时间：2022-03-17 03:32:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇建设用地容积率，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
经济可行性要求是控制性详细规划编制的一大重点，集中体现在对居住用地的建设强度进行科学控制符合当下的社会、经济、环境效益，本文将从基于经济可行性要求的居住用地容积率控制进行分析探讨，希望在该领域的研究作一定的探索。
【关键词】居住用地；控制性详规；经济可行性；建设强度
中图分类号：V221文献标识码： A
【前言】
控制性详细规划中的经济可行性控制集中表现在对用地建设强度的控制上。用地建设空置率不单是一个纯粹的问题，还与社会经济发展息息相关。随着城市建设的高速发展和控制性详规编制等工作的不断细化，如何基于经济可行性要求的居住用地容积率控制问题还需进一步探讨及研究。
1、容积率的概念浅析
1.1 容积率的基本概念
容积率即建筑容积率（Floor Area Ratio），指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。按照《上海市城市规划管理技术规定》，中心区域的容积率指标如下：新建高层建筑商办用房为4，住宅为2.5；新建多层建筑商办用房为2.0，住宅为1.8。规划控制的是建设基地的综合容积率，综合容积率是各种建筑在基地总建筑面积中的比例，与各自容积率指标的乘积之和，再扣除折减率。
1.2 合理容积率的确定方法
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的过大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
目前，已有诸多学者提出了合理容积率的确定方法。如鲍振洪、李朝奎（2010）从经济条件的约束、环境条件的约束、社会条件的约束等三方面综合取定容积率值；陈昌勇（2006）提出从宏观层次的形成、中观层次的调节、微观层次的修正三个层面最终确定容积率，新近又提出了基于经验、日照、建筑形式、地价、城市地理学的综合平衡法等。
1.3 容积率对地价的影响规律
容积率对地价的影响规律主要受收益机制和市场供求关系的作用。总体来说，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，容积率对地价的影响程度愈大。对于不同城市，容积率对城市地价的影响程度与城市规模成正相关关系；对于同一城市不同地区，容积率对地价的影响表现为从中心向逐渐减弱；对于同城同地区，容积率对地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
2、用地建设强度控制与经济可行性评估
从现实的角度看，《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定的建设用地类型中，公共管理与服务用地、工业用地、物流仓储用地、公用设施用地等受相关规范和专业要求限制，一般不会在建设强度要求上有太多出入；绿地及交通设施用地等几乎不涉及建设强度问题；商业服务业设施用地的建设强度也主要受基础设施条件和景观风貌要求控制。只有在确定居住用地的建设强度时面临的矛盾和挑战才最大。
2.1、居住用地建设强度是经济可行性要求的主要内容
居住用地的建设强度控制问题与社会、经济、环境效益关系最为紧密。当居住用地的建设强度过大，居住人口将会相应增多，基础设施和绿地人均拥有量随之减少，社会配套服务设施无法满足要求，产生出一系列社会问题社会效益和环境效益降低。反之，如果居住用地建设强度过低，除造成土地使用浪费外，要么会困为建设用地的边际成本增加减少了建设单位的经济效益，让方案失去经济可行性。要么会导致房价过高引发社会问题降低了社会效益。
长期以来，规划人员在控制性详规的编制过程中，一般着眼于对居住用地建设强度上限的研究而忽略了对建设强度下限的论证，这样的结果常常造成居住用地容积率偏低，而缺乏可实施性规划方案的经济可行性不高，在后期实施过程中反复进行容积率修改等等弊端。居住用地的容积率到底要达到多少才能满足控制性详规方案的经济可行性要求？这是一个问题。
2.2、探索居住用地建设强度控制的经济可行性评估
上杭县居住用地容积率普遍偏高，新建高层建筑约为2.5-3.0左右，高的甚至高出5.0；新建多层建筑为1.2-2.0左右。我县城人口在11万左右，规划面积达72平方公里，建成区面积12.4平方公里。要对该县容积率进行可行性评估，就要做好以下工作：要集中在对居住用地的建设强度控制上,过高或过低都不符合科学发展要求。控制性详规方案要在社会、经济、环境效益兼顾的前提下,通过运用容积率的杠杆作用,合理调控楼面地价,从而保证经济可行性。因此,经济可行性控制方法应该在合理的房价和适当的居住用地建设强度之间找准关系。为此一要发挥政府职能,控制好楼面地价在房价中的比重,二要通过合理调控容积率以降低楼面地价。按照这一前提,本文提出了一项基于地价和房价因素条件下的容积率计算公式,用以确定居住用地的容积率低限值,保证控制性详规方案的经济可行性。
3、合理调控容积率，控制好楼面地价
规划人员要运用好容积率指标控制，加强对方案经济可行性的指导，既是满足社会、经济环境效益相结合的需要，也是解决当前房价高的途径之一。只有合理的建设强度，才能决定合理的楼面地价，也才能产生合理的房价，在此前提下控制详规方案才具有经济可行性，这就是经济可行性控制的根本所在。
综合经济可行性的本质，就是要将房价、地价和合理的居住用地建设强度结合起来，通过调控容积率将地价因素控制在房价的合理比重当中。同时这些数据在现实中都比较简单易得，计算过程十分方便快捷，结论可以对调控用地建设强度提供直接指导。例如某地块地价为200万元／亩（即3000元／m2）， 当地的多层住宅房价为6000元/ m2，高层住宅房价为5200元／m2，低层住宅房价为10000元／m2，相应的k值取0.33、0.27、0.4则，
多层住宅容积率=3000÷(0. 33×6000)=1.5
高层住宅容积率=3000÷(0.27×5200)=2.14
低层住宅容积率=3000÷（0.4×10000）=0.75
得出的结论是，当该地块规划为多层住宅时，其容积率不能小于1.5，规划为高层和低层住宅时其容积率分别不能小于2.14和0.75，否则规划方案不具有经济可行性。相应地，按照这种经济可行性控制方法也可以为居住用地出让提供价格依据，例如某地块容积率为1.5，当地房价为4200元／m2左右，k值取0.33则相应的地价应在2100元／m2，即140万元／亩左右，可以在政府进行土地出让时为确定地价提供一个大致的参考。
4、定性分析
4.1、建设条件分析
区位不同决定了土地的使用价值不同。城市中心区人口密度大、基础设施条件优越、地价较高，容积率应大于城市地区。考虑到城市景观环境的营造，应鼓励采用高层低密度高绿地率的形式，提供开敞空间。与此相反，城市地区容积率应适当降低，提高居住环境质量。旧城改造和棚户区改造除了要考虑技术因素外，还必须考虑动迁安置成本等因素，可适当提高开发项目的容积率，平衡改造成本和效益，吸引开发商的积极参与。环境承载能力是决定容积率控制上限的重要因素，中心区公共基础设施齐全，能够承载较高的容积率，地区公共基础设施较少，容积率应适当降低。通过调查发现，容积率过高的小区普遍存在基础设施超负荷、停车困难、存在安全隐患等问题。
4.2、住房和城乡建设部出台管理办法
住房和城乡建设部在其官方网站发文称，已制定《建设用地容积率管理办法》，要求各地认真贯彻落实。
据了解，该办法已于2012年3月20日由住建部下发各地住建部门。该方法明确，国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整、更改，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
行业人士分析认为，由于房地产调控趋严，过去几年中不少开发商高价获得的土地如今面临开发亏损的预期，而一些地方则通过修改容积率的办法，增加这些开发项目的可出售面积，以改变这些项目可能面临的亏损前景，并保证地方经济的发展。不过，由于容积率事先均依据所在城市的控制性详细规划而制定，因此事后的更改可能会给城市规划带来一系列负面影响，如配套工程不足等等，从而影响长远的城市发展。分析人士认为，住建部此时的《办法》，是对地方政府此类行为的遏制。
根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。
【结束语】
控制性方案的经济可行性控制主要在于控制用地的建设强度，保证居民居住用地的容积率现实可行，满足社会，环境及经济的发展需求。
【参考文献】
[1] 王玮华.控制性详细规划(之十五)[J]. 城市规划通讯. 2012(23)
[2] 王玮华.控制性详细规划(之五) 第三讲 控制性详规的内容、深度与成果[J]. 城市规划通讯. 2010(03)
[3] 王亮.广州工业园控制性详细规划编制新方法及思路[J]. 山西建筑. 2010(16)
当前上海建设用地特别是工业用地的粗放利用，不仅无助于实现产业结构调整这一战略目标，而且将对上海建设“四个中心”和中国特色社会主义现代化国际大都市产生阻碍作用。具体表现在以下三方面：
一是建设用地规模趋于极限，资源约束特征显著。从建设用地规模总量看，当前上海建设用地已达3070平方公里，占本市陆域面积比重为45.7%。根据土地利用总体规划，至2020年上海建设用地总规模为3226平方公里，占本市陆域面积的比重将达到48%，建设用地总量趋于极限规模。与此相比，国外大都市建设用地占城市陆域面积的比重一般都保持在20%～30%的水平。从人均建设用地水平看，上海目前为122平方米，远高于发达国家城市人均82.4平方米和发展中国家城市人均83.3平方米的水平，也高于国际大都市的水平，反映出资源约束的明显特征。
二是建设用地结构中工业用地比例较高。上海建设用地中，工业用地占比达29%，与国外综合性城市工业用地平均占比15%～17%相比，明显较高。上海中心城区还存在大量工业用地性质的老厂房、老仓库；而伦敦、纽约、东京等国际大都市的工业用地占建设用地比重一般在5%以下，上海与之相比差距更大，这与上海“四个中心”的发展定位明显不符。近十年来工业用地占年供地总量比重始终在50%左右，给整个城市的生态环境建设带来严峻挑战。
三是工业用地产出效率相对较低。2000～2009年的10年间，上海建设用地产出效率年均增长率为8.3%，而同期工业用地年均增长率仅为6.5%。2000年时，商服用地的产出效率是工业用地的1.37倍，到2009年则增加到1.74倍，表明商服用地的产出效率不仅高于工业用地，而且其增长率也高于工业用地。与此同时，工业用地产出效率的提升主要是靠资本投入而非创新水平的提升。自2000年以来的10年间，上海工业用地的投资强度年均增长4.6%，表明目前工业土地产出效率增长中的70%以上仍主要由投资拉动。
目前上海土地粗放开发的弊端已开始逐渐显现：一方面，土地开发强度已接近极限；另一方面，工业土地闲置或粗放利用的现象较为多见。面对土地资源硬约束与大量工业用地闲置之间的矛盾，必须通过优化建设用地结构、加快土地二次开发和创新土地使用制度等方式来提升土地的集约节约利用水平，逐步缓解上海建设用地紧张局面，实现上海未来的可持续发展。为此我们建议：
一、加快产业结构调整，优化建设用地结构
从长远来看，产业结构优化是经济增长的核心，土地二次开发的目的就是让优质项目尽快落地，保证经济、社会的可持续发展。因此，优化建设用地结构：
一要加快产业结构调整，使产业用地政策与本市产业发展导向高度匹配。中心城区应优先发展现代服务业，而郊区工业用地需优先保证先进制造业及高新技术产业发展。
二要坚持“产业集中、用地集中”原则，优化产业布局。加大市域范围内零星、低效工业点向本市统一认定的“104个产业区块”集聚力度。
三要研究产业结构调整、产业转移动向，建立覆盖本市各行业的集约节约用地标准体系。大力支持企业技术改造，提高土地产出率。
二、加快土地二次开发，提高地均产出效益
本市可以借鉴发达国家分别采用“土地重整制度”和“精明增长战略”应对土地紧缺的经验，加快工业土地二次开发，盘活存量，提高质量。
一是通过合理分配土地用途转型所带来的“红利”，鼓励现有的二产用地向三产用地转型。
二是利用税收调节手段，促进企业部分存量与闲置土地入市，从而增加建设用地的供应途径。
主题词：工业项目土地建筑系数容积率绿化率
中国是一个人多地少、土地资源相对稀缺，工业化、城镇化快速发展的国家，这个时期的突出特点是一方面用地量大，土地资源匮乏，后备资源稀缺；另一方面土地浪费现象严重，粗放的经济增长方式更加剧土地资源的浪费。特别是工业工业项目，用地比重大，单位面积GDP水平低，提高利用效率的空间很大，也是节约集约用地潜力大的地方。为建设节约型社会，国土资源部要求工业用地必须走集约高效道路，提高土地利用率，并于2008年出台了《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》）这一促进土地节约集约利用的重要文件，针对一般制造业用地，给出了不同地区各类工业项目在投资强度、土地利用空间效率等方面制定出严格的标准。但在实际应用中，工业项目的容积率、建筑系数、绿地率及行政办公生活服务设施占地面积等指标难以全部达到，甚至出现一些弄虚作假现象。
1.容积率
《控制指标》规定：容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积，建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。化学原料及化学制品制造业、有色金属冶炼和压延加工业容积率≥0.6，金属制品业≥0.6，交通运输设备制造业≥0.7。
笔者从事的是有色金属行业和化工行业设计多年，在实际工程设计中建设项目容积率难以达到《控制指标》中的控制指标。笔者设计的一个采用氧化锌沸腾焙烧制硫酸项目，工艺流程：原料工段（原料堆场、原料库、加料风机房等）――焙烧工段（沸腾炉、余热锅炉、电收尘等）――净化工段（脱气塔、洗涤塔、电除雾等）――干吸工段（干燥塔、吸收塔、尾吸塔等）――转化工段（转化器等）――成品工段（硫酸储罐等），除原料库、风机房等少量的建筑物外，其余全部为露天设备占地及操作场地，项目的容积率不到0.1，无法达到规定的≥0.6。目前国内有色金属冶金行业所需矿石的供应量和品位难以满足冶炼企业的需求，大多数企业原料大多依靠购买矿石，所生产的废渣进行出售或其他方面利用，厂区内需要大量的原料和渣中转堆放场地；同样，如汽车交通运输设备制造业项目特别是工程运输车辆，对环境要求低，企业为减少投资，原材料、中间产品和成品采用露天堆放的方式，亦需要大量的露天场地，建筑物数量相对较少，这几类项目一般容积率在0.2~0.6之间，难以达到规定的容积率≥0.6。
在方案报批过程中，建设单位和设计单位为了达到政府部门的要求，采取将堆场改成棚或仓库、多增加几栋职工宿舍楼或其他配套设施、将配套建筑层数全部做到6层等弄虚作假的方法以增加建筑面积，从而增加容积率，满足审查需要。因此，国土部门对容积率的规定不应一刀切，应根据实际灵活控制，同类项目根据不同情况给出相应的范围或特殊的规定，对于汽车交通运输设备制造业、造纸及纸品制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业等需要大量原材料堆放场地的项目，应结合项目生产实际规定合理的容积率指标。
2.建筑系数
《控制指标》规定：建筑系数是指项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%，工业项目的建筑系数应不低于30%。
在实际的设计工作中，一般项目都远远超过这个系数，工业项目用地内占用土地分项只要为：建构筑物占地、露天操作场地占地、堆场占地、道路广场占地和绿地，项目内道路广场占地率一般在10~15%，《控制指标》规定一般项目不得安排绿地，特殊要求的项目绿地率不得超过20%，建构筑物、露天操作场地、堆场等占地可达到70%以上，即建筑系数可达到70%以上，远远大于30%，为了控制用地用地率，本指标可控制在60%以上，更好地防止了工业企业用地多占少用、占而不用现象的发生。
3.绿地率
《控制指标》规定：工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
工业项目所产生的有害物质主要有烟尘、有害气体、噪音、废水等，程度不同的污染着大气、水体和土壤，即使是现代工业，在生产设备上采取各种技术措施，仍不能彻底消除工业项目对环境的污染。绿化对环境的作用突出表现在：保护大气中O2与CO2的平衡、吸收有害气体、滞留吸附粉尘、净化水质、减弱噪声、调解气温、监测环境污染、有利于人体健康、美化环境、提高环境的自净能力，因而是保护环境的根本性措施之一。良好的生产环境也是现代工业的重要标志之一。
部分地方国土部门审批项目方案时，完全按照规定《控制指标》进行审批，对一般工业项目设有绿地的方案不予通过审批，造成企业在所提交报批方案中将建构筑物和道路用地以外的所有土地全部做成混凝土面，既造成不必要的浪费，又与建设和谐生态项目的原则相违背。因此，国土部门为了避免企业建设花园式工厂，可在绿地率这一指标做上限控制，控制在15%甚至10%以下，既避免了绿地过大浪费土地资源，同时又能提高土地的利用率、美化环境。
4. 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积
《控制指标》规定：工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
工业项目所需行政办公及生活服务设施主要包括：职工宿舍、单身宿舍、办公楼、食堂、浴室、医务室、实验室、商店、停车场、体育设施、道路以及绿地等，该区域又称为厂前区，建设用地指标如下：
工矿企业生活建设用地指标表 单位：m2/人
按照我国西南地区一般工业项目就业人数平均80人/ hm2，一个占地10公顷的项目就业人数800人，所需居住建筑用地0.88~1.08hm2，所需生活区总用地1.28~1.84hm2，占总用地面积12.8%~18.4%，远远大于7%的控制指标。建设单位及设计单位为达到该指标要求，一般采用的方法两种方法应对此条规定：一是另外选址建设生活区，此种方法在项目建设中给企业带来更多不必要的麻烦，在生产运营中增加人员上下班接送的费用；二是只计算建构筑物的基地占地面积，将道路、绿地等面积不计入厂前区面积，以达到减少行政办公及生活服务设施用地面积的目的。为减少厂前区用地，设计人员可以充分考虑合建的方法，比如增加层数，将商店、娱乐活动中心与食堂合建，浴室与宿舍合建，实验室与办公室合建等，既可减少基地占地面积，又可减少安全防火间距所需用地。
5.结束语
《控制指标》的编制解决了当前在工业项目用地上普遍存在的粗放利用、闲置浪费问题，进一步推进土地集约利用。2010年拟修订的《工业企业总平面设计规范》亦将本《控制指标》中的建筑系数、容积率、绿化率、行政办公及生活服务设施用地面积等指标纳入设计规范内，上升到设计规范标准的层次，这将对以后的项目建设设计、审批要求更加严格，同时也将带来更多不必要的矛盾。
参考文献：
【1】国土资源部：《工业项目建筑用地控制指标》，2008（1）。
【2】建设部、国土资源部：《工矿企业生活区建设用地指标》，1993（10）。
关键词:宅基地;挂钩置换;城市化;土地
中图分类号:F293.2文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)01-0133-02
引言
城市化是中国现代化进程的必经之路。但是,城市化粗放型的空间拓展会导致大量农地的非农化。如何处理好耕地保护与城市化占地的关系,考验着政府的决策智慧。目前,中国耕地保有量已减少至18亿亩红线左右,这意味着依靠无度占用土地的粗放式城市化道路已经走到了尽头。
已有可以减轻城市化对耕地保护压力的措施主要有两个。第一,通过增加层高居住的容积率来提高城区的居住量。这个思路在中国已经得到很好的实施。不过,城市平均容积率的提高往往要以牺牲居民的社区环境舒适度为代价。第二,增加农村居住容积率,例如,通过“以新居换宅基地”,让农民集体迁往集中居住区,节约出来的宅基地用于城镇或工业化的建设用地。但是,这一思路面临着道义上诘问:这是否剥夺了农民对宅基地的私权?而且,让农民同意放弃宅基地外迁到集中居住区,在操作上能否遵循农民的个体意愿让人担忧。已有经验来看,在操作上很难尊重所有农民个体的意见。
本文认为,目前中国农村建设用地多处于低效的状态,可以借助市场的力量,对农村和城镇建设用进行地挂钩置换,实现多赢:为城市提供用地指标,并无妨耕地保护,且能提高农民财产性收入。
一、挂钩置换的操作方式
所谓挂钩置换,即城区国有建设用地的增加与远郊的农村集体建设用地减少(复耕)挂钩,确保耕地占补平衡,存量不减。考虑到目前中国的国情,为了实现城区的规模效应和整体规划,使用政府公权对城镇近郊周边地区进行土地征用暂时不可避免的。然而,在处理远郊农民的宅基地问题上,存在着照顾各方利益的可能方案。城区政府可以先向远郊的农民购买宅基地复耕,增加耕地,并以此获得等量建设用地指标,然后凭此指标对城区周边地区征地来获得城市化用地。在置换过程中,由于远郊复垦地与城区周边地价差异较大,获利丰厚的政府承担得完全可负担得起以宅基地的市场交易。目前,国土资源部允许一些地区进行建设用地挂钩置换试点。挂钩置换这种方式的好处在于:
1.提高土地利用效率,为城市化取得宝贵的空间。中国是一个严重缺乏耕地资源的国家。城市化的进程中,居民居住结构趋于楼房化,土地使用应当从粗放走向集约化,有利于耕地保护。但是,由于宅基地没有退出机制,土地利用极为低效。中国有上亿亩的在用宅基地数量,很多农民长期在外谋生,或已在城里购置房屋,宅基地处于闲置状态,这与城区土地寸土寸金的局面形成鲜明对比。如能政府回购复耕、借助市场力量进行置换,则能提升土地利用效率,并为城市化取得宝贵的拓展空间。
2.尊重了远郊农民的宅基地使用权,增加了远郊农民的财产性收益。与建农民新居工程及或集中居住区等土地集约措施不同,挂钩置换的方式承认农民宅基地的私权,体现出以民为本的精神。市场交易方式给了农民以选择权,有利于增加他们的福利水平,最大限度地减少了采取硬性集约措施而会导致了社会不稳定因素。
二、以成都为例的可行性研究
挂钩置换是否是真能为城市化解决供地问题,还需要从实证的角度给予论证。笔者以成都为例,考察此种方式是否对能解决成都未来的城市化供地问题。
1.成都的未来城市化及人口变化对居住面积的需求。何景熙等人构建大城市人口态势综合预测模型 ,对成都市2005―2030年包括流动及迁移人口在内的总人口及其结构变动作了预测[1]。依据这项研究成果,2020年左右成都市总人口1 800万左右。根据《成都市2020年远景规划》,届时成都城镇化率将达到70%之上,就意味着即使以目前人均居住30平方米的标准,城镇的居住存量最低须达到3.78亿平平方米的建筑面积存量才能满足居住需要。
2.目前的居住存量估计。由于没有找到成都现有城区住宅建设用地量存量数据,作者用2007年城镇人口数和人均居住面积估计了成都城镇住宅建筑面积(见表1)。表1显示,成都目前城镇居住总面积约为1.8亿平方米。如前文分析,在未来十年内,成都还需要2亿平方米建设面积净增量,才能满足2020年人口水平及城市化水平对住宅的需要。这当然会形成对城镇建设土地增量需求。
3.未来农民的宅基地可置换空间。由于存在大量的超标建设的情况,农村的宅基地实际数量难以估计。不过,依照成都国土部门的规定,农民的合法宅基标准是人均35平方米。成都2008年土地产权确权改革方案中,对于违法超标建设占地面积,均没有确认其合法性。这意味着未来这些超标土地不可能与合法土地一样自由流转。不合法的宅基地的可否置换问题不在本文研究范围之内。
成都目前有农业人口约516万。按人均35平方米的标准,成都合法宅基地总量为27万亩。考虑到有部分历史性超标宅基地得到的合法许可(如祖传的老房屋、子女继承、旧法效力延续),合法宅基地应当30万亩以上(见表2)。
假定未来农民的宅基地出让与城市化进程有某种必然关系。2006年成都城镇化水平为61.5%[2],而根据成都“十一五”规划,到2010年城镇化率将达65%以上;到2020城镇化率达到70%以上[3]。以此速度,不考虑增加人口变动因素,2010以后十年间将有60万农民被纳入城镇生活。以此推算,这60万人现在所拥有的3.15万亩宅基地面积,最可能流转并被纳入挂钩置换的范围。即使考虑到人口变动因素,也不影响此处的研究,因为新增人口并不增加宅基地总量。
4.供需矛盾分析。前文指出,考虑到人口变动和城市化因素,在未来十年内,成都还需要2亿平方米建设面积增量。作者假定:未来城镇化农民3.15万亩的宅基地量被政府以指标置换的形式全部转换成城区住宅建设供地,设平均容积率为3～5,约形成6000万～1亿平方米左右的住宅增量。如果平均容积率更高,则会形成更多的住宅面积,从而部分地满足城市化对住宅的需要。
本文仅仅研究了以宅基地置换来增加城区建设用地这一方式,实际上,农村集体建设用地总存量远大于宅基地总量,这些建设用地都构成理论上的复垦置换的指标。所以,挂钩置换是解决未来成都城市化的空间拓展的好办法。
结语
面对耕地保护和城市化的双重任务,未来的城市化拓展空间可以通过挂钩置换来解决。本文的实证分析显示,未来十年如果能将成都非农化的农民合法宅基地都置换成城区的征地指标,将形成3万多亩的供地增量。由此形成的建筑面积增量可以大大缓解城市化的建设用地紧张的压力。
参考文献:
[1]何景熙,李晓梅.成都市人口变动态势的预测及其含义[J].人口与经济,2007,(1).
丰县位于江苏省最西北部苏鲁豫皖四省七县接壤处，辖12个镇、3个街道办事处和1个省级开发区，县域总面积1450.2平方公里，总人口118万。2015年全县GDP370亿元。
丰县现有工业企业共计767家，占地1220.11公顷，营业总收入900362万元，用工人数41726人。地均收入为每公顷1048.44万元。近年来，丰县鼓励工业项目建设四层及四层以上高标准厂房、提高单独供地门槛和亩均投资强度、严格批后监管等方式，特别是县高新园区30万平方米标准厂房和电动车产业园10万平方米标准厂房的建设，有力的提升了全县工业项目集约用地水平。以正在建设的高新园区30万平方米标准厂房项目为例，该项目占地近300亩，设计容积率为1.1，按照普通单层厂房项目容积率0.7测算，建设30万平方米单层厂房比多层标准厂房需要多占土地120亩。节省下来的120亩土地如用于房地产项目，就能增加约1亿元的财政收入。因此，做好工业项目集约利用工作，不但能节约珍贵的耕地资源和紧张的用地指标，也能取得可观的经济效益和社会效益。但由于目前节约集约用地制度体系尚不健全，政策措施配套不够完善。部分工业项目，仍存在厂房建设标准低、建筑密度低、项目实际投资低、非生产性用地比例过大和项目建设周期长等低效利用土地现象。为进一步贯彻落实国家和省、市关于节约集约用地政策，建立最严格的节约集约用地制度，提升国土资源保障发展能力，提出以下建议：
认真执行土地预审制度
充分发挥土地预审的作用，要按照节约土地、集约发展、合理布局的原则，从严核定建设项目用地规模。加强对工业项目的用地门槛管理，提高投资强度，实行最低标准制度。每亩土地的实际投入，原则不得低于200万元，工业项目的建筑容积率原则不得低于1，建筑密度不低于45%，对电子、医药、服装等轻型产业，必须建设三层以上多层厂房。有关部门在办理有关审批手续时，要严格按照项目土地预审核定的面积进行审批，开发区和各镇政府不得超过《土地预审意见》核定的用地面积与用地单位签订用地协议。对所有没有通过土地预审的建设项目，有关部门不得办理项目立项和规划手续。
严格执行出让合同履约监管
工业项目用地中生活设施、后勤保障、办公服务等配套用地面积不得超过项目总用地的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。在招商项目协议中要明确建设项目投资强度、税收产出、开竣工时间、规划条件以及相应的违约责任等内容，并列入挂牌公告，写入出让合同。在挂牌出让公示文件上，要载明项目未经国土部门竣工验收，不得进行初次转让。造成土地闲置的，闲置一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，无偿收回国有建设用地使用权。
加大盘活存量土地力度
各类建设项目用地应首先考虑通过盘活存量来解决。在项目用地选址时，规划和国土部门要优先安排使用存量建设用地、闲置土地和未利用地，使存量建设用地得到充分整合利用。新上工业项目必须进入开发区和工业园区，在此之外的工业企业，在符合国家产业政策和达到环保要求的条件下，也要通过“拆企并企”、“拆企入园”等方式逐步进入开发区、工业园区；对规模小、污染重、效益差的企业逐步实行淘汰关停。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和容积率的，不再增收土地价款，基础设施配套费减半收取。
实行临时土地使用证制度
对挂牌出让的工业项目，办理土地初始登记时，根据建设项目所需建设周期，在颁发的《国有土地使用证》上注明1-2年的有效期限，项目建设期满后，经验收建筑密度、容积率和投资强度等土地使用条件均达到《土地出让合同》要求，方可换发长期土地使用证。临时土地使用证不得转让、抵押、出租。
严格限制单层厂房建设
工业项目建设，按照“限制一层厂房、推行多层标准厂房、鼓励高标准厂房”的原则。建议今后对适合多层标准厂房的中小微企业工业项目和固定资产投资总额2500万元以下的工业项目，原则上不再单独供地，鼓励和引导其租用多层标准厂房进行生产。除特殊生产工艺需要外，发改、规划、住建等部门原则上不再审批―层厂房项目。
鼓励标准厂房和高标准厂房建设
建议今后招商时，工业项目不再享受地价优惠，企业想降低用地成本，要靠实实在在的固定资产投资换取奖励补贴。对多层标准厂房和高标准厂房建设和使用，政府应实施相应的扶持政策。
多层标准厂房。多层标准厂房建设，第二层减半收取基础设施配套费，第三层及以上部分免收基础设施配套费；对建设、使用多层标准厂房的企业，符合技术改造、技术创新、协作配套项目等申报条件和要求的，各部门应优先安排项目申报和扶持资金；多层标准厂房通过竣工验收后，项目实际容积率、建筑密度、绿地率和非生产性用地比例符合《国有建设使用权出让合同》约定的，由项目所在园区按照第二层建筑面积每平方米30元、第三层及以上建筑面积每平方米50元给予奖励。
占地1800亩的中信森林湖项目，在青岛以“世界级湖岸墅区”著称，是少海新城别墅区的典型样板。少海新城的主干道上，中信地产“开启你的别墅生活”的道旗和广告牌随处可见。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4亿元问鼎青岛“单盘成交面积”与“单盘成交金额”双料冠军。
多年来，国家部委三令五申禁止审批别墅类房地产项目用地，明文规定住宅用地的容积率指标必须大于1。而中信森林湖这个号称容积率只有0.4-0.58的超大型别墅区，又是如何通过层层审批，并且别墅不是以个案存在，相关部门的推诿与缄默让人生疑。但值得注意的是，偌大的项目各部门并非全然不知，相反，根据官方资料显示，这个项目开工时，胶州市主要领导悉数到场，并曾多次到施工现场了解项目建设进展。
时代周报记者致电中信地产总部，中信森林湖的项目用地容积率到底是多少，别墅用地如何获批，已被叫停的高尔夫项目为何仍被当作宣传亮点等问题虽然被工作人员记录下，但截至发稿前，中信地产并未给时代周报记者任何答复。
一期容积率只有0.4
中信房地产股份有限公司（下称“中信地产”）是中信集团旗下一级控股子公司，中信集团2010年年报显示，中信地产已基本形成“立足京、津、珠三角、长三角，有选择地进入二线城市”的全国布局，全年商品房销售预售面积215万平方米，销售预售金额258亿元，全年营业收入132.7亿元，其中，中信青岛森林湖计划投资95.92亿元，建筑面积80.36万平方米。
中信森林湖的官方网站显示：“森林湖项目总占地1800余亩，位于美丽的南湖、北湖沿岸，周边景色优美，配套齐全，具备打造‘亲湖、生态、低密’社区的先天优势。首期开工的区域K01占地18万平方米，建筑面积7.3万平方米，产品形态为高品质湖景独栋别墅产品，着力于打造高端湾区生活方式，将成为中信地产进军青岛的重要标志。”
而2004年10月国务院曾发文，要求继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。
2010年，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
时代周报记者以购房者身份暗访时，中信森林湖售楼处工作人员介绍道，“这个项目最大亮点是：环绕6.28平方公里的少海湖，比西湖还要大930亩。整个少海新城是高端别墅区，这附近没有高层，都是别墅。少海新城建设用地7000亩，中信预计拿地4400亩，目前已经拿下1800亩，剩下2000多亩已达成初步协议。我们项目分10期开发，周边不仅有湿地公园、人文景区，还有千亩体育公园，体育公园实际上是两个18洞的高尔夫。”
“一期整个容积率0.4，今年3月26日开盘的，是青岛上半年别墅双冠王，307栋独栋别墅，均价1.6万元/平方米，现在只剩4栋。目前二期已经开始认筹，都是联排，容积率为0.58，均价9000多元/平方米。”该售楼人员说。
中信森林湖在新浪乐居的项目“详细信息”一栏中也显示，首批307栋，占地18万平方米，建筑面积6.7万平方米，容积率为0.4。
官员信口否认建别墅
对于该项目是如何获得用地审批的，胶州市土地储备中心工作人员向时代周报记者表示：“我们把土地出让给广东联泰集团，中信是从联泰手里拿的地，我们这里没有土地的信息。”
当时代周报记者问及，即使是联泰将土地转让给中信地产，最初地块出让时的容积率和规划也应该不会改变时，该工作人员仍坚称不能提供地块信息，“你可以上中国土地市场网上查到，我们所有交易的土地信息都必须在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理处管理，不一定全部拍卖，有的是协议，有的是转让，具体由少海管理处操作，你要去找他们了解。”
胶州市政府网站显示，2007年，广东联泰集团与深圳长城投资控股股份有限公司携手采取“建设－移交”运作模式，在8年内斥资30亿元开发建设少海新城，前3年主要进行基础设施建设。时代周报记者在中国土地市场网上查询了2005-2011年的出让公告，均未找到相关地块信息。
面对上述问题，一位始终不愿意透露名字和职务的少海管理处相关负责人打起了“太极”，“我刚接触这块，不是很熟。这次主要报道哪些方面？要不我们转转看看少海景区吧。我们这里主要是公共事业、景区管理，具体项目都由相关主管部门来管，不是我们管。”
对于中信森林湖的容积率是否为0.4，别墅用地如何获批的，该负责人给出了一个令人哭笑不得的答复，“容积率肯定不是0.4吧，那是宣传的。咱们国家规定应该是多少我还真不知道。中信那些项目不是严格意义上的别墅，也不是以别墅建的，你去现场看了没？那是他们自己宣传的，真正别墅我觉得不是那样的。说白了，那些不是独栋，人家来看房子，来了一看不是，好多都走了。”
而胶州市环保局的官方网站上，《中信森林湖一期建设项目环境影响评价第二次公示》显示，中信森林湖一期建设项目被正阳路分为东(A)、西(B)两个地块，总占地面积24.40公顷，总建筑面积34.00万平方米，容积率为1。A地块设计总户数307户，均为2层，地下一层车库307个，每栋独立设置；B地块设计总户数1403户，拟建9栋18-28F的住宅楼，建有地下2层的车库，共1403个停车位。
即便在这个环评公示上，容积率也未超过1。目前在建项目中，也找不到“9栋18-28F的住宅楼”。而中信森林湖售楼人员也一再强调，该项目是别墅区，并没有高层。
到底容积率上报时是一个数字，实际操作中被擅自改动，还是规划时就已得到0.4-0.58的默许，时代周报记者向胶州市规划局求证时，规划局办公室副主任陆洋表示，相关问题必须向办公室主任王建新请示，由王建新来解答。但王建新始终不在办公室，并且手机无人接听。
有意思的是，时代周报记者在王建新办公室堆得厚厚一摞的规划报批方案中发现，少海新城项目报批中不乏别墅的方案。
其中，一份《青岛胶州少海卫城项目方案设计》显示，该项目总用地面积80027平方米，其中别墅建筑面积11727.19平方米，共42栋，项目容积率为0.53。而另一份名为《青岛胶州市少海别墅项目规划设计深化》显示，该项目总建筑面积91100平方米，独栋别墅建筑面积56050平方米，共123栋，容积率0.4，酒店及会所建筑面积35050平方米，容积率1.48，项目总容积率为0.56。
这至少可以表明，各个项目在上报规划时，并没有把容积率大于1当作不能触碰的红线。
而在中国土地市场网查询可以发现，少海新城挂牌出让的容积率不超过1的土地不在少数，例如，由青岛少城置业有限公司获得的位于胶州市胶马路北、少海南路南，面积为8.1297公顷的土地，合同签订日期为2009年12月29日，约定容积率下限为0，上限为1；由青岛市联明地产有限公司获得的一幅面积为41.4961公顷的土地，签约日期2009年12月28日，约定容积率下限为0，上限为1。时代周报记者在少海新城多个售楼处采访时获悉，除了沿湖别墅外，白鹭洲等湖心小岛上也错落着一些高档别墅和会所。
别墅项目成了形象工程
事实上，除了中信森林湖以外，中信集团旗下另一控股子公司中信旅游总公司在少海新城投资5亿元建设了中信少海五星级大酒店以及别墅项目中信璞玉岛。
其中，中信少海五星级大酒店由中信旅游子公司青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司建设，中信璞玉岛由青岛信瑞房地产投资开发有限公司开发建设。
据中信璞玉岛售楼处工作人员介绍，“璞玉岛延少海湖的东岸，分为南北两个地块，北边是住宅，南边是五星级酒店。一共188套独栋别墅，南边只有14栋。一期50多栋，目前推出的有20多栋，最早2013年6月交房。东边靠近体育公园，国家不批高尔夫用地，我们对刚到访的客户一般不作宣传，后期很多客户都知道这是个高尔夫项目。不算酒店那块，整个容积率是0.4。”
对于打着中信旗号的璞玉岛项目，中信森林湖售楼处工作人员颇不以为然：“信瑞房地产，是浙江的几个老板成立的公司，在中信旅游挂了10%的干股，它是借中信名义建的。”
中国土地市场网显示，青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司获得的3.1674公顷土地为“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同签订日期为2011年2月14日，约定开工日期为2011年2月14日，约定容积率上限为1.2。但胶州市规划局“青岛中信度假酒店及住宅项目批前公示”中，该地块容积率已上升为1.37。
由青岛信瑞房地产投资开发有限公司于2011年2月14日拿下的两幅分别为6.6477公顷、6.2183公顷的土地约定容积率下限为0，上限为1.2，即是璞玉岛的项目用地，这与售楼处宣称的实际0.4的容积率并不相符。
而2010年国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：“市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中、权钱交易等违纪违法行为。”
与此同时，被中信森林湖和中信璞玉岛高调宣传的高尔夫项目，借着休闲体育公园的名义仍大行其道。虽然国土部今年11月左右已经清查并处罚了少海新城的高尔夫项目，但高尔夫项目仍被印在了中信森林湖最新的宣传图册上，对于今后高尔夫是否停建，少海管理处负责人不置可否。
据悉，少海新城原本是一片荒滩，每遇到天文大潮、海水倒灌，都会引起很大的水患。因此，胶州决定实施东部滞洪区工程，即在胶州市区东部10.5平方公里的盐碱地内开挖一个6.28平方公里的滞洪核心区―少海湖。除了满足胶州城区的滞洪功能外，胶州市政府以少海为核心，希望打造一个“宜居、宜业、宜游”的少海新城。按照设想，少海新城将投资200亿元，官方数据显示，截至目前，已累计完成投资约46亿元。
中信集团的两个项目被列为少海新城招商引资的重点对象之一，自然受到胶州市政府的“优待”。胶州前市长刘赞松在致辞中曾表示，“胶州市委、市政府将为项目的建设推进提供最优质的服务，使项目早出形象、早见效益。各相关部门单位要全力配合中信地产确保工程进度”。
为切实加强对房地产开发项目的管理，坚决遏制各类违规建设行为，规范房地产开发市场秩序，按照中央《关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的意见》、《工程建设领域突出问题专项治理工作实施方案》和市《关于开展房地产开发项目提高容积率集中清理行动的通知》等文件精神，结合我县实际，经研究，决定集中两个月的时间，在全县范围内开展房地产开发项目集中清理行动。现将有关事项通知如下：
一、任务目标
通过本次集中清理行动，进一步规范房地产市场经营秩序，提升行业整体发展水平，促进房地产市场平稳健康发展。在此基础上，进一步完善房地产开发项目监管手段，形成环环相扣的监管体系，杜绝建设手续滞后、少批多建等违规行为发生。
二、工作内容
（一）清理范围
年以来立项、在建、竣工的房地产开发项目。
（二）清理内容
核查房地产开发企业建设手续完备情况，查处勘察、设计、招投标、施工、监理等环节中的违规违法行为，查处未办理商品房预售手续提前销售等违法行为，清理房地产开发企业应补缴的土地差价、税收和相关行政规费。
（三）工作分工
纪检监察部门：发挥专项清理行动牵头抓总作用，牵头组织对违规项目和相关违规行为的查处。
发改部门：负责建设项目立项手续的审核。
住建部门：负责对施工手续不全便施工建设以及勘察、设计、招投标、施工、监理等环节中违规违法行为的查处，负责建设过程中相关规费的清缴工作，对拒绝补缴规费的建设项目责任单位依法进行处罚。
规划部门：负责建设项目规划容积率或规划建筑面积等有关规划指标的核算工作，对超容积率建设又不按规定补缴土地出让金的建设项目责任单位暂停办理该单位所有项目规划许可手续。
房管部门：负责商品房预售许可手续和房屋确权登记手续的办理，负责对未办理商品房预售手续提前销售等违法行为的查处，负责对综合开发管理费、地段差价费等相关费用的清缴。
国土部门：负责招拍挂土地出让金的征缴，超容积率建设项目土地差价的计算、收缴工作和《国有建设用地使用权出让合同》补充协议的签订。
环保、地震、人防部门：负责环评、地震、人防等手续办理及相关费用的征收。
国税、地税部门：负责房地产建设项目各种税赋的计算及清缴。
财政部门：协助相关部门进行土地差价、有关规费的收缴。
公安、检察、法院、审计部门：抽调精干办案力量，配合搞好清缴工作。
行政执法部门：负责对相关建设手续不全便施工建设、擅自增加容积率、改变土地用途等违规建设行为实施行政处罚和。
三、行动步骤
清理行动自始，至结束。
（一）按照职责分工，依据相关收费标准，对我县房地产建设项目逐一核查，摸清项目建设手续办理、欠缴土地差价和相关规费情况，并下达书面整改、催缴通知。
（二）房地产开发企业在规定时限内，将应当补缴的土地差价和相关规费足额上缴，并补办相关建设手续。
（三）各职能部门总结经验，研究巩固专项清理成果、加强房地产开发建设管理的有效措施，通过健全管理制度，完善监管手段，切实规范房地产开发市场秩序。
四、工作要求
（一）提高认识，精心组织。充分认识开展集中清理行动对于规范房地产市场秩序，维护城市规划严肃性，减少政府收益流失的重要意义，组织得力人员参加集中清理行动，并为集中清理行动提供必要的工作条件，确保清理工作顺利进行。
关键词：控制性详细规划
从1990年实施《城市规划法》到2008年实施《城乡规划法》的近20年规划实践中，控制性详细规划（下称控规）在城市建设和规划管理中的地位和作用越来越显著。与1990年实施的《城市规划法》相对比，新法将控规内容正式写入，对控规的管理制度更为关注，其对涉及控规的制定、实施、修改、监督检查以及法律责任等方面作出了具体规定，充分反映控规在市场经济体制下前所未有的法律地位，对控规编制、审批、修改和执行也提出了更高、更明确的要求。下面，简单总结湛江市控规编制与实施管理的情况，并就目前存在的问题提出建议。
一?湛江市控制性详细规划编制与实施情况
从1992年起，湛江市即全面开展控规的编制工作，并在城市规划管理实践中发挥了重要作用，主要体现在五个方面：
（一）组织编制多个片区的控规，提高城市控规覆盖率。
自1993年至2007年，我市编制（及修编）完成的控规共31个，控规覆盖面积约164.7平方公里。2008年，《城乡规划法》颁布实施以后，我市根据新规划法的要求和2005年颁布实施的《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定，组织编制了（包括修编及在编）控规共12个，覆盖面积约113平方公里。至今，湛江市区近期建设用地范围内控规覆盖率为100%。
（二）组织编制分区规划，分片区将城市总体规划具体落实到控规中。
我市城市规划区范围约1460平方公里，中心城区城市建设用地152平方公里。自九十年代起，我市组织编制了多个分区规划，建立了完善的总体规划——分区规划——控规的规划体系。90年代至2007年，我局共组织编制7个分区规划，覆盖面积约406平方公里。2008年，《城乡规划法》颁布实施以后，我市组织编制了（包括修编及在编）东海岛新城、麻章区及南三岛等三项分区规划，覆盖面积约467平方公里。
（三）结合实际制定规划管理技术规定和标准，为控规的编制和实施管理提供更详细具体的技术指引。
2008年，我市根据《城乡规划法》和相关技术规范，借鉴其他兄弟城市的经验，制定了《湛江市城市规划管理技术规定（暂行）》。该《规定》在保持与国家、省相关规范、标准一致的前提下，充分考虑湛江市城市发展和规划管理的实际和特点，对国家和广东省制定的有关城市规划的技术规范及其它行业规范中与城市规划相关的内容进行汇总、提炼、细化和具体化，对控规中未涵盖的管理控制内容进行明确，具有较强的可操作性。
（四）严格执行控规的编制和审批制度，提高控规编制的透明度，加强控规编制的公众参与和监督。
《城乡规划法》提出了控规应“高位审批，公众监督”的高标准要求。我市于2005年成立了城市规划委员会，我市编制的控规在报送审批前均提交委员会审议，将规划方案通过网络和城市主要报纸进行批前公告，并将各部门代表、专家和公众的意见纳入方案修改中，这一系列的程序不仅使控规的编制过程更严谨，同时也提高了控规编制的透明度，拓宽公众参与规划的渠道。
（五）规范控规调整程序，强化控规的权威性。
在当前的市场经济体制下，由于控规预先确定的地块各种控制指标等无法完全应对市场的不确定性，无法满足现实工作中纷繁复杂的城市发展需求，因此，在实际工作中对控规进行调整则不可避免。由于当前控规调整的核心涉及容积率调整问题，为进一步规范规划调整的程序和增加透明度，我市即将出台《湛江市城市建设用地容积率调整管理规定》。该规定将对容积率调整条件、调整程序及因容积率调整需补缴土地出让金的有关手续等方面作出详细的规定。
二?存在的问题及建议
经过多年的努力，我市在控规编制与实施管理方面已在一定程度上得到了完善，初步适应了投资主体多元化和利益主体多元化以及城市建设思路多元化的新形势，但由于规划管理和城市发展的复杂性，目前仍存在诸多有待解决的问题，具体如下：
（一）规划用地分类僵硬，无法满足市场需求。
在实际建设中，市场往往要求用地有多种混合的性质，以适应多元化的市场需求，有时在一栋建筑中就混合了居住、商业、休闲娱乐等多种功能，现有用地分类标准无法用一种性质表示。
为保障对城市公共资源的刚性控制，又能确保规划管理的适度弹性，我们建议在用地性质的控制方面，将公益性的公共服务设施作为控规的核心控制内容，用地性质控制到小类，其他的用地性质则可分两层次进行控制，用地主导性质作为控规的强制性控制内容，而其他的兼容性质则纳入指导性控制内容，并根据各地方的情况，给予适度的变化空间。
（二）复杂的调整情况与严格单一的调整程序存在矛盾。
在项目审批的过程中调整控规方案是一种常见的现象，调整的原因是多方面的。在《城乡规划法》里，控规的调整都是首先要组织必要性论证，征求利害关系人的意见，申请原审批机关的同意，然后编制控规修改方案按原审批程序报批，耗费时间较长，导致行政效率下降。
我们建议简化控规调整特别是容积率调整的程序。具体如对控规调整采用分级审批制，在依法管理的前提下，针对控规变更内容的性质类型、影响程度大小等划分调整级别，并制定相应等级的调整程序，为依法调整提供依据。就此问题，我市正在草拟《湛江市城市建设用地容积率调整管理规定》方案，希望通过专家论证、公示、上报市政府审批等程序进一步规范并简化容积率调整的程序，从而提高项目规划审批效率。
（三）控规编制和调整的过程中公众参与的深度与广度不足。
省国土资源厅：
按照省厅关于推荐省级高新产业开发区的有关要求，现将我市高新技术产业集聚区基本情况及土地节约集约利用情况汇报如下：
一、集聚区概况
济源市高新技术产业集聚区位于市区东南，于2002年7月成立，总规划面积约3.99平方公里，建成区面积 平方公里。规划范围东起东环路以东500米，南至轵城镇政府南侧路，西临沁园南路，北至开南路，交通便利，区位优越。现入驻企业34家，从业人员4290余人，主要涉及矿用机电、电子材料、纳米材料、生物医药和节能环保等高新技术领域，初步形成矿山装备制造和新材料两大产业集群。集聚区建成至今，已累计完成固定资产投资 万元，产出 万元，实现利税 万元。其中：今年1-9月份，完成主营业务收入11.87亿元，完成固定资产投资9.2亿元，新增建成区面积0.8平方公里。2006年，高新区成功申报国家火炬计划项目5个，填补了济源国家火炬计划项目空白；2007年，被科技部认定为“国家火炬计划济源矿用机电产业基地”；2008年，被河南省政府确认为全省第一批高新技术产业集聚区。
二、土地节约集约利用的主要做法
（一）提高认识、加强宣传，树立节约集约用地意识
节约集约利用土地是调整经济结构，转变经济增长方式，建设节约型社会的重要内容，也是缓解土地供需矛盾，实现科学发展的必然选择。为树立节约集约用地观念，集聚区利用印制土地集约节约利用宣传品、召开座谈会、举办培训班、签订入驻协议书等方式，广泛宣传节约集约利用政策，践行土地节约集约规定，坚定不移地走节约集约用地之路，营造出科学发展与科学用地的和谐局面。
（二）加强项目审核，严把建设项目用地入口关。
近年来，高新区把招商引资的重点定位到技术含量高、环境污染小、资源消耗少、产品附加值大的项目上来。制定了《入驻高新技术产业集聚区项目标准》，对凡不符合国家产业政策、建设发展规划和市场准入标准的项目和列入国家《限制供地目录》、《禁止供地目录》的项目，不心疼、不手软，严格限制土地供应。对于新入驻项目，高新区分三个层次进行审核：首先，从产业定位、容积率、投资强度、产出率等方面对新项目进行审核把关，符合条件方可签订入驻协议；其次，工信局、大项目办、发改委、国土局等单位，对项目再次进行筛选、比对，一致同意后，项目提交市企业项目建设和招商引资工作联席会议集体研究确定。多方审核，严格把关，为科学合理使用土地奠定了良好的基础。如，今年拟投资 项目，因选址不符合建设发展规划，被亮出“红牌”。
（三）严格执行建设项目用地控制指标，确保土地高效利用。
2010年，高新区制定了《关于加强工业用地节约集约利用的实施意见》（济高新文（2010） 号），要求工业建设用地综合建筑容积率大于1，单位土地面积平均投资强度达到280万元/亩以上，平均产出达到350万元以上；除生产工艺有特殊要求外，标准化厂房的层数要求在3层或3层以上，容积率要大于1.3。今年以来，该区入驻的品一溅射靶材、中昊新兴产业示范基地、济水工业园等项目均严格按照市政府及集聚区出台的相关政策进行严格把关。例如：济水工业园，占地180亩，总投资8亿元，总建筑面积21万平方米，容积率1.63，规划设计厂房17栋，要求按照三层、五层、八层标准建设。中昊新兴产业示范基地，占地56亩，总投资4亿元，规划总建筑面积19万平方米，容积率4.1，投资强度达到628万元/亩。
（四）强化用地批后监管，严格考核验收，促进节约集约用地。
今年，我局和发改委牵头，拟定并出台了《济源市人民政府关于加强工业用地节约集约利用和批后监管的意见》（济政〔2011〕25号），高新区严格市政府文件规定，入驻该区的项目建成后，首先由集聚区组成的项目建设审核领导小组，从产业政策执行情况、投资情况（包括项目投资额、固定资产投资额和单位面积投资额等）、土地产出率、环境保护政策落实以及容积率、绿地率建筑密度等方面，进行严格考核。对于考核合格的项目，提交由市发改委牵头，工信局、监察局、财政局、国土资源局、环保局、住建局、商务局、审计局、统计局、规划局等部门组成的市级考核领导小组，考核结果报市政府。对于评价考核不合格的，由市发改委出具限期整改处理意见，并按照合同规定追究违约责任，限期整改达标后重新申请评价考核。
对超标准用地的，要严格核减用地面积。我局在签订用地出让合同（补充协议）时，将项目用地的各项指标要求及完成时间做为条件予以约定，以备对项目进展情况进行考核评价。新上项目评价考核通过之前，我局在为其办理国有土地使用证书时，注明不得用于抵押、转让等条件限制。直至其通过评价考核后，方可持考核部门出具的评价考核书面意见，申请解除在《国有土地使用证》书上的有关条件限制。
（五）实行旧村改造，清理盘活闲置土地，注重集约挖潜
2011年，济源市新增建设用地计划仅1536亩，用地压力极大，针对用地需求量大，指标少的现状，高新区积极开展闲置土地清查工作，对破产停产的企业用地，批而未征、征而未用、供而未用、用而未尽等闲置低效利用的土地，投资强度未达到相关要求的用地进行摸底登记，制定存量土地利用年度计划。在确切查清存量土地的位置、数量、利用结构的前提下，预测存量土地的供求状况，盘活存量土地，以行政手段去引导，经济手段来实现。
三、下步工作打算
（一）依照土地利用总体规划，科学合理的安排好建设用地。一是完善工业项目土地出让合同条款；二是严格控制工业用地改变土地用途；三是积极探索和建立工业用地的退出机制；四是引导和规范标准化厂房建设。
（二）继续做好建设项目用地预审工作。主要做好两点，一是规范项目准入具体条件，二是积极创新供地机制。在全面摸清项目用地基本情况的基础上，强化用地预审工作，严控项目类别、用地规模、集约用地标准，把好准入关。
（三）继续加大土地清查力度，加大对闲置土地的处理力度。再进行一次存量闲置土地大调查，并登记造册，以便日后统一规划，合理配置，全面提升土地利用效率。
二〇一一年十一月十二日
[关键词]居住区；绿地建设；控制指标；研究
中图分类号：S731.5 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）41-0279-01
1.研究背景
随着经济的发展、城市化水平的不断提高，人居环境已经成为全世界共同关注的话题。根据联合国的统计预测，在2000年到2010年之间，全世界将有50%的人口居住在城市。到2025年，世界城市人口的比例将会占到60 % 城市人口将会首次超越农村人口，人类将进入城市时代。目前昆明市人口已突破了350万大关，建成区面积已达298平方公里。根据昆明市城市规划，至十二五末，建成区将扩大到400平方公里，届时昆明市将挤身全国特大城市之列。巨大的“增量”城市人口使原本就十分突出的城市问题变得更加复杂.[1]
2.国内居住区绿地建设指标的研究现状：
我国于1980年国家建委颁发了《城市规划定额指标暂行规定》，其中规定了居住区绿地建设的定额指标：绿地率新建区绿地率不低于30%，旧区改建不低于25%；公共绿地用地指标（公共绿地率）公共绿地（R04）在居居住区中占7.5%～15%；在小区中占5%～12%；在组团中占3%～8%；人均公共绿地组团不少于1m2/人；居居住区（含小区和组团）不少于1.5m2/人。
3 现行绿地建设指标存在的问题：
我国现行的居住区绿地指标主要为绿地率、绿化覆盖率和人均公共绿地。绿地率指标可有效地控制绿地的绝对用地面积。作为一个量化指标，绿地率可以与建筑密度、建筑高度、容积率等项指标协调确定，以控制居居住区的环境质量，因此绿地率是调节、控制开发容量，保证建设用地基本环境质量的关键性指标。但它仅仅是一个平面概念。并不能反映居住区绿化环境的实际水平，也忽略了不同容积率的居住区之间对绿地率要求的差异。因此，对于不同容积率的居居住区，单一的绿地率指标并不能充分保证居住区的生态水平，也就无法使单一的绿地率指标对居居住区园林绿化环境进行控制。
4.研究对象
昆明市自实施绿化审批制度以来，绿化指标的审批依据为《昆明市城镇绿化条例》（下称《条例》），《条例》中规定“昆明市居居住区新建绿地指标为一环路以内不得低于25%，一环路与二环路之间不得低于30%，二环路以外不得低于35%”.故本次研究对象的便随机选取2009-2011年昆明市主城建成区范围内，一环以内，一环及二环之间及二环路以外，申报绿化工程建设审批的18个居居住区，对其绿化指标进行分析，研究对象中，序号1-6为位于一环以内住宅小区；序号6―12为位于一环至二环之间住宅小区；序号13--18为位于二环路之外住宅小区。位于一环路以内的住宅区普遍为高容积率、高建筑密度，容积率及建筑密度最高的为顺城，建筑目睹为52%，容积率为8.5%。位于一环路及二环路之间的居住区多为容积率较高而建筑密度相对较低；其中滨江俊园属于此范围内容积率和建筑密度均较高的居住区，容积率为7.85，建筑密度30.4%；而位于二环路以外的小区建筑密度及容积率普遍较低，最低的为广福郡，建筑密度
5.研究内容与方法
（1）绿地建设指标：昆明市现行的绿地建设指标为绿地率指标，树木覆盖率指标，常绿乔木应用指标。
①绿地率：规划绿地面积与项目净用地面积的百分比
L（%）=Si/S×100%
L： 绿地率、Si：项目净用地内规划绿地面积、S项目净用地面积
（2）树木覆盖面积比例：规划绿地中乔灌木树冠正投影面积总和与绿地面积的比。按照昆明市现行绿地建设指标要求，树木覆盖面积比例≥80%。
V=∑St/Si×100%
V： 树木覆盖面积比例，St：树冠正投影面积，Si项目净用地内规划绿地面积
（3）常绿乔木应用比例：常绿乔木数量与乔木总量的百分比。
按照昆明市现行绿地建设指标要求，常绿乔木应用比例≥80%
N=Di/D×100%
N： 常绿乔木应用比例，Di：常绿乔木总数，D：乔木总数
5.结果与分析
凡报审的居住区建设工程项目绿地率指标均达到昆明市现行绿地建设指标的绿地率要求。但对于处在相同绿地率水平的居住区，它们之间的容积率却存在或多或少的差异，以绿地率为40%的居住区为例，当中既有容积率高达7.85的居住区，同时也有容积为2.2的居住区，显然，在绿地率同样为30%的情况下，容积率为2.2的居住区会比容积率为7.85的居居住区具有更好的生态环境。其次，现行绿地率指标只对所处地段的绿地率作出了规定，并没有与用地性质结合，比如按照规划用地指标规定，R类居居住区用地绿地率指标≥40%，而含有C类商业用地的商住楼，绿地率指标≥20%，与规划用地指标割裂的绿地率指标并不能客观反映绿地建设水平。
6.结论
（1）.建立绿地率与容积率的动态方程
根据容积率的不同，居居住区承载的居住人口数量并不一样，容积率越高，居居住区容纳的居住人口数目就越多，居住区所需要的氧气量和需要植被吸收的二氧化碳量也随之增加，从而导致绿地面积需求的上升；反之，容积率越小，居住区容纳的居住人口数目就越少，居住区所需要的氧气量和需要植被吸收的二氧化碳量也随之降低，从而绿地面积的需求量也减少，
（2）.使用郁闭度指标来衡量绿地覆盖情况：郁闭度常用于群落资源调查中的一个重要调查因子，也是一个反映群落结构和群落环境的重要因子。在现实调查中，常用林冠的投影面积与林地面积之比来确定，便由此定义了郁闭度的概念。对于郁闭度的估算可通过对角线法进行计算得出。使用对角线法测算群落郁闭度指标
（3）.降低常绿乔木使用比例指标，增加频度、物种多样性指数和本地植物应用指数指标。将常绿乔木使用比例定为70%。同时增加物种多样性指标≥0.7，本地木本植物应用指数≥0.7[8]。为了宏观调控居住区园林植物使用频率，使各居住区绿化体现出特性，每半年，对所审批项目的树种频度进行测算，同一个树种频度控制在40%-60%之间。
参考文献
1.周维权.1990.中国古典园林史.清华大学出版社
2.黄晓鸯.1994.居住区环境设计.中国建筑工业出版社.第二版
土地是人们赖以生存的重要资源，是我国社会经济发展的基础保障。近年来，人们对土地资源不断的开发利用，土地资源越来越少，已经呈现出稀缺的状态，不利于我国的长远发展。土地资源是不可再生资源，所以要加强土地管理工作，践行社会主义科学价值观，加大对土地的节约利用，合理规划，减少浪费，从而促进经济建设的可持续性发展。本文在节约利用土地方面进行了分析，对于加强土地管理工作的顺利进行具有重要的意义。
关键词：
节约利用；土地管理；对策
土地资源是我国实现经济发展的重要基础，然而，近些年来土地资源出现供需矛盾的现象。在对土地资源进行开发利用的过程中，一方面出现土地闲置，另一方面存在对土地毫无节制的开发利用，从而导致土地资源的不合理利用和过度浪费，不利于可持续性发展。所以应该转变对土地资源的管理方式，加大对土地资源的节约利用，优化土地资源配置，合理划分土地结构，有效缓解土地资源的供需矛盾，从而促进土地市场的健康有序发展。
一、提高土地资源集约化利用水平的对策措施
（一）加大对闲置低效利用土地的清理力度
土地闲置是土地资源浪费中比较常见的现象，所以要进一步加强对闲置土地的清理力度，提高土地资源的利用效率，实现节约利用的目的。对闲置未用以及低效利用的土地加大排查的力度，然后建立详细的档案记录，根据国家的相关规定对其进行开发利用，发挥最大的经济价值。对于闲置时间超过两年的土地，要按照相关规定对其无偿收回，对于闲置一年以上未满两年的土地，可以实行等价置换或者改变用途等方式，提高利用效率。
（二）实行优先使用储备土地战略
在经济建设的过程中，由于各种原因会造成建设用地搁浅的现象，导致土地资源的浪费，由此影响到城市规划以及土地利用的规划。为了提高土地利用效率，可以对储备土地实行优先使用的战略，提高土地的供地率。此外，在对土地利用项目进行审批规划的过程中，要加大审查的力度，对于可行性不高的项目，切记盲目通过。对于因为投资不到位而造成土地闲置的现象，一定要加大处罚的力度，并且没收土地的使用权，减少闲置土地。
（三）加大闲置土地挖潜力度
随着城市化进程的加快，大量的农村人口涌入城市，不仅对城市用地造成压力，同时在农村也出现了大量闲置的土地，在这种情况下，应该合理规划土地资源，加快城镇一体化建设的步伐。将农村人口数量较少的村庄进行合并，建立农村住宅集聚区对于企业、乡镇以及学校等闲置的旧址，应该重新进行开垦利用，盘活土地利用价值。为了缓解城市用地压力，应该加快旧城改造进度，推进城中村建设步伐，由此不仅挖掘了农村闲置土地的利用效率，同时又有效的缓解了城市用地紧张的局面。
（四）加强土地审批力度
为了最大程度的减少土地资源的浪费，一定要加大对土地资源开发利用的管理，对于新申报的土地建设项目，一定要进行严格的审批。新建项目要符合国家对土地开发的规定，在生态环保以及投入产出方面要符合国家政策标准，对于拆迁安置和农民小区等急需项目可以优先供地。对于新申报的项目，一定要对其进行全过程的跟踪管理，从项目的落户到竣工验收都要进行严格的审核监督，确保新建设的项目将现有的闲置土地充分的消化，对于不符合土地利用规定的项目坚决不予供地。
（五）完善并严格执行土地使用制度
制定完善的土地使用制度，加大政府对土地市场的监管和调控，确保经济效益和社会效益的双重实现。在土地使用方式上应该引入市场机制，实现节约经营，改变以往的利用方式，实行以需求决定供给的方式，避免出现工业用地的无序扩张，造成土地资源的浪费，从而提高土地资源的利用效率，规范土地市场的经营秩序。
（六）整合用地，挖掘潜力
集中开发研究、中试、推广、生产区域，整合现有土地。制定科学合理的产业政策，调整优化产业结构。选择最有利的产业发展集群模式，降低生产成本，实现低投入、高产出。挖掘现有存量建设用地潜力，提高土地利用率。借鉴国内其他园区的经验，引进区片容积率控制的概念，即对开发区确定一个合理的容积率，一部分企业用地可超过区片容积率，另一部分企业用地可根据实际需要小于区片容积率，只要整个区片实际建筑容积率不超过规划容积率即可，这样可满足不同用地者的需求，促使土地集约利用。
（七）多维发展，拓展空间
在土地资源越来越稀缺的形势下，应该拓宽对土地资源的利用维度，不仅在空间上进行合理的规划，同时在用途上发挥更加广泛的思路。在建筑开发过程中，着眼于立体开发模式，可以将平时平面布置的厂房车间等集中在一栋建筑中，从而形成工业综合体，高新区基本上是科技含量高、附加值高的工业企业，适宜于布置立体化标准工厂。另一方面，向地下空间拓展，认真借鉴世界各国开发利用城市地下空间的成功经验。
（八）确定合理的土地利用规模
严格控制城镇的土地利用规模，准确定位城镇的发展方向。根据产业优势、特点诸要素，制定科学的人口发展政策，确定城镇准确的发展定位。综合考虑产业发展所需的用地、人口聚集所需的用地、城镇公用基础设施所需的建设用地，从而确定合理的城镇的土地利用规模。对项目用地进行科学规划，切实控制建设项目的用地数量。在对建设项目的用地进行规划过程中，不仅应该考虑建设项目的实际需要，还应该注重节约土地资源。
结语
在我国倡导低碳环保，节约能源的政策号召下，一定要加大对土地资源的开发利用管理，减少闲置土地的面积，加大对储备用地的优化调整。在土地资源开发利用的过程中，一定要秉承集约化的原则，合理规划土地用途，优化土地资源配置，科学划分土地结构。对于现有的闲置土地一定要加大挖掘的力度，提高开发利用的效率。在城市用地方面，根据城市发展现状合理规划。提高土地资源开发效率，实现节约利用的目的，为促进土地资源的可持续性发展奠定坚实的基础。
参考文献
[1]方伟丽.加强土地管理促进资源可持续利用[J].科技创新与应用，2012（06）：53.
1、建筑密度（building density；building coverage ratio），指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
2、比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
3、建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。
（来源：文章屋网 ）
