时间：2022-04-27 01:28:40
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇佣金合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
乙方：（中间人）
根据《中华人民共和国合同法》和有关法律法规的规定，乙方接受甲方的委托，为甲方产品寻找海外客商，双方经协商一致，签订本合同。
第一条：委托事项：甲方委托乙方寻找海外客商。
第二条：委托事项的具体要求：
（1）甲方应保证所生产产品的合法性及保证产品质量，若出现产品质量问题和其他不合法问题，后果均由甲方承担。
（2）海外客商交易的具体价格、交货方式、支付方式等由乙方与海外客商双方协商约定，但乙方需要和甲方沟通并争得其同意。
（3）乙方不对甲方与海外客商的交易提供任何信用担保，甲方应严格按国家和国际的“FOBC&F或CIF条款”执行与海外客商所签定的合同。
（4）为方便乙方联系业务，甲方需要及时提供除乙方本职以外的所有便利，货款达到甲方帐户后，甲方应及时通知乙方，以便乙方开展下一步工作。+\cqtj\r
（5）在整个过程中，乙方只承担自己联系客户的电话费，上网费，路费，自己的饭费，招待费，其他一切费用都由甲方承担。
（6）乙方只负责联系客户，签定合同，其他所有工作都由甲方完成。
（7）在佣金合同期满之前，凡是乙方为甲方联系的客户，甲方不能不通过乙方而直接和乙方联系的客户签定合同，一旦乙方发现，甲方除了支付该合同相应的佣金给乙方外，甲方还需要支付销售额的5%作为罚金支付给乙方。
（8）若销售合同在佣金合同结束之前签定并收到客户定金，而生产或此销售合同的终止在佣金合同期满之后执行，则甲方需要继续按照佣金合同所规定的佣金率支付此销售合同中相应的佣金给乙方。
（9）在佣金合同期满之前，乙方在甲方履行该合同的情况下，不得随便将订单转移到别的工厂；在佣金合同期满之后，甲方如果想跟乙方所联系的客户直接联系业务，需征得乙方的同意，协商方可。否则甲方需要继续按照佣金合同所规定的佣金率支付所发生业务金额相应的佣金给乙方。
第三条：佣金的计算、给付方式、给付时间：
（1）甲方同意按每笔合同成交总额的3%支付佣金给乙方。
（2）给付方式及时间：
在甲方与乙方所介绍的海外客商签定合同并收到定金后，甲方应支付总佣金的30%给乙方，该供应合同在收到客户的大部分余款后的5天之内支付余下的佣金给乙方。（若在收回余款时，由于银行费用或其他的一切原因而造成与实际应收货款相差，范围在300美金或300美金之内，甲方不得因这个问题而拒绝支付或拖延支付乙方佣金）。若为全额信用证，则在甲方收到货款后，5天内支付总佣金给乙方，其他同上！
第四条：违约责任：
（1）甲方若不按本合同第三条的（2）执行，逾期一天应支付乙方滞纳金，滞纳金系数为：总佣金的5‰/天。
（2）甲方同意凡乙方所介绍的海外客商，其将来与甲方发生的每笔业务，甲方都将按本合同的第三条支付佣金给乙方，否则，甲方愿接受合同成交额的30%罚款支付给乙方。
第五条：关于销售合同中止问题
在乙方联系好业务并开始生产和采购后，若是由于甲方的原因中止了乙方与外国客户的销售合同，则甲方要承担国外客户的损失，并还要继续支付乙方该笔销售合同应得的佣金。若是由于国外客户的原因造成合同的中止，则甲方不支付乙方的佣金！乙方不承担任何损失和后果！
第六条：争议解决方式
由于本协议的履行或解释而产生的或与之有关的任何争议，双方首先友好协商解决，如双方无法协商解决，提交甲方所在地仲裁委员会或法院进行最终裁决。除仲裁裁决另有裁定外，仲裁费用应由败诉方承担。
第七条：本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的补充协议为其不可分割的一部分，与本协议具有同等法律效力。
第八条：本合同未尽事宜双方协商解决。本合同一式肆份双方各执贰份具有同等法律效用。本合同双方签字盖章即为有效。
甲方：（盖章）乙方：（盖章）
地址：地址：
开户银行：开户银行：
美元帐号：帐号
人民币帐号：
联系电话：联系电话：
一、佣金、合同价格计算及佣金支付
在国际贸易中,往往涉及向中间商或商计付佣金(commission)的问题,佣金的约定直接关系到商品的合同价格,影响到买卖双方的利益分配及合同的达成。佣金的支付,则关系到合同执行的顺利与否。因此,确定佣金及其相应的合同报价计算,掌握合理的佣金比例以及佣金计算和支付中的实际做法,是业务人员必须掌握的技能。
(一)佣金的表示与约定方法
合同价格中包含佣金时,我们称之为“含佣价”或“佣金价”,不包含佣金的价格则称之为“净价”,含佣价=净价+佣金额。在合同的价格条款描述中,含佣价有以下几种表示方法:
1. 用文字说明来表示。如:USD 100.00 per carton CIF New York including 2% commission,表示每箱100美元CIF纽约,包含2%的佣金。
2. 用在贸易术语后加注佣金的缩写字母“C”和佣金的百分比的形式来表示。如上例,也可表示为:USD 100.00 per carton CIFC2% New York。
3. 用每单位商品计付佣金的绝对数表示。如:USD 10.00 per set for commission,表示每台商品计付佣金10美元。
4. 累进佣金。累进佣金对经销商的鼓励刺激作用显著,累计销售额越大,佣金额就越高。累进佣金又可分为全额累进佣金和超额累进佣金两种。全额累进佣金指按一定时期内销售金额所达到的佣金等级计算佣金,超额累进佣金指各等级的超额部分,各按适用等级的佣金计算,再将各级佣金额累加起来,求得累进佣金的总额。
5.暗佣的做法。即卖方支付买方佣金的约定不在货物销售合同中体现,而是双方另作佣金协议约定。暗佣的做法常见于买方为进口商的情况。
(二)佣金的计算方法及其意义
佣金的计算方法不同,主要在于选取计算佣金时的基数不同。在实际业务中,通常的做法是,按买卖双方的成交金额或发票总值作计算佣金的基数。用公式表示为:
佣金额=含佣价佣金率――-1)
由此可以推出下述关系式:
净价=含佣价-佣金额=含佣价-佣金率)――(1-2)
即:含佣价= ――(1-3)
在实际业务中,通常是已知净价求含佣价,故公式(1-3)在业务操作中较为重要。通过公式(1-3),我们可以很方便地在净价与含佣价之间进行换算。例如:商品CFR价每公吨2000美元,试在保持卖方净收入不变的条件下改报CFRC4%价。
代入公式(1-3)可得:CFRC4%=2000-4%)=2083.33美元/公吨
通过上述公式,可方便地调整含佣价中的佣金比率。例如:已知某商品CIFC3%为每箱1200美元,保持卖方净收入不变,试改报为CIFC5%价。
先将CIFC3价换算成CIF net:CIF net=1200-3%)=1164.00美元/箱
再将CIF net改报为CIFC5:CIFC5=1164-5%)=1225.26美元/箱
(三)佣金计算以及支付操作中的实际问题
通过上述计算可知,在实际业务中,通常是以买卖双方的成交金额或发票总值作为计算佣金的基数,即佣金是以含佣价为基础计算的。
由于含佣价=净价+佣金额,所以公式(1-1)又可以解析为:
从关系式(1-4)中,我们可以看到在佣金计算中,佣金本身又被抽取了佣金。对此,有些学者认为以含佣价为基础计算佣金的方法不合理,应采用净价作为佣金的计算基数。但事实上,由公式(1-3)的推导过程可以看出:采用含佣价为基数计算佣金时,出口商获得的净收入并无减少,也就是说,出口商已经将多支付的佣金加到了商品的出口报价中,转嫁给了实际的买家。虽然价格越低商品,越具竞争力,但佣金减少则不利于鼓励中间商促成交易的达成,以致卖方无法获得预期利润。所以,以含佣价计算佣金的做法存在其合理性。
在含佣价中,多见以百分率来表示佣金的情况,按照惯例,佣金比率应在1～5%,佣金率过高将影响出口商的收益,而过低则不利于调动中间商的积极性。在我国,境内机构申请支付出口贸易项下佣金时,应持规定材料向外汇指定银行或外汇局申请。按照汇综发[2006]73号文件的规定,对出口项下单笔不超过合同总金额10%或者虽超过上述比例但未超过等值10万美元的佣金售付汇,可凭相关单证直接到外汇指定银行办理,外汇指定银行进行真实性审核后办理售付汇手续;对超过上述比例和金额(也称“双超”)的佣金售付汇,应持相关单证向国家外汇管理局各分支局申请,由所在地外汇局审核真实性后,凭外汇局的核准件到外汇指定银行办理购付汇手续。外汇局和外汇指定银行办理佣金售付汇手续时,会依上述文件规定对申请人的佣金协议(出口合同)、收账通知(结汇水单)等文件进行审核。
佣金的支付时间,应在出口商收回货款之后。明佣形式下,通常约定在合同完成执行后一定时间内。暗佣或是多批次的长期合同时,也有约定固定计付时间的做法,例如约定:“佣金每半年(季度)按已完成合同数量结算、支付一次。支付在结算到期后一个月内完成”。(Commission is to be settled semiannually/ quarterly according to contract amount accomplished. Payment shall be completed within a month after maturity.)
二、出口成本的核算问题
(一)FOB条件下的出口成本计算
在国际贸易中,商品的FOB价格常被称为“出口成本价”,它由出口商品的(国内)成本、(国内)费用和预期利润三大要素构成的。出口商品的成本包括生产成本、加工成本和采购成本三种。生产成本指制造商生产某种产品所需的投入。加工成本指加工商对成品或半成品进行加工所需的成本。采购成本指贸易商向供应商采购商品的成本,也称进货成本。在我国对外贸易行业中,从事商品流通的专业出口企业占较大的比例,故业务核算中的采购成本计算很重要。
我国目前实施的出口退税政策,是对商品在国内流通环节所征收的增值税(增值税率为17%)采取在出口后全额或按一定比例退还的做法。由于退税的抵消,出口商品的实际采购成本就低于采购成本,即实际采购成本=采购成本-出口退税额。另外,增值税的征收及退还又是以不含税的商品价格为基础的。故出口公司实际采购成本的计算公式可推导如下:
因为出口退税的计算基数是不含增值税的商品价格,所以根据公式(1)可知:
出口退税额=――(2-2)
由,实际采购成本=采购成本-出口退税额
则根据公式(2-1)、(2-2),可得到如下计算公式:
实际成本=
整理可得:
在上述公式中,出口退税率并非固定不变,在不同时期不同产品会有所不同。按照公式(2-3)计算出商品的实际采购成本后,再加上出口经营的国内费用和预期利润,即为该商品的FOB价格。
(二)换汇成本的计算及其意义
1.换汇成本的含义及计算
出口商品的换汇成本指出口某商品换回一单位外汇所需要的人民币,是出口商品的出口总成本与商品出口外汇净收入之比。换汇成本的计算公式为:
出口换汇成本=――(2-4)
在公式(2-4)中,出口总成本指出口商品的实际成本加上出口前的一切费用。出口销售外汇净收入指出口商品按FOB价格出售所得的外汇总收入,这里的“净”指外汇收入中不含佣金、国外运费及保险费等费用。
2.换汇成本的意义及其在业务中的运用
出口换汇成本是企业经营核算中常用的指标。出口商品的换汇成本若低于银行的外汇牌价,说明出口盈利;若高于银行的外汇牌价,则说明出口亏损。换汇成本用于衡量企业出口商品的经营成果,可通过不同种类出口商品换汇成本高低的比较,作为调整出口商品结构和扭亏增盈的依据之一;同一种类的出口商品,比较出口到不同国家和地区的换汇成本的高低,作为选择出口市场的依据之一;比较不同地区不同公司,出口同一种类商品的换汇成本的高低,找出差距,挖掘潜力,改善经营管理;同一种出口商品,比较不同时期的同期换汇成本,以便比较换汇成本的增减情况等等。
在对外报价工作中,对于某些市场价格不明的商品,我们还可利用换汇成本的计算原理进行出口报价的核算,参照上述公式(2-3)的计算关系,我们找出FOB价(出口外汇净收入)与换汇成本的关系,再以收汇预期的银行汇率替换换汇成本,便可计出报价的亏损临界点,据以对出口报价进行调整。关系调整之后,我们即可按下式计算出FOB价格的盈亏临界点:
例如:我方拟洽商一项10月份交货的即期付款合同,已知出口总成本为每公吨940元人民币,货运至天津港交货,预期10月份银行的外汇牌价为100美元683/686人民币元,则依公式(2-5):
FOBTianjin=
即我方出口FOB报价的临界点为每公吨137.63美元,FOB天津。高于此价,我方可有盈利;否则可能亏损。在此基础上,若考虑经营的预期利润,结合行市情况,则可以138+X%)美元报出(X%为我方利润率);若行市不利,考虑我方出口退税收入等因素,报价也可在138基础上有所减让。有了FOB价的临界值,根据实际情况需要,考虑价格条件及成本费用的变化,出口商就可计算出相应的合理报价。
三、进口成本核算中的计算问题
(一)进口关税、环节税的计算
进口商品的国内销售价格是由进口成本、进口费用和进口利润构成的。一般商品进口成本中的进口关税、消费税、增值税等占有较大的比例,以下对其相关计算及海关的操作原则做一介绍。
1.进口关税的计算
对进口商品征收进口关税,是国家调节商品进口的重要手段。
进口关税=进口关税完税价格进口关税税
为方便表述,我们将上述公式用字母代号表示如下:
――(3-1)
公式(3-1)中的“P完税”(进口关税完税价格)指为进口货物缴纳关税而由海关审核确定的价格,它一般按照CIF价或类似水平的商品成交价或海关对某些商品规定的最低限价计。进口合同价格以外币计价者,则由海关按照规定日期国家外汇牌价的中间价折合为人民币计征关税。根据《中华人民共和国海关进出口货物征税管理办法》规定,海关每月使用的计征汇率为上一个月第三个星期三(第三个星期三为法定节假日的,顺延采用第四个星期三)中国人民银行公布的外币对人民币的基准汇率。
2.进口消费税的计算
我国对进口应税商品一律按组成计税价格计征进口环节税,主要有消费税和增值税。根据国家相关税法规定,我国对部分进口商品由海关代征消费税。现行规定烟、酒、化妆品、珠宝首饰、鞭炮、汽油、柴油、汽车轮胎、摩托车和小汽车等11类货物为消费税应税货物。
进口消费税=消费税完税价格消费税税
消费税完税价格由进口关税完税价格加关税税额组成。我国消费税采用价内税的计税方法,因此,计税价格组成中包括消费税税额。
消费税完税价格=
综合上述计算公式,进口消费税可表示成:
CT=R消费税
即CT=R消费税P完税――(3-2)
3.进口增值税的计算
我国对进口货物还要征收增值税,进口增值税的计算公式为:
进口增值税=增值税完税价格增值税税
增值税完税价格=进口关税完税价格+进口关税+进口消费税
综合上述计算公式,进口增值税可表示为:
VAT=(1+R进口关税+R消费税)R增值税P完税
即VAT=R增值税P完税――(3-3)
需要说明的是:进口商品在国内销售还需缴纳增值税,而进口商实缴增值税,则是进口商在实际销售商品时缴纳的增值税额抵扣进口时海关代征的进口增值税后的差额。即
实缴增值税=增值税进口增值税
(二)进口关税、环节税与综合税率之间的关系
在实际进口业务操作中,为简化计算程序,常会用进口综合税率来代替进口关税和环节税的分别计算。该进口综合税率的计算公式经如下推导得出:
进口综合税=进口关税+进口消费税+进口增值税――(3-4)
由公式(3-2)、(3-3)、(3-4)可得:
进口综合税=P完税R进口关税+R消费税P完税+R增值税P完税
合并同类项,上述算式可变形为:
进口综合税=P完税 ――(3-5)
等式 (3-5)两端同除以完税价格,则可得进口货物的综合税率为:
进口综合税率=P完税 ――(3-6)
例如:进口一批纺织面料,根据商品的H.S.编码查询得知进口关税税率为10%,增值税率为17%,免交消费税。则根据(3-6),可计算出该货的进口综合税率为:
进口综合税率=10%+17%+10%7%=28.7%
若该批货物的进口关税完税价格即CIF价为每米3美元,海关计征汇率为6.8264,则该批纺织面料应纳进口综合税:
进口综合税=3.82648.7%≈5.88元人民币/米
参考文献:
[1]张卿,孟祥年.新编国际贸易实务[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2004.
[2]黎孝先.国际贸易实务[M].北京:对外经济贸易大学出版社,2000.
[3]龚玉和.国际贸易中的佣金与折扣[J].新理财,2006(2):62-63.
[4]刘文广,项义军,张晓明.国际贸易实务[M].北京:高等教育出版社,2002.
[5]胡俊文.出口报价核算应注意的几个问题[J].对外经贸实务,2004(2):57-59.
[6]王正华,杨杰.国际贸易实务操作教程[M].北京:中国经济出版社,2009.
[7]王正华.确定对外报价的一条新思路[J].外贸世界,1994(4):37.
关键词:销售折扣;销售佣金;国内销售;国外销售;会计处理;税务处理;外汇支付
企业在销售过程中采用销售折扣及销售佣金已经成为营销不可缺少的手段，以求扩大销售,占领市场,提高企业的经济效益。而对于销售折扣与销售佣金的具体处理，财政法规、税法法规、外汇规定上都有明确规定，企业如何处理，最终反映在企业的财务报告及税务报告中，因此我们首先要熟知相关规定，并根据规定进行筹划。
一、销售折扣
1.会计规定
销售折扣在会计法规中规定分为现金折扣、商业折扣、销售折让，对于不同的情况应当分别进行处理：
(1)现金折扣，是指在销售商品收入金额确定的情况下，债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。企业销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金扣除前的金额确定销售商品收入金额，即按合同总价款全额计量收入。现金折扣在实际发生时计入财务费用。
(2)商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。企业销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
(3)销售折让，是指企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给予的减让。对于销售折让应分别不同情况进行处理：①已确认收入的销售出商品发生销售折让的，通常应当在发生时冲减当期销售商品收入；②已确认收入的销售折让属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债彪日后事项的相关规定进行处理。
简单而言，现金折扣发生在销货之后，是一种融资性质的理财费用，现金折扣不得冲减销售收入，而是在发生时计入财务费用。商业折让和销售折让都是促进销售或者商品的瑕疵，而给予价格上的优惠，因此，商业折扣和销售折让应当冲减销售收入。
2.税务规定
对于3种折扣，所得税法规定（参照所得税法实施条例释义九）与会计法规定基本一致，但是在实际业务操作时，还要遵循[增值税暂行条例]中规定，一般纳税人销售货物或者应税劳务，(1)开具增值税发票前发生折让，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。(2)开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。
税法对于国内的销售折扣有了明确的操作，但是没有对国 外的销售折扣没有相关的实际操作指导，在实际操中，外汇已经收汇并已核销后支付，视同佣金冲减销售收入，减少退税额。销售折让相关的外汇还没有收汇，销售折让减少货款收汇，差额进行核销。税务局按照实际收汇金额确认销售收入。
3.外汇规定
外汇方面主要是关于国外销售折让支付：相关的外汇已经收汇，销售折扣就需要对外支付，因在经常性外汇支出项目中有：出口项下的佣金、回扣和出口项下对外退赔外汇等项目，所以商业折扣作为出口项下的折扣项目支付，而销售折让作为出口项下对外退赔支付。
4.总结论述
从以上销售折扣的会计、税法的规定来看，销售折扣会计和税务处理相同，但是，在实务运行前，必须进行事前筹划，其中重要的资料是销售折让合同，在合同中要明确销售折扣的形式、销售折扣形成的条件、销售折扣计算的方法、销售折扣支付流程等，这些是在会计处理、税务处理、外汇支付的依据，是判断销售折让实际业务实质的依据。若合同表述不清，在会计审计、税务检查中，虽有规定但是也不能作为销售折扣进行处理，且在需要支付外汇的情况下，将无法将销售折扣支付给国外客户，而产生信誉危机问题。
在根据合格的销售折扣合同进行财务处理，但是没有按照税务的规定，例如：没有开具红字增值税发票，在税务上不可以作为销售折扣进行税务处理。
在销售折扣需要对外支付外汇时，若支付的销售折扣超过销售收入的5%时，必须向外汇管理局提交申请，与佣金支付相同，见佣金外汇支付说明。
二、佣金
佣金的定义是佣金是商业活动中的一种劳务报酬，是具有独立地位和经营资格的中间人在商业活动中为他人提供服务所得到的报酬。
1.会计规定
会计制度规定，企业在生产销售商品过程中发生的费用，佣金是在销售过程中发生的，可以计入销售费用。虽然在进出口退税中，出口货物佣金冲减当期出口业务收入，但是财务处理计入销售费用。在税务申报时按照进出口退税法规的要求，进行项目调整。
2.税务规定
(1)所得税规定
为了规范手续费及佣金支出所得税扣除，财政部和国家税务局了税前扣除的通知（财税[2009]29号）, 根据通知规定，从事中介服务的单位或个人领取佣金时必须有合法真实的报销凭证，支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（不含交易双方及本企业雇员），除委托个人外，企业以现金等非转帐方式支付的手续费及佣金不得税前抵扣。
企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。a.保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等 后余 额的10%计算限额。b.其他企业：所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
在所得税汇算清缴前，需要提交销售或服务协议或合同、佣金支付协议或合同、银行对外支付凭证、佣金相关正式发票、合法的身份证明等。
(2)营业税规
佣金：侧重“佣”字，即提供了劳务取得的收入，佣金收取方涉及流转税、流转税，国内佣金，由佣金收取方自行缴纳，国外佣金，由付款方代扣代缴营业税，按照佣金金额的5%征收，源泉所得税免交。
返利：返的是“利”（销售方给购买方的利润）。按国税发[2004]136号文“对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税”。
3.外汇规定
按照《结汇、售汇付汇管理规定》的规定，出口项下对外支付佣金、回扣，在规定比例以内的（按FOB计价不超过5%）或者超过此比例但未超过1万美元的，贸易单位凭合同、佣金协议通过外汇指定银行直接支付。超过规定比例、同时超过1万美元的佣金支付，进口单位持结汇水单或者收帐通知；出口合同正本；佣金协议正本（如为暗佣或暗扣）；境内机构支付超比例佣金的申请书，在该申请书中，应当具体说明对外支付超比例和金额佣金的原因及其经过，银行汇款凭证及外汇局售汇通知单向外汇局申请，由外汇局审核其真实性后，在售汇通知单上加盖外汇局业务公章，经营外汇业务的银行凭此盖有外汇局业务公章的售汇通知单办理售汇或者从其外汇帐户中支付。
4.总结论述
国外的佣金财务作为销售费用，而税务上冲减销售收入。财务处理根据会计准则中规定：销售收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。佣金是付给第三方人的，属于商品销售合同的以外的费用。税务上，对于国外的佣金冲减收入，其原因主要是为我国的出口商品的销售收入，一律以离岸价[FOB]为入账基础，如按到岸价[CIF]对外成交的，在商品离境后所发生的应由我方负担以外汇支付的国外费用、保险费、佣金（包含明佣和暗佣）和银行财务费用等，均以红字冲减收入，减少退税额。
签订佣金合同中注意明确支付的为佣金、所依附的商品销售商流、计算方法及支付条件等内容，签订的对方必须是第3方商。合同是佣金实质判断的依据。
销售折扣和佣金在运作前要做好筹划，了解和熟知相关法规，明确业务性质及相关责任，资料完备手续齐全，这样，可以避免财务纠纷，在税务检查时才能胸有成竹，避免税务风险，在对外支付时，才能顺利付汇，避免由于延迟付款带来的合同风险。
参考文献：
[1]中华人民共和国财政部：《企业会计准则》（2006），经济科学出版社2006年版.
[2]企业所得税法实施条例释义连载九（2008），中国税务报.
一、外贸佣金的种类
按照在报价中是否写明佣金，可以将外贸佣金分为明佣和暗佣。
1、明佣
明佣是指在买卖合同、信用证或发票等相关单证上明确表示的佣金额。明佣的表示方法有两种。(1)用佣金率来表示。佣金率是指按照一定的含佣价给予中间商的百分比。例如：含佣价为100美元，佣金率为2％，则佣金额=100×2％=2美元。用佣金率表示佣金的方法又有两种：一是具体的表示方法。如：“每公吨200美元ClF伦敦，包括2％佣金”(即US$200 perM／T CIF LONDON incIuding 2％commisslon)。二是简写的表示方法。即在贸易术语后加注佣金的英文缩写字母“C”和佣金率来表示。例如：“每公吨200美元CIFC2％ LONDON” (即US$200 per M／T CIFLONDON incIuding 2％commisslon)。这个“C”代表COMMISSION，即佣金。(2)用绝对数表示。例如：“每公吨付佣金10美元”。明佣一般是由卖方收到货款后，再另行付给中间商(由卖方支付佣金的情形)，也可以由进口方在支付进口货款时直接扣除，因而出口企业无需另付(由买方支付佣金的情形)。明佣是中间商交易结束后据以向委托人索要佣金的重要依据和证据。因此，明佣主要出现在我国出口企业向国外中间商的报价中。
2、暗佣
暗佣是指在合同中不标明佣金率和“佣金”宇样，而由委托人(出口方或进口方)与中间商另行签订的“付佣协议”或“协议”规定的佣金。暗佣是中间商不愿其委托人知晓的佣金。在实务中，中间商为了获得“双头佣”或逃税，常常要求委托人不要在买卖合同中写明佣金，而采用暗佣。暗佣通常是在卖方收到货款以后另行支付或进口方在货款之外另行支付。
二、外贸佣金的计算基数问题
在国际贸易中，有的按成交金额乘以约定的百分比计算佣金，也有的按成交商品的数量来计算，即按每一单位数量收取若干佣金计算。在按成交金额计算时，佣金的计算公式为：
佣金=佣金的计算基数×约定的百分比。
在实务中，佣金的计算基数并不一致，有的以发票总金额作为计算佣金的基数，有的则以FOB总值为基数来计算佣金；有的以含佣价作为计算佣金的基数，有的则以净价作为计算佣金的基数。笔者在此对出口业务中佣金的计算基数的合理性进行分析。
1、J,XFOB价为基数计算佣金较合理
出口方支付佣金给中间商是因为中间商为出口方的销售收入作出了贡献，所以以出口方的实际销售收入(即FOB价)为基数计算中间商的佣金才是合理的。如果合同以CIF价成交，表面上出口方的销售收入为CIF价，但出口方要向保险公司付保险费，向船公司付运输费，因此出口方的实际销售收入并不包括保险费和运输费，也就是说，中间商并未就保险费和运费部分对出口方作出贡献。因此，以ClF价成交的合同，如以ClF价(即发票金额)为基数计算佣金是不合理的，应从CIF价中减去运费和保险费求出FOB价，再以FOB价为基数计算佣金。
2、以净价为基数计算佣金较合理
净价是不包括佣金的价格，而包含佣金的价格为含佣价。净价与含佣价之间的换算关系是：净价=含佣价一佣金。在当前许多国际贸易实务的教科书中都指出：佣金=含佣价×佣金率，即佣金的计算基数是含佣价。但是笔者认为应以净价作为计算佣金的基数。因为如以含佣价为基数，佣金的计算公式是：佣金=(净价+佣金)×佣金率，可见，佣金本身也被提取了佣金，这是不合理的，因为佣金并不是中间商对出口方的贡献，所以佣金本身不能提取佣金。在相同条件下，以含佣价作为计算佣金的基数相比以净价作为佣金的计算基数，出口方或进口方要支出更多的佣金。如：在一次交易中，出口方的报价为CIF净价10000美元，佣金率为3％，请计算应支付的佣金。如以含佣价为计算佣金的基数，佣金=含佣价×佣金率，则含佣价=(净价+含佣价×佣金率)，所以，含佣价=净价／(1－佣金率)=10,000／(1-口 3％)=10,309.28(美元)，应付佣金额=10,309.28×3％：309.28(美元)；如以净价为计算佣金的基数，应付佣金额=净价×佣金率=10,000美元×3％=300美元。通过比较可知，前者的应付佣金额比后者多出9.28美元，其原因就是根据前者的方法计算，佣金本身也被抽取了佣金。综上所述，笔者认为对应支付佣金的进口方或出口方而言，以净价为基数计算佣金的方法更为科学、合理，且容易被理解及运用。
三、出口方报含佣价的方法举例分析
对于出口业务，佣金既可由出口方付给中间商，又可由进口方付给中间商；既可采用明佣，又可采用暗佣。笔者认为，含佣价的报价方法因佣金的支付方不同和采用佣金的种类(明佣和暗佣)不同而不同。下面笔者将对此进行分析。
1、采用明佣，同时由进口方支付佣全，由进口方在支付进口货款时直接扣除的情形
例1、由进口方支付佣金的情况下，我方(出口方)向中间商报价100 Per M／T ClF London，如中间商要求改报CIFC3％London价(即改报含佣价，目的是将佣金在买卖合同中写明，以作为事后向进口方索要佣金的依据和证据)，我方应如何报价?对于此例，首先，应明确我方向中间商的报价￡100 Per M／TCIF London是净价，并未考虑佣金额。因为这里的佣金是由进口方向中间商支付，所以出口方在定价时并不考虑佣金。其次，应明确CIFC3％的含义。CIFC3％是指CIF London including 3％Commission，即所报的CIF London价中包含了3％(即佣金率)的佣金，因此，佣金=ClF London(含佣价)×佣金率，根据公式：含佣价=净价+佣金，得出：含佣价=净价／(1-佣金率)，因此，本例题中，出口方的CIFC3％London报价应为103.09英镑[即100／(1-3％)]，只要出口方报价103.09英镑，扣除3％的佣金后仍能获得100英镑的净收入。应支付的佣金=103.03×3％=3.09美元。应指出的是，这种情况往往是由进口
方向中间商支付佣金，而且，中间商已经和进口方协商好按ClF含佣价为计算佣金的基数，同时佣金率为3％。这里出口方报价时计算佣金的基数只能是含佣价。这与笔者上述的应以净价作为佣金的计算基数的观点相矛盾。那么，出口方是否有必要与中间商探讨佣金计算基数的合理性呢?答案是否定的。因为这里是由进口方付佣金，出口方并不关心佣金的计算基数及其合理性，出口方关心的是他能否得到他最开始报出的净价100英镑。可见，关于佣金的计算基数问题只有在佣金的支付方和中间商之间的协议中才有明确的必要。
2、采用暗佣，同时由出口方支付佣金，由卖方收到货款后，再另行付给中间商的情形
出口方必须将由其支付的暗佣其作为价格的组成部分进行考虑。在此情况下，出口方对外报价的计算公式为：报价=净价(指出口方预期的不含佣金的价格)+佣金(由付佣协议约定)。因此，出口方对进口方的报价表现出来是净价，实际上是含佣价。由于是暗佣，关于佣金的一系列问题只能在出口方与中间商的付佣协议中进行约定。在约定中应明确佣金的计算方法，采用百分比方法的，应对中间商讲明用FOB净价作为佣金计算的基数的合理性，争取用FOB净价作为佣金计算的基数。可见，佣金的高低会影响到出口价格的竞争力。
例2、假如佣金由出口方收款后向中间商支付，采用暗佣，出口方预期的不含佣金的价格为f100 PerM／T ClF London，已知：投保加成率为10％，保险费率为2％，运费为1英镑／公吨。出口方应如何向中间商报价?
出口方的出发点应是付佣后仍能获得预期的不含佣金的价格。出口方应先根据他与中间商的付佣协议计算佣金。如果付佣协议约定：佣金=FOB净价×2％，即约定用FOB净价作为佣金的计算基数。则佣金＝{ClF净价×[1-(1+投保加成率)×保险费率]-F}×2％，根据已知条件可以计算出佣金为1.936英镑，则出口方对进口方的报价为￡101.936 Per M／T CIF London(即100+1.936)。这样，出口方收到101.936英镑后，按照与中间商的协议支付1.936英镑的佣金后，仍然剩余100英镑的净收入。如果付佣协议约定：佣金=CIF净价×2％，即约定用CIF净价作为佣金的计算基数，则佣金会增加，从而出口方会提高对中间商的报价。同理，如约定按CIF含佣价作为计算佣金的基数，出口方对进口方的报价会更高。从而影响到出口价格的竞争力。可见，在这种情形下，出口方应对中间商讲明用FOB净价作为佣金计算基数的合理性，争取在付佣协议中约定用FOB净价作为佣金的计算基数。
3、采用明佣，同时由出口方支付佣金，由卖方收到货款后，再另行付给中间商的情形
例3．假如佣金由出口方收款后向中间商支付，采用明佣，出口方预期的不含佣金的价格为f100 PerM／T CIF London，已知：投保加成率为10％，保险费率为2％，运费为1英镑／公吨。如中间商要求报ClFCLondon价(目的是将佣金在买卖合同中写明，以作为事后向出口方索要佣金的依据和证据)，出口方应如何向中间商报价?
地址：_________
身份证号（营业执照注册号）：_________
电话：_________
受托人（乙方）：_________
注册地址：_________
营业执照注册号：_________
资质证书号：_________
电话：_________
根据我国有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的原则基础上，就房地产交易委托服务事项达成以下协议：
一、房地产基本情况及交易要求：所有权人_________；共有人_________；座落（_________区_________位）；项目名称_________，_________楼层_________户型_________室_________厅_________卫_________阳台；建筑面积（_________m2）；套内面积（_________m2）；房地产权证号_________；土地性质_________；房屋所有权证号_________；土地使用权证号_________；房屋使用权租约号_________；合同登记号_________；委托单价委托总价_________；计价方式按建筑面积按套内建筑面积按使用面积；室内设施或交易要求_________。
二、委托事项（选项打“√”，不选打“×”）
1、委托意向：
出售
出租
置换
求购
2、委托方式（选项打“√”，不选打“×”）
独家委托
非独家委托
乙方可转他人服务委托
三、委托权限甲方委托乙方代办本合同第二条委托事项，乙方为甲方提供咨询、居间和劳务等方面的服务，乙方向甲方提供签约的机会，协助甲方达成交易并签定合同。
四、限制交易的情况：
甲方不得将下列情况的房地产委托乙方为其居间，否则由此而引起的一切法律及赔偿责任概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在履行中发现下列情况后随时终止合同。
1、被司法机关查封、罚没、财产保全等；
2、属公告拆迁范围，即将实施拆迁；
3、已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的；
4、共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的；
5、其他法律、法规限制交易的情况。
五、甲方应遵守的约定：
1、甲方提供交易的房地产必须真实、合法和无任何民事纠纷，并有明确、真实的告知责任，所提供的手续必须完备；
2、按本合同的约定及时支付佣金；
3、有责任协助乙方实地查勘房地产现场；
4、乙方提供的房源或顾客，甲方不得与此进行私下成交；
5、不得向乙方下属任何人员支付佣金以外的任何好处费；
6、甲方对乙方提供的房源信息或顾客信息有保密的责任。
六、乙方应遵守的约定：
1、负责委托房地产信息的传播、策划、促销；
2、有责任真实地告知甲方交易情况和市场供需情况；
3、陪同甲方或顾客实地看房，如实介绍情况。协助成交和签定交易合同，提供交易前后相关的各项咨询服务；
4、在履约过程中不得作虚假广告宣传或虚假承诺；
5、有责任保守交易秘密和个人隐私；
6、不得超越委托权限或范围开展工作；
7、乙方不得向甲方收佣金以外的任何费用。
七、委托期限：
此委托从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。委托期到，若甲方未提出终止合同的书面要求，则本合同有效期顺延_________个月。
八、此委托合同终止后三个月内，若甲方与乙方所提供的客户达成交易的，甲方仍需按合同约定向乙方支付佣金。
九、甲方所付佣金以乙方加盖印章的财务专用章为收款凭据。
十、交易双方已签定交易合同，因甲方原因未最终实现成交，甲方仍需按合同约定金额支付佣金。
十一、佣金：乙方完成甲方所委托事项，甲方向乙方支付佣金，其金额为成交额的_________%，在交易双方签定交易合同时一次性付清。
十二、委托底价承销，双方已约定超额收益为乙方佣金的除外，乙方隐瞒交易实情，而产生的差价收益无条件的属甲方所有。
十三、违约责任
有下列情况之一视为违约，其违约方向守约方支付违约金为佣金总额的（_________）倍：
1、有虚假违法和纠纷的委托；
2、未按规定支付佣金的；
3、由乙方提供的房源客户，甲方及甲方直系亲属未告知乙方而私下成交的；
4、超越委托权限，未经甲方同意，并给甲方带来损失的；
5、甲方私下与乙方下属经办人员同谋达成成交的；
6、未经甲方同意，乙方获取差价收益的。
十四、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打“√”）：
1、向_________仲裁委员会申请仲裁（）
2、向人民法院提起诉讼（）
十五、其他约定：_________。
十六、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
委托经办人：_________ 委托经办人：_________
签约地点：_________签约地点：_________
_________年____月____日_________年____月____日
注册房地产经纪人：_________
房地产经纪人协理：_________
甲方（委托方）：_________
营业执照注册号：_________
地址：_________
联系电话：_________
乙方（受托方）：_________
营业执照注册号：_________
资质等级及证号：_________
地址：_________
联系电话：_________
甲方为促进商品房的销售，委托乙方对甲方所开发的项目进行独家营销策划和销售，双方在平等互利的基础上，就委托之有关事宜达成如下合同条款：
第一条 委托主要事项（选项打"√"）
全程
市场调研
营销策划
销售
第二条 委托项目的位置、面积
1、项目座落位置：_________；
2、项目总面积约为_________平方米（详见甲方提供的测绘面积表，附件一）
第三条 销售价格
1、销售面积按套内建筑面积计算；
2、合同所约定的销售房屋价格均价为_________元/㎡；乙方应按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格（各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等）进行销售（详见附件二）；
3、在实际销售中，如属溢价方式销售，在溢价范围内乙方有权折扣优惠，无需经甲方同意；如属甲方定价销售，乙方无权折扣优惠，经甲方书面同意后，方可执行折扣优惠。
第四条 甲方权利与义务
1、提供有效的营业执照和开发资质证书复印件；
2、提供该项目的土地使用权证（复印件）、商品房销售证书或预售许可证（复印件）及施工图、分层平面图、面积测绘报告、户型图以及施工进度计划、项目材设及配置表等资料；
3、保证工程质量、工程进度、综合验收时间及交房时间（详见附件三），项目在修建过程中，若发生设计变更，应当及时书面通知乙方；
4、按双方协商确定的计划，承担销售广告宣传费用以及相关资料制作费用（详见附件四“广告宣传推广计划”）；
5、派出专人配合销售，负责审定售房合同、收款，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作；
6、提供《重庆市商品房（买卖）合同》范本；
7、对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方；并保证提供的房源产权合法、有效；
8、提供装修好的售房部、配备售楼电话、必要的办公用品和购房直通车，承担售房部房租、水、电、电话等办公易耗品及车辆使用等费用；
9、可以定期检查、督导乙方工作。并指派专人负责房屋买卖合同的签章；
10、作好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响；
11、负责按时支付乙方佣金及策划费；
12、约定承担的其它费用：_________
第五条 乙方权利与义务
1、乙方必须提供营业执照和房地产中介服务资质证书复印件；
2、本合同签署后_________天内向甲方提交市场调查报告、营销策划案及营销实施计划给甲方审定，在甲方基本具备销售条件后，经甲方同意，在_________天内展开销售实际运作；
3、切实完成向甲方承诺的销售计划（详见附件五），严格执行销售价格及付款方式（详见附件六付款方式）。特殊情况须经甲方书面同意；
4、不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务；
5、不得超出甲方认可的宣传资料范围进行宣传和推广；
6、未经甲方同意，不得代收任何售房款项，如遇特殊情况乙方代收客户房款，需在24小时内交付甲方，其它约定除外；
7、根据销售需要及市场需求，在双方确定的销售底价基础上，溢价或涨价的幅度应报甲方书面批准后方可执行；
8、协助甲方与购房人签订商品房买卖合同。本合同约定销售范围内的房屋，所有销售均视为乙方完成；
9、乙方有权拒绝任何形式的虚假按揭融资；
10、乙方应当为甲方保守相关商业机密；
11、乙方在经营活动中，应当自觉维护和提升甲方企业形象；
12、约定承担的其它费用：_________
第六条 本项目广告宣传和活动推广费用（包括报刊、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘、展销会等），由甲方根据推广计划按以下项支付。
1、广告推广费用分别直接支付给新闻宣传单位和制作单位；
2、支付给乙方，由乙方负责支付。
第七条 策划费及结算方式
前期市场调查、项目定位调研和项目营销策划费为_________万元（大写）（￥_________万元），本合同签定时甲方预付_________万元给乙方，余款甲方在乙方提交正式报告文本_________日内一次性付清。若甲方对正式报告文本有异议，需在二日内提出整改意见，乙方必须在日内整改完成，提交甲方，甲方二日内未提出异议，视为认可。
第八条 销售佣金按以下项方式计算
1、佣金=底价佣金+溢价奖励，其中：底价佣金=底价销售合同总金额×_________%，溢价奖励=（销售价-底价）×销售面积×_________%
2、佣金=（销售价-底价）×销售面积
3、佣金=销售合同实际金额的_________%
4、其他方式_________
第九条 销售佣金结算方式
1、当甲方收到所签售房合同首期房款时，视乙方成功，甲方应按售房合同成交总额，依照本合同第八条分别计算佣金；
2、当甲方收到首期房款后即应按时结算佣金给予乙方，结算日为_________，甲方在结算当日可用转帐或现金方式支付乙方，乙方提交收款票据。
第十条 甲方违约责任
1、若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责；
2、甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的_________%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为_________万元。乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违约责任；
3、如甲方认可的销售费用开支不能及时到位，由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担；
4、开盘时间定为_________年_________月_________日，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过_________天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金_________万元整，并且乙方有权终止本合同。
第十一条 乙方违约责任
1、乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担；
2、乙方不得私收房款及预订款，乙方有任何未经甲方同意私收房款、预订款以及其它挪用行为，视为违约，甲方有权立即终止乙方承销权，并追究其法律责任；
3、乙方如不能按双方约定时间完成策划工作进行销售，视乙方违约，违约金为_________万元。甲方有权解除合同；
4、乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿经济损失_________万元人民币。
第十二条 本合同执行期间，在合同约定的销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如甲方用委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视同为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金。
第十三条 正式销售时间为办好预售许可证时双方协商计算，三个月之内乙方销售房屋面积少于计划任务的_________%或销售额少于_________万元，甲方有权解除本合同，但需结清乙方应得佣金；否则乙方有权销售至合同期满止，甲方不得停止乙方承销权。
第十四条 退房处理方式
1、甲方责任：乙方执行退房指令，所退之房屋乙方继续销售，乙方已收之佣金不再退还甲方，乙方再售该房屋，甲方仍需支付佣金；
2、乙方责任：由于乙方的责任造成的退房，甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。
第十五条 若乙方无有效合法的营业执照、资质证书以及超范围的受托，给甲方造成的损失和不良影响，均由乙方承担经济责任和法律责任。
第十六条 本合同期未满而中途终止时，在一年内甲方不得聘用未经乙方许可的任何原聘用人员。因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔偿。
第十七条 合同期限：_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在合同有效期内，任何一方不得随意单方面终止本合同，本合同期满前60天，若甲方未提出反对意见，本合同期自动延长60天。
第十八条 其他约定：
第十九条 甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打"√"）：
1、向_________仲裁委员会申请仲裁（）
2、向人民法院提讼（）
第二十条 本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，办证机构登记备案一份，双方签字盖章即刻生效。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签约地点：_________ 签约地点：_________
注册房地产经纪人：_________
委托人：_________
房地产经纪人协理：_________
委托人（甲方）：
居间人（乙方）：
依据《华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，出租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋出租居间的有关事宜达成协议如下：
第一条委托事项
甲方委托乙方为其居间出租具备以下条件的房屋（见附件），并协助其与承租人签订房屋租赁合同。
房屋用途：；对承租人条件的特别要求：。
乙方还应提供以下服务：。
第二条委托期限
自年月日至年月日。
第三条现场看房
本合同签订后日内乙方应到房屋现场对甲方提供的房屋资料进行核实，经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致的，乙方应要求甲方对合同进行修改。
乙方陪同承租人现场看房的，甲方应予以配合。因甲方提供的资料与房屋状况不一致造成承租人拒付看房成本费的，甲方应支付全部费用。
第四条甲方义务
（一）应出示身份证、营业执照、等真实的身份资格证明；
（二）应出示房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明；
（三）应保证自己提供的房屋资料真实、合法；
（四）应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合；
（五）应对乙方提供的承租人资料保密；
（六）不得在委托期限内及期限届满后日内与乙方介绍的承租人进行私下交易；
（七）在委托期限内不得将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租；
。
第五条乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应认真完成甲方的委托事项，按照房屋用途和甲方对承租人条件的特别要求寻找承租人，将处理情况及时向甲方如实汇报，并为承租人现场看房及甲方与承租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务；
（三）不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；
（四）收取必要费用、佣金的，应向甲方开具合法、规范的收费票据；
（五）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用；
。
第六条佣金
委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的%（此比例不得超过100%）向乙方支付佣金。
佣金应在甲方与承租人签订房屋租赁合同后（即时/日内）支付。
佣金的支付方式：现金；支票；。
委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。
第七条费用
委托事项完成的，居间活动的费用由乙方承担。
非因乙方过失导致委托事项未完成的，甲方应向乙方支付必要费用如下：。
第八条转委托
甲方（是/否）允许乙方将委托事项转委托给第三人处理。
第九条本合同解除的条件
（一）经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致，乙方要求甲方对合同进行修改而甲方拒绝修改的，乙方有权解除合同；
（二）甲方没有房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份证、营业执照等身份资格证明的，或提供虚假的房屋资料的，乙方有权解除合同，由此造成的乙方一切损失，均由甲方承担；
。
第十条违约责任
（一）甲方未如约支付佣金、必要费用的，应按照的标准支付违约金；
（二）甲方与乙方介绍的承租人进行私下交易的，乙方有权要求甲方按照的标准支付违约金，甲方与承租人私下成交的，乙方还有权取得约定的佣金；
（三）甲方违反保密义务的，应按照的标准支付违约金；
（四）甲方在委托期限内将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租的，应按照的标准支付违约金；
（五）乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿甲方因此受到的损失；
。
第十一条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决；协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院。
第十二条其他约定事项[24小时秘书网-]
。
本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
委托人（章）：居间人（章）：
住所：住所：
身份证号码：法定代表人：
营业执照号码：营业执照号码：
法定代表人：委托人：
委托人：房地产经纪资格证书号码：
电话：电话：
传真：传真：
邮政编码：邮政编码：
房地产经纪机构资质证书号码：
合同签订时间：合同签订地点：
房屋基本情况一览表
房屋所有人：
房屋坐落：产权证号（其他权属证明）：
建筑面积：；使用面积：
该楼房总层数：；本套房屋层数：朝向：
户型：楼房为室厅卫，平房为间
月租金标准：大致租期
委托人（甲方）：
居间人（乙方）：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，出租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋出租居间的有关事宜达成协议如下：
第一条委托事项
甲方委托乙方为其居间出租具备以下条件的房屋（见附件），并协助其与承租人签订房屋租赁合同。
房屋用途：；对承租人条件的特别要求：。
乙方还应提供以下服务：。
第二条委托期限
自年月日至年月日。
第三条现场看房
本合同签订后日内乙方应到房屋现场对甲方提供的房屋资料进行核实，经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致的，乙方应要求甲方对合同进行修改。
乙方陪同承租人现场看房的，甲方应予以配合。因甲方提供的资料与房屋状况不一致造成承租人拒付看房成本费的，甲方应支付全部费用。
第四条甲方义务
（一）应出示身份证、营业执照、等真实的身份资格证明；
（二）应出示房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明；
（三）应保证自己提供的房屋资料真实、合法；
（四）应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合；
（五）应对乙方提供的承租人资料保密；
（六）不得在委托期限内及期限届满后日内与乙方介绍的承租人进行私下交易；
（七）在委托期限内不得将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租；
。
第五条乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应认真完成甲方的委托事项，按照房屋用途和甲方对承租人条件的特别要求寻找承租人，将处理情况及时向甲方如实汇报，并为承租人现场看房及甲方与承租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务；
（三）不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益；
（四）收取必要费用、佣金的，应向甲方开具合法、规范的收费票据；
（五）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用；
。
第六条佣金
委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的%（此比例不得超过100%）向乙方支付佣金。
佣金应在甲方与承租人签订房屋租赁合同后（即时/日内）支付。
佣金的支付方式：现金；支票；。
委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。
第七条费用
委托事项完成的，居间活动的费用由乙方承担。
非因乙方过失导致委托事项未完成的，甲方应向乙方支付必要费用如下：。
第八条转委托
甲方（是/否）允许乙方将委托事项转委托给第三人处理。
第九条本合同解除的条件
（一）经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致，乙方要求甲方对合同进行修改而甲方拒绝修改的，乙方有权解除合同；
（二）甲方没有房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份证、营业执照等身份资格证明的，或提供虚假的房屋资料的，乙方有权解除合同，由此造成的乙方一切损失，均由甲方承担；
。
第十条违约责任
（一）甲方未如约支付佣金、必要费用的，应按照的标准支付违约金；
（二）甲方与乙方介绍的承租人进行私下交易的，乙方有权要求甲方按照的标准支付违约金，甲方与承租人私下成交的，乙方还有权取得约定的佣金；
（三）甲方违反保密义务的，应按照的标准支付违约金；
（四）甲方在委托期限内将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租的，应按照的标准支付违约金；
（五）乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿甲方因此受到的损失；
。
第十一条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决；协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
（一）提交北京仲裁委员会仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院。
第十二条其他约定事项
。
本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
委托人（章）：居间人（章）：
住所：住所：
身份证号码：法定代表人：
营业执照号码：营业执照号码：
法定代表人：委托人：
委托人：房地产经纪资格证书号码：
电话：电话：
传真：传真：
邮政编码：邮政编码：
房地产经纪机构资质证书号码：
合同签订时间：合同签订地点：
房屋基本情况一览表
房屋所有人：
房屋坐落：产权证号（其他权属证明）：
建筑面积：；使用面积：
该楼房总层数：；本套房屋层数：朝向：
户型：楼房为室厅卫，平房为间
月租金标准：大致租期
装修情况：无装修、一般装修、精装修具体为：
有线电视接口；防盗门；天然气；煤气；集中供暖；土暖气；热水器；电话；空调；上下水
家具清单：
一般说来，在二手房市场中，当买家和卖家经过中介的撮合达成交易意向时，会先签订《房屋买卖居间协议》，支付一部分定金，随后再签订《房地产买卖合同》，这笔交易就算基本完成了。中介公司据此就可向相关买卖方索取报酬。然而如果中介遇到协议签订后一方却临时反悔的情况，房屋最终没有成交的时候，是否还有权利收取报酬呢?在下面两个案例中，我们会发现由于中介公司在促成签约与否上有所不同，而导致判决结果截然不同的结果。
中介怒索违约金
2010年4月2日，买房人张婵(化名)通过创世中介向卖房人陈俊(化名)求购沪亭北路上的一套房产，三方签订了《房地产买卖居间协议》。当时协议约定该房地产的转让价格为100万元，张婵先向陈俊支付5％的定金(5万元)。
协议中约定，买卖双方予本协议生效后次日起35个工作内至创世中介指定的地点签订《上海市房地产买卖合同》。然而，就在签订居问协议后没几天，陈俊却由于家庭原因，突然不愿再出售房产。4月10日，陈俊私下约张婵会面，表达了自己的想法，并愿意向张婵双倍返还定金10万元。张婵觉得自己也没吃亏，于是两人签订协议书一份，约定：由于陈俊不肯出售房屋给张婵，导致买卖合同未能签署，由此产生的一切法律责任及后果，包括所产生的任何费用都由陈俊承担，与张婵无关。
事情至此本应告一段落了，谁知创世中介眼看买卖不成，自己忙乎了半天，原以为2万元佣金已是囊中之物，谁知到头来一分钱都赚不到，便将张婵告上法院，称在约定的签约期限内，张婵与陈俊均未到创世中介签约，并在买卖方之间签订了买卖合同。由此，张婵的行为已构成违约。中介拿出了居间协议第4条第4款之约定：如买卖双方合意解除本协议，则各向中介公司支付本次房屋成交总价1％的违约金。中介据此要求张婵支付1万元违约金。
法院驳回中介请求
在法庭上。张婵辩称，创世中介只有在促成买卖双方签订买卖合同，才可要求支付佣金，但创世中介并未促成买卖双方签订买卖合同。另外，在签订居间协议时，创世中介未强调或解释协议的第4条第4款，此条款系格式条款，应当无效，故要求驳回诉讼请求。
法院经审理后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张婵委托创世中介提供居间服务，向陈俊求购房屋，买卖方之间的居间合同关系依法成立。然而由于创世中介未促成买卖双方签订合同，即无论是何种原因造成买卖双方最终未签订合同，创世中介无权向委托方即张婵主张违约金。创世中介提供的居间合同中第四条中关于违约金条款系中介公司事先自行打印的格式条款，此条款加重了委托方的责任、并使居间方从中受益，故此条款应当无效。现创世中介依据此条款要求张婵偿付违约金的请求，难以支持。
据此，法院于近日作出了驳回创世中介诉讼请求的一审判决。
买卖合同签订后友好解除
无独有偶，台庆中介近来也遇到了一件类似的头痛事，但结果却大不相同。
原来4月5日，买房人李晓亮(化名)通过台庆中介向朱丹华(化名)购买上海闵行区虹梅路上的一套房产，签订的《房地产买卖居间定金协议》约定，买卖双方应于4月7日之前签订房地产买卖合同，各向台庆中介支付成交价格1％的服务佣金，并于房地产买卖合同签订当日支付。
由于买卖双方都十分满意，因此在签订居间协议的的当天，双方就接着签订了《上海市房地产买卖合同》。同时，李晓亮还签署了《服务费确认单》，确认应付中介服务费具体数目。
然而签约后不久，李晓亮就心生懊悔，不愿再履行合同。于是4月13日，三方又签订了《解约协议书》。协议载明，三方友好协商解除《上海市房地产买卖合同》，李晓亮支付给朱丹华1万元作为补偿。但李晓亮却不同意向中介付佣金，故被台庆中介诉至法院，要求立即支付佣金2.8万元。
中介已履行居间义务
北京房屋出租居间合同
合同编号：
委托人(甲方)：
居间人(乙方)：
依据《中华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，出租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋出租居间的有关事宜达成协议如下：
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其居间出租具备以下条件的房屋(见附件)，并协助其与承租人签订房屋租赁合同。
房屋用途：;对承租人条件的特别要求：。
乙方还应提供以下服务：。
第二条 委托期限
自年月日至年月日。
第三条 现场看房
本合同签订后日内乙方应到房屋现场对甲方提供的房屋资料进行核实，经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致的，乙方应要求甲方对合同进行修改。
乙方陪同承租人现场看房的，甲方应予以配合。因甲方提供的资料与房屋状况不一致造成承租人拒付看房成本费的，甲方应支付全部费用。
第四条甲方义务
(一)应出示身份证、营业执照、等真实的身份资格证明;
(二)应出示房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明;
(三)应保证自己提供的房屋资料真实、合法;
(四)应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合;
(五)应对乙方提供的承租人资料保密;
(六)不得在委托期限内及期限届满后日内与乙方介绍的承租人进行私下交易;
(七)在委托期限内不得将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租;
。
第五条乙方义务
(一)应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明;
(二)应认真完成甲方的委托事项，按照房屋用途和甲方对承租人条件的特别要求寻找承租人，将处理情况及时向甲方如实汇报，并为承租人现场看房及甲方与承租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务;
(三)不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益;
(四)收取必要费用、佣金的，应向甲方开具合法、规范的收费票据;
(五)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用;
。
第六条 佣金
委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的%(此比例不得超过100%)向乙方支付佣金。
佣金应在甲方与承租人签订房屋租赁合同后(即时/日内)支付。
佣金的支付方式：现金;支票;。
委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。
第七条 费用
委托事项完成的，居间活动的费用由乙方承担。
非因乙方过失导致委托事项未完成的，甲方应向乙方支付必要费用如下：。
第八条 转委托
甲方(是/否)允许乙方将委托事项转委托给第三人处理。
第九条 本合同解除的条件
(一)经核实房屋状况与甲方提供的资料不一致，乙方要求甲方对合同进行修改而甲方拒绝修改的，乙方有权解除合同;
(二)甲方没有房屋所有权证书或证明自己对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份证、营业执照等身份资格证明的，或提供虚假的房屋资料的，乙方有权解除合同，由此造成的乙方一切损失，均由甲方承担;
。
第十条 违约责任
(一)甲方未如约支付佣金、必要费用的，应按照的标准支付违约金;
(二)甲方与乙方介绍的承租人进行私下交易的，乙方有权要求甲方按照的标准支付违约金，甲方与承租人私下成交的，乙方还有权取得约定的佣金;
(三)甲方违反保密义务的，应按照的标准支付违约金;
(四)甲方在委托期限内将出租房屋同时委托其他房地产经纪机构出租的，应按照的标准支付违约金;
(五)乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿甲方因此受到的损失;
。
第十一条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决;协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
(一)提交北京仲裁委员会仲裁;
(二)依法向有管辖权的人民法院起诉。
第十二条 其他约定事项
。
本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
第二条本省所属旅行社（含旅游公司，下同）、直接组团到本省进行旅游活动的非本省旅行社和其他旅游经营者、旅游从业人员适用本办法。
第三条本办法所称旅游佣金，是指旅行社通过为其他旅游经营者提供中介服务和宣传促销所获得的报酬。
第四条旅游佣金结算遵循"公开、公正、公平"的原则，实行企业对企业的结算。旅游佣金的结算在受益的旅游经营者和提供中介服务的旅行社之间进行，纳入旅游佣金结算体系，通过银行转账收支，应当如实入账，纳入财务和税务管理。
第五条设立海南省旅游佣金结算服务中心，负责全省旅游佣金结算体系的建设、服务和技术开发。旅游、工商、税务、交通、物价、质量技术监督等行政管理部门及其他相关部门，按照各自的行政职责分别负责旅游佣金结算的监督管理和违规处罚。
第六条旅游佣金结算实行统一的业务流程和操作规程，其流程和规程由海南省旅游佣金结算服务中心负责制定。
第七条以接待旅游团队为主的旅游购物和其他旅游消费场所应当设有税控及佣金结算装备，实行严格的税控和佣金结算管理。旅游经营者应当向旅游消费者出具税控发票。
第八条旅游佣金支付的总体比例由相关旅游行业协会在省旅游、工商、税务、交通、物价、质量技术监督等行政管理部门的指导下商定上限，佣金支付具体比例由提供中介服务的旅行社与给付旅游佣金的旅游经营者通过合同约定。旅行社从佣金中分配给导游人员的出团劳动报酬比例，由旅行社与导游人员通过合同约定。旅游佣金结算的装备投资、维护和管理费用从旅游购物及旅游消费交易总金额中按1.15%提取，在省旅游佣金结算服务中心、佣金清算银行、省旅游商品企业协会之间分配，其比例由以上3家单位通过合同约定。旅游汽车驾驶人员的劳动报酬，由旅游汽车管理公司与旅游汽车驾驶人员通过合同约定，从旅游汽车租车费用中提取。
第九条以接待旅游团队为主的旅游购物和其他旅游消费场所，应当纳入本省旅游佣金结算体系，成为旅游佣金结算单位，接受旅游、工商、税务、交通、物价、质量技术监督等行政管理部门及其他相关部门的管理、检查与监督。对私授回扣，不按本办法实行佣金结算的旅游经营者，视为违反《海南省整治旅游市场秩序建立合法佣金制工作方案（试行）》（琼府办［2002］11号）的单位，严禁旅行社带团到这些违规单位参观消费。
第十条对以接待旅游团队为主的旅游购物和其他旅游消费场所实行资格评定，资格评定工作由行业协会会同相关部门组织实施，并实行动态管理。
第十一条旅游经营者和从业人员不得有下列行为：
（一）安排旅游团队到未纳人旅游佣金结算体系的旅游经营单位消费；
（二）在佣金结算的同时另外收授回扣；
（三）支付或收取停车费、人头费，或以加油费、奖励费等变相收授回扣；
（四）涉及佣金结算的经营收入不如实入账和纳税；
（五）不执行全省旅游佣金结算业务流程和操作规程；
（六）拒绝接受有关行政管理部门管理与监督；
（七）违反佣金结算管理的其他违法或违规行为。
第十二条对违反本办法第四条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定的旅游经营者和从业人员，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国税收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》、《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》（1996年11月15日国家工商行政管理局令第60号）、《海南省旅游条例》和有关法律、法规、规章的规定进行处理；情节严重的旅行社或其他旅游经营者，由工商、旅游、交通等行政管理部门依法吊销有关业务经营许可证、营业执照，并予以公告。对违法、违规的导游人员、旅游车驾驶人员，由旅游、工商、交通等行政管理部门或其他相关行政管理部门责令其改正，导游人员由旅游行政管理部门暂扣其导游证6个月，旅游车驾驶人员由交通行政管理部门暂扣其旅游汽车服务资格证6个月，情节严重的，依法吊销导游人员资格证、导游证和旅游汽车服务资格证并予以公告。
商品房销售合同模板
甲 方：____________
地 址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
乙 方：房地产中介有限公司
地 址：____________
邮码：____________
电话：____________
法定代表人：____________
职务：____________
甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守，
房地产销售合同
。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________ 兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。
第三条 费用负担
本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。
具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。
第五条 佣金及支付
1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。
2.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。
3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成，
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;
(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。
(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书;
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做以下工作：
(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);
(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;
(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;
(4)派送宣传资料、售楼书;
(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;
(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;
(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外
有关商品房销售合同
甲方：__________________________
地址：__________________________
邮码：__________________________
电话：__________________________
法定代表人：____________________
乙方：__________________________
地址：__________________________
邮码：__________________________
电话：__________________________
法定代表人：____________________
甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为销售，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产(房产具体情况详见本合同的附件)，该房产为(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同期限为______个月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长_______个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得指定其他销售商。
第三条 费用负担
1.推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。
2.具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
1.销售价目详见本合同的附件。
2.乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在______%内。
3.甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动______%内，低于此幅度时应征得甲方的认可。
第五条 佣金及支付
1.乙方的佣金为成交额的____%。乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分归乙方。
2.佣金由甲方以人民币形式支付。
3.甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4.因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照复印件和银行帐户;
(2)政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
(3)关于代售房地产的所需的有关资料，包括：平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方签署的委托乙方销售的委托书。
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的房地产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误订情况。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做好以下工作：
(1) 根据市场，制定推广计划;
(2) 在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动;
(3) 派送宣传资料、售楼书;
(4) 在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(5) 在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之前，乙方以人身份签署房产认购或预定合约，并收取定金;
(6) 乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守本合同所规定的销售价格与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：________________ 乙方：________________
代表人：______________ 代表人：______________
_______年_____月____日 _______ 年____月____日
商品房销售合同
甲 方：
地 址：
邮 码：
电 话：
法定代表人：
乙 方：
地 址：
邮 码：
电 话：
法定代表人：
甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。
第一条 合作方式和范围
甲方指定乙方为独家销售，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产(房产具体情况详见本合同的附件)，该房产为(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房)，销售面积共计________平方米。
第二条 合作期限
1.本合同期限为 个月，自____ 年____月____日至____ 年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。
2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。
3.在本合同有效期内，甲方不得指定其他销售商。
第三条 费用负担
1、推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到位。
2、具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。
第四条 销售价格
1、销售价目详见本合同的附件。
2、乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上控制在 %内。
3、甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动 %内，低于此幅度时应征得甲方的认可。
第五条 佣金及支付
1、乙方的佣金为成交额的____%。乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分，归乙方。
2、佣金由甲方以人民币形式支付。
3、甲方同意按下列方式支付佣金：
甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。
如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。
4、因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。
第六条 甲方的责任
1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：
(1)甲方营业执照复印件和银行帐户;
(2)政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
(3)关于代售房地产的所需的有关资料，包括：平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;
(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;
(5)甲方签署的委托乙方销售的独家委托书。
以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。
甲方保证若客户购买的房地产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。
2.甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误订情况。
3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。
第七条 乙方的责任
1.在合同期内，乙方应做好以下工作：
(1) 根据市场，制定推广计划;
(2) 在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动;
(3) 派送宣传资料、售楼书;
(4) 在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;
(5) 在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之前，乙方以人身份签署房产认购或预定合约，并收取定金;
(6) 乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。
2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
3.乙方应信守本合同所规定的销售价格与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。
4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。
第八条 合同的终止和变更
1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。
第九条 其他事项
1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。
2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
甲方：_____________________乙方：_______________________