时间：2022-12-21 19:02:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房保险论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限
房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。
（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众
从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。
（三）缴存基数和提取政策不够科学合理
在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。
二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考
（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度
结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。
（二）扩大住房公积金的覆盖面
在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。
（三）完善公积金缴纳基数和提取办法
在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。
本篇主要是针对物业管理论文参考文献的写作标准规范格式来举例说明，这些范例都是小编采编收集的一些比较优秀的物业管理论文参考文献，希望小编整理的这些在大家写作的时候能有所帮助。
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论文内容提要:养老保障与住房保障整合发展是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，使人们对养老和住房的需求得到同时满足;整合各种社会资源来完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1十1 > 2”，的整体效应。
长期以来，我国城镇住房和养老保险制度改革工作相互之间是完全独立进行的。这种“独立性”既体现在具体工作中，也体现在方案设计上。然而两项改革虽然任务不同，但其基本思路存在着共性之处，完善养老保险制度方案与住房分配货币化改革方案中关于职工个人自我保障的有关制度设计有着内在的一致性。融通使用住房公积金和养老金个人账户资金，重新整合社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，既可以提高职工个人保障资金安排的合理性，也有利于减轻两项改革所要求的资金负担。通过这样一种整合，可以使住房和养老两大难题同时得到解决，这对确保社会稳定、人民安居乐业有重要的意义。
一、养老保障和住房保障整合发展的必要性
随着人口老龄化的发展，世界各国都在对养老保险制度进行改革，中国也不例外，1990年代，中国建立了社会统筹与个人账户相结合的养老保险制度，这无疑是中国借鉴国外经验，并结合本国国情、历史、文化传统而进行的一种制度创新。这一创新取得了积极的成果，但在实施过程中也出现了一些与制度设计初衷相违背的情况。例如，出现了个人账户的“空账”问题。同时，养老保险的覆盖面窄，名义替代率高，多层次养老保险体系中的补充层次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而与此同时，1998年国家开始推行住房体制改革，停止住房实物分配，以住房商品化为目标，实行住房分配货币化，这无疑也加重了年青人的负担。此外，高等教育收费制度的改革，以及由于社会竞争日益激烈所引发的人们对于人力资本投资的高度重视，教育支出在家庭经济支出中所占的比重日益上升。养老、购房、子女教育费用已成为压在在职职工身上的“三座大山”，他们无奈之下只能减少当前消费来增加储蓄，直接导致生活水平的下降。因此，我们需要打破已有的改革思路进行制度创新，将两者进行整合来探求解决问题的方法。
二、国外养老和住房相结合的经验借鉴
(一)新加坡的中央公积金制度
新加坡的中央公积金制度的基本内容是:强制性地规定雇主和雇员将收人的一部分上缴给中央公积金局，通过建立中央公积金制度来为每一个雇员提供全面的社会福利保障。新加坡的中央公积金制度始建于1955年7月，建立这一制度的初衷是为年迈退休的雇员提供养老金。随着经济与社会的发展，公积金的用途已扩大到了住房、保健、投资和教育等多个方面，中央公积金制度也从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划演变成一项全面的社会福利保障储蓄计划。根据《新加坡中央公积金法》规定:凡在新加坡有薪金收人的人，必须在每月发薪后14天内与其雇主按相应比例缴纳公积金，其中雇主交16%，雇员交20 %。公积金局将雇主和雇员当月缴纳的公积金根据其年龄结构和对公积金的需求确定三个户头的分配比例。其中一半以上的中央公积金用于雇员购买住房，其余的用于养老、医疗等项目。所有参加公积金的雇员都是公积金的会员，会员可以使用公积金的50%作为购房首付款，其余部分可以通过购房长期贷款，分期偿还购买的住房。公积金的存款利息通常由市场利率决定，原则上略高于银行的平均利息，而贷款利率一般比商业银行低1个百分点左右。
综上所述，新加坡的中央公积金制度是由政府实施的一项旨在保障和改善人民生活、促进社会安定、有利于经济发展的强制性储蓄制度，保障范围从最初的养老逐步向住房、医疗、教育等领域拓展。在不影响养老金积累的情况下，满足了雇员多种保障需要。对雇员来说，公积金不再是一笔由政府控制，只能用于老年生活保障的“死钱”，而是一笔属于自己的资产，雇员可以根据个人生命周期不同阶段的需要，将其投资于住房、教育等合理安排资金，提高公积金的使用效率。由于公积金的存储利率和投资收益都比较高，为雇员的养老积累了充足的资金，可以很好地保障雇员退休后的生活。
(二)美国的住房反向抵押贷款
根据美国住房调查数据显示，1989年全美有1200万个住房所有者为62岁以上的老人，其中70岁以上的住房所有者大约有80万个，他们的房屋价值一般在10万至20万美元之间。虽然这些老人的房屋价值较高，但是有一部分老人的年收人却在3万美元以下，导致了大量的“房子富翁，现金穷人”，为了提高这些低收人老人的生活水平，必须运用金融手段，盘活住房这笔巨大的不动产来增加老人的收人现金流。于是，“反向抵押贷款”便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的理想金融理财产品。虽然反向抵押贷款目前仅占美国住房抵押市场的极小份额，但发展速度很快，据政府统计，1989年至1999年，各金融机构共融资了近10亿美元的反向抵押贷款，到了2002年，这一数字翻了一番。美国最大的反向抵押贷款发行方之一富国银行房屋贷款中心预测，反向抵押贷款总额将会以每年20%的速度快速增长，到2015年将达到237亿美元。
反向抵押贷款是指个人以自有完全产权的房屋作为抵押，以定期或不定期从银行或其他金融机构获得贷款用于个人生活和其他开支的一种金融产品。贷款后借款人对抵押房屋继续拥有居住权，借款人可以选择在死亡之前通过出售房产或其他资金来源还本付息，或选择死亡之后将房屋的所有权转给金融机构。若约定借款人死亡后其房产归金融机构所有，则借款人在其有生之年不需要给付任何还款和利息。这种贷款适合于拥有个人房产的老年人，可实现以房养老。美国反向抵押贷款主要由三种形式:由联邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州发行的房产权益转换贷款(HECM)、美国联邦国民抵押贷款协会提供的房屋保留者贷款(Home Keep-er)及私人部门提供的“财务自由”( Financial Free-dom)高额反向抵押贷款，后者专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。其中联邦住房局有保险的住房反向贷款HECM是最主要的反向抵押贷款形式，占市场份额的95 % 。
三、养老保障和住房保障整合发展的思路
通过以上研究发现，养老和住房存在着一定的内在关联性。首先，每个人都有养老和住房的需求，但是这种需求并不总是同时存在的，人在年轻时需要住房，而只有在退休时才需要养老金。其次，住房是一笔巨大的不动产，购买住房不只是消费，也是一笔重大的投资和储蓄，通过住房价值的提前变现，可以盘活住房这笔巨大的不动产，将其转化为养老资源。最后，养老保障和住房保障同属于社会保障的范畴，国家通过一定的政策措施确保“老有所养”和“居者有其屋”。社会养老保险和住房公积金就是国家为解决居民的住房和养老需求而进行的强制性储蓄积累。养老和住房存在着如此多的关联性，那么，养老保障和住房保障制度的构建也应该具有一定的相关性。因此，笔者尝试通过将两者进行整合来探求解决问题的方法。养老保障与住房保障整合是指以居民的社会保障需求为中心进行政策调整，形成一体化的解决方案，同时满足人们对养老和住房的需求，整合各种社会资源以完善养老保障和住房保障，使两者实现良性互动，互为补充，互相促进，协调发展，产生“1+1>2”的整体效应。在保证同等生活质量的前提下，尽量降低成本，或在消耗同等资源的条件下，通过提高资源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人们对于住房和养老金的需求是不同的。年轻时，要结婚生子，需要的仅仅是住房，而养老对年轻人来说还比较遥远，所以，我国社会保障制度的设计，首先应当帮助年轻人购买住房，提高他们的购买力。政府需要稳定房价，强制积累住房公积金，合理安排公积金的使用方向。只有通过综合的政策协调，才能真正确保居者有其屋的目标。按照现行规定，职工一参加工作就要缴纳养老保险费，而养老金是职工未来几十年后才需要的。如果职工可以使用养老保险个人账户和住房公积金个人账户的全部资金支付购房首付款，用日后积累的个人账户资金归还住房公积金贷款，在没有影响未来养老金积累的前提下，通过这种个人账户资源的合理配置可以大大减轻年轻职工的购房负担，提高他们的购买力。同时也为养老金的保值增值找到了一个很好的投资渠道，因为用养老金可以发放公积金贷款，收益率按照现行公积金贷款5年到30年期利率计算，可高达4.23%，远远高于其他投资渠道，并且投资风险小。这是养老保障与住房保障整合的第一步。 人到了退休年龄后，其需求就变成了住房和养老两个方面，通过前半生的努力，房子已经有了，养老也有社会养老保险提供退休金，但是退休金要低于工作时的收人，可能会降低老年人的生活水平。而且随着老年人肌体的衰老，医疗费用会急剧上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活护理等等，这些都需要经济的支持。如果仅凭借退休金是难以达到这些要求的。所以，需要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分，如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的不动产，改变了老人“现金穷人，不动产富人”的状况。这是养老保障与住房保障整合的第二步，即“以房养老”。养老保障与住房保障整合发展的总体设想如图1所示:
按照整合发展模式的设计，个人在生命周期的不同阶段，拥有的住房产权可由图2表示:
论文摘要：公务员法已于今年年初开始实施。相比于国家公务员暂行条例，它在工资福利保险、考核、职位升降、奖惩培训等方面都有了巨大的改进。本文就由薪酬管理激励角度，从外在报酬和内在报酬两方面对公务员法的创新进行理性思考。
2006年，我国公务员的报考人数为36. 5万，职位竞争比为37.1:1。今年的公务员报名时间又即将来临，从各个公务员考试的相关网站来看，报考热潮仍没有消退的趋势。世人对公务员岗位的“热爱”有增无减。不过可惜的是，传统的公务员工作思想中，爱岗并没有向敬业转化。公务员的责任意识、服务意识、创新意识和团结意识远远不如企业职员。究其根源，还是因为对公务员的薪酬管理激励不够完全。“干与不千一个样，干好干坏一个样”，考核、发薪时论资排辈、不看实力等情况极大地打击了公务员的工作热情，造成玩忽职守、无所作为、消极怠工等“搭便车”现象反复出现。
可喜的是，国家己经认识到这一点。2006年1月1日开始施行的《公务员法》相比于93年的《国家公务员暂行条例》，在工资薪酬管理方面就有了很大的变动。首先要求公务员工资、福利、保险、退休金等列入财政预算，并根据经济适时调整。一方面，这给公务员工资福利的稳定提供了明确的法律保障，为公务员增资幅度和水平的设定提供了科学依据，有利于维护公务员的薪酬权益，可以充分提高公务员的其归属感、自豪感与安全感，并吸引高素质人才。另一方面，保险、退休金的保证也会减少公职人员退休前通过权力贴现最大限度为自己谋取物质及其他所有非法利益的"59岁现象”，将在一定程度上实现“高薪养廉”。其次，公务员将按国家规定享受住房、医疗等补助，津贴。通过实行此制度，将住房、通讯、交通等纳入工资分配，把暗补改称明补，消除了隐性腐败，实现内部公平。
公务员法在公务员薪酬管理激励中的另一大创新是它在强调外在报酬重要性的同时也关注了内在报酬的有效性。
事实上，外在报酬能带给人们的满足是有限的。根据美国行为学家弗雷德里克.霍兹伯格提出的双因素理论，将保健因素和激励因素的划分放置在公共部门薪酬管理中进行考察时，会发现工资是作为满足公务员基本生活需要的保健因素;而奖金的发放由于公务员绩效考核主管往往为平衡各方利益实行平均化，实际仅仅弥补了低工资带来的不满意感，发放它不能带来激励作用，可一但减少或者停发，就会引起不满情绪进而影响积极性的发挥。即奖金也由激励因素沦为保健因素。由此可见，外在报酬在长期能带来的激励总体上是边际效用递减的。
可是，内在报酬在薪酬激励上却可以另辟蹊径，它使员工发现自己所从事工作的乐趣和价值，能从工作的完成中享受到一种满足感，从而提高工作积极性。
由马斯洛需求层次理论可推出，对于公务员而言，工资满足了人们对食物、水、住房等的生理需求，保险、福利满足了人们对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的安全需求。己经满足的需求，不再是激励因素，人们总是会用另一种需要取而代之。这时候人们会追求对友谊、爱情以及隶属关系的社交需求;对成就或自我价值的个人感觉，以及他人对自己认可的尊重需求;发挥潜能的自我实现需求。这几种追求用薪酬方式表现出来，就是基于与工作本身任务本身相关的心理报酬—内在报酬。它包括内部晋升、参与决策、学习与培训等等。它更倾向于精神方面的深层次的需求满足。在公务员法中具体而言，就是通过以下一些措施，在不提高资金成本的情况下提高公务员的工作积极性，起到意想不到的效果，实现薪酬激励。
1.完善内部晋升制度。公务员法规定，同时将“公开选拔”与“竞争上岗”确立为法定的职务晋升方式之一，打破终身雇佣制和委任制;创设“聘任制”与“任期制”，创新公务员更新制度。这样才能真正实现内部公平，同时提升公务员危机意识，形成竞争氛围，从而提高工作效率。
2.参与决策。公务员法明确上级违法、犯错下级可说“不”，肯定了公务员作为执行主体的相对独立性和执行公务的自主裁量权。使公务员增强了责任感和使命感，真正地参与管理，不再惟命是从，从而激发其工作的自主性和创造性。
论文摘要：现行条件下，计量高等职业院校教育成本的现实方法是利用会计资料进行转换计算。结合高职学院的实际，就该方法下教育成本转换计算的步骤、内容与方法等方面进行了探析，并指出在成本计量和成本分析过程 中体现的原则及注意点。
1 利用现有会计资料转换计算高等职业院校教育成本是一种现实的方法选择
随着我国高等职业教育改革的深入和发展，高等职业院校教育成本成为社会各界广泛关注的热点话题，对高等职业院校提供教育成本信息的要求也愈加迫切。从2O世纪 80年代起，我国学术界就开始对教育成本核算的理论和方法进行探讨，主要从会计方法和数理统计方法两个方向展开。会计方法侧重于以成本会计的基本理论与基本技术为基础，研究如何利用会计系统，通过设置和登记账簿来记录教育资源的耗费和核算教育成本。这种方法从理论上讲是可以获得系统准确的教育成本信息，但过于复杂，成本较高，而且目前仍无法解决公共费用分摊等问题 ，尚不存在统一的准则，难以进行统一规范的核算。数理统计方法则是利用教育经费统计资料或抽样调查资料进行估计和分析，利用算术处理或建立数学模型的方法研究教育成本的变化趋势与特征等，比较偏重理论分析，其缺点是因素混杂，不符合成本核算的基本原则要求，再加上如果统计口径与标准不一致，则更难得到比较准确的教育成本信息。
尽管迄今为止还没有统一的计量教育成本的方法，但各高等职业院校都存在教育经费收支的会计记录，利用这些现存的会计记录资料，按照权责发生制的原则要求，经过调整，可将教育经费支出数据转换成教育成本数据，只要遵循成本计量原则，保持成本内容符合教育成本的经济含义 ，则可以保证教育成本数据信息的准确性。相比之下，利用现有会计资料转换计算教育成本是一种现实可行的方法。本文将结合高职学院的实际，对其 2005年的教育成本进行转换计算，并就教育成本转换计算的步骤、内容与方法及注意点等方面进行探析。
2 高等职业院校教育成本转换计算的步骤及内容与方法
2．1 收集整理相关数据资料
根据高职学院 2005年度的会计资料，重点整理和统计了相关的各类信息数据如下：
(1)在校学生数 7 735人；全年可用行政事业类收入合计为 74 164 457．89元；全年行政事业类支出合计(教育支出)74 112 477．93元，其中，基本支出 37 934 369．47元，项目支出(全部为行政事业性项 目支出)22 279 796．46元，事业单位经营支出2ll2．00元，结转 自筹基建 13 896 200．00元，收支结余与结余分配 51979．96元。
(2)全年基本支出中人员支出 19 783 437．33元，公用支出 11 238 740．89元，对个人和家庭的补助支出6 912 191．25元(其中含离休费450 128．10元，退休费2 986 816．49元，医疗费 50 509．86元，住房补贴 3016 027．30元，抚恤与生活补助 29065．00元，其他 379 644．50元)。
(3)全年项目支出中，公用支出 19 565 075．61元(含办公设备购置费 756 926．30元，专用设备购置费6 674 199．06元，图书资料购置费 709 732．63元，维修费 1 740 000．00元，其他 9 684 217．62元)，对个人和家庭的补助支出——助学金 2 714 720．85元。
(4)固定资产项目总值 152 721 855．87元，其中房屋建筑物 108 246 537．48元，图书3 446 010．13元，专用设备 34 144 284．26元，一般设备 5 576 403．00元，交通工具 1 308 621．00元。
(5)全年在职教职工工资总额为 17 995 658．70元。
2.2 调整与转换计算。将教育经费支出项 目转换成教育成本项目
根据教育成本核算的相关性原则，结合利用现有会计资料计算教育成本的可操作性，可将高等职业院校教育成本的内容分为付现成本和非付现成本两大类。付现成本是指高等职业院校的教育事业支出和科研事业支出中可以直接计入教育成本的当期付现费用，包括人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出及科研费用支出；非付现成本包括影子成本和固定资产折旧}1I。教育成本项目可设置为人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出、科研费用支出、影子成本和固定资产折旧等六项。
(1)付现成本及其各项目的计算。高等职业院校教育成本是指高等职业院校为了培养学生所耗费的全部费用，所以凡是与教育培养高职学生无关的费用都不能计入教育成本，这些费用项目包括离退休人员支出、结转自筹基建、购房补贴、固定资产购建与大修理、事业单位经营支出等，应该首先在付现成本的归类与计算中予以剔除①。对有关数据资料收集整理后得出，F高职学院 2005年离退休人员支出3 436 944．59元，结转自筹基建 13 896 200．00元，购房补贴 3 016 027．30元，固定资产购建与大修理 9 880 857．99元，事业单位经营支出2 112．O0元，将上述项目费用从教育事业支出总额74 112 477．93元中剔除，得出付现成本合计43 880 336．05元。同时根据有关各项支出情况与数据，将付现成本中的人员支出、公用支出、对个人和家庭的补助支出及科研费用支出分列出来，具体金额分别为人员支出 19 783 437．33元、公用支出(含科研费用)20 922 958．51元、对个人和家庭的补助支出3 173 940．21元。考虑到F高职学院科研费用支出项目金额较小，为简便计算，不单独列出，包含于公共费用之中。
(2)非付现成本及其各项目的计算。① 影子成本的计算。影子成本是指在目前的会计制度下没有核算但应该补充计入教育成本的内容，或者采用收付实现制核算对成本计算数据干扰过大而应该按照有关依据计算来替代某些实际支出计入教育成本的内容，主要包括在职教职工的养老保险费用和住房补贴费用两项，而这两项费用都与我国现行社会保障和福利制度有关。高等职业院校在职教职工的养老保险费用是教职员工劳动报酬的重要组成部分，应该作为学校人员费用的一部分计入教育成本中。但由于目前我国高等职业院校的社会保障制度和会计制度改革还处于逐步深化的过程中，大部分高等职业院校还没有实行养老保险体制改革，其会计账簿中没有反映出对在职教职工的养老保险费用支出，应补充计入。具体可采用两种方法：一种是将目前的离退休人员经费作为在职人员的养老保险费。这种方法的优点是可以简化计算，缺点是不同的学校负担不同，不具有可比性。另一种是考虑到事业单位养老制度改革的趋势 ，在职人员的养老保险费用以现行社会保障养老保险费比例进行理论计算，替代计入教育成本，提取比例参照所在地区有关规定。这种方法的优点是有政策依据，且更能反映出实际的在职人员费用。高职院2005年仍没有实行养老保险体制改革，现采用第二种方式，参照江苏省企业职工养老保险的有关规定，以当年全部在职教职工工资总额为基数，按照省政府规定的单位缴费比例 22％计算，补充计算在职教职工的养老保险费用=17 995 658．70x22％=3 959 044．91元。住房补贴从性质上属于教职工的薪酬。随着我国住房制度的改革，高等职业院校在职人员的住房情况和补贴费用差别很大，不管是作为福利的实物住房还是作为补贴的住房支出，均未能在高等院校的会计信息中完整准确地加以反映，因此，应该根据有关政策计算出每年应支出的住房补贴的理论数字，将其计入教育成本。具体也有两种方法：一种是分别考虑已有住房在职职工和无房在职职工的情况。对于已有住房的，把教职工住房作为教职工福利，采用折旧的方法将实物补贴转换为货币数量计入教育成本；对于无房的在职教职工采用货币化补贴的方式计入教育成本。该方法下，在职人员的住房补贴是已有住房职工住房的折旧与无房户及未达标户的补贴之和。这种方法将历史因素和现实因素分别考虑，依据性较强。但是随着国民经济的飞速发展，采用历史成本计算出来的折旧与目前政策补贴的力度可能差别较大，无法完整反映目前教职工的福利状况，而且同一数据计算出现了双重标准。另一种方法是全部按照国家住房货币化改革的思路进行处理，即不管现存的住房状况如何，均按工资的一定比例计算住房补贴费用闭。采用这种计算方法，操作简单，标准统一，计算出来的数据具有一定的可比性。根据江苏省和南通市有关规定，按照职工工资的 12％计算机高职院 2005年在职教职工的住房补贴费用=17 995 658．70~12％=2 159 479．04元，影子成本合计 6 1 18 523．96元。② 固定资产
折旧的计算。折旧是由于固定资产服务潜力减退而发生的成本转移及补偿，反映了人们在经济生活中的风险意识和资本保全的思想。但目前我国高等职业院校会计制度规定固定资产不计提折旧，这使得其会计报表上固定资产的账面价值无法反映固定资产的实际价值，且两者之问随着时向的推移越来越背离不能进行准确的成本费用核算。为了能够真实反映高等职业院校的固定资产净值，也为了有利于高等职业院校进行成本核算，2005年 6月国家发改委制定颁发的《高等学校教育培养成本监审办法》中明确规定固定资产折旧是教育成本的构成部分。高等职业院校固定资产折旧一般采用分类使用年限法，如房屋建筑屋，折旧年限为 2O3O年；设备折旧年限为 5～10年；图书和其他固定资产折旧年限一般不超过 10年但对购置的具有专 门性能和用途的教学科研设备，一般价格昂贵、科技含量大、技术生命周期短、无形损耗十分严重，应采用加速折旧法计提折．旧，电脑等技术更新换代较快的一般设备也采用加速折旧法。现采用使用年限法对该院 2005年的固定资产计捉折旧费，各类项目的折旧年限分别为房屋建筑物 30年，专用设备、一般设备和图书均为 5年，交通工具 10年，均不考虑残值。2005年折旧额合计 =108 246 537．48+30+(34 144 284．26+5 576 403．00+3 446 010．13)÷5+1 308 621．00+10=12 372 419．49元。
(3)整理汇总计算转换的结果，编制教育成本报表。将以上计算的各教育成本项目金额加以汇总，计算出2005年 F高职院教育成本总额，并根据当年的学生人数，计算出当年的生均教育成本，如表 1所示。
3 转换计算和分析高等职业院校教育成本体现的原则及注意的问题
从上述转换计算过程可见，利用现有会计资料转换计量高等职业院校教育成本，与教育成本核算既有联系又有区别，它主要是利用会计资料转换得到教育成本并保持其内容符合教育成本的经济含义，但又不具体进行会计核算。在实际的计算和分析过程中，要注意以下几方面：
3．1 体现相关会计原则和成本效益原则
相关会计原则。在企业成本核算中，要充分体现权责发生制、配比、区分资本性支出和收益性支出等会计原则，教育成本的核算也不例外。虽然利用现有会计资料转换计算教育成本不进行具体的会计核算，但要获得较为准确的计算结果，也必须运用和体现上述会计原则，尤其是区分资本性支出和收益性支出原则嘲，因为高等职业院校的基建支出在各年度之间极不平衡，如不区分资本性支出和收益性支出，对教育成本数据的影响很大，从而导致计算结果极不准确。
(2)成本效益原则。提供教育成本信息的用途主要表现在：为政府部订学费标准和拨款标准提供依据；为学生、家长及社会了解教育成本情况和学校办学经济效益提供信息；为学校内部加强成本管理、提高教育资源利用效率提供参考。可见，尽管对高等职业院校教育成本信息的要求是多方的和迫切的，但是对教育成本数据的精确度要求却不是非常高。同时利用现有会计资料转换计算的教育成本是一种估算的成本，其结果也不可能精确。如果要追求教育成本数据计算结果的精确，势必要大大增加其计算成本，使得效益降低。体现成本效益原则，就是要求在转换计算教育成本时，只要是对教育成本的准确性没有太大的影响，就可以采用简单的转换计算方法，以降低计算成本，提高效率和效益。
3．2 影子成本是对现有会计数据的替代和补充
如果高等职业院校已经实行了养老保险的改革，其在职人员的养老保险支出已经包含在当期的付现成本中，就不需要再进行补充计算；如果高等职业院校已经发放了住房补贴，应先将已发放的补贴数据予以剔除，然后用影子成本中的住房补贴费用补充替代计入教育成本【4】。
3．3 非付现成本的计算处理可能低估了成本
将影子成本和固定资产折旧等非付现成本计入高等职业院校教育成本，是为了更好地体现权责发生制原则，更为合理和准确地计量教育成本。但是从实际计算的结果看，影子成本和固定资产折旧的计算处理可能低估了成本。以高职院为例，2005年实际支付的离退休人员支出和住房改革支出为 6 452 971．89元，而参照江苏省企业职工养老保险规定和住房货币化改革的现行政策模拟计算的影子成本较之低334 447．93元。这是由于我国的社会保障体系刚刚建立，费用的提取和计算尚未到位，同时也在一定程度上反映了现行职工养老保险的有关规定和住房货币化改革的政策还不太符合实际情况。同样，2005年实际购置教学仪器设备和结转自筹基建的支出为 22 037 057．90元，计提的固定资产折旧也较之低 9 664 638．50元。这是因为近年来，随着固定资产项目(特别是建筑工程)的购建成本急剧上升，使得固定资产的历史成本和重置成本的差异增大。而固定资产折旧额计算的基数是以前年度的历史成本，折旧额偏低，会造成补偿不够，同时也使计入教育成本的固定资产折旧额低于需要补偿和实际的支出水平。这些都是在计算和使用分析教育成本数据时需要加以注意的。
参考文献
[1] 张旭霞．高职院校教育成本转换计算探讨[J]．财会通讯 ，2008，(9)：98．
[2] 崔邦炎．高等学校学生培养成本计量[M]．北京：高等教育出版社，2006：66．
国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。
一、按揭
（一）按揭的起源及定义
所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。
对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。
香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"
中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）
（二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系
现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：
1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；
2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；
3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；
4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。
在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。
可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。
二、住房按揭与保险
（一）住房按揭风险分析
按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。
以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。
（二）西方保险业介入住房按揭的经验
在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。
美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。
加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。
澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）
由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。
（三）我国房地产保险现状及解决方案
目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）
近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。
笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：
1、住房抵押贷款寿险
住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。
2、房地产产权保险
产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。
产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。
3、房地产质量保险
由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。
4、建筑工程险
对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。
三、住房按揭证券化
（一）证券及住房按揭证券化的可行性
所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）
一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。
我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。
随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）
（二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序
1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。
2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。
3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。
4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。
5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。
6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。
结束语
相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。
注释：
一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版
二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》
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四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》
五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期
六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》
七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》
关键词：城市安全 城市居民安全评价指标体系
Abstract: in the urban construction and the practical level of evaluation of academic research level city there are many han to solve the need. Detailed analysis of the influence factors of city residents safe, focused on urban residents safety evaluation system, so as to provide reference for the city of safety management.
Key words: the city safe city residents safety evaluation index system
中图分类号：P633.6文献标识码：A 文章编号：
城市的发展经历了以安全为本的城市、以经济为本的城市、以人为本的城市三个阶段。古代人们，以城市安全为本，修筑城墙以抵御外来侵略；在以人为本的今天，人们对城市安全的要求不再是简单的抵御外来者，而是从广义的安全角度要求城市给予居民以安全感。
1、研究背景
我国近年来不断攀升的城市安全事故，其数量之大、伤亡人数之多、经济财产损失程度之深、影响范围之大更是社会关注的聚焦点。华东师范大学危机管理研究所所长陈洁华介绍，每年，我国因安全危机而造成的损失达5000亿元。近年来城市安全事故从出不穷。2008年春季，我国南方发生了50年不遇的罕见的雪灾天气。南方十多个省遭受了50年不遇的持续雨雪、冰冻等自然灾害，受灾人数过亿，并造成电力中断、水管爆裂，十多个机场、众多高速公路关闭，京广铁路主干线和诸多铁路路段及国道停运，导致人员和物资流动阻滞等连锁反应。民政部救灾司2月2日公布的此次雨雪受灾数字：农作物受灾7 200多公顷，直接经济损失530多亿元，因灾死亡60人，紧急转移安置175.9万人，倒塌房屋22.3万间，损害房屋86.2万间。今年，9月27日14时51分,上海地铁10号线发生追尾事故，造成271人受伤。近期城市电梯伤人事故，校车安全事故频发，城市居民没有安全保障和安全关的城市不仅无法带动国家综合实力的提升，甚至可能成为无可挽救的祸源。一串串触摸惊心的数字，带给城市居民诸多关于“我们的城市安全吗？我们安全吗？”的思考和拷问。因此，城市居民安全问题的研究探讨有很重要的现实意义。
2、相关定义的界定
人们对城市安全的要求既要求城市在自然灾害、社会突发事件等有效的抵御能力，并能在环境、社会、人身健康等方面保持一种动态均衡和协调发展，能为城市居民提供良好秩序、舒适生活空间和人身安全。即城市安全包括两方面内容：有效的抵御能力和城市居民生活秩序、空间和人身的安全。也就是说，城市安全应该包括对宏观方面的以城市灾害和抗灾防御能力为评价内容的城市公共安全；以及微观方面的以城市居民生活秩序、空间和人身的安全为评价内容的城市居民安全。
城市居民安全评价是以获得居民安全度的定量结果，为城市安全管理、规划提供量化依据为目标。评价中只考虑城市安全事故后果为居民人员伤亡造成影响的事故因素，不考虑对财产造成损失和环境造成破坏程度的事故因素。通过城市居民面临的危险性分析，选择合理的安全评价方法，建立城市居民安全评价体系和方法。而构建合理的城市居民安全指标体系是进行城市居民安全评价的基础。
3、城市居民安全指标体系的建立
3.1指标体系构建的原则
评价指标体系的确定是开展城市居民安全评价的基础和关键，评价指标的全面性与准确性会直接影响到评价结果的质量。所建立的评价指标体系必须能够反映城市安全现状的主要特征和基本情况，必须要以能反映整个系统的危险状态为目的。如果确定的因素太多，就会增加系统指标体系结构的复杂性和评价的高难度性，而且掩盖了关键因素的重要性：反之指标因素确定的过少，则评价过程太过简单粗糙，如此便很难全面地反映系统的客观情况。因此，设计指标体系时要具有科学性、系统性、资料的可获性、可衡量性、可操作性的原则。
3.2城市居民安全评价指标体系构建的意义
确定一个科学、全面、客观的评价指标体系是评价保证评价过程合理性、结果可靠性的关键。合理、科学地设计城市居民安全指标体系具有如下意义和作用：
（1）是客观评价城市居民安全现状和发展趋势；
（2）能准确认识城市居民安全的控制方向和方法；
（3）为科学分析城市居民安全的规律提供理论支持；
（4）为安全管理提供理论支持，为各级政府和社会提供安全科学决策的依据；
（5）是居民认识城市安全水平的标度。
3. 3评价指标体系设计思路
本文从对居民安全产生影响，即对城市居民衣、食、住、行、医安全五个方面进行分析、归纳建立城市居民安全评价指标，并从这五个方面安全出发将社会治安、生活保障、医疗卫生、经济状况、生态环境五个方面内容作为城市居民健康安全评价指标体系的一级指标。
（1）社会治安
社会治安是城市化进程中出现的社会问题，关切城市居民的生活质量，作为城市居民安全体系的一个重要方面，我们主要从刑事犯罪、治安管理两个指标来考察城市安全。危害城市社会治安秩序的主要破坏力指标这里不仅要从数量方面，而且要从性质方面对违法犯罪案件进行认真评估，这样才能较全面地评价社会治安状况。
刑事犯罪方面，犯罪率、刑事案件的立案率是判断社会治安状况好坏的“晴雨表”，是城市治安考核的重要指标。
治安管理方面，安全的城市监控覆盖率是强化城区安全防范建设，加强城区治安防范力量，有效防范重大案件发生的重要手段。而警力不足是目前我国城市治安的瓶颈之一，适当的警员配置率，合理的破案率从治安管理上体现了社会治安管理能力。
（2）城市生活保障
现代城市居民的衣、食、住、行都对交通、水、电、气、油等高度依赖。随着我国城市化进程的不断加快，城市发展的速度使得城市的生命线系统迅速饱和甚至超负荷运行，大大增加了城市脆弱性的同时给居民生活安全带来威胁。完善、稳定的生活供给系统是城市安全的标志，满足城市居民的气、热、水、电、信息、交通等的需要是城市居民安全的前提条件。本文从城市居民对生活的基本需求出发，查找相关指标，建立生活保障的相关指标。将现代生活要求的城市供电、供气、供水、交通、住房、食品的安全作为衡量生活保障安全的指标。在选择三级指标时，从供电、供气、供水、交通、住房、食品的供应数量和质量安全性指标
上反映生活保的安全性。
（3）医疗卫生
健全的医疗保障、合理的卫生防疫水平是城市居民对医疗卫生的基本要求。
拥有与城市人口相匹配的医生数量，足够的医疗保险投保率，宽广的疫情监控覆盖面、社区卫生服务机构覆盖率，病床数是为居民提供方便、快捷的就医前提。城市是人口的聚集区，传染病发生机率大于农村，传染病一旦爆发对城市居民造成身体上的创伤和心理上的恐慌。在城市医疗卫生上将甲乙类传染病发病率作为卫生防疫工作的重要衡量指标，是城市医疗卫生安全的重要指标。
（4）生态环境
生态环境它不仅包括各种自然要素的组合，还包括人类与自然要素间相互形成的各种生态关系的组合。城市作为一种典型的符合生态系统，其生态环境脆弱，如何改善生态质量、维护生态安全是城市发展面临的主要问题之一。生态环境对城市居民健康影响主要包括环境治理和生态建设两个方面。
环境治理方面，环境破坏对城市居民的居住环境包括水、气、声环境安全造成威胁，而水、气、声、渣各类废物的处理达标情况，都能极好地反映出城市污染控制的现状，以及当前的环境状态。生态建设方面，城区要保障足够的绿化覆盖率、公共绿地面积、好于二级的天数才能在维护城市生态系统合理运行的同时，保障居民对生态环境的需求。
（5）经济状况
经济状态不仅仅关系城市和国家的稳定和发展，更能直接反映居民经济状态。
经济富裕状态是城市安全程度的重要基础，也是城市居民安全的重要影响指标。本文在考虑城市居民经济状态指标时，从就业保险、收支状态、分配结构这三方面进行。
就业保险情况安全状态由城市失业率、失业保险率反映出来。正常收支是维持居民正常生活的前提条件，由人均GDP、城镇居民人均可支配收入、人均财政收入构成，是城市居民经济状况的反映指标。分配结构上主要从居民食品支出占生活支出的比例既恩格尔系数和反映经济财富分配状态的基尼系数体现。
根据指标体系的建立原则以及思路，结合专家意见，本文将城市居民安全评价指标体系分为四层。具体见表1。
表1 城市居民安全评价指标体系
目标层 准则层 要素层 指标层
城市居民安全
社会治安
刑事犯罪
犯罪率（%）D111
刑事案件立案率（%）D112
治安管理
重点部位安全监控覆盖率（%）D121
警员配置（1/万人）D122
生活保障
城市供电
人均供电量（度/月）D211
供电可靠性（%）D212
城市供气
燃气普及率（%）D221
暖气普及率（%）D222
城市供水
人均生活供水量（吨/月）D231
自来水普及率（%）D232
饮用水水质达标率（%）D233
城市交通
公交车配置（台/万人）D241
公共交通分担率（%）D242
城市道路面积（m2/人）D243
城市住房
人均住房建筑面积（m2/人）D251
危旧棚户房比例（%）D252
食品安全
食品抽检合格率（%）D261
口粮供求差率D271
医疗卫生
医疗保险
万人拥有医生数（1/万人）D311
医疗保险投保率（%）D312
卫生防疫
社区卫生服务机构覆盖率(%)D321
万人病床（1/万人）D322
甲乙类传染病发病率(%)D323
生态环境
环境治理
污水废水排放达标率（%）D411
废气排放达标率（%）D412
区域环境噪声平均值（分贝）D413
城镇生活垃圾无害化处理率（%） D414
工业固体废弃物处置利用率（%）D415
生态建设
城区绿化覆盖率（%）D421
人均公共绿地面积（m2）D422
达到及好于二级的天数（天/年）D423
经济状况
就业保险
城镇登记失业率（%）D511
失业保险率（%）D512
正常收支
人均GDP（元/人）D521
城镇居民人均可支配收入（元/人）D522
人均财政收入（元/人）D523
分配结构
恩格尔系数D531
基尼系数D532
4、结语
本论文通过对城市安全内容的分析，提出了城市安全包含了城市公共安全和城市居民安全两个方面内容，并通过对城市居民安全影响因素的分析，构建了城市居民安全评价指标体系，以期为城市安全管理提供理论支持，为社会的可持续发展做出一点贡献。
参 考 文 献
【1】童林旭.城市可持续发展的安全保障问题[J].．城市发展研究，1999，(6)：1―6．
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【3】 郑杭生.中国转型时期的社会安全隐患与对策[J].中国人民大学学报, 2004(2):4.
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论文关键词：以房养老；制度；技术；观念
“以房养老”目前流行于欧美，操作趋向成熟的是美国。美国20世纪80年代推出的“反向抵押贷款”有效的解决了“现金穷人，不动产富人”的养老问题。2007年下半年，我国几大城市以不同的方式进行了试点：北京成立“养老房屋银行”，上海实施”以房自助养老”，南京实行“以租换养”。“以房养老”以另类的养老方式开始了其中国之行。
什么是“以房养老”?它有哪些形式?从广义上讲，任何利用自有住房以取得或增加养老资金的做法都可算是“以房养老”。狭义上讲，即是“倒按揭”。投保人将房屋产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故，相当于保险公司通过分期付款(按月支付)的形式，收买投保人的房屋产权，类似于把住房抵押贷款反过来做，因此也称作“反向住房抵押贷款”。按照对自有住房的处置方式分，“以房养老”有以下几种类型：第一，抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差价款养老；或者将房子出租，自己住老年公寓，用租金养老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，换购小房，用差价款养老；②售出住房，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款养老。对于第一种形式，民政部解释老年人把自己的房产交给由政府背景的公益机构或者银行，然后老年人的养老费由这些机构按月提供，老人病故后，剩余的部分交给他的继承人。这是社会机构承揽的反向抵押贷款养老，属于社会机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务。自己售房和出租房等均有较大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等产生较大不确定性。后面的两种形式都具有较高的交易成本和不确定性，民政部称这两种方式为“以房换养”和“以房自助养老”，属于自养老。
“以房养老”是个外来品，是一种特别的融资养老形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排，还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排，在我国具有一定的生存空间，应该成为我国养老保障模式的一种补充。
首先，它能在一定程度上能够缓解我国养老资金缺口大这一矛盾。目前，我国已经进入老龄社会。60岁以上的老年人口占全国总人口的11％，预计到2050年，我国老年人口将达到4．2亿，占近1／4的总人口数。老年群体的养老保障也将会产生多种需求。现有的国家保障、商业保险难免有援手不够的地方，且如此庞大的养老人口需要强大的养老资金准备。中央财政用于养老保险的拨款逐年递增，资金需求量越来越大按照即定计划，到2020年我国基本实现覆盖城乡居民的社会保障体系，农村养老保障将纳入其中，这将会造成更大的资金缺口。而“以房养老”是为应对老龄化社会的来临住房保障制度的一项新举措，将房产的商品属性与保障性结合起来，房产具有了融资和养老双重功效，是老年人晚年生活提供保障的一种补充养老方式。
第二，“以房养老”能够部分缓解城市住房的供需矛盾，对扩大市场租赁房源也起到了一定的积极作用。城市化步伐加快，城市人口不断增多，虽然城市规模不断增大，新的住宅小区不断建成，但是对于城市中、低收入者来说，不具有购房的经济实力，租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产，都可以让出一部分房子的使用权，能够适当增加市场上的房源。例如，北京“养老房屋银行”就认为通过这项业务收来的房子应该以小户型为主，且预计大多数房屋的房龄老，但地理位置好，这些房源在二、三级市场将很受欢迎，对资金不算富裕的年轻人来说很合适，并且可以在一定程度上缓解北京目前住房问题的供需矛盾。
第三，对于适合的人群来说，确实解决了他们的养老需求。适合的人群是指拥有住房独立产权且有自身经济或健康状况不能负担需求的独居老人。北京、上海等大城市空巢老人数量随着老龄化的加快而增多，子女出国或其他原因导致独自居住。他们更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的环境。目前，我国的区域发展不平衡，大城市与小城市，高消费水平的城市与低消费水平的城市，农村与城市，东部与西部等等人们的需求水平不相同，导致各地的养老资金需求不同。我国目前的养老保障提供的是基本的生活需求，但对于“房产富人，现金穷人”的老年人来说，若要享受更高质量的生活，更多的社会服务，需要更多的资金，当手头资金不够的时候，房产则可以成为最主要的支撑。另外，由于我国人民生活水平的提高，公共卫生服务体系的建立，医疗保障水平的改善，人们的平均预期寿命增加，老年人的晚年花费增加，特别是医疗，意味着需要更多资金的投入，而“以房养老”则成为选择之一，对于某些适合的人来说，可能是唯一的选择。 转贴于
“以房养老”在我国目前还处于起步阶探索阶段。在几个大城市也正处于试验期。这个舶来品如何本土化?本土化的过程会遭遇哪些困难?能否适应我国的国情，还需要时间的考察，就目前来看，“以房养老”遭遇以下尴尬：
第一，制度层面的长期性。国外有较为成熟的“以房养老”，制度较为完善，能够顺利操作。我国政府如何定位“以房养老”，有多大的决心推行这一方式，目前很难说。即使试点的结果是有操作的空间，政府是否加以制度化，并制定相应的配套制度也有待时日。
“以房养老”应当由公益性机构还是私益性机构运作，或者说更多的以哪种机构来运作更合适，目前也处于摸索阶段。民政部给予“以房养老”的解释中指出，由公益性机构出面处置老年人的房产。但实际上北京“养老房屋银行”完全是企业性行为。在民政部给予的有关“以房养老”的解释中，“养老房屋银行”不属于其中任何一种形式。
什么样的形式适应我国实际情况，需要一段时间的验证，但在初期如何规范化初具成型的运作模式是当前需要考虑的问题。目前的法规明显滞后，如由政府背景的公益机构出面处置老年人的房产，是否会增加政府的运作成本，如果新增加一种养老模式就意味着政府财政支出的一次增加，那么政府的承受能力是不是过重。有些完全企业行为的养老产业的负责人认为，养老产业是个弱势产业，企业行为养老产业在追求企业平均利益时，应当由政府补贴，才能促使企业在保证平均利益的前提下全心投入这一产业。如完全是私益性的企业行为，是企业行为则会强调利益的诉求，谁来确保老年人的利益完全得到保障，这需要政府制度和法律的保障，制度化需要时间和实践的验证，而滞后的法律很多情况下并不能完全保障老年人的权益。
此外，我国的“以房养老”也没有明显的制度优势。美国的老年人采取“以房养老”，子女没有意见，一方面西方人的家庭观念不同于东方，父母的房子不一定非要交于子女继承；另一方面继承还牵涉到高额的遗产税。子女要缴纳高达60％一80％的遗产税才能继承遗产。而“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此老年人以这种方式处置房产可以避税。但在我国，并没有这些税收政策，如果老年人以房产养老，可以自己或由亲友通过市场化手段，出售或出租自己的房产，所以我国“以房养老”的制度优势并不明显。
第二，技术层面的多阻碍性。国外“以房养老”之所以能够顺利进行，一个最重要的原因是技术层面的可操作性。对于如何评价房产价值，根据老年人的健康状况推算老年人的预期寿命。根据不同老年人的实际情况找出最适合此老年人的养老模式。由专门的机构从事这样的工作，达到了专业化的水平，得到民众的信任。对于他们的推算结果能够得到普遍性的认同。但目前在我国这样的机构可以说是凤毛麟角。“倒按揭”涉及到利率变动房产价值变化，老年人预期寿命等众多不确定性因素的影响，导致银行也多有顾虑。且目前我国房产使用年限为70年，如果老年人在向有关机构申请“以房养老”时，房产使用期限将近，那又如何计算，而在农村宅基地是不能抵押的，诸多技术层面难题的出现使“以房养老”面临众多挑战。
论文关键词：农村 社会保障 制度创新
十六届三中全会提出的“五个统筹”中，统筹城乡发展居于首位，要形成城乡区域协调发展的社会制度环境，实现城乡经济社会的良性互动。然而我国现行社会保障制度存在着严重缺陷，主要表现在：一是城市居民社会保障水平的高福利状态与农村居民的救济型低水平的保障并存；二是城乡隔绝的社会保障制度，使市场经济条件下的人才资源优化配置难以形成。当前我国社会保障制度改革与建设的重点在于：在加大对城市社会保障制度改革与完善力度的同时，应在新农村建设的过程中，着力加强农村社会保障制度建设，努力提高农村居民的社会保障水平。
1我国农村现行社会保障制度存在的问题
1．1制度体系不健全，保障项目较少
一是社会保险制度严重缺位。传统的农村合作医疗制度步履维艰，而新型农村合作医疗制度尚在全面推广阶段；工伤、生育、失业三大社会保险制度至今尚未在农村建立。二是社会救助制度体系不完善。目前农村主要局限于基本生活救助，医疗救助制度基本没有建立，教育救助、住房救助等不普遍。三是社会福利体系残缺不全。目前只有部分经济实力好的地区还依稀保存一些敬老院和福利院，大部分地区该项制度体系已经瘫痪。
1．2保障标准低，总体水平不高
新型合作医疗保障水平不高，而且由于是保大病住院，使得相当部分参保居民由于交不起首次人院费而不能住院，进而无法享受医疗保障，新型合作医疗能否真正解决农民因病致贫致穷的问题不容乐观。
2建立和完善农村社会保障体系的迫切性和可能性
2．1建立和完善农村社会保障体系是经济社会持续发展的内在要求
随着我国各项改革的深入进行和城市化水平的不断提高，农民工队伍不断壮大，人口流动增强，要求尽快建立并完善农村社会保障制度加强城镇社会保障制度改革，建立健全农村社会保障体系，已是中国经济社会持续发展的内在要求。
2．2建立和完善农村社会保障体系是广大农村居民的迫切需要和期待
随着我国人口老龄化日益显现，农村人口老龄化问题更为突出，农村社会保障问题日益严重。传统的家庭养老功能日益弱化，农村养老风险不断加大。部分农村老年人养老保障无着落。保障农民的基本生存权和身体健康是建设社会主义新农村的基本前提。
2-3建立和完善农村社会保障体系已经具备一定的实践经验
第一，专题解决农民工社会保险问题。如北京市建立了农民工医疗保险和工伤保险制度，体现了“低费率、广覆盖、保当期、保大病”的原则，适应了外地农民工“年纪轻、流动性大”的特点。第二，加强农村医疗救助，缓解因病致贫、因病返贫矛盾。江苏省常熟市出台了新的医疗救助实施办法，重点解决困难群体的医疗保障问题，在很大程度上缓解了农村居民因病致贫、因病返贫的矛盾。
3我国农村社会保障体系需要创新的重点
3．1农村社会养老保险制度需要重新定位与制度创新
今年国内已有部分省市率先启动了新型农村养老保险的试点。这意味着，政府将为新型农村养老保险部分“买单”。建立“低费率、广覆盖、能接续、可持续”的新型农村养老保险制度。
3．2继续完善农村合作医疗制度，实行分类保障，适时与城镇合作医疗保险接轨
推行新型农村合作医疗制度是政府积极投入农村社会保障事业的体现，有效缓解了农民“看病难、看病贵”问题，遏制了农民“因病致贫、因病返贫”现象，基本达到了“政府得民心、农民得实惠、卫生得发展”的目标。
3．3加强服务网络平台建设，实行网络化管理
在乡镇(街道)设立社会保障综合管理服务机构，统一负责所在地社会保障事务，包括社会保险、社会救助、社会福利、社会优抚等的相关事务。
论文提要：养老问题是任何一个社会、任何一个人都无法回避的问题。随着我国人口老龄化的逐步加剧，养老保险基金的支付压力越来越大。加强基金管理水平、切实做到保值增值，对缓解养老保险基金支付压力，保证我国基本养老保险制度的平稳运行有着重要的作用。
养老问题是任何一个社会、任何一个人都无法回避的问题。自1984年我国在部分地区进行养老保险制度的改革试点以来，经过20多年的改革探索，我国 企业 养老保险建立了社会统筹和个人账户相结合的基本制度，确立了国家、企业、个人多渠道筹资和基金实行部分积累的基本模式，确立了基本养老保险、企业年金、商业保险和个人储蓄养老保险相结合的多层次保障方式。但随着我国人口老龄化的逐步加剧，养老保险基金的支付压力越来越大。加强基金管理水平、切实做到保值增值，对缓解养老保险基金支付压力，保证我国基本养老保险制度的平稳运行有着重要的作用。笔者就养老保险基金管理中存在的问题，提出一点建议和对策。
一、养老保险基金管理中存在的问题
（一）急于求成的制度转轨带来了超重的 历史 债务。1995年国务院了《关于深化企业职工养老保险制度改革的通知》，标志着我国企业职工基本养老保险从现收现付制开始向“统账结合”的模式转变。在转制过程中，由于“老人”和“中人”的退休金权益并没有以养老金的形式形成积累，于是就出现了“转制成本”。由于统筹基金无法填补这一缺口，所以我们就采用了混账管理的模式，统筹账户挤占个人账户资金，实行个人账户的空账运行。
（二）基金征缴不力导致的新债务。养老保险基金征缴是养老保险制度运行的核心。但基金征缴不足已是不争的事实，这方面的问题主要表现为以下几种情况：
其一，基金征缴中的“打折征收”，导致了“新隐性债务”。目前，我国一些地方对社会养老保险缴费采取“优惠征收”、“打折征收”的办法，加上我国在养老保险缴费年限等方面存在的“政策漏洞”，形成新参保人员“缴费少、受益多”的财务失衡状态，“新隐性债务”正在大面积生成。
其二，社会保险费拖欠、拒缴严重，养老保险基金征缴率低，导致供款不足。据国家劳动和社会保障部公布的数据，2001年1月8日全国企业欠缴基本养老保险费千万元以上的有20余家。国务院体改办宏观司2000年5月的相关数据显示，当时全国累计发生企业欠缴养老金已达376亿元。另外，参保不缴费的情况比较严重，有的省区高达20%，全国总计达800万人。
（三）人口老龄化、高龄化趋势，养老保险基金负担系数提高。人口老龄化是全球问题。但我国由于人均寿命的延长和计划生育政策的实施，使得老龄化问题尤为严重，并呈现出以下两个特点：即相对于 发展
二、完善我国养老保险基金管理的建议及对策
（一）变当前的“统账结合”制度为“统账分离”制度。统账结合模式下的混账管理导致了空账问题，空账的恶性循环是本质上的现收现付，既有可能导致即期养老金待遇的扩张性支付，也无法应对老龄化危机，同时还会阻碍劳动力正常流动。因此，必须实行“统账分离”制度，推行个人户“实账化”，并完善个人账户的有效管理，利用社会和市场的力量，提高个人账户的 经济 效益，使个人账户资金能够名副其实，能够有效地化解人口老龄化带来的养老金债务危机。统账分离后统筹基金的资金支付缺口通过盘活国有资产（包括居民的福利住房）等方式筹集资金解决。
（二）加强基金征缴工作。一方面要扩大养老保险覆盖面，提高资金来源。扩大全社会参保范围有利于筹措资金，而且还可以更好地保护劳动者合法权益，稳定社会。因此，只要符合参保条件，外商投资 企业 、港澳台商企业、集体企业、事业单位、非公有制经济、自由职业者等都应作为扩面的范围和重点，做到应保尽保。在养老保险征缴方面，新经济组织的职工要和国企职工一视同仁；另一方面要规范征缴基数，杜绝渗漏。目前，参保单位通过瞒报、漏报缴费工资基数逃费的情况比较严重，抽样测算过程中发现，1999年缴费工资比1998年降低了5.7%（下降545元），而统计局统计的平均工资增长了11.6%。根据全国参保单位缴费工资与平均工资的统计比较，前者比后者也低了10个百分点。如果将参保单位缴费工资基数严格核实，至少可以使基金增收10%。
（三）尽快实现社会养老保险全国统筹，建立方便合理的社会养老保险跨省区转移机制。如果社会养老保险实行全国统筹，统一管理，可以建立便于跨地区转移养老保险关系的机制，工人不论转移到什么地方，都可以凭卡缴纳社会养老保险费，则将根本解决因工人流动性而造成的社会保险关系难以转接的问题。
农民工为城市化做出了巨大的贡献，但是，他们却存在着自身社会保障不足的问题。积极解决农民工的社会保障问题不仅维护了农民的合法权益，更是妥善解决“三农”问题的有效途径。本文采用问卷调查、spss软件分析法，对影响农民工社保问题的相关因素及改善办法进行了相关的调查与论述，最后得出结论：要切实保障农民工纳入社会保障体系，不仅要建立完善的社会保障制度与法律条文，还要依靠政府强有力的措施来保障完成。
【关键词】
农民工；社会保障；调查分析
随着经济的飞速发展，城市化的不断推进，农民工进入城市通过从事重体力劳动的现象越来越普遍。农民工进城务工不仅能够更快的实现增收，还补充了城市建设所不足的劳动力，为我国现代化建设提供了不可忽视的重要力量。
国家统计局2014年2月我国农民工调查监测报告显示，2013年全国农民工总量达到26894万人，农民工数量持续增长。但是农民工的社会保障问题却日益凸显：在社会保险方面，民工参保意识淡薄，参保比例不高，保障程度不够；在社会救济方面，许多低收入农民工无法保障最低生活水平，更有部分农民工无法享受到社会福利。一系列问题的出现审视着我们的社会保障制度。而农民工社会保障问题能否妥善解决，农民工的正当权益能否得到有力维护，在权益受到损伤时不是忍气吞声，不是无处维权而是真正做到公平正义，都充分体现出对现有社保制度的考验。同时，对我国来说，农民工社会保障问题的妥善解决也是全面建设小康社会的政治需要，对社会的稳定和谐有着巨大的作用。
目前，我国学者在农民工社会保障方面的研究比较多，主要的研究方面集中在农民工社会保障现状，农民工社会保障不足的原因，农民工社保制度完善与改革和具体措施的建言献策等几个方面。基本情况是农民工的数量在逐年增加，但是农民工的工作环境差，被排斥在社会保障制度之外，随时面临着“无收入、无工作、无保障”的“三无”风险，难以享受社会福利和社会救济。而综其原因，基本可以分为几类，一是农民工自身原因，包括参与社保的意识缺乏，收入水平低，文化水平低难以维权；二是政策的原因，包括政策不到位，许多福利无法惠及农民工，还有社会保障制度的缺陷，立法的不完善，政府监管不力等；三是企业的原因，部分企业存在非法行为，还有的企业经营不善无法提供足够的资金等。针对这些问题，学者李伟总结了农民工社会保障的多种模式，包括城保模式，双低模式，综合保险和农保模式。张铁柱则提出农民工在自身方面的局限，即农民工仍然认为自己是农民，土地才是自己的保障，心理上并不依靠社会保障体系。
针对以上问题，许多学者抒发己见，研究出很多解决方法。在众多研究当中第一个亮点是针对农民工群体建立真正适合他们自身特点的社保制度，才能从根本上使农民工享受到保障。另一个亮点便是多数文献都提到了制定针对农民工的社会保障法律条款，使农民工能够真正有法可依，让通畅的法律渠道帮助他们维护合法权益。
但是，许多研究里提到了政府，但很少有专门针对政府职能的建议。政府发挥社会职能的重要方面之一是建立基本医疗卫生制度，提高全民健康水平和建立健全社会保障体系。农民工社会保障的完善有很大一部分需要政府强有力的政策支持。在我国社保制度完善和立法完善后，未来的研究方向可能会偏向履行政府职能，加强政府监管。
一、调查方法与结果
本文采用的调查方法是随机调查，主要在大连市及周边地区，采用的是偶遇抽样的方法，通过调查人员发放问卷或结构访问的方法对农民工的基本情况进行了调查。
本次调查的基本情况：共发放问卷500份，收回有效问卷450份，有效回收率90%。根据spss分析所得，此次调查男性占比例49.44%，女性所占比例50.56%，基本达到了均衡。年龄跨度较大，分布在1677岁，其中年龄的均值为35.6933，众数为30。其中，1630岁的新生代农民工比例在39.34%，31岁及其以上的老一代农民工比例在60.67%。从户籍来看，农村户籍所占比例在68.45%，城市所占比例在31.55%。从文化程度来看，初中所占比例最大达到了46.7%，其次是小学及以下，达到了21.3%，初中以上总数达到32%。
此次调查，主要涉及月工资水平，劳动合同，工资拖欠，社会保险、居住方式等。
（一）农民工月收入
月收入所占比例最大的是20002999元，约占33.26%，其次是15001900元，约占20.50%。根据辽宁省人力资源和社会保障厅《关于公布2011年全省在岗职工平均工资等有关问题的通知》辽人社〔2012〕226号）和相关统计资料，2011年大连市职工的平均工资为4100元，而农民工的工资水平明显跟不上平均工资水平，为低收入人群。
由表1可知，文化程度和月收入有基本的正相关关系，本科及以上人数最多的在4000元以上，而小学及以下人数最多在15001999元，初中到高中到大专则是高收入比例逐渐增加。在参加社保时，低收入农民工很有可能无法承担费用。月收入和文化程度的关系强度为0.367，关系强度为弱，即农民工月收入和文化程度的相关关系为弱。
（二）劳动合同的签订
签订劳动合同是对劳动者合法权益的法律保障，劳动合同条款的落实是劳动者合法权益的具体化，也是防止纠纷发生和解决纠纷时重要的法律依据。根据统计，未签订劳动合同的农民工占了71.4%，无法在工作岗位上受到保障。
由表2我们可以看到只有本科及以上合同签订率才达到了一半以上，并且是随着文化程度的提高而签订率提高，文化程度高的农民工更注重签订劳动合同。
同时，农民工的工资拖欠问题严重，有62.7%的农民工无法正常的拿到报酬。这种工资拖欠原因在于农民工缺乏正当渠道进行自身权益的维护，更严重的情况是他们没有意识到支付农民工工资是用人单位的义务，拖欠农民工工资是违法的行为，他们的权益受到《劳动法》的保护，应该运用法律武器维护自身的合法权益。
（三）农民工社会保险的参与情况
此次调查的基本情况是，参与医疗保险的百分比是49.6%，养老保险29.5%，失业保险7.6%，工伤保险7.6%，生育保险6.2%。没有参加任何保险的是40.4%。而与文化程度进行比对时，小学及以下的农民工没有保险的人数高达62.5%，远远高于有保险的人数；学历初中及以上程度的都是有保险的居多，这说明文化程度和参保情况有相关关系，文化程度高的比文化程度低的参保率高。
作者总结了以下几点原因：
（1）农民工如果没法正确的了解社保的具体规章政策，每月交参保费，直接减少了经济收入的同时又可能因为许多原因没办法看到长远利益，所以农民工就有可能从心理上不想参与到社保中，认为社保是一种负担，是政府强加在农民工身上的一道枷锁。
（2）农民工的维权意思比较薄弱，没有意识到参加社保是自身的一项基本权益，或者说根本不知道社保。用人单位在雇佣农民工时根本就没有提供保险，农民工又没有维护自己的权利，结果就造成了农民工参保率不高，权益得不到保障的状况。同时，用人单位和农民工出现纠纷时，农民工不懂如何维护自己的权益或没法与用人单位进行平等的交涉，无法拿到赔偿。而且，多数农民工文化程度较低，这使他们多从事重体力工作，更容易出现工伤。社会保障的缺失使他们更加危险并易造成二次伤害。
（四）农民工居住模式
大部分农民工采取的是与别人一同租住的方式，自己购买的比例只占到11.56%，住房保障无法落实。现阶段我国的住房保障形势严峻，首先农民工低收入的特点使他们无法支付高昂的商品房费用，公租房和经济适用房的数量无法满足现有的农民工住房需求；其次城市建设中，保障性住房的建设受到商品房建设的排挤，旧房子又被拆迁，可供农民工租住的房源更加稀少；最后政府公租房和经济适用房的建设进度缓慢，农民工的住房保障状况更是堪忧。
（五）子女就学和医疗
农民工子女的入学情况比较好，48.6%认为就学比较容易，33.8%认为有限制，认为就学困难的不到8%。在生病就医时，55.7%认为费用太高是就医难的主要原因，而生病时，大多数人的选择是去个体诊所看病和自己去药店买药。在农民工外出打工的困难中，收入低、工资拖欠、消费水平高都占到一半以上比重，而农民工的期望中，最受欢迎的是降低收费和提高保障。
二、结论和建议
由以上分析可知，农民工缺乏社会保障的现象比较严重，月工资水平较低，劳动合同签订率低，存在较严重的工资拖欠情况，居住方式多为租住，而农民工缺乏社会保障原因有很大一部分是农民工自身文化程度不够，同时，政府又没有行之有效的措施真正保护这些弱势群体。有学者提出完善社会保障制度，使农民工真正纳入到社会保障的范围之内；或是完善立法，使农民工有法可依。但是，政府采取行政手段和经济手段是保护农民工权益的最直接也是最有效的方法。
第一，针对政府自身，首先要了解农民工基本信息，建立网络反馈，加强农民工与政府之间的沟通交流。然后颁布可行的政策法规，奖惩分明，使企业增强社会责任感，主动对农民工施以援助。同时规定违法企业的惩罚措施，比如拖欠农民工工资到达一定时间有行政处罚，进一步严格监督企业在用人过程中的不法行为，当发现不法行为后第一时间做出反应，严格执法，加大执法力度，不给企业空子可钻。政府内部可以成立专门的部门进行农民工社会保障工作，明确部门职责范。
第二，政府调用经济手段，首先加强公租房和经济适用房的建设，让农民工能够买的起房，住得起房。要依据农民工具体情况，进行分类分层的保障方式，不“一刀切”，个别情况具体问题具体分析，才能提高社会保障的效率同时确保社会保障的公平公正。针对低收入农民工，政府可以进行社保的一部分补贴，减轻社会保障给他们带来的压力。
第三，由于农民工文化程度较低，政府要进行社会保障的普及教育，让农民工认识到社会保障是自身的基本权益，了解不参与社保带来的弊端，从根本上加强农民工参与社保的意识和积极性。同时从技术层面来看，政府可以建立技能培训班对农民工进行培训，提高农民工的技术水平，企业也可以有好的渠道雇佣整体素质高的农民工。
参考文献：
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关键词：住房抵押贷款证券化 金融机构金融市场利率
住房抵押贷款证券化（Mortgage Backed Securitization,简称MBS）是一国经济发展到较高阶段的必然产物，它是指住房抵押贷款机构将其持有的抵押贷款汇集、重组成抵押贷款集合基金，经过担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，是以一级市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的融资行为，并发行可在金融市场上买卖的证券。住房贷款证券化始于上世纪70年代的美国，作为一种高效的房地产资金融通运作模式在后来被欧洲诸国纷纷效仿。上个世纪90年代又在经济发达的新加坡、日本、韩国等东南亚国家迅速流行。
金融环境包括经济金融化程度，经济金融化程度是最为基本的金融环境。住房抵押贷款证券化以金融环境为基础和条件。金融机构、金融市场及利息率构成了金融环境三大要素。金融机构包括银行和非银行金融机构；金融市场指资金供应者和资金需求者双方通过信用工具融通资金的市场，即实现货币借贷和资金融通、办理各种票据和进行有价证券交易活动的市场；利息率简称利率,是资金投资额同投入资金价值的比率。资金作为一种特殊的商品，是以利率为价格标准的融通，实质上是资源通过利率为价格标准的融通，是资源通过利率实行的再分配。下面从以上几个构成要素来论述我国住房抵押贷款证券化的金融环境。
一、金融机构
住房抵押贷款证券化（(MortgageBackedSecurities,简称MBS）。它既是房地产金融创新的结果，也是房地产金融创新的动力。住房抵押贷款证券MBS是由发起人（一般为商业银行）、特殊目的组织（SPV）、信用增级机构、债券评级机构、承销机构、投资人等主体组成。
发起银行。发起银行选取一部分已经发放的住房按揭贷款注入特定的“资产池”内，售给一个特殊机构SPV，再以债券形式卖给其他的机构投资者，如其他商业银行、国外投行和大型的机构投资者，然后可以将换回的资金再以贷款的形式发放出去。发起银行通过中间的利差赢得一定的利润，而投资者因为购买产品，定期会获得收益。更重要的是，银行通过卖掉已经发放贷款的债权，引入了新的资金，转移了贷款的风险，提高了资本充足率。这种发起银行有一定的条件要求，这些条件是：具备良好的内部审计制度和风险控制机制；完善的抵押贷款操作规程及严格的贷后管理制度；一定的资产规模。
特殊目的机构(Special Purpose Vehicle，简称SPV)。设立特设机构的目的只有一个，那就是金融资产证券化。它只从事证券化资产的单一业务，并以此为担保发行证券。从这点来说，特设机构实为特殊法律实体。在美国，特设机构的主要表现形式为信托、公司、合伙三类。SPV作为发起人与投资者之间的中介，是证券化交易结构的核心。SPV制订严格、明晰的抵押贷款资产的购买标准，这一标准是向银行购入的抵押贷款需要达到的基本条件。商业银行作为发起人剥离并向SPV出售住房抵押信贷资产，使这部分资产的出售被认定为真实出售，真实出售是房地产证券化运作过程中的一个关键。然后，SPV以该部分资产为基础向外筹资，投资者将现金交给SPV并以该SPV的资产作为自己收回投资的资产保证，也就是说筹资者与投资者并不直接发生投融资法律关系，以此避免筹资者破产对投资者利益的影响，此即风险隔离效果。由于SPV一般不从事具体经营活动，其拥有的资产又是经过组合，使资产风险相互抵减后的资产，破产风险远小于筹资者本身，因此风险隔离可以使投资者获得更彻底的保护。在我国，这种机构应当具备以下条件：即将实现商业化，成为独立机构的法人；资金结构合理，呆账、坏账少甚至没有；资信度高，一旦条件成熟，可成立从事房地产金融的机构。
信用强化机构。我国目前只有保险公司、第三方担保，还没有以机构为代表的对抵押贷款证券进行外部信用强化的机构。我国住房抵押贷款证券的信用强化机构可以由专门设立的政府机构来承担，由该机构以政府的信用为后盾对抵押贷款证券的本金与利息支付作出担保，这也比较适合我国政府信用强的国情。由于房地产的固定性、自偿性、保值增值性，所以房地产抵押本身就是信用度比较高的。再加上信用强化的二级担保，住房抵押贷款证券的安全性级别就很符合投资者的要求了。在信用强化方面，特殊目的机构SPV自己也可以对住房抵押贷款证券进行信用加强，拥有直接追索权是SPV能够提供的最简单的信用增级方式。即当符合规定的条件时，SPV有权要求商业银行重新购回已出售的住房抵押贷款。
信用评级机构。信用评级是投资者衡量信用风险的重要依据，是防范与化解证券化风险的有效手段，又是健全与完善证券化机构的支持条件。信用评级不仅影响证券化发行的效果，而且影响证券化业务的稳定性与证券化业务的可持续性。由于住房抵押贷款证券的风险隔离，使证券主要依赖于住房抵押贷款资产本身，所以，住房抵押贷款证券的信用等级主要取决于证券的结构，即证券现金流的分配规则，证券的结构设计到证券的内部信用强化。所以，有时信用评级机构需要共同参与设计证券的内部信用强化。
担保机构。成立准政府担保机构具有官方性质，在二级市场上对个人住宅抵押提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，并为抵押贷款组合进行加保，以提高债权的信用等级。依照我国《担保法》《保险法》等法律规范建立起专门保险机构来完善这种保险机制，以法律的手段来规范我国保险业务操作的流程。从具体操作上看，包括三个步骤：第一步，投保人借款。投保人（借款人）与金融机构（放款人）签定借款协议，规定借款的投保金额、投保地点以及双方的权利和义务等有关事宜，以完成借款过程。第二步，投保人投保。投保人凭借款协议副本向承保人投保，并在保险协议中规定保费的比例、理赔情形以及双方的权利和义务，借以明确保险过程中发生的或可能发生的各种问题的责任。第三步，放款人索赔。当发生借款人不能如期履约还款时，放款人持借款协议正本向承保人索赔。
证券承销商。是在证券上市流通之初连接证券化机构与证券投资者的纽带。一家SPV可以指定一家或多家证券承销商为其负责证券的上市流通，并与其商定证券的上市时间、原始价格、承销方式等事项，通过以较低价格向承销商批量出售抵押贷款证券，SPV可以较快回笼资金，只专门从事抵押贷款的证券化工作。证券承销商还承担着向投资者推荐抵押贷款证券、提供研究信息、投资咨询的工作。我国现有的证券公司、信托公司以及财务公司，只要符合中国人民银行对其净资产等方面的要求都可以成为抵押贷款证券的承销商。
金融监管机构。金融监管机构负责对住房抵押贷款证券化的市场运作进行全面监控,在公开、公正的原则下确保市场的平稳运作。良好的金融监管对住房抵押贷款证券化至关重要，否则住房抵押贷款证券只能是昙花一现，成为某些机构的圈钱工具。目前，可以由中国证监会承担。另外，新设立的银监会对SPV的运作进行金融监管。住房抵押贷款证券化的开展也有利于我国证券监管能力的调整与加强。
二、金融市场
资产证券化完善了金融市场结构，丰富了金融产品，优化了市场资源配置，起到了提高金融市场效率的积极作用。住房抵押贷款一级市场创造住房抵押贷款，为住宅产业输入金融资本；住房抵押贷款二级市场买卖住房抵押贷款，为一级市场开辟融资渠道。二者相互促进相互制约，使直接融资与间接融资形成互动，最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系。
住房抵押贷款证券化是一种结构性融资方式，通过发起人将一组住房抵押贷款“真实出售”给SPV，由SPV对住房抵押贷款的收益和风险进行结构性重组，构造成资产池，再发行以该类资产的预期现金流为依托的资产支持证券。在发行过程中，首先由信用评级机构对拟发行的MBS进行信用评级，必须有资信评级机构对拟发行证券进行评级，才利于证券顺利发行。如级别过低，则需采取信用增强机制，提高债券的发行等级。债券发行后，服务机构负责资产池的管理，收取、记录和存储抵押贷款池产生的现金收入，托管机构在规定期限将积累基金拨入付款账户，对投资者进行本息偿还。资产池期限届满时，在扣除本息和各项费用后，若有剩余则依照协议在原始权益人和SPV之间进行分配，然后交易终止。
住房抵押贷款证券化在金融市场上的交易方式，分别为住房抵押贷款证券化转让、回购转让、出售转让的贷款本息流程。在三种交易方式中，证券化创造投资工具的能力最强，可根据投资者的不同风险偏好设计出具有不同收益、不同风险结构的证券，满足投资者需要，繁荣资本市场。当然，也应该发挥住房抵押贷款回购转让和出售转让在二级市场中的积极作用，作为二级市场的必要补充。两种交易方式均具有交易环节少，参与主体少的特点，交易效率高、交易成本低，是二级市场的必要补充。而且，两种交易方式均不涉及过多的法规制度建设，在构建二级市场起步阶段可先行一步，为二级市场的深入发展探路。
三、金融法律法规
完善的房地产及房地产金融法律规范，是住房贷款证券化实施成功的前提。根据法制经济原则的要求和国际惯例的规定指导证券化的理论与实践，最大限度地保护房地产证券发行人、中间人和投资人的权益。
住房抵押贷款证券化是一项极其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。我国现有的法律体系在实施住房抵押贷款证券化的操作方面尚属空白，甚至有些法规与之相冲突。我国现行《证券法》的相关条款，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，势必增加住房贷款证券化的推进难度。而建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》，由于这两种法规在国内出现的时间还不长，实施过程中难免存在种种困难。因此，需要着手构筑资产证券化所需要的法律框架，并研究制定相关法律法规。
四、住房抵押贷款证券化的利息
住房抵押贷款证券化（MBS）的发行与利率密切相关，住房抵押贷款中的贷款利率是影响抵押贷款供给与需求的一个重要变量。根据抵押贷款利率的可变与否，住房抵押贷款可以分为固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款两种类型。合理的利率体系对住房抵押贷款及其证券化的发展具有重要意义，我国住房抵押贷款证券化的深化将在相当程度上取决于利率市场化的进程。以下按不同利率方式来比较分析。
固定利率的抵押贷款方式。目前商业银行发放的住房抵押贷款均执行人民银行规定的利率。在固定利率抵押贷款方式下，金融机构承担了全部的利率风险。实施住房抵押贷款证券化，金融机构可根据未来市场利率的变动，选择使自己盈亏相抵的整个贷款期内的平均存款利率作为抵押贷款中的合同利率。住房贷款证券的风险在一个合理的收益率（利率）的范围即稍高于国债而低于企业债券，其收益水平也应当与所承受的风险大体相当。由于住房贷款证券有政府的信用和房地产投资收益作保证，无论其信誉还是收益水平都比普通的企业债券高，所以可以合理确定其收益率的范围。特别是在利率上升的市场环境中，金融机构更加需要加强对市场利率的预测，制定合理的贷款利率水平，这一贷款利率应当是将风险溢价因素考虑在内的。在固定利率的抵押贷款方式下，金融机构是否会遭受损失，直接取决于其对未来市场利率变化的判断是否准确。此外，金融机构在发放固定利率的抵押贷款时，必须加强自我约束，保持谨慎经营的作风。
可变利率抵押贷款方式。在可变利率抵押贷款方式下，尽管金融机构经营住房抵押贷款业务中的“借短贷长”问题并没有得到解决，但由于抵押贷款的贷款利率可以随着市场利率的上升而调高，因此金融机构所面临的利率风险要小得多。在存款利率保持政府严格控制，贷款利率实行浮动的结构下，抵押贷款利率低的银行，就意味着能够争取到更多的借款人，这将增强住房金融一级市场上的竞争，有利于提高住房金融效率。目前我国应当实现贷款利率调整周期的多样化，逐渐放开银行贷款利率，给予贷款利率更大的浮动空间。住房抵押贷款利率的调整周期为一年，在年初按新的法定利率调整执行，分段计息。从不同偏好的借款人需要的角度而言，实现贷款利率调整周期的多样化更能够满足居民对住房抵押贷款的需求。至于利率风险，商业银行完全可以通过住房抵押贷款的证券化将其转嫁给MBS的投资者。这样，住房抵押贷款的借贷双方的利益都可以得到满足。
固定利率抵押贷款下的可变利率抵押贷款方式。事实上，固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款并无太大的本质区别，因为我们可以将固定利率抵押贷款方式视为可变利率抵押贷款方式的一种极端，即利率调整周期无限长(其实只要大于贷款期限即可)或调整幅度为零的可变利率抵押贷款方式。既然如此，那么这两种贷款方式就应当是可以转化的。美国的实践已证实了这一点。在1987年，由于抵押贷款的贷款利率开始上升，一些金融机构就推出了一种新的可变利率的抵押贷款，允许借款人在利率上升时将贷款方式转变为固定利率的抵押贷款以防止因利率进一步上升而遭受过大的利率风险损失。
最后，还要分析的是，要进一步完善我国国债发行与交易体制，使国债利率成为我国长期债券的基准利率。资本市场上的基准利率对相关金融产品利率会产生重要影响，很多金融市场上都以国债利率作为市场的基准利率。在我国，各种债券的利率都受到银行存款利率的影响，国债利率尚未能成为我国金融市场利率的基准。由于银行存款利率目前仍然属于受管制的利率，并不能完全反映市场资金供求状况，其作为金融市场基准利率将必然导致我国金融市场价格的扭曲，最终将影响我国金融市场功能的发挥。因此，我国有必要进一步完善国债发行与交易体制，使国债的利率更能反映金融市场资金的供求状况，并作为我国其他金融产品定价的基准。只有这样，才能真正实现我国的利率市场化。
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