时间：2022-12-24 22:30:51
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业监管论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
机构增多、服务内容加深加宽
某校合并初期，学生人数为一万名左右，不到15年时间，学生人数激增至三万余人。在办学场地不增加的前提下，物业管理初期主要依靠扩大管理机构，设置辅助临时机构，增加管理职工人数及招聘适当临时工解决。但随着学生需求的提高，需要提供的服务内容，如为学校师生员工学习、工作、休息和娱乐的场所随之大量增加。而这些需求仅靠环境整洁、搞好卫生、保持现有的绿化是远远不够的。
多校区物业管理模式
高校物业管理模式主要有以下几种:
(一)高校直接管理模式
目前，我国大部分高校主要采取的就是这种由高校直接管理模式。这种模式的创建是为了便于政府和学校对其实施物业管理。一般而言，学校设置一个专门负责后勤建设和管理的机构，即后勤处，下设物业管理中心、水暖电管理中心、后勤服务维修中心等子单位。每个子单位再下设相应的部门，如绿化科、保洁科等，分别具体管理相对应的工作任务。这种模式的优势在于管理权力集中，便于上下管理;缺点在于管理人员容易固化，积极主动性不够高。
(二)校企合作管理模式
高校物业管理一般可分为核心管理部分和非核心管理部分。学校可直接参与核心管理工作，而将非核心部分通过采取社会竞争的办法，引入具有丰富经验、专业性强的管理公司参与管理。在管理过程中，通过对比学习，提高整体管理水平。该模式的优势在于引进社会企业，形成局部范围内的竞争，相互对比，从而提高和改善整个学校物业管理水平。缺点在于整个学校的物业管理权仍归学校，管理的本质没有发生根本变化。同时，学校管理机构需分别对下属的机构和社会企业进行管理，如何确保两者和谐相处需要做大量工作。
(三)完全社会化管理模式
完全社会化管理模式，就是通过社会竞争的方式，例如招标，将学校的物业管理工作完全交付给符合学校各项要求的企业;同时学校内部的管理机构也进行相应的调整，成立对社会企业进行严格监管的部门。该模式的优势在于，学校仅仅负责企业的监管，大大降低了学校管理负荷，解决了学校管理人员和技术实力的不足;学校物业管理实行完全社会化，管理效率和质量得到了很大的提高。不足在于，学校对企业的管理仅限于监督，两者之间的约束依靠文本合同解决;企业参与管理，其根本目标仅为赢利，与学校的本质属性———为教育服务理念相违背;若两者达不到“双赢”，必将引起管理的混乱。
(四)学校联合管理模式
学校联合管理模式是指一个区域内的高校通过合作与联合，重新优化资源配置，借助优质资源实现联合体的跨越式发展，摆脱应对强大市场竞争对手，使其联合体在短时间里即可显示出合作与联合的强大生命力和竞争力。通过合作与联合，可以促进专业化、集约化、科技化、系统化的提高;更有条件降低成本，更能体现教育规律，更能有效地克服一校一户办后勤常存在的运行效率低、成本高、服务质量与现代化水平低的劣势。这种模式的实质是走规模经济的发展模式，但联合过程中产权界定问题仍很难解决，效益的最终分配问题增加了联合的难度。
不同管理模式的选取原则
(一)因地制宜原则
该原则为选取管理模式的首要原则。选取时要考虑到各个分校区的具体情况，例如所处地理位置(是否远离市区、校区之间的相对距离)、校区面积大小、在校师生人数、分校区和主校区之间的关系等因素。在机构设置、人员配备等方面进行综合考虑，从而确定合适的管理模式。
(二)统筹规划、兼顾有序原则
大部分校区后勤物业管理实施“自负盈亏”政策，单一校区的物业管理在人力和资源分配上都能很好地进行平衡。而随着校区数量的增大，势必会导致各个校区的综合资源出现不同程度的差异。具体表现为:个别校区面积大、师生数量众多、服务设施基础好，物业管理容易且经济效益好，造成管理人员容易集中;而有的校区面积小、师生数量少、离主校区距离相对远，政策少，服务设施老化，物业管理困难且经济效益差，造成管理人员易跳槽，从而形成恶性循环。上述现象的出现，需要学校后勤管理部门的统筹协调、合理平衡各方利益，使得各个校区均能够平稳运行。
(三)节约成本、效益最大化原则
管理的最高目标是“服务水平高、满意程度高、效益最大化”。作为高校物业管理部门，最大的考虑就是“服务”和“投入”之间的关系。区别于社会企业，高校物业管理部门在享受学校优惠政策的前提下，可通过招投标方式对所需物资实施集中采购，参考国际上通用ISO2000对工程项目进行管理，从而降低运行成本。此外，管理人员要变“单一化”为“复合型”，加强学习和使用现代科技手段，适应现代化的物业管理体制趋势。同时，管理机构应做到“以人为本”，避免物业管理的人才流失。
(四)适当引进、共创双赢原则
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消防工程论文外文参考文献：
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关键词：电梯；安全监管；系统结构；系统模块设计
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.10.222
1 引言
随着乌社会经济的快速发展，高层建筑的不断增多，电梯越来越多地应用于住宅小区、学校、办公场所。电梯运行状况直接关系到人民群众的生命财产安全，关系到社会的稳定。由于物业管理不到位、日常维护保养、定期检验不落实造成的住宅电梯故障时有发生。电梯运行状况直接关系到人民群众的生命财产安全，关系到社会的稳定。
本论文分析了现阶段电梯运行中存在的问题，指出电梯安全监管中可以优化的内容。提出了通过先进成熟的物联网技术、现代网络技术、计算机软件技术、云端大数据分析技术。经历了需求分析，平台设计，系统实现，平台整体测试等整个项目过程，建立了一套符合实际需要的电梯安全运行监管系统。通过电梯安全监管系统，管理电梯的物业公司可以及时掌握电梯故障，加快处理速度，提高业主满意度。
2 电梯安全监管业务流程
电梯安全监管系统建设，是一个涉及电梯信息、监管部门、使用单位、维保单位、维保人员等信息在内的一整套系统。它需要参与系统操作的各方统一维护，标准操作才能正常运行。首先是使用单位维护本单位使用的电梯信息，使用单位基本信息；然后是维保单位维护自身的单位信息、维保人员信息，并与电梯信息进行关联。当以上信息维护完成，确认无误后进行提交审核。监管部门对以上信息审核通过后，可进入正式维护阶段。电梯上安装数据采集仪，当电梯发生故障时，信息会即时反馈到系统平台上，监管部门可按相应条件对各类信息进行统计分析。
3 电梯安全监管系统设计
3.1 系统架构图
电梯安全监管系统以搭积木的方式组织系统架构。最底层为运行支撑层，它主要负责服务器、存储、数据采集仪、网络、基础软件；再向上一层为数据层，它主要包括企业信息数据库、人员信息数据库、电梯产品信息数据库等；再向上一层为业务层，它主要包括数据库管理系统、平台服务系统、数据收发解析系统；再向上一层为服务层，它主要包括身份认证服务、元数据服务、数据查询统计分析服务等；最上面一层为应用层，它主要包括企业信息管理、人员信息管理、电梯信息管理、运程在线监管。
3.2 网络拓扑图
网络结构图，也叫网络拓扑图。它所表示的是一个网络中，各种设备是如何连接的，如何协调工作，以及如何传输数据的。网络拓扑图可以给网络管理员日常维护带来方便，通过查看网络拓扑图，管理员可以很清楚获知网络的架构信息，和设备分布情况，以及网络安全情况。
在电梯安全监管系统的网络拓扑图中，电梯数据采集仪安装在电梯机房中，今后可扩展在轿厢内安装语音对讲设备和摄像头，以实现视频数据采集。电梯数据采集仪可通过无线网络或者有线网络将采集的数据发送到接收服务器，由数据接收服务器经过加工解析后，存入电梯数据库服务器。用户通过电梯前端 web服务器访问电梯安全监管系统，维护电梯信息、单位信息、实时监控、故障报警、数据统计分析等日常管理功能，从而达到提高电梯安全管理的目的。
3.3 系统功能结构图
电梯安全监管系统由 6 个主要功能模块组成。电梯信息模块主要负责电梯基本信息维护、与维保单位进行关联。维保单位模块主负责维保公司管理、维保人员录入。使用单位模块主要负责物业公司基本信息录入，并与所管理的电梯信息进行关联。电梯监控模块主要完成电梯信息实时监管、故障信息及时报警处理。统计分析模块主要负责用户按不同维度查询统计数据。系统管理模块完成平台机构管理、系统用户管理、角色管理等功能。各子模块共同组成了电梯安全监管平台，协同工作。
4 界面设计
根据电梯安全监管系统现场控制的要求，设计相应的登录界面，使用单位管理界面、维保单位管理界面、电梯信息管理界面等共同完成该系统的状态监控和操作管理。
5 结束语
本文就现阶段电梯安全方面出现的问题，针对性的提出了建设电梯安全信息系统的思路。对电梯安全监管系统系统进行了全面的需求调研、架构设计。并在需求、设计的此基础出进行了系统实现。电梯安全监管系统的推广应用，使得电梯监管部门、电梯使用单位（物业公司）、电梯维保单位、维保人员、电梯基本信息都纳入到一个统一的平台进行管理。做到了电梯安全监管，故障提前预警。
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论文关键词 物业权益 物业管理 物业服务 法律
物业管理和服务是商品房业主都要面临的社会问题，涉及千家万户的基本生活秩序和生活质量，具有普遍性和重要性。伴随着房地产业的高速发展，物业管理和服务业在我国也处于高速发展的态势， 截止2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。但由于产生期和高速发展期间隔较近，总体发展时间较短，从上世纪80年代末的东部沿海地区产生起计算也就20多年的时间，相对于发达国家近百年的物业管理和服务业，我国物业管理和服务业普遍存在管理不规范，服务质量不高等主要问题。近年来物业管理、服务纠纷呈明显上升趋势，民生无小事，权益需调整，物业权益之法律调整已亟待完善。
一、物业权益法律关系分析
（一） 物业权益及物业权益法律关系概念
物业权益是指开发商或业主基于商品房土地使用权和房屋所有权，业主委员会通过业主大会授权，物业服务企业基于物业服务合同约定，房地产相关行政管理部门基于行政管理权而产生的一系列法律权利、义务和基于此而产生的收益。
物业权益法律关系是指法律在调整各方主体针对物业权益在物业管理和物业服务过程中各种关系的总和。
（二） 物业权益法律关系特点
物业权益法律关系具有主体多样性，直接参与者有开发商、业主、业主委员会、物业服务企业和房地产行政管理部门。实践中，间接参与者还有物业承租方、专业企业、房产设计单位和建设施工单位。
物业权益法律关系具有客体明确性，物业权益法律关系客体都指向物和债，一般不涉及人身和精神产品。具体的讲，只涉及物业本身和基于物业而产生的债。
物业权益法律关系具有内容复杂性，包括业主、业主大会、业主委员会权利义务；前期物业管理；物业管理；物业服务；各方法律责任等等。
二、我国物业管理、服务过程中物业权益存在的主要问题
当前我国物业管理和物业服务由于法律制度保障，技术规范水平，公民法律意识，地区发展差异，历史遗留问题，服务企业资质，从业人员素质等诸多原因存在下列主要问题。
1.房屋质量最低保修期不明确或过短。我国现行《房屋建筑工程质量保修办法》规定的2至5年的质量保修期从技术层面和相对于房屋70年的产权使用期明显偏短。实践中，前期物业管理后，房屋出现渗漏，供热与供冷系统质量问题，给排水质量问题以及其他共用设备老化问题就成为物业纠纷的主要原因之一。
2.住宅专项维修资金制度问题。我国现行《住宅专项维修资金管理办法》规定住宅专项维修资金由业主缴纳，属业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。实践中，业主要使用这笔钱，程序繁琐，效率低下。截至2013年底，全国住宅专项维修金累积节余超万亿，使用率不到10%。还有一个普遍存在的问题，上世纪修建的商品房很多并没有缴纳住宅专项维修资金，同一物业管理区域，有的缴纳了而有的没有缴纳。上述实际情况造成一旦房屋出现质量问题很难解决，是物业纠纷引发诱因之一。
3.业主大会和业主委员会法律地位和业务能力问题。业主大会和业主委员会没有对外承担民事赔偿的能力，因而其民事行为能力相当有限，从法理上讲，业主大会和业主委员会至少是限制民事行为能力组织，代表业主与物业服务企业签订合同比较牵强，但考虑到可操作性也只能如此。实践中，很多小区业主委员会无固定办公场所，不知其权利和义务，存在多一事不如少一事的消极心理，这给物业管理带来不利影响，也是物业纠纷的诱因之一。
4.物业服务企业服务质量问题。物业服务企业的主要职责是向业主提供服务，从而收取服务费而盈利。第二项职责是受业主大会委托代为管理物业共有部分维护，共有设施维修，物业服务企业收取相关服务费。实践中，很多物业服务企业以管理者自居，缺乏服务意识，服务态度不好。为了节省服务成本，聘用没有从业资格的人员，这些人员往往业务能力不强，问题最突出的是安保方面。上述问题直接导致物业服务质量存在瑕疵，是物业服务纠纷的最直接、最主要原因。
5.物业服务企业收费模式问题。一般通行收费模式以业主房产面积每平米多少服务费的定价模式进行收费，这种收费模式具有极简单的可操作性，但公平性和合理性值得商榷。
6.物业共有部分经营收益分配和乱收费问题。物业服务企业利用物业共有部分进行经营的收益显然应该归全体业主所有，现实中，这些收益有些被物业服务企业侵占。相当部分物业管理区域内无相关财务信息公开，矛盾最突出的是小区共有部分用于停车位和临时停车收费的收益。上述不合理甚至是违法现象的存在，是造成物业服务企业和业主关系紧张的主要原因，纠纷就在所难免，甚至发生冲突，时有相关报到见诸媒体。
三、物业权益法律关系之调整方法
现行调整物业权益的主要法律有《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、各种地方《物业管理条例》等。从法律手段来讲，对于物业权益调整有民事、行政、经济、刑事等方法。
《物权法》调整物业权益是一种民事方法。《合同法》调整物业权益更多的是一种经济手段。针对物业权益法律关系的普遍性和重要性，《物业管理条例》和地方《地方物业管理条例》就物业权益的综合调整应运而生，明确界定调整范围，详细规定各方权责，综合运用民事、行政、经济和刑事手段，是物业权益法律调整的主要方法。但在实践中由于物业权益问题本身的复杂性，急需实施细则加以细化，以更好的指导物业权益司法实践。
综上所述，物业权益法律调整主要依据上述几部法律法规，在司法实践中各地法官针对相似案件由于缺乏实施细则而出现不同处理结果的情况比较突出。鉴于此，确立物业权益法律调整的基本原则十分必要。
四、物业权益之法律调整原则
（一）物业管理规范原则
物业及其权益是广大业主的重要权益，是人民安居乐业的基础。据相关资料显示，我国相当部分的物业存在质量问题。怎样确保物业质量和价值，得益于规范的物业管理。规范建筑质量、规范管理制度、规范房地产监管，让制度合法、合理，具有可操作性，还需要立法者和制度制定者提高立法技巧和制度科学性。
（二）物业服务质量原则
物业服务质量是否符合物业服务合同约定，怎样提高物业服务质量水平，得益于物业服务企业和相关从业人员提高自身素质，依托先进的技术和方法，进而改善人居环境和秩序。有效避免物业服务纠纷，努力构建和谐社区。
五、完善物业权益之法律调整相关措施
物业管理和物业服务都围绕物业权益展开，建设现代化城市和新型城镇化都对物业管理和物业服务提出了更高的要求，怎样确保我国建筑工程质量和后期高效的质量维护，怎样改善我国公民家居环境和秩序，对现有物业相关法律和制度进行完善十分必要。
（一） 加强房屋建筑工程质量监管，引入房屋质量保证金制度
首先建议参照住宅专项维修资金制度以法律形式建立房屋质量保证金制度，责令房地产开发商缴纳房屋质量保证金，督促开发商对房屋建筑工程质量加以重视，从源头确保房屋建筑工程质量，减少后期物业管理纠纷。在房屋质量保修期后，退还开发商。其二，延长房屋质量保修期，强化开发商、设计单位、建设施工单位责任，督促其努力提高房屋建筑水平，以确保广大人民群众安居和中国建筑质量之要求。
（二） 完善住宅专项维修资金制度，降低缴存比例，提高使用率
其一建议降低首次缴存比例，在需要增加时由业主再缴纳，这样即可保证物业后期维护，又可降低业主买房成本。其二，在住宅专项维修资金使用程序上进行简化，建议规定当房屋共有部分出现问题时，半数业主或受物业质量问题直接影响相关业主通过即可。
（三）给予业主委员会资金保障，建立物业管理基金制度
业主委员会的民事行为能力要想得以加强，唯一的办法就是得到资金保障。有效的途径就是将物业共有部分收益交由业主委员会管理，建立物业管理基金，用于业主委员会日常工作费用，提高业主委员会成员工作积极性，着实解决物业管理区域存在的问题，为广大业主办实事。并建立相应财务公开制度，接受业主的监督。这样做可以同时既能解决共有部分收益不公开、难分配、被侵占，业主大会和业主委员会无作为、不作为等一系列问题。
（四） 提高物业服务质量，严格按照合同办事
物业服务质量是物业服务企业赖以生存的法宝，是业主缴纳物业服务费的前提。国家鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。但物业服务企业总是会把盈利放在首位，怎么以较少的投入获取较高的收益是企业思考较多的事情。怎么在这二者之间找到平衡点，是有效降低物业服务纠纷的有效途径。那么业主监督，业主委员会监督，物业服务企业自身提高和物业服务协会行业约束就显得尤为重要。最重要的是严格按照合同办事，怎样约定物业服务质量条款，做到可衡量化，可操作性，这给业主委员会提出了较高的素质要求。
（五）改革物业服务收费模式，有效提高物业服务质量
物业服务收费模式是物业服务合同的重要条款，怎样收费和收多少应该以物业服务企业提供的服务项目和服务质量为依据，而不能简单以物业面积为单一定价依据。改革物业服务收费模式是提高物业服务质量的有效途径，明确的菜单式收费模式既限定了收费项目，也明确了服务质量标准，为提高物业服务质量和减少物业服务纠纷奠定基础。同时服务合同中没有约定的就不能收费，否则就属于乱收费。最后物业收费必须出具收费发票和收费项目清单。
【论文关键词】物业税房地产市场房地产税收体系
开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。
一、开征物业税的必要性
金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。
(一)优化资源配置
相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。
(二)调节收入分配,促进社会公平
物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。
(三)增加地方财政收入
财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。
由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。
(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担
我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。
由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。
(五)调控房地产市场
物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
二、开征物业税需解决的问题
近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:
(一)相关制度和部门的配合问题
为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。
物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。
(二)新旧政策衔接问题
由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。
(三)评估结果客观性问题
我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。
(四)操作中的技术条件问题
物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。
三、对物业税基本框架的设计思路
物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:
(一)纳税人
物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。
(二)征税范围
按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。
(三)课税对象
以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。
(四)计税依据
可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。
(五)税率
确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0.8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。
(六)减免税
根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。
【参考文献】
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毕业论文房地产本科开题报告(一)
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
论文语种：中文
您的研究方向：本科经济学金融
是否有数据处理要求：是
您的国家：广州
您的学校背景：普通大学本科，排名前20%。
要求字数：开题报告：3千字
论文用途：本科毕业论文
是否需要盲审(博士或硕士生有这个需要)：否
补充要求和说明：
房地产本科开题报告：房产税可行性分析和研究
选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快，其已经成为了我国当代国民经济的主导产业，房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用。在房地产业发展的过程中，经济的带动是可观的，但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的。至1998年开始，我国实行全面的住房改革，实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标，以此为开端，房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长，都起到了非常积极的作用毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。但在伴随着房地产业快速发展的过程中，中国城市房地产的价格则更是展现出了一种更为快速的增长速度，1998年我国的商品房价格为2063元/平方米，而20XX年我国的商品房价格已经增长至6200元/平方米，增长幅度已经远远超过了民众的收入水平，从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1]。税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式，同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段。就我国目前现状而言，各地方的房产税都不尽相同，不仅如此，在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧。
研究意义：
研究方法：
研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2015)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平，大部分家庭最重要的财富是房屋。美国消费者金融调查(2015)研究发现，住房占净财富的比例与净财富的数量成反比。因而在给定税收和公共支出的前提下，将低税率配置给房屋，将高税率配置给金融资产，是税负转嫁给富裕阶层的表现毕业论文房地产本科开题报告工作报告。由此产生的效率损失是民主政治和社会公平的代价。
参考文献
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毕业论文房地产本科开题报告(二)
摘要：财务报表分析是一门艺术，背后往往隐藏着企业的玄机。它是企业所有经济活动的综合反映，提供了企业管理层决策所需要的信息。同时，正因为财务报表全面、系统、综合地记录了企业经济活动的过程，因而相关利益人对它的分析极为关注。投资者、债权人、政府、税务部门、社会公众等在做经济决策时，都要分析企业的财务报表。当然，分析财务报表需要依靠一定的分析方法与技巧，对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析，才能得出较为科学的决策。本文以青岛海尔为实例，从经营成果、财务状况和现金流量三个方面进行了分析，其次对其进行了综合分析并且与同业公司进行了比较分析，最后对该公司进行了综合财务评价，并提出改进建议。
研究背景
在社会不断进步和经济高速发展的今天，所有权与经营权的分离是现代企业的根本要求，上市公司就是这种两权分离的代表，上市公司的股东、债权人等相关外部利益者要求了解公司的经营状况，就要通过分析公司对外披露的信息，这就使此财务报表分析具有必要性。
中国证券市场发展了十几年，投资理论也处于一个培养和嬗变的过程中毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。目前市场已由散户跟风逐步向机构投资者理性分析变化，机构投资者正统的投资理论大部分都是价值型，因此如何从不同角度衡量上市公司的投资价值，如何控制市场风险，是机构投资者和普通投资者所面临的问题。上市公司公开披露的财务指标很多，投资人要通过众多的信息正确把握企业的财务现状和未来，没有其他任何工具可以比正确使用财务比率和财务分析更重要了。
文献综述
研究现状
财务报表能够全面反映企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，但是单纯从财务报表上的数据还不能直接或全面说明企业的财务状况，特别是不能说明企业经营状况的好坏和经营成果的高低，只有将企业的财务指标与有关的数据进行比较才能说明企业财务状况所处的地位，因此要进行财务报表分析。做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险；可以检查企业预算完成情况，考核经营管理人员的业绩，为建立健全合理的激励机制提供帮助。
国外财务报表分析的文献综述
白1897年格林纳(Greene)的《公司财务》出版至今，西方财务管理理论经历了两个时期，一是20世纪50年代以前的传统财务理论时期，另一个是20世纪50年代以后至今的现代财务理论时期。传统财务理论与现代财务理论有明显的不同。从研究对象来看，传统财务理论注重研究公司内部的财务问题；而现代财务理论立足资金市场来研究公司财务管理问题。从研究方法来看，传统财务理论偏重描述性方法和定性分析，视财务指标为常量；两现代财务管理注重建立理论模型和实证检验，视财务指标为随机变量。
对于财务分析的概念有如下几种表述：美国加州大学的教授waterB.Neigs认为财务分析的本质在于搜集与决策有关的财务信息并加以分析与解释的一种判断过程.美国纽约市立大学LeopoidA.Bernstein认为财务分析是一种判断过程，旨在评估企业现在或过去的财务状况和经营成果；其主要目的在于对未来的状况和经营业绩进行最佳预测。美国哈佛大学管理学教授波特认为价值可看成是资金的生成和增值，则价值链就是价值增值的各个环节。对企业的财务活动迸行分析，实质上也就是对企业的价值运动进行分析。美国注册会计师协会总裁兼财务总监巴瑞C.麦肯兰说：为了与信息时代接轨，需要在财务报表中反映无形资产和软资产
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毕业论文房地产本科开题报告工作报告。尽管财务管理理论总会有新的观点提出，但财务管理的一些基本原理在各国大致相同。例如，财务分析中的比率分析原理，财务计划中的平衡原理，财务控制中的分权原理，财务决策中的风险原理都基本一致。
国内财务报表分析的文献综述
对于我国财务管理理论结构体系目前主要有三种观点：
第一种观点主张从财务学研究对象所包含内容展开，认为从财务的本质资金运动出发，研究对象、职能、主体、环境等要素；从资金运动规律出发，研究财务管理目标、原则和体制等要素；资金运动规律应用出发，研究财务管理的环节和方法。
第二种观点主张是按逻辑的规定性由财务管理学研究对象的概念、基本特征及其规律体系，构成基本理论结构体系：从外延方面看包括财务管理学研究方法论、学科体系、课程体系和方法体系等。
第三种观点主张我国财务管理理论研究方法和理论结构体系都应该与国际接轨，研究方法提倡演绎性的规范研究方法和实证研究方法，财务管理理论结构体系包括货币市场学、公司财务学、投资学等内容。
财务报表分析概述
财务报表的概念
《企业会计准则第30号财务报表列报》第二条规定，财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述，至少应当包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表和附注。
如果将会计核算的过程比喻为产品的生产过程，那么，财务报表就是会计核算的最终产品。然而，财务报表只是根据全体使用人的一般要求提供通用的数据和有关指标，不能直接、充分、有效地提供关于企业偿债能力、盈利能力、资产周转状况等指标，也不能满足各特定报表使用者的特定要求，为此，还需要人们根据一定的标准、运用适当的方法对其所提供的各项有关会计数据进行一系列的加工、整理、对比、分析、评价，从而形成对报表使用者有用的信息。
财务报表的构成
财务报表是指反映企业财务状况、经营成果和现金流量的书面文件，包括四张报表和一个附注，即资产负债表、利润表、所有者权益(或股东权益)变动表、现金流量表和附注。理解财务报表的组成时，必须注意以下几点：(1)四张报表加一个附注是企业编制的财务报表的最低要求，而不是财务报表的全部；(2)本准则对财务报表的列报，既适用于个别财务报表，也适用于合并财务报表；(3)其他具体会计准则对财务报表列报有特殊要求的，在遵循本准则列报的同时，还应按其他准则的要求进行列报；(4)现金流量表列报的内容和格式，按照现金流量表准则的规定进行处理。
财务报表分析的主体和对象
现代企业制度下，企业所有权和经营权相分离。投资者拥有企业的所有权，对企业的收益拥有分配权，但一般不直接参与企业的经营管里；企业管理者以取得报酬的形式接受投资者的委托，拥有企业的经营权，直接参与企业的经营管理，同时受到投资者的约束；债权人不能直接参与企业的经营管理，只拥有按期收回其借款本金和利息的权力；政府有关部门为了保证整个经济的整形运转而对企业进行间接调控；业务关联企业需要充分了解其合作者的经营情况和信誉，为是否继续合作做出决策毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。投资者、经营者、债权人、政府有关部门、业务关联企业等财务信息的需求者，构成了财务报表分析的主体。
作为财务报表分析的对象主要是企业提供的财务报表，说的详细一点就是表中的财务数据和相关指标；同时包括了财务报表附注和审计报告；财务报表的目的是提供某一企业的财务状况、经营状况和财务变化情况的信息，这种信息在许多报告使用者做经济决策时都是有用的；而财务报表分析的一般目的可以概括为：评价过去的业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。
财务报表分析的基本内容
财务报表分析是由不同的使用者进行的，他们各自有不同的分析重点，也有共同的要求。
从企业总体来看，财务报表分析的基本内容，主要包括以下三个方面：1、分析企业的偿债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度。2、评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况。3、评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。
以上三个方面的分析内容互相联系，互相补充，可以综合的描述出企业生产经营的财务状况、经营成果和现金流量情况，以满足不同使用者对会计信息的基本需要。其中偿债能力是企业财务目标实现的稳健保证，而营运能力是企业财务目标实现的物质基础，盈利能力则是前两者共同作用的结果，同时也对前两者的增强其推动作用。
财务报表分析的意义
在对上市公司评估工作中，根据市场、技术等方面评估结果和财务预测提供的基本数据，对上市公司的财务状况做出客观、公正的评价。财务报表分析的重要意义表现为以下几个方面：
信息系统的观念
(1)会计是一个信息系统，其功能是提供与决策相关的财务信息
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(2)信息的价值是运用信息给企业带来的期望效益(经济利益)毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
(3)财务报表不经过分析，便不会影响企业的决策和控制过程，因而无任何价值。
资源配置的观念
集团可视为一系列项目的投资组合，我们不仅应分析这一投资组合中个别投资的风险和收益，而且应分析整个组合的风险和收益。惟有如此，我们才能将稀缺资源配置于我们自己最具有优势的行业，才能以较低的投入，冒适度的风险，获取更大的收益。
例外管理的原则
通过分析发现企业的异常或例外的财务情况，把管理层的注意力焦距于偏离轨道的问题。
绩效管理的观念
一切管理活动的目的就是为了组织的绩效。通过采用合适的财务指标体系和分析方法，可以对企业的财务绩效做出评价。
市场效率的观念
市场通常是有效率的，但是并不是总是有效率的。
技术路线
引言
研究背景
研究意义
论文结构
财务报表分析文献综述
国外财务报表分析的文献综述
国内财务报表分析的文献综述
财务报表概述
财务报表分析的内容
财务报表分析的指标体系
财务报表分析的方法
目前我国上市公司财务报表分析存在的问题
青岛海尔为例的实证财务报表分析
企业背景
财务报表分析
同业比较分析
结束语
进度安排
第七学期第5周：交开题报告初稿，开题讨论；
第七学期第6周：将英文翻译初稿及原版复印件、开题报告交指导教师；
第七学期第78周：完成文献翻译(初稿)、开题报告(正式)；
第七学期第1112周：完成论文初稿并提交给指导老师；
第七学期第1316周：修改论文；
第七学期第1718周：论文定稿(打印、装订)；
第八学期第1周：提交论文并进行答辩。
毕业论文房地产本科开题报告(三)
选题的依据及意义：
依据：
进入90年代后，我国的居住环境和工业生产环境都已广泛地应用热水供应装置，热水供应装置已成为现代学校居住必备。90年代中期，由于大中城市电力供应紧张，供电部门开始重视需求管理及削峰填谷，热泵供热技术提到了议事日程。近年来，由于能源结构的变化，促进了地源热泵供热机组的快速发展毕业论文房地产本科开题报告毕业论文房地产本科开题报告。
随着生产和科技的不断发展，人类对地源热泵供热技术也进行了一系列的改进，同时也在积极研究环保、节能的地源热泵供热产品和技术，现在利用成熟的电子技术来进行综合的控制，并和太阳能结合更注意能源的综合利用、节能、保护环境及趋向自然的舒适环境必然是今后发展的主题。
意义：
地源热泵技术，是利用地下的土壤、地表水、地下水温相对稳定的特性，，通过消耗电能，在冬天把低位热源中的热量转移到需要供热或加温的地方，在夏天还可以将室内的余热转移到低位热源中，达到降温或制冷的目的。地源热泵不需要人工的冷热源，可以取代锅炉或市政管网等传统的供暖方式和中央空调系统。冬季它代替锅炉从土壤、地下水或者地表水中取热，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空调向土壤、地下水或者地表水放热给建筑物制冷。同时，它还可供应生活用水，可谓一举三得，是一种有效地利用能源的方式。通常根据热泵的热源(heatsource)和热汇(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三类：
空气源热泵系统(air-sourceheatpump)ashp
水源热泵系统(water-sourceheatpump)wshp
地源热泵系统(ground-sourceheatpump)gshp
平时还有人把热泵系统按照一次和二次介质的不同，分别叫做：
这些都是把热源、热汇以及空调系统的传递介质也包括进来分类形成的毕业论文房地产本科开题报告工作报告。
另外，为了让我们在学习和讨论中更方便，介绍一些地源热泵室外能量交换系统的概念：
地下水系统
地表水系统
这些都是地源热泵的热源或热汇形式。(具体参见下图)
图.1.1土壤换热器(水平埋管)图
图.1.2土壤换热器(竖直埋管)图
论文关键词：业主委员会；社团组织；基层自治；诉讼资格
物权法的制定和实施是我国民事法律立法发展的一个重要里程碑，它的制定和出台对于完善我国的民事法律体系，推动我国的民事法律的法典化进程，促进我国的立法体系的完善，保证我国民事活动的稳定高效进行具有重要意义，可以激发全社会的创造力，推动中国特色的社会主义社会协调，高效和稳步发展。
在物权法实施过程中当然也出现了很多问题，业主委员会的法律地位问题便是其中较为重要的问题。
一、业主委员会的产生，发展及意义
业主委员会产生于社会发展的自然需要，随着人口的增加和社会活动的日趋集体化，物业小区也随着社会的发展而自然产生，物业小区的产生对于方便居民的管理，节约社会的资源，促进资源的有效配置有积极意义。在物业小区基础之上产生的业主委员会同样对于小区的发展具有重要影响。业主委员会是在全体居民的基础上通过一定的民主程序产生的可以代表本小区全体居民意志并进行本小区的部分事务处理的执行机关。基于业主委员会之上的业主大会则是由全体业主参加的具有决定小区内重大事项的决策机构。
成立业主委员会具有以下意义：
（一）业委会的成立符合了大多数业主基于共同管理小区事务的愿望和要求。业主委员会的设立方便了小区的自主管理，有助于提高业主自主管理的积极性，日常生活自己管，也有助于小区的民主建设。
（二）有助于提高小区的管理效率，有助于节约资源和成本。业委会的成立实现了小区业主的自主管理，可以适当降低因雇佣他单位管理而造成的人力，财力和物力的消耗，有助于节省资源，低成本，高效率。
（三）是一种民主政治的新的实践方式，对民主政治的创新有实验意义。
二、业主委员会的主要职责
我国《物业管理条例》第15条规定，业主委员会主要有以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，组织并督促全体业主依照合同行事。负责管理专项基金，公益活动经费以及办公经费的收支，保管和费用。
（三）监督管理规约的实施；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；接受业主，物业使用人，业主大会，物业管理企业，物业管理行政部门和社会的监督。
（四）向业主大会提出管理共同事物的建议，向物业管理行政部门和相关部门反映业主的意见和建议，割据业主大会的授权，负责审议决定无需提交业主大会决定的事务，物业管理企业的年度工作计划，管理服务费的收费标准，以及财务预算和决算。
（五）执行业主大会会议和本委员会的决议，实行自治事务公开，负责向业主公开本委员会工作报告，会计报告，结算报告及其它事项，接受业主的咨询。
（六）协助有关部门做好小区的行政监管，社会服务和文化建设工作，协调解决业主间，业主与物业管理企业发生的物业纠纷，可以以自己的名义作为独立的原告和被告，代表业主大会参与诉讼的活动。
（七）业主大会赋予的其他职责。
三、司法过程中业主委员会的法律地位的困境
关于业主委员会法律地位的问题在法理上的分歧和立法上的欠缺反映到司法过程中直接影响了法官对业主委员会法律地位和当事人能力问题的判断，各地人民法院在认定业主委员会诉讼主体资格上有很大的分歧，如广东省“深圳景洲大厦业主委员会诉深圳振业地产开发公司更换电梯和划拨公共设施专用资金纠纷”案，法院作出了业主委员会不具备诉讼主体资格的裁定；但有一部分法院则认定业主委员会拥有诉讼主体资格，如广东省“广州越秀区北秀花园业主委员会诉广建物业管理公司物业管理纠纷案”。甚至同一个法院对不同案件也做出了不同的认定结果：在2002年“福州融侨花园业主委员会诉福建融侨物业管理有限公司，福建元洪房地产有限公司物业管理纠纷”案中，该院则判定业主委员会具备诉讼主体资格。
业委会作为原告起诉的案件有的被驳回，有的或支持。北京，上海等地法院认可业主委员会的诉讼主体地位，但江苏，杭州等地的法院一般予以驳回。理由是根据我国民事诉讼法的规定，在我国只有公民，法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只能是其他社团组织。根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以在法律上并不具备诉讼主体资格，有些法院则认为业主委员会可以算作是其他组织。对它的地位，我国法律法规没有做出具体规定。 四、业主委员会的相关立法借鉴
（一）不具有法人人格的管理团体。以德国为代表，又称德国模式。德国住宅所有权法规锁定：住宅所有权人共同体未有权利能力，因此不具有法人资格。权利义务的主体非住宅所有人共同体，二是单个的住宅所有人。发生诉讼时，非住宅所有人共同体而是单个的住宅所有人成为当事人。
（二）具有法人人格的团体。以法国民法典为代表，以此模式，不分情形的不同，而一律承认区分所有人管理团体具有法人资格，我国香港地区也属于这种模式。
（三）管理组合法人。以日本为代表，这种模式是一种附条件的承认管理团体为法人模式，《日本区分所有权法》第3条规定：由30以下的区分所有人构成的管理团体性质上属于无权利能力的社团，但是，区分所有人人数为30人以上，且经区分所有权人及表决权各四分之三以上多数同意时，尔康申请登记为具有法人资格的管理团体，成为“管理组合法人”。
（四）判例事务上的法人人格。以美国为其代表，又成为美国模式。美国传统法律理论并不承认区分所有人的管理团体具有法人资格，但因美国法律理论的变迁，美国法院在20世纪70年代通过判例承认该类团体具有法人资格。现在，区分所有人管理团体的法人资格已在美国判例实务上获得了普遍认可。
五、关于业主委员会法律地位的构想
随着当今社会的社会关系的日趋复杂化，社区文化的迅速发展和社区委员会的进一步发展，业主委员会的作用已变得愈加重要，已成为一个不可忽视的民主性的组织，对于社会主义民主政治的发展的作用越加突出，承认业主委员会的合法地位已经为大势所趋。因此，我个人认为：在物权法的司法实践中和在民法的实务处理中，我们首先应承认业主委员会的合法地位，即承认其为一个合法的具有法人性质的社会团体。其次，鉴于我国社会主义社会还处于初级阶段，我国的民法典体系还未建立，众多民法问题还有待于进一步的研究，因此，在确定业主委员会取得法人地位的同时也需要对其享有的权利给予适当的限制，即使其成为一种具有相对法人地位的社会团体。再次，国家还要通过加大对社区业主委员会的法律指导，并通过完善立法体系使业主委员会的权利得到合法行使。主要表现在以下方面：
（一）业主委员会的法律地位应当得到承认
业主委员会作为基层群众性的自治团体，由小区内的多数业主通过选举产生的代表组成，其职权的行使代表群体业主的共同意志，对小区内的所有业主都具有普遍的约束力，因此，其通过自主选举，自主决策的方式具有民主性，符合民主政治的要求，其地位的合法性和合理性应当受到法律的承认，有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主其次；业主委员会的产生，实现了小区内的自主管理，有助于提高小区内的业主进行民主决策的积极性，可以增强小区业主的维权意识，有助于增强小区业主的法律意识，促进小区法制建设的发展；最后，业主委员会的产生和运行，有助于节省大量的人力，物力和财力，可以实现小区管理资源的合理配置，实现小区管理的低投入和高产出，促进资源的优化配置。
（二）对业主委员会的权力行使作出适当限制
小区业主委员会的产生和运行有很大的积极意义，且其符合小区内多数业主的共同意志，有较强的代表性，因此，小业主委员会的法人地位应给予承认。但是由于其出于起步阶段，经验不丰是其必然的缺陷，如果对其无限制的承认则可能导致权力的滥用，因此，应通过对其全力进行限制，如通过合理保障其作为法人代表的诉讼权的行使，从而实现业委会作为法人所应该享有的合法权利。
（三）通过完善立法司法体系保证业委会权利的合理行使
业主委员会的权力的合法行使不仅是其自身作为法人的要求，同样也需要国家通过完善立法司法体系来保证其合理合法实施，因此，国家的立法体系和司法体系是业主委员会行使其自身权利的重要保障。具体而言，主要有以下几个方面：
关键词:本科毕业论文;文本复制检测;“抄袭”;治理
撰写毕业论文是本科生在校学习的最后一项重要任务，是检验和考核其专业理论知识与技能、科研能力、写作水平、写作态度等的重要形式。长期以来，以“抄袭”为主要形式的学术不端行为深深地困扰着本科毕业论文，甚至愈演愈烈。2016年6月16日，教育部颁布的《高等学校预防与处理学术不端行为办法》(以下简称《办法》)明确指出:“学术不端行为是指高等学校及其教学科研人员、管理人员和学生，在科学研究及相关活动中发生的违反公认的学术准则、违背学术诚信的行为。”［1］毕业论文“抄袭”是大学生学术不端行为的主要形式之一，目前对其原因、方式、治理等方面的研究较多，主要侧重于学生的学术道德伦理、学术规范意识与能力、学校教学与管理等层面，但这些研究对防范毕业论文写作中的学术不端行为收效甚微。以文字复制比检测为依据和参照的研究相对较少，基于检测的防抄袭技术与规范研究尤显不足，不能适应新形势发展的要求。实践证明，本科毕业论文“抄袭”行为的核心问题在于学术引证规范的缺失和抄袭的泛技术化。本文通过中国知网“大学生系统(本科版)”对本科毕业论文进行学术不端检测［2］，深入剖析了当前本科毕业论文“抄袭”的表现形式及其原因，并提出有效的防范措施，以期收到良好的治理效果。
1“抄袭”的具体表现
本科毕业论文“抄袭”是指大学生撰写毕业论文时，有意或无意地直接将现有信息与文献中的思想、观点、数据、图像、研究方法、文字表述等不加引注或说明地用于本人论文中，以完成写作任务获得学位的行为。目前，中国知网“大学生系统(本科版)”以“剽窃”取代“抄袭”，在检测报告单中设置并列出了“疑似剽窃观点、疑似剽窃文字表述、疑似自我剽窃、疑似整体剽窃、过度引用”5项检测与评价指标，每份报告单仅勾选“疑似剽窃文字表述”作为“检测结果”。在本科毕业论文的指导过程中，我们发现“抄袭”的情况非常复杂，需要深入研究才能识得其庐山真面目。
1．1“抄袭”的形式多种多样
实践表明，本科毕业论文中的“自我剽窃”因大学生鲜有公开或出版著作而几乎不存在，“整体剽窃”也因学校和学术不端检测系统的约束而比较罕见，因此“抄袭”主要表现为剽窃文字表述、剽窃观点和过度引用，其中以“剽窃文字表述”最为普遍;同时，因大学生缺乏必要的学术规范训练，其毕业论文中的“剽窃观点”现象也比较常见，不同程度地影响了其学术观点的表达和学术质量的发挥;此外，本科毕业论文中还存在着抄袭他人论文结构和写作思路等问题。在“抄袭”方式上，一般是直接复制已有文献的语句予以拼凑，更多的是将已有文献的语句从形式上予以加工，也有些是抄袭非英文外文文献、舆图等检测系统比对文献数据库未收录的文献以规避检测，甚至直接将有关文献中的文字进行多次翻译转换逃避检测等［3］。尽管“抄袭”的形式不同，但其根本表现均是对已有文字的直接或变相的复制，实质依然是抄袭思想和观点。
1．2“抄袭”的文字量差异显著
从抄袭的文字量看，由于未受到必要的学术训练，不了解和不会使用现有的学术规范，大学生毕业论文“抄袭”的文字量非常不均衡和不协调。对于文字复制量，检测报告单设置了相关的指标。第一，用“单篇最大重复字数”去衡量被使用的某篇文献中复制文字的最大值，用“单篇最大文字复制比”去检验该篇文献被复制文字量占该毕业论文总文字复制量的百分比，以表明作者对该篇文献的使用程度以及对其它文献的涉猎程度;第二，用“疑似段落最大重合字数”和“疑似段落最小重合字数”去分别显示论文某段落中复制文字量的最大值和最小值，以大体揭示复制文字的多少。这些指标值能够在一定程度上揭示出“抄袭”的程度。随着本科毕业论文文字复制比检测的不断推广与深化，论文中大段或整段直接照抄的现象受到遏制并逐步减少，“疑似段落最大重合字数”小于200字的居多，“疑似段落最小重合字数”一般在0～100字之间。总体上，论文局部上大量整体连续“抄袭”文字的较少，整篇碎片化分散式抄袭的比较普遍。
1．3“抄袭”的分布畸形杂乱
本科毕业论文的抄袭遍及论文的篇名与段落标题、摘要、引言、正文、结语、致谢、参考文献等各个部分。本科系统目前检测的是论文的引言、正文和结语这3个部分。在系统所设的5项检测指标中，“剽窃文字表述”“自我剽窃”“整体剽窃”和“过度引用”都是以文字复制的方式实现的。文字复制包括合理复制和不合理复制两种情况。合理复制是指规范、恰当地引用文章及其内容，而不合理复制则包括过度引用和抄袭。从本质上说，“抄袭”通常表现为错误的“引用”，不仅影响了毕业论文的学术价值，而且也在文章结构上影响了其学术表达的规范性和合理性。本科毕业论文中的引用重在通过借鉴已有的成果去帮助自己立论和对本人论点进行佐证，因此，引证文字在文中应该有其合理的分布规律。为了合理地控制和规范学术引用，系统设置了“前部重合度(HR)”和“后部重合度(ER)”两项指标来进行检测［4］。前者是“提出问题—分析问题”部分，主要通过学术史回顾，来对已有研究成果进行扼要罗列与分析，其引用主要分布于毕业论文的引言和正文的分析佐证部分，这些部分因引用文字量较多而允许文献引用率高于文章正文的其他部分;后者主要是“解决问题部分和文章核心句子”，是作者表达创新性观点和方法的部分，具体表现在论文的段落标题和论点部分，是文章的核心价值所在，一般不允许引用已有的观点，因此，其文字复制率极低或者为零。按此规则，本科毕业论文的引用主要应该分布于引言中的文献综述、现状梳理、原因总结、论据描述等部分，摘要、篇名及段落标题、论点、论证、结论等部分的引用应该很少或者没有。从检测报告看，本科毕业论文很少遵循这一规律，要么在引言、论据等部分没有或少有必要的引用，暴露出论文写作学术继承性缺乏或较弱的缺点，要么在论文标题、论点、论证、结论等关键部位堆砌了较多或大量的引用文字，直接造成抄袭，严重地削弱甚至消除了论文的学术价值。
2“抄袭”的原因分析
关于本科毕业论文抄袭，有其“主观原因”和“客观原因”［5］，“表层原因”和“深层原因”［6］，“内在原因”和“外在原因”［7］。概括起来，主要原因在于学生对毕业论文缺乏正确的认识，缺乏必要的学术规范教育，学术规范意识淡薄;缺乏应有的学术训练，写作态度不端正，写作能力低下;学校管理不规范、不严格、惩处不力;部分指导教师学术能力和水平不高、论文指导责任心不强等;指导教师普遍忽视对学术不端检测暴露出的不端问题进行深入细致的监审和严格的纠正。上述原因折射出本科毕业论文写作中学生与教师、学校、社会等利益相关方之间的诸多突出矛盾:专业知识学习技能培养与学术研究科研能力培养的矛盾，毕业论文写作与就业的时间冲突及价值取向矛盾，毕业论文写作的创新性与学生缺乏创新性意识、能力、研究领域、研究积累的矛盾，毕业论文的学术旨归要求与学生的浅阅读及数字化复制拼凑的泛技术化品性的矛盾。这些矛盾唯有在日常的教学和管理中不断加以克服，才能使本科毕业论文写作走上正确的轨道。
3“抄袭”的防范措施
由毕业论文抄袭的原因不难看出，大学生抄袭具有有意性和无意性，即这种抄袭可以区分为“有意抄袭”和“无意抄袭”两种形式。其中，“无意抄袭”是学生撰写毕业论文时，在不懂得学术规范、不具备科研能力和写作能力、未受到有效指导等情况下，不知不觉中造成文献引用而不标注、过度引用、机械搬用他人文字表述等不端行为。毕业论文指导实践表明，随着本科毕业论文文字复制比检测的不断普及，学生反抄袭检测意识和手段也随之不断增强，抄袭变得更加隐秘和难以识别，仅凭检测系统根本无法准确识别和判定。因此，除了提高学生思想认识、端正写作态度、合理安排毕业论文周期、强化制度监管和惩处力度等外，还应该针对检测暴露出的焦点、难点问题加以有效解决。
3．1提高教师的学术指导与监审能力
《办法》明确要求:“高等学校应当将学术规范和学术诚信教育，作为教师培训和学生教育的必要内容，以多种形式开展教育、培训。教师对其指导的学生应当进行学术规范、学术诚信教育和指导，对学生公开、研究和撰写学位论文是否符合学术规范、学术诚信要求，进行必要的检查与审核。”本科毕业论文与其说是学生“写”出来的，莫不如说是教师“教”出来的。本科毕业论文抄袭泛滥，除了学生态度、兴趣、能力等原因外，更主要的原因恐怕还在于指导教师。毋庸讳言，随着高校扩招及地方高校应用型办学实践的大力推行，不少教师大量的时间用于教学和实践指导，学术研究已成副业，科研投入不断压缩，学术修养难以提升。学生撰写毕业论文要求指导教师必须在论文选题、开题报告、论文提纲、资料搜集与处理、文献资料引用、论点提出、论证形式、结论形成、参考文献使用等每个环节都给以精心指导，尤其是在发现学生有态度不端正、畏难、敷衍、抄袭等苗头时必须及时制止，热情地帮助他们分析问题、化解困难，以学术训练为目标、学术规范为准绳去引领学生潜心钻研，迎难而上。在此过程中，指导教师对学生应肩负起学术引领人和把关人的重任，不仅要对论文写作中的学术失范行为及时纠正，做到防患于未然，而且，更应一丝不苟地面对学生论文文字复制比检测中发现的问题加以研究，及时责成他们认真修改，务求将文字复制率降到合理的、最低的程度，并保证行文规范。因此，教师的学术指导与监审是决定学生毕业论文成败的关键。
3．2加强学生学术引证规范训练
学生论文抄袭多为不合理引证所致，因此，杜绝抄袭最好的办法就是教会学生合理引证。第一，熟谙学术引证规则。学术引证是指创作学术成果时，科学合理地引用已有的信息和文献，并在文中标注序号、文末列出相应文献的行为。多年以来，我国学术引证主要依据相关的国家标准，2015年新版《信息与文献参考文献著录规则》颁行，成为本科毕业论文的文献引用与著录的准绳，但遗憾的是，很多毕业生甚至指导教师对此并不知悉。因此，日常的学术训练，尤其是撰写毕业论文时，组织学生学习和使用相关规则及研究成果尤为重要，该学习活动是撰写毕业论文的必修课，不可或缺。第二，坚持学术引证的原则。学术引证务必科学、合理、有效，使用文献及信息应遵循“公开性、原始性、必要性、准确性、适当性、新颖性、代表性、标准化”等原则［8］。学生毕业论文抄袭多为错引、伪引、过引、漏引等所致。因此，要求他们了解和坚持科学的引证原则，有利于正确地把握引用之度，形成必备的学术规范素养。第三，学会学术引证的方法。毕业论文的学术引证必须掌握科学的方法。首先，应注意对引文进行合理取舍。例如，学术史回顾、佐证时要进行必要的引用;尽量采用指示性引用，适量采用意引，严格控制直引［9］;引用文字量力求最少化。其次，注意引文的合理分布。文献综述部分、佐证材料部分可适当引用文献，而题名及段落标题、论点、结论等体现本人创新性思想观点部分应少用或不用引文，以体现和突出本文的学术价值。
3．3科学地应对文字复制比检测
以文字复制比为主要指标的学术不端检测，是规范本科生学术行为、提高其毕业论文质量的必要举措。面对检测，有些毕业生甚至指导教师感到茫然、恐惧、束手无策;有些毕业生则抱着侥幸心理，盲目抄袭，导致复制率“超标”，自食苦果;有些学生则虚心研究检测系统，积极请教指导老师，严格按照文献参考规则和规则行事，最后顺利过关。因此，师生必须勇敢和清醒地面对检测，科学地进行论文写作与指导。首先，明确检测要求。撰写论文前，应了解检测系统的工作原理，认真研究检测指标，严格按照指标和本校的有关规定去合理地使用引文。现实中，绝大多数毕业生事先对检测系统一无所知，仅在论文初稿完成后才在导师提醒下去进行初检，结果产生了较高的“抄袭”率，为后续修改增加了难度。同时，部分指导教师对检测系统也缺乏足够的了解和认识，论文定稿时，一般只关注“总文字复制比”是否“达标”，不达标，则要求学生修改，“达标”了，即便其中存在着学术不端问题也视而不见，任其过关。因此，事先明了检测要求对于规范化地撰写毕业论文至关重要。其次，合理地控制复制率。检测系统是以“文字复制量”和“文字复制率”来确定检测指标的，5项指标中，除“过度引用”外，其余4项都用“疑似”来进行确立，并对所有被检测毕业论文仅给出“疑似剽窃文字表述”这一结论，这就说明，系统并没有给出最终的准确结论，还需要指导教师、作者等相关责任人进行进一步的鉴别。通常情况下，复制率是由引用率和抄袭率共同构成的。学生毕业论文较高的复制率中，在除去合理引用率后，所剩抄袭率通常是由引用而不标注文后参考文献及文中序号、抄袭多篇文献的语句进行拼凑杂糅而不标或少标参考文献及其序号、对单篇参考文献一次或多次引用文字量过大、所写论文段落引用文字量过多等造成的。因此，对于这些检测结果应该仔细甄别区别处理:(1)对于文中引用了而文末未标注参考文献的，应该补上，使其作为引文能够被有效地检测出来;(2)对于文末列举了参考文献而文中没有相应的引文或引文未标注序号的，如无须引用，则删除文后参考文献，如属于正常引用，则在文中补上对应的序号，以示标引;(3)对于检测出的单篇文献或本人论文段落中引用文字量较大的，应该尽可能多地采用质量较好的文献，以指示性引用、变直引为意引等方式去削减复制的文字量;(4)对于因拼凑、杂糅多篇文献内容而导致文字复制率较高的，如若作为本文论点抄袭的应该予以删除，如若抄袭别人的文字表述以凑足篇幅而不涉及本人立论的应予删除或换用自己的语言表述。
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关键词：移动通信；小区火险；火险评估
随着城市化进程的发展，城市住宅小区数量越来越多，小区内建筑物结构日趋复杂，具有楼层高，地下车库深的特点。发生火灾后，救援较为困难。因此预防比扑火更加重要。海恩法则指出：“一次重大事故的背后，有29次轻微事故、300起未遂事故和1000起事故隐患。”如果能够观测火险隐患数量的变化，找到火险隐患和火灾的内在联系，即可建立一个住宅小区火险评估系统。在火险较高的时期，提醒小区安防人员提高警戒力度，加强巡视。并且保证在火灾发生后，安防人员能够有条不紊地按预案展开救援，降低火灾造成的损失。
1 神经网络技术的开发
1.1 火险等级划分
本系统把小区火险等级分为5个等级[1]。1）1级，绿色表示，火灾风险较小，小区安防人员的任务是加强火险指标的观测和统计；2）2级，蓝色表示，已存在已知火灾隐患，但是发展成火灾事故的条件不足，小区安防人员的任务是加强事故隐患的检查；3）3级，黄色表示，此时可能出现轻微火灾事故，小区安防人员应当尽力减小各项指标值；4）4级，橙色表示，上级物业主管部门开始介入，督促小区安防人员应加强安全宣传，检修消防器材；5）5级，红色表示，上级物业主管部门制定整改计划，加设消防工程，从建筑结构上降低火灾风险。
1.2 确定15个评价指标
通过调查国内外小区防火资料，确定火险等级和15个指标有一定的关系，15个指标为：建筑物耐火等级、建筑物装修材料耐火等级、建筑物功能类型、单位面积可燃物数量、单位面积防火隔离装置数量、小区居民类型、消防设施检查合格率、单位面积火灾智能传感器安装数量、近期物业管理水平、近期消防演练水平、昨日降雨量、昨日平均气温、昨日小区总用电量、当日风俗节日类型、昨日居民生产活动频繁等级。
1.3 神经网络技术的应用
目前无法判断15个指标对火险的影响权重，难以建立精准的数学模型从已知指标来推算火险等级。因此在小区安防工作中，通常聘请消防部门的专家实地考察指标，凭经验判断。但是专家属于稀缺资源，无法每日对所有小区逐个评估，因此拟建立一种神经网络，通过对专家案例的学习，仿真专家的推理逻辑。
神经网络选择BP神经网络，BP神经网络是一种多层前馈网络，按误差逆传播训练，其神经元结构见图1[2]。BP神经网络能够逼近各种复杂函数，即只要火险指标和火险等级存在着数学关系，即使无数学模型的支持，也能够通过学习历史数据，仿真函数的行为。
因为需要评判的指标多，求解问题很模糊，因此选用双隐层的BP神经网络，采用数学专业语言Matlab做为神经网络的开发工具[3]。
1.4 收集训练数据
选取60个小区，调查每个小区的15个指标，专家查阅指标，实地分析给出火险评价等级，填写专家评价表，见表1。前50组数据做为神经网络的训练数据，后10组做为神经网络的检验数据。
1.5 建立神经网络
调整神经网络各层传递函数和各层神经元节点个数，多次实验，采用“MSE（均方差）”检验精度，找到精度最好的网络结构，其结构形式见图2。输入层神经元节点15个，用于承接15个指标的输入；隐藏层的第1层神经元节点27个，采用“tansig”传递函数；隐藏层的第2层神经元节点9个，采用“logsig”传递函数；输出层神经元节点1个，用于输出火险等级，采用“purelin”传递函数。
1.6 训练神经网络
在第70次训练时，神经网络快速收敛，并达到预设精度要求，训练结束。训练过程见图3。
1.7 自检训练精度
需要对训练精度自检，从而判定训练数据是否有效。把50组训练数据提供给神经网络独立评价，计算网络评价结果和专家结论之间误差，两者误差见图4。图4中，专家结论用“”表示，网络评价结果用“+”表示，“”与“+”吻合，则表示网络评价和专家结论一至，不吻合时，两者距离表示误差大小。图4表明50组训练数据中存在9个样本误差，误差范围很小，训练精度达到了要求。
1.8 检验评估精度
最后10个样本没有参加训练，用于判定神经网络对未知指标的评估能力，神经网络独立评价的结果和专家结论完全吻合。说明本次构建的神经网络已能模拟专家逻辑，可以取代专家，对小区火险做出独立评价。
2 物联网架构的设计
成熟的物联网架构通常划分为三层：感知层、网络层、智慧层。在本系统的设计中，感知层用传感器网来实现，网络层采用了短信技术[4]，智慧层建设为云计算中心，智慧层的核心计算逻辑采用训练好的神经网络[5]。
2.1 传感器网的建设
15个评价指标可分为三类，第1类为长期指标，包括“建筑物耐火等级、建筑物装修材料耐火等级、建筑物功能类型、单位面积可燃物数量、单位面积防火隔离装置数量、小区居民类型”；第2类为中期指标，包括“消防设施检查合格率、单位面积火灾智能传感器安装数量、近期物业管理水平、近期消防演练水平”；第3类为短期指标，包括“昨日降雨量、昨日平均气温、昨日小区总用电量、当日风俗节日类型、昨日居民生产活动频繁等级”。
其中长期指标一年设定一次，中期指标一月设定一次，短期指标除了“当日风俗节日类型”可以从日历数据库中查询外，其它四个指标为环境因子，需要每日观测和采集。在小区建立小型气象站[6]，设置传感器采集每日的降雨量和气温。在小区各楼电表安装用电量无线传感器，各楼的每日用电量将被汇兑，计算获得小区总用电量。在小区出入口处的车辆道闸安装门磁传感器，记录车辆进出的频次[7]。同时在小区出入口处的人行道上安装热释电红外传感器，记录小区居民进出的频次。对各出入口的车辆进出频次和居民进出频次求和，作为居民生产活动频次，换算成居民生产活动频繁等级。各传感器用无线通讯的方式组成无线传感器网，传感器处理模块负责接收各传感器发来的检测参数，换算成火险评价中的第3类指标。
2.2 短信平台的建设
选择“Microsoft Visual FoxPro 9.0”开发短信平台，短信平台负责将15个评价指标组成一条短信，发送给云计算中心。构建短信平台需要一台GSM MODEM（短信猫），GSM MODEM和计算机之间采用串口通讯。调用MSCOMM控件，采用“CREATEOBJECT”函数建立了名称为“SMS”的串口对象，一切短信控制都是基于该对象并调用对象各项方法实现。短信平台的架构见图5。
向串口发送“AT+CMGS=138（0x0D）”，在本文中非可显示字符用括号加16进制码表示。该AT指令命令GSM设备作好准备，即将发送一个总长度为138的短信，约0.02秒后GSM设备回应：“AT+CMGS=138（0x0D）（0x0D）（0x0A）>（0x20）”，其中 “AT+CMGS=138”是AT指令回显。“>（0x20）”是设备进入待接收短信主体状态的标志。从串口读到这个标志后，可继续发送短信主体。短信主体必须进行PDU编码，PDU编码表如下：
当GSM MODEM成功接收到这一短信主体时，先是立即向串口回显原文，约5S后如果发送成功，设备再次向串口返回：“（0x0D）（0x0A）+CMGS 27（0x0D）（0x0A）（0x0D）（0x0A）OK（0x0D）（0x0A）”；如果设备无法执行短信发送，例如短信主体格式或编码错误、手机资费不足、无信号等原因，则将向串口返回“（0x0D）（0x0A） ERROR（0x0D）（0x0A）”，故查询设备返回信息是否有“OK”或“ERROR”的标志就可以判断本次短信是否发送成功。至此短信发送模块开发完成。短信接收模块的编码和通讯开发类似于短信发送模块。短信接收的方式采用每60s循环接收的方式。
2.3 云计算中心的建设
在物流集团总部架设一个小型的云计算中心，并建设一个短信平台，用于接收各小区发来的指标短信。目前云计算有三种类型：公有云、私有云、混合云，本课题选择私有云类型。私有云是指企业自己使用的云，它所有的服务不是供别人使用，而是供自己内部人员或分支机构使用。待时机成熟后，可以演变成混合云。混合云是指云计算提供的服务既供自己内部使用，也可供第三方系统使用。在未来，小区火险评价将纳入城市安防的总架构，系统采集的指标和计算结果将提供给智慧城市的其它系统共享[8]。
3 系统应用实效
系统在某物业集团投入了试用，每天晚上零点过后，各小区结束一天的环境因子采集工作，拼接成携带15个指标的短信，例如：“凯丽花园，4，1，2，1，2，2，1，2，1，2，2，1，3，4，5”。把指标短信通过小区短信平台发送给云计算中心的短信平台[9]。
云计算中心接收到各住宅小区发来的火险因子短信后，对短信解码，取出15个指标，调用训练好的神经网络评估火险等级，并以短信的形式将计算结果发给小区所有安防人员。整个接收、计算与发送工作过程，约耗时15s[10]。
小区安防人员收到小区火险等级后，即可按预案执行应对措施，加强巡逻和演练。并根据火险等级的标识色，在小区大门安放红、橙、黄三种醒目的警示牌，告诫过往的居民，宣传消防注意事项，提高居民火灾防范意识。当一个小区的火险等级一直居高不降时，物业集团可以及时发现并介入管理工作，安排专家对小区的消防工作加以整改，治理小区环境，增设消防器械，减少火灾带来的经济损失。
4 总结
本系统的物联网架构能够实现环境因子的自动采集和指标短信的自动上传，云计算中心能够集中受理多个小区的查询请求，将计算结果以短信的形式群发给全部安防人员。本系统计算延时小，火险评价准确，适用于各类住宅小区。
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关键词：高层建筑；消防设计；措施探究
Abstract: Due to the high building fire hazard, fighting difficult, therefore, in the architectural design should take precautions against fire, in case of fire and reduce fire hazard to life and property. The main problem in this paper, mainly from the high-rise building fire safety design in the presence of and the solving measures, discuss how to carry out the fire protection design of tall buildings.
Key words: high-rise building; fire protection design; measures to explore
中图分类号：[TU208.3]文献标识码：A文章编号：
一、前言
近年来，随着我国经济社会的高速发展和城市化进程的持续加快，以及城市建设用地受限等因素的制约，导致城市高层建筑层出不穷。这些大型综合性建筑功能完善，为市民和旅客的生活及工作带来了极大便利。同时，高层建筑由于其自身的建筑规模庞大、人员密集、使用功能复杂、装饰装修及内部可燃物品普遍较多，一旦发生火灾后将迅速蔓延，人员疏散困难，扑救实施难度大，将给国家和人民的生命安全和财产带来巨大损失。因此，对高层建筑火灾成因进行相应的分析，寻找符合其实际的消防安全管理的有效途径，制定合理可行的预防措施，对避免高层建筑火灾具有重要的现实意义。
二、高层建筑火灾发生特点
1、火势发展迅猛，易产生烟囱效应
高层建筑内部的装饰装修材料和储存、使用的物品大多数可燃、易燃性较强，建筑的竖向垂直通道，如楼梯间、电梯井、电缆管道井等，如果防火分隔设置时存在消防设计缺陷，一旦产生较大的火源时，高层建筑将像一座中空的高耸烟囱，高度越高，烟囱效应越强，火势发展越迅猛，极易引发重大的火灾。
2、人员疏散困难，伤亡严重
高层建筑一旦发生火灾后，由于垂直疏散的距离相对较远，人员又高度集中，普通电梯此时不能作为安全疏散通道使用，而且人的疏敬方向与烟气蔓延的方向正好相反，人在烟雾中，尤其是高溶度的烟雾中能见度大幅降低，在短时间内甚至难以找到安全通道。实际情况也如此，大多数火灾中大多数人员也是由于难于及时安全疏散，吸入毒性气体过多而致死。
3、火灾扑救难度大
高层建筑内部一旦发生火灾，扑救难度相对较大，尤其是处于密集建筑群中的高层塔楼主体建筑，其连接的附属裙楼由四周将其包裹在中间区域，使得火灾发生时消防车难于接近，消防队员攀登难度高，受现有消防技术及消防登高使用设备的限制，以及高层建筑玻璃幕墙的阻碍和高空风力较人和风向多变的影响，破拆玻璃窗进行自然排烟的消防措施一般难以实施，相对于一般低层建筑，其扑救效率显著降低，最佳灭火时机难于把握。
4、建筑管网复杂，火险隐患大
一般综合性的高层建筑内均设有种类繁多的管道和电气系统设备，这些水平和垂直的管网或线路是火灾发生时烟气和火势发展扩大最迅速的通道。通常，这些管网内大部分未设置相应的排烟防火阀门，加上油垢尘埃的长期堆积，部分防火阀门在火灾发生时也时常失效，高层建筑一旦发生火灾时，大量的烟火从燃烧层窗口喷出，在户外风力和气流的综合作用下，上层门窗玻璃逐渐烤裂，依次引发上层建筑室内的火势蔓延。
三、高层建筑存在的火灾隐患
1、先天设计缺陷、消防布局不合理
建筑物的安全性与它的设计结构有很大的关系。部分建筑物的设计大部分只考虑其使用功能，忽视其必要的抗灾能力，存在先天性火灾隐患，例如，没严格按国家消防规范要求设计防火分区、自动消防系统、疏散通道等；各管道竖井在连接或穿过各楼层、地面、墙壁时的封堵措施、技术保障不到位，导致“阻燃”结构不阻燃。长期以来，国内许多高层建筑项目在前期设计中，为提高产品的市场竞争力与经济效益，过多的注重了建筑平面布局的“美观”，加上施工现场的环境限制，导致高层建筑的周边区域存有步行街、坡道、高冠树木、台阶、高空供电线路及设备等。基于此种平面布局、场地环境，在高层建筑的长期使用中，一旦发生火灾，消防车将难以进入有效灭火范围，即使能够进入火灾现场，也将受到建筑周边设施的干扰，严重削弱了消防工作的时效性，导致火灾规模扩大、灭火救援困难。
3、建筑材料不合格
随着我国房地产市场的竞争不断加剧，现代企业为了从中求得生存与发展，在不断丰富建筑功能、结构形式的同时，以缩减项目投资、采购资金的方式来扩大经济利润，从而难以保证施工用料的安全性、科学性。此外，由于缺少专业、系统的培训，一线施工人员缺乏一定的消防安全意识，而工程设计师也仅考虑了业主在外观、功能等发面的要求，以至于建筑材料在质量、规格、特性等多个方面的不足，埋下火灾隐患。
4、消防管理工作不到位
目前，我国多数高层建筑的结构形式较为复杂，而消防设施的种类也相对较多，从而造成消防管理工作的难度加大。与此同时，对于特定高层建筑的消防管理，通常是由社会机构、物业公司来执行，由于这些组织机构内部的人员流动较为频繁、专业资质难以保障、责任意识较差，从而导致消防系统、设备的检修维护不到位，发生火灾时的组织疏散、救援处理也相对迟缓，加上一些业主没有及时支付物业管理费，使得消防系统处于长期闲置、瘫痪状态。现代高层建筑面积大，层数高，功能也越来越复杂，有的一座建筑内既有商店、各种餐厅、娱乐设施，还有办公、旅馆、公寓等，为了满足各种使用功能和美观需要，室内的装饰
装修经常不可避免地使用到可燃材料，比如歌舞厅等娱乐场所里采用大量塑料、纤维织品等可燃物质；宾馆、饭店内大量的陈设采用木材、塑料和棉、麻、丝、毛等可燃材料；商场内经营的多数商品是可燃物品，有些虽然本身是不燃材料制成，但其包装箱、盒却都是可燃的；还有一些如指甲油、摩丝等均属易燃易爆的化学危险品。火灾荷载的大幅度增加，与火源接触到的机会就多，增大了发生火灾的几率和危害，一旦起火，火势很容易进入快速发展阶段并迅速蔓延，火灾持续时间长，燃烧猛烈，而且会出现持续性高温，甚至可能使轰然提前发生，从而造成更大的危害。
四、高层建筑火灾隐患的防范措施
1、严格规范高层建筑设计
高层建筑存在的火灾隐患，在很大程度上是由于项目的结构设计、消防设计不规范所导致。对此，应加强对工程设计环节的监督、管控，建立相应的建筑安全责任制与图纸复审机制，并深入施工现场进行勘察、测量，在充分了解、掌握环境条件的基础上进行具体工作。对于建筑内部结构的设计，应严格依据我国有关的消防技术规范，以专业、标准的方式划分防火区域及隔离；对于建筑施工、装修所用的材料，应尽可能的选择无毒、无害、不易燃的产品，对于特殊区域、关键结构的施工用料，应事先做好防火测试，从根本上避免火灾隐患的产生，提高实体建筑的耐火等级。全部设计完成后，应将具体的图纸、方案报送至有关的公安消防部门，待通过专业、系统的审核与验收后，才可正式进入施工阶段。此外，在实际的施工过程中，应以随机抽查的方式，对各项设计的完成情况、变更
事项加以评定，避免参建单位、在岗人员为谋取利益而随意篡改设计。
2、合理选择建筑保温结构
对于高层建筑的保温层，可燃性材料的使用将进一步扩大火灾发生后的规模与扩散程度。因此，应重点加强建筑机构的生产加工、长期使用中的管理、控制，由建设单位、工商管理、质量检验部门等有关单位协同合作，进一步统一、明确高层建筑材料的设计标准、技术规范，将具体的监管、质检工作落实到材料的选择、采购、生产、加工、使用等多个阶段、环节，积极推广、应用砌块构建夹层保温材料。作为高层建筑使用期间的主要管理机构，物业管理公司应加强重视其内部主管人员与相关在岗职员的安全教育、消防训练，在不断提高消防安全管理能力的同时，加大宣传力度，以讲座、传单、板报等多种形式，提高业主的安全防范意识。
4、进一步加强消防安全管理
高层建筑的消防安全责任人和管理人要定期对消防设施和灭火器材进行维修、保养和测试，使其处于良好状态。物业、使用单位等要加强监督和管理，制定严格的用火用电管理制度和紧急安全疏散方案。高层建筑内设置公众聚集场所的单位，要严禁在营业时进行设备检修、电气焊、油漆粉刷等施工、维修作业。在焊接切割作业时，必须经过严格审批，在落实防火措施后方能作业。
五、结束语
高层建筑的消防设计关系到人民群众的生命财产安全，因此建筑设计人员在对待消防设计问题时要尤其谨慎负责，并在最大限度的保证高层建筑物的消防安全条件下采用最经济节省的消防设计。
参考文献：
[1]徐少波从高层建筑火灾风险指标探究消防设计措施[会议论文]2009第十一届中国科协年会
物业规约（以下简称“规约”）,又名“业主公约”、“物业管理公约”、“住户规约”、“管理协议”、“区分所有规约”和“管理组织规约”。但规约的概念究竟如何界定,在学术界聚讼纷纭。有人认为,“规约乃规范区分所有建筑物之管理、使用以及所有关系的自治规则”。[1]有人认为,“所谓规约,是指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用及所有关系,以书面形式所为之自治规则”。[2]有人认为“,规约系全体区分所有人就其建筑物与基地之管理及使用方法,以书面为一致决之合意”。[3]有人认为,“所谓规约者,乃以区分所有建筑物之合意或集会的决议所定建筑物的管理、营运的根本原则”。[4]有人则认为,“规约乃是全体区分所有人以书面作成有关建筑物或基地或附属设施之管理使用之一种区分所有人相互间事项之合意”。[5]
以上定义有的强调规约的自治规则性质,有的侧重规约的缔结程序和形式。笔者认为,鉴于规约的效力不仅及于区分所有权人,还及于区分所有建筑物的继受人；鉴于主流市场经济国家和地区的规约均不以全体区分所有人一致同意为其生效要件,把规约界定为合同或契约实有不妥。笔者认为,规约有实质意义与形式意义之别。实质意义上的规约指多数区分所有权人（业主）通过业主大会决议程序制定的、调整区分所有建筑物的使用、维护、管理以及业利义务的、对全体业主具有拘束力的自治规章；形式意义上的规约则指记载该自治规章的书面文件。
以其发生作用的期间为准,规约可分为临时规约和正式规约。前者指建设单位在销售物业阶段制定的、对建筑物区分所有关系作出约定的临时性自治规章。后者指在广大业主入住小区后由业主大会通过的业主自治规章。临时规约是在前期物业管理阶段由开发商起草,并经由业主在签订商品房买卖合同之时分别签字承诺的程序而被提升为规约。临时规约由于陆续获得了全体业主的签字,似乎更贴近意思自治的真意,但毕竟未履行业主大会的通过程序、未获得全体业主的充分审议与酝酿,因此临时规约应尽早上升为正式规约。
我国《物权法》先后五次提到了“规约”,并在第83条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁布后,国务院于2007年8月26日对《物业管理条例》作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权法》使用了“规约”的概念,修订后的《物业管理条例》将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约”易名为“临时规约”。
二、规约的法律性质
（一）规约调整区分所有建筑物的业主之间的利益关系
在独门独院的单独所有建筑物上,物权和利益关系较为简单,不存在区分所有的法律关系,也无需规约。但在众多业主共居一座建筑物、共享小区共有部分和共用部分的情况下,建筑物区分所有关系日渐复杂,规约的登场水到渠成。没有建筑物区分所有关系,也就没有规约。新《物业管理条例》第17条第1款明文要求规约对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。规约看似调整人与物的归属与利用关系,实则调整人与人之间的利益关系。
（二）规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固
建筑物区分所有权是规约的效力之源。为充分保护小区业主的财产权利，《物权法》第6章专门规定了业主的建筑物区分所有权。规约的核心价值在于,在法律和行政法规的制度框架内,进一步确认和维护广大业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言,即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人（如夫妻或家庭成员）共有,并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑物区分所有权则指专有权、共有权、共用权、管理权（又称“治理权”、“成员权”）四位一体的权利。《物权法》第70条也从广义上界定了业主的建筑物区分所有权:“对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。只不过这种立法表述没有囊括“共同使用权”而已。[6]专有权的行使以各业主取得的专有部分的面积为边界,共有权、共用权、管理权的行使原则上也以各业主专有部分的面积比例为计算依据,但全体业主协议或规约另有约定的除外。为了从根本上维护全体业主的切身利益,广大业主必须通过规约的弹性化条款详细规定谋求业主利益共享、多赢的法律机制,并明确禁止任何害及特定业主和不特定业主的行为。例如，《物权法》第77条禁止业主违反法律、法规以及规约,将住宅改变为经营性用房。可见,虽然立法者不禁止业主将住宅改变为经营性用房,但规约有权禁止业主将住宅改变为经营性用房。因此,规约派生于建筑物区分所有权,且为巩固与落实（而非否定）建筑物区分所有权而存在。
（三）规约具有自治规章的性质,但与合同有着严格区别
意思自治、物权尊重与过错责任乃当代民法的三大重要支柱。规约是广大业主意思自治的产物。制定和实施规约是业主弘扬物业民主和业主自治精神的重要方式。规约应当囊括业主围绕区分所有建筑物的使用和管理所发生的各类法律关系,既包括业主对建筑物的单独所有权关系,也包括业户共同体的共有关系,还包括业主共同体内部的治理关系（如业主大会制度和业主委员会制度）等,因此堪称业主共同体的“总章程”和“内部小宪法”。
有学者认为规约是与买卖、金钱借贷等类似的区分所有权人间的契约[7],有学者认为规约与单纯的甲乙两当事人间的契约并不相同,为更加社会化的契约。笔者认为,规约作为自治规章虽与合同同属意思自治的产物,但并非严格意义上的合同或契约。严格说来,意思自治派生出来的行为自由既包括契约行为自由,也包括多方行为自由。而规约自治恰恰属于多方行为自由的范畴。具体说来,二者有三大主要区别:
（1）体现的当事人意志不同。在不侵害当事人和第三人合法权益的底线下,合同要体现各方缔约当事人的意思表示。而由于业主人数众多、很难获得全体业主的一致同意,规约只需将在建筑面积和人数上均处于多数地位的业主的意志拟制为全体业主的意志即可。因此,规约要体现小区共同体最高意思决定机构（业主大会）的意志,即大部分业主的意志,而非必然体现每位业主的意志。当然,科学而睿智的规约应当尽量把追求全体业主的利益最大化作为价值追求。
（2）相对性的表现形式不同。依合同法一般原理,合同只能拘束缔约各方,不得为第三人设定义务,只能为第三人设定利益；而依《物业管理条例》第17条第3款,即便没有参加规约制定和表决的业主,也要接受规约的拘束,履行规约规定的义务。实际上,不仅业主及其受让人（包括概括继受人和特定继承人）受规约的拘束,物业服务企业也受其拘束。此为规约与普通的债权契约又一本质区别。
（3）变更程序不同。依合同法一般原理,除经缔约各方合意,合同不得更改；而依新《物权法》第76条第2款和《物业管理条例》第12条第3款,业主大会有权根据面积多数决和人数多数决的双重多数决定原则变更规约中的全部或部分条款,即使某一业主不同意,亦不影响规约变更之效力。可见,将“规约”称之为“合同”或“契约”,可以形象地揭示规约的自治性格、私法性格,更加突出业主在塑造和影响规约内容方面的决定性作用。但问题在于,这种松散的概括在法律上有欠严谨。
（四）规约是对区分所有建筑物立法的细化、补充和变更
作为意思自治的法律文件,规约有必要、也有可能对区分所有建筑物立法作出补充和变更的相关规定。具体说来,可以区分三种情况:（1）在立法者仅作出原则规定的情况下,规约可以在技术操作层面就细节问题作出详细规定。（2）在立法者未作任何规定的情况下,规约可以根据立法者的授权作出补阙规定。这是“法无禁止皆可为”的私法自治理念的重要体现。（3）在立法者作出任意性规定的情况下,规约可根据小区业主的意思自治变更任意性立法规定,改采更适合本小区特殊情况、更符合广大业主切身利益和内心真意的小区自治规则。正因为如此,在法院或仲裁机构适用规约裁判案件时,应当重视规约作为物业纠纷裁判准则的重要作用。
三、规约对人的律拘束力
（一）规约对全体业主具有约束力
《物权法》第83条第1款和《物业管理条例》第7条第1项均从正面规定了业主遵守规约的义务。《物权法》第78条规定,业主大会或业主委员会的决定,对业主具有约束力；《物业管理条例》第17条第3款更明文规定:“规约对全体业主具有约束力”。即使某业主在制定和修改规约时发表了反对意见,也要受该规约的约束。该法第77条还规定业主不得违反法律、法规以及规约,将住宅改变为经营性用房。当然,如果规约违反了法律和行政法规,任何业主均有权寻求司法救济。由于业主委员会委员当然具备业主的身份和资格,规约对业主委员会委员当然具有拘束力。
（二）规约对房屋受让人具有约束力
规约对于直接从开发商手中购买一手房的业主以及从其他业主继受取得二手房的新业主都具有拘束力。规约约束规约缔结时的业主,其法理依据在于业主人头多数决与面积多数决的双重物权民主机制。规约也约束并未参与管理公约缔结的新业主。其法理依据在于,新业主从前手继受取得二手房时不仅取得了对二手房的物权,而且概括继受了前手作为业主的法律地位或资格。既然前手的业主地位和资格中包含遵守规约的义务,后手当然应当履行该义务。该观点可概括为业主地位移转说。在公司法框架下,股权受让人虽非公司章程的制定和修改者,但由于受让了前手的股东资格,当然继受前手遵守章程的义务。由此可类推,受让人在受让房屋之初已默示承诺接受前手参与制定和修改的规约。
值得注意的是,我国台湾地区《民法典》物权编条文修正草案第799条第6款也确认了规约对区分所有建筑物受让人的拘束力:“区分所有建筑物之所有人间依法令、规约或约定所生之权利义务,继受人应受拘束。但特定继受人对于规约或约定之内容,以明知或可得而知者为限。”[8]由此可见,规约对继受人生效的前提是规约已经获得登记的公示,或虽未获得登记的公示、但继受人对规约内容明知或应知。
（三）规约对物业服务企业具有约束力
《物权法》和《物业管理条例》虽然明确规定规约对全体业主具有约束力,但规约对物业服务企业是否具有约束力,则语焉不详。例如，《物业管理条例》第36条第1款虽然要求物业服务企业按照物业服务合同的约定提供相应的服务,但也未触及规约对物业服务企业的拘束力问题。
物业服务企业既然与全体业主立于物业服务合同关系之中,则受《合同法》总则的调整,似乎不必遵守业主群体的意思自治文件。但问题在于,物业服务企业在为多数业主提供物业服务时,物业服务企业与业主之间会存在利益冲突。倘若物业服务企业在提供物业服务时漠视规约的内容及其背后的主流价值观,就无法为广大业主提供满意的物业服务。因此,从物业服务企业接受委托的法律事实本身可推定其作出了遵守规约的默示承诺。
无论从圆满履行物业服务合同的角度看,还是从缓解当前物业服务企业与业主尖锐对抗的矛盾的角度出发,物业服务企业都必须遵守和落实规约。毕竟,接受委托而提供物业服务是一种诚信密集型、风险密集型的商事活动。物业服务企业本应在接受委托之前对规约作出必要的审慎调查,而取得并知悉规约内容则是其中的重要一环。当然,倘若物业服务企业不愿接受规约的拘束,也可放弃提供物业服务的商业机会。对此可采取举轻明重的解释方法。例如，《物业管理条例》第23条要求建设单位在物业销售前将临时规约向物业买受人明示,并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时规约予以书面承诺。既然分散的买房者尚应对业已存在的临时规约作出遵守承诺,那些直接面对广大业主提供职业化、专业化物业服务的企业更应作出遵守承诺。
有人可能担心业主恶意滥用制定规约的话语权损害物业服务企业的权益。此种担心是不必要的。首先,规约的内容必须合乎法律和行政法规所保护的法意和主流价值观（包括诚实信用原则与公序良俗原则）,与强制性法律规范相抵触的规约条款无效。《物业管理条例》第17条第2款也明文要求规约尊重社会公德,不得违反法律、法规或损害社会公共利益。其次,对于内容存在法律瑕疵的规约条款,任何人（包括物业服务企业）均可向人民法院提起规约条款无效确认之诉,且不受除斥期间的限制。遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》并未规定人民法院对瑕疵规约的司法审查机制,亦未明确规定物业服务企业的请求权。建议立法者修改《物权法》和《物业管理条例》时补阙这一立法漏洞,以充分维护物业服务企业的合法权益。
（四）规约原则上不能当然拘束承租人
规约固然可以拘束业主,但在业主出租房屋的情况下,规约是否对承租人具有约束力,需要具体情况具体分析。具体说来,规约原则上不能当然拘束承租人,但规约设定的可让渡义务可籍由租赁协议转移给承租人,至于规约设定的、与使用人身份紧密相连的义务则可直接拘束承租人。既不能认为规约对承租人丝毫不产生拘束力,也不能认为规约中的全部内容绝对都拘束承租人。首先,规约原则上不能当然拘束承租人。这是由于规约的制定和修改主体是全体业主,而非承租人。承租人要参与规约的制定和修改过程,只能从出租人寻求权的授予。承租人仅凭其承租人的法律资格,缺乏制定和修改规约的主体资格。恰恰由于规约的制定和修改过程无法充分反映和体现承租人的利益与意志,规约只能是业主的自治自律规章,而非承租人的自治自律规章。相比之下,在房屋转让的情况下,由于业主的法律身份直接让渡给受让人,因此规约可以直接约束房屋的受让人；而在房屋出租的情况下,出租人的身份依然保留,出租人作为业主享有的完整物权以及由此派生出来的诸多业利并未当然移转给承租人,因此规约原则上不能直接约束房屋的受让人。
其次,规约设定的可让渡义务虽然不能直接拘束承租人,但可以籍由租赁协议的转化程序,将规约设定的业主义务转移给承租人。换言之,租赁协议可以把规约为业主设定的某些具有可让渡性的义务转化为承租人的约定义务。在这种情况下,直接拘束承租人的法律文件不是规约、而是租赁协议。基于这一法律思维，《物业管理条例》第48条也规定“物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和规约的有关规定。物业使用人违反本条例和规约的规定,有关业主应当承担连带责任”。因此,承租人可以通过租赁协议把规约设定的部分义务转嫁给承租人,但无权把自己基于规约承受的义务全部转嫁给承租人。例如,从表面上看,承租人向物业管理公司缴纳物业费的行为似乎源于规约设定的义务,实则源于租赁双方之间的房屋租赁协议。业主向物业服务企业交纳物业服务费用是规约和物业服务合同为业主（而非承租人）设定的义务。因此,倘若承租人拒绝或怠于向物业服务企业交纳物业服务费用,物业服务企业也只能向出租人追偿,而不能向承租人主张债权。当然,物业服务企业、出租人与承租人可以签订三方协议,直接约定由承租人直接向物业服务企业缴纳物业费、进而免除出租人的缴费义务。但此时承租人直接向物业服务企业缴纳物业费的义务产生于承租人的意思自治,而非源于无法体现承租人意思自治的规约强制。此外,倘若三方协议并未明确约定免除出租人的缴费义务,在承租人拒绝或怠于向物业服务企业缴费的情况下,物业服务企业依然有权向出租人追偿。
其三,规约规定的与使用人身份紧密相连的、尊重其他业主物权的义务可直接拘束承租人。此类义务虽然拘束业主,但在业主身份与承租人身份互相分离的情况下,此类义务直接拘束承租人。此种义务与其说是规约设定的义务不如说是《物权法》设定的义务。不动产物权包括其他业主对专有部位、共有部位与公用部位的物权也应受到包括承租人在内的其他人的尊重。例如,作为房屋使用人,承租人必须遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；必须按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则妥善处理相邻关系；必须按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备,不擅自拆改等。倘若承租人擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观,应当对其他业主承担相应的民事责任（包括恢复原状、赔偿损失等）。对于业主的同居者承担的此类义务也应做如此解释。至于规约中载明的与使用物业并不直接相关的义务（如按规定交存、管理和使用专项维修资金的义务、参加业主大会并予以表决）就不能拘束承租人,只能拘束出租人。
此外,鉴于开发建设单位是小区物业的原始业主,该业主的身份贯穿于物业销售的全过程,甚至在物业销售完毕之后开发建设单位依然拥有对小区部分建筑物的物权,因此开发建设单位也应接受规约的拘束。限于篇幅,兹不赘述。四、规约的生效时间
（一）成立生效主义
规约的生效时间是指规约开始对相关当事人产生法律约束力的时间。遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》均未规定规约的生效时间。根据私法自治原则的要求,民事法律行为原则上自成立之时起生效,但法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。《合同法》第44条亦有类似规定。因此,规约原则上应当自其被业主大会通过之日起开始生效。至于业主大会的通过要件,根据《物权法》第76条第2款之规定,制定和修改规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能生效。为稳妥起见,业主大会通过和修改规约应当作出书面决议,并由参会业主或其人在决议上签字。
值得注意的是,一些地方推出的业主规约范本将行政机关的审批与入住业主的签字比例共同作为规约的生效条件。例如,深圳市住宅局1996年11月27日推出的《业主公约》第4条第1项规定“,本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效”。行政机关批准的好处在于:有利于运用行政保护手段提升规约内容的合法性水准；但其缺点在于:不利于充分弘扬业主自治的精神,也不利于充分发挥司法审查的积极作用。
笔者认为,我国《物权法》和《物业管理条例》均未将行政批准或行政登记作为规约的生效前提,不能解释为立法者的无心之失,而应当解释为立法者鼓励业主自治和物业民主的良苦用心。当然,为提高规约的公示力和公信力,方便潜在的购房者前往查询规约内容,立法者应当要求规约在行政主管机关办理备案或登记手续。
成立生效主义原则允许买卖双方依意思自治原则,通过附条件或附期限的方式控制规约的生效时间。[9]例如,规约可约定该规约在某一时点届至时开始发生效力,也可约定在某一条件成就时开始发生效力,还可约定自其办理公证之日起生效,但所附条件不得违反强制性规定和逻辑常理。倘若规约本身并未约定规约生效的时间或条件,规约应当理解为自其被业主大会通过之日起生效。
（二）临时规约的生效时间
临时规约与正式规约的生效时间并不相同。《物业管理条例》第23条规定,建设单位应当在物业销售前将临时规约向物业买受人明示,并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时规约予以书面承诺。笔者认为,建设单位在物业销售前起草临时规约的行为可以理解为要约行为,物业买受人的书面承诺行为可以理解为承诺行为。因此就买受人而言,临时规约自其被买受人书面承诺之时起生效。由于在一个物业管理区域内存在众多业主,业主买受物业的时间和书面承诺时间又有先后之别,认定临时规约的效力只能采取因人而异的态度。具体说来,临时规约并不像正式规约那样对全体业主具有一体适用的统一生效时间。对于不同的业主而言,由于承诺的时间存在先后差异,临时规约的生效时间也会存在先后之别。
但在实践中,仍存在一些认识偏差。例如,北京市建委2008年1月10日向社会公开的《临时规约示范文本》（征求意见稿）第42条规定:“本规约作为物业买卖合同附件,自物业第一买受人签字承诺之日起生效,至业主大会制订的规约生效之日终止”。此外,建设部在2004年9月的《业主临时公约示范文本》第37条也规定:“本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效,至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。”上海市房屋土地资源管理局于2005年1月的《业主临时公约示范文本》第14条亦步亦趋:“本公约自本物业管理区域内的首套物业销售之日起生效,至业主大会成立并通过《业主公约》后终止。”此种表述的逻辑并不严谨。既然在第一买受人签字承诺之日,尚未出现第二买受人或第三买受人,就不能得出结论认为临时规约在第一买受人签字承诺之日就已经对第二买受人生效,而只能认为该公约仅对已承诺的第一买受人生效。建议将该条修改为:“本规约作为物业买卖合同附件,自物业买受人分别签字承诺之日起陆续生效,至业主大会制订的规约生效之日终止”。
鉴于实践中的首次业主大会召开难度相当之大,致使大部分业主入住小区与首次业主大会召开之间的时间旷日持久,为便利业主及时根据入住以后物业管理的新情况和新问题在法治框架内灵活调整区分所有建筑物的权利义务关系,笔者认为已经签署承诺遵守临时规约的业主有权根据《物权法》第76条之规定修改临时规约。换言之,在临时规约经由业主大会转化为正式规约之前仍然具有可修改的性质。主要法理依据在于，《物权法》第76条提到的制定和修改规约的事项“由业主共同决定”。此处的“规约”包括“临时规约”；“业主共同决定”既包括业主大会的决策机制,也包括业主大会之外的决策机制。因此,倘若专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意修改临时规约,则临时规约的修改行为原则有效。
五、规约的可诉性
（一）规约具有可诉性
规约是业主共同体的自治规则,是业主共同体的“根本宪法”。基于契约自由的理念,可以认为生效的合同等于有效的法律；基于物业民主和业主自治精神,也可以说生效的规约等于有效的法律。因此,生效的规约包括临时规约不仅受到法律的确认和保护,也具有在物业争讼中辨别曲直、裁判是非的法律功能。规约不仅可以作为判断侵害业主利益的某一行为是否具有不法性的重要依据,也具有较强的可诉性。而其是否具有可诉性即可裁判性,恰恰是检验规约法律效力的试金石。
可喜的是，《物权法》第83条第1款从正面要求业主遵守法律、法规以及规约,第2款则从反面规定了违反规约的行为的法律后果:业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提讼。这种正反呼应的立法方式无疑提升了规约的可诉性。从立法例上看,立法者在提及“法律、法规”之外,对于现实生活中多如牛毛的部门规章的地方性法规都未提及,却对“规约”情有独钟,并将其与“法律、法规”相提并论,可见立法者对规约效力的重视程度。该条款意味着,作为业主共同体化身和代表人的业主委员会以及作为个体权利人的业主均可依据规约主张相应的民事权利。但无论是共益诉讼制度,还是自益诉讼制度都有待进一步完善。
在实践中,规约的可诉性也受到了应有重视。例如,北京市建委2008年1月10日向社会公开的《临时规约示范文本》（征求意见稿）第28条就规定:“业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的,受侵害当事人可以申请仲裁,也可以向人民法院提讼”。这一方向无疑是正确的。问题是,在商事仲裁的框架下,仲裁和诉讼并非兼容。该条款应当进一步规定可供业主选择的争讼解决模式究竟是仲裁还是诉讼。建议规约范本进一步作出明确约定。
（二）共益诉讼
就业主委员会而言,新《物业管理条例》第15条第4项规定,业主委员会负责监督规约的实施。作为规约实施的监管主体,业主委员会既有权利、也有义务以自己的名义、为了全体业主的利益而对违反规约、损害广大业主利益的违法违规行为提起民事诉讼。当然,业主委员会并非独立的法人,亦非直接的物业权利主体,因此业主委员会的诉讼主体地位有待深入探讨。
在司法实践中,人民法院往往确认业主委员会的诉讼地位。例如，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）第1条就规定:“业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼,以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人:物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；业主大会决定提前解除物业服务合同,物业管理企业拒绝退出的；物业服务合同终止时,物业管理企业拒绝将物业管理用房和规定的资料移交给业主委员会的；其它损害全体业主公共权益的情形。没有成立业主委员会的,由全体业主行使提讼的权利”。
笔者主张,业主委员会可以作为民事诉讼中的原告,其法律地位可界定为不具有法人资格的其他组织。至于业主委员会胜诉或败诉的法律结果当然归属该业主委员会代表的全体业主。倘若由于业主委员会委员违反诚实守信、勤勉尽责的诚信义务,导致业主委员会败诉、业主共同体遭受不应有败诉后果的,业主共同体可以追究业主委员会相关人员的民事责任,并将其依法解聘。
（三）自益诉讼
作为个体的业主也有权以规约为依据主张自己的民事权利。倘若某业主在装修时违反《规约》的规定擅自打孔,把楼上业主的楼板打穿,楼上业主就有权请求楼下的装修邻居承担相应的民事责任。业主委员会提讼的目的是维护多数业主的财产利益,而业主个体提起民事诉讼的目的是维护自身的财产利益。因此,业主委员会与业主个体提起的民事诉讼虽有区别,亦有联系。归根结底,业主委员会维护的多数业主利益要落实到每一个业主身上。因此,业主委员会与业主个体提起的民事诉讼必然会存在交叉。
笔者认为,为避免共益诉讼与自益诉讼之间的不必要交叉以及由此导致的重复诉讼现象,应当确立自益诉讼即业主个体诉讼优位的理念。换言之,只要业主个体诉讼可以救济的业利,原则上应当由业主提起个体诉讼主张权利救济。倘若受害业主数量较多,或单独业主提起民事诉讼存在难以逾越的法律障碍或事实障碍（如受害业主普遍存在着搭便车的理性冷漠现象）,则应鼓励业主委员会代表广大业主对不法行为人提起民事诉讼。例如,倘若物业服务企业擅自在电梯间和小区门口与广告公司合作放置和播出商业广告、赚取利润,业主委员会就有权代表广大业主要求物业服务企业把广告费收入按照业主的不同建筑面积转交广大业主。从长远看,修改《民事诉讼法》,引入集团诉讼制度,与业主委员会诉讼制度相比具有异曲同工之妙。
正是由于规约可以作为业主争讼的裁判依据,为预防、化解和减少不必要的物业纠纷,构建和谐的物业环境,规约的条款应当尽量详细、周密。实际上,规约只有具备可操作性,才能避免不必要的争讼。倘若规约原则性较强,可操作性较弱,只能滋生更多的争讼。
六、瑕疵规约的法律救济
（一）瑕疵规约救济的必要性
《物业管理条例》第17条第2款规定:“规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或损害社会公共利益”。依反对解释,破坏社会公德,违反法律、法规或损害社会公共利益的规约无效。《物权法》第78条第2款和《物业管理条例》第12条第5款均规定:“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”遗憾的是，《物权法》和《物业管理条例》仅提及业主委员会的司法审查机制,而未提及规约的司法审查机制,更未在严格区分规约瑕疵的不同类型的基础上对瑕疵规约规定不同的救济机制。
鉴于规约是调整区分所有建筑物法律关系的总章程,关系到广大业主的切身利益,为构建业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商之间和谐相处的法治环境,必须建立健全瑕疵规约的法律救济机制。笔者建议,根据规约瑕疵轻重之不同,增设规约无效确认之诉和规约撤销之诉的制度。
（二）规约无效确认之诉
为确保规约的稳定性与公信力,规约的无效确认应当以诉讼为之。规约无效确认之诉针对实体内容违公德、违反法律、法规或损害社会公共利益的规约条款而言。倘若某规约规定每位业主在装修时可以随意拆改房屋承重结构和主体结构,就属于违反保护他人合法财产权利的侵权法的行为,应当认定为无效。倘若规约中仅有部分条款无效,并不影响其他有效条款的效力。
法律规范包含任意性规范和强行性规范,前者允许当事人按照意思自治原则,变更或排斥此种规范之适用；后者则不容当事人予以变更或排斥。而强行性规范又有命令规定与效力规定之别,违反前者的行为虽应承受一定的法律责任（即公法上的责任）,但行为本身并不因此而失效；违反后者的行为,不但要承受法律责任,而且行为本身当然无效。因此,对于《物业管理条例》第17条第2款规定提及的“法律、法规”应运用限缩解释方法将其解释为强制性规定中的效力规定的情形。倘若规约条款违反了强行性法律规范中命令规定的情形,由于瑕疵较轻,笔者认为可以将其视为撤销原因。
（三）规约撤销之诉
规约不但应当符合内容合法的要求,而且应当符合程序严谨的要求。所谓程序严谨是指通过规约的业主大会的召集程序、表决方式不仅应当遵守法律、行政法规中的程序规则,而且应当遵守业主大会议事规则中的程序规则。倘若某规约违反了这些程序规则,业主就有权请求法院予以撤销。例如,根据《物权法》第76条第2款以及《物业管理条例》第12条第3款之规定,决定规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。倘若通过某规约的业主大会在召开之前没有及时通知全体业主,或在业主大会上赞成某规约的业主所代表的专有部分占建筑物总面积尚未过半数,或其所代表的专有部分占建筑物总面积虽然过半数、但其总人数仍未超过全体业主过半数,该规约就存在程序瑕疵,任何业主均有权请求法院予以撤销。
注释:
[1]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台北:三民书局股份有限公司,1992.150
[2]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995:217.
[3]戴东雄.论建筑物区分所有权之理论基础（Ⅱ）[J].法学丛刊,1984,（3）.
[4]陈俊樵.论区分所有建筑物之管理组织[J].中兴法学,1987,（1）.
[5]何明桢.建筑物区分所有之研究,我国台湾地区政治大学法律研究所硕士论文,第66页.
[6]在我国,由于实行城市国有土地所有权制度,业主对小区道路的共同权利不是共有权,而是共用权,即共同使用的权利。
[7]温丰文.建筑物区分所有权之研究[M].台北:三民书局股份有限公司,1992.151
【论文关键词】企业资产证券化;监管;信息披露
一、资产证券化业务的开展现状和相关监管法律法规
截止到2007年5月底,我国资产证券化产品,累计发行规模为478.01亿元,涵盖了银行、电信、交通、电力、地产等诸多行业。产品期限从0.18年到5.34年不等,其收益率也从2.29%到5%各异。从产品占比上看,以专项资产管理计划模式进行操作的企业资产证券化所占比例最大,其发行规模为263.45亿元,占到总规模的55.11%,其次是信贷资产证券化产品,占到27.04%,不良资产证券化产品占13.91% ,另外还有占比较小的离岸资产证券化产品、准REITs产品和准ABS 信托产品。对于新长宁集团来说,可以采取的资产证券化形式基本上是以专项资产管理计划模式进行操作的企业资产证券化。自2007年以来,刚刚起步的资产证券化业务发展缓慢,这其中的主要原因有以下几点:
首先,在美国爆发的次债危机引发了蔓延至全世界的金融危机,这其中的“罪魁祸首”之一就是以银行次级按揭贷款为基础资产发行的资产证券化产品,以莱曼兄弟为代表的投资银行和对冲基金等金融机构过去大量购买了此类产品并从中获得了高额的利润,但是美国房地产市场在2007年的下落以及利率的走高产生了大量的次级按揭贷款坏账,而这其中的损失主要由购买了资产证券化产品的金融机构承担,导致了许多大型投行的巨额亏损甚至破产。受之影响,全世界的资产证券化市场都受到了沉重打击,在2006年资产证券化的全盛时期,美国发行在外的资产支持证券总额达到8万亿美元,仅次于国债成为了最大的债券品种。但是这两年市场大幅度的萎缩。受之影响,我国的资产证券化业务也受到了很大的打击。
中国人民银行自2002年以来先后12次升息,其中自2006年升息2次,2007年升息6次,这都大幅度的增加了企业债券的融资成本。这也从负面影响了资产证券化市场的发展。
我国证监会鼓励证券公司对五类基础资产进行证券化。第一,水电气资产,包括电厂及电网、自来水厂、污水处理厂、燃气公司等;第二,路桥收费和公共基础设施,包括高速公路、铁路机场、港口、大型公交公司等;第三,市政工程特别是正在回款期的BT项目,主要指由开发商垫资建设市政项目,建成后移交至政府,政府分期回款给开发商,开发商以对政府的应收回款做基础资产;第四,商业物业的租赁,但没有或很少有合同的酒店和高档公寓除外;第五,企业大型设备租赁、具有大额应收账款的企业、金融资产租赁等。
根据《企业资产证券化试点工作指引》征求意见稿,政府将鼓励资产证券化市场规模化发展,允许个人投资者参与。近来,监管层推行企业资产证券化试点的脚步明显加快,这意味着停滞已久的资产证券化业务即将再次开闸。该征求意见稿对资产证券化产品的管理者提出更严格的风险控制要求。与此前业内讨论的旧版征求意见稿相比,新的《企业资产证券化试点工作指引》征求意见稿,明确了计划管理人的职责,对证券公司的职责、宗旨、移交、风险方面均进行了详细的规定。根据新版征求意见稿,计划管理人必须履行七项职责:发行受益凭证,设立专项计划;为受益凭证持有人的利益,受让、管理专项计划资产;按照约定向受益凭证持有人分配收益;按照约定召集受益凭证持有人大会;履行信息披露义务;聘请专项计划的托管人、基础资产服务机构及其他为证券化业务提供服务的机构;法律、行政法规、中国证监会规定及计划说明书约定的其他职责。征求意见稿还对基础资产进行了明确的规范——企业资产证券化的基础资产可以为债权类资产或收益权类资产;可以是单项财产权利,也可以是同一类型多项财产权利构成的资产组合;基础资产的收益可以来源于基础设施收入、交通运输收费收入、租赁收入、应收账款等。从征求意见稿对投资者的规定来看,该市场主要针对机构投资者,但也不排除个人投资者。资产证券化产品最低认购金额为100万元。而此前该市场并未对自然人开放,也没有对认购设置较高门槛。[NextPage]
与此前的只有创新类券商才可以开展此项业务不同的是,未来大部分券商都有机会开展此项业务,而个人投资者也可以投资券商推出的资产证券化产品。 《企业资产证券化业务试点工作指引(征求意见稿)》规定,受益凭证的收益率和发行价格,可以由计划管理人以市场询价等方式确定;同一计划中相同种类、期限的受益凭证,收益率和发行价格应当相同。而同一专项计划,可以根据不同风险程度及收益分配顺序,发行不同种类的受益凭证。 根据征求意见稿,受益凭证可以通过担保等方式提升信用等级。提供保证的担保人为金融机构的,应当获得国内资信评级机构最近一年AA级或者相当于AA级及以上的主体信用评级。提供保证的担保人为非金融机构的,评级机构应对其进行主体评级,未获得国内资信评级机构AA级或者AA级以上评级的,不得作为担保人。证券公司办理资产证券化业务时,应当设立专项计划,并担任计划管理人。专项计划资产为信托财产,专项计划财产独立于原始权益人、计划管理人、托管人、受益凭证持有人、基础资产服务机构及其他为资产证券化业务提供服务机构的固有财产。《征求意见稿》明确规定,企业资产证券化是指证券公司面向境内投资者发行资产支持受益凭证,以管理人身份发起设立专项资产管理计划,按照约定用募集资金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产,将该资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理活动。
二、监管和信息披露
根据《企业资产证券化业务试点工作指引(征求意见稿)》,中国证监会及其派出机构有权对证券公司办理资产证券化业务的情况,对原始权益人(新长宁集团)、推广机构、托管人、基础资产服务机构及其他为资产证券化业务提供服务的机构与资产证券化业务有关的部门和场所,进行现场检查。
中国证监会及其派出机构还可以查阅、复制与资产证券化业务有关的文件、资料,对可能被转移、隐匿或者毁损的文件、资料、电子设备予以封存;约谈证券公司的董事、监事、高级管理人员和工作人员,要求其对有关事项作出说明;要求计划管理人、原始权益人、推广机构、托管人、基础资产服务机构及其他为资产证券化业务提供服务的机构就有关事项作出说明、在指定期限内提供有关业务资料、信息。
根据中国人民银行制定颁布的《资产支持证券信息披露规则》。在发生可能对资产支持证券投资价值有实质性影响的临时性重大事件时,受托机构(证券公司)应在事发后的三个工作日内向同业中心和中央结算公司提交信息披露材料,并向中国人民银行报告。
重大事件主要包括以下事项:(一)发生或预期将发生受托机构不能按时兑付资产支持证券本息等影响投资者利益的事项;(二)受托机构和证券化服务机构发生影响资产支持证券投资价值的违法、违规或违约事件;(三)资产支持证券第三方担保人主体发生变更;(四)资产支持证券的信用评级发生变化。
《工作指引》第四章“信息披露”规定,计划管理人应当指定一名信息披露联络人,负责专项计划的信息披露。
计划管理人应当按照本指引的规定及计划说明书的约定,履行定期披露、临时披露等信息披露义务。
定期信息披露应当包括下列内容:自专项计划设立日起,每三个月披露最近三个月的资产管理报告及托管报告,每十二个月披露年度管理报告、托管报告、信用评级报告;受益凭证每次收益分配前,披露收益分配报告;计划终止时,披露清算报告等。
