时间：2023-02-05 16:56:01
（中铁十四局集团有限公司，济南 250000）
（China Railway 14th Construction Bureau Co.，Ltd.，Ji’nan 250000，China）
摘要： 本文主要介绍了房建施工过程中外墙支模和外墙保温施工结合优化的实际应用，该工法将原本两个独立的施工过程合二为一，既有利于施工安全、进度控制，又大大降低了相关施工成本，同时有效避免了保温大面积脱落的质量隐患，形成了一套适用于同类型房建外墙保温施工的施工工艺。
Abstract： This paper mainly introduces the actual application of the incorporation optimization of external wall formwork and external wall thermal insulation construction. The method integrates two independent construction processes. It is advantageous to the construction safety， schedule control， and it greatly reduces the construction cost. At the same time， it effectively avoids the quality hidden trouble of extensive fall off of thermal insulation material forms a set of construction technology suitable for external wall thermal insulation construction of the same type buildings.
关键词 ： 房建施工；外墙支模；大模内置；水泥复合聚苯板；施工工艺
Key words： building construction；external wall formwork；large mode built-in；cement polystyrene board；construction technology
中图分类号：TU761.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）18-0115-03
作者简介：金鑫（1982-），男，山东济南人，工程师，研究方向为房建施工。
0 引言
水泥复合聚苯板（EPS）是建筑业常用外墙保温材料。以往的外墙保温施工，习惯将外墙支模与外墙保温两道工序分开施工，不仅浪费工期、成本，而且保温层在施工后通常会大面积脱落，工程质量难以达到设计要求。
本文在传统工法的基础上，提出将外墙支模与外墙保温两道工序合二为一，不仅节省工期和成本，而且有效避免了保温大面积脱落的质量隐患，形成了一套适用于同类型房建外墙保温施工的施工工艺。
1 工程概况
示例工程26#楼，为济南市西客站片区安置三区住宅组团中的一栋高层住宅，地上28层，层高为2.9m，二十八层屋面为上人屋面，其他屋面为非上人屋面。主楼东西长31.8m，南北宽20.7m，室内外高差0.30m，正负零对应绝对标高为45.6m，结构总高度为81.5m。外墙要求为大模内置水泥复合聚苯板外保温系统。
材料准备：
①保温材料：水泥复合聚苯板（EPS）、聚合物抹面砂浆和涂塑耐碱玻纤网格布。
要求严格按济南市采暖居住建筑外墙保温材料的性能指标采购以上材料，尤其是聚苯板的厚度、传热系数及表观密度必须达到设计要求。本工程外保温材料的燃烧性能等级为B1级。
②保温板与墙体的连接：采用图1所示的钢塑复合插接栓连接墙体与保温板。
③机具准备：墨斗、盒尺、靠尺、电阻丝、聚苯板专用切割平台及专用装运工具。
2 基本施工工艺
2.1 施工顺序
①在墙体上绑扎钢筋骨架，将EPS固定在钢筋骨架外侧；
②安装外墙外模板，并分层浇筑墙体混凝土；
③拆除外墙模板，用水泥砂浆填补孔洞和缝隙；
④聚苯板打磨、20厚粘接型胶粉聚苯颗粒砂浆找平；
⑤在找平层上铺设一层标准耐碱玻璃纤维网格布；
⑥5厚抹面胶浆；
⑦饰面、验收。
2.2 拼贴聚苯板
2.2.1 第一步，先按设计要求绑扎并焊接钢筋骨架，调整墙体钢筋的位置，将靠近外侧的分布筋端部折成弯钩，防止其捅破保温板。第二步，安装水泥复合聚苯板，无砂浆保护层的面与外侧钢筋相对，中间垫水泥垫块，以确保混凝土保护层厚度符合要求。EPS板高为（层高-30cm）分为两块所有定型聚苯板尺寸都是（1200×1300）mm。另外，应该在各层窗台上方到下一层的结构标高处施作一防火隔离带，长度为30cm。用齐口和专用胶粘结同一层相邻的两个聚苯板并适当调整不平整的地方，以防浇筑时浆液渗漏。每完成一个施工段，应采用用U形钢筋支撑固定所有板材。拼贴聚苯板时不要忘记预留栓孔。
2.2.2 所有（1200×1300）mm的定型保温板上按固定间距布置12个栓孔，参考图2在聚苯板内穿入钢塑复合插接栓，然后用铁丝将尾部绑在墙体钢筋上，绑好后用手能活动尾部即可。
2.3 采用后粘贴聚苯板的方法施作钢筋混凝土剪力墙之间的填充砌体，以相邻整浇的聚苯板面为基准对刚粘帖的板材进行找平。建议用加气混凝土砌体填充面积较大的砌体。填充后用聚合物抹面砂浆密封界格缝。
2.4 外模板安装及浇筑混凝土
①为了使外墙表观平整，宜采用大的钢模板铺贴外墙。如果用普通模板，就要特别注意外墙的平整度。由于浇筑混凝土的过程中，侧压力随着浇筑高度的升高而不断变化，导致聚苯板在拆模后其顶部一切正常，但下部极易产生弹性形变，因此在铺设外墙模板时，应参考图3使下部向内收1~3mm。
②分层浇筑墙体混凝土，一米一层。在浇筑过程中，应将Ⅱ形铁皮槽扣安装在聚苯板上口以免上口受干扰。浇筑后分层振捣。为防止聚苯板破损，泵管不能正对聚苯板下料，振捣棒也不能与之接触。
2.5 聚苯板板面修整
①拉拔测试：拆模后现场拉拔，测试板材与墙体之间的粘贴强度（粘贴强度应大于0.1mp）。
②清表、抹灰：聚苯板面彻底清表，用粗砂纸磨平不平整的接缝，用保温浆料或聚苯板修补确破损处，按小于10mm的指标对板面进行找平后抹灰。
③放线：墙面全高/全长大于25m并且基层墙体预设变形缝时，须进行测量放线。一般来讲，应该在聚苯板保温层上预设墙面变形缝。
2.6 聚合物抹面砂浆施工
①检查。按设计要求检测保温板是否平整、顺直，在墙面变形缝上按照横、纵方向固定分隔条，最后进行砂浆抹面。
②贴压网格布。在砂浆面层上贴压网格布。贴压前，先绷平网格布，再用抹子从中间开始上下抹平，将其压入砂浆层。若使用吊篮设备，可竖向抹平网格布，相关技术指标详见表1。
③聚苯颗粒找平砂浆。第一层找平砂浆初凝前硬化到能够碰触再抹第二层胶浆。第二层胶浆应该将网格布裹住，故不宜太厚，通常为5mm。在砂浆抹面过程中，允许在变形缝、阴阳角等自然断开的部位暂时停歇。如果要在连续墙面上中途停顿，面层砂浆应该和网格布、底层砂浆做成台阶形坡槎。抹面砂浆终凝后及时养护（至少3天）。养护期间可以根据面层的干湿程度适当洒水保湿，以免其干缩开裂。
3 质量要求
3.1 主控项目
①EPS保温板应该附带出厂合格证和相关质检材料，以确保板材的各项性能符合相关技术指标，尤其是钢塑复合插接栓抗拉荷载必须达到施工标准。
②施工中，应严格按照施工图布置钢塑复合插接栓。插接栓插入混凝土的部分至少应有4cm，否则在拉拔测试中，很可能因插入混凝土的长度不够而中途脱栓。
③外墙的保温板洞口与套管和穿墙螺栓之间不能有缝隙，否则在浇筑混凝土时很容易漏浆。
④严格检测浇筑好的外保温墙体，确保其不出现层间错台或漏浆现象，重点是阴阳角部位必须相互垂直，保证外观质量达标。
⑤板材之间要严丝合缝，尤其是门窗、洞口等部位要合理裁切，用插接栓连接紧密。
⑥严格按质量标准挑选网格布、复合插接栓等连接元件。
⑦保温板混凝土一律分层浇捣。振捣时，应确保墙面和接槎处平整，墙面不露筋且无灰渣或孔洞。
3.2 一般项目
外墙外保温板材安装和拆模技术指标（详见表2）。
4 质量保证措施
①拼缝控制措施 所有保温板与保温板水平缝及竖缝处均采用企口接缝；墙体中部保温板接缝可采用限位对撑的办法，在另一侧模板安装前搁置，一端顶住钢模板，一端顶住保温板接缝口；阴阳角及窗口部位的保温板以采用整板套割为宜，尽量减少碎板以减少保温板的拼缝。
②标高控制措施 保温板的安装高度以高出本层结构楼面标高20~50mm为宜，按照结构钢筋上的500mm线拉线进行控制。
③垂直度控制措施。竖向结构施工时，每面至少吊2个线锤，墙体跨点至少3个。立模后要及时调整模板位置，以确保模板紧密贴合墙体混凝土。
④阴阳角控制措施。检查墙体阴阳角处是否按设计要求处理的拐角接缝。校正阴阳角模的方正，与整体墙模板拉线校核，重点查看阴阳角的保温板是否紧密贴合钢模板之间。
⑤防漏浆措施。保温板与下层接高前，将下层保温板甩出的接缝口先裁割成水平高低口，并清理干净砂浆；立模前，将外模板下口抄平，支设100mm~100mm水平方木，使方木顶标高和结构楼面标高在同一高程点，并用脚手架短管做支撑将方木与原浇筑外墙顶紧，注意保温板接缝处不得和方木顶在同一标高；墙体浇筑混凝土时，往墙内灌灰应使用木挡板遮住保温板和木模板之间的接缝，并用方木顶住保温板和内模板，使外保温板和木模板之间紧密结合。
5 成品缺陷及保护措施
①安装保温板过程中必须严格遵守施工安全操作规程，实现安全文明施工。
②安装过程中，由于保温板不能承受重物，严禁在保温板材料上放置物品和其他任何材料，防止保温板断裂、变形。
③保温板在存放、运输和施工过程中，应远离火源， 严禁与明火接触。现场保温板垂直运输应采用专用容器装运。
④保温板在存放和施工过程中，应严禁接触有腐蚀性的有机溶剂性物品。
⑤墙体钢模板在安装和拆除过程中应格外小心，严禁磕碰保温板。
⑥拆除大模板后，应对保温板的边角部位进行保护，严禁磕碰，并对保温板采取相应的遮避措施，防止保温板受砸。
⑦严禁电焊作业中的火花和焊渣溅到保温板上，如在保温板附近必须进行电焊作业，应用不燃物对保温板进行遮挡，或采取火星防掉落措施。特别应注意加强电焊施工垂直作业时的防火措施。
⑧其他各相关工种作业施工时，应注意不得污染或损坏保温板面，更不可践踏门窗洞口处保温板。
⑨施工中各工种、专业应紧密结合，合理安排工序，严禁颠倒工序作业。
⑩主体结构外脚手架施工时，应注意对保温板的保护。
6 施工成本分析
传统外墙保温板施工工法需要很多附加材料，对模板的要求多，并且拆模过程繁琐；大模内置工艺附加材料少，对模板的限制条件少，拆模相对容易。另外，大模内置工艺保温板的定额基价比传统保温板施工基价减少了17.43元/m2，有效降低了材料成本。可以说，大模内置工艺技术可行，并且经济合理。
7 结语
在房建施工外墙保温施工中，大模内置工艺与传统薄抹灰保温体系做法相比，既有利于施工安全、进度控制，又一定程度地降低了相关施工成本，同时在施工过程中避免了保温大面积脱落而造成的质量隐患；同时，最大程度地延长了整个保温体系的寿命，避免了在使用过程中出现的质量通病，在实际施工生产中，取得了良好的效果，值得总结推广。
参考文献：
[1]何强.对建筑外墙保温技术的研究[J].科技资讯，2007（20）.
[2]宓雅丽.现代建筑外墙保温节能技术的应用[J].民营科技，2013（11）.
[3]朱国庆，朱孜.新型建筑保温材料的初步研究设想[J].中华民居（下旬刊），2013（08）.
各市、县（市、区）应按照粤府办〔2007〕1号文的要求，切实加强对危房改造工作的领导，组织得力人员负责具体工作，进一步明确分工和职责，确保危房改造工作顺利推进。
各市、县（市、区）应成立危房改造工作领导小组（下称领导小组）和危房改造工作办公室（下称危改办）。请各市于2月28日前将本市政府和所辖县（市、区）政府成立领导小组及危改办的文件汇总报省教育厅危房改造办公室。
县（市、区）危改办的职责：编制危房档案，拟订危房改造总体规划，办理每个改造项目的立项和报建等报批手续，依法组织招标、签订合同、申请拨付资金和组织竣工验收，组织编制工程结算和竣工财务决算，进行档案收集和管理，统计工程进展情况并向上级报告等。
地级以上市危改办的职责：组织审核各县（市、区）的危房改造总体规划并上报，指导、督促各地开展各项工作，汇总工程进展情况并向社会公布和上报等。
二、制订危房改造总体规划的原则和要求
制订危房改造规划，要坚持“以县为主”的原则，要坚持与规范化学校建设、中小学布局调整、修复受灾学校、解决大班额和校园环境美化相结合的原则。
各县（市、区）制订的危房改造规划要做到两个确保：一是确保全面掌握和摸清本县（市、区）现有的C、D级危房校舍，并建立危房档案；二是确保危房档案中的每一栋危房均得到改造，2007年底改造完成后本地区不再存在C、D危房。
1 2 3 4 5各县（市、区）制订的危房改造规划应满足四点要求：一是对C、D级危房校舍要分类处理。C级危房应尽可能维修加固后保留使用，D级危房应立即停止使用并在 2007年底前全部拆除。二是应分别编制维修项目和新建项目的具体建设计划。所有项目应列明项目名称、所在镇和学校，维修（新建）建筑面积，总投资和资金来源，计划工期、开工及完工时间等内容。三是维修项目和新建项目所需的建设总投资必须全部落实，不能产生新的教育负债。四是各县（市、区）新建校舍的总建筑面积原则上应不少于拆除原有危房的总建筑面积。
各县（市、区）的危房改造总体规划应在2月底前制订完毕并上报市，由地级以上市教育局会同市财政局审定汇总后，于3月底前上报省教育厅、财政厅备案。
三、制订危房改造总体规划的内容和步骤
（一）建立现有危房档案
在2006年7月份上报省教育厅的危房校舍基础上，各地应按照国家规范进一步排查和复核，建立现有危房档案（见表1）。危房档案涵盖的范围是：辖区内义务教育公办学校现有教学行政用房、学生生活用房和教师校内工作用房的C、D危房。教学行政用房包括教学用房、教学辅助用房和学校行政办公用房；学生生活用房包括学生宿舍（含浴室、厕所等）、学生食堂（含厨房）；教师校内工作用房不包括产权属于个人的房改房。
各地应本着高度负责的态度，实事求是地建立危房档案，不得虚报、漏报和瞒报。
（二）制定危房拆除计划
由于D级危房承重结构的承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，因此，此类校舍必须停止使用。各地应严格按教育部和省教育厅的要求，制订具体的危房拆除计划（见表2），确保将现有危房档案中所有D级危房校舍在2007年底前全部拆除完毕（个别具有历史文物保留价值且可以修复的除外）。
1 2 3 4 5（三）制定危房维修计划
从节约办学的角度出发，各地应因地制宜制订危房校舍维修计划（见表3），对危房档案中的C级危房进行维修加固后保留使用。危房的维修加固，必须做到“技术上可行，造价要合理，效果能保证”。
（四）制定新建校舍计划
在确保将D级危房全部拆除和对C级危房进行全面维修加固后，结合本地区教育事业发展需要，按照轻重缓急的原则，各地应制定详细的新建校舍计划（见表4）。
新建校舍计划，应严格依据中小学校舍建设标准和中小学校舍设计规范，合理确定校舍的建设规模和建设标准，不允许超规模和超标准建设；应优先考虑最急需的教学行政用房，其次再统筹考虑学生生活用房和教师校内工作用房；应优先在布局调整后保留的学校中建设，原则上不安排在准备撤销的学校；应优先安排在建设用地已经落实，且供水、供电、道路等开工条件已经具备的学校中建设。
三、各类改造项目实施过程的要求
各类改造项目（包括危房校舍拆除项目、危房校舍维修项目和新建校舍项目）的实施，必须由县（市、区）危改办实行“统一建设”，坚持项目法人责任制、招标投标制和工程监理制，严格控制工程质量、工程造价和建设进度。
（一）严格执行基本建设程序。各类项目的实施，必须坚持先报批后建设，和先勘察、后设计、再施工的原则，严禁搞边勘察、边设计、边施工的“三边”工程。各地危房改造工作领导小组要统筹协调政府各职能部门，加快办理各项前期审批手续；各地危改办应结合本地实际，依法依规提出工作方案和工作计划，积极主动，深入基层，创造性地推进各项工作。
1 2 3 4 5（二）加强对危房改造专项资金的管理。按照粤府办〔2007〕1号文的要求，各地应参照省财政专项资金管理办法，结合本地实际，制定具体的操作和管理办法，既确保资金及时拨付，又做到管理规范、专款专用。
（三）强化对各类项目施工过程的监督管理。《广东省建设工程监理条例》规定必须实施监理的项目，应对项目的施工准备阶段、施工阶段实行监理；其他项目，应优先采用监理制，实在不具备监理条件的，县级危改办应选派专业技术人员组成工程监督小组进驻施工现场，对工程进行质量监督。
（四）抓紧办理工程结算和竣工财务决算。各类改造项目竣工后，各县（市、区）危改办应立即组织编制工程结算和竣工财务决算，交由县（市、区）财政部门审核。工程结算和竣工财务决算的编制和审核情况，将作为省财政厅拨付余下的15%省补助专项资金的依据之一。
（五）完善有关档案的管理。按照《建筑法》和《档案法》的规定，校舍维修项目和新建项目竣工后，应建立和完善校舍建筑档案；危房校舍拆除计划和维修计划完成后，应及时对危房档案进行更新，逐一消除原有危房。
四、危房改造工作的进度安排和信息反馈
（一）进度安排。围绕到2007年底彻底消除我省义务教育学校现有C、D级危房的总目标，省制定了《2007年广东省农村义务教育学校危房改造工作总体进度安排表》（见表5），各地应结合本地实际进行细化，进一步明确各阶段的工作任务和责任部门。省教育厅会同有关部门将于7月份组织全省危房改造中期检查，11月份起组织全省危房改造总验收。
第一章项目建设背景
XX县整体概况XX县位于XX省西南，属XX辖区。地处东经XX°__′XX″—XX°XX′XX″，北纬XX°XX′XX″—XX°XX′XX″之间。总面积为XX平方公里。全县辖区有X镇X乡，XX个村民委员会，XX个村民小组，全县总人口XX万人，人口密度为每平方公里XX人，县境北依XX与XX县分界，南与XX毗为邻，东与XX县连接，西与XX县连接，县城距XX940公里，距XX120公里。XX县地处XX山末端，境内最高海拔为XX米，最低海拔为XX米，属XX山脉XX山支系。因地质构造成因所至，形成中低山窄谷地貌景观，全境可分为窄谷地貌，XX地貌。XX县地处低纬度山区，属XX气候。具有明显的立体气候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照XX小时，年平均无霜期XX天，年平均气温XX度，东南部为多雨区，北部为少雨区。水利资源，境内主要河流为XX河水系，现有XX千瓦水电站一座，拥有XX平方米容量的水库一座，饮用水供水企业一个，能满足项目建设。经济来源，XX为主，200X年全县国民生产总值XX万元，工农业生产总值XX万元，社会商品零售总额XX万元，城镇居民年平均收入XX元，财政收入XX万元。经济适用住房建设启动中共XX县委、县人民政府于200X年X月成立了由XX任组长，有关相关部门负责人为成员的XX县经济适用住房建设领导小组，抽调相关部门工作人员。县人民政府批准成立了XX房地产开发有限责任公司，公司住址：XX镇，法定代表人：XX，负责承担经济适用住房建设的实施工作，土地使用、地质勘察、规划、设计、项目预算、资金筹划、项目方案编制、项目招标、项目建设实施、住房销售、物业管理、服务等。第二章、报告编制依据和原则一、报告编制的主要依据：1.1、《关于对XX县经济适用住房建设项目实施方案的批复》；1.2、XX1.3、XX1.4、《全国统一建筑工程基础定额（土建工程）XX省预算基价》；1.5、《XX省建设安装工程综合费用定额（99修订本）》；1.6、XX；1.7、《XX省建筑安装工程费用汇总表》；1.8、《市政工程预算定额》；1.9、《XX省城市住宅小区物业管理办法》；1.13、其它文件规定要求。二、报告编制原则2.1、可操作原则，根据项目所在地的社会、经济情况、结合国家机关、事业单位职工的经济承受能力，按照社会购房需求和实施的可能性，进行可行性分析、论证。2.2、合理性原则，对建设项目的有关经济、技术指标、是有较好的合理布局性和科学性。2.3、整体性原则，突出项目开发的整体布局，连片开发，确保项目的整体效果。2.4、环境保护原则，开发利用与生态平衡、建筑与绿化按规范实施，塑造优美、舒适的经济住房小区。2.5、政策稳定性原则，经济适用住房始终坚持国家、职工个人共同承担的政策。第三章、项目建设的必要性二、城市化建设的必然要求城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理以城市发展配套，以经济适用住房为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。三、城镇居民住房市场化的必然趋势国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动房地产产业的发展。城镇居民住房以实物分房转变为货币分房，从而推动了城镇居民住房市场 化的形成和发展。城镇居民可以在房地产开发商购买经济适用住房、商品房。对此，城镇居民住房市场化住房分配货币化是必然的趋势。第四章、项目建设相关条件一、住房政策的扶持1.1、机关、企事业单位实行住房奖励政策。1.2、国家税收优惠1.3、土地使用优惠、低成本使用划拨，“三通一平”用地。1.4、金融部门扶持信贷。三、居住观念的转变随着城镇居民经济收入不断增长，国家对城镇居民住房制度改革进一步深化，住房以市场化、货币化方向发展日趋成熟，城镇居民以居住面积、居住条件、居住环境思想观念的转变，越来越以高标准要求，适用、舒适、经济、美观、功能齐全为标准的新型住房需求。第五章、项目规划及建设规模一、规划的基本构思和建设原则1.1、按照“高起点、高标准、高品位、面向未来”的要求，把经济适用住房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代园林小区，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。1.2、经济适用住房建设的原则是：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。集住宅、商铺、车位、健身休闲广场、绿化为一体的园林住宅小区，符合“安全、适用、舒适、环境优美”的原则。经济、社会、环境三效原则。二、建设规模及内容2.1、建设规模建设规模：经济适用住房XX套，XX万平方米，分两期实施：一期工程实施XX套（户）；二期工程实施XX套（户），规划用地规模XX亩（XX万平方米）。2.2、经济适用住房建设内容2.2.1、经济适用住房XX套，总建筑面积XXm2，（其中：住房面积XXm2，商铺面积XXm2）。A户型（XXm2）XX套，B户型（XXm2）XX套，C户型（XXm2）XX套，D户型（XXm2）XX套。三、总体规划与分区建设规划3.1、总体规划：XX县经济适用住房建设项目总体规划布局为XX、XX、XX、XX4个区域。第六章、市场分析与预测一、市场分析1.1、住宅市场公司经过调查摸底，报名购房XX个单位，报名购房干部职工XX户（套），其中：报名A户型XX套，报名B户型XX套，报名C户型XX套，报名D户型XX套。按单位性质分：（1）县级地方行政单位XX个，住房XX套，占报名总数的XX；（2）县级地方事业单位XX个，住房XX套，占报名总数的XX；（3）县级企业单位XX个，住房XX套，占报名总数的X。住房预购房户统计表项目单位单位数报名购房户人数面积类型AA1BB1CD县级行政XX县级事业XX省属行政事业XX省属企业XX县级企业XX合计XX从以上预报购房数表明，项目建设规模市场潜力较大。商铺、车库市场潜力较大。二、市场预测经济适用住房建设项目充分考虑到当地职工城镇居民的经济承受能力和生活习惯，统一规划、布局合理、设计适度、功能齐全、安全、适用、经济、美观，需要购房XX户，购房率为XX（未含各乡镇购房户数）。经济适用住房、商铺、车位市场前景看好。第七章、项目投资估算一、投资估算编制说明1.1、编制依据（1）规划方案设计图纸和相关技术资料；（2）《市政工程预算定额》；（3）《全国统一建筑工程基础定额（土建工程）XX省预算基价》；（4）《XX省建筑安装工程费用汇总表》；（5）收费标准为；（6）《给、排水设计手册》；（7）《工程建设监理收费标准》；（8）《工程设计收费标准》；（9）地方建筑材料市场价。二、总投资估算及结果投资估算：本报告采用概算法和98定额进行估算，根据经济适用住房建设有关规定和当地建筑市场现行价格为依据，并考虑不可预见因素，项目建设期为X年，第一期为X年，第二期公建、商铺、住房为X年，建设期资金占用利率以年利率X计算。经测算，该项目总投资为XX万元，其中：经济适用住房投资XX万元；商铺公建XX万元；其它投资XX万元（详见表1）。第八章、实施计划及资金筹措一、实施计划1.1、一期实施计划进度200X年X月至200X年X月为项目前期工作阶段；200X年X月至200X年X月为基础施工阶段；200X年X月至200X年X月为主体工程施工阶段；200X年X月至200X年X月为室内外装修施工阶段；200X年X月至200X年X月为室内外装饰施工阶段；200X年X月底至200X年X月中旬为室外管网、道路、景观施工阶段；200X年X月中、下旬验收阶段、总验收；200X年X月底交房。1.2、二期实施计划进度200X年X月至200X年X月总工期二、项目资金筹措（详见附表2）1、银行贷投XX万元2、住房户购房预付资金XX万元3、自筹资金XX万元第九章、主要财务指标及项目效益评价一、主要财务指标1、投资利润率经济适用住房、商铺投资利润率=利润总额/项目总投资*100=2、投资利税率投资利税率=利税总额/项目总投资*100=3、净现值经济适用住房、商铺=万元（I=8）以上各项效益指标的计算结果表明：本项目主要经济指标均能满足要求，财务内部收益将高于社会基准收益率，由于财务净现值大于零，项目有较好的经济效益及盈利水平，财务足可以接受的。二、项目效益评价该项目是集经济适用住房、商铺、车位与室外绿化工程为一体的综合性建设项目，其经济效益分析，本报告中经济适用住房效益与商铺、车位效益进行分析，具体分析如下：（一）经济适用住房分析经济适用住房建设项目面积XX万平方米，其中：住宅，商铺，项目总成本测算：1、住宅，建安工程投资万元（可变）；2、商铺车库，建安工程投资万元（可变）；3、勘察设计、监理、预算、质监管理费、规划等万元（固定）；4、基础设施建设，投资万元（可变）；5、土地费万元（固 定）；6、管理费万元（固定）；7、税金万元（固定）；8、贷款利息万元（可变）；9、不可预见费万元。以上1—9项合计总成本为万元（详见附表3）。销售总收入万元。1、经济适用住房销售收入万平方米*988元/m2=万元，二年内销售。2、商铺销售收入万平方米*元/m2=；损益分析：房地产开发利润总额为万元，盈余公积、公益金按10提起，为万元，未分配利润为万元，利税总额为万元。（详见附表4、5）第十章、项目不确定性（风险）分析一、盈亏平衡分析经济适用住房建设项目生产能力利用率=固定成本费用/（销售收入—可变成本）*100=二、敏感性分析经济适用住房建设项目：考虑从单因素变化所引起的财务内部收益率来进行敏感性分析。项目的销售收入投资成本引起的内部收益率变化，参见敏感性分析表。敏感性分析表项目变动比例EIRR销售收入总投资（成本）由上表中计算结果可以看出，各因素对财务内部收益率影响由大到小依次为销售收入、投资成本。当各因素由、、、发生变化时，其财务内部收益率均发生相应的变化，并大于行业基准收益率，表明该项目有相当的抗风险性。第十一章、结论与建议一、结论2、该项目是集住房、商铺、车位、休闲场所、绿化建设为一体的综合项目，项目建成后推动XX房地产产业的发展。3、该项目建设地点位于XX县中心地带，地势基本平坦，建设条件较为理想，是房地产开发的较好场所。4、该项目的土地征用已结束，“三通一平”、规划、设计、施工图设计已完成，项目已进入实施阶段。5、经测算：项目总投资为万元，总建筑面积万平方米，其中：经济适用住房万平方米、商铺万平方米，建成后项目收益理想。综合以上情况，我们认为该项目可性可行。二、建议1、加快实施步伐，加大经济适用住房和商铺车位的营销力度，加大宣传工作，注重降低项目成本。2、积极做好项目的施工组织工作，确保项目按施工计划进度顺利完成。3、加快落实项目建设资金，多方筹措项目资金，确保项目建设的顺利完成。
关键词：建筑施工图；设计；理论联系实际
众所周知，《房屋建筑学》是研究房屋各组成部分的组合原理、构造方法及建筑空间环境设计原理的一门综合性课程，也是学生从事建筑设计和绘制建筑施工图必备的基本知识，尤其对于学建筑设计的学生来说尤为重要。
因为建筑施工图设计是工程建设的首要环节，是整个工程建设的灵魂，先进合理的设计，对于工程项目节约投资，缩短工期，提高经济效益起着关键性的作用。因此图纸质量的优劣直接影响到工程建设。笔者通过几年的教学学习比较，现将《房屋建筑学》教学设计中出现的一些共性问题略谈几点。
一、建筑标高与结构标高混淆
建筑标高是指包括粉刷层在内的、装修完成后的标高，即建筑楼地面面层施工完毕后的顶标高。
结构标高则是结构面的标高，通常是不包括构件表面粉刷层厚度的构件表面的标高，而是指实体的标高，如现浇混凝土楼板浇注后混凝土面的顶标高。
显然，建筑标高和结构标高是概念不同的两种标高，例如：建筑标高为装饰装修完成后的标高，即交工状态的，比如地面工程一层建筑地面标高为±0.000。结构标高：为装饰装修完成前的标高，即装饰装修前的，比如地面工程一层建筑地面标高为-0.008。就同一楼板面而言，楼层建筑标高数值总是高于结构标高（现浇钢筋混泥土楼板一次压光者除外）。也就是说：装饰层标高=建筑标高－结构标高。
对于很多中小型设计院而言有相当一部分人在设计时不分建筑标高和结构标高，图纸审核人员也认为是小事，视而不见，有的也会造成不小损失。例如某房地产公司小区住宅建筑工程的设计，由于时间紧迫，设计人员为了赶工期，尽快绘制建筑施工图纸，把建筑标高与结构标高取值为零点，未加以区分。施工单位按图施工，结果导致窗洞标高留底20-35mm，窗台标高也矮了，门洞按结构标高留置，而木门的制作与安装由几家木漆厂承包，结果导致上千个门框，门扇均无法按进门洞。由此可见，事故的根本原因就是不区分建筑标高与结构标高，其结果不仅延误工期，影响工程质量，而且造成不应有的损失。因此，教师在指导学生绘制施工图时，应该注意让学生掌握建筑标高与结构标高的区别。正确在图纸中进行标注。
二、忽视节点大样或详图的标注
大家知道，每当绘制建筑及结构施工图时，由于一些图纸比例太小，很难在一张图纸中一次表达清楚，这就需要对某些节点或部位另外绘制大样图或详图，以表达该节点部位的详图构造，并且注明详细尺寸、材料规格等。这一点绝大多数设计人员都能够做到。问题是设计人员在标注详图时，常常忘记注明大样图或详图所在的图纸号，给工程技术人员，特别是施工部门查阅图纸带来困难。例如在高层建筑中，因为图纸张数多，如果没有标注大样图或详图图纸号，工程技术人员在短时间内无法查阅到，耽误了工期，此问题尤为突出。所以教师在指导学生绘制施工图时，对于详图索引符号及局部剖切索引符号要标注清楚，不应该忽视。
三、忽视总平面图的设计
建筑总平面图是表明新建房屋所在基础有关范围内的总体布置，它反映新建、拟建、原有和拆除的房屋、构筑物等的位置和朝向，室外场地、道路、绿化等的布置，地形、地貌、标高等以及原有环境的关系和邻界情况等。是房屋及其他设施施工的定位、土方施工以及绘制水、暖、电等管线总平面图和施工总平面图的依据。
一般学校教师只注重培养学生建筑方案及绘制建筑、结构施工图，忽视了总平面图的设计。特别是室外上的管沟等附属工程在总平面图中标注不详，而任由施工单位或甲方自行处理，有时会造成与原有的室外设施不配套，影响使用。例如：某小型设计院自建的一栋职工宿舍楼，场地比较狭小，在进行设计时，大家注重设计方案的选择，而没有绘制总平面图，室外的排水管沟由施工单位自行处理；由于场地离市政管道较远，施工单位处理的排水管道截面尺寸太小，排水坡度也不够，每逢下大雨，院内就积水，令职工苦不堪言。所以教师平时应该注意培养学生总平面图的设计。总平面图具有对整个方案或施工图进行指导和说明的作用。
四、忽视剖面图的绘制
剖面图就是假想用一个或多个垂直于外墙轴线的铅垂剖切面，将房屋剖开，所得到的投影图，称为建筑剖面图，简称剖面图。剖面图用以表示房屋内部的结构或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平、立面图相互配合的不可缺少的重要图样之一。剖面图的数量是根据房屋的具体情况和施工实际需要而决定的。剖切面一般横向，即平行于侧面，必要时也可纵向，即平行于正面。其位置应选择在能反映出房屋内部构造比较复杂与典型的部位，并应通过门窗洞的位置。若为多层房屋，应选择在楼梯间或层高不同、层数不同的部位。
有的设计人员绘制的剖面图及其简单，各层梁、板、楼梯、屋面的结构形式、位置及其墙柱的相互关系也没有表达清楚，影响了施工图的质量。而学生在绘制剖面图时也常常是粗枝大叶，不注意表达细节。因此，教师在指导学生绘制剖面图时，首先明确剖切位置及其在平面图中的标注，并且朝哪一个方向投影，再从相应的数字编号中确定该剖面图的出处。另外还应注意每一个部位的细节，例如：墙、柱及其定位轴线之间的关系，室内底层地面、地坑、地沟、各层楼面、顶棚，屋顶其它装修等剖切到或能见到的内容，各部位完成面的标高和高度方向尺寸；需画详图之处的索引符号等等。让学生充分领悟。
综上所述，每位从事房屋建筑学教学的教师都应该理论联系实际，注重细节的把握，尤其要让学生掌握扎实的基本功，以避免学生在今后的工作中出现不必要的失误，造成不必要的损失。
参考文献：
［1］ 房屋建筑学（第3版 修订版）（普通高等教育十一五国家级规划教材）［M］.武汉：武汉理工大学出版社，2005.
［2］ 房屋建筑学课程设计指导（第二版）［M］.北京：中国建筑工业出版社，2004.
关键词：房屋建筑工程；渗漏原因；设计措施
中图分类号：TU76 文献标识码：A
1房屋建筑工程渗漏的原因分析
目前，房地产中的房屋建筑工程中出现的渗漏现象比较多，究其原因，不外乎在房屋建筑设计中出现的设计失误、材料不当及施工工艺不规范，或者是自然环境条件的影响等诸多因素造成的。根据多年来的施工经验，笔者在这方面总结得出以下结论：房屋建筑工程中出现的渗漏部位具体体现在二次接头、止水钢板和屋面、外墙、地下室等方面上。比如说屋面主要集中在山墙和女儿墙泛水部位、檐沟与落水口等。下图是二次接头、止水钢板渗漏的示意图，大家可以参考下（见图1）。
总结原因，第一材料方面，材料的选用在整个施工中很重要。比较出现渗漏的地方是山墙、女儿墙，因为它采用的是砖砌体，而屋面板采用的是钢筋混凝土板，这两种材料的温度线膨胀系数，相差将近一倍。第二施工方面，山墙、女儿墙与屋面板连接处一般设计要求做泛水，而且防水层都应按泛水节点构造进行施工。但在具体施工中，笔者经常发现我们的施工人员并没按要求去做，有的防水层在连接处没有做到位，有的填嵌不严密、不牢固，形成裂缝渗水的多发部位。还有就是房屋的屋面天沟、檐沟等地方也是容易出现渗漏的地方，主要是出现了倒坡现象，落水口高于沟面。除了上述几点渗漏原因之外，笔者分析还认为，房屋建筑的渗漏还存在着使用因素引起的渗漏。分析如下，在我国的北方地区，新建楼宇装修以毛坯房居多，建成交付以后，业主随即进入内装修阶段。在装修期间，由于业主自行选择施工作业队伍，又没有专职工程技术人员到现场进行监督指导，导致装修期间施工人员操作不当而使墙面受到破坏，不断出现渗漏现象。
2房屋建筑工程防渗漏设计措施
前面阐述了房屋建筑工程渗漏的原因，其实这些原因是可以避免的，只要我们施工人员稍加用心在实际施工过程中就可做到。笔者结合实际重点阐述这方面的施工措施。
2.1房屋建筑工程的地基设计。首先是工程的地基设计。笔者总结得出，现在的《建筑地基基础设计规范》，根据建筑物安全等级及长期荷载作用下地基变形对上部结构的影响程度，总之地基设计应符合下列规定：一级建筑物和二级建筑物，均应按地基变形计算。计算时应同时满足地基承载力的要求。其中二级建筑物如有下列情况之一时，仍应作变形验算：在基础上及其附近有地面堆载或相邻基础荷载差异较大，引起地基产生过大的不均匀沉降时；还有就是地基内有厚度较大或厚薄不均的填土，其自重固结未完成时等。
2.2房屋建筑工程框架结构设计措施。笔者在这里所说的结构设计是设计依据，抗震等级，人防等级等以及在施工图中未画出而通过说明来表达的某方面的信息。具体到房屋各层的结构布置图应该是预制板的布置和现浇板的配筋方面上。现在笔者就拿布板来说。这时候要从房间里面往外布板，尽量采用宽板，现浇板带留在靠窗处，现浇板带宽最好≥200。这里笔者建议，构造柱处不得布预制板。
2.3房屋建筑工程保温层的施工措施。大家都知道，房屋建筑工程保温层的开裂起鼓等诸多现象也是导致渗漏的主要原因。如何防止这一问题的发生，笔者经过多年来的施工经验总结得出，房屋的保温层内应按轴线方向正确设置兼作排气方向的分仓缝。分仓缝宽度为50mm，纵横贯通，形成通气网络，并与出屋面的透气管相连通。另外笔者还根据具体的施工经验得出，房屋的保温层每仓分隔面积应小于36㎡。
2.4房屋建筑工程房屋内结构布置。这里重点说说室内采光问题。如果室内采光较差，就会出现内部有暗厅存在，导致常年无法得到充足的阳光。根据笔者的统计来看，目前国家对于居民住宅建筑之间的楼间距有明确规定，但因开发商多为利益所使，在有限的空间加大楼宇建设和楼层数量，使得住宅的日照间距无法达到最低标准，尤其是三层以下的住户，基本得不到充足的日照。还有的住宅因设计的原因，日照遮挡非常严重，全单元的纵向住户都得不到日照。
2.5房屋建筑工程的材料选择。现阶段来说，我们施工主要采取的是防水材料，根据现在实际情况我们一般选取沥青基低油毡和APP等材料，如果在选择中它们的质量关、技术关都没把好，就会出现防水材料的原材料的质量问题，致使耐久年限短；另外，塑料油膏质量极不稳定，多数产品用大锅熬制，合格率普遍较低；夸大宣传，以次充优，假冒伪劣比比皆是。
2.6房屋建筑工程幕墙密封性能的施工。经过笔者的分析总结得出，现实中增加房屋的幕墙密封性能也是其中一个重要的方法。具体做法如下，我们施工人员可以采取幕墙开启位置与框格内笼，并提高其气密性和水密性来实现的。同时我们的施工人员还要注意，在幕墙框格材料方面，施工人员必须保证房屋建筑的排水系统畅通无阻，更为重要的一点是将原本存积在材槽中的雨水彻底排除掉，并同时在幕墙层之间设置保温层。这些基本措施在实践中可以从根本上缓解渗漏，提高房屋的使用年限。
2.7对于房屋外墙施工中留下的孔洞等造成的一些裂缝措施。在这个环节中，我们的施工人员第一需进行堵洞和勾缝，这是最起码的要求。现在有些施工单位的负责人甚至都把这个环节作为一道重要的工序来检查验收，如果验收合格了才可以进行下一道工序。如果是墙面出现问题了笔者建议抹灰分为两道工序，第一道我们可以采用l：3水泥砂浆，第二道我们采用l：2的水泥砂浆。同时笔者还需要指出的是为使窗洞缝隙水不渗到墙体或室内，应在安装铝合金窗框前，在窗台及窗洞两侧抹一道l：2.5厚度为20毫米的水泥防水砂浆，并向外找坡，经监理检查签证后，再安装窗框。这样比较好些。
结语
结合笔者的实际工作经验，和对上文的综合阐述，笔者总结得知，我们人类建造房屋最大的目的之一就是满足我们最基本的生产、生活、工作需要，但是随着经济的发展和某些企业的特殊原因导致了我们的房屋住宅工程质量出现了不同程度的问题，这其中房屋的渗漏问题是影响业主的生活质量重要素之一。据不完全统计，房屋的渗漏较轻的可能影响家俱、生活用品存放，重的可以导致人身生命安全，这不但降低了房屋住宅的安全性、实用性、耐久性，还导致重要的经济损失。
总之，房屋渗漏成因复杂、环节众多，而且环环相扣，只要其中有一个环节没有处理好而出现问题，就可能导致房屋渗漏，因此，房屋渗漏问题应引起监理的足够重视。监理应认真研究探讨，抓好设计、施工、管理中的各个环节，切实为提高建筑工程质量把好关：同时，也应积极采用和推广科学、先进的施工工艺及新型材料，这样才能做好房屋建筑防渗漏的监理工作。
参考文献
[1]杨宝俊.房屋建筑工程渗漏的原因分析[J].湖南农机，2011（05）.
[2]张继华.住宅工程质量通病的防治措施[J].建筑技术开发，2010（07）.
[3]陶醇.建筑工程中的渗漏成因及应对措施[J].法制与经济（中旬刊），2010（07）.
[4]李荣锋，朱建英.住宅建筑`外墙渗漏的原因及控制[A].河南省土木建筑学会2009年学术大会.
[5]王军锋.小议建筑物防渗措施及补漏[N].伊犁日报（汉），2011.
[6]江河.某高层住宅外墙防渗漏施工技术与管理对策[J].福建建筑，2009（04）.
[7]杨煦，刘超杰，年明.高层建筑外墙渗漏的原因及解决的技术措施[J].辽宁建材2006（01）.
[8]王法精，张德光等.防水砼施工注意事项[J].青岛建筑工程学院学报，2004（25）.
[9]宋晓华.房屋建筑工程发生渗漏的原因及防治[J].青岛建筑工程学院学报，2005（26）.
[10]胡逢成.房屋建筑渗漏水的治理实践[J].铁路建筑，2001（07）
[11]浅谈房屋建筑中裂缝与渗漏的灌浆处理[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）.
门面房一期工程已于XX年年峻工,本年度主要是进行销售和资金回笼工作，以及交户后的质量保修回访工作；门面房二期工程主要施工内容已于XX年年基本结束,2010年主要进行销售和资金笼工作,以及门面房门前大理石铺装，和****路亮化及广告牌等其它配套设施的施工,门面房二期工程已于2010年11月28日举行了竣工验收会；现在已进入全面交户阶段和后期手续的办理。
一、项目开发、建设工作
在项目建设施工过程中，我公司从项目组织管理、工程质量控制、现场管理等几个方面开展工作。
在项目组织管理方面：首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标（质量、进度、投资、同事的协作下，使得商业用房工程得以顺利进行，通过工程例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成本、安全文明。
在工程质量控制方面：质量管理上，项目部着重抓了三个环节：确立质量目标、确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制。开工前确定质量预控方案,公司提出“建精品工程、树***形象”的质量目标，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及施工单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。抓好过程质量控制，在过程控制上，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督；严把原材料质量关，项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到场材料是否符合合同要求。工程项目部在对于施工单位的质量管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理，在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。产品的验收控制中，主要是要求施工方做到自检、互检和交接检，严格监理验收制度，确保按工序报验制度执行。总之，门面房工程的施工质量总体是好的，能较好地按规范施工，按规范验收，现在门面房二期工程已经各级质量监督检验部门验收合格。
在安全与文明现场管理方面：本工程施工场地较小工作面较大，且在镇区主要交通要道占道施工，现场安全较难管理，工程项目部结合实际情况，和施工、监理研究，实时调整现场临时设施，根据本工程安全文明项目管理目标，督促施工单位在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定；为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工；督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失；督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。
二、销售工作
总体销售状况：门面房一二期工程应销售总额为12348万元，现已销售9147万元，资金已回笼8006万元，未销售部分3201万元，另外尚有1140万元已销售资金没有回笼。
项目开发的最要一环是销售，开发成功与否，主要看销售情况，所以公司采取了多种销售策略，多方开源，通过多种渠道，联系多层次客户。公司在上半年主要是对一期工程交户后的客户进行催款，落实二期门面房开发资金，对资金困难的客户，积极联系银行，动员客户及时按揭贷款，以加快公司资金回笼；在二期工程开发建设过程中，对直接分包的分项工程，优先考虑购置门面房的施工单位，以房款抵工程款，以减小工程建设的支付压力，如玻璃门工程和室外亮化工程；另外，动员地方一些有实力的个体老板购置门面房，以及一些有意投资商铺的外地老板购买，动员本项目的施工承包人购买本工程的一处较大的商铺，用以抵扣工程款；当然，还用了其它销售手段，比如充分利用户外广告宣传，采用涨价手段，动员公司员工亲朋来购买等。
三、2010年工作计划
2010年公司开发项目目前已有初步计划,主要是将***路东侧地段进行门面房开发，总开发面积约7000平方米，本段开发门面房工程，主要是为了提升****总体形象改善政府大楼周边环境而建，其经济效益并不高，本工程拟于2010年上半年开工建设，并于2010年5月份之前完成各项建设前期准备工作，和各项报批手续，并拟定于2010年年底前建设完成，并完成销售50%； 1
***大楼的开发建设，开发面积约14000平方米，该大楼为***大楼，由****投资，我公司开发建设，并最终销售给*****，该工程开发时间已初步确定，但最终开发时间尚需由国土局确定；
镇卫生院门前门面房开发，开发面积约3500平方米，该处门面房属于原门面房二期工程，各项手续齐全，有现成的施工图纸，在协调好外部关系和补办一些手续后可直接施工建设，该处一旦确定开发，可以在5个月内竣工，且可以很快完成销售。
进一步对门面房一二期工程剩余门面房进行销售，确保后期开发项目有充足的流动资金。
四、2010年工作思路
总结门面房一二期工程的开发建设，存在四个方面的问题，一是门面房总体开发利润并不算高；二是销售不力，目前门面房销售相对滞销；三是工程建设扫尾工作缓慢，往往无法及时交户；四是现有管理理念相对落后，开拓进取精神不够。针对以上问题，我们总结出如下工作思路：
1、针对开发利润不高的问题，这里诚然有一个社会效益的方面，开发的初衷是为了****形象的提高，也包含了****路改造的投资，但其中实际上仍有利润上的开发潜力，比如，在开发规划的初期，没有对房地产开发做全面的调查和研究，没有对投资效益做全面的论证，对其中的部分费用没有充分考虑，以致于在开发过程中产生了许多意想不到的开支，如消防和供电工程等；还有在工程建设的管理上也存在一些问题，没有充分协调质量、进度和成本之间的关系，致使了工程建设成本有所提高；另外，在考虑销售价格时，没有制定严谨科学的销售策略也对整体的利润有一定的影响；当然还有一些其它方面，总而言之，开发利润不高的问题不是某一方面或其中几个方面造成的，这里涉及到一个系统的成本管理，而系统的成本管理也就是科学的成本管理，是需要在实际工作当中积累经验并不断完善的，同时更需要学习，学习系统的理论和科学的管理方法。我们要在今后的工作中，结合房地产业的实际情况，制定严谨科学的成本管理体制；要从源头抓起，从决策规划和初步设计到施工图设计，到工程施工完毕和最后的竣工决算，甚至可以延伸到项目的寿命周期，都要有详细的成本计划；要加强学习，学习先进的成本管理理念，学习大房地产公司的成本管理经验，努力将房地产开发的经济效益和社会效益最大化。
2、针对目前门面房相对滞销的问题，尽管目前剩余商铺量并不大，但由于总体利润不高，如不将剩余商铺尽快销售出去，就会导致公司周转资金量不足，这对房地产公司来说是非常严重的问题，必须要加以解决。而从市场因素看，****仍有市场空间可供开发，而放眼整个***以及***乃至全国，市场空间更大，这就需要我们在市场上做好调研，进一步开拓市场，而不能坐等；另外在销售策略上也有文章可做，我们在之前的销售策略上相对比较呆板和保守，需要在销售策略上进一步解放思想。我们将在以后的工作当中进一步拓展思路，在市场开发方面，不能只局限于永安洲，而更应该放眼更大的市场空间，要做好宣传广告工作，可以先在***区域内做好宣传，充分利用传媒力量，在***区域内做广告宣传，吸引有购买力的业主来****投资，即使没有投资购买，那也是对****的一种宣传，对今后的开发也有长远意义；在销售策略上，要起到刺激市场的效果，针对目前门面房的销售现状，我们应在原有销售价格的基础上适当上调销售单价，这样对那些已购买商铺的业主是一种安慰，让他们感受到房屋升值的理想结果，同时他们也会对我们开发建设的门面房做一些间接的宣传，而对那些持币观望的业主却是一种强烈刺激，会促使他们果断购买；另外在今后的开发规划上要做足文章，要确定所开发的项目有充分的市场，所建房型要能最大限度地满足用户的切实需要，同时还要考虑不同层次的购买力人群，侧重于中低收入人群的需求。
3、针对目前门面房工程扫尾进度不快的问题，总结的关键原因是没有科学合理的进度计划和详细的规划设计，另外在择优选择施工队和合同管理方面也存在一些问题。我们在以后工作中，要抓好各项配套工程的施工，制定详细的工作计划；抓好工程质量，完善各项竣工验收资料，做好工程竣工验收准备工作；在以后的项目招标中，要选择有实力、有信誉的施工单位。
4、关于现有管理理念落后和开拓进取精神不够的问题，我们认为解决问题的关键是改革现有运行体制，要面对市场，采取纯公司化运作；制定公司长远发展规划，建立公司人才计划，投资计划，管理计划，并建立和完善相应的制度；要有将公司发展状大，做大做强的观念，不可坐享其成；要加强学习，坚持走出去，引进来，要将先进的管理理念为我所用。
第一条本规则按照《省城市住房建设规则编制暂行方法》以《市国民经济和社会发展第十一个五年规则纲要》和《市近期建设规则(年)等为指导。结合本市实际进行编制。
第二条本规则是落实城市近期建设规则的重要手段。与《市近期建设规则（共同承担对全市住房建设的综合调控作用。
第三条本次住房建设规则范围为市城市规则区近期建设规则范围。
第四条规则期限内。应符合本规则及本规则的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规则协调。
第五条本规则坚持以切实解决中低收入层次居民住房需求为导向。促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第六条本规则包括规则文本、附表及附图。
第二章市城市建设情况、居民
住房现状和需求分析
第七条城市建设情况。近年来。的城市建设也得到快速稳步地发展，年底城市建成区面积达21平方公里（其中新城区7.7平方公里，老城区5.5平方公里，新老城区结合部1.8平方公里，区域2平方公里，工业园区4平方公里）城区人口21万。目前，新城区建设如火如荼，老城区改造逐步到位，工业园区规模不时扩大，循环经济示范区方兴未艾，市的中等城市发展框架基本拉开。尤其是今年月日开工兴建的第二座跨江公路桥—大桥，更为经济的发展插上了腾飞的翅膀。十一五”期间，将按照“一江两岸、一江两桥、一城四区”城市发展思路，力争用两年时间建成大桥。可以预见，随着大桥的建成，将在更高层次上推进城市提质扩容，从而形成中等城市的发展雏形。
第八条规则区内住房现状。年月。采用一阶段整群抽样方法，市区三个街办范围内抽取社区（居委会）21个，共调查2137户（占三街办总户数的2.73%形成了市住房状况调查分析演讲》当前，全市居民人均住房建筑面积23.87平方米，户均人口3.76人；以商品房、原有私房和已购公房等为主要性质；户均住房建筑面积85.85平方米。
多层建筑、上世纪90年代以后建成的房屋已成为我市住房的主体，从调查情况来看。房屋的成新状态和整体质量较以往有了较大的提高，平房已逐渐从城市的各个区域消失，大量的高层建筑拔地而起，城市面貌呈现了巨大改观，新城区欣欣向荣的景象更是令人瞩目，这些都反映出政府改善城市居民居住条件的努力已初见成效。但是也存在不容忽视的问题，一是城区住房破损及严重破损的比例偏高，达12.54%破旧住房维护、整饰的任务依旧十分繁重；二是城区建成于上世纪8090年代的房屋占总量的68.69%而这其中大部分的房屋属于已购公房，这部分住房将逐渐进入维修期，住房维修的高峰期即将在未来几年中到来，因此尽快完善我市住房维修保证体制已显得十分必要和紧迫。另外，市经济适用房、廉租房比例较低，无法满足中低收入住房困难群体的要求。
第九条城市总体规则、近期建设规则对住房建设的要求。
占总用地21平方公里的22%人均居住用地22平方米。据不完全统计，市现状居住用地为4.62平方公里。至年底，全市住房总建筑面积达500万平方米。
规则居住用地面积14.37平方公里，占规则城市建设用地47平方公里的32.66%,市城市总体规则（ 确定年主城区城市人口44.5万人。人均居住用地32.29平方米。至年，主城区人均住房建筑面积达到30平方米，住宅总量达到1335万平方米，居住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。
城市人口30万人，近期建设规则到年。规则居住用地面积
占规则城市建设用地34平方公里的25%,8.5平方公里。人均居住用地由现状22平方米提高到28.33平方米。全市城区住宅总量达到780万平方米，人均住房建筑面积由现状23.87平方米提高到26平方米。
老城区以调整改造、存量用地置换为主；大力开发建设新城区，住宅建设重点布局普通商品住房和经济适用住房建设用地。住房分区建设方面。促使人气不时提升；工业园区适当开发，满足园区企业居住配套。居住区开发要重点加强配套设施建设，改善居住环境。
第十条住房需求：据《市住房状况调查分析演讲》市有购买住房意向的家庭占被调查家庭的17.31%其中选择6090平方米的占25.76%选择90140平方米的占62.17%综合分析以上数据。十一五”期间，市新增住房总需求为380万平方米，每年需求量约6090万平方米，年均增长5%
第三章规则住房发展目标和指引
第十一条住房建设指导思想。规则期内。进—步完善市场主导、行政调控，多渠道、多层次的住房分类供应体系。
及时调整和改善住房供应结构，坚持总量控制、整体平衡原则。增加中小套型住房供应量，加大社会保证性住房供应。
第十二条住房建设总体目标。满足全市人民日益增长的住房需求；规则期末。全部解决低保家庭无房户和住房困难户（双困家庭）住房问题，基本解决中低收入家庭的住房问题。
第十三条住房建设总量目标。规则期内建设各类住房约4万套。新出让用地建设住房面积280万平方米，存量用地置换重建住房面积100万平方米。
达到住房建设总量的70％以上；其中政策性住房（经济适用住房等）建设面积80万平方米；政策性住房中选取5％作为廉租住房，套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积266万平方米。完成廉租住房面积4万平方米，约700套。
第十四条住房分类及保证对象界定。
限定建设规范、限定供应对象和销售价格，1本次规则住房供应结构划分为3类：1普通商品住房：套型建筑面积140平方米以下、90平方米以上（不含90平方米）商品住房；2中小户型普通商品住房：套型建筑面积90平方米以下（含90平方米）商品住房；3政策性住房：政府提供优惠政策。具有保证性质的政策性商品住房（含经济适用住房、廉租住房等）
2住房保证和供应对象：廉租住房优先保证本市低保特困家庭住房需求；经济适用住房和廉租住房保证本市低收入和最低收入家庭住房需求；中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其他普通商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
第十五条住房建设结构指引。
1住房套型面积结构规范：
单套建筑面积在90平方米以下的中小户型普通商品住房总建筑面积必需达到新建商品住房总建筑面积70％以上；政策性住房（经济适用住房）项目以套型建筑面积90平方米以下住房为主，规则期内。其面积所占比例应按95％以上控制；新建廉租住房单套建筑面积应控制在60平方米以内；改变原有用地性质进行商品住房建设的项目，必需以建设中小套型普通商品住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70％以上控制。
2中小户型住宅建设量占总量保持70％前提下。依据项目所处区位土地级差地租高低、总用地规模、开发强度、建设年度、具体定向安排等实际情况，套型面积结构可相应变化；原则上各片区力求自我平衡；对近期重点发展的新城区，其中小户型比例可比老城区酌情略低；滨水滨湖等重点地段可比其他地段中小户型比例略低。
3住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。落实到新开发的住宅项目中。其一般按以下原则计算：70％部分的中小套型以单套建筑面积90平方米计算，30％部分的普通商品住房以单套建筑面积120平方米计算。
4新审批、新开工的商品住房建设项目。推出一定数量限套型、限房价的出让土地开发建设项目。
第十六条住房建设结构要求。
1总体要求。
市年度(从月日起计算，自年月日起。下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房、限价商品房和危旧房改善)面积所占比重，必需符合[]37号文件精神的要求。
2下列土地应按本规则实施。
即在年月日后经公开拍卖及出让的土地；商品住宅：商品住宅以供地为准。
经济适用房、限价商品房：年月日后项目完成前期各项准备工作、具备开工建设条件的土地。
危旧房改造更新：规则期内的危旧房改造更新。
第十七条住房建设年度指引。规则期内。应根据年度住房需求变化进行调整，提出相应的年度住房建设计划，纳入近期建设规则年度实施计划。年度指引如下：
商品住房建设5300套，年。建筑面积52万平方米；政策性住房建设1300套，建筑面积11.28万平方米。
商品住房建设5700套，年。建筑面积55.7万平方米；政策性住房建设1620套，建筑面积14.08万平方米。
商品住房建设6100套，年。建筑面积59.6万平方米；政策性住房建设1840套，建筑面积16万平方米。
商品住房建设6700套，年。建筑面积65.1万平方米；政策性住房建设2160套，建筑面积18.81万平方米。
商品住房建设7000套，年。建筑面积67.6万平方米；政策性住房建设2280套，建筑面积19.83万平方米。
第十八条住房建设空间布局指引。体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则。以及近期建设规则依托大桥及路等对外交通，将主城区串联、拉开中等城市框架的发展方向，住宅建设布局结合城市近期重点发展地区、重点整治地区，总体上形成“新城区、老城区、工业园区、循环经济区”四大居住片区、新城中心居住组团、新城区铁路以东居住组团、老城中心居住组团、老城区东门居住组团、工业园区居住组团、循环经济区居住组团”六大居住组团、多个子板块的布局：
1重点建设新城中心区（铁路以西）新城区铁路以东和老城区东门三大居住组团：将中心区新城大道以南区域作为 年重点建设区域；铁路以东区域以火车站南广场和中洲渠改造为龙头。提升老城区居住水平。规则期内，要对重点发展地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给于优先安排。
2工业园区、循环经济区等居住组团主要结合大桥及周边路网安排。
3逐步疏散老城综合居住组团人口。提高人均居住规范。搞好存量用地改造与低洼危旧房改造工作，进一步调整老城原用地性质混杂的现状，完善道路及绿地，提高城市综合功能。
4年完成现有新城区经济适用房小区建设的基础上。重点发展城乡结合部地区，依托工业园区、民营企业园、产业片区，以及大道、路、大道等交通便利地区，并结合现有居住用地，相对集中建设。
第四章住房用地供应计划
第十九条住房用地供应指导思想。规则期内。重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应：坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展中心向老城区外转移。
第二十条住房用地供应总量。规则期内。其中新增商品住房用地约388万平方米，存量置换（企业退城进郊、危旧房改造更新等）用地约92万平方米。
第二十一条住房用地供应结构指引。规则期内住房用地供应总量480万平方米中。约96万平方米用于供应政策性住房用地，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70％。
第二十二条住房用地供应年度指引。
供应商品住房建设用地67万平方米；政策性住房建设用地13万平方米。年。
供应商品住房建设用地71万平方米；政策性住房建设用地17万平方米。年。
供应商品住房建设用地76万平方米；政策性住房建设用地19万平方米。年。
供应商品住房建设用地83万平方米；政策性住房建设用地23万平方米。年。
供应商品住房建设用地87万平方米；政策性住房建设用地24万平方米。年。
第五章居住配套设施规则
第二十三条居住区公共服务设施（也称配套公建）应包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。
第二十四条规则期内。其居住配套设施的配建水平，必需与居住人口规模相对应。并应与住宅同步规则、同步建设和同时投入使用。
须符合《城市居住区规则设计规范》年版）要求。各居住区须设一个居住区服务中心，居住区配套的公建项目。为居民提供商业服务、体育、文化、娱乐等服务设施。各小区须设小区公共服务中心，为居民提供基本生活服务设施。各级公共服务中心可结合上级公共服务中心设置，既方便居民使用，又使公共服务中心相对集中设置。
第六章政策与策略
第二十五条积极落实住房发展规则目标。
1保证住房用地供应。应依照全市住房发展规则目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
2建立并完善在限套型、限房价基础上竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式。
3停止别墅类房地产开发项目土地供应。大套型住房土地供应。
4加大闲置土地处置力度。制止违法囤积土地的行为。土地、规则等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的应从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的无偿收回土地使用权。
第二十六条加强商品住房开发建设管理。
将各类商品住房建设项目中套型建筑面积90平方米以下的住房面积控制比例作为土地出让的前置条件。落实住房开发项目套型结构比例的规定。
必需明确住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)和住宅建筑面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标；指标的确定，新审批住房建设项目。必需符合本规则及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
增加中小套型数量；鼓励开发单位在满足规则要求前提下，对于已审批但尚未开工的住房建设项目进行户型比例调整。将已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。
第二十七条完善住房供应和保障体系。采取有效措施解决低收入家庭住房问题。
1建立以普通商品住房为主体的住房供应体系。面向不同收入家庭提供商品住房、普通商品住房（中小户型）经济适用住房、廉租住房。
2政策性住房（廉租住房、经济适用房和限价商品房）由市政府统一规则。以及出卖、出租、使用管理的相关方法，由市房产管理部门统一制订。
3廉租住房建设资金管理。廉租住房建设资金由市政府专项拨款。
4租赁型经济适用房建设。促进住房保证由“以售为主”向“以租为主”转化。可以将政府查处没收的违建住房转为租赁型经济适用房；加强租赁型经济适用房对我市低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保证作用，提高租赁型经济适用房对产业园区的居住配套功能。
5完善经济适用房管理。严格执行国家经济适用房管理的各项政策。
第二十八条积极稳妥的开展旧城改造。规则期内。本着积极稳妥、有序推进的原则，逐步实现全市旧城居住生活环境的普遍改善。
第二十九条发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格依照国家调控政策。有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第三十条加强房地产市场引导。
1坚持正确的舆论导向。引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
2积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。促进住房梯度消费。引导居民住房消费观念从“有住房”有房住”鼓励居民根据自身经济状况采取购买或租赁方式解决住房问题，优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
第三十一条整顿和规范房地产市场秩序。
1加强房地产开发建设全程监管：对不符合规则控制性要求。
2完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息制度。
第七章规则实施的保证措施
第三十二条建立住房建设规则实施的分级负责制。加强政策的传送能力和与基层的沟通能力。强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
第三十三条强化住房建设规则年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规则的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标。规则部门不予核准规则选址。
第三十四条加强规则实施的技术管理。住房建设规则编制体系、目标、内容、方法及规范上与上层次规则紧密协调。确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的规则部门不得核发建设工程规则许可证；对不符合规则许可内容的施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。
第三十五条完善住房建设规则监督管理。全面落实住房规则实施的相关责任单位。加强住房规则实施的检查，完善住房建设规则公共参与机制。
第八章附则
第三十六条本规则自批准之日起生效。
一、项目建设进度情况
根据省、市下达我市保障房建设任务，我局牵头负责建设廉租房1000套，公租房500套，棚改400户，租赁补贴893户。保障性住房项目为我市2013年度1500套公共租赁房建设目标；上坪下周屋棚改、南路棚改项目为我市今年400户改造建设目标。各项目进展情况如下：
1、保障房项目：该项目用地77.92亩(含道路用地)，项目总建筑面积97122.78平方米(含地下室7980平方米），总套数1500套（其中廉租房1000套，公租房500套），项目共16栋（其中18层建筑6栋，11层建筑6栋，6层建筑4栋）。到目前77.92亩土地中，截止目前镇已组织丈量土地66.016亩，其中发放征地补偿款的10.545亩；涉及迁坟186座，已签订迁坟协议及并发放补偿款60座，迁坟7座；涉及原医药公司仓库未拆迁，国资办已通知原承租户腾空清场，以便拆除建筑物；房产置业公司组建了项目指挥部，主体工程已完成招标并已签订施工合同，入口道路工程已签订施工合同，拟在8月中旬进行清表，8月下旬进场施工。
2、上坪下周屋棚改、南路棚改项目进展情况：
（1）、南路棚改项目：该项目原上年度转结项目，总拆迁户为260户，除完成2011、2012年上级下达的135户，超出任务125户转结为2013年度，目前已全部完成拆迁任务，安置房己开工建设，正在基础施工中。
（2）、上坪下周屋周边区域棚改项目：该项目范围东邻规划路，南连宾馆，西邻沿江东路，北接金都大道,项目总占地约109.39亩,其中:建设用地92.62亩(含棚改建设用地69.62亩，捆绑挂牌出让的商住用地23亩），道路建设用地16.77亩。总拆迁275户，拆迁面积4.6万平方米，目前完成拆迁195户。该项目采取政府主导、政策扶持、社会参与、市场运作”的基本原则，进行统一规划、综合开发、配套建设，实行货币补偿和产权调换，项目建设用地已由市房地产开发公司依法取得，作为项目建设单位开发建设安置房，安置房工程正在基础施工。到目前，我市棚户区改造项目己完成拆迁320户，安置房己全部开工建设。
3、租赁补贴发放情况：今年租赁补贴发放对象在上年度发放对象基础上，进行收入和住房动态情况复核，新增上年度廉租房申请未中签对象纳入租赁补贴保障，此项工作基本结束，近期将公示，公示结束后进行发放。
二、存在的问题
当前项目进展存的问题主要在保障房项目，一是因征地、青苗补偿标准问题，被征地村民提出已签订征地协议的土地如年内政府会出台新标准应按新标准执行；迁坟补偿标准问题，原标准为1600元/座，被迁坟户提出补偿标准低，要求提高补助标准；以及要求解决村岗下小组城中村改造问题，导至征地、迁坟工作进度缓慢，村民阻碍地质勘探队伍进场施工。二是项目施工用电问题：需从七彩大道拉专线至项目地，为避免重复建设，建议综合考虑施工用电和建成后的电力负荷，一次性建设到位，但所需工程费用较大，需政府确定供电线路方案及投资主体。
三、下一步工作
1、强力推进征地迁坟工作。建议镇按照征地拆迁突击活动要求，攻坚克难，分解细化目标任务，将征地、迁坟任务分解落实到每个工作人员，建立每日一调度的工作机制，确保在2013年8月中旬前完成征地、迁坟，以及用地范围清表工作，8月下旬前施工单位进场施工。
2、搞好统筹协调，提供相关保障。建议由市房产置业公司统筹协调，共同参与配合镇做好群众工作，推进征地、迁坟工作。
【关键词】建筑工程；建筑工程施工；质量控制
【 abstract 】 housing project construction quality management of the quality of the project by planning, construction quality control in the process of the two important quality management activities to ensure the quality of the delivery of the buildings. This paper mainly introduces the housing construction project of the quality plan and housing construction quality control.
【 keywords 】 building engineering; Building engineering construction; Quality control
中图分类号： TU761 文献标识码：A 文章编号：
0. 引言
房屋建筑工程项目质量策划是房屋建筑工程施工质量管理工作中的一项重要内容，它直接关系到质量体系在房屋施工项目上运行的成败，同时质量策划包括了制定并实现房屋施工项目质量方针、质量目标、质量计划等等工作内容。所以应该高度重视房屋建筑施工的质量策划工作。文章主要分析了房屋建筑质量策划的步骤和质量控制的方法。
1. 质量策划的步骤
1.1 宏观层面上的策划
总体策划由分公司经理主持进行。对大型、特殊的房屋建筑工程，应该由公司质量经理、总工程师和相关职能部门的负责人等参与策划，确定选聘房屋施工项目经理、房屋施工项目工程师。根据工程特点、房屋建筑施工规模、技术难度等情况确定房屋施工项目部配备的人员及数量，注意不宜超编，也不宜无限度压缩，确保房屋施工项目部门能够高效的运转为宜。确定房屋施工项目总体质量目标。依据合同条款的要求，确定房屋施工项目的总体质量目标。总体质量目标可以参考合同条件的要求，也可以按照公司的惯例及公司的要求确定。如果房屋建筑工程分为几个单位工程，还应该明确各个单位工程的具体质量目标分别是什么。确定房屋施工项目进度目标。房屋建筑施工工期应根据合同要求及公司生产任务量和资源供应量综合考虑。在保证满足本工程项目的合同要求，又不影响其他工程的进度施工的前提下、下达工期承包指标。确定项目目标成本。所有工程项目均应进行承包，执行“多劳多得”的原则。根据分项、分部的工程量、人工费，加上一定比例的管理费和不可预见费，核算出本项目的成本目标，并以此作为项目承包的依据。
1.2 微观层面上的策划
接受任命的项目经理、项目总工程师应迅速到位，熟悉建筑施工现场并熟悉图纸，建立各种沟通联系渠道，同时组织进行临时施工房屋设施的施工。待项目部所有人员到齐后，项目经理组织项目总工程师、质量安全、成本核算、材料设备等方面的负责人根据总体策划的决议进行细部策划。项目部应对工程分部、分项逐一确定质量等级，是合格还是优良。以便当实际施工有误差是尽快调整和部署，确保项目总体目标的实现。项目质量控制虽然已有质量体系文件的规定，但其中有很多是概述性的内容，这在策划时应该做出详细具体的规定，比如还要明确关键过程和特殊过程、列出检验和试验计划、规定哪些过程的测量分析要应用统计技术等等。工程进度控制应该在项目施工进度图中，确定关键线路和关键工序，从而安排房屋建筑施工顺序，通过人力物力的合理调动，保证进度符合规定的要求；当安全、成本与之发生冲突时应该怎样协调，也是质量策划的一项重要内容。房屋建筑施工人员、材料和机械的配备。根据工期、成本目标及工程的特点，策划出本项目各阶段的房屋建筑施工机械、劳动力和主要物资的详细需要量计划，提交给项目部的上级主管部门，以便其提前为项目部配备各种资源。
1.3 质量策划文件的输出
通过房屋施工项目质量总体策划和细节策划，最后将策划的结果形成房屋施工管理文件。包括房屋施工项目质量计划、房屋建筑施工组织设计、房屋施工项目承包成本责任书、质量责任书、关键工序和特殊工序的房屋建筑施工方案、冬雨季房屋建筑施工措施等等。其中房屋施工项目质量计划书是一种针对性很强的控制和保证工程质量的文件，在房屋施工项目质量策划中占有相当重要的位置。现代质量管理的基本综旨是“质量出自计划，而非出自检查”。每个施工项目质量代表公司的整体质量水平。只有提高公司的整体质量水平,才能在市场竞争中立于不败之地，因此必须抓好所有工程项目的质量管理。而好的质量管理只有做出精准的计划，才能有效的指导项目的实施，做好质量控制，
2. 质量策划控制的具体实施
2.1 明确质量策划与控制的目标
房建工程项目施工质量策划的目的就是要确保工程项目质量目标的实现，房屋施工项目经理部是质量策划贯彻落实的基础。首先要组织精干、高效的房屋施工项目领导小组，特别是选派训练有素的房屋施工项目经理，围绕房屋施工项目质量管理目标组成一个优秀的房屋施工项目团队。通过对房屋施工团队的绩效管理，来充分保证质量体系持续有效地运行。对质量策划的工程总体质量目标，实施分解，确定工程工序质量目标，并落实到班组和个人。其次是确定质量目标。质量目标一是要满足业主要求，二是要满足公司质量计划的要求。如在招标时业主要求的质量等级为优良，那么该工程的最终质量目标就应定优质工程，按照这个质量目标进行全面质量管理设计。把质量总目标进行层层分解，定出每一个分部、分项工程的质量目标。然后针对每个分项工程的技术要求和施工的难易程度，结合施工人员的技术水平和施工经验，确定质量管理和监控重点。有了这两条，工程房屋建筑施工质量就有了基本的保障。
2.2 采购环节保证原材料的质量
工程材料的质量直接影响到房建工程的质量。如果没有高品质的原材料，就不可能创造出优质工程。从材料计划的编制、采购到进场后的验收复检等，每个环节都要进行严格规定和控制。房屋施工项目部必须严格按采购程序的要求进行，最好从指定的合格物资供应厂商名册中选择厂家进行采购，并做好进货检验记录。对“三无产品”坚决不能验收入库，以杜绝不合格原材料进入房屋建筑施工现场危及工程质量。
2.3 过程控制保证工程质量
过程控制是工程房屋建筑施工管理工作的一项重要内容。只有保证房屋建筑施工过程的质量，才能确保最终建筑产品的质量。在每个分项工程施工前，写出详细的书面交底和质量保证措施，召集施工主要负责人及技术、质量管理人员和参加施工的所有人员进行交底，做到人人目标明确、职责清楚。对于新技术、新材料、新工艺和施工经验不足的分项工程，还应事先对人员进行培训。在施工管理中还要坚持“样板施工引路”，即在各分项工程全面施工前，首先组织技术熟练的操作工人进行典型施工，典型施工后及时总结，确认能达到质量目标和规范设计要求时，组织施工班组全体人员进行现场观摩，使各施工班组有直观的质量标准，进一步向班组做较深层次的技术交底，从而达到质量预控，少走弯路，一次成优。
2.4 加强检查控制
质量检查是及时发现和消除不合格工序的主要手段。质量检查的控制，主要是从制度上加以控制和保证。如：技术复核制度、进货检验制度、自检、互检和交接检制度、隐蔽工程验收制度、样板制度、质量联查制度和质量奖惩办法等等。通过这些制度的实施对工程质量进行检测控制，有效地预防不合格工序的施工，并能制定出有针对性的纠正和预防措施。
3 结论
文章以上主要分析了房屋建筑策划及其质量的控制，同时还提出对房屋施工项目质量策划实施情况的检点应放在对质量计划的监督检查上。公司质监部门要围绕质量计划不定期的对房屋施工项目部进行监督和指导，房屋施工项目经理要经常对质量计划的落实情况进行符合性和有效性的检查，发现问题及时纠正。在质量计划考核时，应注意证据确凿，奖惩分明，使房屋施工项目部的质量管理体系有效运行。
【参考文献】
[1]常立军，张文静。试述建筑工程房屋建筑施工质量常出现的一些问题[J]黑龙江科技信息，2007，（18）
[2]彭耀新。房屋建筑施工中常见质量问题及控制措施[1]民营科技，2008，（12）
制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，是国务院做出的重要部署，是改善人民群众生活，提高住房保障水平的重点工作，是落实科学发展观、引导建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施，是完善住房供应政策和调整住房供应结构、推进住房保障体系建设的重要手段。通过各地区、各有关部门的努力，住房建设规划工作已经取得了阶段性成效。为了贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[*]24号）精神，经国务院同意，现就进一步做好2009年住房建设计划、*年至2012年住房建设规划的制定工作提出以下指导意见：
一、加强领导，认真制定住房建设规划与住房建设年度计划
住房建设规划是对未来几年住房建设进行调控和指导的主要依据，做好住房建设规划以及住房建设年度计划的制定和实施工作是城市（包括县城，下同）人民政府的重要职责。地方各级人民政府要采取有力措施，加强对住房建设规划制定工作的指导和监督。城市人民政府要加强对住房建设规划工作的组织领导，抓紧落实部门分工，建立健全工作机制，形成工作合力，切实提高编制工作质量和效率。要按照“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则，做好前期调研、专题研究、规划编制等工作。
制定住房建设规划与住房建设年度计划，一是要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件为依据，深入贯彻科学发展观，落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求。二是要立足我国人多地少的基本国情，根据本地区社会经济发展水平、资源和环境承载能力，重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房；采取多种渠道和方式，妥善解决进城务工人员的居住问题。三是要与国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划相衔接。
住房建设规划与住房建设年度计划应在征求社会意见的基础上，经城市人民政府批准后向社会公布。城市人民政府要在进一步总结*年住房建设计划制定和公布工作经验的基础上，在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布*年至2012年住房建设规划，并认真组织实施。各直辖市、计划单列市和省会（首府）城市的住房建设规划（计划）报建设部备案，其他城市的住房建设规划（计划）报省、自治区建设主管部门备案。
二、深入调查，科学确定住房建设发展目标
制定和实施住房建设规划与住房建设年度计划，政策性强、涉及面广、统计与分析任务重。做好这项工作，要加强全面调查，建立城市居民住房现状及动态管理档案，加强科学分析和预测。各地要充分利用住房现状调查的既有成果，参考城市住宅的保有量、成套情况、空间分布、产权状况、户均人口、户籍家庭数、流动人口居住情况、居民收入、居住需求意愿等情况，结合本地资源与环境等约束条件，人口和住房需求结构变化趋势，以及旧住宅改造、城市拆迁、市场需求和政策因素等，统筹研究确定住房结构、居住用地空间布局、设施配套和建设规模。
三、突出重点，落实保障性住房建设标准及要求
制定住房建设规划和住房建设年度计划，要根据本地住宅需求情况，落实逐步解决城市中低收入家庭住房困难的目标，合理确定居住用地供应规模、土地开发强度和住宅供应规模。要把普通住房供应作为主要内容，突出强调以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难。要按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[2006]37号）要求，明确新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。要明确提出廉租住房、经济适用住房、限价普通商品住房及其他中低价位、中小套型普通商品住房等的建设目标、建设项目、住房结构比例、土地供应保障措施等，并提出包括新建、存量住房利用等多种渠道的综合解决方案。
住房建设规划的成果由规划文本、图册与附件组成。规划文本应包括总则、住房发展目标、住房用地供应目标与空间布局、住房政策、规划实施保障措施等内容。附件应包括规划说明、研究报告与基础资料。
一、加强农房建设管理的总体要求
加强农房建设管理，必须坚持以科学发展观为指导，按照建设社会主义新农村的要求，以改善农村人居环境、提高农房质量和防灾抗灾能力、促进农村新社区建设为目标，建立完善农房建设管理体制，优化农房建设规划布局，规范农民建房行为，加强农房建设技术服务和市场管理，着力提高农房设计、施工水平，促进农房建设走上科学、规范、有序的可持续发展道路。
到2010年，建立起比较完善的农房建设法规体系、质量标准体系、技术服务体系和监管体系，全省县市域总体规划确定的中心村和保留村建设规划全部编制完成，农房设依据规划实现合理布局，质量安全得到保障，防灾抗灾能力有较大提升，违法建房行为得到有效遏制，农村人居环境明显改善。
二、突出抓好农房建设管理的重点环节
（一）大力推进村庄建设规划编制。按照建设社会主义新农村的要求，结合实施“千村示范、万村整治”工程，加快县市域总体规划确定的中心村和保留村的村庄设规划编制，依据规划布局建设农房。村庄建设规划要认真落实县市域总体规划、土地利用总体规划的要求，与地质灾害防治、防台、防洪等专项规划相衔接。规划编制要坚持科学、民主，广泛听取村民群众意见，实行必要的听证和公示制度。要坚持控制增量、合理布局、保护耕地、集约用地的原则，科学安排农村居民点的数量、布局、围和用地规模，按生产、生活、生态等不同功能实现合理分区，积极引导农民向中心村集聚建房。编制地质灾害易发区内的村庄建设规划，应先对规划用地范围进行地质灾害危险性评估。在划定建设用地时要避开自然灾害易发地带，特别是存在台风、洪涝、山体滑坡及地质条件不稳定等隐患的区域。确实无法避让的，必须采取必要的工程术措施，确保安全。要强化村庄建设规划对农房建设的基础性指导地位，农房建设必须依据村庄建设规划实施。已划入城市规划建设用地范围的村庄，应根据城市总体规划和土地利用总体规划，实施村庄改造和住房建设。
（二）严格执行农房建设规划许可和用地审批制度。按照《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《*省村镇规划建设管理条例》、*省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，切实加强农房建设的规划许可和用地审批管理。所有农房建设项目必须依法办理“一书一证”或“一书两证”和用地审批手续。各地要依据规划，从严控制农房占地面积、建筑面积、建筑层次和总建筑高度，严格执行“一户一宅”制度，建新必须拆旧。新建农房，要按照相对集中的原则，严格依照村庄建设规划选址，尽可能建到中心村的居住区。凡是规划要撤并的自然村点的新建农房必须建到规划的中心村居住区内。保留村农户新建、改建、扩建住宅，也要依据村庄建设规划选址，充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。鼓励以集中联建的形式建设农民新村，控制建造独立式单体住宅。沿海易受台风灾害影响地区禁止建造单开间独立式多层住宅。
（三）大力推行农房勘察设计制度。各地要依法将勘察设计纳入农房规划建设许可的必要条件。农房建设应依法进行工程勘察。农房设计应彰显民居建筑风格，体现节地、节水、节能、节材和环保原则，满足农房抗台、防洪、抗震、防火等标准规范要求。农房建设应依法委托设计，或选用建设部门提供的设计图纸。县级以上建设行政主管部门要根据当地的自然地理环境、农民居住生活习惯和经济承受能力，组织编制农房建筑设计图集，无偿提供并指导建房户使用。选用建设部门提供的设计图纸的建房户，应委托专业设计单位或设计人员结合工程地质勘察资料，对设计施工图纸进行调整确认。
（四）切实加强农房施工管理。县级建设行政主管部门及其建设工程质量安全监督机构、乡镇政府应当依据《建设工程质量管理条例》等法律法规，切实加强对农房建设质量安全的监督巡查和技术指导，建立农房竣工验收、竣工验收备案制度，落实农房建设各方主体的质量安全责任，切实加强农房施工质量安全监管。农房施工应由具备相应资质的施工企业或具备相应建筑施工技能的农村建筑工匠承担。农村建房户应与施工承包人签订施工合同，明确双方的责任、义务和权利。对未签订施工合同或施工承包人资质、技能不符合要求的，县级建设行政主管部门或受其委托的乡镇政府不得核发相关许可证书。施工承包人应严格按照设计图纸施工，遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，确保施工质量和安全。农村建房户和施工承包人应根据合同约定负责施工现场的安全管理，防止人员伤亡和其他安全生产事故的发生。农房建设完工后，建房户应组织竣工验收，对建房质量情况签署书面意见，并在15日内到县级建设行政主管部门或受其委托的乡镇政府办理备案手续。建房户组织竣工验收确有难的，所在地乡镇政府或建设工程质量安全监督机构应给予必要的指导和帮助。
三、完善农房建设管理体制
（一）明确农房建设监管职责。各级规划建设、国土资源、质量技术监督等部门和乡镇政府要按照国家和省里有关法律法规的规定，对辖区内农房建设实施监督管理。县级建设行政主管部门及其建设工程质量安全监督机构要会同乡镇政府，采取有效措施，切实履行农房建设工程质量安全监管职能。质量技术监督、工商行政管理部门要加强对城乡建材市场的监管，切实防止不合格、劣质建筑材料流向农村。要充分发挥村民委员会的作用，将农房建设日常监管和技术服务延伸到村。积极开展农村房屋产权产籍管理，加强对农房建设各个环节的控制，规范农房建设行为。
（二）健全农房建设管理机构。各县（市、区）政府要根据农房规划建设管理实际需要，切实加强城乡规划和建设工程质量安全监督机构建设，建立健全城乡一体的规划和建设工程质量安全监管体制。要积极推行在县（市、区）分片设立村镇规划建设管理所，充分发挥其对农房规划建设管理的协调和服务作用。村镇规划建设管理机构与人员经费纳入县（市、区）财政预算。乡镇政府应根据村镇规划实施和农房建设管理的实际需要，明确专职人员负责具体管理工作。
（三）加强农房建设施工队伍管理。农村建筑工匠从事农房建设施工，应具备相应的建筑施工技能，并到工程所在地乡镇政府或村镇规划建设管理机构办理登记备案手续。各级建设行政主管部门要积极支持组建农村建筑工匠行业协会组织，引导农村建筑工匠加入行业协会，指导行业协会制定自律公约，加强行业监管，规范农村建筑工匠从业行为。建设行政主管部门和行业协会要有计划地开展农村建筑工匠技能培训，对经培训考核合格的，出具培训合格证书。省建设行政主管部门要制订农村建筑工匠建筑施工技能标准，组织编写培训教材，加强对农村建筑工匠技能培训的业务指导。鼓励不同工种的农村建筑工匠合伙组建建筑业劳务承包企业，专业从事农房建筑施工。
四、落实农房建设管理的各项保障措施
（一）切实加强组织领导。各级政府要从贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的战略高度，从建设社会主义新农村、维护农民群众切身利益的实际需要出发，高度重视农房建设管理工作。要切实保障农房建设管理特别是村庄建设规划编制、农房设计、地质灾害危险性评估所需的经费。各级规划建设、国土资源、质量技术监督等部门要密切配合，落实责任，确保监管措施到位。省建设行政主管部门要根据本《意见》精神，抓紧制订农房建设管理具体实施细则，以及农房规划建设许可实施办、竣工验收指导意见、竣工验收备案办法和相关示范文本。
第一条房地产业是海口市新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控，保障中低收入家庭和最低收入家庭的住房要求，全面建设小康社会，特编制《海口市住房建设规划（2006—2010）》。
第二条本规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（【2006】37号文）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房【2006】165号）等有关文件以及《海口市城市总体规划（2005～2020）》、《海口市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际进行编制。
第三条本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，与《海口市城市总体规划（2005—2020）》共同承担对2006－2010年全市住房建设的综合调控。
第四条本规划的规划区为海口市区，规划期限为2006年至2010年。
第五条在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第六条本规划坚持住房梯度消费的原则，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第七条本规划包括规划文本、附表以及图件。
第二章规划目标与原则
第八条住房规划目标。
贯彻落实国务院和建设部出台的相关政策法规，按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。
第九条住房规划原则。
1、加强宏观调控的原则。坚决贯彻落实国务院、建设部关于加强房地产市场的调控政策，加大宏观调控力度和发挥市场基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，采取有效措施，调整住房结构，健全和完善住房保障体系。
2、满足城市低收入市民住房的原则。通过调整住房套型结构，保证中低价位和中小套型的普通商品房、经济适用房和廉租住房的建设量，改善市民居住环境，切实提高居民的城市生活质量。
3、贯彻总量控制、存量消化的原则。规划期内，控制住房建设的总量，住房土地供给应优先考虑盘活和消化现有存量，特别是停缓建处置项目和政府回收闲置地，保证城市住房建设市场健康发展。
4、贯彻建设节约型社会，土地资源集约高效利用的原则。住房开发宜集中成片，形成一定的规模，注重新建居住区与改造现有居住区相结合，节约利用土地，避免住宅无序蔓延，住宅建设要与配套设施建设同步开展。、
第三章住房现状
第十条海口市住房现状水平。2005年海口实有住宅建筑面积2798万平方米，人均居住面积约为22平方米；近几年海口市住房施工面积总量、本年新开工面积、竣工面积、实际销售面积以及销售额有逐年增加的趋势，且实际销售面积大于竣工面积。
第十一条海口市住房现状特点。
1、海口市现状中低价位房源比较充足，套型结构相对合理，中小套型和中低价位住房所占比例较大。
海口近年来建设大量的经济适用房（包括单位集资建房），较好解决市民的安居问题；政府已出台相应的实施办法来保障廉租住房的供应。
2、商品房均价比较低，低于全国平均水平。
海口商品房均价处于较低水平。在全国沿海城市中是房价最低的城市之一，甚至低于国内一些沿海城市的经济适用房价格。
3、外来和流动人口住房市场需求比较旺盛。
海口市独特的地理位置和气候条件、良好的自然生态环境、较高的生活服务水平以及近年来城市基础设施的完善和对居住环境的改善，吸引了大量外来和流动人口购房居住、度假和养老，这部分的商品房市场需求量比较大。
第四章住房需求和建设目标
第十二条规划期内住房需求。根据市场调研和海口本地房地产真实情况的综合分析，本着集约利用土地的原则，预测规划期内住房总需求量为999万平方米。
第十三条住房建设总量目标。规划期内建设各类住房11.58万套，总建设面积为1000万平方米。
1、商品房住房市场
规划期内商品房的建筑面积为852.7万平方米，建设套数约为9.48万套。
2、政策性住房市场
规划期内建设政策性住房建筑面积147.0万平方米，建设套数为2.10万套。
第十四条住房建设结构指引。
1、经济适用房保障本市低收入家庭、旧城（含城中村）改造拆迁户的住房需求；廉租住房保障本市城镇最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中低收入和中等收入家庭住房需求；其它商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。
2、规划期内，套型建筑面积等指标按照国家政策规定执行。年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房的建设。
第十五条住房建设年度导引。
规划期内住房建设年度目标为：
2006年商品住房建设18589套，建筑面积167.3万平方米；政策性住房建设8180套，建筑面积57.26万平方米。
2007年商品住房建设19422套；建筑面积174.8万平方米；政策性住房建设5500套，建筑面积38.5万平方米。
2008年商品住房建设18922套，建筑面积170.3万平方米；政策性住房建设3214套，建筑面积22.5万平方米。
2009年商品住房建设19200套，建筑面积172.8万平方米；政策性住房建设2214套，建筑面积15.5万平方米。
2010年商品住房建设18589套，建筑面积167.3万平方米；政策性住房建设1894套，建筑面积13.26万平方米。
第五章住房用地供应计划
第十六条住房用地供应指导思想。规划期内，优先供应中低价位、中小套型的普通商品房、政策性住房（包括经济适用房和廉租住房）用地，适当兼顾其它住房用地安排。遵循住房用地有序发展、消化存量的原则，合理布局住房用地。
第十七条住房用地供应总量。规划期内全市新增住房用地供应总量为613.34公顷。其中商品住房用地供应量为530.50公顷，政策性住房土地供应量为82.84公顷。
第十八条住房年度用地供应导引。
2006年，商品房供应由当年住房竣工量和空置住房解决，不再新增土地；供应政策性住房用地47.49公顷。
2007年，供应商品住房用地105公顷，另外本着存量消化的原则，从正在处置中的停缓建项目（共26宗，建筑面积约为75万平方米）中消化；供应政策性住房用地16.59公顷。
2008—2010年，供应商品住房用地425.5公顷；供应政策性住房用地18.76公顷。
2008—2010年新增商品住房用地主要从长流组团、金沙湾和江东组团的规划居住用地中来供应。考虑到市场需求可能发生变化，2008—2010年土地供给应在政府的调控下，可根据市场需求的变化对土地供应量作出适当的调整。
第六章政策与策略
第十九条积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
《海口市住房建设规划（2006—2010）》经公布后，国土、规划、房产等相关部门应积极按照本规划制定的决策，对2006年到2010年的住房用地的供应、规划进行落实；应本着存量消化的原则供应住房用地，实行最严格的土地供应政策。在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活。
第二十条贯彻落实国务院关于加强房地产市场调控的政策，加大宏观调控力度和发挥市场基础性作用，进一步整顿和规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设全过程监管,切实整治房地产交易环节违法违规行为,结合海口市的实际情况，采取有效措施，调整住房结构，健全和完善住房保障体系。
第二十一条调整住房供应结构。
根据国家宏观调控的目标和海口市的实际情况，从可持续发展的观点出发，引导住房消费，调整房地产的投资结构，保持房地产业的稳步发展。重点发展满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房，明确新建住房结构比例。规划期内，新审批、新开工的住房总量、套型建筑面积等指标按照国家规定执行；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房的建设，其年度供应量按照国家有关规定执行。
第二十二条加强普通商品住房的建设。
加强商品房开发建设管理、深化销售制度改革，建立并完善在限套型、限房价基础上的竞地价、竞房价的中低价位、中小套型普通商品房的“双限双竞”的开发建设模式和用地招标出让办法，积极推进中低价位、中小套型普通商品房用地招标出让，落实住房开发项目套型结构比例的规定。
第二十三条保障政策性住房建设
政府应优先保证政策性住房的土地和房源供应，近期优先考虑“半拉子”工程的处置利用，同时可通过储备地、回收闲置地等方式来落实政策性住房的安排；多层次、多途径加大保障性住房建设资金的筹集力度，保证保障性住房建设的资金落实，同时加强政策性住房的建设管理，按照统一规划、统一组织、统一配套的建设模式进行建设，切实保障政策性住房的落实。
第二十四条加大对闲置地的处置力度。
土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发者，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发者，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或投资额不足1/4，且未经批准终止开发建设连续满一年的，按闲置地处置。
第二十五条积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
大力发展住房二级市场和租赁市场，增强新房市场以外的二级市场及租赁市场的资源配置功能，探索新形势下促进住房二级市场和房屋租赁市场发展的新路子、新方法，合理引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，解决居民住房问题。
第二十六条加快城市廉租住房建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，确定廉租住房建设规模，落实廉租住房资金筹措渠道。
第二十七条政府合理引导住房消费观念，提倡理性消费，稳定房地产市场。
住房梯度消费模式符合家庭在不同时期的实际支付能力，也与我国目前的经济发展水平相适应，这种消费观念值得政府在相当长的时间内积极推广和提倡。以经济、实用为消费原则，量力而行，引导居民形成适度居住消费的观念；根据自身的经济承受能力，购买或租赁符合家庭实际需要的住房。引导居民从追求住房面积到追求住宅性能质量，培育在适当面积内实现高质量居住生活的消费理念，提倡理性消费，稳定房地产市场的发展。
第七章规划实施的保障措施
第二十八条建立规划落实的目标责任制。建立规划落实的目标责任制度，发改局、建设局、交通局、规划局、房产局、环保局等各部门要各施其职、各负其责，形成合力，加强政策的传递效率，增强政策的执行力度，确保规划目标的实现。
第二十九条分解实施住房建设年度计划。将五年规划总目标分解为年度供地目标、年度建设目标，相关部门要严格按照年度计划供应住房建设用地，严格按照规定的住房供应结构、住房类型办理相关审批手续，对不符合年度住房实施计划的住房建设项目，规划部门不予核准规划选址。
第三十条加强规划实施的技术管理。综合利用现代化的信息手段和工具，建立开放性的计算机管理查询系统，提高数据统计、分析、查询、管理、反馈的效率，完善提高住房建设信息资源的动态监测系统与长效监测管理机制。
第三十一条加强住房建设的监督监测。各级建设部门和监察部门加强规划效能工作，把落实住房建设规划作为监察重点，加强规划实施过程中的动态监测与制约机制，形成有效的信息反馈机制，确保住房建设规划落实到位。
第八章附则
第三十二条本规划自批准之日起生效。
