缺少对城市公共空间的布局、功能的关注，导致公共空间不宜使用和不可持续。
2、无回报的公共财政支出增大了政府的压力
虽然城市政府对于公共物品的投入是其职责所在，但是政府单一投入的开发模式很容易造成因资金短缺而带来的开发不力或政府负担过重。计划经济时代政府全权主导分配已经不适应市场经济的要求，也忽略了公共空间自身的规律。
3、公共管理导致管理低效
任何企业和个人都是城市公共空间最积极的消费者，而免费使用很容易造成公共资源的恶化和枯竭。任何公共空间都可能因为超过其承受容量的过度使用或不合理的管理维护而遭到破坏。这也就是哈丁“公地悲剧”所描述的所有权不明确导致的使用需求超出总量所产生的后果，哈丁认为，资源枯竭或恶化是资源公有的必然结果
四、公共项目开发经营模式的原则
1、注重公平,兼顾效率原则
公共项目大都以公益为主,而经济效益偏低。因此,公共项目的建设资金来源有部分或大部分为财政性资金、政府担保的贷款、国内外赠款等。这些资金归根结底来源于纳税人,或需由纳税人承担一定责任。因此在公共项目实施的全过程中,应始终贯彻保护公共利益的原则。
2、利益主体相互制衡原则
公共项目各阶段的参与主体众多,包括相关政府部门、使用单位、管理公司、咨询机构、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应商等。由于公共项目中政府投资的所有权人为公众,是一个“缺位的业主”;其他参与主体也都不能真正对公共财产负责,而是希望从项目实施过程中获益。因此,如果不形成有效的制衡和监管机制,就难以约束各方的行为,也就难以保障公共利益。
3、专业化管理原则
现代项目管理提倡分工与协作的统一,不同参与主体应发挥各自的特长,相互协助。国家发改委倡导代建制、建设部倡导总承包和项目管理模式,都是在倡导用专业化的项目管理公司取代或协助缺乏工程管理经验的使用单位、投资人作为管理单位,改善业主方的项目管理水平。
五、公共项目投资合作及决策研究
1、融资渠道
融资渠道的选择和不同组合是制定融资方案的关键，对公共项目来说更是如此。我国目前处于大力发展公共事业阶段，需要借鉴发达国家在公共项目融资方面的成果经验。例如，税收体系研究，地方政府债券发行额度和适应面研究，保
险基金和养老基金研究，公共项目民间融资平台，进入门槛研究，投融资法律法规研究，融资模式研究等。另外，我国政府如何从公共项目提供者转变为公共项目服务者，如何保持政府前后政策的连贯性和一致性，如何提高政府的公信力等也是有待研究的热点问题。
2、合作机制
基于公私伙伴关系（PPP）投资是各种参与到公共项目中来的不同性质所有制的生产要素在一系列契约基础上共同作用，公私双方形成合力的公共基础设施投资、融资、建设、运行合作模式。国内外相关文献从不同角度讨论了公共项目公私合作投资的效率、各利益群体的决策准则与模型、所有权结构等，邓小鹏等介绍了城市公共项目中PPP模式内涵解析及相关概念，何寿奎等人的系列研究中分析了公私伙伴关系的合作投资情形，讨论了投融资合理比例，私人公司收益分配与社会效率及政府转让基础设施部分经营权的比例与效率分析。建立了公平分配机制模型，进行最优监督权和监督机制设计，建立经济效益与社会效益的预期效用机制，基于公共项目效益正外部性的支付转移机制，科学的奖惩激励机制，并对项目服务定价、运行监管与补偿提出了政策建议。
在今后的研究中，投资比例、收益分配、经营权转让的定量讨论,合作机理、产权制度与政策需还需进一步深入探讨。
3、投资决策
我国公共项目依据建设规模可分为中央和地方两个决策层次，公共项目决策存在决策主体的短视行为，项目决策的标准单一，决策程序不完善以及决策缺乏约束等问题。应该通过明确决策主体，实施多元化的决策标准，严格执行的决策程序，扩大决策参与及建立约束制度来完善公共项目的决策。如何进一步完善我国公共项目投资决策是个系统工程，需进行全面科学的可行性研究和分析，为项目决策提供科学合理的依据；公共项目投资决策控制和决策监督控制对投资项目的成败具有何作用，建立何种决策控制体系才能使项目投资决策体系形成完善的流程，这些问题都是值得研究的。
4、决策方法
公共项目投资的目的是为了增进社会福利，这就要求公共项目投资行为必须是理性的，因此需要一套规范的方法来进行决策。较之于一般的工程项目决策，公共项目的决策更加复杂。在既往的研究中，已有学者将群决策中关于偏好集结的相关方法运用于公共项目决策中，如邱蔻华在对大型社会公共项目决策的影响因素进行模糊分析的基础上，提出建立了基于熵权的模糊决策分析模型，以帮助决策者抓住公共项目决策中的主要矛盾。但是实际环境中的公共问题(项目)决策
问题，所面临的情况比已有的各种模型所描述的更为复杂。从软系统的视角出发分析，公共项目的决策具有一系列软系统的特征，运用软系统的思想方法，可望为决策者提供充分发挥其知识、智慧和经验的方法和工具。柳林论证了公共项目决策具有显著的软系统特色，构建了基于软系统思想的公共项目决策智慧生成模式框架。如何进一步将软系统思想运用到公共项目决策或其他方面也是新兴的研究方向。
六、结束语
通过对城市公共项目开发经营模式的问题探讨，进一步明确了经营模式在城市公共项目开发工程中的重要性。因此在城市公共项目开发工程的后续发展中，要加强经营模式的研究，确保城市公共项目开发的稳定进行。
参考文献
[1]严玲 公共项目治理理论与代建制绩效改善研究 天津大学博士论文 2010年
本量利分析在管理会计中被经常使用，更流行于制造企业管理，量本利分析方法的使用更可以建立业务量和利润之间关系的直接化，在业务更动的同时对利润的影响形成估量。在此背景下，本文通过对从CVP制造企业管理中所产生的一些问题进行分析，给出了相应问题的详细分析，提出建议和意见的解决方案。
关键词：
本量利分析；制造企业；管理
1本量利分析法对制造企业管理的现状分析
本量利分析都是经由财务的管理部门分析的，我们可以通过他们取得企业成本，对产品销售量数额以及利润三者之间的关系，并且深入研究此关系为提供企业战略投资方向打好基础，这不仅对企业的深入管理有好处也为企业的运作提供了坚固的指导作用。每个企业的生产运作经营目标都是为了高利润的获得，企业的目的不言而喻都是为了利润，本量利分析法在企业的运作也是获得最终目标的重要步骤。目标管理是现代企业不可或缺的。它是在以目标为导向，人为中心主体，成果为首要标准，而使企业取得最优业绩的现代管理方式。企业为了实现某一特定时期内的利润目标，这是目标利润，它反映了财务和业务状况及经济利益的水平特定的时间内的管理目标。
2本量利分析法在企业中的具体运用
2.1本量利分析法在企业短期经营决策中的运用
现代企业制度在我国不断得产生，企业管理所重视和追求的方向始终都是经济的效益，成本效益的观念在企业的管理和工作中也被建立，实现由传统的“节约改造”的概念，转向利益的现代概念。在这基础要求下，对企业的成本性态管理和企业的全方面经济利益所联系，用成本利益这一兴起的新观念，能对成本和对其控制的诸多问题提出解决对策。所以，基于这个管理的过程中，本量利的分析就尤为重要了，它不仅是运用过程中的重点，也是过程当中不可或缺的方法，企业用单项的措施运用于本量利分析法，以此来实现目标的利润化。
2.2本量利分析法在企业长期投资中的运用
企业长期投资决策可以被称为资本支出决策，属于企业的战略决策，因为大量资本的这种投资决策是为了满足未来的生产和经营企业的长远需要，资金回收期长，这种方式在运行的过程中风险是比较大的，所以如何关注，关注的重点管理的长期投资决策企业如何科学化是中心。精确利用决策的分析方法对于实现决策技术和经济统一尤为重要，本论文基于一般的长期投资决策分析方法上，提出并讨论一种新的决策方法，它在CVP方法长期投资决策中可以使用。用本量利分析法分析企业的投资决策相对来说具有普遍的意义。数学模型为：P=（p-b)x-a，我们可以从中看到，单价（p）、销量（x）、变动成本（b）和固定成本（a）都是企业的净利润影响因素，对于本量利关系分析是否敏感，这取决于这些因素它们的影响大小还有它们对于净利润的变化有多少。它从成本的角度，找到所需的最低年度销售的投资，并与企业销售的现实比较，我们可以判断程序是否是可行的，最好的。
2.3本量利分析法在企业经营现金流方面的运用
企业的经济活动性质大致分为三类，现金基于此性质也分为三类:其一是在企业的经营活动中产生的现金流;其二是投资中产生的;其三是筹资活动中所产生的。在这三类中，经营活动中产生的现金流这一类更引起企业的关注，在现金流量标准准则中，不但要采用直接的方法列示出经营活动所产生的现金流量，并且我们需要把净利润更改变成经营的现金净流量运用间接的方法，同时将现金净流量中的投资筹资直接填写进去。在业务分析的盈亏平衡点，经营性现金流为零净流量的情况下，进行问题的研究。企业生产和管理，应该是一个净现金流入的最大追求，因此，企业应预测经营现金净流量企业目标与以前的数据相结合，实现了经营现金净流量的目标相关模型，测算达到目标净流量所需的销售量。
3在制造企业管理下的本量利分析法存在的影响分析及建议
3.1本量利分析法对制造企业管理的影响分析
销售价格因本量利分析法对制造企业变动的影响。企业经营的盈利亏损点是伴随着产品在销售过程中价格忽高忽低的变化而改变的。产品销售价格的高低对利润和销售额和利润还有损失的临界点产生的影响有两种情况,意味着企业为了补足固定成本在销售过程中产生的亏损可以采用将产品销售提供边际贡献率。假设企业的收入没有变化，它就会取得同比下相对较多的利润。这么说来，盈亏点的增长的导火索是降低产品销售价格。单位变动成本的用途和函数的公式的改变。单位可变成本的增长减少在临界点的收益或损失的变化影响仅次于销售的产品价格。单位变动成本是否会降低取决于除了单位变动成本以外的因素变化与否。随着企业销售产品的盈亏点的下降，单位产品贡献率就会提高，贡献和贡献率就会降低，盈亏平衡点会上升。固定成本因本量利分析法对制造企业变动的影响。企业规模的大小关乎于企业固定成本，固定成本是企业规模存亡的直接利器。综上，固定成本总额的高低与否与企业的盈亏与否相关联。在确定有关产品的盈亏临界销售量时,如果其他因素保持不变,盈亏临界点的上身下降取决于固定成本总额。如果收入不变，利润减少；另一方面，盈亏平衡点也会相应减少，增加利润。
3.2关于本量利分析法在制造企业管理运用中的建议
一个企业在发展和茁壮的阶段中要经历四个阶段，他们分别是企业刚成立时的初期、企业逐渐发展的生长期、企业慢慢步入正轨的正值时期还有企业的消退期。从企业经历的这四个阶段来看，成本利润市场额是不尽相同的，因此CVP在应用途中也要随之变化。对于企业的发展来说，掌握一些技巧，能够熟练使用这种方法的成本收益分析，对企业在不同阶段的合理使用极其关键，它所带来的效益无可比拟。企业刚刚成立之初，对于经验和资金方面来说企业是欠缺的，要使企业能够获得效益最大化，并且是在有限的环境下，本量利分析是否被最优利用化是关键，为使企业有稳固牢靠的根基，企业发展的决策也起着很大作用。在这一期间，应该使用本量利分析成本与企业经营监管。正因为企业刚刚才成立，相比其他发展迅猛的企业来说，经验欠缺，所以更重要的是打好基础，良好地控制企业成本，把企业的资金花在刀刃上，合理流动企业资金。经过了企业从无到有的时期，并且在这段时间里，奠定了基础，积累了经验，也有了一定市场。但是随之而来的逐渐增大的是同业同行之间产生的竞争。企业从建立初期逐步发展，而在这个关键的时期下，重要的是将目光投向企业利润的分析上，并且加强投资力度、调整企业的战略目标，企业最重要的是营销手段，价格的合理才能博得更多消费者的喜爱，一定程度上的产品促销，打响企业的名牌，让企业不断增加扩充，基于最终企业产品在市场上的销售额，并且利润最大化。企业过渡期时：企业从诞生之日起，经过一段时间的成长和业务上的增长，直至企业的发展正值期。在这个时期，企业已经度过了艰难的初出时期，在市场上已经被大多消费者熟知，生产销售过程也步入正轨，良好的声誉以及最大化的利润也是企业值得得到的，将企业的营销策略做出改变，同时在这基础上降低了企业的成本净值，企业对于新产品的开发必然会投入大量的资金，产品的竞争力也从而提高，扩大调整了企业的净利润，尽量避免企业资金运行过程中产生困境。在我们分析方法的CVP实际应用中，应该认识到其局限性，不能盲目搬用现成的结论，CVP分析是建立在实证上的分析方法，必须应用动态风险分析和敏感分析技术，对于企业的经营条件，生产要素，品种的各种结构还有市场价值以及企业技术的条件等其他众多因素的根本性变动情况，我们要用动态的角度来研究并且调整修正分析结论。
4结论
通过以上论述，在市场竞争日历激烈的条件下，有效的成本收益分析应用于管理决策过程，这对企业来说是百利而无一害的。用分析的方法，明确企业生存的最基本的条件，以及如何组织企业的生产经营利润，使企业在管理过程中，加强对于企业的预测，为使企业能够获得经营效益的最优化，在一定程度上合理的增加收入降低成本，把企业的管理工作也提高一个台阶，这不仅对于企业在市场竞争中有一定的优越性，也对企业在生产经营中减少了盲目性。随着中国对外开放程度和竞争程度的不断加深，CVP分析工具，更加需要企业应用。我们在分析方法中使用，不能忽视本量利分析四假说方法的存在，企业的决策，不仅对本量利分析基本原理的准确性发挥作用，我们还要尽可能的减少决策当中出现错误，本量利分析的理解是有局限性的，从而使分析方法在企业管理决策中起着良好的作用。
作者：邵立夫 单位：西京学院会计学院
参考文献：
一般认为，行为金融学的产生以1951年Burrel教授发表《投资战略的实验方法的可能性研究》一文为标志，该文首次将行为心理学结合在经济学中来解释金融现象。1972年，Slovic教授和Bauman教授合写了《人类决策的心理学研究》，为行为金融学理论作出了开创性的贡献。1979年DanielKahneman教授和AmosTversky教授发表了《预期理论：风险决策分析》，正是提出了行为金融学中的预期理论。
中南大学的饶育蕾和刘达锋著的《行为金融学》是我国第一本系统阐述行为金融学理论的著作。吴世农、俞乔、王庆石和刘颖等早在中国证券市场初建时就对中国股市调查并进行取样分析，得出中国市场为非有效市场，其主要论文有：吴世农、韦绍永的《上海股市投资组合规模和风险关系的实证研究》，陈旭、刘勇的《对我国股票市场有效性的实证分析及队策建议》。国内对这一理论的研究相对不足，对投资策略的涉足更是有限。
本文主要是借鉴了两位美国学者的思路进行论证。美国学者彼得L•伯恩斯坦和阿斯瓦斯达摩达兰著的《投资管理》总结了美国比较有影响力的观点，对行为金融学理论在投资领域的应用进行了发展，对投资行为进行了全面剖析，其对投资策略的研究更具有独到之处，这种在行为金融学下投资策略的研究对我国证券业的发展将有十分重要的借鉴意义。罗伯特•泰戈特著《投资管理-保证有效投资的25歌法则》以其简单而明了的笔法描绘了行为金融学下投资方法的选择应具备的条件和原则，指导我们的实践。BrighamEhrharot著的《财务管理理论与实务》中也不乏对行为金融学的应用，比如：选择权的应用等。
2行为金融学概述
行为金融学是将行为学、心理学和认知学成果运用到金融市场上产生的一种新理论，是基于心理学实验结果提出投资者决策时的心理特征假设来研究投资者实际投资决策行为的一门学科。
行为金融学有两个研究主题：一是市场并非有效，主要探讨金融噪声理论；二是投资者并非是理性的，主要探讨投资者会发生的各种认知和行为偏差问题。
主要理论：
证券市场是不完全有效的即市场定价不能完全反映一切信息，存在噪声交易者风险即金融噪声理论。投资者构筑的投资组合具有金字塔型层状特征即行为组合理论。
投资者有限理性。行为金融学总结的投资者行为偏差有：决策参考点决定行为者对风险的态度；投资者存在心理帐户；投资者还存在过度自信心理和从众心理。
3行为金融学在实务中的应用
实际上，各种积极管理模式都假定市场定价失真或无效。他们认为通过投资于定价失真的市场或资产可以获得增值。然而所有的人都知道这种无效性是转瞬即逝的，这样，这些无效性可能会为有耐心的投资者提供收益。“耐心”是一个好的投资策略中的重要组成部分。
行为金融学理论可以很好地解释诸如阿莱悖论、日历效应股权溢价、期权微笑、封闭式基金之谜、小盘股效应等等金融学难题。还提出了成本平均策略、选择策略参考点来判断预期的损益、动量交易策略等投资策略。一些金融实践者已经开始运用行为金融学的这些投资策略来指导他们的投资活动。
成本平均策略。成本平均策略是在股市价格下跌时，分批买进股票以摊低成本的策略。采用这一策略不是追求效用最大化，而是降低投资活动。
行为金融学认为，人们在进行决策的时候，往往会选择一个决策参考点来判断预期的损益，而非着眼于最终的财富状况。在心理预期的过程中，人们会把决策分成不同的心理帐户来考虑，常常拥有自信情节，高估已经拥有的商品或服务，并且倾向于增加这里物品或服务的使用次数。还对预期的损失过于敏感，把同样价值的损失计算成远高于同样价值的收益，而对已经形成损失的东西却表现出一种“处置效果”，由于期待机会收回成本而继续经受可能的损失。因此在行为金融学中的“心理”帐户和“认知偏差”这两个概念，应该在日常理财中关注。运用动量交易策略。即预先对股票收益和交易量设定过滤准则，当股票收益或股票收益与交易量同时满足过滤准则时就买入或卖出股票的投资策略。当处置效应在证券市场上比较严重时，其带来的股票基本价值与市场价格之间的差幅就会更大；当价格向价值回归时，可利用动量交易策略，通过差幅获利。
市场无效性本质上是一种套利机会，如果足够多的资金追求同一种市场无效性，它肯定会消失。对于许多定量投资者来说，永远感到困惑的是，一旦某种市场无效性在学术刊物上得到详细论述，它就奇怪地消失了。实际上，如果昨天的无效性已广为人知，并吸引了大量的投资资本，再设想它明天仍然存在是非常危险的。资本市场同样如此。因此，不要屈从或迷恋“权威”的信息，应该努力追求有个性的投资策略。
在职业资金管理游戏中获胜的资金管理者一般都是最少犯错误的人，但其中的许多错误都可以归因于人类本性——追求安稳、相信潮流、失败后希望改换风格和指导思想。投资组合管理中的一些错误源于资金管理者不了解自己的客户，不了解自己的投资市场，一些错误源于资金管理者走“受托人的钢丝绳”的游戏，一方面要获得高额收益，另一方面还不能超越客户的风险承受性。
4股票投资策略
4.1具备股票投资取胜的素质
对于我们来说，在股票业取得成功的素质应该包括：忍耐、自立、简单明了、能忍受痛苦、心胸开阔、有独立判断能力、百折不挠、谦让、灵活、愿做独立的研究工作、勇于承认错误，还有对普通的商业恐慌不屑一顾。这些素质的具备与巴菲特的忠告是一致的，与行为金融学是相符的，市场可能是无效的，积极管理者也有增加价值的潜力，但这些无效性既不简单，也不是静态的，利用起来代价也不低。换言之，市场无效性的一个特点就是容易消失。这就意味着市场无效性一旦被隔离出来，并广为人知，越来越多的资金追逐这一无效性时，这个特点就消失了。问题不在于投资者和他们的顾问很愚昧或麻木不仁，在于当信息收到之时情况可能已经发生变化。当乐观的金融信息广泛传播时，大多数投资人认为这个经济形势在近期内还会进一步高涨时，经济走势实际上已经向衰退迈进。头脑清醒的投资者可以在信息不完全、不理想的情况下做出正确决策，那种需要各种资料的“科学头脑”是不科学的。
4.2逆潮流而动
风险观念的根源在人类感情中可以找到。我们都是社会性生物，渴望与别人协调一致，达成共识。以常规方式失败经常比非常规性失败痛苦较少。相应地，投资者更愿意冒以常规方式失败的较大风险，而不愿意冒可能以非常规方式失败的较小风险。许多投资者并不一定像他们以为的那样对风险有多少耐心。
参考文献
［1］曹凤岐,刘力，姚长辉.证券投资学［M］.北京：北京大学出版社,2000，(8).
【关键词】 实验实训； Excel； XBRL
财务管理学是经济管理类的专业基础课，是财务管理专业和会计学专业的核心课程，其教学质量的高低直接影响到财会专业人才培养目标的实现。要提高其教学质量必须考虑到财务管理学是一门具有较强实践性特点的课程，在本科教学中应开展财务管理学实验实训教学。
一、财务管理学实验实训教学的现状分析
笔者对部分高校财务管理学实验实训的开展情况作了细致的调查分析，调查分为三个层次，分别是财务管理专业、会计专业（包括审计专业）、其他专业（包括其他经济管理专业），如表1所示。
同时，笔者对会计学（包括会计学原理和中级财务会计）课程作了调查分析，如表2所示。
通过调查分析并结合笔者在财务管理学教学中的体会，发现在财务管理实验实训教学中存在以下一些问题：
（一）重会计实验实训教学轻财务管理实验实训教学
由于会计课程的特点，能够直接接触到凭证、账簿和报表，会计实验实训开展的时间较早，相对也较受重视，而财务管理专业课程的特点决定了开展实验实训教学有难度，财务管理实验实训教学基本上是借用会计学相关课程的实验实训教学平台，尚没有形成自己特有的完善的教学体系，在实验室的设置上，几乎没有专供财务管理学使用的实验室。
（二）重理论教学轻实验实训教学
尽管在财务管理学教学大纲中规定了实验课时，但由于财务管理学内容的丰富以及课时的有限，大部分老师在讲课时只着重于理论部分的讲述，而无暇开展实验实训教学，因此，导致未能在教学中按照教学大纲开展实验实训教学。
（三）重校内实验室建设轻校外财务管理实验基地建设
目前，大多数高校均建立有专门的会计实验室，这些实验室不仅承担会计学相关课程的实验教学，也承担了财务管理学实验实训教学的部分任务。但是各校在校外财务管理实验基地上的建设尚显薄弱，表现为实验基地数量少，分布区域不均衡。大部分实验基地是在会计师事务所从事审计、资产评估等业务实习，真正在工商企业、金融机构从事财务管理和理财业务方面实习的很少，这使得财务管理专业学生获得理财训练的机会很少。实习单位在学生实习时不积极配合，使学生拿不到相关资料，达不到预期的实习目的。加之近几年高校的扩招，学生数量增加，给各个学校安排实习单位带来了一定的困难，有的几个人甚至十多人在一个单位实习，影响实习效果。
二、财务管理学实验实训教学体系需要解决的关键 问题
目前在财务管理学实验实训项目的开发中，需要解决以下几个关键问题：
（一）实验实训素材的真实性
开设财务管理学实验实训教学的宗旨是培养学生在现实的理财环境下，运用财务理论分析和解决实际问题的能力。这就要求实验实训项目的选材不仅要真实，而且为实现“理财者”身临其境的分析与决策过程，还必须模拟出较为真实的管理环境。这种实验应力争成为开放式的实验，实验项目的目标应该明确，实验涉及的理论与方法应是学生经过系统的理论教学后所熟悉的。但究竟如何实现这一目标，如何采集或加工信息，如何根据信息的加工结果作出分析和判断，最终如何提出整体的解决方案等一系列问题完全应由学生自主解决。只有这样，才能在实验教学中激发学生的激情；才能使实验教学真正达到锻炼和培养学生解决实际问题能力的目的。然而，目前绝大多数的财务管理学实验实训项目达不到这样的要求。这些实验项目普遍缺陷是：实验的素材缺乏“真实感”，验证的内容过于“书本化”。
（二）实验实训项目的单一性
从目前国内多数高校实验教学大纲看，其实施的实验项目大多属于单项实验，即只是针对财务管理学教科书中分布于各章节的每个重要知识点分别设计的实验。例如货币时间价值计算的实验、风险与收益衡量的实验、外部融资需求预测的实验、最佳现金持有量确定的实验等等。虽然完成这些单项实验有助于巩固和检验学生在课堂上所学的理论知识，但由于这类实验对财务理论与方法的运用过于单纯化、局部化，因而与现实企业理财的要求相差甚远。为此，今后在实验项目的开发中，加紧研究制定不同类型实验项目的开发方案是一项十分重要的工作。
（三）案例分析与财务软件脱节
目前可见的财务管理学实验实训教程未能和财务软件有机地结合在一起，要么是就案例分析案例，缺乏数据的处理工具；要么是就Excel讲述Excel在财务管理学中的应用，缺乏真实的案例和到位的定性分析。为此，在开展实验实训教学时应该发挥Excel或XBRL的重要作用，将案例分析和Excel或XBRL结合起来。
三、基于财务信息化的财务管理学实验实训教学体系构建
财务管理学实验是指在虚拟环境下，模拟企业的财务决策过程。如利用Excel工具进行财务建模、财务分析和财务决策等，它是一种探究式的操作，让学生自己在动手过程中发现问题、解决问题。财务管理学实训是指在真实的环境下，利用模拟数据进行实验，如采用各种软件系统包括采购、销售、制造、库存等功能模块，生成基本财务数据，自动生成财务报告数据，运用财务管理各种模型对公司财务活动进行全面分析和评价，实现财务――业务一体化。因此，应该基于财务信息化的成果，整合案例教学资料，构建综合性、多层次的财务管理学实验实训教学体系，具体包括以下内容：
（一）合理的实验实训教学计划
在教学计划中明确实验实训课程的指导思想、目标、任务、内容、学时分布、学生应达到的要求以及考核办法，明确实验实训教学的重点与难点，并以实验实训教学大纲的形式体现出来。
（二）多层次的实验实训教学内容
由于财务管理学是关于资金筹集、投放、营运和分配等一系列管理活动的课程，同时财务管理实践活动受财务理论的指导。因此，教学内容分为三个层次：第一个层次是财务管理基本原理实训，该部分包括财务管理目标、财务管理活动、财务管理环境等实训以及财务管理价值观念的实训；第二个层次是日常财务管理活动实验实训，包括资本结构决策实验、投资决策实验、营运资金管理实验、股利分配实验等内容。这一部分是实验实训的核心；第三个层次是财务管理活动综合实验实训，该部分通过案例将公司财务管理活动完整地展开。
（三）多样的实验手段和实验工具
第一个层次采用认知环节实验法，即接触企业财务管理过程当中的各项实际内容，如通过模拟帮助学生了解企业的生产经营活动以及资金运动过程；认识资本市场上各种筹资工具等，增强学生的感性认识。第二个层次采用单项实验法，即针对财务管理的每一个重要知识点分别设计若干个实验项目，如在企业实践中，资金需要量预测、最佳现金持有量的确定、存货经济订货量决策、最佳信用政策决策、销售预测等，分别设计多个单项实验项目，通过单项实验提高学生对财务管理基本知识的运用能力。第三个层次采用综合实验法，即将财务管理的各个知识点融合在一起，以综合案例的形式体现出来，如可以分别设计筹资决策综合分析、企业长期投资决策分析、企业并购决策分析等实验项目，以此培养学生对财务管理知识的综合运用能力。在设计案例时，增加研究设计性实验内容，如当金融政策变化时企业融资策略调整的模拟，企业经营环境发生变化时，企业投资决策过程调整的模拟等，以培养学生的创新意识。可以采用课堂引导型，教师讲授为主，讲清原理，给出分析思路；也可以采用课堂讨论型，即以学生讨论为主，教师辅导为辅。鉴于财务软件在财务管理学中的应用，对每一个试验分析都注重利用Excel或XBRL工具的使用，应综合进行定性与定量分析，以避免分析结果的单一。
（四）立体的实验实训考核方式
在考核内容方面，以学生平时实践表现、实验报告、调查报告或课程论文的撰写质量为准。课程成绩分为两部分，平时实践表现成绩占40%，调查或实验报告成绩占60%。总成绩=平时成绩×40%+期末成绩×60%；调查或实验报告的考核按百分制评定成绩；期末成绩为全部调查或实验报告考核成绩总和按全部实验数目求平均数（对实验有独创见解，在期末考核中可以加分）；没有提交平时实验报告成绩的学生期末课程成绩按不及格处理；缺课累计达6课时及以上者，不给予评定成绩。
总之，本文认为，财务管理学实验实训教学体系要在教学大纲的指导下，通过认知实验等方法展开，运用Excel或XBRL工具进行数据分析，并以立体的实验实训考核方式检验实验实训教学效果，如图1所示。
【参考文献】
［1］ 郭银华.完善高校财务管理专业实践教学体系的探讨［J］.商业会计，2007（6）.
随着时代的发展，仰恩大学传统的《投资学》课程教学已无法适应当前社会需求，在“创新型人才”的培养目标指导下，经过一年的探索与实践，对该课程进行“体验式教学”改革，在教学内容、教学方法、教学组织形式和课程考核方式上大胆改革创新，从传统的教师授课为主体变为以学生学习为主体，提高学生思考问题和解决实际投资问题的能力。
关键词:
体验式教学；投资学；教学改革
高等学校是人才培养的重要场所，肩负着人才强国的重要使命。互联网金融的迅猛发展，很多大学生已陆续尝试互联网理财，如余额宝等，还有一些学生不惜利用学费或生活费投身股市，不得不说，在校大学生已成为一个不容忽视的投资理财群体，培养大学生健康的“金融投资理财意识”显得尤为重要。王心如（2006）指出金融专业的教育应以理论教育和实践教育作为双重目标,培养适应社会需求的现代金融人才。为落实国务院办公厅《关于深化高等学校创新创业教育改革的实施意见》（【2015】36号），并遵从仰恩大学“应用型创新人才”的培养目标，仰恩大学正如火如荼地进行创新创业教育改革，深化教育教学改革，更新教学观念和教学方法，已成为当前学校面临的重要任务。
一、仰恩大学《投资学》课程改革意义
《投资学》是国内外大学金融专业的一门必修课程。作为基础的投资理论教学，本课程旨在系统介绍投资学的理论知识和实际应用，运用投资学的前沿理论，分析思考证券市场实际情况，进行正确的投资决策和管理。但同时它又必须依托经济管理类基础课程知识为其投资决策提供支持，如资本资产定价模型需要学生在学好统计学的前提下，才能理解收益与风险的关系；行为金融学理论，需要学生在学好认知心理学的前提下，才能理解心理预期如何影响人们的投资决策。从仰恩大学的课程设置来看，《投资学》是证券投资系列课程的先导课，理论色彩相对较浓，着重介绍投资学领域的基本知识、规律、投资理念和思维方法。受课程性质制约，以及仰恩大学自身发展状况影响，《投资学》的教学已经无法适应当今时代的发展，此课程的教学存在一些不足：一是学科定位模糊，课程安排不合理。由于金融系老师内外交流沟通不足，各专业课程相互独立，相关课程教学内容易出现交叉重复的问题或盲点现象。《投资学》课程与证券投资系列教材《证券投资学》《证券技术分析》就存在大量重复内容。学科定位模糊，使得课程重点难以把握。二是现有教材与中国现实脱节。由于我国投资学起步较晚，最近十几年才逐步发展起来，现有的教材基本采用西方的主流投资理论，不能完全适应我国证券市场的实际情况，如此教学模式停留在理论教学阶段，亟需加以改进。三是传统的教授方法过时，学生吸收知识有限。传统教学流于知识性的介绍和理论性的概括，教师一直是课堂的主导者，负责讲解和向学生灌输知识，但缺乏实践深度。四是基础理论数学模型复杂，不易为学生直观理解。数据分析是此课程教学的基本手段，书中运用大量的公式、图形和数据资料对相关证券投资组合进行决策分析，学生基本功不扎实，学习吃力，也加大了此门课程的教学难度，严重地影响了教学质量。
因此可以说在传统投资学教学中，强调的是知识体系的完整性，注重知识传授，但无法避免的是枯燥灌输。学生的学习兴趣没调动起来，真正学到的知识有限，他们习惯于用既定的思维和方法来思考和解决问题，缺乏自主发现问题和解决问题的能力。许多学生虽然进行了《投资学》课程的理论学习，却没真正树立起健康科学的金融投资理财意识，比如不清楚资金时间价值和投资风险报酬的具体含义，以及它们对自己生活、事业的实际影响；不会运用“投资理念”对自己进行人生规划、理财规划等等。因此针对传统投资学教学所暴露出来的这些问题进行教学改革研究具有重要的理论意义和实践意义。
二、树立“体验式教学”观念，推进《投资学》教学改革
面对日趋激烈的国际人才竞争和我国经济发展的需要，立足仰恩大学金融系现状，参考国内外高校投资学教学模式，对《投资学》进行“体验式教学”改革。所谓的“体验式学习”理论是由上世纪80年代美国人大卫•科尔博完整提出的。对《投资学》课程采用“体验式教学”改革，是指利用信息网络时代的便捷性，让学生在课程学习期间亲历投资（包含模拟投资）过程取得经验，并对投资过程进行深刻思考和反思，得出自己的结论，强化对证券投资理论、知识、工具、方法的理解和掌握，最终将理论运用于实践当中。这个体验式学习，强调学生“做中学”，强调“知行合一”。在此观念的指导下，围绕体验式教学要求在课程体系、教学方式和课程考核方式上大胆改革创新。
（一）优化课程体系，明确课程定位课程体系和教学内容改革是实现人才培养目标的重要手段，制定符合实际需要的、具有前瞻性、可行性和可操作性的投资理论及教学体系已成为当务之急。金融系老师加强了内部沟通，并积极向外咨询，调整了课程体系，进行了必要的课程重组和整合，使得课程体系更为规范完整。《投资学》是金融学生的专业基础课，它是一门融追求真理和追求财富两者为一体的学科。因此对该课程的定位是旨在培养学生追求财富的同时，树立健康正确的“理性财商”。基于课程定位，我们选用的教材是高等院校金融学系列精品规划教材《投资学原理及用用》（第2版，贺显南著，机械工业出版社），涉及到的基础理论包括均值方差模型、资本资产定价模型、套利定价理论和有效市场理论等现代金融研究的基础理论。此门课综合性还是比较强的。
（二）推进“体验式教学”，加强实践教学《投资学》是金融学专业中理论与实践联系最紧密的课程之一，在学习投资学之前，绝大部分学生并未接触过资本市场，因此有必要在教学中加强对实践的分析和应用。1.依托模拟竞赛平台，提高学生实践分析技能。学校定期与相关机构合作，开展模拟炒股比赛、模拟外汇比赛或模拟期货比赛等等。在课堂教学上，鼓励学生积极主动地参与到这些竞赛当中，然后依托模拟竞赛平台，加强“模拟竞赛-具体分析-反馈检验”学习。每节课随机抽点几位学生对行情进行日评、周评或相关预测，随后对学生的分析思路进行点评。此外模拟竞赛，也能极大地刺激学生关注证券市场、学习投资知识的兴趣，实战中了解当前国内金融市场的运作模式和规律，赚取投资理财的宝贵经验。另外，还能借此平台检验学生的学习效果，赛况结果可作为为课程考核的衡量标准之一，这也是“体验式教学”强调的“过程化考核“”能力化考核”。2.改变传统灌输式教学，引入案例分析教学。由于《投资学》的实践性很强，所以课堂教学可采用基础理论与市场实践相结合的方式，首先以简要阐释投资的基本原理，然后引导启发学生对相关案例作进一步的分析和讨论,提高学生的自主学习能力，加深对投资理论知识的理解、运用和融会贯通。如讲解融资融券时，让学生结合当前股市，分析融资融券的风险控制，充分发挥学生的主体作用，激活课堂，达到教学同步互动，教学效果才能得到较大程度的提高。3.建立专门的证券投资实验室，开展实验室教学。在“体验式教学”观念的推动下，《投资学》需加强实践式教学，学校也建立专门的证券实验室。于实验室进行授课，相关理论能能得到及时验证，增强对证券市场的基本交易规则和原理的感知。在实验室中，观看实时行情，不断总结投资经验，指导于实践。在认识与理解证券市场运行过程和运行规则的基础上，掌握现资组合基础理论及现代证券投资的基本理念与基本方法，构建自我理性的证券投资决策思维框架，成为投资市场中的佼佼者。4.充分利用校企合作，企业导师进课堂。目前金融系和多家金融机构已建立长期合作的关系，因此可邀请企业导师莅临讲解，把企业培训员工的内容有机融入到教学过程中。有助于学生更好地理解相关金融企业的运作，加强对相关岗位的认知，完善职业规划。这不仅能深化校企合作，还能为合作企业后期的学徒制、订单班等打下一定的基础。当然，学生在学习投资系列课程后，也可去合作基地实习，继续加深对金融企业的感知。
（三）提倡过程化考核，构建多元化考核体系《投资学》课程考核方式也进行了改革，倡导“过程化考核”和“能力化考核”，注重考察学生的分析问题能力和解决问题能力。考核方式不再局限于传统的纯理论考核，考核方式多元化，大胆创新地引入了投资策略报告和辩论赛等考核方式。学生的考核成绩包括平时分、期中和期末考核三部分。首先，平时分主要根据学生平时课堂讨论研究的表现打分，重点考核他们对原理的应用能力以及问题表达能力等因素。其次，期中和期末考核方式多样化。如采用传统的试卷考核，考题则多采用原理应用、案例分析等开放性试题，评分时，答案也并非唯一，只要言之有理，即可得分，有创新点和独特性见解的，还可加分；也可采用辩论赛考核方式，即让学生就投资领域比较有争议的几个议题展开讨论，根据团队表现和个人能力综合打分，在轻松愉悦的辩论中，提高他们的辩论技巧，同时加强理论思考深度，全面提高综合素质；也可采用让学生撰写投资分析报告或小论文，系统全面阐述分析思路，提高锻炼他们运用知识解决实际问题的能力。
三、结语
仰恩大学《投资学》课程进行的“体验式教学”改革，加强了实践教学，注重理论与实践相结合、实验室教学与社会实践相结合、硬件配备与软件配套相结合,课程教学不再枯燥无趣；学生的实践分析能力也得到了较大程度的提高，综合素质能力也得以全面提升。可以说，通过此教学改革，教学的质量和效率都得到了较大程度的提高。但同时，“体验式教学”改革的持续深入推进，对于教师也提出了更高的要求，要求身为教师的我们必须不仅需具备广博的历史知识，还要有敏锐的视角和宽阔的视野，用最新的理论武装自己，这样才能深化创新创业教育改革。
参考文献：
[1]钟高铮.证券投资学课程体验式教学探讨.科教导刊，2012(9)
[2]王心如.浅谈以金融实践教学培养现代金融人才.北方经贸，2006(8)
[3]吴成颂.基于“体验式学习”的《投资学》教学模式改革探析.当代经济,2014(21)
关键词：房地产 项目管理 对策
0 引言
在当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，才能完成项目，并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
1 项目管理概述
房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。
1.1 项目管理的基本特征 通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的(可变化的)、创造性的工作；是有寿命周期(包括确定需求;项目选择；项目计划；项目执行；项目控制；项目评价和项目结束)的一项工作；项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。
1.2 项目成本、质量、时间管理对项目成败的决定性意义
1.2.1 项目成本管理述。成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括：资源规划，成本估算，成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括：成本估算技术，参数模型法，S曲线法，生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目，合理分配资源，发挥最佳工作效率。
1.2.2 项目质量管理概述。主要任务包括:质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为，即是在验证了前一过程的质量以后，才会开始进行下一个过程。其次是项目质量管理检验标准及各阶段质量状态的统一性。
2 我国房地产开发企业项目管理中存在的通病及分析
2.1 可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目。可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升，商业用房空置问题突出；户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高；设计文件供应迟缓、变更多等。
2.2 设计监理缺失。由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。
2.3 项目运行过程项目管理机制不完善，导致项目进度管理及成本控制的失控。项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍；房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。
2.4 项目管理概念的狭隘与局限，导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。转贴于
2.5 物业服务不到位 物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在：未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位等。
3 我国房地产公司项目管理的对策建议
3.1 加强项目前期开发管理 项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
3.2 重视项目规划设计 拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。
3.3 房地产开发的过程控制 项目控制技术一般包括：质量控制、成本控制两方面的内容。
3.3.1 质量管理 质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量，不再是不出错，而是在资金使用的限制下，达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。
3.3.2 成本控制的具体措施 有以下几个方面：①降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金的使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
3.4 完善房地产开发项目后期的项目管理 ①项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。②营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。
首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。
4 结语
论文结合现行房地产开发建设运行模式，提出了房地产开发企业项目管理中存在的病症，对房地产开发项目实施前、实施过程中、营销及交付使用的各阶段的项目管理内容及工作进行了研究、总结，并提出了可行性的建议，希望这些对策建议对大家有所裨益。
参考文献：
[1]阳波.中国房地产项目阶段划分探讨[J].重庆建筑大学学报.2007.03.
