时间：2023-01-02 21:38:09
关键词：房产测量，房产管理
一、问题的提出
党的十七大提出从战略上调整国有经济布局的重要举措，也从一定程度上反映了房产测绘改制是形势所迫、大势所趋，主要表现有如下几点：
1、改制是改革开放后，真正实现市场经济的发展的需要，改变目前房产测量单位既是“运动员”又是“裁判员”的尴尬局面，这也是政府改革的目标、时代发展的必然；
2、改制是我国加入WTO，积极努力与国际接轨的需要，也有利于打破垄断，真正培育测绘市场主体；
3、改制有利于加强企业内部的管理，有利于提高员工的业务技术能力和竞争能力，有利于职工转变服务观念，更好的促进企业上一个新台阶；
4、改制也是建设部按照中央文件精神部署的需要。毕业论文，房产管理。
面临如此严峻的形势，房产测绘部门又将如何面对这次风险与挑战并存的机遇呢？那些原来只有房产测绘部门担纲负责的房产图又将如何保持较好的现势性和连续性呢？众所周知，房产测绘部门与权属登记部门责、权、利的关系在相当长的一段时间内都难以理清。毕业论文，房产管理。而房产测量与管理这一块又是一项牵动到全局的基础性、先行性工作，它贯穿于房产管理工作的每一个过程，为房产管理提供必要的数据、图纸和资料，这项工作只能加强，不能削弱。
二、房产测量的作用
房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面：
（一）管理方面
为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
（二）经济管理
房产测量提供了大量准确的图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房产测量还为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据，确保各项税费的及时征收。
（三）法律方面
房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。
一方面，原始的依托房产图建立的房产档案图卡为现在旧城改造中的房屋拆迁提供了极具价值的原始凭据，并为相当多的房屋权属纠纷提供了强有力的法律保障。毕业论文，房产管理。而当代的房产测量为城市的GIS建设提供了支撑点，没有这些通过测量人员到实地测绘或者利用已有图纸资料按数字化格式的要求采集的来的图形数据，地理信息系统无从建设。因而，测绘技术及基础测绘工作是地理信息化的基础，地理信息化是测绘发展的高级阶段，没有这些支撑，地理信息系统是无法健康发展的。
通过以上房产测量作用的简述，不难发现，房产测量无论是对城市地理信息系统的建立，还是对整个区域的房产管理来讲，都是一项重要的基础工作。同时，我国实行的房产登记制度是一种法律登记制度，是一种以国家强制力为后盾，积极主动的行政措施，保持房产测量的连续性也就成了房产管理的迫切需要，而房产测量中难之又难的房产图测绘的现势性也就有了更高的要求。
三、房产图测绘与地籍图、地形图测绘的比较
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。《房产测量规范》有这样的简述：“按房产管理的需要可分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分户平面图。”
（一）房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料，它反映房屋的位置关系、建筑图图形、行政境界、权利种类、房屋式样、房屋结构、产权性质、坐落、层次、街道门牌、河流地类等，并以产权宗地位置为单位编立丘号；分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。它着重表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素；分户图是以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，也是专供房地产登记机关发证发给产权人的一种权证附图，它详细标绘权利主体所在哪一层、哪一单位、哪一套，并用红线彩绘其权利范围。通过如上的分析，房产图的特点也就显而易见。1、房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线；2、房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等；3、房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜，次要地物点的点位中误差不超过图上±0.5㎜；4、房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等；5、为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺均为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定）；6、房产图的变化较快，除了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值；7、同时，与房地产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。
（二）地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素二部分组成。毕业论文，房产管理。即以地籍要素为主，辅以与地籍要素有关的地形要素，以便图面主次分明、清晰易读。其中，地籍要素包括行政境界、土地权属界线、界址点及编号、土地编号、房产情况、土地利用类别、土地等级、土地面积等，必要的地形要素，包括测量控制点、房屋、道路、水系以及与地籍有关的必要地物和地理名称，一般地籍图采用的比例尺为1：500、1：1000、1：2000。
（三）地形图是指按一定的技术规范、符号系统等比例尺，测绘显示地物平面位置、地面高程和地表形态。它的主要内容包括地物和地貌两大类。地物指的是地球表面各种自然物体和人工建（构）筑物，如森林、河流、街道、房屋、桥梁等；地貌指的是地球表面高低起伏的形态，如高山、丘陵、平面、洼地等。地形图的比例尺也一般采用1：500或更小的比例尺。
我们通过对上述三种图的内容及特点的比较得知，房产图是为房屋产权产籍管理、房地产开发利用、征收税费以及城镇规划建设提供测量数据和资料，它与地形图、地籍图有着许多的相同之处，即包括控制点测量、细部测绘等等，但由于服务的对象不同，内容和要求也就有所不同，因而我们可以认为房产图、地籍图和地形图是基于同一类基础图的不同的表现形式，也就是在同一幅底图上各自增加不同的属性项，而这，对于现今办公自动化以及机助制图高度发达的今天，在微机中添加属性数据以及再分类、再处理已经是一项极其日常的普通工作。并且，在《房产测量规范》载明了“房产图根据需要可利用已有地形图和地籍图进行编绘。毕业论文，房产管理。……”
四、出现的问题及解决问题的对策
目前，房产测绘单位改制中绝大部分单位出现了以下几个问题：1、掌握房屋勘丈技术的人员较多，而懂得大地地形和控制测量的人员少之又少，技术力量薄弱直接导致搞大型的房产测量难上加难；2、会运用一般测绘技术的人员多，但能进行程序开发与创新的人员少，这样也就直接导致改制后的测绘单位很难有发展后劲，也就很难与市场上的高资质的测绘单位进行竞争；3、作业规章制度不够完善以及监督机制的匮乏，那些以前既当“运动员”又当“裁判员”所处的成果很难与整个城市的地理信息系统的标准和格式融合起来；4、观念的滞后直接导致测绘单位改制缺乏相当的动力，长期计划经济体制下所形成的“本位”思想使相当多的测绘职工下不了“下海”的决心，这就使得所改制的企业成了一具空壳。毕业论文，房产管理。
当然，面临房产测绘单位的改制，我们不应有太多的思想包袱，更应该找出问题的症结所在，勇于创新，开拓思路，更好的发挥房产测绘在房产管理中的作用。本人认为房产测量中的重点房产基础图的测绘不应游离于整个城市的地理信息系统之外，更应积极参与，从上面第三大点中我们不难看出，城市的基础测绘应该是由政府主管部门牵头，土地管理、房产管理、路政、水利、交通和市政建设等部门共同担纲的一项基础性工作，这样既能有效的避免政府重复的资金投入、重复的基础测绘，又能保证信息的共享，也能保证基础测绘中的统一性（即统一的作业要求、统一的测量精度、统一的成图质量、统一的成果管理）和唯一性（成果的唯一性）。基于这一基础图的房产测绘也就减少了相当大的运行时间以及测绘费用。这一办法对于以前基础测绘就相对薄弱的房产测量单位而言不失为行之有效的办法。而对于以前基础较好的单位，应该通过改制这一契机，广招贤才，苦练内功，重点投入到城市基础图的测绘中去，更好发挥先锋带头作用。
【参考文献】
1、《房产测量规范》，GB/T17986.1—2000；
2、《测绘内参》，中国测绘报社，2002年全年；
3、《房产测量规范与房地产测绘技术》，吕永江主编，北京，中国标准出版社，2001；
4、吕永江：房产测量规范编制说明[M].西安：陕西科学技术出版社，1993；
5、中华人民共和国建设部房产司.GB/T17986.1-2000房产测量规范[S].北京：中国计划出版社，2000。
关键词：房地产测绘；面积测算；问题
作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。
一、房地产测绘简介
1、房地产测绘定义
房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。
2、房地产测绘分类
房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况的基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。
二、房地产测绘特点
对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。
三、房屋面积测算中的几点问题
面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高 2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。骑楼、过街的不用作道路、街、巷通行的，要计算全部面积。有两根以上的雨棚，与房屋相连永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的水平投影面积计算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，层高在2.20m以上部位的水平投影面积计算。封闭的永久性玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。
四、房地产测绘功能
我们使用房地产测绘，主要是为了进行房屋面积、地理位置、界线范围等房地产登记证明提供依据文件。对于所得到的房地产测绘成果，其主要是服务于房屋的产权产籍服务，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据；房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息，其服务具有广泛性。房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。
五、结论
作为一项关系到千家万户的工作，房地产测绘需要我们对于政策和技术都有较强的理解和把握。为此，为了实现测绘工作的准确性和合理性，相应的从事房地产测量及信息管理的工作人员需要全方位了解房地产测绘特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，从而更好地为城乡居民的生活服务。
参考文献：
[1] 董雪亮.实时动态定位（RTK）测量技术应用中几个问题的探讨[J].山西水利科技.2012（04）
[2] 白益砜.房地产测绘技术的应用[J].承德石油高等专科学校学报.2010（04）
【关键字】房产测绘，质量管理，措施分析
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
一．前言
房产测绘是综合运用测绘手段、仪器、技术来测定房屋的形状、面积、质量、数量、位置等利用状况的专业的测绘并绘制成特定的房产图。它是一项法定测绘工作，具有很强的服务性、公力性、政策性。房产测绘工作起步较晚是我国的房地产业的基本情况，还处于基础阶段，故而我国的现阶段的房产测绘工作中还存在着一些问题。因此，有必要加强对房产测绘质量控制措施进行控制。
二．房产测绘的重要性分析
（一）可以促进城市规划
伴随着城市化的进程，要想做好其规划建设和科学管理，都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等，这就需要应用到房产应用的成果了，因为房产应用的成果既包括房产图，还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据，无论是数量上还是规格上，房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的，并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出的，加上其派生出来的数据资料，比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住在宅建设状况等各种重要的数据信息，这些数据信息可以作为政府对城市规划时的依据，用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划，同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息，是一项具有广泛社会服务前景的工程。
（二）可以减少各种房产纠纷
由于房产产权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果，并且这些成果是经由房产管理部门的确认，具有一定的法律效力。因此，当发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突，或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时，都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。由此可见，测绘技术在房地产开发中重要的地位，只有对房地产的产权面积进行准确的测量并且对产权的归属问题明确，这样才能够切实有效地保障房屋产权人的合法权益不受侵害，杜绝投机行为的发生，从根本上保证国家、集体以及个人的房屋财产受到侵害或遭到损失。
（三）可以促进房地产的综合管理
1、房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素，并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等，对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中，只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘存档，更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。
2、应该加强对于城市的测绘管理，因为一项房地产的建设工程，依据现行的测绘法中关于行业、专业以及军事测绘管理的分工和规定，造成现在开展一项房地产工程需要由不同的测绘部门进行重复测绘，这种由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的；其次，要进一步加强城市测绘技术，积极实行测绘保障，为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。
三．房产测绘的质量控制措施分析
（一）人员培训的控制措施
编写培训材料，制定培训计划，组织培训工作。培训对象为房产测绘作业人员、检验人员以及其他需要培训的人员。培训内容包括：测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测量规范、房产测绘质量检查方法、房屋产权产籍管理知识等 。
（二）仪器设备管理及资源配置控制措施
房产测绘仪器设备的鉴定情况；房产测绘单位的资质情况，包括：单位资质等级，年检，持证执业情况；房产测绘单位质量管理情况，包括：质量体系、质量管理制度的建立情况和质量体系运作的有效性、房产测绘技术标准的有效性、房产测绘生产作业流程。
（三）对房产测绘单位强化质量意识
无论是测绘单位的每一位领导还是一线员工，都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展，要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。另外，对于房产测绘的从业技术人员，必须要树立诚信、公正、守法理念，既切实维护消费者的利益同时也不损害开发商的合法权益，坚持实事求是的态度，养成良好的职业道德，按照有关的法规要求来办事情，进行房产测绘工作。同时，房产测绘从业人员需要不断提高判断能力，提高自己的职业技能，养成良好的职业品德，凭借自己掌握的技术方法、以及理论知识，科学合理地处理问题。
（四）可以建立房产测绘协会，通过房产协会来督促测绘行业的自律
我国有必要尽快建立和不断完善各级房产测绘协会，加强自我管理的步伐，加强规范发展，加快体制建设，加强自我监督步伐。与此同时，政府部门要给行业协会的发展提供必要的便利，积极推动房产测绘行业的立法进程。当然，房产测绘单位也要建立自查自检、自我完善质量控制体系。做好人才的引进和培养的工作，同时也要适时的引进设备和技术，以提高测绘质量、工作效率及精度的提高。当然，房产管理部门指导下建立的房产测绘协会也要对行业自律起到其应有的作用。
房产测绘协会要时时刻刻的关注本行业的发展动态，搜集、整理、研究本行业情报资料，要对房产测绘行业存在的问题积极的调查研究管理，同时进行积极检讨，提出应对措施，不断的完善相关制度，推动房产测绘管理的进步。单位内部应该把日常质量考核和质量监督两方面的工作进行结合，并实行奖罚并举措施。同时，房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员，需要科学利用检查记录、客户反馈意见等信息过程监控观察结果、分析不合格原因，制定可行的预防方案。
（五）完善对房产测绘质量管理的制度，积极查处并惩处房产测绘违法行为
对于房产测绘，必须建立严格合理的核查制度，不断的完善质量监督检查体系。依照《房产测量规范》要求，计算人员自检、实行作业组互检、单位设专职人员进行检查的三级检查制度。同时，在房产测绘前要制定合理科学的工作方案，熟悉图纸资料内容，科学预测各种可能出现的问题，针对上述问题，制定出行之有效的具体解决方案。
另外，监督单位加强监督工作，把监督工作落到实处，而不是面子化、表面化，对那些偷工减料、私自减少测绘程序的丑恶的行为进行严厉的制裁。现阶段，房屋测算还有许多的漏洞，比如有些房产测绘单位会荒唐地根据开发商的意图计算面积，该计算的不计算在内，这种现象应该严格的打击。
再如，在测绘审核中不进行实质的审核而仅仅进行形式的审核，而在实际审核的工作中，却又不对实际的面积进行实际的抽检，问题出现了没人出来担当责任，却相互的推诿。对于这些现实中的陋习，就应该在制度上进行根本的制止。
四．结束语
综上所述，我们更加要重视测绘技术，加强测绘技术的发展、改革与创新，同时也要加强和规范整个房地产测绘的管理工作，只有这样才能够使房地产的开发与管理更加的规范化、制度化、合理化。要严格依照《测绘法》对有关测绘的技术与质量管理工作进行要求。
【参考文献】
[1]杨桂远 浅谈凡口铅锌矿测绘质量管理与质量控制第十八届川鲁冀晋琼粤辽七省矿业学术交流会论文集2011-09-30中国会议
[2]王瑜婷 全国房产测绘质量专项检查全面展开中国测绘报2004/06/15报纸
【关键词】房产测绘；测绘技术；重要性；测绘作用
中图分类号：P24 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产测绘重要性和必要性
1、测绘是为房地产业提供服务的技术性支持。一是为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网落，绘制基础图和平面图，形成标准的坐标系统，为管理部门提供房屋地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以直观表现每一处房地产的状况，为提供正确的决策和房地产登记部门提供房产的具置、占地面积、房屋、界址等相关信息。二是测绘可以为房地产开发、交易、经营提供信息服务。房地产测绘可以为一个地区房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘图表，形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、核算等提供可靠的资料并为消费者提供良好的信息。
2、测绘可以为相关部门提供参考依据。房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息；还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。
3、房地产测绘有利于城市的规划建设。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供重要信息。
二、房地产测绘的主要内容和方式房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属情况、自然状况、数量、质量、位置及利用的专业测绘，为房地产管理部门和房地产权人提供服务信息。房地产测绘主要包括：房地产调查、平面控制测量、图表绘制、要素测量、变更测量、面积测算、成果资料验收等内容。测绘的主要方式：一是房地产项目测绘是为经营、交易、开发和产权属管理的需求，绘制和测量房地产分层分户平面图和分丘平面图，制作成图、表、册、薄、卡等资料信息。房地产测绘过程中形成的图、表、卡、册、簿、数据等资料信息是房地产测绘的成果，制作成房地产数据、房地产图集和房地产簿册。房地产测绘机构对其测绘成果的准确性负责，根据委托方的要求提供全部或部分服务。二是房地产基础测绘是指在一个区域内，例如：大中城市、县城等地区大范围绘制房地产平面控制图，形成房地产分幅平面图和房地产的基础图纸。
三、房地产测绘的作用和意义
1.法律作用。测绘成果经过房地产管理部门对测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产开发与交易提供了权属界址点、权属界线、权属面积等相关资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律依据。
2.社会服务作用。房地产测绘成果：如统计城市房屋总的数量和质量、人均使用面积、人均建筑面积，住宅使用权、年限等等。这些资料会给城市的整体发展、建筑布局、老城区改造、危房改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供信息资料。
3.财政税收作用。房地产测绘成果是进行房地产契税征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险、房地产抵押贷款等活动的主要依据。4.测绘技术作用。房地产测绘手段是城市大比例尺测绘的一种，但它不同于通常大比例尺的地形测量、工程测量。房地产测绘为了建立现代化城市的地理信息系统，它必须要求有更为广泛的信息量，内容复杂，涉及面广。
四、房地产测量例举以商品房为例做一说明： “商品房面积如何计算”成为大家关注关心的热点问题。很多人认为公摊面积是“隐形”，无法正常测量，而且还有多个分摊系数问题。对于单一使用功能的商品房分摊系数只有一个，但对于单一使用的商住楼时，因各楼层的布局不同，公摊的建筑面积服务范围也不同，所以出现了多个公摊系数，该楼一般为多功能的商品住宅楼。
1.房屋共用面积标准的确定。房产面积的计算方法应以《房产测量规范》为依据，首先要清楚哪里计算全面积，哪里计算1/2面积，哪里可以不计算面积。其次要了解建筑面积的组成套内建筑面积和应公摊的共用建筑面积。其中套内的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积；套内使用面积是指房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影测量。套内墙体面积是指各套（单元）内使用空间周围的承重墙体，有共有墙体及非共用墙体两种。商品房之间的分隔墙与外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙的墙体水平投影面积一半计入共用墙体面积，非共用墙体水平投影面积应全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是指各阳台建筑面积总和。
2.明确共作面积内容。共作面积是指一个房屋有多个产权人，多个产权人共同使用占有的建筑面积，公用面积包括房屋的建筑面积和功能使用区的共有建筑面积。商品房分摊的共用建筑面积包括两部分：一是楼梯间、电梯井、垃圾道、设备室、变电室、过道和公共门厅等为整楼建筑服务的公共用房的建筑面积；二是各单元与公共建筑空间之间的分隔墙体以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。以上论述说明，房地产的准确测量及其所产生的结果信息，具有重大的现实意义，它决定一个城区建设的科学规划及合理布局，为建设城区，布局房舍，改造交易等提供良好的基础依据，其作用和意义切不可忽视。参考资料:
关键词：房地产测量；测绘技术；测绘质量；控制措施
中图分类号：F293文献标识码： A
房产测量是测量学按照专业进行分类的其中一个分支，它研究的范围是利用特定的技术和方案对房屋和房屋有关土地形状和大小进行测量，而房产测绘则是将这些测量数据按照国家标准的绘制方法呈现在图纸上。测绘技术与测绘质量控制的根本目标是降低项目整体成本和提高项目质量，从而有利于房地产商的经营活动的实施和保障国民的经济利益和生命安全。
一、房产测绘的功能
1.房产测绘为房地产提供技术上的支持
房产测绘为其管理、开发、交易、经营等多方面提供有力的科学依据。房地产测绘指的是将一座城市或一片区域作为研究对象，对其测绘整体的平面控制网包括房产分层图，建立坐标系，严格按照国家规定绘制图纸。该图纸中体现房屋布局、数量和利用状况等多方面的信息；将其图纸进一步细化，则可体现出每一个房地产项目的整体和直观的数据信息等，为房地产管理部门提供可靠的科学依据，其管理部门根据房地产测绘图所提供数据信息了解房地产的基本信息，包括其占地面积、位置等，便于对其房地产进行管理和登记、从而做出科学合理的城市规划；房地产根据房产测绘进行项目开发、竞标、营销等经济活动。因此房地产商对于房产测绘的精确度有着高度的要求，且在房地产经营活动中起着至关重要的作用。
2.为城市规划提供科学依据
城市规划的合理性直接影响到城市居民的生活水平和效率。城市规划中房屋规划的数据依据的主要来源于房产测绘图。房产测绘为其提供房屋分布、数量、功效、结构等基本数据信息，对其数据信息进行归纳、总结，再加上原有城市规划的原有状态，对该城市格局进行科学合理的动工，为城市建立便民、惠民、绿化等优良的生活和工作的环境。
二、房地产测绘技术
1.GPS-RTK技术
RTK技术是先进的定位技术，该技术具有精确的数据分析和传输能力，在运用过程中该技术将观测数据与实际数据高速的运转，快速传递给GPS机上，使其接受，接着流动对其数据信息进行分析处理，经过精密的计算将房屋的位置精确到厘米。该技术的由于高速传递、精确的数据和操作简便的优点，被广泛运用于房产测绘的定位系统中。房屋管理局就是利用RTK技术来对房屋进行准确的定位，从而确定房屋的权属界，并随时将房屋定位数据数据信息传递到GPS系统中，实现数据的及时更新。GIS技术实现房产绘制的数据信息在坐标中进一步精确绘制，整体上使测绘图纸更加接近房产的实际的情况，有利于房地产的管理、开发和经营。
2.全站仪技术
随着社会经济的不断发展，房地产信息的复杂程度明显增加，传统的记录技术显然不能满足房地产的工业要求。全站仪技术得到问世，提升房产测绘中采集数据的效率。简单来说，全站仪是中更为精确的测量仪器，其包含了微测量器、角度测量器、距离测量器等多方面综合性质的测量仪器。该技术是一款自动仪器，其可以自动独立完成相关数据的测量以及相关数据信息的计算工作，还具有自动输出、记录和保存的功能。很大程度提升房产测量的效率和精准程度，加深的房产测绘领域的数字化程度，从而促进房地产领域的进一步发展。
房产测绘技术除了以上的两个技术还包括数字测绘技术等，这些具有现代特色的测绘技术为房产测绘质量提供有力保障，也对房地产发展起到强有力的推动作用。
三、房地产测绘质量的问题及控制
1.提高测绘人员职业素养
房产测绘图的研究对象往往是一片区域，甚至一座城市，其工作量是十分庞大，其测量数据分析十分复杂。随着社会经济的发展，其面临着越来越复杂测绘现状，其相应的测绘人员的职业素养不能应付人们日益增长的需求。这一现象可能造成数据的精确度不能得到保证，从而其测绘质量水平的降低。
首先房产测绘的人员的资质应该进行严格的把关，严禁无证测绘的现象出现；其次对测绘人员进行科学合理的任务分配，务必做到物尽其用，例如将专业与非专业人员合理调配，使其测绘人员做到自检、互检，一级检察、二级检查，严格按程序走；还有是建立高技能的测绘队伍。一方面是建立培训机构，提高测绘员工的整理职业素养，同时不断传递先进的测绘技术和最新信息；另一方面是建立定期考核制度，保持并提高测绘人员的专业水平；最后增加测绘的透明度，接受社会、政府、居民、企业自身等多方面的监管等。
2.建立完善的房产测绘质量控制系统
房产测绘系统主要分为测绘市场控制系统和测绘内部控制系统两部分。市场控制系统的建立主要包括房地产要根据市场波动和竞争对手的信息，对测绘质量进行调节。测绘质量通过市场优胜劣汰的竞争环境下不断提升，从而在市场中占据有利地位，从而获取更多的客源，赢得更多的利润；内部控制包括两方面的内容：一方面是在房产测绘具体实施过程中，测绘方案的设计、测绘技术的运用、先进设备的选取，数据信息的审核等多方面进行不断优化从而达到数据信息的不断精确和分析数据能力不断提升；另一方面完善质量控制系统。制定完善的测绘技术、不断加深测绘计划中的债权制度、根据国家标准制定科学合理的审核标准，使测绘作业形成流水线工程，保证每一环节作业的测绘质量，从而提升整体的测绘质量水平。
3.加强政府的宏观调控
政府对于测绘质量的宏观调控主要从质量控制责任制度和考核制度两方面来实现，对于房产测绘质量的控制。同时政府根据测绘质量问题不断完善相关的法律法规，并且做到“有法可依，有法必依”。我国政府对房产测绘质量实施有效的监督，从而保证测绘市场良性竞争的经济环境，促进我国房地产测绘领域进一步发展，优化我国房地产的经济结构。
结束语
综上所述，房产测绘技术的数字化是现今的发展趋势，想要有效的控制测绘质量，首先需要技术上的支持；其次是人才队伍的建设；再次是完善测绘质量控制系统；最后是政府强有力的支持，充分发挥宏观调控的作用，调整房产测绘的市场结构。推动房产测绘质量的进步，从而促进房地产领域的进一步优化。
参考文献
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[2]童松杰.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].房地产导刊：中.2014(5)
关键词: 房地产测绘 质量管理
一、房地产测绘概述
房地产测绘即运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况;权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘,是指在某个城市或某个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,进行房产权属管理和实施房地产开发建设管理需要测绘房产分幅平面图;房产项目测绘,是指房屋权属登记时对房屋面积测算而进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料,为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果产品被房产行政主管部门确认后,在法律上得到认可。为此,房地产测绘企业必须具备房产测绘相应资质,能在统一的房地产平面控制网上对测绘成果成图进行统一编码,经所在行政区的房产权属登记机构审核,纳入房产档案集中统一进行数据处理,建立统一的信息管理系统,为房屋权属登记确权及其档案利用服务,并承担相应的法律责任。
房地产测绘是一种将房地产管理业务与常规的测绘技术相结合的专业测绘。进行房地产测绘所得出的结果,与房产权属界址、房屋面积、房屋产别等都同时具有相同的法律效力,而且会被载入房屋权属证书。这样导致进行房地产测绘所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据,拥有权属(法律上)、财政(税收上)和城镇规划三大基本功能。
在法律方面,房地产测绘图所表示的是每户所有的房屋的权属范围。房地产测绘图编入房产证需要经过主管部门的审核和确认,每户整理其房屋产权时,都需要申请登记其房地产测绘图。房地产测绘图是编入房地产有权证书的一张附图,是一张具有一定法律效力的图纸。进行房地产测绘得出的房地产测绘图是加强房产管理、核定产权、颁发房地产证书、保障房屋所有者的合法权益,加强社会主义法律管理的重要依据。
在经济管理方面,房地产测绘可以为相关部门提供大量且精确的图纸资料。为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化,建立产权产籍和产业管理的图形档案,统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据,也为开展房产经济理论研究提供了重要数据。房地产测绘为城镇财政、税收等部门研究确定土地分类等级、制定税费标准提供了基础依据,确保各项税费的及时征收。
在城市规划方面,城镇房产管理部门和城市规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样,才能进行妥善的管理和合理的规划建设,更好地调配使用房屋和土地,有计划安排旧城区住宅的修建改造,土地征迁等新区的规划建设。进行房地产测绘的房地产测绘图也是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。
二、房地产测绘的质量管理的内容
1. 作业时间管理
由于进行房地产测绘时,外界的环境因素会对房地产测绘产生较大的影响。工作人员很难控制房地产测绘时外界的环境因素,因此工作人员应根据实际情况选择合适的时间并采取适当的措施,消除或减少外界的环境因素的影响。
2. 仪器管理
使用质量检验合格的测绘仪器进行房地产测绘是保证房地产测绘质量的最基本的前提。对于用于房地产测绘的测绘仪器、工具,企业应该定期检验校正,经常对其进行保养。企业应该爱护用于房地产测绘的测绘仪器,例如烈日或者雨天进行户外作业时,应该对用于房地产测绘的测绘仪器遮伞,防止其曝晒或雨淋。在企业的日常经营活动中,管理用于房地产测绘的测绘仪器的精度也是一项较为复杂的、经常性的工作。传统的测绘仪器管理方法主要是通过手工记录的方式对测绘仪器进行登记注册、资料更新等等,这些传统的测绘仪器管理方法随着时问的增长,渐渐的显现出其管理弊端,例如查询测绘仪器时效率较低,测绘仪器的相关资料繁多、数据冗长,新旧测绘仪器的相关资料容易混淆等等,因此企业目前可利用计算机建立专门的测绘仪器数据库,随时更新测绘仪器的相关资料,实现测绘仪器的数据共享。
3. 人员管理
进行房地产测绘的工作人员也是影响房地产测绘的质量的一个重要的因素。即使企业使用最先进的自动化仪器采集数据、自动处理来进行房地产测绘,但自动化仪器的安装、使用位置以及何时使用,仍然由进行房地产测绘的工作人员决定,因此房地产测绘的质量会受到工作人员的影响。进行房地产测绘的测量人员应该具有扎实的测量知识,丰富的作业经验,会熟练的操作测量仪器。进行房地产测绘的工作人员应经过专业培训才可上岗工作。
三、加强房地产测绘的质量管理
1. 增强质量管理意识
企业的各个部门和各个员工都应认识到提高房地产测绘的质量是他们的职责。企业的管理人员应加强对房地产测绘质量的管理,明确房地产测绘的基本任务和基本原则,为房地产测绘的质量把关。进行房地产测绘的工作人员应该具备加强测绘质量的意识,树立质量第一的观念。在进度与质量相冲突时,永远把质量发在第一位,较好的处理房地产测绘质量与进度之间的关系。企业在考核房地产测绘成果时,应把质量作为考核中最重要的指标。对房地产测绘的质量可以实施责任追究制,加强企业各个部门和各个员工的责任感。
2. 加强工作人员的职业水平
工作人员的职业水平对房地产测绘的质量有重要的影响。城市的总体规划、城市的建设发展以及房产权属证书都需要房地产测绘图,房地产测绘的质量好坏对城市的总体规划、城市的建设发展以及房产权属证书都产生了重要的影响。企业可以运用市场竞争机制来选取优秀的测绘工作人员。企业可以开展公平、公正、公开、诚实信用的聘请员工的活动,让技术水平较好、社会信誉好的测绘工作人员进行房地产测绘工作。进行房地产测绘的工作人员应掌握房地产测绘质量标准。熟悉房地产测绘的操作规程。在日常工作中,工作人员应接受专业培训。为了对房地产测绘工作负责,工作人员应持证上岗。进行房地产测绘的工作人员还应具备良好的身体素质,例如拥有健康的身体和充沛的精力。房地产测绘工作大部分在户外进行,技术含量高、流动性差、待遇较低,但是为了保证房地产测绘的质量,造福于人民、贡献于社会,进行房地产测绘法人工作人员必须安心本职工作,保持积极、乐观、向上的健康心理,以实事求是的优良学风,以谦虚、谨慎的工作作风,充沛的体能、旺盛的精力、兢兢业业做好工作。管理人员也应对房地产测绘质量进行全方位、科学的管理。管理人员除了应具备丰富的房地产测绘知识外,还应该具备一定的房地产测绘质量管理经验。管理人员也可以通过加强学习,提高管理水平,从而达到提高房地产测绘质量的目的。对于房地产测绘的质量,企业的各个部门和各个员工应具有责任感和奉献精神。
3. 发挥政府部门的监督作用
政府部门应该加强对房地产测绘质量进行管理和监督,达到提高房地产测绘质量的目的。实施房地产测绘的企业也应该主动的和政府相关部门进行沟通和联系,办理房地产测绘质量的监督手续。房地产测绘企业用主动的接受政府的监督和检查,不应对政府的监督和检查产生抵触情绪,房地产测绘的结果必须经过相关部门的鉴定和审核,这样才能确保房地产测绘结果的准确和完整。房地产测绘工作的实施必须按照国家的有关规定进行,并接受国家相关部门的监督,这样房地产测绘的质量才会得到提高,企业的竞争力也会得到提高。
四、结语
综述所述,文章首先探讨了房地产测绘,接着分析了房地产测绘的质量管理的内容,最后提出了加强房地产测绘的质量管理相关对策。在现实生活中,部分房地产测绘的质量管理存在一些问题,相信随着我国市场经济的发展和市场经济制度的健全,以及企业员工素质不断提高,随着法律监督能力和审计能力不断增强,房地产测绘的质量管理水平将会得到提高。
参考文献:
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关键词:房地产测绘 现状 发展展望
近年来,随着住房制度的改革,我国的房地产市场日益活跃,呈现出供求两旺的态势。房地产市场的持续快速发展,有效地促进了房地产测绘业的发展。同时,住房制度的改革带来了产权的复杂化和多元化,为产权管理部门提出了新的课题。如何顺应市场的变化,进一步规范房地产市场,维护权益人的合法权益,为产权管理提供准确可靠的测绘资料,是每一个房地产测绘工作者面临的任务。
一、房地产测绘的定义
房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,也就是说,房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
房地产测绘细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,测绘房地产的基础图纸――房地产分幅平面图。
房地产项目测绘,是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关,工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘,对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言,从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定,没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可,并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这具有法律效力的工作。
二、房地产测绘的现状
随着测绘理论的不断发展、各种新技术的应用、功能更加完善新仪器的不断开发投入使用,使得房地产测绘在技术上取得重大进步成为可能。二十世纪末,在全世界范围内掀起了以电子计算机技术为代表的新技术革命,计算机技术被广泛应用于各行各业。计算机的广泛使用,使全社会各行业、各行业内部各项工作紧密的连成一个系统成为了可能。这种系统在系统理论的控制之下,牵一发而动全身。将极大地提高工作效率。这使房地产测绘行业的数据应用前所未有的拓展到了社会生活的方方面面,促使房地产测绘迅猛的发展。
目前,房地产测绘的现状除了传统的工作劳动强度大和市场垄断经营依然存在外,随新技术的发展突出的现状为:科技化、网络化和市场管理日益规范化。
1.房地产测绘的科技化
(1)数据采集工作便捷化、自动化。这主要是指各种先进仪器的采用,如手持式激光测距仪,全站仪与便携电脑结合,全球定位系统(GPS)、实时定位系统(RTK)等;
(2)工作电子化。主要指计算机辅助成图,自动化、无纸化办公,电子档案技术的应用等。
可以说现在房地产测绘在信息化测绘的驱动下已基本实现测绘生产自动化,测绘仪器实现数字化,使控制测量由原来的三角测量和距离测量向卫星定位测量转变;野外测图由平板仪纸质测图向数字化自动化的野外测图系统转变;摄影测量由模拟航空摄影测量向无地面控制的全数字航空航天遥感数据获取与处理系统转变;地图制图由传统的手工制图向数字地图设计与制作系统转变;测绘产品由纸质形式向地理信息数据库和地理信息数字化产品转变。因此,从房屋土地地理信息获取、处理到服务的测绘生产全过程实现了数字化和快速化。这些为房屋土地测绘的进一步发展奠定了重要的基础。
2.房地产测绘的网络化
最近一些年随着网络技术的迅速发展,房屋土地测绘网络化是目前发展的趋势,这反映在两个方面:一是房地产测绘服务网络化,随着信息技术的飞速发展,以及Interact在全球迅速普及,使得人类社会空间在信息概念上逐步缩小,测绘服务的方式发生了根本性变化。测绘成果可分布式地存贮在各个地方,通过建立地理信息一站式服务系统,建立集成化的地理信息门户网站。用户只需访问一个网站、一个查询界面,就可以对分布在各地的地理信息进行检索、访问和浏览,实现任何人都可以在任何地方、任何时候享受地理信息服务的目标。
二是房地产测绘的网络化,各项业务一体化。主要业务可以轻松集成在一个系统中,在相同的办公环境里,信息和数据充分共享,优化业务流程,缩短办公周期,简化办事程序。项目测绘成图、基础测绘成图,数据上传更新一体化,在同一个系统中完成。
3.房地产测绘市场管理日益规范化
为了加强对房地产市场的管理,引导房地产业稳步健康地发展,国家颁布并实施了一系列政策和法规来规范测绘市场。《中华人民共和国测绘法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《测绘资质管理规定》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》、《公摊面积计算标准》、《房地产测绘的基本管理原则》等法规文件相继修订或出台。各省市也结合本地实际情况,制定了相应的政策法规。2002年8月,国家六部委(建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局)联合发文以加强“房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展”;2002年l 0月,建设部建立房地产业信用档案。所有这些,对于加强房地产测绘管理、规范房地产测绘行为、提高房地产测绘的现代化水平、促进我国房地产业的稳步健康发展,提供了法律和政策依据,具有十分重要的现实意义。
三、房地产测绘工作的发展展望
1.房地产测绘技术和手段
目前国内市场也存在着一些房地产测量绘图软件,但这些软件大多是基于AutoCAD的Lisp语言开发的,运行效率较低,更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接,因此也就不能实现图形属性的交互查询,更不能自动地生成房屋分层分户平面图,房产测量绘图效率仍然不高,错误也在所难免。随着城市建设和房地产交易在我国的发展,为房地产明确权利、发证提供服务的房地产测绘工作变得尤为重要。由于城市房地产变更频繁,且许多城市房地产测绘数据的生产、管理效率低下,很难适应当前信息化、现代化的要求,因此开发房地产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。
建设部在《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》中要求,在房地产测量及房屋面积计算工作中要加快推广计算机应用,积极开发房地产测绘软件,提高效率,保证质量。随着现代测绘技术的不断完善,尤其是GPS和数字化成图技术的应用以及GIS系统的建立,房地产测绘技术和手段将发生重大的变革。
2.建立房地产测绘信息管理
建立城市房地产测绘信息管理系统能有效地解决当前房地产测绘中遇到的一些问题,能使测绘成果信息在测绘机构、房地产开发商、测绘成果监督部门和广大人民群众之间进行流通,同时扩大了测绘机构的社会效益和经济效益、简化房地产开发商的办事手续、为测绘成果监督部门提供战略决策的基础资料,以及方便老百姓进行查询,以提高成果信息的透明度。
城市房地产测绘信息管理系统的建立一方面可以规范业务操作流程,使各种操作按照统一的步骤进行。另一方面统一的业务流程使得各个房地产测绘部门在测绘成果的提交形式上保持了一致,使得测绘成果有了更为广泛的用处。现阶段,我国在房地产测绘信息管理方面还有很多的缺陷和不足,随着房地产测绘市场化的发展,这些缺陷和不足带来的负面影响将会进一步扩大,单纯依靠某个测绘信息管理系统并不能从根本上解决这些问题。
展望未来,随着电子技术、信息技术、空间技术的综合应用以及高性能计算机和网络技术的迅速普及,房地产测绘手段必将发生重大变革;随着房地产测绘市场管理的进一步规范,建立城市房地产测绘信息管理系统势在必行。
参考文献:
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[4]吴天全、史宏军,《房地产测绘发展浅析》,科技信息,2007.29
【关键词】房产测绘；测绘内容；质量控制
引言
在测绘工程专业中，房产测绘是一个很具特点的测绘学分支，而其所测绘的对象和范围主要是针对房屋以及相关的土地所实施的。房产测绘中，其测绘的成果对房屋权利人的切人利益有着重要的关系，受目前房产测绘中问题存在较多的影响，测绘行业加强对房产测绘中的质量控制，对测绘质量的提高，以及房产权利人切身利益的保障有着重要的作用和价值。
1 房产测绘的内容
从房产测绘的实际操作出发，基础测绘和项目测绘是房产测绘中的两种基本形式。其中，房产基础测绘是在一个城市和区域内进行的，是对整体房地产平面控制网基础图纸的测绘。基础测绘中，其对测绘人员的素质、测绘单位的资质、仪器装备等很多方面的要求都比较高。而房产项目测绘所指的是房地产权属管理、经营管理、开发管理等一系列管理过程中，对需要测绘房地产相关图、表、数据等所展开的一种测绘活动。房产项目测绘和房产权属中的管理、开发等活动紧密相连，测绘的对象主要为房屋和土地权属证件附图。
2 房产测绘过程中的质量控制
由于每一个人的思维角度存在着一定的差异性，房产测绘的过程中，对于测绘规范的理解不同的生产人员有着不同的认识，这就造成了房产测绘中，测绘人员对同一套商品房和测绘对象采用不同的计算方法和计算依据予以测绘的情况，因此，每一个测绘人员所得出的测绘面积就会有所不同。基于此，房产测绘过程中，对技术路线设计、作业过程以及检查验收三个环节实施质量控制非常重要，并对房产测绘的质量产生着直接性的影响。
2.1 技术路线设计的质量控制
房产测绘中，技术路线设计所指的是，根据测绘的目的，测量房库的规划以及其他的建房资料，先对房产的产权档案进行查询，然后再对房产测绘的依据、方法和分摊模型的步骤予以确定，所实施的一项设计。一般情况下，房产测绘中技术路线的设计实施，是从整体到局部的原则，由粗到细的一个过程下进行的。因此，房产测绘中技术路线设计的质量控制需要从三个方面实施：
（1）从房产测绘的类型和目的出发，对测绘过程所应用的技术标准和测绘精度予以明确；
（2）从待测房屋的图纸和计划采用的技术标准出发，对房屋空间的具体算法和楼层整体共用部分的分摊层次进行确定；
（3）房产测绘中的相关技术负责人，需要联合质检和负责此测绘项目的组长，对房屋的具体算法、技术标准中没有明确的地方、整幢房屋共用部分的分摊原则等各方面的解决方案，以会议的方式进行讨论，并提出确定和解决的方案。技术路线设计方案确定后，由组长传达给此项目的负责小组。
2.2 作业过程的质量控制
房产测绘中作业过程的实施，是从外业数据的采集、内业图形的处理两个方面进行的。对于房产测绘的整体质量来讲，作业过程的完成情况对房产测绘结集的产生有着直接性的影响，同时也是房产测绘中质量控制的关键部分。
2.2.1 外业数据的采集
外业数据的采集需要使用经过检定合格的仪器和工具进行，同时，采集的实施需要遵循先整体后局部的原则。此作业在实施的过程中，不仅需要对外业数据进行仔细的采集，还需要在采集的同时核对测量草图中所标注的数据，并对两者在质检上的差值是否超过技术误差进行检测。检测结果中，若误差比较大，需对误差较大所产生的原因进行分析，并作出相关的调整。例如，在对房屋长度进行测量时，一般外墙抹灰的偏差长度允许有2-3厘米的误差，外贴瓷砖的长度允许有3～4厘米误差，而石材、玻璃、外贴装饰板的测量需要根据现场的实际情况来定，误差在5～15厘米，或15厘米以上，是不需要进行纠正处理的。若误差的出入非常明显的超出了上述标准，此时，不仅要对误差较大的原因进行分析和调整，还需要对房屋的建造尺寸进行变更确认，变更确认中需要委托单位对图纸进行重新提供。
2.2.2内业图形的处理和分滩计算
为了避免遗漏返工现象的发生和对问题及时的纠正，内业图形的处理需要在外业数据采集完成后及时进行。同时，业内图形在处理完成之后，与内业计算之前需对所有的数据进行全面性的核对。核对过程中，针对技术标准、房屋算法和分摊原则没有给予明确规定的部分，一定要按照房产测绘中既定的技术路线去实施。
2.3 检查过程的质量控制
通常情况下，测绘单位针对检查过程的质量控制所采用的形式均为：“二级检查，一级验收”。其中，一级检查的进行是在全面互检和自查的基础上进行的，并由测绘作业组中的专业检查人员对产品质量实施过程检查。二级检查建立在一级检查的基础上，检查的实施由专职检查人员和施测单位质量检查机构，从产品的质量检查出发进行最终的检查[3]。在测绘工作的验收上，由一级验收中的相关人员去执行，并对两次检查的结果进行总结分析，最后将测绘报告提交给客户。从现行房产测绘中检查过程的质量控制来讲，检查制度只要落实到位，工程的质量就能得到基本的保证。
3 结语
综上所述，房产测绘对公众的切身利益产生着直接性的影响。同时，在房产测绘实施比较复杂的前提下，测绘人员需要加强房产测绘中质量控制的力度，对房产测绘的市场发展状况合理分析，制定科学的发展战略，实施严格的测绘程序，这对房产测绘质量的提高和房地产行业的稳定有着重要的影响。
参考文献：
[1]尉红波，张晔，隋广庆，等.浅谈房产测绘质量控制[J].城市建设理论研究（电子版）.2013（15）.
1房地产测绘技术简介
房地产测绘是一项政府强制要求的使用专业的仪器、设备等为房地产管理部门或是房地产权利人进行房产面积、数量以及所处位置等项目进行专业的测绘工作，其测绘工作的主要内容包括有：房地产的调查、房地产各项要素的测量以及房屋面积的测算、房地产变更测量以及平面控制等。房地产测绘是测绘工作中的一个重要分支，其测绘工作与其普通的地形测量或是工程测量原理基本相同，但是在一些地方还是与其他的测绘在要求、测绘方式等方面存在着较大的区别。房地产测绘在测绘手段以及测绘方式上需要根据具体的土地、房屋相关用地的信息和资料，在遵守国家相关法律规定的要求下进行房地产测绘工作，并依法提供详实的测绘数据。
2保证房地产测绘质量的要点
房地产测绘是国家政策规定的测绘工作，在进行房地产测绘工作时一定要遵守国家的相关法律法规，在房地产测绘中，无论是控制测量、房屋要素测量还是房屋面积测算等工作都需要引起足够的重视，确保房地产测绘数据的准确性。为避免房地产测绘中出现问题将对房地产测绘中存在的要点进行阐述。
2.1房地产测绘中需要遵守相关测量规范及标准
在房地产测绘中需要遵守相应的测量标准及规范，其中《房产测量规范》是房地产测绘中需要参考的主要依据，《房产测量规范》对城乡房地产测绘的内容与技术要求进行详细的规定，是全国各地进行房地产测绘工作的通用规范。各地的房地产测绘工作都是在依据规范的基础上展开的房地产测绘工作。房地产测绘主要是为房地产产业提供专业化的服务以及测绘的专业性技术，通过房地产测绘可以为房地产管理工作提供专业的数据信息，其测量数据还可以为城市规划、棚户区改造以及城市综合开发利用中提供详实的数据信息，其测量数据可以在多个行业及领域中发挥重要的作用。房地产开发是城市化进程过程中的重要途径，通过新建或是对原有建筑进行升级改造提高城市的开发速度与利用率，为城市发展提供更多的空间，房地产测绘是对房产详细信息进行测绘的专业性测绘工作，其测绘信息有利于城市规划建设，合理的房产利用可以更好的反应人民物质及精神文化程度。
2.2房地产测绘的精度要求
随着科技的发展以及新技术的应用，房地产测绘的水平及精度都有着快速的发展。房地产测绘精度主要是指房地产测绘数据误差的分布密集或是离散程度。在房地产测绘过程中需要保证测绘数据控制在合理的精度范围内。在对房地产进行测绘时需要在测量精度上留有一定的余量，从而为扩展控制网留出一定的空间。在房地产测绘时需要遵照国家的相关规定、规范进行工作。
2.3房屋要素测量与房地产面积测算工作要点
房地产的测绘多为外部实测，并采集测量其他一些需要的数据，在进行测绘工作时需要保证测量用的量具精度，需要定期对测绘用的仪器或设备进行精度校正，确保仪器设备的可靠性。房地产测绘工作中所使用的量具中需要确保其测量精确到小数点后两位。在测绘完成后确保测量数据控制在合理的误差范围内时应根据多余观测进行房地产测绘数据的平差。房地产测绘的面积多指的是房产水平面积，其主要分为用地面积和房屋面积两种，在对房产面积进行量算的过程中每一步都需要进行两次量算确保所测结果的准确性，并对两侧测量结果取中值。
2.4房地产图绘制与精度要求
现今对于房地产图多采用的是计算机并使用商业软件来进行绘制，在提高工作效率的同时确保了绘图质量。
3房地产测绘技术的应用
关键词:房产测绘;测绘面积;质量管理
引言
房产测绘工作作为后期房产项目竣工必须履行的一项重要环节，它的工作质量直接关系到房产交易双方的合法利益。因此，在每一个房产建筑项目竣工后，房产开发商都有义务和责任去委托专业的测绘机构单位去展开测绘面积实际工作，测绘单位需严格按照国家房产测绘的相关标准规范，根据委托方提供的设计图科学合理的计算出房产的实际面积。由于当期我国测绘行业市场化程度偏低，各项测绘技术有待完善，测绘机构必须通过不断提高测绘面积的工作质量，来促进整个行业的健康发展。
1．房地产测绘及其重要性
随着人们生活水平的不断提高，房价的日益上涨，房产面积测绘工作变得尤为重要。测绘的工作质量直接决定了房屋建筑的实际面积大小，一旦存在较大误差就会造成房产交易双方的严重经济损失。因此，房产测绘机构必须坚决履行自身的社会和法律责任，严格按照国家颁布的各项法律法规进行测绘作业，对于每一个测量环节都要做到精确性、科学性。产权人的房产合法权益能否得到保护，关键还要看房屋面积测绘工作的质量，房产测绘的结果往往是作为房产纠纷的有力凭据，是保护产权人切身利益的重要证据［1］。一个国家的房地产产业发展是否科学合理，其中一个重要的判定指标就是房产面积规格大小。在房产测绘工作实践过程中，由于房屋大小和规模存在着很大的差异性，普通人员根本无法正确判断房屋的准确面积，部分不良开发商为了谋取利益，会选择偷换房屋建筑面积概念，致使购房者遭到严重的经济损失，这种问题严重阻碍着我国房产市场稳定健康持续的发展。因此，通过不断提高测绘的质量管理工作，能有效避免上述问题发生，保证房产交易双方切实利益。
2．房产测绘中测绘面积的质量管理
2．1前期的资料质量控制。
在房产测绘面积实际中，为了进一步确保房产测绘的质量，相关工作人员必须不断加强对前期各项资料的质量控制和审查［2］，特别是在房产建筑面积预测算过程中，必须获取设计好的施工图纸交给规划部进行严格审批。测绘机构在测绘房产面积过程中，必须保证得到了委托方提供的已经合格通过审批的建筑施工图纸，一旦在过程中出现了变更事项，应当及时获取变更详单．相关工作人员必须保证图纸的完整性，它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图［3］，图纸的完整性直接关系到测绘工作的质量和效率，方便在实际测绘中及时的查阅各种尺寸数据。例如，当测绘工作人员发现阳台的实际护宽度标注不清楚，就可以通过去查阅阳台的大样图，确保测绘工作的精确性。
2．2面积计算部位认定准确。
房产测绘机构要想保证房产测绘总面积的准确性，就必须在测绘工作展开之前，明确房产的全面积、半面积以及不算入计算范围面积的部位。测绘工作人员必须严格按照国家政府颁布的《房产测量规范》规定，明确出房屋各个面积的计算部位。测绘人员要根据以往的经验，高度重视部分房产开放商为了增加卖点，会造成实际设计图中的注释与《房产测量规范》的规定不一致［4］。例如，开发商会在设计图纸上加入阳台花园或者飘窗等。因此，测绘人员在实际的测绘面积工作过程中，应当从房产建筑的实际结构特点出发，在特殊情况下可以向委托方索要详细的设计图纸说明，保证设计图中的内容是和国家相关规定保持一致的，这样才能计算出正确的房产面积。
2．3面积计算公用分摊科学。
测绘人员在保证房产计算面积、套型以及边长数据准确性的前提下［5］，就要去高度关注到接下来面积计算和共用面积的合理分摊问题，房产面积分摊计算作为测绘工作的核心所在，直接关系到购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房产分摊面积的准确性。由于当前我国房产测绘软件尚不完善，测绘人员使用软件也不太熟练。所在在实际的操作测算过程中，往往会造成某些面积计算错误的现象发生。根据这个问题，测绘机构在对公用面积进行分摊计算时，应当严格按照国家颁布的《房产测量规范》以及当地的《房产实施细则》进行合理操作，如果存在部分的公用面积分摊不明确，可以通过组织委托人、技术人员、测绘人员以及质检人员共同商讨确定，确保分摊面积计算的公平性、准确性。
2．4控制外业测绘质量。
房产外业测绘作为提高测绘整体工作质量的重要基础，理应得到测绘人员高度重视。外业测绘质量控制的内容主要分为以下几个方面:一是确保房产权界线示意图的用地范围和调查表中的用地略图、房产权界线以及相关诠释符号和房产设计图上保持一致;二是房产测绘的最后结果是否合理规范，各项内容是否完整;三是房产测量的各项要素是否完整准确。
2．5管理内业数据处理。
测绘人员在管理房产内业的数据处理上要严格做到以下几点:一是保证房产各项要素表述的完整准确，符合国家防测绘要求;二是检查房产设计图的规格尺寸、表述内容以及技术要求是否符合相关规定;三是房产测绘最后结果是否合理规范的归档保存。
3．结束语
综上所述，房地产行业要想得到稳定持续的发展，就必须充分认识到房产测绘中测绘面积工作的重要性，为了有效解决各类房产面积测绘问题，测绘人员必须不断提高自身的专业水平，严格按照国家测绘制度规定，根据房产测绘技术文件展开房产面积的测量计算，保证房产面积测绘的准确性和规范性，从而推动我国房产行业健康的发展。
参考文献:
［1］张闻宇．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房产面积测绘工作［J］．城市建设理论研究，2012(26)．
［3］宋爱祥．对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法［J］．科技经济市场，2010(13)．
［4］陈靖．房产面积测绘存在的问题及策略［J］．城市建设理论研究，2011(29)．
[关键词]房地产测绘；测绘技术；测量；数据
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）18-0233-01
通过对实际建筑对象的现场调查、测绘，以印证、巩固和提高课堂所学的理论知识，加深对建筑平、立、剖以及空间、构造的理解；初步认识建筑内部空间以及环境之间的关系。通过测绘，收集资料，用于研究，为以后的设计工作积累经验。新房建成后完整的测绘，比较实际施工数据与设计之间的误差，分析原因，保存技术资料。
1.房地产测绘的现状
随着我国城镇居民住房制度的改革，土地及房屋的产权归属问题受到了人们的关注。由此而引起的产权纠纷亦日益增多，为了更好地解决这一问题，就必须进行房地产测量工作。即测定和调查其用地的权属、位置、数量、质量及其利用状况以及测绘成果作为处理纠纷的依据。
房地产测量工作作为测量工作的一个分支，与工程测量和普通地形测量在作业方法和工作程序上有许多共同之处，但也有很大区别。房地产测量采用测绘技术的方法和手段，按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，为国民经济建设、国防建设、城镇规划、城镇建设、城镇公交事业、房地产开发、房屋拆迁、房地产交易、征收税费、住房制度改革等提供可靠的数据和资料。房地产测绘包括房地产平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料的检查与验收。
2.房地产测绘的特点
2.1 测图比例尺大
房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是 1：500，或 1：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。
2.2 测绘内容上与地形测量的差别
地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置（定位），调查其所有权或使用权的性质（定性），测定其范围和界线（定界），还要测算其面积（定量），调查测定评估其质量（定质）和价值（定价）。地形测量没有如此广的任务。房地产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。
2.3 修测、补测、变更测量及时
城市基本地形图的复测周期一般5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
2.4 房地产测绘人员既懂测绘、更懂房地产
掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则，做不好房地产测绘。这也是房地产测绘区别于其他测绘的特点之一。
3.房地产测绘中现代技术的应用
3.1 加强城市测绘管理
一项房地产建设工程，由不同部门的测绘队伍进行重复测绘，归根结底是测绘管理体制方面的问题，这是 1992年颁布施行的《测绘法》关于行业测绘管理、专业测绘管理和军事测绘管理的规定和分工造成的。建议在新的《测绘法》还没有修订完善以前，借机构改革的东风，组建有足够规格的测绘管理机构，其职责应当是：组织基础测绘的规划和实施工作；在技术方面做到五个统一，即坐标系统的统一、高程基准的统一、技术与质量标准的统一、多尺度地图分幅的统一、测绘资料或地理信息管理和分发的统一；履行各项测绘市场管理职能，包括测绘队伍的资质管理、测绘设计方案的审批、测绘任务的登记与备案、测绘成果的分发、测绘质量的监督检验和验收等。
3.2 进一步加强城市测绘技术工作
除了具备良好的管理体制外，还必须具备先进的测绘技术手段。随着测绘新技术、新设备的推广应用，测绘科技工作已经发生了深刻的变革，光学测绘仪器已被电子测绘仪器所取代，传统的地面测绘被卫星定位、航空摄影和遥感等对地侧绘技术手段所取代，传统的模拟线划地图已被数字地图和 GIS技术所取代。
目前乃至今后一段时间，测绘部门和其他有关部门要做的工作主要包括两项内容：一是建设连续运行的差分GPS系统满足测绘生产单位实时定位、监测及数据采集工作的需要。二是建设以城市基础地理信息系统为支撑的规划管理信息系统、土地管理信息系统、房产管理信息系统、各专业管线管理信息系统等。这些工作需要政府部门的组织协调和产学研机构的通力合作。
3.3 放开搞活城市房地产测绘市场
我国加入WTO后，专业测绘不可避免地要与国际市场接轨，放开搞活城市房地产测绘市场势在必行。房地产开发企业应当通过建设、规划、土地、房产测绘及其他建设主管部门，通过招投标的方式或协议方式委托一家或多家有资质的测绘单位，从办理规划" 一书两证 " 直至取得土地证房产证实施全过程的测绘服务，生产出各行业管理部门所需的测绘产品，同时接受测绘管理部门的质量监督检验，汇交测绘成果，更新城市多尺度基础地理信息数据库。
3.4 建立房产预测制度
在开发商取得预售许可证，在将房屋推向市场化之前，必须将竣工图纸交由房产测绘部门，房产测绘部门通过图纸进行面积预测算，以减少产权面积和合同面积的误差。
3.5 建立测绘部门定期扣分制，并对产权面积计算方式实行公示
首先，市场开放后，房管部门作为监管单位，对允许进行房产测绘的部门进行市场信任调查，通过调查情况对测绘部门进行打分，对不合格的单位进行公示，并取消其房产测绘资格，以杜绝房产面积测绘舞弊行为的发生。其次，使大众清楚建筑面积和共用面积分摊计算方式，减少纠纷的发生。
4.结论
总之，房地产测绘涉及千家万户，是一项技术性和政策性都很强的工作。为了保证测绘精度和测绘成果的唯一性，对于新建房屋，建议在施工放样期间由有关部门和单位到现场验线，然后结合设计图纸的尺寸进行计算。对于房屋面积的描述和表示，也以测绘成果配合设计图纸为好。关于墙体装饰厚度问题，外墙的装饰厚度不应计入建筑面积，而内墙的装饰厚度则要计入使用面积之中。
参考文献
[1] 郑安泰.浅谈房地产测量的特点[J].甘肃科技，2002，（11）.
[2] 邓峰，胡骏红.房地产测绘面积误差及精度分析[J].中国高新技术企业，2007，（05）.
【关键词】房产测绘；测绘面积；质量控制
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房严测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。
二、房产测绘质量的影响原因
房产测绘的技术性、专业性很强，但是却没有完善的房产测绘领域的标准及规范，对有些问题过于简单的规定，跟不上设计人员理念的不断发展和建筑形式的千变万化，许多新问题都无法进行界定，在实际操作中常常由于无据可查而难以处理，很容易引起争议。因此，有的大城市现在已经制定了本地的房产测量实施细则，使其测量标准相对比较完善，但是这方面的细则绝多达数地方均没有，从业人员及房产测绘单位在实际工作中的操作只能依靠自己对规范的理解而进行，这就使得测绘质量存在很大的争议。
在房产测绘中，尤其是比较复杂的建筑测绘中，数据繁多，情况复杂，计算量巨大，难以保证测绘计算人员完全不会出错，如果不健全测绘单位的质量保证体系，就会使质量差错很容易产生。测绘单位的管理水平、资质等级、从业人员的技术水平，均会对测绘成果质量造成一定的影响。
三、提高房产测绘中测绘面积的质量控制
1、遵守一级验收、二级检查制度
在全面互检、自查的基础上，由公司测绘作业组的兼职或专职检查人员进行产品的过程检查，然后参照相关资料，由专职检查人员和质量检查小组对测绘成果实行最终检查，委托单位组织在检查无误之后进行最终验收。在检查过程中，主要的相关规定有：①各级验收检查工作必须独立进行，不能够替代和省略。②检查过程中如果发现分摊方案或面积计算口径等特殊问题没有详细说明或与相关规定有不符合的情形时，要及时提出处理意见，会办签字进行确认之后才能够进行重新办理。③公司技术负责人员要全面审查提交的图纸、成果、质检单等，如果发现问题要及时予以改正。④公司技术负责人员对房产测绘中出现的典型案例，要定期进行分析、讨论、总结，以提高测绘成果的质量和测绘人员业务水平。⑤如果对处理质量问题的意见存在分歧时，由专职质量检查人员认定一级检查的问题，由总工办裁定或提交队领导会办解决二级检查之后的问题。⑥对测绘单项产品质量等级进行确定，并附于测绘档案中。各个作业组之间应在每个项目野外作业结束之前进行野外互检，确保无误之后方可结束野外作业，需要不定期的由技术部门组织对测绘产品进行野外抽查，并做好记录。
2、控制前期收件图纸及资料的审查质量
在预测算房产项目建筑面积的时候，建筑施工图必须由委托方提供经规划部门审核通过的图纸，在实测房产面积时，房屋竣工图应由委托方提供，如果有变更，还应提供相应联系单或变更图纸。所提供的图纸必须包括建筑立面图、平面图、楼梯详图、剖面图、飘窗及阳台大样图等一整套完整的建筑图纸，应尽可能详细，在测绘过程中以便进行相关尺寸数据的查阅。收件资料中必须包括建设工程规划许可证、土地出让合同、政府批文、建筑总平面图、分层平面图、建设工程施工许可证、设计部门出具的用房功能部位及房屋配套设施、民政部门出具的幢号及楼牌、门牌号批准文件等。
3、房产面积测绘各关键环节的质量控制
对于房产测绘机构来说，房产面积测绘在增加经济收入的同时，也增加了所承担的责任。工作如果发生了疏忽错误，对于日益高涨的房价，其造成的损失是巨大的。在房屋面积测绘各环节中，应做到四个准确：房屋套型边长数据要准确；房屋计算面积部位认定要准确；房屋面积计算分摊要准确；房产要素要准确。
4、控制测量的精度
在我国末级控制点的点位中误差一般规定为不超过±0.05m，当相邻点为独立观测量时可计算出其相邻点间的间距中误差为±0.05m。
为了保证房产界址点、房角点的测量精确度，同时为房地产信息系统提供一个高精度的、稳定标准的定位控制网，首先要建立一个高精度的、有一定密度的、高质量、高标准的控制网，《房产测盆规范》规定二末级相邻的房产平面控制点间的相对点位中误差不超过±0.025m 可以算出其相应的相邻点间的间距中误差为±0.018m，因此这一标准已达到和超过了世界发达国家的同类标准。
5、生产过程控制采用工作流程技术而实现
管理系统中该技术是核心技术，其控制、监督、协调整个业务过程的完成和规范，并跟踪信息流。为适应房产测绘工作的规范化、制度化和流程化，为了更好地控制过程，采用流程化管理软件，根据岗位职责进行角色账号密码登陆、权限设置，保证在系统监控之下进行各项业务操作，各环节均会记录下操作时间、人员姓名、机器号，实现了业务生产的图形数据安全和过程控制。
结 语
总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。
参考文献：
[1]丁巧林.如何做好房产面积测绘工作[J].中华建设，2011（09）
[2]宋爱祥.对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法[J].科技经济市场，2010（13）
[3]迟进军.对现代房产测绘中相关内容及质量控制之探析[J].科技信息，2011（01）
