时间：2022-02-17 08:04:41
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇限购细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1月26日，在距离春节还有8天的时候，国务院公布8条最新楼市调控措施，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中要求二套房贷首付提至6成，限购令也推向全国，可谓史无前例严格的房地产调控政策。
如今，距离“新国八条”的出台已经过去一个多月，眼下已至少有14个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“新国八条”，加上此前已经出台“限购令”的，目前全国已出台并执行限购令的城市已经超过30个。由此可见，“限制”，毫无疑问地成为2011年房地产市场的主基调。
厦门版细则应声落地
2月21日，厦门市土地资源与房产管理局了厦门版“新国八条”细则，针对购房者的购房条件进行了严格界定，尤其是在限购套数和二套房信贷方面，做了具体详细的阐述：至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、未购房但能提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及未购房也无法提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买厦门区域内的住房。
有业内人士分析，通过对比2010年和2011年厦门“限购令”，2010版规定同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，也就是说不论是否已购房或是否拥有本市户籍，一个家庭允许再购买一套房，但从2011版的细则可知，厦门明显提高了购买资格的门槛。
2010年9月开始的“限购令”对楼市立竿见影的影响是有目共睹的，不少投资投机购房者纷纷退出市场，房价过快上涨势头得到初步遏制，房地产市场出现积极变化。为巩固和扩大调控成果，国家仍然在强调严格执行二套房差别化信贷政策的基础上，以“升级版限购令”为关键在全国所有城市中启动第三波楼市调控。
到目前为止，福州版“新国八条”的相关细则还未见踪影，但各种预测早已满天飞，其中最受关注的是榕版“新国八条”是否会把周边八县也一并纳入限购范围。有专家表示，从其他城市已经公布的细则看，2011版都比2010版来得严厉，而2010年福州出台的“限购令”已经是当时所有限购城市中最严的了，如果要进一步限制，极有可能是将八县纳入限购范围。
不管福州版“新国八条”是怎样，从国家在2011年年初颁布“新国八条”、再度加息、实行房产税等各种举措可以感受到，政府对房地产调控的强大决心。
房价走低可能性小
对“新国八条”的影响，有多数业内人士表示，市场短期会急速降温，对市场成交量有一定抑制，但解决高房价问题还有很长的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年转让要全额收税，调控不达标要约谈，这些看起来很严厉，但还不是影响最大的。“二套房首付提高自然会对改善性住房有一定影响；实际上不足5年转让全额收税以前就有这样的政策；至于约谈，效果还有待观察。”福州双安房产总经理郑爱新说，“新国八条”影响最大还是“升级版限购令”，这个政策一出，必然会影响本地改善性住房需求，外地投资、投机等购房行为更加难以存在，但由于中国目前正在高速城市化，高房价仍然不可避免。
有业界人士认为，相比北京等其他城市，厦门细则还是比较温柔，但尽管如此，细则对厦门楼市的影响依旧较大，可以预计未来成交将明显缩量。一方面是由于厦门楼市外地人购房所占比例一直较高，比如购房高端项目的客群，很多人已经拥有2、3套房了，他们匿限购政策的影响就会比较大；另一方面是基于购房者的心理，即便是符合条件的购房者，大多数也会选择观望，因此，楼市成交量一段时间内或遭遇凝冻。
投机住宅时机不佳
在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，同时也必然抑制韶玢首次置业需求，这可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
种种迹象显示，“新国八条”将投资住宅资金成本提高，购买第二套房首付高达6成，使得首付只要50％的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商业地产的吸引力。
在“国五条”公布一个多月后，广东省政府于3月25日率先出台了“实施细则”。这项被看成 “实施细则”的文件不仅没有对最受关注的“20%个税”给予明确的操作说明，对于限价目标和长效机制也言辞模糊，整体力度竟比“国五条”显得更加含蓄。
广东省在落实中央政府的房地产调控上一直具有排头兵的示范效应，各地方政府可能都会以此为参照来制定相关的调控细则。
在2008年12月20日，中央政府为了应对金融危机出台了鼓励购房的政策，广东省2009年1月16日就率先转发并随后细则。而在2010年开始的房地产紧缩调控中，北京市最早在4月出台限购令后无一地方效仿，直到深圳市9月份出台限购令后才引发了全国其他城市争相跟进。目前广东对“国五条”都是半推半就，其他省份恐怕也难以出台更严格的细则。
敏锐的资本市场似乎已经给了广东版“细则”正面的回应。在广东版细则出台后的3月26日，虽然沪深股市双双重挫，但房地产板块收盘却小幅走高，帮助沪深指数守住10日均线。
并非细则 实为花枪
“国五条”中和房屋交易者的利益最密切相关的条款无疑是卖房差额按20%征税。虽然这一规定早已存在于2005年的个人所得税法，但在财政部、国家税务总局等部委的实施过程中一直给予减免或按变通方式（住房转让收入1%-3%）征收，并不具实际效力。
广东省此番称房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定。这样的政策解读，实际上把球又重新踢还给了中央政府。
首先对于何谓“房价过快上涨”难以界定，广州市对此的解释为“2013年房价涨幅至少不应高于gdp的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅”。在中信建投证券宏观分析师王洋看来，这种对2011年的老调重弹难以奏效。
“从局部和短期来看，房价是供求关系决定的。在长期看，城镇化、房地产资本化带来信用体系的膨胀，信用体系的膨胀又为房地产价格的上涨和投资、投机活动提供了流动性基础。” 王洋称，“简单地将房价和经济指标挂钩并不能去除房产固有的投资属性。”
即便是以后开征资本利得税，针对征税的具体时间表和操作方法，广东省也没有提及，而是笼统地称按“国五条”执行。如果未来财政部和国家税务总局不对税法的实施细则进行调整，那么地方政府想要执行也将无从参照。
事实上，20%资本利得税着眼于从二手房买卖双方的利益中分割出一块，政府难以避免与民争利之嫌。房地产市场需求大于供给的局面意味着，卖方议价能力强于买方，那么在交易环节征税，难免会使得税负转嫁给买方，从而可能进一步推高房价。
继续强调按户籍执行限购，则意味着“国五条”仍是在对过去的房地产调控思路的承续和加强，广东省自然也难以跳出这一围栏。华远地产董事长任志强对此指出，“十”试图促进农村人口城镇化、并要改变户籍制度，限购并不是完全按照“十”精神办事；此外，限购也体现了国务院对微观经济的强势干预，这也使城镇化难有发展。
更值得注意的是，广东省不仅是制造加工业大省，吸引了大量的外来务工者，更是历来中国践行市场经济和改革开放的窗口。广东省尚且紧抓限购不放松，不仅错误地打击了外来人口和以居住为目的的购房者，也无助于引领改革。
除此之外，对房价上涨过快的城市，“国五条”还要求可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，加快推进扩大房产税改革试点工作。这些措施在广东省的政策解读中消失，也似乎表明广东省并不愿严厉打压房价。
经济增长压力下左右为难
房地产业调控需要考虑溢出效应，出台房地产调控从紧的政策要顾及到当前中国经济复苏的动能，也要考虑政府财政收入。
2013年1-2月份，全国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元，同比增长21.2%，增速比2012年同期回落0.3个百分点；其中房地产开发投资占6670亿元，同比增长22.8%，增速比2012年全年提高6.6个百分点。与此同时，社会消费品零售总额3.78万亿元，同比仅增长12.3%，增速比2012年同期骤降2.4个百分点。
由此可见，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，牵涉的上下游行业广泛，对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。一旦下滑，在短期内是难以依靠消费弥补的。
对于地方政府而言，如果从严落实征收20%的资本利得税，政府将可以从中获取财政收入的增长。但是，由此对房地产投资又会产生打击并传导至上下游行业，这对政府财政收入的损失可能更大。
财政部2013年中央和地方预算草案提出，考虑到结构性减税的滞后效应，2013年财政收入增长不会太快，可调用的中央预算稳定调节基金数额也较少；但财政刚性支出增加，特别是增加保障改善民生支出，都需要适当增加财政赤字。1-2月中国财政收入2.24万亿元，同比增长7.2%，远低于上年全年同期的12.8%；财政支出1.61万亿元，同比增长15.7%。
当前，中央和地方政府之间财权、事权分治，和房地产业休戚相关的土地财政成为了地方财政收入的靠山。在财政收支的压力下，地方政府和中央政府就土地财政的博弈还将持续，房地产业则在这一夹缝中生存。
调控原地打转
舆论之所以呼吁房地产调控，是因为保障性住房建设缓慢且分配不均，迫使居民转向商品房，而房价高企又导致普通百姓难以负担购买商品房的成本。房地产调控的最终目的也并非降价，而是使居民的住房需求得到满足。更何况，房价的温和上涨还可以通过促进家庭财富增长进而促进消费。
就短期抑制房价过快上涨而言，“国五条”本身确实有可取之处。在1998年房改课题组组长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，“国五条”中增加商品房与保障房的有效供应就是亮点。
这些措施包括增加住房及住房用地的有效供应；以商品住房项目的住宅建设套数等要求作为土地出让的依据，纳入出让合同；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。但遗憾的是，在广东省的政策解读中，这些有助于增加商品房和保障房供给的措施反而未见到。
中国地区间发展不均的已经十分明显，即便是如广东、江苏、浙江等最为富裕的省份内部也存在经济发达程度和社会资源配置等方面的明显差异，而这种地区间的差异也会体现在房地产市场上。国务院已经意识到面向全国的“国五条”最终不能一刀切，因此，希望各地出台针对当地情况的细则。
但地方政府在经济增长、财政收支压力下，很难真刀真枪地打压房地产市场，因此，只能一边给出模糊的“细则”，一边继续通过高价拍地推高房价。而这又可能最终迫使中央政府以后出台全国统一的细化调控措施以施压地方政府。限购令在全国铺开就是如此，开征房地产税也正在经历着类似的博弈。
成都市经济适用住房销售管理实施细则最新版第一条 为建立和完善经济适用住房供应体系，加强经济适用住房销售管理，根据《成都市城市公共住房制度实施方案(试行)》及有关规定，制定本实施细则。
第二条 锦江、青羊、金牛、武侯、成华区(含高新区，以下简称五城区)内经济适用住房的销售管理，适用本细则。
第三条 本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第四条 市房产管理局是本市经济适用住房销售管理的主管部门。市住房委员会办公室具体负责本市经济适用住房的统筹协调和日常管理工作。
物价、国土资源等有关部门根据职责分工，协同做好经济适用住房销售的相关工作。
第五条 申请购买面向社会发售的经济适用住房的家庭，应当同时具备以下条件：
(一)家庭年收入在中等偏低收入线以下;
(二)家庭成员中拥有两个(含两个)以上本市五城区正式户口，取得本市户籍三年以上;
(三)原有住房人均面积不超过规定面积控制标准。
第六条 面向社会发售的经济适用住房以按照标准、提前登记、按需建设、保证供应的原则，实行年度预登记。
面向社会发售的经济适用住房原则上对已经预登记的申请家庭销售。
第七条 经预登记的家庭申请购买面向社会发售的经济适用住房，实行申请、审查和公示制度。具体按下列程序办理：
(一)申请人持户口簿、所在单位或街道办事处出具的收入、住房证明及其他材料向区房产管理局提出申请，填写《成都市购买经济适用住房申请表》。
(二)区房产管理局应当在收到申请后10日内完成审核。符合条件的，由区房产管理局在申请家庭的居住地进行公示，公示期为15日。经公示无异议或异议不成立的，由区房产管理局签署审查意见。
(三)申请人持区房产管理局的审查意见和相关资料，到市住房委员会办公室申领准购证明。市住房委员会办公室复核相关资料，对符合条件的发给《成都市个人购买经济适用住房资格认定通知单》，确定限购面积。
(四)申请人凭《成都市个人购买经济适用住房资格认定通知单》，在规定的有效期内选购面向社会发售的经济适用住房。选购凭通知单排队轮候。
第八条 面向社会发售的经济适用住房的限购面积标准为：购买非电梯公寓，二人户58平方米;三人户72平方米;四人户及以上90平方米。购买电梯公寓增加10平方米限购面积。超出限购面积的部分，不得享受政策优惠，购买人应当向政府补交与市场价的差价。补差的标准由市住房委员会办公室确定。
已享受政策性住房的面积应当在限购面积中予以扣减。
第九条 面向社会发售的经济适用住房实行政府定价。由市物价局会同市住房委员会办公室在经济适用住房建设项目销售之前审定销售价格，并向社会公布。
第十条 面向社会发售的经济适用住房的销售单位应当严格按照审定的销售价格和销售对象销售，不得在审定价格之外收取任何未予标明的费用。
市物价局和市住房委员会办公室应按照各自职责加强监管。
第十一条 面向社会发售的经济适用住房以自住为目的，不得改作其他用途。购房人在取得房屋所有权证、土地使用证三年以后，方可上市交易。上市交易时，应当将政府在经济适用住房建设和土地供应中的优惠返还。购房人出售经济适用住房后，不得再申请购买经济适用住房。
第十二条 经济适用住房建设标准严格控制在中、小套型，原则上非电梯住宅面积不超过90平方米，电梯住宅不超过100平方米。
第十三条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分。其申请条件、上市交易条件等按照本细则中有关面向社会发售的经济适用住房的规定执行。
第十四条 用于旧城改造和征地拆迁安置的经济适用住房，应当专项用于对被拆迁人的安置，不得转作商品房出售或者挪作他用。
市房屋产权产籍管理部门在办理房屋权属登记时应当严格审查安置对象。
被拆迁人取得所安置的经济适用住房产权的，房屋产权产籍管理部门按照商品房管理的有关规定，颁发房屋所有权证。
第十五条 其他区(市)县可参照本细则执行。
第十六条 本细则所称住房面积均为建筑面积。
第十七条 本细则涉及的中等偏低收入线及原有住房人均面积控制标准，由市房产管理局会同相关部门进行调整制订，报市政府批准后公布。
第十八条 本细则具体应用中的问题由成都市住房委员会办公室负责解释。
第十九条 本细则自20xx年8月1日起施行。
经济适用住房出售以下情况是不得出售二手经济适用房的：
1以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。
2住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。
3处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。
4产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房。
5已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。
6上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。
关键词：限购令房地产市场房价调控政策
2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
一、对重庆和大连房地产市场分析
（一）重庆地区
作为首批进行房产税试点的城市，2011年对于重庆楼市市场来说，是风波四起的一个季度，从国八条到房产税，再到公租房，政策层出，一波未平，一波又起，调控措施叠加，冲击着房地产市场。
重庆市人民政府在2011年1月27日出台《关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，作为首批进行房产税试点的城市，重庆房产税的实施，引起了各方的关注。但是应该看到这次房产税的实施，主要针对高端市场，预计征税住房不会超过总量的10%，对普通住宅市场无实质影响，因此对于抑制房价并没有很明显的作用。同时房产税也是仅对“三无”人员新购第二套（含第二套）以上的普通住房按税率0.5%征税，这与房价年涨幅20%以上相比，投资性购房依然有很强的动力，因此房产税的实施对投资性需要的打击力度明显不如其他城市的限购。
在2011年3月30日，重庆市人民政府下达《关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》，根据2010年重庆市城镇居民人均可支配收入和工资性收入的增长率，该房价目标上涨的幅度控制在在9.5%以下，这样的调控目标毫无悬念地传递出一种未来房价继续上涨的信息，潜在购房者房价继续上涨的心理预期可能会加强。
尽管2011年重庆房价仍在上涨，但相关数据显示，新建住宅的成交面积和成交套数都在大幅下降，楼市调控效果正在显现。同时，2011年重庆将会有1000万平方米公租房源推出，势必会对房地产市场产生一定的影响。下一阶段，若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化，调控效果将更加明显。
商业地产方面，2011年当新一轮的调控政策出台后，商业地产与住宅市场出现了两种相反的景象。住宅市场的成交量急速下挫，而商业地产的投资非常火爆。因为此次调控主要针对住宅市场，而对商业地产没有涉及。在这样的楼市调控的背景下，投资有价值的商业地产已经成为投资置业者青睐的对象。同时重庆商业地产均价与发达地区来比，仅等于住房价格；虽然最近商业地产有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地，有很好的发展空间。另外，随着重庆市作为西部中心城市的地位不断稳固，重庆市的商业地产将迎来更多的发展机遇。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，在重庆，投资者们已经在商业地产看到了机遇。
（二）大连地区
随着国家对房地产调控逐步深入，对于大连地区来说，从新国八条的出台，到大连版限购令细则的执行；从贷款首付的上调，到贷款利率的增加，都无一不体现出政策正逐步加码和政府对楼市调控不达目的不罢休的决心。
2011年3月31日，大连市公布2011年房价调控目标，即大连市2011年度新建住房价格控制目标为，新建住房价格指数要明显低于我市当年经济增长和城市人均可支配收入增长速度，力争低于经济增长和城市人均可支配收入增长速度3～5个百分点。这个调控目标说明政府未来仍是围绕房价上涨幅度进行调控，从调控目标可以看出，未来大连房价会是一个上涨的预期。
目前，大连市新建商品住宅和二手住宅的交易量和交易价格都处在上涨的阶段，但是相对来说，其增幅已经明显的放缓，从一定程度上说明楼市调控效果正在显现。同时房地产市场调控政策正处于初级阶段，刚性需求成为市场的主力，投资性需求暂时离开住宅市场，随着政策进入常态，刚性需求由观望转为入市，资金实力不强的开发商可能由于顶不住压力采取打折或者降价促销快速回笼资金。但是当前的大连房价正处在高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高；另一方面，由于大连市未来巨大的发展潜力，使城市很有竞争力，房价自然走高，预测2011年大连房价上涨依然是不可避免。
在住宅限购政策和扩大内需政策的刺激，大连商铺市场更显活跃，同时由于大连市的具有吸引力的城市发展战略，大连商业前景被普遍看好，商业地产长期具有不错的发展空间。
二、对全国房地产市场的分析
从去年下半年开始，重点城市房价像芝麻开花一样节节高。史上最为严厉的调控政策（新国八条）受到严重挑战，房价对调控政策的抗药性正在急剧增加，调控政策渐渐失效。就在这个当口，国务院常务会议研究出台了“新国五条”，看来市场关于调控加码的消息并不是空穴来风，这再次彰显了政府调控楼市的坚定决心。
当然，对于“新国五条”最终效果如何，有许多怀疑、质疑的声音。有质疑声音认为，“新国五条”过于笼统、空泛、不具体、老生常谈，操作性差，效果有待观察。但是，笔者认为，“新国五条”是绵里藏针、暗藏杀气。之所以给人以笼统、空泛、老生常谈的感觉，主要是目前的房地产市场与过去相比较有了很大变化，最主要的变化是地区城市差异性很大。我们知道在北京等一线城市房价上涨的同时，一些二三四线城市房价正在下跌，房地产呈现崩盘迹象。“新国五条”照顾到了这种差异性，给各地根据本地区情况制定相应调控细则预留了较大空间。
“新国五条”对房地产调控在定位上有所突破。国务院常务会议指出：支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。定位到“基本政策”上表明房地产调控必将是一个长期任务，各项调控政策必将要长期坚持。这个定位击碎了一些人寄希望于调控是短期行为、权宜之计的梦想，击碎了一些人拿什么经济规律否定调控的幻想。
“新国五条”明确要求扩大限购政策范围，既是对限购政策的肯定，更表明调控房价的决心。“新国五条”要求，其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。限购政策扩大是调控升级、加码的重要表现之一。对整个房地产市场的影响都是巨大的。
“新国五条”最大的亮点、最具体的措施是明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。此前，关于房产税试点是否扩大范围争议很大、议论很多、度很高。“新国五条”明确房产税扩大试点使得这一政策有了一个清晰预期。那么，房产税试点范围如何扩大呢？扩大到哪些城市？征收对象如何确定？税率多高？都需要进一步制定实施细则来明确。
笔者认为，房产税扩大到哪个城市需要参考两点：一是房价涨幅是否过快，投机投资性需求是否旺盛；二是征收房产税的条件是否具备？包括房产登记系统是否联网、健全等。今年房产税试点扩围应该总结上海和重庆试点经验，采取“宽门槛、高税率”的思路。从地区上来说，今年至少应该扩到北京、广州和深圳一线城市。特别是北京，今年应坚决推出房产税。明年再考虑向其他省会城市扩围。从征收对象上实行较为宽泛的原则，如果按照套数计算，应该从第三套以上住房开始征收房产税；如果按照人均居住面积计算，应该按照人均60平方米以上征收房产税。也就是说，房产税征收对象应该定位在大户型、多套房和别墅类住房上，大多数普通百姓不能成为房产税征收的对象。然后，实行较高的房产税税率，比如年税率确定在5%以上。房产税既要起到抑制房价、完善税制的作用，更要避免误伤普通百姓。
（来源：经济参考报）
京城的留守青年，尤其是那些短期内无法冲破户籍门槛，而又有丈母娘需求作祟的年轻人，究竟该如何抉择？笔者在此分3种情况，给出一些购房建议和注意事项。当然，前提是具备一定的购买实力。
短期观望伺机而动
小司，男，25岁，非京籍，北京某重点高校研究生，将于2012年毕业。决意留在北京发展，一直倾向于在毕业之前在北京买套房，由父母负责首付，自己月供。由于“京15条”细则规定“北京高校的集体户口应视为非北京户口”，也就是说，需要提供连续5年以上的纳税证明才可购置住宅。虽然小司毕业后能解决北京户口的可能性很大，但购房计划仍被迫暂时搁置。
京版限购令对于非北京户口家庭的限制力度很大。对于像小司这样，需求不是特别迫切，又有较强自住需求，且在一两年内可达到政策规定购买条件（解决户口）的话，应选择观望，即使选择转向其他城市也要特别慎重。一方面，由于一、二线城市都已执行限购，意味着去哪儿都会被限；另一方面，限购令没有明确的落地周期，而是以稳定房价为初衷，因此在市场达到一个相对合理的水平后，政策会有松动的迹象。
在此般调控之下，住房需求被大量抑制。房价即便没有下降的可能，起码缺乏向上的动力，大概一两年内会见分晓。小司选择观望的话，时间跨度正合适。与此同时，不能打无准备之战，在观望期内，要分出一定的精力来筛选合适的房源，多去售楼处转转，与销售员建立基本联系，以及时获得最新的政策及价格变动信息，方便在锁定目标范围的情况下，恰到好处地出手。
中期转向关注商住
张先生，30岁，非京籍，北京工作已3年，现急需一套婚房。原本准备好了首付，计划在春节后出手，结果不巧被限购挡在了门外。买房可以观望，但结婚不能。由于限购令所限制的是普通住宅产品，商业、写字楼立项的住宅产品不在限购之列。没办法，受限于政策和预算，不得不将目光转向这种40年、50年的商住楼。虽然商住楼首付最低5成，但由于一般户型小、总价低，与之前准备好的3成首付刚好持平。综合考虑之后，张先生决定出手。
商住产品有很多显而易见的短板，如使用年限短、公摊面积大、税费多且高、水电物业费翻倍、社区居住氛围不浓、转手困难等，但这些硬伤与住宅产品遭遇限购相比，可谓小巫见大巫。对于像小张这样短期内需求迫切，又难以靠租房等渠道来解决问题的情况，可选择这类刚好避开了限购锋芒的住宅楼。
但需注意几点问题。第一，价格已经上升。此类需求在北京不是少数，再加上部分投资需求也赶来凑热闹，相应的市场快速升温，价格跟涨。购房者需综合自身预算、房价水平和购房时机等因素。第二，后顾之忧。这类房源用来自住的话，多为过渡性需求，早晚是要转手的，而写字楼、商业立项的产品在二手房交易环节，有一项比较重头的税种――土地增值税，是普通住宅产品所没有的，大概是总房款的20%～30%。第三，必须慎重考虑前面所列出的各项硬伤，不要盲目地被限购吓昏了头脑。
长期换位返乡置业
2012年12月2日晚，深圳英联不动产董事长郭建波在微博上立下赌约。微博一经，即引起业界高度关注。南都记者就此联系华远地产董事长任志强，对方未作回应。但郭建波表示，无论任志强是否回应，自己都会坚持履行赌约。
几个月后，这场闹剧草草收场。
郭建波微博全文如下：
“公开致歉，官方数据出来了！中国3月平均房价同比上涨3.07%，的确属于任志强去年底放言的暴涨。为了不给平安北京添乱，我自贴媒体裸图践约。作为一个房地产从业者和住房政策研究专家，我对自己的错误言论深感羞愧。此后，我当吸取教训，认真学习，慎言多思。本人诚恳向大家致歉。”
什么叫“践约”？即履行事先约定的事情。明眼人一望而知，当事人明显偷换了概念，此裸奔非彼裸奔。何谓践约，简直是糟改，于是网上一片哗然。
近年来，谢国忠、易宪容、牛刀等人为代表的“唱空派”和以任志强为首的“春天派”嘴仗打得激烈。“唱空派”屡获人心的同时，“春天派”的代表任志强则成为“全国人民最想揍的人”。 他多次预测房价上涨和发表“年轻人就该买不起房”等言论，曾被批“触痛了买不起房的底层购房者”。
几年过去了，“唱空派”的预测悉数落空，一应听信者只能蒙受多掏购房款的损失或干脆失去了购买力。“信牛刀，住牛棚”等戏谑段子开始流传于网络，此话的前一句则是“信志强，住洋房”。看来空未必空，春也未必暖，眼下可能正是中国地产历史上的雾霾天。
许多人还记得，2009年底至2010年的房地产宏观调控政策出台前，人们普遍寄予厚望。但出台后，房地产价格非但没有受到打压，反而屡创新高。而《国五条》刚满月即被指缺乏杀伤力，仅北京在执行20%个税，更像一个流产的婴儿。
据中国之声《新闻晚高峰》报道，近期，随着多个城市“国五条”细则渐入“满月”，楼市呈现量跌价滞、观望情绪加重等特点。上海、深圳、重庆等7个地市虽然明确涉及20%个税，但总体上都是对于中央《国五条》的重申，截至5月2日，共有北京、上海、广州、深圳、杭州等35个城市了各自的地方细则。其中，对于“国五条”争议较大、影响较强的20%差额征税政策，除北京有实施实例外，多地采取回避政策。甚至杭州、南京等多个地区出现“一句话”细则，仅提及将严格执行〔2013〕17号文（即“新国五条”），并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。
中国楼市为何屡调屡涨，屡涨屡调
扬汤止沸，不如釜底抽薪。
如果将中国业已形成的楼市泡沫比作一只滚水四溢的大火锅，那么，中国楼市调控的现状就是——只见扬汤，不见抽薪。
近年来，楼市调控的扬汤之举可谓多矣，止沸之效可谓差矣。首付比例提高、取消税费优惠、利息上浮、二手房交易20%的个税，房地产税呼声渐起，越来越严格，越“计划”和越“行政化”的限购办法都是一瓢瓢泼向高房价滚汤的凉水，但是，房价非但不跌反而应声而涨。
常识告诉我们，扬汤不成，应该考虑抽薪了。那么，什么是烧出楼市天价的釜底巨薪？就是连年飞涨的土地成本。地产名人任志强说过：“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金。”
政府在拍卖土地的过程中还有许多附加条件，譬如住宅小区内的商场、学校，甚至公共汽车站、派出所和居委会等配套公用设施，以及道路、市政绿地等通常都是由开发商来完成的，而开发商则理所当然地将以上公共投入资金全部加到房价里。
除了土地出让金以外，多达几十项的税费也是政府的重要财政来源。一边是对土地说了算的政府，一边是名义上有、实际上没有土地所有权支配权的购房者，高地价就有了产生的土壤，高地价导致政府富、百姓穷。富人优先享受房地产的财富扩张效应，因房价大涨而财富增值，而买不起房的穷人更加贫困。富者恒富、穷者恒穷，房地产渐渐成为有权者和富人热衷的一道盛宴，其中高昂的土地出让金起到了助推作用，有了劫贫济富之嫌。最近，有媒体根据官方数据粗略估计，2012年，政府和银行从房地产市场获得收入4.7917万亿元，占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%。如果把“75%”减掉一半，房价必然下降。
抽薪何其难也！我们看到，土地招、拍、挂这个一诞生就饱受诟病的东西，现在仍然被很多地方政府当作“神器”供奉着。它奠定着高房价的高基础，也越发成为高悬在全社会头上的达摩克利斯之剑。事实上，民众监督、财政公开则是权力血液透析的治疗仪。
由于种种原因，2011年中国汽车市场不太可能出现2010年的乐观景象。尽管如此，我们对2011年的形势也不应过分悲观。
2011年限购24万辆传闻成真可以说是引发了京城车市的超级地震，不但成为北京人谈论的焦点，更引发了全国性的大范围讨论。尽管许多人预测在市场刚性需求强烈的情况下，北京限购对车市的影响不大。但就在限购令出台的第二天，国外汽车巨头股市动荡，宝马股价下跌5.8%，奔驰下跌5.1%，一向最平稳的大众也下跌4.3%，韩国现代下跌了2.8%，起亚下跌23%。如此表现，说明限购令肯定会对整个中国汽车市场环境产生巨大的影响。
首先，北京限购令的出台使2011年国内汽车市场产销预测变得极为复杂，各种不可预知的影响因素都可能出现。
事实上，即便是京城，2011年汽车市场也远不是24万辆这样简单。
2010年12月23日～24日，北京新车备案10万多辆，这是一个世界级的记录。但这10万～11万辆的备案车目前还不能进行销售，消费者也无法购买。2010年12月份京城车市超量的市场销售提前释放，将对2011年一季度产生巨大的影响。
尽管1～2月份销售量可能不低，但不少是2010年转移，并非实际销售，这样的市场预测并不真实，同比、环比将更加错位。2011年1月1日～4日，北京看车的人非常多；1月5日～6日，车市依然比较活跃，而到了1月7日～9日已经是“门可罗雀”。北京车市进入了历史上从来没有的寒冬。
此外，由于二手车除车主保留车牌外，其他消费者购买二手车需要取得摇号资格，意味着二手车也将挤占24万辆的指标。不仅冲击新车总量，而且二手车市场也将大幅度萎缩调整。而京城治堵方案实施细则并没有具体化。京城报废车辆更新解读为不参加摇号直接上牌，具体时间还未明确。种种因素，加剧了2011年京城车市的不确定性。
除了销售总量的不确定性，限购令的影响还波及到其他方面。京城的汽车营销及汽车经销商将出现重大调整和变化，超50%的经销商很可能出局。京城400余家4S店，十几家汽车市场和二手车市场，如此庞大的汽车销售队伍为了适应环境，或者出现重大的洗牌现象，或者转向外地市场经营，形成新的无序竞争。因为京城汽车经销商既有丰富的销售经验，又具有相当的资金实力。同时，在销售市场受限的情况下，京城500万辆的售后服务市场将成为经销商争夺的目标，京城经销商或将出现历史性的争夺售后服务市场，售后服务将成为京城汽车经销商生存的关键出路。而京城汽车消费将出现重大的观念性转变。由于牌号获得不易，因此很多购车者对小型车，对低价位车将不感兴趣，有可能出现车型和价格升级，在一定程度上形成不利于自主品牌的市场。
限购令的出台，使京城作为全国最重要的汽车市场的地位成为了历史，京城汽车市场由市场经济转化为汽车市场计划经济。而最为关键的是，包括限牌、限行、限购、特许停车、收取交通拥堵费等京城治堵方案的部分或全部实施，将成为全国各大中城市的示范，各大中城市以此为台阶，纷纷实施限行限量，将对汽车行业产生巨大的冲击和影响。
由于种种原因，2011年中国汽车市场不太可能出现2010年的乐观景象。尽管如此，我们对2011年的形势也不应过分悲观。这一点可以从五个方面分析。首先从经济和汽车行业的发展来看，连续两年世界第一的市场状况政府一定会让其延续下去，一定会延续到第三年。第二，2011年是国家十二五规划的开局之年，各级政府不会放弃拉动汽车需求，而会利用其他一些形势来刺激汽车市场的需求。而且非常重要的是，2010年是换届年，各级政府已经先期起动换届，本届政府一定会让汽车产业有个好的收尾。第三，部分大城市，包括宁波等二线城市，已经进入汽车社会，这个惯性会带着汽车消费向前快速发展。第四，以京城治堵方案实施为例，会在一定程度上带动地区的消费，形成2011年汽车消费总量的基数。第五，2011年汽车市场的综合潜力仍很大。北京2010年销售89.2万辆汽车，从京城控制总量看，24万不是一个因素，而是由好几个因素决定。一个因素是报废车辆，由于治堵方案中报废车辆可以不用摇号直接上牌，这个数要影响总数。另一个更大的基数是更新车，而北京更新车是非常快的。此外，另外四五十万辆消费者的潜力仍然还在，一定会通过上海一样的方式释放出来。在市场经济状况下，从行政、法规等方面来限制消费者购车很难实现。
虽然方案还在争议中，并且实施效果还有待评估，但此次制堵方案的出台对京城车市以及全国汽车市场有很大的借鉴意义。汽车产业发展靠政策支持是阶段性的，不能长久，靠市场竞争才有可能由大做强。
就国务院2月20日通过的“国五条”来看，基本上保持了既有调控政策：稳定房价的省长负责制，遏制投机行为，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管。
首先，就建立价格稳定机制。稳定价格有两个不同地理解：一个是房价上涨有望突破的城市，要采取措施遏制房价暴涨；一个是房价暴跌沦为鬼城的城市也要稳定市场。当然，稳定价格首长负责制强调了房地产市场调控的执行主体，有利于调控政策推进，防止新国五条沦为空调。
第二，就遏制投机行为来看，会议要求坚决抑制投机投资性购房。目前遏制投机行为还是主要依靠限购，对于限购政策，需要从不同层面理解，固然限购是靠行政手段来发挥作用的，但是从历史上来看，限购政策起到了遏制房地产市场过热导致市场整体崩溃的作用。遏制投机措施还有信贷政策和税收政策，即严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。差别化住房信贷政策可能会细则出台，这里面是否有突破性政策出台，我们将拭目以待，因为这个政策很可能体现了决策层的政策选择倾向。
第三，就增加供给量而言，会议要求增加普通商品住房及用地供应。从土地供应数量上来看，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。从商品房有效供应角度来看，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。这反映了决策层仍然对于房地产市场基本判断是供不应求状况，事实上，刚性需求确实是支持市场价格坚挺最后一道防线，但是，如果这些刚性需求被投机性需求挟持之后，就可能变成了无效需求，同时，如果市场大量供应豪宅、大户型住房，也会对市场需求形成有效钳制。
第四，就保障性住房而言，会议指出加快保障性安居工程规划建设。会议强调，2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。我们之前一致呼吁将这部分人纳入公租房体系，这些人确实也应当纳入公租房保障体系中。但是，一年时间做好这件事情，时间恐怕有些紧张。
第五，从市场监管方面看，房地产市场虽然经过了多年的发展，乱象仍然丛生，预售管理不规范、中介黑客人、企业信用不高等，搞坏了房地产市场的信誉度。推进个人住房信息系统建设也面临着很多牵制，最近就有很多地方立法对房地产信息查询进行阻止，以至于公众怀疑这种立法动机是保护既得利益者，而不是提高市场透明度。
从整体上来看，新国五条延续了过去的政策没有根本性改变，在当前国际经济形势复杂，国内房地产市场冰火两重天的背景下，房地产调控政策可能还会继续延续既有政策。
（朱大鸣，中国资深财经评论人，企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席，全国工商联房地产商会常务理事，上海市普陀区区政协委员，上海春之声集团董事长。）
前世:三轮调控贯全年 北京落地最到位
1月1日～4月17日、4月17日～9月29日、9月29日之后的三轮政策调控,贯穿了全年房地产业发展的全过程,可谓是“调控年”。
1月1日,国务院颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,即国十一条,拉开了首轮调控的大幕;4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即新国十条,成为二轮调控的开始;而9月29日,国家有关部委下发通知,推出5条措施进一步推进房地产调控,称作新国五条。由于前两轮调控都是由国务院发起,部委响应,而此次所谓的第三轮调控,其实更多的是对二轮调控的深化和升级,也可理解为二轮调控的“二次调控”。
三轮政策调控,一次比一次苛刻,一次比一次详实,有共同的初衷和特点,就是通过抑制投机购房,增加土地和住房的有效供应,遏制部分地区房价的过快上涨。同时,史无前例地把保障性住房建设作为一大调控重点。应该说,每一轮的调控都起到了一定的作用。
作为热点的北京,在地方版细则的落地和执行方面,一直比较严格。一轮调控中,2月23日,北京市住建委等11个部门联合出台了《关于贯彻(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(京十一条),与国务院的国十一条相对应,但其中二套房贷开始强调以“家庭”为单位,比以往的个人为单位更加严格,同时成为了后续调控的有利基础。在二轮调控之后,于4月30日颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(新京十二条),属于反应较快、落地比较严格的地方版细则,尤其在对二套房的认定上不同以往的以贷为准,而是以购房者的持有数为准,即所谓的“认贷又认房”,并叫停了三套房贷款。许多成为9月底第三轮调控(或者说二轮调控的“二次调控”)的重要借鉴样本,比如,三轮调控之后,各地纷纷执行限购,而这是北京市早在4月底就已经率先落地的政策。
今生:多重因素共作用楼市走向更复杂
可从下面3个方面进行分析。
通胀与调控反向拉扯:再现纠结的观望情绪
世界经济缓慢复苏的大背景下,国内经济整体运行平稳,楼市表现也比较乐观。然而11月,美联储宣布推出第二轮量化宽松的货币政策,决定到2011年6底前购买6000亿美元的美国长期国债,以进一步刺激美国经济复苏。美联储同时还宣布,将联邦基金利率维持在0～0.25%的水平不变。至此,美国的货币利率降到历史最低,这对10月刚刚实现加息的中国来说,必然带来巨大冲击(10月OPI达到了4.4%)。11月16日,央行宣布再次上调存款准备金率(年内第四次),加重了年内再次加息的可能性。全球通胀和楼市调控同时存在,导致楼市走势将变得更加复杂。
第三轮调控影响:观望短期或将持续
9月底房地产第三轮调控再度加码,限购、限贷,以及加息等措施的出台,导致市场观望气氛上升。2010年四季度和2011年一季度,又将转入传统的销售淡季,全国楼市成交量或将出现下滑。房价上涨较快的东部一线及部分二线城市受政策影响较大,中西部城市受新一轮政策影响将相对较弱,成交量变化会因地而异。综合来看,2011年调控政策或将中性偏空,着力推进中长期制度的建设。
地区落地政策影响:价格变化存在不确定性
国际经济二次探底预期加重,政策调控难抵国内通胀现实,而各地的楼市调控落地政策又存在一定的差异,加之投资渠道有限,尤其是二线城市,随着一线城市竞争白热化,区域规划带动下的二线城市面临新的发展契机,相关落地政策也适度宽松,比如处于环渤海经济区的天津,地方细则就相对温和很多。基于通胀预期和不同落地政策的双方面影响,开发商的预期和购房者的需求都会因地域而差异,价格浮动的不确定性很强。
建议:标杆城市作参考 适度观望有必要
通常认为,楼市和股市是全球通胀最大的制泡机。在楼市受到严重打压的2010年的中国市场,农产品市场和股市成了另一个大池子。对老百姓来说,股市易上瘾且风险偏大,炒作
“菜市”也相对高深。所以,不动产仍是财产保值、抵御通胀的重要投资渠道。然而,买房的高门槛,只能令大部分人望而却步。暗流涌动的楼市背景下,笔者对有购房需求的投资者提以下几点建议。
关注标杆城市的政策动态
前面也曾提到,2010年,北京是政策落地最到位的城市,做出了不少尝试性措施(许多在相关部委出台政策时被直接采纳),比如限购令,北京政策落地比其他城市早半年之久,类似的还有土地招拍挂改革,以及公积金贷款等政策。目前,北京市相关部门又相继出台,或者正在酝酿其他细则。比如,12月1日起,北京市即将执行的商品房预售资金监管政策,有望逐步推广。可多关注北京最新的楼市政策动态,尽管不一定会在所有城市落地,即使落地,其松紧程度也有不同,但会是很好的政策风向标。同时,也可以多观察相关政策之后楼市的变化,设想一旦在自己置业的目标城市落地,是否会对自己有利,从而判断自己是否出手,以及何时出手。
看多楼市者,量力而行
尽管通胀压力巨大,房产具有保值升值功能,但生活成本也在提高,加息也会使贷款成本增加,而且政策打压之下,一两年内房价出现快速上升的可能性很小。在收入预期不甚明朗的情况下,要量力而行,更不要去大额负债买房。
3月26日，正值调控房地产市场的新“国八条”出台两个月，汉版“限购令”满月。据武汉市房管部门监测，3月份武汉市商品住房调控成效开始初步显现，房价出现微幅下调。总体均价是稳中有降，但幅度有限，整体降幅不高于1%。
3月30日，武汉市进一步出台了今年的房价控制目标，将确保房价涨幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武汉房价增幅或控制在12%以下。
如何应对“限购猛药”产生的化学反应，或将是未来房地产业面临的严峻考验。
土地供应：城中村地块遭热捧
自汉版“限购令”推出至今，武汉市仅在3月3日举办了一场土地招拍挂。从当日的现场来看，房地产开发企业拿地热情丝毫未减，对土地争夺的焦点集中在城中村改造地块上。
当日，挂牌的16块土地全部成交，总面积1895.2亩，总成交价82.0255亿元。其中有9个城中村地块，共计1657亩，占总拍卖土地面积的82%。
此次竞拍，“地产一哥”万科再度掷金14.36亿元接连拿下两宗城中村地。和以往常见的硝烟弥漫不同，该日总计约1895亩的土地，在不到三个小时的时间内被次第“瓜分”。据了解，在历次对城中村项目的争夺中，竞拍现场都能看到万科的影子。
对此，业内人士指出，城中村地块因为涉及村民安置，价格弹性大，“水很深”。“不管怎么说，相比市场供应的储备地，城中村土地‘起始价’较低，是目前在国家对房地产严控形势下拿地风险较小的选择。”
在楼市限购的大背景下，竞拍价格低相对低廉的城中村改造用地，无疑是房地产商调整自身发展的战略需要。而从溢价竞拍的角度看，虽然房企拿地日趋谨慎，但是仍会激烈竞争优质地块。
与此同时，今年也是政府加大城中村和老城区的改造力度的关键一年。
据悉，自2009年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速，武汉市政府2009年年初下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。而作为“十二五”开局之年，今年正是江城的城中村改造、老城区建设高峰年，随之将有大量的相关土地进入拍卖，无形中就成为了房地产商争相竞拍的对象。
此前，新“国八条”中规定，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”。而从武汉市土地交易中心土地供应数据来看，武汉近两年的涉居用地实际供应力度大，同比增幅都高达44%以上。这表明武汉今年商品住房用地供应将继续维持较大的力度。
在土地供应利好的情况下，倘若能抓住此次大规模城中村改造时机，趁势进军商业地产和保障房市场，将会在成本控制、楼盘成交量上，再创新高，这对在“限购令”下“受伤”的武汉楼市而言，其意义不言而喻。
然而，也有房地产商开始质疑以城中村拿地为主的策略。“城中村都位于三环以内，做商业地产非常棒。但是，这只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。”湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理林春辉在接受《鄂商》记者采访时表示。
开发商：招数频出应对限购
3月15日，记者在金银湖的金地・格林春岸看到，该楼盘正隆重推出14#“楼王”，均价7500元起，最低价为6900元，但看房者寥寥。同样位于附近的华生・金珠港湾，也同样门可罗雀。对此，金地・格林春岸一刘姓负责人告诉《鄂商》记者，虽然成交量略有减少，但是金地短时间内不会考虑降价。
随着楼市成交量的进一步下滑，各种隐形的促销形式悄现。万科、恒大等知名地产公司也开始优惠购房的促销短信。万科宣称“城市内核精装两房，首付17万起”，而恒大更推出“一口价――4260元/平起，送1500元/平全房豪装，最高优惠15万/套”。
3月12日，绿地集团高调在汉推出“亿万基金置业计划”，其旗下两个楼盘“每月公开举行一次抽奖，中奖者可获10万元奖励，参与者可得1万元奖励，总额达一亿元”。这是“限购令”后，武汉楼市最大规模的让利活动。
在促销之余，不少楼盘目前都开始谨慎开盘，一些已经建好的楼盘，也都延迟了开盘日期。
3月26日，记者在随团看房的过程中了解到，后湖、盘龙城的多个楼盘，都只推出部分已经建好的楼盘，正式开盘时间大多定在5月以后，多数楼盘的价位更是未定。“现在认筹，一万抵两万，开盘之后还有优惠，可以叠加”，盘龙城摩卡小镇的销售经理介绍。
与此同时，商业地产趁势高调推出“不限购，不限贷”的SOHO式公寓房。
记者在后湖的“南国北都”和盘龙城的“金寓”看到商家纷纷打出了“买50平米，送80平米，倍赚面积空间”、“不限购，不限贷，50平米畅想舒适三房”等醒目促销标语。
据此，湖北中原地产营销策划有限公司研究部经理祁晓睿建议，在目前楼市严控的情况下，开放商首要做的就是调整营销策略，进一步减少一次推出量，改为多次推出。同时，转变投资方向，比如向商业地产转变，向二三线城市转变。
“这个过程其实一直都在做。2008年楼市探底的时候，曾经有过一次大洗牌。项目大的房企，可以转变一下投资方向，向商业地产转变，但小房企就只能一个项目一个项目做了，因为它们的资金押那了，不继续做不行。再说，转战二三线城市，还需要一定的资源配置。”祁晓睿分析说。
市民慎购：购房选择“一步到位”
3月9日，继新“国八条”之后，武汉出台了更精细化的“汉九条”，细则要求，对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
与此同时，商业银行的存款准备金率也创记录地在本月达到史上最高的20%，这是自去年以来的第9次、今年的第3次上调存款准备金率。无疑商业银行在选择房贷对象时，会更加小心，条件也会更加苛刻。
在楼市“限购”、“限贷”日益严厉的同时，坊间却盛传购房“一步到位”。因为，在“限购令”下，不少家庭都只剩下一套买房资格，这时的“一步到位”，指购房者在住房限购的情况下，选择一次性购买地段、面积、舒适度等品质较高的购房行为。
据亿房网的调查数据显示，自住型购房人已不再一味求“小”，68%的购房人选择“一步到位”，并表示，只要经济能力允许，就会优先购买市中心的中大户型，因为中心区的房子会更加稀缺和抗跌。虽然总价偏高，但是首套房贷款利率较优惠，“一步到位”还可以省去换房装修的成本和交易契税。
这一心态，很快被部分城区楼盘视为“新机遇”。瞄准“一步到位”，武汉万科推出了“幸福置业计划”，这与绿地的“亿万基金置业计划”不谋而合。不过，后者门槛更高：参与者需有10万元以上的存款证明。
3月26日，记者在后湖的“尚品一都”了解到，该楼盘针对新推出的小高层，卖得最火的仍旧是80―90平米小户型，几乎已经售罄，而其他户型却还剩一半以上。为了赢得一步到位的刚需们的需要，该楼盘推出了“两房变三房”，“三房变四房”等个性设计，“推送面积”，以迎合购房者“一步到位”新需求。
对此，亿房网研究中心分析师陈龙认为，限购并未打击改善需求，还是可以卖一买一。“小户型首付低，月供小，便于量入为出，还可以将剩余的资金用来投资、旅游、进修，提高生活品质。所以，小户型相对而言，更受追捧。”
“现在楼市频繁严厉调控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，风险极大，一旦房价松动，将背负更多债务。再者，楼市回调，政策截止，税费、利率可能更加优惠也难说。”陈龙分析说。
民间资本:限购后的新投资方向
楼市“限购令”的出台，无疑打击了商品住宅市场的投机和投资行为。但对于大多手持资金，又不愿意“被贬值”的投资客而言，还有没有其他地产的投资渠道呢？
“资金总是要找出路的。”武汉大学社会学系教授周运清表示，目前，国民的存款高达70万亿元以上，“买商品房受到限制了，它也不能放在手里贬值啊”！
周运清分析，目前要遏制房价快速上涨，并不容易，因为房地产已经市场化了，如果开发商贷的款长期还不了，银行也要出问题。此外，限制外地人购房，还涉及到了地域歧视和社会不公平，它总有负面的影响。“很难说现在的限购是个好办法，它还需要继续研究。”
在武汉的街头，“商铺春天”、“别墅跳水”和“一步到位”……已经成为了颇具房地产投资意味的“话题”。而当商品住宅市场，正在经受“限购”寒冬之际，“不限购，不限贷”的商业地产，是未来的理想投资渠道么？
“今年限购令出台后，我们的商品住宅销量有很大的减少，但商业地产这一块的销量却在稳步上升。”武汉恒信堂地产顾问有限公司销售经理鲁文琪在接受记者采访时表示，“限购令”之后，市民投资商业地产的热情开始增加。
7月房价上涨城市的陡然暴增，普遍引发购房者对房价反弹的担忧。
近日，有读者向本刊反映，自调控以来，房价并未真正回落，但在最近两个月内，却出现了小幅上涨情形，这是不是表明调控的效果在减弱。“我的希望房价上涨步伐‘慢些走’，否则像我这样的刚需真的没法买房了。”这位读者以略带戏谑的口吻说。
如果把这个现象放在全国范围来看，其实不难发现，房价上涨并非个别现象。国家统计局近日公布了7月70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而前六个月上涨的城市数量也只有48个（如下图），7月份上涨城市个数超过了上半年的总和。
调控并未出现明显放松迹象，房价上涨城市为何会“遍地开花”？业内人士分析指出，这主要跟当前首次置业以及改善型需求集中释放有着密切的关系。同时，货币政策的适度微调，也在一定程度上刺激了市场需求。
市场转暖已经让开发商信心暴涨。就在近日，记者接到嘉定区某楼盘售楼处的推销电话，售楼人员表示，近日又会放出一些房源，单价在1.4万元/平方米左右，与“五·一”小长假前后记者实地探访时的报价相比，单价涨了500元/平方米左右。当记者追问均价上涨的理由时，对方称“行情向好”，并表示周边楼盘价格都做了调整。根据德佑地产市场研究部跟踪监测显示，低端楼盘普遍减少优惠幅度，甚至回调价格，如旭辉上河苑、玲珑湾城这些前期依仗低价热销的项目，价格都出现了明显的上涨。
会否加码存在分歧
未来调控会不会加码？目前市场上对此的看法存在分歧。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授分析指出，如果房价出现明显的反弹，中央可能会出现新的政策对楼市调控再次加压。他进一步解释说，当前中央的主要精力在于“稳增长”，防止经济下滑过快，因此希望房地产市场在不出现快速反弹的情况下稳步发展。但如果房价出现快速反弹，这是中央不愿意看到的，势必会采取必要措施来应对这样的变化。“中央不会放松对楼市的调控。因为一旦放松，不仅对当前的经济状况的改善作用不大，反而会加速房产泡沫的膨大，并最终起到反作用。”尹伯成如是说。
市场分析人士也指出，调控加码的可能性在进一步增加。德佑地产研究主任陆骑麟认为，就上海楼市在近段时间的表现来看，由于部分楼盘减少优惠甚至提价行为，已经使得刚需重新陷入观望。同时，包括京、沪、深、穗等新建商品住宅价格全线上涨，这样的局面会导致日后出现调控加码的可能性大增。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也表示，目前楼市政策收紧预期强烈，不仅市场各方对于有关部门可能出台的调控储备政策充满猜想，同时信贷市场也传出了收紧首套房贷利率的声音。
但认为调控不会加码的也大有人在。鉴于宏观经济要求增长，而考虑到目前投资增速下滑，同时部分与房地产相关的行业就业问题也受到了影响，因此有人认为还是坚持原有调控力度、保持稳定为好。
加压手段会有哪些
如果楼市调控会加码，那么可从哪些方面发力？
尹伯成告诉本刊记者，在“稳增长”的总体要求下，保证楼市健康发展成为当务之急，即房价出现一定幅度的下调，但交易状况明显改善，这是中央政府最愿意看到的情形。但一旦房价出现明显反弹，除了调控加码，可能没有更好的选择。
“调控加码并不一定意味着出台新的政策。”尹伯成说。在他看来，一旦中央决心再次收紧调控力度，最先采用的手段就是出台限购、限贷等当前主要调控政策的细则，不给地方政府“搞小动作”的机会。自去年年中以来，总共有40多个城市接连出台地方性措施，变相松动限购、限贷政策，向市场释放错误信号。因此将限购、限贷政策执行细则进一步细化，成为可行的手段之一。同时，考虑到目前楼市“去投资化”的既定目标不变，这样的选择在专家眼里也比较务实。
一旦上述措施不能起到应有的效果，专家认为后续手段将更为严厉，借此释放更为强烈的信号。尹伯成指出，目前可供选择的政策是房产税试点范围的扩大，而且力度也可能比上海和重庆更大，比如征收范围会扩展到存量房等。
也有市场分析人士表示，结合此前不久信贷政策的变化来考虑，加大调控力度的手段中，不排除从信贷政策方面着手。黄河滔表示，作为此前助推楼市成交回暖的首套房优惠政策已有收紧动作出现，这将对楼市预期产生进一步的降温作用。未来房价出现反弹，不排中央进一步收紧信贷的可能。
市场影响能有几何
调控加码会带来哪些影响呢？
专家分析指出，对于正常的刚需来说，调控加码只会更为有利。尹伯成分析指出，即使信贷政策成为调控加码的手段之一，但对于正常的刚需而言，比如首次置业者，还是会给予最大的优惠，比如首付三成、85折优惠不变。
面对这样的市场行情，购房者要做的并不是消极等待。业内人士指出，其实买房无法做到一蹴而就，其实要花不少精力和时间去考察、选择和甄选。因此现阶段市场转暖而导致优惠幅度减少，但这并不妨碍自己继续关注市场。
调控加码会否导致房价出现较大幅度回落？专家和市场分析人士表示可能性极小。鉴于市场需求仍然不小，开发商只需让利10%～20%，便可换来不错的销售业绩，这决定了它们不会采取更大幅度的降价促销措施。