时间：2022-06-21 05:11:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区物业管理方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、XX佳园物业概况
“XX佳园”位于福厦路、环城西路与205国道交汇处，总建筑面积约2万平方米，小区以多层住宅为主，配有较高价值的店面，其中A区、B区占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“阳光物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。
二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准
根据XX佳园的实况，我司确定XX佳园物业为中高档管理。其服务标准如下：
（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。
（二）定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
（三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。
（四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。
（六）常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。
（3）空调安装统一。
2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、室内装饰装修管理（二次装修）。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。
（1）受理本小区二次装修咨询与审批。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证。
8、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
9、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。
（4）业主满意率95%以上。
（七）针对性的专项服务（业务）
1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服务。
3、代定报刊、邮件报刊的代收。
4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。
5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
（三）缔造亲善的社区文化
创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。
四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源
（一）人员设置。
根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积2万平方米计算,本公司“XX佳园”管理处拟设置工作人员11人。
职位人数负责内容
管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通
工程人员1人负责设备、设施维修、保养
车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费
保洁绿化人员1人负责保洁绿化
保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻
注：财务人员由总公司兼任。
（二）综合效益简要分析
XX佳园综合管理费及维修金收费标准可为(以上收费标准仅供参考，最后的收费标准以物价局批复标准收费)：
管理费维修金
多层住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月
商场1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月
地上车位40元/位·月
地下车位60元/位·月
五、XX佳园物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。
(一)前期准备
公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
1.内部机构的设置与拟定人员编制
2.物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前3个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。
3.规章制度制定
1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。
2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物业管理的启动
1.物业的接管验收
1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。
2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）
2.入伙管理
1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。
2）、建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。
3.二次装修施工全过程监控
二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。
作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。
安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。
(三)完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。
培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
B、设备设施维护系统
1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2.共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1）给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。
3）弱电设备管理
每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
4）消防管理
消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围工作内容频次标准备注
楼道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天无遗留物、臭味
2扫地板及楼梯1次/天无杂物，无积水
3冲洗楼梯1次/周无杂物，无积水
4擦公寓口信报箱1次/天无灰尘，无手印
5擦电梯2次/天无灰尘，无手印
6擦公共防盗门1次/周无灰尘
7擦楼梯扶手1次/周无灰尘
8擦公共天花板1次/周无灰尘、蜘蛛丝
9擦消火栓1次/月无灰尘
10擦窗户2次/月无灰尘
道路1路面循环清扫无杂物
2路边绿地2次/天无杂物
3水泵结合器1次/周无灰尘
4路灯柱1次/周无灰尘
绿地清理2次/天无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项目措施标准
绿化浇水浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：篮球场、网球场、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1）、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收。
2）、特约服务
提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，小修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等
六、物业接管事项说明
摘要：
江苏省如某市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，如某市始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始该市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理驶入了常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。本文对该市老旧小区实施物业化管理的做法和经验进行简要梳理，供物业管理行业同仁参考。
一、老旧小区管理存在的问题
如某市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
政府主导实施。2013年起，如某市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。 发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如某市修订完善了《如某市物业管理暂行办法》，出台了《如某市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如某市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。建立管理机构。如某市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。
（三）构建物业化管理长效机制
政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得成效
居住环境大幅提升。三年来，如某市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。
四、老旧小区物业化管理启示
什么样的机制才是老旧住宅区物业管理的长效机制呢？笔者认为长效机制应包含以下几个方面。第一个方面———政府行政主管部门：制定中长期整治与管理规划，明确房屋、公共设施、设备、公共场地整治管理标准，构建信息化的管理与服务体系；第二个方面———管理人：健全业主自治组织，培育市场化运作的老旧住宅服务企业，改造与升级民非组织，老旧住宅区物业管理人提供服务菜单，业主可以自由选择服务项目；第三个方面———管理与服务资金渠道：开发、配置能够循环产生经济收益的公共资源，有持续稳定的扶持政策。通过以上三个方面的建设，最终形成市场加政府的良性机制。
第一方面的核心是中长期发展整治与管理规划。长期以来，老旧住宅区整治改造无顶层设计，头痛医头脚痛医脚。老旧小区整治涉及的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等政府十多个部门或单位。长期以来，各部门，各条各块，各自为政，投入巨大，收效甚效，成果往往昙花一现。究其原因，根本上是对小区的整治和管理缺乏整体设计，重复投入、低效投入、不能集中财力办好事。应尽快制定武汉市老旧住宅区整治与管理中长期规划，每一个小区整治与管理目标项目化、数字化；建立信息平台，建立统一监管机构，各条各块投入资金只能一个口子进入每一个项目，提高投入效能。第二个方面的核心是培育以老旧住宅小区物业服务为主营业务的服务企业。
从调研数据来看，目前武汉市老旧住宅区物业管理形式有三种：一种是社区服务部管理（民非组织）、第二种是社区居民自治管理、第三种是社区与单位共管；其中，社区服务部管理占比34%，社区居民自治管理占比50.18%，社区与单位共管占比15.82%。在2643个老旧住宅区中，没有一个小区是由专业物业公司实行管理。这一现象，集中、典型地反映出武汉老旧住宅区物业管理市场失灵这一顽症。物业管理是一种服务产品，不是政治任务和各级政府部门的工作目标。纽约州州长马里奥•科英曾经对《纽约时报》的记者说“提供服务并非政府义务，政府的义务是保证服务提供得以实现”。如果没有企业的加入，服务产品就没有生产，没有产出就没有消费，没有产出和消费就没有市场化的价格机制（有的老旧住宅区每平方米每月五分钱物业费），没有价格机制，物业资源的调配就会失控，于是长期以来老旧住宅区物业管理陷于恶性循环，其根源之一就是没有培植出以老旧住宅区为主营对象的专业化物业服务企业。这样的管理格局必然导致老旧住宅区物业管理最后由政府兜底现象的产生。
第三个方面的核心是挖掘、分配、开发老旧住宅区能产生经济收益的公共资源。老旧住宅小区整治后要顺利地实施物业管理，除了对居民收取一定的物业管理费之外，还必须营造物业管理的造血机制。应腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，委托物业管理单位经营管理，收益用于补贴本小区的物业管理，缓解老旧住宅小区物业管理收费难问题，有效保障物业管理工作的开展。解决老旧小区物业管理资金不足的困难，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的情况下，实现资金平衡。
二、老旧住宅小区实施物业管理的方法与步骤
在老旧住宅社区推行物业管理，应该分三步走：挖塘、放水、养鱼。挖塘：规划与整治老旧住宅区基础设施设备及场地；放水：放水是多渠道放水，即围绕老旧住宅区物业管理，从工商、税务、民政、城管等各政府口制定优惠政策、划拨专项经费等；养鱼：即培育市场主体，重点是引导扶持以经营老旧住宅区为主要业务的物业服务企业。
（一）方法
将老旧住宅区进行分类，采取不同的资金投入和管理方式。一类是基础设施较好，公共资源能够产生公共性收益的社区，通过一次性投入，完成自我造血功能建设，采用扶上马的资金投入方式，将其推向市场，通过政府购买服务的方式，引入专业化物业管理；二类是能找到主的单位自建房社区，并且已经有物业管理基础的，要发挥原建设单位的资源优势，围墙建院。通过原有单位出资，业主分摊，政府配套的资金投入方式，送一程，逐步实行专业化的物业管理；三类是五年之内没有列入拆迁计划的老旧住宅区，资金的投入重点是确保社区物业管理机构的正常运转，建立基础设施应急专项资金，由市局统一管理。政府兜底抱一阵，在现有基础上全面推行社区准物业管理。四类是已经列入拆迁计划的老旧住宅区，要减少投入，实行业主的自治管理。
（二）步骤
根据每个小区实际情况，可采取“一区一案”的措施，一般按以下步骤组织实施：①调查摸底：由原开发建设单位或产权单位会同小区业主委员会、居（村）委会对小区基础设施情况进行调查摸底，广泛开展民意调查，征求业主和社会各方对小区整治的意见。②制定方案：在规划部门指导下制定小区综合整治方案，最终方案报市区住宅小区综合整治领导小组办公室审查通过后，由国土、规划部门分别核发相关证照。③组织实施：由原开发建设单位根据方案，通过招投标确定施工单位。综合整治项目应实行全过程的工程监理，并进行项目审计，凭审计报告书进行决算。④整治达标验收：住宅小区综合整治结束时由市区住宅小区综合整治领导小组办公室组织规划、建设、房管、城管、公安等部门进行达标验收。验收合格后的住宅小区，方可转入日常的物业管理。⑤交接管理：小区整治经验收合格后，小区开发建设单位应即向业主委员会办理小区管理移交手续，由小区业主委员会按照有关法律法规要求，公开选聘有资质的物业管理企业实施市场化的物业管理。小区行政和治安管理纳入社区，实行属地管理。
三、推行老旧住宅区物业管理要解决的几个主要问题
（一）政府正确定位
长期以来，老旧住宅区物业管理不能破题，主要原因之一在于政府在这一工作中没有正确定位，或者说没有利用好市场这只手。历次老旧住宅区整治，最终搞成了区、街道、社区的一项行政事务性工作，老旧住宅区物业管理带上了浓重的行政色彩。要从固有的治理习惯中摆脱出来，必须注入市场思维，引入企业经营。“不管什么事情，只要非政府组织能够做得更好，或者同样能做的，就根本不应该由政府去完成。问题不在于这项行动是否作为一种以获利为目的或至少是作为衡量标准的“交易”去完成，而在于它不是由政府来进行的。私有化是一条途径，另外一条途径是使政府由执行者转变为提供者，让外部的承包人按照政府设立的标准来完成此项行动。”在老旧住宅区整治与管理中，政府的职能是依法界定和规范经济调节、市场监管、社会管理和公共服务，房地产行政管理部门主要运用经济和法律手段实施行业管理,依法履行市场管理职能,保证市场监管的公正性和有效性,打破部门保护、街道社区封锁和行业垄断,建立统一、开放、竞争、有序的老旧住宅区物业管理市场体系。老旧住宅小区公共区域的管理，政府是权利人也是义务人。
从法律关系来看，老旧小区大多产生于国家住房分配制度商品化改革的前期，老旧住宅区的居民只买了房屋的专有部分。从产权角度看，居民、业主拥有的只是房屋专有部分的所有权，对居住区域内配套公用设施无所有权。这是老旧住宅区与新建商品房小区在所有权性质上最大的区别。由于老旧住宅区所有权的特殊性，老旧住宅区的业主或使用人对小区公共部位，共用设施、设备的共同维护义务失去了专有权基础。老旧住宅小区公共设施设备、公共部位和公共场地的维修、养护、翻新、改造和新建等工作，政府是权利人又是义务人。然而，城市住房制度的改革历史说明一个浅显的道理就是政府无力承担城市住房的服务与管理工作，物业管理只能由物业服务企业来生产而不是由政府来分配。政府要抽身回归到市场监管的本位，只有通过委托的方式，将公共区域设施设备、场地管理与维持的权利委托给小区业主组织、物业服务企业或者其他组织，政府购买服务，实现对老旧住宅区公共区域的专业化、规范化、市场化管理。
（二）老旧住宅物业服务市场的培育
前文所言没有老旧住宅区物业管理市场，就不可能有真正意思上的物业管理全覆盖。这次调查数据中有一组数据非常值得研究：在全市2643个老旧住宅小区中，成立业主委员会的只有340个，未成立业主委员会的小区占比87.14%,专业化物业服务企业数为零,百分百未实施专业化物业管理。在新建商品房住宅小区，业主委员会执行业主大会决议，依据民意选聘物业服务企业，与物业服务企业签订服务合同，业主委员会此时是以物业服务产品的消费者出现的，物业服务企业则是以物业服务产品的生产者或者供应商出现的，生产与消费两个市场主体非常清晰。而反观老旧住宅小区物业管理，生产者没了踪影，消费者———业主委员会则是寥落星辰，生产和消费两个市场主体缺位，而只有一个身影———政府，在老旧住宅区物业管理舞台上自弹自唱。这一组数据清楚地表明了目前武汉市老旧住宅小区物业管理市场处于欠发达阶段。培育物业服务市场，既要培育消费者，也要培育生产者，两者不可偏废。
业主委员会的组建决定老旧住宅小区物业管理的需求和物业服务产品的质量，最终影响老旧住宅区物业管理成效。“当代的政府组织已经不可能直接通过法律或者其他命令的方式来施行其公共计划方案；相反，政府在实施其政策和提供公共服务时必须事先与社会进行磋商……政府已经不可能再凭借法定方式和必要时的强制手段将其意志强加于民，它们现在必须与许多对政策具有影响力的自利性团体达成共识之后才能够进一步制定并执行政策。”
老旧住宅小区业主自治组织不健全，消费什么样的服务产品没有民意管道，政府这多年来就是想当然的提供服务，到底老旧住宅小区需要什么样的物业管理则不清楚，这是老旧住宅小区推行物业管理最大障碍之一。法国城市社会学家伊夫?格拉夫梅耶尔在论及法国1977年开始的改善居住条件行动计划（OPAH）时说：“改善居住条件行动计划在很大程度上最终取决于涉及居民所决定的参与方式。国家、地方当局和改善居住条件计划的业主，必须将居民、房地产主、出租人、商人、社区协会互动关系的发展进程导向他们所希望的方向，而不是越俎代庖。”发达国家的历史经验是值得我们重视和学习的。另一主体———物业服务企业的培育显得更加迫切。培育物业服务企业可以从两个方面切入。一个方面是积极培育和支持小型物业公司。物业管理行业是一个劳动密集型的服务性行业，可以大量吸纳大龄下岗工人解决社会就业问题，政府应该大力支持和鼓励下岗工人创业开办小型物业企业，并在政策上给予一定的优惠和扶持;另一个方面是加强财政扶持，减轻企业负担，提高老旧住宅小区物业管理市场对专业物业服务企业吸引力。鼓励物业企业介入老旧住宅小区的管理，通过采用政府购买服务或补贴等多种形式，将专业化物业公司引进小区。对物业服务企业在税收政策上给予一定倾斜优惠；传统管理模式中由市政、环卫、绿化等部门承担的工作职能和费用，在实施物业管理后，将通过相应委托和考核程序划拨给管理老小区的物业服务企业；实施考核后再补助的管理经费补助政策，将政府的奖励经费划拨与管理业绩相结合，按照“管理业绩越好补助经费越多”的原则，以奖代补。
在今后三到五年内，政府扶持一百家以老旧住宅为主业的物业服务企业（武汉市有两三千家物业服务企业），形成市场竞争机制、激励机制，监管机制，协调机制。促使15%—20%的老旧住宅小区进入市场，让从事老旧住宅区物业管理的企业舒舒服服地赚到钱。企业舒服了，服务产品质量自然就有了提升的空间，业主满意度就会提高。企业不舒服，最终就会弃管理，弃管后业主就会不舒服，业主不舒服，最后就会闹得政府头痛不舒服。政府充当老旧住宅小区物业服务市场孵化器，通过两到三年的市场化运作，企业成熟了，它就会不断开拓它的利润边疆，企业竟相接管老旧住宅小区的新局面就会出现。企业抢老旧住宅小区，出于企业对利润追求的本质，物业服务企业接管老旧住宅小区，实质是在利润的追求过程中争抢两个经济增长点：一抢政府补贴（或者说是政策红利）、二抢小区公共资源经营权（市场红利）。
（三）建立利益协调机制
老旧住宅区整治与管理，不是单纯物的整治和人的服务，深层次上它最终要涉及到各方利益的调整，其别是政府各部门，街道社区既得利益的重新分配。常期以来老旧住宅区整治与管理政出多门，其原因十分复杂，但有一个问题不容忽视，政出多门的背后是各条各块的利益壁垒。各条各块以老旧住宅小区整治为由，争取专项资金，通过资金的分配来实现各部门的工作目标。近几年，市、区两级政府加大对老旧住宅区建设管理的力度，但缺乏全市层面的统筹。资金分散在各区、各职能部门，以各种专项工作的名义安排投入，资金的投向和分配上未充分考虑社区的实际情况，居民的实际需求，由于各区、各部门资金安排重点和要求不一致，导致资金的使用效率低下。政治权力不过是用来实现经济利益的手段，权力依赖从本质上来讲就是一种利益的依赖。要打破这种各自为政，资金投入分散，不注重社区实际情况的老旧住宅区整治局面，必须建立一种利益平衡机制。因为老旧住宅区整治，特别是老旧住宅区物业管理市场化运作，势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧住宅小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效益。
四、总结
【摘要】住宅小区的物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，关系着社区的稳定和发展。本文分析了当前宁波住宅小区主要采用的几种管理模式及利弊关系，为广大业主如何结合本小区客观情况和实际需求选择合适的物业管理模式提供参考。
【关键词】住宅小区；物业管理模式；利弊分析
一、宁波住宅小区现行物业管理模式
住宅小区是城市微观地理单位之一，是城市的重要组成部分。住宅小区物业管理是城市管理的缩影，是衡量城市管理水平的重要标志。宁波住宅小区的物业管理总体上保持着一定的稳定性，满意度和好评率较高，但也不同程度地出现了一些抱怨声和质疑声，从表象上看，主要是由于物业管理和服务不到位引起的，但实际上，一个住宅小区的物业管理模式是否适合其本身的发展，是背后深层次的原因之一。根据市住建局调研报告显示，截至2020年10月底，全市共有住宅小区2312个，其中有1906个住宅小区实施物业管理，物管覆盖率82.4%，涉及300多万居民。当前住宅小区的物业管理模式主要有三种：一是物业服务企业（以下简称物业公司）包干制；二是物业公司酬金制；三是小区业主自治模式。此外，还有直管公房管理模式、单位自建自管模式等，由于这些管理模式所占比例较小，且从目前看来并不符合未来房地产业发展趋势，本文暂不作讨论。
二、三种住宅小区物业管理模式的利弊分析
物业管理与每个居民都息息相关，因此，每个人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有诸多的误解。因此，对小区主要管理模式的利弊做个简单的分析，以便在选聘物业公司投票时作一参考。（一）包干制选聘物业公司包干制是指业主向物业公司缴纳物业费，通过合同与物业公司约定服务内容和标准，物业公司按约定完成物业管理服务工作，盈亏均由物业公司享受或承担。优点：业主在选聘物业公司时，通过在合同中约定物业服务的内容和标准以及物业服务收费标准，把小区物业管理事项几乎全包给物业公司，收缴的物业费属于物业公司，物业公司自负盈亏、自担风险。业主和业委会只需监督物业公司按内容和标准做好小区的各项物业管理事务。理论上两者权责清晰，沟通成本低，业主和业委会只要出钱就能享受服务，较为轻松。因此，现在大部分的小区通过包干制选聘物业公司。缺点：一是物业公司利润最大化与提升服务质量之间的矛盾凸显。在固定的物业费前提下，物业公司能节约多少开支，利润就能提升多少。因此，物业公司会千方百计地节约成本，从而导致物业服务质量下降。比如通过缺编节约工资支出、降低转包费用等。二是透明度大幅度降低，业主的不信任度提升。一般来说，包干制物业管理合同很难约定物业公司的内部运行和费用开支。比如物业公司会公示做了多少事、花了多少钱，但这钱具体怎么花的不会告诉业主。企业内部的开支，比如服务小区的物业公司上面的项目部门、分公司、总公司在你这个小区分摊了多少成本也不会告诉你。因此，物业公司资金使用上的不透明，常常引起业主的抱怨和不满，加剧了业主与物业公司之间的矛盾。三是物业服务项目转包，导致成本提升，服务下降。如绿化养护、保洁等物业公司可能会转包给第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此转包导致成本上升，用于小区物业的资金必然减少。四是税务提高成本。物业管理虽是公益性项目，但物业公司是经营性公司制，有盈亏管理，因此需要纳税。纳税部分说到底羊毛出在羊身上还是由业主承担。五是上级公司提取管理费，导致用于小区服务的资金进一步减少。一般物业公司都会按照小区预收物业费总金额的10%左右提取管理费，主要用于上级公司的费用开支，无论小区所在物业公司盈亏，都会事先提取。管理费加纳税，这两个重要环节一过，真正用于小区管理服务的资金又少了一大截。（二）酬金制选聘物业公司酬金制是指在业主缴纳的物业费中按约定比例或者固定金额用作物业公司的酬金，其余部分用于物业服务合同约定的管理事项支出，盈亏均由业主自担。优点：一是业主对资金使用的自由度较高。这个模式下的物业费属于业主，经营性收入也属于业主。相当于业主出钱，聘请一家物业公司为业主打工。二是业主自负盈亏，但一般不会亏损。业主给物业公司的酬金和小区的日常开支年初都是有预算的，除非发生其他重大意外事件，一般都不会出现亏损。如果眼看着即将亏损，则可以把某些非紧急事项留到第二年资金宽裕了再实施。三是透明度提高。这一模式下，物业公司需要将物业服务方案和对应的费用预决算提供给业主审核，如在运行过程中需要调整，也必须由业主再次审核通过方可实施。缺点：一是物业公司的积极性难以发挥，对物业公司来说，酬金是固定的，干好干坏一个样，尽量朝着少干事、少惹麻烦的方向发展。因此，物业公司一般都不愿意签订酬金制合同，这也是当前酬金制模式较少采用的主要原因。二是小区物业管理的成本上升，物业公司为了做好工作或者提高效率，会向业委会提出诸多要求，比如需要增添各种设施设备，这些设备一年可能也用不了几次，但业委会还必须得买，否则事没干好，业主不满意，还会成为物业公司工作没做好的托辞。三是业主和业委会投入的时间和精力大量增加。相比包干制，酬金制不仅需要业主经常性地去监督物业公司和第三方公司的工作，加强日常管理和考核，评价物业管理的绩效；而且还要管理物业服务费和经营性收入，这是一件吃力不讨好的事，干好了应该的，少了一分钱都得自己贴，更不能接受的是可能经常被不知情的业主怀疑和猜忌。尤其是业委会成员，本身是无报酬的义务劳动，工作量大量增加后，要选出一届业委会的难度也相应增加。（三）自治模式自治模式，其实是酬金制的另一种体现，或者说是业主直控型的酬金制模式。小区同样需要自行成立一家非盈利性类物业公司，类物业公司需要聘请一个管理团队来负责小区的日常物业管理。或者干脆直接选聘一家物业公司，但不同于酬金制的固定报酬，物业公司的日常人员工资和开支由小区业主负责或事先约定。优点：一是相比酬金制，业主的参与度更高，可控性更强。尤其是对小区物业管理服务资金的把控自由度更高，一般业委会受业主委托直接控制着小区所有的物业管理服务资金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小区管理服务各项事务及资金使用情况更加透明，业委会定期公示当期事务和费用开支，业主可以及时、直观地了解小区物业管理服务情况和物业费使用情况，信任度和满意度必将提升。三是小区改善环境所需的投入资金得到保障。其他模式下，利润属于物业公司，小区用于建设的资金除了经营性收入外几乎没有其他来源，而在自治模式下，不仅原先的利润部分转为小区所得，而且由于不用提取管理费、非盈利公司也不再需要纳税，因此用于小区投入的资金会大幅增加。缺点：一是业主和业委会付出多。当前，采用自治模式的小区少之又少，主要是这种模式下，业主需要事无巨细，样样都管，除了招聘物业管理团队和分项委托第三方服务公司，还需要做好财务管理、日常工作管理和监督、物业管理各团队考核等工作，需要牵扯大量的时间和精力。二是对业委会的要求更高。业委会成员需要基本掌握物业管理相关专业知识，积累一定的渠道资源和人脉关系，熟悉物权法、物业管理条例及其细则等专业的法律法规。三是业委会成员不仅要团结一致，而且必须大公无私，清正廉洁。业委会掌控着小区物业管理服务资金，不能有一点私心，否则，就会引起业主的不信任，自治模式也难以持续。四是找到一个强大的管理团队非常不容易。业主招聘的管理团队不仅要能力强、而且同样需要拥有丰富的资源、人脉和专业知识，以减轻业委会的工作压力，业主还要付出远远高于一般物业公司同级人员的报酬，否则很难完成招聘工作。
三、选择物业管理模式的几点建议
（一）业主要行使好手中的权力业主大会是小区的最高权力机构，住宅小区物业管理服务采用何种模式，选聘哪家物业公司，决定权在业主大会。终止合同、改聘物业公司等决定权同样也在业主大会。业委会的作用仅是根据业主大会的决定代表业主执行相关事务，比如签订物业管理服务合同。但这里值得注意的是理论上虽是自上而下管理模式，但在实际操作中，选聘物业公司是很难通过海选实现。道理很简单，如果没有接触过这家物业公司，不知道公司实力、能力和内部管理流程，怎么可能去签订合同，因此，在实际工作中，选聘或改聘物业公司一般都是业委会根据业主平时的反映提前做一些准备，与多家物业公司进行谈判，待时机成熟时，通过招投标或协议方式组织全体业主投票完成物业公司选聘工作。但无论怎样，最终决定权依旧在业主手上，业主要行使好手中的权力。（二）选择适合本小区实际的物业管理模式无论哪种物业管理模式，本身都有利弊和优劣，选择物业管理模式关键看小区的实际情况和实际需求。影响物业管理模式选择的主要有小区面积、户数、人员结构（比如房屋出租率高低导致的人员杂散等）、物业费高低、经营性收入高低、基础设施新旧程度及完好率、门岗数量、停车场及停车位数量等因素，这些内部因素对物业管理模式的选择起着决定性的作用。而选择物业公司则要考虑对方的公司实力、以往的信誉度、内部管理的工作流程（比如决策流程和时长、物品采购的流程和时长等）、员工的培训程度、有没有公司自建的专业化队伍（比如有没有自己专业的保安、保洁甚至工程维修、绿化养护团队）、有无可以调配的专业化设备等因素。（三）无论选择哪种模式都需要有一个好的业委会业主委员会是业主选出来的，代表业主执行小区相关事务，对业主负责。业委会作为业主执行机构，作用非常重要，在选择物业管理模式和选聘物业公司的过程中往往有着倾向性的意见和引导性的作用。因此如果遇到一个责任心强、能力强、没有私心、清正廉洁的业委会，则会把好选聘物业公司的合同关，积极为业主争取权益，维护小区物业完好。反之，如果业委会和物业公司勾结，则会利用虚假发票、虚高价格、索取工程回扣等途径想方设法套取物业资金，偷取业主利益。
作者：杜铁奇
1.1“候鸟”人群住宅小区物业管理存在的问题
1.1.1业主方存在问题“候鸟”人群住宅小区的业主85%是北方已退休了的老人，15%是北方收入不菲的在职人员，他们在三亚购置物业的目的就是为了享受生活，所以他们对物业管理的要求相对较高。但通过对卓达、天泽湖畔、清平乐、半山半岛等中高档小区的走访调查得知“候鸟”式业主的物业维权意识普遍不高。因为他们每年都只在三亚住一两个月，所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷，业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之，再就是以拒交物业费来表示自己的不满，很少有业主运用法律来维护自己的权益。1.1.2物业公司存在问题在对三亚市“候鸟”式住宅小区的走访调查得知，三亚市物业管理公司在日常管理中存在以下几种问题：①诚信体系建设不完善。小区业主经常会怀疑物业公司把自己所交纳的物业管理费用据为己有，在冬季过后返回北方生活时不放心把空置的房屋交给物业公司管理，有些业主想把空置的房屋租出去时宁可找中介机构也不相信物业。②服务透明度不够。物业公司在对小区公共设备维修时可能会因为公用面积达不到使用“公共设备维修基金”的条件而需要向业主收取一定的维修费，只是告知维修什么、应该分摊多少钱，但是没有公布维修费使用的明细列表公告。③智能化办公程度低。在调查中发现，有部分物业公司的账目记录、物业费收取及归档还处在纯手工工作阶段。据某物业工作人员所述，在每月集中收取物业费时经常会把账目记错，这样无疑加大了物业从业人员的工作量，也增加了产生财务问题的可能性。④从业人员综合素质不高。在我国，专业的物管服务人员还较，所以物业公司在招聘时可供选择的员工多数是对物业管理认识不足的外行，加之对这部分员工的培训工作做得也不到位，导致物业从业人员综合素质不高的局面。
1.2三亚市家庭旅馆物业管理存在的问题
1.2.1业主方存在问题家庭旅馆的业主一般都是个体投资商，他们在三亚购置房屋的目的就是为了投资，获取丰厚的利润是他们的主要目标。所以他们在经营家庭旅馆时会尽可能的降低成本，对物业不会有特殊的要求。但是因为日常生活中使用物业的是流动性极大的旅客，仅依靠小区的保安是不能保障旅客居住安全的，所以经常会发生旅客在入住家庭旅馆期间财物失窃的现象。此外，因为家庭旅馆使用者复杂多变给小区公共设施，如游泳池、文娱活动室等的管理带来了诸多不便。1.2.2物业公司存在的问题物业公司对家庭旅馆这一特殊使用人群的管理没有单独的一套物业管理办法，也没有对入住小区的旅客有任何规定要求，这不仅会给小区其他业主带来诸多不便，也给小区的公共安全埋下了许多隐患。
1.3三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题
所谓物业管理第三方是指房地产开发公司和政府物业相关主管部门，他们在物业管理的健康发展中起着至关重要的作用。1.3.1房地产开发公司存在问题虽然国家有明文规定要严格实施“建管分离”，但通过对三亚市众多小区的调查发现，三亚市前期介入的物业公司大部分都是房地产开发商自己的物业公司或是和房地产开发商长期合作的物业管理公司，没有进行严格的招投标，鉴于三亚市业主组成的特殊性，物业前期介入后几乎就不在更换物业公司了，所以就形成了“谁建谁管”的不良局面。1.3.2政府物业相关主管部门存在问题政府的宏观调控对物业行业健康有序的发展起着至关重要的作用，尤其是像三亚这种本土居民、候鸟居民、旅游暂住居民混居，旅游物业优于普通物业发展的特殊物业发展情况，政府的宏观调控力度和广度都要加大，但据三亚目前的状况而言，政府的管理力度还有待加强。
2三亚市住宅小区物业管理问题解决对策
2.1三亚普通住宅小区物业管理问题解决对策
2.1.1业主方存在问题的解决对策业主在日常生活和工作中应多关心小区的建设，应该意识到成功的小区建设不仅可以提高业主的居住水平，还可以让物业保值增值。在业主对现代物业管理全面认识和了解以后就会逐渐的改变对物业公司的态度进而接受现代物业公司入驻小区。2.1.2物业公司存在问题的解决对策物业公司在进行日常的管理工作的同时应该分析一下公司所处的竞争环境，明确公司定位。针对普通小区这个尚待开发的物业市场，物业公司应看到它的前景，积极的做好物业管理的宣传，普及居民的物业管理知识，开拓低收入阶层市场，为将来公司的发展打下坚实的群众基础。
2.2“候鸟”人群住宅小区物业管理问题解决对策
2.2.1业主方存在问题解决对策业主要学会用法律的武器合法维护自己的正当权益，应该认识到业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，可以检查、监督物业管理企业的物业管理工作，召集和主持业主大会，对小区内物业管理问题处理方案进行表决，同时也可以协助物业管理企业和业主进行沟通，是业主维权的主要法人代表，也是业主和物业公司沟通的桥梁，所以业主委员会的成立对于小区的和谐建设是很有必要的[1]。2.2.2物业公司存在问题解决对策①完善诚信体系建设。业主和物业公司之间的相互信任是物业公司开展日常管理工作的前提，物业公司在日常的管理活动中应多与业主沟通，及时了解业主所需，及时向业主反馈房屋托管的情况，适当时也可以在小区宣传栏张贴物业公司成功的房屋托管案例，以优化物业公司在业主心目中的形象。②增大物业服务透明度。物业公司应定期向业主公布《物业费使用明细表》，对于小区公共设施维修费用的收取应列预算表，打消业主的顾虑，树立物业公司服务业主，不以公谋私的良好形象。③采用智能化办公。通过电脑网络提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。④对员工进行严格的上岗培训。物业公司要在其员工上岗前培养他们的服务意识，端正他们的工作态度以及锻炼他们工作岗位所需的专业技能，让物业公司的日常管理工作井然有序。⑤积极参与市场竞争。物业公司要意识到仅仅依附于房地产公司是不能让公司持续发展下去的，只有参与正常的市场竞争才能让公司不断完善自身的组织结构、管理方法，才能不断地进行改革创新。
2.3三亚市家庭旅馆物业管理问题解决对策
2.3.1业主方存在问题解决对策业主方应从长远的角度思考问题，跟小区物业协作，安装独立的保全系统，并通过网络平台及时提供家庭旅馆旅客的相关信息，在保障小区安全的同时也可以为自己赢得良好的声誉。2.3.2物业公司存在问题解决对策物业公司应积极地拓展自己的业务范围，针对家庭旅馆这一特殊物业制定出一套适合其居住人群高流动性、高复杂行特征的物业管理模式，加强小区治安管理，给旅游人群和正常居住业主提供一个可以和谐共处的环境。
2.4三亚市住宅小区物业管理第三方存在问题解决对策
管理信息系统（MIS，ManagementInformationSystem），由人和计算机网络集成，能提供企业管理所需信息以支持企业的生产经营和决策的人机系统。一个组织的管理信息系统可分解为四个基本部分：
(1)EDPS部分：主要是对数据进行收集，并且把收集的数据运用计算机输入，形成数据库，之后对数据库进行管理，进而可以对数据库中的信息查询、编辑等，还可以输出各种报表等。
(2)数据库部分：主要对收集完成的数据进行储存、编辑和备份。
(3)分析部分：主要在EDPS基础之上，对数据进行更深层次的编辑，即加入多样的管理模块，运用各种数学的分许方法、手段对数据分析，使使用者更方便地对运营情况加以分析，找出原因采取措施。
(4)决策部分：MIS的决策模型主要应用于结构层次的管理决策，即为高层次的管理者进行决策供应较多方案，并且帮助管理者决策最优方案。
2信息管理的主要任务
（1）充分利用现代信息及通信技术，以计算机、网络通信、数据库作为技术支撑，对企业全过程所产生的各种信息，及时、准确、高效地进行管理，为信息的实施提供高质量的信息服务。
（2）充分利用各种沟通工具及方法，在项目实施全过程，与关系人以及在内部进行充分、准确、及时的信息沟通，及时采取相应的组织协调措施，以减少冲突和变更，保证目标的顺利实现。
（3）信息可以以数据、表格、文字、图纸、音像、电子文件等载体方式表示，保证项目信息能及时地收集、整理、共享，并具有可追溯性。
（4）制定收集、整理、分析、反馈、传递项目信息的制度，并监督执行。管理信息分类和编码规则与结构。
3管理信息系统的特点
(1)管理信息系统是人机结合的辅助管理系统。管理和决策的主体是人，计算机系统只是工具和辅助设备。
(2)信息处理工作，主要包括制定计划、实施、检查等的统计，数据输入、存储、编辑、输出。
(3)此系统可以帮助使用者提高处理问题的效率，降低收集，编辑，完成各种数据的成本。
(4)此系统的目标是要使工作变得简洁、稳定。
(5)此系统只有在存在数据信息的情况下，才能够运作起来。
(6)此系统强调科学客观的处理方法，而且要运用实际情况来编辑它。
4MIS在小区物业的应用
4.1小区物业系统
经过对许多小区住户及物业管理负责人的调查，分析得出小区居民较为关心的问题：物业是否代收水、电、气、有线电视、宽带等费用；物业是否负责房屋漏水、裂缝等的修复；物业是否负责报纸、牛奶等定退等事宜；小区是否负责通知业主生活上的各项事宜。所以可以运用MIS系统编制成适合小区物业的管理系统，故系统主要包括：
(1)对小区所有房屋资料（房屋所有人名称、建筑面积、使用面积等）等信息的输入、编辑、修改、查询等功能实现。
(2)对小区内住户的详细资料（户主、入住人的姓名、年龄、单位、学历等）的管理，包括信息的输入、编辑、修改、查询等功能的实现。
(3)系统还可以实现实质性的物业管理。包括：物业设备管理、仪表（水、电、宽带）数据管理、收费管理、住户投诉管理、故障管理等。这样就可以便于物业公司对小区进行全面地了解和管理了。
4.2设计内容
(1)模块功能的研究设计：设计时考虑到物业管理部门现有的资源，即软硬件工作设备和较为先进的管理理念，对此系统进行全面的设计，这样就会符合物业公司的实际要求。根据物业行业的管理需求，将模块按功能的不同进行划分，并对各个模块的具体管理流程进行控制和编码实现，并且做到界面直观、方便。
(2)数据系统的设计：收集住户的各种所需信息，建立数据库，并且设计系统可以对数据进行添加、删除、修改等操作，而且还要设计系统的维护程序和备份程序。
长兴路街道社区物业党建联建工作总结
自今年全区开展物业党建联建工作以来，长兴路街道结合实际，积极行动，社区党支部与社区居委会、物业公司、业主委员会等方方面面一起，调动多方资源，共同推动社区物业管理党建联建工作，主动融入区域化大党建格局，初步形成了由街道综合党委统一领导和协调下的，以社区党支部为核心，居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动格局，通过一些列的工作，取得了一定成绩。
一、提高认识，整合资源，成立社区物业党建联建工作领导小组
充分认识加强物业党建联建的重要性。社区物业管理党建联建工作是新形势下加强党的建设的一项探索性创新工作，它突破了传统的组织体系束缚，通过以社区物业管理为平台的共建联建，实现党的组织覆盖、工作覆盖，它既是提高物业管理水平的重要途径，也是加强社区党的建设，改善社区管理和服务，促进党建工作全覆盖的有效措施；社区物业管理党建联建工作体现了新形势下基层党的工作通过条块结合、以块为主、整合资源、形成合力，聚焦解决广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题的方法创新；开展社区物业管理党建联建是促进社区和谐、社会和谐的现实需要，是关注民生，解决群众基本问题的重要载体，是贯彻落实党的十七大会议精神，以改革创新的精神加强党的执政能力建设的具体举措。街道党工委将物业党建联建工作纳入社区党建，并作为推动区域化党建工作新格局的重要载体，积极抓落实。成立了街道社区党建联建工作领导小组，由街道党工委书记赵成群任组长，下设办公室，由街道主抓社区工作的主任科员王国胜同志担任办公室主任。
二、深入研究，调查摸底，制定切实可行工作方案
街道党工委和社区党支部对辖区物业公司党建情况、小区业委会组建情况、业委会成员中党员情况、社区住宅小区楼院的物业管理基本信息等进行了认真的调查摸底。经过反复调研、讨论、制定了街道社区物业管理党建联建工作方案。通过整合资源，形成合力，建立共同参与社区事务管理、共同开展社区服务、共同组织社区活动一体化的社区物业党建联建工作机制。制定社区物业党建联建工作会议制度、联席会议制度、业主代表会议制度和居民评议制度。社区党支部和居委会、业委会、物业公司之间分工明确，各尽所责，互相配合，共同为居民搭建好服务平台。党支部充分发挥领导核心作用，注重工作协调，发挥好凝聚党员力量，突出党员先进性的作用，既支持好物业公司和业委会的工作，又维护好业主切身利益。居委会突出自治管理的特点，发挥好来源于民，服务于民的作用。业委会加强桥梁作用，做好沟通和合理建议。物业公司发挥服务优势，积极为业主提供更优质的服务。
三、抓好结合、加强宣传，营造良好社区物业党建联建工作氛围
注重物业党建联建工作与社区党建、社区建设、文明创建和平安建设等重要工作的有机融合，达到整体推进的效果，形成政治思想工作共同抓牢，社区事务共同参与，精神文明共同创建，社会治安共同治理，困难群体共同帮扶的工作体系。
一方面做好居民信息资料的采集归档工作，理清社区人口数量、人口质量、社区阶层状况和社区的楼院小区基本情况。另一方面做好物业党建联建工作的宣传工作，引导社区党员参与社区物业党建联建工作，邀请居民积极参与社区物业党建联建工作，有力推动了工作的顺利推进。目前，30个居民区与辖区内的6家物业公司签订了党建联建协议。
四、丰富载体，注重实效，把强化服务作为物业党建联建工作的落脚点
社区以创新党员志愿者活动为载体，扩大服务范围，增加服务功能，使服务群众的能力得到了切实的提高。结合在职党员的职业特点和个人专长，设立宣教、帮扶、法律援助、治安等服务岗位，引导党员服务社区。对管理自治小区，社区根据各小区特点，进行梳理，动员热心居民管理小区。宏达社区的金桂苑小区，建成后由所属的思达物业公司进行管理，常年亏损，物业公司对亏损（包括公摊水、电问题）情况没有告知居民，小区一部分居民长期不交纳物业费，双方不仅没有沟通，还经常发生矛盾。经过调研，发现困扰小区的最大问题是小区没有进行户表改造，存在巨大的公摊水费问题，经各方的共同努力，为小区取得了自来水户表改造审批，目前小区户表改造正在进行中。银河社区水景雅苑小区物业管理费用高，管理混乱，垃圾遍地，后与物业公司协商未果，物业管理公司撤出小区，导致小区物业管理工作一度瘫痪，小区居民更是无人愿意出面参与小区管理，严重影响了小区居民正常生活。对此情况，社区支部不断走访小区离退休党员、热心居民，商议小区下步如何管理，并牵头帮助居民重新组建业委会，由小区居民党员崔秀云任业委会主任。在新的业委会中，7人有3名为党员（其余4人中有2人为社区工作人员和派出所民警）。通过成立业委会，解决了小区物业管理长期瘫痪的问题。其次社区支部积极组织社区党员干部、居民进行培训，增强居民政策法规、就业技能、婚育健康等方面的知识。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
关键词：物业管理；服务；质量；提升
一、杭州市余杭区中强物业调查现状分析
（一）调查对象
通过对杭州市余杭区中强物业公司32名员工和小区的120名业主进行调查，其中员工问卷收回30份，回收率94%，业主问卷收回100份，回收率83%。
（二）杭州市余杭区中强物业发展调查现状
1.企业员工学历水平调查。通过对公司人员学历进行摸底，我们发现，杭州市余杭区中强物业现有本科学历（包括全国统招本科、自考本科、专升本本科）学历人员5人，占公司员工总人数的17%，大专人数为8人，占全体员工总人数的27%，17名中专学历。通过数据分析，我们知道，杭州市余杭区中强物业的高学历人数（本科及本科以上）不多，约占总人数的17%，这在一定程度上制约了该公司的长远发展。
2.企业员工年龄分布调查。通过对企业员工年龄结构分析，我们看到，杭州市余杭区中强物业的高层管理人员年龄大都在42岁以上，占全体员工的13%；中层管理人员年龄主要集中在32-41岁之间，占28%。而基层工作人员及销售人员的年龄主要集中在23-31岁，占全体员工的46%；剩下的主要占13%。
表1 杭州市余杭区中强物业员工年龄结构
年龄（周岁） >40 30-40 22-30
比例（%） 13% 28% 46% 13%
（3）企业员工对物业服务质量提升调查
物业服务水平的提升是物业企业公司发展的关键因素。通过对杭州市余杭区中强物业公司员工的调查发现，员工认为公司企业文化对物业水平提升最为重要的人数为4人，企业管理水平高低对物业水平提升最为重要的人数为14人，企业员工综合素质高低对物业水平提升最为重要的人数为6人，小区的整体品质对物业水平提升最为重要的人数为3人，其它原因有3人，具体情况见表2所示。
表2 企业员工对物业水平提升原因的认识调查表
原因 企业文化 企业管理制度 企业员工素质 小区整体品质 其它原因
人数 4 14 6 3 3
（三）业主对物业服务水平满意度调查现状
1.业主对中强物业总体满意度调查
通过对回收的100份问卷中分析得出，有18名业主对中强物业物业服务水平满意度为95-100分，表示非常满意，32名业主评分85-94分，表示较为满意，41名业主评分为70-84分，表示不满意，另外还有9名业主评分为70分以下，表示非常不满意，具体情况见表3所示。
表3 业主满意度调查结果表
分值 95-100分 85-94分 70-84分 70分以下
满意情况 非常满意 满意 不满意 非常不满意
人数 18 32 41 9
我们知道中强物业整体的物业服务水平提升还有很大空间，企业需要进一步改善服务理念和自己的服务水平。
2.业主对物业各项服务的调查。中强物业在小区物业服务中有多项服务，本次调查主要包括小区卫生服务、小区停车服务、小区安全服务、小区便利服务以及其它服务等四个方面。通过对回收的100份调查问卷发现，小区的停车服务最为让业主不满意，占到了42%，其次就是小区的卫生服务，占到24%，再就是小区的便利服务，占到18%，第四位是小区的便利服务，占到12%，其它方面占到4%。
二、业主对物业服务满意度低的原因分析
（一）传统忠诚策略失效
在中强物业，由于受到传统业主满意策略的影响，企业在制定业主满意度提升策略的过程中过于重视业主入住前阶段的形象树立，主要表现在以下几方面：
1.业主宣传管理。中强物业沿用了传统的业主管理模式策略，将过多的精力放在了企业宣传方面，尤其是在业主入住小区前期的物业管理招标中，提出多种优惠方案，认为只要承担了小区的物业管理，工作就完成，企业的效益就能够得到提升，这种短期的业主管理策略直接影响了中强物业公司长远发展。
2.业主关系维护。中强物业在制定业主管理服务策略的过程中，虽然也制定了相应的业主关系维护管理，如定期回访业主，为业主提供相关的房屋维修技术支持咨询和辅导，但是，中强物业并没有将业主的信息记录下来，而是将业主关系维护作为企业的一项工作来完成，业主反馈信息没有真正利用起来，这也就成为制约中强物业公司业主忠诚管理推广的重要因素之一。
（二）缺乏专门的管理团队，优秀人才忠诚度不高
人才是21世纪企业发展的最为重要的因素之一，缺乏优秀的管理团队和管理制度，企业一流的项目也会变成二流、三流。相反，如果有了忠诚企业、素质高的团队，二流、三流的项目也必然成为一流的项目。中强物业管理层虽然对业主忠诚管理给予了高度重视，但是由于中强物业自身管理的限制，尤其是企业在管理团队的考核管理方面存在隐患，直接导致中强物业管理水平提升缓慢。
（三）理念的缺失
在中强物业中，由于其一贯的家族式经营模式，致使领导者习惯了凡事事必躬亲的管理理念。经营者不会放手去使用人才，不懂得如何去授权，去发展业主忠诚管理，这正是中强物业在刚刚走出业主忠诚管理之后所遇到的管理上的瓶颈。另外，中强物业中的经营者素质普遍偏低，因此对业主忠诚度的认识也往往停留在认知层面，没有真正做到切实可行的管理。中强物业的部分管理者，在遇到业主投诉过程中，就表现出极大的不耐烦，这种服务管理思想不能彻底打破，企业业主忠诚管理模式就难以切实执行。
三、提升物业服务水平的措施
（一）全新业主满意度服务策略
企业在制定业主满意营销策略的过程中，要打破以往的营销思路，将简单的业主关系管理发展成为企业重要营销战略，具体包括以下几方面：
1.业主数据库的建立和完善。企业前期对顾客数据的收集以及数据库的管理工作并未重视，目前仅有的记录也只是限于公司与业主间发生业务往来时产生的订单及账务信息，这显然是远远不够的。为了做好业主关系营销工作，获得更多可靠的数据，企业可考虑重新修正业主数据库，制定更多的关键指标并建立健全这些指标收集的渠道和频率，加强对收集数据的整理和分析工作。
2.进行业主细分，确定差别化的业主服务对象。业主细分是指将一个大消费群体划分成一个个细分群的过程，同属一个细分群的消费者彼此相似，而隶属于不同细分群的消费者是视为不同的。业主细分是当前业主关系管理战略上的一个流行的话题，通过细分可以对不同的业主提供有针对性的服务，从而为企业带来更大的效益。
（二）完善绩效考核管理机制，防止优秀人才流失
绩效考核管理虽然不是影响员工忠诚度的唯一因素，但是薪酬作为员工基本生活的保障，永远是员工最为关心的重要因素之一。企业应该设计科学的绩效考核管理体系，为企业提供有效地绩效考核管理战略，可以让企业在不加大成本的前提下，不断提高员工的满意度，进一步培养和提升员工的忠诚度。
如何构建现阶段中强物业的绩效考核管理体系，需要做出许多准备工作，具体方面如下：
1.企业领导者意识的改善。企业领导者作为企业发展的领头羊，在企业任何制度的制定过程中起着至关重要的作用。尤其是在绩效考核管理制度的建设方面，更是直接关系到此项制度的成功与否。中强物业的领导者在对待绩效考核管理制度的建设和改良过程中，首先自己要解放思想，从根本上意识到绩效考核管理体系的改革是企业发展的必然选择，是企业发展的动力源泉，是提升员工忠诚度的重要法宝，只有提出了适合企业发展绩效考核管理制度，才能让员工感觉到公平、公正。
2.充分的企业调研。做绩效考核管理体系的改革，不能停留在几个人关起门来埋头研究，而应该是在大量的员工调研的基础上，制定出符合公司实际，同时又能充分调动员工积极性的绩效考核管理体系。
3.注重绩效考核管理制度执行过程中的事中管理。当一项绩效考核管理制度正式执行时，首先不能半途而废，要做到坚持不懈。因为绩效考核管理体系的改革，就是将原有体系打破，建立新的体系，这样必然会涉及到很多人的切身利益，打破以前的平衡体系。在执行新的绩效考核管理体系过程中，需要经常关注大家对绩效考核管理体系的认识，这样能够让更多员工意识到体系的改革是大家的事，从而让员工感觉到自己就是企业的主人，企业的发展与我息息相关，从而提高员工的忠诚度。
（三）加强理念的充实
业主是企业的重要资源，这个理念对于公司的高管来说更有认同感。因此，中强物业的高管大部分时间更应该是应用在处理业主投诉、同业主沟通方面。对于远在外地的业主，管理层更应该主动出击，每年都要安排一定的时间去拜访、去访谈，而不是将此项工作简单的分配给公司业主关系管理部去打几个电话，发几条短信。对于小区的居民，管理层更应该投入更多的经历，去发自内心的了解自己服务的不足，管理的不健全，才能真正让业主感受到尊重，这样不仅能够让公司员工意识到公司对业主关系维护的重要性，让更多的员工投入到业主服务队伍当中，更能够让业主感觉到企业对自己的重视，拉近同业主之间的距离，从而能够及时发现业主的需求，为下一步的市场拓展和发现机会创造有利的条件。物业管理作为一门服务行业，从目前来看，我国尚处在一个逐步完善的发展阶段。随着社会的发展，人们的宜居维权环保安全等意识增强，面对物业管理市场环境的不断变化，影响物业管理发展的因素日益显现，业主对物业管理需求不断提高，新情况、新问题将不断出现。如何更好地发挥物业企业作用，提高物业服务水平，完善物业管理职能，成为高度关注的一项重大课题。
参考文献：
[1]张永来.对完善我国住宅物业管理体制的思考[J].甘肃科技纵横，2008（01）.
[2]战明宇.小区物业管理中的问题及法律对策研究[D].延边大学2011.
具有独立法人的资质，有一支高素质、专业化的服务队伍。我们完全有能力履行xx小区的物业管理工作。我们严格执行《物业管理条例》，严格执行与业主签订的各项。以下是为大家整理的小区物业管理工会汇报发言材料资料提供参考，欢迎你的阅读。
小区物业管理工会汇报发言材料一
各位领导大家好，我姓罗，名叫xx，先后就职于xxx，现就职于xxxx物业公司，现管理的楼盘为xxx。由于本人物业行业内的不断变更，犹如一叶孤舟，浪迹在生活的大海。
今天，我代表xxxx物业公司参加本次物业企业大会，听了国土局领导和其他物业企业领导的发言，为此，我感受颇深;
众所周知，我们现在执行的物业服务收费标准是xx市国土局，xx市物价局xxx年﹙198﹚号文件颁布实施的。XX年xx市物价局以778号文件再次认定，并增加了空置房50﹪收费的条款，从颁布实施至今已过了13年，从再次认定至今，已过了8年，当年物业保安工资从xxx元已升至现在的xxx元左右，涉及物业企业的水电费、维保费，那一样不是上涨了几倍，物业服务成本大幅上涨，而物业服务费标准一成不变。我试问在座一下各位物业企业领导?如果你们的员工，按劳动法规定;双休，8小时工作制，国家节假日，缴纳五险，执行xxx最低工资标准，物业管理标准要求配置员工，请问?你们的企业是否还能经营，其亏损由谁承担?难道说物业服务企业是慈善机构?
由于还有许多物业小区二次供水是在管道加压，水电部门经常没有任何通知，停水停电，造成公共设施损坏，电梯困人，此责任又由谁来承担?物业企业由于势单力薄，许多事情只有自认倒霉。小区个别业主代表和业主委员会成员，经常以各种方式要求物业企业给他们的吃喝买单，还有许多的业主和小区业主委员会对物业企业认识不足，他们认为，物业公司是高盈利企业，以种种理由，要挟物业企业为其小区高额投入，而物业行业之间为了保住自己的地盘，只能违心应承。物业市场的无序竞争，也导致了南川物业服务品质不高，市场混乱。
由于物业服务企业的服务质量，参差不齐，加之没有对物业服务内容的有效宣传，业主对物业服务认识不足，“物业管理是个筐，什么都往里面装”，小区里的大事小事，家务事，都应由物业企业负责，使物业服务企业利益受到极大伤害，因而收费率得不到相应保证。
为此，我认为，xx成立物业管理协会有助于提高南川物业服务企业整体服务水准，有助于改善物业服务企业与业主，与相关职能部门的关系。因为单一的物业服务企业，经验、资历有限，而物业管理协会可以有效整合企业资源，建立资源共享平台，共同为会员单位小区出现的困难和问题出主意，想办法，排忧解难。
物业管理协会还可以组织会员单位，走出去﹙参观学习其它物业服务企业的先进经验﹚，请进来﹙请管理先进的物业企业，将先进的物业服务经验传送给会员单位﹚。让南川物业企业在不断的学习中得到长足的发展。
物业管理协会还可以将物业服务企业难以解决的与职能部门之间的矛盾，以协会的方式进行沟通，为物业企业的发展排除障碍。物业管理协会还可以组织资深的物业经理组成专家组，定期为会员单位难以解决的困难进行会诊、处方，解决企业经营中的难点和疑点。因而，我坚决支持物业管理协会的成立。
但是，我们也应该看到协会成立后，单靠会费支撑协会的正常运转，将有很大的难度。为此我认为协会不仅是物业企业之间的社团组织，还可以组织一些实体经济组织。如：电梯维保、专业保洁服务等等。既能解决会员单位与相关行业之间的价格操控之争，还可以用实体经济的经济收入支撑物业管理协会的正常运转，达到协会企业双赢之目的。
小区物业管理工会汇报发言材料二
各位领导、各位评委、同志们：
大家好!
首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。我叫×××，1962年出生。1983年毕业于浙江××,××工程专业，工程师;1983至1996年在××厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长;xx年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。
我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势;二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。
第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。
xx年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。
第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。
众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。
第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。
为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。
我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：
一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出 “特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。
二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。xx年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断;为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习;在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训;随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识;根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计;当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。
三是我学以致用、从实践中来到实践中去的务实精神。一直来我不唯书、只唯用，不唯虚、只唯实。我基本做到了文理贯通、机电一体，既有广博的理论基础，又有实际工作经验，所以在我的工程技术工作中时常会揉和感性的审美元素和分析问题的融会贯通、解决问题的快捷实效;我水、电、暖、通、空、消防、电信、电脑、网络皆有所学。我想，虽然我不是最专业，但我确实很全面，这对一个技术管理工作者来说，非常重要。
四是我有勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力，能说，能写，能干事，干成事。工作二十年来我思想活跃，爱好广泛，勇于实践、接受新事物快;同时我朝气蓬勃，精力旺盛，工作热情高、工作干劲足。我分别参加了二个XX多万元投资的××厂的空调除尘专业设计、施工、安装及调试，我还为多个工厂企业的水电专业设计、施工、安装及调试，又为多个软件、商贸企业装潢、电气、网络专业设计、施工、安装及调试，另为一物业公司设计了全套物业管理竞标方案，并多次为大物业、控股公司上等级及技术问题献计献策、排忧解难。
小区物业管理工会汇报发言材料三
各位领导、各位业主、各位嘉宾：
大家好!
受业主委员会的委托，xx物业管理公司今天正式成立了。现在我宣布，挂牌仪式开始!
我们xx物业管理公司，具有独立法人的资质，有一支高素质、专业化的服务队伍。我们完全有能力履行xx小区的物业管理工作。我们严格执行国务院颁布的《物业管理条例》，严格执行与业主签订的各项
合同条款，我们将不断地强化自身队伍建设，不断地细化自身的职责，不断地提高服务和管理的水平。
在保安工作方面，我们具体的措施是：
1.建立三级保安(大门、巡逻)体系并设有紧急出击系统，全天候维护小区的治安。
2.盘查闲杂人员，拒绝小贩进入小区。
3.在具备条件时对来访客人办理访问手续。
4.维持小区的交通秩序。
5.对于地震、地陷、火灾等突发事件，采取组织疏导和救治行动。
6.防止任何人违规占用、变更或者损害公共服务设施。
关于维修工作，我们将做到：
1.检查、巡视、记录管区的物业质量情况。
2.建立管区公共建筑、设备及业主房屋基本状况、维修和产权变动档案。
3.保持公共区域的水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好的运行状态。在发生损坏时及时修复。
4.为业主提供墙体、水、电、通讯、共用天线、排污等建筑体系的有偿维修服务。
5.如需要，经业主委员会同意，负责更改配套系统及组织相关设备的大修工作。
关于保洁工作：
1.保持管区内所有公共区域的清洁卫生，定时收取垃圾并将所有垃圾运出管区。保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。
2.清除任何不符合公约规定的建筑物和附属物，并向有关业主收取因清除而引起的损害赔偿和费用。
3.严格按照政府有关部门的要求，对绿化区予以维护、保养，使之处于良好状态。
日常的管理工作：
1.对管区所有公共场所进行管理。
2.业主信件、报纸杂志递送的管理。
3，负责与有关的政府职能部门、新闻媒体的接洽工作。
4.接受业主委员会的监督，及时征求意见和建议，双方协调运作。
5.在所有有关辖区物业的法律诉讼中，可作为全体业主的代表。
关于社区交流和组织工作：
设立管区内的通讯、资讯等宣传媒介，加强业主间的沟通和文化交流。譬如：设置信息栏，加强与业主的联系和消息的。
关于特殊服务的工作：
适时设立以下服务项目，并合理收费：房屋代管代租、代售;代装电话、传真;代购商品;代定餐;代育花木;搬家;送鲜花;代叫出租;代购机船车票以及装修等与业主商议的服务内容。
关于监察工作：
监察各业主遵守及履行双方公约条款的情况，并采取一切必要措施
(包括罚款、张榜告知、停止供电、中止服务、提起诉讼等)，制止各业主违反、不遵守或不履行公约规定的行为。
关于财务工作：
就物业管理公司的一切酬金及为履行本公约规定的职责而支出的一切款项，制定明确无误的账目记录，并在业主委员会监督下，每一财政年度向全体业主公布一次。
关于其他工作：
物业管理公司有权在不违背业主权益的基础上，制定、修改管理规则，并公布于大厦告示栏，对各业主均有约束力。但必须提前与业主委员会进行讨论，获得通过，并且予以备案。
我们认识到，物业管理要体现人性化、科学化的理念。我们服务的对象不仅是一套套的房子，更是一个个有血有肉的人。为他们提供最好的服务，是我们义不容辞的责任。物业管理公司每年要在小区进行两次业主满意度调查，力争业主们对小区物业管理的满意度达到90%以上。
（凌源市物价局，辽宁 凌源 122500）
摘 要：随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。因此，只有不断加强和完善小区的物业管理，才能促进社会的和谐发展和进步。
关键词 ：加强；物业；管理；促进；和谐；发展
中图分类号：F279.23文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）28-0199-02
物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，是物业社会化、专业化、企业化发展的有效途径。广义的物业管理泛指一切围绕房地产发展、租赁及售租后的服务；狭义的物业管理则指楼宇的维修及相关设备的维护管护、治安保卫、清洁卫生、绿化、餐饮等。物业管理的对象是物业，服务的对象是人。通过专业化的物业管理，可以以更经济的方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效、优质、经济的服务，实现社会、经济、环境效益的同步增长。
作为物业服务公司与其服务的业主之间本来应该是唇齿相依的关系，互利互惠，应该弹奏出和谐的乐章，然而事实上，物业公司抱怨物业费难收，业主难“伺候”，业主更是怨声载道，抱怨收费高、收费乱。出现的不协调的现象和因素呈现多发态势，严重地阻碍了社会的和谐发展。
一、物业管理现状
（一）居民小区与物业服务公司不相匹配，管理“缺失”。我市（县级市）从2003年开始成立物业服务公司，2004年成立物业管理办公室。目前，我市城区共有213个居民小区，其中有物业服务企业的小区46个，没有物业管理的小区167个，这些基本上都是过去开发建设的老旧小区。全市有资质的物业服务公司15家，从业人员400多人，服务区域总建筑面积330多万平方米。
（二）小区基础建设参差不齐，物业管理难以规范。老旧住宅小区基础条件十分落后。由于开发商随意变更小区建设规划，致使小区缺少物业用房，没有绿地、自行车棚、汽车停车位，更谈不上花坛、水池等美化设施。由于小区配套严重缺项，车辆乱停乱放现象严重，导致无法清扫，造成小区脏乱差的局面。
（三）前期物业管理不到位。《辽宁省物业管理条例》第十九条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案。然而建设单位即使聘用物业公司并与其签订前期物业合同，也只是形式，签订的合同极不规范。《辽宁省物业管理条例》第二十二条规定：建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设行政主管部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。物业服务企业承接物业时，建设单位应当依法向物业服务企业移交物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。物业服务企业发现资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地县房地产行政主管部门或者其他有关行政主管部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。而我市多数开发建设单位都没按《规定》去做，或敷衍了事。此外，住宅建设项目竣工时，在经单项验收（如水、电、质监、消防等）后就交付使用，唯独没有物业行政管理部门参加验收，这便给开发建设单位在小区物业用房、绿化、自行车（摩托车）车棚等基础设施建设方面造成了可乘之机，导致后期物业无法正常管理，致使业主怨声载道，把矛盾推向了物业公司，影响了物业费的收取，降低了物业服务质量，结果造成恶性循环。
（四）业主委员会自主能力差，维权意识淡薄。按照规定，同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，召开首次业主大会会议时，应制定业主大会议事规则和管理规约，并选举产生业主委员会。而很多业主大会的召开及业主委员会的选举形式都不够民主，不够规范。很多物业小区在居民入住率较低的情况下召开业主大会，而业主大会又缺乏民主气氛，往往是推举或指定有一定影响的公务员、企业老板或社会公众人物为业主委员会成员，靠名人效应办事，偏离了法制轨道。业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。“代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”是业主委员会应当履行的职责之一，然而有的业主委员会成员缺乏必备的物业知识和法律常识，造成草率签订物业服务合同，无法代表广大业主的意愿和利益，在履行合同中产生诸多纠纷。有的业主委员会监管无力，管理无序。有的业主素质十分低下，不按规定交或拒缴物业费，并在小区内乱倒垃圾脏水。
（五）物业服务企业制度不健全，人员素质低下，缺乏竞争意识。按照规定，从事物业管理的人员应当按照《物业管理师资格考试实施办法》《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。目前我市有资质的物业服务企业15家，而绝大多数都是从开发建设企业派生出来的产物，这样的企业只对自己的开发项目实施物业服务收费，对其他项目则不参与。在400余人的从业人员中有300人左右是下岗失业人员，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，摆不正服务与被服务的关系。
（六）专项维修资金不能得到及时使用。据了解，目前，我市没有物业管理的167个小区住宅基本都已到维修期，而《朝阳市住宅共用部位共同设施设备维修基金管理使用暂行办法》第十条规定：维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，市房产部门按计划拨付，物业管理企业负责实施并报送竣工决算”。由于维修资金政策不透明，再加上没有物业管理，少数居民为不影响自己的正常生活，只能自己掏钱维修，致使大部分住宅的基础、承重墙体、楼板、屋顶、上下管道等共同设备设施年久老化，无人维修，给居民的日常生活造成极大的危害和安全隐患。同时，绝大多数业主购房时已按标准向开发商足额缴纳了专项维修基金，但部分开发商将专项维修资金据为己有，造成维修基金严重流失。
（七）部门之间联动协作不畅。负责属地管理的相关街道办事处和社区，没有把物业管理工作提升到应有的高度，使得属地管理与行业管理脱节，街道、社区、派出所很难在物业管理中发挥应有的作用；土地、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等部门之间难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程中出现的难点问题甚至无人解决，无法解决。
二、加强小区物业管理，促进社会和谐的具体措施
（一）实行物业管理工作考核制度。将物业管理工作列为各街道办事处的重点工作之一，纳入市委市政府目标管理岗位责任制考核内容。同时，相关部门也要明确责任，明确分工。要大力推进“网络化管理”，每名社区干部包一定户数责任区，每天都到社区走一走，到楼道内看一看，碰到纠纷劝一劝，遇到求助帮一帮，及时了解社情民意，化解矛盾纠纷。
（二）不断提升物业管理水平。加大物业服务行业的培训力度，规范物业服务行为。要彻底扭转物业公司收钱后，就成了“大爷”的观念，使其认清自己的“管家”身份。同时，政府及有关部门要制定相关的制度办法，推行对物业服务企业实行履约保证金制度，避免物业公司中途“撂挑子”或“弃管”。
（三）实行项目资金制度和住宅开发环境配套验收制度。按照《朝阳市房地产开发项目资本金管理暂行办法》，由城建行政主管部门收取项目资本金，并专户保管，已督促开发建设单位按规定设计要求履行职责，把物业建设达标作为退款的前置条件，以此约束其完善物业设施设备。按照《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》规定，城建行政主管部门应把物业用房、物业基础设施设备、绿化等作为验收的重点，物业管理部门直接参与建设项目审批、图表的汇审及项目竣工验收。要进一步加大工作力度，对继续从事房地产开发建设并陈欠专项维修资金的建设单位，在办理《建筑工程规划许可证》前，必须补交陈欠款额，否则，不予办理相关手续，不予批准开工建设。对已不从事房地产开发项目且陈欠专项维修资金的建设单位，切实加大追缴力度，并由所在区域的业主或业主委员会向人民法院起诉，依法强制收缴。
（四）加快老旧小区改造步伐。要加大老旧小区的维修改造力度，提高修缮标准，完善配套设施，严格接管验收，为老旧小区物业管理创造良好的基础条件。同时，要改革创新物业管理途径办法，在部分无人管的住宅小区推行在街道办事处指导下，以社区服务中心为管理主体的新的小区管理模式，或鼓励小区业主“自治管理”。
（五）从物业服务企业本身来讲，除了为业主提供合同约定、可量化的服务之外，在其服务范围和服务水准上还要达到相当的广度和深度，才能称其为优秀的物业管理企业。一是要加强居住环境的改善，物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实施“见缝插绿”，想方设法为业主提供舒适的休闲娱乐场所。其次要注重精神文明建设。物业管理企业应多开展一些能够增进邻里感情的活动，强化团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳的意识。第三，物业管理企业始终把服务放在第一位，真正做到想业主之所想，急业主之所急。
——共建幸福小区夜话活动方案
一、活动主题：
深化城区治理、共建幸福小区
二、活动时间及地点：
2020年7月31日18：00，***小区物业公司门前广场。
三、参加人员：
***小区全体业主、****机关全体工作人员、**社区、***公共文化服务中心、***物业公司负责人。
四、活动议程：
（一）开展便民服务（18：00-19：30）
组织义诊、文化表演等便民服务。
（二）开展小区夜话（19：30-20：30）
1、***介绍单位情况及前期幸福小区建设开展工作情况
2、***宣讲物业管理条例，介绍成立业主委员会相关条件、要求和程序。
3、***物业介绍物业服务工作情况及幸福小区建设工作计划。
4、交流互动。听取小区业主关于幸福小区建设、社区工作、物业服务等建议和意见。
5、***党小组组长、**书记***讲话。
