时间：2022-12-03 17:46:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区物业客服工作计划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2017小区物业年度工作计划范文1
根据城市物业管理的现状，物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划：
一﹑充分发挥物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。
1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。
2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。
二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主(住户)服务意识。
转变守旧走老路，凡事等﹑要﹑靠的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。
三﹑激活管理机制
1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。
2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设(报修)电话，全方位聆听业主的声音。
3﹑制定切实可行的管理措施，推行首问责任制。
4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。
5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。
6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。
7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。
四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。
1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。
2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。
3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。
4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。
5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。
6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。
7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。
8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。
五﹑加大培训力度，注重培训效果。
管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训：
1.新入职培训
为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。
岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。
2.在职培训
培训内容：
1、物业公司的各项规章制度
2、公司的《员工手册》
3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构
4、各部门相关的专业知识
通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。
六、 提升物业服务品牌，树优质服务新形象。
1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。
2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。
3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。
4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。
5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。
6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。
7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。
七、开展多种经营与措施
管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计, 落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建社区经济圈，力争实现管理费收支平衡。
1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。
2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。
3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。
4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。
八、其它工作。
1、关注、督促房地产公司对小区屋面防水、供暖工程遗留问题的解决。
2、充分利用辖区派出所治安群防群治，建立完善联防预警机制。
2017小区物业年度工作计划范文2
我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20XX年工作展望情况。
一、环境绿化
植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;
对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
原门岗24小时服务电话：2621909从20XX年3月1日起变更为2611833
住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;
管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!电话：3058970(小莫);
严格进出管理，请住户在星期一~五(8：0018：00)，星期六~日(9：0016：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;
大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;
燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;
小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;
对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到慢的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，20XX年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出;
开放百合园qq群：24830134、 msn群：group17098@bbqun.com，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置佳佳物业上线提示，方便我们及时沟通 ;
与社区联合放露天电影，老年人活动票;
建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;
发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚;
对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;
增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;
调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;
为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友;
节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;
代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;
计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
2017小区物业年度工作计划范文3
20XX年，银都名墅物管处的日常工作在公司领导下和开发商领导的正确指导下得以顺利开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的 建设等方面比较薄弱。20XX年将是我们物业管理工作计划全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和发展商的发展要求。特制定了20XX年物业管理工作计划：
一、保安管理
1)、做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。
2)、对各规章制度和岗位职责进行学习，特别是新入职队员的培训。 继续做好小区内安全保卫工作，确保小区的正常秩序，给业主提供一个安全、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。
3)、加强部门内部力量的梯队建设，努力培养骨干力量。
4)、做好小区的消防安全工作，力求做到全年无任何消防安全事故。
5)、加大军事训练力度，在20XX年度中使部门员工的整体军事素质得到质的提高。
6)以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热情，促进工作有效完成。
二、工程维护保养管理
1)对 整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作
2、加强对装修户进行监督管理。
3、向业主提供有偿服务。
三、 环境卫生的管理
1)环境卫生方面，我们根据小区实际情况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清澈透明。
2)要求保洁部制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。
3)要求保洁部按照开发商的要求进行。
四、客服管理
1)继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到95%左右。
2)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。
3)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。
4)完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。
5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。
根据公司培训方针，制定客服管理培训工作计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素质教育，促进员工爱岗敬业 。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质。
五、完善管理处日常管理，开展便民工作，提高业主满意度 ，以制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满意，大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气维修等有偿服务，在给业主提供优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。
六、根据公司年度计划，创建文明和谐小区。
截止到 xx年12月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到xx年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。xx上半年客服工作总结开头语
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
一、 客服部的工作
“我们多努力，让您更满意”是我们物业公司的服务宗旨。为了这个宗旨，我们在培训新的员工和工作例会中多次提出，让员工在思想了解和理解目标，在工作如何运用和发挥。所以，我们客服部在对业主反映问题的工作中从细节做起，多理解一点、多解释一点、多做一点、多微笑一点，拉近物业与业主之间的距离，让每个业主都能够受到物业人性化的服务。
对于小区内今年出现和接到相关部门的停水停电、安全的通知，还有没有接通知通过别的途径了解到的信息，物业公司通过多种方式及时通知业主，如短信平台、小区宣传栏，还有QQ和微信平台及电话。极大地方便了业主了解小区的情况好有准备，提高了业主对物业公司的满意度。2019年在客服部的不懈努力下，还有物业公司各部门员工的大力配合和努力下，2019年我们全面的完成了年初制定的各项工作指标。还与小区第一届业主委员会签订小区物业服务，并且提高了一、二期物业管理费0.2元为0.7元。
在催交物管费的过程有过酸甜苦辣，在电话催交时被业主习难，在上门催交物管费时被业主骂出来，因小区周边在开发，使得小区经常停水，对业主正常的生活秩序是造成一定的影响，部分业主确实有很大的怨气，并将怨气发泄到物业身上，我们客服部的员工没有被业主的这些情况吓倒，业主反映的事情归事情处理，催的工作没有停下来。物业公司在他们的幸勤工作和全体员工的大力支持和配合下完成了任务。
二、 保洁绿化的工作
我公司的绿化工作是外包， 小区的绿化也是小区的一道风景和景色，但是此项目为十多年的小区，原来的小树现在长成了苍天大树，已经严重影响了业主的正常生活(家中没有采光、阳台不能晒衣服等)，物业根据实际情况与业主沟通，和咨询了地产的王工，对这些有影响的树枝进行修剪。一方面满足业主反映的情况，二方面对树没有损坏，达到双方满意的结果。
物业保洁工作也是一个难做的工作，保洁部的现有人员偏大、小区的工作量多，人员难招等原因，针对这些问题物业公司和保洁主管商量对工作进行了调整，使得保洁部能够正常运行。我们保洁主管不仅在工作细心帮助和指导，而且在保洁员的生活能够提供有效帮助，解决保洁员的后顾之忧，能够安心地上班。出现业主反映保洁的问题后能够及时与业主沟通处理，在这样的工作环境中，使得保洁部能确保各项工作能得到贯彻执行，提高了保洁部的战斗力。我希望保洁部能在新的一年内能继续保持这种精神，使得2019年保洁部工作能上一个高的台阶。
三、 工程的工作
2019年是对工程考验一年，特别是小区的停水，我们是一个十多年小区，小区内设施设备逐渐老化的现象，加上周边都在施工和自来水公司检修等情况，使得一年内出现22次大面积停水，2次停电，在地产的领导支持下，还有我们工程部的各位师傅的努力保障了小区业主的正常用水。
在节能的方面下功夫，将原来的梯间灯是灯泡加灯具和声控开关控制改为防盗式声控LDE灯控制，使楼梯间电量有所下降。
四、 安全工作
小区安全的工作是物业公司重要工作之一，这个工作关系到业主自身利益。所以在人防和机防的防范过程中，加重机防，在重点重点区域的栏杆上加装防刺栏，天然气管道上加防刺铁丝和黄油，起到明显的效果。而且出经常警情通报、每晚19点进行小区广播，让业主提高警惕注意防火、防盗，晚上通过灯光威慑小偷。
小区的停车通过电脑收费，使用小区的停车费有了明显提高，而且改善了收费岗亭保安的工作，减少收费岗亭保安与业主因停车费而产生的矛盾问题。
五、 工作中不知足之处
1、 我们公司各部门的着装没有按照体系文件要求做，使得我们物业公司形象有所下降。
2、 考勤制度没有明确责任人，请销假权利不明，公司的纪律松散。
3、 物业公司培训制度少，使得有的老员在不清楚自己的责任，造成部分工作不能及时完成，如相互推诿，甚至简单应付，给公司造成负面影响。
4、 奖惩不分明，出现了问题后不能解决，相关人员也未受到任何处理，使员工得不到正确的经验教训，会造成工作中存在较大的隐患，挫伤了员工的积极性。
六、 2020年工作目标
1、 针对考勤的问题，物业公司行人脸像打卡，对考勤进行公示，杜绝代打卡现象。
2、 奖惩分明,主要是主管负责制,严格按程序按制度办事。
3、 从细节做起，按制度管人，增加培训次数，基本上让员工知道出现了什么问题，应该怎么做，没有做将出现什么样的后果。
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
20xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
20xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到20xx年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。
作为一名物业的客服，工作总结是非常有必要的一项工作，已经到年终了，大家也应该写一份工作总结了。下面就是小编给大家带来的2020物业客服工作总结范文，希望能帮助到大家!
2020物业客服工作总结一__月，我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了__月初既定的各项目标及计划。
截止到__年__月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。
以下是重要工作任务完成情况及分析：
一、日常接待工作
每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。
二、信息工作
本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用_发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。
三、业主遗漏工程投诉处理工作
20__年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。
四、地下室透水事故处理工作
20__年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。
五、入户服务意见调查工作
我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。
截止到20__年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。
六、建立健全业主档案工作
已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。
七、协助政府部门完成的工作
协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。
为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。
八、培训学习工作
在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。
部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。
作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：
一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。
二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;
三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。
四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。
五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。
六、对小区的精神文明建设，像开展各种形式的宣传及组织业主的文化娱乐活动工作上尚未组织开展起来。
日后工作的努力方向及工作设想：
我部门在做做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。
一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;
二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;
三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;
四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。
五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。
六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。
七、做好小区的精神文明建设，开展各种形式的宣传工作，并定期组织业主的文化娱乐活动。同时积极开展并做好各项有偿服务工作。
综上所述，20__年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据国家、山东省、临沂市政府有关物业管理的政策、法规及世纪新筑小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升物业的服务品质。
2020物业客服工作总结二转眼间20__年就来到了我们的眼前，反思自己在过去工作中的情况，上一年来，我有不少的收获，也的更好的完成了自己的工作任务。但与其他更加优秀的同事相比起来，我的成绩和服务方面其实都还差了一大截。
反思这些不足，我也在现在进一步的认识到了自己，以及自身作为客服的工作任务。身为___物业的客服，我在工作中的不足和问题，都直接的影响着业主们对我们___物业的看法!为此，我在这里对自己20__年来的工作做总结如下，希望自己能在今后的工作中更进一步的要求自己，改进自己：
一、接待和接听工作
作为客服，接待和接听是我们最为重要的两个职能。在接待工作上，我通过在服务上的积极的培养和锻炼，让自己在工作上能做的更好，为业主带来更好的服务。一年来，在每次的接待上我都保持大方得体的礼仪姿态，保持微笑服务，让业主能感受到在被接待时能感受到全方位的关注和照顾。
其次是接听上，这也是我们最常见的工作了。每每有物业上的问题，业主们总是会第一时间打给物业客服。为此，客服前台的电话总是经常响着的。
在电话的接听上，我也严格的遵守工作的要求和纪律。严格的确定每次回答的问题，不轻易的给业主许下不在能力范围内的承诺，并且全程要保持良好的语气和心态，不抢话，不对业主说不好的话。这些，都是我们工作的最基本的要求，也是我一直在积极保持的工作要求。
二、及时做好物业工作的处理和记录
在得知了业主的问题后，我们就要第一时间做好记录，并向业主取得详细的信息和情况后，及时通知维修队的师傅去修理或勘察。
在这些工作中，我总是严格的做好询问与记录，确保自己能掌握业主的问题，并及时的做好通知。在维修时，我及时的跟进维修进度，并在维修结束后及时的资讯业主，了解后续的情况，并确保修缮顺利，再做好记录。
三、个人不足
在一年来，尽管我一直以来都严格的完成自身的工作，但却依旧偶遇许多不足的问题。其中，尤其我的耐性方面。尽管在起初的工作中都好，但却总容易耐不住性子。20__年里，尽管我努力没给物业的服务丢脸，但我也感觉自己的工作因此受到了不少影响。也许这就是我的与其他同事的差距。
如今，既然20__年已经过去，那我就在这新的一年里以全新的态度去面对自己的工作，为___物业做出更多的贡献!
2020物业客服工作总结三辗转了一年，尽管时间慢慢流逝，但我却始终坚守在自己的客服岗位上。作为一名___物业的客服人员，在2020年这一年的工作上，我以认真、真诚、勤勉、细心的工作态度，认真的完成了自己一年来的工作任务。在工作中，我会负责的处理好每一个来电或来访业主的问题，并尽自己所能，向业主展现我们___物业人的专业服务!让业主满意，放心!
回顾这一年的工作，我们也面临着许多的困难和危机。因为年初的许多问题，导致没能及时的处理业主的问题，甚至造成了物业问题大量的堆砌。不仅给业主带来了不便，也让我们的工作开展困难。但好在，业主们都非常善解人意，在了解了情况后表示能理解我们的难处。这也许就是我们在平时的努力中所累积的信任吧!但为了不辜负这份信任，我们也很尽可能快的进行了工作，并为业主们排忧解难。如今，这是我对这一年来自身工作的总结报告：
一、做好服务，接待有礼
在接待和接听的工作中，我能严格的按照工作的要求去执行工作。不仅在业主到来的时候能热情的招待，也能在接听业主来电的时候保持优良的仪态，认真听取业主问题，并第一时间处理解决。
作为一名客服，我能在工作中非常深刻的感受到仪态的重要性，就像我们经理说的：“坐端正了打电话和歪七扭八的坐着打电话，做出的效果是完全不同的!就算你听不出来，对面的业主也听的非常清楚!”为此，在工作方面，无论周围有没有业主，有没有其他同事，我在工作中都会保持最良好的仪态，这不仅仅是一种行为上的坚持，更是一种做好这份工作的信念!
二、认真解决问题，关心后续情况
每次业主给我们打电话，十有_是因为出了问题。毕竟也不会有人闲的去找客服聊天嘛。而在每次听取了业主的问题时，我都会一边记录，一边尝试给业主提出意见。在安抚好业主的情绪之后，也会及时的将问题反馈给维修师傅，让他们能尽快解决业主的麻烦。
此外，在后续收到了问题解决的信息之后，我也会在隔一小段时间后打电话资讯业主现在的情况，确保维修正常，并没有后续问题。保证业主能感受到我们全方位的关心和服务。
三、自我反思，认真改进
此外，在这次的总结中，我也记起了自己在工作中的不足!当时，因该是因为工作非常的忙碌，柜台这边也拥挤着很多业主要处理问题。但因为我的疏忽，没能注意到一直在等待的一位业主，甚至不小心跳过了她去处理其他的事情，结果让业主等待了很久，还因此生气。对此，我感到很惭愧。但在今后的工作中，我一定会更加仔细，更加小心，再不会让这样的错误发生!
2020年已经过去了，尽管辛苦，但我们也都取得了与之相当的回报。在今后的一年里我会更加努力为___物业的业主们服务，发扬我们___物业的服务形象!为___物业的发展贡献力量!
2020物业客服工作总结四转瞬间20__年在我们忙碌的工作中已经成为过往。回首20__年，物业公司客服部可以说是进一步发展的一年，是精益求精完善各项治理性能的一年。在这一年中物业客服部得到了公司领导的关心和支持，同时也得到了其他各部门的大力协助。经过全体客服职员一年来的努力工作，客服部的工作较上一年有了很大的进步，各项工作制度不断得到完善和落实，业户至上的服务理念深深烙进每一位客服工作职员的脑海。回顾一年来的客服工作有得有失，现将一年来的客服工作总结如下：
一、深化落实公司各项规章制度和客服部各项制度
在20__年初步完善的各项规章制度的基础上，20__年的重点是深化落实，为此客服部根据公司的发展现状加深其对物业治理的熟悉和理解。同时随着物业治理行业一些法律、法规的出台和完善，客服部也及时调整客服工作的相关制度以求更好的适应新的形势。
二、理论联系实际积极开展客服职员的培训工作
利用每周五的客服部例会时间加强对本部门职员的培训工作。培训工作是根据一周以来在工作当中碰到的实际问题展开的，这样就做到了理论与实际的结合，使每位客服职员对服务理念的理解更加的深刻。
三、日常报修的处理
据每周末的工作量统计，日接待各种形式的报修均达十余次。根据报修内容的不同积极进行派工，争取在最短的时间内将问题解决。同时根据报修的完成情况及时地进行回访。
四、__区物业费的收缴工作
根据年初公司下达的收费指标积极开展__、__区物业费的收缴工作。最终在物业经理、书记及其它各部分的支持下完成了公司下达的收费指标。
五、能源费的收缴工作
如期完成__区每季度进户抄水表收费工作的同时又完成了公司布置的新的任务——__区首次进户抄水表收费工作。
六、__区底商的招租工作
制定了底商的招租方案并在下半年成功地引进了超市、药店项目。
七、部分楼宇的收楼工作
在_月份完成了__、__的收楼工作;同时又完成了部分__区回迁楼(__单元)收楼工作。
八、组织开展募捐活动
在得知__的消息后物业公司领导立即决定在社区内进行一次以为灾区人民奉献一份爱心的募捐活动，这项任务由客服部来完成。接到指示后客服部全体职员积极献计献策，最终圆满的完成了这次募捐活动。
九、节日期间园区的装点布置工作
积极完成各节日期间园区内的装点布置工作，今年公司加大了对圣诞节(倍受年轻人关注的节日)期间园区装点布置的力度，在小区__门及__区各大堂内购置了圣诞树及其各种装饰品。
十、业主座谈会
在春节前夕组织进行了一年一度的业主座谈会。邀请来的各位业主在会上积极发言，对物业公司的服务工作给了充分的肯定并提出了公道的建议。
总之在20__年的工作基础上，20__年我们满怀信心与希望。在新的一年里我们坚信，只要我们勤奋工作努力工作积极探索勇于进取，我们一定能圆满完成公司下达的各项工作指标。
2020物业客服工作总结五在物业工作这么多年，其实对这份工作的感触已经算是很深了，但是这一年之中，我的感受又有了一些不同了，我想这应该也是成长的节奏吧。今年一年又匆匆忙忙的离我而去了，对于这一年的日子而言，我除了积累的能量之外，另外也要不断的回顾过去，找到真正属于自己的、适合自己的工作方式，将这份工作推向一个更!
一、思想上的进步和改变
在客服这份工作上我已经做了四年了，其实这四年以来，每一年我都会有一些成长，这些成长是非常的微妙的，有时候自己都没有意识到，但是它便是已经存在了。当有时候我们沉下心来去想一想过去的自己的时候，才会发现原来你已经进步了这么多了。这一年，我也在各项忙碌之中改变着自己。以前觉得工作就是支撑着生活的一部分，现在我认为这份事业很大一部分都是在展示着我的价值，所以我对这份工作的态度越来越明确了，我就是要做到最好，我要超越，我要尽最大的能力展示自己的价值。
二、行动上的增强和提高
客服是一份很需要耐力的工作，这一年刚开始其实算是比较艰难的了，我们客服部在这个阶段中也能算得上是公司的主要动力了，物业在年初的时候是最为繁忙的阶段，加上今年又比较特殊，所以物业也加大了力度去管理，我们客服人员也主要是进行一个说明和调解的作用。很多业主平时其实都是比较嚣张跋扈的，所以我们处理起来，实则上也是比较吃亏的，但这是我的工作，我必须不断的进步，才能有机会收获一片蓝天。在这一年里，我的行动力敏捷了不少，自己成长起来之后也发现一切都不会那么艰难，认真的走下去，就会有机会冲向成功。
三、向未来眺望，改善不足
一、主要完成工作：
1、在保持安全稳定和职工队伍上主要采取了围绕中心、主动服务。紧紧围绕物业公司改革、发展、稳定这个中心，牢牢把握正确～导向，继续推进思想解放步伐，统一思想，凝聚力量，与时俱进，奋发有为，对职工进行爱岗教育。坚持以人为本，树立物业公司的总体形象。在大型施工作业中，根据现场实际情况，严格制定行之有效的组织措施和技术措，与施工作业人员签定劳动合同，规定安全注意事项，提高作业人员自身的安全防范意识。每周召开一次班组安全例会，重点强调安全工作中存在的隐患问题，做到防患与未然。我们重点对小区管理人员进行了系统的培训，取得了上岗证资格，增强了物业管理人员的责任感。同时建立和完善了内部的管理机制，奖勤罚懒，进一步提高了管理人员的事业心。卫生保洁建立了常态考核机制，对保洁人员进行动态考核制度，签定了保洁岗位责任书，对庭院保洁内容和工作标准提出了具体要求，奖勤罚懒，从而保证了保洁的质量和要求。在树立公共卫生意识上，采取了麦克风、摄象机、电视台等宣传手段，提高了居民的素质，改变了乱扔垃圾、高空抛物等不良陋习。在绿化上成立了绿化大队，派专人对小区的草坪、树木进行修剪整形、防病治病，同时购置了洒水车对草坪、道路进行定期浇灌和冲洗，绿化达到了树木茂盛、草坪规范整齐。在小区设立了灯箱式宣传板，用广告灯箱的形式在小区内公告各项管理制度、物业公司相关领导和小区管理站长的照片、手机号，增强了小区物业管理的透明度。通过一系列制度的建立和完善，使小区的物业管理更加系统化，环境更加美化，服务水平日益提高。我们紧紧抓住综合治理的有利契机，以“打防控”一体化建设为中心，与社区、派出所建立了治安防范联系网，建立了社区警务室、小区治安值班室，成立了保安大队，建立了治安防范组织体系，形成了“警～防、街企联防”的群防群治的工作格局。保安人员一律统一着装上岗，进行保安巡逻、巡视，严格排查外来人员、车辆随意进入小区，严把登记关、排查关，有效地控制了外来人员和车辆随意出入小区，构筑了小区治安防范的一道安全屏障。我们对保安人员进行了岗位培训，制定了保安人员岗位职责、管理权限、巡逻岗位责任制、保安人员奖惩规定。在最近处理一起住户邻里纠纷工作中，保安人员及时赶到事发现场，妥善进行了调节，避免了事态的进一步扩大，赢得了住户和派出所的称赞，提高了保安人员在住户中的信任度，为保小区的稳定、安宁尽了自己的力量。
在职工队伍建设上，高度重视职工的思想动态，及时把握职工思想脉搏，了解职工的思想情绪，班子及时交换意见，与职工促膝谈心，正确加以引导和梳理，同时定期走访困难职工帮助解决生活中的实际困难。目前，职工队伍比较稳定，工作的热情和干劲很大，保持了较好的精神风貌。
2、利润指标（成本计划）完成情况。
3、xx届四中全会大精神学习贯彻情况：组织物业公司全体职工认真收听收看了党的xx届三中全会精神。之后，组织广大党员进行了座谈讨论，决心按照xx大四中全会确定的方针，全面贯彻“xxxx”重要思想，积极推进物业公司的改革，与时俱进，开拓创新，结合本职工作，努力搞好安全生产和职工队伍的稳定，进一步服务千家万户。今后一段时间我们一定要认真学习、深刻领会报告的精神，集中经历把三中全会精神贯彻好、落实好。立足岗位，把大会精神落实到具体工作中去。在工作、生活中要时时处处严格要求自己，不断提高自身的综合素质。吃苦在前，享乐在后，把住户当成亲人，进一步转变服务观念，提高服务水平。
4、开展优质服务常态运行情况：物业公司的工作虽然接触的不是社会的方方面面，但接触的也是电业职工及家属，优质服务的好坏也直接影响到物业公司的形象和脸面。我们在维护、维修方面，采用了维修信息反馈卡，及时与住户沟通我们的维修质量及住户的满意程度，同时监督维护维修人员的维修质量和工作态度，随时进行监督，便于改进我们的工作作风。同时设立了报修维护电话，24小时进行值班，住户足不出户，一个报修电话维修人员就会及时赶到事发现场，减少了住户的更大损失。我们积极想办法为住户提前服务，今年夏天，暖气大修抢前抓早，对7#、8#楼暖气管道进行了大修，为部分家属更换了铝塑管，小修、零修随时随地进行。我们经常进行住户走访，征求意见，及时解决邻里纠纷，化解矛盾，把问题解决在萌芽状态。在处理6#楼一家住户跑水问题上，邻里矛盾非常僵化，1#住户把下水给封死了，楼上住户意见很大，针对这种情况，班子一班人到住户家里做循循善诱耐心的思想工作，端正认识以及邻里互助、团结与人为善的重要性，帮助解决了各自存在的问题，避免了矛盾的激化。物业公司担负着局本部地区职工住宅楼及办公楼的供热、上下水、电照系统的正常运行的维护与维修工作。今年我们汲取了往年的经验教训，抓住了冬季供热、夏季供水这两个关键环节，及早动手，我们从今年四月份开始便集中力量对局本部地区的供热系统和上水系统进行了全面的维修，上水系统移交给地方以后，我们加大了对室内供水系统的维修力度，保证了供水系统的稳定运行；在供热系统的维修上，我们采取了全面调查摸底，及早动手的原则，先后几次在局住宅区内贴出通知，主动上门找用户进行维修，由于我们动手早，措施得力，今年的供热系统基本一次性送汽成功，而且运行状况和供热效果明显好于往年。在对东部职工服务上重点解决了职工中午就餐问题，狠抓了食堂的管理，在保证食堂成本不超支的情况下，尽量做到饭菜品种齐全、色香味俱全，争取达到职工吃的满意、吃的放心。
5、精神文明建设、党风廉政建设、企业民主管理情况：在精神文明建设上，我们把此项工作作为一个重点，按照《国家电力公司双文明单位建设管理办法》的要求，制定了精神文明规划，提高创建活动内容，培养职工积极向上的生活情趣，建立了活动室、游艺室，定期开展丰富多采的活动。物业一小区，迎接了省级精神文明单位标兵复检。对广源、一小区旧小区改造中，投入了部分资金，自行设计、自行施工，既节约了资金又美化了环境，在全市十佳优秀小区评比中获得了先进称号。在党风廉政建设上，班子把党风廉政工作作为工作的重点来抓，制定了党风廉政工作计划，预防职务犯罪要点。认真利用民主生活会、专题党课、专题民主生活会以及专题学习《职务犯罪的预防》、《明鉴》等形式进行党风党纪教育，观看了《大地有江河》、《红绿灯下阴影》，力求使广大党员干部提高觉悟和自制力，提高防腐拒变的能力，消除死角和管理上的漏洞，在财务审批上实行双签制，严格履行财经制度，保持了无违纪、无犯罪。在民主管理上，职工积极参与物业公司的管理，重大事项，广泛征求职工群众意见，不搞一言堂，财务、帐目做到公证公开，职工参与民主管理的积极性空前高涨。
6、在发展多种经营方面：物业公司在转变观念上积极启动思维，树立市场意识，发展意识，忧患意识，抵御风险意识，来增强物业适应市场变换的总体实力。职工参股，树立职工参与意识，用参股的资金成立了道板厂，彩钢板厂，对原有俱乐部进行了改造，建成了综合市常经过一年的运作，取得了一定的经验和效益，彩钢板生产8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同时取得勇创市场的历练机会，积累了继续发展的态势。今年我们承缆了恒山供电局锅炉房改造、供电花园道板生产、客服中心理石加工及供热管道铺设。在时间紧任务重的情况下，物业公司敢于拼搏，敢打硬仗，主动为局分忧，顾全大局，不计较利益得失，参与了供电花园供热管道改造、地下车库车位牌的制作等工程。通过这些工程的施工，体现了公司的整体实力，锻炼了公司管理人员及技术人员工程管理水平和专业技术水平，同时为公司今后的发展建立了一个良好的开端奠定了基矗
经过物业公司全体的努力，特别是近一年来工作取得了一定成绩。“天时、地利、人和”使我们站在了一个比较高的发展平台上。然而对新的世纪、新的形势、新的任务、我们如何再创物业新的业绩，这是每一个职工必须认真思考和回答的问题。因此，创建一流物业管理，实现优质服务是我们崇高的责任和历史的使命，我们每个同志都必须认清这个使命，承担这个责任。况且，我们物业客观上具备了一定的条件，有局领导对我们工作的支持，我们决不可丧失机会，如果我们错失发展的机遇，就会给企业带来无法弥补的损失。我们必须把这个道理向干部职工讲清楚，加强责任感和使命感教育，引导职工用发展的眼光认清形势，统一思想、统一行动，坚定不移地创建一流物业单位。首先要树立以服务为核心的物业经营理念，必须把服务提高到发展战略、经营战略、管理战略的高度，使公司上下真正树立“业主至上”的意识。二是要适应服务的需要，实现体制机制上创新。要结合后勤战线体制的改革，完善服务的技术和管理系统，理顺工作流程，提高办事效率，实现物业管理和服务手段的简单化、现代化。三是要开展系列活动，使优质服务工作常抓不懈，常抓常新。
??二、、工作中存在的困难与问题及相应的解决意见和建议：后勤战线的改革正迈入实质性阶段，我们面临着许多新情况和新问题。一方面我们要通过体制转换和机制的创新，逐步建立现代管理制度，以适应市场化运营、法制化管理的市场竞争形势。另一方面我们必须通过学习三中全会精神、贯彻“xxxx”思想，加强思想政治工作，调动职工的积极性，为物业改革和发展创造良好的氛围和条件。把工作抓早、抓紧、抓实。要深入实际解决好职工家属关心的热点、难点问题，想群众之所想，急群众之所急，帮助他们解决实际困难。三是面临着剥离力度的加大，职工承受着很大的思想压力，首先做好形式任务的教育，正确加以疏导，从思想上减负。四是经营方式单一，实体太少，物业本身就是一个微利经营，单靠物业费用难以维持生存，缺乏明显的竞争力，争取在局里的政策支持下，继续拓展经营渠道，增加经济效益。五是住宅楼多数建成的时间已经很久，年久失修，上下水、供热管道腐蚀严重，基础设施薄弱，建议在局里的资金允许的情况下加强投入及改造。六是局里的有关工程在我们能够具备实施能力的条件下多给予倾斜政策。
??三、面对电力体制改革的新形势，明年工作的打算：
我们正处在一个伟大变革的时代，我们的物业管理也正面临一个继往开来的新的发展时期。历史在给我们带来前所未有的机遇的同时，也赋予我们崇高的责任。我们一是更新观念，加强职工思想政治教育，改变传统的思维定式。二是在报修服务上充分利用报修电话搞好服务承诺，实行首问负责制。三是细化小区保洁、绿化、治安管理，发挥保安大队的作用，建立巡逻岗位责任制，探讨物业管理的新路子，力争在管理上能够有所新突破。四是加大彩钢板厂业务拓展空间，向外寻找活源，道板厂加大生产能力，产品打入市里城市改造工程，增加产品知名度、信任度。五是在小区综合治理上利用各方面的有利契机，创造安定的小区环境。六是在条件具备的情况下，打入市里物业管理市场，锻炼壮大管理队伍，引进物业管理人才和经验。七是发展要有新思路，建立见效快的经济实体预制板厂。
在面临后勤体制改革，企业把后勤推向社会化的今天，我们会加倍努力，改变我们的工作作风，提高物业公司员工的整体素质，提高后勤部门的服务质量，为最终形成自主经营、自我发展的企业模式奠定一个良好的基矗一、主要完成工作：
1、在保持安全稳定和职工队伍上主要采取了围绕中心、主动服务。紧紧围绕物业公司改革、发展、稳定这个中心，牢牢把握正确～导向，继续推进思想解放步伐，统一思想，凝聚力量，与时俱进，奋发有为，对职工进行爱岗教育。坚持以人为本，树立物业公司的总体形象。在大型施工作业中，根据现场实际情况，严格制定行之有效的组织措施和技术措，与施工作业人员签定劳动合同，规定安全注意事项，提高作业人员自身的安全防范意识。每周召开一次班组安全例会，重点强调安全工作中存在的隐患问题，做到防患与未然。我们重点对小区管理人员进行了系统的培训，取得了上岗证资格，增强了物业管理人员的责任感。同时建立和完善了内部的管理机制，奖勤罚懒，进一步提高了管理人员的事业心。卫生保洁建立了常态考核机制，对保洁人员进行动态考核制度，签定了保洁岗位责任书，对庭院保洁内容和工作标准提出了具体要求，奖勤罚懒，从而保证了保洁的质量和要求。在树立公共卫生意识上，采取了麦克风、摄象机、电视台等宣传手段，提高了居民的素质，改变了乱扔垃圾、高空抛物等不良陋习。在绿化上成立了绿化大队，派专人对小区的草坪、树木进行修剪整形、防病治病，同时购置了洒水车对草坪、道路进行定期浇灌和冲洗，绿化达到了树木茂盛、草坪规范整齐。在小区设立了灯箱式宣传板，用广告灯箱的形式在小区内公告各项管理制度、物业公司相关领导和小区管理站长的照片、手机号，增强了小区物业管理的透明度。通过一系列制度的建立和完善，使小区的物业管理更加系统化，环境更加美化，服务水平日益提高。我们紧紧抓住综合治理的有利契机，以“打防控”一体化建设为中心，与社区、派出所建立了治安防范联系网，建立了社区警务室、小区治安值班室，成立了保安大队，建立了治安防范组织体系，形成了“警～防、街企联防”的群防群治的工作格局。保安人员一律统一着装上岗，进行保安巡逻、巡视，严格排查外来人员、车辆随意进入小区，严把登记关、排查关，有效地控制了外来人员和车辆随意出入小区，构筑了小区治安防范的一道安全屏障。我们对保安人员进行了岗位培训，制定了保安人员岗位职责、管理权限、巡逻岗位责任制、保安人员奖惩规定。在最近处理一起住户邻里纠纷工作中，保安人员及时赶到事发现场，妥善进行了调节，避免了事态的进一步扩大，赢得了住户和派出所的称赞，提高了保安人员在住户中的信任度，为保小区的稳定、安宁尽了自己的力量。
在职工队伍建设上，高度重视职工的思想动态，及时把握职工思想脉搏，了解职工的思想情绪，班子及时交换意见，与职工促膝谈心，正确加以引导和梳理，同时定期走访困难职工帮助解决生活中的实际困难。目前，职工队伍比较稳定，工作的热情和干劲很大，保持了较好的精神风貌。
2、利润指标（成本计划）完成情况。
3、xx届四中全会大精神学习贯彻情况：组织物业公司全体职工认真收听收看了党的xx届三中全会精神。之后，组织广大党员进行了座谈讨论，决心按照xx大四中全会确定的方针，全面贯彻“xxxx”重要思想，积极推进物业公司的改革，与时俱进，开拓创新，结合本职工作，努力搞好安全生产和职工队伍的稳定，进一步服务千家万户。今后一段时间我们一定要认真学习、深刻领会报告的精神，集中经历把三中全会精神贯彻好、落实好。立足岗位，把大会精神落实到具体工作中去。在工作、生活中要时时处处严格要求自己，不断提高自身的综合素质。吃苦在前，享乐在后，把住户当成亲人，进一步转变服务观念，提高服务水平。
4、开展优质服务常态运行情况：物业公司的工作虽然接触的不是社会的方方面面，但接触的也是电业职工及家属，优质服务的好坏也直接影响到物业公司的形象和脸面。我们在维护、维修方面，采用了维修信息反馈卡，及时与住户沟通我们的维修质量及住户的满意程度，同时监督维护维修人员的维修质量和工作态度，随时进行监督，便于改进我们的工作作风。同时设立了报修维护电话，24小时进行值班，住户足不出户，一个报修电话维修人员就会及时赶到事发现场，减少了住户的更大损失。我们积极想办法为住户提前服务，今年夏天，暖气大修抢前抓早，对7#、8#楼暖气管道进行了大修，为部分家属更换了铝塑管，小修、零修随时随地进行。我们经常进行住户走访，征求意见，及时解决邻里纠纷，化解矛盾，把问题解决在萌芽状态。在处理6#楼一家住户跑水问题上，邻里矛盾非常僵化，1#住户把下水给封死了，楼上住户意见很大，针对这种情况，班子一班人到住户家里做循循善诱耐心的思想工作，端正认识以及邻里互助、团结与人为善的重要性，帮助解决了各自存在的问题，避免了矛盾的激化。物业公司担负着局本部地区职工住宅楼及办公楼的供热、上下水、电照系统的正常运行的维护与维修工作。今年我们汲取了往年的经验教训，抓住了冬季供热、夏季供水这两个关键环节，及早动手，我们从今年四月份开始便集中力量对局本部地区的供热系统和上水系统进行了全面的维修，上水系统移交给地方以后，我们加大了对室内供水系统的维修力度，保证了供水系统的稳定运行；在供热系统的维修上，我们采取了全面调查摸底，及早动手的原则，先后几次在局住宅区内贴出通知，主动上门找用户进行维修，由于我们动手早，措施得力，今年的供热系统基本一次性送汽成功，而且运行状况和供热效果明显好于往年。在对东部职工服务上重点解决了职工中午就餐问题，狠抓了食堂的管理，在保证食堂成本不超支的情况下，尽量做到饭菜品种齐全、色香味俱全，争取达到职工吃的满意、吃的放心。
5、精神文明建设、党风廉政建设、企业民主管理情况：在精神文明建设上，我们把此项工作作为一个重点，按照《国家电力公司双文明单位建设管理办法》的要求，制定了精神文明规划，提高创建活动内容，培养职工积极向上的生活情趣，建立了活动室、游艺室，定期开展丰富多采的活动。物业一小区，迎接了省级精神文明单位标兵复检。对广源、一小区旧小区改造中，投入了部分资金，自行设计、自行施工，既节约了资金又美化了环境，在全市十佳优秀小区评比中获得了先进称号。在党风廉政建设上，班子把党风廉政工作作为工作的重点来抓，制定了党风廉政工作计划，预防职务犯罪要点。认真利用民主生活会、专题党课、专题民主生活会以及专题学习《职务犯罪的预防》、《明鉴》等形式进行党风党纪教育，观看了《大地有江河》、《红绿灯下阴影》，力求使广大党员干部提高觉悟和自制力，提高防腐拒变的能力，消除死角和管理上的漏洞，在财务审批上实行双签制，严格履行财经制度，保持了无违纪、无犯罪。在民主管理上，职工积极参与物业公司的管理，重大事项，广泛征求职工群众意见，不搞一言堂，财务、帐目做到公证公开，职工参与民主管理的积极性空前高涨。
6、在发展多种经营方面：物业公司在转变观念上积极启动思维，树立市场意识，发展意识，忧患意识，抵御风险意识，来增强物业适应市场变换的总体实力。职工参股，树立职工参与意识，用参股的资金成立了道板厂，彩钢板厂，对原有俱乐部进行了改造，建成了综合市常经过一年的运作，取得了一定的经验和效益，彩钢板生产8000平方米，道板5000平方米，加工大理石4000平方米，也同时取得勇创市场的历练机会，积累了继续发展的态势。今年我们承缆了恒山供电局锅炉房改造、供电花园道板生产、客服中心理石加工及供热管道铺设。在时间紧任务重的情况下，物业公司敢于拼搏，敢打硬仗，主动为局分忧，顾全大局，不计较利益得失，参与了供电花园供热管道改造、地下车库车位牌的制作等工程。通过这些工程的施工，体现了公司的整体实力，锻炼了公司管理人员及技术人员工程管理水平和专业技术水平，同时为公司今后的发展建立了一个良好的开端奠定了基矗
经过物业公司全体的努力，特别是近一年来工作取得了一定成绩。“天时、地利、人和”使我们站在了一个比较高的发展平台上。然而对新的世纪、新的形势、新的任务、我们如何再创物业新的业绩，这是每一个职工必须认真思考和回答的问题。因此，创建一流物业管理，实现优质服务是我们崇高的责任和历史的使命，我们每个同志都必须认清这个使命，承担这个责任。况且，我们物业客观上具备了一定的条件，有局领导对我们工作的支持，我们决不可丧失机会，如果我们错失发展的机遇，就会给企业带来无法弥补的损失。我们必须把这个道理向干部职工讲清楚，加强责任感和使命感教育，引导职工用发展的眼光认清形势，统一思想、统一行动，坚定不移地创建一流物业单位。首先要树立以服务为核心的物业经营理念，必须把服务提高到发展战略、经营战略、管理战略的高度，使公司上下真正树立“业主至上”的意识。二是要适应服务的需要，实现体制机制上创新。要结合后勤战线体制的改革，完善服务的技术和管理系统，理顺工作流程，提高办事效率，实现物业管理和服务手段的简单化、现代化。三是要开展系列活动，使优质服务工作常抓不懈，常抓常新。
??二、、工作中存在的困难与问题及相应的解决意见和建议：后勤战线的改革正迈入实质性阶段，我们面临着许多新情况和新问题。一方面我们要通过体制转换和机制的创新，逐步建立现代管理制度，以适应市场化运营、法制化管理的市场竞争形势。另一方面我们必须通过学习三中全会精神、贯彻“xxxx”思想，加强思想政治工作，调动职工的积极性，为物业改革和发展创造良好的氛围和条件。把工作抓早、抓紧、抓实。要深入实际解决好职工家属关心的热点、难点问题，想群众之所想，急群众之所急，帮助他们解决实际困难。三是面临着剥离力度的加大，职工承受着很大的思想压力，首先做好形式任务的教育，正确加以疏导，从思想上减负。四是经营方式单一，实体太少，物业本身就是一个微利经营，单靠物业费用难以维持生存，缺乏明显的竞争力，争取在局里的政策支持下，继续拓展经营渠道，增加经济效益。五是住宅楼多数建成的时间已经很久，年久失修，上下水、供热管道腐蚀严重，基础设施薄弱，建议在局里的资金允许的情况下加强投入及改造。六是局里的有关工程在我们能够具备实施能力的条件下多给予倾斜政策。
??三、面对电力体制改革的新形势，明年工作的打算：
年是公司分区管理、独立核算的第一年。在分区管理、节约成本、提高工作效率的工作目标指导下，在公司领导和各部门、区域的协作下，管理处全体员工围绕着公司提出的“方便业主、职责在心、尽责服务、工作到位”服务承诺活动的宗旨，经过一年的努力，管理工作取得了一定的成绩，但亦存在着不足之处。现将年的工作做以下的分析和总结。
一、区内的管理工作：
1、整理并更换了楼的全部楼层电房门锁。之前由于缺少管理致使电房门锁混乱不一，经与供电所协商，统一由供电所进行更换。
2、整治了楼宇内及大堂单车、杂物的乱摆放现象。经过发信和不断上门家访劝说，绝大部份住户都配合将物品放回指定位置。
3、整治区内乱晾晒的现象。由于楼阳台晾晒位置不足，较多住户将衣物直接在楼宇扶梯上晾晒，严重影响楼宇外观。近三个月来通过发信、上门家访和强制性收缴，使该现象得到改善，但需持之以恒跟进管理，以防该违例现象死灰复燃。
4、整治商铺占道经营、乱摆乱放的现象。个别商户由于经营面积少、铺面位置不显眼，于是将商品摆放在走廊通道上，影响道路通畅，经过多次的发文要求整改及强制纠正，使上述现象得到明显改善。
5、清理区内废弃的车辆。共清理废弃的自行车150多辆、摩托车1辆，交由治安部门处理。
6、完成业主资料的整理及部份的更新。由于楼是93年收楼，绝大部分的业主资料都已零乱、不详，经过多日的整理，将全部资料归一装订，并通过多种渠道更新了业主的联系电话和地址。
7、完成新旧系统的录入和校对的工作，使新系统能及时、有效投入使用。
8、完成四个季度的水表抄录工作。并逐一核对、改正以前出现的错误，清洗了二百多个水表。但亦出现过抄错读数的错误，在今后必定要细心抄录，将以往的不足之处改过。
9、安排、监督清洁公司完成32座（无电梯）楼宇外墙、全区水池进行清洗及管道清疏。
10、改造了路（座路段）和路的绿化，加装了自动喷淋系统。
11、修补多处脱落的外墙玻玛。由于物业已多年，此类情况呈上升趋势，日后必须加强巡检，及时发现报修。
12、至月日止，报事单共份，完成1982份，完成率达98.6%，未完成27份，主要原因是部份商户和业主未配合维修；上门服务单共1748份，完成1373份，完成率达78.5%，未完成375份，绝大部份是属于有偿服务而业主放弃维修；售后服务单共696份，完成625份，完成率达89.7%，未完成71份，主要原因亦是业主放弃维修而自行处理。
13、有效处理业主/住户的投诉。由于楼是旧区，物业不断出现各种问题，主要有房屋水管生锈漏水、天面渗漏、天花脱落、室内电线路老化等，对接报的投诉都能及时有效完成，使业主/住户感到满意。
14、对专业公司的监管：
（1）定期与各专业公司召开沟通会议，提出不足的问题并一同研究改进方法；
（2）按合同的标准，督促各专业公司完成各项工作。
（3）通过工程联检，与技术部一起对区内存在的工程问题进行检查，及时发现及整改工程不足。
二、管理费的收缴情况：
本年度楼住宅管理费的收缴率较为理想，如下表所示：(略)
按今年计划收入713.28万计算，至今年11月止，累计收入702.71万，占计划的98.52%。其中在追缴欠费方面，在助理、领班等同事的协助下，通过寄催缴信、打电话、家访、法律、强制停水等措施，追回2000年欠费共48.8万元，占计划的56
例如有限公司20间单元欠费共10多万元，经过多次的协商后，成功追回所欠的费用。经过一年的了解，产生欠费的原因主要有几方面：
（1）个别业主可能已忘记有物业，但又无法联系；
（2）因不满管理工作拒交管理费有4间（2-502楼上漏水，认为质量问题；1-204车辆噪声、卫生；认为我司无彻底解决；9-801旧业主因99年被租户搬走部份物品，认为我司监管不力，现又无法联系；4-807因返修问题而拒交）；
（3）部份业主因经济困难而无能力缴交。
在追缴的过程中，最困难的就是无法与业主取得联系（共有32间），使追缴工作无法顺利开展。
三、治安防范方面：
全年失窃自行车共17辆；入屋盗窃共4宗（两宗已破案）；抢劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。
楼属于商住型物业，建筑面积大，出入口多，人流量大，人员居住情况复杂，所以治安形势非常严峻。针对出现的问题及存在的不足，及时采取有效措施：
首先，加强对员工的教育，通过分析案例，提高他们的处理技巧和警惕性。
其次，是结合实际情况，因地制宜地制定有效的防范措施：
（1）每天入黑后安排1至2名便衣人员在区内监控，对可疑人员进行跟查，就此已捉获4名偷车贼；
（2）对二楼平台的防盗网进行全部上锁；
（3）定期变更大堂密码；
（4）加强控制大堂前后门，保持24小时关闭状态；
（5）调整对楼宇内、中内庭巡逻的时间，避免贼人掌握巡逻时间的规律而有机可乘；
（6）加强对装修人员的监管，定时检查、登记；
（7）配合治安部门对出租屋的检查；
（8）要求大堂管理员彻实对外来人员做好有效证件登记。
四、消防管理方面：
全年发生煤气泄漏事故21宗，除了1宗发生爆炸外（5座304房），其余均得到及时的处理而避免了重大事故的发生。造成漏气的主要原因都是没有关煤气总阀，以致气压过强而漏气。
针对以上情况，我区亦曾出通知于各大堂，提醒住户注意家居安全，同时亦加强巡查，及时发现险情。另外，配合消防公司对区内消防设施设备检查，及时更换废旧的水带4条，补修20多条；更换其它设备（如：水管、开关阀等）10多处，确保消防系统正常运行。
五、交通管理方面：
1、全年发生交通事故共17宗，原因多为车主驾驶而造成两车轻微相撞。为此，整改了区内部份交通标志，改造转弯路段的绿化，避免植物生长过高而阻挡车主视线。
2、对区单车、摩托车停放位进行合理调整，并重新画线，使车辆摆放更有序。
3、车辆产生的噪音亦是住户强烈投诉的焦点，虽然已采取限时封路措施，但只能是短暂时间解决问题，最根本的解决是：
（1）建立完善、合理的停车场；
（2）设立屋村内环保接驳巴士；
（3）封闭进入楼区各出入口，禁止车辆进入；
（4）东西门岗加大力度禁止搭客摩托车进入小区；
（5）加强对车主的宣传引导；
（6）从自己做起，非紧急情况下一律使用自行车代步；
（7）增加到邻近地区的班车接送，因为乘坐搭客摩托车都只是到邻近地区的人，从而杜绝搭客车辆。
只有通过点点滴滴的改善，才能杜绝车辆噪音扰民之苦。
六、内部管理：
第一，“公司好，才是大家好”是引导员工积极工作的重要思想。围绕这个思想，首先，我区开展了多次的员工座谈会，让员工参与区域工作设想，提出可行的工作方案；
第二，以班组为单位，每月召开班务会议，对工作的不足之处共同研究解决方法，共同提高；
第三，开展多次技能培训，如：个案分析研究、投诉处理程序、语言表达技能、服务意识引导、装修监管等，并通过考试、实地巡视指导等方式加深员工的领会。通过有效的培训，增强了员工为集体贡献的思想，提高其处事的能力。一年里，救死扶伤共24宗、救火共4宗、及时处理煤气泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉获盗贼6名，真正做到为业主/住户排忧解难。在成绩面前绝不能自满，今后，要吸取工作中不足之处，努力改进。
七、明年工作设想：
1、加强与业主的沟通，共同监督区内的管理活动。据我处调查，约有300名热心管理工作的住户愿意成为监督员，明年将计划以每座楼为单位，选定1至2名的住户作为监督员，使管理工作中出现的问题能得到及时的反馈。同时亦坚持每月的家访任务，增加家访户数。另外，公告一些已处理或不能处理的具有代表性的投诉个案（可在大堂通告栏、宣传栏或采风刊登），让业主/住户得到全面的了解，这样可增强管理处的透明度，使业主/住户更信赖管理处的工作。
2、加强员工的管理。每月组织员工对辖区进行工作联检，定期召开班务会议、个案分析座谈、自我检讨座谈，让员工畅所欲言，检讨自身的不足，通过讨论和探索得到共同提高。
3、与技术部配合，定期为助理、领班提供精简的装修工程、机电工程等专业技能的培训，同时亦可总结各区助理在审批及验收时遇到的疑难，适当作出指引。
4、完善投诉、服务事后的跟踪工作，及时向客户了解其满意度，从而改进不足之处。
5、制定健全的工作表格制，对专业公司的工作形成表格存档，这样做有利于督促专业公司按时完成工作，亦使考核工作有据可依。
6、制作一张“电话服务卡”，内容是业主/住户日常所需服务的单位电话，如：管理公司的服务热线、煤气公司、家政公司、报警电话等，将该卡派发到各家各户，使住户生活更方便。另外，在大堂显眼位置张挂一块类似上述内容的服务电话牌。
7、楼天棚门的改造。现时楼的天棚门大部份都已破损，且长期上锁，不符合消防管理规定，所以希望得到彻底整改。
8、河堤、中内庭的地面整修。由于树木根系生长和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影响行人安全。
9、增加区内公共厕所内的垃圾筒。由于厕所内没有垃圾筒，致使杂物随地乱弃，增加一只不锈钢垃圾筒后，可有效解决这一现象。
八、建议：
1、为加强对大堂管理员的监管，增加一名大堂管理员领班。大堂管理员是楼管理工作的重要一环，既是对客服务的窗口，亦是治安防范的第一防线，除个别是退休工人外，大部份都是上了年纪的村民，人员素质较低、责任心不强，但由于招聘难，未能如愿招聘到合适的人员，同时监管力度不足，故只能通过不断的教育来提高他们的素质。鉴于现时两名负责人的工作能力已不能满足提高管理水平的需要，但其对楼的管理运作和状况较为熟悉，且要分两班跟进，故暂时不能废除此职，但希望通过新领班的带动能得到较大的提高。
2、增加一名区域助理。由于楼已建成多年，亦是半开放式管理，不但楼幢多、面积大、出入口多，而且商铺建在住宅楼下，进出人员繁杂，车辆来往不断，因此产生较多的问题，例如：房屋的质量问题、车辆噪音、商铺经营扰民等等。很多问题都需要及时处理或长时间跟进，就处理这些投诉已占用了大部份的工作时间，但日常的事务工作亦很繁重，如审核报表、业主资料修改、每周公司例会、工程例会、绿化联检、清洁联检、工程联检，每次催缴欠费、寄缴费通知、寄发票、抄录水表时更要费大量人力和时间，有时要加班才能及时完成。楼区共3051户，入住达60%，日后更有上升趋势，平均每人要跟进1017户左右的事情。希望公司能考虑到楼区的实际情况，增加一名区域助理。
3、请专业部门完善有关管理制度。如全区适用的“业主管理公约”及“装修管理制度”等，因现时出现较多新的管理措施或各区管理制度不一的情况，若不能统一，容易让住户产生误会。如禁用红砖、装修单元配备灭火器等，各区就出现了不同的做法。
4、收集相关的法律法规文件，发给各区存档，以便管理工作有法可依，对开展工作有极大的帮助。
5、对新入职的管理员作统一而系统的培训。由于现时的管理员入职后由各区自行“传、帮、带”，形式各有不同，而员工的领会亦是参差不齐，行动不统一，行为不规范，对于公司的很多制度或小区内的概况都不了解，这些都希望通过系统培训来提高。
6、加强各区域的沟通。通过联检、座谈等形式，加深相互区域的了解，取长补短，相互学习，共同提高整体的管理水平。
回顾一年来的工作，可以用八个字来形容——有苦有乐、充满挑战。在成绩面前，我们从不自满，在失败当中，我们吸取教训，积极改进。我们相信，在公司领导的指导下，通过全体员工的共同努力，未来楼管理处的工作必定做得更为出色。
第二则物业公司年终总结
年月日，物业接管，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。
战略规划
对物业管理的理念进行战略性的转变。
天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。
品牌建设
品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。
一、贯彻按ISO体系的有效动作
公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过ISO9000和ISO14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。
二、形成以客户满意为中心的质量体系
自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。
三、建立天健物业零缺陷的目标
公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。
内部管理
一、人力资源
人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。
目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。
二、规章制度
入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。
三、维修方面
去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓2000多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98％以上。
四、保安方面
1、年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。
2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。
4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。
五、保洁方面
1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果;
六、其它方面
从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。
信息沟通
一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：
1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。
2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。
3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继续召开此种会议。
4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。
5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。
6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理
部面谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过12小时。
服务绩效
一直以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。
结束语
我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。
第三则物业管理公司年终总结
年，在和的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司年主要工作总结如下：
一、工作任务完成情况
（一）以物业管理和工程维修为重点，全力完成和交办的各项中心工作任务
在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受委托，我公司负责了临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。
（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革
年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》（包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面）、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。
同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入（见下表1），而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新；推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。
同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。
（三）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌
为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台；不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度；结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33％，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是花园“大赛”及小区运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。
（四）参与市场竞争，积极拓展公司业务
我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。
我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。
（五）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队
在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与学院共同建立校企合作关系，建立“学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源；安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。
我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动；另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。
（六）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本
确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动；另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。
（七）加强纪律教育，扎实推进党风廉政建设和精神文明建设
我公司结合实际情况，组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还组织大家学习反腐倡廉的文章，重温新，牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了干部职工的职业道德素质，在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。
二、存在的主要问题及难点
一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低；再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。
二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。
三是由于体制等各种客观原因，企业的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。
三、年工作计划与思路
年，我公司将继续以科学发展观和党的十六届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想，一方面认真完成和交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
（一）进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶
经过这几年的努力和发展，以及市建委和办党委的大力支持，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及费用包干制度，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
（二）加强企业和社区文化建设，打造物业品牌
我公司在完成中心工作任务的基础上，年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
（三）加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与学院校企共建物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。
第四则物业管理个人年终总结
自今年月份入职物业管理处以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，年的工作存在以下不足：
（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时；
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；
（三）管好财、理好账，控制好经常项目开支；
（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系；
（五）抓好小区绿化维护工作。
第五则大厦物业管理处保安部年度工作总结
大厦物业管理处保安部负责整个大厦的治安、消防保卫工作，主要涉及到治安、消防、车场保安的工作很多；在管理公司领导指导下和各部门的配合下，保安部认真开展各项工作，落实完成了年度各项工作任务，按照保安部专业分工及内部运行机制，现将一年来具体工作情况总结如下：
一、内部治安工作
1．人员变动情况：保安部原编制共计12人(经理1人，主管1人，领班1人，保安员9人)，为加强夜间管理力度和内勤事务的管理，经公司领导批准，2月份入职两名内保；7月份入职一名文员。本年度保安部先后有6名内保离职。因工作需要，本年度有4名内保调至世宁大厦保安部，先后又有内保8人入职。现保安部人员共计15人，并顺利完成了部门内离职及入职人员的交接和培训工作。
2．保安部除每月定期召开部门全体会和领班会各1次之外，每月还对车场管理员、外保进行1次业务培训。月份进行了1次全体内、外保参加的消防水泵原理的现场讲解培训；月份对全体内、外保进行了2次质量管理程序文件的培训；月份对全体内、外保进行了1次应对突发事件(火警、停电、跑水)程序的培训。
3．年度，公司开始做三标一体质量体系认证工作，保安部按管理公司要求认真落实贯标工作，在三次内审中，保安部对出现的不合格项认真分析，查找原因，从第一次内审的14个不合格项、第二次的3个不合格项直至第三次的1个不合格项，彻底进行了整改，并落实到工作中和每位员工，保安部力争顺利通过内审和外审工作。
4．年度保安部已将全部整层客户单元的使用区域“防火安全协议书”全部签定完成。并完成大厦内所有客户档案的存档工作。
5．全面完善大厦内及停车场108个监控点和巡更系统的安装调试工作，并投入正常使用。
6．保安部在“”期间，按照公司和管理处指示严格控制大厦进出人员，并做好进入大厦人员测量体温、检查客户卡、来访人员登记等工作，确保大厦内无一例非典、疑似人员，有效保障了大厦正常运行和工作秩序。
7．保安部对各公司的消防封存钥匙工作已完成，共有封存钥匙276把，门禁卡13张。
8．完成年施工现场管理和检查工作，处理施工队各类违章49起，全年办理违约金5500元，全面保证了二装施工期间的治安、防火工作，没有发生一起治安、冒烟事件。
9．年保安部办理施工人员出入证512个，办理临时出入证3052人次，严格落实好施工人员及搬家送货等外来人员凭证进出大厦的管控工作。
10．本年度特别事件记录共78起，保安部完成各类特别事件的取证、填写和处理及上报工作，并且将涉及其它部门的特别事件抄送给有关部门，做好内部及各部门的协调工作。
11．本年度共登记捡拾物品55起，其中认领30起，25起无人认领，保安部完成捡拾物品的登记、封存、保管、认领的各项工作。
12．本年度保安部在巡视中发现推销人员69起，对推销人员进行教育及登记并让其写出保证书，承诺不再来大厦进行推销。有效的保证了各单元客户的正常工作秩序。
13．本年度共协助各种会议活动53次，全面保障了会议的正常有序召开；其中月日保安部为保障世宁大厦开业而召开的庆典活动，共出动保安人员30余人，圆满顺利的保证了庆典活动的召开。
14．本年度规范了保安部对讲机使用的信道及编号工作，保障了各部门之间的正常通讯互不干扰和部门内通讯的规范化，严格落实谁使用谁负责的交接制度。
15．本年度保安部严格落实好清运施工垃圾的监督管理工作，共监督清运建筑垃圾224车.
16．保安部完成了《保安部运行手册》的编制工作，并且专门安排培训，传达至每一位员工。
17．本年度保安部参加了“花园路综合办”的各种安全会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。
二、消防管理工作
1．消防系统的设备、设施(消防主机、喷淋、烟感、温感、插孔电话、手报、防火卷帘门、消防广播，声光报警等)的安装和改造已全面完成，并正常运行使用。
2．本年度消防主机报警统计：火警1869次，动作860次，故障208次，所报火警全部核实均为误报，动作与故障已全部排除，确保消防主机的正常运行，达到零故障。
3．本年度完成大厦各公共区域和重点部位的灭火器配备工作，各类灭火器共配备239具，其中4公斤干粉灭火器配备213具、二氧化碳灭火器22具、干粉手推车4具，并对大厦内需要年检的灭火器150具进行了年检，保证了大厦内所有灭火器材均处在良好状态。
4．完成大厦各层消防安全疏散指示图(共贴出80份)标识的张贴工作，完成各层消防栓箱粘贴封条和灭火器箱的警示标语工作，共贴消火栓封条580张。
5．本年度完成客户入住前和退租的烟感及喷淋的测试和检查工作。
6．本年度保安部完成对新入职及老员工的消防常识及技能的培训和考核工作。
7．保安部为加强楼内客户及内部员工的防火意识，举办了第一届“11·9”消防安全宣传周活动，组织工程部、客服部及15层北控捷通公司人员联合举行初级火灾灭火演习，得到客户对大厦整体消防工作的认可。
8．在消防安全宣传周期间，保安部向客户发放“消防安全常识”宣传单1825份，对物业管理处各部门员工(106人)进行了消防常识考试(60分及格)，并对保安部54人进行跑楼测试(5分钟合格)，考试和测试均为合格。
9．本年度保安部为了更好的掌握全楼烟感状况，因此对全楼烟感进行一次统计，红外线对射2个，光电烟感949个，差定温感255个，三项共计：1206个，并计划在明年1月份进行逐一测试工作，确保各设备在良好的运行状态下。
10．为了使各部门人员更好的了解消防工作的重要性，保安部对各部门人员进行了消防常识的培训，并组织了各部门人员对使用干粉灭火器的实操培训。
11．年度保安部组织了内部员工进行抛水带及穿防火服的训练3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。
12．保安部每月落实完成录像机的维护保养工作，每月定期进行二次清洗磁头的工作，保障了7台录像机的正常录制。
13．年度保安部完成了元旦、春节、“五·一”、“节假日之前对各客户单元及内部重点部位的消防安全检查和配备灭火器的监督检查工作，及时发现消防隐患并监督整改，有效的保障了大厦客户的利益和安全，现各租户单元内的消防隐患已全部整改完毕。
14．保安部完成了年度各节假日期间的预案和节假日期间的安全保卫值守工作。
三、车场管理工作
1．本年度全面完善了大厦、地上、地下、自行车棚的各项设备、设施、车场系统及标识路线的工作任务，并聘用专业车场公司(海安公司)进行车场服务管理，达到了停车场管理的标准化和规范化。
2．年度保安部完成车场档案的建立和存档工作，及时办理停车证及IC卡的发行工作，目前电脑中已有154辆车的资料。
3．年保安部全年纠正各类违章车辆516多起，其中对77起违章停车贴放了“违章停车通知书”，其余车辆进行现场纠正，保证了大厦路面的畅通。
4．保安部完成每月一次对车位锁的保养工作(对车位锁喷油)，并根据季节变化相应的调整保养次数(雨、雪季节)，保证了客户在使用车位锁时的顺利开启。
5．年度保安部完成外保和车场管理员的手势、语言方面的培训工作，共召开培训会议3次，并严格要求车场管理员着装统一规范，管理员晚间值岗时必须穿反光背心。
6．保安部为了加强对海安车场人员的管理，制定了车场管理员各岗位的职责及车场服务人员评估表，已经实施并且从月份进行了评估工作，严格做好外包公司的日常监督工作。
7．保安部完成年度车场收费月流水额的核算工作(现金和小票统计工作)，并将甲方分成上缴财务，从本年度月份开始至今，甲方分成收入共38640元。
8．年月份车场自动管理系统投入使用，保安部对部门人员及外保、车场管理员进行了培训，使之熟练的掌握车卡的填补、发卡、收卡结算的操作程序。
9．保安部完成年度车场设备、设施的完好率统计工作(每月30日统计一次)，对损坏的设备、设施通知厂家进行维修或更换，保证了车场设备、设施的正常使用。
10．为保证地库安全，保安部严格控制进入地库车辆，并对地库进、出车辆实施登记，对带出大件物品车辆按照出门条制度进行查验后给予放行，同时做好地库巡查工作，对进出的每辆车均做车辆检查登记，全年没有发生一起丢车、盗车事件。
四、外保管理工作
1．为了应对紧急事件的发生，外保在9~11月份进行了3次夜间紧急集合训练，确保在5分钟内全员集合完毕，有效的提高了全体外保的快速反应能力。
2．在预防“非典”期间，外保严格控制大厦各进出口，加班加点12人次，100小时，顺利完成了公司部署的各项检查任务。
3．年度全面完善外保岗位职责、工作记录，达到了表格化、标准化、规范化。
4．年度完成外保宿舍入住工作，并规范了宿舍内务标准，做到了铺平被整，每天打扫卫生保持三次(早、中、晚各一次)，保证了宿舍内的干净整洁。
5．年度外保完成各类训练工作任务，每日坚持训练(跑楼、军体)，每月定期进行抛水带、穿防火服等项目，现经过考核均达到要求。
彭春雨
我就卖场促销问题向一位KA经理求教，我们之间发生了一场有趣的对话：
KA经理：“什么是好的促销活动?看看香港牛头牌(BUFFAL0)是如何做的：在一次简单的促销中，他们做了5层陈列，不同尺寸的不锈钢锅、汤锅各S款，周边产品(如不锈钢杯、锅铲等)约11个商品，彼此关联，既不互相冲突，又能增加多次购买机会，从而获得总销量上升。”
紧接着，他给我介绍了他经历的同是炊具产品的S品牌的一次促销活动。S品牌准备了5款炒锅，尺寸不同，促销价格全是198元，活动结果很失败。
“我们把s跟牛头牌对比一下。”
“当我在香港看到牛头牌的促销陈列时，我非常赞赏。我就是一个消费者，当我面对牛头牌的时候，我决定买他们一个炒锅，在他们的提醒下，我觉得家里可能还缺一个汤锅，也许会选择其中一个价格便宜、尺寸小的，或者觉得不需要马上购买，但是我发现他们的锅铲品质不错，顺便买了一只，边上还有不锈钢保温杯，也许我会再买一个……”
“你也是一个消费者，那么当你面对s品牌的3款锅时，你会怎样考虑呢?”KA经理问。
我脱口而出：“3款锅用途一样的话，那么依我的购物习惯，想都不去想就拿最大的。小锅到用时嫌小就麻烦了，反正价钱一样，而且大锅也可以小着用嘛。再说人都有三朋四友的，买大的好啊。”
KA经理：“或者你家厨房径深不够，你只能选择一个中号的，你会不会觉得吃亏呢?”
“那当然了，如果不是非常需要，我会等下一次，看看下次小的是否更便宜些。”
“那你现在明白了吗?产品组合是多么重要!如果没有做好，是不是意味着促销资源的浪费呢?”
“同是促销，同是让利，S品牌为什么会失败呢?一句话，因为消费者不知道买什么好了。价格一样，尺寸不同，大家最后就光挑大的，而事实上，绝不仅仅是最大的这么简单。”
一个常见的促销竟然这么富有戏剧性。由此可见，促销设计是促销活动成败的决定性要素。是不是有了好的设计促销就一定能成功呢?
“而这仅仅是促销活动这个看似简单实则内容丰富的冰山一角。”KA经理意味深长地感叹说。
那么，在促销中还有哪些因素对活动成效有着直接的、重要的影响，却又容易被我们忽视?
十一促销大战临近之时，我们组织了这场促销排查。当然，排查的成果并非只对十一期间的促销有价值。
促销设计
促销的第一步就是策划，是促销方案设计，一旦设计出了问题，那就会像S品牌一样出力不讨好。如何在节日这种促销拥挤的环境中谋取良好的促销效果?商超作为促销的主战场，我们又如何能在商超做一次完美的促销?
商超完美促销设计的“黄金三点
刘 晖
要想让每次促销活动都收到预期的效果，完美的促销设计就是保障。完美的商超促销设计必须考虑以下三点：
一、变被动为主动，将促销列入工作计划，有步骤地实施
失败的促销：在我做沃尔玛的采购经理期间，最头痛的就是供应商不能及时地向我申报促销计划，很多次的促销都是我硬逼出来的。仓促上阵的促销效果不好，供应商也觉得入不敷出。
成功的促销细节回放；
一些拥有较多零售管理经验的品牌，在刚刚过完春节就已经把他们全年的促销纲要传真给我了。
在每个季度的开始，他们会派专人到我这里，详细说明这个季度的促销计划和细节，以及销售预估。
在双方确定了促销日期后，会提前一个月做准备工作，并且沟通双方的工作进度(在后面的案例里我会详细讲述他们的做法)。
在活动开始的前两天，双方会做一个有效确认，落实陈列位、促销人员进场、促销品进场等细节，以确保万无一失。
在促销期间，有专人来负责突发事件的沟通，及时与超市方负责人联系。
在活动结束后，双方会对整个促销做一次完整的评估。
介绍了以上两种促销的做法，成败原因还用多做解释吗?
二、了解你的顾客，了解你的产品
营销学中的5WlH法同样适用于促销分析：
WHY：为什么做这次促销?
WHO：针对什么人做?
WHAT：他们要购买的是你的什么产品?
WHEN：他们大约在什么时间购买你的产品?
WHERE：他们会选择在哪里买你的商品，或者说你打算让他们在哪里买到你的商品?
HOW：你将如何实现你的目标?
这里要注意两个要点；首先是时间，它不仅仅指一个特定的时间点，而是3个区段，即市场导人、正季销售(或销售攀升)、季末收尾(或安全退场)。这是由产品的销售生命周期决定的，比如花露水的销售生命周期为每年5～7月，而洗衣粉则可以全年销售。
其次是地点，一方面你要确定在哪些超市卖哪些对应的商品，在所有超市卖所有产品的一刀切做法是十分愚蠢的，而这正是国内一些供应商赚不到钱的原因之一，另一方面，正确选择超市的促销地点更为重要，是端头、地堆、超市外面的广场、出人口还是收银区，在计划中都必须明确下来。
三、8Rs策略一网打尽促销要点
8Rs是一种零售店特有的促销筹划方式，由8个环节组成：
1．适合目标顾客的需求
目标顾客确定之后，把他们的主要需求列在本次的促销计划内，满足他们的需要是促销成功的关键。价格再便宜，消费者也不会买自己不需要的东西。
2．合适的季节、时令及特别时段
什么时候应该卖什么大家都清楚，中秋节不会卖元宵，端午节不会卖月饼，但是其他节日或时令呢?惊蛰要准备卖什么了?谷雨哪些商品要准备了?处暑之后呢?情人节的促销怎么做?七夕又怎么做?
奥运期间我们做主题促销了没有?F1大赛呢?世界杯呢?
你的商品适合超市的早市、午市，还是夜市?
我们可以看出来，很多好的促销时机都被白白地浪费了。
3．合适的主题
促销如同演戏一样是需要主题的。在我们设计促销活动的时候要告诉顾客或暗示顾客你的这次促销是为什么。比如：户外用品公司办的野营商品展、日化厂商的劳保用品特价周等，都需要点名主题。
4．合适的促销方式
在促销方式上一般可以分为价格促销和非价格促销两类。价格促销是通过直接和间接的手段来改变产品的实际售价，并借此达到加快商品周转的目的。非价格促销则是通过价格以外的手段，如展示商品的特性、娱乐项目等来促进商品的销售(详见后面的案例3)。
5．合适的价格
很显然在促销中不是价格越低
越好，而且并不是所有的商品都拥有很高的价格弹性。
6．合适的促销人员
在促销过程中，促销人员的管理是一个常常被忽视的问题，特别是在非价格促销的情况下，促销人员的服务能力就直接决定了此次活动的成败，他们需要十分了解自己的产品、对应的顾客群、竞争晶的状况以及所处超市的状况。
7．合适的促销地点
8．合适的商品
四、现实案例诠释精彩促销设计
我们以具体的案例来解读上述要点在促销活动中如何把握。
案例1：某杀虫剂品牌北方某城市季度促销
促销活动进展安排如表1
杀虫剂的促销计划一般是在每年的3月制定(注意：季节性较强的商品在销售旺季到来前2～3个月就必须考虑)，主要是基本的纲要，细节是在促销开始1个月前再制定。
4月中旬，约见超市采购谈全季度的促销计划，得到反馈后进行细节补充。
4月中旬做实施准备。
分析：5月上旬是北方人购买杀虫剂的潜伏期(也称铺垫期)，在这个期间销售较少，多采用推荐和展示的办法提高品牌的知名度，为旺季做准备。此时，商品的价格敏感度不高，消费者对赠品也不感兴趣。
5月下旬昆虫活动频繁起来，一些对生活品质和卫生条件要求比较高的家庭开始为夏天准备东西了。由于他们的收入水平较高，对价格也不太在意，所以高端商品的促销正是好时候，只要效果就可以了。这是赚毛利的好时候。
6月是天然的旺季，商品销售很快，但是其他品牌也进入超市竞争，这时就需要有赠品作为刺激的手段了，但价格不要轻易改动。这时是赚销量的时候。
到了7月，应该买的都买了，大部分商品需要清仓了。清仓的决心要大，而且要快，赶在对手的前面把库存甩完。
超市的费用：提前将整个季度的促销计划确定下来，对节省费用有很大的帮助。陈列费、彩页费等在开始时就一并谈妥，并全部缴纳。之后就可以理直气壮地拒绝任何的附加费用或临时费用，这样费用也变得可控了。
案例2：一个中秋红酒礼盒的促销。节奏控制
中秋是中国的第二大传统节日，也是酒类销售的大好良机，那么如何着手做一次成功的促销呢?
首先，要了解超市采购经理的工作节奏，按照他的节奏进行跟进。一般大卖场的采购在6月初就开始着手准备中秋的计划了，因此作为业务经理，应该注意这个阶段的拜访频度，并反复强调今年中秋自己公司的新产品如何有特色。
7月，采购将编制中秋商品的晶类表，一般中秋商品会单独列入一个临时性的部门里。这时，供应商的商品样品就要及时推出来给他看了，并力求在卖场的中秋彩页上刊登。
这里要说明一点，一般中秋的时间在国庆前后，所以属于双高峰，而销售的高峰在此前15天左右出现。这就是说，产品至少要在高峰的前45天就出现在卖场里。
这样供应商就可以制定间表。见表2。
案例3：某国际知名宠物食品的一次非价格促销
目前，我国国内的品牌供应商促销手段极为单一，都以捆赠、买赠、特价为主，结果不言而喻。下面介绍的是一次非价格促销案例，这是我做采购经理时遇到的，供应商做得非常精彩。我们一起来看看他们的细节、过程操控。
供应商在活动开始前1个月将活动内容传真到我处，得到我的支持后，立即到我办公室谈合作细节。
供应商的计划如下：
主题：宠物狗宝宝选美大赛。
时间：星期六上午10：00～12：00。
地点：超市外的停车场。
参赛者：1000米范围内常住户的宠物狗及其主人。
内容：9：30场地准备，参赛狗报名。
10：00小狗走秀。
11：00专家评审，同时厂家讲解狗食的营养知识。
11：30杂技团特技狗表演。
12：00公布获奖结果。
奖品设置：一等奖1个，狗粮400公斤；二等奖3个，狗粮100公斤；纪念奖：所有参赛的宠物，200克推广装。
目的：提高品牌的知名度和产品忠诚度；推广新产品；提高新产品的占有率；为销售旺季的到来做铺垫。
我们双方对计划都表示认同。我方按照制度做了相应的配合，决定在当月的最后一个星期六实施。
实施：活动开始前两周，派出临时促销员到周边社区发放大赛请柬，同时联系居委会或物业代为发放请柬。
活动当天：现场有7名工作人员，两名评委，杂技团驯兽员4人，13只特技狗，一切按计划顺利实施。
评估：此次参赛狗200多只，围观者超过1500人，当日销售系列宠物食品8000余元。后续几周，相关产品销售都保持在较高水平。这是比较成功的促销活动。
以上我们讲了3个案例，案例1展示了促销活动的细节策划，案例2侧重说明促销策划与超市采购工作节奏的关系，案例3演绎了非价格的促销活动对产品起到的良好作用。
现在，已经做完国庆节促销准备的业务经理们，请回顾一下你的准备做得完善吗?有疏漏的地方吗?如果有，那就赶快补救。
节日促销，抓住两个爆破点
王 泽
元旦、春节、五一、中秋、十一这5个节日是销售中的5个黄金时间，也是促销扎堆的高峰。在这些重要而传统的节日，如何通过促销来爆破市场?
途径一：找到那根“火柴”
这5个节日不仅消费者集中，而且竞争集中、宣传集中，只有创新的促销方式才能使企业炸药级的促销投入实现真正的爆破功能。哪种创新促销方式是引爆市场的那根“火柴”?
节庆促销无外乎免费、优惠、积分、抽奖、联合5大类，在类别上很难有创新的可能，每逢节日，大家都想着送什么，可是在投入产出上却总是不理想：贵的送不起，便宜的消费者不买账，以至于到现在企业形成了过节被动送礼品的怪现象。
在这样限制的条件下，创新主要从两个方面着手：一是促销主题；二是促销程序、环节。
促销主题需与企业形象、产品性质、节日特点紧密相连，每一个促销环节都直接、间接地反映促销主题，它是促销的灵魂，是创新的根本。
案例1：
五一期间奥康皮鞋推出的一项促销活动，主题为“庆五一，惊喜就在人民币”，活动内容为凡尾数编号为“51”的人民币，均可按面值翻倍在奥康专卖店使用。活动主题新颖，执行简便，从4月29日到5月1日，短短3天时间，奥康皮鞋在浙江省内的销售额高达1800万元。它的促销主题创新就在于将已有的节日概念等资源活用了。
案例2：
与日期有关的同样精彩的促销活动设计出自另一家男装企业。针对8月份的促销，该企业利用8月8日
与“爸爸”音近的联想而开展一场主题为“亲情88，好礼送老爸”的促销活动，巧妙地将节日的卖点与企业的资源结合在一起。
在促销已沦为“鸡肋”的今天，所有的促销活动，首先要明确促销主题，从原点上创新，尽量将产品特性与节日特点联系起来，而不是再日复一日地考虑送什么。
促销程序、环节，是企业制定的、并在多次使用后基本定型的程序，比如购物抽奖的程序，但这样的程序完全是企业利益导向的结果，而没有从消费者利益导向去考虑。
案例3：
上海某家电城在去年十一期间，举行了被许多企业不看好的抽奖促销方式，但在程序上做了创新：先抽奖再消费，让消费者在抽奖后再选择是否消费，相当于将利益直接放在消费者面前，只是让你去选择什么样的优惠。消费者为这种新颖的方式所吸引，蜂拥而至。
从企业利益导向设计促销，既花了费用，也没有达到“拉拢人心”的目的；从消费者的角度考虑，既然送就送得直接点，不要繁琐的程序，或者将现有的程序颠倒一下，令人耳目一新从而打破常规，往往能收到意想不到的效果。
途径二：铺设“导火索”
要使“火柴”的火焰最终引爆促销，就需要短而有效的“导火索”，确保促销主题从高空落到实处，从企业转向消费者。在节庆时期，每个企业都试图引爆市场，不可避免地相互干扰、打击，从而使某些企业的促销活动“雷声响过，不见雨点”。
我们通过一个有问题的促销活动看看它的“雷声”为什么没有完全发生作用。
案例4：
这是一家医药企业在一个县级市中秋期间做的促销活动。
1．时间：中秋节前一周。地点：同德堂大药店门口。
2．内容：中秋节期间，只需22元就可以购买价值49元的x x减肥茶。
S．活动前媒体宣传：(1)8月2S日、25日分别在当地《x x日报》做促销活动宣传。(2)8月23日～30日在当地广播电台从早8：00～晚9：00每天25次插播广告。(3)在同德堂门口挂跨街横幅一条，内容为活动通知，时间为8月23日～30日(一周)。
4．活动经过：(1)现场促销员7名，高报酬，接受临时培训，很快上了。(2)为了增加活动气氛，现场设大展板两块，一块介绍产品，一块介绍活动内容。顾客来咨询时，促销员一边发DM单，一边介绍活动及产品。
5．活动结果：现场只来了62名咨询的顾客，其中S2人当场购买产品，合计销售80盒。据事后统计67％买3盒，12％买4盒，21％买2盒。
分析：这个促销活动计划看似很严谨，实际上却在很多方面存在问题，表现在：(1)活动宣传媒体选择不当，在县级市报纸的消费群不大，人们没有阅读报纸的习惯，况且日报多是机关人员看的，(2)活动地点选择不当，来药店的基本是买药的，人流量不大且选择性很大；(3)活动利益不明确，也不吸引人，价值49元，消费者不认为是高档，花22元也不会认为占了多大的便宜。这个促销活动忽视了一个重要的问题――整体促销活动的规划与本地化。
作为对比，我们来看一个成功的促销活动是如何策划、实施的。
案例5：
这是F品牌音响某专卖店去年国庆的促销规划：
1．确保促销的实效性和赠品的实用性。
促销主体：9000多元的6件套音响。赠品是价值900元的DVD碟机一台，专业话筒一对，专业发烧线一对，专业发烧CD一张和优质光纤线一条，5件赠品总共价值2000多元。
DVD碟机索取方式：消费者到本市的任何商场或电器城挑选自己喜爱的碟机，900元以内的喜欢哪款就提哪款，超过900元的余额自付，整个促销确保完全真实性和实用性，
2．促销单张的设计与印刷。
促销单张定为大16开后对折，正面主要突出音响品牌标志、促销主题和一款主推音响，画面由此三者主导，极具视觉冲击力。
3．促销早张的发放。
采用了订户夹报、小区派发和店内发放S种方式。其派发单张比例控制为6：3：1，即夹报派送6000份、小区推广派送3000份和店内发放1000份。
4．进入小区展开促销推广。
与其他几个企业进行小区联合推广，包括音响、涂料、家具、厨卫等七八种产品。每个小区展示两天，由于是几家联合展示或销售，每家企业在一个小区支付给小区物业管理公司的费用也就一二百元。据事后统计，在销售的音响中，有近七成的购买者来自做过推广的小区。
5．商场前的促销展示与引导。
10月1日至7日，在专卖店所在的心连心商场前租了一个场地，现场摆上了崭新的音响、X展架、促销内容说明标示等，并请了两位女大学生作为促销小姐。展示的目的主要是将目标消费者吸引过来，然后由促销小姐或专业人员引导其直接进入F品牌专卖店，防止消费者中途转移或被其他音响品牌吸引过去，确保并提升了目标消费者的来店率和实际购买率。
活动取得了出色的销售业绩。
综观整个促销过程，成功的关键环节在于活动前的严谨规划，表现在：(1)促销主体、赠品清晰，赠品实在；(2)宣传单张与产品档次相配；(3)针对性的推广渠道；(4)商场终端拦截等。
凡事预则立，不预则废。促销活动前的严谨规划必须在三个环节上充分注意：
首先是利益点选择，利益点是企业给予消费者的优惠，应力求与消费者的心理相吻合。
其次是将促销信息有效传达给目标消费群，这是一个经常被忽视的环节。促销信息不是上了媒体就有效果的，还要看的时机、形式、媒体类型等，总之要选最能直接影响消费者的信息传播渠道，如上述的直接小区宣传。
最后是活动现场的终端拦截，除少数行业内存在封闭渠道外，多数渠道都是公开的，在促销扎堆的高峰期，即便你的“雷声”把消费者轰到终端场所了，但是终端拦截不到位，你就可能在为他人做嫁衣，所有前面的一切做得再好都是零，做得越好，对手越受益。所以，在这个环节，必须有效地把受到广告驱动的目标顾客吸引到你的现场，并在促销现场做好气氛营造、促销程序优化。
创新的活动主题、严密的活动规划、信息的有效到达、终端的成功拦截，这四项做到了胸有成竹，成功就在你手中。
促销人与物
紧张的假日促销中，临时促销员俨然成了一支“生力军”。临时促销员用得好了，花小钱办大事；用得不当，那可是花钱不办事，甚至是耽误事。在临时促销员的使用中，怎样堵住疏漏?
促销赠品是我们颇为倚重的一样“武器”，但是它一定能打动消费者吗?
让临时促销员“人尽其用
朱 波 刘为权
临时促销员的主要作用不是直接销售，而是协助正式促销员做些辅助工作。他们辅助到位了吗?是否发挥了他们的最大作用?
招聘
误区：大多数企业招聘临时促销员是“临时抱佛脚”，明天用人，今天才去“找”人，是找人而不是招人，招聘信息就在促销前夕在商场门口、校园等地方，平时没有储备优秀临时促销员的想法。
事例：某家电企业在五一前一个星期在商场门口了招聘临时促销员的信息，招到的人员几乎全是下岗工人，只有很少几位在校学生。其招聘方式既简单又省力，但在促销活动过程中，这些人员暴露了许多弊端：首先，下岗工人在活动中积极性不高，为利益驱动而被动做事，更谈不上对顾客的服务意识；其次，他们爱偷懒，只做表面工作，讨好领导，而不去想办法把工作做得更好。相反，那几个在校学生的工作积极性特别高，做事不仅认真而且负责。
分析：下岗工人只是为利益驱动而工作，而在校学生是为学到自己迫切需要的社会实践经验而工作，做事动机不同，态度当然有别了。
只有找到适合的临时促销员，才能谈得上发挥作用。所以，第一关招聘的把控非常重要，需要注意：
1．招大中专院校的在校学生。对企业来说招聘临时促销员一要成本低，二要整体素质相对较高，三要国庆期间有闲余时间，而学生正好符合这些条件。对这些学生来说，一方面迫切需要通过社会实践来锻炼；另一方面毕业找工作时，用人单位对是否有社会经历看得很重，这是促使他们积极参与社会实践的一个主要原因。而且，通过实践还可以赚取一点收入。
2．招市场营销等相关专业的大二或2006届毕业的学生。理由是：市场营销类专业的学生营销意识强，已具备销售的初步理论知识，对与自己专业相关的社会实践更感兴趣，不需要大量的培训就可以走马上任；2006届毕业的学生涉及毕业就业，因而对社会实践更感兴趣和投入；大二的学生没有大一的学生那么嫩，离毕业还有两年，如果合作得好，后期还能继续使用，从而可以储备优秀临时促销员。
3．招聘工作提前，以尽可能筛选到最优秀的人员，从而有充分的时间做好后期的培训工作。笔者建议企业在8月底学校一开学就同学校系、院辅导员或班主任联系，由班长负责挑选；也可以在暑假放假之前就与毕业班的班主任就下个学期提供毕业实习做好沟通工作，一开学就进入实习阶段，到国庆时正好已成熟手。
分工
事例：某企业在一次促销活动中，对招聘的近30名临时促销员在上岗前一天进行集中培训，用了半天时间进行了活动内容、产品知识、导购知识等内容培训，然后按需要分成4组。刚刚有点熟悉的新人由于分组又带来了陌生感，大家又重新相互认识，组长又重新培训该组人员相关的知识，结果又花了几个小时。
分析：这样做不仅效率低下，还浪费了大量的人力、物力、时间。
解决：临时促销员招到后，下一步干什么?多数企业的做法就像上述案例一样，这是不妥的。临时促销员更多的是在做正式促销员工作之外的事，如在户外发放促销单页，在商场门口或顾客主要出入点举牌等。所以对招聘好的临时促销员，下一步就是分工，可以明确分工如下：
现场促销组：在销售柜台现场协助正式促销员销售产品，这类促销员要有一定的产品知识、促销经验和促销技巧等能力，一般是前期已经做过柜台销售工作或是企业长期的兼职促销员。
现场宣传组：在户外发放促销传单，在商场门口做接待或在顾客主要出入点身着绸带举牌的礼仪小姐等人员。
终端拦截组：在宣传过程中发现意向顾客，热情友好地把顾客拉到本公司专柜前交给正式促销员接待，或把即将离开竞争对手专柜的顾客主动迎接到本公司专柜前。
顾客服务组：正式促销员促销成交后，把顾客转交给这些人，完成给顾客开小票、带顾客交钱、去仓库提货、给顾客试机、填保修卡、登记产品机身码、领赠品、送货上门、安装调试等。他们的职责是更好地服务顾客，接手正式促销员成交后的相对简单、机械的工作，使正式促销员有更多的时间和精力接待顾客。
分工时要考虑人员的性格特点、工作经验、言行举止，以求人尽其能，创造最大的价值，切忌随机分工。
培训
误区：分工之后就是培训，警惕两种培训误区：一是对培训不重视，不培训或在上岗前草草走过场；另一种是过分强调培训，对所有临时促销员不分类地进行培训。
分析：因为是临时的，有的企业不愿意多花钱去培训，殊不知不培训或培训不到位，不仅起不到帮助销售的作用，而且有时会起到相反的作用，这样的例子在终端经常遇到。
解决：对临时促销员的培训应该做到简单、准确。简单就是简简单单地给他们做企业文化、活动目的、纪律要求、敢说敢做心态等的统一培训，让他们对企业有一定的了解，产生工作的激情和自我约束力。
准确就是按前面的分组进行相应的“专业”培训，比如现场促销组着重培训产品知识、促销技巧等知识；现场宣传组主要培训认真细心，一丝不苟的工作态度，要求做到发单量最大化等，完全没必要再培训产品知识和促销技巧了；终端拦截组重点培训敢说敢做的心态，不怕顾客拒绝；顾客服务组重点培训细心、耐心、周密地为顾客服务，不能丢三落四。
培训时，可以把相应组的人员交给相应的负责人直接培训，以相互熟悉、增加了解。培训形式不一定很正规、严肃，有些组的培训可以是聊天式的沟通。培训的目的是让他们知道怎么做、做什么，所以培训内容就要求实用且注重方法。
如培训现场促销组时，要教会他们怎么招呼顾客，把顾客留住不让走开，然后再转交给正式促销员。要避免临时促销员自己独自给顾客解说，遇到问题又去问正式促销员，这不仅给顾客的影响不好，而且影响正式促销员的销售。
现场管理
事例：某品牌彩电在搞店庆促销活动时，虽然上岗前已经做过培训、分工，但还是出现了现场混乱：临时促销员打扰正式导购员，分工的专人需要时找不到。给顾客试机时，半天找不到试机的临时促销员，结果发现试机人员被领导临时叫到仓库搬货去了，只好找其他人来充当试机人员，由于一个地方缺人导致全场一片混乱。
分析：上述现场管理混乱一是因为对临时促销员多头管理，二是现场管理执行不到位。实操中多头管理尤其普遍，导致临时促销员忙的时候忙得要死，闲的时候又木呆呆地站着等事做。
解决：指定专人管理。这样，对于指定人员的交代，他们既愿意听，也容易有一种归属感，产生工作的激情。现场管理执行不到位是一个共性的问题：在具体执行时，管理人员总是不按计划的流程做，老是喜欢随意
调动人员或改变计划。因此，必须强调按分工、培训的工作流程走，不能说的是一套，做的又是一套。
激励
给临时促销员恰当的激励，不仅可以让他们发挥最大的能力，还可以对企业品牌起到很好的传播作用，因为他们都是将来潜在的消费群体。把握好以下三点，激励会事半功倍：
1．千万别把临时促销员当成打杂的，要认可他们的工作成果并暗示他们的工作对节假日销售的重大作用。
2．更多体现人性化的管理。如考虑到他们多是在校学生，工资能当天发最好，可以考虑当天结算一半(防止全发后个别人员中途走人给企业造成损失)。工资最好在晚上的总结会上发放，一方面让他们有心情来参加会议，另一方面做得比较差的人员受批评后有一点心理平衡。另外，给户外的人员买些水喝、报销来回的公交车票等。这些做法花钱不多，但对他们而言感受是不一样的。
3．给他们一个很好的社会实践评语。许多学生做临时促销员，既是希望为自己将来就业打基础，更是希望在活动结束后，能获得一个参加相应实践活动的证明或实践评语，并盖有企业公章或领导签字，以便将来容易找工作。企业人员应该抓住学生的这一心理需求，并在招聘时就讲清楚，从而让他们更加努力地做好这份工作。
避免赠品促销5大常见病
朱 波
病症1：赠品跟风
不久前，笔者到一卖场的家电区走了一遭，一圈下来，发现各厂家的赠品好像是商议好了的，清一色是刀具、餐具或者茶具，雷同的赠品让优秀的产品也无法突出重围。
业务员小张曾向笔者吐露了他的疑惑：我们的赠品比竞争对手的价值高，为什么消费者还不在意?对手赠的是7件套刀具，我们是8件套!笔者问：“你为什么也选择刀具啊?你的产品特点、促销目的、促销时间与竞争对手完全一样吗?”小张疑惑地摇了摇头。
到卖场去看看，这种现象已是见惯不怪。你用了什么样的赠品，我明天立刻用这个赠品，结果大量的赠品花出去，却没什么效果。殊不知，产品特点、产品定位、产品生命周期、促销时间、促销目的不同，选择的赠品也应不一样。促销方案设计时就应该根据自己的产品特点来选择恰当的赠品，而不是对手赠什么，我也赠什么。
病症2：赠品的选择与销售季节相违背
冬天购物，你送夏天用的赠品，夏天购物，你送冬天用的赠品。这样的赠品，能讨人喜欢吗?
五一期间，K品牌售价在100～200元的电风扇搭配的赠品是包装价格为28元的黄色充气座椅，卡通造型非常别致，但是促销的效果很一般。同期，其竞争品牌M的赠品是包装价格为15元的一把雨伞和一瓶可口可乐(市值2．5元)，销量非常好。这让K公司人员既着急又不解。
还是一位顾客点出了问题所在：“本来炎热的夏天够人烦了，那么大一个黄色座椅(暖色的)更让人烦躁不安，两种产品差不多，我就选了后者。没出商场我的孙子就把可乐喝掉了，出了门正好可以用雨伞遮阳。还有，那个充气座椅有一股塑料味难闻。”
这位消费者的话道出了K品牌赠品的问题所在。联想一下：寒冷的冬天送一个暖手器与送其他同价值的赠品，哪一个更有吸引力?
大多数人都知道赠品的选择与销售季节相对应，但为什么还出现K品牌这样的疏漏?也许是策划人员的疏忽，也许是K品牌用的是秋季剩余的赠品。不管是什么原因，不从消费者角度考虑赠品的选择，消费者也不会把“票子”投向你。“赠品是我送给你的，送什么由我定”，这种想法行不通了。
还有一种错误的认识是：赠品价值越高顾客越喜欢。不然!应该更多考虑的是赠品对顾客的实用价值。一位没有汽车的消费者，绝不会因为你赠送汽车座套而选择你，他可能选择你的对手的产品――赠品是自行车小孩座椅，尽管赠品的价值相对小些。
病症3：赠品有质量问题
走访市场时曾见到这样一件事情：某品牌电饭煲的促销赠品是充气座椅、围裙，在现场给顾客展示时，出现了充气座椅导购员打不进去气，围裙小孩穿上还有点短的尴尬局面，许多顾客一笑而走，放弃购买。
是厂家吝啬，还是厂家在“忽悠”消费者?都不是。现在各个厂家都在做促销，没赠品就别想卖得动，送的少了也不行，如此一来成本提高了，怎么办?在产品质量上打折――敢吗?提高价格――无异于自寻死路；在赠品的质量上打折――上述的尴尬就发生了。
赠品数量增加后，还会带来一系列问题：有些厂家只负责产品的售后服务，而不负责赠品的售后服务；有些赠品由于质量差而发生事故，这类消费投诉越来越多。这样一来，一旦赠品发生故障无法维修，消费者只能当废品处理，他们对促销企业和晶牌的印象可想而知。
通过在赠品质量上打折来增加赠送的“力度”，无异于“拆东墙补西墙”，对厂家的负面影响将是无法估量的。
病症4：赠品包装价格失当
笔者去年五一走访市场时，在深圳华强国美店看到某电风扇品牌促销抽奖活动的店内海报：
特等奖5名，奖价值1988元本品牌豪华烟机一台；一等奖100名，奖价值488元本品牌电磁炉一台；二等奖1000名，奖价值68元时尚充气座椅一个；三等奖5000名，奖价值48元精美茶具一套，四等奖93895名，奖价值18元充气手锤一个。
笔者听到有不少顾客质疑：怎么那么一个简单的充气手锤就值18元?一个顾客直接说：“你们的一个小转叶扇才卖54元，那就是3个充气手锤值一个电风扇，谁相信?”导购员无言以对，最后只说是总部的安排，顾客们大笑离去。这是一个典型的赠品包装价格不当的案例。
来看一下这个品牌促销赠品成本价和包装价的差别。见上表。
从上表可以看出，该品牌的赠品包装价犯了一个严重错误，那就是特等奖、一等奖的包装价太低，而二等奖、三等奖、四等奖的包装价太高。在所有的顾客中，只有105名(特等奖和一等奖的数量)可能说赠品包装价格合理，但却会有6000名(二等奖和三等奖的数量)可能说赠品包装价格较高，有93895名(四等奖的数量)可能说赠品包装价格高得离谱，甚至说该品牌把顾客当看。
本来这次促销活动是为了提高销量和终端品牌形象，但结果呢?反而严重破坏了品牌形象――问题全出在促销赠品的包装价格上。
对于促销赠品的包装价格，公认的说法是要适当地夸大一点，以提高赠品价值，满足顾客多占便宜的欲望，刺激更多的潜在顾客立即购买产品。
但笔者认为，首先要根据具体产品类别及赠品的大小进行不同的赠品包装价格夸大，如大家电产品本身价值大，赠品的价值也相对大，适当地夸大包装价格，顾客不是很敏感；小家电产品赠品价格就要夸大得小一
点，赠品的价格不能超过自身的价格，因为小家电本身价值小(有些才卖几十元)，这时送一个价值几十元(和产品价格差不多)的赠品，顾客会很敏感的。
总之，赠品价格包装要按产品和赠品的种类、大小区别对待，同时还要注意赠品价格包装的艺术性和实效性，让顾客感觉不到价格的夸大或不在乎包装价格有多高，从而让大多数顾客对你的产品、品牌产生好感，产生实实在在的效果。
病症5：赠品管理只管“进出口”
笔者有一次出差到一县城，因下雨去小杂货部买雨伞，发现那里的雨伞上都印有不同品牌的小家电企业名称。问其来源，老板说是一家做小家电的经销商专门为他提供的，价格便宜，质量还不错。
为什么会出现这样的问题?赠品管理不当。90％的厂家认为赠品管理就是管住“入口和出口”，普遍做法就是两个表：赠品入仓登记表和赠出顾客登记表，然后不定期电话抽查就可以了。然而“道高一尺，魔高一丈”，这种做法早已失效了。要防止上述情况出现，除了管理好人口和出口，还需要做好以下几方面：
1．用加费赠送的方式防止赠品流失。具体方法在顾客购买产品后，还需要再补交一定数额的现金才能获得赠品，如顾客买了电磁炉，只要再加20元就可以送一高档炒锅。当然附加的条件不能太高，否则促销将丧失吸引力。这种附加条件可以防止导购员、商场工作人员随意占有赠品，因为对于能白拿的东西，哪怕没用他也拿，但是掏钱去拿没用(或暂时没用)的东西，他就要考虑了。
合理运用加费赠送的方式还能提高赠品的价值感：(1)对付出一定成本后获得的赠品，顾客会更加珍惜；(2)当附加条件不高，赠品价格大于顾客所付出的成本时，顾客会感到物超所值；(3)可以消除顾客对赠品质量的疑虑。
2．用多次赠送的方式防止商家将赠品一次性出卖。赠品不要一次性送给商家，而要分批多次送给他，这样可以防止商家由于赠品挤占库存空间而出卖赠品。另外，分批多次赠送还可以达到以下效果：(1)告诉经销商，由于本地区销量好或赠品资源用得好，总部再次追加赠品，这样说可以给经销商带来销售信心，经销商也会更珍惜赠品；(2)物以稀为贵，人总是对少的东西比较珍惜，因此可以减少商家随意送出或随意使用赠品的行为。
3．采用“有条件赠送”。在一定条件下消费者才能获得赠品，如在领取赠品前，顾客先要接受相关的市场调查，或者留下其个人资料等。
用上述三种赠品管理方式，再加上严格的出人口登记制度，就可以有效防止赠品流失。
促销冲突
得当的促销让销售如虎添翼，失败的促销如同把玫瑰送给老太太。有种无收倒也罢了，更不幸的是“祸起萧墙”销引发渠道冲突，让自己焦头烂额。
现代渠道、传统渠道“河水漫堤”
封 韬 张 立
促销造成的现代渠道与传统渠道之间的相互影响和伤害表现在：
一、打击处于价格劣势的渠道
在一个渠道进行促销，如果使用的是降价、打折或者买赠等变相的降价促销，当所进行的特价低于其他渠道的对外供货价格时，就会对其他渠道的价格体系产生巨大影响，引起渠道消费者购买方向的转变，间接影响产品价格波动，这对渠道产生的打击是致命的。
例如：某饮料品牌在大型超市等现代渠道进行600mL产品的特价促销，只要零售价格低于1．95元／瓶，就会导致原本在批发市场等传统渠道进货的小型零售终端的老板们蜂拥前来抢货，因为每瓶1．95元的价格已经低于小型零售终端在批发市场的进货价格。这样批发市场可能很久都缓不过劲来，因为它库房的存货都比超市做特价的产品价格高。
批发市场的客户可能采取的方法有两种：要么压着货不放，等待现代渠道的促销影响平息后再出货；要么低价抛售，库存产品卖完后不再进货。这两种解决方法的弊端都是显而易见的，前者造成批发客户资金流转困难，影响销售良性运转；后者更可怕，个别批发客户低价抛货，会引起整个批发客户群甚至整个传统渠道的惶恐，导致整体价格振荡。抛货客户停止合作后，给厂家造成的负面舆论影响也不可低估。
二、渠道间窜货
销售如同水利工程一样，最佳的形态就是“各行其道”，让产品通过不同的渠道到达目标客户手中。促销操作不当，很可能使整个销售渠道混乱，现代渠道和传统渠道之间相互窜货，产品在不该销售的地方销售。
例如：G牙膏为了避免现代渠道和传统渠道的产品冲突，针对一款自己的金牌产品设计了适合在现代渠道销售的产品：1组160克x 3支装，零售价格为每组19．50元，平均零售价格每支6．50元；针对传统渠道则设计了105克x 1支装，售价4．65元，两个渠道的产品互不流通。
现代渠道的某大型超市为了店庆，要求厂商给出“劲爆价格”，于是G牙膏的厂商将自己160克x 3支装的牙膏做了7折特价，使每组的零售价格降为13．65元，每支的零售价格降为4．55元。
此时，现代渠道促销后的产品流向如果不加管控，将会大部分流窜到传统渠道里。因为现代渠道160克装产品每支4．55元的价格，已经低于传统渠道105克装每支4．65元的价格，况且在容量上160克几乎是105克的1．5倍，这样的产品对于传统渠道的客户来说颇具吸引力。
这样，他们会在现代渠道进行这样的促销活动时大量吃进促销产品，等现代渠道价格回升时，再将吃进的160克装产品以低于现代渠道正常零售价的价格出售，从中获取差价利润。这样的促销不仅使销售渠道混乱，产品流窜，而且产品流窜后会对原有渠道的正常销售产生较大影响。
三，厂商客情关系顾此失彼
目前的销售中，客情仍然占据着非常重要的地位，各个厂商都非常关注自己与客户的客情，促销也是改善客情的一种方式。然而，如果掌控不好，促销改善的只是开展促销的渠道客户的客情，却会对没有开展促销的渠道的客情产生巨大的负面影响，使厂商顾此失彼。
例如：为了提升销量，改善与传统渠道批发客户的客情，P饮料厂商推出500mL产品10箱送1箱的促销活动，使得传统渠道的销售突飞猛进，传统渠道批发客户和零售客户都乐开了怀。然而，随着现代渠道在零售格局占的比重越来越大，现代渠道的客户对于厂商的要求也越来越高，最直接的要求就是厂商给自己超市的供货价格为最低价。
如果现代渠道在进行价格调查时发现了传统渠道这一促销信息，进行搭赠后的P品牌500mL产品价格已经低于自己的进货价格，现代渠道最直接的做法就是把P品牌的产品下架，然后给P厂商下一张罚款通知单。这种局面可能需要P厂商的销售人员好长时间才能改善，而且
现代渠道的客户会在较长一段时间内对此事耿耿于怀。
要避免和减少促销在现代渠道和传统渠道之间产生冲突，就要做到：
一，促销产品差异化
在选择促销产品时，尽量根据渠道的不同，选择差异化的产品。这样，即使促销时价格或者力度较大，也会因为产品的差异化，不至于对其他渠道造成太大影响。
例如：百事可乐在一定季节里，2L产品在现代渠道有很大的销售占比，但是在传统渠道却几乎无人问津；在传统渠道600mL产品几乎占了半边天，但是在现代渠道却不是最重要的角色。如果进行大力度的促销，在现代渠道选择2L产品，在传统渠道选择600mL的产品分别进行，那么对双方渠道的影响都不会太大。
二、促销形式差异化
由于销售人员或者采购人员的短视行为，某种程度上促销已成了降价、特价的代名词。在一个渠道进行价格促销，势必会对其他渠道的价格体系造成不同程度的干扰，情况严重时甚至会让其他渠道价格体系崩盘。
为了避免出现恶果，必须考虑促销形式差异化。比如，将现代渠道的特价促销改为品尝、试用，将大型的买赠促销改为路演；将传统渠道的搭赠改为旅游奖励、信用额度奖励，都是促销活动差异化不错的选择。
三、促销内容限制化
竞争中为了应对竞争对手的挑战，有时不得不进行会对其他渠道造成负面影响的、类似价格促销的促销活动，这时一定要将促销活动的时间尽量缩短，而且限时、限量。由于限时、限量，促销的产品就是有限的，流入其他渠道的可能性会降低，即使流入其他渠道数量也会非常有限，这样对于其他渠道的负面影响就会有限。
例如：百事可乐在超市进行600mL产品每瓶1．5元的特价活动，为了扩大影响提前很久就开始宣传，但是同时也宣传子促销活动的一些限制条件：特价产品仅在周六、周日上午9：30～10：30售卖，而且每人限购2瓶。
我们算一笔账：假设某大型超市有30个收银口，每个收银员收款速度平均为每个顾客90秒，那么就算所有的顾客都购买了百事可乐600ral的产品，流人市场的总数也不过2400瓶，按每箱1 x 24瓶计算只有100箱，这对于传统渠道几乎构不成什么影响，因为批发渠道的客户进货动辄就是上千箱。
商超之间“干戈相见”
成 军
因促销导致的不同商超之间的冲突，归根结底都是利益争夺的表现。事实上，不能产生冲突的促销在一定程度上讲是不成功的促销，促销需要引起别人的注意，无论是消费者还是商超。如果能够把握住根本利益上的平衡，平息冲突就不会困难。
要规避由于促销导致的不同商超之间的冲突，在规划和执行促销时需要事先做好以下几点：
一、建立促销限定标准
有没有一个促销限定标准来规范促销执行，对促销的效果和风险的规避有着截然不同的影响。通常此类限定会包含下面几项内容：
1．供价和零售价：商超对零售价的变动最为敏感，绝大部分的促销冲突都是由此引发的。零售价变动是源于供价的变动，因此给促销供价和零售价设定一个控制性底线尤其关键。
然而我们还要注意一点：销售人员往往喜欢就拿限定标准中最低点作为促销价执行，形成了靠低价促销做销量的恶习。如何细化限价标准并设置坎阶，是营销管理层应该重点关注的项目。
2．促销期限：每个商超的促销档期不尽相同，设定标准时参照一个最长期限即可。考虑到促销兴奋周期，常规性促销周期不宜超过15天。延长促销期不仅不利于促销效果，反而会带来销售毛利的降低。
3．促销产品供应量：无限量的促销有两种结果，一是导致窜货的出现，二是压低平均销售毛利。部分商超采购就是利用厂商促销不限量的机会，大肆囤积促销品种，向其他渠道“跳货”走销量，再向厂商索要销量提高后的有条件返利。
4．促销费用和形式：商超采购通过收取促销费用支持其门店做出平价或负毛利促销的例子并不鲜见。促销费用的弹性很大，为了避免不可控因素，以书面协议形式确定，并以账扣方式处理。货补或现金等形式都会出现管理漏洞，需要特别注意。
另外，公司建立一个促销限定标准，等于是对销售人员促销工作的授权，可以增强销售人员的促销谈判底气，并从制度上保证促销执行。仅靠销售人员的责任心来执行现代商超促销，已经变得越来越缺乏控制性和操作价值。
对于超出标准的特例，必须多方面加以考量，并预置应急方案。
二、缩小促销范围
系统性促销影响面过大，引发其他商超报复的概率较高，供应商“灭火”的代价以及由此牵扯的精力投入肯定是巨大的。有商超业务经验的销售人员，首选多是尽可能做单个门店促销，其次是部分区域多店促销，最后才是全系统所有门店促销。
有人会问：单个门店执行促销会不会招致本系统其他门店的异议呢?笔者的答案是：会，但容易解决。
1．从商超门店布局来看，同一地区的门店是互补设置的，硬性竞争的可能性极小，未得到支持的门店提出的异议不会强烈。
2．从门店运营来看，各门店之间比较重视自身运营质量和在本系统的数值排名。我们完全可以利用门店主管期望提升业绩的心态，争取到更优惠的促销支持，因此异议反而有助于谈判。
三、组织内部充分沟通
供应商的商超管理不太可能集中在一个人身上，可能会按系统或区域的形式划分给不同销售人员来负责。因此组织内部各负责人执行的促销信息要尽可能共享，事先做好沟通，主动排除有可能引发冲突的隐患。
四、妥当安排
在有可能的情况下，将有竞争性的不同商超的促销档期安排紧凑，避免让未同期促销的商超产生厚此薄彼的感觉。
对往期促销活动进行回顾，凡是容易引发冲突的门店促销做到不安排或少安排。每个市场中都会有“好战”的商超，轻易不要在这些“好战分子”那里安排促销。
尽管有相当一部分的供应商都能够将以上几点工作做好，但在实际操作过程中，因为商超是一个可变性极大的对象，仍然会出现一些猝不及防的现象。因此，我们平时应该多收集这些意外事件处理案例，作为业务培训的内容，提高业务人员的应变能力。
事件1：商超破坏促销协议中对零售价要求的限制，甚至做出负毛利零售价。
应对策略：立即断货，并委派专人交涉和收购现场产品。准备好促销协议和供价票据，以备其他商超质询。对于这种破坏游戏规则的行为绝不可沉默，要像对待敌人一样反击。断货是对付商超最有力的招数，除非对方已无心继续合作。
事件2：商超要求供应商参加一期免费DM、赠送堆码陈列的促销，前提是促销力度能够史无前例地大。
应对策略：列举有效数据(估算也行)，证明自己的产品即使再大的促销力度，也未必能够通过销量增加把相关费用成本打平。把球踢给对方，尽量打击其乐观的预期，让对方明白此举费力不讨好，换别家产品效果会更好。
事件3：商超要求提供定制的特价促销商品，参加其举办的某项活动。
应对策略：为了保证客情，不要断然拒绝，而是提出一些诸如上级批准程序繁杂、生产批量要求高和供货周期长等客观因素，使其知难而退。
事件4：采购以新店开业的理由，要求提供更大优惠，帮助新店在当地立足，而优惠的条件超出了周边有竞争性商超的标准。
应对策略：感谢对方选择自己的产品来吸引人气，但不能提供额外的支持是因为本品一直在当地保持价格稳定的形象。一旦引发价格战，对方新来乍到未必获胜。提醒对方，自己公司不会批准这种多方均无好处的投入。
