时间：2023-01-30 09:38:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产泡沫分析论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每
年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支本论文由无忧
付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于本论文由无
供测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个本论文由无
供人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关本论文由
理提供系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫
。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的本论文由
整理提供各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较本论文
供短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明.房地产泡沫测度研究［J］.经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。科技论文。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是，投资（机）性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。科技论文。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费（投资）者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。科技论文。另一方面则是就房地产市场环境而言，包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现政府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控政策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资（机）需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控政策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。所以，国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资（机）性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在政策、利率、税收方面有所表现，包括国务院办公厅的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款政策、按揭首付政策的变化，从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献：
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》（J）经济师 2009（8）
[2]、于琳芳 《我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》（J）
摘要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
关键词:房地产市场;金融理论;研究综述
中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1007-4392(2010)01-0004-04
一、 国外研究现状述评
(一) 基于生命周期模型的理论研究
此类研究一般是基于局部均衡研究框架,并结合现资组合理论,通过将消费者的住房消费和房地产投资引入生命周期模型(life-cycle model)当中,从而研究消费者的购房决策、房地产价格的形成机制及其影响。首先构建该研究框架的是早期Artle and Varaiya(1978)的工作,该类研究的优势在于可能会得出显解(如Artle and Varaiya,1978),即使是不存在显解,也可以通过数值模拟进行深入研究(如Cocco,2005;Li and Yao,2007)。正基于此,此类研究相当活跃。就从最近的文献来看,Ortalo-Magne and Rady(2006)发现信用约束使得初始购房的年轻人购买了比自己愿意购房面积小的房子,并且年轻购房者的收入和承担购房定金的能力是房地产市场价格的主要趋动力,英国和美国的数据也支持上述结论。Yao and Zhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消费的租房与购房决策,其结论表明,当消费者面临严格的流动性约束与高的死亡率时,消费者通常会采取租房决策,而当流动性约束放松时,消费者通常会采取购房决策。Li and Yao(2007)则分析了房地产价格波动对参与者消费和福利的影响,他们的结论表明,年轻一代和老一代普通商品的消费对房地产价格的变动要比中年人敏感,并且房地产价格上涨将提高所有有房者的财产和消费,但是仅仅是老一代有房者的福利会增加,而其他有房者由于房价上涨导致的住房消费增加,其福利水平将会下降。Cocco(2005)则探讨了房地产市场对股票市场的影响,他认为,由于投资了房地产,年轻不富有的投资者只有有限的资金投资股市,并且房地产价格风险也会使得这些投资者远离股票市场。
(二) 房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究
此类研究主要从两个层面展开:一是从理论上探讨房地产投机泡沫的形成机制;二是从实证上判断某国或某一地区房地产市场是否存在投机泡沫。一般而言,此类研究通常将房地产价格分解为两个部分:一是由经济或市场基本面因素(fundamentals)驱动的部分,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为(非基本面因素)驱动的部分,称为非基本价格或投机泡沫(speculative bubble)。由于目前学术界还未对基本价格有一个统一的认识,因此,不同研究的结论很可能不一致。从理论研究来看,此类研究通常是在Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫(stochastic bubble)模型和Summers(1986)的风行(fad)模型的基础上展开研究的。如Gaia and Lucio(2004)在代际交替(OLG)模型的框架下,结合Blanchard and Watson(1982)的随机泡沫模型阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且运用马尔科夫制度转换单位根模型(Markov switching unit root;Hall et al.,1999)检验了英国房地产价格中的理性投机泡沫是否存在。Roche(2001)则在上述两个模型的框架下,采用实际可支配收入、实际利率和净移民等指标反映经济的基本层面因素,并运用马尔科夫制度转换(regime switching)模型对都柏林(Dublin)的房地产市场是否存在投机泡沫进行了实证检验。与上述两个模型不同的是,Wong(2001)以泰国地产泡沫为背景开发了一个动态博弈模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应(herding effect)在房地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制。除上述理论研究外,此类研究大部分文献都是实证研究,如Kim and Suh(1993)认为韩国和日本土地价格存在理论泡沫,而韩国房地产价格泡沫并不明显。Mikhed and Zemcik(2009)运用面板数据模型对美国的大城市的经验研究表明美国存在房地产投机泡沫。Kranz and Hon(2006)通过对西班牙房地产需求收入弹性的横截面分析,认为在1998年和2003年当中,西班牙房地产价格要高出长期均衡水平24%、34%,因而存在投机泡沫。Hui and Yue(2006)的研究则表明2003年上海房地产市场存在泡沫成分,并且为占总价格的22%,而同期的北京房地产市场不存在泡沫成分。其他类似地研究还包括Chan et al.(2001)、Case and Schiller(2003)等等。
(三)房地产价格变动机制及其影响的实证研究
此类研究一般是从房地产市场的数据出发,建立计量经济学模型,从实际数据中挖掘房地产价格变动的机制及影响因素,并对房地产价格未来变动趋势进行预测,同时探讨房地产价格波动对经济的影响。该类研究从采用的计量经济学模型来区分,可以分为线性模型(如Case and Schiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;Barot and Takala,2001等等)和非线性模型(如Kim and Bhattacharya,2009;Genesove and Mayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)运用线性协整模型和误差修正模型预测了美国房地产价格,Barot and Takala(2001)运用协整分析研究了芬兰和瑞典的房地产价格;Kim and Bhattacharya(2009)运用平稳变换自回归模型(Smooth Transition Autoregressive,STAR)分析了美国不同地区房地产价格的非线性特征,结果发现除了中西部外,美国其余区域的房地产价格都呈现非线性特征,Miles(2008)则以美国房地产市场数据为样本,比较了不同模型在房地产价格预测中的精度,结果发现广义自回归模型(generalized autoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在样本外预测中表现更好。另外,Fratantoni and Schuh(2003)通过构建一个异质参与者VAR模型(heterogeneous-agent VAR,HAVAR),探讨了美国区域房地产价格的上涨对货币政策有效性的影响,发现房地产价格的过快上涨将会弱化货币政策的作用。
(四)基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究
此类研究通常很难得到显示解,不过一般可以运用数据模拟方法进行分析,或者可以对模型采用线性化方式(如对数线性化等等)进行经验分析。如Berkovec and Fullerto(1992)就分析了税收对居民房地产需求的影响,他们的数值模拟结果表明,由于对消费者购房的征税会导致消费者重新进行资产配置,加之税收具有一定的风险分担作用,这样将会提升消费者的福利。Piazzesi et al.(2006)则探讨了房地产市场对资本市场的影响,其结果表明较高的房地产收益导致较高的股票收益波动性、较低的债券收益。Nielsen and sorensen(1994)建立了一个小型开放性经济模型,分析了通货膨胀、税收对房地产市场的影响,认为通胀的上升将降低房地产市场存量的价值。Jaccard(2007)则构建了一个动态随机一般均衡模型(dynamic stochastic general equilibrium,DSGE),发现房地产投资及股票投资所获得的过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了投资及股票投资所获提地过高风险溢价(股权溢价之迷,equity premium puzzle)能够在一定程度上由考虑了这房地产市场的宏观经济DSGE模型来解释,并且房地产投资者的习惯模式能够导致房地产价格的过度波动。DSGE模型目前通常被欧美国家央行用来进行货币政策分析(Smets and Wouters,2003;Christiano et al.,2005),其不仅具有坚实的微观基础,而且具有结构性特征。随着计量技术及计算机技术的不断发展,DSGE模型也开始变得易于进行计量分析、数值模拟及数据校准(Calibration)。因此,将DSGE模型运用到房地产定价机制及其影响的研究当中具有重要的方法论意义和理论意义,从目前来看,国内外相关研究还较为少见。
除上述几类研究外,还有许多研究开始从更为微观的层面来分析房地产的具体属性对其价格的影响,这类研究一般采取经验分析的方法进行分析,如Herbert and Turnbull(2008)探讨了学校质量对周边房价的影响,认为学校质量不仅影响周边房产的价格,同时也影响周边房产的流动性。上世纪90年代以来,还有文献运用所谓的空间统计法(Spatial Statistics)来研究房地产市场及其定价(如Pace et al.,1998),由于此类研究需要非常微观的关于房地产的属性数据,如周边环境的特性,和工厂及机场的远近等等2。另外,还有大量实证研究探讨了房地产市场有效性,详见Gatzlaff and Tirtiroglu(1995)的综述。
二、国内研究现状述评
(一)理论研究
由于最近几年来房地产市场的飞速发展,国内关于房地产市场的研究也比较多,大多数理论研究都是在国外相关研究的基础上,探讨我国房地产泡沫的产生机制。如袁志刚、樊潇彦(2003)采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件、况伟大(2008)在住房特性的基础上,通过构建消费者-开发商模型和投机者-投机者模型说明了住房泡沫的大小以及泡沫破灭的条件。杜敏杰、刘霞辉(2007)的模型表明,房地产价格的上少不能够由同等幅度的地租上涨来支撑时就会产生房地产价格泡沫。其它的类似的研究还包括陆磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易宪容(2005),王维安、贺聪(2005),史永东、陈日清(2006),许承明、王安兴(2006)等等。另外,张涛等(2006)构建了两资产按揭贷款模型及单资产按揭贷款模型,分析了影响房地产价格的因素。段忠东、曾令华(2008)通过引入房价,构造了一个包含货币市场和商品市场的动态系统,分析了房价变动对货币供求、市场均衡利率的影响,但是该研究缺乏微观基础,并将房价当作外生变量,因而具有非常大的局限性。
(二)经验研究
国内还有大量文献对我国房地产市场进行了经验研究。其中,许多研究探讨了房地产市场与其他行业的互动机制及其对宏观经济的影响,如沈悦、刘洪玉(2004)考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系;梁云芳等(2006)利用协整分析和H-P滤波探讨了我国房地产市场与国民经济协调发展之间的关系;王国军、刘水杏(2004)研究了房地产业对相关产业的带动效应;吴海英(2007)分析了房地产投资增速对钢铁投资和总投资增速的影响。另外,还有大量的经验研究探讨了我国房地产市场是否存在投机泡沫,但相关研究的结论并不完全一致。如丰雷等(2002)认为中国地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的,王艺明(2008)的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著;刘莉、苏毅(2005)认为2002年7月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能;胡健颖等(2006)则认为结果发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。其他相关研究还包括张晓晶、孙涛(2006)、姜春海(2005),陈日清、李雪增(2007),平新乔、陈敏彦(2004),屠佳华、张洁(2005),梁云芳、高铁梅(2006,2007)等等。
(三)国内相关研究存在的不足
综上所述,我国国内的理论文献基本上都是在确定性的框架下进行研究的,很少考虑到房地产市场的风险因素以及其它风险资产的风险因素对房地产价格的影响,并且上述研究都忽视了我国房地产市场上特有的制度安排――土地公有产权和消费者之间普遍的代际赠与对房地产价格的影响(史永东、陈日清(2008)虽然构建了一个不确定性条件下的房地产价格决定模型,但是他们并没有考虑我国房地产市场上述特有的制度安排)。另外,国内将房地产纳入宏观经济分析的理论研究还极为少见,虽然崔光灿(2006)在BGG模型(Bernake,Gertler and Gilchrist,1998)基础上,分析了以房地产价格变化为对象研究资产价格波动对宏观经济的影响,但是其研究还不够细致,并未区分消费者对房地产的消费需求和投资需求,同时也没有考虑房地产市场的按揭贷款制度及本文所提及的我国房地产市场上特有的制度安排,因而并不能帮助我们更好的理解我国房地产价格波动对宏观经济的影响。另外,还未见关于开放性条件下的房地产价格变动趋势尤其是基于DSGE模型的理论研究及模拟研究,从而导致缺乏关于国际热钱对房地产市场的影响机理的深入研究。同时,关于我国房地产市场的经验研究中,线性模型居多,非线性模型较为少见,一些被国外相关研究证实的具有较好拟合度的非线性模型(如STAR模型、GAR模型)并未应用到我国房地产市场的相关研究中去。因此,当前国内的相关研究不仅在理论上,而且在应用上都具有一定的局限性。
三、小结与展望
本文按照现有房地产市场研究文献所采用的研究方法及侧重点的不同对国外相关研究文献进行了分类,将其分为基于生命周期模型的理论研究、房地产价格形成机制与投机泡沫的相关研究、房地产价格变动机制及其影响的实证研究、基于一般均衡理论框架下房地产价格变动机制及其影响的理论研究等四类,并简要介绍了一些代表性的文献,同时还介绍了具有代表性的国内房地产研究文献,并对国内房地产研究中存在的问题进行了讨论。
另外,从现有文献来看,房地产市场研究的未来发展趋势将从三个方向展开:一是微观层面的研究,此类研究将从更为细致的角度分析房地产的具体属性对其价格的影响;二是宏观层面的研究,此类研究以DSGE模型为代表,它将房地产纳入宏观经济模型,分析房地产市场与宏观经济的相互作用;三是基于投资组合理论的研究,此类研究以现代金融经济学中的投资组合理论为基础,分析将房地产纳入个体投资组合当中时对个体投资决策和消费的影响。
参考文献:
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席勒教授虽然因为他对于“资产定价理论的实证分析”而荣获今年的诺贝尔经济学奖， 但业内同仁大多认为，他的获奖是因为他对于行为金融领域所做出的开创性的贡献。
席勒在接到瑞典皇家科学院的电话时仍显得十分意外，表示自己对得诺奖“不敢相信”，但是其实类似的传闻在经济学界也已经流传几年了。我相信席勒教授自己也会觉得是“意料之外，情理之中”。记得去年底我们在北京见面时，我曾私下问他同一问题，他当时对自己获奖可是表现出很强的信心。 有效市场VS动物精神
笔者在十年前经常有机会和席勒教授讨论研究，印象最深的就是，他总是谦虚地对我说，“我的想法是非常简单的。”早在上世纪七八十年代，他就通过对美国股市估值水平在长期的巨大波动的分析，表示对当时主导金融研究的“有效市场假说” （Efficient Market Hypothesis，也正好是另外一位这次获奖的法玛教授的主要得奖的贡献）的质疑。有效市场假说认为，因为证券价格可以迅速、 全面、准确地体现市场中关于估值的信息，股票真正价值在短期内是极难预测的， 因而市场是有效的。
但是席勒教授指出，在美国，乃至其他各国股票市场的历史上，都经常出现市场估值水平常常可以在几年的时间里上涨200%，然后再下跌70%的巨幅波动的现象。而这种现象很难用所谓的市场有效假说来解释，因为很难理解为什么投资者会对同一资产的估值，在这么短的时间里，给出这么不同的判断。所以，和“有效市场假说”所相信的资产价格无法预计不同，席勒教授提出，通过对大类资产价格和估值水平的历史趋势的分析，投资者是可以比较准确地判断资产在中长期的价格走势的。
根据这种发现，席勒教授认为，人类的心理和决策过程中的“动物精神”，在很大程度上解释了为什么股票市场经常会出现泡沫和泡沫破裂的现象。他对于20世纪末美国互联网泡沫的准确预测，也给他赢得了“泡沫先生”的声誉。20年过去了，席勒教授这一当时曾经孤独的质疑者，现在转而成为了主流的经济学家。
除了对于股票价格的研究，席勒教授更为社会所了解和尊重的，是他对于房地产价格的研究和判断。他是最早提出美国房地产市场之前常年使用的以新房售价计算房地产市场价格的方法的错误和局限性的学者之一。通过身体力行地去提出和编制以现有房屋重复销售价格编制指数并计算房地产价格，席勒教授和研究合作者一起共同开发了凯斯-席勒指数 （case-shiller index）。 凯斯-席勒指数不但最终成为了在美国乃至全球房地产和金融市场都有重大影响力的数据，而且给予席勒教授提供了强有力的数据支持和学术信心，来预测美国房地产市场2005年-2007年的房地产泡沫。
根据他们对于美国100多年房地产市场发展趋势的研究，席勒教授得出了一个惊人的发现。从长期历史数据来看，美国过去100年历史里的房价升值速度，只不过是和该国的通货膨胀速度相当。对于他自己的研究成果，他非常有信心地引用荷兰房地产市场过去300年里的类似趋势，强调“全球资源配置、资本流动和技术进步对房地产价格长期的影响”。从这个意义上讲，抛开房地产的消费功能之外，房地产作为一种资产类别，并不一定像股票市场那样具有能带来跑赢通货膨胀超额收益的吸引力，也不值得投资者和居民大比例投资。
他也提出，无论是房地产还是资本市场，一种资产的价格不可能长期偏离这一资产的长期平均收益水平，如果大幅超过的话，就会引发资产泡沫。正是基于他对于美国房地产价格和租金比例，以及房地产价格和居民收入比例的历史数据的分析，席勒教授从2005年开始就认为美国房地产市场开始进入泡沫阶段。 是泡沫，就一定会破裂的
从一个实际操作的角度来讲，对于席勒教授的观点，在北美当时也曾经存在过不少质疑，因为他从2005年开始就认为美国的房地产市场估值过高了，但其实从2005年到2007年美国的房价仍旧经历了一段长时间的上涨。对于这一点，席勒教授反复在自己的研究和书中提到资产价值严重偏离基本面，就一定会形成个泡沫，但并不能保证泡沫在短期时间内就会破裂。但他同时提到，每一次泡沫都是在投资者抛开基本经济原理和投资理念的前提下形成的，而每一次泡沫的破裂都无一例外地证明了经济和金融规律的普遍性。
和房地产市场相关，我们曾多次谈起过中国的房地产市场。席勒教授在几年前访问中国的时候就表明，中国的房地产价格，不论从房价对居民收入的比例，房价对房租的比例，国际的横向比较和历史的纵向比较来看，都处于一个相当高的水平， 有形成泡沫的趋势。
至于房地产泡沫什么时候会破裂的问题，席勒教授说，“必须承认，很少有泡沫是在我发现之后就马上破裂的，有的泡沫会持续很长时间，尤其是房地产泡沫，因为缺乏卖空机制、高额交易成本和资本流动限制，房地产泡沫往往会持续很长时间。”但是最终，在这个问题上，我们师徒两人都有一个简单的信念，那就是“是泡沫，就一定会破裂的”。当我最近有一次问起他觉得中国经济目前的发展状态最像美国经济发展中的哪个阶段的时候，他思考了一下说，“大概是20世纪20年代，那个时代充满了机会和活力，但同时也充满了风险和挑战。” 持久的、不计功利的好奇心
除了研究，每次想起席勒教授，我还都会想起他治学的精神和谦虚的态度。
记得我刚接触席勒教授的时候，深深地被他那特别强烈的好奇心和求知欲所打动。
那时，席勒教授已经快60岁了，在那个年纪，他对各个话题，包括中国、房地产还有资本市场都一直保持非常强的好奇心。讲到房地产、资本市场的历史规律、心理学甚至天文学，席勒教授引用的往往不是经济学论文，而是数年甚至数十年前的历史传记、报章杂文，乃至德文原著。知识面之广，让人钦佩。记得我们又一次在谈到资本市场的散户投资行为时，他指出虽然金融理论假设散户行为是随机并且无法预测的，但其实“噪声投资者”这一概念和物理学中的“空白噪音”的概念其实有本质上的区别。如果只是简单地借鉴物理学的假设来研究金融市场的话，那么很可能会得出严重偏离现实的结论。
我一直觉得，正是席勒教授这种持久的、不计功利的好奇心，推动了席勒教授在过去几十年里一直在不停地探寻经济和金融研究的崭新领域。他的想法从来都不受到主流经济学和现成理论的影响，他一直教育我们，不要受现有理论的束缚，要从一个我们认为是正确的角度，而非从现成理论来看待问题。我觉得正是因为这种精神，他才提出了对于资本市场和房地产市场过度波动的观点，对整个资本市场和金融市场由于人类行为的一些复杂因素所导致资产定价的现象的解释，从而开创了行为金融或者说行为和心理学来解释资产定价。
另外，席勒教授对泡沫的研究，不只局限在书斋里，而是在过去十年里以每两年一本新书的速度笔耕，并且在众多论坛和媒体活动上积极发言，希望能让自己的学术思想根植在大众心中。在他看来， 经济学家和金融学家的一个重要任务， 就是要让全社会都能对经济和金融的运行有更清晰的了解和更科学的评价。
正是在导师的鼓励和督促下，笔者撰写了关于行为金融的新作《投资者的敌人》一书。在新书即将由中信出版社出版之际， 席勒教授不但欣然为新书写了序言， 而且还在序言中对我在“行为金融这一革命性的领域”的研究成果给予了高度的肯定。
即使是对于新书的书名， 席勒教授和笔者本人也多次写邮件进行探讨。席勒教授说：“《投资者的敌人》简单明了而且引人思考，我看值得考虑，如果投资者都能知道自己的敌人是谁的话，经济里可能就不会有那么多泡沫了。
席勒教授的谦逊也给我留下了深刻的印象。在我们讨论问题时，他总是非常耐心地听我讲述我的想法，然后才发表他自己的见解。谈到他获奖的学术成就的时候，他总是谦虚地对我说，“我当时的想法是非常简单的，只不过相对当时的主流解释不太满意，想看看有没有更好地解释那些（金融）现象的办法。”
他还曾不止一次地提到，他在年轻的时候一直希望成为一位物理学家。他有时候会半开玩笑地跟我说，“要是我真的成为一位物理学家，那么我可能至少在去世的时候能知道我自己的研究结论是否正确。可是经济学太复杂了，我可能永远都不会知道自己的研究结论究竟是否经得起时间的考验。”也不知席勒教授在获得诺贝尔奖后，是不是对自己的研究成果更有信心了呢？
宏观经济学论文范文一：小议金融危机下宏观经济政策的调整
摘要：中国应抓住美元因受到国际金融危机影响而做为国际货币核心地位有所动摇的契机，强力推进人民币国在世界经济和金融体系中的主导地位的确立，使人民币国际化，从而提升我国国际地位，减少汇价风险。
关键词：金融危机;宏观经济政策
美国是世界金融中心，美国财政账户赤字庞大，日本中国欧洲等国家对美国有大量的贸易盈余，美国通过向这些国家出售资产或借款，使这些国家成为美国的债权人，所以这些国家的投资收益非常容易受到美元汇率和经济波动的影响。顾全球经济结构失衡是当今美国不断积累的金融风险危机导致的。更具体更深层次的讲，美国金融危机是资金流动性过剩导致的金融危机的爆发。全球经济处在总需求不足与总生产供给过剩的状态中，是低效无序的不良状态，大量的闲置资金找不到投资的项目，进而购买了没有实体经济支持的金融衍生产品，这样美国本地资产价格严重泡沫化，一旦美国泡沫破灭，必然引发全球的金融危机。
国际金融危机对中国的冲击
我国在这一轮美国次贷危机中也受到不小的影响，但是略小于欧美日本等发达国家。国际金融危机在通过各种途径冲击我国的实体经济，主要表现在俩个方面：一个是我国在海外的投资严重缩水，一个是国内资本市场下跌，房地产等支柱企业不景气，外国热钱流出等。具体的说：
(一)国际金融危机使得我国深层次矛盾凸显
改革开放30年来，我国经济迅猛发展同时也积累了一些深层次的矛盾。这次以美国次贷危机为引爆点的国际金融危机更加重了我国深层次矛盾凸显。首先，我国是出口导向型国家，商品生产属于劳动密集型，但是从长远的发展来看，这样的增长方式是不可持续的。本次经济危机的爆发就严重打击了我国劳动密集型产业，致使很多中小型出口企业纷纷倒闭，主要集中在玩具和纺织等领域。另外，很多国家制定新的环境标准，使得我们国家的出口产品遇到了绿色贸易壁垒，威胁了我国外向型经济发展。我们国家的经济必须转变这种以依赖资源的消耗，以破坏环境和自然资源为代价的经济模式，不然谈不上经济的可持续发展。另外我国经济还缺乏有效的引导拉动消费增长的机制。一个是国际金融危机爆发后，国际市场的资金从中国撤离，国内市场感到压力并且投资信心不足，导致民营资本不能得到充分的利用和引导，另外，虽然经济不断发展，但是城乡差异依然很大，农民收入增长缓慢，消费提高不多，农村的消费市场没有很好的得到启动，而城市居民虽然收入提升，但是随着房价医疗教育等领域的开支不断的加大，城市消费在一定程度上也受到抑制。
(二)我国经济结构不平衡，金融发展滞后，致使经济危机发展迅速，没能很好的起到导向的作用
我国因为在外国有上万亿美元的外汇储备，随着这次金融危机的缩水而缩水，此外我国国内找不到优质的投资项目使得外汇储备无法投资，而由国外直接引进的投资项目又要支付巨大资金给海外投资人，这就导致了国内金融市场发展在全球经济发展中处于劣势，国内的商业银行因自身存在很大金融风险，在为非金融企业提供金融服务方面也受到一定制约。国内金融市场在发展大方向上呈现滞后和不景气的现状。
中国宏观经济政策的调整重点
国际金融危机为我国经济提供了巨大的发展机遇和发展空间，使我国经济发展进入了一个新的阶段。中国目前居民存在金融机构中的大量存款没有得到有效利用，资本充足，劳动力过剩，因此需要对宏观经济政策进行及时调整和完善，建立良好的并适合中国市场的经济运行机制，摆脱国际金融危机的不利影响，使我国经济找到新的增长点，实现可持续发展的目标。
(一)转变贸易模式，实现经济可持续发展
改变原有贸易增长模式，使其由粗放式向集约式转变，调整贸易政策及发展思路，从全局出发，协调进出口关系，对进出口商品结构进行调整优化，使贸易更具竞争力，实现贸易的可持续发展。树立一批有竞争实力的在国际上能叫的响的大的民族品牌，增加产品自身的科技含量和付加值，提高中国商品在国际市场上的竞争力。在引进外资方面要调整引进政策，重视技术含量，优化外资服务，以此来促进我国产业结构的整合优化。在加工贸易方面要制定长期的发展规划，延伸其产业链，加速加工贸易的转型升级。同时实施绿色贸易增长战略，创新绿色产业发展战略，制定相关政策，健全相关法律法规，推进产品的环境标志制度，实行ISO14000环境管理体系，并鼓励企业注重环保技术，研发绿色产品，开拓绿色环保的新市场。
(二)建立并完善我国经济体系中有效扩大内需的制度和相关配套政策
国内需求是我国经济长期发展的基点，因此扩大内需是我国经济发展的重要战略。消费拉动和投资驱动是扩大内需的两个要素，二者从短期和长期两个方面在国内经济增长上起到了重作用。实现有效的扩大内需一方面要扩大投资，要加大投资力度，实行积极、相应宽松的财政及倾向政策，制定有效的扩大内需措施，优化产业结构，改变经济增长模式，尤其是要加强与老百姓息息相关的如教育、医疗等公共产品的民生领域的投资以及如节能减排等的企业技术项目改造的投资。另一方面要刺激消费，重点是提高城镇居民、农民及低收入群体的收入水平。强化并完善农村社会保障体系，减轻农民各项负担，提高农村金融服务水平，加大农业生产农村建设的财政补贴和农业产业化的扶持力度，完善农村养老和医疗体制改革。
(三)加强中国金融市场的对外开放程度
国际金融危机是并不是全球经济化的终结，市场经济制度和金融自由化仍然是国际社会经济发展的大方向。金融危机的爆发使我们认识到，国际社会经济要在国际货币体系重构和加强国际金融监管方面要做出相应的调整。我国做为国际社会中重要的一员，也要在经济危机中吸取经验教训，审视我国金融体系中存在的问题及劣势，加大金融改革开放的力度，实现金融政策的主动性、预见性及可控性。同时要在交易机制、市场结构上加强对金融的监管，创新金融产品及金融衍生产品，扩展资本市场规模，提高资本配置效率，改善金融结构，化解金融风险。深入推进交易机制市场化改革，深化融资融券等制度的改革及有效创新。
(四)稳步推进人民币国际化
中国应抓住美元因受到国际金融危机影响而做为国际货币核心地位有所动摇的契机，强力推进人民币国在世界经济和金融体系中的主导地位的确立，使人民币国际化，从而提升我国国际地位，减少汇价风险。由于国际贸易三无悖论的影响，我国人民币汇率上升也会带来一些负面的影响因素，如对出口行业的影响。这就需要我们调整相应的政策及相关制度，选择长期对我国存在贸易顺差的国家为切入点，分步骤的稳步推进我国货币的国际化，提高人民币国际协议计价货币的作用和地位，扩大人民币的使用范围，使人民币在国际上被认可的程度大大提高。
参考文献
1、宏观经济学课程教学方法的几点思考张宝贵;山西财经大学学报(高等教育版)2006-03-2021
2、新开放经济宏观经济学:研究文献综述陈雨露;侯杰;南开经济研究2006-04-2021
宏观经济学论文范文二：房地产市场与宏观经济关联解析
摘要：近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前，美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期，但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。
关键词：房地产市场;宏观经济
我国银行业1998年开始推出个人购房按揭贷款业务，使得居民购买力大大增强。近年来，伴随着中国房地产市场的迅猛发展，房地产金融信贷规模的快速扩张。从1998年至2009年，银行发放的个人购房贷款余额增长了超过103倍。与此同时，房价收入比(房价收入比=商品放住宅单套价格/城镇家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均销售价格商品住宅平均单套销售面积)/(城镇家庭人均可支配收入城镇家庭户均人口数))在近些年逐渐攀高，部分城市远超过国际水平。2006年北京市房价收入比约为15.55，2007攀升至19.59，2008年美国次贷危机期间略有下降，2009年又上升到23.54(根据《中国统计年检》数据整理得到)。2007年10月和2010年4月，我国两次提高二套房贷款首付比例和上浮利率以对高房价进行调控，银行购房按揭贷款增速有所下降，对房地产市场具有明显的负面作用。因为本文的研究重点在投资、信贷、房价和宏观经济因素方面，所以暂不考虑国家宏观经济政策直接对房地产市场的交易干预和调节的问题。需要注意的是：政府对房地产市场的供给和需求的政策性限制(如限购)会对房地产市场产生较大的影响，但是这种政策的作用与信贷、投资、收入等因素相比，具有更多的短期性和临时性。本文会在最后一部分简单论述这个问题。在研究房地产投资、信贷、泡沫和宏观经济互动关系的问题上，国外的代表性文献有：Green(1997)认为住宅建设投资会带动GDP波动，而非住宅投资落后于GDP波动;Kim(1993，2000，2003)使用韩国数据证明土地价格和GDP、股票价格存在协整性关系，在长期，房价与经济基本面有强相关关系;Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美国宏观数据证明，房价上涨时存在显著的财富效应;Campbell(2007)采用一般均衡模型和微观数据考察了美国房地产的财富效应;Youngblood(2003)使用美国的微观数据测算了房地产泡沫时期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地产价租比等变量，考察了美国房地产价格与宏观经济变量之间的关系，并使用参数校准法进行研究。
我国房地产市场化发展历史相对较短，目前存在一些不同于其他国家的特殊问题。近年来，房地产业逐步成为我国国民经济的支柱产业，部分城市房价过高、过快上涨，供求矛盾突出，泡沫初显。房地产和宏观经济相互关系的研究也越来越受到我国学者的重视。王国军、刘水杏(2008)关注房地产业对相关产业的带动效应;段忠东(2007)使用中国数据探讨了房地产价格与通货膨胀、产出的相关关系;王松涛、刘洪玉(2009)采用计量模型分析了以住房市场为载体的货币政策传导机制，探讨了货币政策对房地产市场的作用渠道;唐志军、徐会君、巴曙松(2010)使用协整性检验和VAR分析方法证明，房价波动对消费波动有显著负影响，房地产投资对GDP增长率有显著正影响，房价与通货膨胀同向变动;强林飞、贺娜、吴诣民(2010)通过协整性检验和格兰杰检验证明我国银行信贷、房地产价格和宏观经济之间存在互动关系;张红(2005)通过对房地产开发投资和GDP、货币供给(M2)的互动关系进行协整性检验和格兰杰因果关系检验，证明GDP对房地产开发投资有显著的单项因果关系，而M2对房地产开发投资的则作用更加明显;吕江林(2010)认为我国房价收入比合理上限为4.38~6.78倍，我国城市住房市场总体存在泡沫。
这些研究分别从经济基本面、房地产开发投资、房价泡沫和房地产周期等方面来刻画房地产与宏观经济的互动关系。然而，相对于国际比较全面深入的研究理论和方法而言，我国对房地产投资、信贷、泡沫与宏观经济互动关系的探索仍然不够充分。现有研究存在以下问题：一是未能全面系统考察房地产投资的规模、增长率、波动性与长期(短期)宏观经济之间的互动关系;二是没有深入探讨信用扩张和房价之间的关系;三是没有对房地产与消费、房地产与通货膨胀的相互作用进行系统性研究;四是所采用的计量方法和数据有待完善。
本文在前述的国内外研究成果的基础上，深入考察了中国房地产部门发展状况，全面探讨了我国房地产部门投资、信贷、价格泡沫和宏观经济因素的相互关系。全文分为五个部分：第一部分为引言;第二部分主要论述居民投资行为和房地产财富;第三部分以房地产金融体系和房地产信贷发展趋势为核心展开研究;第四部分研究房价泡沫与一般消费、通货膨胀的关系;第五部分给出相应的政策建议与结论。
房地产投资、房地产存量和居民财富
1.房地产投资的规模和波动
表1数据概括了1995-2010年我国全社会住宅投资占经济总规模(Shto)和固定资产总投资(HoustoInv)的比重。住宅投资平均占GDP的8.58%，占总投资的20.27%(浮动区间分别是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。与此相对应的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同时汇报了标准差，CV(标准差除均值)和Skewnes(偏度)。宏观经济冲击和房地产市场环境的改变影响着房地产投资，使其发生波动。房地产部门的波动是我国总投资波动的主要组成部分。表2总结了房产投资和其他GDP组成成分的增长率和方差：GDP=总消费+总投资+其他项目;总投资=住宅房地产投资+非住宅投资过去的15年中，住宅房地产投资平均年增长率达到15.92%，超过了13.05%的GDP增长率和13.89%的消费增长率;住宅房地产投资增长率标准差3.83，小于GDP和消费增长率的方差，也小于非住宅房产投资增长率的方差;住宅投资增长率的CV值为0.51，大于非房产投资增长率的CV值，但小于GDP和消费增长率的CV值。
2.房地产投资决定：BURNS-GREBLER假说
除了经济基本面因素，宏观经济政策是影响我国房地产投资的主要因素之一。考虑到我国的房地产投资一定程度上是由政策因素决定的，我们有必要考量著名的BURNS-GREBLER假说在我国是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假说采用时间序列和面板数据，证明房产投资占GDP的百分比(SHTO)与经济发展存在非线性相关。具体说，当收入很低时，这个百分比也很低，房产投资随着实际人均收入增长而攀升，从而进一步拉动GDP的增长;这个比例达到峰值后，随着收入水平的进一步升高而下降，房产投资对GDP的贡献也随之下降，形成一个倒U型曲线。1993年世界银行的研究表明：采用多国的面板数据证明这一倒U型曲线是存在的，在最不发达国家中SHTO比率大约为2%，发展中国家上升到8%，发达国家下降到3%~5%。中国的情况：朱爱勇(2009)采用1999年到2007年季度省级数据证明我国房地产符合这一假设，但是由于数据和方法限制，未能考量2007年之后的情况。图1绘出了1995-2010年实际人均收入(GNI实际国民收入以1995年不变价格)和SHTO的关系。每一个点代表一个年份，按照时间顺序连成线。图中实际人均收入是持续增长的，1998年房改之后我国的房地产业取得了迅速发展，对GDP的带动作用不断增强。即使在2007年美国次贷危机发生的条件下，我国的房地产投资水平仍然维持了高增长。从全国年度数据看，我国的房地产业还没有出现倒U型曲线，当然因为我国房地产的东西部发展不均衡，部分城市可能处在不同的发展阶段，因此需要进一步使用城市数据进行研究。我国数据的回归结果比较类似中国2000年以前的情况，即倒U型的左半边。DURBIN-WATSON检验结果说明存在二阶自相关。对模型进行修正重新估计，*代表做AR(1)和AR(2)调整后的解释变量。此外，由于实际利率(用rint表示)与房地产投资存在反向变动的关系，添加实际利率作为解释变量(世界银行1993年103页)。估计结果比较显著，调整R^2为0.9933。结果证明中国的数据符合BRUNS-GREBLER假设，房地产投资-GDP之比随着经济发展呈现倒U型曲线，房地产投资对GDP的贡献作用正在减弱。
3.我国房地产是否过度投资
房地产部门的最优资源配置是怎样的呢?相关研究普遍认为美国对自住房产的税收优惠政策导致了房地产过度投资。MILLS(1987)采用两部门模型证明房地产部门资本回报率明显低于其他生产部门的资本回报率，这意味着房地产部门可能存在过度投资;TAYLOR(1998)采用1975-1995年数据，研究表明虽然1986年通过了有利于自住房产的减税法案，没有显著证据证明自住房地产回报率低于其他生产部门。相反，一些研究认为，因为土地、金融等种种限制因素，房地产行业可能存在投资不足。KIMSUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中国数据证明了中国存在房地产投资不足，将数据扩展到1995年，发现虽然房地产部门回报率和其他生产回报率差额在减少，但是房地产投资不足仍然存在。
4.房地产投资和宏观经济波动
住宅投资是GDP的重要组成部分，GREEN(1997)采用格兰杰因果关系检验研究了房地产投资、非房地产投资和GDP之间的因果关系。结果证明，住宅投资是GDP的格兰杰原因，而不是格兰杰结果，非住宅投资是GDP的格兰杰结果，但不是格兰杰原因。这意味着美国数据支持房地产投资影响经济周期。GREEN认为控制房产过度投资的政策在长期可以优化资源配置，但是在短期可能对经济造成不良影响。KIM(2004)采用中国1970-2002年季度数据证明：住宅投资不是GDP的格兰杰原因，而是受到宏观经济波动的影响;非住宅投资既是GDP的格兰杰原因又是GDP的格兰杰结果。美国和中国结果不同，一个可能原因是：因为房产投资对经济可能具有正面作用，政府会采取政策通过调节房地产投资来对冲经济波动。房地产投资是GDP的格兰杰结果，而不是格兰杰原因，非房地产投资与GDP有显著的格兰杰因果关系。这与中国的情况相类似。具体原因是：经济情况较好时社会会增加房地产投资，但是房地产投资较多并不意味着经济会变好。这是因为，原本经济形势不好的时候，考虑到房地产投资有可能可以拉动经济，政策会给予一定的支持，但是这不一定能够真正达到目的。
5.房地产存量和居民财富
房地产存量即房地产部门在各期的累计总投资减去折旧等抵减项目。我国的城镇居民人均住宅面积从1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年达到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地区生产总值、房地产总市值的数据，计算出房地产总市值占地区生产总值的比例变化，如图2所示：表4列出了北京市房地产总存量、房地产总市值、全国金融市场总资本(股票年末总市值)和地区生产总值。住宅房地产是我国居民的家庭财富的主要组成部分。
房地产金融、消费信用和房价
住房抵押贷款在1998年房改后逐步成为居民购房的重要工具。抵押贷款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的优惠。图2表示了有关居民长期抵押贷款的相关指标特征。其中，A表示商业银行发行在外抵押贷款余额，B表示年度新增抵押贷款，C表示GDP，A/C表示抵押贷款余额/GDP，B/C表示新增抵押贷款/GDP。由图3可知，近年来抵押贷款总规模迅速上升，市场急剧扩大。根据1998年到2010年的数据，抵押贷款占比平均从1998年的0.51%上升到2009年的12.8%。考虑部分年度数据还包括了其他长期消费贷款，所以这一指标实际上被高估了。然而，目前我国的这一指标水平比起发达国家还是要低得多。欧盟2011年抵押贷款规模占GDP的平均比例为39%(欧洲央行2011年数据)，美国2010年的这一指标为44%(世界银行2010年数据)。图4和图5表示的是短期消费信贷与房地产市场总资本存量之间的变动关系。与美国和韩国的情况不同，我国的房地产市场资本的变动明显对一般消费性信贷有明显的挤出效应。自1998年房改以来，低利率和快速扩张的信贷规模被认为是助长房价飙升的一个重要的因素。在2011年以前，我国的平均住房抵押贷款利率在5%~11%之间，部分消费者可以获得7折利率优惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度数据，季度数据缺失的部分采用当年年度数据按比例拆分，滞后阶数为一阶。
房价、消费和通货膨胀
1.房价走势
宏观经济的一般变量，比如收入、利率、原材料价格水平、土地价格等，可能会影响房价走势，导致房价波动。图6画出了房价、地价和名义GDP变动的趋势线，可以看出：房价和地价的同步性较强，这是因为土地成本是房地产生产成本的重要组成部分。此外，房价和名义GDP也有较强的协同性。
2.泡沫检测
常见的判定房价泡沫的标准是价租比，类似于股票市场的市盈率。房地产作为一种投资品，其价格应该基于它带来的未来收益贴现。房地产资本投资的未来收益，取决于当期租金水平、租金上涨速度。如果实际房价与价租比决定的均衡房价背离过多，则可以认为存在泡沫。图7标示了房价变动和价租比变动的趋势。可以发现，价租比能够比较好的表现房价的变动水平。Favilukis(2010)认为，在放松金融管制，开放外资在本国投资，考虑土地供给限制的前提下，价租比能够更好的反应美国房地产市场和美国宏观经济的相关关系。表6采用中国数据，设定三个基本模型，检验房价与GDP、房地产投资与房价、GDP与价租比之间的关系。我们发现，我国的房价和价租比都是与经济周期同向运行的，趋势如图7所示;这种同向性，模型比实际数据的表现更加显著，房价运行比价租比更明显，可能是因为租金也是周期性变动的部分，所以一定程度上抵消了趋势。不考虑土地因素，GDP与价租比相关系数在0.15~0.56之间，开放金融管制和放开国际投资管制会大大提高这一系数;考虑土地因素，GDP与价租比的相关系数在0.19~0.50之间。本文借鉴Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度数据基础上，检验我国的房地产市场是否存在泡沫，并确定存在泡沫的时期。Youngblood(2003)检验房价泡沫的方法，是采用中位数住宅房地产价格和人均收入的比值(房价收入比)作为观测对象，比较这一数据和长期均衡房价收入比之间的偏差，一旦偏差过大(超过标准差一定比率)，便超出临界值，且变异系数超过0.10，则定义相应时期为泡沫时期。基于前面论述，我们采用价租比作为核心变量，做房价泡沫的Youngblood检验，检验结果在表7中列示。
3.财富作用、通货膨胀、信贷政策与房价
(1)财富作用Kim(2004)基于韩国的季度数据研究发现，与美国类似，房产财富与一般金融财富有很大的不同，房产财富对消费的弹性相当于一般金融财富3倍以上。下面采用中国1995年1月到2010年12月35个大中城市的月度数据进行回归，Rc表示消费变动，Rincome表示收入变动，Rstock表示股票财富变动，Rhousvalue表示房地产财富变动。根据上述分析可以发现，我国的股票财富作用是正的，而房地产财富的财富作用是负的，这可能是因为消费者为了购买房产进行储蓄，挤出了一般消费。这与美国、韩国、日本的情况不同。(2)通货膨胀、货币政策与信贷政策因为房地产具有一定的生产周期，房地产供给在短期内是基本固定的。因此房地产市场的需求方在短期发生变化，比如面临通货膨胀、货币增发、信贷扩张、利率下降，会改变房地产市场的需求，房价随之改变。而房价上升，消费者会要求更高的工资，金融资本要求更高的回报率，可能会因此导致新的通货膨胀、利率上升等。格兰杰因果关系检验结果显示：货币政策、利率和信贷规模对房价具有一定的作用，而通货膨胀与房价具有双向因果关系。
结论
本文采用了我国1998-2011年我国房地产投资、房地产信贷、利率房价、消费和通胀的年度、季度、月度数据，考察了房地产市场和宏观经济变量的互动关系。系统总结宏观经济和房地产市场的互动关系如下：
1.宏观经济对房地产市场的影响
首先，居民收入和GDP对房地产的影响比较显著。当居民收入增长，住宅房地产消费和投资需求增加，房价上升，价租比上升;同时供给方增加新投资，建设生产增加，供给增多，房价会因此下降，供给和需求共同决定房价。在我国，房地产投资是GDP的格兰杰结果而不是原因，也就是说，当经济快速发展时，住宅房地产投资一定会增加;但是加大房地产投资力度，不一定能加快GDP的长期增长，这可能是因为房地产投资需要大量的资金和较长的周期，会挤出一般投资和一般消费。其次，放松信贷额度管制，降低基准利率，会带来住宅房地产投资的显著增加。国家通过信贷渠道和利率政策来调整住宅房地产的投资具有显著效果。再次，消费价格指数(CPI)、货币发行量(M1，M2)对房地产投资和价格具有一定程度的推动作用。国内外数据表明，消费价格指数偏高的时期，房地产投资常常较为兴旺，而货币发行量M2变动对住宅房地产价格变动有着较为显著的影响。
2.房地产市场对宏观经济的反作用
首先，对居民的房地产具有财富作用：一方面，房地产可能具有财富作用，居民家庭拥有的财富增加，居民会增加消费和一般投资，GDP可能随之增加(随着收入增长，房地产投资对GDP的贡献先升后降);同时，回归结果表明，一旦房价上升，租金增加，用于房产消费的的储蓄要求提高，会挤出居民一般消费。在我国，这种调整主要体现为居民为购房增加储蓄，减少消费和其他投资，财富作用表现为对消费负面的影响。其次，房价波动对企业成本有影响：房地产行业繁荣的同时，房价和租金持续上升，居民生活成本随之上升，社会劳动力价格水平上升，就业可能会有所减少，企业成本增加，物价随之上涨。
近十年来的房价上涨、信用扩张的情况并非我国所独有。在房地产次贷危机之前，美国和一些欧洲国家也经历过一段房地产繁荣时期，但是这些国家并未从政策层面对房地产投资和房价进行直接干预。日本90年代房价泡沫破灭对金融体系和实体经济造成了严重的伤害，美国房地产次贷危机也直接导致了金融危机和实体经济的萧条。为了使房地产市场长期健康平稳发展，采取适当的房地产宏观政策调节是很必要的。我国目前的房地产调整政策，主要是限制投资投机需求，保障土地供给，增加资本利得税，限制银行房地产信贷和利率，建设保障房等方面。其目的是增加总供给，保障基本需求，减少投资投机带来的风险。然而Colwell(2002)曾经用美国数据证明，在住宅房地产交易环节征收资本利得税，在降低房价的同时，可能会导致房租上升，市场房屋存量和投资建设量减少。因此笔者建议，应该加大力度增加土地供给和保障房投资建设，减少生产和交易环节的各种税费和政策限制，允许和鼓励农村宅基地、小产权房屋的市场化和自由流转，与此同时，通过信贷和行政手段限制大中城市个人三套以上住房的购买。只有这样，才能更好的保障我国居民的自住和改善性需求，为城市化和农业人口进城提供更好的居住条件，增加住宅房地产市场存量，从而降低租金和居民使用成本，在长期，使房价逐渐回归合理水平。
参考文献
关键词：房地产开发；商业银行贷款；风险；防范
房地产开发贷款风险，是指借款人出于各种原因而违背合同预定而没有按期还款，这种违约的不确定性很有可能导致银行对于房地产开发所提供的贷款有所损失。房地产开发项目存在着一定的风险性，不仅项目本身复杂，在房地产开发过程中，由于项目的复杂性因素还会导致项目运作中的偶然因素影响而导致进度缓慢，没有获得预期的收益。
一、房地产开发贷款中所存在的风险
（一）房地产开发中所存在的开发商经营风险
房地产是具有一定经营风险的行业，其风险性所涵盖的因素包括建筑质量不符合购房者要求而影响到住房销售业绩、投诉多而遭到建设主管部门处罚、期房项目没有按照预期完工、没有在规定的时间内将房屋产权证办理完毕、开发商由于资金投入问题而导致财产损失、开发商违规操作导致法律纠纷而遭到处罚、法人代表由于涉嫌经济及纠纷案而需要承担一定的法律责任等等。从贷款风险的角度而言，如果开发企业信用等级下降，就会导致贷款担保人不认真履行债务偿清义务，致使贷款风险系数提升，引发借款人财产遭到查封[1]。但是抵押物如果贬值，就使得银行难以使用抵押物作为还贷。此外，房地产开发商对于开发地质的选择，小区规划以及楼盘设计等等，如果存在失误，就难以致使商品房畅销。在房地产行业市场竞争环境下，商品房积压，就会导致资金周转困难而难以还清银行贷款。
（二）房地产市场环境而导致房地产贷款风险
房地产市场瞬息万变，一些不可避免的干扰因素，诸如经济周期、信贷膨胀等等的存在都会导致银行贷款风险。在中国的市场经济中，房地产业对于经济发展起到了先导作用。当社会经济运转周期发生变化，首先就会从房地产市场的变化体现出来[2]。当市场经济环境运行良好，房地产价格就会呈现出上升的趋势，如果房地产的需求量大于供给量，就会造成房地产泡沫。当市场经济处于滑坡状态，已经形成的房地产泡沫就会破裂，随着房地产价格下降，房地产贷款的损失也会增大。存在这种现象的主要原因是由于人们的低水平收入所造成的。越来越多的人还贷能力不足，就会导致违约。银行为了能够收回贷款，会采取扣押房地产的形式，如果所抵押的房地产价格处于低靡状态，就会由此而造成银行贷款损失。
二、房地产开发贷款风险的防范措施
（一）对房地产开发实施严格的贷前审核
商业银行会从本地区经济发展的角度出发制定房地产贷款标准，但是，房地产开发生的道德风险存在导致行业信息不对称。商业银行要制定合乎地区发展需要的房地产贷款标准，就要对于房地产开发项目进行专业性评估，将贷款信息进行审查，增加信息透明度，将贷款信誉差，还款能力低的开发项目剔除，以降低房地产信贷市场中所存在的道德风险[3]。商业银行在制定房地产开发贷款标准时，要对于房地产行业的区域发展状况有所了解。在批准开发商贷款期间之前，要对于房地产开发的外部环境、财务状况、经营水平、社会信誉度以及市场发展前景进行综合性评估，并将房地产开发等级确定下来，做好贷款评估工作，以提高贷款安全性。
（二）强化房地产开发的监督管理
为了强化房地产开发贷款全过程管理，就要对于有关工作人员进行业务培训，完善贷款发放流程，所有的工作人员都要按照规章制度操作，杜绝存在不按照操作程序办事的现象，使得抵押担保的各项措施能够全面落实。为了避免房地产开发贷款过程中存在不规范操作现象，就要对于房地产开发实施有效监督管理，以对于贷款风险以有效控制[4]。基层经理要履行贷款跟踪管理的责任，将房地产信贷风险预警机制建立起来，将监督机制纳入其中，根据房地产业务现场情况实施必要的检查，一旦发现问题就及时解决，以避免造成重大贷款风险。
结论
综上所述，房地产市场瞬息万变，导致贷款风险存在。商业银行面临房地产开发贷款风险，就要对于造成风险的主要原因进行分析。根据房地产市场发展要求将多元化的房地产监督机制建立起来，对于房地产信贷中所存在的违规行为进行查处，并采取有效措施，以从宏观的层面做好贷款风险防范。（作者单位：中国建设银行辽宁省分行）
参考文献：
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内容摘要：本篇论文主要介绍房地产业，共分为四大部分：一，房地产的重要地位二，汇率的波动情况三，人民币升值对房地产的影响四，总结及建议。其中重点研究对象为人民币升值对房地产业的影响，并从四方面研究汇率降低的影响：1，国内房价2，外资走向3，国内购买力4，过度升值的影响
关键词：房地产、汇率、投资、总需求、进出口、房价、购买力等
一、房地产业的重要地位
衣、食、住、行是人的四大需求，在中国经济发展的现阶段，衣食饱暖对大部分人来说已经不是问题，而住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那么，住房就是这一主要矛盾中的重点。由此，我们也就不难理解当前房地产市场需求的旺盛和各界对房地产市场的关注。
我们小组的调查分析结果表明，从1998年我国实行住房改革以来，房地产一直处于快速发展之中。从投资角度看，房地产开发投资占全社会固定资产的比重从1998年的12.7%上升至2004年的18.8%，在这7年中房地产开发投资增长速度平均为22.5%，房地产在国民经济中的地位越来越高，对国民经济的拉动作用越来越显著，已成为我国的支柱产业之一。
表11995-2004年GDP、全社会固定资产投资、房地产投资及其增长率情况
年份GDP全社会固定资产投资额房地产开发投资额GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率房地产开发投资占固定资产投资比重
19955847820019314910.517.523.315.73
1996678852291432169.614.82.114.04
1997744632494131788.88.8-1.212.74
1998783452840636147.813.913.712.72
1999820682985541037.15.113.513.74
200089468329184984810.321.515.14
2001973153721463447.51327.317.05
20021051724350077918.316.922.817.91
200311725255567101549.327.730.318.27
200413651570073131589.525.828.118.78
图11995-2004GDP增长率、固定资产增长率和房地产开发投资增长率
图2房地产投资占GDP比重
由表1，图1和图2反映的事实可见，房地产业在国民经济中扮演举足轻重的角色。
二、汇率波动情况
影响房地产业的因素有很多项，我们组主要从人民币汇率降低（即人民币升值）的角度来研究。
表21995—2006年6月1日人民币汇率变化情况（美元兑人民币）
年份1997199819992000200120022003200420052006-6-1
汇率值8.28988.27918.27838.27848.2778.2778.27688.27658.118.021
图3:美元兑人民币汇率制
人民币升值主要有以下两方面原因：
1.外在的升值压力。
近些年来，中国经济增长迅速，出口势头非常迅猛，外汇储备一再创出新高，与此同时美国和日本都一再要求人民币升值。日本宣称中国向外输出通货紧缩，而美国要求中国实行更加灵活的汇率制度。欧盟也一反常态的点名要求人民币升值，在这种背景下人民币的升值压力悄然而生。人民币升值会使经济成本上升。美、日等国此举的真实动机都是希望中国承担世界经济调整的沉重成本。
2.内在的升值要求。
进入20世纪90年代以来，随着国家宏观调控手段的不断完善，经济波动减少，经济发展进入了可持续增长的阶段，中国经济整体质量不断提高，出口的非价格竞争能力不断增强。同时，国家驾驭宏观经济的能力日益成熟，国内物价稳定。这些因素也决定了未来人民币汇率将保持稳定和升值趋势。
由于内外因的尘埃落定：央行宣布从05年7月21日19点起，我国开始实行有管理的浮动汇率制度，人民币不再盯住单一美元，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币将升值2%。
三、人民币升值对房地产业的影响
下图是我们组根据现实数据做出的房价波动表，由此表也可以看出全国平均房价呈上升趋势。
图41991-2004全国平均房价
1．国内房价
人民币升值使物价总水平降低，房价也随之会出现短时期内的降低，使人们对房地产偏好上升，导致对房地产业的需求量增加，从而使D曲线向上移动价格P上随之上升，进而导致房价最终上涨（如图5所示）
图5国内房价供求分析图
2．外资走向
人民币升值，外国投资者投资中国资产将获得两部分收益，一是购买人民币标价的资产价格上涨的收益，二是汇率变动收益。人民币升值幅度、商品房价格涨幅是影响外资进入中国房地产的动力。言外之意是，人民币继续升值的预期会吸引外资投资中国房地产，外资进入又会进一步推升房地产价格上涨。进而同时也可以得出市场预期人民币将要升值时，许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的，导致大量的短期投机性资金将涌入中国，必然会有部分资金流向房地产市场。
3．购买力变化
挤出购买力，人民币升值意味着进口商品价格与升值前相比较有所下降，进而带动国内一般消费品价格走低，挤出多余的购买力将大量进入房地产领域。
挤出内资，我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩，外资的超常流入会很容易形成对内资的大规模“挤出”人民币升值，意味着中国老百姓购买力的提高，这样进口商在进口乃至销售价格不变的情况下从中直接受益，因此从广义上讲对所有的进口商都是利好。，房地产市场也不例外。
4．过度升值的影响
人民币适当的升值，汇率稳步下降，对房地产来说是有益的，且会带动区域的经济快速发展(即国民收入大大增加)。中国目前正处于顺差失业状态，经济发展不平衡，人民币升值，汇率降低即R下降，又因为D曲线上升（如图5）即内需A增加向右移动，如图所示是经济好转的现象，会使中国经济发展趋向平衡，即将带动国民经济快速发展（见图6SwanModel）。
图6SwanModel
然而,人民币过渡的升值汇率快速下降，对经济是毁灭性的打击。房价的不断攀升，让消费者不知所措。而政府不断出台的宏观调控政策，犹如一道道冲击波，迫使房价下降，会给房地产市场带来前所未有的震动，容易产生房地产经济泡沫，一旦泡沫破灭，就会给投资者造成巨大损失。
四、总结
汇率的降低即人民币升值使房价上涨并且拉动内需，刺激经济增长，使资本大量流入，挤出购买力和内资。然而在房地产业不断进步和发展过程中要注意过度的价格上涨而导致的“经济泡沫”现象，所以要保持良好的宏观经济与政策环境，才能使房地产业稳步、快速、健康地发展。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。
从短期来看，房地产业受政策性因素影响较大；从中长期来看，房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，是长期发展中必然出现的相对波动。未来房地产业必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策的调整逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。
参考文献：
[1].李凯《中国行业发展报告》中国经济出版社，2005
[2].牛凤瑞《中国房地产发展报告》社会科学文献出版社，2005
论文关键词：房地产专业教育现代化
新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。
一、房地产专业教育现代化的内容和墓础
从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。
“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。
国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。
二、房地产专业教育现代化的规范和引导
办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。
(一)搞好学科管理和指导
建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。
(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办
从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。
(三)做好专业发展的规划定位
第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。
第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。
第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。
(三)做好相关学科的分工协调
不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。
(四)与国际不动产教育接执
【关键词】房地产项目；风险管理
1引言
工程项目的建设是一个周期长、投资规模大、技术要求高、系统复杂的生产消费过程.在该过程中，不确定因素、随机因素和模糊因素大量存在、并不断变化，由此而造成的风险直接威胁着工程项目的顺利实施和成功完成。而在工程建设中，设备材料又是最基本、最必需的资源之一，其供货进度、数量和质量对工程建设影响最大，能否保证设备材料“适时、适量、适质、适地、适价”地供应，是能否保证项目建设进度、费用和质量的重要基础。无论是对于业主还是总承包商来说，一个工程项目进入实质性操作阶段以后，都会遇到在工程采购中如何识别、评价和规避采购风险的问题。只有正确地处理好这个问题，才能坚实地迈出工程建设实施的第一步。因此，在工程项目实施过程中，对采购所面临的各种风险进行管理显得尤为重要。
2住宅房地产项目风险管理理论
2.1住宅房地产项目风险内涵
房地产项目风险是指由于随机因素的影响所引起房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产项目具有投资周期长、投资额大，影响因素复杂等特性，房地产项目投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素所引起的后果也特别严重。房地产投资的特点决定房地产项目风险呈现如下特征：(1)客观性房地产项目风险是客观存在的，因为引起房地产项目风险的各种不确定因素是客观的，无论是自然风险、经济风险还是政治风险都具有客观性。(2)多样性房地产项目过程涉及社会、经济、技术等方面，与政策法规、金融动向、宏观经济形势、区域供求现状、产业技术变革、需求消费倾向息息相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险也就多种多样。
2.2住宅房地产项目风险分类
在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。
(1)按照风险的来源分类房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险和公司风险四类。
(2)按照项目的实施阶段分类按照项目实施的阶段不同，房地产项目风险可以分为项目投资前期风险、项目开发建设风险、项目经营风险和项目管理风险四类。
(3)按照证券投资组合理论和资本资产定价模型理论分类这两种理论将证券投资的风险归纳为系统风险和非系统风险，借鉴到房地产项目中，也可以将风险划分为系统风险和非系统风险，结合我国房地产市场状况，划分原则是：这种风险是否影响到市场内所有的投资项目，能否设法避免或消除。对整个市场所有投资项目产生影响，本项目无法避免或消除的风险为系统风险；只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或通过投资组合方法消除的风险为非系统风险或个别风险。
3住宅房地产项目风险识别与分析
3.1住宅房地产项目风险识别程序与方法(1)项目风险分解项目风险的分解途径：
①目标：识别影响项目费用、进度、质量和安全目标实现的风险；②时间：识别项目不同进展阶段的风险；③结构：按照项目结构组成、相关技术群的关系进行分解；④环境：是指自然环境和社会、政治、军事、社会、心理等非自然环境中一切同项目建设有关的环境。⑤因素：按照项目风险因素分解。
(2)建立初始项目风险清单就是建立项目存在风险的一览表，由项目风险的编码、因素、事件、后果构成。
(3)风险识别分析对初始建立的项目风险进行风险因素、风险事件及风险后果分析，剔除一般性风险，保留值得关注并进而作详细研究对象的风险。风险识别分析的依据是已积累的经验（数据）及有针对性的风险调查的资料。
(4)确立项目风险清单项目风险清单是进一步进行项目风险分析与评估的基础。
3.2住宅房地产项目风险分析方法
（1）盈亏平衡分析方法盈亏平衡分析是研究房地产项目在一定时期内开发面积、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系。各种不确定因素的变化会影响项目的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就决定项目方案的取舍。盈亏平衡分析分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
（2）敏感性分析方法通过计算一个或多个不确定性因素的变化导致经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。
(3)概率分析方法运用概率来预测不确定性因素和风险因素对项目经济效果影响进行定量分析，计算数学期望值和方差，确定方案失败的风险程度，以获得某种效益或达到某种目标的可能性大小。
结束语
房地产作为一个相关性行业比较多的行业对国民经济的影响越来越大，作为一个行业收益较大，吸引着广大投资者投入大量的资金人员，在获得广大收益和同时，由于房地产自身的特点，开发周期长、资金量大、专业人士多的特点，具有高风险性，与此同时由于房地产中泡沫成分的存在，国家宏观财政政策、货币政策对房地产市场进行调控，这对于房地产企业经营中的风险增大。在当今市场经济环境条件下，房地产项目开发面临着许多不确定性，并且在开发过程中存在着巨大的风险。如何识别和度量房地产项目风险以及如何制定风险应对措施，有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，把握良好的投资机会，获取预期的经济收益己成为我们未来所必须考虑的问题。
参考文献：
[1]如特.房地产市场三个热点问题分析[J].http：//house.省略摘自长江建设，2003.5.
[2]何文炯.风险管理[M].大连：东北财经大学出版社，1999.
[3]卢文杰，卢有杰，卢家仪.项目风险管理[M].北京：清华大学出版社，1998.
[4]杜萍，周剑杰主编.筹资风险与防范[M].北京：经济科学出版社，1998.
论文摘要：本文首先分析我国房地产業发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上提出对我国房地产宏观调控的政策建议，以保证我国房地产業健康有序发展，从而确保我国宏观经济在全球经济危机的波及下能保持较快平稳运行。
一、当前我国房地产業存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
如前文所述，我国房地产行業中的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企業能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企業自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下，政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行業不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产業经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商業银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行業中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度，因此获得土地使用权的成本低廉，开放商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了《闲置土地处置办法》，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工日期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行業中产品结构的不合理也是导致普通居住群体不得不调整需求结构的原因。
二、我国房地产業宏观调控的政策建议
1、完善房地产市场的金融政策建议
(1)实行差别化的信贷政策
行業间的差别化信贷。如前文分析，在金融危机的影响下，应对危机最有效的方式应该是推动消费来扩大内需。扩大国内的消费需求，最根本的是要增加居民收入，提高居民消费能力。对于有良好发展前景的实体企業，银行应该加大信贷规模；对于产能过剩、高污染、高能耗的企業，银行应限制信贷规模。以此来体现国家的产業政策导向，促进国家产業结构优化升级和经济增长方式的转变。为了抑制房地产投机性需求，应对购买不同标准的住房实行不同的政策。
(2)稳定人民币汇率政策
我国房地产市场中存在大量国际游资，在一定程度上是因为国外投资者对人民币有升值预期。近年来，人民币升值的压力在各个国际集团的施压下不断增大。在金融危机的背景下，我国的出口行業已经受到严重打击，人民币升值会导致更严重的经济后果。人民币升值意味着我国的投资品价值也随之升高。一方面，这意味着我国投资机会增多且收益水平可观；另一方面，人民币升值刺激人们形成了强烈的财富效应，将房地产作为消费升级的主要焦点。因此，一定要在房地产市场价格回归到合理的范围内后，才可以放开稳定人民币汇率的政策。
2、完善房地产市场的财政政策建议
目前，我国的房地产業需求呈现出结构性矛盾。有投机性需求的购房者已经拥有多套住宅，但在利益的驱使下，仍然有动机继续购房；而具有自住性需求的购房者却因房价超出实际消费能力，刚性需求无法被满足。在这种现实的矛盾下，可以通过调整各方的税负差异或财政补贴将投机者、自住者区别对待，抑制投机性需求，调控房价。投机性需求旺盛是我国房价不断攀升的重要原因之一。拥有投机性需求的购房者，只有在房地产的租售等流转过程中才能获取利润。通过对两套或两套以上住房的居民，征收高额的房产交易税；对别墅、大户型房产的持有人征收住房保有税等措施，会使国内房地产市场的需求快速下降。
3、完善房地产市场的土地政策建议
(1)有效增加土地供应量
土地是房地产开发的源头，土地供应总量直接决定了房地产市场的供给规模的上限。在房产需求旺盛，供给不足的情况下，房地产价格只能越来越高。中央政府应制定有效措施，改变以拉动GDP增长和增加财政收入为考核指标的机制。引导地方政府将目标和责任从短期利益转向长期解决民生问题上。同时，鉴于房地产行業“囤地”现象严重的现实，应将打击土地闲置行为的办法落到实处。
(2调整土地供给结构土地供应结构
应该由住房供给结构来决定，而住房供给结构应以居民收入结构为基础。当前我国城市居民收入结构呈橄榄形。地理位置优越，交通便利的区位周围几乎都是商品住房，而经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都相对偏僻，周围配套设施不齐全，无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，在未来的土地供应结构上，应更多地增加中小户型、中低价位的商品房开发土地供给，增加商品适用房、保障性住房及廉租房的土地供给。当经济适用房供给增加时，便可适当降低经济适用房及保障性住房的申请标准，解决“政策夹心层”的住房问题。
参考文献：
[1]陈柳钦，中国房地产发展的回顾展望[J]，广东经济，2009(06)：14-20.
