时间：2023-01-19 07:54:34
首先，感谢公司领导对我的信任，给了我有一个充分展现自我、实现自我价值的平台。自2010年6月加入公司行列至今已工作三个多月，在三个多月的工作中，我对xx青年居易管理处主任岗位认知、工作性质、业务技能及思想提高以及对我职业生涯都有了新的的经验和弥补，更是对我职业生涯的挑战。
物业服务工作涉及到方方面面尤其是和客户打交道。作为一名“物业人”要有正直的品德、职业良心和道德。物业服务工作是有着崇高理想者的试验田，共产主义思想的实验园。是做服务行业从业者所从事的理想职业。他们工作时间不分昼夜，工作性质不分份内份外。节假日雨雪天人们往家跑，他们却要坚守岗位。
在三个月任职期间，作了如下工作
1、按照制度办事，以身作则身体力行，带领一班人做好工作，有计划有步骤落实各项工作目标；
2、培训队伍使技能有所提高，在职工中建立信任和彼此信任，使逐步成为团结、沟通、协作和信任的高效队伍；
3、完成了业主恳谈会、中秋联谊、教师节和重阳节到业主家访问送花等活动。使得业主和管理处间建立互信，使之相互关系得到一定改善；
4，集中抓了客服队伍建设，在收费项目上坚持原则，基本完成了公司制定的经济指标；物业服务费、车位费和多种经营等收费项目有条不紊的继续工作中。
今后的工作中我还要不断学习、不断完善自我的业务水平、知识技能和管理水平；
遵守良好的职业道德，保障各项工作落到实处，使经济效益取得好的收益；在工作中，无论对待业主或同事都要做到细心、耐心和真诚，争取业主满意和同事满意。最后，我将不懈的努力和拼搏，努力实现自己的人生价值。更好的服务于公司、服务于业主、服务于员工。
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要。
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2、从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3、经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现。
4、20世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5、公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
3．建立标准质量体系
农产品质量是区域性品牌创建的基础，创建农产品区域性品牌应根据当地的自然条件如气候、土壤以及独特的栽培和生产方式确定适合该区域特色农产品的质量标准体系。针对农产品区域性品牌的质量标准体系，实现区域农业由数量扩张型增长转变到质量优化型增长。陈宪泽以安溪铁观音为例提出了“四位一体”的质量管理模式，这种模式以地理标志为核心，以专业合作社为纽带，达成公司与农户之间的良好运作，发挥地理标志的统领作用，集地理标志、公司、合作社和农户为一整体，采用利益风险分配机制，从而有效地提高地理标志产品的质量。据此，我们可以类推创建农产品区域性品牌的“四位一体”的质量管理模式。
税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
经济行为，总是超前于立法活动，房地产市场上自1992年以来就出现了转让 建设项目的交易行为，而长期以来国家法规以至《城市房地产管理法》对此都均未加予规范 .有交易活动就必然产生纠纷，因此，分析认识该类行为的性质，探讨，研究解决这类案件 的措施、方法，就显得十分必要。从房地产审判实际出发，本文中的建设项目特指房地产开 发经营中当事人确立民事法律关系其权利、义务所共同指向的对象，与建设管理中所称的建 设项目其含义、内容均不同。建设管理中的建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。而房地产开发经营中的项目，是指已经批准立项、取得完备的土地使用权手续，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平以上和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证（或施工任务通知书），已具备开工条件的建设工程项目。建设项目转让，指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。商品房屋建设项目，是国家固定资产投资计划的组成部分，在房地产业兴起和发展的前期，建设项目是不允许交易的，如国务院办公厅在1990年7月14日转发建设部《关于进一步清理整顿房地产开发公司的意见》第九条第一项中就明确规定：“房地产开发公司必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营”。但随着经济体制改革的深入和市场经济体制的确立，一些计划经济制度下制定的政策和管理制度已被市场经济发展的大潮所突破，各地政府对房地产开发经营的政策有所放宽。1992年前后，在沿海一些城市，首先出现了对建设项目进行交易的行为，并很快有了较大的发展。这一交易形式的出现是因为房地产开发商考虑到，如完成整个房地产开发的全过程出售商品房，其将受到开发经营房地产投资大、周期长、回收慢、风险大的局限，而相对于完成房地产开发的全过程来说，采取开放灵活的运作方式，将建设项目推向市场进行交易就具有更多的优点。即对于出让方来说，只需完成建设项目的基础工作，这样，其投资少，经营周期短，利润大，还可分散投资风险；对于受让方来说，可简化手续，避免前期征地、规划报建等大量花费时间的基础工作，这一交易形式可使双方长处互补，均有利可图。由于这种交易形式有上述优点，故对房地产商颇具有吸引力，被广为采用。可以这样说，项目转让代表着房地产业发展的又一个主要方向，它起到汇集各方力量筹集建设资金，加速资金流转和循环，调整生产要素合理配置的作用，加速了房地产业发展的进程。但由于房地产商品化在我国仍处于发展的初期，房地产市场尚处于层次不丰富、体系不完善的状态，国家房地产管理法规不健全，法律上还没有涉及买卖建设项目的问题，而政策规定又不具体、不明确，甚至有的未作出规定，管理制度也不完善。由于政府未对这一新的交易形式及时加予规范和管理。因此，项目转让交易活动，曾一度处于无序状态，这种状态下的交易不可避免产生了大量的纠纷。起诉到法院的转让建设项目纠纷案件，由于缺乏法律依据，难以定性和分清责任。因此，确认建设项目交易手续是否完备、转让行为是否合法，成为法院审理房地产案件中十分突出的新问题。
总结审理这类案件的经验，我们曾经历了从统一认识到逐渐形成一个比较完善的处理办法的过程。按最高法院（1992）38号文件规定，1993年下半年，房地产权益纠纷案件正式划归民庭审理，这一时期正是国家宏观调控政策施行、海南房地产市场从超常规发展时期进入了回落阶段，房地产开发经营中潜在的问题逐渐暴露出来，纠纷日益增多。在受理的房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件具有数量多、标的大、涉及面广、影响大的特点。当时如何审理项目转让纠纷案件，全省各级法院之间、甚至同一法院的审判人员之间还存在着认识不一，看法不一的情况。分歧主要集中在：具备何条件才算是一个完整的项目，如何认定其交易行为有效，适用何法律？审理案件处理原则和认识的不统一将直接影响到执法的严肃性和社会效果。面对这种现状，我们集中时间和人员对房地产市场进行了深入广泛的调查，摸清了项目构成及其转让的基本内容，抓住了项目转让最根本的实质是土地使用权转让，其主要批准手续和应向国家缴纳的税费均是在土地使用权转让中完成，其他有关手续的更名，都是以此为前提和依据的。由于抓准了这一转让行为的实质，按国家准许土地使用权转让这一基本原则，可以确认建设项目进行交易并不违法，因此，在与有关业务主管部门达成共识后，我们形成了处理意见，明确提出“转让建设项目，是土地使用权转让的特殊形式、应按转让土地使用权的有关规定处理”。这一意见，统一了全省审判人员和各级法院的认识，从而解决了过去政策规定与市场经济下高速发展的房地产业不相适应的矛盾和经济超前发展与政策、法律滞后的矛盾。按照这一处理原则，我们审结了大量的建设项目转让纠纷，消化了大批遗留案件。这从我省近年来审理的房地产纠纷案中可见一斑。例如：1993年全省受理各类一审房地产纠纷案件308宗、诉讼标的约7.56亿元，1994年受理各类一审房地产纠纷案件426宗，诉讼标的约14.7亿元，1995年受理各类一审房地产纠纷案件607宗，诉讼标的约30.3亿元。连续三年所受理的各类房地产纠纷案件中，建设项目转让纠纷案件数量均约占百分之二十五的比例，而诉讼标的额却占总额的百分之三十左右。通过对大批案件的审理，配合主管机关促使当事人完备了交易手续，在一定程度上对稳定海南房地产市场和规范当事人的交易行为，起到了积极的作用，使法院的审判职能得到正确、充分、有效的发挥。
1995年3月1日，建设部以第四十一号令颁布了《城市房地产开发管理暂行办法》，该办法第二十四条规定：已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。该条同时规定：项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。最高人民法院于1995年12月27日以法发（1966）2号文颁布了《关于审理地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条规定：享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。这两个法律文件分别第一次提到了项目转让，在“办法”作为部门规章只是对项目转让在办理手续上作了原则性的规定：“解答”也只是从审判的角度对项目转让行为效力作了较为原则的规定，随着房地产业的进一步发展，项目转让这一房地产开发经营的新形式，不仅在沿海、而且在内地也将有着更为广阔的市场，并将成为房地产市场活跃的一个重要因素。在主管部门的管理制度还不够健全和完善的情况下，它的发展给房地产审判工作提出了更高的标准和要求，因此，全面系统地探讨建设项目转让应具备的基本条件和转让行为有效的标准及如何适用法律，对审判实践具有十分重要的观实意义。为此，笔者试述如下观点：
从建设项目的构成和实施民事行为效力的基本要求来分析，建设项目转让应具备如下条件：（1）转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后并非用于再转让或商品房交易的可不受经营范围限制）；（2）转让方持有合法取得的土地使用权证或土地使用权批文、红线图；（3）已作了一定的投资（由于最高法院在“解答”中未对转让土地使用权的投资作比例限制，这一原则也适用于项目转让），三通一平（通路、通水、通电和平整场地，即开发土地所进行的基础工程和配套设施）、工程地质勘察、建筑设计工作已完成；（4）己取得建设工程规划许可证；（5）已取得施工许可证，完全具备开工以上的条件。建设项目只有具备这些条件后才可以进行交易。转让建设项目需完备的主要手续包括：（1）办理土地使用权转受让批准、登记手续；（2）办理规划报建和施工许可的更名手续；（3）根据不同地区的管理要求，还应向原立项审批部门申请项目建设者更名手续。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》是审理建设项目转让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中具体审理建设项目转让合同纠纷案件时，还须注意严格区分实施建设项目转让行为的实质条件和形式条件的关系和界限，所谓实质条件即是建设项目转让应具备的前述五个条件，它是审查认定建设项目转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件即是转让建设项目需完备的前述三个主要手续，它是项目转让合同须履行的特定内容。因为，建设项目转让合同是一般买卖合同而非要式合同。出让方具备实质条件后，表明一个完整的建设项目已形成，且出让方对其拥有处分权，因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而转让项目权利只是建设项目转让合同双方当事人所追求的目的。在项目转让合同中，出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目权利，受让方的权利则是取得建设项目权利，同时付出对价，办理建设项目转让更名登记手续只是建设项目转让合同的履行内容和结果，因此，形式条件只是审查认定转让义务是否履行的标准。区分实质条件和形式条件的意义在于：确立了审查认定当事人实施转让建设项目行为的效力及分清责任和是非的标准，对于具备转让条件，但没有办理建设项目转让登记手续这一特定履约内容的，可认定行为有效，判决责令限期完备手续，这样既充分维护了各方当事人的合法权益，又在客观上规范了当事人的交易行为。民事审判活动具有对社会主义经济基础的巩固、发展和完善起着积极的、重要的促进作用、调整作用和服务作用的功能。从实际出发依法公正、合理的审理好房地产项目转让合同纠纷案件，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管机关建立与房地产业发展相适应的、完善的管理制度奠定基础，是目前房地产审判工作的一项重要而艰巨的任务，本文仅是在对海南房地产审判实践经验总结的基础上发表的探讨意见。以求起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。
房地产企业的会计核算不同于工业企业和商品流通企业。工业企业会计核算比较繁琐，既涉及产品生产，又涉及产品销售，工业产品的成本归集和分摊有多种计算方法，科目设置也比一般的商业企业要多。商品流通企业的会计核算相对简便，只是涉及商品的流转过程。而房地产企业的项目开发周期都比较长，通常都会跨越一个或几个会计年度，核算也比较复杂，税务部门和会计核算对于何时确认结转房地产企业的收入、成本存在着差异。文章从房地产企业的土地拆迁补偿安置、开发施工阶段、开发产品预售阶段，直至确认开发产品完工结转的会计处理，结合税法的规定进行探讨。
一、房地产企业土地拆迁补偿安置会计处理
目前上海的房地产企业通常通过“招、拍、挂”的途径取得土地使用权，一般都是熟地，因为如果是尚未动拆迁的土地，其最终的土地成本将无法预估，这是任何一个投资人及开发商无法接受。
房地产企业在支付了一定比例的保证金之后，可以参加政府储备用地的拍卖，会计分录借记“其他应收款——保证金”，贷记“银行存款”。由于上海中心城区的土地价值高，可谓寸土寸金，一些房企会联合拿地，如果恰巧是房地产行情上涨的时候，土地拍卖的竞价会很激烈，有时通过几十轮的竞价，最终的成交价会溢价100%。成功竞拍土地后，房地产企业要在规定的时间内补齐土地出让金，缴纳契税，就可以办理房地产权证。会计分录借记“开发成本——土地出让金、契税”，贷记“银行存款”，同时把已经支付的竞拍保证金从“其他应收款——保证金”结转进“开发成本——土地出让金”。另外，有一些房地产企业是取得尚未动拆迁的土地，俗称“生地”，则需要筹措资金，购买一部分动迁安置房，向区房屋土地管理局申请“房屋拆迁许可证”，委托拆迁单位对地块上的居民和单位进行动迁，支付拆迁安置补偿款和拆迁劳务费，会计处理如下：
借：开发成本——土地拆迁补偿费
贷：银行存款
例：A 房地产企业参加了上海市规划和国土资源管理局举行的土地拍卖，在支付了5000 万元竞拍保证金之后，最终以20 亿元的价格成功拍得土地，土地面积40000 平方米，容积率2.5。
借：其他应收款——保证金 5000
贷：银行存款 5000
借：开发成本——土地出让金 200000
贷：银行存款 195000
其他应收款——保证金 5000
借：开发成本——契税 6000（200000×3%）
贷：银行存款 6000
企业可以根据自己的需要下设二级明细科目和辅助账，以区分被动迁居民、被动迁单位、拆迁单位等。因拆迁安置通常是针对居民个体，支付的拆迁安置补偿款以特种存单的形式发放，居民的收款收条加上《拆迁安置补偿协议》、户籍证明等原始凭证，就可以计入“开发成本——土地拆迁补偿费”，在税前扣除。
例：B 房地产企业委托拆迁单位对某地块动迁，支付居民动迁补偿款20000 万元，单位安置款10000 万元，动迁劳务费200 万元。
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费
30200
贷：银行存款 30200
二、房地产企业开发施工阶段会计处理
按照国税发〔2009〕31 号文件第二十七条规定，房地产企业开发成本明细账下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用设立二级明细账，比如“开发成本——某地块——建筑安装工程费”。具体会计处理如下：
施工单位按工程进度及合同规定预付工程款时：
借：预付账款——施工单位
贷：银行存款
收到施工单位开具的工程发票：
借：开发成本——某地块——建筑安装工程费等
贷：预付账款——施工单位
一般房地产企业会在支付给施工单位的工程款中扣除合同总金额的5% 作为工程质量保证金，计入“其他应付款”，一年后再支付。值得注意的是，所有中标的建筑安装工程企业和基础配套设施的施工单位，如果是注册在外地的，则必须办理“进沪施工许可证”，在上海当地税务部门代开发票，否则不能结付工程款。
在实际工作中，一个房地产项目通常会有多家施工单位承建，项目过程中涉及的相关单位更是有几十家、甚至上百家，所以一般要在二级明细账的基础上再分类设立三级明细账，甚至四级辅助明细账，登记客商和供应商目录。例如，A 单位承接了某地块的建筑施工设计工作，支付款项时会计记账“开发成本——前期工程费——设计费（A 单位）”。再比如B 单位是承接住宅幕墙工程的其中一家单位，那么我们通过总包单位付款，会计记账“开发成本——建筑安装工程费——幕墙工程（总包——B单位）。另外，我们需要建立“合同台账”作为备查簿，其中注明：合同名称、合同单位、合同金额、合同结算价（或暂估价）、累计已付款、已付款比例、已取得发票金额、已取得发票比例、合同未付款。这个合同台帐虽然登记起来比较繁琐，但在工作中非常实用，不仅方便自己查阅，也能让公司领导对项目的开发成本有直观的了解，在完工产品成本结转时发挥大作用。
三、房地产开发产品预售阶段会计处理
会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。目前税务部门依据的是国税发〔2009〕31 号文《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》，具体要求如下：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。付款方提前付款则实际付款日确认收入； 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
税法确认收入的时间要比会计核算确认收入的时间早。会计核算确认收入是在房屋所有权转移时。购房客户结清所有房款，在物业的陪同下查看房屋的质量、所有设施设备，核对水、电费用后，在房屋交接书上签字，此时房屋的所有权才实际转移。另外，如果购房人采用银行按揭方式购房，开发商需要作为阶段性担保人进行担保，在个人购房（抵押）借款合同上加盖公章。保证期是“自本合同签订之日起至借款人（购房者）之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。开发商在没有将房屋从法律意义上交付给购房人之前，必须承担连带责任，所以通常不在办理产权证或者房屋交付之前确认收入。
在房屋的预售阶段，将收到的房款记入“预收账款”科目，按照税法的收入确认原则缴纳5% 的营业税及13% 的营业税附加，同时预缴土地增值税。
会计处理如下：
借：银行存款
贷：预收账款
借：应交税金——营业税、城建税、土地增值税
其他应交款——教育费附加收入、地方教
育附加收入、河道管理费收入
贷：银行存款
土地增值税预征率是按照不同的销售价格确定的，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2% ；高于但不超过1 倍的，预征率为3.5%；超过1 倍的，预征率为5%，保障性住房除外。
销售均价= 项目可售住房总销售价格÷ 项目可售住房总建筑面积（按房屋主管部门备案的销售方案为准）
此外，税法规定预收的房款应先按预计的毛利率按季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上海的住宅项目毛利率核定为15%，其他地区为10%、5%，属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。计算出的应纳税所得额可以扣除营业税金及附加、土地增值税、当期的管理费用、销售费用、财务费用后乘以相应的企业所得税率，一般为25%，就是当期需要缴纳的企业所得税。
在实际工作中，我们会按开发项目设立“销售台帐”，所有可以销售的房源按幢号记录：购买房屋的具体位置（幢号、单元、室号）、购房人姓名、预测面积、实测面积、合同号、合同签订日期、合同金额、付款形式、首付款、剩余房款分次支付金额、销售单价、房款退补差价、实收金额、付款进度、实测总价、房屋交付使用日期等信息，基本上平时大量的工作是围绕着这本销售台帐来进行的，各种数据的采集也是从销售台帐中获得，可谓非常重要。
四、房地产企业产品完工结转会计处理
按照税法规定，房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已经预售的完工开发产品收入结转相对比较简单，从销售台帐中采集数据编制“预收账款结转收入表”，包括购买房屋的具体位置（幢号、单元、室号）、购房人姓名、实测面积、实测总价、预收房款、支付比例，把“预收账款—房款”科目的余额扣除收取的定金结转到“主营业务收入”科目，结转过程中需要按照房号结转。
已经预售的完工开发产品成本结转会计分录如下：
借：开发产品
贷：开发成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
结转金额需要解决两个要素：单方成本和结转面积。
确定成本对象的总成本。由于实际工作通常存在开发项目已经竣工备案，甚至已经取得初始产权证明，工程尚未办理最终结算，发票未全额取得的情况，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。这样可以利用合同台账计算出开发项目的暂估成本，加上期末的开发成本账面余额，就计算出了开发产品的总成本。计算单位成本。如果车库/ 车位的单方成本和住宅的单方成本一样，这样会造成住宅成本偏低，车库成本偏高。等到项目清算时，可售的地下车库因承担了分摊的土地成本，单位成本过大，有可能出现负增值的情况。所以实际工作中按不同开发产品类型计算了不同的单位成本：
地下车位成本= 地上地下分摊成本（基本指建筑安装工程费）÷ 总可售建筑面积× 地下车位可售面积
地上房屋单位成本=（总成本- 地下车位成本）÷ 地上可售的房屋面积
确定已实现销售的开发产品面积。因为已经销售的完工开发产品有大量的应收房款，购房客户基本采取分期或按揭贷款方式，这样季（或月）末结转主营业务收入时要依照“预收账款结转收入表”，根据房款的支付比例结转相应的实测面积，已全额付款的可以直接结转该套房屋的实测面积，所有按比例结转的实测面积之和就是本期需要结转的已售开发产品面积。这是由于会计收入确认时限和税法确认收入时限的时间性差异造成的。要根据工程结算的数据及时调整开发产品的总成本。
例：A 房地产企业2014 年12 月31 日项目已完工，已预收房款62000 万元，其中2000 万元定金，已售住宅面积10000 平方米（假设已售面积已100%收到房款）。开发成本的账面余额300000 万（土地成本206000 万元），按照合同台账暂估成本7000 万元。项目可售地上建筑面积65000 平方米，其中住宅60000 平方米，商业5000 平方米，可售地下车库面积20000 平方米。
结转收入：
借：预收账款 62000
贷：主营业务收入 62000
结转成本：
（1）借：开发成本——暂估成本 7000
贷：应付账款 7000
（2） 地下车库的成本=（307000-206000）/(65000+20000)×20000=23765 万元
地上房屋单位成本=（307000-23765）
/65000=43574.61 万元
借：开发产品——住宅
261448（43574.61×60000）
开发产品——商业
21787（43574.61×5000）
开发产品——地下车库 23765
贷：开发成本——结转成本 307000
（3）借：主营业务成本
43575（43574.61×10000）
贷：开发产品——住宅 43575
1.12012年项目开展情况分析
南安市住房建设总公司在市委、市政府等相关部门的正确领导下，2012年在工作中开展了多个工程项目的建设，其具体建设情况如下：对于中心城区的建设项目为以下四个：市区江北大道、象山公园、江北大道帽山安置小区、江北保障住房。在进行全年的建设中，项目的总投资为2.2亿元。对于江北大道的工程项目来说，其项目的总占地面积在170亩，需要涉及到69户的拆迁工作；二期安置区用地为19.5亩，建设面积为27214m2；三期安置区为14.34亩，建设安置房约11202m2。在2012年完成的工作，其工程项目的二期安置房已经在9月份完成竣工的验收，对于需要拆迁的69户人家，已经完成了67户的拆迁工作。对于三期安置房来说，已经完成对其方案的审批，正在进行对其工程设计方案的报批工作。对象山公园的工程项目建设来看，其项目的占地面积约有73.6亩，其中一、二期共占地约48.6亩，两侧的绿化占地约有25亩，项目的总投资为2000万元。其在2012年中的无论是对公园的土石方工程还是周围的绿化工程来说，都已经达到基本完成目标。
1.22013年项目开展情况分析
2013年是全面贯彻落实党的十精神的重要一年，南安市住房建设总公司在此背景下，严格坚持以科学发展观作为指导，紧紧围绕公司的工作部署，开展与各相关部门的配合工作，并较好的完成了预定的各项目标任务，2013年开展的项目情况具体有以下几个方面：我公司在2013年承建了一个重点项目为南石高速东互通口片区的改造工程，与其他4个（南金公路道路拓宽整治工程、南金公路省新复线、南安大道北延伸段、江北豪园）预备重点项目等工程的建设，总投资21.21亿元。对南石高速东互通口片区的改造这个重点工程项目是由其项目办负责，公司直接负责的是其他4个预备重点项目工程的建设，其建设总投入资金为8.72亿元。其中，南金公路省新复线的项目全长13km，项目总计划投资为14500万元，在2013年全年中，完成了对其项目环评单位的要去、施工图纸设计单位的招标工作，并且就其可行性的报告、施工方案设计正在制定当中。就南安大道北延伸段的功效建设来说，其项目的总道路全长5.5km，路面的宽度为42m，项目计划的总投资约为30000万元，其在2013年全年中完成了项目环评单位的摇取、施工图纸设计的招标摇取等工作，正在进行对其项目可行性研究报告的编制、工程方案的设计等制定。以上为南安市住房建设总公司在近两年里开展的一系列主要的开发工程项目工作，就各项工作开展的过程及在实施中以及资金的使用情况来看，为了保证公司各个项目有序的推进以及公司的可持续发展，根据政府相关的指示精神，住房建设总公司也在积极的寻求各种融资渠道，并且就其中出现的问题进行不断反思与完善，以期在2014年全年，推动住房建设总公司可持续的发展，确保房地产开发工程的项目顺利实施。
2房地产开发中建设工程项目管理问题的解决措施
2.1加强对于工程项目的成本管理
在房地产开发工程中的项目成本管理，是所有投资者都关注的焦点，也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。对于项目成本管理的重点部分来说，是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入；在进行施工阶段时，将成本控制的重点放在对工程的设计变更上，因为一旦涉及到设计变更，就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理；另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加；严格控制工期等等。
2.2加强对于建设工程项目的质量管理
房地产开发建设工程的质量直接决定着其后期的使用性能，因此，房地产施工企业必须要加强对其的质量管理，包括施工过程中的质量控制以及竣工后的使用质量。在这其中涉及到的因素就很多了，比如说施工人员的技术问题、施工工艺及方法、施工环境等等，因此房地产开发企业对这些问题都要逐一进行分析，并且采取针对性的措施予以解决。
2.3加强房地产开发工程的项目风险管理
加强对于工程项目的风险管理与预防措施，不仅能够使一些隐蔽性工程的风险带来的损失降低到最小，而且可以有效保障房地产开发企业的经济效益。其中，主要的解决措施包括以下几个方面：
2.3.1风险规避
在房地产开发企业进行各种决策时，采用放弃投资的决策等一系列措施来对相关风险进行规避，这种使用的方法类似于一种消极迎战法，因为如果不采取任何措施只是放弃投资的话，不仅会使房地产开发企业得不到应有的经济效益，而且还会为自身企业的发展带来严重的阻碍，因此，除非是在迫不得已或者是没有其它办法的情况下，不然这种方法是不建议使用的。
2.3.2风险转移
风险转移就是采用科学、合理、规范的预防措施，在还未受到风险的时候，以某种特定、有效的方式将其进行转化、化解。这种应对风险的方式在目前我国房地产开发工程的项目管理中有非常普遍的应用。其中，风险转移的常见形式主要有以下几种：（1）利用签订的合同，采用合同的有效形式，来帮助转移相关产生的风险，也就是说，在签订合同时，将一切风险责任都归属到执行方身上，这样今后在工程项目管理中发生了何种风险，都是由合同执行方来承担的。（2）利用购买保险的方式，也就是通过为开发的建设工程购买保险，将还未发生的、不可预知的风险转移到保险公司的头上，这样做的弊端就是会在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可预知风险带来的危害以及最终获取的收益来看，这点则可以完全忽略不计。
2.4注重建设工程前期投资决策阶段的可行性研究
在建设工程项目施工前期阶段的可行性研究是建设工程项目的一项核心内容，必须要加强对其的重视程度，具体可以从以下几个方面着手：①在予以充足时间的前提下，加强对前期可行性研究的人力、财力、物力方面的投入；②建立、健全投资决策的支持与审核机构，将决策的程序予以完善，继而从根本上提高投资决策的整体水平与实施效率，使建设工程项目的市场定位或者是产品定位呈现系统性。
3结束语
关键词 房地产 会计核算 问题 对策
随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断发布，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1 房地产开发企业会计核算存在的问题
1.1 房地产开发企业收入确认的复杂性
房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性
首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。
其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。
通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。
1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩
房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。
2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策
2.1 正确确定和应用收入确认标准
房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。
(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。
(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。
笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。
2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比
建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。
(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。
2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。
一、1—10月主要指标完成情况
1-10月，全镇71家规模以上工业企业实现工业产值38.31亿元，同比增长4.9%，实现利税总额21381万元，同比下降25.4%，其中，利润总额为12124万元，同比下降34.6%。1-10月，全镇外贸出口总额完成6952万美元，同比增长0.1%。
1-10月，全镇工业生产性投资完成7.6亿元，同比增长24.3%。实际利用县外内资4.27亿元，同比增长下降17.9%，县外内资项目完成注册资本2.43亿元，同比下降9.3%。
1-10月，全镇完成实到外资396.62万美元，同比增长4.0%。
1-10月，引进浙商回归项目到位资金2.857亿元，完成任务的107.81%；公益性项目到位资金399.7万元。
二、重点工作推进：
今年以来，我们紧紧围绕年初提出的目标要求，积极做事，努力成事，着重做好以下几项工作：
（一）招商引资：按照“四百”招商活动的要求，全方位地开展各类招商活动。全年举办规模以上招商活动6次。分别是： 3月6日，在上海召开了“____籍在沪人士经济发展恳谈会”；3月20日-27日，赴台湾开展经贸考察，举办招商推介会；3月25日-27日，赴深圳实地考察，举办招商推介会，进行项目对接；5月8日，召开了得利满公司项目对接洽谈会；8月20日-29日月赴美国举办项目对接会；10月18日参加____国际经贸洽谈会。同时聘请了15名在沪的知名人士和企业家作为招商引资经济发展顾问，进一步完善了招商顾问队伍。
目前，已引进千万元以上项目12个，总投资15.96亿元，注册资金3.84亿元， 5000万元以上项目4个，其中浙商500强项目1个，____大王椰整体橱柜项目，总投资12亿元，注册资金3亿元。另签约项目1个：智能化安防枪柜和4G网络云计算通信装备及环保空气净化设备生产项目，总投资1亿美元，注册资金4000万美元，占地面积180亩。
（二）项目联审：共联审项目23个，计划总投资15.99亿元，注册资本3.79亿元，新征用地254亩。其中：新征用地项目2个（大王椰整体橱柜、云瑞检测）；技改项目10个（斯维特毛绒、奇力美钢格板、丰华纺织品、芸芸纺织、汉威光电子技术（两个）、宏阳纺织印染新增污水设备、嘉兴维恩机械限公司、亿鑫植绒、绣楠科技、）；租赁厂房项目8个（正大喷气织造、恒利食品、____县奇达纺织品有限公司、嘉兴萌恒纺织有限公司、凝力蜂窝制品、____聚祥五金制品厂、____水立方化工有限公司、____久缘木业）；厂房建造二层项目1个（森源木业）；腾笼换鸟项目2个（华悦丝织、亿滕路面工程）。
（三）项目备案：共备案项目46个，总投资21.35亿元，注册资本4.04亿元，新征用地259.5亩。其中：涉及建设内容调整项目1个（劲能电池材料），租厂房及技改项目43个，新征用地项目2个（大王椰整体橱柜）。
三、项目推进工作：
目前，我镇千万元以上项目共有26个（调整后），其中列入县重点项目有10个，其它千万元项目16个。到现在为止，累计已新开工项目6个（____瑞恩医疗器械、嘉兴明吉纺织品、____森源木业有限公司二期、嘉兴市圣浩莱绒业有限公司、嘉兴劲能电池材料有限公司，____大王椰整体橱柜有限公司）；试生产项目2个（嘉兴立泰化工有限公司、____远大新型墙体有限公司）；投产项目6个（____庆华复合材料有限公司、浙江绣楠信息科技有限公司、____明达生物质能源有限公司、____明祥植绒有限公司、嘉兴高仕塑胶有限公司、____中佳五金制品有限公司）。
四、要素保障工作
今年以来，我镇紧紧围绕善委办发〔2013〕33 号，“要素保障创新行动”实施方案的部署要求，大力实施____镇“五大专项行动”， 进一步创新工作方法和举措，着力破解土地、资金、环境等制约因素，坚持先进制造业与现代服务业“双轮驱动”，发展新兴产业与改造提升传统产业“两手并重”，全力推进经济转型升级，全面完成了全年各项目标任务。
（一）激活供而未用土地工作：激活供而未用土地任务涉及项目27个，共计589.3277亩。其中工业用地项目21个，计399.1587亩。涉及工业用项目如下：
1.激活应开工供而未用土地情况：到目前为止，已开工项目8个，分别是瑞恩医疗器械销售项目、鼎钧铝业2个地块、锦佳船舶项目、明吉纺织品项目、凝峰水泥项目、远大新型墙体项目、劲能电池材料。其中劲能电池材料已完成打桩；瑞恩医疗项目、锦佳船舶项目、明吉纺织品项目、凝峰水泥项目都在主体结构施工；鼎钧铝业2个地块主体结构已基本完成；远大新型墙体项目主体已竣工并完成综合验收。
其余7个项目未开工项目进展：乐通电子和路通机动车共4个地块建设工程施工许可证已办妥，但目前由于涉及水务集团洪溪—____的一级供水管网在该地块内穿越，导致项目方案要重新调整，目前正在调整中；慧凝纺织、五友纺织和合力纺织3个戴西港拆迁户地块，仍正在对接新项目，准备采取腾笼换鸟方式。
2.激活应竣工供而未用土地情况：目前已确认竣工的有2个（远大新 型墙体、博华）；预计年底前还能竣工项目1个（森源、）；不能竣工的有4个（袁华制衣、瑞德昌塑业、沪上重工、博宏重工）。
袁华制衣项目，原老板已将公司股权转让，在20__年度打桩已好，但主体未建设；
瑞德昌塑业项目，由于新城镇道路延伸和军用光缆翻迁，需占用项目用地约4.5亩，总平图调整初稿已完成，主要涉及补偿价格问题；
森源木业项目，主体结构已结顶，正在外墙粉刷；
沪上重工项目，本月____县人民法院正在拍卖；
博宏重工项目，出让面积45亩，按容积率0.8，需建24000平方米厂房，目前已完成建设__70平方米，待建13000平方米厂房。由于原项目市场因数搁浅，目前新项目（汽车配件或高铁、机场用高强度紧固件项目）在洽谈。
（二）盘活用而未尽土地工作：盘活用而未尽土地任务10亩，目前有8个项目，共计28.9亩。已验收确认的项目4个，完成面积9.45亩。分别是____帝隆塑业有限公司3亩，新建占地面积20__平方办公楼及厂房已竣工；____恒泰植绒有限公司3亩，新建三层6000平方厂房已竣工；____顺源家纺有限公司1.2亩，新建三层2400平方厂房在主体结构施工；____圣浩莱绒业有限公司2.25亩，新建占地面积1500平方厂房已竣工；其他项目：嘉兴市兴和时装有限公司10亩，正在洽谈转让价格；嘉兴市商升家具制造有限公司6亩，正在图纸设计；____百事好工贸有限公司0.75亩，正在图纸设计；____中佳五金制品有限公司2.7亩，正在施工，待确认。
（三）退低进高（腾笼换鸟）工作：
全年任务是100亩，目前有5个项目，共计125.5亩。已通过验收确认的项目3个，完成面积为98.57亩，分别是嘉兴市骏博纸业有限公司（18.95亩）、____新康机械有限公司（29.4亩）、浙江普虹新能源有限公司（51.22亩）；其他项目：____骏恒电源有限公司项目（12.93亩），2013年11月5日已签订补偿协议，目前企业正在办理工商注销手续和拆除生产设备，预计12月上旬可通过验收确认；另外有袁根兴标准厂房通过法院拍卖并已完成土地证和房产证过户，占地14亩，待验收确认。
（四）盘活存量厂房工作：全年任务是10000平方米，目前已累计盘活存量厂房15820平方米，涉及项目9个。已通过验收确认的有10000平方米，涉及项目4个。分别是____雄腾纺织有限责任公司租赁____县杨庙明辉整浆喷织并轴厂1000平方厂房；____东越纺织有限公司租赁____镇洪福村经济合作社700平方厂房；____美洁清洁有限公司租赁____中佳五金电器有限公司5300平方厂房；____明祥植绒有限公司租赁嘉兴市博豪家纺有限公司3000平方厂房；其他项目：____镇恒利食品厂租赁____镇光明村村民委员会空余房屋（原光明小学）970平方米；____县杨庙镇勤丰拉丝厂租赁____灵华喷织厂950平方米；____县____镇许金根金属制品加工厂租赁____县____镇欣杨村经济合作社20__平方米；嘉兴跃枫管业有限公司租赁____镇洪福村经济合作社500平方米；____聚祥五金制品厂租赁____永强布业有限公司厂房1400平方米。
五、存在的问题
从我镇今年以来的工作来看，各项指标完成进度缓慢，后劲不足，压力趋紧，经济形势现状不容乐观。主要存在以下问题：
（一）招商引资成效显微。今年以来，我镇通过“走出去、请进来”的方式，高密度、高质量、高效率地开展招商活动。但因经济总体形势趋紧，投资者抱观望态度者居多，虽在洽谈的项目较多，但真正落实敲定的较少，因市场的不稳定性，使得投资者大多陷于犹豫期，真正能一锤定音者寥寥无几。
（二）联审项目明显减少。根据我镇年初拍摸出来的10多万平方米闲置厂房，从新项目落户前的对接情况来看。一是由于新项目的相关产业、准入指标等因素达不到工业项目的准入标准；二是由于很多闲置厂房以多层为主（需整体出租），导致租金较高，致使投资者投资成本上涨，在投资考察后退缩者较多。从而导致项目联审数量急剧下降。
（三）转型升级推进艰难。我镇以传统产业居多，投资者以本地为主，文化水平普遍不高，在创业投资之后，普遍存在保稳、守业状态。同时，企业在转变经营方式上受到税收增加、流动资金增加、库存产品增加等因素的影响，在高端人才引进上受到生活环境的制约，从而导致企业转型升级中难扩张，难留人。
六、2014年度重点工作
一要加大招商引资，力争引资质量上新台阶。围绕“融入上海，集聚优势，构筑高地、科学发展”的总体思路，发展集群产业为主的科技型、税源型、龙头型项目。重点做好以商引商和中介招商，在三类500强、在“远、精、尖”等项目引资上谋求新突破。同时要加强和上海的产业平台对接，充分利用上海地区相关行业外迁的有利时机，通过一定数量企业的引进，形成产业集聚，打造富有特色的区域性产业。
一、营改增对房地产企业的影响
（一）营业成本增加
房地产营业成本即建设成本，建设成本大多来源于人力资源成本、开发建设成本、材料购买成本、施工成本。我国施工工人的工资大幅度上涨，而房地产企业需要聘请大量的工人，聘请的工人里面农民工占绝大多数，农民工的存在不利于工资的进项税抵扣，使得企业用人成本增加。在房地产建设施工过程中，企业需要租赁大量的大型施工机器，这些机器租金和专业操作人员的工资都很高，也增加了房地产企业的营业成本。
（二）流动资金紧张
不同于其他经济组织，房地产企业的经营方式和公司性质比较特殊，需要先缴纳土地出让金，预售交房，根据预售收入提前缴纳相应税款，而进项税款、工程款往往都是要推迟获得的，造成房地产企业无法及时取得增值税专用发票，也就无法及时抵扣进项税，这在一定程度上增加房地产企业的支出，使房地产企业流动资金紧张甚至还有可能出现资金断流的风险。
（三）增值税专项发票收集困难
房地产企业经营项目较为复杂，在购买一些原材料的时候种类繁多，供应商大多都是小额纳税人，提供增值税专项发票难度很大，进度很慢。另一方面，房地产企业用人成本也较高，针对高额的人工成本，增值税专项发票难以提供。此外，基于房地产企业的自身特点，各个项目的地点较为分散，一旦有资金的支出，商家对征税的意识比较单薄，也没有提供增值税专项发票的能力，这些因素造成了增值税专项发票收集困难，房地产营业成本上升，降低了企业整体利润。
（四）业务水平有待提高
营业税改为征收增值税后，相关的税率税法和政策条例也发生了变化，这就要求内部人员要加强对政策法规的学习。财务人员若没有及时了解新的核算规则和新增的计财科目，对自己的业务不熟悉，就很容易在平时的资金核算过程中犯错误，对房地产企业的税务工作产生影响。其次企业采购部人员购买的材料种类多、工作量大，若没有及时地在财务部门登记支出金额和妥善保管增值税专项发票，就会增加房地产企业的资金压力，因此房地产企业各部门人员的业务水平还有待提高。
二、房地产企业应对营改增风险的策略
（一）做好税务规划，控制企业成本
营改增会大大增加房地产企业的营业成本，相比传统的营业税为主的纳税人主体，增值税纳税人主体具有更大的筹划空间，房地产企业可以在这一点上多进行规划，控制税务额度，进而降低工程成本。总体上来说，主要做好以下两点。第一，由于房地产企业营改增政策的复杂性，有条件的企业可以设立专门的税务部门，针对增值税发票做好对比与认证工作，以便实现后续增值税发票的正常抵扣。如果企业没有相应的条件，也应该做好相应发票的对比管理工作，尤其是要熟悉发票的管理流程，避免由于操作的失误导致的税务抵扣失败。第二，由于相比原来的营业税为主体的交税模式，增值税在形式上更加的灵活，具有“抵、减、扣”等多种形式的交税形式，这就赋予了房地产企业更大的筹划空间，也给了交税部门更加自由的交税形式。因此，房地产企业在进行增值税交税工作时，应当更加详细的规划各种交税途径，采用为自身企业创造最大价值的方式进行交税工作。
（二）加速现金流转，减少财务压力
房地产企业由于自身工作特点的原因，具有业务复杂，资金流量巨大等特点。在实行了增值税为主体的交税模式之后，不少房地产企业出现了资金周转困难，甚至资金链断裂等现象。要应对这种现象的发生，房地产企业应该优先满足在建工程的需要，通过最大限度上预售等方式加大回款的力度，加速资金流转速度，减少资金在中间流转上所用的成本。通过这样的方式，在一定程度上能够减少资金链断裂的风险，也能够在较大的程度上降低财务压力。
（三）梳理税务流程，调整发票管理办法
房地产企业税务工作繁重，核算比较复杂，实行营改增条例后，税务流程也会发生变化，财务人员要加强对新税务流程的梳理，结合企业自身情况，改进原来的工作方式。增值税专项发票关系着进项税的抵扣，收集发票的难度较大，在处理企业业务时，优先考虑能及时提供增值税专用发票的大企业，在优先选择的基础上，相关负责人应该仔细检查增值税专用发票，确保发票完整、准确、真实，对比较可疑的增值税发票要进行调查，严厉打击伪造发票，及时催缴相关增值税专用发
票，联合制定一套适合自身特点的发票管理?k法，减少漏洞发生，降低企业压力。
（四）加强内部培训，提高业务水平
房地产企业领导要加强对内部人员的培训工作，聘请专业人员对相关政策条例进行解读，定期组织大家互相学习交流，营造良好的学习氛围。财务部门在房地产企业的正常运转中有着举足轻重的地位，纳税或者核算过程中出现错误都会给房地产企业带来不必要的损失。除了让财务人员熟悉新政策，还要调动其他部门人员的积极性，相互配合制定出一套更为完善的规章制度，改变以前传统的陈旧性的观念，要与时俱进，敢于创新。对于业绩较好的工作人员，要实行奖励制度，对于常犯错误的工作人员，要及时指出改正并采取一定处罚措施。个人与集体的利益息息相关，大家相互督促和学习才能最大限度地降低营改增给房地产企业带来的消极影响。
关键词：房地产企业；资金管理
资金是企业的血液，由于房地产企业开发周期长，占用资金多，资金周转期长，整个资金链的管理显得尤为重要，管理不当很容易陷入资金链断裂的困局。房地产企业资金管理是一个全周期的管理过程，本文主要从项目投资———开发———销售———交付整个生命周期来探讨房地产企业资金管理问题及对策。
一、资金管理基本理论
本文所说的资金是指货币资金，即在生产经营过程中暂时停留在货币形态的资金。一方面由于交易性动机、预防性动机和投机性动机，企业需要持有一定数量的资金。另一方面，企业持有资金就要付出代价，其持有资金的成本包括持有成本、转换成本和短缺成本，因此资金管理的目标是合理确定资金持有量，使资金收支不但在数量上，而且在时间上相互衔接，在保证正常生产经营活动所需资金的同时，尽量减少闲置资金，提高资金收益率。
二、房地产企业资金管理面临的问题
（一）项目投资阶段面临的问题。项目投资阶段，房地产开发企业一般要进行效益测算来决定企业的投资规模、投资方向、投资收益等，需要做项目可行性报告来分析判断地块的取舍。浙江省拿地政策中一般规定土地获取之后一个月之内付清土地款，这就需要房地产企业按期筹措好这笔资金。随着房住不炒为主基调的地产调控政策的趋严，各金融机构从融资渠道、资金流向等各方面限制资金流入房地产企业；各银监机构加大了房地产融资的监管及审查力度，一般限制开发商进行前端融资来支付土地价款，由此一来，特别是中小房企资金链断链的情况时有发生。四大国有银行只对销售前50强房企或者上市房企进行开发贷款准入；商业银行自身的资金流动性低，为降低经营风险，在核准房地产开发贷款的时候受到的限制条件更多，这就加大了房地产企业拿地阶段融资的困难。（二）项目开发至预售阶段面临的问题。对于项目开发至预售阶段，浙江省办理商品房预售许可的相关条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，该投入资金也需要房地产企业自行解决。另外根据浙江省资金监管协议，房地产企业必须签订资金监管协议并提供监管账号才能办理预售许可证，房地产预售资金只能用于支付监管项目开发建设，资金账户中预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，只有达到竣工备案，才能撤销监管户，并且各地区建设局每年不定期对监管账户从监管银行、房产公司工程类合同备案、监理单位实际工程进度等方面出发调查监管资金的合规性。项目开盘前需集中支付土地款和前期费用，资金需求量占总投资50%，数额巨大，房企面临的资金压力极大。（三）项目销售阶段存在的问题。销售阶段是项目经营性现金流回正的关键期，如何有序推盘，销售后如何实现快速回笼资金是销售阶段的重点。目前在销售阶段存在的主要问题是房企收取销售款后未使用在本项目开发建设中，用套取工程款的方式转移至其他项目或者用于扩大再生产、再投资，使本项目的开发建设受到影响，造成工程进度滞后，影响交房工期。（四）项目竣工阶段存在的问题。由于房地产企业开发周期长，受市场调控影响大，一些高地价拿地房企因为产品、市场、配套、学区的影响导致市场对该地区的产品接受度低，严重地则形成烂尾楼、楼空空等现象，影响整个项目的现金流回正，大大占用了企业资金的盘活。前期通过分期付款，零首付等方式吸引客户购房，但近两年受国内、国际环境影响，市场出现了疲软消费，那些分期付款、零首付的业主后期没有持续的现金流支付购房尾款，导致银行保证人房企来追诉按揭款，不得不通过拍卖来保全房企及银行的利益，在此过程中，房企不可避免的遭受一定的损失。
三、加强房地产企业资金管理的对策
（一）加强全面预算管控项目全周期资金。增加全面预算体系建设，从事前、事中、事后去管控整个项目的收入、成本、费用，从全周期去管理企业的动态利润，正确预测公司的现金流情况，保证企业现金流健康有序，并且通过建立全面预算体系，把目标分解到年和月，对预算执行情况进行按月分析，为企业管理者提供决策依据。企业管理要定期对资金的使用和管理情况进行考核，严格按照工程进度支付工程款。为了使企业获得最优经济效益，企业在筹集和使用资金的过程中都要制定好资金计划和措施。做好资金计划，提高资金计划的准确性，通过计划和实际付款对比，提高资金使用效率，严格授权审批制度，分级授权，超资金计划审批须加强审核把关等，把握资金使用运行的动态。（二）项目投资拿地阶段开展多样化融资方式。在前期投地阶段，应全面细致做好项目的可行性分析，从地块项目市场接受度、人口、交通、学区、配套等方面入手，从供、产、销等各个环节做好项目地价买入最高价、销售定价等，切实做好整盘测算。提高多种融资渠道，加强多方合作，发挥各方资源优势，提高企业信用等级，争取获得银行的开发贷款，有条件的可以申请借壳上市。房地产不同阶段有不同的融资方式，项目前段可以采用银行开发贷款、股东合作、信托方式；项目销售阶段，可以采取应收账款收益权转让，ABS、供应链融资、商票等；项目交房阶段，可采用自己的物业公司，可以转让物业收益权等融资模式来提高多元化的融资渠道。针对银行禁止对四证不全，开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，此时，一方面房地产公司要加大前期投入，争取早日拿到四证，同时为了拿到相对充裕的贷款做准备，在资源投向上，按照大银行更注重风险，小银行更关心收益的不同偏好，有区别的投出融资资源，争取更多的融资机会，房地产开发进行融资有助于降低公司对自由资金的需求，降低税收成本，提高公司的财务杠杆。（三）项目开工至预售阶段资金管理措施。项目开发前规划好工程施工许可证，施工许可证尽量分期办理，建设局根据工程施工许可证来办理房企监管账户个数，通过分期开发建设，跟银行沟通开通多个监管账户，分批分阶段使用资金来提高监管资金使用。针对资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，可通过降低工程预算造价清册，从而降低监管资金总额；对一些没有产权证的车位、储藏室等收款不划入监管账户等措施来盘活可用资金。（四）项目销售阶段推盘政策及按揭银行沟通。该阶段是销售资金回笼的关键期，也是项目经营性现金流归正的时期，开盘销售如何决定快速回笼资金。大型房企一般采用3、6、9模式进行快周转开发，即3个月开工，6个月开盘，9个月实现资金回正，从而为销售资金的回笼奠定基础；对于开盘前的销售策略的制定，开盘前客户如何导入才能确保开盘大卖是保证销售资金回笼的基础，降低销售资金回笼风险主要靠产品的去化和销售回笼来实现，产品卖不好影响产品周转。在卖好产品的同时也要关注按揭回笼情况，对于销售按揭款，要掌握各个银行的放款动态，结合市场上同类产品按揭结顶时间及按揭总量，适度分散按揭总量争取早日放款。一般一套住宅的首付款占房款的30-40%,按揭回款占房款的60%-70%，采用按揭回笼的模式，在开盘前期与各银行进行摸底沟通，充分了解各行的按揭政策、按揭额度等相关信息，并且根据前期与各银行合作的实际情况进行评定，然后根据上述相关信息，分配各银行可以消化的实际按揭量，进行分配所需按揭的额度，并且与银行沟通后期所接的按揭量，与本次分配的审批速度、按揭款关联，在一定程度上，也确保了销售资金尽早回笼；为加快按揭回笼，首先在源头上加快按揭协议的签署，协调合作银行现场办公，在业主签署商品房合同的同时，要求提供完整的按揭资料，加快工程形象进度，尽快达到按揭审批条件，由于公积金放款相对较慢，引导客户办理公转商。浙江省四大银行等其他商业银行对房屋的按揭政策是房屋结顶后才能放款，根据银行贷款政策及客户消费心理，针对首付比例分档设定优惠方案，鼓励业主提高首付比例等来快速回笼资金。（五）项目交房阶段资金管理对策。竣工阶段也代表项目的收尾，房地产企业项目整盘清算包括土地增值税及企业所得税的清算，此阶段应梳理项目各项成本费用，尤其是工程成本占整个项目成本的80%，督促成本部进行工程合同结算，在结算的同时督促对方及时提供成本发票及时入账。通过对土地增值税的筹划来降低应交土地增值税，从而增加项目利润，实现资金的可持续发展。加强商业用房的按揭回笼及问题客户尾款，项目竣工验收即将交付，此时商用房按揭也达到放款条件，由于商用房的投资属性，业主在办理按揭时经常不配合，但在竣工验收阶段必须集中处理类似的遗留问题，利用各种有利因素，提高业主的积极性。针对问题客户尾款，定期梳理客户信用情况，及时催收客户应收款，与此同时，随着自持物业产权办理完毕，利用自持物业产权办理，成立物业公司，获得二次融资机会。
四、结语
我国的房地产企业受宏观调控政策影响之大，本文从企业的全生命周期对每个阶段房地产企业资金需求引发的管理问题进行研究，从建立全面预算体系、拓宽融资渠道、提高监管资金使用效率、加强银行按揭沟通、降低销售风险等方面提出相应的管理建议，避免企业陷入资金危机，为房地产企业发展提供资金保障。
参考文献：
[1]李小冉.关于企业资金管理的探讨[J].商讯,2020(15):96+98.
[2]濮玉明.当前企业资金管理存在的问题及对策研究[J].现代经济信息,2019(24):91.
关键词：宏观调控 传导机制 供需平衡
引言
“十二五”期间，北京市将建设收购各类政策性住房100万套，其中包括公共租赁住房30万套，限价房和经济适用房20万套，棚户区改造的定向安置房10万套，城乡接合部整治土地储备、重点工程拆迁的安置房40万套。除了这100万套建设收购的保障房之外，还将为10万户住房困难家庭发放租金补贴，对符合住房保障的家庭做到应保尽保。作为“十二五”开局之年，北京将新开工建设、收购保障性住房20万套，在公开配租配售的保障性住房10万套中，公租房占60%以上，北京保障房从“租售并举”向“以租为主”转变。政策性住房的大量供应能否达到对房地产市场宏观调控的目的？政策性住房供应对房地产市场宏观调控影响可以从其对房价产生下降和上升影响的两种传导机制加以分析，以期对这一宏观调控政策的实施提供参考。
政策性住房的内涵及作用
（一）政策性住房的内涵与分类
政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；政策性商品住房是指对销售价格、户型面积、户型比例等做出限制性规定的商品住房，“两限房”、“限价房”均属于此类，都是由政府同时限定了售价与户型。限价房与经济适用住房实属一类，以北京市为例，从销售价格、套型面积、购买资格、产权限制等方面看，两者仅有量上的差别，并无质上的差异。
（二）政策性住房的调控作用
2007年8月颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确指出“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”。应建设部要求，政策性住房的建设已被明确列入各地的住房建设计划，表明在今后一段时间内政策性住房供应将成为宏观调控房地产市场的重要手段。
政策性住房供给对房地产市场宏观调控的影响
政策性住房供应首要政策目标就是：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。而判断政策性住房供应能否达到预期的政策目标，需从分析其对房价影响的传导机制入手。
（一）政策性住房供应对房价产生下降影响的传导机制分析
政策性住房对房价产生下降的影响，主要从两方面起作用：
1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市场”分流购房群体。通过政策性住房政策分流正常商品性住房购买群体，减少正常商品住房的需求量。从1998年住房货币化改革以来，我国逐步建立起房地产市场，由于经济适用住房、廉租房建设的长期缺位，商品住宅的销售对象几乎面向所有的住房需求主体。根据《2007年北京统计年鉴》计算得出2006年经济适用住房的施工面积仅占总施工面积的7%，经济适用住房的竣工面积占总竣工面积的9%；政策性住房新开工面积及占全市住房面积比重逐年大幅度提高。本轮宏观调控中新增限价房的供给，一方面从规定上使政策性住房的涵盖范围有所扩大；另一方面将相对减少正常商品住房的需求主体数量。
2.量化政策性住房供应范围与价格，引导房地产市场心理预期。各种政策性住房政策的不断推出，改变了购房群体的心理预期。一般规律是从政策颁布实施到房价有明显变化（即购买者心理预期发生变化的周期）的时间是2-3年。中央政府从土地供给的源头出发，强调保障政策性住房供应，同时，要求各地方政府提前公布住房建设计划以保障其实施。这些都将对购房群体的心理预期产生影响，一方面使符合限价房、经济适用住房购买资格的人群相信自己可以购买到相应的政策性住房，从而不去购买正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潜在购买者对商品住房价格持观望态度，期望房价进一步下降，从而持币待购，北京市目前商品住房交易量及交易价格下跌也证明了这一点。
从总体上说，政策性住房供给对房价产生下降影响的传导机制主要是通过分流需求量、引导需求者心理预期等对正常商品住房市场的需求及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总需求的缩减，在总供给不变的情况下，房价下降。如图1所示，总供给S不变，在政策性住房供给条件下商品房需求从D1下降到D2，商品房价格从P1下降到P2。
（二）政策性住房供应对房价产生上涨影响的传导机制分析
1.供地总量不变，政策性住房供给增加，商品房供给总量减少。在居住用地规划、供地速度不变的大背景下，政策性住房供给的增加将带来正常商品住房供给量的减少。住房的供给必然建立在土地供给的基础之上。在我国耕地存量的严峻形势下，应坚持严格的耕地保护制度，严格控制农用地转非农用地，严格执行土地利用总体规划，这也使住宅建设用地的供给量受到严格的控制。同时，随着《物权法》的出台、居民意识的转变，拆迁难度不断增加，也使供地速度受到了较大限制。因此，在居住用地规划保持不变、供地速度难以提高的情况下，政策性住房供给的增加首先通过增加政策性住房的土地供应来实现，必然使正常商品住房建设所需的土地供应量相应减少，从而使正常商品住房可实现的土地供应量减少。
2.供给方式单一，开发商转移损失，提升商品房房价。目前北京市大多数政策性住房项目是通过与商品房项目共同建设的：一是建设方式由集中建设为主向配建方式转变；二是建设主体由行政主管部门向开发企业转变。同一个房地产开发企业同时进行商品住房开发和政策性住宅配建的情况时有发生。政策性住房的开发利润较低，根据规定经济适用住房利润则不得超过直接开发成本的3%，而目前商品住宅的平均开发利润约为10%-20%，对于同一开发企业而言，配建政策性住房越多，就需要从商品住宅中获取更多的利润来弥补，开发企业建设政策性住房的损失将通过正常商品住房的销售来弥补，从而存在提高商品住宅销售价格的倾向。
从总体上说，政策性住房供给对房价产生上升影响的传导机制主要是通过商品房供给总量减少、开发商转移损失等对正常商品住房市场的供给及价格方面产生影响。通过供求模型来看，将反映为正常商品住房市场总供给的减少，在总需求不变的情况下，房价上升。如图2所示，总需求S不变，在政策性住房供给条件下商品房供给从S1下降到S2，商品房价格从P1下降到P2。
结论及建议
由以上分析可知，将政策性住房供应作为调控房地产市场的重要手段，能否达到宏观调控的政策目标，关键在于其对正常商品住房市场供需双方影响力的对比。当然，除此之外还有一些因素也会对商品房房价产生影响。基于此提出如下建议：
1.政府与市场分工配合，做好住房总量供需平衡。住房供应体系有两个部分：政府做好低端保障部分，市场做好商品交易部分。政策性商品住房应退出市场，政策性商品住房从定义上看，是商品住房的一种类型，但其实质是一种为中低收入群体提供的保障性住房，与经济适用住房没有本质区别。将其定义为商品住房性质的偏差，对于准确判断相关政策对商品住房市场的影响会造成不必要的困扰。因此，建议政策性商品住房应尽早退出市场，让政策性住房完全等同于保障性住房，以将住房供应体系明确分为两个部分：政府保障部分和市场商品化交易部分，从而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房条件靠市场”的规范运行机制。
2.政策性住房供应比例与中低收入群体比例相匹配。政策性住房供应比例，是指一定时间内政策性住房供应量占全部住房供应量的比例；政策性住房涵盖的群体比例，是指满足政策性住房使用、购买资格的群体占全部需要使用、购买住房人群的比例。这两者的比较关系直接影响到政策性住房对商品住房市场供需双方影响力的对比：如果前者明显低于后者，则会加大商品住房市场需求方的竞争，将对房价产生向上的推动作用；如果前者明显高于后者，则会降低商品住房市场需求方的竟争，将对房价产生向下的压力作用，但可能造成财政收入不必要的浪费。
3.从财政投入、城市规划、土地供应多方面保证政策性住房制度的稳定化、长期化。只有将政策性住房制度的稳定化、长期化才能真正起到稳定商品住宅市场、建立有效住房保障体系的作用，而政策性住房制度的长期化离不开财政投入、城市规划、土地供应等多方面的支持。廉租房的建设、维修、翻新，经济适用房、限价房的土地出让金等政府收入损失，都需要大量的财政投入的长期支撑。而规划方面的支持不仅是在政策性住房的选址方面，而且必须考虑到市政基础设施的规划与建设。目前住房建设执行城市总体规划并未考虑到政策性住房大规模建设新增的对市政基础设施的需要。目前从土地供应方面来保证政策性住房供应的政策已经出台；而财政投入、城市规划等方面的支持有待于进一步明确细化。
参考文献：
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2.张宇新，刘伟.廉租房融资渠道分析—BOT模式的运用[J].经济论坛，2007（7）
3.董群忠.住宅捆绑搭配式开发是解决住房困难的根本出路[J].住宅产业，2007（5）
作者简介：
赵艳霞（1972年-），女，河北迁安人，北京师范大学管理学院在读博士，河北联合大学管理学院副教授。研究方向：土地资源与房地产管理、公共政策分析。
经省政府同意，现将省建委等6部门《关于认真做好我省处置积压房地产工作的实施意见》转发给你们，请认真贯彻执行。
关于认真做好我省处置积压房地产工作的实施意见
省政府：
近年来，按照国家的有关要求，我省积极开展消化空置商品房工作，取得了一定进展，但由于多方面原因，全省空置商品房总量仍然较大，部分地区还出现了上升的势头，给经济社会发展带来了一定影响。为了认真贯彻落实《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》（国办发〔1999〕62号，以下简称《通知》）精神，做好我省处置积压房地产工作，力争在较短时间内使我省积压房地产数量有较大幅度下降，现提出如下实施意见：
一、切实加强对处置积压房地产工作的领导。商品房严重积压，不利于房地产市场的健康发展，不利于国民经济的正常运行，各地、各有关部门要把处置积压房地产作为落实中央关于扩大内需、促进增长的部署，加快培育新的经济增长点的一项重要工作来抓。政府主要负责同志要亲自过问，分管负责同志要直接抓，研究制定措施，协调解决有关矛盾和问题，加快处置本地区的积压房地产。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门要认真落实国家的有关政策措施，加强对处置积压房地产工作的指导，加大工作力度，加快处置我省各地积压的房地产。
二、明确处置积压房地产的工作目标和任务。结合国家的有关部署要求，这次我省处置积压房地产工作的重点是消化1998年6月30日前建成，至今尚未出租、出售的商品住宅。具体实施中，坚持统一部署、条块结合、突出重点、全面推进的原则，通过有计划、有步骤的工作，力争在2000年上半年前使我省的积压房地产数量有较大幅度下降。苏州、无锡、南京、南通、常州等地区空置商品房数量相对较大，对全省处置积压房地产工作有直接影响，要加大工作力度，落实任务措施，努力取得突破。
三、抓紧研究制订工作计划。省建设、计划、财政、税务、国土、金融等部门将根据省里的总体部署，制定全省处置积压房地产工作计划，统一安排好各阶段工作。各地要对本地区的积压房地产进行一次全面、彻底的清理，掌握实情，摸清家底。在此基础上制定本地区处置积压房地产工作计划，明确责任和措施，把这一工作组织好、落实好。
四、抓好空置商品住宅转化工作。各地可将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房、教职学员公寓、外来人员公寓和政策性安置住房，也可比照经济适用住房的价格实行限价、限期销售。对可转化的空置商品住宅。在地价、税收、行政事业性收费方面享受国家、省有关政策，符合税收照顾条件的可予以减免，已交纳有关费用的可在其他房地产开发项目中冲减。
五、落实国家有关处置积压房地产的政策措施。根据国务院办公厅《通知》和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）精神，对在1998年6月30日前建成，在2000年12月31日前售出的空置商品住宅，免征销售环节所涉及的营业税、契税等税收以及各种行政事业性收费；对降价销售积压商品住宅还贷的国有或国有控股房地产开发企业，银行可减免其逾期贷款罚息。房地产开发主管部门要加强与计划、财政、税务、国土、人民银行等部门的协调配合，认真做好空置商品房的界定工作。
六、搞好空置商品住宅的配套改造。对于设计不够合理、配套设施不完善的商品住宅，各地要责成房地产开发企业制定改型、改造计划。加快补齐配套，改善居住环境；对尚未达到入住条件的空置商品住宅，开发企业必须进行结构改造或限期返修，确保质量达到竣工验收标准，使用功能符合要求。房地产开发企业出售的空置商品住宅，必须按国家和省有关规定，向购房居民提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，规范商品住宅交易行为，维护人民群众合法权益。
