时间：2022-02-23 07:31:40
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产管理工作经验，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
两年以上工作经验 | 男 | 24岁（1987年1月1日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [2年]
公 司：XX房地产开发
行 业：房地产开发
职 位：景观工程师
最高学历
学 历：本科
专 业：通信工程
学 校：哈尔滨工程大学
自我评价
具有丰富的无线通信经验，参加过数十个国内外大中型项目，例如：***、***。熟悉短波、VHF、UHF、微波等无线频段的传播特性，具备很强的解决突发问题的能力。对工作具有热情和投入的精神、具有团队合作意识和很强的事业心。沟通能力强，编程习惯好，可以承受在较大压力下工作。
求职意向
到岗时间： 一周以内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 景观工程师
工作经验
2010/8—至今：XX房地产开发[ 2年 ]
所属行业：房地产开发
设计部 景观工程师
1、负责配合优化参数的修改；
2、负责****模块相应功能的调试和增强
3、负责产品需求分析、可行性分析，单板的硬件框架设计；
4、负责项目管理、进度控制、系统设计以及模块的分发、管理工作；
5、负责为投标项目撰写投标技术方案；
6、负责****局域网的组建及维护。
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2009 /7—2010 /7：XX房地产开发有限公司 [ 1年]
所属行业： 房地产开发
设计部 景观设计师
1、负责协助上级领导完成设计供方的筛选、委托工作；
2、负责参与项目前期的调研工作，归纳和整理规划设计条件；
3、负责景观设计书的编制；
4、负责监督工程的质量，控制工程进度
5、负责参与景观工程的初步验收和竣工验收，审核工程质量验收并做好相关记录。
教育经历
2005/9--2009 /6 哈尔滨工程大学 通信工程 本科
证书
2007/6 大学英语六级
2006/12 大学英语四级
两年以上工作经验|男|29岁（1987年7月16日）
居住地：重庆
电 话：158******（手机）
E-mail：
最近工作[1年4个月]
公 司：XX有限公司
行 业：房地产开发
职 位：结构工程师
最高学历
学 历：本科
专 业：港口航道与海岸工程
学 校：重庆交通大学
自我评价
本人有多年的大型工地现场管理经验，在产品进度、产品质量以及人员、材料、机械设备使用管理方面有一定的经验。同时，在以往的工作中，时常会与不同部门产生交集，对于问题有较强的协调处理能力。原单位领导及同事评价我是一个对工作认真负责、抱有较高热情的人。为人细心、能够承受压力，习惯对每日工作进行总结，文件、数据及时梳理，确保工作有条不紊。
求职意向
到岗时间：一个月之内
工作性质：全职
希望行业：房地产开发
目标地点：重庆
期望月薪：面议/月
目标职能：结构工程师
工作经验
2013/8 — 2014/12：XX有限公司[1年4个月]
所属行业：房地产开发
工程部结构工程师
1.负责工地的技术管理工作，包括外业的测量放线、桩线交底，沉降观测。内业的技术交底，设计变更，传达公司的有关技术要求。
2.负责工地土建工程技术指导，巡视检查土建工程的施工质量。
3.负责给土建施工单位做技术交底，特别是各施工区域的地下管线、地下建筑物、构筑物的位置和深度以及与相邻单位的关系，避免出现安全事故。
2011/7 — 2013/6：XX有限公司[1年11个月]
所属行业：房地产开发
工程部 结构工程师
1.负责工地的质量管理工作，收集、整理、保存质量管理记录、资料。接待公司领导、质检站领导的检查指导，对领导提出的检查意见作出书面回复。
2.负责审查土建专业的预算、结算、中间验收、施工组织设计、监理实施细则、各项施工方案、材料计划。
3.负责工地土建专业材料设备选型工作，对材料的质量、价格和生产能力各方面情况反复比对，为领导决策当好参谋。
教育经历
2006/9— 2011/6 重庆交通大学 港口航道与海岸工程 本科
证书
2007/12 大学英语四级
1.成本管理薄弱
众所周知，房地产企业在发展的过程中，业务较为繁琐，而且，房地产涉及到的财务项目较多，尤其是在项目投资的过程中，由于资金量较大，房地产涉及到的成本支出较大，成本管理也将成为财务风险管理的重要部分。然而，现阶段房地产企业在发展的过程中，对成本的管理较为薄弱，如，资金管理不够严格、会计核算不够全面等，都将对房地产成本管理工作产生极大的影响，从而增加房地产的成本负担，也加大了房地产项目投资的风险，不利于房地产企业的可持续发展。
2.资金结构不合理
房地产企业在发展的过程中，需要大量的资金，这样才能支撑项目工程的正常运作。而现阶段房地产企业在发展的过程中，资金结构的不合理，资金渠道过于单一是诸多房地产企业的通病，导致企业的发展面临着极大的风险，尤其是在房地产工程项目进行的过程中，一旦资金结构不合理而引发资金短缺的风险时，将会造成房地产工程项目无法正常进行，会延误到工程的工期，造成巨大的经济损失，不利于房地产企业的稳定发展。
3.财务人员风险意识薄弱
财务人员作为房地产财务风险管理的核心元素，人员的综合素质水平将直接影响着房地产财务风险管理水平。从现阶段房地产的发展情况来看，财务人员风险意识较为薄弱，对财务业务技能以及专业知识等掌握的不够全面，尤其是在新时代的发展下，对财务管理工作缺乏重视，从而影响到房地产财务管理工作质量，甚至引发房地产财务风险而制约房地产企业的发展。
二、房地产财务风险管理问题的改进对策
1.积极做好成本管理工作
通过以上对房地产财务风险管理问题的分析了解到，房地产企业在发展的过程中，由于成本管理薄弱而导致企业在发展中面临着诸多风险因素，不利于企业的健康发展，针对这种问题，应积极做好房地产企业成本管理工作。首先，应科学合理的制定项目成本范围，结合实际项目的情况，来对项目投资成本进行有效的控制，避免出现成本过高的现象。其次，针对成本管理应设立相应的审核部门，尤其是房地产企业的发展，在进行项目投资的过程中，具有投资量较大、投资成本较高的特点，为避免成本管理的缺陷，企业财务部门应对其设置二级成本核算，并完善相应的核算制度，切实有效的将核算体系充分的落实下去，充分发挥出房地产风险管理的作用，为房地产企业的发展保驾护航，从而有效实现房地产财务风险管理的制度化运行。再次，要本着分级核算、统一管理的原则，尤其是在企业发展的过程中，需要对项目进行相应的投资以及相应财务管理活动，因此，必须加强与房地产企业各个部门之间进行沟通、协调等，并结合项目投资的实际情况，合理落实财务成本管理的目标，确保成本管理核算工作的准确性，从而保证房地产企业发展的有序进行，进一步提升成本管理的有效性。另外，房地产在进行成本管理的过程中需要注意的是，必须要保证各项财务信息的真实性、有效性，这样才能有效的为决策者提供可靠的参考依据，有效的规避财务风险，确保房地产企业的健康发展。
2.合理构建多元化融资渠道
资金结构的不合理，对房地产企业的发展会带来致命的打击，无法保证房地产工程项目的顺利进行，因此，作者认为要确保房地产企业的可持续发展以及规避资金结构不合理的风险，就必须要合理构建多元化的融资渠道。首先，房地产企业应将自身的潜力最大限度的发挥出来，不断的开展多元化的融资渠道，对以往的银行贷款的方式进行改进，打破传统融资渠道的局限性，不断的扩充房地产企业的融资方式，为房地产企业的发展打下夯实的基础。例如，资产证劵化、信托计划、采购融资等多元化的融资渠道，提高房地产资金结构的合理性。其次，在房地产企业发展的过程中，针对于资产负债率情况，最大限度的降低企业的融资成本，从而有效减少企业财务的费用，不断的对企业资产结构进行优化，促进房地产企业的可持续发展。另外，房地产通过多元化融资渠道之后，不仅可以对企业的资金结构进行有效的优化，同时也能够将负债财务杠杆的作用充分的发挥出来，有效的将房地产企业的财务风险进行控制，避免或降低房地产财务风险对企业带来的影响，从而保证房地产企业的稳定发展。此外，由于房地产企业开发涉及到资金、材料比较多，因此，在房地产项目实施之前，应结合项目的实际情况，对项目的整个流程做好资金结构调整，如，在材料采购过程中预算出大致需要多少采购资金；材料施工中涉及到的管理费、施工费、设备使用费用等方面的预算，对每个施工环节所消耗的费用都能准确的掌控，以便于做好相应的资金安排，避免资金结构设置的不合理而导致某个环节的资金缺乏而给房地产开发带来财务风险。
3.全面提升财务人员的综合素质水平
关键词： 房地产；措施；决策；工程项目；效益
Abstract: in recent years, the rapid development of China's construction industry, brought the rapid increase in real estate development project. The process of development of real estate project, cost control management as the core content of cost control in the management of the whole project, occupies a decisive position also determine how the actual benefit of the development projects in the. This paper starts with the work experience, how to do scientific and reasonable to the enterprise cost control and management, how to enhance the management level of the enterprises, improve the competitiveness of enterprises, are discussed in detail, with the hope that to improve the.
Keywords: real estate; measures; decision-making; project; benefit
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
一、前言
随着国内外经济形势的变化，成本管理工作逐渐被越来越多的企业所重视，对于房地产开发项目而言，成本管理是一个系统性、全面性的工作，成本控制需要落实到项目的每一个环节，尤其在一些较大型或大型项目上，全面加大了成本控制的力度甚为重要。作为房地产开发的项目部应该在成本的降低， 精品项目的奉献， 以及市场的拓展等方面多投入些精力； 与此同时， 也该在生产经营中的各方面精打细算， 这样才能杜绝浪费和减少不必要的开支， 从而做到用最少的投入取得最大的产出。除此之外，需要把握的是规范标准化原则。实践证明，只有确保整体上各个环节的成本管理工作能做到科学控制，才能真正实现节约成本、提高利润的目的。换言之，如果成本管理工作中任何一个环节出现偏差，到最后都很可能会影响到整个项目的实质效益，甚至会“牵一发而动全身”，使其他环节的成本控制工作成为徒劳。在整个开发项目的成本控制体系中需要把握的是经济效益原则。只抓质量和进度从而忽略了成本和市场的现象，因为这样以来很容易产生比较单纯的生产观以及进度观。
二、房地产开发项目的成本控制措施
要切实为房地产企业节约成本，提高企业的经营效益，必须要将成本管理工作贯穿于开发项目中的各个部分，严格落实成本控制中的各项规定。在一些较大型项目上，如果项目成本管理工作得到全面加强，最终就可以取得良好的成效。要探讨项目工程的成本控制管理，本文就从项目开发的两大阶段决策阶段与实施阶段中各个环节中进行讨论。
⑴决策阶段
首先，决策设计阶段是房地产开发项目的统筹阶段，尤其是在做投资估算时，必须要全面的了解市场动向，进而根据市场中的实际信息来分析费用和成本，这样才能确保投资估算结果的准确性。举例如下：
例1 在项目的决策阶段，首先充分做好了项目可行性研究工作，通过认真的分析之后，拟定一个较深入的可行性研究报告。为了避免可行性研究工作出现“形式化”的现象，在制定项目的可行性研究报告时，要充分明确了投资估算结果、经济效益评价结果等指标，并严格核查相关指标的准确性，为后续工作提供了有利依据。
例2 在项目做投资估算之前，先派出了多方面专业人员进行深入市场调研，充分掌握了一手材料价格等相关信息，最后将各方面调查的结果进行汇总，从而做到结合市场实际情况来做出投资估算，为后续的工作提供了依据。
除了一些有形的成本，房地产开发项目还存在各种各样的隐形风险，这些风险随时都可能为企业带来经济损失， 一旦出现意外风险， 成本控制工作的所有成果很可能会付之一炬， 因此企业必须要对这些潜在的风险进行预控。在项目的决策设计阶段，充分进行风险识别，预测可能为企业带来经济损失的各种风险因素，通过专业管理人员与各部门主管进行探讨，制订了一系列的风险规避措施，对于一些难以规避的风险，积极的采取了转移措施，大大降低了企业的隐形成本，最终减低项目因突发风险所造成经济损失。
设计方案是项目中各项活动的基础，很多房地产开发项目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因为设计方案不合理造成浪费；若要防止这种现象的产生，就要确保项目的设计方案具有科学性和合理性。
在项目设计准备阶段，在选择设计单位前，先拟定设计招标文件和委托任务书时，要严格按照投资估算的结果来确定造价管理的目标；在最终确定设计方案前，要同时拟定了多种设计方案然后将各个方案进行对比分析，以安全性、经济性、科学性为基础，选择最佳的设计方案并且在分析设计概算时，将设计概算与投资估算进行对照，发现设计概算超出投资估算时，及时找出原因加以调整。
除此之外，在设计阶段材料和设备的选型也是房地产开发项目成本控制工作中的重点环节，想要做好成本管理工作，必须了解材料市场动向避免价格波动造成的损失和浪费。工程项目在施工图设计完成之后，派专人再次进行市场调查，掌握各种材料、设备的价格动向等信息，确定后对一些较大型的设备或大批量的材料，及时拟定出了材料设备的采购计划，为防止材料价格波动造成的影响。
在房地产开发项目的发包阶段，各承包商、供应商之间存在着多方面竞争，价格和实力的比拼都非常激烈，很容产生一些“虚假”、“违规”的现象，进而影响到项目的成本管理， 可见发包阶段的成本管理工作不容忽视。
工程项目在发包阶段，要严格将预算控制在概算的范围之内，并且在拟定招标文件时， 充分考虑到了包括现场情况、投资情况、项目要求、投标要求、合同条款、评标原则、承包方式、承保范围、开工时间、竣工时间、材料设备的结算方法、投标报价的计取方法、工程款的支出方式、工程量的计算方式及最终竣工结算准则等各个方面进行明确的文字规定。在施工阶段的成本管理工作更具有广泛性、系统性和长期性，想要提高成本控制工作的实际效果，施工阶段的成本控制是重中之重。
⑵实际阶段
在实施阶段中，工程项目在开工之前充分落实资金拨付计划， 在工程项目施工过程中， 需根据各环节的实际工程进度进行监督，严格遵守合同的支付条款，及时拨付工程进度款项。同时将工程量、工程进度与资金拨付情况定时进行核对。成本管理人员严格按照成本明细表中的指标来控制施工成本，定期进行计划进度和实际进度比较，计划成本指标与实际成本进行比较，当发现超指标现象时及时分析原因并采取措施加以应对，而且相关的单据和签证都由专人负责统计整理以及定期上报。加强项目管理，项目部人员的管理是管理工作自上而下有效进行的关键，具体管理中应做到以下几点：① 项目经理明确自身在施工中的责任，确定在不尽到责任的情形下的相关惩罚措施。如果在具体的管理工作中，出现成本超支的情况， 应按比例扣除项目经理的奖金。② 项目部内部应该把责任层层划分具体到个人，执行谁主管谁负责的原则，施工过程中一旦出现人为的成本超支，应扣除相关人员的奖金，相反若节约了成本，可将一定比例的成本作为奖金激励负责人员，使得项目部人员渐渐具备节约成本的意识。三、工程项目结算的分析
项目结算是工程项目把关的最后环节，如果结算阶段的成本管理工作出现偏差，很可能会导致前面各阶段的工作都成为“徒劳”，使项目的成本控制前功尽弃，因此在结算阶段， 要严格认真地进行审查和整理结算资料，制定严格合理的结算流程，力求必须要做好收尾工作，对成本控制工作做出准确的总结。
在工程项目竣工后，工作人员要及时对工程资料进行汇总分析。在项目结算时，要以设计图纸、签证文件、合同协议、变更联系单等文件作为依据，全面分析各项成本费用，并且在工程项目中还要建立明确的结算责任机制、结算复审机制、尾款会签机制，结算结果要由专业机构实施审核，在结算工作完成后，工作人员对工程项目成本控制的实际效果进行总结，积累成本管理经验，为以后的项目开发提供依据和参考。
四、 总结：
通过在项目全过程的成本控制工作，使项目取得了良好的效益，可以避免了很多不必要的成本支出，并且通过对该项目的分析，总结出了很多成本控制的管理经验，为以后继续开发工作提供了基础。房地产项目的开发是促进社会发展的重要途径，同时也有利于提高人们的生活水平。工程项目的开发要将质量与效益并重，在保证工程质量的基础上如何节约成本费用，需要我们共同去探索。相信在未来的发展中，房地产开发项目的成本控制措施会更加健全，工程项目将会向着“质量更高、效益更高、规模更高”的方向前进，尤其是房地产项目势必会更好的服务于社会，将人们的生活水平推向新的高度。
参考文献：
[ 1] 黄杨，罗林. 浅谈房地产开发项目的成本控制管理[ J ] . 四川建筑, 2009( 05) .
[ 2] 张永刚, 王雪梅. 浅谈房地产开发项目的成本控制[ J ] . 商情,2009( 20) .
[ 3] 李长新. 浅谈房地产开发项目会计成本核算的控制[ J ] . 经济技术协作信息, 2010( 16) .
[ 4] 韩玉岭. 浅谈房地产开发企业的成本管理与控制[ J ] . 财务与会计, 2012( 03) .
关键词：商品房备案；档案管理；三个体系；内容；途径
中图分类号：G271文献标识码： A
一、商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础
科学发展观是新时期我国社会主义建设的重要战略思想，它强调的是“以人为本”，也是科学发展观的精髓，档案“三个体系”建设就很好的体现了新时期对档案建设“以人为本”思想的新要求。一直以来，我国各个档案管理单位在档案管理工作中都过于注重物轻于人，重于事轻于人，因此这也是档案工作中的一个薄弱环节。对于房地产管理部门来说，为了加强预售商品房产市场监管力度，提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，保障交易公平、公正，切实维护商品房交易当事人的合法权益,加强对预售商品房的备案管理非常必要，为此，商品房备案档案管理工作必须基于“以人为本”这样一个重大的战略思想，建立符合新时期档案工作特点，符合社会发展需求的档案指导思想和工作目标，这不但事关档案事业未来的发展，而且能够更好的服务于人民。按照科学发展观以人为本的重要指导思想，建立商品房备案档案“三个体系”：档案资源体系、档案利用体系和档案安全体系。对于房地产管理部门档案管理工作者来说，必须要掌握扎实的档案工作和商品房备案相关法律法规等理论知识，同时还要以本职工作为基础，丰富“三个体系”建设的内涵，在商品房备案档案管理工作中开展“三个体系”建设理论与实践的探索，为房地产管理部门在新时期档案管理工作与社会的全面接轨做出努力，实现房地产管理部门档案管理工作新的跨越式发展。
二、商品房备案档案“三个体系”建设的内容与作用
（一）商品房备案档案资源体系建设
如何建立商品房备案档案资源体系，是实现其“三个体系”建设的基础，源头上要注重材料的形成和收集工作。房地产管理部门应在《档案法》规定的范围内，对工作活动中形成的有保存价值的各种文字、图片、数据、声像等资料，认真履行按期全部移交和集中保存档案的职责，并进行整理和归档，只有这样才能形成门类齐全、载体多样的档案资源库。
（二）商品房备案档案利用体系建设
以往在房地产管理部门商品房备案档案利用工作中，方式单一，被动服务情况突出，为了满足多形式、多渠道、全方位的查找利用档案信息资源的需要，就要广泛运用计算机技术。随着电子计算机信息网络在各行各业的普遍使用，档案资源的网络共享实现了全社会方便、快捷、高效的使用档案，并覆盖全社会的档案利用体系，从而实现了房地产管理部门商品房备案档案“三个体系”建设的最终目的。
（三）商品房备案档案安全体系建设
房地产管理部门在进行商品房备案档案建设管理时，必须要很好的考虑档案合理流向和安全保存，实现被登记人个人信息的保密，保证备案登记信息不会随意流出，严格遵守国家《档案法》规定涉及档案安全和保密的法律法规，建立合理的档案管理机制与对应的安全制度，从而保证一旦出现突发事件能够及时对商品房备案档案资料进行抢救和保护，并实现对档案全方位的有效组织、管理和控制。特别是随着电子信息技术的迅速发展，计算机网络技术已经应用到了各行各业，利用网络实现档案资源共享已经在全社会普及，因此保证档案的安全尤为重要。
三、商品房备案档案建立“三个体系”的有效途径
在明确了商品房备案档案“三个体系”建设的理论和其建设的内容与作用基础上，如何在房地产管理部门全面开展商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现房地产管理部门档案管理工作的跨越式发展。本研究结合自己的实际工作经验提出建设商品房备案档案“三个体系”的有效途径：
（一）快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型
首先要从商品房备案档案的基础着手，转变传统的档案管理工作理念，实现传统商品房备案档案向数字化多元档案的建设，只有这样才能为实现商品房备案档案管理的“三个体系”奠定基础。要想更好的与社会接轨，就必须加快实现房地产管理部门的档案工作转型，同时在单位里尽最大努力争取资金为商品房备案档案管理工作的设施提供支持，加大在房地产管理部门内部、房地产企业之中的宣传力度，提高房地产管理部门员工及房地产企业对商品房备案档案工作的重视程度，除此之外，可以开展档案编研学术等活动，通过多种形式实现商品房备案档案管理的升级。
（二）创新商品房备案档案服务和利用模式
创新商品房备案档案的利用和服务模式，能全面提高房地产管理部门商品房备案档案管理的工作质量以及工作效率。房地产管理部门应当加快推进的商品房备案档案工作的数字化管理，对档案自动检索等技术进行研究，提升工作的质量和效率。另外，还须重视商品房备案档案的多样化利用途径和多样化服务渠道，做好商品房备案管理，真正做到保证档案利用工作服务于民、方便于民，从购房者的要求和建议出发，实现档案利用工作的服务化、人性化开展。加强档案利用服务工作的展开，随着科学技术的不断进步以及信息技术的不断发展，创新档案利用手段，实现远程化、数字化服务，例如建立健全商品房备案档案管理室网站，方便备案登记的调取查阅。
（三）推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设
过去数字化档案建设是难点，但是随着国家在“十二五”提出的“三个体系”建设，建设数字化档案势在必行。商品房备案档案数字化是通过网络为档案管理建立了一个平台，为房地产管理部门的档案管理和利用提供方便、准确、快捷的方式。我们要从硬件和软件两方面来加强商品房备案档案网络平台的建设。首先，按照国家的标准制定房地产管理部门的数据库和数据标准化接口，为档案数字化平台建设奠定良好基础。其次，要为房地产管理部门标准化数字档案的建设，配备必要的信息化设施设备，对现有库存的档案资料进行扫描，建立一套完善的数字档案。第三，对新产生的文字、数据、影像等资料要及时按照国家《电子文件管理暂行办法》进行收集、整理和归档，并建立电子文件档案备份；第四，加强商品房备案档案保管的安全措施，对重要档案开展异地异质保管。
（四）重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设
档案管理工作需要有人才队伍做保障，在我国档案“三个体系”建设中首次提出了发展目标，当然为实现这一目标，专业的人才队伍建设是必须的，因此房地产管理部门在招聘人才时必须注意人才的专业性，同时要注重对房地产管理部门商品房备案档案人员的业务培养，定期或不定期对档案管理人员进行内外培训，让他们与社会发展动态同步。同时，对商品房备案档案人员实行涉及房地产管理部门各个专业知识的入门培训，目的是使其更了解所管对象而更好的开展档案的利用工作。除此之外，商品房备案档案管理是一项平凡而又严谨的工作，但其重要性不言而喻，房地产管理部门应当保证这部分人的工资待遇，保证人才队伍的稳定与发展，从而促进商品房备案档案管理工作更好的发展。
四、结束语
随着我国经济社会的快速发展，房地产管理部门也获得了迅速发展，为更好的做好房地产管理部门商品房备案档案管理工作，就必须在明确商品房备案档案“三个体系”建设的理论基础上，有针对性的提出应当从快速实现房地产管理部门商品房备案档案工作的转型、创新商品房备案档案服务和利用模式、推动房地产管理部门商品房备案数字化档案的建设、重视房地产管理部门商品房备案档案管理人才建设等方面更有效的实现 商品房备案档案“三个体系”建设，从而实现商品房备案档案事业的更好发展。
参考文献：
[1]陈敏.档案资源体系建设存在“六不到位”及对策[J].兰台世界，2013，29：111-112.
[2]曹静.浅谈档案文化与“三个体系”建设的相互关系[A].国家档案局.档案与文化建设：2012年全国档案工作者年会论文集（下）[C].国家档案局：，2012：5.
关键词：房地产；开发项目；招标管理；问题；措施
随着我国国民经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产行业以超快的速度向前发展，建筑数量日益增多，建设规模也不断扩大，目前已成为我国经济综合实力的标志和经济发展的重要支柱型产业。近年来，在房地产开发项目建设的过程中，经常开展项目的招标工作，此工作是确保房地产开发项目正常进行的前提，也是使得房地产项目实现效益的重要手段。由此可见，做好房地产开发项目招标管理工作，不仅影响到房地产开发项目的质量，而且有利降低项目开发的成本。因此，本文探讨房地产开发项目招标管理中存在的问题及措施具有重要的意义。
1 房地产项目招标管理概述
所谓的房地产招标，主要是指房地产开发商结合自身开发项目的功能和工期的具体要求，将项目招标的条件对外公布，并通过采用公平、公正、公开的招标方式对处招标，一般使用邀请投标的形式，从不同的投标单位中优选出最具有承包实力、优质的建设单位，以确保项目的建设质量，实施项目建设成本的合理控制。目前，通过多年实践得知，在我国房地产开发建设当中，房地产开发可以通过招标制度的实施和招投标方式的运用，从众多承包商中优选出优质的建设单位，以确保建筑项目施工的质量，提高项目的投资效益。然而，在房地产开发项目的招标过程中，仍然存在着许多影响因素，还有房地产开发商自身的存在的问题，如相对建筑承包商来说，房地产开发商在对建筑市场了解方面往往比不上建筑承包商。
2 房地产开发项目招标管理中存在的问题分析
目前来说，通过笔者在招标管理工作实践中发现，在房地产开发项目招标管理过程中，经常存在着以下几个方面的问题：
2.1 项目招标管理中存在行政干预
目前，在招标工作中存在行政干预问题。一些房地产开发商在进行项目招标过程中所涉及到的众多方面，需要与建设主管部门协商，要求他们积极参与到项目中来，然而，在政府部门当中，有个别领导为了自身的利益，总是站在保护自身的经济利益的角度，对项目招标工作过多干涉，从而影响到招标工作的总体效果，不能真正做到项目投标的公开、公正和公开，进而影响到整个招标工作的质量。
2.2 不能充分掌握到投标方的实际情况
在房地产开发项目的招标工作中，一般需要对第三方机构进行委托，委托其来招标工作。为此，我们要想确保招标工作的质量，需要掌握好投标方的实际情况。而在实际项目开展中，一些单位对投标单位缺乏了解，通常忽略了对投标单位资质的严格审核。在项目招标过程中，主要以标书为标准，过于注重标书的质量，而忽略了对投标单位的规模、技术力量、行业信用等方面进行综合考察，不能确保中标单位的资质，从而影响到项目施工的质量。
2.3 招标工作中过于注重标价
近年来，有些房地产开发商为了追求企业的经济利益，在开发项目招标工作中过于注重低价，专门选择低价的投标单位来负责项目的建设，认为这样才能最大限度的减少项目的资本投入，节约建设成本。而投标单位往往通过利用开发商这种低价心理，故意把项目的价格压得很低，以提高自身的竞争力。
2.4 管理经验的缺乏
过去，在房地产开发项目招标管理中，由于一些房地产开发单位缺乏房地产项目的招标管理经验，不能按照项目招标的成本预算来优选招标的方式。以及采用不合理的标底制作方式，对投标单位的评价比较模糊，经常出现较大的误差。除此之外，在设置招标机构时，员工未能做到井井有条，不明确管理内容，对自己的责任不明确等，一旦发生问题，员工之间就会互相推卸责任。与此同时，招标队伍也存在着整体素质不高，工作经验缺乏，不重视管理工作，从而造成招标信息的泄露，这将严重影响到招标工作的正常开展。
3 做好房地产开发项目招标管理的有效措施
根据以上问题分析得知，房地产开发商要想做好招标管理工作，需要不断提高招标管理水平，建立一套完善的招标管理体系，同时还要采取一些房地产开发项目招标管理的有效措施，以形成完善的招标工作模式。具体措施如下：
3.1 通过不同方式招标公告
在房地产开发项目招标的过程中，首先要做好招标公告的工作。房地产开发商可以通过不同的传媒方式招标公告，如网络、电视媒体、报纸等，若是以邀请投标的方式进行招标，我们需要优选出投标单位中三家以上的承包商，并向他们发出书面的邀请。如开发商可以结合自身的实际清况、项目建设的规模和功能对承包商进行邀请且提出投标要求。在选择投标单位时，要考虑到项目投资成本的节约，应选择急于开拓建筑市场的承包商，但要注意的是，要严格考察开发商的履约能力，同时在合同条款中拟定相应内容作为担保。
3.2 加强招标工作的过程管理
招标文件不仅要满足常规的内容要求，而且要确定好以下几个方面的问题，加强招标工作的过程管理：（1）选择发包形式。在发包形式选择时，开发商要考虑采取整体承包合同还是将工程划分与多个承包商的方式进行来签订合同；（2）确定合同的价格形式。房产商应结合图纸说明、设计变更量、材料涨幅预算以及施工周期等在确定合同的价格形式，同时也可以根据固定合同总价、固定合同单价以及可调合同价三种价格形式优选合同价格形式。（3）使用保证金或保函。保证金或保函是确保投标人履行合同的基础条件，因此房产商需要充分熟悉保函和保证金的使用时段和前后连接的关系，以加以合理利用。另外，保证金的合理设置，有利于减少承包商乱投标行为的出现，使其更加重视投标工作，防止出现围标、串标等现象。我们还要确保金额度设置的合理性，过高将会给承包商带来资金投入方面的压力，从而限制了一些中小承包商对项目进行投标。（4）选择报价形式。在选择报价形式时，我们根据实际清况选择不同的报价形式，目前主要包括费率报价和工程量清单报价两种形式。
3.3 材料设备的采购
为了确保项目材料设备的质量，房产商可以提供部分重要材料设备，其余材料一般由承包商来进行采购供应，这样有利于防止材料超量采购时所造成的经济损失。因此，在材料设备的采购中，我们应根据项目实际建设情况，制定合理的材料设备采招规划，并采取一些合理的采购措施。如对于风险较高的项目，我们可以采用战略采购方式，与对方建立起战略伙伴关系；对于风险较小的项目，应采用招标采购的方式进行竞标；而对于一般的项目，我们可以结合市场价进行限价，采用直接采购方式。总之，我们应结合项目的特点，合理选择采购方式，以实现项目成本控制的合理性目标。
3.4 防止出现不平衡的报价
在项目招标工作中，如果出现不平衡报价，将会出现低价中标，高价结算问题。另外，我们在工程造价审核时，经常会出现造价失真的情况，这也是由于不平衡的报价引起的。因此，房产商在项目招标工作中，要对施工单位的投标报价预算书进行核对，认真审核，仔细复核，预防不平衡报价的发生。
4 结语
综上所述，在项目招标工作中，房地产开发商不要过于追求低报价，要充分认识到招标工作中存在的风险因素，加强招标管理，对招标质量进行严格控制，以确保项目建设质量，降低项目的投资成本，促进房地产行业的持续发展。
参考文献
姓 名： xxx 性 别： 男 暂无照片 出生日期： **-**-**(29)岁 民 族： 汉 户 籍： 中国湖北 身 高： 173 婚姻状况： 未婚 学 历： 本科 毕业院校： 武汉理工大学 专 业： 给排水::给水排水工程 政治面貌： 群众 第二专业： 请在以下列表中选择:: 身份证： ************ 现有职称： 初级 毕业时间：
2004-07-01 现所地点： 湖北 求职意向 求职类型： 全职 月薪要求： 面议 应聘职能类型一： 给排水工程师 应聘职能类型二： 水电工程师 应聘职能类型三： 市政工程师 应聘职能类型四： 水电施工员 应聘职能类型五： 消防工程师 应聘职能类型六： 希望工作地区： 湖北,武汉 其他地区： 可到职日期： 一个月 相关工作经历及特长 人才类型： 普通求职 相关工作经验： 6年 外语语种： 英语 外语水平： 四级 其它外语语种： 无 其它外语水平： 无 普通话程度： 标准 计算机能力： 无 教育/培训经历 2004年7月毕业于武汉理工大学给水排水专业 工作经验 2004年7月~2008年9月 武汉奥鑫市政建设公司 技术员
2008年7月~2010年7月 武汉中轻工程设计有限公司 给排水设计员
2008年7月~2010年7月 湖北嘉诚房地产开发公司 水电工程师
工作技能 2004毕业于武汉理工大学市政工程系给排水工程，专业课程有污水处理工业设计，净水处理工业设计，市政给排水管网设计，建筑给排水及消防系统设计，能熟练运用CAD，office系列软件辅助办公。有四年市政管道道路工程施工经验，两年工业项目给排水工程设计经验，目前就职于一家房地产开发公司，负责水电工程。 职业目标 希望从事给排水设计、水电工程管理工作。 个人评价
我个性活泼开朗，做事刻苦耐劳，有上进心，不断努力充实自我;工作认真，责任心强，有创新理念，有拼搏精神。并且考得了全国二级建造师证，Autocad操作中级证，测量工资格证，预算员资格证等相关证件。此外，平时还注意培养多方面技能。特别在计算机应用方面，能熟练操作微软office2000办公软件，autocad建筑制图软件，photoshop图片制作软件等等 。经常浏览Internet获取相当多的消息，开阔视野，充实生活。 知识有赖于实践。因此,在工作过程中,我坚持理论联系实际,积极参加社会实践活动。 面对未来,我将用自己的智慧和汗水,以真诚的行动,忘我的拼搏为社会,为贵单位作出我最大的努力
1 房地产档案转型不动产档案数字化管理的意义
房地产档案转型不动产档案数字化，就是通过一些信息技术手段，比如计算机、扫描设备、数据库技术以及多媒体储存技术等具有鲜明的信息化特征的先进、科学、发达的技术，有效实现将各类不动产档案转化为明确的数字信息，并且讲这些信息储存在数据库里，借助网络将全国的不动产档案信息统合起来，并且通过计算机、大数据挖掘等技术进行统一管理，目标就是要建立一个系统、前面、科学、完备、安全的不动产信息数据库，供社会各界人士在国家机关的允许之下使用。这种方式极大方便了房产档案的集中管理与高效传输，在很大程度上实现了数字资源在全社会的共享。
2 实现房地产档案转型不动产档案数字化管理的重要性
在经济快速发展的今天，房地产已经成为了我国经济的支柱性产业，房产交易数量自2002年以来一直保持在高位，同时还在不断扩大，同时房地产交易的方式也发生的重大改变，传统的房地产档案管理模式已经无法适应新形势下房地产业的发展形势。不动产档案数字化管理可以很好的克服传统的房产档案的很多缺陷，信息取得方面、信息传输、信息分析的处理速度大幅度提升。同时不动产档案登记时可以采用数字化的方式，记录更多的信息，比如图像甚至是视频资料。在档案保存方面，由于是数字化的档案，只需要建设完备的数据储存设备既可。完全不需要像传统的房产档案那般，需要保存大量的纸质档案，同时还要注意档案的分类、整理、储存，传统的管理方式查询档案也是一件非常繁琐的工作。而数字化的档案管理工作，只需要设置好管理逻辑，就可以自动进行不动产档案的分类、整理、储存，档案调取也极为方便。这些优势能够不断推动不动产档案的管理水平提升，推动不动产档案管理的发展，更好的为国家掌握详实数据、为房地产企业发展提供正确、科学的信息提供帮助，为我国房地产事业发展提供最专业、最规范、最方便的数据服务。
3 提高不动产档案数字化管理水平的有效策略
3.1 加强不动产档案数字化管理的认知
近年来，虽然不动产档案管理方式方法在不断改进和完善，但是进度不快，效果并不是很明显，一个很主要的原因就是不动产档案管理人员以及各地地税房地产管理部门没有对不动产档案数字化管理的认识不足，重视程度不够。很多的相关人员及部门，将不动产档案数字化管理仅仅视为简单的文案处理工作，忽视了这项工作成果对于国家和房地产行业的重要作用。因此，在实际的管理实施过程中，没有对信息采集和分类工作抱有足够严谨的工作态度，使得信息收集过程形式化过重，严重破坏了信息的完整与准确，从而降低了使用价值，也耽误了工作时间，影响效率。
3.2 提升管理人员的业务能力和专业水平
应当正确认识的是，不动产档案数字化管理已经早已超越了传统的手工劳动范畴，而发展到了知识型技能型的工作。我国缺乏不动产档案数字化管理的相关专业人才，管理人员只要具有相当的级别才会有相应的档案管理专业的人员，其余人员也没有经过严格的识别与培训，有的是其他人员富余的岗位补充过来的人员，这些人对于不动产档案数字化管理的重要性认识不足，也没有相关工作经验及技能，无法有效开展相关工作。
数字化管理不动产档案，是一项复杂的工作，涉及到的工?N多、专业多，对于专业能力和技术能力有着很高的要求。数字化管理不动产档案的相关人才，必须要有全面系统的知识框架、强大的观察能力与数据处理能力，同时还要有缜密的思维以及细致的工作作风。管理部门必须要培养一支专业素质高、思想观念好、文化水平高的卓越的不动产档案数字化管理人才。这些人才还要熟练掌握各种自动化办公设备的应用。相关单位和企业应当重视培养专业的不动产档案数字化管理人才，目的就是要培养一支专业、敬业、精业的团队。
3.3 其他措施
实现不动产档案数字化管理的目的在于科学、系统得管理房产档案，方便数字档案的调用、查阅以及相关部门与房地产企业及其他单位合法研究，为此就要保证档案的完整、权威、科学与便利，为国家以及企业管理者制定决策提供科学的参考依据。如果档案管理过程因为管理不善，导致档案内容缺少、信息记录不完整、不规范，这一定会导致档案信息的全面性、真实性和适用性大打折扣，进而失去了数字化不动产档案的存在意义。想要快速有效实现不动产档案的数字化管理，必须要不断提高数字化管理不动产档案的工作能力与工作效率，相关机构与单位应当从思想入手，深化人员不动产档案的数字化管理重要性的认识，让员工充分认识到不动产档案的数字化管理对于我国房地产业发展以及政府的有效管理的重要性。然后再管理过程中，不断加大人力与经费的投入，以最快速度消除不动产档案的数字化管理工作存在的弊端，推动相关工作向着更好、更快、更完备的方向发展，促进档案管理现代化建设。
关键词：房地产；流程；成本
房地产项目管理是一个复杂、系统性要求较高的工作，是一个资源融合的行业，资金占用大，开发周期长、风险大、控制节点多，部门工作相关性强，涉及面广，项目差异性大。加上整个行业发展的时间短，可复制的成熟的可借鉴管理模式不多。房地企业需要在经营过程中不断地总结经验，不断化解项目开发过程中遇到的各种风险。项目不可复制，但经验可以沉淀，教训可以铭记，工作模块可以固化。建立房地产企业作业流程、记忆系统等工作在房地产企业的管理中显得异常重要和迫切。一个公司没有一套规范化的管理模式、作业流程、扎实的内力、人力储备等，发展无从谈起。
房地产企业为顾客提品和服务，不仅要借核算成本过程为其产品、服务等市场定价提供基础依据，而且还要通过运营分析和流程化等发现引起成本变动的真正原因，控制成本以获取关键优势。成本管理作为企业管理的重要组成部分，是企业立足于市场并提高其竞争力的法宝。从总体上看，战略成本管理体系主要由价值链分析、对标分析、作业成本法和作业基础管理、目标成本法、流程再造、平衡计分卡等一系列方法体系构成，且各方法体系之间存在高度融合性、互补性。仅房地产企业流程制度体系就包括论证管理、策划管理、设计管理、成本管理、采购管理、施工管理、营销管理、销售管理、客户管理、计划管理、财务管理、人力管理、行政管理、风险管理等内容。
此文仅就计划管理、成本管理、采购管理的相关内容进行简要阐述。就房地产企业流程建设与成本管理而言，主要从管理和技术两个层面提高公司的整体管理水平，保障项目顺利的开发，为客户提供优良的产品及服务，逐渐建立公司良好的品牌，建立企业内部的管理模式，为公司的发展和扩展打好坚实的基础。加强向行业标杆企业的学习，加强内部培训，从思想上让大家统一对流程的认识，认识到流程建设对企业管理的好处，不断完善公司流程并坚决执行，不能光说不做或执而不行。当然在流程执行不顺时，要适时调整优化，让流程成为一种习惯性的工作方式。技术层面上，由内部来不断总结自己已完成项目的优缺点，将经验在流程中、制度中体现出来，形成模式化的范本，避免在后面项目中重犯，减少项目的风险。外部可以建立公司的专家指导制度，从市场、设计、工程、研发、成本等进行支持、保障项目的合理开发，丰富公司人员的专业技术和知识，逐步提高自身的专业技术能力。
房地产企业制度流程建设主要达到以下几个目标：
1、通过学习实践形成适合公司的规范化管理模式
根据公司特性调整适合公司的规范化管理模式——系统的管理流程、作业指引；
2、建立公司记忆系统
根据流程、作业指引的要求形成记录性文件——表格表单；
根据经验数据用用市场调研形成公司数据库；
通过工作经验的积累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盘，促进公司发展
不断完善记忆系统，形成体系，做到管理模式的可复制；满足企业形成规模经营的要求；
4、通过经营管理，系统考虑项目开发节点，增强预见性，协调各部门间的交叉工作，在开发周期中合理分配资源，实现资源效率的最大化。
一、计划管理流程：《项目作业管理计划指引》、《项目开发总体计划管理流程》、《专项计划编制作业指引》。
一级计划：服从于公司长期（3-5年）发展规划，由“项目开发总体计划”及“年度重点专项工作”两部分组成。公司总经理负责对一级节点进行控制。
二级计划：为达成公司一级计划目标而必须完成的行动计划。包括“二级项目开发计划”和“部门专项工作计划”，每项二级计划均由单一部门负责。
三级计划：是指导某一计划执行人工作的行动清单，它由二级计划分解而来，每条本级计划任务都应由某人独立主责。
运营计划管理可以使项目在运营过程中有序进行，部门之间的工作可互相牵制、互相推进、互相监督，当项目运营偏离目标时起到预警的作用，保障项目在可控的目标内运转，是公司绩效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、项目全过程成本管理流程，流程目的：规范成本管理工作，提高管理效率。适用于房地产项目开发全过程。
2、项目成本分类与核算作业指引，流程目的：加强成本管理，规范企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。适用于项目开发全过程的成本管理。
3、可研阶段成本估算作业指引，流程目的：为了加强买地前可研阶段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低风险。适用于购地前可研阶段成本估算工作。
4、策划阶段目标成本管理作业指引，流程目的：规范目标成本管理，通过确定成本目标值，明确各部门的成本控制责任，在项目开发各阶段严格控制过程成本。适用于买地后，项目目标成本的估算与责任分解；
5、设计阶段成本优化作业指引，流程目的：总结设计阶段成本优化的方法，在正式施工图完成前，实施成本优化，提高设计阶段的成本管理意识，提高成本控制效果；适用于概念设计、规划设计、方案设计、施工图设计各阶段。适用建筑、结构、安装、景观、室内设计各专业；
6、招标阶段成本优化作业指引，流程目的：规范招标阶段成本评审工作。适用于施工及材料设备招标。
7、施工阶段变更签证作业指引，流程目的：规范工程变更签证的办理流程，包括施工变更形成的《施工指令单》及设计变更形成的《设计变更单》，施工完成后，对新增工程的量价的确认。适用于合同签订后发生的工程变更。
8、工程合同款支付作业指引，流程目的：加强对项目付款的管理，规范工程付款作业，提高项目资金管理能力。适用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工结算作业指引，流程目的：明确结算程序，提高结算效率。适用于各项目工程结算。
10、后评估阶段成本总结作业指引，流程目的：适用于评价项目成本的科学合理性，总结成本管理的经验教训，为新项目成本测算提供参照系。适用于公司所有完工结算项目。
11、成本管理评估作业指引，流程目的：明确成本管理工作的重点，促进发现公司成本管理的优缺点，便于公司高管对公司成本管理工作的评估，最终提高成本管理的水平。
三、采购管理流程：
1、施工及材料设备招标管理流程、设计招标管理流程与营销招标管理流程，流程目的：确保招标采购过程的严谨、科学、透明；采用招投标方式实施采购，保证质量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的确保合同签订、合同履行、合同变更、合同后评估管理的标准化与规范化，提升合同管理质量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集团运营效益。
4、采购管理流程，流程目的：确保采购的产品或服务符合规定的采购要求，并依据采购的产品或服务对项目整体品质的影响进行控制。
5、招投标委员会评标作业指导，流程目的：成本委员会——公司非常设机构，根据业务需要临时组建，负责授权范围内的评标定标；规范评标活动的公平、公正，维护公司权益。
房地产企业流程建设与成本管理是一个全员参与的过程，这个过程要让大家感受到制度和流程给企业管理带来的好处。制度和流程是一个坚守的过程，就像一个人克服坏习惯建立好习惯一样，一个人有了好的习惯才能活得轻松，一个企业有了适合自身的制度和流程才能健康的发展。
参考文献
[1]陈柯， 企业战略成本管理研究 中国财经经济出版社， 2009
【关键词】PDCA；责任矩阵；项目；全面；设计质量管理
引言
市场经济条件下，营销无疑是企业生存的重要手段，随着市场竞争的激烈，越来越多的企业把营销作为企业经营的生命线。然而，在市场营销观念经历的三个阶段（生产观念、推销观念、需求观念）中，产品和产品质量始终处于核心地位。房地产行业的竞争最终将是产品的竞争，市场营销是产品设计与产品质量的营销。房地产企业存在的根本价值在于消费者利益最大化。不断趋于多样化、个性化的消费者需要要求市场营销必须识别顾客的需求和欲望，确定所能提供最佳服务的目标市场，设计适当的产品以满足这些市场的需要，创造顾客满意并且获取利润，使企业在新的竞争环境中立于不败之地。保证产品质量，全面设计质量管理势在必行。
一、房地产项目全面设计质量管理
ISO9000：2000《质量管理体系 基础和术语》和GB/T9000——2000标准关于质量的定义：所谓质量，是指一组固有特性满足要求的程度。
项目全生命周期是指项目从立项到收尾的整个过程。房地产开发项目全生命周期包括投资机会研究和土地竞投阶段，项目立项阶段，全程策划阶段，规划设计阶段，施工阶段，市场推广和营销阶段，租售及物业管理阶段。在房地产项目的全生命周期中工程施工前是为了确定项目方向和设计方案，方向和设计错误必然会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。图1为项目各阶段累计投资和影响对比图，从图中可以看出施工阶段开始之前投资较少，施工阶段投入的资金大，但是前几个阶段对项目生命期的影响却最大，稍有失误就会产生巨大损失，甚至会导致项目夭折，而施工阶段的工作对于项目生命期的影响很小。所以作为房地产企业的项目管理不仅要保证施工阶段的质量，还要更加重视施工前几个阶段的工作质量，这样才能更好的保证项目整体质量。本文针对房地产项目设计质量管理运用PDCA循环方法进行了初步的研究。
全面质量管理是以质量为核心，建立在全员参与的基础上的一种管理方法，其目的在于长期获得顾客满意、组织成员和社会的利益。全面设计质量管理是将设计这一过程单独提出来经行质量管理。
二、PDCA循环和责任分配矩阵简介
PDCA循环最早是由美国贝尔实验室的休哈特博士（Walter Shewhart）在19世纪30年代构想，随后被美国质量管理专家戴明博士（Edwards Deming）采纳，将之引进日本，在日本得到了推广和充实，所以又被称为戴明环，它是全面质量管理所应遵循的科学程序。PDCA是英语单词Plan（计划）、Do（实施）、Check（检查）和Action（处理）的第一个字母，PDCA循环（如图2）就是按照这样的顺序进行质量管理，并且循环不止地进行下去的科学程序。五十年代初传入日本，七十年代后期传入我国。
第一步：分析现状，找出存在的问题；
第二步：找出并分析产生问题的各种影响因素；
第三步：找出各种因素中的最关键因素，制订措施，提出质量改进活动计划；
第四步：拟定措施，制定计划；
第五步：执行所制订的计划和措施；
第六步：根据计划的要求，检查执行的情况；
第七步：总结经验，巩固成绩，把效果好的纳入各项标准（技术标准或管理工作标准）；
第八步：提出遗留问题，并将其转入到下一个PDCA循环予以解决。
责任矩阵是以表格形式表示完成工作分解结构中工作细目的个人责任方法。这是在项目管理中一个十分重要的工具，因为他强调每一项工作细目由谁负责，并表明每个人的角色在整个项目中的地位。制定责任矩阵的主要作用是将工作分配给每一个成员后，通过责任矩阵可以清楚地看出每一个成员在项目执行过程中所承担的责任。责任矩阵表头部分填写项目需要的各种人员角色或职能部门，而与活动交叉的部分则填写每个角色对每个活动的责任关系，从而建立“人”和“事”的关联。不同的责任可以用不同的符号表示。
责任矩阵的作用有：1、将项目的具体任务分配、落实到相关的人员或职能部门，使项目的人员分工一目了然；2、清楚地显示出项目执行组织各部门或个人之间的角色、职责和相互关系，避免责任不清而出现推诿、扯皮现象；3、可以充分考虑任务执行人员的工作经验、教育背景、职业资格、兴趣爱好、年龄性别等不同的方面进行分工，确保最适当的人去做最适当的事，从而提高工作和项目管理的效率；4、有利于项目经理从宏观上看清任务的分配是否平衡、适当，以便进行必要的调整和优化，确保最适当的人员去做最适当的事情。
三、基于PDCA循环的房地产项目全面设计质量管理
本文以某房地产公司为例，论述了运用PDCA循环方法和责任矩阵来设计房地产项目生命周期设计质量管理流程。该房地产职能部门分为：综合部、财务部、经营管理部、采购部、项目开发部、策划部、营销部、预算合同部、总工办、工程管理部。其各职能部门的职责（因为篇幅有限，只列举了与本文有关的部分职责）如下：
（一）综合部
1、根据总经理指示，检查各个时期的行政工作开展情况，为总经理部署工作提交材料；起草各个时期的工作计划、总结和各种文件。
2、根据总经理的指示召集总经理办公会议和专题会议，做好会议记录；组织编制公司行政工作计划和工作总结。
（二）财务部
负责资金管理，调度。编制月，季，年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。
（三）经营管理部
1、结合行业、竞争对手以及自身的情况分析，对公司重大问题进行研究，提出建议；对竞争对手进行跟踪研究，对竞争对手的重大举措进行预警，并给予相应的建议。
2、通过对战略环境分析，会同有关部门拟定公司的发展战略和经营策略，制定企业长远发展规划，经批准后组织实施。
3、配合财会和采购部门加强固定资产和物资管理，对资产与物资进行盘点。
（四）采购部
1、负责公司的招标采购。
2、负责标底的编制、审核工作。
3、负责根据项目采购计划以及工程施工需要做好项目采购资金使用计划。
4、负责根据工程制定的各阶段施工进度和采购计划做好材料采购计划。
（五）项目开发部
1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；
2、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；
3、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；
4、负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。
5、根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。
6、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；
7、确定新项目客户群定位、竞争定位；
8、根据区域地产市场物业特征及市场热点，会同规划设计部对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求。
（六）策划部
1、负责项目运作的策划和推广工作。
2、针对新项目进行广泛的市场调查、综合相关方面情况分析和销售预测，编制项目可行性研究报告，经相关领导批准后，全面组织实施。
（七）销售部
1、定期组织市场调研，收集市场信息，分析市场动向，特点和发展趋势。收集有关房地产的信息，掌握房地产市场的动态，分析销售和市场竞争发展状况，提出改进方案和措施。负责收集，整理，归纳客户资料，对客户群进行透彻的分析。
2、确定销售策略，建立销售目标，制定销售计划。
（八）预算合同部
1、协助营销部、策划部评估项目经济效益和撰写可行性研究报告的相关部分，参与规划设计部组织的图纸会审并提出有关预算意见；
2、在工程设计阶段协助公司决策层优化设计，降低工程造价；
（九）总工办
1、参与工程项目的设计方案讨论和审核工作。
2、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。
（十）工程管理部
1、负责公司的技术管理工作。
2、负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图
纸变更的审定工作。
运用PDCA循环方法结合责任矩阵，建立如表1所示的项目全生命周期设计质量管理流程及流程中各职能部门的责任矩阵。
在对土地资料和当地社会人文环境经行整理分析过程中，项目开发部为负担主要责任，经营管理部和设计单位参与。项目开发部对拟开发土地进行详细调研并进行可行性分析，将得到的土地地质勘探资料等信息经行整理分析；经营管理部和设计单位参与进来，经营管理部介入其中，了解情况，为将来的经营管理工作做好准备；设计单位参与其中，可以提前了解哪些不利地质应该合理避让，哪些有利地貌可以充分利用，这对建筑结构的安全性、经济性和合理性，提供了主要依据。
在对战略环境、市场信息和产品定位经行整理分析过程中，项目开发部和经营管理部为承担主要责任，策划部辅助它们，设计单位参与其中。项目总成本由预算合同部负责制定，项目总进度由工程管理部负责制定，设计单位参与其中，以项目的总成本和总进度约束条件，为制定出可行的设计方案做准备。
总工办和工程管理部负责找出约束设计的关键因素，制定设计方案，提出设计改进计划。设计单位主要负责设计草图，如果设计草图通过，那么主要负责设计图纸。经营管理部、项目开发部、工程管理部、总工办和预算合同部参与其中，了解设计情况。总工办和工程管理部主要负责工程图纸的会审，检查是否满足约束条件。设计单位根据总工办和工程管理部的检查结果和提出的建议，总结经验，提出遗留的问题，然后再返回到计划过程中，进入下一个PDCA循环，直至达到标准为止，终止循环。
本文只是以某一房地产公司的职能部门为例，对于其它房地产公司其职能部门有可能不相同，他们可以根据自身的情况制定自己的责任矩阵，以适应其房地产公司的结构。
参考文献：
[1]成虎.工程项目管理[M].北京：高等教育出版社，2003
[2]王祖和.项目质量管理[M].机械工业出版社，2004
关键字：房地产业运营与管理原则现状措施
Abstract: under the new era, China's rapid development of real estate, in the process, to ensure the forming a virtuous cycle of development, we must pay attention to the real estate industry operation and management mode, this paper from the analysis of principle, the current situation of industry operation and management of China's real estate industry obtains, discusses measures operation and management of China's real estate in the new era, so as to ensure the healthy and stable development of the real estate industry.
Keywords: real estate; operation and management; principle; current situation; measures
中图分类号：F530.86文献标识码：A 文章编码：
房地产运营管理是房地产内的高层领导在新时期条件下，以现代市场观念为指导，根据自身发展情况，对外部环境进行总体把握和全方面的分析，为维持企业长久的竞争优势而进行的总体性的规划。房地产运营与管理是否良好，关系企业的长远发展。下面本文就进行具体的论述。
一 我国房地产运营与管理的原则
房地产运营管理的目的就是要使企业能够实现可持续发展，形成自己的品牌效应和核心竞争力，以此为目标，房地产运营与管理必须遵循一定的原则。
（一）坚持优化组合与动态管理相结合的运营管理模式
房地产施工自身的特点决定了在施工的过程中，必须要对宫城县牧进行优化和动态管理，如人员物资的流入，资金的流出等，只有把握住动态发展趋势，加以优化管理，才能够提供准确的数据。
（二）坚持健全企业内部运营管理机制
加强企业内部的运营管理机制建设，需要重点抓住两个方面，其一是要从项目施工层面上进行管理，其二是要从企业整体进行管理，这样两条管理线路交叉进行，既有细节又有整体。如采取亲情化管理与制度化管理相结合的运营管理模式，或者采取温情化管理与制度化管理相融合的管理模式等，确保两个方面完美的结合。
（三）确保每个项目定位做到绿色科学
现代条件下，绿色产业已经成为一种趋势，因此说，房地产业在运营过程中也要坚持绿色科学的发展方向，这就要求在运营与管理的过程中要严把这一关，确保每个项目能够做到绿色科学，实现可持续发展。
（四）正确处理好市场效益与社会效益之间的关系
房地产业对我国国民经济的发展起到了巨大的推动作用，带来了巨大的经济效益，但是其在发展的过程中也因为经济利益的关系而给社会带来了一些负面的影响，因此说在进行房地产运营管理过程中，一定要正确处理好经济效益与社会效益的关系，保证二者协调发展。
（五）坚持经营风险和施工风险分离的原则
经营风险主要包括有市场风险、投标风险、坏账风险以及意外风险，它是企业在经营活动中为了占领市场而采取的运营管理措施而形成的。施工风险则包括质量风险、施工工期风险、施工质量风险、安全风险等几个方面。经营风险和施工风险承担的对象不同，因此要将两种风险相分离，做到责权明确，提高应对风险的效率。
这些原则都是房地产运营管理中需要遵循的一般原则。同时，企业在遵循这些原则的同时，还要根据企业的实际情况，正确处理投标风险、市场风险、坏账损失风险以及意外风险等运营管理中存在的一些问题，确保企业的循环发展。
二 我国房地产运营与管理的现状
房地产的运营与管理是房地产业在发展过程中必须要重点把握的环节，运营与管理水平的高低直接关系到企业的效益，下面本文就对目前我国房地产业运营与管理的现状进行简单的分析。
（一）树立自身品牌形象，形成核心竞争力
随着经济的发展，房地产业的竞争也愈加激烈，每个房地产企业要想立足，必须在运营与管理上下功夫，探索一条适合自身发展的道路，其中，最突出的一点就是树立自身的品牌形象，形成了核心的竞争力。品牌形象是企业的脸面，能够帮助企业赢得更多的工程项目，有效地抗击风险，同时能够将品牌的优势转化为企业内部发展的动力，为企业创造更多的附加值。因此说，房地产企业内部的运营与管理者很看重品牌形象的培养，这在房地产界形成了一个良好的发展环境。
（二）跨地区运营模式的建立
竞争的日趋激烈，促使房地产的运营朝着跨地区的方向发展。跨地区运营已经成为我国房地产发展的一个基本方向。在管理的过程中，每地区的管理者根据各地的实际情况采取相应的管理措施，最后汇总到整体管理者在进行整合，从而形成一个完整的管理链条，促进房地产运营与管理的合理健康发展。
（三）良性运营管理机制的确立
房地产业的发展与其良好的品牌形象和核心竞争力分不开，要形成如此强有力的形象和竞争力，就必须要有健全的运营与管理机制。目前我国的大部分房地产企业在其内部都行成立一整套良性的运营管理模式，如职工激励机制，项目运营审核机制等，这样就能够确保企业在一个良好的环境下发展。
三 新时期下对我国房地产运营与管理的措施
房地产运营管理水平直接决定着企业的发展水平，和企业的经济效益密切相关，同时房地产的运营与管理还是企业的品牌形象和核心竞争力的代表。本人就从自身的工作经验出发，浅谈几点在新时期下我国房地产业运营与管理的措施。
（一）加快进行战略调整，应对新的市场挑战
当前我国对于房地产业的宏观调控制度越来越严格，而国际国内的经济形势扑朔迷离，面对这种情况，房地产业要继续发展，必须要进行战略调整，转变陈旧的运营与管理模式，在优胜劣汰的竞争机制刺激下，实现自身的转型。如在运营方面，不能一味的以土地为中心，要能够将土地与技术结合起来，实现传统盈利模式的转型与创新。在管理方面，打破原有管理机制，实行自上而下和自下而上的双线管理模式，一次来应对新的市场挑战。
（二）加强财务管理机制
企业要想长远可持续运营发展，资金不可缺少，但是近几年房地产业出现了泡沫式的发展，这对于房地产的良性发展带来不利的影响，加之房地产商缺乏应对风险的意识以及国际金融危机的影响，更带来了不利的因素。不少房地产商缺乏财务管理经验，造成财务损失，因此说，加强财务管理机制至关重要。进行财务管理，首先需要在财务预算上进行细致的管理，有效控制成本预算，减少企业资金的浪费，为企业的发展节省更多的可流动资金，实现企业运营的良性发展。如企业可以将绩效评价标准放在成本费用的核算上，一次来建立低成本的绩效评价体系，把运营与管理引入绩效考核机制，从而保证了财务管理机制的正常发挥作用。
（三）大量引入运营与管理型人才
房地产业作为一项资源整合性的产业，其竞争很大程度上取决于人才。单从项目运营与管理方面来说，高水平的运营与管理人才能够提出更为合理、更适应实际需要的措施，提高了运营管理的效率，因此，加大人才的引进也十分重要。
（四）正确运用市场与政府两只手的调节功能
政府的宏观调控和市场的自发调节对于房地产业的发展发挥着重要的作用，作为房地产企业的运营与管理者，应该及时掌握政府的宏观调节政策，觉察市场的自发调节能力，综合着两只手的调节功能，并结合企业自身的发展情况，采取动态管理的模式，结合之前的运营经验，做出正确的运营决策与管理举措，保证房地产业的良性可持续健康发展。
结束语：随着房地产业的迅速发展，其运营与管理工作不容忽视。房地产业的运营与管理工作水平的高低，直接关系到经济效益的提高与经济发展的进步，与此同时，运营管理的好坏也决定着企业自身的发展，因此说，必须重视房地产业的运营与管理，促使房地产业实现良性可持续发展。
参考文献：
[1] 吕金国 房地产开发运营研究——工作步骤与办事技巧 中国房地产业·理论版，2012年第8期
[2] 谭术魁 房地产经营与管理 首都经贸大学出版社，2009
[3] 杨宝民 江禾 商业房地产开发与管理实务（第2版）清华大学出版社，2009
关键词：房地产；开发项目；投资收益；管理
中图分类号：F416 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0398-01
房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型
建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。
中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。
二、构建项日收益评价体系
项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。
企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。
三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段
3.1 征地阶段投资收益管理
征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。
（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。
（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。
注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。
做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。
3.2 策划阶段投资收益管理
策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。
此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。
3.3 方案阶段投资收益管理
方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。
3.4 定价阶段投资收益管理
项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。
3.5 结案阶段投资收益管理
这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。
四、建设成立投资收益管理的组织机制
项目投资收益管理是一个复杂的工作，有很多阶段组成，这些阶段的工作，需要很多部门完成。所以，收益管理要想做好必须建设成立投资收益管理组织机制。这个机制的总体架构，就是打破部门分割办限，建立以项目收益管理专员为中心，统一管理、分头负责的组织机制。
